抵押物处置风险及防范（精选8篇）
当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
一、房产抵押贷款存在的风险
(一)租赁权对抗的风险
1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。
2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
(二)抵押登记权的风险
1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。
(三)土地性质引发的风险
1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地
上的房产埋下隐患。
2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。
(四)土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。
(五)在建工程抵押的风险
1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。
2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
(六)共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
(七)抵押房产评估价格的风险
目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
(八)房产处置执行难
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。
二、防范房产抵押贷款风险的对策
(一)深入调查，防止“先租后抵”
银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
(二)认真办理抵押登记
银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。
(三)注意土地的性质和使用期限
银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
(四)加强贷后检查，防止土地用途变更
银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
(五)对在建工程抵押贷款重点管理
由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。
(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字
银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
(七)银行应培养自己的房产评估师
为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。
(八)调查清楚借款人的房产数量
银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。
(九)重视借款人第一还款来源
关键词：抵押贷款,期房,防范,法律风险
期房抵押, 是指购房人在支付首期规定的房价款后, 由贷款银行代其支付其余的购房款, 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵押是抵押人以即将获得所有权的房产作抵押以分期付款形式偿付抵押权人对该期房发放的贷款本息。
一、期房抵押法律关系
期房抵押的法律关系是购房人、售房人与银行约定, 购房人将其已预付部分购房款的房产设定抵押, 作为购房人按期清偿银行贷款的担保而使抵押人与抵押权人之间依法产生的权利义务关系。
1、期房抵押的主体是银行、购房人、、出售商品房的开发商, 他们是期房抵押的当事人。
2、期房抵押的客体是当事人权利义务共同指向抵押的标的物——期房。此处的期房指的是购房人已与商品房开发商签订《商品房销售合同》, 取得部分权益的期房。
3、期房抵押的内容, 即抵押人与抵押权人所享受的权利、所应承担的义务。抵押人 (购房人) 有按照合同规定履行债务的义务。抵押人在合同规定的债务履行期间没有履行债务的, 抵押权人 (银行) 在债务人不履行债务情况下可以要求对抵押的商品房通过变卖、拍卖、折价等形式, 以享有优先受偿的权利。
二、期房抵押的合法性要件要求
1、抵押期房必须是合法、合规。所谓合法的是指工程必须是依法获准建造的, , 不属于非法建筑物或者是违章建筑。商业银行在受理期房抵押贷款业务时, 在进行楼盘准入时必须先审查其工程项目是否具备“四证”, 即:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证, 以及环保部门的《环境影响报告书》等, 对于特殊的工程需要履行审批手续的, 确认其是否取得相关主管部门的批复文件。同时对于工程本身还需要审查其是否超越了审批内容, 或者是否擅自改变了性质。
2、抵押人为期房的有权处分人。期房抵押中, 抵押人只能是购房人, 不能是预售房屋的开发商。对已经预售的商品房, 开发商不能再设定抵押。因为, 如果允许房地产开发商将已经预售的房屋再用于抵押, 势必会引起预购人购买权与开发商抵押权相冲突的状态, 使后发生的抵押权妨碍了在先购买权的实现。根据物权法的理论, 后发生的物权不能妨碍先发生的物权, 故后发生的抵押权不能成立, 这就是房地产开发商不能在其期房上再设定抵押的原因所在。
3、须签订有效的商品房预售合同。商品房预售合同的有效须包括:一方面预购人与预售人签订了期房合同, 并按合同约定支付了一定比例的购房款;另一方面开发商的预售行为必须是符合法律规定的。我国《城市房地产管理法》第44条规定:“商品房预售, 应当符合下列条件: (一) 已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书; (二) 持有建设工程规划许可证; (三) 按提供预售的商品房计算, 投人开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四) 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。”开发商必须取得预售许可证。
4、期房抵押必须办理抵押登记。《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登记。
三、期房抵押法律特征的个性分析
我国《担保法》规定, 抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有, 而将该财产作为债权的担保, 在债务人不履行债务时, 债权人有权按法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权从性质上看是一种物权, 是对物的直接支配权, 抵押权人可以不依赖物之所有人的意志自行实现对物的处分, 通过折价、变卖。拍卖而使自己获得优先受偿;从功能上看, 由于它是一种担保物权, 以担保主债权的实现或主债务的履行为目的, 而并不在于对物的使用价值的运用, 故此对主债权有密切的依赖;从追求的价值形态上看, 抵押权为价值权, 抵押权对债的担保是通过对抵押物进行处分获得交换价值而实现的, 而不得使抵押物直接归属于抵押权人所有;从担保的标的物占有状态来看, 抵押权在担保债权期间, 标的物不转移占有, 这是抵押权区别于其他担保物权的最重要标志。
房地产抵押则是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。期房抵押属于房地产抵押的一种, 除了具备房地产抵押的一般法律特征外, 还有其独特的法律特征, 表现在:
1、设定抵押时, 抵押标的物尚未形成。期房抵押中的标的物是在设定抵押时尚未建成, 并不能实际交付预购人使用的房屋。购房人是抵押人, 须与房地产开发商签订商品房销售合同, 并按合同规定支付了一定比例的购房款。
2、期房抵押的实质是一种期待权的抵押。期房设定抵押时, 抵押人对预购商品房还不能享有所有权, 只能是一种对未来可以取得房屋的期待权, 因而期房抵押的实质也就是期待权的抵押。
3、用于抵押的期房有一定的风险。由于房地产市场资金紧张, 期房竣工和交付的进度要视房地产商资金筹措到位而定, 而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。实践中, 房地产商延期竣工、迟延交付甚至破产歇业无法交付的现象也屡见不鲜, 这使得作为抵押标的的期房不一定能成为现房, 有可能存在导致抵押物灭失的风险。期房抵押做为一种新型信贷关系中的担保方式, 兼具了一定的融资功能, 也正是因为其具备上述的特性, 导致在银行的日常业务种, 期房抵押面临一定的风险。
四、期房抵押的法律风险及防范
(一) 来源于购房人本身的风险
购房人的风险往往是信用风险, 是贷款人因借款人不能按约定按时偿还贷款本息所面临的风险, 一般包括主观和客观两个方面。客观因素导致借款人违约:主要的情形包括死亡、伤残、丧失劳动能力、意外事故、单位发生变故, 造成借款人丧失还款来源。主观因素的违约:主要是风险的成本, 当借款人面临着违约带来的利益超过损失时, 借款人就可能主动违约。20 10年国家对房地产市场严厉地进行调控, 借款人主动违约的可能性将逐步增大, 一旦房价大幅度下跌或者是对于房屋套数的认定、首付款被迫增加等情形出现时, 借款人违约的可能性极大。
(二) 来源于开发商的风险
1、开发商欺诈风险。
这主要是指开发商以“假按揭”的方式套取银行信贷资金的风险。“假按揭”又称按揭欺诈或者恶意按揭, 指开发企业以虚假的借款人名义签定商品房买卖合同进行虚假交易, 或恶意串通无真实交易意愿的买受人订立商品房买卖合同虚构交易事实, 或与买受人恶意串通以明显高于同类房屋价格订立商品房买卖合同, 办理银行按揭贷款, 套取银行信贷资金的行为。这种行为又分为诈骗型、融资性等类型, 对银行危害极大。
采取的措施:加大审查开发企业的资信及开发项目的合法性。审查申请人资料与身份的真实性。坚持面谈、面签制度。
2、抵押物烂尾的风险。
随着国家对于房地产市场宏观调控力度的加大, 开发企业和施工企业的资金受到严峻的考验, 一旦工程形成“烂尾”, 那么预告登记的期房势必就会产生损失。
采取的措施:建议在采取期房抵押的同时, 要求开发企业提供全程或者是阶段性的连带责任保证, 并在条件允许的情况下交存部分的保证金, 已保障贷款本息的偿还。并可在借款人认可同意的前提下, 要求借款人购买贷款综合保险, 以保障银行债权的安全。
3、开发商因房屋质量问题或者是交付与合同约定不符的风险。
这将导致买受人与开发商产生纠纷, 影响与银行借款合同的履行。银行针对上述行为, 应避免卷入该纠纷中去, 但应确保信贷资金的安全。
(三) 来源于法律、法规或者是国家政策的风险
1、建设工程款优先与银行抵押权实现的风险。
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定, “建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这给银行风险防范和控制增加了难度。
银行可采取以下措施:1、在做项目前期准入和贷前调查的时候, 应注意收集建筑工程承包合同, 项目招标文件, 中标通知书等相关文件, 了解合同的总价、结算方式、项目的竣工时间、项目是否有垫资本等情况, 2、在项目进展过程中注意从施工方了解项目资金的支付进度, 3、对于有上游贷款支持的信贷项目, 严格按照银监会的要求, 尽可能的采用受托支付方式, 以免开发企业挪用信贷资金, 造成工程款拖欠。4、一旦开发企业与施工企业产生纠纷, 发生诉讼时, 及时向法院申请以第三人的身份参与诉讼, 行使抗辩权, 保护银行的债权。5、对于在信贷项目营销中, 如银行处于项目谈判或者是定价的抢市地位时, 建议采取施工企业出具放弃优先权的承诺。6、注意建筑工程承包人行使优先权的期限为6个月, 自建设工程竣工之日或者是建设工程约定的竣工之日起起计算, 这一期限属于除斥期间, 不因任何事由而中止、中断和延长。
2、税款优于银行抵押权实现的风险。
《税收征收管理法》第45条:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押之前的, 税收应当优先于抵押权执行”。
银行可采取以下措施:1、要求开发企业提供其不拖欠税款的声明, 为今后的可能产生的抗辩提供支持。2、贷前调查应查清开发企业是否拖欠税款, 以及拖欠的时间和金额。
3、重复抵押风险。
在近几年的实践中, 开发商为了融资, 将已经预售的房屋再行设定抵押的现象屡见不鲜。建工程具有期权性质, 在抵押具体操作中容易产生原在建工程抵押尚未解除, 登记机关就为按揭贷款进行了抵押登记的情况。该登记手续涉及层面较多, 任何一个环节处理不慎, 就会为债权安全带来极大隐患。
银行采取的措施:银行在处理这一问题时应格外谨慎, 在受理该类业务时, 必须先到当地登记部门查询, 该房屋是否已做过预售。
4、《物权法》第20条:
“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效”。因此, 在项目取得竣工验收报告后的3个月内, 必须办妥正式抵押登记手续, 否则银行面临登记自动失效的风险, 一旦在此期间产生其他的经济纠纷, 有可能银行的抵押将面临时效抗辩。
5、法院执行的风险。
虽然2005年12月14日最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》抵押的房屋可执行, 但实际操作中难度很大, 受到的干预会很多。加上我们虽然在期房抵押时常采取开发商回购的方式, 但在实际操作中, 因为回购的价格造成司法操作上的困难, 往往无法实现。
(四) 来源于抵押期房自身的风险
1、抵押物毁损、灭失风险或者是价值贬值的风险。要注意抵押物的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值, 出现贬值情形时应立即形成检查分析报告, 提出处置意见上报, 以确定采取的应对措施。实践中银行可采取降低贷款金额、增加抵押资产、提前收回贷款、增加其他担保措施等手段。尤其是因为我国房地产市场机制不完善, 因此, 房价一旦出现大的波动, 贬值风险会大幅度增加, 必将带动我行的抵押物风险增加。
2、抵押物价值的风险, 尤其是享受国家优惠政策购买的房屋, 那么我们在确定抵押物价值的时候要注意以其可以处分和收益的抵押物份额为限。
参考文献
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[2]、宾爱琪.商业银行信贷法律风险精析《.中国金融出版社》2007.3
关键词：房地产抵押；贷款风险；防范措施
1.房地产抵押贷款风险含义
房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。所谓的房地产抵押风险， 是指当抵押权人由于各种原因， 需要通过处分抵押房地产实现其债权（ 包括主债权、利息、违约金及赔偿金） 时， 处分抵押房地产所得的金额在支付实现抵押权的费用如诉讼费、评估费、拍卖费等后， 余额不足清偿抵押权人的债权。
房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保，从抵押权人那里获得一定数量的贷款的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款风险：风险有许多含义，但从房地产抵押贷款的角度来说，可以定义为在房地产抵押期限界满抵押权人获取贷款本息和的可能性大小。
2.房地产抵押贷款风险及原因分析
2.1估价机构带来的风险
以房地产作为抵押物时，银行在放款前一般应请专门的评估机构对抵押物进行评估。估价机构在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此估价机构及估价人员的技术水平和执业素质与道德是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因。
随着房地产评估行业逐渐繁荣，房地产评估机构越来越多，竞争越来越激烈，因此，有些评估公司为了承接业务通常以高估抵押物为诱惑来吸引抵押人，这样直接影响到银行放款的依据，因此估价机构和估价人员的执业道德和素质也直接影响房地产价值的高低。
2.2借款人带来的风险
房地产抵押贷款中借款人一般包括个人住房借款人和房地产开发商大户借款人。个人住房借款人可能因失业、重病、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿；房地产开发商大户借款人，在追求利润的情况下，除进行正常抵押贷款外，有时还会重复抵押或虚假按揭等以获取更多资金，当房地产开发企业经营不善或房价下跌时，企业就会陷入困境，无能力偿还银行贷款，给银行带来巨大风险。
2.3抵押权人带来的风险
银行作为放款人，有时为了吸取业务，通常会出现不仔细审核抵押人的还款能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估的抵押房地产价值，过高发放贷款比例等现象，这些因素都会引起房地产抵押贷款风险。
3.房地产抵押贷款风险防范措施
3.1银行提高风险预警能力
银行自身要树立正确的经营理念，制定严格的规章制度，建立并坚决执行问责制，建立科学的抵押贷款风险监控体系和预警系统。具体为：
1.完善房地产按揭贷款制度
银行应该按银监会的要求，建立一套有效的可行的贷款发放制度。如要完善内部操作流程和监督机制。
2.规范信贷操作，实行跟踪服务，落实调查责任，加强贷后检查
银行在发放贷款时，按照规定的要求和程序发放贷款，做到三看：一看借款人信用是否良好，二看房屋产权证等各类证件是否真实，三看评估价格是否合理。
3.建立违法违规通报机制
各商业银行要在日常业务中累积客户资料，如果发现虚假贷款行为，立即对借款人的其他业务进行复查，采取相应的措施，并终止与他的合作关系，并将其列入黑名单，并在本行系统内进行通报，实现信息共享。
4.加强信贷人员培训，增强识别虚假材料的能力
通过实地调查和讲座的形式对信贷员进行培训，提高信贷员和审核人员的专业能力，减少上当受骗。
3.2建立健全估价制度，提高估价人员素质和技术水平
中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。一个好的估价师不但要不断的学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。
房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案。定期对房地产估价报告进行抽检，对以迎合高估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。以便提高估价机构及估价人员的执业素质。
3.3加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。
对以房地产作抵押发放抵押贷款时，在发放贷款前，信贷人员要亲自到实地进行调查，主要调查抵押物的坐落位置、产权、面积及变现的可能性等。在贷款后，信贷人要随时跟踪已办理抵押的房地产的状况及市场价值变化情况，对故意破坏抵押房地产的抵押人，严格制止其行为，以降低变现时抵押物价值减损而造成的损失。
4.小结
综上所述，房地产抵押贷款风险有来自估价机构方面，还有来自银行自身及借款人方面。但这些风险有些是可以控制的，只要估价机构及估价人员和银行加强自律，提高自身的执业道德和技术水平，制止房地产抵押贷款行业的不正之风。采取有效的防范措施，房地产抵押贷款行业会稳定健康有序的发展。
参考文献：
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1、抵押物价值高估风险。由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。
2、抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。
3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。
二、抵押贷款风险防范建议
要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。
1、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。
2、强化贷前调查和贷后检查。抵押物原则上应当机构认可的中介机构进行评估，贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。同时，贷后管理人员应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管和使用情况，监督借款人按期归还本息。
3、建立完善的住房抵押贷款保险制度。因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。
一、我国住房抵押贷款证券化现状。
自从实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅20，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。
图1 2007-年住房抵押贷款余额表单位：亿元。
资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。
根据上图数据表示，2007-2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。
我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行 大 规 模 地 开 展。，建 设 银 行 推 出 了30。17亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在12月，建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005-1”和“建元2007-1”均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定;“次级资产支持证券” 发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的`欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。[2]。
从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。
二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。
所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。
住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。[3]。
学生在物理、化学实验室操作不当或者违反操作规程，造成中毒、爆炸、触电、灼伤、割伤等伤害。
(二)处置措施
1、任课教师马上稳定全班学生情绪，迅速把受伤学生送到镇公立医院。
2、镇公立医院医生马上视学生受伤伤害程度进行处理。
3、同时马上向班主任联系及家长联系，班主任或者总务处人员陪同马上送医院，叫学生家长马上到医院急诊室。
4、在学生治疗期间，班主任等一定要陪学生治疗结束。或到家长到来，向学生家长说明伤害发生情况、伤害程度，以及医生嘱咐的怎样服药、护理。
5、由学校总务处学生投保单位报告情况，保证落实学生医疗保险。
(三)事故的预防
为了尽可能减少和杜绝物理实验中的伤害事故，应以预防为主。我们可针对发生隐患的各种主要因素分别采取相应的措施。
1、切实加强实验教学
学生的操作不当是引起实验事故最主要、最常见的原因。因此我们必须在物理教学中加强对学生的实验指导、分析，加强对学生实验操作能力的培养和训练，尤其要加强实验基础知识、基本操作方法的`教学。在现场的实验教学中，教师要讲清楚正确的实验步骤、注意事项。学生在动手操作时，教师要加强巡视，注意对实验能力较差学生的观察和指导，以免事故发生，或及时把事故消灭在萌芽之中。
2、加强实验室的管理
(1)按照有关规定，配齐配好实验员，不得任意减少编制。
(2)实验员必须具备必要的中学有关实验课的知识，且经过一定的专业培训，符合上岗要求。
(3)各个物理实验室必须建立相应的规章制度，照章办事。
(4)定期对实验员进行安全教育，定期对实验器材进行安全检查。
2003年以来, 房地产业备受瞩目。与其他行业不同的是, 房地产业与金融业 (尤其是银行业) 联系密切。据央行统计, 到2007年, 中国内地的房地产贷款余额已经达到了48300.2亿元, 其中个人住房抵押贷款占据了房地产信贷的大半江山。就目前而言, 我国住房抵押贷款具有以下特点:
(一) 发展速度快
住房抵押贷款的历史并没有房地产开发贷款的历史长, 但自1998年以来, 中国的房地产消费贷款却得到了快速发展, 商业银行也将房地产消费贷款当作调整自己资产结构的主要措施。1997年末, 个人住房抵押贷款余额仅为190亿元, 而到2005年底, 个人住房抵押贷款余额则达到了20698.9亿元, 房地产开发贷款的余额为10221.8亿元, 个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。
(二) 地区分布不均衡
目前我国住房抵押贷款业务主要集中在东部地区, 中西部地区的住房抵押贷款所占比重很小。从增量来看, 2006年东部地区个人购房贷款增加了5288.2亿元, 占全国全部增加额的76.8%, 而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额的占比分别只有11%和12%。居民购房贷款集中在房地产热点地区和城市, 住房抵押贷款的地区分布与中国经济发展水平的区域差异是高度相关的。这从一个侧面说明, 住房抵押贷款作为一项派生需求, 主要还要取决于经济发展及居民收入水平。
(三) 增长潜力大
尽管我国住房抵押贷款得到了快速发展, 但我国住房抵押贷款发展历史并不长, 住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看, 房地产贷款在银行信贷资产中占有很高的比重。相比之下, 我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的。另据央行的报告表明, 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小, 个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%, 而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%, 其中英国为60%, 德国为47%, 荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
二、我国住房抵押贷款存在的风险分析
(一) 信用风险
信用风险指的是违约风险, 即银行不能按时或足额收到本息。信用风险具有综合性, 所有各种其他风险最终都会以这种风险体现出来。首先, 表现为金融交易中的违约行为;其次, 信用风险具有传递性和扩散性, 金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方, 形成一个“信用风险链”;第三, 信用风险具有积累性, 由于信用风险具有传递性, 就会引起加总的风险迅速增大, 从小的方面来说会造成“三角债”, 从大的方面看会引起“金融危机”;第四, 信用风险具有隐蔽性和突发性;最后, 信用风险是一种不可测量的风险, 其不确定性更难于把握。
(二) 流动性风险
一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款, 商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年, 大都是短期性的, 而住房抵押贷款期限少则三、五年, 多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为, 会降低商业银行资产的流动性, 产生流动性风险, 进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现, 可能产生两个方面的严重后果:1.丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会, 增加机会成本带来的损失;2.当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时, 出现资金周转困难, 进而直接导致银行的破产或倒闭。
(三) 抵押物风险
抵押物风险主要表现为抵押物不真实或不合法风险和抵押物处置风险。首先, 抵押物不真实或不合法风险包括:第一, 抵押人以同一房地产重复抵押。第二, 抵押人以他人房地产做抵押, 包括借用、冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押等。第三, 抵押人以非法房地产做抵押。其次, 抵押物处理风险也是银行面临的棘手问题。尽管相关法律法规规定, 当债务人不履行债务时, 债权人有权对抵押房屋进行处置, 并优先受偿, 但在实践中仍然难以完全执行。在我国特定的制度环境下, 居民无法偿还贷款时, 银行处置抵押的住房将受到行政、司法、公安等方面的制约。首先是难收回。当借款人违约, 不履行还贷义务时, 银行如果行使抵押权收回其住房, 则有可能引起借款人无家可归, 由此可能引发社会动荡。其次是拍卖难。由于我国住房二级市场不发达, 抵押住房的处置极为困难。在中介服务不发达的情况下, 银行对拍卖住房要进行评估、维护, 要聘请律师、委托拍卖, 不但旷日持久, 而且成本极高, 这也是银行不愿意接受的。
(四) 政策性风险
一是住房金融部分地承担了财政分配的职能, 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款, 直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用, 是因为住房消费是居民的大额消费, 强制储蓄性高, 投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程, 而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价, 使部分商品房有行无市, 这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足, 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时, 不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。一旦因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素需要而征用或拆迁抵押住房时, 对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定, 其补偿价格往往低于房地产市场价格, 使贷款人面临着相应的风险。
三、住房抵押贷款风险应对策略
(一) 完善住房抵押贷款的法律法规
我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规, 构成了个人住房抵押贷款的法律框架, 但有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性。因此, 当前应从房屋交易、估价、保险等方面, 加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善, 以形成对市场主体和市场行为的硬约束。
(二) 发展住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化在对银行资产进行分解的同时, 将由银行独自承担的风险进行分散和转移:即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务, 转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动。从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。
(三) 推进个人信用制度的建设
个人信用制度是为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理等方面的总称。有了完善的个人信用制度, 可使银行用较低的成本获取贷款申请者的信用资料;另外个人信用体系的建立, 使违约者及时曝光, 得到相应惩罚, 以降低住房抵押贷款风险。
(四) 建立政府住房抵押贷款担保制度
与企业担保和个人担保相比, 政府担保信誉高、实力强, 尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情况下, 政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本, 提高住房金融效率, 促进住房金融发展, 减少住房金融风险, 对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。
(五) 建立健全住房贷款保险制度
住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度, 其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险, 有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种, 既需要在实践中不断发展、完善、创新, 也需要政府在政策上的大力支持。
(六) 健全抵押物处置制度
一是积极培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场, 制订房地产拍卖规程, 解决好抵押物的合法处分问题;二是要健全对房屋使用者的安置制度;三是规范房地产评估业务行为, 保证抵押物估价真实有效;四是准确合理地确定抵押率。
参考文献
[1]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2005 (8) .
[2]童金林.美国住宅抵押贷款保险的发展概况及比较分析[J].上海保险, 2005 (8) .
[3]汪利娜.中国需要什么样的住宅抵押保险机制[J].财经科学, 2006 (4) .
[4]董金玲.美国次贷危机给我国的启示[J].现代金融, 2007 (11) .
关键词：抵押 住房贷款 防范 风险
一﹑住房抵押貸款存在的风险
（一）违约风险
违约风险分为理性违约和被迫违约两种。理性违约是指借款人经过权衡主动要求撤销贷款合同停止还贷；被迫违约是指借款人虽有还款的意愿，但无还款的能力。产生原因多是由于实际支付能力下降或突发事件造成的无法继续向银行偿还本金和利息。这两种违约行为都会给银行带来直接的经济损失。
（二）流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难以变现的风险。目前流动性风险体现在两方面，一是银行持有的资产债权不易变现，使银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。二是我国的住房贷款主要来源于银行吸收的居民储蓄存款，期限一般都不超过五年，而住房抵押贷款期限长达二三十年。资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，这会降低银行资产的流动性，进而影响银行的兑付能力，产生流动性风险。
（三）操作风险
巴塞尔委员会认为：“操作风险是由于内部程序、人员和系统不充足或者运行失当以及外部事件的冲击等导致银行贷款直接或者间接损失的可能性。”我国的住房抵押贷款操作风险主要有以下表现：贷前调查重形式轻内容，贷中审批监察力度不够，从业人员业务素质不高，贷后管理薄弱，以及风险评级方法相对简单等，这都会给银行带来风险隐患。
（四）利率风险
住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论涨还是跌，商业银行都会蒙受损失。当利率上涨时，增加的月还款额会加大借款人的偿贷压力，从而使银行的风险加大。当利率下降时，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
（五）抵押物风险
抵押物风险是指借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损的风险。主要体现为以下几个方面：因房地产市场价格波动或使用损耗导致的抵押物贬值风险；因评估机构人员业务素质不高或为了自身利益恶意高估抵押物价值而给银行带来的风险；因地震，火灾等不可抗力造成的抵押物毁损，灭失等风险。
二﹑住房抵押贷款风险的防范
针对上述风险，本文从以下几个角度出发提出相应的防范对策，确保住房抵押贷款的风险尽可能最小化。
（一）控制违约风险
可以提高提前还款的门槛，使其更加制度化，规范化。如提高最小还款额，首次提前还款的期限， 加大违约金的力度等等；.建立完善的个人信用制度体系，这不但可以为银行决策提供准确依据，而且个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，都可以降低住房抵押贷款风险。
（二）控制流动性风险
商业银行应当完善各个层面的住房贷款流动性风险管理体系。如建立完善的监管机制，加大对流动性的监管力度，将存量监管转变为存量与增量双管齐下的模式；变事后监管为事前监管，提高对住房贷款流动性的监管质量，切实维护银行资产的安全与稳定；加强银行间的合作，当流动性风险出现时，要通过银行间的互助来为缓解流动性危机争取时间，努力从金融市场上获得必要的资金支持。
（三）控制操作风险
应当依据“审贷分离，简化手续，提高效率”的原则，放开一线，大力拓展住房贷款业务；管住二线，坚决堵住贷款风险漏洞。不但要提高贷前审查效率，还要强化贷后管理责任。加强贷款审查与审批力度，对客户提供申请资料的真实性进行必要的核实，确保贷款合规，有效，无风险隐患。同时明确各级贷款审批人的授信额度和权限，每笔贷款均应按照流程逐级审批后方可发放。还要高度重视贷后管理，及时发现和消除贷款风险隐患，促进业务快速健康发展。
（四）控制利率风险
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发固定利率抵押贷款。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险；二是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而做周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
（五）控制抵押物风险
对抵押物价值下跌风险，银行应当加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，对房价畸高地区适当降低贷款比例，提高贷款条件、形成稳健发展的态势。抵押物原则上应当经过资信度高的评估机构进行评估，而且贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，以防高估抵押物的价值。此外，还应当加强与保险机构的合作。如开办按揭住房财产险，当按揭住房因意外事故而毁损灭失时，银行可以从保险赔偿金中直接受偿，或者开办借款人履约险。当借款人因某种原因导致履约还款能力下降时，由保险公司以赔偿金形式代为还本付息等。
总之，控制住个人住房贷款的风险不仅对于银行业的发展，甚至对于整个国民经济的健康运行都起着重大作用。
参考文献：
[1]江世银.2006.论信息不对称条件下的消费信贷市场[J].经济研究（6）
[2]王福林.2004.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].杭州：浙江大学
[3]辛数森《个人信贷》，中国金融出版社，2007年
