售楼处规章制度范本（精选10篇）
1、作息时间
5月份至10月份
早7:30—晚5:30
10月份至5月份
早8点—晚5:00.除正常休息外请假必须提前申请，否则视同旷工处理。值班人员请假自行找人替班。迟到早退罚款10元，旷工视情节严重最低扣除3天工资。
2、分组值班
每组值班一周轮流值班，值班组承担售楼处卫生工作包括门口、地面、沙盘座椅及售楼资料工具的整理工作。
值班组除卫生外负责售楼处正常工作下班时间后的值班，每班暂定2人。
3、售楼员进行轮排，按顺序进行接待客户，接待客户的售楼员在门口站岗值班，直至接到客户，下一个售楼员接着站岗值班。售楼员在接待过程中尽量一人进行解答接待，如需要可以求助其他售楼员或经理，被求助者不得拒绝。售楼员在接待过程中其他售楼员尽量不要插话，以免影响售楼员思路，熟人除外。售楼员在接待客户后要送到门外，整个接待过程应超过15分钟。接待客户不能空岗，轮排至谁直接接待，接待客户应主动开门接待客户，因个人原因未能及时接待罚款10元，此轮轮空；因公事未能接待客户的轮排下个人进行接待，事情办完后补轮排。
4、售楼员进行接待客户后当日内必须进行登记，如发生撞单以登记为准，如无法确定协商解决，协商不成，奖金收于售楼处作为公用基金不予发放。
5、售楼员在解答客户问题时必须按照相关培训资料进行解答，在不知道情况下不得私自瞎编，及时向经理或知道的同事询问。尽量不要用不知道，不清楚等语言敷衍客户。
6、售楼员要熟悉专业术语，熟练掌握楼盘房源，价格，面积，户型等基础知识，必须脱离档案文件，在任何时间，任何地点都能详细介绍房源。
7、客户成交后必须当天建档留查，并登记在成交统计表，以后客户的每笔补款等要及时填写。客户成交后要和成交前态度一致，并告知老带新政策，争取发展新客户。不定期进行抽查回访电话，如未打回访电话罚款10元/客户/次。
这支队伍出现在不同城市的不同楼盘的售楼处，当这些楼盘在短期内出现大幅度降价的时候。
从8月份开始，北京、上海的一些楼盘开始降价。而这种短时间、大幅度的降价让那些数周之前在此购房的业主们倍感愤慨。
在全国楼市一片限购之下，开发商通向购房者的唯一渠道终端——售楼处，在降价后遭遇到了老业主空前“围攻”。在北京，有远洋一方业主的9次“非暴力围堵”，在上海，有龙湖郦城业主对售楼处的暴力打砸。“售楼处”成为老业主们的发泄重点。
在经历过一线城市房价高增速的暴利时代之后，国家开始对房地产市场进行鲜明而严厉的调控。从“国八条”到“国十条”，中央不断动用金融手段、财税手段，甚至是充满计划经济色彩的限购政策。
经过长达一年多的效果扩散，北京、上海等一线城市的个别近郊区域房价出现了明显的去泡沫化现象。一些楼盘价格在短时间内快速跳水。这引起了老业主的不满。这些业主纷纷认为开发商存在“价格欺诈”，却又不能提出具有法律效力的证据。
然而，业主围攻售楼处的消息却得到了准业主的“欢迎”。一些购房者为了能在第一时间买到便宜的住宅，甚至再次星夜兼程排队取号。一些一线龙头开发企业则利用降价甩卖尾盘的手段加速回笼资金，以便在当前土地市场低迷时机“巧取”更廉价的地块。
分析人士认为，这种尾盘甩卖营销手段与美国赌城拉斯维加斯的“酬宾”手法异曲同工。赌场在一天的盈利达到一定额度目标时，便会取出一部分筹码故意输给客人，作为奖赏酬谢，以便留住老客户招揽新客户。
而更有甚者怀疑，所谓的“老业主围攻售楼处”实际上是开发商雇用他人制造噱头借以炒作，以便加快销售进度。于是在虚虚实实之间，围攻者的身份被界定为“输不起的赌徒”或“路人甲乙丙”。
而在这背后所体现的不仅仅是契约精神的缺失，更主要的是需求方与供给方的价格矛盾。一些参与“围攻”售楼处的业主告诉《中国经济周刊》，他们背负着大量的外债和银行信贷，因此很难接受房价在短时间内出现单价数千元的下跌。
有多位开发商代表置评说，售楼处被围攻的全体性爆发，说明我国市场经济的不成熟和不完善，也说明供需双方都存在契约精神的缺失。一些房地产开发商存在“承诺升值保值”的虚假宣传以及质量问题。但是业主也不应该因为降价而使用极端方式。“房子涨价的时候，业主也没有将盈利部分分享给开发商。”这是开发商最常用的反驳道理。
而一些业主认为，开发商在过去的暴利时代已经实现了超值的原始积累。“现在退还差价，赔偿差额对他们来说也不算什么。”这是大多数业主的想法。但是显然，这并非市场经济的思维方式。
（试行）
一、售楼处人员设置和职责范围
（一）、项目案场经理一名，对公司营销部经理负责，负责售楼处现场的全面管理，工作主要职责范围如下：
1、以公司制定的全年销售任务和月销售计划为指导，提出各月需要配合的销售推广建议，并根据营销部的总体工作安排进行项目推广活动的组织工作；
2、组织置业顾问开展定期市场调研和市场分析工作，提出推广建议和价格调整建议；
3、销售现场行政管理工作（卫生、服装、物品摆放等）
4、客户分配工作；
5、客户汇总和分析工作；
6、解决置业顾问的纠纷（置业顾问之间及和客户之间）；
7、房源销售控制；
8、组织置业顾问的定期培训工作；
9、监督置业顾问的客户跟踪回访和客户资料整理工作；
10、组织置业顾问每天召开工作碰头会；
11、《商品房买卖合同》网上签约审核、提交工作；
12、按揭银行及公证处的工作衔接；
13、明源销售软件的督查工作；
14、客户履约异常情况监督处理；
15、领导交办的其它工作。
（二）、置业顾问，主要职责范围如下：
1、客户接待工作；
2、接待客户资料的登记工作；
3、客户纠纷处理和客户投诉接待工作；
4、客户回访、维护和客户资料整理工作；
5、明源管理软件的客户资料录入
6、协助客户签订《商品房销售认购书》；
7、成交客户的《商品房买卖合同》填制工作；
8、协助进行合同签定、按揭办理、房款催交、交房、房产证办理、通知下发等工作；
9、市场调研和总结分析工作；
10、领导交办的其它工作。
（三）、案场助理一名，工作职责如下：
1、小订、《商品房销售认购书》、《商品房买卖合同》的签定和登记工作；
2、明源软件销售认购及签约信息的录入
3、《商品房买卖合同》的发放工作；
4、销售报表的填制和上报工作；
5、售楼处的人员考勤工作；
6、现场办公用品的领用工作；
7、销售奖金的制作工作；
8、领导交办的其它工作。
二、售楼现场接待制度
客户接待遵循首接负责制，服从项目案场经理的合理分配，按照置业顾问的座次或编号平等的轮流接待来访客户，不得互相争抢。
（一）、首接负责制
客户来访后，按轮候办法接待客户，确定属新客户后，该客户的接待、谈判、签约及交房前的客户投诉等后续工作由该接待置业顾问全部负责。
（二）、客户回访制度
1、客户接待后，置业顾问需定期和不定期的对客户进行回访，并做好详细的客户回访记录，由项目案场经理对置业顾问的客户回访资料进行定期检查，公司营销部经理进行抽查。
2、客户首次接待超过一周或首次回访超过两周未进行回访的（回访后未做记录按未回访处理），项目案场经理有权将该客户分配给其他置业顾问进行回访追踪，另行分配后的客户成交的，奖金归后接待置业顾问所有。
3、客户接待后正常回访，但超过一个月未成交的，该客户资料需交项目案场经理处，由项目案场经理进行回访，并有权对该客户进行重新分配回访，另行分配后的客户成交的，奖金归后分配置业顾问所有，另行分配后一个月仍未成交的，按新客户处理。
4、置业顾问对客户进行回访追踪（成交或未成交）后，该客户带新客户来访或新客户说明老客户介绍的，该来访新客户归回访追踪的置业顾问所有。
（三）、销售登记制度
为有效对客户来电、来访、成交等资料和信息实施管理，现场工作人员需及时将客户接待回访资料和成交资料及时进行信息登记和统计整理，具体如下：
1、建立客户来电来访登记台帐，每天来电来访的新客户需按顺序进行登记，并依据登记监督首接负责制和轮流接待制度的执行情况。每天置业顾问须将当天接待客户资料录入明源销售管理软件
2、建立合同履约台账，客户成交后的签约和合同履约台账，由案场助理建立及及时补充，形成一套完整的台账。
（四）、其它情况处理
1、老客户来访时，若原接待置业顾问因事外出的，由当天最后接待的置业顾问进行临时接待，并做好接待记录，待原接待置业顾问回来后进行该客户接待资料交接，该客户仍归原置业顾问所有。
2、新客户来访时，应接置业顾问因公事外出不能接待的，由案场经理安排下一名置业顾问进行接待，因事外出的置业顾问安排客户补接。
3、新客户来访时，置业顾问因非公事（脱岗、迟到、早退、请假、休班等）外出不能接待的，由下一名置业顾问进行接待，该客户归接待置业顾问所有，原置业顾问不进行客户补接。
4、大客户或集团购房超过五套（含五套）的由置业顾问接待后，须及时向项目案场经理汇报情况，项目案场经理须及时向公司营销部经理汇报，该团购客户由项目案场经理负责谈判或由公司领导直接谈判。
（五）、文明接待制度
1、置业顾问必须高度热情的微笑接待客户。
2、客户提出问题要耐心解释，不准同客户发生争吵。
3、对客户一切承诺，都必须以公司的承诺为准，统一说辞。不准根据自己的理解随意承诺，否则引起不良后果，责任自负。
三、离职制度
一、售楼员辞职须提前一个月提交书面申请，填写《离职申请表》；
二、财务部核实离职人员的工资、佣金等的发放和截留情况；
三、离职人员离职前要交还公司所属物品，经核实签收；
四、离职人员离职前须将客户记录、工作日志等客户资料及有关销售资料交回；对正在跟进和已签认购书的客户，须详细告知案场经理，由案场经理将客户分配给在职的售楼员；
五、离职人员在按规定办理完离职手续后，公司主管领导最终确认签字后，由财务计发工资和销售佣金。前期提留的售后服务保证金，不再发放；
六、本规定适用于销售部所有售楼员。
四、薪酬制度
售楼处项目案场经理、案场助理和置业顾问执行工资+销售提成奖
金制度，其他人员执行固定工资制度。
（一）、工资
1、新招聘置业顾问试用期2000元/月。项目案场经理暂定工资3500元/月。置业顾工作满一年后缴纳五险。基本工资，初级置业顾问2500元/月；中级置业顾问3000元/月，高级置业顾问薪酬面议，案场助理暂定工资3000元/月，根据具体情况随时进行调整。
（二）、销售奖金
1、销售佣金按月回款额为基数计提。
2、奖金发放比例，置业顾问个人业绩0.4%，案场经理为总销售额的0.07%。
二、销售佣金的发放条件
1、销售佣金按月发放，发放必须具备以下两个基本条件：（1）、已签定正式《商品房买卖合同》；
（2）、按照《商品房买卖合同》约定已足额交纳首批购房款。
2、达到销售佣金发放条件后，按各月奖金总额的80%发放，剩余20%留作服务费，待交房后发放。
三、其它情况处理
1、离职：
（1）置业顾问未经批准自动离职的，未发放的销售佣金不予发放。（2）置业顾问因工作重大失误被辞退的，未发放的销售佣金不予发放。
（3）置业顾问被公司辞退（重大失误除外）并按公司流程办理离职手续的，已签定《商品房买卖合同》的，销售佣金计发截止时间为离职当天。
（4）置业顾问辞职并按公司流程办理离职手续的，已签定《商品房买卖合同》的，销售佣金计发截止时间为辞职当天，销售佣金由后续服务置业顾问按50%计提；已签定《商品房销售认购书》未签《商品房买卖合同》的，由案场经理分配给其他置业顾问，销售佣金由后续服务置业顾问计提，离职人员不计提佣金。
2、调离工作岗位：
（1）调离工作岗位已签定《商品房买卖合同》的，销售佣金计发截止时间为次月底，后期的由案场经理分配给其他置业顾问进行服务，销售佣金由后续服务置业顾问按50%计提。
（2）已签定《商品房销售认购书》未签《商品房买卖合同》的，由案场经理分配给其他置业顾问，销售佣金由后续服务置业顾问计提，调离岗位人员不计提佣金。
（3）员工休长假的，佣金结算至离开岗位当月，后期的由案场经理分配给其他置业顾问进行服务，销售佣金由后续服务置业顾问按50%计提。
五、岗位交接制度
1、有下列情况者需要办理工作交接
⑴因工作需要轮岗、换岗、晋升等原因岗位变动者； ⑵员工提出辞职或被辞退者；
⑶合同到期未续约或因个人问题提前解除劳动合同者； ⑷因公司业务调整或个人问题暂时休假者。
2、离岗交接内容
⑴工作移交：本岗位所有工作资料（日常工作文件、工作记录、合同、客户资料、外来文件），及经办未完的工作； ⑵物品移交：所有领用办公用品；
⑶知识移交：包括主要工作概述、日常工作及具体的操作流程、注意事项等。
3、离岗交接要求
⑴资料、文件、未完工作交接时，资料交接清单必须有交接人和接收
人签字；
⑵资料交接未完成者工资暂时不予以发放； ⑶交接过程中缺失资料，公司保留追索权利；
⑷员工暂时休假的，公司有急事应随叫随到，不能关机。
三、罚则
1、争抢、剽窃他人客户者，一经查实，不得提取销售奖金，并处以100元罚款，屡犯者予以辞退，未发放的销售奖金及销售押金不予发放；
2、置业顾问在与客户谈判过程中不得乱承诺，违者，造成的一切经济责任自负，出单不算业绩，并扣罚相当于本单佣金的罚款，造成严重后果的，除承担以上责任外，并给予开除处分；
3、在销售过程中，要严格执行销控制度，出现一房两卖情况的，由责任人承担一切责任。
4、泄露公司经营机密，诋毁他人者，处以50——100元罚款，情节严重的予以辞退。
5、严格按照工作职责中的要求开展各项工作，对不按要求开展工作的情况处以10—100元罚款。
四、售楼处收款制度：见附件一。
烟台恒通地产有限公司 二〇一六年二月二十九日
附件一：
售楼处收款制度
一、收银员从财务部领取收据，财务部做好登记，原则上，平时售楼处保留2本收据。
二、客户交款须凭置业顾问填制房款呈报单（一式三份，其中一份交案场助理，两份交收银员），由收银员收取客户各类房款，并给客户出具对应的收据，并做好网新销售管理软件的收款信息录入工作。
三、案场助理依据房款呈报单对售楼处收到的各类款项进行明源销售管理软件的审核确认；
四、售楼处收款处理方式：
1、现金、存单直接由收银员就近存入公司银行账户；
2、收到转账支票由收银员及时安全转交公司财务部或者财务部直接到售楼处取回；
3、刷卡客户在售楼处直接办理转账手续。
四、当天收款收据、呈报单、银行相关单据于次日早晨交到公司财务部。
为规范置业顾问的行为售楼处现场的卫生情况，为消费者营造一个舒适的购房环境，为置业顾问创造一个优雅的工作环境，特制定本管理规定。
售楼处的卫生管理由每天值班置业顾问负责，工作安排如下：
1、由值班置业顾问负责前台卫生，前台桌面上不允许放除与工作
有关的任何东西。前台下要保持清洁。
2、由值班置业顾问备齐资料架上的资料。如：户型图、折页等项
目资料。
3、接待区和谈判区在没有客户的情况下谈判桌上不允许放任何销
售资料和置业顾问私人的物品。值班置业顾问负责监督与清理。(纸杯和烟缸的清理由销售负责)
4、接电区的桌面要保持资料摆放整齐，保持桌椅摆放整齐。
5、以上区域值班置业顾问必须在每天早晨检查整理一次，下班后
再对以上区域做一次全面检查清理。第二天值班置业顾问早晨负责检查前一天卫生情况，有不符合卫生管理制度处则对前一天值班人员进行罚款处理。
注：违者罚款20元
办公室口号：团结、严谨、快捷、有序、和谐、统一。
一、考勤制度：
1、早晨签到时间：秘书7：30分之前；主任7：40分之前；
2、每天早会时间：8：00整；（出早操时间：7：55分）；
3、全体员工每周轮休一天，按轮休排班表执行。轮休日如有客户需要跟进，则轮休日必须加班，假期不得累计或顺延。每天晚19：00—21：00是楼盘会议时间，全体人员必须参加，包括轮休人员；轮休人员必须在休息当日18：00前回售楼部；
4、有事外出需经项目经理批准，方可外出；
二、工作制度：
1、销售处内必须养成严谨的工作作风，提倡高效率的工作方法；
2、销售处内不得睡觉、吸烟、吃零食；
3、销售处内物品必须摆放整齐，养成良好的工作习惯，所有的人员，不得将物品随意放在谈判桌上；
4、销售处内必须做到：着装整洁，做到“站有站姿，座有坐姿”，努力提高个人专业素质；
5、当天见的客户必须当天追踪，并在当天做好见客记录；
6、销售处内销售用语必须文明礼貌，不准在销售处对其他同事使用攻击性语言；
7、销售处电话，严谨拨打私人电话，销售处接听私人电话不得超过3分钟。
三、排轮制度：
1、采用本组见客制，排轮制度严格按照秘书的安排执行；
2、凡不遵守秘书安排者，当天停轮，包括本组带客。凡对秘书排轮有异议者，可事后直接向经理反映；
3、除项目经理外，任何人不得安排其他主任接待自己的客户，违反者停轮一天，包括本组带客。
四、查岗制度：
1、每位主任每周至少查岗两次，时间由带组主任自行安排。查岗主任需在查岗登记表上标注外出的时间与查岗地点。
2、查岗的任务是检查销使考勤情况，及指导与帮助销使提高派单的业务能力。
五、凡违反以上制度者，每次罚款20元，不及时上交者，月底从工资中双倍扣除。
售姐真相第1条
大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
证：伪
资深保险业务员表示，可以选择价格更为优惠的保险公司，但能不能打八五折谁都不能保证。
调查：
记者假意要买平安保险，致电平安的保险业务员进行咨询，表明自己不想在看中的楼盘售楼处买保单，问能否转而买平安个人抵押商品住房综合保险。该业务员很热情地表示，现在保险市场都是明明白白消费，有选择性的空间，商品房抵押保险确定需要购买，否则相关手续无法办理，但具体买哪一家的保险是可以自主选择更划算的。
记者询问是否有折扣时，该业务员表示已经是最优惠的价格，保险费的多少取决于跟某家银行合作的保险公司的优惠政策，比如平安保险公司和农业银行合作多年，所给出的保单价格已经是最优惠的了，再想打八五折显然不可能。
售姐真相第2条
开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
证：伪
房管局工作人员表示，“捂盘惜售”早已出台政策严管，根本保留不了。
调查：
在房地产最火的那几年确实出现过所谓的“捂盘惜售”现象，比如预售方案不严格执行，以“自留房屋”形式囤积房源，同套房源价格天天都在变，买卖双方信息不对称，一套房源长期处于“订购”状态，开发商拒售标示“可售”的房源……针对这些现象，成都早就出台了政策进行严管。
从2010年2月1日起正式实施的《成都市商品房预售方案管理暂行规定》、《成都市商品房预售网上签约暂行规定》，“剑指”房地产销售市场的种种“症结”，对症下药地对房地产开发企业的销售行为进行规范，房管部门也将通过曝光、记入信用档案、关闭网签系统暂停销售等“处罚措施”，对开发企业的违规行为进行打击。为了规范房地产市场秩序，成都市还建立了“透明售房网”，让购房者和开发商的信息对等。
所以，所谓“好的房子全部被保留”根本就保留不了，更不可能趁机涨价，所有房源单价都在房管局有备案，有明确规定注册一年之内不能涨价，一年之后，开发商若想涨价也需要将涨幅提交申请审核，经房管局同意之后才能付诸实践。有关系?顶多开发商多给你几个点的折扣。
售姐真相第3条
售楼员会用许多方法来逼你买房。让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
证：半真半假
资深售楼员说：“营销手段各种各样，但谁能逼得了你?”
调查：
从业数年的房产销售经理徐女士告诉记者，推销房子和推销任何一种商品是一个道理，市场火的时候不用多推销大家都会买，市场紧缩的时候，推销起来也就格外看各人的本事，需要运用各种营销手段。当你踏入售楼部，合格的房产销售人员就会对你的情况和需求做一个预判，然后针对你的需求，诱发你的购买欲望，多读几本相关书籍你也就知道营销手段是如何利用你的心理牵着你的鼻子走。再次重申，所有的营销手段无非如此，你若是毫不动心，谁又逼得了你?
售姐真相第4条
广告没有一个是真的，万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
证：真
资深平面广告设计师说：“看上去很美就对了，造的肯定比画的难看。”
调查：
从业经历达10年的平面广告设计师透露说，鲜有人知道成品后光鲜奇妙的平面广告是如何艰辛地出炉的。“拿房地产广告来说，成品上大家看到白房青瓦，小桥流水，绿树成荫。可那些树木并不是实物照片，而是设计师们用鼠标一根根枝桠，一片片树叶素描拼贴而成的，有时候做一棵树就需要花上1天时间。”该广告设计师近一步解释说，这很好理解，就像现在随便一个长相平平的姑娘也能拿出一张美若天仙的照片，一旦用了有柔肤效果的照相机拍照，照片出来再小小地PS一下，世上简直就没有丑女一说了。同理可普适用于建筑。
售姐真相第5条
别以为高层中的9到11楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层。脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
证：伪
住在11层的住户亲自体验后表示：11楼并不见得比其他楼层更多灰。早在2003年，网上就出现了“扬灰层”这种说法。其中引用最多的，便是所谓“售楼小姐曝售楼潜规则”的帖子，该帖子被改换标题在各大网络论坛出现，之后便有了关于扬灰层的讨论。期间，许多领域的专家陆续对这个买房人关注的焦点作出了解释，大部分人都持否定态度。同城媒体2011年4月的一篇报道表明，成都市部分环境空气专家、大气运动专家和建筑专家均表示，扬灰层的说法并没有科学依据，至少目前为止还没有权威的实验或理论证实扬灰层的存在。成都市环科院专家称，通过垂直和水平方向的实验性监测，目前还没有发现颗粒物浓度随高度差而出现明显差别的情况。
调查：
郭先生之前在太升北路某居民小区租住一间6楼的一室一厅，家里灰尘非常重，他把电脑放在临窗的写字台上，若是一天不擦，就能看到键盘上、显示器上都蒙着一层灰。阳台更是不用说，常年积灰被雨水一冲便是泥泞地，站在他家阳台，简直让人难以相信自己身处成都一环内。近日，郭先生乔迁，搬进了二环路边上某滨河小区的11楼，住进去之后，灰尘依然非常多，但并不比他住6楼时糟糕多少。记者同时随机采访了住在5楼、1楼、15楼的住户，所听到和看到的情况表示，脏空气对于哪一层都差不多，决不会厚此薄彼。很多住户都说，的确听说过10楼上下为扬灰层这个说法，但没有人知道这种说法的权威出处。
售姐真相第6条
别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
证：半真半假
植被确实是从其它地方移栽过来的。关于小区植被的问题，前期签订《物业前期合同》时，就已经约定好了。如果植被死亡，应该由物业方来负责。
根据《四川省物业管理条例》第四十七条第三款规定：“共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护。”
调查：
记者调查发现，成都一些高档社区里，树木价格都很高，但是小区物管方明确表示，树木的生长情况由物业方负责。
售姐真相第7条：
别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
证：伪
国外，尤其是欧洲国家的房屋外立面确实大多使用涂料，但这并不代表“外国的涂料就是好的，国内的面砖就是歪的。”具体情况具体分析，使用哪种材料做外墙，是由每个公司的性质、特点和风格决定的，甚至使用哪一种品牌的面砖或涂料，每家公司也是不同的。万科的外墙就喜欢用涂料，但并不排除其他大公司就不用面砖。唯一有据可依的政策是，100米以上的高楼要避免使用面砖，而采取涂料做外墙。因为面砖质地的外墙在经历几年的风吹日晒后，有可能因为温差、挤压等产生爆炸或掉落，造成伤害。
其次，外墙漏水的原因并不是单纯的以面砖还是涂料而定的，施工过程中把控不够，工作不到位，无论是面砖还是涂料，都有可能漏水。而并不是所有的漏水都是由外墙决定的，很多墙面漏水的原因，可能是因为空调管堵塞导致。
调查：
随便在成都市区内转一圈，认真观察一番，你会发现正在修建或已经竣工的商业住宅的外墙们正在变得“丰富多彩”起来。历史较老的水碾河社区，清一色的面砖外墙，而就在社区正对面，新修好的商业住宅，正是使用的涂料做外墙。“我不知道这位售姐放的马后炮有什么意思?卖房子给我的时候提都没提这事儿，说实话，我也不在乎，我现在都不知道我那房子是面砖的墙壁还是涂料的墙壁。”刚刚在双林路上购置了80平米套二房的晓茹表示。而31岁的女白领已经搬入新家一周了，上一周的几场暴雨让单元里的几户人家家里“遭了殃”，大家正在找开发商扯皮。“我们的房子外墙就是涂料的，这漏水漏得可欢畅了呢。”
售姐真相第8条：
别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认它的测绘报告。
证：伪
房产公司营销主管和律师均表示：误差可以有，关键在于3％。根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号，2001年6月1日起施行)第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”
调查：
国家规定的房屋面积误差为3％以内，如果超过3％的话，消费者可以要求开发商双倍赔偿。“对于开发商来说，这简直得不偿失。”龙湖房产公司营销主管：“开发商偷那么一点地，对自己也没有好处。再说我们上面还有那么多‘相关部门’盯着，哪个开发商能耐这么大，能全部买通?”
售姐真相第9条：
绿化率、容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们。我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
证：伪
房产公司职业顾问说：“在测绘报告上，会详细说明绿化率，这个是无法作假的。”
调查：
开发商乱报房屋面积，就好像工程部的工作人员随口报一个楼盘数字作为楼房层数一样，事实摆在面前，胡说是不可能的。
售姐真相第10条
漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
证：伪
从逻辑上就有问题，外墙面漏水的原因是多方面的，不可能从总体来下结论。首先，漏水有可能是因为外立面的材料原因造成的，砖或者涂料的质量不好，没有用有防水作用的水泥砂浆，可能造成漏水。其次，施工单位的技术原因，外立面的修建工序包括打底、打浆等至少5项程序，其中一项做得不到位，就有可能造成漏水。当然，桩不够深可能是原因之一，但发生这种情况的几率太小了，甚至是不可能发生。因为房屋如果沉降均匀是不会造成裂缝的，一旦有不均匀沉降发生，不仅外立面会有裂缝，整个房屋的梁和板也会有裂缝，要解决的可就不仅仅是漏水这么简单的问题了。最后，桩打得足够深不一定就能解决不均匀沉降。因为桩的深浅与地质是紧密相关的，如果地下坚硬的岩石层可以做为持力层的话，可能只要很短的桩。但如果地下为淤泥层，则要换土或者采用地基夯实的办法来增强地基的承受力。
调查：
这个问题的矛盾已经非常明显了，这位售姐很明显在第7条和第10条曝光中犯了“自己都没发现”的逻辑错误。先是说面砖的外墙比涂料外墙更容易漏水，后来又说漏水和外立面的材料根本没关系。我说姐，你真清醒着吗?你真是内行吗?
售姐真相第11条：
开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好。千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
证：伪
房产公司营销主管说：“购房是天大的事，‘托儿’怎么可能诱惑你?房子是大宗产品，单价和总价都相当高，消费者在购买前，一定是经过深思熟虑的，请了托儿也没有用，你以为是买路边摊货吗?别人随便怂恿一下，你就立刻掏钱了。再说现在消费者越来越理性了，他们的决定不可能因为托的几句话就受到影响，所以不用我们请托儿。”
调查：
在前不久刚开盘的某著名楼盘，现场人满为患，记者佯装在模型边看，但没有人搭理记者，更没有所谓的“托儿”。
售姐真相第12条：
注意，有代理公司来代理的楼盘通常花样最多，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
证：伪
房产代理公司经理表示：“开发商绝对会派人现场监管。开发商这么精，绝对不会让代理公司吃这些‘欺头’的。”作为甲方，每个开发商都会派人来对整个卖场进行监控，作为乙方的代理公司，根本没有机会去钻这些空子。
调查：
在某楼盘售楼处现场，记者看到，在有代理商代理的情况下，开发商方面仍然有营销总监、销售经理和销售主管3名工作人员在场进行监督。
售姐真相第13条：
如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型。不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?
证：伪
房产公司广告策划经理：“垃圾短信才是滞销户型的最终归宿，现在报广这么贵，而且报广是面向大众的，并不是面向客户的。开发商不可能花大价钱去推销自己不好的东西，这代表了整个企业的形象。”
调查：
该策划经理向记者透露，一般这种剩余的房型，开发商是这样处理的：如果剩余房型量少的话，就留作物业用房，或拿来搞优惠作促销：如果剩余较多的话，一般作线下处理，比如你经常收到的房产垃圾短信，就是宣传的这些房型。
售姐真相第14条
到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在。这本东西特别准。只有少数楼盘会做一份假的。
证：伪
房产公司职业顾问说：“在透明网上，能查到一切房屋出售情况。”
调查：
某房产公司职业顾问透露，开发商卖出了多少房子，都必须在房管局备案。卖出了多少的信息，全部都是透明的，消费者可以在网上查到，写得清清楚楚。
该职业顾问表示，“销控”这个东西确实存在。但销控作假，不可能。“开发商要是真的有多余的房子，难道它不想卖给你吗?它藏着掖着是留下来等着发霉吗?”记者在成都房产联盟旗下的成都透明房产网上发现，确实能查到楼盘出售信息。
售姐真相第15条：
一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
证：伪
建筑工地施工主管说：“工地井井有条只有一个可能，那就是开发商没钱了，民工全部跑了。施工工地怎么会井井有条呢?”
调查：
当记者质疑，从不少大型房产公司的施工工地效果来看，工地上的一切都非常有秩序时，建筑工地施工主管说：“你看到的，是施工示范区。”该名主管表示，现在施工方都会在工地上做一个示范区，让顾客可以随时看见施工进度。这个示范区可能会看起来井井有条，但不是真正的工地，真正的工地绝对是像战场一样的混乱。
售姐真相第16条：
不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问。这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务。别的其实都由本地公司来管理。
证：伪
物业公司部门主管和律师均表示，合同上会明确写出物管介绍。“消费者，你们有合同呀!合同上面一定会写出物管公司的具体情况，所以如果真的在合同上写明了是外资物管，而到时候来的是本地物管，那这就是违约，消费者完全可以告的。”
调查：
某物业公司部门主管认为，这个问题是不成立的。对此，成都泰和泰律师事务所律师也同意这一看法，如果开发商在前期广告上宣传，将聘请外资企业来担任物业公司，而实际上是本地公司来管理的话，可以遵照业主所签合同来提起上诉。
售姐真相第17条：
不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司。这也是假的。国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计。但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
证：半真半假
外资建筑设计公司设计师说：“建筑设计要分版块进行。”
调查：
为规范售楼资金管理，保障资金安全，根据本公司实际情况，制定本管理制度：
一、票据管理
1、领：向客户收取的订金、首付款及押金、土头清理等规定收取费用的《商品房认购书》、《商品房销售预收款统一票据》、《收款收据》由收银员到总公司财务部领取并办理登记和盖章手续，票据必须依序发放，不得跳号；
2、用：《商品房认购书》、《商品房销售预收款统一票据》必须按号码顺序依序开具，不得跳号，收银员据实开具，不得擅改日期、金额、房号。作废则加盖“作废”戳记，连同存根一同上交，不得撕毁，严禁单张填写收据；
3、存：票据必须由领用人严格保管，休假或辞职需办理移交的，要做好票据号码登记手续，发现遗失的及时上报；
4、交：月底由收银员按时汇总制表，交售楼经理审核后，汇同存根联交财务部，不得延期，上交后办理清号码手续，业务量较大时，可分期上交，具体上交时间由财务部确定；
5、核：汇总表及存根上交后由财务部根据银行帐户资金核对并开具签收表，发现不符的及时上报并追究责任。
二、资金管理
1、收银员收款后须当天下班前存入公司指定的银行帐户，星期六和星期天存入公司指定的个人帐户，银行交款单须列明客户名、项目名、房号，严禁贪污、挪用、缓交；
2、收款时认真检查货币，收取假币的由收银员个人承担。夜间收取的现金，收银员应封存后寄存财务，次日向财务领取送存银行帐户；
3、根据收取不同用途的资金，开具不同的收据和发票，不得一票多用；收取后根据不同种类及时登记台帐；
4、客户采取转帐和自行存入指定帐户方式交纳款项的，需对方提供转帐和存款银行单据，次日内凭单据通知财务部门核对，不符的及时通知客户核对；业务量较多时，可以通知客户存入尾数（0.01元、0.02元）以便区别核对；
三、岗位责任
1、总公司出纳负责保管、发放、核销《商品房认购书》，财务经理负责领取、发放、核销《商品房销售预收款统一票据》和《收款收据》，出现遗失、登记紊乱的追究其个人责任；
2、财务经理核对领用单和票据好，盖章发放，出现领用与登记不符的，领用新票据而未退回旧票据的，追究财务经理责任；
3、收银员对领取的票据保管、使用、退回负责，出现遗失、涂改的追究其个人责任；
4、收银员保障现金安全，出现遗失、被盗、假币等情况，使公司蒙受损失的，由其个人承担责任；
5、收银员收款未当天存入指定帐户、上交票据存根、资金票据不符的，追究其个人责任；
6、工作当中需调整管理办法、帐号、更换票据的，由财务部书面通知。
一、签到及房友考勤制
1、售楼员工上下班实行房友考勤及纸质签到制，由部门经理负责核实，作为当天的考勤记录；因事、因病不到者，事先必须向销售主管提交书面申请，任何人不得代签；
2、员工因业务要求不能签到或考勤制者，应提前向主管报告，得到批准后按批准时间到岗签到及房友考勤；不能提前报告者，经核实后在签到簿上如实登记。不能代打考勤，一经发现，乐捐200元/次，若有第二次出现则开除处理。
二、员工上下班
1、凡上班时间因业务需要外出者，应在外出之前向主管说明并房友考勤登记，如未经准许离开岗位30分钟以上，事后又没有合理的解释，作旷工处理；
2、不准在售楼现场大吃零食、用餐、化妆；打私人电话不超过5分钟，违者乐捐5元/次，如遇客户要长谈，注意控制时间；不许冷淡客户、对来访客户视而不见或与客户发生纠纷；不准聚集闲谈与工作无关的事，阅读与工作无关的杂志 ；
3、每次接待完客户要立即把桌椅复位，及时清理饮水杯、烟灰缸，注意台面卫生（包括楼上）；未清理者乐捐5元/次
4、进入售楼部一定要穿工装，除夏装外均打领带，不能穿便装进入前台，每次带宾客参观工地一定要戴安全帽，回到售楼现场把安全帽清理干净放回原
位。回到前台应及时整理好仪容仪表；未执行者乐捐5元/次
5、售楼部物品摆放，桌面整洁，前台初电话、电脑、笔筒外，不得再有其他东西。由当日负责值班人员负责监督，未清理干净者乐捐值班人员5元/次。
6、个人物品及资料如乱放：水杯、文件夹、本子、手机等，发现一次乐捐5元/次。
7、客户管理
1、所有的来访、来电客户接待的置业顾问应统一登记在来访、来电登记本上并于当天下班之前录入房友系统。若当天未录入房友系统，则乐捐10元每次，成交后不计入置业顾问提成，业绩充公
2、接待的客户在三天之内必须有真实的回访，并做好回访记录，所有客户限度7天最少跟踪一次，若未跟踪自动跳转公共账户，所有人都可以跟踪。
3、跟进标准要具有真实性，如：电话无法接通，客户没有接，关机等均属于无效跟进。
4、在电话跟进时，尽管客户态度不好，不得与客户发生争执，更不能在房友跟进中写一些恶意的语言，若发现一次则乐捐50元。
5、来访客户采取按每日签到顺序接待客户，排轮接待置业顾问不在现场，则由下一个置业顾问替上，最后一位排轮负责倒水，协调现场。不倒水者乐捐5元/次。
6、羊泰御园营销中心试运行
对于房产广告的忽悠做派，包括本刊在内的诸多媒体都做过分析报道，但时至今日，仍然有购房者对此不甚了解，并因此而上当受骗。让人更加难以接受的是，对于此类纠纷，购房者居然会因为缺乏关键证据，而往往会无从维权。
那么，如何扭转这一不利因素呢？
轻信广告易“吃瘪”
有这样一个真实的案例。
家住上海的徐女士买房时碰到这样一件事情，宣传单和样板房均有标注，邻居家也户户都有，却唯独徐女士买的12楼房屋没有安装“飘窗”。与开发商协商无果，徐女士将开发商告上法庭，要求对方补偿损失3万元。就在此前不久，因为合同未约定，徐女士的诉讼遭到法院判决驳回。
对于此类遭遇，应该说徐女士不是第一个碰到，也不会是最后一个碰到。据了解，房产广告由于存在过度包装情形，由此而引发的纠纷比比皆是，这种现象被法律界人士揶揄为“都是房地产广告惹的祸”。这是因为在当前预售制度下，房地产广告发布之初，住房大都属于尚未竣工的期房，它到底是什么样子，购房者只能通过楼书、沙盘模型、样板房、售楼人员的介绍或者承诺等，来了解一个大致情形。但一旦房子交付使用，房屋的实际情况与广告宣传或多或少存在出入，纠纷便由此而生。
但实际情况是，房地产广告一般不能算作是要约。因此即使是开发商故意打擦边球、耍花招，购房者如果一不小心中了招，只能自认倒霉。法律专家解释认为，由于房地产广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产广告应属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。
除非是房地产广告的内容符合要约规定的，才能视为要约。针对房地产广告引发的纠纷日益增多现象，最高院司法《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但法律界人士指出，对于广告内容是能否产生“重大影响”的，其实对于经验缺乏的购房者来说，仍然很难做出准确的判断。
小知识：要约与要约邀请之间的区别
根据我国《合同法》规定，要约与要约邀请主要区别在于，要约是对特定人发出的、希望订立合同的意思表示，要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示，要约邀请对发出人没有法律约束力。
写进合同是关键
如何才能保证自身权益，防止被忽悠？
虽然《广告法》以及地方性法规已经规定，房产广告应确保广告内容的客观性、真实性、准确性、合法性。但不断加剧的市场竞争态势，以及为了自身利益，少数开发商还是常常利用法律法规方面存在的漏洞，欺骗消费者。于是，房产广告和宣传资料中会掺入大量虚假信息，最常见的方式是言过其实，比如稍有一点绿化就说成绿树成荫，有一条小水道经过就说成绝佳水景等等，类似的例子不胜枚举。
但不可忽视的是，这些广告内容对购房者最终下定有着不可忽视的作用，有些甚至是决定性的。记者的熟人老张在给儿子挑婚房时，为了方便儿子、儿媳妇上下班，他最看重的一个就是交通方面的信息，比如靠近地铁。对他来说，轨道交通会成为买房过程中一项重要的参考因素。
为了保证自身利益不受侵犯，最有效的办法是把广告中的内容作为合同条款写入购房合同。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，如此操作最大的好处就在于，交付之后一旦发现与广告内容或者当初承诺的内容不符，在解决纠纷过程中能够做到有据可依。
具体如何操作呢？王展给出的建议是，把广告中自己比较感兴趣的，或者是对自己购房起到极大促进作用的内容挑出来，以附件形式写入买卖合同中。当然，这需要事先与开发商进行协商。而如果开发商以各种理由推脱，那么这份买卖合同就不必签了，因为对方自己心里都没底，这样的广告十有八九是不靠谱的。
怎样去写？这也很有讲究，专家提醒说，一定要把广告中承诺的内容写得翔实而具体，比如绿化率具体要达到多少，50%或者60%？何为豪华装修，采用的厨卫设备、装饰材料品牌、型号等……“总之，越详细约好。”王展说。
当然，在操作过程中，还需要留意补充内容与其他补充条款不能冲突。比如有些开发商会做出这样的约定：所购房屋面积、结构、装修设备标准均以合同及其附件为准，样板房及其样板区域以及售楼资料仅供展示、参考。面对这样的条款，专家建议应该与开发商进行协商并修订。
违约责任提前定
还有另外一项重要的工作不得不做，就是要明确违约责任。
专家表示，将广告内容或者承诺内容写入购房合同中，其实只是完成了其中一项工作，如果没有事先明确违约责任，自己的权益仍然无从得到保障。为何会这样呢？王展解释说，法律法规不可能细致到穷尽所有违约行为所需承担的责任，因此只能自己事先把相关工作做到位。
的确，对于一般的购房者来说，要做到这一点的确有些勉为其难。首先是不了解违约责任如何确定；其次违约责任定多少比较合适，对于不具备专业知识的普通购房者来说，其实也不容易做好，定得高了开发商不会同意，定低了对自己又不利。不过这并非没有解决办法，王展建议，可以先咨询律师，或者在律师的陪同下去完成这项工作。
对于每一项违约责任，也应该做到详细具体。比如广告中明确层高为3米，但如果一旦不达标，应该赔偿多少，先约定清楚；再比如绿化率如未达到楼书中所承诺的标准，赔偿比例是什么等等。
此外，对于赔偿的方式和标准也要有很明确的约定。到底是退房，还是按照房价比例给予部分补偿金，这也需要事先确定好。同时需要提醒的是，对于具体赔偿标准的确定也很有讲究，当然不能过低，否则对开发商起不到约束作用。
一、基本准则：（三大纪律）
第一纪律：敬业爱岗齐奋斗
秉承公司理念，遵守公司各项规章制度，履行自己的岗位职责，为开发商、为客户提供最优质的服务。为公司、为自己的发展努力工作。
第二纪律：严格服从命令听指挥
在工作中，严格按照公司制定的标准接待程序与统一说辞执行，服从上级领导的安排，不违章违规，不擅自改变，乱作承诺。
第三纪律：团结才能有力量
在工作中，团结协作，互相支持，共同提高，凡事以大局为重，以公司利益、以项目利益为重，在为客户创造价值的同时，实现自我价值。
二、职业准则（八项要求）
专业准则：第一项要求：了解和掌握建筑基础知识；
第二项要求：熟记本项目产品各项卖点； 第三项要求：熟知签约流程与合同条款；
知识准则：第四项要求：知晓国家及地区政治、经济大势；
第五项要求：了解银行金融、股市政策讯息； 第六项要求：掌握房地产市场主要竞争对手的情况；
素质准则：第七项要求：不亢不卑，平易近人，不以貌取人；
第八项要求：无论何时何地都要保持冷静和清醒；
第二部分 售楼部岗位职责
一、售楼部职责
1、负责公司项目的房地产销售工作，按时按量完成销售目标和回款目标；
2、负责将项目的销售情况制成相关销售表格上报公司；
3、负责妥当处理销售过程中发生的相关事件；
4、负责按规定为购房客户办理购房手续；
5、负责按规定协助为购房客户办理房产局相关手续；
6、负责按规定协助为购房客户办理相关按揭手续；
7、负责按规定做好销售的各项统计工作，妥善管理一切销售档案；
8、在公司项目的交房期负责协调公司与物业公司、物业公司与客户的关系，并协助物业公司 1 的工作；
9、负责在公司项目的整个销售过程中收集客户意见，妥善处理，售楼部内部解决不了的问题，及时报请公司或反馈给有关部解决。
二、售楼部职员职责
1、销售经理职责
1）、全面负责售楼部的销售业务，保证本售楼部的工作能顺利正常地自行运作，保证项目全过程，无客户激烈投诉；
2）、指导楼盘客户积累工作，协助分析阻因并找出应对方法，指导销售； 3）、负责销售控制，人员考勤及现场纪律； 4）、协助销售谈判，负责签约的最后把关； 5）、按时提交各项工作报告，各种数据分析报告；
6）、保证售楼部无重大责任事故发生，负责妥善处理好售楼部的突发事件； 7）、按时完成当班日志； 8）、负责合同审核工作； 9）、负责各种销售物料计划；
10）、负责工程、信贷、财务方面的相关对接； 11）、负责售楼部工作计划的制定与执行； 12）、主持售楼部每天早会、晚会及周例会； 13）、负责专业售楼人才培养与培训；
14）、参与制定推盘计划、销售方案，完全负责计划的执行； 15）、完或公司分管经理下达的其它工作任务。
2、销售职责
1）、首先是一个优秀的置业顾问，能起典范作用； 2）、协助现场经理负责现场纪律、人员排班及考勤； 3）、按时做好现场来电来访数据的统计； 4）、负责合同的初审工作；
5）、每天下班前当面或电话向现场经理报告当班情况； 6）、协助主持早晚会；
7）、完成销售经理下达的各项其它工作任务。
3、置业顾问职责
1）、为客户提供销售服务，完成公司下达的销售目标； 2）、现场接待情况记录、汇总； 3）、电话接待情况记录、汇总； 4）、回访客户情况记录、汇总；
5）、预约客户到访情况记录、汇总； 6）、客户问题的情况记录、汇总； 7）、次日预约客户情况记录、汇总； 8）、客户回款情况记录、汇总； 9）、成交客户详细资料建档； 10）、次日可能签约情况记录、汇总； 11）、次日可能回款情况记录、汇总； 12）、现场清洁卫生工作； 13）、领导指派的其它工作； 14）、保守公司的商业机密。
三、置业顾问的聘用与辞退
1、试用
1.1新进员工试用期一个月，入职须填写《招聘表》和《入职承诺书》，当月只发基本工资。1.2在试用期间，用人部门要对起进行综合考核，表现良好或有突出贡献者可提前转正;若经综合考核达不到公司要求，则予以辞退。1.3试用期不满离职者，不予发工资。2转正
2.1新员工试用期满后，须填写《员工转正申请表》，经用人部门、分管经理综合考察后提出意见，报公司领导批准。3自动离职
3.1员工因个人原因，正式工申请离职，必须提前一个月向本部门经理递交书面辞呈并填写《离职申请表》，经公司领导批准后交财务部，否则当月薪资作违约处理。
3.2员工离职申请经批准后，经理应安排相关人员二日内与其办完工作交接手续，工作交接完毕，经公司领导批准，请求离职员工可以提前离开公司，次月领取薪资。
3.3提交辞呈后，不能申请休假，必须保质保量完成职责内未完成的工作和离职的工作交接工作，员工填写《离职手续办理清单》，办理工作移交和物品清还手续，对客户资料泄密的拒绝交接的或交接不完全的将不予结算工资。4辞退离职
4.1发生下列情形之一的，公司有权辞退员工。严重违反公司规章制度的；
严重失职，营私舞弊，给公司造成重大损害的。泄露公司机密，有损公司形象、声誉的； ④未经公司同意，在其他单位兼职。⑤被依法追究刑事责任的。
第三部分 售楼部管理制度及业务执行标准
一、基本工作制度
1、程序制度
1）、为保证公司运作的通畅，公司实行“层层责任”的运行体制，即：
销售人员对销售主管和销售经理负责。销售主管对销售经理负责。销售经理对营销总监负责。营销总监对公司负责。
2）、下级员工必须切实服从上级的工作安排和调配，按时按质完成工作任务，不得拖延、拒绝工作。
3）、日常管理工作落实及问题的解决与上报须严格按照级别层层负责，避免越层操作。非直接上级的公司领导对置业顾问业务上的指导及了解情况不在此列。
4）、项目经理及公司其它技术支持人员有责任经常深入一线了解工作及落实业务情况，并给予置业顾问业务上的指导，但不行使直接管理职权。
2、学习制度
1）、公司鼓励员工以各种形式学习专业及文化知识，特此在售楼部实行学习制度。2）、销售恒温期，售楼部需保证每星期两次，每次两小时以上的集中学习。3）、销售高峰期，售楼部需保证每月两次，每次两小时以上的集中学习。
4）、除固定时间外，在保证日常工作正常完成的前提下，在空余时间内，可做不固定不集中的学习。
5）、学习内容，应每月各有侧重，由销售经理上报学习计划，但应与专业相衔接，如建筑知识，法律法规，销售技巧等。
6）、学习方式可以采用请专业人士授课，也可发放资料，置业顾问自学的方式。
7）、每月5日，（因工作原因可更改）由销售经理出题，采用闭卷笔试的方式检查学习成果。8）、根据考试结果，实行以下奖惩：
①凡考试不及格者，利用业余时间自行学习10天后补考。②连续三次（含补考）成绩不及格者，可直接除名。
3、例会制度 早会
1、时间：9：30-10.00
2、地点：售楼处
3、主持：销售主管（销售经理）
4、出席人：售楼处全体置业顾问
5、会议主题：
⑴、检查仪容仪表、出勤情况；
⑵、简单总结前一天的工作情况，存在问题及解决方法、当天工作重点；
⑶、公布前一天的销售情况、销控公布、售出单元、转换单元、未补定单元、补齐定单元、拟定可重新发售单元；
⑷、销售主管（销售经理）讲述当天需注意的事项； ⑸、当日推广部署及当日计划；
⑹、置业顾问互报一天销售中存在的问题，销售主管（销售经理）总结分析，予以帮助解决。
㈠、周会1、2、3、4、5、时间：每周一上午9：30-10.00 地点：售楼处 主持人：销售经理
出席人：售楼处全体置业顾问 会议主题：
⑴、总结每周工作；
⑵、对本周工作进行总结，包括客户跟进、成交业绩、存在问题、特殊个案分析、客户意见并提出合理化建议；
⑶、讨论每周议题；
⑷、由销售经理出题，围绕本行业的工作开展，包括市场、销售、管理等范围结合实际案例进行讨论、分析，并针对本项目作出合理化建议，以提高项目质量、销售业绩、及置业顾问素质以更好为项目服务；
⑸、市场分析；
⑹、主要为组员之间资源共享，对市场咨讯进行相互交流； ⑺、下达部门工作要求、指令、并贯彻执行； ⑻、相关政策法规、法律文本、销售技巧等培训。
㈡、月会1、2、3、4、5、时间：（另行拟定）地点：（售楼部）
主持人：销售经理、销售经理及销售主管 出席人：全体置业顾问
会议主题：月度工作总结及下月工作计划
⑴、项目重大销售推广活动的分析总结；
⑵、市场客户及业主源状况分析； ⑶、竞争项目销售动态分析； ⑷、总结月度工作； ⑸、布置下月度工作；
⑹、分析置业顾问销售指标完成情况及月培训计划的制定。
注意：每次例会要求每人均须作自己的会议记录，经抽查，未作记录的，以缺席例会论处。6）、凡公司总部要求参加公司会议的，必须参加。7）、各种会议的出勤纪律，参照《日常管理制度》执行。
4、报表制度
1）、为规范工作程序，及时、客观的了解销售情况，特制定本工作报表制度。2）、置业顾问必须按时提交各报表，并保证其内容数据的真实与完整。
3）、销售经理的报表提交到营销总监，由营销总监存档；销售人员的报表提交到销售经理，销售经理汇总后存档。
4）、有标准格式的报表，必须按标准格式填写提交，没有标准格式的，则按照内容要求清晰撰写、提交。
5）、销售经理需提交的报表总结有：
①、《销售日报》 ②、《销售周报》 ③、《销售月报》 ④、《销售总表》 ⑤、《公司月工作计划》 6）、销售主管需提交的报表总结有：
①、《销售日报》 ②、《来访客户登记表》 ③、《电话来访登记表》 ④、《特殊问题报告》
注：上述表格由销售人员填写，销售主管汇总、核实。7）、销售人员需提交的报表有：《销售日总结报表》
以上各报表当日晚会前提交。
二、日常管理制度
㈠、考勤管理制度
1、工作时间
⑴、销售人员原则上实行六天工作制，作息时间为：9:30—13:00，15:30-19:30每天并安排值班，值班时间为13:00-15:30；晚上下班时间以顾客全部离开售楼部为原则，销售人员休息由主管安排调休，在项目强销期和销售业绩不佳时，全体员工将不安排休息。
⑵、销售人员严格按照排班表班次和时间准时上班，周一到周五和展销会期间不安排休息，若有特殊情况需事先向销售负责人请假，经同意后方可，否则以旷工处理，原则上不得调休两天以上包含两天。
2、考勤的管理
⑴、考勤是计发工资、奖金等劳动报酬的重要依据。
⑵、售楼部上班实行签到报到制，严格控制上下班时间，杜绝迟到早退现象。
3、考勤制度
⑴、上班不得迟到、早退、未经主管、经理同意不得私自调班，违者以迟到一次处理，若员工因特殊情况不能到达售楼部的，应上班前报告主管，若未能与主管取得联系，则需向上一级主管提出申请，直至有领导批准后方可休假。
⑵、所有员工必须严格遵守劳动纪律和劳动时间，在工作时间应严守岗位，禁止从事其它与工作无关的事情。上班时间不可随便外出，若需外出应说明地点、事由和所需时间，并经主管同意，虚报外出理由者，经查实视情节轻重以事假或旷工处理。
⑶、请假必须事先填写《请假申请单》，由销售主管签署意见，经经理批准后备案。如特殊原因未能事先请假，经主管批准后事后办理《请假申请单》请假手续。
⑷、销售人员在没有加班的情况下，不能事先借休。
4、缺勤的处理
⑴、迟到、早退
①、1至5分钟之内，以1块/分钟扣款； ②、6分钟至30分钟之内以5块/分钟扣款； ③、1小时以上按旷工一天处罚，扣款100元；
⑵、旷工：
旷工一日扣罚三天工资，连续旷工二日或当月累计旷工三日以上者则以自动离职处理。
⑶、有下列情况之一者，按旷工处理
①、②、③、④、⑤、5、⑴、未经请假或请假未获批准擅离职守半日以上者； 请假期满未续假或续假未获批准而逾期不归者； 请假人所提请假理由或证明与事实不符者；
不服从分配调动，经说服教育无效,未按指定时间到岗者； 未经批准擅离岗位从事与本职工作无关活动者； 请假的管理
请假的程序：由当事人填写《请假申请单》，向主管提前申请，再由公司领导决定批准与否，只有经过批准方可按请假处理，否则按旷工处理。
⑵、病、事假以半天为最小单位，按请假时间扣除当日工资（即请假1天扣1天工资），病假须有医生证明。
2、现场制度
1）、置业顾问在售楼部内见到不是本部顾问的任何其它人，均要求微笑致意、主动问好； 2）、必须按排班表、站班表当值，不得擅离职守，个人调班更值时需先征得主管同意； 3）、置业顾问不得在前台交头接耳，不得打私人电话，不得在前台摆放除销售资料及专业书籍 7
外的其它物品；
4）、置业顾问应礼貌对待上级，切实服从上司的工作调度，在完成好本职工作的同时按时完成上级交待的其它工作，不得拖延、拒绝或随意终止工作，并应及时向上级领导汇报工作完成情况；
5）、置业顾问上班时间不得在接待区吃东西或在非吸烟区内吸烟，不得在售楼部内跑动、高声喧哗、聊天、嬉戏，打游戏，发现一次扣除50元，举报者奖励25元，对举报者进行保密工作，由文员统一记录；
6）、员工间应互助、互爱、团结，严禁在外人面前争吵；严禁漫骂同事。发现一次扣除50元，举报者奖励25元，对举报者进行保密工作，由文员统一记录；
7）、置业顾问不得兼职，不得超越本职务和职权范围开展经营活动，严禁索取非法利益； 8）、员工有义务保守公司及开发商的经营机密；
9）、置业顾问在接待中不得漫不经心、互相推倭，更不得与客户发生争执； 10）、置业顾问在接待客户时应使用标准用语；
11）、置业顾问须熟记本项目每栋楼的最高价、最低价、均价，熟记每栋楼的户型、面积、及各种付款方式和优惠程度；
12）、迎宾顾问应在客户距大门1.5米处时为客户拉门，并致标准问候语；
13）、置业顾问应陪同客户参观卖场，热情解答客户的问题，遇解决不了的特殊问题，应及时记录，并主动找现场经理协助解决，一定要在承诺期限内向客户作出回应；
14）、未经允许对客户擅自承诺的，根据情节严重性每次扣款500-5000元或开除； 15）与客户发生污辱性言语或肢体冲突的，根据情节严重性每次扣款500-2000元或开除； 16）对外界严重泄露案场销售机密，根据情节严重性每次扣款500-5000元或开除
17）任何人对违反公司制度的行为，他人有权向本公司投诉，接受投诉的部门和领导，应为投诉者严格保密；
18）、凡有上级领导到现场的，所有置业顾问必须起立问侯。如：欢迎光临或领导好。
3、卫生制度
除销售经理外，其它置业顾问应根据安排每日轮流值日，顺序由销售经理制定、安排。
4、电话制度
员工接听前台电话，用语应尽量简洁扼要、明确，以免占线。
所有员工严禁用前台电话打私人电话，除了回拨或者叫水。发现一次罚款50元。
5、仪表制度
1）、售楼部必须统一着装，统一佩挂工作牌上岗。未按照着装要求着装，每次扣50元罚款。2）、置业顾问应谈吐大方，待人接物不亢不卑，时刻注意个人站姿、坐姿及与客户的距离。3）、置业顾问上班时个人仪表需严格遵守以下规范：
①、女员工必须化淡妆，不许浓妆，不许涂有色指甲油，穿职业中跟鞋，不得穿拖鞋或其它奇形鞋。
②、男员工必须着衬衫、打领带，不许着恤衫、拖鞋、凉鞋。
③、男女员工均要求头发整齐，不许用过浓香水，不许出现明显体味。
6、业务执行制度 1）、接待程序
①、置业顾问在接待客户的过程中，须严格按照本接待程序执行。②、置业顾问在接待过程中应对客户礼貌热情，服务周到。
③、置业顾问在接待过程中应注意客户的各种反映，判断出客户的真实意图，并尽快建立良好关系。
④、置业顾问应尽量要求并陪同客户现场看房。⑤、置业顾问的接待基本程序如下：
开门、迎宾顾问致问候语：“您好，欢迎光临”
迎宾顾问领客户到接待台，并在途中确定新老客户；新客户由当值顾问接待；老客户由原顾问接待或委托迎宾顾问接待；原则上，新客户的接待，当值顾问应按顺序轮流，不得争抢、挑选。
接待顾问开始介绍 先作自我介绍； 询问客户贵姓；
应客户要求介绍项目的情况； 应客户要求介绍发展商情况； 应客户要求介绍物业公司情况； 应客户要求介绍承建商情况；
应客户要求或建议客户参观大沙盘和户型模型，并作相应解释； 告知客户当期优惠政策；
当客户在接待台入座后，空闲的置业顾问应及时倒杯水呈送到客户面前； 确定客户意向，是否可以签约，客户确定要签约，必须向销售经理预约房号； 陪同客户完成签约过程；
没有签约的客户在其离开前一定要留清楚客户姓名和联系方式； 客户离开前提醒客户带齐随身物品；
接待顾问在送客户出门前一定要说：有任何进展或活动，我一定会及时向您通报；您有任何问题，请打电话给我或请您再到售楼部，我和我的同事们都非常乐意为您解答一切问题；
接待顾问一定要将客户送出大门外，微笑道别；
签了约的顾问一定要在送完客户后返回当值主管处正式销房号； 接待顾问送完客户立即返回清理接待台台面；
2）、签约程序
①、当客户对物业已有一个全面了解，对包括价格在内的成交条件已无明确反对时，置 9
业顾问应大胆尝试要求客户成交，请客户审阅《预约书》或《买卖合同》。
②、当客户已审阅《预约书》或《买卖合同》，无明确反对时，置业顾问应及时要求客户签约。
③、当客户决定要签约时，置业顾问必须做到：
先确认客户选中的房号是否可以预约或出售； 《选铺登记卡》一式两份填写；
《选铺登记卡》上须写清楚客户姓名、房号、面积、单价、总价及交款金额； 将客户带到财务处；
告知客户：交清钱款后，收据由财务盖发展商公章，一份财务留底，一份作为收款凭证给客户带回按揭部签《回款承诺书》和《商品房买卖合同》；
帮助客户填写好《回款承诺书》和《商品房买卖合同》；
一定要填写清楚房号、户型、楼层、面积、单价、总价、优惠情况等购房信息，且绝对不能写错；填写出错一次罚款50元。
一定要填写清楚客户姓名、住址、联系电话、身份证号等客户信息，且绝对不能写错。填写出错一次罚款50元。
置业顾问为客户解释有关条款，并适时强调：
为维护真正业主的利益，杜绝炒房现象，客户签定《房号预约书》或《商品房买卖合同》后不允许更名，配偶、直系亲属之间除外；
最好是由业主亲自来办理签约手续，委托他人办理签约手续的，被委托人需出示相关委托证明。
确认《商品房买卖合同》无误后，置业顾问先请客户签名后，在合同档案袋上签上自己签名，以便追究出错责任。
按揭员与客户签字后的《房号预约书》或《商品房买卖合同》送至财务部复核； 财务部复核后认为无误，在档案袋上签上自己名字予以确认并盖上合同专用章； 通知已交清全款的客户一周之内领取合同，如是按揭客户则提醒客户须在七日内应备齐按揭材料，并告知其材料包含内容。
3）、电话接听程序
①、在电话铃声响起时，准备好电话接听记录本；
②、接听、问候“您好，售楼部”，同时迅速记录来电显示的电话号码；
③、在接听电话的同时，一边作好电话接听记录，如若繁忙，必须在放下电话后立即记录电话接听情况；
④、在电话接听的过程中，置业顾问必须在1分钟内给客户作完楼盘的概况介绍，其次回答客户问题，接听时间尽量不超过3分钟；
⑤、要求每个电话都要告知客户准确售楼时间和接听置业顾问的姓名； ⑥、要求每个电话都要尽量预约客户到售楼部现场看楼；
⑦、电话预约到访成功的，要将客户预约到访时间、目标制表上报。
⑧、电话安排专人固定接听，每一至二小时轮换一次，保证铃响三声内必须接听。4）、回访制度
①、要求各售楼部工作人员对第一次来访的客户在相隔1-2天后进行第一次回访：与第一次回访相隔一周后进行第二次回访：回访可以采用电话回访的形式，也可以预约上门回访；
②、要求售楼部工作人员对老客户每月必须进行2次以上的回访，并记录好每次回访的情况；回访可以采用电话回访的形式，也可以预约上门回访；
③、要求各售楼部工作人员在自己的客户购房后，必须对每一位客户上门回访1-2次，可以以主动给送合同、送发票或收据、送活动请柬或项目其它资料的方式进行；主动培养与客户的感情，并更深入地了解客户的情况；
④、要求售楼部工作人员配合物业管理对客户定期或不定期地进行感情培养的回访； ⑤、要求各售楼部工作人员对购房大户或其它各渠道的关系户要定期或不定期地作感情回访；
⑥、回访的具体情况，应记录在《来访客户档案表》和客户信息本存档备查。
5)信息管理制度
公司统一下发客户信息本，每周检查一次并报备，发现新信息一个月没联系的算是过期信息，由案场经理安排其他置业顾问跟进，以利于信息再利用。6)、投诉管理
①、客户对服务或项目本身的任何投诉，实行销售经理负责制。即由接待者负责解决并答复客户，接待者处理不了的，再由上级主管领导处理，直至解决。
②、发展商对售楼部的投诉，实行“销售经理负责制”。即：无论由何人接待投诉，都统一由销售经理负责解决并答复，销售经理处理不了的，再由上级主管处理，直至解决。
③、客户及发展商的投诉，无论大小，都应在尽可能短的时间内合理地解决，以免因处理不当或不及时，给公司带来损失。
④、任何投诉事件，都应在《特殊情况报告》中具体说明。
