招行抵押贷款申请（通用12篇）
小额贷款什么呢?他是以个人或家庭为核心的经营类贷款，贷款的金额一般为1000元以上，20万元以下，同时小额贷款也是微小贷款在技术和实际应用上的延伸。他在中国主要是服务于三农和中小企业。那么要想在招商银行进行小额贷款需要哪些条件呢？具体有什么流程？今年招行的小额贷款利率又是什么样的情况？这种比较灵活的贷款方式还是比较吸引人的。现在就来看看淘钱宝为大家的讲解吧。
一、招行小额贷款条件
1、在贷款银行所在地有固定住所、有常住户口或有效居住证明、年龄在65周岁（含）以下、具有完全民事行为能力的中国公民；
2、有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
3、具有良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录；
4、能提供银行认可的合法、有效、可靠的担保；
5、有明确的贷款用途，且贷款用途符合相关规定；
6、在工行开立个人结算账户；
7、银行规定的其他条件。
二、招行小额贷款申请资料
1.身份证、婚姻证明
2.房产证
3.住址证明【至少任选其一】：
水、电、气、电话或物管等费用账单
4.收入证明【至少任选其一】：
工资证明/银行流水/所得税税单/社保记录/其他收入证明
5.用途证明：提供相应的交易证明材料招行
三、招行小额贷款办理流程
1、申请：借款人持有效身份证件和招行要求的有关资料，填写授信申请表，向经办行提出授信申请；
2、审批：招行对借款人信用情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人；
3、签约：申请获得批准后，借款人与招行签订信用授信协议，招行给予借款人授信额度；
4、用款：借款人获得授信额度后，可随时向经办行提出用款申请，经办行将贷款发放至借款人个人账户。
四、招行小额贷款利率情况
目前招行小额贷款利率，也是随着贷款期限的长短而上下浮动。例如6月期以内年利率为5.60%，而一年期的年利率则为6.00%，3年期的年利率就更高一些，大致为6.15%。
2012年12月21日招商银行发布公告称, 董事会通过决议, 同意该行向银监会提请实施资本管理高级方法。此前的12月14日, 工商银行已发布公告, 将向银监会提请实施资本高级管理办法。根据银监会的部署, 自2013年1月1日起, 商业银行资本管理办法将实行“双轨制”, 一是现行的资本管理办法, 二是2012年6月7日公布的《商业银行资本管理办法 (试行) 》。《商业银行资本管理办法 (试行) 》要求银行实施资本计量权重法, 符合监管要求的银行在此基础上将率先实施高级方法。据了解, 无论是过渡期的试行办法还是高级办法, 均对商业银行的资本充足率要求有所提高。其中, 系统重要性银行和非系统重要银行的资本充足率均有所提高, 分别为11.5%和10.5%, 核心资本充足率则分别不得低于9.5%和8.5%。
点评:根据新的资本管理办法, 即将实施的高级办法对商业银行的风险计量划分也更为细致, 信用、市场、操作等不同风险将使用不同的计量方法。那么, 商业银行的内控管理必须进一步加强, 明白自己的风险点在哪里, 可能出现的阶段以及如何控制都必须进行量化处理, 才有利于引导商业银行向低资本消耗方向发展, 促进中国银行业的整体转型。
拿起手机，在屏幕上触碰几下，3步操作，无须提交任何资料，贷款资金就打到了个人账户里面，这样的贷款办理流程你可否想过？如今招行让这一切成为了可能。招行推出国内首款移动互联网贷款产品——“闪电贷”，客户通过手机在线自助申请贷款，60秒即可完成贷款的发放。
什么是“闪电贷”？
“闪电贷”是招行基于大数据和云计算风控应用的一款移动互联网贷款产品，是招行零售信贷业务在产品创新和深耕客户方面的又一项重要举措。招行通过数据整合和应用，对零售客户进行精准定位，为客户提供全线上全自助贷款。客户可通过招商银行手机银行APP或网上银行自助办理贷款，贷款申请、审批、签约和放款全流程系统自动化处理、无人工干预，7×24小时全天实时运行，客户可随时随地轻松获得贷款。
“闪电贷”——闪电般的速度体验
传统模式下，客户从申请贷款、递交资料到贷款审批和发放至少需要3个工作日以上的时间。“闪电贷”无须提交任何纸质贷款申请资料，只要客户符合招行“闪电贷”贷款申请资格，通过招行手机银行即可在线申请贷款，系统自动审批，60秒完成审批放款，贷款实时到账。“移动端，全自助，零资料，60秒”，“闪电贷”让客户真正获得了闪电般的贷款体验。
“平时我都是去银行网点申请贷款，要准备一大堆资料，很繁琐。收到招行的闪电贷贷款申请短信时我还不太敢相信能有如此便利的贷款产品，于是我就打电话咨询了95555。”广州某摄影器材贸易公司李老板表示，“刚好有批好货，我就用了，手机点三下，选了金额和期限，贷款就到账，让我太惊讶了。现在货款已经回来，我就用手机把贷款还了，好用！”
客户贷款普惠计划正式启动
去年以来，招行全面贯彻“一体两翼”的业务发展战略，推进“服务升级”，打造“轻型银行”。此次“闪电贷”产品的推出即是落实这一战略的重要举措之一。
自2014年6月底推出“闪电贷”以来，招行已经在全国开展了近半年的“闪电贷”业务试点，招行“收付易”小微企业客户和部分地区的代发工资客户已感受到了“闪电贷”带来的贷款便捷体验。
2015年，招行将进一步加强互联网金融技术研发，依托自身零售客群优势，针对招行零售客户实施零售贷款普惠计划，通过“闪电贷”为客户提供随时随地、全天候不间断的贷款融资服务，计划全年实现超百万客户的贷款发放。
在零售贷款领域，招行其实早在2006年就开展了在互联网方面的应用，目前招行已经完成了零售贷款互联网应用的三步走。第一步，2006年推出“随借随还”；第二步，2012年推出“空中贷款”——线上引流线下“020”个人贷款服务；第三步，2014年推出“闪电贷”。
在小微企业金融方面，招行自2012年底开始发力小微贷款以来，一直占据小微企业贷款市场增量第一的领先地位。2014年，招行凭借优异的业绩表现一举夺得了国际著名权威机构《亚洲银行家》颁发的“中国最佳零售银行”、“中国最佳零售股份制银行”和“最佳小微企业银行”三项国际级大奖，并在国内银行中第一家荣获了泛亚太区“最佳小微企业银行”大奖。
在移动金融应用方面，一部手机轻松搞定所有银行事。“一闪通”突破了移动支付的范畴，将银行卡的所有功能集成到手机中，客户只需掏出手机，就可以闪电般轻松办理所有银行业务，而“闪电贷”是践行“一部手机轻松搞定所有银行事”的又一重大创新。
“闪电贷”是招行利用大数据和云计算技术将传统信贷业务和互联网金融融合后给出的应对方案。此举是招行以更轻的经营方式、更低的经营成本提升客户体验、提高零售业务价值、再塑现代化商业银行经营模式的重要举措，也为商业银行发展互联网金融提供了极具价值的参考样本。
编号：
甲方（代理人）：华为技术有限公司
地址：深圳市龙岗区坂田华为总部办公楼
电话：0755-2835879
2联系人：张颖怡
乙方（被代理人）：深超越金属制品（深圳）有限公司
地址：深圳市沙井镇万丰中路241号
电话：0755-27205262-121联系人：苓芳霞
丙方：招商银行股份有限公司深圳支行
地址：
电话：
联系人：
为节约乙方票据异地交付和背书的往返成本，提高资金到账速度，乙方拟以甲方为代理人，代乙方向丙方申请办理票据贴现业务，丙方同意甲方代理乙方提出票据贴现申请。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国票据法》等法律法规规定，本着互惠互利、平等自愿、诚实信用的原则，甲、乙、丙三方在充分协商的基础上达成本协议，内容如下：
第一条 在本协议有效期间内，乙方授权甲方代理乙方向丙方申请办理银行承兑汇票和/或商业承兑汇票贴现，丙方同意甲方代理乙方办理票据贴现业务。
第二条三方同意按照下列步骤办理本协议项下票据贴现业务：
一、乙方在本协议项下需要办理票据贴现时，应将有关票据正本及相关基础交易材料等丙方办理贴现需要的资料提交给甲方；
二、甲方收到乙方提交的上述资料后，填写《代理申请票据贴现业务申请书》，在票据和贴现凭证上注明代理关系（票据具体背书内容为：“××（乙方）委托××（甲方）代理申请贴现”，票据背书记载的乙方名称应为全称，并与票据正面记载的乙方名称完全一致，同时甲方应在背书栏加盖其预留于丙方处的印鉴），随附有关票据资料，代理乙方向丙方提交；
三、丙方收到甲方提交的《代理申请票据贴现业务申请书》和相关票据资料后，经审核无误，且符合办理贴现条件的，按照本协议规定办理贴现。
第三条 贴现利息和贴现款项的支付
一、贴现利息按照贴现凭证记载的贴现利率和贴现期限计付，具体支付方式为：
□ 卖方付息。且贴现利息由丙方直接从拟支付给乙方的贴现款项中一次性扣收；
√ 买方付息。在甲方申请办理的是买方付息方式的贴现业务的情况下，丙方根据乙方的直接前手（即商品交易合同的“买方”）事先提交的《票据贴现买方付息承诺函》收取有关贴现利息；
□ 协议付息。
二、甲方和乙方授权丙方将办理本协议项下票据贴现而需要支付的票据贴现款项直接划入以下账户：
户名（乙方）：深超越金属制品（深圳）有限公司
账号：79***0041
开户行：上海浦东发展银行深圳沙井支行
如需要变更上述收款账户（只可变更账号和开户行，不可变更户名），甲方和乙方应共同向丙方提交书面变更申请，上述账户变更自丙方收到变更申请之日起生效。
对于丙方因将上述票据贴现款项划入上述收款账户所产生的转账／汇款手续费等全部相关费用，甲方自愿全部予以承担，且甲方不可撤销地授权丙方直接从甲方在丙方处理开立的存款账户内如数扣收。
三、本协议项下的商业汇票到期前，丙方依据有关规定向汇票承兑人或付款人提示付款。如丙方实际收妥贴现票款的时间超过贴现天数，按照逾期贷款规定向乙方计收罚息。
第四条各方的权利义务
一、甲方的权利和义务
（一）甲方有权以乙方代理人的身份向丙方提出办理票据贴现业务的申请；
（二）甲方应根据丙方的要求正确填写《代理申请票据贴现业务申请书》，并向丙方提交有关票据资料，甲方保证提供的全部票据资料和凭证是准确、真实、完整和有效的；
（三）甲方保证贴现票据以合法、真实的交易为基础；
（四）甲方应将拟办理贴现的真实、有效并经丙方认可的汇票交丙方持有，该等汇票应以转让背书方式转至丙方名下，甲方并应正确填写和提交有关贴现凭证；
（五）甲方应就其在票据上的签章行为根据《中华人民共和国票据法》及相关法律、法规的规定承担相应的法律责任；
（六）甲方对于由其代理背书的票据，与乙方一起向丙方承担连带清偿责任，即当发生本协议第五条规定情形时，丙方有权直接向甲方追偿其依据本协议和贴现凭证支付的贴现款项或未获支付的汇票款项及相应利息（含罚息），甲方不得因代理背书而提出任何背书不连续的抗辩或其他抗辩。
二、乙方的权利和义务
（一）乙方有权按照本协议规定委托甲方向丙方提出票据贴现申请；
（二）乙方应为甲方行使代理权提供方便；
（三）乙方应在甲方代理其向丙方申请票据贴现时向甲方提供丙方办理贴现需要的全部相关资料，并保证所提供的资料和凭证准确、真实、完整和有效；
（四）乙方保证其申请办理贴现业务的票据具有真实合法的商品交易基础，且其为该等票据的正当合法持票人。
（五）乙方保证贴现资金用途的合法性；
（六）在任何情况下，乙方不得以代理申请票据贴现及/或代理背书为由提出任何背书不连续或其他抗辩；在甲方作为代理人，同时亦为出票人/承兑人的情况下，乙方不得以其未实际收到或持有票据为由提出票据行为瑕疵的抗辩。
（七）与甲方连带承担甲方代理权限内代为申请贴现所引起的全部债务及一切法律后果。
三、丙方的权利和义务
（一）根据本协议和贴现凭证的规定收取贴现利息；
（二）根据本协议和贴现凭证的规定取得贴现票据及其相关基础交易资料等办理贴现业务必需的资料；
（三）有权要求甲方和乙方提供票据贴现的一切相关资料，包括但不限于乙
方与直接前手之间的增值税发票原件及复印件、商品交易合同及商品发运单据复印件；
（四）根据本协议和贴现凭证的规定收回汇票款项；
（五）根据本协议规定对符合贴现条件的票据办理贴现；
（六）根据乙方授权将贴现款项划入乙方的上述账户；
第五条违约责任
当发生下列情形之一时：
（一）当丙方向汇票承兑人或付款人提示付款，遭汇票承兑人或付款人拒付，至贴现凭证项下全部汇票金额不能如期足额收回时；
（二）甲方和/或乙方向丙方提交的汇票的交易背景资料和情况虚假，或提交丙方办理贴现的汇票属于虚假汇票；
（三）乙方在本协议有效期内发生重大经营变化，可能影响其偿付能力，危及丙方资金安全的。
丙方有权采取下列措施：
（一）停止受理甲方代理乙方提出的票据贴现申请；
（二）对于尚未到期的票据，有权要求甲方和乙方提前归还贴现款项和自贴现之日至还款之日的利息；
（三）对于到期遭拒付的票据，有权根据本协议的规定向甲方和乙方追索汇票款项及相应利息（含罚息）和费用；
丙方的追索方式包括但不限于直接从甲方和/或乙方账户中扣款，或采取法律措施向甲方和/或乙方追偿。
第六条本协议未尽事项由三方友好协商后另行达成补充协议解决，补充协议视为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
第七条本协议项下的任何争议应首先通过友好协商的方式解决。协商不成的，任何一方均可向丙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
第八条本协议经甲乙丙三方加盖单位公章后生效，有效期为 ２４个月。本协议经三方协商同意后可以解除，否则在协议的有效期限届满之前，任何一方均不得单方面终止、解除本协议，但法律、法规另有规定或本协议另有约定的除外。
第九条在本协议有效期内，乙方根据本协议委托甲方在丙方处办理的票据
贴现业务均自动纳入本协议范畴，在具体办理贴现时，各方无须另签贴现合同。各次具体贴现业务项下的贴现凭证（代申请书）作为本协议不可分割的组成部分。
第十条本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，每份均具有同等法律效力。
甲方（公章）：
年月
乙方（公章）：
年月
丙方（公章）：
年月
在急需资金而又无其他财产的情况下，可用自己的按揭房做抵押申请贷款。不过，并非所有的按揭房都可抵押贷款。那么，按揭房抵押贷款需要满足的条件有哪些呢？北京辉同资产管理有限公司为大家做下具体的介绍。
按揭房抵押贷款条件包括：
1、具有房产证；
2、具有可抵押贷款额度。如收入为3成的首套房，贷款额度达到7成，这样的按揭房不能办抵押。而如果是贷款额度只有3成左右的这样的情况，通常办二次抵押并不困难；
3、借款人正常还款，无逾期现象；
4、借款人收入稳定并且合法 ；
5、二次抵押贷款后，月还款额不超过月收入的一半；
6、信用良好；
土地抵押贷款
即房地产企业以其拥有的土地抵押予我行，我行给予其关联企业一笔短期融资，期限一般在一年以内，用于项目前期运作。抵押率不超过土地评估价的50％，年利率要求至少7％。这种操作的前提是该土地使用合同中未限制该土地仅能为本项目融资做抵押。
土地抵押贷款所需资料：
1、公司基本资料：营业执照、组织机构代码证、公司章程、验资报告、董事会成员名单；
2、财务资料：近三年审计报告、近期会计报表及科目明细
3、借款人主体经营情况介绍
4、土地资料：土地证、土地出让合同、付款凭证、土地评估报告
5、公司实际所有人身份证复印件及个人简历
土地抵押贷款流程 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率倒推出抵押物应达到的评估总价值.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与银行信贷人员一起带着评估
报告及公司的关证件到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会等资料.填好最高额抵押贷款合同安银行要求提供所需的相关资料后,等待银行进行放贷即可.土地抵押贷款
指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。目录
土地抵押
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。土地抵押贷款流程 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率倒推出抵押物应达
到的评估总价值.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与银行信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会等资料.填好最高额抵押贷款合同安银行要求提供所需的相关资料后,等待银行
进行放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.一、土地证变更手续
1、变更申请
2、法人身份证
3、股东会决议
4、变更后营业执照、组织机构代码证
5、工商局变更通知书
6、代理人身份证
二、土地登记抵押手续
1、抵押申请
2、土地证复印件
3法人身份证
4、土地评估报告
5、双方抵押合同
6、代码证复印件
7、代理人身份证
8、银行代码证、营业执照、法人身份证
三、注销登记
1、注销申请
2、法人身份证
3、还款证明
4、他项权利证书
5、营业执照、代码证
6、代理人身份证
7、银行代码证、营业执照、身份证
浅谈土地抵押贷款存在的风险
摘要：介绍了土地抵押贷款的基本概念，土地使用权抵押的条件和相关规定，具体流程，探讨了我国土地抵押贷款的现状和发展趋势，提出了对其风险的讨论，以及防范风险的对策。
关键词：土地抵押贷款 风险 防范
1．引言
随着改革开放、市场经济的建设以及中央拉动内需政策的刺激，项目融资已经成为经济活动中经常被人们提及的话题。各地开展项目急需大量资金，为解决项目融资难题，人们想出了不少方法，不少地方选择以土地抵押贷款获取贷款，进行融资、集资。但是，随之而
来的是我们不得不面对的土地抵押不够规范化和金融风险大大提高等现象。政府如何规范土地抵押的相关规定，地方如何警惕土地抵押贷款风险等棘手的问题都在等待我们解决
土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
2．进行土地抵押贷款的条件
2．1土地抵押贷款所需的条件
土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
领有国有土地使用证；
具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
经人民政府或集体土地所有者同
意，依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同；
用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
2．2其他相关规定
土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移；
土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押 ；
土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
3．土地抵押贷款流程
首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率倒推出抵押物应达到的评估总价值；
咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐除以计算出所需的抵押物的面积数；
根据抵押物的面积数在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域；
带着自行画出的抵押土地区域图到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图；
根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告；
与贷款人或银行代表人一起带着评估报告及公司的关证件等到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。同时向贷款人或银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的资料等；
填好最高额抵押贷款合和所需的相关资料后等待放贷。
4．我国土地抵押贷款的现状和发展趋势存
4．1土地抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓
土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。
4．2平均土地贷款抵押率呈现下降趋势
自2014年，84个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。
4．3出让土地单位宗地抵押面积有所减小
因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控。由于《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台，市场用于抵押的大面积宗地有所减少，而小面积宗地显著增加。
4．4划拨土地单位面积评估金额
和抵押金额较低，且多为大宗土地抵押 根据多年来调研数据，我们可以看出划拨土地单位面积评估金额和抵押金额比出让土地的单位面积评估金额和抵押金额分别低53.43%和59.17%。究其原因是由于划拨土地使用权的转让、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押权实现的时候，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，划拨土地使用权在抵押的过程中风险系数高，其单位面积评估金额和抵押金额相对较低。
然而，虽然划拨土地抵押宗数虽然不多，却每宗地的抵押登记面积都比较大。
4．5集体用地贷款抵押率持续在高位徘徊
集体所有土地抵押贷款的抵押率普遍过高。处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用
合作社联社办理。
集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。
5．土地抵押风险
5．1抵押物产权本身存在瑕疵引起的风险
抵押物可能隐藏存在产权、债权或债务的纠纷。
占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，并且没同时进行抵押登记，一旦所占用的房屋所有权发生变动时，抵押土地的使用权将随之转移。
抵押权灭失。《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，要进行罚款。削弱了还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。
抵押权实现困难。如法律规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，以及税收优先权都优先于抵押权和其他债权，导致土地抵押实现困难。
即使实现了抵押的效力，根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。面对这样的土地使用权，银行或其他债权人还要面对受偿以后抵债土地使用权如何处理的问题。
5．2土地抵押让银行信贷风险放大
从我们目前的情况来看，在银行信贷方面来看，最为关注的是借贷者的信用度和抵押物的价值。对于土地抵押，土地价格及为抵押物价值。而土地价格迅速下降或突变，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。像一些房地产开发商通过利用土地抵押获得开发资金，这种行为变相来说既是将商务中的风险同银行捆绑在一起，这也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。
5．3土地抵押造成房地产过热
我国近年来房地产业火热朝天、势头凶猛，很多人将目光投向了房地产开发。同时目前来看，房地产开发贷款主流仍是土地抵押贷款，开发商通常运用手上持有的土地使用权来向银行进行抵押贷款。土地抵押贷款的便利即相当于为房地产开发商提供了一个鼓励的平台，这成了房地产市场火热，房价持高不下的一大原因。这样即使是没有资本
储备的小企业，只要获得了政府出让的土地使用权，即可开工造房，售房牟利，近似于“人人参与”房地产业的场景。房价的高升给人们的生活加上了沉重的负担，虽然带动了国内gdp，但是却为经济的长远发展埋下危机。这样的风险，后果严重。
5．4土地抵押引发社会政治经济的不规范
由于现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告，谋取不法私立，咨询评估机构易发虚假评估，抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距。这一后果再加上我国确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用一点，已经导致我国现行的抵押率计算方法已不能有效控制风险。
由于土地抵押所带来的后续经济利益日益明显，一些政府相关部门甚至
在土地抵押管理方面出现了严重的漏洞。政府职能管理部门为一些不具备产权办理条件、不符合抵押登记条件的申请者，通过特殊关系办理产权证明和抵押登记手续。造成了行政的腐败，社会的不公平。
6．对土地抵押贷款风险的防范
6．1政府——完善土地抵押贷款制度
运用土地抵押的融资方式容易积累风险，中央和地方已经意识到问题所在，政府应该尽起职能对土地抵押率进行科学的规定，按土地变现能力确定抵押率。调整抵押率的计算方式，对土地这种不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可，并且预计到未来价值发展的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。规范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。
对作为抵押物件的土地进行细分，明确规范不宜作抵押物的土地的统一标
准。
2014年出台政策规定全年新增土地抵押贷款率为50%，目前风险在可控制范围内。预警土地抵押贷款风险，出台规定土地抵押贷款率的政策不仅是为了严格规范土地市场,同时也是为防止地王频频产生,促进房地产市场平稳健康发展，意义重大。
6．2银行——完善土地抵押贷款的管理
加强银行内部管理，规范办理土地抵押贷款业务的操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。努力建立多审严查管理制度，防止过程中的掺水成分。加强对为谋私利而破坏操作程序，为违背信用行为的打压。及时更新市场情报，加强对法律、法规、政策的信息收集，及时对土地抵押贷款的管理办法作出调整。加强抵押物的监管
力度，要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。
6．3申请贷款者——重新认识土地抵押贷款
走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占管或取得抵押物，银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，我们在信贷决策时，一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。
7．结语
不可否认，土地抵押贷款给经济活动的开展、市场经济的发展、国家实力的发展有这巨大的作用。土地抵押贷款是经济活动中的重要角色。土地抵押贷款，增进了资本的流动、再创造，是市场经济下的产物。但是我们也不可以忽视土地抵押贷款所带来的风险。不论是
信贷风险的加大、房地产事业的过热、社会经济市场的不规范，还是腐败事件的出现，种种的或是隐藏或是已暴露的问题都可能引起社会的不和谐。
面对这些存在的风险，政府、市场、信贷机构都应该以正面负责的态度来面对，不能忽视，不可回避。我们必须采取行动，重新认识土地抵押贷款，完善土地抵押贷款制度，完善土地抵押贷款的管理，积极主动预警和防范土地抵押所带来的风险。
土地资源是国家人民共有的宝贵财产，正确处理土地抵押贷款问题，有效合理利用土地资本，提高土地集约，是人人的责任。
参考文献
北京人民日报 2014.6
南方周末 2014.10
房产，土地抵押贷款
房产抵押贷款是我公司针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房
产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可，特点是专业、方便、快捷。
个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。
根据评估价协商当金
每月按借款金额支付相应的息费。
一、个人房产
1、房屋产权证、购房合同及发票原件；
2、身份证原件、户口簿原件
3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件
4、婚姻证明
二、公司房产
1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件
2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件
3、企业营业执照复印件、企业组
织机构代码证
4、公司章程、股东会决议/董事会决议
三、在建工程
1、土地使用证
2、建设用地规划许可证
3、建设工程规划许可证
4、建筑工程施工许可证
5、营业执照
6、商品房预售许可证
四、土地
1、企业法人营业执照
2、组织机构代码证
3、法定代表人身份证明书及身份证复印件
4、若由代理人办理土地登记申请的，需有授权委托书和代理人身份证
5、土地使用权证书
6、土地使用权共有人同意抵押的证明
7、地上附着物权属证明及他项权利证明
8、宗地图
9、办理前需抵押双方应对抵押宗地土地使用权价值出具确认声明，并签订主债权债务合同和抵押合同，在抵押登记时提交给国土局。
如何申请装修贷款？装修贷款申请的条件是什么？
装修贷款也称家装贷款，指银行或者消费金融公司推出的，以家庭住房装修为目的个人信用贷款。如何申请装修贷款？装修贷款申请的条件是什么，下面加速贷给大家介绍一下？
如何申请装修贷款？ 1.办理渠道: 借款人通过银行开办个人住房装修贷款业务的分支机构申请办理个人装修贷款业务。
2.办理流程: ①借款人申请办理住房装修贷款，须到开办该项业务的营业网点提出申请，填写申请表，提交相关资料、办理有关担保手续;②客户经理调查、审核同意后，报经有权审批部门审批同意后，签订借款合同;③客户经理办理放款手续，将款项转入借款人在我行个人结算账户上，客户即可使用贷款资金;④借款人到营业柜台还款，或在存款账户或银行卡上留足还款金额，委托贷款银行代扣还款;⑤贷款结清后，银行与客户解除债权债务关系，办理有关手续.加速贷官网
装修贷款申请的条件是什么？
**信用社:
***于****年**月**日向我社申请抵押贷款***万元，我们对申请人提供资料的真实性、抵押担保的合规性、贷款的可行性进行了现场调查。现就调查的有关情况报告如下：
一、贷款主体调查
***，男，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为：***************，*******组人，现住****。家庭人口*人，爱人名叫***，女，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为：*****************；结婚证：******号，儿子，***，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为***************，在读书。***2007年以来在****开办幼园，中华人民共和国社会力量办学许可证是以***妹妹***的名字登记的，****年**月**日****教育局颁发了中华人民共和国社会力量办学许可证，名称：*****；地址：****；举办者：***；办学层次：学前教育；办学形式：全日制；办学范围：***及周边乡镇；招生对象：学龄前儿童；批准文号：****号；有效期：四年；主管机关：****教育局。***夫妇同信用社保持着良好的合作关系，在**信用社开立了新的存款账户。帐号为：*************号。
调查意见：***有完全民事行为能力，有固定的住所和稳定的办园场所，有合法有效的身份证件、中华人民共和国社会
力量办学许可证，借款用途明确合法，在信用社开立个人结算账户，有稳定的收入和还本付息能力，无不良信用记录，符合贷款的准入条件规定。
二、财产及负债真实性调查
申请人***向我社提供了资产负债情况说明，我们对该户的资产进行了现场调查查询：
1、房屋一栋，价值****万元。位于*****，房屋建筑面积****㎡,无房产证，已交土地费***万元，按照****乡的房屋建造价，价值基本合理。
2、幼儿园各种游乐设备**万元；经现场盘点和查看，情况属实。
各项资产合计*****万元。***的家庭财产真实，情况说明价格合理。
***提供的资产负债情况说明表述对外无负债，经外围调查，***妇没有外部借款，也没有为他人提供担保，对外无负债，情况说明真实，没有遗漏和隐瞒的情况。
三、经营情况及用途调查
***自***年租房开办幼儿园以来，经过**年的精心经营，逐步积累了丰富的幼儿园管理经验和原始资金，并通过良好的教育质量拥有一定的生源。由于幼儿人数的增长，****年在****街新建了****幼儿园，幼儿园占地面积约****㎡，房屋建筑面积约***㎡，聘有**位幼教师，**位司机，**位厨师。
****教育局****年***月***日颁发了中华人民共和国社会力量办学许可证，名称为****幼儿园，批准文号为******号，有效期：四年，目前已开办四个班，有学前班、大班、中班、小班，有幼儿*****人。
***本次申请抵押贷款***万元，主要用于幼儿扩班所需的流动资金。其中：用于支付教职工工资***万元，幼儿生活费及教材***万元。其贷款申请用途真实合法，不会危及贷款安全。
四、偿还保障性及风险补偿性调查
***开办幼儿园位于*****，占地面积约****㎡，建筑面积约***㎡，招生范围为***及周边乡镇，****年春季招收幼儿****人，每人收费****元，学费收入约****万元，**位幼师工资支出***万元，**位司机工资支出***万元，**位厨师工资支出***万元，教材支出***万元，水电支出****万元，生活费支出****万元，一学期支出合计****万元，一学期可实现利润约****万元，年利润****万元，借款期限两年内第一还款来源充足。
***用其哥哥****位于**********自有房产作抵押。该房地产土地证号**国用(****)第*******号，土地使用权人***，土地坐落于***********南，地类(用途)为住宅，使用权类型为出让，土地使用终止日期为****年***月**日，使用权面积****㎡，其中分摊面积****㎡。
该房地产房产证编号为：******号，房屋所有权人****，产别为私，房屋坐落于****街，同土地证指向一致。房产为砖混结构，户屋总层数**层，所在层数**层，建筑面积****㎡，房屋东与**路交汇，西与***交汇，临近**学校和**超市，设计用途为住宅，房屋座落位置优越，房产易于变现。按**城区房地产该路段现行市价，*****元/㎡估算，初步评估价****万元。
根据《****农村信用社贷款抵押担保管理办法》第***条关于抵押率的规定，“个人住房（含占用范围内的建设用地使用权）的抵押率不得超过**%，商业用房的抵押率不得超过**%”，可抵押贷款****万元（***万元***%），抵押物合法、足值，房屋所有人及财产共有人已出具房产抵押承诺书，第二还款来源有保障。
****已向***信用社递交了购买财产保险申请书，愿意投足财产保险，可以落实风险补偿来源。
五、信用可靠性调查及风险分析与应对策略
经信用社信贷管理系统查询，借款人、抵押人及全家成员在全县信用社无历欠贷款。经在人民银行个人征信系统联网查询，借款人、抵押人及全家成员无不良信用记录，其道德品行良好，有良好的还款意愿。
（一）主要风险因素：
1、政策性风险：目前计划生育政策允许农村夫妇第一胎是
女孩的在间隔四年后可以生育第二胎，如果如遇国家计划生育政策调整，严禁生育第二胎，将直接导致生源不足，从而影响经济效益。
2、经营风险：***街如再新开办幼园，将导致生源的减少，特别是当前流感的发生期，如有幼儿感染，学校将面临关闭停课，经营上存在一定的风险。
3、土地使用出让年限已到期。
（二）主要风险对策：
1、加强各项监控。指定专人负责对该户资金回笼、运用等方面进行监控，全面掌握其经营情况。
2、要求借款人足额办理财产保险。在抵押合同签订后，要求借款人在贷款发放前自主到有关保险机构足额办理抵押物的财产保险手续，保险的期限不低于贷款期限，保险金额不得小于主合同贷款本息，并明确*****农村信用合作联社****信用社为第一顺序受偿人。
3、按照《****农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定，****信用社指派两名客户经理陪同借款人到相关部门共同办理合规的房地产抵押手续，抵押终止日期应明显大于贷款到期日期，同时复制“不动产登记簿”作为重要信贷档案保管。
4、加强贷后管理。按照《****农村信用社贷后管理办法》的规定，加强贷后管理，及时防范和化解贷款风险。
5、抵押房屋其土地使用出让年限已到期，贷款前该户必须到****土地局交足土地出让金，土地出让年限应明显大于贷款到期日期，方可发放抵押贷款。
六、综合意见
根据以上调查情况，我们认为借款人符合贷款的准入条件，经营活动正常，有一定的防御风险能力，第一还款来源充足，有合法足值的担保抵押，有良好的还款意愿。同意发放最高额房地产抵押贷款****万元，本次贷款期限***个月，利率按****‰执行，贷款按月付息，分期还本
调查人：
与抵押贷款相比，无抵押贷款额度相对较小，其主要原因是，无抵押贷款不需要借款人提供任何抵(质)押物作担保，从而提高了贷款机构的信贷风险，为了控制这一风险保障顺利收回贷款，他们不得不这样做。
如果借款人确实有大额资金需求，又想通过无抵押贷款解决，该怎么办?想两全其美的事，固然有些难度，但也并非无路可循。
技巧一：擅于贷比三家
从目前来看，各贷款机构对借款人的要求并非一致，设定的最高额度也有差异，只要你耐心的多找几家机构对比，很有可能如愿以偿的拿到大额无抵押贷款。
技巧二：找非银行金融机构
由于银行与央行征信系统连接，所以借款人只要和银行发生信贷关系，其记录都会在个人信用报告上体现，若有一次两次的逾期还款行为，便会影响下次贷款。
但是，目前与央行征信系统相连的非银行金融机构却很少，有大额资金需求的借款人不妨利用这个机会，多找几家非银行金融机构办理无抵押贷款，从而解决大额资金需求难题，但是这样做会提高贷款成本。
技巧三：亮出资产证明
抵押消费贷款，是指借款人为了满足其消费用途，用其现有完全产权的房屋做抵押而从贷款和银行获得的贷款。这里的消费用用途包括大额消费品消费、购房消费、购车消费、住房装修消费等。在抵押的过程中，房屋仍然可以正常使用和租出。然而，不是所有房产都能够用来申请抵押消费贷款的。以下这几种就不可以用来申请这种贷款。
1、使用不满年限的经济适用房：根据我国相关政策规定，经济适用房使用未达到一定的年限就不能作为抵押物，在申请抵押消费贷款中，一般是5年。
2、没有产权主的小产权房：在我国，没有产权证的房产是不能上市和交易的，不能作为任何贷款的抵押物。
3、贷款未还清的房产：没有还清贷款的房产一般是没有完全产权的，或者这类房产本身就已经作为抵押物了，不能再成为别的贷款种类的抵押物。
4、部分已经的公房：在我国，有一些已经的公房是无法提供购房合同和协议的，还有一些央产房是无法提供央产房上市证明的，这些都不能满足房产作为申请消费抵押贷款的抵押物的条件。
在此，我们提醒，在申请房屋抵押消费贷款时，一定要看清楚各个银行对抵押物——房产的条件，以免造成申请贷款无法取得成功。
根据现在不同银行的规定来说，大部分的银行是不让按揭的房子来申请抵押贷款的，这个意思其实就是很明了，按揭的房子必须在贷款全部偿还以后，才可以申请房屋抵押贷款。 但是这也并不是说完全不可能的，下面讲述下可以获得抵押贷款的方法。
如果申请人计划个人来安排按揭房子申请抵押贷款的话，可以先找资金充足的`亲友们，凑足剩下的房贷，然后去银行还清房贷，进行房产抵押贷款。这样抵押房产获得的贷款就可以自己支配了。
但是如果实在找不到亲友的帮忙，还可以申请抵押贷款吗？这时候可以向担保公司求助。
可以先让担保公司垫付资金，让自己可以偿还房贷，然后再进行抵押贷款。当然担保公司一般都会收取一定费用，借款人可以多比较几家，选择正规靠谱的担保公司。
目前，我国现行的个人抵押贷款有两种：一是中国建设银行等受托银行使用公积金等房改资金发放的“个人住房委托贷款”;二是金融机构的商业银行利用银行资金发放的“个人住房贷款”。下列条款仅介绍个人向商业银行申请办理“个人住房贷款”时应具备的条件。
根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》、《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》等的规定，个人申请住房贷款必须具备以下条件：
（1）具有城镇常住户口或合法居留身份。
（2）具有固定的职业和稳定的收入。
（3）信用良好，具有偿还货款本息的能力。
（4）有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的`保证人（抵押的资产一般情况下都为借款人购买的住房或修建的住房，因为借款人中很少有人拥有其他的相当于贷款金额的财产）。
（5）对个人发放用于购买自住住房的贷款，借款人的住房购买价格基本符合贷款行或其委托的房地产估价帅评估价值（由于供款人购买的住房一般情况都要作为贷款的抵押物，因此如果住房的购买价格远远大于其实际价值时，那么贷款行在借款人不能偿还贷款的情况下，将该住房变卖所得的价款很有可能要少于借款人所欠的贷款，从而使贷款行受到较大的损失）。
（6）对个人发放用于修建自住住房的贷款，要求借款人已取得所修建住房的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款合同终止时间;贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市市规划部门的批准（贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市市规划部门的批准，是指借款人修建自住住房已经取得规划部门颁发的《建设工程规划许可证》和建设部门的《施工许可证》）。
（7）在商业银行开立有住房存款户 （如在中国工商银行开立有住房公积金专户，公积金存款可与住房储蓄存款余额合并计算，但需持有公积金管理部门的批准文件），存款余额必须在半年以上，并以此作为购房首期付款或先于银行贷款投入修建住房（贷款银行要求借款人必须至少有购房款或修建住房投资额30%的存款，以证明借款人具有偿还贷款本息的能力，同时也使贷款银行在行使房屋的抵押权时，变卖该房屋所得的价款能偿还借款人所欠的款项，因为贷款银行最多只贷相当购房款或修建住房投资额70%的贷款）。
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