重庆别墅市场分析

重庆别墅市场分析（精选7篇）

重庆别墅市场分析 篇1

一、重庆别墅市场有效数据分析

1、开盘销售项目：

保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡、世纪花园、佰富高尔夫别墅、中安·翡翠湖（二期A、B组团）、金科天湖美镇·上岛、建工·未来城（一期）、半城中央、畔溪名都三期漪龙湾、学府大道69号·伴山雅筑、大川加勒比别墅。到年底前，还将有山语间、伽蓝艺墅、天江常青藤、海兰云天·塞纳维拉、威尼斯印象、碧水康桥、天赐龙都、南方上格林·绿林墅

2、供应量

·上半年供应体量：42.9736万平方米 ·下半年供应体量：81.04万平方米

●合计供应体量：124.0136万平方米

●全年有1993套别墅供应市场，上半年面市1121套，下半年面市872套，其中独立别墅741套；

（渝北区供应量达56.0716万平方米、江北区为24.8616万平方米）

3、供应产品形态

目前已开发6680套别墅，独立别墅占38.7%、而联排与叠加别墅分别占46.7%和14.6%；

4、供应价格

·普通经济型联排别墅： 4000元/平方米左右（平均售价）·景观资源相对稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售价）·综合性均好的联排别墅： 6200元/平方米（平均售价）

·独立别墅因地段、景观、类型等内外因素的多样化，售价从6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天价别墅：中安3千万元；龙湖·蓝湖郡将有10余套千万级别墅面市

二、分布区域特征分析

1、含谷别墅区

含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，最早进入该区域的别墅项目是全兴别墅，随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有市场供应的为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天二期。

2、B17片区和渝北两路别墅区

B17片区和渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此圈地。目前在此区域的别墅项目有保利国际高尔夫花园、天江·常青藤人文别墅区、恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅等别墅项目。在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，该区域在未来三五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。

3、北部新区别墅区

和记黄埔、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部新区别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。

4、南山别墅区

南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。

5、北碚别墅区

北碚区拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。有中安·翡翠湖等项目，同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的板块之一。

6、巴南别墅区

在充分利用巴南优越自然条件的情况下相继开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。

7、南岸铜元局片区

铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，铜元局片区在几年前开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，必然会成为都市型别墅的主要区域之一。

8、江北石马河片区

江北石马河片区由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此板块的交通情况大大改善，会进一步促进此板块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此板块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年开发的名门山庄。

四、目标客户分析

● 现有别墅购买者一般学历偏高，受过良好教育。

● 年龄在35—45岁之间，多为中年成熟型的买家。值得注意的是，潜在买家年龄层次则明显偏年轻。在30-45岁之间。

● 职业：银行界、私企业主、企业高级管理人员居多；不乏高级公务员、大型企业的管理阶层、白领阶层、地产商、外籍人士、大学教授等。私营业主的比例明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。● 家庭结构：2代3口或3代5口

● 收入：具有稳定的事业和丰厚的收入，年收入至少在25万元以上。

综观别墅购买群，都有一定的资金积累，除传统意义的富翁外，别墅购买者逐步呈现出高知、低龄的趋势。他们往往只是高级打工仔，有的年龄仅20多岁，由于超前的消费意识和有较高且稳定的预期收入，使得这些都市新贵提前赶乘“别墅快车”。随着经济的进一步发展，若采用按揭的方式，别墅购买群将在短期内越来越庞大。

五、产品分析

1、建筑风格

现有别墅风格主要有：纯美式经典风格、北美加拿大风格、西班牙山地风格、欧式风格、传统改良风格、纯中式庭院风格、法式风格、英伦风格、德式风格、北欧风格、现代简约风格等等；

但重庆别墅主流风格多倾向北美风格。这或许跟城市文化渊源有关，重庆和美洲一样都是移民文化，民族包容性强，民众心胸宽广，外来意识形态虽然很容易落地，但更容易被本土化。重庆民风自由、热情、不羁，能与注重个体存在感的北美风格产生共鸣；北美风格别墅对地形适应性强，也更适合重庆丘陵起伏的地形地貌。

2、户型结构

● 户型形态主要有：独立别墅、连排别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅

● 户型面积：100平方米-400平方米，主流户型250平方米左右。

● 户型功能：居住是基本需求，别墅因对空间的奢侈占有能让居住面积增大外，随着市场的成熟和观念上对家庭的回归，增加了对享乐功能的移植，如：家庭会所空间、小型俱乐部、私人运动馆、电影放映厅等。

● 在空间布局上一直有两种说法，一是房间设置不应太多，房间太多象农民房；二是应该留有充分的房间数量，满足家庭成员的私有空间需求。

3、价格

从在售的别墅项目看，100万元左右级是目前市场的主流。·普通经济型联排别墅： 4000元/平方米左右（平均售价）·景观资源相对稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售价）

·综合性均好的联排别墅： 6200元/平方米（平均售价）

·独立别墅因地段、景观、类型等内外因素的多样化，售价从6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天价别墅：中安3千万元；龙湖·蓝湖郡将有10余套千万级别墅面市

重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。环境、位置好，总价在50—70万元的叠加别墅，70万元以上的联排别墅、定位准确的商务别墅都存在着供应空缺。

4、景观资源

按对景观的占有度可作如下划分：

城市型别墅（金果园、归谷城市美墅）、山水别墅（海南云天）、山地别墅（迦蓝艺墅、山语间）、湖景别墅（龙湖系列）、纯江景别墅（加勒比海岸）、森林别墅（南岭雅舍）、全生态资源别墅（中安翡翠湖）等。

如果按惯例将距离城市中心20公里范围以内确定为都市型别墅，那么重庆别墅绝大多数都为都市别墅。然而重庆因独特的山地与水景共存的地貌条件，都市中同样能拥有郊区别墅的景观资源。

景观的稀缺性决定别墅的当期价格和长期的增值与保值，景观资源相对稀缺的市场均价高于普通经济型别墅3000-4000元/平方米。

5、购买别墅用途

1）自住：市场主流。在售和已售别墅多数为第一居所。

2）渡假：随着城市交通的改善，市区别墅用地的见底，城市边缘新区域的价值拓展，城郊渡假型别墅将成为未来市场概念推广的主流。

3）投资：与一级城市相比，重庆别墅投资市场还未形成。

从租赁市场来看，重庆别墅二三级市场交易机制还没形成，挂牌销售别墅的情况几乎没有。由于租金偏低，投资回报率不高。目前，重庆别墅多为自住。别墅租赁市场不兴旺，一手楼市的销售速度也比较缓慢。

6、文化内涵与营销推广手段

别墅营销通常采取文化营销的推广手段。重庆别墅市场大多数项目还没有针对不同市场进行细分，营销上往往求全求广，开发商希望将不同收入阶层所有客户一网打尽；再者，就是个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。造成了多数别墅产品在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。

从今年上市项目来看，重庆别墅市场已经开始从炫耀身份转变到涵养文化，如：常青藤别墅以美国经典学院文化为蓝本；迦蓝艺墅以美学艺术为基调；长青湖倡导中国山水人文修养。有了文化内涵的支持，产品就不仅仅只是一个空壳，才能满足消费者对建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛围、产品个性强不强都是影响购买的重要因素。

六、结论

重庆别墅市场自2003年2月18日国土资源部发布紧急通知对别墅用地叫停以来，此前批准的土地经过两年后陆续推出，在今年形成一个较大的供应格局；虽然新政对于高档楼盘的抑制力度很大，但别墅项目的供应量仍明显增加，项目层出不穷，仅重庆北部新区别墅项目就有近10个，并集中在未来两三年内放量。从新政实施的实际情况来看，与普通住宅市场一样，在受到一段时期的短暂影响之后，别墅价格却在宏观调控的大背景下继续保持了上扬的势头，与2003年价格相比整体上涨了近1000元/平方米；从此次房交会的情况来看，别墅项目又进入了新一轮的推盘高峰。

1、从投资规模看，市场投资绝对总量和相对总量远远落后于其他市场

预计到今年底，已开发别墅将达49个左右，已开发用地9600亩，已开发或正在开发的建筑总量约340万平方米；从投资规模来看，重庆别墅开发占住宅投资规模的6%—7%。其投资总量和相对量与京、沪、蓉市场相比还不到北京与上海市场规模的五分之一，与开埠时间较接近的成都比也远远落后。重庆别墅投资供应仍处于市场培育初期。

2、从消费人群来看，重庆的本土富人阶层正在形成

按最近国土资源局的数据表明，重庆外来购房人群为12.5%，整体市场对外吸引程度相对较低，内需和外需都不足，消费市场不够成熟。而市场相对发展成熟城市的别墅购买人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。尽管如此，从今年重庆市场所反映的情况来看，我们仍可看到，一些近期新近推出的项目中，有更多消费者来自涪陵和万州，重庆的“天价”别墅也被某广东人买走，重庆别墅市场的春天已然不远。

3、宏观调控让价值凸显，让别墅开发成为主流方向

虽然国家对别墅类用地和金融信贷的严控政策至今也没松动过，重庆别墅的价值却在其中得到了进一步凸显，在这一轮的调控中特别强调要提高土地的利用效率，因此低容积率的别墅用地更加稀缺。从一个蓝湖郡占去年秋交会销售额的半壁江山已经可以看出，别墅已成为主流的开发方向，也开始形成一种主流文化和新的社会阶层。尤其是自然资源的不可再生，2005年的别墅在这个意义上尤其显得特别重要。显而易见，在政策已经见底的情况下，越是资源稀缺，就越是显得珍贵。

4、产品差异化明显，市场进一步细分

2005别墅市场逐渐走向成熟表现在，保利走的是董事级顶尖开发之路，龙湖西岸的产品对全国而言都是“颠覆性”的，而长青湖、山语间等则瞄准中产偏上的消费阶层。项目与项目之间总价悬殊，从几十万到上千万不等，处在同级差竞争档次上的项目，注重不同特色的营造，以差异化和产品品质来参与竞争。

从风格上看，早先是照抄照搬国外别墅，什么风格都有，不伦不类；而现在，开发商们在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化内涵，卖点也越来越丰富。北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。不过，它们都无一例外地在健康生态和居家环境上下足了功夫。

5、价格计算多样性，有按套内面积计价的、有按占地面积计价的，也有按栋计价的

6、今明两年别墅投资预计将达100亿，南岸、北部新区成别墅主要集中地，主要产品形态以联排、独立为主

7、未来别墅发展将实现精神与物质的回归

随着小康社会的逐步实现，一些在密度、形态等方面达不到要求的假别墅将退出舞台，独栋将成为流行。除此之外，还有几个值得关注的方向。

首先是生态型，其次是智能化，其三是个性化。最后是社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。新一代的别墅不再是过去单纯的炫耀，不是金钱的显示。新一代的别墅在物质和精神上都是高品质的，是更好地享受精神、享受艺术、享受人生的居所。

六、影响销售成功与否的不确定因素

1、目标消费者存在不确定性

虽然重庆富人已经作为一个群体出现，别墅市场也开始重现生机。但也面临消费人群极其有限、消费者更加挑剔和审慎等挑战，因此，并不是每个别墅都是一片阳光灿烂。

2、有效供给存在不确定性

重庆别墅市场，从数据上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品个性化不强、缺乏文化内涵支持，功能、面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

3、发展商专业程度存在不确定性

别墅属于高价奢侈品，其目标消费者社会地位、见识品位、人生经历、生活习惯等都注 定了别墅产品被挑剔的程度远远大于普通住宅，发展商如在产品设计和品位鉴赏方面不能与之产生共鸣，形成引导将很难推动销售。

4、营销推广专业程度存在不确定性

由于本地社会环境的影响，别墅营销难在建立有效的传播渠道。形象如何包装、文化如 何导入、广告如何推广、媒体如何组合都是决定营销成败的重要因素。

5、综合服务水平存在不确定性

重庆别墅市场分析 篇2

1. 别墅工程造价指标分析

根据北京某别墅工程造价的实际信息对我国建筑工程造价指标进行说明, 表1和表2分别为该别墅的土建部分各项数据指标和装修部分各项数据指标。土建部分指标本文选取钢筋工程程、混凝土工程、防水工程、模板工程、屋面工程、砌筑工程、土石方工程、脚手架工程、机械使用费用、管道工程。别墅建筑装修部分指标本文选取运输费用、楼地面、栏板、栏杆、扶手、脚手架、隔墙、隔断和保温、墙面、门窗。

根据统计信息显示, 混凝土工程在土建部分的比重最大为62.59445%, 钢筋工程其次, 占土建部分比例的21.58976%, 防水方程占总比例的5.251796%。其他部分所占比例较小, 尤其是土石方工程、脚手架工程、机械使用费用、管道工程所占比例不到1%。

根据统计信息显示, 门窗占别墅建筑装修的比例最大为50.47577%, 墙面其次, 占总比例的23.68551%, 隔墙、隔断和保温占13.4707%, 其他各指标所占比例都小于5%。

综上所述, 根据统计信息显示, 对于别墅工程造价影响较大的因素主要有混凝土工程、钢筋工程、防水方程、门窗装修、墙面装修和隔墙、隔断和保温, 在别墅工程造价指标控制中, 这几方面因素应该作为主要控制指标。装修部分的总金额较小, 虽然有些因素所占比重较大, 但是对别墅的总体工程造价影响不大。

2. 人工和材料对别墅工程造价的影响

2.1 混凝土材料

图1的横坐标为混凝土价格 (元/m3) , 纵坐标为别墅土建造价 (元) , 从图1中可以看出, 混凝土的价格从295元/m3元增长到了362元/m3, 而别墅土建造价一直保持在2300000元到2400000元之间, 变化幅度很小, 这说明混凝土价格对土建造价的影响很小。

2.2 钢材

图2的横坐标为钢筋价格的变化, 纵坐标为别墅工程造价的变化比例。从图2中可以看出, 随着钢筋价格的变化, 别墅工程造价的变化很大, 变化幅度最大达到了27%, 这说明钢筋价格对别墅工程造价影响很大。

2.3 其他材料

本文选取其他材料中占价格比例较大的防水材料为代表对其他材料进行说明。由于除了钢筋和混凝土之外的其他材料在造价中所占比例较大, 所以很难对别墅工程造价造成很大的影响。从表3中可以看出, 防水材料的价格增加了一倍多, 但是土建价格只增长了4%。

2.4 人工材料费用

注:1代表基础人工材料费用的工程造价;2代表最低人工材料费用的工程造价;3代表中等人工材料费用的工程造价;4代表最高人工材料费用的工程造价。

从图3中可以明显看出, 人工材料费用对工程造价的影响很大, 最高人工材料费用和最低人工材料费用相比, 别墅建筑工程造价相差将近1500000元, 增长幅度接近50%。这说明人工和材料费用对别墅工程造价影响很大。

3. 结语

山体别墅设计分析 篇3

别墅，是居宅类高档次用来享受生活的居所。现在，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。室内设计如何创新，是一个长期的热门话题，一切艺术创作的创新问题都是一个永恒的课题，因为没有创新就没有发展。

山体别墅设计采用纯色色彩的拼接与碰撞，室内空间布局的有机合理划分，加上个性家具与每个装修元素的独具匠心的运用，以至打造出摩登混搭属于自己的魅力空间、极富有个人主义的色彩生活形态，混搭出一个独一无二的山体别墅。

“别墅”，也称“别业”，是在栖身的基础上用来享用生活的寓所。国内外都很早就出现了别墅。现在定义上的别墅主要是经过工业革命后的开辟出的新理念。按照地理位置和使用功能的不同，又划分为：山体别墅、庄园式别墅等。别墅作为房地产界的高端产品，随着经济的日益发展，人们生活水平提高，技术不断进步，别墅愈来愈趋向大众化。由于国家政策的颁布，各种类型的住宅别墅都一起进入细致化时代。新颖创新的高端个性别墅产品成为现代人追逐的方向。所以本别墅设计风格是摩登混搭风为主，设计主题为“自由年代”针对这个主题设计师对室内空间进行了全新的审视与规划，为了更好地突出设计主题，在建筑的造型、室内分割、家具、陈设配饰特别是色彩设计方面下足功夫充分体现现代摩登混搭的现代化和时髦。设计出对生活的把握和感受，缔造一个私人化追求个性化，现代感超强的自由奔放的空间。

一、色彩的定义

色彩是是一种客观存在的物理现象，通过反射呈现出来。色彩就是自然光作用于人眼引起的视觉特性。色彩的三原色是单独存在的，不能够调配出来的。但是运用三原色按照一定的比例能够调和出任何一个颜色。色彩的三要素是：色相、明度、饱和度。三种属性不是完全独立的，他们之间相互联系，相互制约。色彩的三要素造就了色彩的变化无穷。在别墅设计中，最具有张力和吸引力的就是色彩。它通过人的视觉感官感受产生大量的心里效应，产生丰富的遐想、耐人寻味的寄意和个性的象征。

二、色彩的环境与氛围

别墅中精巧的搭配了色彩，给整个别墅的空间环境注入生机使整个空间彰显出自己独有的个性。色彩环境与氛围是探究色彩搭配与人的关系问题。色彩能够调节空间和光线对人的感觉，细小的色彩的调整会使整个房间变得截然不同。

色彩的物理光通过对人体的刺激会产生一定的直接心里效应。科学家发现不一样的颜色给人不同的心理感觉，能影响脑电波。不同的色彩也能营造出不同的生活情调，巧妙运用色彩的能量促进身心健康。色彩疗法来源于古印度的健康理论，光谱中的每个颜色都通过特定的波长产生特定的振动表现出各自特有的能量，与人体中的能量相吻合。

蓝色纯净的感觉，会表现出理智与安详，能够调节紧张的神经、稳定情绪、增进食欲。它的健康明亮，主要因为它是光谱中波长最短，易被吸收的颜色。黄色最易引人注意，有助于治疗便秘，振奋人心增强自信心；紫色有助于减轻偏头痛；红色能够激发人积极乐观的心态，富有激情。所以在别墅设计中客厅采用大面积的红色墙体，采用绿色的点缀，给来客一种热情，放松的氛围。厨房就餐区采用大面积蓝色有利于增进食欲令人产生遐想造就就餐环境的浪漫。而卧室大量运用蓝紫色和紫棠色加上黄色的点缀有利缓解居住者的失眠与便秘的症状。书房采用了黄绿搭配，给人以搅动新生的喜悦感，十分适合年轻人。果绿色能够调节内心情绪，中和黄色的轻快感，使整个书房环境平稳下来。

三、室内色彩搭配技巧

在别墅空间中大量契合搭配的色彩，给人身心轻松愉悦的感觉。但色彩用于每个空间的效果也是多有不同的。因居住者不同而有所差异。在选定主色调基础之上，在加以搭配某种更亮或者过暗的颜色加以衬托。色彩的良好的运用依附于色调的良好平衡。补色的运用能形成激烈的比拟效果。补色方案可使房间栩栩如生、生意盎然。类似色的采用不会互相冲突。设计颜色搭配就是通过房间把他们毫无维和感的组合到一起。以便缔造出平稳协和的良好气氛。室内设计中最轻而易举出效果组成部分的就是色彩的搭配。色彩搭配不仅施工方便，造价也比较低。我们可以根据心情和季节轻松的改变家里的色彩。色彩不仅能够改变空间的氛围，甚至能够改变空间的各项功能。在别墅各个空间大量运用补色的强烈对比效果，使别墅的整个空间显得时尚，有活力，年轻的息感超强。

四、纯色色彩

在别墅设计中大量运用纯色色彩的拼接与碰撞。定义纯色：是单一色素构成的未经过调合的颜色都可以说是纯色，但纯色也是相对存在的。色彩给人的感觉越鲜艳、强烈、刺激说明这个色彩的纯度越高，该色彩的色相就越明显。不同纯度的同种色彩空间展示中能够缔造出不同的风格格调，对室内空间的作用也有所不同。别墅内大量的红色和蓝色还有黄色的运用，这些纯色色彩给人以干净明快，透亮的感觉，符合潮流趋势，时尚而简约。在别墅中大面积的纯色运用，可以随意搭配出自己喜欢的个性潮范。大胆的纯色色彩的拼接与碰撞使整个空间吸引人的眼球，会在人的内心深处留下浓重的一笔。让整个别墅空间现代摩登的时尚感增强，这些纯色色彩看似漫不经心的搭配，实则出奇制胜。所以纯色色彩的拼接与碰撞是别墅室内空间设计暂新的一个亮点。纯色色彩在服装界应用比较广泛，纯色彩是最经典耐看的色彩，纯色色彩的别墅空间一定是值得你拥有的。

室内设计中色彩是不可忽视的，特别是在当下山体别墅的室内设计中。室内的大量色彩的运用丰富了室内空间表情与韵味，大量色彩铸就了时尚与经典，自由与奔放的强烈碰撞。采用纯色色调来进行拼接和碰撞，大量纯色色彩创造出戏剧化的效果，展现现代年轻自由，放浪不羁的状态，极具戏剧效果。这也是个不错的新式的选择。它体现着某种看似下意识间流露出来的精彩画面。从而混搭配出极致个人化的格调。这种混搭便是逾越了同类项的时空的交集。多种大胆的纯色亮色调是整个别墅设计的支撑元素，将时尚摩登混搭魅力诠释得十分完美。冲破了固有的审美观对色彩的各类拘束，创新个性的色彩混搭寻求显现了越发立体的质感。所以将风格迥异的不同元素合理的交融在一起，也就显得丰裕而不杂乱。虽然设计中不拘一格，可是对于其中的每一类装修元素的使用挑选都是别出心裁的。摩登混搭风格的设计，多元化的概念主要是体现在：厚实的装修元素、多种装修原料以及多彩装饰的纯色色彩。展现出追求自由，桀骜不驯，不拘一格的属于自己的山体别墅设计。

别墅项目市场调研报告 篇4

1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司；物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。

3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。

4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。

5、开发商宣传：

5.1设计理念：

原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„

5.2特色服务：

项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型；会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。

二、项目疑点

1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。

经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。

2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。

三、业主论坛

1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。这企不是在坑爹！！！

2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居！老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次！悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了！

3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢！我家丢东西好几次了！！痛苦呀！！

4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后！！

原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机！

5、物业电话我中午打了一小时（我觉得自己这样做很无聊），无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗？对方说她不是吗！我觉得真是见鬼！因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼！物业效率问题是小，其他问题就大了。

又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊！因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。

倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。

物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。

一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场；

二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘；

三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区（图中绿颜色圈起部分），三期为整个项目的商业和会所—西镇会所（图中绿颜色圈起部分），是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。

项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全；项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。

3、项目特点

 引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。

 增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。 观景阳台、露台设计；官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。

 建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。 园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。

项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。

在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。

3、证照情况

原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。

经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。

4、销售情况

项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少；

目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。

别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万；Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。

但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清；一次性付清购房优惠措施为95折。

另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。

项目水费：3.2元/吨；电费：0.47元/度；燃气：3.8元/平米；电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。

经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法；而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。

5、其他

重庆别墅市场分析 篇5

北京别墅供应量分析图

2004年北京区域别墅规模

北京别墅区域销售价格

北京别墅最新价格趋势

项目定位不准 缺乏个性 透视别墅市场冷热不均

虽然政策一直在紧缩，但别墅的建设依然如火如荼。

有的项目销售红线一路向上，有的项目销售却迟迟不动，一两个月也不见动静。在北京别墅类型两极分化的同时，别墅的销售状况也出现了两极分化。为什么同是别墅，销售却如此不同？

冷暖不同

据北京房地产信息网提供的数据，位于亚北地区的某别墅项目，上半年共销售108套，均价为9837元/平方米，其销售套数除4月份较之3月份少之外，其他月份都呈递增趋势。据其销售部门负责人表示，自4月底推出其二期组院式独栋别墅后，不到2个月的时间，100余套总价在200万—300万元的精装修别墅几乎售罄，而其单价也比内部认购时上涨了许多。为满足客户的购买需求，开发商不得不把等待第三次开盘销售的房号提前放出。

当这些项目的开发商笑得合不拢嘴的同时，更多别墅项目的开发商却愁眉不展。

某位于马坡别墅区边缘地带的别墅项目，开盘一年多以来，188套别墅尚未卖出一半；同样，还有一个位于马坡别墅区的别墅项目，推出两年多了，销售不足半数，开发商不得不为其改头换面，重新包装上市。

记者了解到，对于大多数别墅开发商来说，2004年的上半年过得艰辛异常，有的项目甚至两三个月才能卖出一套两套。

如果说销售是北京高档项目最头疼的问题的话，那么对于别墅而言，销售更是重中之重。

新盘特点

据北京中原统计数据显示，2004年1-5月份，北京别墅市场共推出新盘17个，总规模156.16万平方米，目前共推出4400套别墅。

从开盘的项目所属区域上看，上半年推出的别墅基本上还是分布在传统的别墅豪宅密集区域。朝阳、昌平仍然是别墅市场最热的区域，该区域内的温榆河流域是北京别墅豪宅项目较为集中的区域之一。

据业内人士分析，这主要是因为这些区域具有北京最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。在这些区域居住不仅可以享受到优美的自然山水环境带来的舒适感受，而且也能显示业主的尊贵身份，因此这个区域新开盘的项目数量最多。

自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看，这一趋势还将继续下去。

此外，大兴、海淀也是购房者比较热衷的区域。大兴区域的兴起主要是其低廉的价格和便捷的交通条件。大兴区今年新开盘项目的平均单价为5533元/平方米，只有昌平区项目均价（9384元/平方米）的六成不到，价格优势相当明显。

定位不准

同样是别墅，为什么有的卖得火爆异常，有的却惨淡度日呢？

据大中华别墅网尤江分析，市场定位的准确与否，是别墅销售好坏的最关键问题。

根据上半年销售情况看，销售情况不错的项目都有独特的市场定位，其产品都根据人的居住要求进行了精细设计。比如位于亚北小汤山的一个别墅项目，根据自身的环境条件、地理位置，以及对客户心理的把握，适时推出了“庭院概念”，主推精装修的经济性别墅，受到了市场追捧。

但是另一个位于京顺路沿线的项目，在定位上过于超前，其产品设计虽然有特色，购买者却并不十分认可。

另外一个位于顺义的项目，在去年推出时，曾获得了优秀的市场成绩，但今年以来，却因为定位上的含混不明确，销售状况远不如去年。

根据北京中原提供的数据，北京市别墅存量中50%以上是高端产品，但从市场具体表现上看，却是低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。有资料显示，价格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎，其中已销售别墅中售价在5000元/平方米以下的达到45%，而5000~10000元/平方米的仅占20%，10000元/平方米以上的比例维持不变。户型偏大、总价偏高的别墅卖得不是太好。

这表明，合理的产品定位，将对销售产生重要的影响。

缺乏个性

北京别墅市场上，北美风格几乎占到八成以上，此外就是欧洲风格了，至于中国特色的别墅项目，基本没有。而别墅，原本应该是个性鲜明、能彰显居住者身份特点的住宅产品。因此，有专家认为，北京的别墅严重缺乏特性，尤其是民族特性。

中国别墅协会会长助理郑国臣博士认为，别墅是住宅的终极产品。目前北京市场上的别墅多是北美风格、欧式风格，这在别墅市场发展的初级阶段，迎合了外国居住者和有海外生活背景人士的需求。但是随着别墅市场消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场，别墅的开发商应该注重产品本身的文化特色、民族特色和传统特色。

据一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中式风格，19%的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有21%的人喜爱中式风格，这部分的市场比较空白。

外行开发别墅

别墅市场门槛过低、利润率过高，是造成别墅市场混乱的重要原因，这已经成为业内的共识。

有业内人士告诉记者，别墅项目成本其实非常低，与市区的房子相比，地价低、建筑成本低，唯一比较高的是环境维护费，一个售价在8000元/平方米左右的项目，其成本很可能不超过4000元/平方米。如此高的利润率，对任何开发商都是极大的诱惑，对于房地产外的开发商来说，更是诱惑。据了解，目前北京在售的100多个别墅项目中，至少有1/4的开发商属于第一次开发别墅项目。

因为不了解市场，不了解消费者的心理，这导致不少别墅项目偏离市场需求，形成滞销是很容易理解的。

对此，业内专家提醒：看到别墅高利润时，也要看到开发别墅的高风险。一旦销售不出去，会造成巨大的资金积压。

产品落后

记者了解到，目前滞销的别墅普遍开发时间比较早，产品设计严重落后，与消费者的需求脱节较大。

别墅市场属于高端市场，客户对产品的要求很高，目前不少别墅的空置是因为户型不合理、产品设计过时，高端客户注重生活的品质，一般不会选择过时产品。

北京五合公司副总经理严涛对目前不少别墅项目容积率偏高提出了批评。他认为，户与户之间空间相当狭小，却把大量的空间留在户内，这样虽然比较出面积，但是却将严重降低别墅的居住品质。这种情况在早期别墅项目中存在较多，目前随着别墅的发展，有很多人认识到这样的别墅对生活品质带来的影响。而别墅的容积率已经从2002年的0.6至0.7降到目前的0.5以下。

对于新项目而言，产品设计越来越趋于合理化。

今年新开盘的这些别墅项目在产品设计、布局规划和景观设计等方面呈现出以下几个特点：一是亲水。古代所谓“无水不成园，独木不成林”，肯定了水是住宅的血液，树木是园林景观的精髓。上世纪90年代以来，欧美开始流行亲水性住宅。适当的水景，不仅起到了丰富空间环境和调节小气候的作用，同时也增强了居住的舒适感。

二是产品设计“以人为本”。随着市场和消费者的成熟，以人为本的理念得以真正渗透到房地产项目的户型设计、规划布局、景观园林等各个方面。这个特点在今年1-5月份开盘的别墅项目中体现得非常具体。

另外，这些新开盘项目在户型的功能设计上比老的别墅项目考虑得更加周到，有些项目不仅包含了别墅产品应有的保姆房或工人房等，还在主卧室区域设计了步入式的衣帽间以及和浴室相连的独立式化妆间。

开发紧缩

2004年4月29日国务院办公厅最新发布了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农用地，能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目用地，确属急需的，报国务院批准；重点检查未批先用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题，2003、2004年北京新增别墅项目的土地占用情况、土地审批情况、土地挂牌拍卖情况等都处于重点清理整顿之中。

据此，有业内人士预计，在半年之内，北京别墅市场不太可能审批新的开发项目。

同时，这个紧急通知的发出，对上半年的别墅供应量已经造成一定影响。据记者了解，至少有5个原本打算上半年推出的项目，因为对政策的观望，不得不慎重考虑，暂缓推出。

关于别墅市场的前景分析

关于别墅市场的前景问题，可以有几个方面，一个是从市场的控制，还有需求，还有价值，还有他关心的因素，还有北京市房地产市场，我们一直做长期宏观的监测，从过去的情况来看，从现阶段来说，应该是短期来它的供给是速度放慢，这点是非常明显的。主要原因是不用说了，大家肯定都知道，主要由于一些近期的政策，土地政策，还有政府相关政策不是很明确。另外一个就是近期出台的一些金融政策，对整个市场影响力比较大，使得一些开发商本来要做项目的，可能都是要准备做项目的，可能开始放下，然后已经做了一些项目的，由于资金看能不能解决，就是别把速度放快，这两个原因使整个供给速度放慢，从长期来看总量是不会减少的，这点就是说我们可以非常肯定地判断总量不会减少，这主要是由于批的这个总量在这儿，主要一个原因就是大的量来说，就北京相对于同样级别层次来说，上海来说，北京总量是相对于别墅的总量跟上海来说，应该是差得很远，这点来说使得市场放量没有表现出来，所以从长期来说总量不会减少。第二个从需求上来说，应该我们分几个方面，一谈到需求，大家普遍关心的就是两个，一个自住型需求，还有一个投资型需求，应该说不会减少的，这主要是由于目前来说，就是原来分几个客户群，比如国外客户群他要该买的，我真的用于自住，基本上不会受中国的金融政策影响，而国内的客户群，由于因为中国长期以来，这些人的思想理念，我基本上有钱，比方我要买一个五百万的别墅他至少自己有八百万才有这种想法，他不会说相对保守，所以使得他们就是不会说属于那种，我透支，对这个房子的要求会依赖非常大，这一点我觉得从自住型的需求来说，可以看得出来，他们基本上是属于很少有人说我真的是20％的房薪，基本在三年，五年以内，或者去准备。所以跟整个中国消费理念有关系，另外从投资型需求来说。就是需求量比较大的人群，使得数量不会减少。主要是海归，海归在国外呆几年，大部分回来以后，就是在北京创业，这些人基本上都回来以后，都是买别墅，然后用于自住，这一类人群也是在增多，还有一类属于投资型，投资型，这块近期由于受金融政策的影响，可能投资型需求会有所减少，但是长期以来应该说也不会受太的大影响。这个是属于投资型，这两类如果需求特别在高端这块不会减少的话，应该说整个需求市场也不会有太大的严重的波动。这是从需求上来。

从价格上来说，我们基本上这几年，总体对价格的分析，就是从2000年以来，这一直是一个的价格基本上是在呈下降的趋势，但是到2003年，我们从2003年的6月份到现在的四月份，就是近一年来的别墅指数，对所有的别墅项目的监测，从这个指数反映来看基本上是比较平稳的趋势，即使是有波动，也是一种非常平稳的这种趋势。这种就从近期来说，它价值也是比较好的，就是价格涨到一定程度就会跌，跌到一定情况就不会跌下去了，这有一个基础。这是从近期来看。长期来看价格是呈一个上涨的，为什么会这么讲呢，两个重要的方面，一个是市场，一个是从成本的因素。所有的开发商基本上就是说前一阶段，过去一段时间就做了郊区的一些项目，现在经过前一轮别墅市场，大家一些总结以后，就基本上知道我应该怎么样提高产品的品质，提高产品品质之后，所有的开发商就对这个产品的价值应该是信心更足了，从他们自己本身来说，产品做好了，价格有所增加。另外从消费者来说，就是对前期的产品有一种比较，可以有参比的对象，比方前一段时间，八千块钱的东西现在可能一万块钱，或者说九千块钱，就是八千块钱觉得会更好，更值，所以从消费者来说他对这种价值的认同，也不是很盲目。还有从消费心理来讲，就是对产品的认同度都在提高，所以市场因素决定下个决定的可能性是比较小的。

另外一个就是从成本因素，从成本的因素，现在无论是建材，还有费用方面，就是成本因素都在有所提高，及时是是原来的项目，旁边有一块地是两百块钱拿下来的，他可能自己在定价的时候，可能会考虑我旁边的别墅是两百块钱的因素，所以这个成本的因素，也是决定他长期以来往下走的可能并是比较小的，如果再细是从产品或者区域上来说，就是产品我们一直认为，这个产品现在大家盲目比较少了，前一段时间推出来的一些产品很受环境，对别墅来说，拉不西谷，它的风格，卧室特别小，大家有很多不认同的因素，就是把拿过来的东西，怎么把它本土化的结合，这是大家很关注的，也是下工夫去研究这个，所以大家是不盲目的。第二从产品的，再细到一个户型上来说，户型这块我们去年也做过相比的对比，就是所有项目，进行很详细的分析。基本上就是说现在所有的从大的这种容积率说，去年一年的容积率比2002年所有的项目平均是下降了0.1％左右的比例，我觉得是很不容易的事。

另外从类型上来说，基本上联排的，因为现在大家分的时候，总是把联排放在别墅项目里面去，所以我们当时分的时候，就是分独栋，联排，还有混合型，现在混合型和独栋型，这个相对于2002年，比例增加了30不能，特别是独栋的比例上涨12％，这个也是非常不容易的一件事。联排的别墅项目等于是下降了28％，大家看到这是一个产品的表现。另外从面积上来说，150平米到300平米，到500平米之间，这个比例加在一起，2003年相对2002年上涨八个多，就是将近10个百分点左右这么一个比例范围。特别是上涨比较高的比例，是150到300平米之内，上涨5％，从产品类型上来说，大家可能更适合于研究一下，就是适合市场需要的户型面积，这是一个具体的表现。

谈到区域的问题，其实我觉得区域，就是说反正我们总结这个，无论是几条线，别墅归根到底第一个是环境，第二是交通。环境一个是大环境，一个小环境。大的环境有没有山水，这个我觉得是很重要的因素，如果有大的山水环境，必然是会一个别墅区域就是集中的一个地方，还有小的区域环境，就是扎堆因素，比如这个地方扎堆，它虽然有水，但是有扎堆，所以这个地方自然而然会弱。还有一个最重要的就是交通，这个交通其实也是两个因素，一个因素就是属于通往城内的交通，另外一个是通往城外的交通，如果到城内你的工作是否方便，我觉得对于紫玉来说，到城里通行时间非常短，这是非常好的。另外一个是通外城外的因素，包括金城可能是比较热，主要是离机场，就是机场是一个很关键的点。我觉得这几点把握了，可能就知道哪个地方比较好了。

别墅区智能化系统案例分析 篇6

随着我国经济的快速发展和科技水平的不断提高, 人们对生活环境的质量要求也越来越高, 信息通信产业正面临着变革, 建筑的智能化水平和功能也在不断提升。本文以某别墅区为例, 介绍别墅区智能化系统的设计范围及内容。

2 工程概述

本项目位于西北某市, 为高档住宅小区, 项目总占地面积约558亩, 其中建设用地416亩, 规划容积率为2.0, 建筑密度约为25%, 绿化率达51%, 总建筑约66万m2。本项目B区楼型为连排别墅和连排拼叠别墅。

3 设计范围

针对业主需求及本单位的设计经验, 为某别墅区设计的智能化子系统包括:

1) 家居信息设施系统

2) 综合布线系统

3) 有线电视系统

4) 园区背景音乐系统

5) 综合安防系统

(1) 周界防范系统

(2) 视频监控系统

(3) 可视对讲系统

(4) 家居报警系统

(5) 电子巡查系统

(6) 保安无线对讲系统

6) 停车场管理系统

7) LED大屏幕显示系统

8) 智能家居控制系统

4 设计内容

1) 家居信息设施系统

每户设置多媒体箱 (如图1所示) , 箱内配置信息网络交换设备及配线设备、语音配线设备、有线电视分支分配设备。

2) 综合布线系统

小区设计宽带网系统, 综合布线系统由网络中心引光纤 (光纤到户) 和大对数电缆至每户多媒体箱。

综合布线信息点布置原则:各卧室、主卧、客厅、书房均设一个数据点和语音点, 主卫生间、次卫生间均各设一个电话点, 由多媒体箱分别引一根六类非屏蔽四对八芯双绞线到各数据、语音接口。

3) 有线电视系统

该系统的建立可为业主提供有价值的政治、经济和金融信息, 可接收省、市电视台的电视节目, 以满足客户的各种需要。

小区有线电视系统按邻频862MHz、双向网进行设计。每户的起居厅、餐厅、多功能厅和卧室设电视插座。

依据业主要求确定是否设置卫星接收系统, 接收卫星电视节目。

有线电视节目和卫星电视节目经调制后, 经电视信号干线系统传送至每个电视输出口处, 技术规范所要求的电平信号, 达到满意的收视效果。

4) 园区背景音乐系统

根据公共广播的功能要求, 结合具体情况, 背景音乐含有服务性广播和业务性广播两个功能:

服务性广播:主要用于公共区域背景音乐的播放;

业务性广播:主要用于通知、定区域呼叫及找人等寻呼用途。

整个背景音乐系统由播控系统和信号传输系统两部分组成。播控系统包括接收、播放、切换、调节及放大等设备, 集中于总控中心。信号传输系统由分布式布线、区域分配箱以及高保真音箱组成。

本次别墅区可设置场地背景音乐, 在园区草坪内设置景观音箱, 将音箱进行艺术化处理后, 形态逼真, 与自然景观浑然天成, 在园林景观中起到一定的装饰作用。系统由管理中心集中控制, 可在节假日、早晚及特定时间播放音乐, 也可播放一些公共通知、娱乐节目等。同时, 在发生紧急情况下可作为紧急广播强制切入使用。

5) 综合安防系统

综合安防系统包括:周界防范系统、视频监控系统、可视对讲系统、家居报警系统、电子巡查系统、保安无线对讲系统。

小区安全防护采用五层防护体系 (如图2所示) , 分别为整个小区的外围周界、住宅小区的主出入口;小区园区内监控;小区保安巡逻;住户地下室及住户住宅内部。

(1) 周界防范系统

在小区围墙上设置周界报警系统, 采用主动红外对射探测器。当有物体入侵 (如翻越围墙) 时, 触发报警并自动显示报警地址、警号提示。同时与视频监控系统联动, 实现图像复核, 准确记录罪犯动向。便于保安及时、准确地捉拿嫌疑犯, 录像结果也可作为取证证据。报警主机可控制系统分层、分区进行撤防。报警现场处理结束后, 操作报警主机恢复正常状态。

本方案中, 系统工作模式如图3所示。

(2) 视频监控系统

园区监控系统采用的是数字监控系统。对园区周界及园区主要出入口、停车场进行实时有效的视频监视, 图像显示、记录和回放, 同时与周界防范系统进行联动, 非法人员翻越围墙时在监控室发出报警信号, 电视墙上的相应画面弹出报警提示信息。

现场摄像机的点位设置:

(1) 带红外灯室外彩色固定摄像机:在园区周界处设置, 全天监测人员的进出情况。

(2) 带云台的彩色球形摄像机:在园区出/入口、主干道处设置。

(3) 彩色转黑白枪式摄像机:在地下车库处设置, 全天监测人员的进出情况。

(3) 可视对讲系统

①系统组成

彩色可视对讲系统主要由别墅前端设备 (室内机、可视门前铃) 、网络传输系统、管理系统 (管理中心主机及软件) 组成。

(2) 系统设置

首层小院正面主入口处设置供访客使用的可视门前铃及供业主使用的HID读卡器, 户门处设置供业主使用的HID读卡器及不联网的机电一体锁, 户内每层分别设置可视室内分机。

(3) 系统功能

a) 访客对讲、可视功能

来访者与住户通话:

客人来访, 通过门口机 (或大门口机) 拨打住户号码, 对应的室内机即发出铃声, 同时将来访者图像传至室内机可视模块。提起话筒即可通话。

来访者与管理中心通话:

来访者通过门口机, 可呼叫管理中心, 与管理中心实现双向对讲, 同时将来访者图像传至管理中心机。

管理中心与住户通话:

管理中心通过管理机拔通住户分机, 与住户实现双向对讲;住户可通过室内机直接呼叫管理中心, 同时管理中心会显示出该住户的信息。

b) 遥控开锁、门禁功能

遥控开锁:

访客呼叫住户后, 主人如需接见访客, 只要按下室内机开门键, 大门即自动打开。访客进入后, 大门自动关闭;中心管理员通过管理机也可遥控开启各楼栋门口电锁。

感应卡开锁:

住户使用HID感应卡可开启本栋楼大门, 该感应卡可参与小区地下车库等一卡通, 采用联网门禁。

(4) 家居报警系统

(1) 系统设置原则

每户外窗设红外幕帘探测器、外门设置门磁、厨房设可燃气体泄漏报警探测器, 起居厅及主卧室设紧急报警按钮, 私家车库设置红外微波双鉴探测器。

(2) 系统功能

a) 报警设置:住户在每层可直接通过遥控器进行报警设置 (布防、撤防等) , 一层采用液晶屏报警设置, 菜单显示简单明了;可设置防区类型 (即报警、跟随、延时、24h监视) , 适应本工程的门磁、红外微波双鉴探测器、燃气泄露探测器、红外幕帘控制器、紧急报警按钮;住户可设定或修改密码 (包括主、客码, 防劫持码) , 设置更专业化。

b) 报警信息发布:当住户家里发生报警时, 住户报警主机立即将报警信号传至管理中心, 管理机在发出报警声的同时显示该住户房号及报警类型, 方便物业人员及时处理。

c) 家庭信息发布

信息群呼:管理中心通过信息发布软件编辑特定的文字信息 (如天气预报、小区活动、收费通知等) , 向所有住户或某一单元发送, 所有住户均可收到相同的信息。

信息指定发送:管理中心通过信息发布软件编辑特定的文字信息 (如催交物业费等) , 按房号等信息向指定住户发送。

信息查询:所有发送的信息可通过信息发布软件进行查询并打印。

(5) 电子巡查系统

电子巡查系统采用“人防”与“技防”相结合的方式, 通过设置不同的巡更时间及巡更线路, 增强对小区安保人员的管理, 同时避免了小区边角区域被忽视问题。

本工程采用离线式电子巡查系统, 根据需要将信息按钮安装在需要巡逻的线路或设备上, 对该地进行巡查的同时, 用巡检器采集安装在代表该地点的信息按钮, 巡检器将记录下信息按钮的代码及采集信息的时间和该地的相应事件, 此记录将成为保安何时到达该地巡查的依据。

(6) 保安无线对讲系统

为解决小区管理、物业管理、保安巡逻、设备维修及停车场调度警卫等通话联系, 组建无线对讲移动通信网, 覆盖范围要求小区内无盲区。

在安保控制中心安装中转台, 在相应位置设置信号功分器或耦合器以及微功率天线, 以保证小区内有足够强度的无线信号, 从而实现无线通信的畅通无阻。

(1) 停车场管理系统

在小区停车场出入口设置停车场管理系统, 系统采用中央管理方式, 车辆管理系统主机设在安防消防控制室, 车辆管理工作站设在各出入口车库管理系统间, 可依据权限在管理主机查阅车辆进出、长期用户资料等记录。

停车场管理系统的出入口配置管理设备, 包括停车场控制器、管理软件、普通CPU卡+远距离感应技术的读卡器、自动吐卡机、地感线圈、车辆档杆、出入口显示装置和摄像机等。

系统介绍如下:

出入口设置自动挡车器, 车辆进出采用感应卡识别技术按授权通行。

内部车辆:配置远距离感应卡, 车辆行驶到出入口附近, 能够自动感应车辆, 并放行授权车辆, 不需要刷卡, 方便快捷。

访客车辆:进入停车场时, 对车辆进行摄像, 并将照片文件存储在电脑里。

配置车牌识别系统, 方便卡丢失后车辆仍然可以进出停车场, 同时方便查找临租车辆的入场时间。

摄像防盗系统 (图像对比系统) :在出入口设置摄像机, 建立图像对比系统, 系统将自动抓拍出入车辆的照片进行对比存储, 增强防盗能力。

车辆统计与在位车显示:在入口处显示剩余车位数量。

系统必须满足紧急逃生时人员疏散的相关要求。当通向疏散通道方向为防护面时, 系统必须与火灾报警系统及其他紧急疏散系统联动, 当发生火警或需紧急疏散时, 系统道闸能够自动抬起以方便人员、车辆迅速安全通过。

地下车库设感应式照明灯具, 应重点考虑私家车库电动车库门的控制, 做到简单、安全、方便。

(2) LED大屏幕显示系统

在小区出入口门内的道路旁设置LED大屏幕显示系统, 由显示系统、控制系统和编辑系统组成。该系统可用于物业管理中心发布广告、公告及天气信息等, 有利于整个小区的信息交流, 提高小区档次, 为开发商创造经济效益。

(3) 智能家居控制系统

智能家居控制系统为满足用户的购买需求及建设投资方的营销策略, 按两种方式进行设计, 一种是在别墅户内预留智能家居控制箱位置及在别墅楼内预留主干管路, 用户可根据喜好进行二次装修;另一种是别墅内部按照统一标准进行设计、安装。

本项目依据业主要求, 在高档户型内做单独设计, 其他户型内部只预留管路。

智能家居系统广泛用于家居电气设备的控制, 其主要功能为灯光控制、电动窗帘控制、安全防范、背景音乐控制、空调、地热和风机盘管控制。

智能家居主要是由智能面板开关和执行模块两部分组成, 智能面板开关主要安装在卧室、客厅、书房、视听室、厨房及卫生间, 可以用其控制灯光开关、调光、电动窗帘、背景音乐和温度。执行模块则安装在标准的控制电箱中或负载附近, 负责执行智能面板发出的指令, 对灯光、窗帘等进行控制。

系统功能如下:

a) 主卧室、客厅、起居室、活动室等主要功能区可实现场景功能;

b) 客厅等房间设置带红外接收功能的面板, 可通过遥控器对系统内设备进行远程控制;

c) 可实现跨区域控制功能, 如:可通过客厅的面板关闭其他区域的灯光;

d) 卫生间、楼道等部分空间的照明为全自动控制;

e) 有窗户的卫生间、楼梯、厨房照明及卫生间的窗帘等设备可根据室外光线变化自动控制;

f) 可以对新风系统进行定时控制, 如:早7:00~9:30强风工作, 9:30停止;11:30~12:30强风工作, 12:30停止;15:00~16:30强风工作, 16:30停止。具体工作时间可根据用户要求设定。

配置描述:

a) 当有人进入卫生间后, 若房间光线较暗则镜前灯及顶灯会自动开启, 人离开卫生间后灯会自动关闭。有人在卫生间内洗浴或坐便时, 卫生间灯光保持常亮, 不会出现普通感应开关控制的时亮时灭现象;

b) 主卧床头配置液晶显示面板, 通过此面板, 用户可查看室外温度、时间、其他房间 (如儿童房) 灯光状态;

c) 主卧床头配置自动起夜照明功能。此功能可自动判断室内照明状态, 如夜间主人从床上起身, 床头灯会自动点亮, 在一段时间后又自动熄灭。此功能对于老人十分便利, 可以保证老人起夜时的安全;

d) 出口、过厅门口处配置彩色触摸屏, 可对整套房内设备进行监控, 可实现离开家时一键全关控制。

5 结束语

别墅区的智能化系统建设要求较高, 要使住户不仅仅体验到传统意义上的住宅功能, 更能享受到具有安全保障、绿色环保、便捷通讯、丰富娱乐生活、快速上网、优质物业管理等智能化小区特有的生活方式, 使用户生活的物质水平和文化内涵都产生质的飞跃。

摘要：本文以某别墅区智能化系统设计为例, 简单论述了别墅智能化系统的设计范围及设计内容。

关键词：别墅,智能化,智能家居

参考文献

[1]中国人民共和国住房和城乡建设部.智能建筑设计标准 (GB/T 50314-2006) [S].北京:中国计划出版社, 2006.

别墅建筑工程造价分析 篇7

摘要：工程造价指标可以广泛应用于工程造价管理的各个阶段，对工程量清单计价规范的推行和应用具有一定的实用价值。用类似工程的工程造价指标及其变化规律，对未来发生的工程造价进行预测和准备，减少标底和报价的盲目性，能够快速准确地提出造价资料。

关键词：别墅建筑；工程造价；分析

引言：工程造价信息是一切有关工程造价特征、状态及其变动的消息的组合。工程造价指标是反映一定时期由于价格变化对工程造价影响程度的一种指标，它是调整工程造价价差的依据。本文将分析材料和人工价格变化对别墅建筑工程造价的影响，对别墅工程造价做出预测模型，并重点分析一些别墅建筑工程造价指标。

一、国内工程造价概况

全国工程造价信息系统的逐步建立和完善。实行工程造价体制改革后，国家对工程造价的管理逐渐由直接管理转变为间接管理。国家制定统一的工程量计算规則，编制全国统一工程项目编码和定期公布人工、材料、机械等价格的信息。随着计算机网络技术及因特网的广泛应用，国家也开始建立工程造价信息网，定期发布价格信息及其产业政策，为各地方主管部门、各咨询机构，其他造价编制和审定等单位提供基础数据。同时，通过工程造价信息网，采集各地、各企业的工程实际数据和价格信息。主管部门及时依据实际情况、制定新的政策法规，颁布新的价格指数等。各企业、地方主管部门可以通过该造价信息网，及时获得相关的信息。

整体上看，我国开展这方面的研究起步较晚，国家又没有统一的规划，造成在这方面无章可循。编制造价指数方法涉及的因素太多，需要确定能覆盖不同专业、不同地域的数据采集对象，设计出科学的、规范的数据采集报表，进而进行大量的数据采集和分析工作。但至今在这方面的研究成果及结论尚不多见，而进行这方面的研究在实际工程造价的动态确定与控制却显得十分重要。

二、别墅前期造价管理体系构建

1.优化别墅工程设计招标制度

推广市场竞争机制是前期设计来控制工程造价的关键因素，别墅工程项目应该采用招标的方式，对设计单位和设计方案进行全面分析与考察，充分研究不同设计方案对工程造价的影响。市场竞争机制最大的优势就在于能够在竞争中提高设计质量，任何一个设计单位想要获得该项目的设计权，就必须要在设计过程中结合项目实际情况，进行深入分析与研究，不仅要考虑工程实际应用价值，同时也要对工程造价进行合理控制换言之，采用市场竞争机制能够帮助工程项目投资方省去大量设计成本，同时也能够获得更好地设计方案工程项目建设方应该对拟建项目进行有针对性的分析，明确项目功能以及投资需求特别是招标文件的制定，必须要明确清晰，而且应该对投标单位进行一定指导，鼓励他们多运用价值工程相关理论来进行方案深度完善。

2.大力实现限额设计方法

所谓限额设计，就是指根据已经审核通过的可行性报告和项目投资估算分析报告，对工程项目所需要用的技术和施工图设计进行全面考察，以保证整个项目能够顺利开展并完成同时结合相应的先进管理理论，对工程项目资金的分配进行分析，严格控制项目投资，确保工程项目最终投资在可控范围之内在对设计单位提交的各类图纸进行审查时，不仅仅要对设计理念、设计内容等方面进行审查，还要对工程项目造价进行更为严格的审查，明确指出那些会导致超出限额范围的设计加速推广设计阶段的监理制度，设计监理不仅仅要对工程设计的质量、适用等方面进行监督，还要对所设计工程造价问题进行监督，保证工程的实施成本控制在概预算范围内价值工程理论告诉我们，工程造价的变动有可能会影响工程项目功能的变化，而且有的时候造价不变同样也会引起工程项目功能发生一定程度的变化这一点在理论研究上是与工程限额设计有矛盾的所以工程项目设计人员一定要具备较为全面的专业技能和技术经济知识，同时也要有一定时间的工作经验只有这样才能够更加有针对性的设计工程项目施工方案，找寻工程造价与项目功能最佳匹配的方案。

3.将工程变更控制在前期设计阶段

工程实施阶段进行设计变更将导致工程造价的大幅度提高，研究发现设计变更对整个工程造价的影响，发现越早损失越少，相反工程损失越多设计阶段就发现问题提出变更，只需进行工程图纸的修改，相对造成的工程损失较小；采购阶段进行工程变更就需要修改工程图纸、设备材料重新确定购买，造成已投资资金的浪费；施工阶段进行工程变更将导致非常严重的后果，不仅要花费大量的资金与时间，还有可能要进行已建工程的拆除等所以，在设计阶段就要加强工程变更的控制，尽可能的完善设计方案，使整个工程造价可控。

三、人工和材料对别墅工程造价的影响

1.混凝土材料

图1 混凝土价格与土建造价关系图

图1的横坐标为混凝土价格（元/m3），纵坐标为别墅土建造价（元），从图1中可以看出，混凝土的价格从295元/m3 增长到了362元/m3，而别墅土建造价一直保持在2300000元到2400000元之间，变化幅度很小，这说明混凝土价格对土建造价的影响很小。

2.钢材

图2 钢筋价格对别墅工程造价的影响

图2的横坐标为钢筋价格的变化，纵坐标为别墅工程造价的变化比例。从图2中可以看出，随着钢筋价格的变化，别墅工程造价的变化很大，变化幅度最大达到了27%，这说明钢筋价格对别墅工程造价影响很大。

3.其他材料