信托操作风险案例（共8篇）
1、巴林银行的倒闭
1995年2月26日，英国中央银行突然宣布；巴林银行不得继续从事交易活动并将申请破产清算。这则消息让全世界为之震惊，因为巴林银行是英国举世闻名的老牌商业银行。说起巴林银行破产的原因，更加让人难以置信；它竟葬送在巴林银行新加坡分行的一名普通职员之手!
1992年，里森加入巴林银行并被派往新加坡分行，负责新加坡分行的金融衍生品交易。里森的主要工作是在日本的大阪及新加坡进行日经指数期货的套利活动。然而过于自负的里森并没有严格按照规则去做，他判断日经指数期货将要上涨，伪造文件、私设账户挪用大量的资金买进日经指数期货。
1995年2月23日，里森突然失踪，他失败的投机活动导致巴林银行的损失逾10亿美元之巨，已经远远超过了巴林银行5.41亿美元的全部净资产。
巴林银行破产的原因耐人寻味。从表面上看，巴林银行是由于里森个人的投机失败直接引发的。而实际上，深层次的原因在于巴林银行控制内部风险尤其是操作风险的制度相当薄弱。首先，巴林银行没有将交易与清算业务分开，允许里森既作为首席交易员，又负责其交易的清算工作。在大多数银行，这两项业务是分立的。因为让一个交易员清算自己的交易会使其很容易隐瞒交易风险或亏掉的金钱。这是一种制度上的缺陷。其次，巴林银行的内部审计极其松散，在损失达到5，000万英镑时，巴林银行总部曾派人调查里森的账目，资产负债表也明显记录了这些亏损，但巴林银行高层对资产负债表反映出的问题视而不见，轻信了里森的谎言。里森假造花旗银行有5，000万英镑存款，也没有人去核实一下花旗银行的账目。监管不力不仅导致了巴林银行的倒闭，也使其3名高级管理人员受到法律惩处。
2、日本大和银行。井口俊英是日本大和银行纽约分行的一名职员，1976年进入该行，担当国债交易审核员。1979年，因工作勤奋，认真负责，被提升为纽约分行国债交易室主管，同时兼任国债交易稽查主任。在华尔街有一间专用的办公室，这是银行给他的特殊待遇。
此后的几年，井口俊英一直在努力工作，为银行赚了大笔的利润，他本人则获得了“谨慎交易员”的美誉。
但是到了1983年，一切都改变了。
他在一个普通的交易日，一次买断1000万美元的浮动利率债券，希望有人追捧，但是结果出乎他的意料，从此他不断地亏损下去。为了珍惜自己的声誉，他不断地违规操作，擅自出售有价证券、弥补亏损、更改交易记录、伪造余额证明……终于一步步走向深渊。
井口经常担心事情败露，但是一次次的审计总是给他开绿灯。1989年大和总部派人来纽约支行查账，纽约州银行管理机构也接到匿名举报，告之大和在国债上的巨额交易。但是审计师们只进行了20分钟的询问就不了了之。
1992年，纽约联邦储备银行对大和银行纽约分行进行了仔细检查，对混乱的管理进行了严厉的批评，也仅此而已，井口的几亿美元亏损仍无人知晓。
1993年，在和银行迫于纽约联邦储备银行的压力，将井口俊英从交易主管的位置撤换下来。这给了井口俊英致命的打击。两年后，1995年7月他终于向大和银行总行自首，交代了隐瞒了12年的违规交易与11亿美元的巨额亏损。
二战结束时，日本通过了《证券和交易法》，其中第65条严令禁止日本的银行参与国内证券业，旨在保证存款人利益不受证券市场大幅度波动的影响。然而，日本银行业的利润来源因此大受限制，在与非银行金融机构的业务竞争中也显然处于不利地位。于是，日本银行业纷纷积极拓展国际证券业务，通过国际渠道进行国内证券投资，以此增加利润、积累经验，等待国内金融管制的放松。许多日本银行将其海外分支机构作为对国内人员进行证券交易培训的基地。由于膨胀太快，交易人员缺乏必要的素养和经验，交易机构又缺乏必要的风险管理机制，这就为恶性事件的发生埋下了隐患。后来，美国高等法院判定日本大和银行犯了欺骗美国金融当局罪，联邦与纽约州立政府限令大和在3个月内结束在美业务，并规定3年内不得重开在美项目，指控大和非法隐瞒巨额交易损失，要求判处13亿美元的罚款。
3、中国航油成立于1993年，由中央直属大型国企中国航空油料控股公司控股，总部和注册地均位于新加坡。公司成立之初经营十分困难，一度濒临破产，后在总裁陈久霖的带领下，一举扭亏为盈，从单一的进口航油采购业务逐步扩展到国际石油贸易业务，并于2001年在新加坡交易所主板上市，成为中国首家利用海外自有资产在国外上市的中资企业。
经过一系列扩张运作后，公司已成功从一个贸易型企业发展成工贸结合的实体企业，实力大为增加。短短几年间，其净资产增长了700多倍，股价也是一路上扬，市值增长了4倍，一时成为资本市场的明星。
据新交所网站的介绍，目前公司几乎100%垄断中国进口航油业务，同时公司还向下游整合，对相关的运营设施、基础设施和下游企业进行投资。通过一系列的海外收购活动，中国航油的市场区域已扩大到东盟、远东和美国等地。
2003年，《求是》杂志曾发表调查报告，盛赞中国航油是中国企业走出去战略棋盘上的过河尖兵，报告称，公司的成功并无特殊的背景和机遇，完全是靠自己艰苦奋斗取得的。同时，国资委也表示，中国航油是国有企业走出国门、实施跨国经营的一个成功典范。公司经营的成功为其赢来了一连串声誉，新加坡国立大学将其作为MBA的教学案例，2002年公司被新交所评为“最具透明度的上市公司”奖，并且是唯一入选的中资公司。公司总裁陈久霖被《世界经济论坛》评选为“亚洲经济新领袖”，陈久霖还曾入选“北大杰出校友”名录。
然而，在2003年下半年，中航油开始了巨额亏损路程。
-2003年下半年 中航油开始参与200万桶原油期货买卖，初期获利；
-2004年一季度 国际油价飙升，中航油持淡仓，录得账面亏损580万美元，为求收复失地，加大投资增持淡仓；
-2004年二季度 油价续升，中航 油账面亏损增至3000万美元。为避免在账目上出现实际亏损，公司决定将交割日期延后至2005及2006年，再加大投资，希望油价回落时可翻身；
-2004年 10月中航油的原油期货合约已增至5200万桶，油价到达历史高位，中航油面临巨额亏损；
-2004年10月10日 中航油首次向中航油集团呈交报告，说明交易情况及面对1.8亿美元的账面损失，并已缴付了期货交易的8000万美元补仓资金，公司同时面对严重的现金流问题，已接近用罄2600万美元的营运资金、1.2亿美元的银团贷款及6800万美元的应收贸易款，上述数据从未向其它股东及公众披露；
-2004年10月20日中航油集团为了筹集资金支付补仓资金，透过德意志银行新加坡分行配售15%的中航油股份，令集团持股比例由75%减至60%，集资1.08亿美元；
-2004年10月26日－28 中航油未能补仓，多张合约被逼平仓，实际损失增至1.32亿美元；
-2004年10月26日－29 巴克莱资本开始追债行动，要求中航油偿还2646万美元；
-2004年11月8日中航油再有合约被逼平仓，亏损增加1亿美元；
-2004年11月9日三井(Mitsui)能源风险管理公司加入追债行列，追讨7033万美元；
-2004年11月16日另一批合约被平仓，再亏7000万美元；
-2004年11月17日Standard Bank London Ltd追讨1443万美元，并指如果未能在12月9 日支付欠款，将会申请将之破产；
-2004年11月25日最后一批合约被平仓，总亏损合计达3.81亿美元，债权银行陆续追债，合计追讨2.48亿美元，该公司同时已违反法国兴业银行牵头的1.6亿美元银团贷款条款，同样面对被清盘危机；
-2004年11月29日陈久霖向新加坡法院申请破产保护，并指中航油集团已承诺继续支付及偿还该公司欠款，并正与新加坡政府拥有的淡马锡集团联合注资1亿美元协助公司重组，但淡马锡尚未答应；
案例简介
巴林银行集团是英国伦敦城内历史最久、名声显赫的商人银行集团，素以发展稳健、信誉良好而驰名，其客户也多为显贵阶层（包括英国女王伊丽莎白二世）。它当初仅是一个小小的家族银行，逐步发展成为一个业务全面的银行集团。巴林集团主要包括四个部分：
（一）巴林兄弟公司，主要从事企业融资、银行业务及资本市场活动。
（三）巴林证券公司，以从事证券经纪为经营目标。
（三）巴林资产管理有限公司，主要以资产管理及代管个人资产为目标。
（四）该集团在美国一家投资银行拥有40％的股份。巴林银行集团的业务专长是企业融资和投资管理，业务网络点主要在亚洲及拉美新兴国家和地区，在中国上海也设有办事处。到1993年底，巴林银行的全部资产总额为59亿英镑，1994年枕前利润高达1.5亿美元。
巴林银行是一家具有悠久历史的金融机构。1763年，弗朗西斯·巴林爵士在伦敦创建了巴林银行，它既为客户提供资金和相关信息，自己也从事买卖股票、土地及咖啡的业务。由于经营灵活变通、富于创新，巴林银行很快就在国际金融领域获得了巨大的成功。其业务范围也相当广泛，无论是到刚果提炼铜矿，从澳大利亚贩运羊毛，还是开掘巴拿马运河，巴林银行都可能为之提供货款。但巴林银行不开发普通客户存款业务，故其资金来源比较有限，只能靠自身的力量来谋求生存和发展。在1803年，美国从法国手中购买南部的路易斯安那州时，所有资金就出自巴林银行。尽管当时巴林银行有一个强劲的竞争对手，即犹太人开办的罗斯柴尔德（Rosechild）银行，但巴林银行还是成为了各国政府、各大公司和许多客户的首选银行。20世纪初，巴林银行又荣幸地获得了英国皇室这一特殊客户。由于巴林银行的卓越贡献，巴林家族先后获得了5个世袭的爵位。
尼克·里森于1989年正式到巴林银行工作。这之前，他是摩根斯坦利银行清算部的一名职员，进入巴林银行后不久，他取得了到印度尼西亚分部工作的机会。由于他富有耐心和毅力，善于逻辑推理，能很快地解决以前未能·解决的许多问题而被视为期货与期权结算方面的专家，伦敦总部对里森在印度尼西亚的工作相当满意，并允诺可以在海外给他安排一个合适的职务。1992年，巴林总部决定派他到新加坡分行成立期货与期权交易部门，并出任总经理。
里森于1992年在新加坡任期货交易员时，巴林银行原本有一个账号为
“ 99905 ”的“错误账号”，专门处理交易过程中因疏忽所造成的错误。这原是一个金融体系动作过程中正常的错误账户。1992年夏天，伦敦总部全面负责
清算工作的哥顿·鲍塞给里森打了一个电话，要求里森另设立一个“错误账户”，记录较小的错误，并自行在新加坡处理，以免麻烦伦敦的工作。于是里
森马上找来了负责办公室清算的利塞尔，向她咨询是否可以另立一个档案。很快，利塞尔就在电脑里键入了一些命令，账号必须是五位数的，于是，账号为“88888”的“错误账户”便诞生了。
此后，伦敦总部配置了新的电脑，要求新加坡分行还是按老规矩行事，所有的错误记录仍由“99905’，账户直接向伦敦报告。“88888”错误账户刚刚建立就被搁置不用了，但它却成为一个真正的错误账户存于电脑之中。而且总部这时已经注意到新加起分行出现的错误根多，但里森都巧妙的搪塞而过。“88888”账户提供了里森日后制造假账的机会，如果当时能及时地取消这一账户，则巴林银行或许会躲过一次劫难。
1992年7月17日，里森手下一名加入巴林仅一星期的交易员金·王犯了一个错误：当客户（富士银行）要求买进200日经指数期货合约时，此交易员误为卖出200，这个错误在里森当天晚上进行清算工作时被发现，若纠正此项错误，必须买回400合约，以当日的收盘价计算，其损失为2万英镑，并应报告伦敦总公司。但在种种考虑下，里森决定利用错误账户” 88888 "，承接了400日经指数期货空头合约，以掩盖这个失误。然而，如此一来，里森所进行的交易便成了“业主交易”、使巴林银行在这个账户下，暴露在风险部位。数天之后，更由于日经指数上开200点，此空头部位的损失便由2万英镑增为6万英镑了（里森当时年薪还不到5万英镑）。此时里森更不敢将此失误向上呈报。
另一个与此如出一辙的错误是里森的好友及委托执行人乔治犯的。乔治与妻子离婚后沉浸在痛苦之中，并自暴自弃。里森喜欢乔治并示意他卖出的100份9月期货全被他买进，价值高达800万英镑，而且好几份交易的凭证根本没有填写。
如果乔治的错误泄露出去，里森不得不告别他已很如意的生活。将乔治的几次错误记入“88888”账号时里森来说是举手之劳。但至少有3个问题困扰着他：一是如何弥补这些错误；二是将错误记入“88888”账号后如何躲过伦敦总部月底的内部审计；三是SIMEX每天都要他们追加保证金，他们会计算出新加坡分行每天赔进多少。“88888”账户也可以被显示在SIMEX大屏幕上。
为弥补手下员工的失误，里森将自己赚的佣金转入账户，但其前提当然是这些失误不能太大，所引起的损失金额也不是太大，但乔治造成的错误确实太大了。
为了赚取足够的钱来补偿所有损失，里森承担越来越大的风险，他当时从事大量跨式部位交易，因为当时日经指数稳定，里森从此交易中赚取期权权利金。若运气不好，日经指数变动剧烈，此交易将使巴林承受极大损失。里森在一段时日内做得还极顺手。到1993年7月，他已将“88888”账户亏损的600万英镑转为略有盈余，当时他的年薪为5万英镑，年终奖金则将近10万英镑。如果里森就此打住，那么，巴林的历史也将改变。
除了为交易员遮掩错误，另一个严重的失误是为了争取日经市场上最大的客户波尼弗伊。在1993年下半年，接连几天，每天市场价格破纪录地飞涨1000多点，用于清算记录的电脑屏幕故障频繁，无数笔的交易入账工作都积压起来。因为系统无法正常工作，交易记录都靠人力，等到发现各种错误时，里森在一天之内的损失便已高达近170万美元。在无路可走的情况下，里森决定继续隐藏这些失误。
1994年，里森对损失的金额已经麻木了，“88888”账户的损失由2000万英镑、3000万英镑，到7月时已达5000万英镑。事实上，里森当时所做的许多交易，是在被市场走势牵着鼻子走，并非出于他对市场的预期如何，他已成为被其风险部门操纵的愧儡。他当时能想的，是哪一种方向的市场变动会使他反败为胜，能补足“88888”账户中的亏损，便试着影响市场往哪个方向变动。
在损失达到5000万英镑时，巴林银行总部曾派人调查里森的账目。事实上每天都有一张资产负债表，每天都有明显的记录，只要有严格的审查制度完全可以看出里森的问题。里森假造花旗银行有5000万英镑存款，但这5000万已被挪用来补偿“88888”账户中的损失了。然而查了一个月账，却没有人去查花旗银行的账目，以至于没有人发现花旗银行账户中并没有5000万英镑的存款。
另外，在1995年1月11日，新加坡期货交易所的审计与税务部发函巴林提出它们对维持“88888”账户所需资金问题的一些疑虑。而且此时里森已需每天要求伦孰汇入1000多万英镑，以支付其追加保证金。事实上，从1993一1994年，巴林银行在SIMEX及日本市场投入的资金已超过1.1亿英镑，超出了英格兰银行规定英国银行的海外总资金不应超过25%的限制。为此，巴林银行曾与英格兰银行进行多次会谈。在1994年5月，得到英格兰银行主管商业银行监察的高级官员之“致许”，但此默许并未留下任何证明文件，因为没有请示英格兰银行有关部门的最高负责人，违反了英格兰银行的内部规定。在发现问题至其后巴林倒闭的两个月时间里，有很多巴林的高级及资深人员曾对此问题加以关切，更有巴林总部的审计部门正式加以调查。但这些调查，都被里森以极轻易地方式蒙骗过去。在巴林破产的两个月前，即1994年12月，于纽约举行的一个巴林金融成果会议上，250名在世界各地的巴林银行工作者还将里森当成巴林的英雄，对其报以长时间热烈的掌声。
1995年l月18日，日本神户大地震，其后数日东京日经指数大幅度下跌，里森一方面道受更大的损朱；另一方面购买了大量的日经指数期货合约，希望日经指数会上涨到理想的价格范围。1月30日，里森以每天1000万英镑的速度从伦敦获得资金，已买进了3万口日经指数期货，并卖空日本政府债券。2月10日，里森以新加坡期货交易所交易史上创纪录的数量，已握有55000口日经期货及2万口日本政府债券合约。交易数量愈大，损失愈大。
所有这些交易，均进入“88888”账户。账户上的交易以其兼任清查之职权予以隐瞒，但追加保证金所需的资金却是无法隐藏的。里森以各种借口继续转账。2月中旬，巴林银行全部的股份资金只有4.7亿英镑。
1995年2月、23日，在巴林期货的最后一日，里森对影响市场走向的努力彻底失败。日经股价收盘降至17:885点，而里森的日经期货多头风险部位已达6万余口合约；其日本政府债券在价格一路上扬之际，其空头风险部位也已达2.6万口合约。里森为巴林所带来的损失，在巴林的高级主管仍做着次日分红的美梦时，终于达到了8.6亿英镑的高点，造成了世界上最老牌的巴林银行终结的命运。
巴林银行集团是有232年历史的老牌英国银行，在全球拥有雇员1 300多人，总资产逮94亿美元，所管理的资产高达460亿美元，许多的英国王室显贵，包括英女王伊丽莎白二世和查尔斯王子都是它的顾客，曾被称为英国的皇家银行。巴林银行经历了1986年伦敦金融市场解除管制的“金融大爆炸”，仍然屹立不倒，已成办英国金融市场体系的重要支柱。然而，巴林银行长达两个多世纪的辉煌业绩，却在1995年2月毁于一旦。
解释与评析
巴林银行破产的直接原因，是尼克，里森违规交易造成的。他由于工作勤奋、机敏过人而被重用，升任交易员，负责巴林新加坡分行的衍生产品交易。此后地位节节上升，以至被允许加人由18人组成的巴林银行集团的全球衍生交易管理委员会。
里森的工作，是在日本的大阪及新加坡进行日经指数期货套利活动。然而，里森并没有严格地按规则去做，当他认为日经指数期货将要上涨时，不惜伪造文件筹集资金，通过私设账户大量买进日经股票指数期货头寸，从事自营投机活动。然而，日本关西大地震打破了里森的美梦，日经指数不涨反跌，里森持有的头寸损失巨大。若此时他能当机立断斩仓，损失还是能得到控制，但过子自负的里森在1995年1月26日以后，又大幅增仓，导致损失进一步加大。
1995年2月23日，里森突然失踪，其所在的巴林新加坡分行持有的日经225股票指数期货合约超过6万张，占市场总仓量的3001o以上，预计损失逾10亿美元之巨。这项损失，已完全超过巴林银行约5.41亿美元的全部净资产值，英格兰银行于2月26日宣告巴林银行破产。3月6日，英国高等法院裁决，巴林集团由荷兰商业银行收购。巴林银行破产的原因是多方面的，概括起来主要有：
（l）巴林银行内部管理不善，缺乏风险防范机制。在新加坡分行，里森既是清算部负责人，又是交易部负责人，一身二职，说明巴林银行内部管理极不产谨。同时，巴林银行也没有风险控制检验机构对其交易进行审计。巴林银行管理层知道里森在关西大地震后仍在增加仓位，却继续在1995年1月至2月间将10亿美元以上资金调拨给新加坡分行，充分说明巴林银行风险意识薄氮巴林银行设立新加坡分行，在组织形式上也欠周详考虑，如果注册为全资子公司而不是分公司，也就不会招致巴林银行全军覆没的后果。
（2）新加坡国际金融交易所存在监管漏洞。巴林银行新加坡分行所持的未平仓期货合约占整个市场未平仓合约总数的1/3，单一的经纪行为占有如此大的市场比重，新加坡交易所也没有采取措施制止，明显存在监管漏洞。
（3）滥用金融衍生产品，过度从事期货投机交易。稳健经营的机构，都应产格控制衍生产品的投资规模，完善内部监控制约机制。许多投资衍生产品遭受灭顶之灾的，都与超出自身财务承受能力从事过度投机有关。
金融衍生产品包括一系列的金融工具和手段，买卖期权、期货交易等都可以归为此类。具体操作起来，又可分为远期合约、远期固定合约、远期合约选择权等。这类衍生产品可对有形产品进行交易，如石油、金属、原料等，也可对金融产品进行交易，如货币、利率以及股票指数等。从理论上讲，金融衍生产品并不会增加市场风险，若能恰当地运用，比如利用它套期保值，可为投资者提供一个有效的降低风险的对冲方法。但在其具有积极作用的同时，也有致命的危险，即在特定的交易过程中，投资者纯粹以买卖图利为，目的，垫付少量的保证金炒买炒卖大额合约来获得丰厚的利润，而往往无视交易潜在的风险，如果控制不当，那么这种投机行为就会招致不可估量的损失。里森正是对衍生产品操作无度才毁灭了巴林集团。里森在整个交易过程中一味盼望赚钱，在已遭受重大亏损时仍孤注一掷，增加购买量，对于交易中潜在的风险熟视无睹，结果使巴林银行成为衍生金融产品的牺牲品。
从制度上看，巴林最根本的问题在于交易与清算角色的混淆。里森在1992年去新加坡后，任职巴林新加坡期货交易部兼清算部经理。作为一名交易员，里森本来应有的工作是代巴林客户买卖衍生性商品，并替巴林从事套利这两种工作，基本上是没有太大的风险。因为代客操作，风险由客户自己承担，交易员只是赚取佣金，而套利行为亦只赚取市场何的差价。例如里森利用新加坡及日本大阪市场极短时间内的不同价格，替巴林赚取利润。一般来说银行给予其交易员持有一定额度的风险部位的许可。但为防止交易员在其所属银行暴露在过多的风险中，这许可额度通常订得相当有限。而通过清算部门每天的结算工作，银行对其交易员和风险部位的情况也可予以有效了解并掌握。但不幸的是，里森却一人身兼交易与清算二职。
事实上，在里森抵达新加坡前的一个星期，巴林内部曾有一个内部通讯，对此问题可能引起的大灾难提出关注。但关注却被忽略。如果里森只负责清算部门，如同他本来被赋予的职责J一样，那么他便没有必要，也没有机会为其他交易．员的失误行为瞒天过海，也就不会造成最后不可收拾的局面。
新加坡在1995年10月17日公布的有关巴林银行破产的报告及里森自传报告结论中曾言，“巴林集团如果在1995年2月之前能够及时采取行动，那么它们还有可能避免崩溃。截至1995年1月底，即使已发生重大损失，这些损失毕竟也只是最终损失的1/4。如果说巴林的管理阶层直到破产之前仍然对‘88888’账户的事一无所知，则只能说他们一直在逃避事实”。
借鉴与启示
巴林银行集团破产的消息震动了国际金融市场，各地股市受到不同程度的冲击，英镑汇率急剧下跌，对马克的汇率跌至历史最低水平。透视整个事件，我们得到如下启示：加强金融机构的内部管理。在金融发展史上，银行倒闭的事件屡见不鲜。一般说来，一家银行的倒闭是长期以来银行内部机制不健全，从经营到管理诸方面弊病积累的结果。作为一个历史悠久并在英国金融史上曾经发挥了重要作用的巴林银行集团，照理说应有一套完善的内部管理制度和有序的监管措施，但事实上它的内部管理存在严重的弊病。巴林银行容许里森身兼双职，既担任前台首席交易员职务，又负责管理后线清算，说明了该行的管理制度极不健全。巴林事件提醒人们加强内部管理的重要性和必要性。应合理运用衍生工具，建立风险防范措施。
一般操作流程
地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。
一、前期尽职调查
贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。尽职调查的范围大致包括：
1、项目公司相关组织性文件。
2、项目公司自身资产情况。
3、有关金融及财务文件。
4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。
5、与地产项目相关的文件。（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）
6、项目公司相关财务及会计资料。
提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。
二、发放贷款的安排
1、提供贷款的形式
1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。
2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。
2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式
1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过 元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。至于贷款期限通常最少一到二年。
2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。
3、担保形式
1）抵押。由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。
2）保证。对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/ 或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。
3）股权信托/股权让与担保（详见
4、贷款用途
贷款资金通常要被限定仅用于此地产项目的开发建设或者借贷双方共同书面指定的用途，以保证专款专用。
5、还款来源及还款方式
1）地产项目的还款来源主要来自项目销售回款、公司的收入及其他资金来源（如有）。在贷款本息未能清偿之前，项目的所有款项及今后取得的各种收入（包括销售收入、其他贷款、融资等）通常要求全部进入贷款人指定的账户或者借贷双方共同同意的账户。项目的销售回款、融资款等仅限用于项目开发建设，未经贷款人同意，不得挪作他用。通常，贷款人还会为自己创设项目销售回款可直接用于偿还贷款本息的权利；而对于销售回款的其他用途（如偿还借款人的其他债务等）贷款人往往围绕着项目的销售价格、累计销售面积、销售回款累计总额等方面来设定支出条件。
2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限届满时一次性偿还。另外，贷款人会根据项目情况决定是否允许提前还款并对提前还款的申请时间、方式及条件作出要求。
6、放款
贷款资金一般要在前述的各项担保生效、股权转让的工商变更登记手续完成后方能发放。为防范借款人发生违约行为，贷款人一般会赋予自己宣布贷款提前到期并要求偿还的权利，未发放的贷款也不再发放，还可能约定按贷款全额1%-5%支付违约金。
7、贷后管理
对于项目经营及决策过程中的重大事项，如设计方案的审定、银行借款、成本计划、大额合同招投标、销售代理的聘请、销售方案及价格的确定，贷款人都会要求借款人事前予以通报，并派人参与有关的决策会议。借款人须按时向贷款人提供经营计划、季/月度资金使用计划及季/月度财务报表。
三、设立股权信托/股权让与担保
除了土地抵押担保及/或相关的保证担保外，贷款人通常还要以取得项目公司绝对控制权的方式为借款偿还提供保障。
1、持有项目公司股权的方式
1）信托公司股权信托模式。此模式是以借款人为信托计划委托人，将项目公司的股权（比例一般要在90%以上）信托给作为贷款人的信托公司，设立股权信托，并指定借款人和贷款人为共同受益人。通常仅为借款人保留很小比例的受益权（如1%），而贷款人的受益权比例则非常高（如99%，以避免违反信托法规定的受托人不能为信托合同的唯一受益人的规定）。所设立的股权信托为积极信托，贷款人将以股东的身份对管理信托股权事务自行作出决定，并委派出席项目公司股东会的代表、推荐董事和委派相关人员。股权信托模式下，借贷双方需要另行签署《股权信托合同》，并办理信托持有股权的转让登记手续。
2）一般投资人的无偿转让股权模式。此模式是由借款人将项目公司通常在90%以上的股权无偿转让给贷款人持有，作为其偿还借款的让与担保。借贷双方需要另行签署《股权转让合同》，以此作为向工商行政机关办理股权变更登记的依据。
2、控制公司的经营管理
1）改组项目公司的董事会、更换监事。贷款人推荐的董事人数通常在全体董事三分之二以上，以确保贷款人占有绝对多数的表决权。董事长由贷款人推荐的人员担任；对于监事人选一般也由贷款人推荐。
2）委派财务总监及项目管理人员。股权转让完成后，贷款人通常还要委派项目公司的财务总监1名，项目管理人员若干名来参与公司日常经营管理。财务总监一般负责保管公司的公章、财务章、合同专用章等公司印鉴，控制销售发票的使用，参加项目公司所有业务会议，项目公司所有款项支出须有财务总监的签字方可划付；项目管理人员则参加项目公司的例会及有关工程会议，参与项目的设计方案、招标、聘请销售代理及销售代理合同文本的确定、销售方案及价格的 确定等工作，行使董事会同意的其他权利等。
3）要求对借款人对外提供担保或以财产或财产权向银行申请抵押借款等 享有否决权，控制借款人的负债及或有负债。
3、修改公司章程并办理工商变更登记
就董事会的改组、监事的更换、董事会的职权、贷款人相关委派人员的职责、项目销售回款的使用及开发收入的分配等事项对项目公司章程作相应修改，并办理完成工商变更登记手续。
四、回赎条款
贷款人要求设立股权信托/无偿受让股权的最终目的不是持有股权本身，而是以此督促借款人按期足额偿还借款。因此，地产项目中的非银行性贷款融资在合同中都会约定相应的回赎条款。
如果贷款本息全部按期足额清偿完毕，贷款人会将其享有的信托项下的受益权全部无偿转让给借款人（贷款人为信托公司时）或将其持有的项目公司的全部股权无偿转让给借款人（贷款人为一般投资人时）。否则，借款人不能回赎任何部分的信托受益权或股权（无论有偿或无偿），且此时项目公司的董事会可以选择更换包括总经理在内的经营管理层，以股权及其收益作为不能回收资金的补偿。
五、相关法律文本的签署
为了明确此类融资中借贷双方的权利义务关系，更便于融资方案的实际操作，有关各方需要签订一系列彼此相关的法律文本，主要包括以下几项：
1、主协议。对发放贷款、股权信托/股权让与担保、股权回赎、抵押/保证等担保、公司经营管理的控制等相关事项作框架性约定，以此作为交易的纲领性文件，后续的所有合同、协议、附件等均作为主协议的补充协议。
2、借款合同。依据主协议的原则按照一般借款合同的格式来签署；对于非信托公司的一般投资人而言，在此份借款合同签订后，还要据此与银行签订三方
的委托贷款合同。
3、担保合同。主要是将项目用地及其上新增建筑物设定抵押的房地产抵押担保合同和借款人关联公司为其偿还借款提供连带保证的保证合同。
4、股权信托合同/股权转让合同。采取设立股权信托模式的，需签订股权信托合同，并准备格式化股权转让合同作为工商变更登记的依据；采取股权让与担保模式的，只需签署股权转让合同即可。
5、项目公司新的公司章程。
6、根据需要后续签署的补充协议等法律文件。
以上所列仅为地产项目非银行贷款融资的通常操作规程，因项目情况各异，请以实际所需为准。
鉴于我公司与浙商银行的2.2亿元信托受益权转让项目，在我公司能够筹集的资金少于2.2亿元时，在操作步骤上存在买空卖空的违规风险。经与浙商银行协商，达成将2.2亿元的大项目分拆成30个小项目的共识，这样我公司仅需提供3000万元便可操作此项目。操作要点如下：
1．将2.2亿元的资产包分拆成30个小项目来分别完成，每个小项目的资产均不超过3000万元。
2．我公司在浙商银行西安分行开立两个账户，一个为付款帐户，用于在发起信托时向渤海信托支付信托财产；一个为收款账户，用于在转让信托受益权时从浙商银行接收转让价款。
3．我公司将3000万元的项目操作资金打入开立的付款帐户，开始发起第一笔信托，与渤海信托签署信托合同，合同签署完毕后马上与浙商银行签订信托受益权转让合同。
4．浙商银行将信托受益权的转让价款打入我公司开立的收款账户中。确认收到转让款后，我公司通过付款帐户向渤海信托划拨信托财产款项。
近年来，信托行业实现了跨越式发展，受托管理资产规模接近十万亿元，成为我国第二大金融业态。然而，高速增长的背后隐藏的风险也不容忽视。近几年，陆续有多家信托公司发行的信托产品暴露风险，值得高度关注。
信托业务风险
信托业务风险属于金融风险的一种，是指信托公司在开展信托业务的过程中，由于决策失误、客观情况变化或其他原因使信托财产存在遭受损失的可能性。按照信托业务风险的性质，具体包括法律及合规风险、信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等。法律风险及合规风险是指因信托公司无法满足或违反法律规定、监管规则，导致不能履行合同，遭受法律诉讼、监管处罚而造成损失的风险；信用风险是指交易对手不能或不愿履行合同所规定的义务或信用质量发生变化，影响金融产品价值，从而造成损失的风险；市场风险是指金融资产价格或商品价格的波动导致损失的风险；流动性风险是指无法以市场正常价格成交(市场流动性风险)或者不能履行到期负债支付义务的风险(融资流动性风险)；操作风险主要是指由于失效的或有缺陷的内部程序、系统、人员或者外部事件而导致损失的风险。
在当前形势下，考察信托业务风险需重点关注以下几个方面：
(一)信用风险
当前信托业务的信用风险主要表现在：其一，由于资金成本的因素，信托公司无法与商业银行竞争优质的企业和项目。其二，信托公司缺乏有效的技术手段实施信托资金运用和还款来源的监管，而此类监管对于确保信托财产的安全非常重要。其三，相对于商业银行而言，信托公司人员较少，分支机构开设受限，较难了解复杂集团企业、异地背景企业和中小工商企业等类型交易对手的真实的经营财务状况，尤其是企业涉及民间高利贷以及互保圈风险传导等问题。与上述企业开展业务时，信托公司更应注重尽职调查和风险控制措施的设定。其四，当前信托资金运用占比较多的房地产信托和政信合作信托，也面临一些行业风险。房地产行业受当前限购、限贷和限价等调控政策影响较大，中小开发商违约风险较高。虽然房地产行业引发区域性、系统性风险的可能性较低，但单个信托项目存在发生风险的可能。政信合作信托的还款来源主要依靠地方政府财政收入，对土地出让收入依赖度较高。信托公司需关注个别地方政府债务信息不透明、收入与支出不够匹配，因面临集中还款而出现偿债流动性问题。
(二)法律及合规风险
信托业务通常涉及投资方、融资方、担保方等，也往往涉及与银行、券商、代理推介机构等合作。信托资金的运用方式灵活多变，可采取融资方式、投资方式以及投融资结合的方式，信托业务的交易结构、交易条款往往比较复杂。而信托行业的法律规范相对有限，可供参考的信托行业的司法判例相对较少。因此，信托业务的法律及合规风险较一般商业银行业务更需关注。
(三)资产价格波动风险
当前，外部经济金融环境存在较多的不确定性，房地产、股票、债券、大宗商品等各种资产价格波动比较明显。一方面，资产价格的波动使得以上述资产为标的的投资类信托业务面临比较明显的市场风险；另一方面，融资类信托业务增信措施较多采用资产抵质押的方式，资产价格的波动会对信托财产的保障带来不利影响。
(四)创新业务风险
信托公司的生存之道在于通过业务创新挖掘市场机会，而信托公司灵活的经营体制也有利于开展业务创新。但业务创新也伴随着风险，对创新业务的风险点要有充分的认识，应坚持合法合规和审慎经营的原则，对创新业务的风险进行有效控制和管理。信托业务的风险控制
信托业务的风险控制可分为两个层面，第一层面是信托业务风险控制的核心要点，即持续完善全面风险管理体系；第二层面是信托业务风险控制的具体举措。
(一)信托业务风险控制的核心要点
信托公司控制信托业务风险的核心要点，在于建立和完善符合公司战略定位和发展方向的全面风险管理体系。信托公司的风险管理体系包括风险管理的理念、架构、制度、流程、方法和工具等。
1、持续倡导全面风险管理理念
风险管理能够创造价值。信托公司的全面风险管理要全员参与，无时不在，无处不有，涉及各个环节、各个流程、各项业务、各种风险。
2、不断完善风险管理架构
不断完善信托公司董事会、监事会、管理层、具体部门等多层次的风险管理组织体系，优化组织结构和人员配置，明晰各层级主体职责分工等。风险管理架构要不断调整适应信托公司业务发展状况。
3、不断完善风险管理制度和流程
要及时推进各项风险管理制度的制订、修改和完善，逐步健全全面、清晰、有效的风险偏好、风险容忍度和风险管理标准，确保信托公司风险管理制度与法律法规及监管要求一致，与信托公司业务发展状况相适应，保障信托公司持续健康发展。
要不断完善风险识别、评估、监控、管理和报告等全面风险管理流程，形成“事前防范、事中控制、事后监控”的风险管理三道防线。通过流程管理合理配置风险管理资源，提高风险管理的效率和效果，将风险管理落到实处。
4、不断丰富风险管理方法和工具
要有效运用资产组合、风险分级、压力测试、风险预警、风险定价、风险资本、风险管理信息系统等各种风险管理方法和工具，定性分析和定量分析相互结合，不断提高风险管理的科学性和准确性。
(二)信托业务风险控制的具体举措
1、法律及合规风险的控制
通过与律师事务所等专业机构的密切合作，对信托公司所有拟开展业务进行法律风险及合规风险审查，并严格按照规定程序实施法律文件的审核、签约等，同时与监管部门保持密切沟通，确保信托公司业务开展符合国家相关法律法规和监管政策的规定。
2、信用风险的管控
首先，从源头管控风险，加强对重点涉足行业的研究与分析，实施风险限额、名单制管理等差异化分类管理措施，推进准入关口把控，筛选合适的项目。
其次，规范尽职调查的目的、内容、方法，通过尽职调查获取充足可靠的信息，识别、评估各项风险，分析判断项目的合理性、可行性，形成全面、详实、客观的尽职调查报告。
第三，加强对实质性风险的审查和对实际还款来源的把握，积极采取合理有效的增信措施和风险预案。
第四，建立合理有效的信托业务决策机制，全面审议信托业务风险、收益、运营管理等各个方面。
第五，加强信托业务存续期间的风险管理，对信托项目划分风险等级，实施不同的风险监控频率、监控内容和监控方法。若发现风险预警信号，及时采取有效应对措施。
3、市场风险的控制
对影响市场变化的各项因素进行持续分析和研究，按严格的流程进行投资决策，设定投资策略、投资规模、投资范围、集中度、止损点等风险控制指标并密切监控。逐步建立与信托公司业务发展相匹配的市场风险管理系统、模型和工具，根据市场风险情况动态调整资产配置方案，有效管理市场风险。
4、流动性风险的控制
逐步建立与信托公司业务发展相匹配的流动性风险管理监测体系，努力保持较为充足的长期资本、流动性储备和应急资金融资安排。
5、操作风险的控制
加强内控制度建设，不断细化相互制衡的岗位职责和操作规程，强化全流程管控，重点防范项目营销、尽职调查、核保核签、信托资金运用、清算分配等重要节点的操作风险。
信托拥有一套严密有效的风险防范机制，并对每一个信托计划均设计有效规避风险的方案，使信托投资的风险降为最低。但是，固定收益信托产品并不保本保息。投资风险包括：信用风险、流动性风险、利率风险，等等。
信用风险：融资方可能出现经营问题，到期不能按时还款付息。信托通过抵押、质押、担保、强制公证等，尽可能保障投资者收益。
流动性风险：大多数固定收益产品在开放期前不得赎回，即使能提前支取也要付出一定代价，如手续费等。
利率风险：固定收益信托预期收益已在发行时确立固定，除信托合同另有规定外，不会随利率改变而改变;当处于加息周期时，固定收益信托的相对超额收益随着无风险收益率提高而降低。
风控手段包括：抵押、质押、担保、强制公证等。信托会要求融资方将本的资产或股权质押或抵押给信托，以保障投资者的收益，同时要求相关的或的责任人承担担保责任，并且对借款合同、质押合同、担保合同进行强制公证。几种风险控制手段都是对投资者未来的收益的保障。
在监管当局收紧银行信贷、各行信贷规模受限的情况下，信托贷款目前已成曲线获得间接融资的手段。据统计，今年头两个月信托贷款规模或已接近了4000亿元，已达同期银行累计新增贷款2.09万亿元的五分之一。为此，笔者希望管理层高度关注信托贷款风险。
信托贷款不同于银行贷款。信托贷款的资金全部来源于资金信托，直接来源于投资者；而银行信贷资金来源于各种负债和自有资金，通过银行贷款间接融资于企业。所以，信托贷款属于直接融资范畴，信托贷款受益须按事先约定收益的由各方分享，其中受托人收益才是信托公司该笔业务的手续费收入，再经过一系列的扣除后的最终余额，才构成信托公司的业务利润；而银行信贷收入完全归放款银行作为业务收入，继而转化为利润，构成银行收入的主体。信托公司作为受托人，只要在合同实施的过程中尽职，信托贷款风险承担的主体是受益人；而银行贷款风险承担主体是银行。针对从发起到执行的全过程中存在的风险暴露，银行必须随时准备采取各种可能的保全措施化解和转移风险，使风险损失降低到最低程度。在当前“均衡放贷”的信贷政策环境条件下，部分信贷额度紧张的银行通过与信托公司合作，将部分优质信贷项目经过集合资金信托计划的方式分离出去，既以合法方式腾出了信贷规模空间，又满足了项目需求，引导了社会资金投向，增加了居民理财渠道，从微观效果上来看，确有值得肯定的一面。
但是，为防患于未然，对信托贷款的风险不能不严加防范。商业银行通过向客户发售理财产品募集资金，与信托公司签订合作协议，由信托公司与融资方签订借款协议，再由银行作为贷款服务商负责借款的贷后管理。融资方的选择、基础资产的管理、产品销售及服务上均在于银行。所以，产品风险主要来自于产品的发售方和购买方。融资方虽与信托公司签订借款协议，实质上融资方的选择在于银行，实践中，部分银行出于拓展客户、扩大中间业务收入来源等考虑，未严格遵循现有的信贷政策，对于不符合贷款准入条件或者授信管理审批条件的借款人，也选择以信托贷款方式发放，规避行内的信贷监管。除了上述银行与客户的风险外，更严重的是借款人的违约风险。借款人因受外部经济环境恶化、自身经营管理不善经营状况发生变化或恶意套取银行信贷资金、利用假资料骗贷等原因，在信托贷款到期后未能及时归还，导致理财产品未能及时兑付。例如，在2008年5月以来，银监会通过“窗口”指导，叫停保本型理财产品之后发行的非保本型浮动收益性贷款类信托理财产品，形式上银行并不承担理财产品未能及时兑付的风险，但如果出现理财产品未能及兑付的情况，将会给银行造成的极大的声誉风险。此外，还有政策“漏损”风险。目前信托贷款的规模和银行新增贷款之间的比例在过去是从未有过的。在银行贷款的“水龙头”拧紧的情况下，信托贷款的“水龙头”却放松了，这意味着央行的货币政策在实际操作过程中出现了“漏损”，紧缩政策效应被大打折扣。
目前可以采取的措施，首先是严防信托贷款成为过桥贷款。如客户利用信托贷款获得土地使用权后，将其抵押再从银行获得贷款，用贷款偿还信托贷款本息。去年底，银监会曾下达通知要求各商业银行暂停融资性信托担保业务，并禁止商业银行在融资性理财产品中承诺收益率。之前又规定银行间相互持有次级债的规模将从附属资本金计算中剔除。这些政策措施很好，下一步还要制定进一步监管措施。对一直属于银行表外业务的贷款信托理财产品也应将其归为表内业务，同时防止将没有风险意识和承受能力的普通投资者引入直接融资。更重要的，还是要防止银行借道信托渠道，变相扩大信贷规模。
其次，重视构筑银信内控“防火墙”。尤其是信托公司的内控，要重点研究防范大股东关联交易风险措施，防止成为大股东的融资工具；严格担保业务管理，防止通过担保业务进行场外融资，变相从事负债业务；严格分开自营和信托业务，实行前、中、后台操作分开，督促公司建立科学合理的操作流程和内控机制。
风险管理信托投资公司发行的信托产品投资的领域非常广,投资的方式非常灵活,但大部分是以贷款和股权投资方式运用于基础设施、房地产开发。投资领域广,投资方式灵活,需要多方面的专业技术知识和专业的风险管理能力,信托投资公司虽然可以干中学,但往往准备不足,经验不够。如房地产项目由于政策变化,风险高,信托产品存续期间没有现金流,或者项目本身阶段性产生的现金流不足以还本付息,银行不做,开发商才找信托投资公司进行融资的。
风险传染因为信托产品跨机构跨市场,形成了一个较长的金融产品链,涉及很多利益主体,很容易将其中一环的其他主体和市场产生的信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、政策风险传染到信托产品。当然信托产品的风险也能够传染给其他金融机构和金融市场。例如,根据银监会的统计,由于股票市场本身的各种风险,导致部分进行股票投资的信托产品不能按时兑付,2005年5月末占全部未兑付信托产品的11%。政策法律风险这首先表现在最近两年一些信托产品本身就是规避监管、利用制度缺陷进行创新而设计出来的,如一些进行股权投资的房地产信托产品、信托资产转让信托产品、信贷资产证券化,就是满足项目资本金要求、满足流动性比例、满足资本充足率等监管要求和受到宏观调控运应而生的。其次是一些信托产品是以土地、财政收入作担保进行信用增级的。而政策和法律在这些方面的规定是不完善的,极易造成担保无效和非法。2005年中央政府进行宏观调控,收紧地根,使得土地不能变现交易,或者财产收入担保没有进入预算,或者财政收入不足,导致担保无效,或者不合法。再次是法律和政策没有规定,缺乏配套措施。如有的信托产品以财产受益权设计信托计划以处置烂尾楼、投资房地产开发,意味着财产所有权的变更。按照有关房地产所有权变更登记的规定,要支付3%的契税,如果双方平摊意味着融资成本的提高。对信托公司而言,收取手续费才1%,而支付的手续费高达1.5%。况且,一旦发生法律纠纷,没有登记过户的房地产没有抗辩权,也就难以保证信托财产的独立性、强制执行的禁止和风险隔离。
道德风险由于从前我国的信托投资公司作为地方政府的第二财政,或者作为产业集团公司的投融资工具,加上原先监管机构对其定位从事银行业务,遗留了不少问题。虽然第五次整顿将其定位于从事真正的信托业务,并且《信托法》和《信托投资公司管理办法》都规定了受托人不得利用信托财产为自己谋利益,要对受益人履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,但是由于公司内部治理结构天生的缺陷和缺少有效的外部监督,使得有些信托投资公司利用信托财产谋取自己的私利,主要表现在:一是利用不当关联交易,对实际控制人进行利益输出,或者掩盖风险,或者抽逃资本金。所谓不当关联交易就是不经过委托人和受益人同意,不进行充分的信息披露,不以公平价格,将信托财产与固有财产、不同的信托财产、固有财产与关联方和信托财产与关联方进行交易。二是将超过信托合同约定产生的信托财产收益化为信托投资公司的收益。一般信托投资公司收取的信托报酬为信托收入的1% ,或者采取分级收取信托报酬,除去成本,信托报酬产生的利润非常微薄。委托人和受益人往往误将信托产品的预期收益率为固定收益率,一些信托投资公司就利用此点把超过信托合同的实际收益化为固有财产。三是挪用信托资金进行投资。
信托投资公司对于政策不仅没有足够的风险分析,而且对于房地产领域的专业知识也非常欠缺,从而导致风险管理能力低下。据银监会统计,到2005年5月底,不能兑付的房地产类信托产品占全部不能兑付信托产品的61%。
