房屋拆迁赔偿政策（精选13篇）
甲方：
乙方：
为加快打通镇城镇建设步伐，满足城乡居民日益增长的物质文化和生活消费的需要，按照打通镇城镇总体规划，经上级有关部门同意，镇政府决定对转运站片区实施旧城改造。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关投资、开发、经营的法律法规的规定，本着互利互惠、诚实守信的原则，经双方友好协商，就本项目建设房屋拆迁、赔偿达成如下协议，供双方共同遵守执行。
一、旧房拆迁
1、经綦江县征地拆迁事务所现场勘丈并确认，甲方拆除乙方住宅房屋＿＿＿＿㎡（其中：产权证面积＿＿＿＿㎡，未办产权面积＿＿＿＿㎡）。
2、本协议签订之日起30日内，乙方必须无条件自行搬迁、拆除旧房并将宅基地移交给打通镇人民政府（办理移交手续），相关费用由乙方承担。拆除旧房时的安全责任由乙方负责。
3、房屋拆除的旧材料等残值由乙方自行处置。书面声明放弃旧房残值的，由甲方负责处理。
二、房屋赔偿
1、拆除旧房后，由甲方将新修建房屋偿还乙方原住宅面积。涉及住宅房屋以外的畜圈、附构作物等补偿共计＿＿＿＿元，在办理宅
基地移交手续当日，此款由甲方全额支付给乙方。
2、甲 方 新 建 的 房 屋 出 售前优先供乙方选择，并在原住
址上还乙方住宅总面积＿＿＿＿㎡（房号＿＿＿＿㎡、＿＿＿＿㎡、＿＿＿＿㎡、＿＿＿＿㎡）误差不超过±5%。
3、还房标准：清水房（包括铝合金窗、进户防盗门）。
4、乙方必须提供原有水、电、气、电话、闭路合法手续，还房
时由甲方负责恢复。如超出原户头部分，安装费用由乙方承担或乙方自行安装（经查验，乙方具有合法的水＿＿＿户、电＿＿＿户、气＿＿＿户、电话＿＿＿户、闭路＿＿＿户）。
5、房屋竣工验收后，甲方及时通知乙方办理接房和结清房屋余
款及其手续（以甲方书面通知为准）。乙方若在15日内不与甲方办理，则视为乙方违约。
三、新建房屋产权证的办理
1、本协议签订后12个月内，乙方必须向甲方书面确认办证产权
人，确认后不得更改。如更改产生的一切费用由乙方承担。
2、新建房屋产权证的办理由甲方负责并承担相关费用。
3、旧房产权证的补办手续由乙方负责。
四、违约责任
由于一方的过错，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由有
过错的一方承担责任。甲、乙双方都有过错时，根据实际情况由双方各自分别承担相应的责任。若因执行本协议发生争议，甲、乙双方可
通过协商解决。
五、其他
1、本协议经甲、乙双方签字或盖章后生效。
2、本协议未尽事宜，双方友好协商解决。
3、本协议为甲乙双方执行协议。乙方与县征地拆迁部门签订的协议，只作办理相关手续的依据，其条款不予执行。
4、本协议一式四份，甲方叁份，乙方壹份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
地址：地址：
法定代表人：法定代表人：
委托代理人：委托代理人：、电话：电话：
签订地点：
一、登记机构的审查职责
针对登记机构的审查职责, 《物权法》仅作了原则性规定, 《房屋登记办法》也侧重于程序方面, 住建部《房屋登记操作规程》还未施行。因此, 由于制度方面的不完善以及审查标准的欠缺, 登记人员在具体操作时无法可依、无章可循。在司法解释出台之前, 司法审查面临类似状况, 凭法官对政策的自我理解办案, 同类案情出现相去甚远的判决结果并不少见。
究竟登记机构查验真实性要到何等程度?《物权法》主要起草人之一王利明针对《物权法》第12条规定指出:“查验是指检查验收的意思, 不是指查验无误, 不要求登记者做出准确无误的判断, 但也不是完全的形式审查。比如说房产证, 房产证的真伪应该审查”。最高人民法院物权登记案件法律适用问题调研课题组《物权登记与司法审查及新司法解释解读》举例说:“某人带人到登记机构称该人即为房产所有人———她父亲, 并且还提供了伪造其父的身份证, 假父亲愿意将自己的房产变更到女儿名下, 登记机构查验身份证后办理了过户手续。之后真父亲找到登记机构说明了真相并提起诉讼, 要求确认登记违法并予撤销。法院认为, 如果通过一般的检验程序, 就能发现身份证是假的而没有发现, 则是有过错的, 但是登记机构能够证明已经尽到了严格审慎的义务, 仍没有辨认出身份证的真伪, 则不应直接确认登记违法, 故驳回了父亲的诉讼请求”。由此可见, 作为登记部门并不要求其对每一受理案件的审查都面面俱到、正确无误。
针对本文案例, 登记机构不仅要审查申请人资格, 还要审查当事人签订的抵押借款合同内容是否与材料证明的事实一致;申请登记的事项与登记簿记载的权利是否相冲突;抵押物是否在已抵押、已查封、已被征收等限制登记的范围。笔者认为, 对后面几项内容登记部门应当进行实质审查, 而在申请人资格方面, 比如对其签字捺印、相貌比照以及提交的身份证明等形式要件, 登记部门只需形式审查。因此, 本案中登记人员经认真审查没有发现王某的假冒身份证, 其责任不在登记机构。
二、登记机构的登记条件
从登记机构现有条件而言, 出现登记错误存在诸多因素:一是登记机构审查权力有限, 涉及到当事人的隐私或法人商业秘密, 登记机构无权调查。二是在政府倡导的便民、高效办事思想原则指导下, 工作人员只能对申请人登记的内容作出确保登记真实性的调查, 不可能调查得过于细致。三是各地具备登记的条件不尽相同, 有的地方实现了登记各环节联网, 安装了身份证读卡机等先进仪器, 有的地方不具备这些条件。有的地方办理房地产交易时要求事先与原档案核对, 也有的地方对此不作要求。四是从事登记的从业人员普遍没有实行持证上岗, 有行政事业编制, 也有企业人员和临时工作人员, 他们的业务水平参差不齐, 都有可能影响办件质量。
比如在对申请人资格审查时, 经常会遇到申请人身份是虚假的。一种情况表现在身份证是真的人是假冒的, 登记人员观察相貌与身份证照片基本吻合, 经询问如果没有发现疑点, 无法以“不完全吻合”为由拒绝受理。因客观原因, 申请人现时相貌与过去身份证照片略有差异是正常现象。另一种情况表现在身份证是伪造的, 申请人利用真人身份信息将照片换成自己的头像, 登记人员核对“足以乱真”的身份证, 在没有证据能够证明其身份证明是造假的情况下, 同样无法拒绝, 因申请人在办理初始登记至以后的交易登记, 期间有可能换过身份证 (照片) 。住建部《房屋登记办法释义》对身份证的核查原则为:一是身份证明没有明显伪造痕迹, 二是身份证明上的信息与登记簿记载一致, 三是申请人形象与身份证上照片基本吻合。事实上, 登记部门在受理申请时, 不仅要核对身份证, 还要求在申请表上签字、捺印。笔者认为, 即使发现申请人的签字、捺印与原档案不一致, 也不能说明此人一定是假冒的, 因为一个人的签字与本人的心情、爱好、习惯、场合等因素有关, 至于捺印就更无规则可言。所以, 登记部门对建立在房屋初始登记基础上的转让、抵押等交易行为, 是否都要与原始身份证件以及签字、捺印核对完全一致?对身份证照片与本人头像基本吻合, 签字、捺印与原档案有差异是否要进一步调查, 目前既缺乏技术条件, 也没有法律依据。
针对本文案例, 登记机构利用现有的识别手段能否发现王某的虚假身份?因各地识别条件不同, 办理要求也不同, 工作人员只能凭现有条件进行鉴别。本案出现的相反证据是在登记之后, 笔者认为, 其可以用来证明登记结果有误, 但不能证明登记机构未履行审慎职责。因此, 案例中的工作人员在对申请人资格审查时, 如果登记部门有要求核对原档案的规定而没有核对, 有要求核对身份证原件而没有核对原件, 具备身份证读卡机而没有采用, 工作人员是有责任的, 否则就没有责任。
三、登记机构的赔偿责任
《物权法》第21条:“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任”。该条原则上规定了登记机构因登记错误应当承担的赔偿责任, 但并未解决发生登记错误时登记机构应当具体承担的责任。如果出现了登记错误, 其损失不分青红皂白都由登记机构赔偿, 不但登记机构负担不起, 也与《物权法》立法意图相悖。
登记错误发生后, 登记机构应当如何承担责任?《物权法》主要起草人王利明认为, “在发生登记错误的情况下, 应当区分两种情况:一是因为登记申请人自己弄虚作假而登记机关已经尽到了自己的职责;二是因为登记机关自己的原因造成的。前者登记机关不承担, 而由弄虚作假的申请人承担责任。绝对不能将登记错误理解为只要发生登记错误, 登记部门就要承担责任”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释[2010]15号第12条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记, 给原告造成损害, 房屋登记机构未尽合理审慎职责的, 应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”。该解释确定了一个按份额承担责任的原则。笔者对该条文的理解是:无论登记错误造成的损害有多大, 如果登记机构在登记过程中没有过错, 就不承担责任;如果一般过失对材料审查不严而导致登记错误, 只承担次要责任;如果存在重大过失或者故意, 就要承担主要责任。所谓故意应当是登记工作人员有人情请托、收受贿赂等原因违反规定进行房屋登记的行为。重大过失应当是登记工作人员主观上无恶意, 但对主要材料不齐未作要求, 程序不合法, 比如在办理房屋抵押时, 对明显虚假痕迹材料疏忽查验, 假房产证没有被发现, 对不符合抵押规定的房屋办理了登记的行为。一般过失是登记工作人员对次要材料欠缺未作要求, 程序过于简化, 虚假痕迹没有认真审查的行为。只要不是以上三种情况, 均应当是已尽到了审查注意的义务。
针对本文案例, 笔者认为, 登记时申请人提交有张某的房产证原件和同意抵押的公证文书等材料, 使登记部门有足够的理由相信该抵押借款合同是真实合法有效的。《物权法》第172条:“担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效, 担保合同无效。担保合同被确认无效后, 债务人、担保人、债权人有过错的, 应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。本案是王某通过诈骗的手段造成了登记结果错误, 因此, 房管局对注销的后果不承担赔偿责任。
综上所述, 作为不动产登记部门, 只能在政策规定权限、现有登记条件下做力所能及的登记审查, 如果登记机构履行了审慎审查的职责, 还是没有杜绝登记错误的发生, 按最高院法释规定, 登记机构是不承担赔偿责任的。
参考文献
[1].最高人民法院2009年度重点调研课题.物权登记与司法审查及新司法解释解读.人民出版社.2011
[2].住房和城乡建设部政策法规司.房屋登记办法释义.人民出版社.2008
[3].冯骏.房地产交易与权属登记案例分析.人民出版社.2010
[4].王利民.试论我国不动产登记制度的实完善.求索.2007.6
曹女士系Y市某小区A幢202室的业主，2011年11月30日，小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定了物业共用设施设备管理服务，包括对设施设备的日常运行维护、对设施设备安全隐患的排查等。合同同时约定了物业服务收费标准、缴费时间等，合同有效期五年。曹女士按时交纳了物业费，于2014年11月21日发现卫生间墙壁缝有污水流出，室内被污染，还生出蛆虫。经查，系排水管道漏水、防水层被破坏所致。
曹女士随后要求物业公司进行管道维修和防水整治，但物业公司以楼上住户不予配合为由拒绝、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿租金损失16000元、有线电视费用及宽带费用1600元、返还2014年12月缴纳的物业费用150元（物业管理费1800元/年，2014年度一次性交纳完毕）。
法院审判
法院认为，业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合同有效。物业公司应当按照合同约定履行物业管理义务。曹女士作为业主，交纳了物业管理费，享有业主权利。本案中，曹女士房屋卫生间渗水系卫生间排水管道漏水、防水层破坏造成，卫生间管道系物业共用设施，其维修与检查属于物业共同设施管理服务的内容，因物业公司未尽到管理维护义务而造成曹女士房屋污染、无法正常居住，物业公司应当承担履行物业管理服务的义务并赔偿曹女士因此遭受的损失。曹女士因房屋无法居住而租住在外的损失应当为合理的可预见的损失，法院予以支持。但因此发生的有线电视费用及宽带费用非必然损失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物业公司收取物业管理费但没有按约履行义务，故对曹女士主张退还物业管理费予以支持。
律师提醒
根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。卫生间主管道属于楼房共用部分，物业公司对主管道破裂造成的漏水应当承担维修义务，业主可以依据物业合同主张物业公司违约责任。
本律师提醒，小区内相邻房屋之间的共用设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业公司对房屋共用设施负有管理、维修职责，其不仅需要与业主保持良好的沟通，更重要的是运用专业技术提供高效优质的维修服务，减少给业主带来麻烦和困扰，这也给物业公司的维修技术能力等物业服务带来了挑战。物业公司应当提高自身服务水平意识，与专业管道维修或专业防水公司建立合作关系，避免自身客观原因而激化与业主的矛盾，从而引发与业主之间的争议。
甲方：渠县千佛乡水井村四组村民雷孝文，以下简称“甲方”。乙方：渠县千佛乡中心学校，法人代表李奎，以下简称“乙方”。
因乙方修建学校公路堆土方，将甲方砖混结构一楼一底房屋底层两间损坏，甲方要求乙方赔偿，经双方协商，现达成如下协议：
一、乙方一次性赔偿因甲方房屋底层两间受损的款项人民币40000.00元（大写：肆万元整），此款当场付清，房屋产权不变。
二、甲方若要求乙方将宅基地中所填土方彻底清除，恢复原状。乙方须无条件清除所填土方，恢复甲方宅基地原状，所产生一切费用概由乙方负责。若乙方在规定时限内未将甲方宅基地中所填土方彻底清除，则视为违约，须支付违约金人民币30000.00元（大写叁万元）给甲方。乙方仍须无条件将甲方宅基地中所填土方彻底清除。
此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。
甲方：
乙方：渠县千佛乡中心学校
法人代表：
见证人：
因乙方修建学校公路堆土方，将甲方砖混结构一楼一底房屋底层两间损坏，甲方要求乙方赔偿，经双方协商，现达成如下协议：
一、乙方一次性赔偿因甲方房屋底层两间受损的款项人民币40000.00元(大写：肆万元整)，此款当场付清，房屋产权不变。
二、甲方若要求乙方将宅基地中所填土方彻底清除，恢复原状。乙方须无条件清除所填土方，恢复甲方宅基地原状，所产生一切费用概由乙方负责。若乙方在规定时限内未将甲方宅基地中所填土方彻底清除，则视为违约，须支付违约金人民币30000.00元(大写叁万元)给甲方。乙方仍须无条件将甲方宅基地中所填土方彻底清除。
房屋损坏赔偿协议书房屋损坏赔偿协议书
此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。
甲方：
乙方：渠县千佛乡中心学校
法人代表：
见证人：
篇一：房屋损坏赔偿协议
甲方：黎塘县五千乡的李文，以下简称“甲方”。乙方：黎塘县五千乡中心学校，法人代表黄一鸣，以下简称“乙方”。
因乙方修建学校公路堆土方，将甲方砖混结构一楼一底房屋底层两间损坏，甲方要求乙方赔偿，经双方协商，现达成如下协议：
一、乙方一次性赔偿因甲方房屋底层两间受损的款项人民币40000.00元（大写：肆万元整），此款当场付清，房屋产权不变。
二、甲方若要求乙方将宅基地中所填土方彻底清除，恢复原状。乙方须无条件清除所填土方，恢复甲方宅基地原状，所产生一切费用概由乙方负责。若乙方在规定时限内未将甲方宅基地中所填土方彻底清除，则视为违约，须支付违约金人民币30000.00元（大写叁万元）给甲方。乙方仍须无条件将甲方宅基地中所填土方彻底清除。
此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。
甲方：
乙方：
法人代表：
见证人：
201x年9月18日
篇二：房屋损坏赔偿承诺书
因本厂需新建厂房，离住户童夏德户房屋较近。现童夏德户房屋完整无损，为了防止因为建厂房造成童夏德户房屋受损，所以作如下承诺。
一、童夏德户的房屋现经有关部门通过沉降观察及拍照、水平坐标测定，作为存档和依据。
二、童星鞋厂建厂房时或厂房建成后，如果造成童夏德户房屋出现门窗无法关合，墙壁出现裂缝，屋顶漏水，墙体倾斜时，必须立即整修（五日内修复完毕）恢复原状，如果墙体，房顶渗漏造成装潢、家电、家具损坏按价赔偿，以上一切费用由厂方负责。以上特此承诺
承诺人： 201x年4月 日
篇三：房屋损坏赔偿协议
甲 方：章珍玉（身份证号：）乙 方：孟建平（身份证号：）调解方：横沟市镇政府信访办
因乙方加层导致该房屋承重墙体多处斜裂缝，甲方要求乙方赔偿，经镇政府信访办调解，双方达成如下协议：
一、乙方一次性赔偿因甲方房屋受损的款项人民币5000.00元（大写：伍仟元整）。
二、甲方今后加盖防雨层时，其瓴子安在共墙上，乙方不得阻拦。
三、甲方房屋今后再出现任何问题，乙方概不负责。
四、甲乙双方不得为此事再起纠纷和扯皮，不得上访。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，调解方留存一份，双方签字生效。
甲 方：
乙 方：
调解方：
公共政策的本质是对社会利益的权威性分配, 公共政策的变迁是不同主体之间进行利益博弈的结果。博弈论是现代社会运用较广的一套理论, 约翰·纳什在其论文《n人博弈中的均衡点》中指出, 均衡点就是n个参与人的一组策略选择, 在其他人策略选择不变的情况下, 任何人都不能通过改变策略来使其期望支付得到改善。这一均衡被后人命名为“纳什均衡”, 制度变迁中的制度均衡也可用纳什均衡来解释, 只有当现有制度达到纳什均衡时才能稳定地运行, 若纳什均衡被打破就有制度变迁的风险。
二、博弈论视角下我国城市房屋拆迁政策的变迁分析
我国房屋拆迁政策的形成和变迁本质上是拆迁的各方主体博弈的结果。在博弈过程中, 当各方利益能得到有效的调和或各方处于势均力敌的状态时, 房屋拆迁政策会达到一定的均衡状态并保持稳定的运行。而一旦这种势均力敌的状态被打破, 其中一方利益受损, 处于劣势地位的一方就会产生制度变迁的需求, 从而打破制度的均衡, 当均衡被打破后制度变迁能否实现还有赖于各方力量博弈的结果。
(一) 城市房屋拆迁政策形成阶段的利益博弈分析
随着我国住房日益私有化, 拆迁过程中出现了“被拆迁人”这一主体。为了规范拆迁行为中各方主体的行为, 尽量减少因摩擦而产生的交易成本, 1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》, 标志着我国城市房屋拆迁政策初步形成。
在《城市房屋拆迁管理条例》颁布初期, 房屋拆迁涉及的利益主体较为简单, 主要包括中央政府、地方政府、国有拆迁单位和被拆迁人。中央政府和地方政府的主要诉求是通过旧城改造以促进经济发展并改善居民居住条件;国有拆迁单位不存在独立的利益诉求;对于被拆迁人而言, 通过拆迁能得到适当的补偿与安置, 能有效地改善自身的居住条件。因而在这一阶段, 各方主体的利益得到了有效的调和, 不存在明显的利益矛盾和利益博弈, 政策达到了一定的均衡状态。
(二) 城市房屋拆迁政策第一次变迁阶段的利益博弈分析
随着时间的推移, 房屋拆迁中涉及的利益主体逐渐增多且关系错综复杂, 中央政府的主要诉求是大力发展经济、完善城市建设, 在一定程度上支持拆迁;地方政府则开始和中央政府分化, 在税收制度的影响下, 地方政府力求通过出让城市土地使用权以增加地方税收, 地方政府开始成为一个利益团体;以房地产商为代表的城市建设主体能从拆迁行为中获得巨额的经济利润;被拆迁人的利益则受到了较大的损害。当拆迁政策不能有效地调和各方面的利益时, 以被拆迁人为代表的社会公众产生了政策变迁的需求, 制度均衡被打破, 在双方的利益博弈过程中, 被拆迁人的利益诉求受到了中央政府的关注。国务院于2001年通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》, 这是我国城市房屋拆迁政策的第一次变迁。
新的拆迁政策对各方的利益进行了一定程度的调和, 将“作价补偿”修改为按照房屋的区位、用途等市场估价给予被拆迁人货币补偿, 开始关注被拆迁人的利益, 在短期内, 制度达到一定的均衡。
但总体而言, 当时社会发展依然是以经济建设为中心, 拆迁过程中的个人利益必须服从国家利益和集体利益, 对被拆迁人的权益维护较少。城市房屋的拆迁实际上应该分征收和拆迁两步走, 先由地方政府负责征收居民土地并对居民进行安置和补偿, 然后由房地产商介入进行拆迁并重新建设, 但新修改的《条例》却将征收和拆迁都交由开发商来完成, 而地方政府只需颁发相关许可证即可。在这种情况下, 追求自身利益最大化的房地产开发商经常在未能和被拆迁人达成相关安置和补偿协议的基础上进行强拆, 强拆必将引起被拆迁人的强烈反抗, 被拆迁者与房地产商之间的利益博弈日趋激烈。
(三) 城市房屋拆迁政策第二次变迁阶段的利益博弈分析
2009年, 北京大学五名教授上书全国人大常委会, 建议修正《城市房屋拆迁管理条例》, 国务院也正式着手开始修改《条例》, 在深入调研和广泛吸取专家学者、各方代表建议的基础上, 于2011年1月通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》, 标志着我国房屋拆迁政策的第二次变迁得以完成。
这一阶段的利益博弈主体按照他们对制度变迁的意愿可分为两个阵营, 一方是以地方政府和房地产开发商为代表的反对制度变迁方 (简称为O方) , 另一方是以中央政府、被拆迁人、专家学者和一般社会公众为代表的支持制度变迁方 (简称为S方) 。在双方的博弈中, 博弈参与者都有两个策略选择, 即改变现有制度和维持现有制度, 不同策略下各博弈方支付具有明显差异。
对于O方中的房地产开发商而言, 当时的房屋拆迁政策为其获得巨额的经济利益提供了制度保障, 维持现有制度所需的成本包括对决策者施加压力和与S方进行周旋对抗而付出的人力、物力、财力和时间, 而维持现有制度的收益则是巨额的“剪刀差”利润, 维持现有制度的收益大于成本。对于O方中的地方政府而言, 在当时的城市房屋拆迁政策下, 只需付出较小的监督成本就能从出让土地中获得较大的经济收益。基于以上成本收益分析, O方倾向于选择的博弈策略是“维持现有制度”。
对于S方中的中央政府而言, 当时的拆迁政策虽能促进经济的快速发展, 但伴生的是对公众利益的损害和对社会稳定的危害。中央政府改变现有制度所需的成本是供给制度所必须的经济成本、时间成本、协调各方矛盾所耗费的精力;所获得的收益是政府声誉、良好形象和公信力。基于我国行政理念的转变, 中央政府更加注重社会收益而非经济收益, 因此改变现有制度获得的收益要大于成本。
对于S方中的被拆迁人而言, 当时的拆迁政策完全损害了其根本利益, 其改变现有制度所需的成本是积极向政府表达自己利益诉求、参与公共政策制定所需付出的物质和精神的代价, 以及遭到政府拒绝或房地产商抵制的风险;而改变现有制度获得的收益则是在房屋拆迁中切实维护自身的权利和利益, 包括人格尊严、合理的赔偿与安置、更好的居住条件和生活条件等, 收益明显大于成本。
对于S方中的相关专家和学者而言, 是否改变现有制度并不和其切身利益挂钩, 他们改变现有制度所需付出的成本是时间、精力、遭到决策部门反对和抵制的风险, 而改变现有制度所获得的收益是成功运用专业知识参政、履行社会责任而获得的成就感和满足感、成功推动现有制度的改变而获得的社会知名度与美誉度及由此而带来的各方面的物质或精神上的利益, 因此相关专家学者改变现有制度所获得的收益也要大于其成本。
以上是O方和S方单方面“维持现有制度”或“改变现有制度”的成本收益分析, 但当他们参与博弈时, 博弈者所得的结果不取决于自己单方面的策略选择, 也依赖于对方的策略选择。具体而言, 当S方选择“改变现有制度”这一策略时, 若O方也选择“改变现有制度”这一策略, 则制度变迁的可能性较大, 其获得的收益也较大;但若O方选择了“维持现有制度”这一策略, 制度变迁能否实现具有较大的风险, 其收益也相应减少。同理, 当O方选择“维持现有制度”这一策略时, 若S方也选择“维持现有制度”这一策略, 则其固有利益能得到较好的维护, 收益较大;但若S方选择了“改变现有制度”这一策略, 则存在制度变迁的风险, 其收益也会受到一定的影响。具体情况见表1。
由表1可看出, 在我国当时的社会背景与价值取向下, 双方都选择“改变现有制度”这一策略所获得的整体收益最大, 这使得我国城市房屋拆迁制度的变迁成为必然, 我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布较好地证实了这一点。
三、城市房屋拆迁政策不稳定的原因和对策分析
我国现行的城市房屋拆迁政策已经运行三年有余, 但其运行的过程中依然存在一定的不稳定因素会影响其执行效果和未来的发展。
如表1所示, 在O方和S方的博弈过程中, 从社会整体利益出发, 双方最后选择了都“改变现有政策”的策略, 于是完成了制度的变迁, 促成了我国新的拆迁政策的出台。但D点却并不是博弈中的纳什均衡点, 对于O方而言, 在S方的策略给定时, 它可以通过单方面地改变自身的博弈策略来增加自己的收益。对于并不处于纳什均衡点的这一博弈策略组合, O方不存在遵守的积极性和主动性, 它会单方面地放弃或改变现有的策略选择, 因此在我国新拆迁政策的执行中, 以地方政府和房地产商为代表的O方会选择抵制或再次改变现有政策。这一推测在现实中得到了验证, 2013年发生的“四川蓬溪雇人砍断拆迁户双腿案”和“广西南宁青秀区9.28强拆事件”便是最好的例证。
为了维持现有政策的稳定与保障执行的效率, 必须致力于让D点成为纳什均衡点, 而这就需要从根本上改变当前的利益格局, 从而让S方和O方在D点的收益达到最大值。具体而言, 一方面可以通过严格的执法对那些扭曲执行或抵制执行当前拆迁政策的行为进行严厉的惩罚, 增加地方政府和房地产商抵制现有制度的成本;另一方面, 可将地方政府的土地转让权回归中央政府, 减小其在拆迁中的寻租机会, 从而减小其再次推进制度变迁的收益, 遏制其改变现有政策的需求。唯有如此, 才能从根本上调整当前的利益格局, 才能保障我国当前政策的稳定与顺利执行。
参考文献
[1]道格拉斯·C.诺思.制度、制度变迁与经济绩效[M].刘守英, 译.上海:上海三联书店, 1994.
[2]约翰·纳什.纳什博弈论文集[M].张良桥, 王晓刚, 译.北京:首都经济贸易大学出版社, 2000.
[3]白锐, 刘洪科.我国城市拆迁政策变迁分析[J].社会主义研究, 2010 (04) .
关键词 公共政策；拆迁；农民；思想政治工作
【Abstract】Public policy is a modern government decision-making basis. Public policy under the guidance of government and farmer interest game reality， proposed demolition of the existing interest unbalance， the resettlement of farmers and spiritual home reconstruction problem， pointed out that should be from the legitimacy and justice， for the unified method of solving ideological mobilization.
【Key words】Public policy； demolition； farmer； political and ideological work
1 公共政策和拆迁概述
公共政策是当代国家的主要的政策行为。公共政策是指政府在制定规划、执行政策的过程中，必须以公共利益为主要导向，积极吸取各方社会群体的利益诉求，从而达到完善政策，推动政府行为的合理化和合法化。作为以社会公平为价值取向的公共服务型政府，应该运用法律和制度手段，积极引导我国利益集团的均衡发展，尤其关注弱势利益集团的利益诉求？从而确保实现公共政策的公平性与社会的整体和谐。[1]
在拆迁过程中，政府的公共政策的相关利益群体分别是市政府、开发商、村村民委员会、村民。在旧城改造项目中，涉及到了不同经济组织下的农民关系和生产关系。因此，只有在公共政策下才能以最为经济合理的方式进行拆迁。在我国，拆迁部门一般采用旧城改造中的经验和手法，通过提供优先选择的权力，瓦解拆迁中各个利益群体的关系，还会以工作岗位为由，强制国家机关、企事业单位人员签订合同，部分村民也会根据政策签订拆迁补偿协议。但是随着拆迁进程的发展，农民在利益诉求中，出现了不少的问题和矛盾。
2 拆迁农民的思想出现的问题和矛盾
2.1 经济利益分配不平衡。
前期签订合同补充协议的村民与后期签订合同协议的村民的利益分配严重失衡，必然导致表面上和谐拆迁，逐户动员背景下的利益矛盾激化。具体来说，房屋结构和房屋建筑面积相当的农民拆迁户，前期和后期签订合同相差有十几万。这样的情况，即前期与后期签订合同的村民的拆迁利益不均衡现象在我国城乡结合部相当严重。前期签订协议的村民不满自身利益受到损害，而后期村民则继续观望，以得到更大收益。而这些问题都是在拆迁过程中，政府拆迁相关部门不能有效执行拆迁规定所致。拆迁农户利益不均衡现象暴露了部分工作人员只顾自己的拆迁动员任务，而没有考虑全局利益的工作作风。安静祥和的拆迁动员后，已经潜藏了巨大的利益矛盾和纠纷。如果不注意这些潜藏的现实问题，必然导致后期拆迁工作难以为继。
2.2 农民安置问题引发的矛盾。
任何拆迁都需要首先考虑农民的安置问题。在全国瞩目的三峡库区百万移民的过程中，移民的安置问题是最关键最首要的问题。如上所述，由于将安置费加到了补偿款当中，比如导致农民自行解决生活问题。同时，农民在城市化进程中，面对与自身经济不符的物业费、电梯费等各种费用，以及楼房的居住习惯问题都是相当突出的现实问题。其次，重建后的楼房的性质争议问题。政府在城市化进程中，不可避免的要进行旧城改造和农村集体土地的合法收购。而在近期国务院关于小产权房屋的改造和认定法规背景下，地方政府的拆迁已经面临两难的局面。一方面是城市需要满足不断扩充的城市人口数量建造大量的商品房，另一方面则是中央制定的清理小产权房屋的任务和要求。具体到汾阳市拆迁中，就是指政府在村集体土地（包括农民宅基地和集体厂房用地）之上建设的楼房，是否属于小产权房屋的争议。而这必将涉及到广大村民未来买卖房屋的合法性问题。
2.3 农村瓦解带来的精神家园重建问题。
市场化条件下，农村传统文化的瓦解是不可避免的。而农民的集体拆迁则加剧了这种传统精神家园的瓦解速度。在平房时代，村民间可以相互窜门交谈，邻里关系较为和睦，感情基础好。而拆迁后，农民之间的相互交流变少，感情匮乏成为了新时期下城市改造中农民的心理突出问题。而从拆迁农民的年龄结构上看，年龄在50岁到70岁的村民是最为关键的人群。他们大多经历了新中国的建设和发展，对自己的旧有房屋及邻里关系有着不同程度的眷恋。同时这些老年人群也与青年子女之间存在着不同程度的感情代沟。在新式的楼房中，老年人的感情寄托和现实感存在着较大的差距。因此，这种社会学意义上的农村拆迁人群的精神家园重建是值得重视的重要问题。
3 公共政策下拆迁农民思想政治工作的对策
公共政策决定政府拆迁部门的职责在于平衡拆迁中各方利益集团的权益。拆迁农户由于自身文化、维权意识的淡薄，属于弱势利益集体。政府的公共政策就应该倾向于扶植拆迁农户的意愿，最大限度的满足他们的合理需求。
3.1 坚持合法性和公正性的统一。政府的相关部门要认真履行关于拆迁的法律和政策。统一安排拆迁政策，将拆迁农户的利益放在首位。将群众满意不满意，答应不答应作为拆迁工作的首要依据。在动员拆迁农户过程中，要对农户进行详细耐心地讲解，并主动征求农户的意见和要求。其次，要拆迁办公室人员要认真研究拆迁农户的家庭状况，满足他们对于未来生活的要求。积极沟通民意，排解纠纷。政府要及时叩问民意，对拆迁农户提出的种种疑问要及时解惑问答，只有这样，才能正确地排解民怨，做到为弱势群体争得利益博弈的话语权。
3.2 补偿农民安置费用，合理安置村民生活。农民安置关系到了百姓的生产生活，是拆迁工作应该解决的首要问题。农民由于拥有土地，在农忙中需要出和首要的位置，才能在完善城市规划的目标下，达成与农民的双赢局面。
3.3 加强思想建设，提高农民的内在联系。要加强思想动员和宣传建设，组建多种形式的生活组织形式，丰富村民的生活。在安置村民后，要不定时去关心拆迁户的生活和工作状况，满足他们的精神需求。如可以建立村民图书馆和文化中心，丰富村民的文化知识。发展村民间免费使用的通讯设备，促使村民间维护以往的感情基础和精神品质。
参考文献
[1] 李静野.公共政策活动中的公共利益与政府利益[J]行政论坛，2009（3）
[2] 郭蕾.和谐社会中社会均衡与利益表达的有效机制—以多元利益集团的构建为视角[J]求实，2010（9）
乙方：_________
由于乙方厨房区域防水问题导致甲方楼板受潮漏水，使其营业受到一定的影响。为了妥善解决相关事宜，减少乙方因漏水而受到的损失，经甲、乙双方协商，达成如下协议：
第一条关于现场顺利施工的问题：
1.乙方必须保证在今后的营业过程中，不在发生漏水现象，否则将再次给予维修赔偿。
2.自签订协议书之日起，不得已任何借口为理由反悔。如出现毁约问题，甲方有权不给予赔偿，乙方应承担由此造成误工损失，并赔偿甲方双倍于协议金额的赔偿金。
3.本协议甲方一次性支付乙方漏水补偿，为最终赔偿金额。
第二条关于赔偿问题：
根据相关文件规定，双方协商一致通过，甲方同意赔偿乙方_________元：
第三条其他
本协议具有相同法律效力。本协议自各方的法定代表人或其授权代理人在本协议上签字并加盖公章之日起生效。
甲方(盖章)：_________
_________年____月____日
乙方(盖章)：__________
甲方：
乙方：
经双方协商一致，现_______________（甲方）与__________（乙方）就亮化施工致损房屋漏水维修赔偿事宜，本着平等、自愿、公平原则，经友好协商，达成如下协议：
（1）甲方施工期间乙方不再进行施工阻扰；
（2）甲方承诺施工结束后___天之内，清理房顶施工废弃物，并更换破损瓦块以保证房屋不再漏水；
（3）如果房屋以后半年之内发生漏水问题，甲方仍需继续修复完善，并需支付因漏水所导致的乙方家装损坏相关费用的赔偿；
（4）如甲方在规定期限内拒不履行协议内容，乙方自行维修处理后所产生的一切费用由甲方承担；
（5）本协议书经双方签字后即生效，任何方不得以任何理由无故变更和解除，否则应承担责任；
（6）本承诺书一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
甲方代表签字：
乙方代表签字：
案情介绍
2004年3月16日，大连一户外媒体广告公司向本市一家校办工厂租赁了一间150多平方米的厂房做生产车间，双方在租赁合同中约定租赁期为一年，若有一方违约，则违约方将支付违约金。同年4月20日，广告公司向当地保险公司投保了企业财产险，期限为一年，为年广告公司效益非常好，欲向印刷厂续租厂房一年，该工厂以广告公司经常在晚间作业，影响到周边居民为由，拒绝了广告公司的续约请求。因此广告公司只好边生产边寻觅厂房准备搬迁，转眼合同签定的日期已到，该工厂催促其尽快搬走，而广告公司经理多次向该工厂解释，请求再宽限一段时间，并表示愿意支付违约金。最后该工厂只好答应广告公司的请求并同意再宽限一个月的时间。4月10日广告公司员工在夜间进行焊接工作完成后，就离开了工厂，但在焊接过程中喷溅出的火花却溅到一批刚进的原材料上，导致了火灾的发生，造成厂房内设备损失6万元，个原材料损失9.2万元，厂房屋顶烧塌，需修理费65000元，火灾发生后广告公司遂向保险公司提出请求赔偿。
保险公司调查发现，该广告公司与校办工厂的合同已经到期了，那么该广告公司对于校办工厂的厂房已经不具有保险利益了。所以保险公司只同意赔偿机器损失6万元，原材料损失9.2万元，对于厂房的修理费不予赔偿。该广告公司对保险公司的理赔不服，经多次协商无果后，该广告公司向人民法院提出诉讼。
理赔焦点
租赁合同已到期，保险公司是否仍对厂房修理费进行赔偿？
广告公司认为：虽然租赁合同已到期，但广告公司现仍使用该房屋，并且是得到校办工厂认可的，而保险合同并未到期，保险公司应按合同进行赔偿。
保险公司认为：租赁合同到期后，广告公司对于校办工厂的厂房已不存在保险利益，况且广告公司在合同到期后仍使用校办工厂的厂房本来就是一种违约行为，在保险标的上的利益不合法，保险公司不应给予赔偿。
理赔结论
最后法院经过调查认为，广告公司与校办工厂的合同虽已到期，但广告公司与保险公司的合同却是真实有效，在合同中的保险标的也是该校办工厂，根据我国民法50条规规定民事法律行为可采取书面形式、口头形式或者其它形式。本案中，校办工厂的法人代表最终同意广告公司可以延期一个月搬走，是校办工厂对广告公司租赁合同到期后继续使用厂房行为的认可，即视同为广告公司对校办工厂这一保险标的具有保险利益．判决保险公司应赔偿广告公司65000元的房屋修理费。
本案点评
l、此次案件中主要是针对广告公司是否对校办工厂具有保险利益展开的诉讼，根据保险法第十二条第二款规定，“保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益”。如果投保人不具有保险利益，则该保险合同无效。
一、原被告诉求
原告胡丽诉称：2011年7月24日，通过朋友介绍，我与被告李大普签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定李大普将其因拆迁所得三居室楼房一套以每平方米八千元的价格转让给我，我已付房款三十万元。后由于房屋升值，李大普在利益驱动下反悔，《存量房屋买卖合同》已经被法院判决无效，现该判决已经生效。为维护我的合法权益，现诉至法院要求：
1、被告李大普返还购房款三十万元及相应利息，利息自2011年8月11日起至实际给付之日；
2、被告李大普赔偿房屋增值损失三十万元；
3、本案诉讼费由被告李大普负担。
被告李大普辩称：我不同意原告李大普的诉讼请求。对于购房款三十万元我同意返还，利息不予认可。在2013年我就与胡丽联系退款事宜，但是胡丽一直拒绝，如果有损失也是胡丽自己造成的。我不同意赔偿房屋损失，我与胡丽签订的房屋买卖协议是因为违反合同法的规定才导致无效的，我不存在违约，不存在过错，故不应当赔偿。我也不同意承担诉讼费及评估费。
经审理查明：2011年，因房屋拆迁，被告李大普选择保障性房屋置换作为房屋拆迁安置补偿方式，并选择北京林家公司开发建设的华远铭悦园，后签订了选房意向单。2011年7月24日，通过朋友介绍，李大普与原告胡丽签订了《房屋买卖协议》，双方约定甲、乙双方就房屋买卖事项经过协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、李大普以八千元／平方米价格出售给胡丽。
二、付款方式：甲胡丽在签订双方协议后，先交定金五万元；胡丽在2011年8月11日前将先期购房款人民币三十万交李大普，李大普收到后出具收据。若胡丽单方反悔约定，所有预付定金不予退还。
三、李大普与房地产开发商正式签订房屋买卖合同后，胡丽要把未付房款一次性付清现金。甲乙双方约定待甲丙双方签订房屋买卖合同后，甲乙双方立即办理房屋买卖公证手续，费用由胡丽承担，李大普配合办理。
四、李大普房屋在符合国家法规政策可以转让后，立即配合胡丽办理转让过户手续，过户费用由胡丽来承担。
五、李大普与房地产开发商签订购房合同且李大普所取到房屋钥匙，只要胡丽把房款交清，李大普把钥匙交与胡丽，由此开始，房地产开发商向李大普所取的一切费用都由胡丽支付。协议签订后，胡丽按照约定给付李大普房款三十万元。2014年年初，李大普反悔，拒绝出售房屋，双方协商未果，后李大普诉至法院要求确认双方所签订的房屋买卖协议无效。2015年4月7日，法院作出民事判决书，判决李大普与胡丽于2011年7月24日所签订的《房屋买卖协议》无效，现该判决已发生法律效力。
另查，2015年5月26日，李大普与北京林家公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，双方约定，由李大普购买位于北京市某区666号房屋，总价五十四万元。现李大普已将该房屋装修完毕并居住使用。经原告胡丽申请，2015年8月2日，经法院委托，北京大地盛业房地产土地评估有限公司对666号房屋可上市价值进行了评估，结果为房屋总价为一百七十万元。胡丽当庭表示，房屋增值部分为九十七万元，但其综合情况仅主张损失三十万元，且合同中也有约定双倍返还购房款。
三、判决如下：
1、被告李大普返还原告胡丽购房款人民币三十万元；
2、被告李大普于本判决生效之日起七日内给付原告胡丽购房款人民币三十万元的利息；
3、被告李大普给付原告胡丽房屋增值损失人民币三十万元。
四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，原告胡丽与被告李大普之间的房屋买卖协议已经法院生效判决确认无效，李大普应当返还胡丽购房款。故对胡丽要求李大普退还购房款并支付相应利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到李大普作为李大普在出卖时即明知其无权出卖该房屋，故其应赔偿胡丽作为胡丽信赖利益损失，该损失应当全面考虑李大普因房屋升值所获利益，以及胡丽因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。此外，诉争房屋性质系限价商品住房，购房人在取得房屋权属证书满5年后是可以转让的，李大普如果想履行协议是可行的，可见李大普作为李大普过错程度明显大于胡丽。就本案而言，对于李大普信赖利益损失的赔偿，应考虑李大普因房屋升值的因素，参照评估报告并综合限价商品住房转让时应交纳一定比例的土地收益等价款予以确定胡丽的房屋增值部分损失。故对胡丽要求李大普赔偿房屋增值损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据。
近几年来，缙云县委、县政府高度重视城市建设和发展，旧城改造步伐明显加快，城市房屋拆迁工作量明显加大，2002年5月14日县人民政府出台《缙云县城市房屋拆迁管理暂行办法》(下称办法)以来，先后实施了县城二期、大桥南路改造、县双潭水厂建设工程、仙都鼎湖大道建设工程、新建镇中心街改造等项目的房屋拆迁，共拆迁房屋占地面积8.2万平方米，建筑面积17.5万平方米，被拆迁户数837户。在拆迁工作中，我县做到了依法拆迁，公开运作，市场接轨，建立了“五公开一监督”制度，使广大群众合法权益得到切实保障，确保了房屋拆迁项目顺利实施，促进了城市建设，改善了居住环境，同时也切实维护了社会稳定。但在几年的城市房屋拆迁实践中，我们逐渐发现原拆迁政策和拆迁工作中存在着一些矛盾和问题，需要引起高度重视，认真分析研究，采取有效措施，予以解决。
一、城市房屋拆迁中存在的主要问题
1、被拆房屋手续不齐全。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》(下称条例)和《办法》规定，“货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算”，“被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、土地管理部门提供的合法有效文件作为依据”，但现已实施的房屋拆迁项目被拆房屋持有房屋所有权证、土地使用权证“两证”齐全的比例很少，在县城二期、大桥南路、县双潭水厂房屋拆迁项目被拆迁723户中有土地使用权证的352户，占48.69%，有房屋所有权证的177户仅占24.48%。大量的被拆迁房屋仅持有规划、土地、乡镇政府等简单审批证件或罚款、罚没款的票据。由于被拆房屋“两证”不全，给拆迁的补偿和安置带来了较大难度，容易造成补偿安置不公正，容易产生被拆迁人与拆迁人之间权益和利益之间的矛盾和纠纷。与此同时，也造成国家大量的审批、办证费用的流失。
2、安置土地用量偏大。根据《办法》规定，农业人口房屋拆迁补偿安置可在货币补偿、产权调换和异地建房三种形式中任选一种进行补偿安置，在县城二期、大桥南路、县双潭水厂建设工程、仙都鼎湖大道建设工程房屋拆迁中，农业人口被拆迁人全部选择异地建房安置。原被拆迁范围建筑密度大，而安置建房间距达到1:1，致使房屋拆迁置换的可供城市开发建设用地很少，而安置用地大，相对而言，房屋拆迁的成本也较大。如县城一期房屋拆迁中，拆迁房屋占地面积7959平方米，而实际用于安置的土地26103平方米，是拆迁占地的3.2倍。
3、农业人口异地建房安置地块缺乏统筹安排。城市房屋拆迁的目的是改善城市居民环境，促进城市功能合理布局，确保城市有序发展。城市房屋拆迁，人民群众的居住环境得到了极大改善，但房屋拆迁安置又重新出现了“城中新村”，且“城中新村”有的规划在城市中心区，在布局上规模偏少，布点分散，有的安排在城市主要道路两侧，有碍城市景观，同时也导致城市功能上的不合理。
4、房屋拆迁补偿安置存在放宽现象。根据《条例》规定，补偿安置形式有货币补偿和产权调换两种，而《办法》在前两种的基础上新增了安置用地形式，在我县房屋拆迁放宽安置的前提下，个别房屋拆迁项目，已出现安置用地扩大标准安置和不按被拆房屋建筑面积拆算安置用地而改用建筑占地面积拆算安置用地倾向，背离了《办法》第四十九条规定。同时对违法建筑补偿也存在由无到有，打折的办法给予了补偿，背离了《条例》第二十九条和《办法》第三十一条的规定，另外，营业用房的认定上也存在放宽现象，《办法》第四十二条第二款规定，合法经营一年以上且拆迁前仍继续经营的，可以按底层临街商业用房货币补偿标准价的百分之三十给予被拆迁人一次性补偿。增加了拆迁的成本。
5、产权调换安置房建设滞后，存在后续处理问题。根据《条例》及《办法》规定，实行产权调换的安置用房可实行现房或期房，但我县自开展大规模房屋拆迁以来，均实行期房安置，由于期房安置均以设计图纸计算建筑面积，建成后存在着建筑面积或大或小问题，与已签订协议上载明的建筑面积不相符，在安置房交付时需进行安置面积重新测量和差价重新结算，势必在拆迁人与被拆迁人之间出现新的利益冲突，不利于拆迁安置的顺利落
实，会增加新的矛盾和纠纷。同时因目前安置用房规模偏小，没有配置物业管理，也没有缴付专项维修基金，这也给今后的管理留下了隐患。
6、房屋拆迁中介服务机构空白。由于我县房屋拆迁没有中介服务机构，已实施的拆迁项目均由带有政府某些职能的城市开发公司负责拆迁，通过组织拆迁临时机构具体实施，这一方面因机构的临时性势必造成拆迁专业性不强，对拆迁政策的正确把握性不够，致使政策执行走样，同一时期拆迁执行的政策不一，易造成拆迁项目之间和被拆迁户之间的相互比较，不利于拆迁工作的顺利进行。同时，因组建机构大量从相关行政单位抽调人手，也严重影响了机关的日常办公。
7、拆迁补偿机制不完善。根据《办法》规定我县每年确定的拆迁房屋货币补偿基准价和拆迁地段等级划分，被拆迁房屋的贷币补偿区位补偿款由该房屋所处的地段级别决定，这种划线定级的办法有时并不能准确反映出房屋所在区位的真正价值，在同一项目中很可能出现两处相邻且市场收益相近房屋补偿款悬殊很大的情况，使补偿较低的被拆迁人很难接受，影响了拆迁工作的正常进展，也不利于社会稳定。
二、对策及途径
房屋拆迁工作是一项程序严谨，操作规范的工作。近年来，我县的房屋拆迁工作经历了由不规范到逐步规范的过程，目前已形成了一套行之有效的办法，但也还存在一些不完善方面及问题，要使拆迁工作达到“拆迁一处，造福一片、稳定一方”的目的，坚持依法拆迁是前提，制订合理政策是基础，改进工作方法是关键。针对目前我县房屋拆迁存在问题，其解决的对策及途径有：
(一)有法可依，有章可循，进一步完善拆迁《办法》
随着社会主义市场经济体制的不断完善，住房制度改革的不断深化，土地有偿使用制度的推行及新兴房地产业的兴起和发展，出现了一些原拆迁法规政策难以规范或没有规范的新情况、新问题，而拆迁是一项政策性很强，群众性很广的工作，有法可依、有章可循是搞好拆迁工作的根本。结合本县现有《办法》及已实施拆迁项目的实际情况，要对《办法》进行修改完善。一是取消异地建房的安置方式，对城区中的农业人口房屋拆迁，有条件的实行幢式产权调换。二是增加货币补偿和产权调换补偿安置形式的激励机制条款，解决异地建房安置与产权调换或货币补偿利益倒挂问题，鼓励被拆迁人选择货币补偿或产权调换。三是增加每年定期公布不同区域、不同用途、不同建筑结构各类房屋的房地产市场价格条款确保被拆迁房屋价格的公开、透明运作。在城市化达到一定水平后，房屋拆迁补偿安置形式要与《条例》接轨。
(二)科学规划，合理布局，着力构筑现代城市
城市规划是城市建设的龙头，要充分发挥城市规划在城市建设中的引导作用。规划要力求超前性、先导性和体现新时代要求。一要统筹安排房屋拆迁安置地块，相对集中，定向安置，立足可持续发展，留足发展空间，重视整体性，力免点多分散布局。二要从推进社区管理和物业管理的角度合理布局安置地块，力免城市主要道路两沿安排异地建房用地。三要坚持“以人为本”“尊重自然”和“可持续发展”的思想，从注重居民生活空间的营造出发，探索建设农民公寓，着力改善地方人居环境，以建设生态、环保居住空间为目标，倡导可持续发展的理念，满足住宅的适用性能、安全性能和环境性能，形成布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优美的现代化居住区。
(三)健全机构，依法行政，加强对拆迁工作的领导和管理。
完善的组织机构是房屋拆迁管理的前提，依法行政是房屋拆迁管理的关键。房屋拆迁是一项系统的社会工程，需要各职能部门的广泛参与，需要建立强而有力的组织领导机构。借鉴外地的经验，在县一级，建立房屋拆迁领导小组，对房屋拆迁工作实行领导和综合协调。在房屋拆迁主管部门，设置具体办事和管理的内设机构，如拆迁科、拆迁办，履行房屋拆迁管理职能。
(四)综合清理，规范房屋，确保合法房屋进行拆迁
由于历史的原因，城市老城区内存在着大量擅自建设、擅自改变使用功能的房屋，无合法权源、无房屋所有权证、土地使用权证或产权证载明房屋功能与现状使用功能不符等房屋较多，使拆迁补偿安置的公正性、公平性受到严重影响，也是产生拆迁矛盾和纠纷的焦点。一要对老城区的房屋开展综合清理，规划、土地部门及乡镇政府要采取联合行动，从本着尊重历史、尊重事实，妥善解决的原则，着手解决违法建筑问题，对照《城市规划法》，该拆的坚决拆除，该罚款的予以处罚，该补办审批手续的予以补办。二要加大办理房屋所有权证及土地使用权证力度，房屋所有权证及土地使用权证登记部门要加强对未办证房屋的排查工作，采取督促或上门服务方式给予办理“两证”。三要根据《缙云县改变房屋使用功能管理办法》，符合城市规划、消防、安全、环境保护等要求的，要求尽快办理房屋使用功能变更手续。
(五)拆前建房，及时安置，推行房屋拆迁现房安置
房屋拆迁的实质是补偿与安置，其中安置地点、安置房标准、安置时间、安置房环境，被拆迁人十分关注，实行现房安置有利于拆迁工作的顺利进行，可减少因安置房建造时间带来的过渡矛盾、面积矛盾及环境条件不明的矛盾。异地建房安置实行现房安置有利于城市规划的实施，有利于安置新村的整体形象，可避免因农民自行建设的规划管理问题，以及自建房屋标准不一问题。县房屋拆迁主管部门要加强对拆迁安置的管理，要把房屋拆迁现房安置逐步纳入拆迁的正常管理轨道。
(六)积极培育，大力扶持，逐步实行专业队伍负责房屋拆迁
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