储备药品分析报告（精选7篇）
本报告概述了我院药品储备管理工作情况，以2013年上半年我院药品销售情况、药品使用率、过期失效药品量以及药品库存周转率情况为依据，对我院上半年药品综合使用情况进行归纳总结为我我院下半年药品储备工作提供指导依据。
第一部分 药品储备管理概述
一、常用药品储备管理
1.药库作为药品储备场所常备有一定数量的常用药品，应根据病区用药数量与药房协商规定固定基数，建立账目。
2.新领药品人柜前要认真核对药品规格、数量，并认真检查药品的质量。
3.药架应放在规定要求处，便于取用，以免受潮，并保持药架整洁。.注射药、内服药、外用药应与消毒药品、化学试剂分架存放，储存的药品标明名称、规格、剂量。．高危药品单独存放，有醒目标识。．对于有效期在1 年内的近效期药品应单独存放，并设立近效期药品警示表，标明有效期。．物理、化学性质不稳定的药品，根据说明书上提供的储存方法储存。
二、急救药品的管理．应根据抢救病人的种类和特点确定急救药品的种类和基数，固定数量，建立账目。
2．编号排列，定位存放。每日检查，保证随时应用。3 ．急救药品使用后及时补足数量。
三、贵重药品的管理．确定贵重药品，将用药金额大、单价高的药品列为贵重药品管理范围（具体品种由药剂科与各药房协商确定）。．贵重药品要求专柜加锁存放，专账登记，．专人负责请领、保管、出人账及清点。
四、麻醉、精神药品使用的管理．依法实施严格的管理临床使用麻醉、精神药品时要根据《 麻醉药品和精神药品管理条例》 依法实施严格的管理。．实行专柜双人双锁管理使用麻醉药品和精神药品应当设立专柜储存，专柜应当使用保险柜。专柜应当实行双人双锁管理。3 ．专册登记，加强管理医疗机构应当对麻醉药品和精神药品处方进行专册登记，加强管理。用专用处方，禁止非法使用、储存、转让或借用。．使用后收回空安瓶并记录患者使用麻醉药品、第一类精神药品注射剂或者贴剂的，应当收回空安瓶或者用过的贴剂，并由专人负责计数记录。
第二部分 药品储备分析
我院现有药品千余种，其中包括中成药、中药饮片、中药颗
粒、西药针剂、西药片剂、卫生材料器械等。为保证临床药品供应，实行分类分库充填法规范管理。根据2013年上半年我院药品销售情况、药品使用率、过期失效药品量以及药品库存周转率情况为依据制定规章制度：
1.以保障供应为原则购入药品防止药品积压。
2.采购抗菌药物品种≦35种
3.每月、季度、半年、年终盘点药品对积压药品及时采取相应措施。
4.破损药品量控制在﹤0.03%。
第三部分 药品储备改进措施
1.完善各项规章制度，确保制度贯彻实施。
2.由医务科药剂科成立督导检查小组对制度实施进行督导检查，对各项工作落实到个人。
药品存货约占医院流动资金的40%~60%。如此巨大的资金停留在药品存货的物流中。使其丧失了在其它场合所获得的收益, 致使医院资本利息损失过大, 无形中增加的机会成本, 储备成本和管理费用。因此, 有必要探讨如何在药品的收益与成本之间进行利弊权衡, 在充分发挥药品功能的同时降低成本, 增加收益, 实现其最佳组合。药品日常管理的目标是保证医院经营正常进行的前提下尽量减少库存, 防止积压, 实践中形成的行之有较的管理方法有“药品储存期控制”以及“药品ABC分类管理”等方法。
首先是药品储存期控制。药品储存要求医院付出一定的资金占用费和仓储管理费。因此尽力缩短存货储存时间加速药品周转, 防止药品残损霉变, 是节约资金占用, 降低成本费用, 提高医院经济效益的重要保证。药品储存成本可分为固定储存费与变动储存费。前者包括仓储费用、药品残损霉变损失费等, 后者包括药品资金占用费或机会成本等。药品本、量、利的平衡关系调整为“利润=毛利-固定储存费-每日变动储存费×储存天数”可见, 药品的储存成本之所以不断增加, 主要原因是变动储存费随着药品储存期的延长而不断增加, 所以, 利润与费用之间此增彼减的关系实际上是利润与变动储存费用之间此增彼减的关系。这样, 随着药品储存期的延长, 利润将日渐减少。具体实施方法如下列:
医院购进某药品1000件, 单位进价100元, 售价118元, 该批药品的固定储存费为10000元, 月保管费用率0.3%。假设药品均来自银行贷款, 年利率为5.8%, 则: (1) 每日变动储存费:购进批量×购进单价×日变动储存费率=1000×118× (5.8%÷360+0.3%÷30) =26.11 (元) ; (2) 药品保本储存期= (毛利—固定储存费—目标利润) /每日变动储存费=[ (118-100) ×1000-10000]÷26.11=306 (天) ; (3) 假设医院要求获3%的利润率, 则:药品保利储存期= (毛利-固定储存费-目标利润) /每日变动储存费= (18000-10000-1000×100×3%) ÷26.11=191 (天) ; (4) 假设该药品实际储存了150天, 则:药品的实际获利额=每日变动储存费× (药品保本储存期-实际储存期) =26.11× (306-150) =4073.16 (元) 。
药品储存期控制的优点是通过对药品储存期的分析与控制, 可以及时地将药品的信息传输给决策部门, 决策者就可以针对不同情况采取相应措施。对于已过保本期的药品, 应当检查销售状况, 查明原因, 做出处理:对于尚未超过保利期的药品, 应密切监督、控制, 以防发生过期损失。
其次是药品ABC分类管理。医院药品种类繁多, 有的药品尽管品种数量很少, 但金额巨大, 如果管理不善, 将给医院造成极大的损失。相反, 有的药品虽然品种繁多, 但金额微小。因此, 医院很有必要对药品分成A、B、C类进行严加管理。A类药品的特点是金额巨大, 但品种数量较少;B类药品金额一般, 品种数量相对较多;C类存货品种数量繁多, 但价值金额较少。三类药品的金额比重大致为A∶B∶C=0.7∶0.2∶0.1, 而品种数量大比重大致为A∶B∶C=0.1∶0.2∶0.7通过对药品进行A、B、C分类, 可使医院分清主次, 采取相应的对策进行有较的管理和控制。医院在进行储存期分析时, 对A、B两类药品可分别按品种、类别进行管理。对C类药品只要加以灵活掌握即可, 不必进行各方面的测算与分析。
参考文献
关键词：外汇储备 适度规模 储备需求
外汇储备是一个国家货币当局持有并可以随时兑换外国货币的资产。外汇储备是一个国家国际清偿力的重要组成部分，同时对于平衡国际收支、稳定汇率有重要的影响。随着经济的发展，我国外汇储备也不断增长,截止2011年3月的外汇储备达30447亿美元，居世界各国之首。虽然巨额外汇储备在满足各种需求及保障我国金融安全中起着重要的作用，但外汇储备并非多多益善，持有外汇储备是有代价的，规模过大会造成机会成本上升和资源闲置带来的浪费。外汇储备增长过快还会带来通货膨胀，使本币面临升值压力，中央银行货币政策的自主权受到限制，对产业结构的调整产生不利影响。由于我国大量的外汇储备以持有收益率较低的美国国债为主，加之美元相对于人民币在不断贬值，从而使我国外汇储备处于“双缩水”的境地，外汇储备也面临巨大的风险。因此，保持适度的外汇储备规模，不仅可以满足外汇储备的各种需求，从而减少外汇储备的“无偿”占有量，而且可将超额的外汇储备尽可能地用于投资，优化外汇储备持有结构，以达到外汇储备保值增值的目标，从而最大程度地减少外汇储备的持有成本和降低风险。然而，如何确定我国外汇储备的最优规模仍是一个悬而未决的难题，其规模是否适合我国经济发展对外汇储备的需要，应该采取哪些措施使我国外汇储备规模归于适度?本文就这些问题，首先归类总结目前我国对外汇储备规模问题研究，然后提出适度规模要考虑的因素，为这一问题更深入分析提供可能的对策及研究方向。
一、中国外汇储备适度规模研究
对于当前中国的外汇储备规模，主要有三种研究结论——超额论、不足论和适度论。超额论认为，中国的外汇储备已经过多。许承明(2003)在外汇储备需求模型基础上，结合我国的具体国情，通过回归方法确定的外汇储备需求方程实证表明，20世纪90年代以来，我国实际外汇储备大多年份处于“相对过剩状态”。夏斌(2006)从外债、进口用汇、外商投资及利润汇出三个因素考虑，用因素分析法对我国外汇储备需求规模进行静态测算，得出我国保持7000亿美元左右的外汇储备就能满足应对暂时性国际收支的失衡。不足论认为，我国外汇储备并不过剩而且还严重不足。刘斌（2003）以货币供应量决定理论为基础，对影响中国经济主体外汇需求的诸因素进行了分析，提出了衡量我国外汇储备适度性的指标及安全界限值，认为我国外汇储备严重不足，且在可以预见的将来也很难提高到适度的水平。适度论认为，中国外汇储备处于适度规模。王国林（2003）认为衡量国际储备是否充足可用三个定量指标：实际储备趋势、总储备与进口的比率以及外汇储备与国际收支综合差额的比率，通过推算出的1991年-2000年的适度值，得出结论：我国外汇储备是充足的，规模也是适度的。
从三种不同观点的争论中可以看出关于中国外汇储备规模的适度性的争论议较大。从已发表的文献来看，较多学者偏向我国外汇储备过多的观点。我国政府已经意识到目前我国高额外汇储备的风险，但在实际工作中的有关政策控制高额外汇储备风险的效果不太理想。为此，我国必须针对我国外汇储备快速增长的原因，采取综合措施加强对外汇储备适度规模的管理，积极探索应对中国外汇储备快速增长的对策，以减少外汇储备过多带来的消极影响。
二、我国外汇储备快速增长的原因
我国外汇储备呈现出快速增长的势头其原因是：一是我国经济运行的良好表现，外贸经常项目顺差是我国外汇储备持续增长的最主要原因；二是改革开放举措的积极效应，建立了更加稳定透明、可预期的市场环境，使得资本和金融项目持续顺差；三是我国本外币利差和人民币汇率预期改善。外汇供给的宽松、本外币正向利差和人民币升值预期的存在，使得境内机构和个人持汇动机减弱，结汇意愿增强。同时在人民币升值的预期下，投机性资金也不断加速流入。这些因素都导致了近年来我国外汇储备不断超额增长。
三、我国外汇储备适度规模的确定
外汇储备的适度规模，是以满足我国对外汇储备的基本需求为基础的。外汇储备只有满足了需求之后才能发挥其应由职能。根据储备需求动机理论，外汇储备的需求由以下几方面构成:一是交易性需求，指持有外汇储备用于满足对外经济交往的需要。对外经济交易量越大，表明对外开放程度越高，所受的外部干扰也就越大，从而需要的外汇储备也就越多。二是干预性需求，指一国为了满足调节国际收支而持有外汇储备的需要。三是偿债性需求，指一国为偿还外债而持有外汇储备需求。一国必须持有足够的偿债性外汇储备以便及时清偿外债，外债规模越大，对于偿债性外汇储备的需求就越大。四是预防性需求，指一国货币当局在外汇市场出现大幅震荡，发生金融危机时，为及时干预外汇市场而持有的外汇储备。五是发展性需求，指一国为寻求经济发展而需要持有一定规模的外汇储备。
本文认为，外汇储备作为宏观经济的一个重要指标，不能单单着眼于保持一国的国际清偿力，还必须考虑外汇储备规模对整个宏观经济的影响。因此，外汇储备的适度规模应该是在满足一国对外汇储备基本需求的基础上，对一国宏观经济产生积极影响的储备量。其形式并非是一个固定值，而是一个随经济形势变化而变动的动态区间。而适度规模的确定，也并非仅仅从量上来反映，还要从现有储备对宏观经济的影响来判定规模的适度性。通过构建多层次替代效应的外汇储备适度规模决定的理论分析框架，可以揭示不同层次外汇储备需求的变化对适度规模的影响机理，从而确定我国的外汇储备适度规模。
四、我国保持外汇储备适度规模的对策
为消除外汇储备过多给宏观经济带来的负面影响，我国应采取综合措施，变消极影响为积极作用，充分合理利用现有外汇储备，努力将外汇储备规模保持在一个合理的水平。本文认为应对外汇储备快速增长需要实施以下对策：一是经济发展应转为内向型经济。二是加大力度调整国内的成本价格。逐步扭转出口导向的发展战略，寻找新的发展道路。三是处理好经济对内均衡与对外均衡的关系。对外不平衡是经济对内不平衡的反映，因此，解决外汇储备激增问题，不能局限于涉外经济政策的调整，根本上还要从扩大内需和加快结构调整入手。四是应加强对投机性资本流入的监管；引入外汇市场做市商制度拓宽境内资金合法流出的渠道增加美元需求等。五是动用外汇储备向金融机构注资用于补充资本金，有利于金融机构顺利推进股份制改造。六是改革现有的外汇交易中心，建立一个效率高、流动性强和能与国际主要汇市保持基本同步的外汇市场。除此之外，对于我国的外汇储备，除了保留必要的用来稳定市场的部分外，应当用于购买战略资源或者技术，并同时让外汇切切实实地用在我国的建设上。
参考文献：
[1] 许承明、唐国兴.中国外汇储备非均衡对汇率影响的经验分析，世界经济，2003年第4期，15-20页。
[2] 夏斌. 解决我国外汇储备过多问题之我见，宏观经济管理，2007年第1期，30-32页。
[3]刘斌.外汇储备变化的实证分析，经济评论，2003第2期，114-117页。
[4] 王国林.我国外汇储备适度状况分析，中国外汇管理，2001年第7期，15-17页。
[摘要]本文通过分析我国外汇储备的合理规模以及超量外汇储备的消极影响，对如何解决我国外汇储备过快增长提出了几点建议。
[关键词]外汇储备规模管理结构管理
中国人民银行1月11日公布的数据显示，末中国外汇储备余额达1.53万亿美元，比上年增长43.3%。改革开放之初，1978年我国的外汇储备只有1.6亿美元。经过不到30年的努力，我国的外汇储备翻了6000倍。其变化可以用“翻天覆地”来形容。
一、我国外汇储备适度规模的理论估计
一国的外汇储备可以看作本国对外汇发行国的债权，持有合理数量的外汇储备既是出于保护本国经济安全的考虑，也是一国经济实力的体现。但是外汇储备如果构成不合理或者超过适度区间，就会带来一定的负面效应。那么，我国的外汇储备是否偏高呢?
根据我国现阶段经济发展水平和外汇储备的实际需要两方面因素考虑，我国的外汇储备规模应为4540亿美元。鉴于4540亿美元是以的数据为依据得出的结果，相对于我国当前所需要的外汇储备规模应该是偏小的，但考虑到我国现在外汇储备已经超过万亿美元大关，还是可以明显看出我国的外汇储备有过剩的倾向。
二、外汇储备过高的负面效应
过高的外汇储备给我国的经济平稳运行,已经带来了不小的挑战，主要表现在以下几个方面:
1.外汇储备过高,加大了人民币升值的压力。
2.高额的外汇储备改变了我国的货币的供应结构，一定程度上加大了通货膨胀的压力。影响我国货币政策的独立性。
3.外汇储备的汇率风险。
4.持有外汇储备的机会成本。
三、解决外汇储备过高问题的建议
通过以上分析，我们可以了解到超过适度规模的外汇储备会给一国经济平衡发展带来压力和风险。因此，我国有必要采取一些积极措施来抑制外汇储备不正常的扩大。当前我国的外汇储备管理可以从两个方面入手。首先是遏制外汇储备持续高速增长的势头，控制外汇储备规模。其次，对外汇储备结构适当调整，改变我国长期以来美元资产在外汇储备中独大的局面。
1.外汇储备规模的调整。(1)对进口措施进行调整。进口政策调整不仅可以减少我国过高的贸易顺差,也有利于消除政策干预造成的价格扭曲,建立开放的市场体系和灵敏的市场机制。同时,通过进口先进的技术和设备，也有利于促进我国相关产业的技术升级和产能扩大。(2)购买战略石油储备。石油是当今世界最重要的战略资源，被喻为“工业的血液”。但石油的蕴藏和使用却极不平衡。产油国和工业国之间控制与反控制的`博弈，频繁发生的自然灾害以及国际游资在石油期货市场上的投机行为，都会造成石油价格的剧烈波动。今年国际原油价格曾经一度摸高至80美元一桶。过高的石油价格给我国国内经济的平稳发展带来了一定的负面影响。为了避免国际原油价格波动对我国国内经济的冲击，我国可以在石油价格回落到合理的时候，利用我国的外汇储备，加紧购买石油，扩大石油战略储备。(3)为社保基金注资。目前，全国的社保基金规模只有1477亿元，随着中国逐步进入老龄化社会，社保基金的规模远远不能满足社会的需求。社保基金理事会理事长项怀诚就曾公开表示，社保基金的缺口在1万亿元以上。与社保基金的短缺形成鲜明对比的是我国高达万亿美元的外汇储备。在构建社会主义和谐社会的大背景下，中央明确指出要多渠道筹集社保基金。因此，将部分外汇储备划拨到社保基金账下是有政策支持的。
2.外汇储备结构的调整。外汇储备的结构调整有两方面内容：一是储备货币币种的选择以及比重安排;二是外汇储备资产的调整。
(1)储备货币币种的选择以及比重安排。储备货币币种的选择以及比重安排是各个国家外汇储备结构调整共同所面临的问题。近年来由于美国贸易逆差和巨额财政赤字使得美元兑换国际主要货币汇率持续下跌已成为不争的事实。对于美元的贬值程度，专家提出了不同的预测，有专家认为美元的贬值率在20%左右，也有专家认为美元的贬值率将达到40%。因此，为避免美元贬值造成本国外汇储备缩水，调低美元资产比重成为各国外汇储备调整的一个方向。
我国外汇储备币种调整不能通过大规模减持美元资产来达到减小美元资产比重的目的。当前，我国最稳妥的做法是增加新增外汇储备中非美元资产的比重同时将美元资产的增长速度调整到适度的范围，从而降低美元资产在外汇储备中的比重。近几年，我国同日本、欧盟的贸易发展良好。目前欧盟、美国和日本为中国前三大贸易伙伴，20我国与上述三个经济体的双边贸易额分别为3561.5亿美元、3020.8亿美元和2360.2亿美元。三者合计占到我国对外贸易规模的41.2%，如果考虑到内地经香港对上述地区的转口贸易，则该比例将上升至50%左右。我国可以以此为契机，进一步鼓励我国企业选择欧元和日元等非美元货币结汇，从而扩大欧元、日元等外汇储备的份额。
(2)外汇储备资产的调整。外汇储备资产调整是我国面临的特殊问题。外汇储备资产种类包括长期国债、短期国债、企业债券，股票等。外汇储备的资产调整就是对以上资产比重进行重新配置。对我国而言，则主要是如何调整美元资产的问题。根据有关资料显示，截至6月底，我国的美元长期债券投资占外汇储备的68%，达4850亿美元。其中美国国债比例为57%，政府机构债券比例为36%，企业债券比例为7%。而我国投资美国股票的资金仅占外汇储备的0.47%。由此可见,我国外汇储备中美元资产配置的主要问题在于过分强调储备的安全性而忽视了收益性。在我国当前外汇储备较为充裕的背景下，外汇储备的盈利性是我们必须充分考虑的目标之一。
参考文献:
[1]于润张岭松:《国际金融管理》[M].南京大学出版社,,147～160
编制内容及要求
国家农业建设储备项目可行性研究报告编制内容应满足下列要求。
一、总论
(一)项目提要
项目内容的摘要性说明，主要包括以下内容:
项目名称、主管单位、建设单位、项目由来、建设地点、建设规模、工艺技术方案、主要建设内容、主要技术经济指标、投资规模、资金来源、建设期限、经济和社会效益、运行管理模式等。
(二)结论与建议
1.综合评价。简述项目建设的必要性和可行性，技术上的先进性与成熟、可靠性及经济上的合理性等。
2.结论意见。
3.问题与建议。
(三)编制依据
农业部办公厅《关于开展农业建设项目前期工作加强项目储备的通知》
农业部《全国旱作节水农业发展建设规划》。
其它有关法规、规定等依据性文件。
二、项目建设背景与必要性
结合国民经济和社会发展宏观政策与环境，以及本地区经济现状与发展需求，论证项目建设的必要性。具体内容包括:
(一)提出建设项目的由来。依据相关行业与产业发展政策，简述提出该项目建设的理由。
(二)国民经济、社会发展宏观政策和环境要求。依据国民经济和社会发展宏观政策要求，分析、论证项目的符合性。
(三)行业发展政策、产业政策及布局规划、建设规划的要求。主要依据《全国旱作节水农业发展建设规划》。
(四)地区或区域经济现状与发展要求。分析申报项目是否符合本地区或区域经济与农业发展需要，本地区或区域自然条件、社会经济基础、资源状况是否适合该项目建设的需要。
三、市场或需求预测
(一)拟建项目产品或服务的国内及本地区的供求现状及发展趋势分析预测。
(二)拟建项目产品生产规模或服务功能与范围及销售或覆盖的区域，以及产品或服务的市场定位、市场竞争力、份额与价格的分析预测，以及可能存在的市场风险预测与对策。
四、项目承担单位情况
(一)建设单位的名称、性质及法人代表情况；应附事业单位法人资格证书。农垦系统以农场为项目承担单位的，可附企业法人资格证书。
(二)主要业务范围和业务能力。
(三)人员及其构成，包括职工总人数、技术人员数、管理人员数，技术人员中各级专业技术人员数及承担本项目主要技术人员的基本情况与业绩。
(四)主要技术成果与转化能力、或专利技术及其获奖情况。包括优势学科领域，承担课题的能力、技术推广转化能力等，通常应附成果鉴定、专利、获奖证书影印件。
(五)现有基础设施和技术条件情况，包括土地、房产、主要仪器与机械设备、配套设施条件等；技术储备、项目储备、成果储备情况等；说明近5年已建同类项目的完成和运行情况。
(六)资产与财务状况，包括单位经费或收入来源、年总收入与总支出及盈余或利润、固定资产总值、净资产总值等，应附近期资产负债表和损益表。
(七)协作或技术依托单位情况，应明确协作或技术支持的内容、责权利关系，通常应附双方合作的意向协议。
项目和承担单位基本情况填写附表一《项目基本情况一览表》。项目建设条件填写附表二《项目主要建设条件一览 表》。
五、建设规模与产品方案
(一)建设规模确定的原则和依据。
(二)按照产品或服务属性，明确表述拟建项目的建设规模。以生产产品为主的项目按建设面积表述，以及主要生产的农产品及产量。
六、项目选址与建设条件
(一)选址原则与要求，即按照项目类别或属性要求，阐述选址应把握的原则与建设该类项目应具备的条件。
(二)项目建设总用地规模多少，建设用地的来源、权属及使用方式；有无征地、租地问题，项目建设必须征地或租地的应有意向协议和征地、租地资金来源说明。拟选建设地点的地理位置，应具体到乡镇或村队。
(三)所选建设地点的自然条件、资源条件、社会经济条件，以及基础设施、能源、交通、通讯、环境等条件的现状及与拟建项目的符合性论证。标准粮田及原良种繁育基地项目需进一步说明所建地点的水资源条件及耕地质量现状。
(四)项目实施的有利条件。当地政府政策支持力度和农户的参与情况，当地的资源优势以及农业技术推广应用和开发能力、市场优势等有利条件。
(五)拟建项目与当地环境的互适性分析，即项目可能对当地产生哪些有利或不利影响，当地环境对项目会产生哪些 有利或不利影响；拟采取的改进措施等。
(六)应绘制所选项目地址的区域位置图和现状图。
七、工艺技术方案和设备选型
按项目类别分别提出符合申报指南要求的工艺技术方案和设备选型方案。具体内容包括:
(一)工艺技术方案
1.拟建项目工艺技术选择的原则或路线。
2.编制工艺流程框图、各工艺环节的技术参数或说明。
4.阐述所选工艺技术的先进性、成熟性、可靠性及经济实用性。
(二)田间工程及设备选型
1.旱作节水农业核心示范区
(1)根据现有条件，确定田间建设工程。
(1)对现有田间配套设施要进行分析说明，并填写附表四《项目区农机化基础情况汇总表》；拟增加农机具的说明增加理由。配置的农机具明细表内容包括名称、单位、规格、数量等。
2、旱作节水农业试验推广站仪器设备配置
根据项目类别、工艺技术要求、建设标准，选择配置相应的仪器设备。续建和改扩建项目，必须提出现有仪器设备清单，并在已有基础上填平补齐。
(1)依据所选工艺技术，阐述拟选工艺设备和附属配套 设备的依据和理由；
(2)说明已有仪器设备情况，可以继续使用仪器设备的名称、规格及数量；
(3)说明新增加仪器设备的名称、规格、数量及其增加的依据和理由，进口设备应述明引进的依据、理由及费用；
(4)编制仪器设备清单，将已有和新增分别标注；仪器设备清单内容包括设备名称、单位、规格、数量及主要技术参数说明等。
八、项目建设方案与建设内容
(一)项目建设的指导思想、原则。
(二)项目建设目标，包括节水利用达到主要节水指标、增产指标、农机化水平。
(三)项目建设的总体思路、总体规划布局及其依据和理由；生产布局或功能分区的划分及其依据和理由，并绘制总体规划布局图或总平面图
(四)建设内容
根据项目建设的总体布局和工艺技术要求，按单项工程逐一阐述其建设的必要性及其规模确定的依据和理由。根据项目申报指南规定，按土建工程、田间工程、仪器设备分类，以单项工程为准分别说明建设内容与规模。按照“缺什么、补什么”的原则，合理安排建设内容。
1、旱作节水农业核心示范区
——田间工程：田间道路、桥涵、配套微滴灌设备、防护林等，应描述名称、单位、数量、做法、设计标准、使用年限，田间道路以长度、宽度和路面做法表述，防护林网以面积、单位面积植树株数及树种表述。
——配套节水设施：列出规格型号，数量、主要性能、价格等。
2、旱作节水农业试验推广站仪器设备配置
——农机具配备，列出型号规格、产地、价格等。
——培训仪器设备。各种设备应说明配置依据和理由及设备名称、规格、单位、数量等。
——机库、机棚等建筑工程。应分别说明用途、建筑面积、结构类型、层数、装修标准、工程做法等。
项目建设内容与规模填写附表三《项目建设内容与规模一览表》。
九、环境保护与安全生产
(一)环境保护
1.环境现状描述，包括土地、植被、土壤、空气、水体等。
2.全面分析污染因素。包括废气、废水、固体废弃物、噪声及其他污染物等排放数量及其对环境的影响程度。
(二)安全生产
重点对项目中涉及人身、生产设施安全的因素进行分 析、描述，并提出消除或预防不安全隐患的措施及费用进行分析。
十、组织管理与实施进度
项目组织管理主要包括项目建设期组织管理和项目建成后的运行组织管理。
(一)项目实施组织管理
1.管理机构与职能分工。应编制管理机构框图，包括决策机构、实施职能机构及职责分工。组建新的项目法人组织实施的应阐述理由，并说明组建机构的性质、运行方式等情况。
2.项目实施各阶段的管理方案或措施。包括可行性研究、初步设计及施工图设计、工程施工、工程监理、资金管理、竣工结算和决算、竣工验收、固定资产移交等实施计划及责任部门或责任人。
3.工程招投标方案。主要包括施工招标、仪器设备及农机具采购招标等。
(二)项目建成后的运行管理
1.运行管理是指项目建成投产后的运行管理，应包括机构框图、人员编制及职能分工、人员培训，以及保证实现项目目标的管理制度或措施等。
2.运行管理机制方案设计。项目建成投入运行后如何管理或经营，若运行中涉及多方共同管理的，必须提出未来项 目运行管理的方式或运行机制，应签订各方意向协议。
3.分析说明运行经费的解决方案。
(三)项目实施进度
根据确定的建设工期和勘察设计、仪器设备采购、工程施工、生产准备、设备调试、试运转、竣工验收、交付使用等阶段所需时间与进度要求，编制分项目实施计划表。
1.确定实施年限，起止日期，编制实施进度表或框图。
2.按进度框图说明各阶段的工作内容和进度安排。
项目组织管理与实施进度填写附表七《项目组织管理与实施进度一览表》。
十一、投资估算与资金来源
(一)投资估算
1.投资估算内容。可行性研究报告投资估算包括估算说明和总投资估算表、单项工程投资估算表、仪器设备投资估算表的编制。
2.编制投资估算表。
(1)总投资估算表：按工程建设费、工程建设其他费、预备费三项合计为项目建设总投资。
(2)单项工程投资估算表：按项目具体建设内容凡单独设计、单独施工、独立发挥作用的单体工程，均应编制单项工程投资估算表。土建工程、田间工程、配套工程等估算内容包括工程名称、单位、工程数量、单价、合价。
(3)仪器设备投资估算表。根据仪器设备清单编制仪器设备投资估算表，按实验室仪器设备、农机具、其他设备分列。仪器设备估算内容包括设备名称、规格、单位、数量、单价、合价。
4.投资估算依据。
(1)采用当地或行业部门现行的土建、水利工程投资估算指标、概算定额的，要说明这些指标或定额的颁布部门及颁布时间。以主管部门有关项目投资估算编制要求文件为依据的，说明文件名称与文号。
(2)工程量与仪器设备数量以建设方案确定的数额为准，但应对计算方法与计算依据做进一步说明。
(3)工程建设其他费用。包括可行性研究报告编制费、设计费、研究试验费、环境影响评价费、监理费、招投标费、建设单位管理费等。
(4)预备费。主要估算基本预备费，一般按土建工程、田间工程、仪器设备购置及工程建设其他费用之和的3-5%计取。
(5)投资结构分析
分析工程建设费、设备购置费及其它投资等各占项目总投资的比例。在总投资表中反映。
(二)资金来源
说明项目总投资中中央投资、地方配套及自筹资金数额 及比例。
项目投资估算与资金来源填写附表八《项目总投资估算及资金来源表》、附表九《项目单项工程综合投资估算及资金来源表》及附表十《项目仪器设备投资估算及资金来源表》。
(三)资金运用
编制项目分、分来源的资金使用计划表。资金使用计划应与项目实施进度计划相衔接；用款计划要与资金来源相适应。
项目资金使用计划填写在附表七《项目组织管理与实施进度一览表》“资金使用计划”栏内。
十二、效益分析
项目效益主要分析预测项目自身的经济效益、社会效益和生态效益。
项目效益填写附表十一《项目效益分析一览表》。
十三、结论和建议
(一)综合评价。简述项目建设的必要性和可行性，技术上的先进性与成熟、可靠性及经济上的合理性等。
(二)结论意见。
(三)问题与建议。
十四、附件
(一)附表
附表：
1.项目基本情况一览表
2.项目主要建设条件一览表
3.1.项目建设内容与规模一览表
3.2.项目建设内容与规模一览表
4.项目区农机化基础情况汇总表
5.项目投资估算表
6.项目投资估算表
7.项目组织管理与实施进度一览表
8.项目投资构成及资金来源表
9.项目效益分析一览表
10.XX年国家农业建设储备项目基本情况表
11.XX年江苏省 县申报农业投资储备项目汇总表
上述附表在报送可行性研究报告时须附送Excel格式的电子文件。
(二)附图
1.项目地理位置图
2.项目区现状图
3.项目建设规划图或总平面
4.单项土建工程平面、立面、剖面图
(三)附件
1.申报单位法人证件复印件。
2.申报单位上资产负债表、损益表。
3.新技术、新产品的科技成果证书及获奖证书复印件。
4.地方配套资金承诺证明，须明确省、地、县各级配套比例和金额。
5.落实土地使用权的证明。
6.有关技术合作、管理合作、经营合作的意向协议书等。
7.当地水资源管理部门出具的灌溉用水技术平衡方案的评估报告。
关键词：外汇储备；结构管理优化；多元化
一、绪论
众所周知，我国是一个持有外汇储备的大国，2014年6月，我国外汇储备总量达到历史最高的399万亿美元，其中美国长期国债的持有比重一直相当可观。为应对2007年爆发的次贷危机，美联储实施的货币量化宽松政策使得几年里美元对人民币持续贬值，导致我国外汇储备严重“缩水”。因此，我们只有不断追求更合理的币种结构、更高收益的资产配置以及更完善的外汇储备管理制度，才能有效规避外汇储备的贬值风险，并逐渐提高外汇储备的收益率。
然而，世界各国对中国出口品的刚性需求不减，经常项目持续顺差的趋势还将延续，要想在短时间内将我国外汇储备总量控制在最适度范围内几乎是难以实现的。因此，转而从内部结构入手，对外汇储备结构之不断优化就变得尤为关键，也更具有现实意义。
二、我国外汇储备现状分析
（一）总量分析。如图1所示，我国的外汇储备总量在过去的17年里增长了20倍，2002至2007年增长最为迅速，涨幅高达30%-50%。即使是在全球金融危机期间，增速仍不低于20%。截止到2015年年底，我国外汇储备余额达3330662亿美元，比上年末减少约5000亿美元，17年来首次有所下降。
图1 我国近17年年末外汇储备总量余额走势图
数据来源：中国人民银行网站
（二）币种结构分析。我国外汇储备的币种结构从未对外明确地公布过，目前这一数据属于国家金融机密。但有关学者根据路透社报道、国际清算银行的报告及近年来中国对外贸易收支中各币种的比例等数据进行分析，认为美元资产在中国外汇储备总资产中占到60%以上，欧元及英镑20%，日元10%左右。
（三）资产结构分析。在中国的外汇储备中，外币存款和债券投资（主要是美国政府国债和机构债券）占很大比重，股权投资则所占的比重则相对有限。美国10年期和30年期国债的年收益率均不到3%，这使得我国外汇储备的整体收益率明显低于直接投资或是海外基金的平均收益水平。
三、我国外汇储备结构管理存在的问题及影响
（一）币种结构、资产形式单一。不难发现，无论是我国外汇储备的币种结构还是资产形式都较为单一，缺乏多样性。大比重地持有美元资产使得我国外汇储备资产的稳定性和盈利性直接受到美国经济及美元汇率水平的影响；而在资产结构方面，投资方向局限于安全性较好的外汇资产，有效规避信用风险的同时也牺牲了投资效益。
（二）黄金储备偏低。黄金作为一种对冲价格风险的金融工具，一直为各国所青睐。然而，我国在黄金投资上并不积极，使得储备资产价值受汇率变化影响较大时，缺乏黄金这种硬通货的保值，外汇储备承受着相当程度上的汇率风险。而且世界市场上金价的涨跌总是与美元汇率的变化背道而驰，因此中国用厚实的黄金储备来为庞大的美元资产保值不失为一个好方案。
（三）外汇储备管理体制单一，投资方式趋于保守。2007年9月，经国务院批准设立的国有独资公司——中国投资有限责任公司（简称中投公司）在北京成立，自此我国形成了由央行和国有投资公司共同主导的外汇储备管理体制。但是，央行和中投公司对于外汇储备的分类、投资目标的设定以及各自所掌控部分的划分仍缺乏明确的规定，而且投资风格趋于保守，缺乏长期规划，大大影响了我国外汇储备的投资管理效率与收益。
四、优化外汇储备结构管理的建议
（一）借鉴国际经验，优化外汇储备管理体制。新加坡早在1981年，就开始对外汇储备实行积极管理且方案清晰、目标明确，将外汇储备分为两部分，分别交由央行（新加坡金融管理局）和政府投资公司GIC进行管理。前者管理的外汇储备主要作为发行基础货币的保证，并用于干预外汇市场、维持新元汇率稳定；而后者管理的外汇储备则广泛投资于世界资本市场上的股票及公司债券，甚至涉及各类金融衍生产品，目标在于实现国家外汇储备的长期保值增值。我国可以借鉴新加坡的成功经验，将外汇储备分成明确的几个部分，确定各自的投资主体和投资目标，并保证各个部分之间的相互独立，交由央行和中投公司分开管理与运行，充分发挥两个管理主体各自的优势，变“被动管理”为“更加主动的管理”。
（二）稳健地调整外汇储备结构，实施结构多元化管理策略
1、适量减持美元外汇，增持欧元与日元。考虑到美元的可自由兑换性，我国仍应以美元作为最主要的储备货币，但可以适当地减少美元储备，将其在我国外汇储备中的比例降到50%左右甚至略低于50%。欧盟和日本分别是中国的第一大和第三大贸易伙伴，更是占据了我国对外进口份额中前两名，之间继续增进贸易往来的潜力很大，外汇管理当局应做出权衡和分析，适当地增持欧元与日元等其他货币。
2、丰富资产结构，安全性、流动性和盈利性三性兼顾。由于我国外汇储备总量很大，在已满足安全性和流动性原则的基础上，仍有不少结余可投向相对而言风险大、收益也高的企业债券和股票，应比以前更加追求盈利性目标。可选择先对美元储备资产内部的结构进行优化，例如将部分美元存款和美国国债转换为AAA级公司债和抵押债券，还可适当进行一些“高风险、高收益”的股权投资和金融衍生品投资。
（三）合理转化货币投资为实物资产，优化储备的运用方向
1、适量增持黄金储备。适当增持黄金，一是将一部分外汇储备转变为实物资产，可以缓解我国外汇储备快速累积的压力；二是根据美元贬值时黄金价格上涨的规律，将一部分外汇储备转变为黄金，可有效地对冲美元储备资产“缩水”时的一部分损失。建议近期内逐步将黄金储备和外汇储备的比例关系提高到5%-10%左右，往后可以再逐步提高到更高的水平。
2、动用外汇储备购买石油等战略物资。前些年国际油价大幅攀升并通过价格传导机制传导到下游产品，直接导致国内相关商品价格的上涨，大大增加了企业经营成本和家庭生活成本。中国应当在价格适当的时候，利用雄厚的外汇储备适当地增加持有石油储备，以应对国际石油价格突增等突发事件，增强我国经济发展的自主性。
（四）逐步推进人民币国际化进程，从而降低持汇规模与风险。人民币国际化下，国际贸易将更多地以人民币作为支付货币，双顺差将不再加重我国外汇储备在规模上的负担，而且降低了对外贸易中的交易成本以及汇率变动的风险。因此，打破当今世界以美元和欧元为主导的国际储备货币体系，积极稳妥地让人民币逐步融入，形成一个多极化的国际储备货币体系，应当是优化外汇储备结构中最为长远的一步。
五、结束语
调 查 评 估 报 告
××信贷部 二○○九年六月
目 录
前 言
XX市土地收购储备中心向农行XX市分行营业部申请土地储备贷款15000万元，用于收储位于××区××镇××村，即××新区规控图中K11、K12地块462.10亩土地。省分行房地产信贷部组织项目评估小组，于2009年6月对该土地收购储备项目进行了调查评估。
有效期：2009年2月11日至2009年3月31日（延期至2010年3月31日）
1.1.3组织机构及人员情况
1.1.4借款人主要职责
按照《XX市土地储备中心工作章程（试行）》，借款人主要职责为：一是依据市土地储备管理委员会确定的土地收购计划，对企事业单位需盘活调整的存量土地和其他增量土地适时进行收购储备；二是根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，为增强政府对土地的调控力度服务；三是管理和运作由政府依法收回的违法用地、闲置土地、没有确定土地使用权的国有土地，并纳入政府土地储备库；四是多渠道、多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的指导和监管下，加强与各金融机构和市财政部门的配合，管理、运作好土地收购、储备的资金；五是在市政府有关职能部门的协助下，做好储备土地开发，收购、储备土地的资金测算和招标、拍卖出让前的准备工作；六是搞好综合统计，定期向土地储备管理委员会报告运作情况和公布储备土地信息；七是完成市政府和市土地收购储备管理委员会的其他工作任务。
评估认为，该公司具备土地收储资格，借款主体合法。1.2 借款人土地储备资金运作模式
根据江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行XX中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）和XX市政府制定的《XX市土地储备实施办法》(XX市人民政府
储备土地出让后，收入全部上缴市财政，对上缴资金中成本部分包括土地收购补偿费和贷款利息、规划编制、土地测量、土地房产登记、房屋拆迁、土地前期开发、收购储备工作经费、人员工资等相关费用，由市财政在5个工作日内核定拨付给储备中心。对于土地出让收入净增值部分的20%由市财政拨付土地储备中心作为土地储备发展基金。对因政策变化或经批准改变土地规划条件，储备公益事业、绿地、公共设施或基础设施建设用地而造成储备中心政策性亏损的，亏损部分由市财政局核拨。
1.3 借款人经营情况
2005年至2009年3月，借款人累计实物收储土地9692.42亩（其中2009年1-3月收储土地670.243亩）；累计出让土地550.43亩，累计实现土地出让收入103800万元。截至评估日，借款人可供出让的存量土地为9141.99亩。
1.4借款人财务状况 1.4.1主要财务数据
根据借款人提供的土地储备机构土地收储资产负债表反映，截止2009年3月末，该公司总资产348161万元，总负债203633万元，净资产141279万元，收入合计3249万元，资产负债率为58.49%。
1.4.2主要财务数据说明
1）资产项目有关数据说明。截止2009年3月末，借款人资产348161万元，比年初增加18860万元。
（1）银行存款18787万元。其中：国家开发银行江西省分行 595万元、XX市建行厚德支行1万元，市商业银行银河支行266万元,我市分行营业部17925万元。
（2）其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，主要由以下项目组成：①内环路4259万元，②章江水轮泵站-黄金大桥3355万元，③市江河实业有限公司城西防洪工程2645万元，④市城发集团飞龙岛大桥等工程22172万元，⑤市住房保障中心飞龙岛大桥返迁安置工程4259万元，⑥章江大桥8903万元，⑦益光中、南路工程5140万5
元，⑧黄金一、二路工程2042万元，⑨豪德花园2136万元，⑩黄金一、二路返迁工程926万元。
（3）收储项目222294万元，主要由以下项目组成：黄金机场土地43306万元，K16土地3005万元，滨江四期2013万元，新区土地报批规费6410.71万元；H6、H7、H22、G10、J12、J16土地5283万元，嘉道集团2459万元，豪德集团3695万元，G13、G14土地3105万元,G4地块1006万元，兴国中路土地3607万元，J2、C4土地2361万元，兴国中路农民返迁安置8494万，市接待中心3441万元，J21地块1101万元，J22地块1313万元，J3地块994万元，H地块11068万元，章江南岸防洪路堤、益光中、南路及周边地块88866万元，H25、H26地块7624万元，康欣药业1461万元，H18、G11、G15地块1500万元，海天投资实业有限公司2136万元，华坚国际6443万元，航运公司1273万元，E17-04、06地块3118万元，市供销社三企业1000万元，XX市地产公司2052万元，工行XX分行（原区国有资产经营公司）1100万元。
（4）待摊支出2816万元。主要是支付贷款利息，逐年摊销。
2、负债项目有关数据说明。截至2009年3月末，借款人负债203633万元，比年初增加18161万元。
（1）短期借款460万元，主要为向XX市财政局和XX逸豪置业公司分别借入400万元及60万元款项。
（2）长期借款179000万元，比年初增加34400万元。长期借款中，国开行江西分行152000万元，市商行7000万元，市农行营业部20000万元。
（3）其他应付款24173万元，其中：财政拨款6400万元，市江河实业有限公司支付章江南岸路、益光中、南路征拆费12100万元，章江新区指挥调拨资金5543万元。
3、净资产项目有关数据说明。截至2009年3月末，借款人净资产141279万元，均为土地储备资金。
从借款人近几年的财务数据可以看出，该中心总资产逐年大幅增加，资产负债率逐年降低，表明其财务状况良好，资金实力雄厚，偿债能力强。
1.4.3关于“借款人资金用于城市基础设施建设”问题。调查评估时发现，借款人提供的2009年3月资产负债表反映，资产项目中“其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，其原因是，市政府为了完善城市配套基础设施建设，提升城市品味，实现土地大幅增值。2003年7月，XX市政府与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－2007年向XX市政府提供最高额为27亿元的贷款，用途为：一是土地储备贷款17.5亿元，用于收储土地2万亩；二是2003年—2007年城市基本设施贷款9.5亿元。城市基本设施贷款由土地增值收益归还。截止2009年3月末，借款人累计向国家开发银行江西省分行贷款173600万元，其中土地储备贷款110000万元，城市基础设施贷款63600万元，贷款余额152000万元，其中土地储备贷款94400万元，城市基础设施贷款余额57600万元。
土地是城市政府拥有的最大资产，为了发挥土地最大效益，根据XX市政府有关文件精神，“城市基础设施建设到哪，土地收储到哪，土地出让到哪”。借款人是政府储备土地的合法代表，是具体实施土地收购储备行为的政府储备机构，国开行贷款用于土地收储与城市基础设施建设（重点项目），是XX市政府授权XX市土地收购储备中心循基础建设步伐收储核心土地，并借完善的基础设施使土地增值，是国开行发放的打包贷款。借款人内部运作完善，财务管理规范，资金使用合理，是各商业银行竞相营销的优良客户，目前除我行在营销外，中国银行及XX市商业银行均在营销该客户，基于借款人较好的经营实力和发展前景，我行建议并希望要保持在XX市土地收储市场上占有一定的市场份额。
1.5 借款人贷款情况 1.5.1贷款情况
通过查询人民银行信贷查询系统，截止2009年5月6日，借款人在各金融机构的贷款余额为179000万元，实际贷款余额179000万元（长期借款）。
（1）借款人在国家开发银行贷款情况。2003年7月6日，借款人与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－2007年向XX市土地储备中心提供最高额为27亿元的贷款，用途为土地储备及城市基本设施，借款期限15年（2003年7月---2018年7月），即
近一年，黄金机场土地与新机场土地产权转换后土地出让的时间也要因此相应推迟。由于该项目贷款的主要还款来源是黄金机场土地出让收入，因此上述因素会对2008年贷款到期偿还产生不利影响”。经上级行审批，我行于2007年10月31日将其中24800万元贷款（之前借款人已归还了10000万元贷款）调整为次级贷款。
1.5.3借款人对外担保情况
据2009年1月9日人行企业征信系统查询，借款人对外抵押担保金额39077.64万元，为XX市财政投资有限公司贷款提供担保，贷款用于XX市政府重点工程建设。
XX市政府所在地和城市规划设计的重点地段，经XX市政府常务会议研究同意，将水南镇高楼村近5000亩土地列入该市2007年征地拆迁和土地收储工作计划。由于拆迁等原因，本项目直到2009年才全面启动该项目收储工作。
2.2项目合法性
2.2.1 签定了《征收土地协议书》
2007年11月29日，XX市国土资源局章贡分局与XX市章贡区水南镇高楼村村委会签订了征收“章江新区规控图K11、K12地块土地共计462.10亩”的《征收土地协议》。
2.2.2 已取得江西省人民政府的农用地转用批复
2003年6月，XX市人民政府向江西省人民政府申报XX市2003年
使用权出让收支管理办法》的通知（赣财综[2007]19号）和借款人的有关说明，本项目土地出让后，土地出让收入须按照“收支两条线”管理，先进入XX市财政局的土地出让收入国库专户，按照规定扣除相关费用和基金后，然后核返给借款人收储本项目土地的收储成本部分（包括土地收购成本、银行利息、土地评估费、土地测绘费、管理费等费用），剩余的土地出让净收益全部进国库使用。
2.4项目进度
2.4.1完成了收购土地转为城市建设用地审批的工作
经2003年10月24日
4）、项目可行性研究报告。3.1.2贷款期限
因该项目收储土地计划在2009-2011年出让，预计贷款期限2年。3.1.3贷款利率
借款年利率按人民银行年基准利率5.4%执行。3.1.4土地性质及面积
本次贷款收储的土地位于章贡区水南镇高楼村，即章江新区规控图中K11、K12地块部分土地、共计462.10亩；土地性质为居住用地。
3.1.5项目总投资估算表
经测算，本收储项目的总投资22283.53万元，单位收储成本48.22万元/亩。项目总投资由征用土地费用、土地整理费用、财务费用、管理费用、不可预见费用等组成。具体各项的构成为：
1）土地取得费用：包括土地补偿费、安置补助费、征地工作经费、农民社会保障金、其他地上附着物补偿费、征地相关税费等费用，共计19796.26万元。
2）土地整理费用：土地开发费用按 1万元/亩计算，共462.1万元。
3）财务费用：本项目计算期2年，按贷款二年期计算，利息总计1620万元。
4）管理费用：本项目管理费用是征地过程中发生的人工工资等，按取得土地费用的1%计算，共计202.58万元。
5}不可预见费：本项目不可预见费征地过程中发生的不可预见的支出，按取得土地费用的1%计算，共计202.58万元。
3.2 项目资金筹措计划
本项目总投资22283.53万元，资金筹措计划：一是项目资本金7283.53万元，占32.69%；二是向我行申请土地储备项目贷款15000万元，占67.31％。
3.2.1自筹资金来源和到位情况
截止2009年3月末，借款人已经支付各类收储费用7237.42万元，占项目资本金的99.36%，剩余部分项目资本金由江西省XX市财政部门保证足额到位。XX市财政局于2009年5月出具《关于XX市土地收购储备中心土地储备贷款15000万元有关问题的承诺》。评估认为，项目自筹资金来源能落实到位。
3.2.2银行贷款
借款人拟向我行申请政府土地储备贷款15000万元，期限2年，主要用于为取得收储土地而先行支付给各储备土地的原权利人，贷款将根据收储进度分次使用。
XX区内已探明的钨储量占居世界
居民收入稳定增长；城市居民人均消费支出7525元、增长12.00%，农村居民人均消费支出1693元、增长12.35%。当地经济快速发展和城乡消费较快增长，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，有利于房地产市场的健康发展。
从江西省来看，2008年XX市生产总值、规模以上工业增加值、城镇以上固定资产投资、财政总收入、地方财政收入、实际利用外资等６项指标不仅总量稳居前列，且增速均高于全省平均水平。与广东省的韶关、梅州、河源，福建省的三明、龙岩，湖南省的郴州等周边的三省六市相比，2007年XX市主要经济指标处于前三名，其中GDP、地方财政收入和实际利用外资总量高居
沟通老城区的飞龙岛大桥、章江大桥，所收储的地块地理位置优越，基础设施完善，具有很大的增值潜力。
4.4XX市土地市场发展情况 4.4.1土地资源得到重视
土地是城市政府拥有的最大资产，用市场手段配置土地资源和运作土地资产，发挥土地最大效益，是XX市城市经营的主要手段。2001年9月28日，XX市政府出台了《XX市土地储备试行办法》，规定凡是XX市所有新增建设用地，一律由市国土资源部门进行收购和征用纳入市政府土地筹备后，再按照市政府制定的年度土地出让计划实行统一供地，规范了土地的出让行为，使土地不断升值。
4.4.2土地储备制度已经明确
随着国家土地“招、拍、挂”政策的全面实施和全国各城市土地储备中心的成立，全国各城市的土地储备制度基本形成。XX市土地储备制度正如全国一样，已日益得到各级政府和社会的认同和支持。经过几年的运作，政府对土地储备的作用、功能以及运作能力得到提高。
2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号，以国家部委的名誉对土地储备机构、计划管理和资金管理等进行了明确和规范，正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度。
4.4.3土地市场日益完善
2002年，XX市国土资源局建立了XX市房地产交易中心和XX市地产交易大厅，从根本上规范了土地交易行为。对经营性用地使用权实行公开招标拍卖出让和挂牌出让，变过去的暗箱操作为现在的阳光操作，极大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了国有土地的价值。
2007年1月起，XX市政府对所有工业用地采取招、拍、挂出让方式，经营管理操作进一步规范，并取得了良好的经济效益和社会效益。
4.4.4土地供应有序进行
XX市政府对土地实行总量控制，并通过制定严格的、科学的供地计划，确保政府供地始终处于总体供求基本平衡的非饱和状态。据该中心负责人介绍，XX市年土地出让计划一般按照该市上年度商品房面积的交易量做参考，按照一定的综合容积率折算成土地需求面积，并考虑市场供求状况后确定年土地出让计划。根据XX市土地交易中心提供的数据，2005年至2009年3月，XX市城区通过土地储备中心共出让经营性土地550.43亩，其中2005年出让101.18亩，2006年出让198.24亩，2007年出让109亩，2008年出让127.62亩，2009年1-3月出让14.39亩；累计实现土地出让收入103800万元。
评估发现，借款人2005—2008年土地出让量不大的原因，一是为了城市发展需要，提高城市品位，XX市委、市政府于2003年11月份采取国际招标方式，对XX市城市规划进行了修编，修编工作于2004年9月份结束，修编期间冻结了城区内所有建设用地工程项目的报建工作；二是借款人收储土地主要集中在2007年，仅2007年收储土地6875亩，占93.46%，大部分处于土地整理中，尚未达到出让条件；2008年以来，受国家宏观政策调整，房地产市场外部环境发生了一些的变化，政府为保证土地收益，减少了出让土地的供应，直接表现为土地供应减少，土地价格仍然上涨。三是市政府为解决少量改制企业职工安置资金问题，批准部分改制或破产企业的土地直接进入市场出让或转让。
4.4.5土地市场分析
2007年5月XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》，在此基础上，制定了《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》。按照规划，根据XX市城市建设目标，到2010年中心城区面积要达到70平方公里、人口达到70万人，城市规模计划达到中等城市规模；到2015年中心城区面积要达到100平方公里、人口达到100万人，城市规模计划达到大城市规模。目前，XX市城区人口不到60万人，还有广阔的发展空间。
由于规划收储的土地，还需要大量投入，无法直接供地；而政府储备的土地中，直接可供出让的土地相对较少，远远不能满足当地经济发展和城市建设的需要，土地需求与有效供给的矛盾突出。
1）土地供需市场预测分析。
根据《XX市土地储备实施办法》，XX市政府对XX市城区规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地依法征用后予以储存，并通过前期开发和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现“一个渠道进水、一个池子蓄水，一个龙头放水”的供地方式。
根据城市规划，章江新区将成为疏解老城区居住、行政、商业商务压力的主要区域，成为XX的新中心。章江新区面积20.19平方公里，建筑用地面积27500亩，其中:居住用地10784亩，办公及公共服务设施用地5357亩，道路广场用地5907亩，绿化用地4865亩。规划总建筑面积1960万平方米，其中居住建筑面积1188万平方米。
2）住房需求分析。
《XX市国民经济和社会发展
平方米，用地面积：28.04万平方米（合421亩）；普通商品住房：总建设面积75.93万平方米，用地面积：43.00万平方米（合645亩）。
3）土地供应计划。
根据规划，2008-2012期间，住宅用地供应总量为479.46万平方米（合7192亩），其中新增住宅用地约429.82万平方米（合6447亩），存量置换（工业企业、仓储用地退城进园后的原有土地）用地约49.64万平方米（合745亩）。《XX市国民经济和社会发展
2008年，XX市全市商品房销售面积200.54万平方米，比上年少售96.85万平方米，同比增幅为-29.4%。其中XX市中心城区商品房销售47.58万平方米，同比下降51.11%。受2007年9月27日国家宏观调控政策和住房信贷政策从紧等一系列因素影响，居民购房意愿下降，观望气氛较浓。
4.5.3商品房空置率下降
截止2008年12月末，XX市商品房空置面积7.1万平方米，空置率为8.01%，同比下降0.94个百分点，其中住宅空置3.47万平方米，同比下降0.51个百分点；XX市中心城区商品房空置4700平方米，空置率1.86%，同比下降3.22个百分点，其中住宅空置面积0.05万平方米，空置率0.25%，同比下降1个百分点。说明当地仍具有较大的住房消费潜力。
4.5.4房屋销售价格有所回落
根据国家发改委、国家统计局发布的《2008年12月份全国70个大中城市房屋销售价格指数》，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.5%，涨幅比11月低0.7个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.5个百分点。
---新建住房销售价格。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.8%，涨幅比11低1个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.8%，涨幅比11月低0.4个百分点，其中XX市房屋销售价格环比下降0.2%。
2007年10月份后，商品房市场观望气息较浓，成交量相对萎缩，部分楼盘出现了不同程度的降价和较大比例折扣销售的现象。
4.6拟储备土地的市场前景
该项目用地位于章江新城区，地处文峰南路与东胜路交叉处，交通较为便利，环境较好。XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》及《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》，力20
争在3年内，投资60亿元，进一步完善基础设施建设，构建赣县-老城区-章江新区-创新区-南康的快捷通道，促进物流、人流、信息流有大流动，近期XX市委、市政府启动了重点工程建设，如新建的市人民银行、市公安大楼、联通公司办公大楼等均集中在此区域，这将更加有利于城市的规划与建设，促进土地的出让和房地产市场的发展。根据上述分析，该项目用地未来出让前景良好，升值潜力较大。
4.7市场前景总体评价
（一）XX市所处位置优越，交通发达；自然、人文资源丰富；近几年，经济发展迅速，财政状况良好，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，需求旺盛。
（二）该项目所在的章江新城区是XX市政府重点规划建设的区域，控制性详细规划通过国际招标，聘请知名专家修编，符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。
（三）该项目地块位置较好，位于章江新城区的中心区域，文峰南路与东胜路交叉处，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大。
（四）XX市房地产市场目前尚处于起步阶段，近几年商品房销售情况良好，销售价格稳中有升，未来市场发展潜力较大。
（五）XX市土地市场运作逐步规范，XX市政府陆续出台了一系列制度办法，规定所有土地必须通过土地储备中心统一储备，经营性用地必须由XX市土地交易中心通过招拍挂方式出让。
（六）XX市城市规模的扩大对土地的需求日益增大，但城区土地资源十分有限，且XX市政府对城区内存量土地原则上实行只拆不建的政策，城区土地市场逐渐显现供不应求现象。本项目土地是城市中心的新增建设用地，收储后可以直接进行出让，缓解土地供求矛盾。
一是《关于印发<中国农业银行城市土地开发贷款管理办法>的通知》（农银发[2003]129号）和《关于印发<中国农业银行土地开发项目评估要点>的通知》（农银发[2003]100号）。
二是国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（经测算，本地块出让后收入50831万元，扣除应纳所得税7136.87万元和收储成本22283.53万元，净收入为21410.61万元。该项目投资利润率为128.11%，投资净利润率96.08%。
5.3现金流量分析
根据土地储备中心在储备土地后按照计划分批次出让收储土地的方案，我们作出以下假设：
一是土地收储合同中的收储费用22283.53万元，需在2009年二、三季度支付给土地原来的权益人。
二是储备的462.10亩土地，分两年全部出让，且当年成交。三是该储备土地出让后，出让金能够按期当年收回。
从现金流量分析的假设可知，本次储备462.10亩土地，根据谨慎原则，按110万元/亩计算出让收入，可取得土地出让金50831万元，扣除储备成本（含偿还贷款本息），有21410.61万元万元资金盈余，储备土地项目的效益良好。
5.5敏感性分析
通过对本项目土地出让价格以及收储成本等因素的敏感性分析，本项目财务净现值14560.73万元，投资净利润率96.08%，财务内部收益率58%，动态投资回收期2.95年。
考虑在项目实施过程中，存在的不确定因素，评估时，对销售价格、开发成本分别作了降低10%和提高10%单因素变化的不确定性敏感分析。
当收入下降10%时，财务净现值为11613.03万元，投资净利润率为78.97%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期3.03年。
当开发成本上升10%时，财务净现值为13069.1万元，投资利润率为80.53%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期2.99年。
以上分析结果表明，当收入下降10%及开发成本上升10%时，本项目仍具有较好的抗风险能力，项目
综上所述，本项目各项财务指标较好，项目在财务上可行，项目单位具较强的综合偿债能力。
是，本项目贷款收储的土地具体规划还待政府规划部门制定，规划技术指标仍然存在一定的不确定性。
6.2.2借款人存量贷款额度较大
截止2009年5月6日，借款人在他行的存量贷款余额为17.9亿元，其中:国开行15.2亿元；市商行0.7亿元；市农行2亿元。目前，借款人银行借款余额低于XX市财政局（赣市财办字[2008]51号）对该中心举债规模的要求，即2008年控制在20亿元之内。但是，根据借款人与国家开发银行签订的《27亿元信用合作协议》，在国家开发银行贷款的归还期从2009年开始。为控制借款人过度负债风险，评估建议经营行密切关注贷款储备土地和抵押土地的出让，并在土地出让后及时收回贷款。
6.2.3本次贷款按期归还风险
该笔贷款能否按期收回主要受两个因素的影响：一是原来土地使用人按期交地情况；二是储备土地的出让进度和出让收入的实现情况。而其中原来土地使用人按期交地进度又直接决定了储备土地的出让和收入实现的时间。目前，该本项目贷款所收储的土地由农用地转为建设用地和征用方案已经江西省人民政府批复同意，只要收储资金到位，交地进度基本可控。因此，贷款不能按期归还的风险不大。
6.2.4资金运作模式风险
从目前该土地储备中心的资金运作模式来看，在收支二条线管理的方式下，一方面中心以收储项目来向各家银行融资，但融资总量控制在政府财政部门确定的规模以内；另一方面，银行融资不足的部分由市财政局从土地出让金收入中返回，以弥补其收储成本。在这种模式下，土地储备中心的资金是缺多少，财政给多少，其风险可控。
6.2.5项目市场风险
因2007年“9.27新政”引发的全国房地产市场交易放缓、价格下滑的情况，在2008年已经引发了土地出让市场的交易价格下滑和数量下降，如储备土地出让进度过慢或出让市场价格偏低将影响借款人的贷款偿还能力，从而对贷款形成风险。但是，由于土地作为不可再生的稀25
缺资源，其土地资产的增值是必然趋势，并且土地储备运作具备垄断性质，因此贷款的市场风险相对较低。
基准地价系数修正法进行评估，该土地估价基准日（2009年5月8日-12日、2009年5月12日-14日）的评估总地价为30010.65万元，抵押贷款15000万元，抵押率为49.98%。评估认为，抵押物足额。
7.2.2附近相同用途土地的出让案例
1）“章江新区H1地块”交易案例：受让方：XX金茂房地产开发有限公司，地块编号及坐落：章江新区H1地块，地块面积：50.0845亩，规划条件：商业、住宅，容积率≤2.2，建筑密度≤35%，成交地块交易价格：257.33万元/亩，成交地块成交总额：12888.49万元，成交时间：2008年1月9日。“章江新区H1地块”与本项目贷款收储土地位置相近，具有可比性。
2）“章江新区H22-2地块”交易案例：受让方：XX银行，地块编号及坐落：章江新区H22-2地块，地块面积：9323平方米（合13.98亩），规划条件：金融用地，成交地块交易价格：4380元/平方米（合292万元/亩），成交地块成交总额：4083.84万元，成交时间：2009年1月15日。
7.2.3抵押物评价
一是抵押物的权属清晰，可办理有效的抵押登记手续。抵押土地系XX市人民政府国土资源局收储，权证反映产权归属于XX市土地收购储备中心的土地，土地使用权证所确定的土地用途为储备用地，记载土地使用权人为XX市土地收购储备中心。因此，抵押物可以办理有效的抵押登记手续。
二是抵押物的评估价值较为合理，抵押物足值。根据项目所在区域的控制性详细规划及《XX市城市规划条件通知书》，抵押物规划用途为商住、住宅用地。XX市土地评估中心将抵押物评估的价格分别为章江新区J3-A地块价格：2724元/平方米，总价：8155.66万元；章江新区J3-B地块，价格：2714.01元/平方米，总价：19209.77万元；章江新区J17地块，价格：1690.31元/平方米，总价：2645.22万元。土地总价值30010.65万元。
评估认为，XX市土地评估中心在抵押物价格评估时，结合抵押物周边相同用途土地的出让情况，上述3块174.579亩抵押土地的评估总27
价值为30010.65万元，作为本次申请15000万元贷款的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款要求。
一是借款人手续齐全，具备合法承贷主体资格，资金运作模式规范。2008年XX市实现GDP831亿元，财政总收入达到100.13亿元，基本符合我行政府土地储备贷款条件。
二是该项目地块位置较好，所在区域是XX市城市规划发展的核心区域，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大，市场前景较好。
三是收储土地经过江西省人民政府审批，相关合法性手续齐全。四是本项目经济效益良好，该笔贷款的发放既可以给XX市分行带来直接的利息收入，又可以进一步密切银行和地方政府的关系，带动相关业务的发展。
五是抵押物足值，拟用于抵押土地面积174.579亩，总价值为30010.65万元，作为本次申请贷款15000万元的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款抵押要求。
9.2 评估结论与建议 9.2.1评估结论
经调查评估，建议在满足下列限制性条款的前提下，对XX市土地收购储备中心发放土地储备贷款15000万元，期限2年，贷款利率执行人民银行基准利率，提款有效期0.5年，贷款宽限期1年，还款期1年，采用抵押担保贷款方式。9.2.2限制性条款
一是贷款发放前办理抵押登记手续，保证抵押担保合法、足值、有效。
二是自筹资金先于我行贷款到位，并投入项目使用。
三是借款人书面承诺，若本项目地块未能按期出让或出让后收入未能如期返还，须落实其他收益按期归还我行贷款本息。9.2.3管理要求
一是加强项目贷后管理，确保贷款对应地块，保证项目资金封闭运行。
二是借款人在我行开立土地储备资金专户，签订资金监管协议，借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，逐笔监督、专款专用。
【储备药品分析报告】推荐阅读：
人才储备流程05-29
储备干部选拔09-29
储备人员晋升流程07-20
储备店长岗位职责05-31
人员储备管理办法06-18
储备干部发言稿07-07
储备干部岗位职责09-11
土地储备情况调查表07-10
中央救灾物资储备管理办法09-09
申请储备干部申请书怎么写07-02
