房地产项目开发流程——前期准备阶段（精选8篇）
（二）四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。
工程建设项目报建程序：
1)建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。
2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。
3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记 工作内容：
填报《建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：
（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标报名、评标、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名：
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；
（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：
（一）招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。
（二）投标文件的内容：
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。
6、组织评标委员会工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：
1、《建设局抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；
（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。
7、开标 工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；
（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；
（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；
（四）设有标底的公布标底；
（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。
（六）招投标监督管理机构进行监督管理
8、定标 工作内容：
按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容： 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：
1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》；
2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。
10、签订工程承发包合同
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。
招标条件：
1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；
2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；
3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；
4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；
5）法律、法规、规章规定的其他条件。
公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。
招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：
(1)公开招标
由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。
(2)邀请招标
招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。
(3)协商议标
由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。
招标投标基本程序
招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。
(1)工作程序
审查招标单位的资格； 报批招标申请书；
编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；
分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；
编制和寄送投标文件；
开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位；
发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。
招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。
(2)应注意的问题
工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。
为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。
投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。
签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。
招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。
应提交的招标资料目录：
1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表
3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件
9）购买招标文件登记表
10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执
11）标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)12）评委名单
13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表 15）招标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告
20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表
24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）建设管理收费认定表（共2份）26）安全和文明施工开工验收合格证
招标投标的管理 1）施工企业资质管理：
筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。
按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》
(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式： 其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。
其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
建设项目造价的控制应遵循项目建设周期。通常, 项目建设周期可划分为四个阶段:前期阶段、准备阶段、实施阶段和投产运营阶段。[1]其中前期阶段的主要工作包括投资机会研究、 (预) 可行性研究、项目评估与决策等;准备阶段的主要工作包括设计、项目招投标、项目合同签订等。
在项目建设的不同阶段, 造价控制工作的重点和效果是截然不同的。据统计, 建设项目造价控制中, 项目实施后, 仅能节约造价的20%左右;而在前期和准备阶段对造价的影响程度可达到70%~80%。[2]很显然, 建设项目造价控制的重点应放在建设的前期和准备阶段, 在项目实施前也就是前期和准备阶段严把造价控制关, 往往能起到事半功倍的效果。
1 建设项目前期和准备阶段造价控制的现状
1.1 前期阶段
建设项目前期阶段是选择和决定投资方案的过程, 是对拟建项目的必要性、可能性和可行性, 以及何时建、在何地建和如何建等最大问题, 进行技术经济论证和多方案比选的过程。其中, 可行性研究阶段的投资估算作为项目审批后设计的限额, 误差宜控制在±10%以内。
然而目前, 有些业主对可行性研究的工作不够重视, 为使项目能够顺利通过审批, 人为的渗加水分, 制造所谓的可行性。另外, 编制单位本身存在相关问题, 一味迎合业主的意见, 压低投资估算、抬高项目经济效益, 不进行详细深入的调查研究和多方案比选工作, 使最终可研报告失去客观性、真实性、和科学性。由于可行性研究工作质量的降低, 市场风险因素考虑及不确定性分析的不足, 必然影响建设项目投资估算的确定。工程费用和工程建设其他费用中估算内容缺乏依据、漏项、指标选取不准确等, 影响总投资估算, 致使项目前期决策先天不足, 从而埋下了超支的隐患。待项目立项、批复、实施后, 由于方案调整, 不得不追加投资, 不利于后阶段建设项目的造价控制。
1.2 准备阶段
建设项目准备阶段是战略决策的具体化, 工作重点是准备和安排项目所需的建设条件。其中, 初步设计阶段形成的投资概算是建设项目造价控制的依据, 表面上看, 合同签订阶段的合同价格形成于招投标阶段, 实质上其价格在项目决策和设计阶段就已经形成。据分析, 项目的设计费一般仅占工程造价的1%左右, 但对工程造价的影响程度却可达到75%。故项目投资决策一旦确定, 设计阶段的造价控制就变得十分重要, 而这一阶段恰恰是目前工程造价控制的最薄弱的环节。
在我国, 设计单位常常是重技术轻经济, 造成技术与经济长期脱节;设计单位依据投资概算作为设计收费的基准, 致使设计人员不注重工程造价的控制, 使得“肥梁、胖柱、厚板、密钢筋”现象时有发生。
例如某首末站工程, 初步设计概算约200万元。到实施阶段, 由于设计原因, 造成设计变更增加投资60万元, 超计划投资额近30%, 远超过批准概算值。此外, 设计阶段招标不规范, 变更管理不完善等多方面原因造成工程造价难以有效控制, 出现严重的“三超”现象, 即竣工结算超施工图预算、施工图预算超初步设计概算、设计概算超投资估算。
2 建设项目前期和准备阶段造价控制的措施
2.1 准确编制投资估算
前期阶段中重要的是保证项目可行性研究报告的质量和深度, 以及投资估算的准确性, 准确的投资估算对初步设计概算能起到控制和指导作用, 为后阶段的造价控制消除隐患。工程造价人员做项目时应注意积累, 编制投资估算时, 一方面根据掌握的已完工程数据, 考虑不同时间和地区差价的调整, 注意项目总投资的综合平衡, 估计充分, 尽量避免“缺、漏项”;另一方面从实际出发, 充分考虑到项目实施过程中可能发生的各种不利条件对工程造价的影响, 减小投资估算误差。
例如, 在某枢纽项目的可行性研究报告编制过程中, 笔者通过现场踏勘了解到地块现状系填埋而成, 经调查得知地块所处位置过去有河浜穿越, 向建设单位提出让勘察单位先进行初勘工作, 并以此作为方案设计和投资估算编制的依据。我们根据初勘报告, 重新调整了总平面布置图, 避开暗浜位置布置枢纽主站房, 同时在投资估算表中增列“暗浜处理费用”一项, 计50万元。在项目实施过程中, 根据细化的施工方案, 这项费用得到了有效的控制, 最终将工程造价控制在限额范围内。
2.2 优选设计方案
设计方案优选是设计阶段的重要步骤, 是进行项目造价控制的有效方法。设计阶段, 造价人员的工作重点是配合设计人员对设计方案进行技术、经济分析, 择优选择方案以控制工程造价。一方面应积极展开设计招标工作, 通过招标阶段的多方案的比选, 择优选择设计单位和设计方案, 选定项目的投资概算一般能较好地控制在限定的投资估算范围内。另一方面是运用价值工程优选设计方案。设计人员和造价人员紧密配合, 通过功能和价值分析, 对不同设计方案的功能、造价的比值进行比较分析, 选择最佳设计方案, 最终实现项目价值的最大化。
例如, HRB400钢筋其强度设计值约为HRB335钢筋的1.2倍, 而每吨价格增加不到10%, V=F/C=1.2/1.1≈1.09>1, 可见HRB400钢筋的价值相对较高。在设计中, 由最小配筋率控制的结构构件可仍采用HRB335钢筋, 但由计算配筋控制的结构构件选用HRB400钢筋, 可更好地控制用钢量、降低造价, 这在高层建筑中体现的尤为突出。[3]
2.3 推行限额设计
限额设计是按批准的可行性研究报告和投资估算控制初步设计, 按批准的初步设计和总概算控制施工图设计, 严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更, 保证投资估算、初步设计概算、施工图预算层层控制。限额设计不是一味地节约投资, 需要正确处理好技术、经济的对立统一关系。[4]工程造价人员在计算过程中, 一旦发现超工程量、超投资现象, 要及时与设计人员沟通, 修正设计方案, 把“画后算”变为“边算边画”, 转变设计人员的重技术、轻经济的观念。
例如, 上海地区, 抗震设防烈度为7度 (0.1g) , 场地土为IV类, 特征周期值为0.90S, 1-6层 (H≤24m) 的普通住宅, 其钢筋混凝土结构上部结构的材料限额指标:钢筋41kg/m2。工程造价人员在编制施工图预算时, 若发现设计含量超出限额指标的1.03-1.15倍, 需协助设计人员进行方案比选, 尽可能选择最佳方案, 以更好地控制工程造价。通常, 钢筋按5000元/t考虑, 钢筋含量每相差1kg/m2, 工程造价可节约或浪费10元/m2。
2.4 加强设计变更管理
设计深度不够或设计图纸不完善, 将增加项目实施过程中的设计变更, 从而增加工程造价。因此, 设计阶段应认真做好图纸审查工作, 减少图纸中的错、漏现象, 使概预算编制得更为准确。若确需变更, 应尽量提前变更, 做到先算账后变更, 同时严格履行变更程序, 加强设计变更管理, 更为有效的控制工程造价。
3 结论
综上, 在建设项目的前期阶段进行可行性研究工作时, 准确编制投资估算;在准备阶段进行设计工作时, 积极展开设计招标并运用价值工程优选设计方案, 推行限额设计, 加强设计变更管理, 是工程造价控制的有效措施。
摘要：文章提出建设项目前期和准备阶段是造价控制的重点, 通过对建设项目前期和准备阶段中造价控制的现状进行分析, 阐述了造价控制的有效措施。
关键词：造价控制,可行性研究,设计阶段
参考文献
[1]佘健明.工程项目组织与管理[M].北京:中国计划出版社出版, 2012:2-3.
[2]胡涛.论建设工程项目前期造价的管理[D].北京:华北电力大学项目管理, 2008, 5:1-2.
[3]瞿胭脂.价值工程在建设项目设计阶段的造价控制应用研究[D].北京:北京工业大学结构工程, 2008, 5:70-74.
一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？
1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表
b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章2、3、4、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 土地权属证明及有关协议
1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围
5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件
二、何处办理《规划用地建议书》？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续
三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？
市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定
四、办理《规划用地建议书》所需时间？
30个工作日
五、《规划用地建议书》的内容？
市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。
确定供地方式：
A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致 C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式
办理《项目建议书》
特指（协议出让项目）
二、办理《项目建议书》需要哪些材料？
1、《规划用地建议书》
2、开发合作协议
二、何处办理《项目建议书》？
准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续
六、办理《项目建议书》所需时间？
7个工作日
七、《项目建议书》内容？
由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
《建设用地规划许可证》(协议方式)
《建设用地批准书》
一、如何办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》？
1、《规划用地建议书》
2、投资计划
3、规划设计成果 4、1：2000实测地形图
5、占用耕地的，提供耕地占补平衡验收报告或交纳耕地开垦费的收据
6、涉及征地的，提供包征协议
7、招标取得土地的，需要提供出让合同
准备以上材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：30个工作日
二、土地交易中心、市局用地处根据项目提供的资料给开发单位核定用地面积下发《建设用地规划许可证》，并委托市勘察院出核定用地图、地籍图
三、勘察院完成拨地定桩
办理土地确权手续
在项目所在区的规划土地管理处地政科办理
1、土地出让金交纳证明
2、开发协议(协议方式)
3、对原土地方的土地补偿费收据证明（协议方式）
4、《建设用地规划许可证》
5、原土地方的《国有土地使用证》
6、《建设用地批准书》（协议方式）
7、核定用地图
8、中标相关文件
9、《出让合同》
区规划处人员根据开发单位提供的资料，进行资料审查
区规划处人员到项目具体地点核定现场（主要查看现场是否完成“平整”工作）区规划处最后在1：500核定用地图上圈定红线范围，确权工作完成。 工作时限：7个工作日
办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是在项目所在区的规划土地管理处的地政科办理
1、区规划处地政科领取界址表，开发单位需要到项目四至相临单位进行确认盖章
2、地籍图
10、交纳土地出让金、契税有关交易费的收据
区土地局地政科审核上报资料，批准同意后上报市规划局地籍处审批后，可下发《国有土地使用证》
工作时限：20个工作日
规划设计方案
一、办理规划设计方案需要那些手续？
1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计方案申请表 b、携带天津市建设项目立案表
2、设计单位提供规划图[规划设计说明（含各项技术指标）、现状地形图（1：500或1：2000）、规划图（总平面图、道路和管线，1：500或1：2000）]一套
3、《规划用地建议书》
4、《项目建议书》
二、何处申报规划设计方案？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续
三、规划局哪个部门办理规划设计方案？
规划局建管处、市政处会审
四、申报规划设计方案所需时间？
8个工作日
五、办理规划设计方案内容？
市局根据开发单位申报的规划方案进行审批，对方案、和具体经济技术指标进行审核。例如：规划是否合理、路网是否合理、容积率、绿地率是否满足要求等等。
申报规划设计成果
一、办理规划成果需要哪些手续？
1、1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计成果申请表
b、携带天津市建设项目立案表
2、设计院提供10套规划设计成果（设计说明、总平面、现状图、道路、管线）
3、《规划设计方案审定通知书》
4、《项目建议书》(协议方式)
二、何处申报规划设计成果？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续
三、规划局哪个部门办理规划设计成果？
规划局建管处、市政处会审
四、申报规划设计成果所需时间？ 6个工作日
办理规划设计成果内容？
四、市局根据申报的方案进行再次审批，最后确定申报项目具体规划总图和经济技术指标
办理正式项目投资计划
一、申报项目投资计划需要哪些材料？
1、申请表（建委房地产处领取）
2、书面申请
3、规划成果
4、资金证明（当年开工面积×1000×30%）
5、相关协议
二、准备好上述资料到市建委房地产处办理进件手续
三、工作时间：30个工作日
大配套证明
一、大配套证明需要准备正式的投资计划到市大配套办公室办理
二、根据投资计划的面积，签定协议
三、交纳部分大配套后，可取得大配套证明
四、交纳大配套费三个阶段：
1、办理大配套证明
2、开工前
3、竣工前6个月
建筑单体（建筑设计方案）
取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》、并在区处办理土地确权手续后，进行本阶段申报
一、办理建筑设计方案 1、1：500总平面图2份 2、1：100或1：200平面图、剖面图、1：100立面图、街景立面彩色效果图各两张
3、两套报建图（报建图包括：1：100或1：200平、立、剖面组合图），并方案要有设计单位图标、设计单位技术负责人、设计人、审核人签字
4、方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程等方面）
5、教育、供热证明等市级行政主管部门的审查意见 准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：9个工作日
规划局建管处根据立面、平面审核情况下发建筑设计方案审定通知。
《建设工程规划许可证》
准备材料：
1、施工图3套（建筑全图、基础图）
2、建筑设计方案审定通知书
3、投资计划
4、正式消防证明
5、人防证明
6、小配套证明
7、大配套证明
8、供热证明
9、教育证明
准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：7个工作日
规划局建管处根据开发单位上报材料及申报的施工图审核情况颁发《建设工程规划许可证》。
《施工许可证》
一、办理《施工许可证》所需材料
1、申请表（建委施工处领取）
2、投资计划
3、项目报建表
4、施工中标通知书
5、施工合同
6、质量监督
7、《建设工程许可证》
8、资格认证书———建委施工处领取“资格认证申请表”确定投资额（3000万以上甲级、3000万以下乙级丙级）
9、墙改费交费单（全部交齐）
10、散装水泥费(小砖0.6元/平方米、框架0.9元/平方米)
二、准备好上述材料后到市建设工程交易服务中心进件
三、如审查上报材料无问题的情况可立即取得《施工许可证》
《售房许可证》
一、办理《售房许可证》所需材料
1、投资计划
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《施工许可证》
5、基础验收合格证
6、项目基础照片
7、资质证明
8、营业执照
9、大配套证明
10、供热证明
11、申请表（产权处领取）
12、写出面申请
二、提供施工图纸给区产权处进行面积核算，出面积核算表，并上网输入（费用0.25元/平方米）。将标准层图纸制成喷图（费用100元/楼）
三、准备好上述材料后到项目所在区房管局产权处进件，区产权处审核完成后，报市产权处审核后，再上报市房管局主管局长审批同意，颁发《售房许可证》。
四、工作预计在20天
《规划验收合格证》
一、办理《规划验收》所需材料
1、《建设用地规划许可证》
2、《建设工程规划许可证》及相关图纸
3、项目外檐照片
4、市测绘院现场实测图
5、竣工验收申请表
二、准备上述材料后到项目所在区（市重点工程到市规划局办理）规划处证后管理科办理
三、证后管理科相关人员审核图纸后，到现场进行核对，没有任何问题后下发〈规划验收合格证〉
四、工作时间为20个工作日
《地名许可证》
一、项目所在区地名办领取申请表，并填写申报理由。区地名办审核上报市地名办，市地名办审批同意后上报市政府四处。同意后下发〈地名使用证〉。
二、工作时间为30个工作日
《准入证》
一、办理“准入计划”
1、大配套证明
2、小配套证明
3、《建设工程规划许可证》
4、供热证明
5、供热协议
6、投资计划
7、监理单位出具的进度报告
8、申请表（市建委房地产处领取）
市建委房地产处根据上报材料将具体项目列入计划中，下发“准入计划”（时间根据上报单位个数确定）
二、办理《准入证》
1、竣工验收合格证
2、规划验收合格证
3、配套齐全证明（大配套费交齐证明到市大配套办计划处换取“接用通知”—三张表，具体指煤气、上、下水。取得接用通知后，到大配套办住宅处换取六张表--煤气、上、下水、路灯、道路、电力，住宅处人员到项目现场进行验收，合格后出具“配套齐全证明”）
4、《建设工程规划许可证》
5、地名许可证
6、大小配套证明
7、准入计划
8、申请表
2、准备上述材料后到市建委房地产处办理取得《准入证》
消防证明
一、办理消防证明所需材料
1、申请表（消防局领取）
2、投资计划
3、图纸（平、立、剖面+基础+消防专篇）
二、准备好上述材料后到市消防局办理进件手续
三、如相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。
人防证明
一、办理人防证明所需材料
1、申请表（市人防办公室领取）
2、投资计划
3、规划成果总平面图
4、图纸（首层平面图、剖面图、如建筑设计顶层为退台形式还需顶层平面图）
5、人防初步设计方案（具有人防设计的资质的设计院出具）
二、准备好上述资料后到市人防办公室办理进行手续
三、相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。注：上述过程是建设人防所需的流程
小配套证明
一、办理小配套证明所需材料
1、规划成果
2、用地红线图
3、投资计划二、三、准备好上述材料后到项目所在区建委配套办进件
区配套办审核上报材料后，建设单位交纳50%的小配套费，并签定还款协议后，可取得“小配套证明”。
教育证明
一、办理教育证明所需材料
1、投资计划
2、项目总平面图
3、《建设用地规划许可证》及用地红线图
4、小配套证明取得后同时区配套办提供办理“教育证明的函”
二、准备以上材料后到项目所在区教育局办理，区教育局根据上报材料下发“区教育证明”，同时上报市教育局，市教育局审批同意后下发教育证明。
三、招投标
一、报建
二、设计招投标
三、设计合同审查
四、勘察合同审查
五、监理招投标
六、施工图审查
七、施工招投标
八、监理合同、施工合同审查
注：招投标工作可由代理公司办理，收费标准为：中标价的1‰—3‰ 一报建
准备投资计划到市建设工程交易服务中心（简称：建交中心）联合办公处办理，当日可取得“报建表”
二设计招投标
所需材料：
1、投资计划
2、规划总平面图
3、领取备案表、备案书
4、设计单位填写“设计单位情况表”
5、建设单位的资质证书、法人代码、营业执照
6、设计单位的资质证书、法人代码、营业执照
准备好上述材料后建交中心招标办进件
招标办对上报材料进行审核后，下发“设计中标通知书”、“设计备案书” 工作时间为5个工作日
三设计合同审查
准备设计中标通知书、设计合同到建交中心合同科进行设计合同审查，审核完成后在设计合同上加盖“合同鉴定章”，此合同生效。2个工作日可完成。
四勘察合同鉴定
准备勘察合同、勘察结算单（勘察单位出具）到建交中心合同科进行设计合同审查，审核完成后在设计合同上加盖“合同鉴定章”，此合同生效。2个工作日可完成。
五监理招投标 教育证明共两份，一份给建设单位，另一份由教育局直接转至市规划局。
准备投资计划、报建表、监理单位资质证明、营业执照、监理单位填写备案表 私营单位不实行公开招标，一般采取邀请招标 建设单位提供邀标单位（至少3个单位），建交中心监督可进行备案，上网专家库确定专家（4—5个专家）。确定开标日期。取得“监理中标通知书” 预计为5个工作日可完成
六施工图审查
准备材料：
1、全套施工图（建筑、结构、水、暖、电、计算书、勘察报告）
2、人防证明
3、《建设工程规划许可证》
4、消防证明
5、设计中标备案书、设计合同
6、勘察合同
7、设计费勘察费交费发票（90%交齐）
8、申请表（建交中心施工图审查办公室领取）
施工图审查办公室对上报图纸进行审核，如无任何修改后，出审查报告并在施工图上加盖审核章
根据审查报告到市建委计划处换取“施工图审查批准书”
七施工招投标
准备材料：
1、投资计划
2、报建表
3、备案表（领取）
4、招标文件（建设单位制作）
5、投标邀请函（私营单位不实行公开招标，一般采取邀请招标，如施工单位为外地企业必须上网发布招标信息，实行公开招标）
准备好上述材料后到建交中心监督科办理备案手续，在招标文件和备案表上加盖招标办公章，并从专家库中确定专家，从加盖公章日起20天后进行开标，确定开标单位
取得施工中标通知书
八监理、施工合同审查
准备监理中标通知书、监理合同，施工中标通知书、施工合同到建交中心合同鉴定科进行合同签定备案。
九建设单位完成三通一平
1、公司章程（工商局敲章文诚路69号工商局调取）
2、档案机读材料（工商记录材料工商敲章文诚路69号工商局调取）
3、主合同复印件（出让合同复印件）
4、情况说明里统一写明
5、公司营业执照、法人身份证、组织机构代码证（复印件）
6、土地权属调查报告书附勘测定界图（复印件）
7、情况说明（写明土地补充合同要修改的内容）
8、建设用地行政事务审批申请表（原件）
9、实施公开出让的批复（土地储备中心调取，复印件）
领取资料：《上海市国有土地使用权出让合同》之补充合同
发改委立项批复：建设用地规划许可证的前置条件之一
1、节能审查意见（正式）
2、环评报告
3、土地出让合同+补充合同
4、房管局认定动迁安置房意见
5、项目立项申请
6、营业执照、组织机构代码证
7、房产资质证书（可后补，用集团公司资质代替）
8、资本金35%存款证明（可用土地出让20%的收据/发票代替部分）
建设用地规划许可证：《建设用地批准书》的前置条件
1、用地规划许可证申请表《上海市建设用地规划许可证申请表》（纸质原件、电子报件各一份，电子报件由一书两证在线申报）
2、涉及土地招拍挂的项目，须提供《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图各一份
3、《建设项目选址意见书的通知》及附图和用地预审的批复（？）4、1:1000或1:2000地形图（四份，其中一份地形图上应用红色实线或铅笔标明用地位置地界）（？）
领取资料：《建设用地规划许可证》
建设用地批准书，《土地证》的前置条件
1、《建设用地行政事务审批申请表》
2、涉及出让用地的项目，提交《实施公开出让的批复》和《上海市国有土地使用权出让合同》
3、涉及划拨用地的项目，提交《建设用地项目供地方案的通知》和《国有建设用地划拨决定书》
4、《建设用地规划许可证》
5、土地权属调查报告书附勘测定截图
6、如是使用集体土地，须加送《建设项目选址意见书》的通知
7、有征地，须提交征用土地包干协议
领取资料：《建设用地批准书》
土地证：
1、法人身份证（复印件）
2、营业执照、组织机构代码证（原件、复印件）
3、委托书（原件）
4、代理人身份证（原件、复印件）
5、土地勘测定界报告（原件）
6、地籍变更测量报告（原件，办理完毕《建设用地批准书》后，方可办理地籍变更）
7、契税已申报办理证明（原件）
8、建设用地使用权出让合同（原件）
9、已付清建设用地使用权出让金的证明（出让金第四联发票原件）
10、交地确认书（原件，办理《建设用地批准书》同时可在规土局办理）
11、建设用地批准书（原件）
领取资料：《土地证》
方案批复：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、规划设计方案申请表《上海市建设工程规划设计方案申请表》（一书两证网上申报）
2、发改委项目立项批复（原件、复印件各一份）
3、2+X家部门意见，2：环保、当地政府；X：卫生、民防、绿化、交警、交通、房管、商旅委等。（原件一份）
4、土地出让合同文本及附图（复印件一份）
5、日照分析报告（原件二份）
6、1:1000或1:2000地形图（一份），设计单位用小于等于0.03mm红色或蓝色实线标注：1建设基地用地界线2周边地形（现状和待建建筑位置）3各项规划控制线4拟建建筑位置（地上地下建筑）、建筑物角点轴线标号5基地内外建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等7、1:500或1:1000建筑设计方案总平面图（蓝图2份，CAD格式光盘一份）总平面图上应标注的内容及要求同地形图，盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章。
8、建筑设计方案文本（平、立、剖面图分层面积表，CAD格式光盘一份）及设计说明文本（2套）盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章。
9、分层面积表（2份）注：《上海市建设工程规划设计方案申请表》的附表中，面积、高度必须填写完整，一幢建筑一个附表。
领取资料：《建设工程规划设计方案审核意见》或《建设工程规划设计方案批复》
正式报建（追加部分）：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、发改委立项批文
2、新报建申请表一式二份
说明：无任何问题可当天出来，如有信息不一致请出具情况说明一一例举（此项有问题需3到5工作日）
面积、投资总额等信息在立项批复基础上也可当天办理下来
抗震：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、初步设计受理单
2、项目立项文件
3、规划设计方案批准
4、建设项目初步设计
5、结构计算书
6、勘察报告
7、建设项目规划总体平面图
8、抗震鉴定报告
扩初批复：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、项目所在地镇请示（红头文件）
2、发改委立项批文
3、方案设计批复
4、初步设计文本及概算书
5、报建表
6、总平面图（1:500或1:1000）
7、地下管线综合设计总平图（1:500或1:1000）
8、绿化环境设计总平图（1:500或1:1000）
9、单体须附空调外机安装位置及节点大样、晒衣详图
10、附送设计文本、总平面图、地下管线综合设计、绿化环境设计电子光盘
区民防：《建设工程规划许可证》的前置条件 方案阶段：
1、《民防部门审查（方案阶段）申请表》
2、发改委立项批复（加盖公章）
3、土地出让合同（加盖公章）
4、设计方案总平图（出图章要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、技术经济指标）
5、设计方案文本（出图章）6、2012版建筑分层面积表（要求将不同性质建筑面积在表中分别列出）
7、行政报批委托书
初步设计阶段：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、《民防部门审查（初步设计阶段）申请表》
2、方案设计批复（加盖公章）
3、初步设计总平图（出图章，要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、技术经济指标）
4、初步设计文本（出图章）5、2012版建筑分层面积表（要求将不同性质建筑面积在表中分别列出）
6、行政报批委托书
7、已审批的前阶段《民防部门审查（方案阶段）意见单》（加盖公章）
9、因项目特殊性需要的其他资料
领取资料：《建设工程设计文件征询意见汇总》
住宅配套审核单：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、松江区新建住宅综合配套业务处理单（原件）
2、松江区新建住宅公益性公共服务设施审核表（原件）
3、扩初设计文本（原件）
4、新建住宅节能省地和质量管理措施约定书（房管局住房建设监督科（原件））：1土地出让合同2规划方案批复3规划总平图
5、方案设计总平面图（规土审核章、复印件）
6、项目所在地街镇初步核定的公益性公共服务设施平面布置及面积分布图（原件）
领取资料：《住宅配套审核单》、《新建住宅公益性公共服务设施审核表》
地民办：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、地名命名申请表（原件二份，佘山北请加前缀佘北家园，南部站请加前缀松南城，取名请在后面加3到4字为主，区域间相邻地块请尽量能相近，成系列易通过）（电脑打字，不可手填，需盖公章）
2、发改委立项批复（复印件2份）
3、《建设用地规划许可证》（复印件2份）
4、土地出让合同（复印件2份）
5、1:1000或1:2000地形图（3份）（设计单位红色实线标明范围，小于等于0.3mm）
6、上海基础地理信息数据光盘（2份）
7、1:500或1:1000建筑施工总平图（2份）（敲设计单位出图、负责人、建筑师章）
8、书面申请：写明建筑面积、总幢数、具体层数等（2份）领取资料：地名办项目命名的批复 卫生审核：《建设工程规划许可证》的前置条件
1、项目立项批复
2、（已不需要）
3、建筑总平图
4、日照分析及说明
5、建筑设计图（平面、立面、剖面）
6、给排水总图
7、给排水设计图
8、通风设计图
9、卫生部门的方案批复、扩初批复
领取资料：卫生部门的审核意见单
规划许可证：
1、申请表《上海市建设工程规划许可证申请表（建[构]筑物工程）》
2、发改委立项批复
3、民防工程建设核定单（建设工程规划许可证阶段）
4、《建设工程设计文件征询意见汇总》
5、《建设工程施工图设计文件审查合格书》
6、《建设工程施工图设计文件审查备案证书》
7、地名批准书；税务登记证（税务所印章）、《住宅配套审核单》、新建住宅公益性公共服务设施审核表
8、方案设计批复《建设工程规划设计方案批复》
9、土地证
10、建设项目地质灾害防治承诺书
11、初步设计及概算书批复，卫生审核意见 12、1:1000或1:2000地形图（三份），设计单位用小于等于0.03mm红色或蓝色实线标注：1建设基地用地界线2地形图上现状（现状和待建建筑位置）3各项规划控制线4拟建建筑位置（地上地下建筑）5基地内外建筑间距、建筑物层数、绿化车位、道路交通等6建筑外包尺寸7建筑外墙间尺寸及退界尺寸 13、1:500或1:1000施工总平图（3份，CAD格式光盘一份）总平面图上应标注的内容及要求同地形图，盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章
14、建筑施工平面图（平立剖土和图纸目录表）（2份，CAD格式光盘一份）总平面图上盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章
15、基础施工平面图、基础详图和桩位平面布置图（2份，CAD格式光盘一份）总平面图上盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章
16、分层面积表（2份）
17、日照分析报告
领取资料：《建设工程规划许可证》 配套费免缴：（施工许可证的前置条件）
1、城市基础设施配套费免缴申请
2、保障性住房认定批文
3、土地出让合同
4、建设工程规划许可证
5、总平图、公建配套分层平面图
6、市政、公建配套设施项目表
7、申请报告
8、营业执照
9、立项批复
10、缴纳城市基础设施配套费住宅项目明细表
领取资料：配套费免缴的批复
渣土处置行政许可（工程报监、民防报监的前置条件）
1、《上海市建筑垃圾处置核准申请单》
2、建设工程规划许可证（原件复核）
3、银行出具建筑渣土运输处置费专用账户及资金存入证明
4、总平图、基础布置平面图、地下室剖面图
5、与区域渣土运输企业签订的《上海市建设工程建筑渣土承运合同》
6、消纳场地所有权单位同意收纳的证明
7、行驶路线交警审核单
领取资料：渣土处置的批复
工程报监（地上部分）（施工许可证的前置条件）
1、《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》（原件三份）（需提前办理扬尘监控和远程监控）
2、《上海市建设工程安全质量监督报建表》、《单位工程明细表》（原件一式三份）
3、建设工程质量人员从业资格审查表（原件两份）（需提前办理）
4、上海市建设项目防雷工程检测验收登记表（原件一份）（需提前办理）
5、建筑垃圾和工程渣土处置证（原件两份）
6、提交参建单位五方《建筑工程质量终身责任承诺书》及《法定代表人授权书》（网上下载）
领取资料：现场验收后，领取审核后的《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》
民防报监：（施工许可证的前置条件）
1、《上海市建设工程安全质量监督申报表》（原件）
2、上海市民防建设工程安全质量监督申报表（原件）（一式二份）
3、民防部门审查意见单（总体设计文件阶段或初步设计阶段）
4、民防工程施工图审查意见书及民防工程平转战转换工作量概况表（原件及复印件）
5、民防施工图审查意见设计修改通知单（原件）
6、施工中标通知书（原件及复印件）
7、监理中标通知书（原件及复印件）
8、民防工程监理资质（资格）证书及副本（原件及复印件）
9、建设工程安全质量人员从业资格审查表（原件）（一式二份）
10、《民防工程建筑施工平面图》（盖审图章）
11、地面总体平面图
12、《危险性较大分部分项工程清单申报表》（原件）
13、建筑垃圾和工程渣土处置证（原件及复印件）
领取资料：网上需同时申报审核通过后领取《上海市建设工程安全质量报监办结单》
施工许可证：
1、《施工许可申请表》原件一份，网上申报后打印，带有网上申报编号和条形码的申请表加盖建设单位公章、法人章
2、建设工程规划许可证（含建筑工程项目表）原件复核
3、《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》网上报监同时下载
4、工程综合保险预缴费凭证复印件（原件复核）
5、建筑工程承发包合同副本（提供含有预付款比例条款这页复印件并加盖双方公章法人章）
6、通过工程项目专用账户支付给施工总包企业的工程款银行入账凭证复印件（原件复核），不足一年的金额不得少于50%，超过一年的，不得少于30%
7、提供项目场地内完成动迁的材料证明（拆迁办办理）
8、建设用地批准书或房地产权证复印件（加盖单位公章、法人章）
9、住宅建设配套费缴纳证明（复印件）
10、新型墙体材料专项基金预缴（墙改办办理免缴证明）
征税方法
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当有完工楼盘，则完工进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
版次：A 代替：
2000年11月8日
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软件项目前期准备工作标准
目的
本工作标准是为明确在软件项目运作前期应该进行的所有工作，是为确保该软件项目能顺利完成。
适用于公司各项目组，主要对象是各项目组组长。
规定
1．软件项目（包括科研项目、合同项目）运作前期，该项目组组长或项目提出人，必须按照本工作标准做好前期的准备工作。除特别注明外，所有条款包括科研项目、合同项目。
2．所有形成的文档评审和签署（包括编制人员），按照《软件文档的评审和签署规范》执行。
3．特殊情况来不及完成本标准规定的准备工作，须经总经理批准同意。
工作程序
1．可行性研究
a)对市场需求进行调研；
可以通过问卷调查、专家座谈、专业研究资料等途径进行适当的调查取得市场需求信息。由项目组组长或项目提出人负责安排人员执行。
合同项目可省略。
b)对待开发的项目从经济、技术和社会等因素进行可行性研究，形成可行性研究报告。由项目组组长执行。
说明该软件项目的实现在技术、经济、社会条件方面的可行性；合理达到开发目标可能选择的方案；说明并论证所选定的方案；最后给出结论，结论可以是：可以立即执行、需要推迟到某些条件落实后才开始执行、需要对开发目标进行某些修改后才能执行、不能或不必执行等。
c)向评审组提交申请材料进行评审，其中包括可行性研究报告、科研项目申请表（科研项目要）
评审组应对该项目的价值、开发的技术、经济、社会可行性等进行充分的讨论，最后对该项目给出结论。
参加人员必须有：总经理、技术总监、专家（可以有邀请的外来专家）、项目组长或项目提出人。由总经理或经总经理授权的人员主持。
* 可行性研究阶段可安排一至两周的时间。**科研项目，具体见《科研项目管理实施细则》。
文件编号：GL8 汇达软件
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2000年11月8日
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2．制定计划
评审通过后，制定项目开发计划。由项目组组长或项目提出人负责。主要包括：
a)项目概述；
说明本项目的开发中须进行的各项主要工作； 说明参加本项目开发工作的主要人员的情况；
列出需移交给用户的程序、移交给用户的每种文件的名称及内容要点、需向用户提供的各项服务、向本单位交出但不必向用户移交的产品（文件或某些程序）；
应交出的产品和服务，逐项说明或引用资料说明验收标准； 完成项目的最迟期限；等
b)实施计划，其中包括人员配置、人员分工；
对于项目开发中需完成的各项工作，从需求分析、设计、实现、测试直到维护，包括文件的编制、审批、打印、分发工作、用户培训、软件安装等，按层次进行分解，指明每项任务的负责人和参加人员；
项目的接口人员，同用户的、同本单位各管理机构、同分合同负责单位的；
进度，给出每项工作的预定开始日期、完成日期及所需资源；
本项目所需的劳务（人员的数量和时间），经费的预算（办公费、差旅费、机时费、资料费、设备租金等）；
列出影响整个项目成败的关键问题、技术难关、风险，指出这些问题对项目的影响及应对措施。
c)支持条件；
为支持本项目所需的各种条件和设施，包括计算机系统支持、需要用户承担的工作、需由外单位提供的条件等。
d)专题计划，项目开发中需制定的各个专题计划，如文档计划、测试计划、质量保证计划、配置管理计划、人员培训计划、用户培训计划、系统安装计划等。其中文档计划、测试计划不能少。
针对项目的开发，要预先对项目风险进行必要的估计，并提出相应的措施。
* 制定计划阶段期限为一周
**项目开发计划需提交评审组评审
3．组织实施
文件编号：GL8 汇达软件
版次：A 代替：
2000年11月8日
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严格按照项目开发计划及各专题计划，开展项目的开发设计工作。项目开发计划及各专题计划，与随后编制的软件需求说明书、软件设计说明书、测试计划等是开发工作中质量与开发进度的检查依据。
相关记录
可行性研究报告 项目开发计划
相关程序
《文档编制指南》
《科研项目管理实施细则》
《软件文档的评审和签署规范》
编制：
审核：
1、获得环评报告、水电检测报告
具体工作内容：由环保局进行空气质量及噪音检测，供电局、自来水公司进行水、电检测。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：最快需要1周时间。
2、水通、电通且压力正常
具体工作内容：变压器移到小区指定位置后通电，由电力局测试电压。通水，由自来水公司测试水压。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：2—3个月。此项工作比较费时，至少需要提前两个月左右开始跟电力公司协调移变压器的问题（需要协调的问题主要是该片区要有停电计划，才可移变压器进小区）。正常情况下，变压没有固定正常是不能申请验房的。
3、内部分户自验
具体工作内容：由开发商协同监理公司、物业管理公司进行工程质量分户检验，并向施工方提出整改意见。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1—3周，因为需要每家每户进行检验，且检验后如须整改的部分较多，还要为施工方留出整改时间。正常情况每天可以检验50户左右。
4、获得房屋面积实测报告
具体工作内容：向房管局测绘中心提出房屋面积实测申请，由房管局测绘中心派测绘组进行实地测绘，并出具面积实测报告。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1周—1个月，此项工作时长弹性比较大，主要看关系，一般需要预约，测量1～2天可以完成，但测绘报告会比较久。
5、质检站进行房屋质量初验
具体工作内容：向质检站提出申请，由质检站派验房小组进行房屋质量初步验收，并由质检站提出整改意见。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完
毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1—2周，有关验收的时间弹性都比较大，关系好就快，反之则慢，正常情况需要提前1周左右预约。
6、初验整改
具体工作内容：由施工方按质检站初验后提出的整改意见进行整改。工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：2周—1个月，整改周期一定程度上取决于施工方，整改完毕既可再次向质检站申请终验。
7、质检站进行房屋质量终验
具体工作内容：施工方按初验整改意见整改完毕后即可向质检站提出再次验收，即终验。终验通过后质检站会形成一个项目质量合格、已通过验收的会议纪要。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1周之内
8、准备三书
具体工作内容：开发商需要到房管局购买三书，即《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《房屋维修手册》，并填写、盖章，交接到物管公司，待交房时发放。一户一套三本。可以全部购买，也可以自己套印，若自己套印需要1～2周。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成。
流程所需时间：1—2周。
9、消防验收、规划验收
具体工作内容：向消防大队申请消防验收，向规划局、建设局申请规划验收，并获得验收报告。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成。
流程所需时间：1周—半年。此项工作时长弹性更大，从一个周到几个月甚至半年不等，主要看关系。
10、获得综合验收报告及项目备案表
具体工作内容：拿着消防验收报告和规划验收报告到质检站，申请质检站出具综合验收报告及项目备案表。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成、施工清场。
流程所需时间：10天—1个月
11、交房准备及交房
具体工作内容：销售公司将客户基础资料移交物管公司，由物管公司进行交房前准备工作，开发商财务核定客户所须缴纳的款项（契税、公共维修基金、配套费及各种工本费)，应退给客户的款项（根据产权面积实测报告房屋面积多退少补，部分客户免配套费及物管费），布置交房现场，择日交房。
一、建设项目选址
1、项目地块的市场调研-------实地调查、资料、信息收集。
2、项目地块的建议书
2．1项目概况：项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等。
2．2可行性研究报告：市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市、影响商品房价格因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。
2．3项目定位
2．4规划与建筑
2．5投资估算及效益分析
2．6建设结论及建议
二、土地使用证办理
1、土地协议出让
1．1规划资料
1．2价格评估
1．3估价备案
1．4建设用地报批
1．5土地使用证（行政中心→地籍处）
1．6权属调查：土地测绘
1．7发证
三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计，以节省项目建设周期。
四、建设用地阶段
1、计委立项
1．1立项申请报告
1．2建设地点的土地权属材料及地形图
1．3开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照
1．4使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书
1．5根据投资大小项目性质等具体情况，部分项目须编写项目建议书
2、办理建设项目选址意见书
2．1建设项目选址意见书申请表
2．2用地计划及有关立项文件
2．3用地协议和土地确权资料
2．4地形图
3、申请规划设计条件
3．1规划设计条件申请表
3．2建设项目选址意见书
3．3用地计划及有关立项文件
3．4地形图
4、规划方案审查
4．1建设工程规划报建申请表
4．2立项文件 4．3规划方案（需要设计资质章）
4．4相关前期资料
5、办理建设用地规划许可证
5．1建设用地规划许可证申请表
5．2建设项目选址意见书
5．3相关前期资料
5．4地形图
五、施工图审查阶段
1、送施工图到施工图审查中心
2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改
3、修改意见反馈审查中心
4、施工图审查合格书（须交纳相关审查费用）
5、高层必须经防雷中心防雷审查（须交纳相关审查费用）
六、建设工程规划许可证阶段
1、按审核方案做施工图设计（之前须完成地质勘探工作与三通一平）
2、建设工程规划许可证，此过程涉及多项费用包括市政配套费（90元/㎡）测绘费、白蚁防治费（1.6元/㎡），七、施工许可证阶段
1、与施工单位签订合同
2、与监理单位签订合同
3、施工合同、监理合同备案
4、在规划科办理发包通知书
4．1银行资金证明（工期不足一年的，到位资金不少余合同造价的50%；工期超过一年的，到位资金不少余合同造价的30%）
5、墙改基金、散装水泥专项资金缴款（后期可退至少50%），防雷设计，人防设计审查，民用建筑节能审查
6、凭前面二、三、四、五、六各环节相关前期资料办理施工许可证。
八、工程建设阶段
1、地基与基础。开挖基坑（基槽）→基槽验收→做基础→基础验收→回填土方
2、主体结构。砖混、钢筋混凝土、钢结构等，砖混结构：砌砖→浇筑构造柱、圈梁→现浇（预制）顶板；钢筋混凝土简单：绑扎钢筋（柱、梁板）→支模板（柱、梁板）→浇筑混凝土→填充墙；钢结构：加工、安装钢柱→加工、安装钢梁、钢架→屋面板。
3、屋面。
4、主体验收
5、装饰与装修。分几部分：地面、墙面、门窗安装等。
6、设备管道包括：电缆电线、灯具安装；给排水管道器具；通风空调设备与管道安装；暖气；消防等
7、室外工程和绿化
8、竣工验收及消防验收
九、单体工程竣工验收与备案
1、工程竣工验收由假设单位负责实施，工程竣工验收备案由建设单位负责办理
2、施工单位在工程完成后，对工程进行检查，确认工程质量符合有关法律、法规、和工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求并提出《工程竣工报告》，送监理单位是否同意竣工验收意见。
3、监理单位在接到《工程竣工报告》后应在五日内对工程进行质量评估。并提出《工程质量评估报告》，经总监和单位负责人签字后加盖公章送建设单位。
4、工程完工后勘察、设计单位提出勘察、设计质量检查意见。送建设单位。
5、建设单位在工程竣工验收前，完成《工程竣工总结》。
6、工程竣工验收合格，参加验收单位应当及时签署《工程竣工验收报告》，《工程竣工验收报告》还应附下列文件：施工图设计文件合格书；工程施工许可证；工程竣工报告；勘察质量检查意见；设计质量检查意见；工程竣工总结；单位工程竣工验收记录；有关质量检测和功能性试验资料；民用建筑工程室内环境质量检测报告；规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件；施工单位签署的工程质量保修书；法律、法规、规章和工程建设强制性验收标准规定的其他有关文件。
7、工程竣工验收实行备案制度：建设单位应自工程竣工验收合格15日内，到备案机构办理备案手续。
8、办理备案手续应符合下列要求：
8．1按规定要求填写了《工程竣工验收备案表》
8．2有《工程竣工验收报告》（含规定的附件）
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房地产项目承包合同06-09
房地产开发请示报告06-15
合作开发房地产方案07-05
房地产合作开发合同07-06
