借名买房的法律风险有哪些

借名买房的法律风险有哪些

借名买房的法律风险有哪些 篇1

一、借名买房的原因分析

房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢，一般是出于以下原因。

(一)规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。

(二)贪图便宜享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

(三)转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。(四)简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。

二、借名买房的风险分析(一)借名买房的法律风险

首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;其次，如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

(二)借名买房合同的效力问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

三、借名买房的风险防范及建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房的法律风险有哪些 篇2

(一) 规避房地产调控政策中的购房主体资格限制

一是规避经济适用房、两限房等保障性住房的特定申请主体资格限制。一些购房者不具备申请经济适用房和两限房的申请资格, 为获得此类房屋往往作为实际出资人将房屋登记在具备申请资格的主体名下;二是规避房地产调控的户籍资格限制。一些非京籍人员在北京购房, 由于不符合纳税满五年等条件往往借用符合条件的亲友的名义购买, 此外一些来华外国人也会借用国内符合条件的人员的名义在京购房。

(二) 规避房地产交易中产生的高额税费

由于个人购买二套住房及多套住房后再次进行交易时所涉的税率与交易费用都远远高出首套房屋, 因此, 一些购房者为了投资等需要, 购买二套或多套房屋时会借用他人的名义购房, 以便降低将来房屋交易时的税费等成本。

(三) 规避银行对购房的首付比例与贷款政策的限制

一些购房者为降低二套房的首付比例借用名下没有住房的他人的名义购房;由于银行会对购房者进行贷款资格审查, 一些不符合银行贷款的信用条件的人通过身边符合贷款条件的亲友的名义买房。此外, 一些不符合公积金贷款条件的又不愿通过商业贷款购房的, 便借符合公积金贷款条件的亲友的名义申请购房贷款。

(四) 违反法律或者行政法规的强制性规定城市居民借名购买农村房屋

实践中由于北京农村许多房屋面临拆迁改造, 一些城市居民抱有投机的想法, 在听闻某地即将拆迁之前借在该村的亲友之名购买面临拆迁改造的农村住房, 以便拆迁时分得房屋拆迁补偿。

(五) 由于家庭、感情等原因借名买房

一些老人晚年时出资以其子女的名义购房, 但在子女先于老人去世的情况下, 实际出资人往往与其子女的其他继承人产生纠纷;实践中还有一些财产来源不明的人为掩人耳目, 出资购买房屋后登记在其亲友名下。

二、借名买房的审理难点

(一) 开庭审理中的事实认定难点

一是双方因熟人关系未签订书面协议, 被借名人反悔后对方举证困难。由于借名买房行为多发生在亲友之间, 一些当事人只口头约定而没有签订书面协议, 当被借名人一方反悔不承认借名的情况时, 房屋实际购买人极易陷入举证不能, 面临败诉风险。

二是当事人一方去世造成事实查明困难。当事人一方去世后, 可能发生其继承人与另一方之间的纠纷。如果被借名人去世, 其继承人往往称不知借名买房行为, 令法院的查证工作陷入僵局。如果是实际购买人去世, 其继承人对借名行为、购房行为及相关证据都不了解, 造成举证不力, 增加败诉风险。

三是当事人均持有部分购房证据且各执一词, 法官难以形成确定的心证。在借名买房的实际购房的过程中, 由于客观条件的复杂性, 存当事人双方共同或分别完成签约及贷款等手续的情况, 造成双方当事人手中均有部分购房证据, 造成证据认定困难。

(二) 借名买房行为效力认定

一是违反法律或者行政法规的强制性规定的, 应当认定借名行为无效, 并妥善处理相关的法律关系。如城市居民借用他人名义购买农村房屋的行为, 由于违反了《土地管理法》关于对农村宅基地转让的规定, 应当认定借名的约定为无效。

二是规避房地产调控政策的借名行为无效。此类借名虽然不违反法律和行政法规的强制性规定, 但有扰乱房地产市场之虞, 可以适用《合同法》第五十二条第 (四) 项认定为“损害社会公共利益”的行为。因此, 对于规避房地产购房资格限制和相关税费的, 应当认定借名行为无效。

三是对于规避银行贷款政策, 未对房地产市场有扰乱之虞的, 可以认定为有效。该借名行为虽然增加了银行贷款难以收回的风险, 但是该风险是可以通过向被借名人主张相关权益等途径化解, 故而可以认定有效。

四是对于因家庭、感情等原因而引起的借名行为, 在查清事实的基础上, 应当认定借名买房的行为为有效。认定借名买房行为有效应判决房屋归实际出资人所有, 这是我国民法中尊重当事人意思自治的基本要求。但对于确属以赃款购房情况, 应认定为“以合法形式掩盖非法目的”, 通过正当法律程序予以没收或进行其他司法处理。

三、借名买房的法律风险

(一) 房屋实际购买人的法律风险

借名买房情况下, 房屋实际购买人存在以下法律风险:部分购房者借用亲戚朋友名义买房, 只达成口头协议, 一旦名义房屋登记人反悔, 实际房屋产权人很难举证其为房屋实际购买人, 且房屋实际购买人若无出资的原始凭证, 如存折、转账记录、购房发票等充足证据支持, 其很难证明自己是房屋的实际出资人, 极易承担败诉风险;若登记购房人对外负有债务, 经过司法程序债权人申请执行后房产可能被查封或者拍卖;如果房屋登记人死亡, 房屋可能会因为继承关系而被房屋登记人的继承人所继承;若房产登记人私下将房产进行出售并已完成过户交易, 即使最终法院认可了借名协议的效力, 购买人可能通过善意取得制度获得房屋所有权, 原房屋实际购买人只能要求房屋登记人承担损害赔偿责任。

(二) 房屋登记人的法律风险

房屋登记人出借自己的名义购房或进行按揭贷款时会在房屋产权登记部门留下相应的购房记录, 在银行也会有按揭贷款的征信记录, 如果出资人按揭还款不及时, 有可能使房产登记人的个人诚信度受损。

综上, “借名买房”的行为可能使房屋登记人和实际购房人均面临诸多风险, 双方均应谨慎对待。

参考文献

[1]余建华, 孟焕良.房产调控政策频出房屋买卖纠纷咋办[N].人民法院报, 2011-4-22.

[2]李媛辉, 杨帆.借名买房的法律实务分析[J].江苏警官学院学报, 2007 (6) .

借名买房风险多 篇3

几年前买的房子现在翻了几番，面对巨大的经济利益，实际出资人和名义购房人的抢房大战也由此开始。北京最大的经适房建造区回龙观和天通苑均处于昌平区，昌平法院对2007～2010年的涉经适房民事案件进行调研后发现，借名买房案件占涉经适房纠纷的30%。

所谓借名买房，是指不符合经适房购买资格的人，以具有购买资格的人名义购买。借名买房是实际买房人在买房资格受到限制的情况下，采取的曲线买房策略，房产证上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人，借用他人名义买房，极易引发纠纷。

2005年3月，被告侯建军与辛志国签订了一份协议，协议中约定，辛志国用侯建军购买经适房资格的指标，购买位于北京市朝阳区某小区的房屋。该房屋系经适房，建筑面积99平方米，总价款38万元，交付期限为2007年1月。在买房过程中，一切手续均用侯建军的名义，产权归辛志国所有。在签订协议当天，辛志国以侯建军名义与开发商签订了购买经适房合同书，后又以侯建军名义与银行及开发商签订《个人住房按揭合同》，借款28万元，用于购买上述房屋。此房于2007年3月取得房产证，房产证记载的产权人是侯建军。侯建军并未支付购房任何费用，房屋交付后辛志国在该房内居住。2010年3月，辛志国找到侯建军要求办理房屋过户手续，并按照协议约定在过户手续办理完毕后给侯建军5万元，但此时侯建军要求辛志国支付90万元，否则不予办理过户手续，还声称如果辛志国不给钱，就要通过法律程序收回房屋。

辛志国认为，他从2007年1月就住在所购房屋内，并交纳各种费用和归还银行贷款。侯建军应该按照约定履行协议，双方签订的协议不违背国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。因此，辛志国坚持只支付5万元给侯建军。多次交涉无果，侯建军一纸诉状将辛志国告到法院，要求其腾房。

法院审理后认为，该房屋系经济适用住房，现登记在侯建军名下，侯建军已取得该房屋权属证书，但未支付购房的任何费用，且被告辛志国持有所有与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件并一直居住在该楼房内。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归辛志国。

注意收集和保存证据

借名买房纠纷有两种类型。一是类似上述案件，即名义上的所有权人将实际购买人诉诸法院，请求法院确认其所有权，或判令实际购买人腾房；二是实际购买人起诉名义上的所有权人，请求法院确认其拥有房屋所有权，或判令对方协助其办理房屋过户手续。本案的关键，就是要明确谁是争议房屋的所有权人。由于侯建军与辛志国之间的争议实质就是对该房屋的使用支配权利。

我国《城市房地产管理法》第59条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《物权法》中规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然辛志国主张是他出资购买的房屋，但由于经过登记公示的物权人是侯建军，所以从法律上进行判断，侯建军才是房屋的物权所有人。

如果在法庭上辛志国提供不出购房合同，各种票据和录音等证据，房屋也很可能无法要回。

双方均有风险

去年，随着政府调控房价的新政接连出台，矛头直指多套房购房者。其中明确规定：有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购房。外地人想在北京买房则必须提供连续5年以上社保或纳税证明，且要满足有暂住证、在北京无房等条件。为躲避“限购”， 为了应对政策，一些非京籍人开始找有北京户口的亲戚、朋友帮自己买房。

政府为解决中低等收入家庭的居住问题，推出了价格低廉的经适房，并规定了申购者须具备的条件，名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权。在履行过程中，如果发生纠纷，极有可能被认定为无效。

借名买房的法律风险有哪些 篇4

2012年 11月 12日 16:35 深圳新闻网

借名买房藏六类风险

法官总结认为，借名买房的行为存在着六类诉讼风险：首先是没有书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

第二，借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能，借名买房人无法实现获得房屋产权的目的。

第三，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

第四，购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采取登记原则，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

第五，即便登记人认可自己的“背房”身份，但如果其陷入诉讼，借名人很可能跟着吃挂落儿。因为借名买房是借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。比如登记人离婚，其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；或者登记人背上外债，债权人申请保全，就会使房屋被查封。

最后，如果登记人将房屋转让给第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回来。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。

法官：签协议留证据

法院针对借名买房的诉讼风险提醒市民，一定要认识到借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房；另外，如果是因办理贷款困难这种不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，法官建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房；最后，实际出资人应留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等。一旦出现房屋登记人对借名买房的事实不予认可的情况，出资人至少可以向登记人主张债权、减少损失。

(来源: 北京晚报)编辑: 李思蓉

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企业法律风险有哪些 要如何防范 篇5

企业法律风险存在于企业的各个生产经营环节，一旦哪个环节出现问题就有可能给企业带来企业法律风险。

公司法务咨询：自己想成立一家公司，公司会面临哪些方面的企业法律风险呢?

律师：企业法律风险是一个不断发展和完善的概念，一般被认为是在企业设立和运行过程中因为企业及其员工做出的不规范行为导致的，与企业所期望达到的目标相违背的法律不利后果发生的可能性。企业法律风险不等于违法风险，但所有导致企业法律风险的行为都具有不规范性。由于大部分中国企业的高管人员对企业法律风险还没有足够的认识，因此企业法律风险的发生现象很普遍，常见的隐患主要表现在企业设立、合同管理、知识产权、人力资源管理、企业税收、企业并购等方面。

公司法务咨询：企业或者其员工的哪些行为，可能会造成上述所说的企业法律风险问题呢?

律师：存在风险的行为太多，在此举几个典型的例子。(1)在设立企业时，企业的发起人往往对拟设立的企业没有进行充分的法律设计，对企业设立过程也没有充分的认识和计划，比如我们之前接触过一个客户，他在设立企业时混淆了合伙与公司，从法律角度混淆了人合与资各，因此埋下了日后产生纠纷的种子。(2)在订立合同时，很多企业高管的随意性很强，一方面他们不能充分预设合同履行过程中发生的种种情形，另一方面他们的约定的很笼统，操作性很差，因此容易产生纠纷。

公司法务咨询：您提到了很多种类的企业法律风险问题，有没有需要重点防范的企业法律风险，可以让企业经营者提前做好重点防备?

律师：(1)最核心的企业法律风险就是合同，因为合同不仅是一份商务文件，同时也是一份法律文件，合同一旦签订，就涉及到企业的义务和权利，涉及到企业的收益和成本，因此合同风险应该得到企业足够的重视。质言之，一份拟定的较好的合同，不仅仅是规范双方履行，更重要的是避免本企业损失的发生，督促对方履行合同(加大违约的惩罚力度)。(2)企业兼并也存在较高的企业法律风险，因为这个过程涉及到公司法、竞争法、税法、知识产权法等法律法规，操作性复杂，对社会影响也大，因此企业也要重视这个方面。(3)劳务用工风险，现阶段劳动法规还不够健全，劳动者的法律意识再不断增

强，劳资纠纷将会出现高发态势，企业要避免纠纷的发生，则需要建立健全一系列的规章制度，以制度去管理人、约束人是最有效的措施。

如何去防范这几类常见企业法律风险的发生?请律师多给企业经营者一些忠告，避免或最大程度降低此类风险带给公司的损害。

律师：要重点做好以下措施

(1)强化企业法律风险管理意识。所以国内企业家或企业负责人必须首先树立企业法律风险管理意识。企业法律风险事前是可防可控的，因而一定要抓紧强化风险管理工作。

(2)建立完善企业法律风险管理工作体系。法律纠纷的产生原因错综复杂。如果企业的内部责任不清，制度有失健全，监管放松失控，法律审核把关不严，都有可能导致法律纠纷的产生。因此，建立健全企业法律风险防管理体系，要与加快建立现代企业的制度、完善法人治理结构有机结合起来，使企业法律风险管理成为企业内部控制体系的重要组成部分。

(3)推进企业法律风险防范制度建设。企业法律风险的防范，需要完善的制度庇护，企业应当在以下两大方面推进企业法律风险防范的制度建设。•完善企业法律风险管理制度。如合同风险管理制度、知识产权管理制度、资产负税管理制度、法律纠纷管理制度等等。构建企业法律风险管理交流平台。提高法律业务水平，从而保障企业更好地适应市场，参与竞争，从全员、基础方面保障企业目标，减少企业风险，维护企业权益。

(4)根据企业的具体情况突出企业法律风险管理工作重点。企业法律风险管理涉及到企业经营管理、战略发展的各个方面。如合同及合同管理、人力资源等。

以上是法律直通车网律师为大家介绍的企业法律风险有哪些以及要怎么防范企业法律风险的相关知识，如果您对于对此还不清楚的法律问题，欢迎前来咨询。

借名买房协议书 篇6

甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议：

一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定：

1、年月日，甲方以乙方名义购买集资房

（以下简称“所购房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。

二、关于所购房屋权属约定如下：

1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有；

三、关于所购房屋付款的约定如下：

1、购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承担处理；以上所有交款凭据均由甲方保管；

四、关于所购房屋的使用约定：

1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利；

2、因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。

3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发

生继承关系。

4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。

5、因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。

五、关于违约责任的约定：

1、乙方若就所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与，视为乙方违约；

2、对于乙方造成的违约行为，直接或间接的对甲方造成的任何损失，将由乙方负责，甲方可对乙方保留继续追究法律责任的权利。

六、其他约定：

1、所购房屋建成交房后，甲方给予乙方一定数额的答谢报酬；

2、自签约日起表示甲乙双方自愿同意达成协议内容，并履行协议

义务至房产证办理妥当；

3、该协议一式两份，双方各执一份，自签字和按印后立即生效。

甲方签名：乙方签名：

身份证号：身份证号：

购房买房注意事项有哪些？ 篇7

第一，产权购房者首先要弄清所购房屋的产权归属。因产权归属不清楚或产权纠纷未了结的房屋，购置时务必谨慎对待，最好不要涉足。

第二，看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价;有的是“均价”;有的是“最高限价”;有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。

第三，地段、环境房屋所处环境好坏，直接影响到生活的便利程度和房屋的升值潜力。有些目前较为偏僻之处，若是政府计划大力开发的话，则其具有很大的升值空间。若是马上搬迁居住，最好选择开发程度高，交通便利、绿化好、生活服务设施配套完善的地区，还要注意了解价格计算的一些规定细节。

第四，设计眼下因设计欠佳而空置的商品房比例很大。对住房的设计，购买者主要考虑两方面：一是面积大小，二是内部的格局。这两方面都既要兼顾现实的经济条件、家庭特点，又要为未来留有相当的余地。用于投资的购房，面积要比一般大众房大20平方米以上，设计要超前、新颖，采光、通风等条件都要良好，这样，会增加房子的竞争力。

第五，只买便宜不买贵的只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。

第六，合同在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等，以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款时发生争执。

第七，物业除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外，还要认真审查物业管理公约的内容，详细了解物业管理的范围及收费标准、办法，以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。此外，还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况，因为它代表购房者的真正利益。

借名买房的法律风险有哪些 篇8

权[最高法院权威判例]

“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权[最高法院权威判例] 李元元

社科院研究生院 裁判要旨：

有充分的证据证明讼争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。案情简介：

一、1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司（下称广志公司）与深圳市海龙王房地产开发有限公司（下称海龙王公司）签订《购买楼宇协议书》，约定购买由海龙公司开发的公寓一栋，其中包括位于第28层的涉案房产。同年8月13日，案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。

二、2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》，并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。

三、2002年2月，深圳市京达旅业有限公司（下称京达旅业）与雷广志签订协议，约定共同投资购买涉案房产，约定该房产雷广志占30%的份额，京达旅业占70%的份额。至2007年4月，京达旅业支付完毕所有剩余购房款。

四、广志公司于2006年12月26日出具两份证明，证明涉案房屋实际是雷广志以该公司名义签订的，由其个人出资购买，该公司已将上述交易房产全部交还雷广志所有并行使权利。

五、2007年8月30日，雷广志、京达旅业向深圳中院起诉，要求确认涉案房屋为两原告共同所有，深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。谭万兴不服，上诉至广东高院，广东高院判决驳回上诉，维持原判。

六、谭万兴不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院判决驳回再审申请，涉案房屋归雷广志、京达旅业共同所有。败诉原因：本案中谭万兴的败诉原因在于，雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明涉案房屋是广志公司与谭万兴之间存在借名买房的合意，涉案房屋为谭万兴代广志公司购买，且雷广志、京达旅业支付了全部购房款。故最高院据此认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质有事实依据，故谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立，法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。败诉教训、经验总结：前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、借名买房存在极大的交易风险，建议慎重慎重再慎重。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。所以，虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼，但也是废了九牛二虎之力收集各种证据，这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。

2、鉴于当前房屋价值巨大，万不得已必须借名买房的，强烈建议不论借谁的名义购买房屋，都应委托专业的律师起草并签订借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途是与代本人（借名人）支付购房首付款有关。

3、借名人借名购买的房屋符合过户登记条件时，应及时要求出名人将房屋过户至自己的名下，预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。

4、为防止登记在出名人名下的房屋被无权处分并被第三方善意取得，借名人可采取与出名人签订最长期限（20年）租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。相关法律： 《物权法》

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《合同法》第一百三十三条

标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。