物业能源管理规定（共8篇）
1目的
为贯彻《节约能源法》、《山东省节约能源条例》及《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》等有关法律法规，实现“十一五”期间节能目标，合理利用能源，减少能源消耗，降低生产成本，提高经济效益，建设资源节约型企业、环境友好型企业，特制定本制度。2 适用范围
适用于西城资产运营管理公司下属所有服务单位 3 节能管理职责
开展全面、全员、全过程的节能管理和节能技术监督工作。3.1 节能管理办公室职责：
公司成立以西城资产物业工程部为节能管理办公室（或称节能领导小组），是能源管理的最高领导和决策机构。
3.1.1 统一领导企业节能工作，指导、协调、督促各职能部门的专业管理。3.1.2 审批服务单位中长期节能规划及考核奖惩办法，并监督实施。3.1.3 审批服务单位节能计划，并监督实施。
3.1.4 节能管理办公室每半年召开一次会议（每半年
3.2.8 负责节能合理化建议的征集及审定工作。
3.2.9 负责组织重点用能设备的效率测试工作和能量平衡、能源审计。3.2.10 负责各服务单位之间能源计量的采录、平衡和统计工作。
3.2.11 定期向统计部门上报能源统计报表，能源消耗分析及定期能源消耗总结。3.2.12 负责现场用能合理性的检查工作。
3.2.13 定期召开节能分析会议，对节能经济指标和节能工作的完成情况进行系统的分析评价，出具分析报告，找出存在问题，提出改进措施，并进行相应的考核评比工作。3.3 服务单位负责人职责
3.3.1 认真贯彻执行公司节能管理制度、节能规划，制定节能计划，并分解、落实。
3.3.2 负责组织本节能项目方案的论证、实施、验收和最终效益分析。
3.3.3 加强运行管理、检修管理，抓好节能技术监督工作，认真开展服务单位能耗平衡，对服务单位技术经济指标定期进行分析、检查和考核，总结经验，提出改进措施或方案。
3.3.4 按照要求上报有关能源信息，并保证指标信息的及时性、准确性、完整性。3.3.5 开展节能宣传教育，组织节能培训，提高员工的节能意识。3.4 班组节能员职责
3.4.1 负责班组内的能源计量的采录、统计工作及班组能源消耗指标的计算。3.4.2 负责班组内现场用能合理性的检查工作。3.4.3 负责班组能源消耗分析。
3.4.5 完成上级交付的能源管理相关工作。4 能源计量管理制度 4.1 总则
4.1.1 能源计量是公司计量工作的一个重要组成部分，通过能源计量管理，促进实行能源定量化管理，做到能耗有数据，制定能耗定额有依据，考核用能状况有标准，为制订节能的操作制度创造条件，同时为合理开展节能技术改造提供可靠依据，有利于采用新技术，提高监测、控制水平。
4.1.2实行全面计量，各种能源（包括一次能源、二次能源）和消耗的全过程中，按使用需要实行分别计量。
4.1.3 服务单位设置能源计量专业人员，负责完成能源计量的管理、检定、测试工作。
4.1.5 能源计量专业人员按服务单位的具体情况和实际需要，按工艺流程路线，设计绘制服务单位能源计量点网络图，编制公司能源计量器具配备规划。
4.1.6 能源计量专业人员为实施公司能源计量的统一管理，必须建立健全的有关能源计量的具体、管理制度如下：
（1）能源计量工作职责；
（2）能源计量器具配置、购买、更新制度；（3）能源计量器具周期检定制度；（4）能源计量器具使用、维护、保养制度；（5）能源计量器具检定、测试管理制度；（6）能源计量器具档案保管制度。4.2 能源计量组织机构及职责
4.2.1能源计量人员是主管能源计量管理工作的，在总工的领导下，负责完成能源计量的管理、检定、测试工作。
4.2.2 能源计量人员负责能源计量工作的全面开展，负责所管辖岗位的计量器具的巡检、测试等具体工作，各服务单位指派计量兼职计量员各一名，此组成一个完整的计量管理体系。
4.2.3 能源计量管理职责：
（1）严格贯彻国家有关能源计量的法令、政策、规定和标准，制定能源计量管理制度，组建能源计量管理体系。
（2）按照GB17167-2006《用能单位能源计量器具配备和管理通则》要求，做好能源计量器具的配备，并使其准确度符合要求。
（3）统一管理能源计量器具和设施，做好能源计量器具的选用、安装、检验鉴定、日常巡检、使用维护和修理等工作。做好计量器具维修人员的分工，严格落实巡检，发现问题及时组织抢修处理。编制计量器具周检计划表，及时进行周期检定。
（4）编制能源计量器具管网示意图。
（5）做好能源计量器具档案和技术资料的存档、保管。
（6）组织对能源计量人员的技术培训和考核，不断提高人员的业务水平。（7）在执行能源计量监督，具有能源计量执法职能，处理因能源计量而产生的纠纷。
4.2.4 能源计量器具员职责：
（1）认真做好所能源计量器具巡检，做好检查记录，发现问题及时处理或上报。（2）协助或指导使用岗位对计量器具的使用或维护。4.2.5 班组能源计量员职责
（1）做好本岗位能源计量器具的日常使用和维护，保持完好和清洁。（2）计量器具发生故障后，及时与维修人员联系处理。4.3 能源计量配备、购置管理制度 4.3.1 企业能源计量配备的范围应做到：
（1）进出服务单位的能源的计量，（电、蒸汽、水等）；（2）公共区域用能的计量；
（3）服务单位自用能源的计量（办公室、宿舍等）；（4）为能源平衡测试所需要安排的计量。
4.3.2 能源计量器具的配备率和准确度要达到GB/17167—2006《用能单位能源计量器具配备和管理通则》中
4.5.1能源计量人员应认真做好能源计量器具的使用、维护和保养，计量管理员应定期进行巡回检查和抽检，确保计量器具的完好和有效性。
4.5.2 能源计量器具出现故障后，计量管理员应立即报告能源计量人员，立即进行修理或报更新计划，修理时间或更换新表时间一般不应超过三个工作日。
4.5.3 各服务单位应做好对能源计量器具的日常维护，发现问题及时联系能源计量员解决。
4.6 能源计量器具检定测试制度
4.6.1能源计量人员应根据需要做好能源计量的测试，自身无条件时，应聘请专业机构进行。
4.6.2 应妥善做好测试数据的分析判断，掌握能源计量器具的完好准确状况，并做好测试资料的保管。
4.7 能源计量器具档案保管制度
4.7.1 能源计量人员应认真做好在用能源计量器具的档案管理，做到资料齐全，分类清楚。
4.7.2 能源计量器具档案应包括:计量器具说明书、检定合格证书、使用维修记录、测试记录等。
4.7.3 能源计量器具档案在使用时，应做好借阅手续，防止丢失或损坏。5 能源统计制度
5.1 各服务单位负责对能源购进、消耗数据的统计工作，应确保原始数据的真实、可靠。
5.2 服务单位统计应建立健全能源消耗台帐，做好各种单据、资料的整理、分析、归档，及时西城资产运营管理公司提供能源消耗数据和分析资料。
5.3 服务单位应建立本单位的能源消耗台帐，每月月末最后一天需将能源计量数据进行核实，确保接口之间数据吻合。
5.4统计每月进行核对，确保统计数据一致。
5.5 统计人员应按照上级部门要求参加各种会议，认真做好安排的各项工作，及时报送各种报表或微机联网报送数据。6 能源消耗定额管理制度
6.1 节能管理办公室根据设立目标，统一制定下达各单位能源消耗定额。6.2 各服务单位应将能源消耗定额落实分解到班组和个人。
6.3 各主要耗能设备必须每日统计本服务单位班次的耗能情况，建立统计台帐，开展班组间节能消耗活动竞赛，严格兑现奖惩。7 用电管理制度
7.1确保服务单位的电力正常供应，并督促与检查各各部门经济合理用电。7.2 合理调度，对一些重大耗电设备，应尽量使其避开高峰用电时段，尽量提高负载率，降低其单位电耗。
7.3 各用电单位应努力开动脑筋，提出节电新建议，并积极配合设备工程部搞好节电工作。8 用水管理制度
8.1 严格执行上级部门关于节约用水的有关政策、规定。8.2 全公司职工积极参加节约用水活动，增强节约用水自觉性。
8.3 工程部对公司自来水管道、水笼头进行定期检查维修，杜绝跑、冒、滴、漏现象。8.4各服务单位应全面做好节水工作，发现管道、水笼头有损坏漏水的，应及时通知维修人员进行维修。9 节能技改管理
9.1应积极采用节能新技术、新产品、新设备，淘汰耗能高、污染大的落后的设备，不断实现工艺创新。
9.2 技改办负责制定并具体落实中长期技改规划，要多方收集技术信息，及时向决策层提出技改措施建议。
9.3 在技改项目进行可行性研究时，设备科、技改办应对项目设备是否为节能型做出判断，不得新增能耗高的设备装置。10 培训工作
10.1 广泛开展节能宣传和教育工作，提高员工的节能意识。
10.2 加强节能技术监督人员的培训，节能培训内容包括全面节能管理、能量平衡分析、效率监控方法和节能技术等。
10.3服务单位安排能源管理人员外出培训，取得能源管理师资格。11 节能奖惩制度
11.1建立节能工作奖惩制度。对节能工作成绩突出的和对推动节能技术进步、推广节能技术做出突出贡献的单位和个人，进行表彰。对不能完成节能指标的单位给予通报批评、处罚并限期整改。
一、目前的前期物业管理制度
现行的《物业管理条例》专门设第三章规制前期物业管理制度。对前期物业的规定主要是从第二十一条至第二十九条。其中第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位(即俗称的开发商)选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”这是一种授权性规定,意味着只要业主、业主大会没有为小区依法选聘出物业服务企业之前,开发商是一直可以为小区选聘物业服务企业的。同时,根据《商品房销售管理办法》第十三条的规定,亦授权给开发商,要求业主在买房时必须要签订“前期物业服务合同”。
《物业管理条例》第二十二到第二十九条接着规定了前期物业管理的一些内容,包括:物业(房屋)买卖合同要包含前期物业管理合同、临时管理规约由开发商制定并要业主购房时签订、提倡开发商与物业管理单位相分离、前期物业管理企业的入驻要经过招投标或相关部门批准,以及前期物业企业应当对物业共用部位与共用设施设备进行查验、建设企业应当移交资料。
因为有《物业管理条例》作为上位法,各省市(除直辖市外,还包含设区的一些省会城市)在制定地方性法规或地方规章时,亦基本遵守其规范;住建部(含原建设部)的相关部门规章,亦没有超出《物业管理条例》的规制。笔者查阅了正在生效的三十多个地方性法规或规章,惟有《北京市物业管理办法》(2010年实施)在此问题上作了一些调整尝试,有所突破。其第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定……”。北京的规定是在前期物业是否由业主来交费方面给出议价空间。
按规定,国家“提倡”建设单位与前期物业服务企业分开(有些地方要求不能有母子公司关系),又要求应当有三家以上企业参与招标,不招标的要报相关部门批准。然而,有些根本不招标也不报政府房产管理部门批准——如笔者所在小区之物业,前期物业公司一样能进入小区提供服务。有些还随意把小区物业服务项目整体转让、承包给其他物业服务企业,却依然能运行,并没有受到相应处罚。
二、前期物业管理制度实行中体现的弊端
有人统计认为,有六七成的物业管理矛盾是开发商直接遗留问题引发的,大约90%的物业管理矛盾来源于前期物业管理模式。
根据前述的规定,可以说对我国当前大多数的小区而言,其前期管理物业服务公司的入驻是没有经过业主选择的,事实是单方面强加给业主的,没有遵循“民事行为是民事主体意思自治的体现”的民法基本原则,也没有体现市场经济规则。业主作为合同相对方一开始却不能参与合同的谈判、议价。物业公司通过开发商来进入小区,自初便以一个管控者、收费者的姿态出现,往往就不会尊重业主利益,其服务意识和责任意识天然有欠缺。前期服务企业的服务意识淡薄,“管理”意识却很强,一旦进驻小区,提供怎么样的服务质量由“良心”决定而不是合同约定,对服务项目收费也往往容易随意加价而不顾业主反对。当一些业主对前期物业服务企业的“服务”有较多意见、难以忍受时,积极分子会站出来组织“维权”,要求成立业主大会和业主委员会,意图依法自主选聘物业公司或自我管理。还有部分业主通过不缴物业费的方式抵制他们不满意的前期物业服务企业。此时,各种矛盾就会频繁爆发,积极分子或不交费的业主常常要面对被停水电、车辆被无端损毁、人身安全受威胁等,种种不和谐甚至违法状况层出不穷。
此外,开发商通过前期物业管理制度,不与业主、业主大会进行公共部位(业主的建筑物区分所有权的共有部分)、公共设施进行验收、移交,而与他们选来的物业公司(有部分甚至就是他们自己的子公司或有各种亲密关系的物业公司)进行验收移交。这种验收移交天然不会客观、完整。物业公司从开发商那里接收相关资料、公共设施时,往往不会认真负责检查验收。而开发商正好可以利用前期物业制度来掩盖自己在一些工程设施设备的质量问题或规划建设上的瑕疵,“混”过三年五年的所谓保修期后,便不再理会;另外,开发商出于利益追求,把一些如绿化率不足、增加容积率多建房屋、停车场停车位不足或产权不清、没有对水电设施进行一户一表建设等不合格小区移交(居然也都能通过验收了),致使后期的物业管理产生许多问题。如笔者所在小区的地下停车库即存在地面严重返沙、近三分之一车库因设计不合理无法使用等问题,业主个别反映被推诿,待到我们业主大会和业主委员会成立后,发函要求开发商解决时,得到的答复却是“已经过了保修期限”。电梯、地下水管等存在质量等问题往往也是如此“解决”,造成后期物业管理的困难。此种情况下,一般业主也会把账算到物业公司头上,抵制他们继续在小区服务。事实上,物业公司在承接物业项目时确有验收把关不严格之责任,要求他们与开发商承担连带责任,也合乎法理。
三、修正前期物业管理制度的方案
目前的前期物业管理制度完全违背市场经济法则,也不符合民法的意思自治原则和平等基本原则。在这里只有卖方,没有买方。因为前期物业企业完全是开发商选定的,本应作为买方的业主在这当中完全是被动、被迫接受的。可以讲这种制度的适用埋下了物业公司肆意侵害业主权益的祸根。从物权的角度来讲,业主入住后,能够掌控的只是其专有物权部分,对共有物权部分则仍然是毫无管控权利(控制权在提供前期物业服务的公司手上),这样便形成了业主行使物权权利的不完整。
笔者认为,我们将来修改《物业管理条例》时(或升级为《物业管理法》),参照北京市的规定还可以定得更彻底一些,可以进一步加重开发商的责任,可以规定:(一)在业主大会成立之前的前期物业责任由开发商承担,费用只能由开发商承担而不是协商(众所周知买房时业主是很难与开发商“协商”的)。那么只要入住业主够条件成立业主大会,此时开发商为减少成本会促进业主大会的召开和成立;(二)业主大会召开、成立并选出业主委员会后,直接从开发商的手上验收承接物业的各种资料、公共设施,即完成物业共有部分的移交。这种移交才是真正的移交,此时业主也才完全享有物权。这时候开始业主才需要对物业管理服务承担支付费用责任。这种做法的好处是能够从源头上阻止开发商把有瑕疵的物业项目交付给前期物业管理公司从而规避责任,更重要的是使业主一开始就不必受物业公司的控制而可以在接收物业项目时就能行使物业管理的自由权和控制权,根本上改变当前大多数住宅小区普通存在的前期物业公司在小区物业管理上不够尊重业主甚至为所欲为的“主仆倒置”情况。如果规定了开发商要承担物业管理移交给业主大会或业主委员会之前的费用及业主大会召开的费用,事实上也并不会导致权责失衡,此费用开发商完全可以打入房价,计划入销售成本即是。但却能够从根本上改善前期物业公司“欺负”广大业主的现状。
四、余论:应当允许多种物业管理形式存在
《物权法》(2007年修)已经明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份,其第81条对物业管理方式做出了明确规定,即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见,《物权法》至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。我们再看国务院制定的行政法规《物业管理条例》(2007年修)第2条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这其实把物业管理形式单一化了。《物权法》作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律,效力应当更强。所以,地方如果制定了与《物业管理条例》不符但符合《物权法》原意的地方条例或文件,应当可行。
关键词：高职；物业管理专业；实践教学
中图分类号：G424 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01
加强学生综合素质的培养，为社会培养高素质技能型人才是高职高专院校的根本任务和办学宗旨。为此，在教育教学中，加强实践环节教学，提高实践环节的教学效果，就显得格外重要。然而，由于受各种因素的影响，实践教学已成为目前教学工作中比较突出的薄弱环节，直接影响了人才培养质量和办学特色。下面以高职物业管理专业为例分析实践教学存在的主要问题。
一、物业管理专业实践教学存在的问题
（一）实践教学经费不足
高职教育教学的重要特点在于突出实践教学环节，强化职业技能的培养。将实践课纳入课程体系是高职教学模式的一大特色。在传统教学模式中，教师还是把课堂传授知识作为教学的首要任务，而把实践教学作为课堂教学的补充形式，未纳入课程体系，由于对实践教学重视不够，投入不足，导致许多学校用于实践教学方面的各类经费不足，影响了实践教学的有效开展。首先一个很突出的问题是用于一些教学实习、技能操作训练的硬件设施建设相对滞后，不能满足实践教学的要求，影响了教学质量。目前，我校物业管理专业校内实验室仅有一个物业管理模拟实训室，建筑面积70余平方米，不能满足一个班学生实践教学的需要。
（二）对实践教学的理解片面
许多人认为，实践教学就是离开课堂，到企业参观实习，而没有把它作为是与整个教育教学过程紧密联系的重要教学环节。因此所开展的实践活动，往往目的性不够明确，造成实践活动与理论教学内容严重脱节，偏离教学要求和培养目标。由于对实践教学理解的片面性，传统实践教学模式单一，没有能够按照学科、专业特点，开展形式多样的、生动活泼的实践活动，使实践流于形式。
（三）教师的实践能力薄弱
当前，高职高专院校师资队伍存在的主要问题是，真正的“双师型”教师队伍尚未形成，教师缺乏实践经验，这种状况势必影响实践教学活动的开展和对学生实践能力的培养。
对教师实践教学的培训工作没有计划性和针对性，使得这项工作的效率远远满足不了实践教学对师资力量的要求。
二、加强实践教学环节的思路
（一）课堂教学突出实践性
要提倡在课堂教学中突出实践性。以工学结合为切入点、岗位要求为依据、工作过程为导向、技能培养为主线、以项目和任务为载体来构建课程体系和教学内容，注重针对性和实用性。我们除了重视房屋维修与养护、园林绿化、物业设备设施维护等操作技能训练外，重点加大了物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业小区接管验收、物业管理纠纷处理等方面的技能训练。采取课内与课外、校内与校外、模拟与实际操作、集中与分散相结合等多种形式，全面加大技能训练的力度。重视课堂上的技能训练，改变过去一谈技能就与设备操作联系起来，就要去物业管理公司，否则就不算实践的观念。把物业管理的许多技能训练放在课堂上进行模拟训练，如物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业管理纠纷处理等教学内容，在课堂上进行模拟性训练。这样实践教学的学时占总学时的比例将由原来的20%上升到50%。
（二）设置四阶段实践训练课程体系
四阶段实践训练课程体系基于把运用知识向训练技能迁移的原理，将学生实践和实训课程分为认知实习、专项技能训练、综合实训和定岗实习。认知实习安排在第一学期，专项技能训练安排在随堂教学时间内，综合实训安排在第五学期后8周的实践学期内进行集中训练，第六学期，让学生到企业顶岗实习，鼓励学生在所实习的企业中寻找实际课题进行研究。
三、加强实践教学的措施
（一）建立校内外实训基地
1.建立校内模拟实训室
校企共建校内实训基地，在学生的实习实训内容上，根据企业用人要求设置和调整课程。（1）新建物业智能化管理实训室。物业智能化管理实验室占地300平方米，包括楼宇自控系统等八个系统，设置相应的实训项目。使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中。（2）扩建物业管理模拟实训室。物业管理模拟实验室占地300平方米，在目前基础上，进一步扩充实验设备，满足教学要求；配备完善的多媒体教学设施。
物业管理模拟实验室采用模拟物业管理公司的形式开展各种教学和科研活动，以实验室为依托，可进行模拟招投标、业主大会的筹备与召开等一系列活动，强化学生的实践能力；实验室内能同时容纳50人进行实践教学，实现“教、学、做”一体化的教学模式。
2.建立校外实训基地。“校企合作、工学结合”是高职教育的特征之一，也是培养技能型人才的重要途径。只有通过开展校企联合办学的方式来解决。校外实训基地是培养学生实践能力的载体，学生可以在实训基地是顶岗实习，这就为高职院校的学生提供了实践环境。把物业管理公司业务活动作为我校物业管理专业学生的实践内容的一部分，这就为学生今后从事物业管理和设备维修等工作打下了基础。
（二）校企共同编写实践教材
邀请企业专家、经验丰富的技术人员与校内教师共同编写实践教材，实践教材的内容应注意与专业理论课的衔接，把握两者之间的内在联系，突出各自的侧重点。实践教材应适应不同学生的特点，有利于培养学生的实践能力，可以考虑多用图示和表格的方法，将实训内容和过程表述出来。
（三）提高教师实践能力
有计划性和针对性地安排教师到企业实践，让教师带着任务去实践，完成相关论文和研究课题。我校现有物业管理专业专职教师3人，有1名教师已取得物业管理师职业资格证书。我校对兼职教师队伍的建设也十分重视，已聘用5名物业管理公司的专家作兼职教师，这不但弥补校内师资实践能力薄弱的问题，也能把最新的科学信息、生产技术及时带入课堂。建立一支结构合理、专兼结合的“双师型”师资队伍是确保高职物业人才培养质量的关键。
四、结束语
综上所述，物业管理专业是一个实践性较强的新兴应用型专业，专业课程知识的学习和强化以及职业能力训练，都离不开实践环节的保障。因此应结合高职教育的实际和和学校的具体条件，加强校内外实训基地的建设，加强实践教学工作，更好地培养高质量的物业管理实用人才。
参考文献：
物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。
小区物业管理系统的主要功能有以下方面：
第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。
第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。
第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。
第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。
第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。
第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。
第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。
第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。
第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。
编号：
分数：
一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）
1．物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A．工商注册
B．资质申请
C．税务注册
D．组织机构代码注册
2．新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。A．半
B．一
C．二
D．三
3.物业管理企业在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。A．10
B.20
C．30
D．60
4．物业管理企业提供的服务是（）。
A．无偿的 B．购买住房附带的 C．有偿的和盈利性的 D．有偿的和保本非盈利的
5．物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
A．最符合条件
B．服务费用最低
C．服务标准最高
D．性价比最高
6．物业管理招标的方式包括（）。
A．公开招标和邀请招标
B．公开招标和非公开招标 C．协议招标和邀请招标
D．住宅项目招标和非住宅项目招标
7．物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。A．公开、合理、平等
B公开、公平、合理 C ．公开、合理、公正
D．公开、公平、公正
8．某物业业主大会尚未成立，负责组织物业管理招标的是（）。A．物业的建设单位
B．业主代表
C．物业建设单位与业主代表
D．当地房地产行政管理部门
9．要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（）。
A．标价
B．投标
C．招标
D．拍卖广告
10．《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。
A．书面合同
B．口头合同
C．事实合同
D．其他合同
11．（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。
A．物业服务合同
B．前期物业服务合同
C．业主公约
D．早期介入协议
12．招标属于（）。
A．要约
B．邀请要约
C．反要约
D．承诺
13．（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A．前期管理
B．早期介入
C．物业管理咨询
D．项目的可行性研究
14．下列哪个阶段不属于早期介入阶段（）。
A．规划设计阶段
B．建设阶段
C．销售阶段
D．物业承接查验阶段
15．从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段为（）。A．早期介入
B．前期物业管理
C．物业管理
D．前期策划
16．物业管理企业参与（），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。
A．竣工验收
B．公共设施设备验收
C．前期物业管理
D．日常物业管理
17．物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A．前期管理
B．物业的承接查验
C.早期介入
D．工程项目的竣工验收
18．新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）。A．物业管理企业
B．业主大会
B．社区居民委员会
D．建设单位行政主管部门
19．新建物业的承接查验的发生在（）。
A．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前 B．建设工程的竣工验收同时
C．物业管理企业于业主入住之时
D．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时
20．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A．保修协议
B．验收协议
C．移交清单
D．移交协议
21．（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
A．早期介入
B．物业入住
C.前期管理
D．承接查验
22．在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。
A．《业主入住房屋验收表》
B．《物业验收须知》 C．《住宅质量保证书》
D．《业主(住户)手册》
23．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。
A．罚款
B．停职检查
C．行政处分
D．行政拘留
24．物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。A．《住宅使用说明书》
B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C．《业主(住户)手册》
D．《业主公约》
25．（）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。A．房屋完好率
B．危房率
C ．房屋基本完好率
D．设备设施完好率
26．物业的供电种类按供电方式分为：（）A．单回路供电和多回路供电 B．高压供电和低压供电
C．无自备电源和有自备电源供电 D．长期供电和临时供电
27．根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A．半年
B．两年
C．一年
D．九个月
28．消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（）A．每半年
B．每季度
C．每年
D．每月
29．清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为（）两大类。A．外包管理及自行作业
B．户内有偿清洁及公区日常保洁 C．垃圾分类收集及统一存放管理
D．专业化服务及提供差异化服务
30．下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：（）
A．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法
B．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡
C．通过药物和灯光两种方法诱杀
D．利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀
31．日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。A．基本内容和标准
B．检查内容与检查重点 C．基本要求和针对性要求
D．标准和要求
32．物业管理企业的管道疏通服务内容主要是（）。
A．对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏 B．为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务 C．接受市政部门委托对市政管网的疏通服务 D．确保业主户内排水给水管道的畅通不溢漏
33．（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。
A．公共安全防范管理服务
B．车辆停放服务
C．物业管理风险防范
D．物业装修管理服务
34．消防工作的指导原则是：（）
A．安全第一，预防为主
B．预防为主，防消结合 C．不顾一切，灭火为主
D．安全第一，财产第二
35．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置（）瓶灭火器。
A．1
B．2
C．3
D．4
36．重点部位动火需要由（）。
A．消防主管领导批准
B．消防管理负责人批准 C．消防主管领导会同消防管理负责人会审
D．物业管理主要负责人批准
37．（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。
A．物业管理紧急事件
B．风险
C．物业管理风险
D．紧急避险
38．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（）所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。
A．不可抗力
B．业主、使用人原因
C．自然、社会因素
D．开发建设单位的原因
39．前期物业管理合同是（）。
A．附生效条件的合同
B．附解除条件的合同
C．没有附条件的合同
D．附生效条件和解除条件的合同
40．前期物业服务合同是（）。
A．具有管理特征的集体合同
B．具有委托性质的集体合同 C．附有生效条件的合同
D．反映国家意志的强制性合同
41．物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。A．物业服务支出总额除以该物业总建筑面积 B．物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积 C．物业服务费总额除以该物业总建筑面积 D．物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积
42．按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取（）等形式约定物业服务费用。A．包干制
B．酬金制
C．佣金制
D．包干制或者酬金制
43．物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例（）。A．由国家政策规定
B．通过物业服务合同约定
C．由物业管理企业确定
D．由业主确定
44．在酬金制下，会计主体是（）。
A．物业管理企业财务部
B．物业管理项目财务部
C．物业管理企业
D．物业管理项目
45．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为（）。
A．物业基础资料档案
B．物业图纸资料档案 C．物业技术资料档案
D．物业日常管理档案
46．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（）倍。
A．1
B．2
C．3
D．4
47．小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围。A．物业运行记录档案
B．物业服务记录档案 C．物业管理公司行政管理档案
D．物业维修维护记录档案
48．一般被称为物业基础资料档案的是（）。
A．物业介入期档案
B．物业承接查验期档案
C．物业入住期档案
D．物业日常管理期档案
49．物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。A．一
B．二
C．三
D．四
50．（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。
A．人职培训
B．能力培训
C．职前培训
D．试用培训
51．物业管理企业员工考核的方法通常采用（）。
A．指标考核法
B．打分考核法
C．综合考核法
D．定性考核法和定量考核法
52．面试程序一般包括的步骤是（）。A．准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束 B．准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审 C．营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审
D．准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审
53．下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理相关法规的宣传与沟通 D．物业管理的投诉受理与处理反馈
54．与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。A．政府机关
B．建设单位
C．业主大会
D．公共事业单位
55.物业管理投诉处理的程序是（）。
A．判定投诉性质、记录投诉内容、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 B．记录投诉内容、判定投诉性质、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 C．记录投诉内容、判定投诉性质、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主 D．判定投诉性质、记录投诉内容、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主
56．如果物业管理服务的绩效与客户的期望相称，会达成（）。
A．客户不满意
B．客户满意
C．客户十分满意
D．客户是否满意不确定状态
57．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。A．条据类文书
B．告启类文书
C．告知类文书
D．其他日常文书
58．应用文书要求表达要规范是指说话写作要符合（）。
A．地方语言规范
B．说话习惯
C ．语法规范
D.行文规范
59．物业管理公司使用的批复属于（）。
A．内行文
B．下行文
C.前行文
D．后行文
60．某物业公司拟组织人员到另外一个优秀文明小区参观学习，告知对方使用的应用文书形式是（）。A．通知
B．决定
C．请示
D函
二、多项选择题：（每题1分，共30分。有2个或2个以上选项符合题意。错选、多选，本题不得分；少选，选对每个选项0．25分）
1．物业管理企业常见模式有（）。
A．房地产建设单位的附属子公司
B．物业管理集团公司
C．独立的物业管理企业
D．房地产建设单位的附属部门
2．在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（）。A．向业主提供服务
B．向物业使用人提供服务
C．物业区域内公共秩序的维护
D．市政设施的配合管理
E．物业的装修管理
3．物业管理招标投标具有（）等特点。A．综合性
B.差异性 C．行业特殊性
D．隐蔽性
4．物业管理投标的程序包括：（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
A．获取招标信息
B．项目评估与风险防范
C．了解专家评委的组成 D．准备投标文件
5．前期物业服务合同的当事人指：（）
A．业主(或业主大会)
B．业主委员会
C．建设单位
D．物业管理企业
6．以下不属于要约，属于邀请要约的有（）。
A．拍卖广告
B．标价
C．招标
D．投标
E．一般广告
7．下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（）
A．竣工验收阶段
B．物业承接查验阶段
C．物业入住阶段
D．业主大会组建阶段
8．物业项目前期管理运作的主要内容包括：（）
A．管理资源的完善与优化
B．管理制度和服务规范的完善 C．确定物业管理单项服务的分包
D．参与综合竣工验收
9．新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）。A．人员准备
B．计划准备
C．资料准备
D．资金准备
10．从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：（）A．施工单位引起的质量问题
B．物业管理企业承接查验时未能及时发现
C．由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题 D．工程监理单位未发挥作用
11．对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理
B．领取《入住通知书》 C．物业管理有关业务办理
D．签订《前期物业管理协议》
12．物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：（）
A．严把出入关，维护装修秩序
B．严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C．控制作业时间，维护业主合法权益
D．强化管理，反复核查
13．房屋的基本组成部分包括：（）
A．结构部分
B．装修部分
C．设施设备部分
D．承重部分
14．房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为：（）A．预防性维修
B．事后维修
C.大中修
D．紧急抢修
15．清洁卫生操作的基本方法包括：（）
A．全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理
B．管道疏通 C．外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理
D．垃圾分类
16.白蚁的防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。A．堵眼法
B．药杀法
C．诱杀法
D．生物防治法
17．物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。A．出入管理
B．安防系统的使用、维护和管理
C．施工现场的管理
D．配合政府开展社区管理
E．公共区域的清洁管理
18．在出入管理中，安防人员应（）。
A．熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度 B．熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法 C．合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责 D．发现异常情况及时采取相应防范措施 E．严格禁止并阻止外来车辆和人员进入本小区
19．典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、（和台风袭击等典型紧急事件的处理。
A．小孩不慎摔倒
B．高空坠物
C．交通意外
D．刑事案件
20．早期介入的风险包括（）。A．合同订立的风险
B．合同执行的风险
C．专业服务咨询的风险
D．物业违规装饰装修带来的风险 E．项目接管的不确定性带来的风险
21．物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。
A．大修
B．小修
C．更新
D.改造
22．物业管理项目单位要向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目（）。A．总体财务状况
B．财务变动状况
C．经营成果信息
D．服务费用收支情况
E．员工消费情况
23．物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是（）。A．权属资料档案
B．技术资料档案 C．业主信息档案
D．验收文件档案
24．日常物业管理期档案的收集主要包括（）。A．物业运行记录档案
B．物业维修记录档案
C．物业服务记录档案
D．物业管理公司高层管理人员档案
25．物业企业制定的招聘计划的内容包括（）。）
A．各类人员的招聘条件
B．招聘信息发布的时间、方式与范围
C．招聘的薪酬标准
D．招聘的渠道、方法
E．计划招聘人员总数和人员结构
26．员工的解聘包括员工（）情况。A．辞职
B．退休
C．辞退
D．资遣
27．在与客户沟通中，物业管理人员应该注意的事项有（）。A．态度诚恳、神情专著
B．保持适度的距离
C．寒暄开场、缓和气氛
D．尊重对方
E．保持高调
28．在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（）等方法。
A．提问
B．表示同情
C．拖延
D．积极跟踪
29．下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（）A．某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》 B．某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》 C．长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》
D．某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》 E．某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》
30．物业管理公司使用的报告大体上的类别包括（）。
A．工作报告
B．情况报告
C．费用报告
D．回复报告
E．报送报告
三、案例分析（每题20分，共40分）
案例分析题一
张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。
1．物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2．物业管理企业有哪些特点? 3．该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 4．该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天?
案例分析题二
某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理?
《物业管理实务》课程试卷(A)
一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）
1、A
2、B
3、C
4、C
5、A
6、A
7、D
8、A
9、B
10、C
11、B
12、B
13、B
14、D
15、B
16、A
17、B
18、A
19、D
20、D
21、B
22、A
23、C
24、B
25、A
26、B
27、C
28、D
29、A
30、B
31、B
32、A
33、A
34、B
35、D
38、C
39、B
40、B
41、D
42、D
43、B
44、D
45、A
48、B
49、A
50、D
51、D
52、D
53、A
54、B
55、C
58、C
59、B
60、D
二、多项选择题：（每题1分，共30分）
1、ABCD
2、CDE
3、ABC
5、CD
6、ABCE
7、BCD
8、ABC
10、AC
11、AC
12、ACD
13、ABC
15、ABC
16、BCD
17、ABCD
18、ABCD
20、CE
21、ACD
22、ABCD
23、ABD
25、ABDE
26、ACD
27、ABCD
28、ABD
30、ABDE
36、C
37、A
46、B
47、B
56、B
57、D
4、ABD
9、ABC
14、ABD
19、BCD
24、ABC
29、BD
三、案例分析（每题20分，共40分）案例分析题一
1、物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 【答案要点】物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。
房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。
该企业重组后的模式是独立的物业管理企业。
2、物业管理企业有哪些特点? 【答案要点】物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业管理企业是企业法人；物业管理企业属于服务性企业；物业管理企业具有一定的公共管理性质的职能。
3、该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 【答案要点】三级(暂定)。
4、该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天? 【答案要点】2006年11月29日。
案例分析题二
某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理? 【答案要点】
(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。
(2)物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。
(3)这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。
×××公司自×××年月份成立并开始为
×××居民提供物业管理服务，在×××的坚强领导和各社居委的支持下，有各位居民对我们工作的支持、配合与厚爱，×××才得以有如此的环境与和谐。作为为广大居民提供服务的物业公司，这里面凝聚了我们无数的心血和汗水，种种滋味真的是无以言表，同时也与广大居民之间产生了深厚的感情，小区的一草一木及各种设施设备无不渗透着我们的心血，同时更得益于广大业主对它们的爱护，我们深知工作中还不同程度地存在着一些不足之处，但我们正在积极地改进工作，努力寻找切实可行的办法。我们一直努力在朝这方面发展。下面我们将×××的工作汇报如下：
一、小区综合环境治理方面
×××年 月，物业成立之初，由于×××回迁小区，居民由村民转变成为市民，很多生活习惯不能适应社区管理的要求，垃圾乱丢，楼道内、外乱堆乱放现象十分严重，商业街更是各类乱搭乱建的×××随处可见，垃圾遍地。为了能给广大业主提供一个干净整洁的商业街和生活环境，我们在×××坚强领导、支持下，采取了限期拆除、各个突破的办法，仅仅用了一个月的时间，完成×××工作，坚决取缔各类违章经营等行为，使原本杂乱无章、垃圾遍地的×××街变
得秩序井然、清洁有序的商业街，得到了上级领导肯定、表扬，同时得到了小区居民的认可。
二、卫生环境方面
×××小区在×××公司进入管理之前，小区卫生有回迁居民承担保洁工作，由于没有专业管理的经验，小区卫生环境十分恶劣到处是卫生死角，毁绿种菜现象也十分严重；面对种种困难，我们物业公司一班人心往一处想，劲往一处使，重新配备了卫生保洁人员，采取划片包干、责任到人的卫生区域保洁管理办法，铲除了小区毁绿种菜×××多地块，彻底改变了小区卫生环境，赢得了各方面的赞誉。
三、公共设施、设备及其房屋养护维修方面
由于×××是×××年 月回迁的，到物业公司进入管理×××时间，各类公建设施管理严重脱节。我们及时与建设、施工单位联系，对雨污水、小区路灯等公建设施进行交接，维护管理，先后利用×××个月时间对小区的楼道灯、路灯和雨污水井进行了及时维修、疏通。从根本上解决了小区白天污水横流、夜晚漆黑一片的现象。
小区房屋质量维修一直投诉不断，居民怨声载道；由于质量是由建筑施工单位负责维修的，我们结合实际情况，指派专人负责居民和建筑单位之间的协调工作，要求施工单位做到“有报必修”，由专人监督维修质量，做到维修一家、完善一家。使居民对我们的工作由不理解到理解，有阻止到
支持的可喜局面
四、安全防范方面
由于×××区的设计特殊性，真的是没有一刻安宁过，为了减少被盗事件的发生，我们在管理之初采取了一系列治安措施：首先对治安队员进行了精简，充实了一批责任心强的队员；加强了治安人员安全防范意识的培训；增加了必要的治安设施；不断提高治安员工的待遇, 加上公司严格的监管奖惩制度, 门岗队员严格盘查出入小区的陌生人员，巡逻员晚上提醒住户关好门窗，请广大业主加强自防意识，以及物管部主任每周不定期深夜检查等等，大大降低了四防案件的发生，维护了小区居民的利益。
五、机动车辆停放管理
×××年 月，物业公司进入小区管理之时也是各类大型货车进出小区的猖狂之际，各类大型货车、渣土车、搅拌车在小区横冲直撞，小区的环境卫生、公共设施无法保障，严重影响居民的人身安全；我们结合回迁小区的实际情况，积极与相关部门联系，组织资金×××元，扩修了小区配套的大型车辆停车场，制定了切实有效的大车进小区的管理制度；在×××强有力的支持下，至×××年 月底，小区的近1×××大型车辆全部停放在小区外的大型停车场，彻底杜绝了大车进居民小区的现象。得到了广大居民的一致好评
虽然我们在×××区的物业管理取得了一定的成绩，但我们在管理上也还存在很多困难，但我们相信：我们有一支精诚团结、充满爱心和高度责任心的团队，在×××坚强领导下，我们会在现有的基础上从物业管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不断提高居民对我们物业管理的满意度，流转以物业管理为物业服务观念，牢记：优质管理、优质服务的宗旨；通过提高物业服务水平，宣传物业管理工作及公司的服务理念，想居民所想，为居民所为，来赢得广大居民一如继往地支持我们的工作，共同营造文明、和谐、美好×××
1 能源评审的标准要求
GB/T 23331—2012《能源管理体系要求》中对能源评审的要求[3]:组织应将实施能源评审的方法和准则形成文件, 并组织实施能源评审, 评审结果应进行记录。能源评审内容包括:
1) 基于测量和其他数据, 分析能源使用和能源消耗。包括:识别当前的能源种类和来源;评价过去和现在的能源使用和能源消耗水平。
2) 基于对能源使用和能源消耗的分析, 识别主要能源使用的区域等。包括:识别对能源使用和能源消耗有重要影响的设施、设备、系统、过程及为组织工作或代表组织工作的人员;识别影响主要能源使用的其他相关变量;确定与重要能源使用相关的设施、设备、系统、过程的能源绩效现状;评估未来的能源使用和能源消耗。
3) 识别改进能源绩效的机会, 并进行排序, 识别结果须记录。
机会可能与潜在的能源、可再生能源和其他可替代能源 (如余能) 的使用有关。组织应按照规定的时间间隔定期进行能源评审。当设施、设备、系统、过程发生显著变化时, 应进行必要的能源评审。
2 初始能源评审
2.1 初始能源评审步骤
确定评审范围——组成评审组——现场评审前的准备——现场巡视考察——初始能源评审计划——评审实施——编制初始能源评审报告。
2.2 初始能源评审的原则
1) 明确工作依据。开展能源评审主要依据包括三个方面:GB/T 23331—2012《能源管理体系要求》及GB/T 29456—2012《能源管理体系实施指南》[4];国家及地方出台的节能相关法律法规、政策、标准及其他要求;国内外先进成熟的节能管理经验和技术方法。
2) 确定过程单位。可以按照能源流程顺序开展能源评审, 即按照能源的购入、贮存、加工转换、输送分配、最终使用以及各环节余热余能回收利用的顺序进行评审。
3) 明确重点工作。在覆盖能源管理和利用全过程的同时, 突出能源评审的重点, 包括法律法规合规性评价;分析能源使用和能源消耗, 确定主要能源使用及其影响因素现状;识别能源绩效改进机会并排序等。
4) 运用成熟方法。实施能源评审时可灵活应用实地核查、能量平衡分析法、能效检测法等方法, 并充分应用能源审计的结果、设备效率测试结果、综合能耗计算结果等, 确保能源评审的效果及质量。
5) 全过程记录。按照标准要求应该对能源评审从前期策划、具体实施及出具报告等整个过程, 依据主要结果进行详细、客观记录, 一般为制定能源目标指标、能源管理实施方案的有效实施提供重要的参考依据。
6) 全面深入。能源评审应覆盖法律法规及其他方面要求、能源管理方面、能源利用方面这三个方面;能源评审应遵循评审现状、发现问题、提出建议这三个步骤;查找人员、设备、技术工艺、管理、能源、产品、过程控制、余热余能及其他这九个方面。
7) 客观公正。在能源评审过程中, 要始终坚持“实事求是、客观公正”的工作态度。评审人员要充分结合能源管理和利用实际, 采用科学合理的方式方法, 查找问题、分析问题并加以解决。对存在的问题, 不能隐瞒不报, 也不能一味夸大。
8) 全员参与。能源评审不是某个部门或者某几个人的任务, 标准要素涉及的所有部门都应当参与进来, 每个员工都应当为企业发现问题和寻找潜力建言献策[1]。
3 初始能源评审的内容
3.1 法律法规及其他要求
贯彻落实法律法规和其他要求是企业开展能源管理体系建设的最基本要求, 贯穿于能源管理体系建立、实施、保持和持续改进的全过程。评审应按照标准《能源管理体系要求》及节能遵法贯标机制的要求, 评价目前本单位节能法律法规及其他要求的贯彻落实现状, 具体包括以下7个方面:收集获取现状、识别评价现状、沟通传递现状、贯彻落实现状、监督检查现状、定期评审现状、总结评价, 提出建议。
3.2 评审能源管理状况
评审能源管理状况是依据GB/T 23331—2012《能源管理体系要求》、GB/T 29456—2012《能源管理体系实施指南》等能源管理类标准及现有能源管理制度和相关文件记录等, 对现有能源管理制度建立运行情况见习全面系统梳理, 一方面将满足标准要求的做法和经验纳入能源管理体系, 另一方面调整晚上不规范、不合理及存在缺项、漏项的管理环节, 做到“查缺补漏”为制定能源管理实施方案、确定职责权限、有效分配资源、编制体系文件、构建节能工作长效机制奠定基础。
3.3 评审能源利用状况
评审能源利用状况的目的是根据标准条款要求, 摸清单位能源利用状况, 分析能源使用, 确定主要能源使用及相关影响因素的能效状况, 通过对相关影响因素的研究分析, 发现问题, 寻找潜力, 确定能源绩效改进机会并排序;同时, 明确企业的能源绩效参数, 确定能源基准及能源目标、指标。
3.4 能源评审报告
在完成上述评审工作后, 工作小组根据评审的过程和结果, 编制能源评审报告。报告编写完成后, 应组织相关部门征求意见并补充完善, 由工作小组组长负责报告的审核确认后, 报最高管理者审阅。能源评审报告应做到细致、简洁、清晰, 涵盖能源评审的所有工作, 并对需要改进的有关事项提出建议[2]。
4 结论
初始能源评审是能源管理体系建立前, 对能源管理现状的一次全面深入的自我摸底过程, 是整个体系建立的基础, 评审过程中发现的问题和薄弱环节是后期制定能源管理实施方案、提升能源管理水平基础和依据。初始能源评审能否真正的、全面的发现问题、提出问题, 关系到能源管理体系的整体建设质量, 关系到能源管理体系在后期运行中能否真正发挥应有的作用。
参考文献
[1]赵旭东.能源管理系统[M].北京:中国质检出版社, 2012:82-85.
[2]周湘梅, 刘立波.能源管理体系的建立与运行[M].北京:中国标准出版社, 2011:110-112.
[3]GB/T 2331—2012能源管理体系要求[S].北京:中国标准出版社.
能源管理需要「頂層設計」
從中國領導人提出中國將進行能源革命以來，這種由上而下的全面推動，對於能源生產與消費大國來說，是刻不容緩的大事。為了經濟可持續長遠發展的考量，能源供應與消費的穩定，能源安全已成國家戰略，這都需要「頂層設計」；一個國家都如此重視推動，能源管理將成企業經營策略與發展戰略的未來新趨勢，因為能源管理不僅符合政策導向，更為企業的永續發展打下了基礎。
從中國大陸啟動城市碳交易以來，「以城市為試點對象，採取碳排放總量管制，將指標配額給高排放的企業」已經成為大原則；而碳排放與能源耗用是正相關的，上述原則就是在進行能源總量管制，亦即積極透過碳市場的力量，促進企業的節能減排，降低對能源的使用量，也就減少了碳的排放量。而在企業內也開始重視能源管理，通常這個事情都是老闆親自主導，中大型企業開始建設能源管理中心，直接由總管理處統籌管理。
能源管理從「改革」提升到「革命」
21世紀初，能源價格還一度低迷，當油價跌破10美元時，許多人都以為網路時代來臨，都宅在家裏面，不再出門了，不再消耗更多的能源了。但這個邏輯其實是嚴重錯誤的，近10年來能源價格漲幅，使當時持上述論點的人大跌眼鏡，如今油價已達到100美元的水平，能源價格居高不下，過去低廉能源成本的時代已不復返，這不僅衝擊了全球經濟，也給以生產製造大國自居的中國大陸，帶來了前所未有的挑戰。能源價格無論是煤、油、天然氣，甚至新能源（目前源頭仍仰賴傳統能源），成為主要的生產成本，而在能源價格拉動下，包括物價、人力等價格也跟著大幅上揚。
此次，一改過去常用的「改革」字眼，大陸在能源領域開始使用「革命」二字，尤其首度提出「能源體制革命」。這場革命體現在能源市場化，還原能源由過去的「產品」為「商品」屬性，重構有效競爭的市場結構與體系，由市場決定價格，政府轉變為監管角色，這一切都將加速大陸能源市場的發展。
能源新政 醞釀新商機
中國大陸2013年的能源統計顯示，能源主體仍然是煤占65%，石油占19%，天然氣占5%，非石化能源達到11%。依然偏重在煤、油等高碳能源的格局，使中國大陸在應對氣候變化方面，存在很大的環境挑戰與國際責任，因此，能源革命的新政，勢在必行。但同時也在醞釀新的商機，除了「十二五」規劃強調節能環保之外，新能源產業的發展，以及大力發展新能源汽車的替代商機，都將成為中國大陸新的經濟發展方向。
而能源生產與技術的研發與引進，傳統能源的清潔高效利用，非石化能源如光能、風能、生物質能等，以及零碳或低碳排放，都將得到政策扶持。預計到2020年，中國大陸的非石化能源比重將提升到15%，這將給大陸的產業創業與升級帶來很大的改觀，低碳綠色的風潮將主導中國未來產業的發展。
「綠色營銷」正當潮流
上述措施將抑制不合理的能源消費，控制能源消費總量，對於積極研發生產低碳高能效產品的企業，將非常有利；尤其是那些經過產品碳盤查，積極做節能減排的企業，不僅符合國家政策要求，產品成本下降，市場定價能力提升，產品還因為取得碳標籤，可以進入低碳產品目錄而得到消費者的青睞。2013年取得碳標籤的3家台商企業，都積極在推動綠色營銷。
而差異化的消費理念，正在逐漸深植到年輕消費者心中，尤其中國大陸的年輕消費群，已習慣透過電商消費，這本身就是一個低碳消費的行為；帶有「碳標籤」的產品，將吸引到越來越多的追求綠色消費的人群，企業對市場宣傳時也更加重視綠色生產與環境保護的形象。中國的能源消費結構的變革，將引導商品消費的升級，更進一步打開全球逐漸升高的新貿易壁壘，貼上碳標籤的商品將越來越多地出現在中國大陸的電商平台及實體店中。
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