商业物业前期物业协议

商业物业前期物业协议（共8篇）

商业物业前期物业协议 篇1

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

商业物业前期物业协议 篇2

一、目前的前期物业管理制度

现行的《物业管理条例》专门设第三章规制前期物业管理制度。对前期物业的规定主要是从第二十一条至第二十九条。其中第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位(即俗称的开发商)选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”这是一种授权性规定,意味着只要业主、业主大会没有为小区依法选聘出物业服务企业之前,开发商是一直可以为小区选聘物业服务企业的。同时,根据《商品房销售管理办法》第十三条的规定,亦授权给开发商,要求业主在买房时必须要签订“前期物业服务合同”。

《物业管理条例》第二十二到第二十九条接着规定了前期物业管理的一些内容,包括:物业(房屋)买卖合同要包含前期物业管理合同、临时管理规约由开发商制定并要业主购房时签订、提倡开发商与物业管理单位相分离、前期物业管理企业的入驻要经过招投标或相关部门批准,以及前期物业企业应当对物业共用部位与共用设施设备进行查验、建设企业应当移交资料。

因为有《物业管理条例》作为上位法,各省市(除直辖市外,还包含设区的一些省会城市)在制定地方性法规或地方规章时,亦基本遵守其规范;住建部(含原建设部)的相关部门规章,亦没有超出《物业管理条例》的规制。笔者查阅了正在生效的三十多个地方性法规或规章,惟有《北京市物业管理办法》(2010年实施)在此问题上作了一些调整尝试,有所突破。其第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定……”。北京的规定是在前期物业是否由业主来交费方面给出议价空间。

按规定,国家“提倡”建设单位与前期物业服务企业分开(有些地方要求不能有母子公司关系),又要求应当有三家以上企业参与招标,不招标的要报相关部门批准。然而,有些根本不招标也不报政府房产管理部门批准——如笔者所在小区之物业,前期物业公司一样能进入小区提供服务。有些还随意把小区物业服务项目整体转让、承包给其他物业服务企业,却依然能运行,并没有受到相应处罚。

二、前期物业管理制度实行中体现的弊端

有人统计认为,有六七成的物业管理矛盾是开发商直接遗留问题引发的,大约90%的物业管理矛盾来源于前期物业管理模式。

根据前述的规定,可以说对我国当前大多数的小区而言,其前期管理物业服务公司的入驻是没有经过业主选择的,事实是单方面强加给业主的,没有遵循“民事行为是民事主体意思自治的体现”的民法基本原则,也没有体现市场经济规则。业主作为合同相对方一开始却不能参与合同的谈判、议价。物业公司通过开发商来进入小区,自初便以一个管控者、收费者的姿态出现,往往就不会尊重业主利益,其服务意识和责任意识天然有欠缺。前期服务企业的服务意识淡薄,“管理”意识却很强,一旦进驻小区,提供怎么样的服务质量由“良心”决定而不是合同约定,对服务项目收费也往往容易随意加价而不顾业主反对。当一些业主对前期物业服务企业的“服务”有较多意见、难以忍受时,积极分子会站出来组织“维权”,要求成立业主大会和业主委员会,意图依法自主选聘物业公司或自我管理。还有部分业主通过不缴物业费的方式抵制他们不满意的前期物业服务企业。此时,各种矛盾就会频繁爆发,积极分子或不交费的业主常常要面对被停水电、车辆被无端损毁、人身安全受威胁等,种种不和谐甚至违法状况层出不穷。

此外,开发商通过前期物业管理制度,不与业主、业主大会进行公共部位(业主的建筑物区分所有权的共有部分)、公共设施进行验收、移交,而与他们选来的物业公司(有部分甚至就是他们自己的子公司或有各种亲密关系的物业公司)进行验收移交。这种验收移交天然不会客观、完整。物业公司从开发商那里接收相关资料、公共设施时,往往不会认真负责检查验收。而开发商正好可以利用前期物业制度来掩盖自己在一些工程设施设备的质量问题或规划建设上的瑕疵,“混”过三年五年的所谓保修期后,便不再理会;另外,开发商出于利益追求,把一些如绿化率不足、增加容积率多建房屋、停车场停车位不足或产权不清、没有对水电设施进行一户一表建设等不合格小区移交(居然也都能通过验收了),致使后期的物业管理产生许多问题。如笔者所在小区的地下停车库即存在地面严重返沙、近三分之一车库因设计不合理无法使用等问题,业主个别反映被推诿,待到我们业主大会和业主委员会成立后,发函要求开发商解决时,得到的答复却是“已经过了保修期限”。电梯、地下水管等存在质量等问题往往也是如此“解决”,造成后期物业管理的困难。此种情况下,一般业主也会把账算到物业公司头上,抵制他们继续在小区服务。事实上,物业公司在承接物业项目时确有验收把关不严格之责任,要求他们与开发商承担连带责任,也合乎法理。

三、修正前期物业管理制度的方案

目前的前期物业管理制度完全违背市场经济法则,也不符合民法的意思自治原则和平等基本原则。在这里只有卖方,没有买方。因为前期物业企业完全是开发商选定的,本应作为买方的业主在这当中完全是被动、被迫接受的。可以讲这种制度的适用埋下了物业公司肆意侵害业主权益的祸根。从物权的角度来讲,业主入住后,能够掌控的只是其专有物权部分,对共有物权部分则仍然是毫无管控权利(控制权在提供前期物业服务的公司手上),这样便形成了业主行使物权权利的不完整。

笔者认为,我们将来修改《物业管理条例》时(或升级为《物业管理法》),参照北京市的规定还可以定得更彻底一些,可以进一步加重开发商的责任,可以规定:(一)在业主大会成立之前的前期物业责任由开发商承担,费用只能由开发商承担而不是协商(众所周知买房时业主是很难与开发商“协商”的)。那么只要入住业主够条件成立业主大会,此时开发商为减少成本会促进业主大会的召开和成立;(二)业主大会召开、成立并选出业主委员会后,直接从开发商的手上验收承接物业的各种资料、公共设施,即完成物业共有部分的移交。这种移交才是真正的移交,此时业主也才完全享有物权。这时候开始业主才需要对物业管理服务承担支付费用责任。这种做法的好处是能够从源头上阻止开发商把有瑕疵的物业项目交付给前期物业管理公司从而规避责任,更重要的是使业主一开始就不必受物业公司的控制而可以在接收物业项目时就能行使物业管理的自由权和控制权,根本上改变当前大多数住宅小区普通存在的前期物业公司在小区物业管理上不够尊重业主甚至为所欲为的“主仆倒置”情况。如果规定了开发商要承担物业管理移交给业主大会或业主委员会之前的费用及业主大会召开的费用,事实上也并不会导致权责失衡,此费用开发商完全可以打入房价,计划入销售成本即是。但却能够从根本上改善前期物业公司“欺负”广大业主的现状。

四、余论:应当允许多种物业管理形式存在

《物权法》(2007年修)已经明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份,其第81条对物业管理方式做出了明确规定,即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见,《物权法》至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。我们再看国务院制定的行政法规《物业管理条例》(2007年修)第2条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这其实把物业管理形式单一化了。《物权法》作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律,效力应当更强。所以,地方如果制定了与《物业管理条例》不符但符合《物权法》原意的地方条例或文件,应当可行。

投资商业物业在“外”找机会 篇3

外围区域商业地产投资价值正慢慢凸显出来。

德佑地产研究主任陆骑麟表示，针对上海市的商业地产而言，一直是市中心的商业相比外围区域的商业地产更具有投资价值，最主要原因在于市中心人流相对较大，并且交通生活配套相对成熟，故而能够得到持续稳定的收益。

但这种现象已经出现了变化。陆骑麟分析指出，针对与目前的商业地产项目分布情况而言，尤其是商铺，几乎都以外围区域为主。他说：“这主要由于市中心的发展受到土地的限制，已经进入了瓶颈，而随着城市中心的外扩，城市化进程的加速，外围区域的商业项目已经进入相对集中的供应时间段。”

其实根据上海的整体商业规划情况来看，外围区域也是其发展重点。在《上海市商业网点布局规划纲要（2009－2020年）》（以下简称“规划纲要”）中，在中心城以外地区，也要形成“新城、新市镇（社区）、中心村”三级商业网点体系。

遵循四大投资原则

外围区域的商业地产服务对象，最主要还是针对区域内的社区居民为主，因此社区的是否成熟很大程度决定了商业地产的投资价值，此类商业项目很容易受到区域规划的落实、产业结构和人口导入等综合影响。因此在外围区域投资商业物业，要讲究技巧。

依据规划选区域

规划决定发展前景，因此在外围区域一定要注重规划。

据了解，“规划纲要”明确了在上海中心城以外地区，将形成嘉定、临港、松江、闵行、宝山、南桥、金山、青浦、城桥9个郊区新城。新城级商业中心的能级等同于中心城的地区级及以上的商业中心，规划建设形成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的综合性商业中心。

时间节点要把握

专家表示，在外围区域要把握好时间节点问题。

陆骑麟表示，如果进入时间过早，则要承受过高的时间成本。就比如嘉定新城开发完全处于刚刚起步阶段，其商品房开发也刚刚开始，那么在区域内投资商业项目的话，至少需要等待5年以上的时间，其人口才能慢慢导入。但如果过晚，则会错失低点入市的时机。

物业选择也重要

在外围区域投资，对于物业类型的选择也很重要。

专家表示，相对来说，商铺比较保险。对于新兴人口导入社区，需要相应的商业设施满足当地居民的购物需求，因此选择商铺是可行的。此外，建在外围商务园区内的办公楼，也值得考虑。高力国际办公楼服务租户代表、华东区董事王嵘亮表示，随着交通网络基础设施不断改进、配套设施的不断提升（购物中心、酒店、娱乐设施），以及当地政府提供的税收优惠政策等，加之其租金更具竞争力，未来外围商务园区会受到更多投资关注。而市中心区域办公楼租金水平的持续上涨，也将会促使更多的企业选择此落户，如漕河泾开发区浦江高科技园等外围商务园区受到市场关注，就是明证。

价值低估机会多

另外，投资者还要学会寻找价格低估区域。

前期物业管理服务协议 篇4

本协议当事人

甲方：重庆市万州区金海物业管理有限公司 乙方：

甲方是指：房地产开发单位或其委托的物业管理企业； 乙方是指：购房人（业主）。

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：海成。长江之星（一期）

乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：

类型： □住宅 □LOFT商务公寓 □商务商铺 座落位臵： 幢 层 号 建筑面积：平方米

根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务：

（一）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

（二）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业户手册》，并书面告知乙方；

（三）建立健全本物业的物业管理档案资料；

（四）制止违反本物业的物业管理制度的行为；

（五）物业管理企业可委托专业公司承担物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

（六）依据本协议向乙方收取物业管理费用；

（七）编制物业管理服务及财务计划；

（八）每半年向乙方公布物业管理费用收支帐目；

（九）提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《装修协议书》；

（十）不得随意占用物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

（十一）向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

（十二）自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

二、乙方的权利义务：

（一）参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

（二）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

（三）遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的规定；

（四）依据本协议向甲方交纳物业管理费用；

（五）装饰装修房屋时，遵守《装修协议书》；

（六）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

（七）转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

（八）对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度而造成的损失、损害承担民事责任；

（九）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

（十）遵守物业管理有关的法律、法规和条例的规定。第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理：

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生：

（一）规划红线范围内公共环境的绿化、清洁卫生；

（二）小区内内生活垃圾的收集、清运；

（三）经营性垃圾及废品由业户自行清运处理；

（四）化粪池的清理。

四、公共秩序维护：

（一）内容：

1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；不包含人身安全及私有财产安全；

2、对进出小区内的车辆、非办公时间的外来人员进行登记，并建立治安档案；

3、建立完善的治安、消防管理制度，致力减少或消除治安、消防安全隐患。

（二）责任：

1、对小区内进行24小时治安、消防巡查，抓好小区内内的安全防范管理；

2、对辖区范围内的突发事件，按规定程序执行并报有关部门处理。

五、交通秩序与车辆停放：

（一）内容：

1、对小区内内道路、停车场及其标识进行管理；

2、对小区内车辆、行人的交通进行管理；

3、依法收取停车场车位使用费。

4、不含车辆专人看护；如需车辆专人看护需另行签订专属服务合同。

（二）责任：

1、负责指挥、疏导小区内内车辆进出、行驶及停泊；

2、负责小区内内道路、停车场设施设备的管理和养护。

3、不含车辆安全专人看护。

六、房屋装饰装修管理： 见：《装修协议书》、《装修指南》。第三条

物业管理服务质量

一、房屋外观：

（一）保持房屋外观统一、完好、整洁、无乱张贴、乱搭建等违章情况；

（二）房屋保修期满后，按政府规定要求对房屋外观进行清洗和养护。

二、设备运行：

（一）保证机电设备安全有效运行；

（二）无因管理责任导致的设备运行事故。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

（一）房屋本体公用设施、公共配套设施及公共场所公共照明设施的完好率达95%以上；

（二）供电、供水、供气、通讯管理及设施完好无损、运行正常；

（三）二次加压供水环境整洁，无二次污染及隐患。

四、环境卫生：

（一）整体环境及环卫设施保持清洁，无卫生死角，生活垃圾日产日清；

（二）定期杀虫、灭鼠，无虫患鼠害。

五、绿化：

（一）做到环境优美、草绿花香；

（二）花草树木长势良好，修剪齐整美观、无病虫害；

（三）无大面积黄土裸露。

六、交通秩序与车辆停放：

（一）停车场地整洁、线标清晰，有专人管理，车辆进出设卡登记，实行车位有偿使用制度；

（二）车辆管理制度落实，无违章行驶及停泊。

七、公共秩序维护：

（一）实行准军事化管理和训练，公共秩序维护人员统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明值勤；

（二）实行24小时巡逻值班制度，各出入口及重要地段设立闭路电视监控及红外线监控报警系统；

（三）可能危及业户安全处有明显标志和防范措施。

八、消防：

（一）消防监控措施和制度落实，定期进行消防安全检查，确保良好的防范状态；

（二）消防系统设备完好、运行正常，灭火设施、器材配臵齐全，完好率达到98%。

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

（一）小修：

1、小修不超过24小时，及时率达99%以上；

2、维修质量合格率达到100%。

（二）急修：

1、急修及时率达到99%以上；

2、维修质量合格率达到100%。

第四条 物业管理服务费用

前期物业管理服务费用不含公共能耗费用及电梯费用，按照《长江之星（一期）前期物 4 业服务合同》备案价格收取；物业公司具体按照以下方式收取，不足部分费用由开发商补贴给物业公司：

（一）高层住宅收费标准为：￥1.2元/月〃平方米，（交一年物业管理费，享受两年物业服务，第三年按备案价格收取）。

（二）LOFT 商务公寓收费标准为：￥1.8元/月〃平方米，（交一年物业管理费，享受三年物业服务，第四年按备案价格收取）。

（三）商业收费标准： / 元/月〃平方米，（交一年物业管理费，享受两年物业服务，第三年按备案价格收取）。

（四）乙方需向甲方预交一年物业管理费。

（五）乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。

（六）乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。（）物业管理服务费用标准按政府规定的标准调整。第五条 其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：按政府规定收费标准和市场调节价执行；

二、其他便民有偿服务按政府相关规定及物业单位有偿服务收费标准收取。第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第七条 维修基金的管理与使用

按照《重庆市专项维修资金管理办法》及有关文件执行。第八条 保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；

二、乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第九条 广告牌设臵及权益

甲方有权在物业管理区域设臵广告牌，所收取费用用于补充物业管理费用的不足。第十条 违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，或按临时管理规约和委托管理合同的规定进行催缴。

第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向重庆仲裁委员会渝东仲裁院申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十五条 本协议正本连同附件共 肆 页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十六条 本协议自签字之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代 表 人： 代 表 人：

《前期物业管理服务协议》 篇5

本协议当事人

甲方：**市**物业管理有限责任公司***分公司

乙方：购房人（业主）：

根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的有关规定，乙方取得了由******置业有限公司开发的“*****”住宅小区的前期物业管理服务权。现以与******置业有限公司的《前期物业管理服务合同》为依据，制定本协议。

前期物业服务期限：自住宅交付使用之日起至小区业主大会成立并与其选定的物业服务企业签订《物业管理服务合同》，其选定的物业服务企业正式接管小区物业服务之日止。

本物业名称：*******

乙方所购房屋基本情况如下：

类型：

座落位置：号

建筑面积：平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。

第一条：双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度、《临时管理规约》和《房屋装饰装修管理协议》；

3、建立健全本物业的物业服务档案资料；

4、制止乙方违反本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》的行为；

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、每年度年底向乙方公布房屋设备运行费、维修费的收支帐目；

9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并由乙方签字确认《房屋装饰装修管理协议》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业服务制度和《临时管理规约》；

4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；

5、装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》的各项规定；

6、不得占用、损坏本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先向甲方提出申请，在甲方同意后方可进行，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，须给予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方，安排受让方与甲方重新签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益。

第二条物业服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指公共区域房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的排雨/排污管道、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、景观、湖泊、道路、路灯、文化体育场所和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生

1、公共设施、共用部位的保洁和生活垃圾的收集（不上门收集）等服务；

2、室外公共绿地养护。

四、保安

协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，具体工作内容：

1、提供安全防范服务（包括门卫值勤、安全巡视、安全监控与消防管理）；

车辆管理服务（包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理）；保安应急处

理服务（包括火警事故、治安事件、自然灾害事件）等；

2、不承担确保物业服务区域内业主的人身、财产免受不法侵害的义务。

五、交通秩序

1、机动车及非机动车辆请停放于别墅车库内；

2、机动车辆凭证出入小区，按小区内指示标志行驶。

六、房屋装修管理

按《房屋装饰装修管理协议》执行。

第三条物业服务质量

一、公用设施设备管理

1、设施设备运行、使用、维护有记录，无事故隐患；

2、严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备完好；

3、制定出现故障后的应急处理方案；

4、设备按设计要求正常运行，不自行降低设备运行指标。

二、共用部位管理

定期检查，及时维修、养护，保持完好。

三、环境卫生

1、道路等共用场地每天循环保洁；

2、生活垃圾实行分类收集，日产日清。

四、绿化

1、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无斑秃；

2、保持绿地清洁。

五、保安、消防、车辆

1、保安实行24小时值班及巡逻，文明值勤，接警后10分钟内赶到现场；

2、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通，制定消防应急方

案；

3、机动车辆进出登记。

六、报修：

小修：接报后30分钟内到达现场，工作完毕做到工完料清。

急修：接报后15分钟内赶到现场，工作完毕做到工完料清。

七、小区照明系统的照明度保持交付使用时的形象，灯罩定期擦拭。

第四条 物业管理服务费用

一、乙方交纳费用时间：自入伙通知单通知的交付次日起；

二、甲方向乙方收取物业管理服务费用：

物业管理服务费：用于物业服务企业的人事费用、物业服务区域内的保安、保洁、公共区域的绿化、共用设施设备的维修/更新、档案资料的保管和其他法规规定的所有费用；

三、物业管理服务收费标准：

别墅：物业管理服务费由甲方按建筑面积每月每平方米 ****元向乙方收取（物价局申报核准价为每平方米****元），该收费标准实行有效期为：年月日~年月日。年月日起物业管理服务费标准另定。

四、乙方交纳费用时间：按季度预先交纳，每季度首月20日前为交纳期限。

五、乙方房屋空置，需提前向物业公司书面申请，经确认后按70%交纳物业管理服务费。

六、乙方转让物业时，须交清转让前产生的所有物业管理服务费用及物业其它有关费用。

第五条其他有偿服务费用

一、甲方为方便业主和物业使用人而提供的其他有偿服务项目见《****物业服务收费标准》。

二、乙方房屋自用部位、自用设备保修期已过的维修养护，由甲方参照政府规定进行收费。

第六条维修基金的管理与使用

一、根据国务院《物业管理条例》和无锡市的有关规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在办理进户手续时

二、乙方转让房屋所有权时，物业维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

三、维修基金续筹，维修基金的余额用至首期维修基金的30%时，维修基金暂缓使用，业主委员会或者物业服务企业应当向业主再次筹集，再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金数额。

第七条保险

一、房屋共用部分、公用设施设备的保险可由甲方代行办理，保险费用在物业管理服务费中包含。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

第八条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及退还利息。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方按有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收实际应交金额千分之五的滞纳金。

第九条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十一条本协议内空格部分填写的文字、数字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家和市有关法律、法规和规章执行。

第十二条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向无锡市物业行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向本物业所在地人民法院诉讼。

第十四条本协议正本连同附件共 六页，一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十五条本协议自双方签字之日起生效，小区业主大会成立后与其选定的物业服务企业签订物业服务合同，其选定的物业服务企业正式接管小区物业后失效。

本人已认真阅读并认可本《前期物业管理服务协议》上述条款。

甲方盖章：乙方签字（盖章）：

前期物业管理合同终止协议 篇6

甲方：唐山市相国房地产开发有限公司 乙方： 唐山市曹妃甸区润佳物业服务有限公司

甲、乙双方于2010年8月16日签订《金色名苑小区前期物业管理委托合同》（以下简称《合同》），现双方经协商一致，就解除该《合同》的相关事宜，达成以下协议：

一、合同解除

由于乙方无法接收贵人蝶苑的供暖设施，故双方同意2011年 月 日该《合同》自动解除，各方无须再通知对方合同解除。双方互不对该《合同》的解除承担任何赔偿责任，各方如有损失各自承担。

二、费用结算

1、甲方于2011年 月 日前一次性支付乙方物业管理费人民币1万元。甲方付款的同时乙方需向甲方开具等额的有效发票。

2、除本协议约定的款项外，甲方无须再向乙方支付任何费用，也无须承担任何责任。

3、乙方向业主收取的物业管理服务费依照服务的时间向业主多退少补，多出的部分向甲方聘请的新物业公司移交，少的部分可由新物业公司代收后移交给乙方。

三、交接工作

1、本协议签订生效后三日内，乙方应向甲方或甲方指定的第三方交接完毕并撤出甲方物业。

2、乙方应将甲方无偿提供的物业管理用房恢复原状并退还甲方。

3、乙方必须向甲方或甲方指定的第三方移交以下资料：

（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（5）物业服务所必需的其他资料。

四、甲方和乙方共同承诺及保证

（1）解除《金色名苑小区前期物业管理委托合同》不会导致一方产生对另一方的任何责任负担；

（2）解除《贵人蝶苑前期物业管理合同》不会导致任何一方被提起诉讼、仲裁或其他法律程序或行政程序；不会导致任何一方存在诉讼和潜在纠纷的可能性，否则给承担因此给对方造成的一切损失。

五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

六、凡因本协议引起的或本协议有关的任何争议，由双方协商解决，若协商不成，任何一方均可向寒亭区人民法院提起诉讼。

六、本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方： 乙方： 签约代表： 签约代表：

商业物业前期物业协议 篇7

一、前期物业管理招投标活动中存在的问题及原因

(一) 前期物业管理招投标活动中存在的问题

1. 招标过程有待于进一步透明

有些招标人为了使自己看好或有特殊关系的物业服务企业中标, 事前透露招投标消息, 并在招投标过程中对竞标的其他物业企业进行种种限制;还有些招标人实际上早已内定好了物业服务企业, 但也打着公开招标的幌子, 而将其他物业服务企业作陪衬;或者直接利用招投标形式, 骗取物业服务企业的投标资料和管理方案。

2. 投标人的非正常竞争

有的物业服务企业违反政府有关规定, 不遵守行业“游戏规则”, 以低于成本价的物业服务费参与竞争。个别物业服务企业更是公开表示, 参与竞争是为了扩大公司的对外影响力, 并不在乎企业效益, 即使亏损也要争取把项目抢到手。还有的物业服务企业不顾自己的综合实力参与竞争, 接管物业项目后, 管理跟不上, 服务不到位, 引起招标人及业主的强烈不满。

3. 投标文件内容雷同

投标文件的质量在一定程度上反映了投标人的管理与服务水平, 因而投标人和评委都给予了一定程度的重视。根据招标项目的不同, 投标文件在物业管理服务内容、服务标准和管理措施等方面都应有所区别。但目前“一本标书打天下”的现象比较多, 由于目前尚无相应的管理规定, 前期物业管理投标文件的可复制性已使评委无法甄别物业服务企业的服务质量和管理水平, 在一定程度上给科学评标带来困难。

(二) 造成这些问题的原因

1. 相关各方对不正当竞争的重视程度不够

有些招标人即便发现了不正当竞争的苗头, 也没有引起足够的重视, 忽视了恶性竞争所带来的严重危害性。招投标各方应对公平竞争有一个正确的认识, 严格遵守竞争规则。

2. 有关方面对低价竞争存在不正确的认识

招标人选择合理低价中标是理性市场主体的必然选择, 也是招标人合法权利的体现。而目前有部分招标人希望中标价格越低越好, 以致少数投标人为了迎合招标人的需求, 不惜以极低的物业服务价格中标, 以期在市场中占有一席之地, 然而却导致在未来的前期物业管理服务过程中, 因为过度压缩成本使管理服务质量下降, 引起业主的不满。这种现象不仅导致物业的贬值, 同时也损害业主权益。

3. 招投标中介代理机构不健全

招投标中介代理机构是顺应物业管理市场发展需要而产生的, 这一机构可以为招投标双方提供相应服务。目前, 我国严格意义上的招投标代理中介机构尚不健全, 使得一些以出卖投标文件为生的“职业写手”活跃在招投标市场上, 而且这些“职业写手”缺乏对投标物业项目的深入调研, 从而造成不同企业的投标文件雷同的现象。

二、促进前期物业管理招投标市场规范发展的对策

(一) 转变和提高有关各方对前期物业管理招投标的认识

1. 转变和提高政府职能部门的认识

政府职能部门应不断加强对招投标市场的研究, 为招投标活动明确方向、规范程序。应完善相关法律、法规, 用法制来限制和约束不正当竞争行为。对重点项目招投标应邀请公证机关参与, 引导物业管理招投标活动正常进行。

2. 转变和提高房地产开发企业的认识

房地产开发企业应充分认识到, 优质的前期物业管理服务是保证其开发产品顺利进入市场的重要保证, 绝对不能因眼前利益而忽视物业管理招投标。

3. 转变和提高物业服务企业的认识

物业服务企业大力加强人力资源开发、不断提高其经营管理水平和综合实力, 顺应物业管理市场的发展。这是前期物业管理招投标顺利实施的重要保证。

4. 转变和提高业主的认识

业主在物业管理招投标中, 也存在参与意识不强、维权意识淡薄、遇到问题时没有统一的思想和行动, 以及专业知识匮乏、对前期物业管理认识程度不够等问题。因此, 转变和提高业主的思想认识, 有利于物业管理招投标的顺利实施。

(二) 规避前期物业管理招标中的不正当竞争

1. 严格执行前期物业管理招投标法规

应严格执行国家和地方的前期物业管理招投标法规及其配套实施细则, 进一步明确在招投标中的一些常规性基本要求和操作程序, 以便参与者有章可循。同时, 用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为, 保护招投标双方的合法行为。

2. 建立良好的物业管理招投标市场秩序

遏制不正当竞争, 除了要应用法律和行政手段外, 还必须倡导建立道德秩序。有了强烈的道德意识才能在竞争中树立良好的企业形象, 建立稳固的企业信誉, 自觉抵制不正当竞争, 从而有助于创造公平、公正、公开的物业管理招投标市场环境, 保证物业管理招投标的顺利进行。

3. 坚持信息对等原则

应按照前期物业管理招投标管理规定, 对进行前期物业管理招投标的物业项目, 包括服务内容、质量标准、物业服务企业资质要求等招标信息, 在规定的时间内进行公告, 确保招标过程的公平公正, 使参与投标的物业服务企业都能够在相同的信息条件下进行公平竞争。

(三) 树立前期物业管理评标新观念

为避免评标过程中可能出现的误区, 增加评标结果的权威性, 应在评标过程中对评标内容不断加以改进。

1. 将中标物业服务企业的社会信用列入评标内容

在评标过程中适当减少标书内容所占的分值比重, 增加对物业服务企业管理服务现状和在管项目的现场考察所占的分值比重。因为即使同是“全国优秀管理住宅小区”的项目, 企业的管理服务水准和综合素质仍可能相距甚远, 考察在管项目现场对于衡量企业的实际管理水平具有不可替代的作用。

2. 将中标企业的承诺列入前期物业服务合同

将中标企业在投标文件中所承诺的管理目标、服务标准和服务质量等内容全部列入其签订的前期物业服务合同, 并强化业主在物业企业履行物业服务合同过程中的监督机制, 以避免投标人利用无法兑现的承诺得以中标。

3. 对投标文件的内容及篇幅作出适当的规定与限制

对投标文件的内容与篇幅作出调整, 将评审的重点放在对招标项目所确定的管理理念、服务内容及标准、人员配置与价格测算等主要方面, 以务实的态度引导投标人编制投标文件。

(四) 建立一批诚信度高、规范的物业管理招投标中介服务机构

1. 对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度

物业管理招投标中介服务机构是物业管理市场的重要组成部分, 对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度, 有利于物业管理市场的健康发展。有关部门应通过建立规章制度加强对中介机构及人员的诚信教育, 提高中介机构及人员的法律意识、诚信意识和业务水平。对不讲诚信、有不良行为和违法行为的中介机构, 应依法进行查处, 严厉制裁其造假行为。

2. 对中介服务机构编制的招投标文件实施严格管理

对中介机构的执业情况和诚信度进行管理。要求其编制的招投标文件严格遵守法律、法规, 文字叙述与招标项目标的相统一, 数据准确, 约定合法, 要求合理;杜绝出现“一本标书打天下”的局面。这样既有利于招投标双方有效防范和控制风险, 也有利于建立诚信、公平的市场竞争秩序。

参考文献

[1].朱春堂.当前物业管理招投标工作存在的问题与建议.中国物业管理.2007.5

[2].皇甫广荣.物业管理招投标的问题与对策.中国物业管理.2007.5

前期物业管理协议(居住区) 篇8

第一章 总则

第一条 本合同当事人

甲方：玉泉时代广场物业办公室

乙方：____________________

甲、乙双方依据有关法律、法规，在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业服务达成如下协议。

第二条 物业基本情况

本小区名称：玉泉·时代广场

座落位置：咸阳市玉泉西路与经电北路交汇处

建筑面积：50000平方米

第三条 甲方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任。

第二章 双方的权利和义务

第一条 甲方的权利及义务

一、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

二、在本物业设立服务机构，对本物业进行专业化物业管理；

三、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度；

四、建立健全本物业的物业管理档案资料；

五、制止违反《业主临时公约》、《住户手册》和本物业管理规定的相关行为；

六、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务；

七、依据本协议向乙方收取物业服务费及其他费用；

八、编制物业服务章程及财务年度计划；

十一、提前将房屋装饰装修的注意事项和限期条件书面告知乙方，并与乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》；

十二、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

十三、法律法规规定的其他权利及义务。

第二条 乙方的权利及义务

一、享有并履行《物业管理条例》中规定的业主在物业管理活动中的权利及义务；

二、监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

三、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

四、遵守《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时公约》、《住户手册》、本协议以及本物业的其他相关管理规定；

五、依据政府有关规定和购房合同规定，办理入住手续时，乙方应交纳公共维修基金；

六、装饰装修时，必须办理装修手续，并遵守物业在房屋装饰装修方面的管理规定；

七、依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用；

八、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

九、支持并协助甲方依法所进行的物业管理和经营活动；

十、转让物业时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议和《业主临时公约》承诺书的内容，交清转让前的物业服务费用及其他费用；

十一、在房屋室内装饰装修时禁止破坏在地面敷设的采暖管线；

十二、法律、法规规定的其他权利义务。

第三章 物业管理服务内容

第一条 房屋建筑共用部位的维护、养护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基穿、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。

第二条 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。

第三条 园艺及环境卫生

一、区内共用绿化、园艺等的管理和养护；

二、公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集（不含垃圾消纳场的管理及建筑装饰垃圾的收集和清运）。

第四条 安全及消防

一、协助公安部门维护本物业公共区域内的（即小区规划红线以内，业主户门以外）公共秩序（不承担人身、财产保险等责任）；

二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作。

第五条 交通秩序与车辆停放

对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产保险等责任）。

第六条 档案资料

一、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理；

二、对业主及非业主使用人的档案资料进行管理。

第七条 房屋装饰装修管理

一、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理；

二、按玉泉·时代广场居住区《房屋装饰装修管理服务协议》及《房屋装饰装修管理规定》执行。

三、收费标准：

1．装修押金共计：￥3000元（业主交纳￥2000元，装修单位交纳￥1000元）

2．装修垃圾清运费：1.50元/㎡（由业主交纳）

3.装修期间的电梯使用费：200元/户（由业主交纳）

第八条 其他管理服务事项

一、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；

二、向业主和使用人提供各类特约有偿服务；

三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务；

四、法律政策及协议规定的其他事项。

第四章物业服务费用和其他费用

第一条 物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、住宅按0.90元/月·建筑平方米（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理）；

二、收缴物业费时间：从房屋验收接房之日起收取；不住的按每月70%收物业费；入住后（含房屋装修期三个月）因故不使用房产经物业确认，连续时间超过6个月，从第7个月起，交70%物业费。

三、物业服务费用标准将按咸阳市法规、政策调整；

四、交纳费用时间：每季度末最后10日内交纳下一季度的物业服务费（按自然季度）。

第二条 其他有偿服务费用（此项不属物业服务费用，收费标准执行政府规定并据政策相应调整）

一、车位及其使用管理服务费：按市物价部门批准的《停车场（库）车辆收费标准》收取；

1．大型机动车位地面停车位： 270元/辆·月

2．小型机动车位地面停车位： 90元/辆·月

3．露天停车场及地下车库临时停放机动车收费标准：

小型车： 3 元/ 6 小时/次、大型车： 9 元/ 6 小时/次

4.地下车库(已售),每位管理费 60元/月;地下车库租用一年,每位 200元/月;租用不足一年,每位 280元/月。

二、为满足住户需要提供的各项有偿服务价格另议（符合相关法规、政策的其他有偿服务费用）。

第三条 代收代缴费用（此项不属物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策相应进行调整）

如受有关部门或单位的委托，甲方可代收缴电费、水费及天然气初装费和工本费的代收代缴服务。

1.电费：0.62元/度2.水费: 2.70元/吨、跃层（六跃七）住宅需加压供水，加收加压水泵运行费0.20元/吨·月；

3.垃圾清运费： 8.00元/户/月。（装修完毕验收合格之日起算起）

4.天然气：安装费 2360/户（暂定：根据实际情况多退少补）

第四条 公共部位、公共设施设备维修基金

一、依据国家相关政策关于住宅共用设施设备维修基金的收取，须按总房款3 %的比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。

二、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。

三、共用部位共用设施设备维修基金不足使用时，经房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

四、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五章 违约责任

一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退超标部分费用。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的的滞纳金；

五、乙方未按甲方通知的交房时间前来接房（无原因说明）逾期30日物业费将按70%收取。

第六章 附则

第一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二条 在本协议执行期间，如遇国家政策调整及其他不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第三条 本协议在履行中如发生争执，由双方友好协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解，若协商无效，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住户手册》、《业主临时公约》等为本协议的附件。

第五条 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

第六条 本协议自签字之日起生效。本协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

甲 方 签 章：_______乙 方 签 章： _____________

业 主 签 字： _____________

经办人：_____________委托人： _____________