沈阳房地产业健康发展（精选8篇）
住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。
从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，各项指标表明中国房地产存在一定程度的泡沫（测定房地产泡沫的指标可参照附件一）。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。从阶段和性质上分析，可划分为两个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没有到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念，这必将对我国房地产业产生巨大影响。我国房地产业的控制一直处于两难之间
附件一提供了专家判断房地产泡沫指标。附件二提供了1998——2011年我国相关房地产政策，请结合沈阳实际情况针对以下问题进行研究。
问题一：试结合沈阳市实际情况，建立数学模型阐述沈阳地区房地产市场与区域经济发展的关系。未来三年沈阳市的房地产市场发展形势如何？
问题二：试建立数学模型分析沈阳市房地产业是否存在泡沫？
问题三：试建立数学模型分析影响房地产业发展的因素,通过分析找出影响房价的主要因素，该模型对于政府调控房地产市场有何指导作用？
问题四：为使得沈阳市房地产业和地区经济健康稳定的发展，政府该应该采取哪些措施,请您为政府提供区域房地产和经济发展的有益建议！
一、影响沈阳市房地产价格因素分析
影响房地产价格的因素很多, 沈阳市房价的走势主要取决于以下几个因素。
1. 房屋的供给量与需求量。
这是一个长期性的重要的影响因素。房屋的供给量是指某一地区生产出来的房子的套数或者面积, 当然这些房子必须具备基本的使用功能;房屋的需求量是指某一地区需要住房的套数或面积, 也可能是投资需求或者投机需求, 当然这种需求必须是具有相应购买能力的需求。如果沈阳市未来房屋的需求大于供给, 房价就会上涨, 如果沈阳市的房屋需求小于供给, 房价就会下降, 如果需求等于供给, 房价会基本不变。
2. 沈阳市民的收入水平。
收入水平就是购买能力, 是可以实现需求。如果沈阳市市民的家庭收入高, 每年收入都有很大的增长, 就具有能力购买房子。如果购买房子的人多了, 房价自然也会升高, 所以沈阳市市民的收入水平是影响沈阳市房价的一个重要因素。由于沈阳市市民的平均收入水平与其他大城市相比, 显得不高, 所以沈阳市房价不会有北京、上海、天津、广州与深圳等城市高。
3. 沈阳市土地供应的数量与价格。
房屋的成本是房屋价格的基础, 房屋成本中除了人力、财力与建筑材料费用等支出外, 土地成本占有较大比重, 所以土地供应数量与价格是影响房屋价格的重要因素。每个城市的发展不一样, 土地的多少不一样, 如果土地供应的多、价格低, 土地的成本一般会降下来, 土地成本低了, 房子价格自然也会卖的便宜;反之, 房价就会上升。沈阳市是我国土地面积比较大的城市, 其铁西区、沈北开发区、浑南新区、棋盘山地区等都能提供比较多的建房用地, 因此沈阳市房价不会象土地资源相对紧张的一线城市一样居高不下。
4. 货币政策的使用, 银行作用的发挥。
银行发放资金的数量与使用资金的费用, 一方面影响开发商的资金流量与费用, 另一方面影响购买者的支出费用与消费方向的选择。
房地产行业的特点是投资多、占用资金周期长, 目前房地产投资中的大部分资金由银行提供, 如果银行提供资金的条件宽松、数量充裕并且贷款利率较低, 那么开发商就有充足的资金进行建设, 并且开发成本较低, 房价就会下行;如果银行控制贷款规模, 提高贷款利率, 开发商就缺少资金建设, 成本支出增加, 开发的住宅面积会相应减少, 开发商也会抓紧卖房子, 加快资金周转, 减少捂盘惜售, 增加短期供给, 抑制房价上升。对购买者而言, 如果银行的按揭减少, 贷款利率增加, 购房成本增加, 利用银行资金杠杆投资或者投机的人减少了, 房价也会下跌。近期, 沈阳开发商贷款难度增大, 个人住房贷款的门槛也有所提高, 商品房交易的数量下降了, 房价上升的速度也变慢了。同时银行也可通过存款利率改变买房者的投资需求, 影响房屋的需求变化, 进而影响房屋交易量和价格。
5. 税收政策的调节。
房地产开发、销售、使用等环节征收的税种很多。国家可以通过征税范围、税率等手段调节房地产开发、销售、使用, 进而影响房地产成本、价格、供给与需求。如果扩大使用房地产方面征税范围或提高税率, 那么购买多套房子的市民数量就会减少, 房地产市场交易的数量也会一定程度的下降, 购买的人少了, 价格自然也上不去了;如果国家税务部门减轻交易的税负, 那么交易会变的活跃, 购买房子的交易成本下降了, 购买房子的人多了, 价格也会上升。
6. 沈阳市经济社会的发展变化。
近年来沈阳经济社会有了较大发展, 国家实施振兴东北计划, 省政府实施大沈阳经济区战略, 沈阳加快地铁建设, 扩大城市规模, 外来人口增加, 这些对沈阳房地产价格波动有较大影响。
二、确保房价合理及房地产科学发展的建议
1. 推进房地产行业的有序发展, 保证有效供给。
房地产行业在沈阳及全省经济发展中具有重要作用, 对国家及地方税收贡献较大, 近三年全省房地产行业实现的地方税收占地税全口径收入的比例分别为23%、23%、24%, 另一方面房地产企业数量也在不断增加, 小企业存在盲目开发、资金困难, 房屋质量较差的问题。建设管理部门应制定合理、可持续行业发展规划, 加强对开发企业资质审核, 加强对房屋质量的监管, 确保房屋的有效供给与房地产行业有序发展。
2. 增加国家保障性住房的供应数量, 调节有效供给。
保障性住房有经济适用房、限价房与公共租赁房等。沈阳市民的收入差别比较大, 有的人能买得起房, 有的人买不起房, 而房子是生活的必需品, 买不起房子的人就需要政府帮助解决, 由政府帮助建房, 提供给居民。沈阳市近几年建设了不少保障性住房, 满足了当地收入较低家庭的住房需要。加强保障性住房建设对平抑房价上扬将起到重要作用。
3. 加强金融宏观政策调控, 抑制投机需求。
依据经济发展确定货币资金规模, 通过利率政策变化调节社会投资结构, 调节公民投资需求, 防止房地产过热投资与投机;当然在世界范围内看, 还要处理好国际贸易投资中存在的问题, 确保人民币币值的稳定, 防止外币大量涌入带来的资本市场、房地产市场出现的矛盾, 抑制不合理投机行为, 防止房价过快增长。
4. 强化税收监管与税收调节职能, 建立公平合理的经济秩序。
目前房地产行业还存在税收征管漏洞, 部分企业存在偷逃税行为, 加强房地产行业各个环节的税收征管, 加强检查力度, 有利于企业在同等条件下竞争, 同时确保企业合理成本, 有利于房产价格的稳定, 有利于房地产行业的健康发展。
【关键词】房地产业;健康发展
衣食住行是人类的四大生计，与人们的日常生活息息相关。住作为其中的一大生计，其重要性不言而喻。中国作为人口大国，现在面临着相当严峻的房地产压力。
１．中国房地产业的现状
在没有进入改革开放时期的时候，我国在很长的一段时期一直处于住房紧张的状况，住房出现严重的短缺。经过30多年的发展，我国始终把改革作为解决住房紧张的关键进行落实，一方面加强城镇住房制度的力度与改革，另一方面积极有效地发展壮大和规范整个房地产的市场，理论联系实际，走出了一条具有中国特色的房地产发展道路。现如今，房地产已经和钢铁、建材等行业一起成为我国经济发展的支柱性产业。
进入新世纪，据权威专家和部门统计，我国城乡新建住宅以每年13亿平方米左右的速度在增长；在这中间，城镇新建住宅每年达到了5亿多平方米，消费在住宅方面的投资增长率达到了20%。除此之外，城镇的人居住房面积在2009年达到了28平方米，而且住房质量也得到了很大的提高。由上可知，住房紧缺的问题已经得到了有效的改善，目前我国的房地产正向着更高的目标发展，即资源节约型和环境友好型。
尽管房地产业得到了明显的改善，但不容置疑的是，我国的房地产市场还不是很完善，其中存在着很多问题。比如土地的供应不够规范，中低价位和部分中小户型的的住房供应短缺，房产价格相对过高，经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例过低，房屋拆迁引发的矛盾普遍存在，住房的保障制度不健全，等等，这些都是当前急需解决的问题。
当前，我国的城镇化进程不断加快，工业化也在不断向前发展。引导房地产健康有序地发展，一方面有利于我国经济社会的较快发展，满足不同居民的住房消费的要求；另一方面对于我国实现全面建设小康社会的目标起着促进作用。因此，在房地产领域，我们需深化改革，着眼于长远的发展，把房地产业纳入可持续发展的道路和战略中来。
2.引导房地产业健康有序发展的策略
2.1继续将房地产业列入我国支柱性产业之一
房地产的发展不仅拉动了我国的GDP增长，而且极大程度上满足了居民的住房需求，扩大了社会的就业，有效地缓解了当前严峻的就业压力。鉴于房地产业对我国经济发展的突出贡献，理应将其继续纳入我国的支柱性产业之一来看待。在这其中，我们要时刻以科学发展观作为指导思想，引导房地产业健康有序可持续的发展。同时要突出以人为本的理念，一方面保证广大群众的住房要求，实现人人都有住房；另一方面大力改善居民的住房条件，并大力发展节约型和环保型的住房建设，为倡导和谐社会的理念做贡献。
2.2健全土地市场，完善土地产权制度
一个国家房地产市场的整体走势与经济增长的整体趋势和经济波动的关系紧密。综观我国目前的土地市场，一个突出的矛盾是土地市场的发展和土地产权制度的改革与当前的房地产业的发展状况整体水平不相适应。而土地市场作为房地产业的重要组成部分，对于房地产的整个体系完善的作用不可小觑。由上可知，相关部门必须在健全土地市场和完善土地产权制度方面大下功夫。第一，联合相关部门建立完善健全的房地产市场的法律体系，加强监督房地产建设过程中的管理，以防出现违法违规的交易以及哄抬房价、圈地不建、捂盘惜售等情况的发生。第二，要加强房地产业的诚信建设以及自律建设，努力营造适合房地产业健康可持续发展的良好氛围。第三，对于部分新增的经营性土地的使用权通过以下步骤来实施：土地拍卖、公开竞标、挂牌交易。第四，加强土地二级市场的培育体系，使得土地产权得到优化配置。第五，要不断开拓和完善土地等相关不动产的金融业务，通过运用金融的相关机制来促进土地产权的有效流动。
2.3继续大规模实施保障性住房的建设
保障性住房的建设是党和国家进一步加强民生建设的重要保障，同时对拉动我国的内需和促进经济社会的发展意义非凡，因此要加大保障性住房的建设力度。一方面紧抓保障性住房的建设，增加经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例，并且着力推进棚户区的改造和危房改造工程；另一方面紧抓制度建设，完善健全保障性住房的机制体系，着力解决贫困家庭的住房困难问题，同时发展满足居民多层次的住房要求。2010年的中央政府工作报告中指出，中央政府拟安排632亿元人民币作为保障性住房的专项补助资金，同时建设约300万套的保障性住房以及改造280万套的棚户区和危房，可见，党和国家对于加强保障性住房的重视程度。
2.4建设资源节约型和环境友好型的住房，切实改善居民的居住环境
当前整个社会倡导的是和谐理念，在住房建设方面也可以渗透。这就需要在积极推进现代化住宅建设的进程中，一方面坚持高标准和高起点的规划设计，将住宅小区的生态环境建设作为首要考虑的因素；另一方面在加强住宅内部功能建设的同时，着力注重住房的舒适度。除此之外，大力广泛地推广有利于保护环境和资源节约的相关工艺、产品、材料和设备等，从而提高住宅的质量，将建设资源节约型和环境友好型的住房目标落到实处，这也是科学发展观所倡导的以人为本理念的落实。因此，建设资源节约型和环境友好型的住房意义重大。
2.5加大中低价位和部分中小户型的住房供应
当今社会，由于部分城市的房价过高，导致出现很多的房奴族，他们一生都在为房贷而工作奔波。因此，加大中低价位和部分中小户型的住房供应刻不容缓。一方面，它能有效缓解当前的住房紧张；另一方面，对于减轻大部分居民的住房压力和解决当前房奴族的经济压力意义重大，从而为实现全面建设小康社会打下可靠的基础。
综上所述，我国是一个人口众多的发展中国家，当前正处在城镇化快速发展的进程中，切实解决好城镇居民的住房问题，是一项艰巨漫长的任务，不能操之过急。要有规范、有步骤地去实施，从而引导房地产业健康有序的发展，为我国进一步改善民生、扩大居民的消费以及促进经济平稳较快地发展做出突出的贡献。
【参考文献】
［１］周刚．我国房地产业市场结构、企业行为分析及其优化对策研究[D].重庆大学,2001.
［２］祝仓．搞活房地产业 发展房地产业—十四个新开放沿海港口城市搞活房地产业座谈会在佛山市召开[J].住宅科技,1984(8).
［３］钟云．迎接房地产业的春天—中国对外开放沿海港口城市房地产业协会首届大会在宁波召开[J].住宅科技,1985(3).
［４］桑国璋．从加美国际城市看大城市中心区的土地利用和房地产发展特点[A].中国土地使用制度改革的研究—中国土地学会1992年学术年会论文集[C],1992.
［５］蓝枫．稳定房地产市场， 保持房地产业健康有序发展，城乡建设，2008，（08）．
近日，中国健康养老产业联盟产业研究中心、中国林促会健康养老专家委员会、惠之孝（北京）国际养老产业研究院、和君集团健康养老事业部联合新华网养老频道共同发布中国健康养老产业发展报告（2016）。
人口老龄化，是中国当前和未来一段时间面临的国情，规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求，都预示着养老产业进入了重要发展时期。
针对我国养老产业现状，中国健康养老产业发展报告（2016）共分为人口篇、政策篇、产业篇、企业篇、资本篇、人才篇以及展望2017七个板块。
产业篇
经过2014年的大肆建设与2015年的逐步淘洗，到2016年，养老产业整体由躁动走向平静、由冲动走向理智，虽然新建项目依然不断增多，但产业主题由建设转为落地运营，并不断改革，在奔跑中调整姿态，产业发展经历了初创阶段，开始由规模化阶段向资本推动下的集聚阶段过渡。
图10 养老产业演化阶段
表3养老产业演化阶段对应的产业及企业特征分析
产业演化阶段
初创阶段
规模化阶段
集聚阶段
平衡和联盟阶段
产业集中度
低，并呈现逐步下降至最低点的趋势
较低，并由最低点逐渐升高
较高，并呈现持续升高趋势
高，并呈现升高至最高点后回落的趋势
产业特征
散小乱差，跑马圈地，一片乱象
大规模专业化的“领头”企业开始出现
企业间并购重组，行业重新洗牌
出现寡头企业的强强联盟，行业竞争趋于稳定
企业数量
多，并在阶段末期达到最大值
较多，并由最高点逐渐减少
较少，并呈现持续减少趋势
少，数量达到最小值
企业性质
多为医疗、房地产等传统企业转型而来
专业度持续提高，以占领更大市场为首要目标
业务多元，资本实力雄厚，不赚钱但是很值钱
业务类型覆盖多个产业，资源在业内共享协同
作为十三五的开局之年，各地纷纷制定了养老产业相关十三五规划，并从政府层面开始推动养老服务产业规划落地实施，并逐步强化自身兜底的功能特征，加强多种形式、多种层面与社会资本间的合作。
一、社会保障：社保改革开始，兜底功能凸显
在基础社保方面，2016年，截至目前共有12省公布了养老金上调方案，首先从提高收入角度为老年人提供保障，同时，养老金入市步伐加快，10月底人社部宣布计划在年内组织第一批省份与社保基金理事会签订合同，此次规模基本会为3-5个省份，加上在2015年8月《基本养老保险基金投资管理办法》出台前已签约的山东省与广东省，根据估算，首批资金至多有4000亿，投资对象以保障性为主，不超过30%的资金将会流向股市。在管理方面，也会由社保基金理事会牵头组织评审委员会，优选出第一批养老基金管理机构，正式启动投资运营工作。北京市开始实施老人分类保障措施，灵活调整养老保障服务。
针对我国养老保险费率偏高的问题，人社部表示将在今后适时调整降低养老保险等社保费率。按照国务院在2015年的安排，从2016年5月1日起两年内，对企业职工基本养老保险单位缴费比例超过20%的省份，将缴费比例降至20%；单位缴费比例为20%且2015年底基金累计结余可支付月数超过9个月的省份，可以阶段性降低至19%，按照上述要求，全国共有21个省市符合降低企业养老保险费率的条件，其中上海可从21%降至20%。北京、天津、山西、内蒙古、江苏、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、海南、重庆、四川、云南、贵州、西藏、新疆、甘肃和宁夏可以由20%降低到19%，各省目前已纷纷开始对这一部分养老保险进行调整。北京、天津、河北等26个省级单位出台了相关的高龄津贴等相关政策，加强对于特殊人群的补贴工作。
此外，另一广受关注的延退问题在2016年也有了新的进展。2016年，人社部表示，延迟退休的方案将在2017年正式出台，出台后会拥有5年的过渡期，到2022年正式实施。有预测表示，延退将繁荣老年人就业等方面市场，同时延退可能会为老年人带来更加丰厚的退休金，为养老产业发展提供更加优质的消费能力保障。
在养老服务业方面，公立养老体系加快其改革的步伐，部分开始凸显其兜底功能，或扩大覆盖范围。其中，北京市第五社会福利院正式转变为只接受失独老人入住的养老机构，从此不再招收其他老人，首批符合要求的失独老人已经入住。同时，国家卫计委表示，要建立和完善帮扶联系人制度，提出“为每一户计划生育特殊家庭确定一名街道领导干部和一名居委会干部作为帮扶联系人。联系人要明确联系方式，畅通联系渠道，联系对象遇到困难时可随时获得帮助。联系人要根据联系对象的需求，通过登门走访、电话联络、网络沟通等多种方式，经常联系慰问联系对象，协调相关部门解决联系对象的突出困难和问题。联系对象发生意外、重病、受灾、亡故等重大情况时，联系人要及时上门，帮助排忧解难；逢重要传统节日，要以联系对象易于接受的方式开展慰问和关怀工作。同时，相关部门要为特殊家庭建立基本信息档案，以掌握其生存状况及需求”。黑龙江、福建、陕西等省份出台对失独家庭进行帮扶的具体政策，辽宁省则将通过建立计生特殊家庭档案等方式。
表42016年各省关于失独家庭扶助政策汇总
政策名称
发布时间
实施时间
政策编号
上海市卫生计生委关于建立和完善本市计划生育特殊家庭联系人制度的通知
2016.09.18 2017.01.01 N/A 河北省卫生计生委办公室关于进一步完善计划生育特殊家庭联系人制度的通知
2016.09.02 2016.09.02 冀卫办家庭函[2016]9号
山东省卫生和计划生育委员会、山东省民政厅、山东省财政厅等部门关于进一步做好计划生育特殊家庭扶助关怀工作的实施意见
2016.06.14
2016.07.01 鲁卫家庭发[2016]1号
河北省卫生计生委办公室关于做好计划生育特殊家庭信息档案标准和规范的通知
2016.06.13 2016.06.13 冀卫办家庭[2016]6号
黑龙江省卫生和计划生育委员会、黑龙江省民政厅、黑龙江省财政厅关于做好失独家庭夫妇养老安置和殡葬救助工作的通知
2016.05.20 2016.05.20 黑卫家庭发[2016]103号
福建省卫生计生委、福建省财政厅关于将有第三代的“失独”父母纳入省独生子女伤残死亡家庭特别扶助范围的通知
2016.04.26 2016.04.26 闽卫家庭[2016]46号
在社保层面，2016年最被关注的政策是关于长期护理险的试点工作，在6月人社部发布《人力资源社会保障部办公厅关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》（人社厅发[2016]80号）公布试点省份城市名单后，山东青岛首先开始试点工作。而北京市海淀区则已开始正式签约。目前，北京的长期护理险还主要针对居家养老的失能老人，在“十三五”期间，随着政策的不断完善与推广，受惠的养老企业也会从居家辐射到社区与机构养老。
二、政府参与：规范不断出台，多种方式加强社会资本合作
2016年，江苏省特别提出关于农村养老改革等方面政策，要求在“年底前确保五成以上农村敬老院转型为区域性养老服务中心”，加强农村公立养老机构的兜底功能，将公立养老机构改革的范围扩大到农村地区。
从2015年开始，政策出台不断向社区居家养老倾斜，这一趋势在2016年更加明显。在北京与苏州出台《居家养老服务条例》后，陕西省、河北省、合肥市、乌鲁木齐市纷纷出台相应条例，并经过多次修改审议。此外，在2016年，社区居家养老开始引入与社会资本合作模式。北京、江苏、山西等省份在社区居家养老服务方面支持与社会资本进行合作。其中北京、太原、大连等城市更是将原有由社区或政府部门运营的社区养老服务中心公开向社会招募运营方，引入成熟社会力量进行运营服务工作。
此外，由北京率先出台的新建小区配套建设养老设施并移交政策，这将进一步加强民政部门对于城市养老配套建设的控制能力，并通过选拔有运营能力与资质的企业进行运营的方式保证后续服务质量。
以北京为首的城市在2016年对于社区居家养老进行了大量改革工作，其中发布北京养老服务标识,并将在全市养老企业统一推广使用，加强全市养老设施的品牌建设，在9月成立养老驿站管理集团，实现社区养老服务的连锁化运营，在城六区开展试点中医药社区养老服务，在八城区不同模式分别试点养老助餐服务等，而上海则加快布局“15分钟社区生活圈”，同时发布“养老地图”方便老人使用身边的养老服务。可以预见，在未来几年，社区居家养老服务的改革将由北京、上海这样的一线城市普及到更多地区，各地将借鉴北京、上海改革经验，根据自身城市特点及社区居家养老服务需求现状，制定相应改革措施。
在养老机构建设方面，2016年，公建民营与医养结合成为其中热点。在9月决定开展第二批公办养老机构改革试点工作后，公建民营成为本次改革的重点内容，各地陆续开始对原有公办养老进行改革尝试。在2016年，浙江省与湖北省分别发布相关政策，进一步规范公办养老机构改革措施。
在医养结合方面，自国务院在2015年底发布相关指导意见后，先后2批共90个城市（区）成为国家级医养结合试点单位，共有18个省（市、区）发布相关政策。目前，各地区医养结合工作发展极不均衡，北京养老机构医养结合覆盖率已经达到98.8%，上海也将在2017年实现全覆盖，而部分省市在2016年才逐步开展此项工作。“十三五”期间，这一工作的推进速度将会飞速加快。
在与社会资本合作方面，2015与2016年出台的金融支持养老产业发展政策逐步落实，优惠补贴政策、国开行贷款、PPP项目、专项债、省级养老产业基金目前成为政府与社会资本合作、从资本方面支持养老产业发展的主要手段。截至2016年9月底，全国共有养老PPP项目264个，其中1亿以下的项目66项，10亿以上项目43项。大多数养老项目尚处于识别或准备阶段，按照PPP项目建设周期预测，从2018年开始，将有一批养老PPP项目集中进入落地运营阶段，养老服务机构，特别是中大型养老机构供给迅速提升。
三、国企发力：大举进入，改变竞争格局
2016年，大量国有企业开始通过各种方式进入养老产业，其中特别是以北京市为代表的地区，超过10家国有企业以不同方式进入养老产业各个领域，促进产业内改革与企业转型。大型国企进入带来大量资源与资金，同时能够更好应对养老产业投资额度大、周期长的问题，快速在产业内进行布局并扩张。
国企进入养老产业目前主要通过以下几种形式：
收购与并购：2015年底，北控集团收购福建金太阳，光大控股收购北京汇晨，中金瑞华收购夕悦。此类以金融资本类企业为主，通过大量资本注入进入养老企业，同时辅助原有民营养老企业实现连锁化经营、产业链上下游布局与快速扩张。
成立专业公司或提供专业服务：诚和敬是北京市国资委下属专业投资与运营养老产业的企业，首钢集团则以在北京市石景山区开展中央厨房服务为起点进入养老产业，中信国安下属的国安养老则在北京等地运营多家社区微机构及养老服务中心，金隅集团则在开发的物业中开设社区养老服务中心，二商集团则一方面开发老年食品等，另一方面进行养老护理员培训工作。此类企业基本以运营与服务切入养老产业，特别是社区居家养老板块，目前以积累自身专业能力为主，可预见未来将会依靠自身扎实的运营服务能力与国企强大的资源资本背景进行产业布局。
与成熟养老品牌、企业合作：北控集团与万科合作怡园光熙长者公寓，首开集团与寸草春晖合作首开寸草养老服务有限公司，海尔则与亲和源合作开发智慧养老项目。这类企业通过合作方式引入成熟的品牌、运营管理及服务能力，以合作开发新项目为主要业务，切入养老产业。
其他：同仁堂与北京市石景山区政府签订战略合作协议，北辰集团则举办“第四届中国湖南国际养老产业博览会”。这些企业从自身原有优势业务出发，拓展养老相关服务内容，提供相关专业服务，切入养老产业。
此外，对于养老PPP项目，特别是资金规模较大，需要承接地方养老服务职责的部分，依然以国有企业为主要投资者与建设者，成为部分国有企业进入养老产业的方式之一。
四、先行企业：持续运营与拓展，不断尝试改革
对于已经在养老产业耕耘多年的企业来说，2016年是持续保持并加以调整改革的一年。特别是养老地产与大型机构类企业，以及在养老产业开始多点布局的险资企业。
万科在全国各地运营多个养老品牌线，如幸福家、智汇坊、嘉园、怡园、橡树汇、榕悦、蕙心康复等，其中涵盖大型机构、长者照料、康复、社区嵌入、社区服务中心等多种业态。2016年，万科除继续开设更多养老机构外，和北控集团合作怡园光熙长者公寓，开启轻资产运营的模式，养老业务将正式逐步走向盈利时代。
除万科外，乐成、绿城、保利、远洋在2016年均有新项目投入运营，并与原有项目在运营模式等方面形成明显差异。
险资方面，泰康之家目前已确定9个城市的养老社区项目，2016年，随着申园投入运营，楚园、蜀园的落地，成为国内险资养老布局的领跑者。同时为了解决人才这一养老产业发展的掣肘，泰康与北京、上海等地20余所开设护理等专业的高校签订“订单式”人才培养协议，开启校企合作模式，多层次培养养老人才。而太平养老则与湖南女子学院签订校企合作协议，保险公司以合作的形式从培训端解决未来可能出现的人才短板问题。新华保险在北京开始运营自己的第一个养老项目，成为又一家开展机构养老服务的险资企业。
此外，联想集团在9月低价出售自身养老业务板块安信颐和，联想集团2011年成立子公司进入养老产业，是中国养老产业元老级参与者之一，也是第一个全面推出养老产业的大型企业。
五、后进企业：立足自身优势，以创新的姿态进入养老产业
与以地产公司、保险公司为主的元老级参与者不同，2016年，养老产业的新进入者行业背景更加多元化，更多企业以自身原有业务为基础，延伸发育养老板块。
大型企业方面，除大举进入养老产业的部分国企外，华为与国寿签订“智慧养老联合创新实验室”合作协议，将在智慧养老创新方面进行合作，移动、联通、电信三大运营商分别有部分城市分公司参与智慧养老平台建设，提供相应服务与支持。Airbnb则与全国老龄工作委员会办公室批准并成立的华寿之家社区养老服务发展促进中心签订谅解备忘录，成为少数进入中国养老产业的国外独角兽企业之一。
新三板企业中，部分以互联网平台企业开始转型进入养老产业，青鸟软通，光宝联合，山源科技，思锐股份为其中代表性企业，而以家政服务为主营业务的木兰花也开始提供居家养老服务。
六、并购整合：资本并购与跨界打劫成为主旋律
人口篇
一、人口规模递增，2017年或将实现城乡养老“保底”体系全覆盖
截至2015年底，我国60岁及以上老年人口数为2.22亿，占全国总人口的16.1%。根据全国老龄工作委员会预测，到2050年该比例将达到28%，2050年中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一，中国将成为世界上老年人口最多的国家，老年人口激增，健康养老市场蓝海依旧。
“十三五规划”确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%，每千名老人拥有养老床位35到45张，城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%”，即到2020年我国养老床位数量应在800万张以上，目前国内每千名老人拥有养老床位约26张，城市日间照料社区覆盖率70%，农村覆盖率为37%，整体床位缺口高于200万张。由此可见，健康养老产业不管是从市场覆盖率还是每千名老人拥有的床位数量，都存在很大的缺口和不足，养老服务产业未来空间巨大。
在即将到来的2017年，整个健康养老产业将期待实现“基础城乡养老服务体系、基础保障床位数量”等政府“保底”养老服务体系的全覆盖。在政府“筑底”完成之后，整个健康养老产业将迎来市场化参与和竞争的黄金时代。
二、人口结构化问题凸显，围绕需求端的多维供给配置成必然
我国在人口老龄化过程中，存在严重的老龄人口结构失衡问题，进而导致针对不同类型养老群体的细分产业上机会与挑战并存，中国老年人口变动趋势将向“城镇多、女性多、失能多、学历高、消费水平高、空巢多、丁克老人、康复医疗”等方向发展，企业应根据老年人口相关特征及需求的人口变动趋势，进行健康养老产业的多维配置。
1、高龄化严重：在2010年我国80岁及以上高龄人口为1900万，目前我国高龄老年人口已经达到2500万，这一数据将持续增加到2020年的2900万、2030年的4300万及2050年的1.08亿。
2、未富先老：从老龄人口比重由7%到14%所花费的时间来看，中国和日本均只花了25年，而德国花了42年，美国则花了69年。从进入老龄化社会时的人均GDP来看，中国为2800美元，而按照不变价的GDP核算，日本的数据则为15100 美元。
3、空巢问题：根据第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查成果数据显示，目前空巢老人比例达到51.3%，未来该比例将达到70%，特别是针对“421结构家庭”。我国空巢和独居老年人则持续递增到2020年的1.18亿、2030年的1.8亿以及2050年的2.62亿。
4、健康问题：老年人的平均余寿为19年，其中10年以上都是带病状态。
5、失独问题：由于421家庭结构和计划生育，到2050年，没有子女、需要养老服务的老年人将有7900万。
6、失能问题：据新华社报道，全国老龄办、民政部、财政部2016年10月9日在京共同发布第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查结果。调查结果显示，我国失能、半失能老年人约4063万人，占老年人口18.3%。我国失能老年人将持续增长到2020年的4200万、2030年的6168万以及2050年的9750万。
7、失智问题：目前我国有超过4000万失智老人，2020年将达到4700万，到人口老龄化的高峰年即2053年，失能老人口总量将超过1亿。
三、人口总抚养比递增，2030年前将是涉老企业的黄金15年
我国的老年人口规模将从目前的2.22亿增长到2050年的4亿多，并长期保持在4亿左右，占总人口的1/3上下。2030年或将是我国老人数量多过少儿数量的拐点，我国将有26个省出现人口零增长，2015年是健康养老产业大发展的元年，至2030年间的15年将是实体企业切入健康养老进行创业的黄金15年，应快速布局，抢占市场端口。
政策篇
一、2016年政策名录及趋势分析
2016年是全国及各省市“十三五”规划的元年，各地“十三五”相关规划政策频发，同时，许多省市的养老产业“十三五”专项规划文件也陆续出台。在截至2016年10月底全国及各地方省市养老产业相关政策文件中可以看出，今年全国及大部分地方省市养老产业相关的宏观引导政策数量变少，政策内容重点也越来越向针对养老产业各方面的专项规范偏移。
（一）透析“十三五”规划：把握政策全局导向，甄别产业发展机会
2016年是全国及各省市“十三五”规划的元年，各地“十三五”相关规划政策频发，同时，许多省市的养老产业“十三五”专项规划文件也陆续出台。截至2016年10月底，已有北京市、福建省、海南省、江苏省、内蒙古自治区、云南省、杭州市、厦门市、上海市、石家庄市、苏州市、长春市12个省市相继颁布了本省市的养老产业“十三五”专项规划。纵观全国及各地方省市已出台的养老产业相关“十三五”专项规划的内容，可以总结提炼未来养老产业政策倡导的重点方向如下所示。
1、企业、社工、志愿者等，养老服务队伍逐渐体系化
对于部分发达省份与城市的社会福利工作，已经不再强调老人、儿童、贫困人口的区分，而是将此打包为社会福利事业进行外包，外包对象除了企业，还有社工与志愿者。这使得养老产业中的社区照料板块逐渐成为体系化服务，这将成为我国社会服务，尤其是社区服务的发展方向。
2、人才服务、医疗康复设备、机构建设等仍是产业发展关键点
在老年保障方面，政策给予的机会信号明显。例如，在目前具有中国特色的医养结合养老模式实践中，可以看到政策将从提升服务能力（包括社区、居家与机构三者）、建立服务体系与康复场所等方面发力。由此可看出人才、机构建设与设备是其中难以绕过的环节，拥有专业背景的从业人员仍为行业缺口，能够提供专业的、拥有资质的人才培训是未来产业发展的要点。
3、社区养老共享合作将再进一步，社区服务站与养老中心将整合 从各省市的十三五规划文件中也可以看出，社区卫生服务站与社区养老的结合是下一步社区养老的重点工作。同时，医疗机构将开启为老服务内容，对于原有的医疗后勤企业，能够帮助医疗机构建立为老服务系统与体系，延伸其服务能力与端口成为未来5年的重点工作。同时康复医疗是医养结合工作中发展的重点，会逐步由医院主导深入基层医疗与养老系统。
4、“标准”频现，政府产业管控与监督将更加严格，产业标准将陆续出台
各地十三五规划中，多次提到建立标准的医养结合机构。这表明，政府认为养老产业已经度过了野蛮发展阶段，管控将成为下一步工作的重点。2017年起，各种相关服务规范将开始逐步实施。标准的建立有待与实际的操作与运营相结合，能够参与相关养老标准制定的企业会站在产业的制高点上。
5、“上下”两条腿走路，线上信息化与线下硬件设施建设将提前完成布局
从产业规划的时间节点上看，各地的养老硬件与信息化部分会走在体系建设的前面，并借此掌控产业发展，因此这一部分将于2017年底前完成，多级养老服务指导中心将完成建设。在此期间，各类适老化改造企业面临巨大市场空间。
“十三五”结束之日，养老产业的体系建设将基本完成，各类机构的模式定型，管理运营期来临，养老企业将沿着不同的道路发展与走向繁荣。
（二）精准化、专项化引导政策频发，各项专项发展规划有望陆续出台
从全国和各地方省市截至2016年10月底出具的相关政策数量及重点内容可以看出，“大健康、社区居家养老、长期护理险、老年教育、康复辅具”成为国家层面养老产业重点关注的领域，其中“大健康”与“社区居家”在也成了2016年全养老产业的关键词。以养老产业为核心，向大健康产业蔓延，丰富和延长健康养老产业的“全老龄生命周期”产业链，成为2016年整个大健康产业和养老产业的热议点。另外，相对于前几年的机构养老，社区和居家养老成为今年政府主推的产业方向，以北京为代表，在各地方省市的相关产业政策中，“社区与居家”也成为重点引导的产业内容。同时，“长期护理险、康复辅具、老年教育”等相关政策文件的出台，势必会导致未来的一年相关产业细分市场的繁荣和规范。
（三）2016全国重点政策解析
1、国务院印发《关于加快发展康复辅助器具产业的若干意见》
2016年10月27日，国务院印发了《关于加快发展康复辅助器具产业的若干意见》，制定了具体的目标：到2020年，发展康复辅助器具产业规模突破7000亿元，形成若干知名品牌等。这是第一部专门针对康复辅具的多部委联发国家政策。同时，《意见》中指出，要加强组织领导，建立民政部牵头的部级联席会议制度，以便统筹推进康复辅助器具产业发展，足见国家对该行业的重视。为了解决老年人等弱势群体多层次、多样化的需求，《意见》中提出了增强自主创新、优化产业结构、打造“中国制造”等目标，并且给出了一系列的政策支持。这对于相关的康复辅助器具产业不啻为一个福音。通过政策支持，康复辅助器产业相关公司可以更快地发展康复辅助器具产业。相关公司可以借助政策支持，尽快建立自己的专利技术，设置自己的“专利丛林”，以便于自己在该产业快速地发展壮大，成为知名品牌。
2、中共中央、国务院印发《“健康中国”2030规划纲要》
2016年10月25日，中共中央、国务院全文颁布《“健康中国2030”规划纲要》，将健康中国建设的宏伟蓝图细化为2030年的具体目标，即人均预期寿命较目前的76.34岁增长到79岁；居民健康素养水平由2015年的10%增长到30%；重大慢性病过早死亡率较2015年下降30%；健康服务业总规模达到16万亿元等。规划纲要将“推动健康科技创新”作为工作部署的重要内容，可推断，科技创造与改革创新将成为健康养老产业驱动力，围绕居民健康生活所需的科技创新也将成为康养产业结构革新的原动力。另外，“健康中国2030”将围绕“生活方式、生活环境和医疗卫生服务”等方面进行健康干预和渗透，要求推进老年医疗卫生服务体系，推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭，规范和推动“互联网+健康医疗”服务，全民健康的逐步开展，也势必意味着养老产业目标群体的扩展，“全生命周期”和“全时空”概念的养老体系需要快速建立。3、11部委联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》
2016年10月21日，《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》正式发布，拟通过整合改造闲置社会资源、有效增加供给总量，推动养老服务业发展提质增效。本次整合改造的社会闲置资源主要为党政机关、事业单位改制调整后的办公用房、培训中心以及废弃的厂房、医院，间接显示了国家“养老筑底”的角色定位和动作力度，“政府搭台企业扮角儿”的产业配合将在近几年全面展开。另外，继老年教育发展规划新政起，下半年全国层面养老产业专项政策不断出台，预计明年上半年将完成全国层面的养老产业“底层骨架”搭建，大平台上的企业角逐，即将开启“后半场”。
4、国务院办公厅印发《老年教育发展规划（2016-2020）》
2016年10月20日，国务院办公厅印发《老年教育发展规划（2016-2020）》，强调老年教育的供给、体制创新和现代化水平的提升，提出到2020年基本形成老年教育新格局。从规划内容来看，2020年前主要为政府主导的社会老年教育体系及制度建设的“筑底”期，企业可积极提前进入，待对社会全面开放时，第一时间抢占端口。另外，扩大教育资源供给方面，规划将优先发展社区老年教育，促进学校开办老年教育，以及推动老年大学面向社会办学作为主要手段，积极鼓励养教结合新模式，由此可预见，老年教育产业的“政-企-校-协”融合模式，将逐渐展开。5、25个部委联合发布《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》
2016年10月14日，全国老龄办、国家发展改革委等25个部委联合发布我国首个《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》。此《意见》的发布，将会促进养成产业的发展。会对未来养老机构及社区建设提出更高的要求；同时老人生活环境的改善也会带动养老服务人员工作环境的改善，相应缓解服务人员的工作压力；而且还会为适老化设计及适老化改造等公司带来更大商机。另外，此《意见》的发布，也将加快我国社会的适老化进程，养老市场不再局限于一定的服务与机构中。对于先行一步的养老机构，凭借自身专业能力与社会影响力，有机会挖掘更大的全社会老年宜居建设的需求市场。
二、往年全国性政策回望及脉络总结
2013年被公认为养老产业市场化的元年，而养老相关政策从2012年以前便开始颁布。纵观2016年前若干年的全国性养老产业政策主题内容的演变脉络，其过程也间接反应了整个养老产业市场化发展的脉络路径。
1、2012年前：市场化孕育期，养老更多是政府的社会福利事业
社会养老服务体系初步建立，政策主题内容多为养老保险等基础性老年社会权益问题的保障，养老尚未形成市场化，更多的为政府性社会福利事业。
2、2012年：市场化萌芽期，养老服务体系建设开始鼓励民间资本参与
社会养老服务体系继续推进，更多政府部门参与，多政策鼓励和引导社会资本参与养老事业，养老产业的市场化进程开始进入萌芽期。3、2013年：市场化推进期，多部门多方面引导社会资本参与产业构建
政策数量渐多，从各个方面出台养老服务体系构建指导意见，其中《养老机构管理办法》和《养老机构设立许可办法》以及一系列相关补贴的出台，引发了市场对机构养老的重点关注和投资。4、2014年：市场化繁荣期，促进跨界产业间融合，打破外资进入障碍
2014年为全国养老相关政策的井喷年，从养老用地、养老信息系统构建、养老服务标准化、养老人才培养等各方面入手，全面推动养老产业化和市场化运作。5、2015年：市场化理性期，医养结合、产业金融支持、智慧养老成重点
人才培训、养老服务管理标准化、医养结合、养老产业金融等成为全年政策扶持的重点。政府政策从鼓励和推动社会资本力量的全面参与，向引导和纠正社会资本的理性参与转移 产业篇
经过2014年的大肆建设与2015年的逐步淘洗，到2016年，养老产业整体由躁动走向平静、由冲动走向理智，虽然新建项目依然不断增多，但产业主题由建设转为落地运营，并不断改革，在奔跑中调整姿态，产业发展经历了初创阶段，开始由规模化阶段向资本推动下的集聚阶段过渡。
作为十三五的开局之年，各地纷纷制定了养老产业相关十三五规划，并从政府层面开始推动养老服务产业规划落地实施，并逐步强化自身兜底的功能特征，加强多种形式、多种层面与社会资本间的合作。
一、社会保障：社保改革开始，兜底功能凸显
在基础社保方面，2016年，截至目前共有12省公布了养老金上调方案，首先从提高收入角度为老年人提供保障，同时，养老金入市步伐加快，10月底人社部宣布计划在年内组织第一批省份与社保基金理事会签订合同，此次规模基本会为3-5个省份，加上在2015年8月《基本养老保险基金投资管理办法》出台前已签约的山东省与广东省，根据估算，首批资金至多有4000亿，投资对象以保障性为主，不超过30%的资金将会流向股市。在管理方面，也会由社保基金理事会牵头组织评审委员会，优选出第一批养老基金管理机构，正式启动投资运营工作。北京市开始实施老人分类保障措施，灵活调整养老保障服务。
针对我国养老保险费率偏高的问题，人社部表示将在今后适时调整降低养老保险等社保费率。按照国务院在2015年的安排，从2016年5月1日起两年内，对企业职工基本养老保险单位缴费比例超过20%的省份，将缴费比例降至20%；单位缴费比例为20%且2015年底基金累计结余可支付月数超过9个月的省份，可以阶段性降低至19%，按照上述要求，全国共有21个省市符合降低企业养老保险费率的条件，其中上海可从21%降至20%。北京、天津、山西、内蒙古、江苏、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、海南、重庆、四川、云南、贵州、西藏、新疆、甘肃和宁夏可以由20%降低到19%，各省目前已纷纷开始对这一部分养老保险进行调整。北京、天津、河北等26个省级单位出台了相关的高龄津贴等相关政策，加强对于特殊人群的补贴工作。
此外，另一广受关注的延退问题在2016年也有了新的进展。2016年，人社部表示，延迟退休的方案将在2017年正式出台，出台后会拥有5年的过渡期，到2022年正式实施。有预测表示，延退将繁荣老年人就业等方面市场，同时延退可能会为老年人带来更加丰厚的退休金，为养老产业发展提供更加优质的消费能力保障。
在养老服务业方面，公立养老体系加快其改革的步伐，部分开始凸显其兜底功能，或扩大覆盖范围。其中，北京市第五社会福利院正式转变为只接受失独老人入住的养老机构，从此不再招收其他老人，首批符合要求的失独老人已经入住。同时，国家卫计委表示，要建立和完善帮扶联系人制度，提出“为每一户计划生育特殊家庭确定一名街道领导干部和一名居委会干部作为帮扶联系人。联系人要明确联系方式，畅通联系渠道，联系对象遇到困难时可随时获得帮助。联系人要根据联系对象的需求，通过登门走访、电话联络、网络沟通等多种方式，经常联系慰问联系对象，协调相关部门解决联系对象的突出困难和问题。联系对象发生意外、重病、受灾、亡故等重大情况时，联系人要及时上门，帮助排忧解难；逢重要传统节日，要以联系对象易于接受的方式开展慰问和关怀工作。同时，相关部门要为特殊家庭建立基本信息档案，以掌握其生存状况及需求”。黑龙江、福建、陕西等省份出台对失独家庭进行帮扶的具体政策，辽宁省则将通过建立计生特殊家庭档案等方式。
在社保层面，2016年最被关注的政策是关于长期护理险的试点工作，在6月人社部发布《人力资源社会保障部办公厅关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》（人社厅发[2016]80号）公布试点省份城市名单后，山东青岛首先开始试点工作。而北京市海淀区则已开始正式签约。目前，北京的长期护理险还主要针对居家养老的失能老人，在“十三五”期间，随着政策的不断完善与推广，受惠的养老企业也会从居家辐射到社区与机构养老。
二、政府参与：规范不断出台，多种方式加强社会资本合作
2016年，江苏省特别提出关于农村养老改革等方面政策，要求在“年底前确保五成以上农村敬老院转型为区域性养老服务中心”，加强农村公立养老机构的兜底功能，将公立养老机构改革的范围扩大到农村地区。
从2015年开始，政策出台不断向社区居家养老倾斜，这一趋势在2016年更加明显。在北京与苏州出台《居家养老服务条例》后，陕西省、河北省、合肥市、乌鲁木齐市纷纷出台相应条例，并经过多次修改审议。此外，在2016年，社区居家养老开始引入与社会资本合作模式。北京、江苏、山西等省份在社区居家养老服务方面支持与社会资本进行合作。其中北京、太原、大连等城市更是将原有由社区或政府部门运营的社区养老服务中心公开向社会招募运营方，引入成熟社会力量进行运营服务工作。
此外，由北京率先出台的新建小区配套建设养老设施并移交政策，这将进一步加强民政部门对于城市养老配套建设的控制能力，并通过选拔有运营能力与资质的企业进行运营的方式保证后续服务质量。
以北京为首的城市在2016年对于社区居家养老进行了大量改革工作，其中发布北京养老服务标识,并将在全市养老企业统一推广使用，加强全市养老设施的品牌建设，在9月成立养老驿站管理集团，实现社区养老服务的连锁化运营，在城六区开展试点中医药社区养老服务，在八城区不同模式分别试点养老助餐服务等，而上海则加快布局“15分钟社区生活圈”，同时发布“养老地图”方便老人使用身边的养老服务。可以预见，在未来几年，社区居家养老服务的改革将由北京、上海这样的一线城市普及到更多地区，各地将借鉴北京、上海改革经验，根据自身城市特点及社区居家养老服务需求现状，制定相应改革措施。
在养老机构建设方面，2016年，公建民营与医养结合成为其中热点。在9月决定开展第二批公办养老机构改革试点工作后，公建民营成为本次改革的重点内容，各地陆续开始对原有公办养老进行改革尝试。在2016年，浙江省与湖北省分别发布相关政策，进一步规范公办养老机构改革措施。
在医养结合方面，自国务院在2015年底发布相关指导意见后，先后2批共90个城市（区）成为国家级医养结合试点单位，共有18个省（市、区）发布相关政策。目前，各地区医养结合工作发展极不均衡，北京养老机构医养结合覆盖率已经达到98.8%，上海也将在2017年实现全覆盖，而部分省市在2016年才逐步开展此项工作。“十三五”期间，这一工作的推进速度将会飞速加快。
在与社会资本合作方面，2015与2016年出台的金融支持养老产业发展政策逐步落实，优惠补贴政策、国开行贷款、PPP项目、专项债、省级养老产业基金目前成为政府与社会资本合作、从资本方面支持养老产业发展的主要手段。截至2016年9月底，全国共有养老PPP项目264个，其中1亿以下的项目66项，10亿以上项目43项。大多数养老项目尚处于识别或准备阶段，按照PPP项目建设周期预测，从2018年开始，将有一批养老PPP项目集中进入落地运营阶段，养老服务机构，特别是中大型养老机构供给迅速提升。
三、国企发力：大举进入，改变竞争格局
2016年，大量国有企业开始通过各种方式进入养老产业，其中特别是以北京市为代表的地区，超过10家国有企业以不同方式进入养老产业各个领域，促进产业内改革与企业转型。大型国企进入带来大量资源与资金，同时能够更好应对养老产业投资额度大、周期长的问题，快速在产业内进行布局并扩张。
国企进入养老产业目前主要通过以下几种形式：
收购与并购：2015年底，北控集团收购福建金太阳，光大控股收购北京汇晨，中金瑞华收购夕悦。此类以金融资本类企业为主，通过大量资本注入进入养老企业，同时辅助原有民营养老企业实现连锁化经营、产业链上下游布局与快速扩张。
成立专业公司或提供专业服务：诚和敬是北京市国资委下属专业投资与运营养老产业的企业，首钢集团则以在北京市石景山区开展中央厨房服务为起点进入养老产业，中信国安下属的国安养老则在北京等地运营多家社区微机构及养老服务中心，金隅集团则在开发的物业中开设社区养老服务中心，二商集团则一方面开发老年食品等，另一方面进行养老护理员培训工作。此类企业基本以运营与服务切入养老产业，特别是社区居家养老板块，目前以积累自身专业能力为主，可预见未来将会依靠自身扎实的运营服务能力与国企强大的资源资本背景进行产业布局。
与成熟养老品牌、企业合作：北控集团与万科合作怡园光熙长者公寓，首开集团与寸草春晖合作首开寸草养老服务有限公司，海尔则与亲和源合作开发智慧养老项目。这类企业通过合作方式引入成熟的品牌、运营管理及服务能力，以合作开发新项目为主要业务，切入养老产业。
其他：同仁堂与北京市石景山区政府签订战略合作协议，北辰集团则举办“第四届中国湖南国际养老产业博览会”。这些企业从自身原有优势业务出发，拓展养老相关服务内容，提供相关专业服务，切入养老产业。
此外，对于养老PPP项目，特别是资金规模较大，需要承接地方养老服务职责的部分，依然以国有企业为主要投资者与建设者，成为部分国有企业进入养老产业的方式之一。
四、先行企业：持续运营与拓展，不断尝试改革
对于已经在养老产业耕耘多年的企业来说，2016年是持续保持并加以调整改革的一年。特别是养老地产与大型机构类企业，以及在养老产业开始多点布局的险资企业。
万科在全国各地运营多个养老品牌线，如幸福家、智汇坊、嘉园、怡园、橡树汇、榕悦、蕙心康复等，其中涵盖大型机构、长者照料、康复、社区嵌入、社区服务中心等多种业态。2016年，万科除继续开设更多养老机构外，和北控集团合作怡园光熙长者公寓，开启轻资产运营的模式，养老业务将正式逐步走向盈利时代。
除万科外，乐成、绿城、保利、远洋在2016年均有新项目投入运营，并与原有项目在运营模式等方面形成明显差异。
险资方面，泰康之家目前已确定9个城市的养老社区项目，2016年，随着申园投入运营，楚园、蜀园的落地，成为国内险资养老布局的领跑者。同时为了解决人才这一养老产业发展的掣肘，泰康与北京、上海等地20余所开设护理等专业的高校签订“订单式”人才培养协议，开启校企合作模式，多层次培养养老人才。而太平养老则与湖南女子学院签订校企合作协议，保险公司以合作的形式从培训端解决未来可能出现的人才短板问题。新华保险在北京开始运营自己的第一个养老项目，成为又一家开展机构养老服务的险资企业。
此外，联想集团在9月低价出售自身养老业务板块安信颐和，联想集团2011年成立子公司进入养老产业，是中国养老产业元老级参与者之一，也是第一个全面推出养老产业的大型企业。
五、后进企业：立足自身优势，以创新的姿态进入养老产业
与以地产公司、保险公司为主的元老级参与者不同，2016年，养老产业的新进入者行业背景更加多元化，更多企业以自身原有业务为基础，延伸发育养老板块。
大型企业方面，除大举进入养老产业的部分国企外，华为与国寿签订“智慧养老联合创新实验室”合作协议，将在智慧养老创新方面进行合作，移动、联通、电信三大运营商分别有部分城市分公司参与智慧养老平台建设，提供相应服务与支持。Airbnb则与全国老龄工作委员会办公室批准并成立的华寿之家社区养老服务发展促进中心签订谅解备忘录，成为少数进入中国养老产业的国外独角兽企业之一。
新三板企业中，部分以互联网平台企业开始转型进入养老产业，青鸟软通，光宝联合，山源科技，思锐股份为其中代表性企业，而以家政服务为主营业务的木兰花也开始提供居家养老服务。
六、并购整合：资本并购与跨界打劫成为主旋律
2016年养老产业最为关键的事件，便是以宜华健康、北控、光大控股、中金瑞华、首开等为代表的上市公司、国有资本及实力民营集团对养老产业的跨界打劫，其基本手段已不再是自我发育与孵化养老产业的实体项目，在抢占养老产业市场端口的角逐中，以上资本雄厚的企业选择了“并购重组”的捷径，直接摘取前几年养老产业的“胜利果实”，取得在产业内的话语权。未来几年，养老产业的并购重组将会更加频繁，已然成为资本跨界打劫进入养老产业的首选路径。
养老产业自2013年正式进入市场化竞争以来，各类企业纷纷涉足，从2014年地产、保险、医疗服务、康复辅具等企业的蜂拥而入，到2015年地产、保险、医疗、康护、器械、互联网、大健康等产业链相关企业的群雄乱舞，再到2016年国有大型企业和民营实力集团的资本介入与跨界打劫，逐年演变的市场竞争主角，彰显养老产业参与企业主体多元性的同时，也逐步显现着养老产业未来竞争格局。
经过2013年到2016年近4年的发展演变，最早进入养老产业的企业中，地产与保险企业历经产业淘洗，目前仍然坚挺在市场竞争的第一线，并逐步显现出先行者的优势。同时，人工智能、互联网科技等新型技术的创新与应用，不断创新出新的养老产品形态，也在逐渐延展养老产业的产业边界。另外，国有企业和民营实力集团的兼并重组和跨界打劫，成为2016年整个养老产业的最大亮点。
一、地产企业的模式创新
沿着社会发展阶段看产业变迁规律，以养老、医疗为热点的大健康相关产业，成为“老龄社会”产业演变的必然趋势。面对下行市场，地产企业纷纷以各种方式寻求转型，按转型力度与方式可分为“基于地产业务进行服务延伸”、“保持地产业务谋求业态多元化”和“剥离地产业务实现全面转型”三种类型，其中以“保持房地产业务谋求业态多元化”为最多数，且在转型的上市地产公司中，养老也成为潮流选择。地产企业一直是养老产业的重要参与主体，也是养老产业的先行者，其中比较有代表性的有万科、保利、远洋、绿城、绿地等企业，其中也不乏宜华地产（现在的宜华健康）等上市公司。
截至2015年底，布局进入养老地产的房地产企业已有80余家，其中百强企业中进入养老行业的有23家。经过若干年的市场竞争和产业淘洗，一大批的养老地产企业在产业发展进程中被淘汰，而至今仍然坚挺的地产企业，则分别在养老产业中摸索出了适合自己的模式路径。
二、保险企业的稳扎稳打
今年的养老产业，相对于地产企业的火热进入与高举高打，与地产企业同步布局养老产业的保险企业却冷静很多。纵观国寿、人寿、平安、泰康、合众、太平等一大批早年积极布局养老产业的险企，虽然都在各自的领域内按照各自的节奏和模式布局养老产业，但动作明显谨慎很多，不少已然停下脚步处于观望状态。相对而言，2016年涉足养老产业的险企中，泰康的成绩是业界公认的，也是最值得研究和效仿的创新模式。另外，相对于泰康之家式的典型模式，不少险企已然将参与养老产业实践的重点从养老服务运营向基于自身保险专业能力的养老相关保险产品设计上，未来几年，养老相关商业保险产品的推出，也必然对整个养老产业产生深刻影响。
三、国有企业的全面参战
养老产业本质上属于社会福利事业的一种，政府在整个养老产业中始终占据重要位置，与其说养老产业是朝阳市场，不如说是一项政府主导事业。自2013年养老产业元年以来，政府在整个产业的发展进程中一直处于“托底”的角色，各种政策的出台，搅动了市场的热情与活力，各类型企业纷纷参与，跑马圈地。经历了2014年的“市场进入期”、2015年的“市场混战期”，在养老产业一片红火的同时，代表政府意志的国有企业却仿佛总在“冷眼旁观”。
国务院总理李克强参加十二届全国人大四次会议山东代表团审议时发言表示，国有企业涉足养老产业让人放心。随着养老产业逐渐由混沌走向理性，由乱战走向群雄割据，加之国企改革与转型的压力剧增，相对于以往的“屏息观望”，2016年各类国有企业开始纷纷大举布局，依托政策着重支持，基于自身原有业务、资金和人才团队优势，多角度、全方位参与养老产业的市场化竞争。
从政府对产业的引导上来说，各类国有企业的参与，无疑给整个养老产业注入了资金、人才、技术等资本资源，激活了产业发展的活力，通过国企实力和资本的撬动力量，以及“政策+国企+落地机构”的系统化“筑底”作用，使得我国整个养老产业更加的体系化，产业竞争逐渐走向理性与有序。但从另一个角度来看，国有资本的全面参战，也同样带来了民营企业生存空间的骤减。养老产业本身就是一个“大资本”企业主导竞争规则的产业，小企业的生存空间本来就小，而国企及大资本企业集团的陆续进入，无疑将会使得一大批中小从业企业被迫转型，甚至退出产业角逐。
四、实力集团的兼并重组
2016年以来，南京新百收购安康通、宜华健康收购亲和源、光大控股收购北京汇晨、中金瑞金收购夕悦养老、首开与寸草春晖合作、鹏瑞利收购人寿堂，养老产业的并购重组持续升温，其中养老地产等实体项目成为并购对象“排头兵”。对资本方来讲，并购养老地产项目有助于其内部的产业重组与业务调整，以资本撬动自身养老业务快速成规模并占领市场。对养老地产等实体项目来讲，微盈利及投资回报周期长的行业特征，使得被资本并购成为充实资金实力、进而完善服务质量、延展服务链条的最佳途径，并有望“借壳上位”，撬动自身资本运作能力。
与国企大举进入养老产业竞争类似，大企业及实力集团的并购重组，同样会给整个养老产业带来正、反两个方面的影响。一方面，并购重组梳理了产业竞争格局，推动着产业自身的重新“洗牌”，有利于产业整体的良性进步。但另一方面，大资本方的强势进入和跨界打劫，使得养老产业中小企业的生存空间进一步缩减，也同时打压了中小企业的模式创新和技术革新动力。因此，不管是国企还是民营实力集团，国家都应从产业顶端对其进入时序、速度以及方式进行统一调控，合理维持养老市场的良性竞争。
五、技术企业的边界突破
除了地产、保险等养老产业的先行者，以及国企、民营实力集团等后来的跨界打劫者，2016年以来，养老产业不乏智慧养老、信息系统、养老器械等类型的企业进入，并获得了市场和资本的广泛关注。此类养老产业的中小微企业，通过嫁接“互联网、O2O、人工智能”等创新技术，不断进行产品革新，间接推动着养老产业边界的外延，不断凸显着技术革新对产业的重要意义。综上所述，从最早以地产、保险为主的相关产业链企业的多点性、标准化、连锁化布局，到后来科技创新带来的产业边界的拓展，再到目前大型国企及民营实力集团的大举进入，不难看出，未来10-20年养老产业的主体参与者将逐渐演化为两类，一是拥有大资本、大市场的民营实力集团和国有大型企业，一类则是康复护理、互联网、人工智能等将技术精炼和科技创新作为核心竞争力的为老服务企业，前者负责并购重组与资源整合，后者负责养老服务的一线垄断，两者一上一下，奠定整个产业参与者的竞争格局。而中间的中小微企业，将在以上竞争格局中经历多轮的产业“淘洗”，要么被并购抱上“资本”的大腿，从此大树底下好乘凉；要么便要“术业有专攻”，凭借高竞争壁垒的专业技术能力在产业竞争中立足。而整个养老产业的市场格局，将在此两极分化中，进一步升级与定型。资本篇
经过2015年资本盲目进入养老产业，2016年资本逐渐回归理性，没有成熟商业模式的小型机构逐渐淡出投资者的视野，而优质的养老标的被资本争相追投。在资本寒冬下，由于人口结构改变而换发生机的成熟养老企业或将是资本追逐的下一轮热潮。盘点2016年资本市场动态，可总结如下。
一、政府发力，通过PPP鼓励社会资本助力区域养老产业发展
PPP模式是Public-Private-Partnership，即公共私营合作制的缩写，它是指政府与私人组织之间为了合作建设城市基础设施建设项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。PPP模式具有以下四个方面的内涵：第一，PPP模式是一种新型的项目融资模式，项目PPP融资是以项目为主体的融资活动；第二，PPP融资模式可以使更多的民营资本降低风险、提高效率；第三，PPP模式可以在一定程度上保证民营资本有利可图；第四，PPP模式可在减轻政府初期建设投资负担和风险的前提下，提高基础设施建设的服务质量。
养老产业与PPP项目对接，具有可行性和必要性。首先，国家出台政策鼓励PPP模式对接养老服务产业。比如，放宽市场准入，积极鼓励社会资本投资健康养老服务工程；新增健康与养老服务项目优先考虑社会资本；在公共资源丰富的地区，鼓励社会资本通过多种途径采取PPP的模式，参与医疗、养老、体育健身设施和公立机构改革等。除政府政策支持外，PPP模式与养老服务产业还具有许多共通点。例如：养老产业属于公共服务领域，而PPP模式适用于基础设施建设和公共服务领域，因而两者在适用领域方面具有一致性。第二，养老产业和PPP模式具有相同的投入产出特征，即两者都具有投资金额较大，收益缓慢的特征，因此PPP模式和养老服务产业具有相同的对接基础。除此之外，PPP模式和养老服务产业都具有长期性、稳定性和安全性的特点。
截至2016年9月30日，国家财政部政府和社会资本合作中心公布出来的养老PPP项目共计264个，我国东部地区以山东省、江苏省、北京市三省项目数量名列前三，分别为50个、13个和10个；中部地区以贵州省为首，有养老PPP项目41个，河南省位列第二，共有22个，内蒙古自治区和江西省同列第三，都有13个养老PPP项目；西部地区四川省和新疆维吾尔族自治区以19个养老PPP项目并列第一，云南省13个位列第二，甘肃省6个养老PPP项目位居第三。综合全国来看，山东省、贵州省和河南省的养老PPP项目数量之和为113个，占据了全国养老PPP项目总数额的42.8%。
根据国家财政部政府和社会资本合作中心目前公布出的172个养老PPP项目，多数养老PPP项目仍然处于识别阶段。在172个项目中，有109个项目处于识别阶段，33个项目处于准备阶段，11个处于采购阶段的项目，19个项目处于执行阶段，没有项目进入移交阶段。养老PPP项目投资金额相差较大，其中，山东省济宁市嘉祥九顶山养老服务和生态综合治理项目投资金额最多，高达1,307,830万元；云南省爱晚工程国际养老基地项目以680,000万元的投资金额位居第二；位居第三的是山东省淄博市沂源县山东天湖养生养老旅游项目，投资金额为375,645万元。在172个养老PPP项目中，北京市大峪街道黑山养老照料中心项目投资金额最少，为600万元。
目前我国的养老PPP项目呈现出以下特点。首先，养老PPP项目投资领域集中在养老服务业和医养结合的领域，其他领域涉及较少。而目前，养老服务业呈现出综合性发展趋势，除去传统的生活照料、康复护理和专项用品开发以外，还包括老年食品、用品、保健、保险、旅游、文化教育等诸多领域。因此，政府应该集合社会多方资本，鼓励建立大型的养老服务机构，把资源和专业人员统一起来，形成养老服务综合产业园。第二，现有的养老PPP项目以BOO和BOT为主要的项目运营方式，养老服务领域的公司合作项目应根据项目实施的具体情况，选择合理的收益模式，使得经济收益和社会收益都能够尽力达到最大化。除此之外，养老PPP项目由于初期投资金额大，收益时间长，应从多方面下手，注重项目的风险管理。
二、国内优质养老标的被资本争抢
继今年年初安康通被南京新百收购后，掀起了一阵养老产业资本投资热潮，深耕一线城市多年、运营较为成熟的养老机构纷纷被并购，这些养老机构被注入充沛的现金流后，开始加快连锁化布局，服务覆盖越来越多的老年人。
（一）宜华健康收购亲和源
2016年1月18日，宜华健康发布公告，以4.08亿现金收购亲和源股份有限公司的58.33%的股份，成为亲和源的控股股东，这是宜华健康全面放弃地产业务，进军养老行业的一个重大举措，主要利用亲和源在健康养老产业内多年积累的良好运营模式与经验以及品牌价值，为下一步在健康养老产业内布局打下基础。虽然在收购发生后，宜华健康股价直线下跌，股票市场短期不看好本次收购的表现，但经过近一年的发展，宜华健康在出卖地产业务后，始终保持稳定的盈利能力，使得市场恢复了对企业的信心。截至2016年11月5日，宜华健康的股票价格已经和年初时的股价持平。
宜华健康股价的回升，充分表明产业外企业进军健康养老的模式已经从收购运营不良机构进行整合与提升变为收购拥有良好品牌与运营能力的机构，借助其多年发展积累，谋求进一步扩张。收购的目的不在于短期内的盈利，而是占据关键市场份额，谋求长期发展空间。
对于亲和源来说，投资近6个亿，经历十年的经营后，在入住率已达到95%的情况下，市值仍然只有7个亿。这一情况无疑折射出了目前健康养老产业大型机构现金流不畅，市场估值过低的困局。在本次收购案之前，亲和源一直在寻求新三板上市未果，此次收购案无疑为亲和源解决了较长一段时间内的资金问题，保证其良性运转。
（二）光大控股收购北京汇晨
北京汇晨养老机构管理有限公司成立于2007年，一直致力于建设以养老机构为体系支柱、以老年医疗为区域核心、以小区服务为实施基础的集养老、护理、医疗、康复四位一体的老年健康服务产业集团管理式公司。截至2016年10月，汇晨在北京布局了六家老年公寓，一家日间照料中心，并且在威海市建立了面向于旅居养老的汇晨荣成老年公寓。作为一家民非机构，汇晨以运营社区中型养老机构为核心，通过租赁的方式进行连锁化经营，走的是以运营为核心的轻资产运作道路。中国光大控股有限公司于1997年在香港成立，是中国光大集团的金融子公司，公司秉承大资产管理理念，专注发展跨界资产管理及投资，投资涉及多个行业，在2015年开始考虑布局养老产业，在考察多个养老机构后，最终选定北京汇晨养老机构管理有限公司作为投资标的。
2016年5月13日，光大控股宣布收购汇晨养老67.27%的股权，投资界预计本次交易估值大约4个亿左右，通过此次收购，光大控股将充实大健康版块，并且以汇晨养老作为实体与公司的融资租赁和保险业务进行协同，发挥“金融+实业”的优势。从此次并购金额和控股比例来看，光大并购汇晨并不是一次短期的财务投资行为，而是一次对未来大健康产业的布局。
对于汇晨养老来说，在经过近十年的发展后，通过轻资产的运营模式，已经度过生存危险期，达到年盈利10%的规模，但由于养老运营仍是微利，汇晨的连锁扩张速度较慢。通过此次光大资本的注入，汇晨资金实力大增。在提升自身养老运营和服务水平的同时，未来3-5年将加快连锁化进行，先覆盖北上广深一线城市，以此为基础，快速向二线城市进军。以自身养老机构运营能力为核心，以“养老机构+旅居养老”方式，覆盖本地和候鸟旅居人群，打造连锁化养老集团。
三、资本青睐标的三大核心特征
在今年VR、AR、TMT等等新概念层出不穷之时，养老产业以其数量庞大的消费人群，及其广阔的产业前景吸引着众多资本的眼球。要说2015年资本方还在观望是否进入养老产业，随着2016年宜华健康对亲和源的收购，拉开了资本收购优质养老标的热潮。2016年，北京、上海等一线城市运营成熟的养老机构纷纷被并购，优质的养老标的成为资方眼中的“唐僧肉”。和君集团健康养老事业部总结了被并购方的三大核心特点：
（一）轻资产运作模式
从今年六个主要资本并购案可以看出，自行购置地产开办养老机构的重资产运作的养老标的已不在吸引资本的目光，反而靠租赁地产提供机构养老服务或直接提供居家上门养老服务的轻资产运营模式受到资本的青睐。养老产业是个资金回报周期较长的产业，并且产业的盈利点在于服务的满意度而非硬件的投入，因此，以轻资产运作并着力于养老服务的机构才能在养老行业普遍难以盈利的情况下，获得利润，谋得长期生存的能力。
（二）成熟可复制的商业模式
资本对于产业的发展是助力。资本具有逐利性和对资产的长期回报率的要求，意味着只有拥有成熟商业模式才能受到资本的青睐。对于养老产业来说，由于其福利性的特质，养老机构大都依靠政府补贴度过发展的萌芽时期，一旦抓住养老产业的刚需，摸索出成熟的商业模式，定会收到资本的关注。不管是汇晨以做运营管理为主的社区中型养老模式，还是夕悦的居家上门服务模式，又或是寸草春晖专注于失能失智老人照护的模式，都经过多年的市场检验建立起的成熟商业运作模式，并得这些商业模式到了其服务覆盖范围之内老年人的认可，并在多年的运营中获得稳定的现金流量。拥有此类特质的养老机构才会收到资本的关注。
（三）标准化的服务体系和制度体系
资本的注入，可以使得企业能够进行连锁化复制，快速扩大规模。养老机构快速扩张和服务输出是建立在标准化的服务体系和制度体系之下的，因此资本并购养老标的的一大特色就是已经建立起标准化的体系。从今年的六个并购案例也可以看出，汇晨、夕悦、寸草春晖无一不是通过多年的运营管理经验，总结出一套完善的标准化体系，并能够进行标准的输出。因此，想要引进战略投资者的养老机构，建立完善的养老服务标准化体系是必须要做的基础工作。
四、互联网浪潮下，智慧养老平台获风投青睐
智慧养老平台主要以轻资产的养老标的为主，投资体量大都在千万量级，且大部分停留在A轮阶段。由于此类企业处于创业初创期，急需大量资本投入，而私募基金也需要寻找新的投资标的来增加项目的多样性，以此来降低投资风险，两者一拍即合。近期的养老相关互联网平台及终端产品的融资状况如下图：
私募基金更多看重的是已经成型的产品和平台，这些投资并不是战略投资，更多是为了获得短期投资收益，最终通过资本的退出，获得资本利得。资本的逐利性和养老行业的长期性有天然的矛盾，因此，此类资本会选择运营互联网平台的智慧养老项目，这类项目可以借助资本来快速增加端口流量，占领细分市场，通过扩大在企业产业内的话语权和市场地位，打压竞争对手，获得竞争收益。流量端口的快速占领，对此类轻资产企业至关重要。
拥有流量优势的智慧养老企业，获得私募基金的A轮融资并度过前期的烧钱阶段后，能否占领流量端口，占据市场份额，获得持续性发展至关重要。智慧养老企业的主要客户是养老运营机构，通过养老运营机构来服务老年人，因此在市场扩张中，需要紧跟成熟养老运营机构的需求，通过和运营机构的深度合作，探索老年人刚性需求，提高产品更新换代速度，增强企业的市场竞争力。
2016年，是大量智慧养老企业通过PE、VC进行融资扩张的时期，由于互联网的基因是赢者通吃，因此这些企业在大量烧钱后，能否通过B端圈走大量的C端客户来抢占市场份额，是智慧养老企业存活的关键。乱世出英雄，在度过今年的乱世后，和君集团健康养老事业部预计将会出现智慧细分市场的最大赢家，但花落谁家，还待观望。
五、上市公司趋于理性，有钱不任性，务实不烧钱的切入养老领域
2016年最风生水起的资本市场就属全国中小企业股份转让系统(俗称新三板)，新三板被看做是中国未来的纳斯达克，由于其上市条件较为宽松，吸引了众多中小企业挂板，截至2016年11月5日，新三板挂牌企业达9384家，远超主板、中小板和创业板企业数量。其中，切入养老行业的企业有19家，其主业覆盖家政、医疗、旅居、保健品和养老机构信息化系统的设计等领域，都是在原有的消费者结构上进行调整，把重点消费群体扩大至老年人和养老机构，其主营业务都不是养老行业的关键业务。这19家企业的名称及其养老相关业务如下表：
从上表可以看出，从智慧养老方向切入养老行业的新三板上市企业占大多数，而养老行业的关键领域如居家养老服务、康复理疗、护理人才培训等企业很稀少甚至缺乏，这一方面是由于我国未富先老，整体来看老年人消费水平较低，导致大部分养老服务提供商盈利能力薄弱，资金上不能负担新三板挂牌前的股份化改制和第三方机构进行尽调的费用，另一方面是股转系统通过负面清单的方式设立隐形挂板要求，对挂牌企业的现在和未来的盈利能力有一定要求，使得部分养老服务提供商挂板失败。这给一些商业模式清晰，具备一定盈利能力的想转行做养老行业的新三板已挂牌企业提供了机会，这些企业可以通过定增等手段扩大资金能力，通过并购遇到资金困难，但运营情况良好的养老机构或养老服务提供商，来分享养老产业未来巨大的盈利空间。
在上市公司盲目进军养老市场的热潮之后，如今开始趋于理性，谨慎对待向养老产业的多元化扩张。比如以虚拟养老院方式切入养老产业的奥维通信，关闭了其在厦门的虚拟养老中心，仅保留了天津市虚拟养老服务中心、甘肃民维虚拟养老服务中心和南京奥维居家养老云服务中心这三家养老服务中心。公司以无线电通讯设备起家，通过非相关多元化切入养老，在经历初期的扩张期后，正在逐步关闭亏损严重、难以吸引消费者、没有客户流量虚拟养老中心，停止扩张，而把重点转为专心运营好已有的养老服务中心。这充分体现了上市公司有钱不任性，务实不烧钱的对待养老产业的态度。
从上市公司涉及的行业来说，包含了信息系统、智慧养老、养老地产、金融投资、医药、保健品、养老器械、医疗体检、养老服务和养老保险，几乎覆盖了整个养老生态链体系。从这些上市公司的主营业务看出，转型切入养老行业的公司主要分布在信息系统、地产、保险和医药四种类型的行业。一方面是这些企业在各自产业发展初期实现了资本积累，获得了行业的超额利润率，因此拥有了可以进行多元化的产业资本，另一方面，这些行业与养老有天然的协同性，其行业资源可以直接用于发展养老版块业务，而不用完全另起炉灶。但从上市公司对养老业务的重视程度来说，由于养老产业还处于发展初期，盈利模式还不成熟，除了宜华健康完全由地产业务转为养老业务外，绝大部分上市公司对养老业务都处于理性涉入阶段。更多的情况是，上市公司的母公司成立专门的子公司发展养老业务，而不把养老业务装入上市公司，以防拉低上市公司的利润率。
《中国健康养老产业发展报告（2016）》课题组认为，通过资本的助力，养老行业将逐渐度过起步期。养老机构在做好服务的同时，要关注上市公司的动态，以借船出海之心，通过被并入运营稳定的上市公司，解决现阶段资金和客流难题，做深产业，做大规模，做强实力，为更多的老年人提供优质贴心的养老服务。对上市公司来说，要想分享养老产业的巨大蛋糕，重资产投入重新开始建立养老机构或做养老服务提供商是不明智的。最明智的选择是通过搜索养老产业内的优质标的，通过并购切入养老行业，在养老产业发展初期开始布局，等到养老产业蓬勃发展的时期，赢取超额利润。
人才篇
纵观2013年至今的养老产业进程，不管需求潜力多么巨大，从业企业多么众多，资本追逐多么狂热，在这场养老朝阳产业的狂欢中，我们冷眼观察总能发现，任何模式、任何业务、任何投资策略，到头来，决定养老企业在越发惨烈的市场竞争中最终能够存活下来并拼出一片天地的，永远是养老人才。
一、现有养老人才的结构性失衡
据统计，我国现有养老机构护理人员不到30万，其中只有四万多人是持有职业资格证书的。同时，据民政部印发的《全国民政人才中长期发展规划（2010～2020年）》所提，到2020年要实现养老机构护理人员达600万人的目标。如果按照国际公认的3位老人需要一名护理人员的标准计算，我国需要的养老护理人员数量大约在1000万人，护理人才缺口高达900多万，我国的养老人才的供给与需求处于严重失衡的状态。
（一）养老人才体系：“七分专业，三分综合”
对于养老产业来说，养老的人才体系主要是指针对半自理、非自理等养老刚需市场提供管理和服务的人才团队。针对这部分老年群体，其“七分保命三分开心”的需求特征，决定了养老人才体系必然是偏重于医疗、康复、护理、健康监测管理等专业照护服务，其次是心理疏导、法律咨询、休闲娱乐等精神和生活服务。
（二）公共教育体系嫁接不上，人才教育基础薄而透，官方来源少
在教育部2016年的全国高校本科新增专业名单中，我们可以看到有29所本科院校新增了与养老相关的专业，如护理学、康复治疗学等，许多职业院校也新增了与养老相关的专业。另外，我国开设养老服务相关专业的高职院校约30余所，中职院校约25所，总计年招生仅为2500人左右，在职服务人员中取得养老护理员职业资格证书的也仅约2万人。除了养老人才教育基础薄弱之外，养老行业就业环境、公共教育内容与养老行业实际需要脱节等因素，也导致毕业学生就职意愿低、流失率高。虽然国家及各省市的相关政策不断出台，以京津冀为主体的“京津冀养老专业人才培养产教协作会”也走出了“京津冀职业院校教育资源+全国养老产业优秀企业+政府部门+科研院所”的联合共享模式，泰康等大型企业也纷纷开始“校企联合”进行人才培养，但相对于1000余万的养老护理员缺口，其所带来的就业人数仍然显得杯水车薪。
（三）人才培养费时费力，企业用人基本靠挖，跨界打劫多
细分养老人才的现有来源，主要分为教育路径、内部升迁及外部整合三种。面对目前养老产业内群雄四起、跑马圈地的激烈竞争局面，通过教育体系和内部培训体系进行的养老人才培养，其不管是从耗时上来说还是从所花费的成本上来说，在变幻莫测的市场面前都显得力不从心。因此，现有养老从业企业的业务运营，主要以从各个相关领域打劫人才为主，国内的医疗、康复机构以及日本、德国等发达国家的专业养老照护人才，都成了企业争先抢夺人才的主战场。
（四）在职服务人员鱼龙混杂，养老人才市场整体“既乱又差”
根据相关调查数据显示，目前我国养老服务行业中，41-50岁中年护理人员为民办机构护工队伍的主力军，而30岁左右的青年人群的占比很少。其中，养老护理员多以农村户籍已婚女性为主，受教育程度普遍偏低。同时，目前我国养老护理人才的劳动保障机制存在较多问题，近半数养老护理员没有与单位签订劳动合同。另外，机构内部针对不同类型人才的梯度划分、培训晋升机制、激励管理制度等均处于几乎空白的状态，要么花费较长时间自己慢慢摸索，要么从台湾、日本等产业先行地区引进，但又同时面临着外来经验的水土不服问题。
（五）未来90后00后当道，养老职业“轻技术、重体力、环境差、待遇薄、通道窄”的先入印象，更加影响年青一代的就职意愿
我国的养老产业刚刚兴起，在产业内一片繁荣、蒸蒸日上，各类人才纷纷汇聚角逐产业竞争的同时，整个产业的职业形象却仍然停留在原始阶段，人们对养老护理等产业相关职位的心理感知，仍然停留在“轻技术、重体力、环境差、待遇薄、通道窄”等先入为主的职业形象，将会在未来90后、00后当道的人才市场上，更难吸引高质量人才。因此，养老产业人才市场环境的改善，需要以政府、企事业单位为主体、以社会组织为辅助、以企业为实操等各方力量的共同推进和改善。
二、培养养老人才的“七步法则”
未来的养老产业，除了以政府为主导在产业层面积极推动“多方合作、资源共享、人才流动”，从职业规范、人才培养、资格认证等顶层方面逐步落实和规范整个产业人才市场的标准和制度之外，企业仍需在政策有效落地之前，由内而外，寻找自己养老人才的培养之道。
（一）一建组织架构
企业或机构在人才体系建设上，首先要根据自有战略愿景和业务结构，构建与之相对应的组织人才制度，如保利和熹会“五部一室”的直线职能制组织架构的建立，只有当组织内部的架构关系与企业或机构的整体未来愿景相匹配时，组织和人才才能够在良性的大环境中发挥各自应有的作用。
（二）二掐关键人才
基于合理的组织人才架构设计，在力争“快速推开局面抢占市场规模”的产业竞争力度下，很难留有时间让企业自行培养关键人才，因此需要企业根据自身业务结构，在人才体系构建和布局的一开始，就要绑定如青松照护、日医集团等国内外品牌机构，掐取行业内或相关行业有竞争力的关键人才，抢占人才高地，借助关键人才和合作机构的品牌力量和先行经验，撬动自身人才体系的快速建立。
（三）三分梯级制度
在内部人才体系的梯度建设上，很多企业已经走在实践的道路上，如保利和熹会将内部人才在横向职能上分为照护、医疗、膳食、行政、社工、后勤、管理等职责类型，在纵向晋升梯度上设立“分级照护职业生涯规划”，将照护人才从低到高分为“新员工、初级照护师、中级照护师、高级照护师”，每一级的岗位晋升均需要通过相对应的内部培训，在高级照护师之上又设置管理者、照护专家、内训师三个顶端职业，为内部人员提供“1+3”的职业晋升通道选择。
（四）四定内培机制
除了外聘专项人才，面对“人才”这一养老产业未来核心竞争点，企业最明智的选择应是尽量内训属于自己的体系化团队，将自有团队与外聘团队有机整合。因此，设计专业性体系化的内部培训课程、与学校联合教学培训、通过民政部或社会福利协会等政府机构的专项培训课程与资质审核机制等方式，建立完整合理的内部培训机制及审核机制，与人才选择、人才晋升等同样重要，甚至更重要。
（五）五用激励体系
上述组织架构、关键人才、梯级晋升机制以及内部培训机制建立之后，下一个需要重点关注的就是养老产业人才的工作环境的提升，其中最重要的一环就是福利待遇和社会认同感的提升。一方面要通过改善薪酬体系提高基础薪酬待遇，另一方面则需要考虑目前企业内部组织管理常用的组织激励体系。激励体系的建设，一方面是通过奖金、提成等方式实现，一方面更加最重要的是要考虑通过职业技能竞赛、内部能力评级、职业荣誉评级等方式，提升人才的职业认同感与社会认同感。
（六）六借技术创新
技术创新目前在每个产业，都会引起业务革新与模式革新，养老产业同样如此。对于养老人才的养兵之法，除了在架构、制度和机制上做全面考虑之外，企业或机构还应积极引入互联网等新型技术，通过互联网的对外链接，线上盘整国内外多方先进企业及培训体系，线下通过互联课程进行员工能力培训。另外，通过康复辅具、养老机器人等方面的技术更新，也可以改善一线护理人员的工作条件，缩减日常工作中的体力支出。
（七）七留外部端口
在内部养老体系以及线上互联体系建立之后，最后在养老人才系统的建设上，还需考虑为外部资源的导入与交换，留下端口，如对学校开放教学实习机会，对其他企业开放员工交换学习机会等，通过外部端口的嵌入，搅动内部人才体系的流动性，激活体系内人才个人自发的能力更新。
综上所述，养老人才已是可预见的未来产业核心竞争点，但目前不管从政府由上而下的政策落地来看，还是企业由下而上的人才组织及培训实践，都还停留在初级混乱阶段，存在问题的同时，也埋藏着无限的机遇，等待着企业组织去不断拓展，前进。
2017
在政策、市场、资本、技术等多重因素的持续推动下，展望2017年养老产业的发展趋势，和君集团健康养老事业部认为可从产业发展方向和企业模式选择两个方面，总结推测2017年养老产业的发展方向。
一、产业发展方向：“养老+大健康”，刚需养老为底，养生养老为体
从2013年产业元年开始，养老产业经过了近4年的政府推动与市场化竞争。在这4年间，整个养老产业服务体系的“政府筑底”工作逐渐完善，社会养老服务体系的顶层设计和底层托底架构已然成形。基于此，养老产业的主要用户群体也逐渐由失能失智、半自理和高龄老人等需要护理照护的刚需群体，向年轻活力老人覆盖，在此过程中，养老产业的业务重心必然是基于刚需性的医疗、康复、护理等向以“康复保健、养生娱乐”为中心的“大健康”产业蔓延。展望2017年的养老产业发展方向，刚需养老将进一步巩固和完善，而养生养老将进一步多元化、创造性的繁荣发展。
由此，基于“养老+”理论，2016年的医养结合、社区和居家养老、智慧养老之后，生态养老、旅居养老、养生养老、老年娱乐、高端保健、中医养老、养老保险等围绕全龄老人全生命周期的老龄“大健康”领域将在2017年得到进一步的发展。
（一）从医疗医药到康复保健：以中医康复、慢病管理为排头的养生养老
当“保命型”基础医疗服务体系逐渐完善，老年群体的“长寿化”、“健康化”特征逐渐明显，以及消费观念的升级换代，2017年养老产业的医疗服务部分，将从以“诊断治疗”为主的医疗医药服务，向以“中医康复、慢病管理”为主的养生保健服务转移，中医、康复、慢病管理与健康管理等，将在2017年得到进一步的发展。
（二）从生存所需到精神所需：以森林康养为代表的生态养老
2017年，当基础养老服务体系逐渐完善、老年消费潜力逐渐激发、生活质量和水平逐渐提高之时，更多的中高端养老群体将会倾向于寻求“更好的生态环境”和“不一样的老年生活”，届时老年旅游等将会更加火爆。2016年5月6日，国家林业局印发《林业发展“十三五”规划》，林业十三五规划明确提出目标：森林年生态服务价值达到15 万亿元，林业年旅游休闲康养人数力争突破25亿人次，国家森林城市达到200 个以上，人居生态环境显著改善。生态文化更加繁荣，生态文明理念深入人心。规划明确要求做大做强森林等自然资源旅游，大力推进森林体验和康养，开发和提供优质的生态教育、游憩休闲、健康养生养老等生态服务产品。以森林康养为主要形式的生态养老将会成为下一波的市场角逐内容。因此，2017年，将是生态养老标准化、体系化、规范化、体验化、个性化发展的一年。
（三）从线下实操到线上资源：智慧养老信息系统构建
从2013年养老产业元年开始，政府便一直在鼓励、引导和促进养老信息系统的建设和完善，基于“互联网+养老”的养老O2O产品涌现市场。2015年和2016年，全产业养老信息系统建设与完善的同时，基于“养老+互联网”的产品创新仍在继续，同时养老机器人等智能化养老产品也不断创新和迭代。展望即将到来的2017年，在以企业为主的各自养老信息系统创新迭代的同时，以政府为主的整个养老服务体系的信息化系统建设将会更加完善。另外，基于以上信息系统的智慧养老和智能养老产品，将会以“技术研发”和“跨界合作”为推动力量，得到更快的发展。
（四）从产业运营到资本运作：产业为本，金融为器
整个2016年，并购整合与资本运作成为养老产业的关键词，各类型养老企业都在摩拳擦掌的登陆新三板、A股进行更高维度的角逐。展望2017年，这股资本运作的浪潮将会越演越烈，以产业运营为基础，以资本运营为催化，整个养老产业格局将会进一步被改写。
二、企业模式选择：
（一）“占资源、聚资本、拢人才”将成为养老企业市场竞争要点
不管是对于在养老产业内“苦苦支撑”的先入者，还是门外“有钱有势”保持关注的跨界者，选择正确的“入场方式”，凝练自己的“核心能力”，进而吸引并绑定“人和钱”，通过并购与整合迅速挤掉竞争对手抢占市场份额做大规模，是在未来激烈产业竞争中取得一席之位的必要路径。经过2013年产业元年的“懵懂摸索期”，到2014年的“企业乱入期”，到2015年的“概念模式期”，再到2016年的“资本热捧期”，养老产业的发展在短短几年内，已经出现“概念模式基本定型、标杆项目基本定式、企业竞争基本定点”的“三定局面”，养老产业未来的竞争重点已经不再是概念模式的创新出奇，太申祥和、太阳城、亲和源等养老产业标杆项目的借鉴意义也已逐渐跟不上产业创新与发展的实际需要，养老企业竞争的要点已逐渐从抢得政策风口和抢占市场先机，向“占资源、聚资本和拢人才”上转移，凭借上述三点，迅速扩大规模，做养老产业市场竞争的最后胜利者。
将“占资源、聚资本、拢人才”的养老产业未来市场竞争的三个致胜要点，放到企业个体的战略布局和战术选择上去通盘思考，未来养老企业的生存之道无外乎两种，一是点状发力，做强具备核心竞争力的专业技术能力，做未来产业竞争的“业务能手”，像U盘一样，“自带信息，不装系统，随时插拔，自由协作”；二是线状布局，做大产业链资源整合平台，像插线板一样，通过各种途径与具备关键技术能力的外挂型“业务能手”合作，做各类型外挂合作方的“组织高手”，通过利益共享机制做大平台价值。
（二）“U盘式拔插”的生存之道：自带信息，不装系统，随时拔插，自由协作
养老产业从本质上来讲，是服务于老年人这一特定群体的服务产业，不管是机构型养老、社区型养老、居家型养老还是异地旅游养老，都应是根据不同类型老年人的不同特色需求，提供的各类型的针对性产品与服务。作为一个服务性产业，决定其从业企业能否被市场认可并永续存在的，不是企业的资本和资源实力强弱，而是其服务是否专业到位，其专业技能在产业竞争中是否强劲。因此可以判断，未来养老产业从初创期向规模化、集聚化、平衡和联盟等产业演进阶段发展的过程中，无论从业企业数量如何暴增、企业类型如何多元化、市场竞争如何混乱，以点状专业技术能力为主要竞争力的产业“业务能手”型企业的市场价值，一定是随着养老产业的整体发展而不断增值。
未来养老从业企业不管布局的是何种养老战略版图，也不管以何种商业模式切入养老产业，康复、护理等养老服务的专业技术能力，将成为支撑养老企业发展的核心内生力量，是养老从业企业的标配技能，也是未来衡量和评定养老企业价值量级的核心指标。拥有自我专业技术能力的企业就像U盘一样，是自备生存能力的，不管是“不装系统”的自我独立发展，还是“被迫装入系统”的合作发展，都可以凭借其核心技术能力进行自由组合和拔插，对外界市场环境的依赖性较弱，进而具备较强的自我生存能力和市场竞争力。
从养老产业的发展态势分析，未来养老企业的专业技术能力获取途径，可分为“自我发育”和“并购整合”两种。“自我发育”式的专业技术能力获取，如目前市场上已经具备较强品牌价值的青松照护、日医集团等，其专业技术能力的发育往往需要很长的时间，且人才队伍的建设、培养及用户市场的逐渐积累等，都需要持续大量的成本投入，对于目前以速度取胜的养老产业竞争环境，企业的进入壁垒较高。因此，从所需投入的资金和时间成本综合考量，目前很多养老从业企业多采用“并购整合”的方式获取专业技术能力，如通过引进美国居家照护服务品牌“仁爱华”成立的我国居家养老照护行业领导者慈爱家，自我不发育能力，而是通过资本的力量并购或整合已经成熟的养老服务专业技术型企业，借力打力，以期最快的抢占市场先机，获得综合型的市场竞争能力。
（三）“平台型外挂”的生存之道：做大平台，技能外挂，并购整合，自成一体
养老产业未来的发展势头，一定是从混乱竞争走向有序竞争，产业演化的集聚阶段和平衡联盟阶段，产业集中度将持续升高，行业将面临着重新洗牌以及寡头企业强强联盟的竞争态势，业务多元化、资源共享化和企业数量减少将成为未来整个养老产业发展演化的必然趋势，在此过程中，“并购重组”将成为企业市场竞争的必要手段，也成为决定企业能否成功实现产业过渡和升级的制胜点。
未来养老企业参与竞争将主要有三种模式，一是通过内部能力提升，更有效率的竞争者通过漫长激烈竞争将效率低的竞争对手赶出市场；二是通过并购整合借势发力，收购竞争对手，获得协同效应，进而降低经营成本，提高竞争能力；三是控制规模主攻专业能力提升，小即是美，进可攻，退可守。“U盘式拔插”类企业的生存之道近乎第一种和第三种的竞争模式，主张向内发力，内圣外王。而通过并购重组，在原有业务和组织平台上，整合外挂型的技术型、资源型和资本型企业，做大平台，向内实现专业技术强化与业务复合多元化，向外实现快速规模化以抢占市场空间强化竞争能力，既是养老产业已有从业者未来必须面对的企业升级路径，也是站在门口观望的跨界者切入养老产业的最佳选择。
“平台型外挂”的养老企业生存之道，最重要的是搭建好适合各类企业进行挂靠和合作的平台组织和合作机制，吸引各类“有钱、有人、有资源”的企业进行合作，其次是要在并购和整合各类外挂型企业之后，构建强有力的平台组织管控能力，将“外挂企业”和“自有平台”进行系统性的整合，最大化其整合之后的市场竞争力。
（四）养老企业未来发展最佳模式：纵向专业深耕+横向平台拓展
养老产业发展至今，资本的发力、大型上市公司的介入以及产业边界的逐渐模糊，均促使养老产业从业企业不断的进行自我战略部署和战术选择的转型和升级，以适应愈发激烈的市场角逐。不管是如青松照护、日医集团等的“U盘式拔插”型的企业，还是如宜华健康、复星集团、华业资本等“平台型外挂”的企业，都是符合未来养老产业发展趋势的企业生存路径选择，也是现有陷入生存困境的养老从业企业不得不去思考和选择的转型升级路径。
-----------------------
来源:决策咨询委 作者: 日期:2011-10-8 根据市委、市政府的要求，我们组织专人就全市房地产业发展情况进行了专题调研，先后召集市发改委、住房和城市建设局、规划局、国土局、统计局、榆阳区政府、区建设局、市建筑工程有限责任公司、文昌建工集团公司等单位和企业进行座谈，深入榆阳、神木、绥德等县区调研房地产业发展情况。在此基础上，针对当前存在的问题，就如何促进我市房地产业健康发展，提出了相应的对策与建议，现将有关情况报告如下：
一、全市房地产业发展基本情况
我市的房地产业发展起步于90年代后期，2000年地改市以后，随着榆林经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，房地产业也进入了快速发展时期，平均每年以15%左右的速度增长，项目规模和品位显著提高。房地产主要包括两部分：一是开发商投资建设的商品房；二是地方政府投资建设的经济适用房和廉租房。2009年，全市房地产业完成投资11.2亿元，房地产开发面积55.9万平方米，新建商品房销售面积37.5万平方米。近年来，市区建成了元驰世纪城（占地200亩、建筑面积35万平方米）、圣景名苑（占地120亩、建筑面积23万平方米）、塞维利亚（占地90亩、建筑面19万平方米）等一批规模较大、环境优美、设施齐全、品位较高的住宅小区。2009年，开工建设经济适用住房83.6万平方米、6662套，完成投资9.86亿元；廉租住房建设取得突破性进展，全市22个实物配租项目全部开工建设，开工面积33.6万平方米，完成投资3.32亿元，全市廉租住房保障家庭累计达到11943户，城市低保家庭中人均住房面积10平方米以下的实现了应保尽保。全市住房公积金管理部门为保障性住房建设做出了重要贡献。全市累计归集住房公积金21.5亿元，余额13.9亿元，累计放贷10.3亿元，个人贷款比率达到60%，住房公积金使用率达到74%。
目前，我市从事房地产开发的企业共有161家，其中榆林城区有107家，具有二级资质的企业有18家、三级的45家、四级的64家、暂定的34家。我市房地产价格总体上是逐年上升。尤其是2005年至2007年这三年中，房地产价格涨幅很大。2008年受金融危机影响，略有下降。但从2009年开始又缓慢回升，房地产价格，榆林市区最高，神木县城次之，北部县高于南部县。2009年，榆林城区高层商品住房均价为4150元/平方米，多层住房均价3150元/平方米；北部县高层住房均价3250元/平方米，多层住房均价2650元/平方米；南部县高层住房均价3000元/平方米，多层住房均价2100元/平方米。
2010年，全市计划完成房地产开发建筑面积60万平方米，完成投资13亿元；全市计划开工建设经济适用住房105.14万平方米，完成投资15.3亿元，提供经济适用住房9385套；计划新建、购置廉租住房3550套、17.75万平方米。今年第一季度，榆林城区高层商品住房均价为4350元/平方米，多层住房均价3375元/平方米。全市商品房完成投资额环比增长8%（市区环比增长19.5%），销售面积环比增长230.8%（市区环比增长263.5%），销售金额环比增长50.2%（市区环比增长52.4%）。进入五月份以来，受国家宏观调控政策，以及市县两级经济适用房、廉租房建成安置等因素影响，我市房地产价格略有下降，商品房销售成交量有所减少，二手房交易量有所下降，不少购房者等待观望，房地产有价无市。总体上看，我市房地产业是健康有序、稳定发展的。房地产业的发展对促进我市城市建设、提高居民生活水平，推动经济社会发展，实现保增长、扩内需、惠民生目标，发挥了重要作用。
二、当前房地产业发展中存在的问题
1、房价高，涨幅大。现在的房价与十年前相比，增长在五倍左右。神木县商品房价格，2000年平均930元/m2,2009年上涨到3500-6000元/ m2。榆林城区前几年有的人买一套单元，不到半年，可赚十几万元，因此人们普遍感到房价过高。在楼盘的价格构成中，主要包括五大部分：地皮价格、建安成本、手续费用、贷款利息和开发商的利润。全市建安成本和其他费用基本相同，楼盘价格差异主要是地价的差异，地价高主要是政府实行高价拍卖土地造成的。地价的攀升导致了楼价的上涨。例如2009年，榆林城区青山西路商住用地拍卖价每亩500多万元，榆林经济开发区商住用地每亩均价300多万元。神木县城区土地价格每亩约300多万元，城区附近土地价格每亩120多万元。绥德县城区土地价格每亩200多万元，城区附近土地价格110多万元。房价高的原因，除了地价过高而外，还有手续费用高。修建住宅房需办各种手续就有60多种，绝大多数都要收费，这也增加了商品房的成本。同时，也与农民进城，煤老板高价抢购以及少数人恶意炒房有关系。另外，开发商赚取的利润较高，按照国家规定的定额测算，房地产开发的利润在15%左右，实际上我市房地产开发利润都在20%以上，正如一些企业负责人说，利润达不到20%以上，开发企业是不会做这个项目的。
2、用地审批周期长，导致房屋产权证难以办理。近年来，有些开发商为了尽快开发建设，往往采取边建设边办理手续的方式进行房地产开发，因为用地手续不能如期办理，致使房产证也不能及时办理。比如去年神木县经济适用房的土地审批手续，从2009年的5月开始到2010年5月，就在县上的六个部门办理了一年审批手续，县规划局、林业局、水保局三个单位要报可研报告，县环保局要报环评报告，县土地局要报耕地复垦报告，还要经市国土局、省国土资源厅审批，这样省、市、县层层审批，正常情况也得二年办完用地手续。而房产证又要等土地手续办完，工程建设验收合格后才能办理。还有的开发企业打着“集资建房”的旗号，违法占用集体土地开发建设“小产权房”项目，因其不具备办理房产证的必要条件，最终无法办到房产证，经常引起业主集体上访。
3、保障性住房数量不足，不能满足城镇居民和中低收入家庭的住房需求。一些地方政府和部门领导，对经济适用住房、廉租住房建设没有引起高度重视。对中央、省、市下达的保障性住房建设任务没有落实，南部各县的经济适用房和廉租房建设基本没有启动。有些县区虽建起经济适用房，但价格偏高，城镇贫困户还是买不起房，有的买后加价转让。
4、公共配套设施不健全，新房入住率低。一些房地产开发商为了减少建筑成本，不执行有关规定，也不履行卖房时的承诺，除完成必要的强制性规划建设外，采取各种形式，减少小区的公共配套设施。有的减少绿化面积，有的不安装暖气，有的给排水不畅通等等。还有政府投入不足的问题，城市道路、集中供热、小区亮化、学校医院、商业网点等建设跟不上，没有形成完善的公共配套设施，导致很多业主，买而不住，浪费房产资源。
三、促进房地产市场健康发展的思路与对策
根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和陕西省人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（陕政办发[2010]29号）精神，结合我市实际，提出如下思路与对策：
(一)增加住宅建设用地有效供应，控制地价非理性上涨
要加大平房片区改造步伐，榆林城区大约有15平方公里城市用地被平房占用，市政府应尽快成立棚户区改造办公室，建立健全组织机构，强化工作措施，从根本上解决平房片区环境脏乱差和建设用地不足的问题。要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善土地供应计划，并向社会公布。要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。要简化用地审批手续，缩短审批周期，降低审批成本。各级政府要克服靠高价拍卖土地增加财政收入的错误观念，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，降低土地价格。国土部门要严格把关，在普通商品房用地出让时，要限户型、限容积率、限销售均价，由具有房地产开发资质的企业竞价认购，严禁没有房地产开发资质的企业哄抬地价抢购，抑制住房用地出让价格非理性上涨。
（二）加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用
市县区有关部门要对商品房建设科学规划、合理布局、分类建设一些大中小不同套型的商品房，以满足不同人群的需求。特别要多建一些中低价位，中小型套型的普通商品房，以解决外来打工人员等买不起房、买不到房的问题。对普通商品住房开发项目建设要开设绿色通道。对已批未建的普通商品住房开发项目，国土资源、住房建设、综合执法、规划管理等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从征收土地闲置费入手，督促企业加快项目建设。国土资源部门要将房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条例等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
（三）加大保障性安居工程建设力度
1、扩大经济适用住房覆盖范围。要根据本地区低收入和中等偏下收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模，调整经济适用住房供应对象的适用标准。继续深化企事业单位的住房制度改革，积极指导有条件的企事业单位进行住房分配货币化改革。突出支持偏远企业职工，用单位自有土地修建住宅，平价供给。要加快经济适用房建设步伐，凡是没有完成经济适用房建设任务的县，一定要强化措施，加快进度，限时完成任务。
2、加快廉租住房建设。要落实廉租住房配建政策，根据外地经验，原则上经济适用住房中的廉租住房配建比例不低于15%，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，平房片区改造中的廉租住房配建比例不低于10%。各县、区政府要通过城市平房片区改造和新建、改建、政府收购等方式，增加廉租住房房源。多渠道筹集建设资金，出台廉租住房共有产权实施细则，实行廉租住房租售并举，解决资金制约瓶颈。
3、鼓励和支持民间资本参与保障房建设。各级各部门应认真贯彻执行《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励民间资本参与政策性住房建设。应实现民间资本和保障房的顺利“对接”，合理设计民间资本的进入渠道，确保相应鼓励政策能落实到位。要规范设置投资准入门槛，创造公平竞争、平等准入的市场环境。市场准入标准和优惠扶持政策要公开透明，对各类投资主体同等对待，不得单对民间资本设置附加条件。政府应承担保障房建设的首要责任。政府与企业，双方以契约形式履行各自责任，并接受公开监督。同时，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障房开发市场向国企、民企平等开放，相关政策均等享受，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。要鼓励和支持民间资本参与建设高档房、别墅房，以缓解煤老板争房源，抢购普通商品房的问题。
（四）大力培育和发展二手房市场和租赁市场
解决群众的住房问题要坚持租售并举。目前，空置房下降、闲置房上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭，将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率。减少闲置，是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，政府一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并允许地方政府能根据当地的供求情况，因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。
（五）合理引导住房消费，抑制投资投机性购房行为
1、加大差别化信贷政策执行力度。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2、继续实施差别化的住房税收政策。各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不给相关税收优惠。
3、市、县区房地产管理部门应充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。
（六）加强房地产市场监管
1、要严格执行国家有关分配经济适用房的政策。市县区有关部门应对已经分配的经济适用房进行一次调查和清理。要加大打击骗购、非法转让经济适用房的行为，实行终生负责制，一经查出违法行为，立即收回。
2、加强商品房预（销）售管理。要完善新建商品房预售资金监管制度，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模。不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售，严禁随意提高销售价格。预售房款必须预留总房价的5%，购房人在房屋产权证办理后付清全部房款。房产管理部门要监督房地产开发企业严格履行合同，保护购房人的合法权益。对未取得预售许可证，擅自收取订金、囤积房源、严意炒作、哄抬房价的房地产企业及中介服务机构，房地产主管部门要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，情节严重的要注销资质证书、吊销营业执照。
3、完善房地产市场信息系统建设和市场监测。市级房产主管部门要加快房地产市场信息系统建设，争取在今年内与省级房产市场信息平台联网。县级房产主管部门要明确房地产信息化工作建设计划，尽快实现房屋登记簿、交易、产权登记等业务管理的电子信息化。房地产业发展比较快的神木、府谷、靖边、定边、绥德、米脂六县要率先建设网上备案系统。要按月对商品房和经济适用住房价格进行分类统计上报，按季度形成市场监测分析报告，及时向社会发布。
4、进一步规范房地产市场秩序，严厉打击房地产市场违法违规行为。各级房产主管部门要会同有关部门，加强对房地产开发市场的管理，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，强化合同执行监管，严厉查处违法违规用地、囤地和炒地行为。人民银行及银监会，要加大对房地产贷款的监督管理和窗口指导，加强对信贷资金流向跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场。物价等有关部门要不断完善商品住房价格监管各项措施，对商品房价格备案，要简化办事程序，缩短认证时限，对政策性和保障性住房实行政府指导价或政府定价。建立健全明码标价制度，实行“一套房一标价”，依法查处各类价格违法行为。新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系控及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；工商部门要依法查处虚假房地产广告等行为。
一、北虫草产业的发展现状
北虫草是北冬虫夏草的简称, 也叫蛹虫草或蛹草, 是虫与菌结合的药用真菌, 主要生长在我国北方海拔1200米的丘陵地区。经现代医学研究证实, 北虫草含有丰富蛋白质和氨基酸, 富含30多种人体所需微量元素, 是上等的滋补佳品。自1986年8月沈阳市农科院师生进行野外科学考察在棋盘山发现北虫草以来, 沈阳市农科院、沈阳农业大学以及辽宁省食用菌协会的专家学者进行多年研究和努力, 成功探索出一套先进的北虫草产业化人工栽培技术。1992年8月, 沈阳市举办首届“北冬虫夏草人工栽培技术培训班”, 拉开人工栽培北虫草的序幕, 并以沈阳为中心逐渐推向全国, 打破了冬虫夏草垄断市场的局面。经过中国科学院沈阳应用生态研究所对北虫草产品进行的毒理学、药理和药效检验, 证明沈阳市人工栽培的北虫草营养成分和药用成分可与天然虫草媲美, 属于食药兼用产品。2009年国家卫生部发布3号公告, 批准北虫草为新资源产品。
近年来, 沈阳市北虫草产业发展态势良好, 目前全市已拥有沈阳中天生物有限公司、沈阳聚鑫北虫草菌业有限公司等生产、研制和开发北虫草产品的企业20余家, 研制和开发出北虫草冲剂、虫草茶等10余种高中低档系列产品, 栽培农户由当初几户发展到现在近2000户, 年产北虫草干品4000余吨, 占全国总量的64%, 年产值8亿元左右, 产品现已出口到美国、日本等十几个国家和地区, 初步形成“协会+基地+栽培户+生产加工企业”的发展模式, 逐步向产业化、标准化、规模化方向发展, 已经具备了做大做强的良好基础。
二、存在问题
虽然北虫草人工栽培的开发和利用前景十分看好, 产业发展也具规模, 并取得良好的经济效益和社会效益, 但让“小虫草”成为大产业, 仍然存在着一些亟待解决的困难和问题。
1. 行业管理松散, 生产经营不规范
目前沈阳市北虫草产业的发展主要是由农户自发形成的, 栽培基地遍布各涉农区、县 (市) , 其中除于洪、浑南、大东等几个地区发展较快、已形成一定规模外, 其他地区基本还属于零星发展, 栽培户彼此间联系松散、各自为战, 没有形成拳头。尽管沈阳市于2011年1月成立北虫草产业协会, 但缺少运作资金, 会员也仅占全市栽培户的50%, 并且缺乏科学规范的管理机制和统一协调的质量监督机制, 还没有发挥出引导行业依法竞争、维护正常市场秩序等作用, 导致农户间竞相压价销售、以次充好等无序竞争现象屡见不鲜, 个别农户甚至把栽培用过的营养基、塑料膜等随意堆放, 既造成环境污染, 又滋生有害细菌, 给产业链恶性循环埋下极大隐患。
2. 企业实力较弱, 辐射能力不强
据调查, 在沈阳市北虫草产业链条中, 企业与农户尚未形成“利益共享, 风险共担”联结机制, 70%以上的企业存在产品粗加工多、科技含量低、市场竞争力不强等问题, 还不具备开拓市场、引导生产、加工销售、提供服务等综合功能, 特别是有些企业仍扮演着原料生产者和成品加工者的“双重”角色, 与栽培农户间的产销衔接不够紧密, 导致北虫草产品始终不能实现订单生产, 其价格也只能随行就市, 无法获得较高和稳定的经济收入。目前, 沈阳市北虫草产品价格一直徘徊在每公斤150元左右, 而被收购到南方市场经分级分检、小袋包装等简单工序后, 售价则高达每公斤3000元。
3. 宣传推广滞后, 销售渠道不宽
调查中发现, 沈阳市一些地区对北虫草产业发展前景认识不足, 政策扶持力度不大, 特别是宣传推广工作比较滞后, 市民对北虫草食药用价值的认知度普遍不高, 产品也鲜有人问津, 没有形成稳定的本地消费群体, 也未能建立起自己的产地市场, 造成北虫草产品销售渠道过于狭窄, 80%以上的北虫草产品只能通过中间商运往南方的批发市场进行销售。虽然沈阳是当前全国最大的北虫草产品生产地区, 但始终摆脱不了“出大力, 流大汗, 挣小钱”的尴尬境地, 无法形成真正的竞争优势, 严重制约了产业发展壮大。
4. 品牌意识淡薄, 产品保护不力
沈阳是北虫草的发现地, 自然条件和技术条件非常适合北虫草的人工栽培, 北虫草产品在国内也一直享有较高的声誉。然而由于品牌意识淡薄、缺乏有效的品牌保护机制, 特别是国家地理标志产品认证滞后, 近年来沈阳市北虫草产品的市场地位每况愈下, 不仅经常被冠以其它地区产品出售, 甚至被一些不法商贩用劣质产品假冒沈阳市北虫草牟取暴利。尤其值得关注的是, 目前省外一些城市和鞍山、铁岭等省内一些地区都在积极发展北虫草产业, 不但发展势头迅猛, 而且有些地方正加紧运作北虫草地理标志产品认证, 一旦认证成功, 必将给沈阳市北虫草产业发展带来无法估量的损失。
三、发展建议
1. 加快地理标志认证, 提升产业竞争实力
地理标志产品被喻为城市的“经济名片”, 有利于提高农产品竞争力。沈阳是北虫草的发现地, 也是北虫草人工栽培技术的发源地, 申请北虫草地理标识产品认证既是情理之中, 也当之无愧。目前, 沈阳市已拥有辽中鲫鱼、永乐葡萄等6个以产地命名的国家地理标志农产品, 但还没有以“沈阳”命名的国家地理标志产品, 如果“沈阳北虫草”能正式获得国家质检总局认证, 将会及时填补这一空白。建议政府有关部门充分认识北虫草品牌保护的重要性和紧迫性, 尽快将北虫草国家地理标识产品认证工作纳入重要议事日程, 立争早日获得国家认证。通过地理标志保护, 不断扩大沈阳市北虫草产品的影响力, 努力提升北虫草产业的整体竞争力。
2. 发挥行业协会作用, 促进产业健康发展
实践证明, 行业协会对推动产业整体进步、营造良好外部环境以及促进产业长远健康发展, 都具有不可替代作用。市有关部门要切实增强责任感和使命感, 深入调查研究, 创新工作思路, 加大对北虫草产业协会扶持力度, 积极引导协会规范运作程序, 统一产品质量标准, 提升产业服务功能, 提高农户组织化程度, 不断完善农户、企业和市场之间的产业化链条, 切实维护正常市场秩序, 推动产业安全生产、守法经营和依法竞争, 促进北虫草产业健康有序发展。
3. 大力培植龙头企业, 实现企业农户双赢
没有龙头企业对众多农户的有效带动, 产业链条就可能会中断, 产业发展就可能受阻, 无法实现企业与农户共赢。为此, 一方面全市各级部门要不断加大龙头企业的扶持力度, 完善产业、财政、金融、税收等方面的优惠政策, 积极指导企业制定科学的发展规划, 明确发展方向和重点, 加强科技研发和自主创新, 努力培育知名品牌, 切实提升精深加工能力, 不断提高市场占有率, 加快推进龙头企业做大做强, 另一方面要正确引导龙头企业与农户建立更加紧密的利益联结机制, 通过合同联结、服务联络等形式, 建立和完善互惠互利、利益共享、风险共担和共同发展的运行机制, 最终实现龙头企业和农户“双赢”。
4. 切实加强宣传推广, 扩大产品知名度
近期，由于“南京龙虾门”事件的风波，对盱眙龙虾产业带来了一定的影响。为尽快掌握盱眙龙虾产业发展现状，以便采取相应对策，防范信贷资金风险，盱眙农村合作银行组织有关人员，对全县养殖、捕获——贩运——加工调料——餐饮等为一体的产业链进行了实地调查。
盱眙龙虾产业现状
餐饮业受创较重。八月中旬南京小龙虾事件发生后，国内小龙虾产业遭受较大影响，作为小龙虾产业终端——餐饮业更是遭创重创，各地消费者消费信心受到严重打击，在国内各主消费区形成了量价双跌的揪心局面。据对盱眙县烧制龙虾乾玖老板调查，现在日均烧制龙虾比以前少了20斤左右，吃龙虾的客户有所减少。受影响较大的主要是龙虾外卖烧制店，销量减少一半，部分在外市的连锁店有的已关门。
交易量呈现下行。作为全国龙虾生产区盱眙，由于多年的品牌打造及良好的生态环境，盱眙龙虾已深入人心。因此，龙虾销售依然保持在一定的水平上。但由于受国内大气候影响，同时处于龙虾季节的尾市阶段，总体销量和去年同期相比，还是有一定数量的下降。据对水产部门调查，今年1—8月份全县龙虾销售12万吨，其中本地龙虾销售5万吨，同比上年下降0.5万吨。山城市场龙虾贩运大户余斌认为，目前已进入螃蟹上市期，龙虾销售已是尾市，每天销售200多斤，每斤价格下降2—3元。但贩运大户周保忠认为，龙虾上市量和需求量都在减少，其门市销售量于价格没有受到影响。
对养殖户影响较小。在养殖方面，盱眙龙虾养殖面积21万亩，其中精养面积3万亩，由于龙虾捕捞高峰期在五、六、七三个月，八月份以后捕捞量只占全年产量的百分之十五左右。因此，从整体上讲，小龙虾事件不会对今年生产根本性影响。但八月份以来，捕捞销售量明显放缓，去年同期日均捕捞量为二百吨左右，今年八月二十日以后，日均捕捞量为一百吨左右，下降50%。预计今年销售期将延长一月以上，但全年六万吨的产量还是能卖掉的，明年怎么样就不好说了。据对官滩镇养殖大户邢开亮调查，养殖龙虾户现在捕捞易近尾声，龙虾销售后已变现到手，对养殖户来说没有影响。如果小龙虾事件的影响不消除，明年的销售和利润都将受到影响。
外销虾提早退市。在市场方面，由于国内部分龙虾主消费区城市今年提前结束餐饮消费，同样导致盱眙龙虾批发市场发货量明显比去年同期减少。盱眙龙虾批发大户范保林、余斌都表示，去年上海、杭州等大城市这时候还在要货，今年基本不要了，现在主要发往苏州、宁波、温州等地。数量比去年减少了三成以上，去年这时候每天发货量在三、四千斤，今年只有三千斤以下了。价格去年1两左右25元一斤，现在是一斤22元。一部分应该外销龙虾，转到了本地餐饮企业消费。
贷款运行情况。
放贷支持龙虾发展。为主动策应地方政府打造“龙虾之都”的发展战略，2010年全行加大了对专项龙虾产业的支持力度，累计发放专项龙虾产业贷款2813万元，着力支持龙虾养殖、贩运、烧制等产业，其中贷款1009万元，支持专项龙虾养殖户275户(鱼虾混养户811户，贷款金额2778万元未纳入统计范围)；累计贷款1411万元，支持专项烧制龙虾286户；累计贷款393万元，支持专项龙虾贩运户63户。
贷款及时归还。据对全县部分养殖、烧制、贩运客户调查，养殖户已近尾声，所借贷款已全部归还到位；烧制龙虾户的龙虾价格并未因小龙虾事件而下降，所借贷款因餐饮业较为火爆，第一还款来源充足，无风险；贩运客户因螃蟹上市，转向经销螃蟹，贷款客户能按期偿还贷款本息。据对官滩镇养殖龙虾大户索红军调查，今年养殖龙虾已卖完，获利10万元，所借5万元贷款已还清。从事龙虾贩运大户张义琴6月份龙虾销售高峰期贷款10万元，旺季过后及时还清了贷款。
影响成因分析
盱眙龙虾研究会会长高海林认为，对龙虾事件产生重大影响的主要因素是:一是媒体放大。南京小龙虾事件，本是食品日常消费中极普遍的食用以后产生身体不适事件，概率低于任何一种水产品，但经部分媒体无限放大后，在消费者心理中造成恐惧，作为龙虾之乡盱眙因为有多年的生产、消费基础，情况稍好些。二是结论模糊。国家相关部门公布检测结果为国外早就存在的“哈夫”病，对其成因、后果都没有定论，给绝大多消费者产生了疑惑，对龙虾到底还能不能吃产生了疑惑。
采取对应策略
政府积极推介。龙虾营养价值高、口味鲜美，生长在良好的生态环境中。小龙虾事件发生后，地方政府全方位加大了宣传力度。目前，盱眙县已举办了媒体开放日活动。明年春节后，江苏盱眙龙虾股份有限公司将在美国上市，政府将全力做好推介工作。
媒体正面引导。全国上亿人吃龙虾，23个人产生身体不适，无非是当事人当时的体质以及龙虾烹饪环节和食用过量等因素导致。就南京小龙虾事件而言，南京销售市场的龙虾主要来源于湖北、江西等地，根本不是盱眙当地的龙虾。对此，地方政府已要求相关媒体能够担起道德和责任双重担子，为龙虾正名、对产业负责。
加大督查力度。小龙虾事件爆发后，地方政府立即组织工商、卫生等部门对整个餐饮业进行地毯式的检查，严禁所有烧制龙虾业主食用洗虾粉，对使用洗虾粉的业主，一旦检查发现除吊销营业执照外，还将给予从重处罚。
规范龙虾市场。充分利用国家制定全国龙虾养殖标准契机，狠抓标准化养殖关，制定全国龙虾食品标准，为消费者提供健康、生态、安全的龙虾产品。运用现代科技、建立盱眙龙虾冷链物流体系，保障盱眙龙虾运输安全。严格执行龙虾标准，确保盱眙龙虾在烧制加工过程中符合工艺流程，打造放心消费环境。
超前防范风险。小龙虾事件发生后，行总部立即成立领导小组，组织人员深入市场、走进客户，全面调查贷款客户资金安全情况，对可能出现的风险，采取了相应的措施，确保信贷资金安全。
未来产业展望
政府高度重视。龙虾是我国夏季餐饮标志性消费，拥有稳定的消费群，市场潜力巨大。江苏省、淮安市、盱眙县三级党委政府都把发展盱眙龙虾产业当成调整农村产业结构、致富一方百姓的重头戏。盱眙县制定了《盱眙龙虾产业“十一五”发展规划》，至“十一五”末，把盱眙建成全国最大养殖基地、集散中心(批发市场)、研究中心和加工中心。同时，盱眙县委、县政府将继续努力打造品牌，以中国十大节庆之一“中国•盱眙国际龙虾节”为媒介，为龙虾产业造势，促进龙虾产业步入健康发展轨道。
【沈阳房地产业健康发展】推荐阅读：
沈阳房地产市场分析12-31
促进房地产市场平稳健康发展03-13
强化监管促进房地产市场健康发展11-17
我国房地产市场平稳健康发展略论02-24
沈阳市小额贷款公司的可持续发展问题探究01-31
沈阳故宫分析06-08
沈阳简介10-06
沈阳建筑大学规划06-10
导游词沈阳12-01
