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我市自上世纪90年代初就已开展集体土地上的房屋登记工作。巢湖市人民政府1994年8月发布了《巢湖市城镇房屋产权产籍管理暂行办法》, 该办法规定“本办法适用于我市城镇规划区内全民、集体和个人所有各类房屋”, “乡、村房屋产权产籍管理参照本办法执行”。该文件颁布施行后, 我市房地产管理部门在各建制镇先后设立了房地产管理所, 由各房管所具体负责开展辖区内周边乡镇集体土地上房屋登记的受理及 (初) 审核工作。
二、当前集体土地房屋登记工作中普遍存在的问题
房屋登记相关法律法规历经调整和修订后, 已经日趋完善并渐成体系, 但由于围绕房屋登记相关的职能资源并没有经过充分整合形成合力, 尤其是中小城市, 国土、建设、房管一般均为独立机构, 分设而治, 各部门之间在行政资源共享、职能衔接上的矛盾尤为突出, 房屋登记机构在实际登记工作中, 直接面临的困惑和所承担的压力越来越大。上述问题与现象在不同程度上制约和束缚了集体土地房屋登记工作的进一步深入开展。以我市为例, 当前集体土地房屋登记工作中存在的问题主要有以下几方面。
1. 土地、规划等要件证明资料普遍存在缺失、不够规范现象
由于历史原因, 集体土地规划管理不规范, 在业已开展的集体土地房屋登记工作中, 所登记的房产仅有约10%的房屋同时具备宅基地使用证和建筑工程规划许可证, 近30%仅有宅基地使用证而无建设工程规划证或仅有建设工程规划证而无宅基地使用证。另外, 约有60%的登记申请两证全无, 仅凭乡镇土地管理所、规划管理所出具的加盖有两个管理所印鉴的证明来代替宅基地使用证和建筑工程规划许可证。
依据《城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《安徽省村镇规划建设管理条例》相关规定, 县级以上地方人民政府建设行政主管部门, 负责本行政区内的村镇建设管理工作。2008年2月1日施行的《土地登记办法》第三条规定, “申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请, 依据报县级以上人民政府登记造册, 核发土地证书”。依照上述规定, 乡镇土地、规划管理部门出具的证明显然不具有法律效力。而且, 目前还有法院对乡镇一级出具的相关证明作出不予认可的判决案例, 登记机关压力巨大。
2. 违规界定规划用途, 给房屋登记工作带来较大隐患
很多集镇沿道路两旁的土地建设工程规划许可证用途为商住楼, 但属农民宅基地房屋登记时一层一律为商业, 二层以上为住宅。
《土地管理法》第四十三条规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地, 但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织、农民集体所有的土地或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。依照上述规定, 集体所有的土地只能进行村民住宅、乡镇企业、乡 (镇) 和公益事业建设, 在集体土地上建商住楼而且房屋登记性质为商住, 显然被法律所禁止。
3. 规范登记管理面临的现实压力巨大
乡镇房管所性质为自收自支事业单位, 由于多年来人员不断增加, 导致经费支出不断加大, 收入却因登记费的不断下调而逐渐萎缩。为了增加收入, 往往主动上门寻找登记业务, 即使缺少登记要件材料也不会拒绝登记。《物权法》、《房屋登记办法》颁布实施后, 我市登记机关也曾严格规范登记行为, 对登记要件不全的房屋登记申请拒绝办理, 其直接结果是导致房管所的收入急剧下降, 由此引发房管所工作人员的集体上访, 给社会稳定造成极为不利影响。登记主管机关陷于两难境地, 在规范登记管理与乡镇房管所生存需要之间, 不得不考虑眼前的实际状况, 继续对集体土地上房屋登记按照原来的模式进行。在没有地方政府相关配套政策允许的情况下, 登记风险随时都会发生。
4. 集体土地房屋抵押登记处境尴尬
近年来, 宅基地上的房产在信用社办理抵押贷款的业务量呈逐年增长态势, 对于活跃农村经济, 促进农村经济发展正日益发挥着积极的作用;但集体土地房屋抵押登记却面临着合情、合理、不合法的尴尬局面。因为《土地管理法》规定, 农村宅基地属“农民集体所有”, 其法律意义是农民只有使用权而无处置权;《担保法》明确规定, 农村宅基地不能抵押;《物权法》也明确规定, 农村宅基地使用权不得抵押。
三、对集体土地房屋登记的相关建议
1. 规范登记行为, 依法实施登记
《房屋登记办法》第八十三条规定了集体土地房屋初始登记必须提交的6项材料, 尤其是土地使用权证明材料要按照《土地登记办法》第三条的规定执行, 符合规划的证明材料要按照《城乡规划法》第四十一条的规定执行。以上两项材料是集体土地房屋登记的核心材料。住房和城乡建设部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定, “集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让, 应当遵守国家法律和有关规定”。因此, 房屋登记部门要严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序, 依法进行登记。
2. 积极争取地方政府出台相关配套政策
目前, 全国很多登记机构均已开始对集体土地房屋所有权登记和集体土地房屋抵押登记工作进行积极的探索、尝试和突破。同时, 采取了一些关于开展集体土地房屋登记的新举措, 有效地激活了一直处于“冷冻”状态下的农民资产, 促进了农村经济的进一步繁荣与发展, 取得了社会认可和当地群众的拥护、支持。这些城市有一个共同的特点, 那就是地方政府均出台了相关的政策规定及配套措施, 为登记机关开展登记工作提供了切实法律保障。因此, 期待各地政府出台相关配套政策, 支持集体土地房屋的登记工作。
3. 完善房屋登记相关法律法规
关键词 房地产 抵押登记
一、房地产抵押登记的法律效力
房地产抵押登记的法律效力主要体现在以下三方面：
（一）房地产抵押登记是抵押合同生效的必要条件。在我国，只有依法办理登记的房地产抵押合同，才能生效，未办理登记的，抵押合同未生效。《城市房地产管理法》第61条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。《合同法》第44条第2款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。可见，未办理登记的房地产抵押合同在性质上是已成立但未生效的合同，合同约定的抵押权人可以根据该合同，要求抵押人协助办理抵押登记，抵押人拒不办理登记的，应当承担损失赔偿责任。
（二）房地产抵押登记起到公示并对抗第三人的作用。抵押权作为一种担保物权，必须向外界展示，避免因当事人或第三人不知情而导致交易不安全、权益受损。動产担保的公示方式一般都是交付占有，但抵押权以不转移占有为特征，而且房地产是不动产，它的物权公示方法是登记，房地产的取得、交易过户、注销等都要经过登记，因此，房地产的抵押只有采用登记公示的方式才能有效地保护交易安全。一旦房地产抵押情况进行了登记，而且这种登记情况是可以公开查询的，法律就推定第三人已知晓抵押权的存在，因为此时抵押双方当事人已尽到了公示与提醒的义务，而准备就抵押房地产进行交易的第三人有了查询该房地产登记情况的条件和责任。如果该第三人不去查阅，对自己的交易权利是否有保障不关心，日后以不知抵押权存在为由向抵押权人提出抗辩时，法律也不会给其更多的关照，从而也使抵押担保的效力得以加强。
（三）房地产抵押登记具有公信力。我国现行法律是否承认房地产抵押登记的公信力？尽管我国现行法律未就房地产抵押登记的公信力作明确规定，但应当承认房地产抵押登记的公信力。其理由在于：一方面，现代社会交易频繁，如果没有公信力的保护，则善意第三人在毎次交易时都必须检查登记册上记载的房地产权利人的权利的真实性，否则就要因为其检查不周而承担取得的权利被追夺的危险，显然，这一要求对善意第三人是不公平的，实践中也是难以做到的，只会有碍于正常的房地产交易的开展；另一方面，在我国，房地产权属登记是国家对房地产交易进行行政监管的重要手段，根据有关房地产登记规则，登记机关除对登记申请的填写、登记手续和应提交的证件是否完备进行审查外，还对房地产的权属状况进行核实，对房地产权属的设立、变更和转移的合法性加以审查，因而，对第三人来说，登记已不仅是当事人为实现房地产权属变动而提出申请的结果，而且是国家专门机关对房地产权属变动予以确认的行政行为，当然也就是具有社会公信力的事实。
二、房地产抵押登记的标的物范围
（一）抵押人所有的房屋。我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国《担保法》明文禁止宅基地设定抵押，故农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。
（二）抵押人预购的商品房。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以预购商品房抵押的，其预售合同应当经所在地房地产交易机构登记，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
（三）抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，以在建工程抵押登记的其投入建设的资金应当达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期。
（四）抵押人依法有权处分的国有土地使用权。我国实行土地社会主义公有制，故土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制，我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权；二是通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押，而以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权抵押的，必须付清土地使用权出让金。
（五）镇、村依法建设的企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权。从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产，对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，也规定得极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但应当经集体土地所有者书面同意，可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
三、房地产抵押登记存在的风险
随着房地产业的快速发展，连片、整体、巨额投资的房地产建设开发项目日渐增多。房地产开发商为获取建设资金儿高额利润，将在建工程设定抵押贷款，或作商品房预售等，房地产抵押和商品房必须进行登记，防范风险是房地产抵押登记机关的重要内容。房地产抵押登记风险来源主要有：（一）欺诈、诈骗风险。房地产抵押当事人实施欺诈、犯罪嫌疑人实施诈骗行为，例如：以假按揭方式套取银行贷款、假证骗贷、以遗失的废证抵押等，都给房地产抵押登记带来风险。
（二）法规、政策不明确的风险。公益事业单位所有的、已列入拆迁范围的房地产抵押贷款等，市场有需求，当事人有需要，但政策不明确，操作不规范，是房地产抵押登记的重要风险。
（三）操作风险。工作人员违规、失误操作，对房地产抵押当事人实施欺诈和犯罪嫌疑人实施诈骗行为失察，容易导致房地产抵押登记的风险。
（四）信息风险。工作人员制作房地产限制信息失误，司法部门、行政机关发布限制信息不规范、不准确，导致限制的房地产办理了抵押登记，也是房地产抵押登记的风险之一。
五、防范房地产抵押登记风险的对策
认识到房地产抵押登记存在风险后，须有防范的对策：（一）防范现房抵押登记风险应建立房地产权利限制的信息库，设置验证程序，确保房地产抵押登记正确无误。（二）防范在建工程抵押登记风险，坚持慎办原则。防止房地重复抵押，房地产抵押登记机关要按规定收齐合法证件，不能疏忽大意，因证件不齐全、不合法造成抵押登记（备案）无效或重复抵押，增加承担责任的风险，为此可建立各项切实可行的制度，例如：先注销土地抵押登记后办理房屋抵押登记制度、公示公告制度、当事人具结保证制度、跟踪管理制度、必要的现场查看制度等。
（三）做好查验及防范。查验房产证、当事人身份、限制抵押情况、房产现场情况、抵押条件，防范假证、冒充、伪造，查明抵押房地产是否属于法律法规禁止抵押的范围，权证与权属是否一致。
兹收到_________________先生／小姐，交于上海XX房地产经纪事务所，位于____________区_________路______弄／号______号／幢________室物业之门匙一套，共__________把。
1.□准许 □不准许非本公司同行外借。
2.若本人于物业成交后三个月内仍不取回钥匙，贵公司有权自行处置。
由于经济的快速发展, 人们生活水平逐步提升, 对于房屋的需求也逐渐的多样化, “花样式”建筑越来越多, 房屋建筑不但追求精致的外表, 还注重内部的实用性以及牢固性, 因而, 新的时代, 对于房屋的建筑结构设计提出了新的要求。对于建筑企业来讲, 房屋结构设计的优化升级无疑为他们在激烈的建筑市场中赢得一席之地, 不仅仅如此, 房屋建筑的结构设计合理能够帮助企业节约成本, 增加经济效益。同时, 房屋结构关系到房屋中的生命财产, 好的房屋结构不仅仅实用省材、屹立千年, 还能在自然灾害爆发时使生命财产得到最大的保全。目前的房屋结构设计是怎样的, 其中又存在哪些不足和值得改进之处, 下面笔者简单介绍并分析之。
1 现行的基本房屋结构设计方法
1) 房屋结构的平面图设计。该平面图的设计是依据房屋具体的施工位置和房屋的施工手段相结合, 运用与之接近的设计图纸和相关的设计方法, 在设计过程中要遵守和符合建筑法律法规的相关规定, 完成房屋的结构设计。如今的房屋结构设计相当复杂, 不仅仅需要专业的设计人员, 计算机辅助制图也是必不可少的, 如CAD这样的设计软件也必须熟练掌握。
2) 房屋结构基础设计。房屋的结构基础设计首先要保证房屋的牢固性, 完成房屋结构设计以后, 要按照设计图纸并且遵照相关的法律法规, 来确定所使用的混凝土的标号。房屋的结构基础设计最重要的是要保证房屋经久耐用、坚固牢靠。设计人员亦应该考虑房屋建筑的实际施工情形, 优化设计, 将设计和实际相结合。
3) 屋顶结构设计。房屋的屋顶有平缓和较陡之说, 当坡面较陡的时候, 设计人员应该结合实际, 适当的调整房屋结构的规整程度, 调整板跨度、屋顶的坡度角, 适当的降低屋脊转折端的转折复杂程度, 用梁板式或者折板式来处理屋顶结构。设计者在进行设计时要在头脑中存在一个立体的房屋, 清楚明白的表达自己的设计意图, 使施工人员心领神会, 顺利进行施工。
4) 大样详图的绘制。设计人员直接参阅正确的详图绘制进而进行大样详图的绘制工作, 详图的绘制必须保证房屋结构不变, 逐步把细节具体化, 在具体的绘制过程中要注意, 高度和尺寸必须遵守相关法律法规的规定, 结构简单化, 受力强度较好, 这样才能使房屋的结构设计符合心意。
2 房屋结构设计中存在的相关问题
1) 结构设置不合理。很多房屋建筑的结构设计不合理, 很多房屋设计机构在对房屋结构进行设计时, 千篇一律, 不注意分析房屋建筑的特殊性, 也不考虑施工条件以及房屋建筑的自然地理条件和房屋建筑的周边环境。房屋的结构关乎一个房屋的坚固程度, 是房屋建筑质量的核心所在, 我国在房屋的结构设计方面有过这样的先例, 在汶川地震、玉树地震中结构较好的房屋虽然遭到了严重破坏, 但能保持基本骨架, 不会对房屋中的人造成致命伤害, 而且好的房屋结构设计质量轻, 也在一定程度上减少了对人的伤害。房屋的结构设计如果仅仅遵照理论, 而不考虑实际情况, 不严格遵守房屋建筑的相关法律法规, 就会出现安全事故。房屋结构的不合理性还表现在房屋的变形和错位。
2) 尺度设计不合理。房屋的高度、宽度要符合一定的比例, 这样不仅结构合理, 也在外观上给人一种美感。房屋的高度和宽度设计应该按照有关部门的规定进行设计, 有些开发商为了追求利益, 在进行房屋结构设计时私自增加了房屋的高度和宽度, 有的房屋设计甚至远远超过了建筑行业规定的标准, 房屋高度和宽度的不合理将会使房屋的抗震能力严重降低, 大大影响房屋的安全性能。
3) 房屋的地基设计不符合规范。地基是整个建筑的基础, 如果地基不稳固, 房屋就好比建在半空之中, 没有安全性可言。地基的设计关乎到整个建筑的安全, 地基的设计不合理会给房屋的建筑施工留下严重安全隐患, 房屋建筑建成之后, 地基问题就会随着时间的流逝日渐凸显, 主要表现为房屋的倾斜, 房屋出现裂缝, 严重的还会发生倒塌, 使人们的生命财产遭受损失。房屋地基的设计应该对房屋周围的环境影响因素进行评价, 不仅仅要满足现今的要求, 还要考虑长远, 要在地基周围预留出一部分地基应对建筑承重不断增加的情况。
4) 部分结构不合理。在房屋的结构设计中, 有的设计者为了满足某种需求增加了底层的空间, 因而减少了必要的防震墙, 这样一来, 上下两部分的防震墙不能整齐对应, 出现了结构缺陷。其次, 对于某些房屋建筑的设计, 设计者没有具体分析建筑的周围环境, 把房屋建筑进行了错误的抗震分类, 从而在以下的结构设计中均出现不当。
5) 消防设计不合理。消防问题在近些年越来越被重视, 但是在房屋的设计中, 有些设计人员依然不去重视消防问题, 认为房屋中不会出现什么大的事故, 这样的设计思想误区会给房屋安全带来极大的隐患。消防设计的不合理很可能在房屋发生火灾或者其他突然事件时束手无策, 造成重大的生命财产损失。在一些建筑中, 有些紧急疏散口的标志方向不对, 有些消防器具的摆放位置不合理, 这些都可能在灾害发生时发挥不了相应的作用。
3 针对房屋设计问题的相关建议
1) 房屋结构设计合理化。房屋的结构设计一定要遵守房屋建筑的相关标准, 严格遵守房屋设计的基本原则, 对房屋建筑进行实地测量, 在充分了解房屋建筑实际情况的条件下进行结构设计, 准确进行抗震分类, 根据气候条件合理设计房屋的屋顶坡面角度。房屋建筑在设计时一定要注重房屋建筑的牢固程度, 符合相应的抗震标准, 在完成房屋建筑的设计以后要利用数字化软件进行模拟实验, 确保设计合理。
2) 控制房屋的宽度和高度。房屋建筑的设计人员要严格按照我国建筑行业的有关标准, 不能满足开发商的不合理要求, 遵守职业道德。另外, 建筑行业应该联合起来, 在行业内部制定相关的制度, 确保设计者能够按照行业标准进行设计。
3) 地基的设计。在房屋建筑的地基设计时, 应该着眼长远, 预留出一部分地基, 考虑建筑物的最大承重, 防止建筑物因承重过大或者房屋附属建筑的建造出现问题。
4) 消防问题。设计者应该充分考虑消防安全, 消防安全是房屋建筑安全的最后一道屏障, 设计人员应该充分了解消防设计的相关规定, 明确房屋建筑中, 消防器具的位置, 逃生出口的标志, 逃生出口应该充分考虑紧急疏散人口时的特殊情形, 使逃生出口在关键时刻能够立即打开。另外, 防火间应该设计在最为容易触摸到的地方, 防火分区要面积合理, 起到隔离的作用。
4 结语
房屋的结构设计是房屋建筑的起始工作, 设计工作的质量直接影响着房屋建筑的质量。房屋的设计工作要根据房屋的用途和房屋的实际建筑环境进行, 不能千篇一律。房屋结构设计中应注意地基的设计要稳固, 结构设计要坚固, 屋顶设计要符合气候特征, 高度宽度设计要符合安全要求, 抗震设计要严格。对于以往房屋建筑设计中存在的不足加以改正, 在房屋的建筑设计中注入安全的、合理的、绿色的新元素。
摘要：通过分析房屋建筑结构设计的基本方法, 探究了房屋结构设计中存在的结构设置不合理、尺度设计不合理、地基设计不合规范等问题, 并总结了相关的改进建议, 对房屋结构设计的优化有重要意义。
关键词：房屋建筑,结构设置,优化设计,解决对策
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【关键词】房屋施工；水电安装；造价预算
房屋施工造价预算控制是体现工程价值的核心表现，也是通过货币形式来计算工程施工消耗费用的方法。阶段性的投资控制是房屋建设的重要依据，工程预算造价在进行工程建设的过程中，起到连接的效果，在工程造价控制中有着非常关键的作用。受到人为因素与市场环境的影响，在房屋建设前期的造价预算并不能完全处理施工过程中发生的全部事件，一旦不可控制因素出现，就会使预算超出范围。因此，提高房屋施工造价预算控制，已经是房屋建设企业必须解决的主要问题。
一、房屋施工超预算原因
在房屋施工过程中，水电安装工程往往会出现预算超出问题，这些问题主要由以下原因导致。
（一）概预算编制
在进行房屋施工时，水电工程安装制定的概预算编制并不合理，部分预算编制人员并没有深入研究房屋施工的详细情况，对工程细节调查的过程也不够详细，往往都会导致最终的造价预算出现漏项、缺项等问题，并不能真实反映出房屋施工的具体造价使用情况。概预算编制缺乏准确性和权威性，就会导致实际工程建设过程中无法运用造价预算的指导作用，为了保证工程质量不会下降，在有限的工期内，只能采取超出预算的方式完成房屋建设。
（二）市场环境
工程造价往往都会受到市场环境的影响，尤其是长周期的建设项目，涉及的各项因素较多。虽然在工程开始前做出概预算计划，对市场风险与价格波动的影响留下了一部分余地，但是这种概预算无法完全掌握实际变化情况，一旦超出概预算范围，就会导致房屋施工的总体造价超出预期。
（三）实施阶段控制
目前我国的大多数建设单位并没有了解实施阶段进行造价控制的重要性，将房屋施工造价预算控制作为一个独立的过程。房屋施工造价预算控制的工作主要在招投标与竣工结算时开展控制活动，恰恰忽略了最需要控制的工程实施阶段，最终导致造价的预算超出限额。
（四）工程管理不善
水电安装的周期较长，而且施工范围较大，工程项目数量繁杂，如果管理工作不善，就会导致施工情况无法及时反馈到造价控制部门中。水电安装造价控制非常需要实时的信息，通过反馈问题才能进行调整与控制，而信息无效会导致资金浪费，最终使房屋施工造价超出预算范围。
二、房屋施工造价预算控制要点
（一）加强工程预算编制工作
工程预算编制工作十分重要，合理的编制方法，是提高工程造价的有效手段。预算编制人员必须了解现场情况，并且根据房屋施工的具体要求进行预算编制，编制工作开始前，需要收集详细的地形图、勘查报告、设计图纸、标准图集等资料，并且深入施工现场进行考察，研究施工方案的具体要求，了解房屋施工的预算定额、计算规则、取费标准、材料价格等数据。预算编制人员必须了解施工图纸的详细情况，并且通过正确的工程量选择套用定额。在进行造价预算编制的过中，必须反复研究图纸，并且与设计者进行沟通，了解设计的要求与意图。通过准确的预算编制得出工程量，并且套用具体单价，保证重记、漏记、错套等问题不会发生。在青海省某建筑的建设过程中，根据2013年3月材料市场价格作为基准，详细制订了准确的工程预算编制，在2013年7月材料市场价格调整后，根据原有的预算编制，使工程造价得到有效控制。
（二）重视实施预算控制
房屋施工的主要资金投入阶段就是实施阶段，它代表了招投标工作的后续发展，也体现了合同的具体细节。根据数据统计，房屋施工实施阶段对造价的影响为10%左右，所以节约投资的难度较大，许多施工单位忽略了实施阶段开展造价预算控制。但是在实际工作中我们发现，该阶段往往会出现较大的浪费情况，而主要浪费原因由自然灾害、形势变动、合同变更、技术限制等因素组成。根据青海省的房屋施工造价使用比例可以看出，目前最大的使用费用为人工费与材料费，而机械费用根据型号不同有很大差别，合理控制人工费与材料费，可以降低30%左右的总投资资金，使工程造价损失得到有效控制，水电安装获得更好的经济效益。
（三）严格调整工程造价审批
建筑工程建设由设计、实施、决策三部分组成，而预算的工作从设计阶段出现，这种情况决定了预算实施阶段的局限性。在工程实施过程，往往都会发生项目变更问题，其中包括设计问题出现变更、业主要求项目变更、客观条件发生变更。例如在青海省某房屋建筑进行水电安装时，发现管道铺设区域有巨型孤石阻碍，为了躲避石块区域，不得不修改管道走向，这种不可抗拒因素引起的费用增加，无法通过人力改变。但是房屋结构一旦发生改变，工程造价必然会增加，所以造价预算控制人员需要尽可能的减少项目变更造成的影响，分析变更可行性与必要性，尽可能控制设计变更超出的投资范围。考虑到项目变更对造价的影响，需要尽可能的采取节约施工方案，严格调整工程造价审批，并且加强全过程监督审查工作，从基础控制工程超价、超量问题。
（四）提高预算管理人员素质
房屋施工造价预算控制的专业性、政策性、知识性较强，多个不同学科组成了复杂的造价预算控制专业。为了使房屋施工造价预算控制水平得到有效提高，管理人员必须熟练掌握工程预算专业的相关法律法规，并且积极学习施工工艺、材料采购、基本结构、施工设计、投资控制等专业知识。建筑工程造价管理工程十分繁琐，预算管理人员需要在工程施工地点收集相关资料，所以预算管理人员必须具备专业的技术，还需要有优秀的职业道德素质。提高房屋施工造价预算控制水平，必须培养高素质的造价预算管理人才，为预算管理人员创造再教育机会，搭建出技术交流与深造的平台，关心预算管理人才的工作与生活，解决生活上出现的问题。通过专业的培训方法，打造高素质的预算管理队伍，提高房屋施工造价预算控制能力。企业的发展与预算管理人员水平有着直接的关系，所必须重视造价预算管理人员的专业技术水平，同步提高思想素质与专业技术水平，通过高素质的人才队伍，为企业发展提供支持。
三、结语：
房屋施工造价预算控制是造价管理的主要内容，合理控制工程造价预算，对提高企业经济效益与房屋建筑质量，起到了关键作用。为了提高造价预算控制水平，预算工作人员必须了解工作的重要性，深入研究房屋施工的实际情况，在工作的过程中总结经验，不断研究新的房屋施工造价预算控制途径，切实有效的解决造价控制问题，使房屋建筑行业更加健康、有序地发展。
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