湖州星级酒店市场报告（共4篇）
行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔 2 个建制区和德清、长兴、安吉 3 个县。湖州是一座具有 2300 多年历史的江南古城，2008 年末户籍人口 258.50 万人，其中市区人口 108 万，面积 5818平方公里；城市化水平达到 55.1%，中心城市建成区 68平方公里（2008 年），南浔 13.5平方公里。
发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14 个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到 50%。
2、交通条件 作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州 75 公里、上海 130 公里、南京 220 公里。南北走向的 104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的 318 国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。
3、城市人口状况 人 口 保 持 低 速 增 长。2008 年 末 全 市 户 籍 人 口258.50 万人（市区人口 108万），人口自然增长率为0.2‰。
市区总户数 342105 户、总人口 1085173 人，吴兴区总户数 195990 户、总人口 593907 人；八里店镇总户数 18393 户、总人口54547 人，非 农 业 人 口11458 人，农业人口 43089人。女性初婚人数全市 15053人，其中吴兴区 3687 人。
4、宏观经济数据 湖州市各乡镇人口比例593907, 23%491266, 19%426796, 17%617940, 23%455089, 18%吴兴区 南浔区 德清县 长兴县 安吉县
经济发展相对平稳，保持较高增速 全市 2009 年全市实现地区生产总值（GDP）1105 亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按 08 年 GDP1034.89 亿元，按户籍人口计算的人均 GDP 为 40089元，增长 10.5%，折合 5772 美元；按常住人口计算的人均 GDP 为 36764 元，增长 9.4%，折合 5294 美元。
08 年 实 现 财 政 总 收 入133.78 亿元，其中地方财政收入 71.61 亿元，分别比上年增长 17.3%和 16.1%。财政总收入占 GDP 的比重为 12.9%。
物价结构性调整，仍需警惕 八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨 13.9%，拉动 CPI 上涨 4.2 个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨 3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨 2.3%；烟酒及用品价格上涨 1.8%；衣着类价格上涨 1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降 2.0%和 0.9%。
******00060002006 2007 2008单位：美元2006~ ~ 2008 年人均生产总值市区居民消费价格指数101.2100.0104.0105.196.098.0100.0102.0104.0106.02005 2006 2007 2008（上年=100）2006～209年GDP761.02892.021034.***500GDP761.02 892.02 1034.89 11052006年 2007年 2008年 2009年
产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势 2008年湖州市第一产业增加值为 82.63 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 593.56 亿元，增长 10.7%，其中工业增加值534.98 亿元，增长 11.4%；第三产业增加值 358.70 亿元，增长 11.8%。三次产业比例为 8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降 0.2 个百分点，二产比重增长 0.3 个百分点，三产比重下降 0.1 个百分点。
人民生活水平不断提高 全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到 21604元，比上年增长 9.9%。2008 年市区城镇居民人均可支配收入21822 元，增长 8.9%；人均消费支出 14233 元，增长 9.4%；恩格尔系数为 36.1%；年末人均住房面积 29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到 10751 元，增长 12.7%；人均生活消费支出 7046 元，增长 14.2%；恩格尔系数为 35.0%；人均住宅面积 52.1平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达 21002 元，比上年增加 4814 元，增长 29.7%。
投资结构不断优化，房产投资持续上升 8.657.234.28.257.034.88.057.334.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008单位：%2006~2008年全市三次产业结构比例第一产业 第二产业 第三产业***16040500010000***50002006 2007 2008单位：元2006~2008年城镇居民人均可支配收入407.25458.34528.***5006002006 2007 2008单位：亿元2006~2008年全社会固定资产投资
截止至 09 年 11 月份，完成投资 535.14 亿元。其中 2008 年完成全社会固定资产投资 525.24 亿元，比上年增长 14.6%。按产业划分，第一产业投资 4.82 亿元，增长5.3%；第二产业投资 299.48 亿元，增长 25.4%，其中工业投资 291.03 亿元，增长 22.8%；第三产业投资 220.93 亿元，增长 2.8%。全年限额以上固定资产投资项目 1683 个，完成投资额 482.65 亿元，增长 14.6%，其中基础设施投资103.96 亿元，增长 7.3%。非国有投资 385.99 亿元，增长 21.6%，占全部限额以上投资的 80.0%，比上年提高 4.6 个百分点。
历年各区县固定资产投资增长速度0102030402004 2005 2006 2007 2008单位：%吴兴区 全市 △市区
二、城市规划
湖州市城市总体规划（2003-2020）
1、城市规划简介 城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。
申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地； 现 G318 公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。
湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。
2、城市性质：
太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。
3、用地空间结构：
形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由 13 个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由 11 个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由 2 个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限制城市沿 G318 公路连片发展。
4、人口及用地：
现状中心城市人口 51.5 万人，其中湖州中心城区 42.5 万人，南浔城区 9万人，建成区面积 52.9平方公里。其中湖州中心城区 43.9平方公里，南浔城区9.0平方公里。
规划确定人口规模近期 2007 年城市人口 67 万人，其中中心城区 52 万人，南浔城区 15 万人；远期 2020 年城市人口 98 万人，其中湖州中心城区 70 万人，南浔城区 28 万人；用地规模近期 67平方公里，其中湖州中心城区 51.4平方公里，南浔城区 15.6平方公里；远期城市用地 112.7平方公里，其中湖州中心城区 81.6平方公里，南浔城区 31.1平方公里。
5、总体布局 中心城区近期建设主要是实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战
略；
“北进”——就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”； “西扩”——继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设； “南控”——保护和控制好南郊风景区的自然环境； “东拓”——在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”； “中间完善”——完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。
附:[湖州市吴兴工业区]简介-----正在招商中 东部新区是吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台，湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里 3 个乡镇，总面积 183平方公里，已规划 90平方公里，其中中心区 46平方公里、织里片区 32平方公里、环渚片区 8.3平方公里、吴兴食品加工园 3.7平方公里。中心
区近期实施 28.3平方公里。新区以现代城市理念总体布局，围绕中央商务区为核心，以南北和东西向景观大道为轴线建立无障碍物流网络，并划分以高技术板块为主的工业平台，高档住宅群落开发为主的商住板块，山水风景区开发为主的旅游观光平台。已累计完成投入 60 亿元，区内主要道路框架基本完成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，形成织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块。区内主要工业园区：欧盟工业园、科技创业园、童装产业园。
吴兴工业片区，规划工业用地总面积 16.25平方公里。其中环渚工业片区以新型纺织、服装工业为主；八里店工业片区发展新型建材、机电仪表、丝绸织造、织物整理、服装服饰、汽车配件等产业为主；织里工业片区主要发展新型纺织、丝绸织造、机电仪表。
目前吴兴主要推出的投资平台：
科技创业园：建设吴兴区东部工业平台，打造先进制造业基地，集聚广大中小企业投资创业的重要孵化器。主要为中小企业配备，以引进电子、电器、电机等“三电”产业和生物医药等高新技术产业为主。规划总面积 50 万 km²，厂房50 幢，一期总建筑面积 28.7 万 km²，其中厂房总面积 19 万 km²，共 31 幢，另外还配备了办公区和生活区（职工餐厅和宿舍）。
童装产业园：有 50 万 km²的标准厂房，可分为东区和西区两个区域。
东区标准厂房:以引进科技型、成长型的高新技术企业为主。服务配套建筑面积约 2.5 万 km²。厂房建筑面积约 20 万 km²，架空层面积约 4.9 万 km²。厂房分为 24 幢，424 个单元，城区服务中心一幢。
西区标准厂房:以引进品牌型、出口型的童装及相关联的企业为主。厂房建筑面积约 16.5 万 km²，架空层面积约 3.9 万 km²。服务配套建筑面积约 2.5 万km²。厂房分为 16 幢，共 340 个单元，物流中心一个。
欧盟工业园：以引进欧盟国家的企业为主，鼓励精密机械，家用电器类企业入住。一期规划总面积 30 万 km²，分两个区块。南区面积 20 万 km²，主要提供于征用土地自建工厂的投资者；北区面积 10 万 km²，建成 5 万 km²具有欧式风格的标准厂房，租赁给投资者使用。
“机械电器专业区”：此园区位于埭溪工业功能区内，也是现在打造的一个新平台。该平台的周围以建筑钢材摩托车及汽车配件，高低压电器配件，物流机械等为主导产业，尤其在机械行业的动，车，轧，磨，锻，刨，铣及电镀、热处理等工艺成熟，生产能力强盛，具有很强的外协加工能力。规划面积为 6000 亩，建成面积 2200 亩，现在入住企业类别主要是五金、机械等共 57 家，机械五金占 60%，主要以引进机械电器、五金、电子类企业为主。
此外，地处湖州市中心地区的吴兴区内教育、医疗、居住、商业、餐饮住宿、休闲娱乐等生活设施完善。
6、区域规划 东部新区是今后城市发展的重要区域。
右图所示即位于中心城和东部新区间大型生态廊道周边地块。这条生态廊道就是依托西山漾自然水体，由北至南的控制宽1000-15000米的生态绿地，它是中心城市的生态“绿肺”，不仅改善了城市的小环境。而且为完善大城市功能和增强城市的辐射能力留有足够的空间。区域内的西山漾，水面面积大约为 95 公顷（约 1400 亩），漾南有西山可依托，东部视野开阔，整个漾区风景秀美，是东郊水网平原地区不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。
规划结合西山漾湿地及周边生态绿地，建设现代商贸、金融服务、旅游休闲设施以及居住区，形成山、水、城、绿交融的现代城市景观，彰显出山水城市特色。
三、房地产市场分析 1、整体房地产市场现状 房地产投资趋于合理，平稳增长 截止至 09 年 11 月份，房地产开发投资额 98.72 亿元，同比增长 10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资 33.61 亿元，同比下降 10.9%，商业用房完成投资 12.3 亿元，同比增长 151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约 27.47 亿元，同比下降 10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11 月新开工房屋施工面积 423.84 万平方米，同比增长 1.08 倍，其中住宅新
开工面积同比增长 1.23 倍。
住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是 90平方米及以下商品房投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅 3885 套。90-144 ㎡的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，共成交 2296 套，占成交套数的 59.1%，成交面积27.34 万 ㎡。90 ㎡以下的套型面积共成交 1155 套，占成交套数的 29.7%，成交面积 9.11 万 ㎡。2007 年这一比重仅为 15.2%，08 年为 29.5%。受 2006年以后“90/70”政策影响，90 ㎡以下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90 ㎡以下的成交比重有所上升。144 ㎡以上及排屋共成交 434 套，比重为 11.2%，成交面积 8.87 万㎡。
商品房价格稳中有升 从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。湖州市 09 年商品房均价为约 4689 元/平米，较 08 年4224 元/平米的价格，每平米价格上升了约 465 元，增幅达 11%。
空置面积继续下降 随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至 09 年11 月末，湖州商品房空置面积 84.13 万平方米，同比下降 0.6%，其中住宅空置
面积同比下降了 32.8%。
2、土地市场情况 2009 年成交商业、住宅类土地：
地址 总面积（公顷）
容积率 成交价格(万元)楼面价（元/平方米）
土地用途 成交日期 仁皇山新区 10.8872 A 组团1.6-1.8 B组团2.2-2.4 76700 2935
商业、居住 2009-12-31
仁皇山新区 9.9617 2.0-2.5 67100 2694
商业、居住 2009-12-31
湖州市区 6.2862 2.8-3.5 67000 3045
商业、居住 2009-12-31
湖州市区 4.1281 1.6-2.0 28000 3391
商业、居住 2009-12-18
南太湖区 1.6466 1.0-1.3 1210 565
农民安置房 2009-12-14
仁皇山新区 6.3822 1.65-1.75 5950 533
商品住宅 2009-12-14
凤凰开发区 2.2548 1.7-2.0 17200 3814
商业、居住 2009-12-2
湖州市区 2.8833 1.8-2.6 29100 3882
商品住宅 2009-11-24
西南分区 3.1322 1.8--2 11500 1836
商品住宅 2009-10-26
凤凰分区 7.4925 2--2.5 40400 2157
商品住宅 2009-10-22
西南分区 6.7144 1.8--2.2 21350 1445
商品住宅 2009-10-15
西南分区 12.8764 1.8--2.1 22130 818
商品住宅 2009-9-8
龙溪港东岸 8.8299 3.1--3.4 77500 2581
商品住宅 2009-9-3
西南分区 8.0185 1.8--2.2 14400 816
商品住宅 2009-9-2
经济开发区 1.3024 1.3--1.6 710 341
商业 2009-6-26
太湖旅游度假区 2.5911 0.8--1 1620 625
商业 2009-10-22
龙溪港东岸 4.9976 5.2--5.8 50000 1725
商业 2009-9-3
湖州市区 0.2233 0--0.9 1361 6772
商业 2009-7-31
西南分区 1.8496 0.25--0.35 1860 2873
商业 2009-6-4
凤凰分区 1.2505 1--1.2 1310 873
商业 2009-4-27
太湖旅游度假区 0.3948 0--1.5 246 415
商业 2009-2-3
本项目所在区域暂无地块推出. 土地价格不断上涨 2009 年湖州商住类土地供应面积共计 221.49 万平方米，共 41 宗。13 宗规划地块容积率介于 1.5-3.0 之间；20 宗土地容积率小于 1.5。
在成交的地价方面来看，今年上半年成交的土地平均地价约 2890 元／平方米，较去年的地价上涨了 19％，而下半年自中兴大桥南堍西侧地块之后，湖城的土地市场开始不断升温，成交楼面价也在不断上涨。市陌堂子村 D 地块 2.91亿元成交，按最高容积率，该地块的楼面价约 3882 元/ ㎡，已经超过了之前中兴大桥4亿成交地块的楼面价，而如果按照 1.8的容积率计算，楼面价已达 5600元/㎡ ㎡。
出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以 40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。
以上出让地块将对未来 1-3 三年的住房增量市场带来压力。平均按照 2.0
容积率，70%的住宅比例计算，221.49 万平方米的土地出让面积将带来 310 万平方米的住宅增量。依据湖州市关于户型面积的政策：90平方米以下户型占总量的比例不少于 70%。310 万平方米的住宅增量将带来 90平方米以下的户型约217 万平方米；90 万平方米以上的约为 93 万平方米。
商住用地集中推量 湖州 2009 年上半年成交的商住用地 28 万平方米仅占去年的 19％，距每年供应 5平方公里的计划远远不足。下半年在火爆楼市的刺激下，湖州土地市场终于开始集中爆发。09 年年末，湖州市政府一月之内就推出 13 块商业居住用地。
3、房地产市场供求情况 商品房竣工面积受宏观调控影响明显 2000~2008 年湖州市商品房竣工面积79.47121.8189.65156.02137.54202.97299.55160.39191.61.531.560.820.881.48 1.480.541.19050100***03502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008单位：万平方米00.511.52 自 2000 年以来，湖州市的商品房竣工面积出现了明显的两次波动；第一个波动在 2003 年、2004 年，受国家出台政策要求所有经营性用地必须以招投标的方式公开交易，并且全面推行和落实经营性用地招牌挂制度，导致商品房竣工面积下降。后续大幅增长。第二个波动出现在 2007 年，当年商品房竣工面积为
160.39 平方米。与央行提高贷款利率有关。导致竣工面积也大幅减少。
湖州整体房地产量价齐升 湖州历年成交情况分析0200400600单位：万平方米***046005000单位：元/平方米销售面积 143 243 240 286 196 432均价 4224 46892004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
湖州近几年的房地产成交量逐年上升，08 年受大势影响成交量下滑之外，其余几年成交均呈上行趋势，特别是 09 年，全年商品房销售量约为 432 万平米，相比 08 年增幅超过 1 倍，成交价格约 4689 元/平米，量价都达到了历史的新高；
09 年成交情况分析 湖州中心城区商品住宅成交分析0100000200000单位：平方米***00单位：元/平方米销售面积 254730766***2E+ 2E+ 8352成交均价 ******441月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 09 年各月湖州销售呈现稳步上涨的格局，中心城区商品住宅在 6、7 月份达
到了成交量的新高，6 月份相比 5 月份增长了 86%，8 月份受开发商惜售的影响，成交量有所下滑，但成交价格则达到了 5744 元/平米，到了历史新高。
09年湖州商品房全年成交量约432万平米,全年住宅销售约360万平方米，比上年增长 1.3 倍.其中，供应方面 09 年上半年中心城区新批预售商品房为 43.8万㎡，同比增长 29.1%。全市商品房施工面积为 896 万㎡，同比增长 5.4%；其中住宅施工面积为 638 万㎡，同比下降 1.7%。商业用房施工面积 141 万㎡，同比增长 30.5%。全市商品房竣工面积 75.6 万㎡，同比下降 19.7%，其中住宅竣工面积 56.7 万㎡，同比下降 21.8%。
4、房地产板块情况分析
湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成。
4.1 市中心板块：
板块热度——★★★★★ 市中心板块 湖东板块 凤凰开发区板西南新区板块 仁皇山板块 南太湖板块
该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚生活气息的现代都市领地。
板块个案 项目名称 天元·颐城 风雅蘋洲 位置 湖州市人民路西侧 湖州市建设路 399 号 开发商 湖州新华置业 湖州东方蓬莱置业 产品品类 住宅，商铺，写字楼 商业，住宅 占地面积 42108 ㎡ 80000 ㎡ 总建筑面积 225904 ㎡ 160000 ㎡ 最近均价 7000 住宅 6100-8000，商铺均价 25000 主力面积 87-189 ㎡ 96-170 ㎡ 开盘时间 2009 年 12 月 08 年 3 月 29 入住时间 2012 年 2009 年 11 月 绿化率 40.00% 40.00% 容积率 5 2 交付标准 毛坯 毛坯 总户数 964 套 700 多套 现销售率 85% 92% 物业管理费 1.4/天/㎡ 1.58/天/㎡ 停车位 450 572
建筑类别 高层 高层，小高层 所属商圈 市中心 市中心
重点个案分析：
——风雅蘋洲 项目简介：
湖州老城区核心区域，东南迎春河、菜花泾双河夹岸，北面与明都锦绣项目名称 风雅蘋洲 位置 湖州市建设路 399 号 开发商 湖州东方蓬莱置业有限公司 产品品类 商业，住宅
占地面积 80000 ㎡ 总建筑面积 160000 ㎡ 最近均价 住宅 6100-8000，商铺均价 25000 开盘时间 08 年 3 月 29 入住时间 09 年 11 月 绿化率 40% 容积率 2 交付标准 毛坯 总户数 700 多套 销售率
92% 物业管理费 1.58/天/㎡ 停车位 572 建筑类别 高层，小高层 所属商圈 市中心 房型 主力房型 87-189 ㎡
苑隔路相应，南面与碧波苑、碧潮苑小区隔河相望，15 幢板式高层沿水而布。
内部拥有约 1700 ㎡中央水景，依势而淌。遵循地貌，中央水系还原溪流在山地间穿流的形态，保留了山石与植被间的关系。
城中央 16 万平米果岭府邸。
周边配套：综合商场，东街菜场； 九八医院；工行、农行、中国银行、建行、湖州商行、 户型介绍：
室 2 厅 2 卫
面积：
170.0M² 房型特色：
户型方正大气，空间划分，大器中见细节，尊贵在其间； 4.5 米开阔客厅，晨曦雾雨中饱瞰滨江美景； 三房朝南，采光充足。
销售情况：
剩余房源已不多，小高层可供选择楼层为 1—2 层或顶楼，单价为 7000—8000/㎡； 高层可售房源面积段为 140—170 ㎡单价为 6100/㎡起，车位 13 万一个； 地铺面积为 100—120 ㎡开间 4.2 米—4.5 米，层高为 4.8 米，单价为25000/㎡；
客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。
板块房地产市场点评：
——市中心板块是湖州最为繁华的地块，其板块地位及成熟度，也造就了住宅产品价格领跑湖州其他板块；商业楼盘产品价值放大 ； ——板块内在售的个案众多，除上述天元·颐城、风雅蘋洲等代表项目外，还有达多·灏庭、爱山广场、星际广场、中房盛世华庭、加利广场等项目，有部分产品每平米已近万元左右； 4.2 南太湖板块：
板块热度——★★★ 08--10年风雅蘋洲价格走势图******08年4月2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月成交均价
随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代 ”。其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。
通过 3 至 5 年的开发建设，滨湖新区 5平方公里的核心区域，将成为南太湖的现代生活中心；沿太湖 3.5 公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、世界名牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区 40 多平方公里的管辖区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一应齐全。
同时通过 5 至 10 年的努力，将滨湖新区打造成一流的“都市生态型”滨湖休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的滨湖城市特色板块。
板块个案：
项目名称 太湖山水人家 华萃庭院 嘉业太湖阳光假日 天玺别墅 位置 小梅湾西岸，纪念碑右侧 通湖路以南，浮霞路以西，湖州市太湖 旅游度假区 湖滨路 1 号 开发商 湖州建设 湖州绿州 浙江国际嘉业 上海飞洲 产品品类 联排别墅 联排别墅 联排别墅 联排别墅 占地面积 110958 ㎡ 130000 ㎡ 620000 ㎡ 156800 ㎡ 总建筑面积 68800 ㎡ 100000 ㎡ 310000 ㎡ 111650 ㎡ 最近均价 住宅 3700/㎡ 别墅 10000/㎡ 12000/㎡
住宅 5750/㎡ 别墅 11000/㎡ 14000/㎡ 开盘时间 2008-12-31 2009-6-14 07 年 1 月 1 09 年 10 月 18
入住时间 2010-10 2010 年 12 月 08 年 1 月 1
绿化率 36.30% 32.24% 40% 46.50% 主力面积 209-302 ㎡ 185-230 ㎡ 别墅 194-280 ㎡ 公寓 88-128 ㎡ 222-288 ㎡ 容积率 0.62 0.75 0.5 0.7 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 1289 390 别墅 219 首批 86 套全部售完 现销售率
40%
物业管理费 1.9 元/天/㎡ 1.2 元/天/㎡
1.8 元/天/㎡ 2 元/天/㎡ 停车位 818 648 520 210
板块房地地产市场点评：
——南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概念； ——现板块内别墅价格主要集中在 10000-17000 元/平米之间，产品有一定的档次，产品风格包括中式、西式等，风格比较齐全；
——虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施尚不完善，因此销售去化率尚较低； 4.3 西南新区板块：
板块热度——★★★★ 该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临康山及杭宁高速公路，东南至现状 104 国道，东以横渚溏港为界，距市中心约 2.5公里。开发定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”
西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将凭借“未来城市次中心”的名片打造市民理想的居所。
板块个案：
项目名称 星洲国际 得力浅水湾 星汇半岛 春江名城 位置 二环西路西塞路 港南路体育路 江南粮食市场南面 粮油市场南侧 开发商 丰隆置业 湖州得力 汇鑫置业 湖州兴辰置业 产品品类 商业，住宅，办公楼 住宅,商业 住宅 住宅 占地面积 33318 ㎡ 113004 ㎡ 420000 ㎡ 53136 ㎡ 总建筑面积 119945 ㎡ 324440 ㎡ 1010000 ㎡ 164418 ㎡ 最近均价 住宅 5600/㎡，5200/㎡ 普通住宅均价 5300 元 /㎡鸟巢均价 5880 元㎡ 未定 开盘时间 商铺和办公楼未推 2010 年 5 月 2007 年 12 月 未开盘 入住时间 09 年 4 月 19 未定 2009 年 10 月 未定 主力面积 106-198 ㎡ 80-150 60-140㎡鸟巢29-73㎡ 90-140 绿化率 35.60% 43.10% 40% 34.50% 容积率 3.6 2.8 2.72 3 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 住宅有 500 多套 2046 3062 约 1340 户 现销售率 88% 未开盘 85% 未开盘 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 未定 1.45/天/㎡ 未定
板块房地地产市场点评：
——西南新区板块已有一定的配套，目前板块基础建设项目众多，环境较差，随着红星美凯龙生活广场、湖州小商品城的后续开业，将大大增加该板块的竞争力； ——板块内楼盘较多，有一定的产品档次，整个板块商品住宅价格主要集中在 5500 元/平米左右。
4.4 凤凰开发区板块：
板块热度——★★★★ 该板块位于湖州城北与西南部，占地 66平方公里的大地上。
从建区到现在仅仅 17 年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。区内建筑多是采取低层、多层、高层相结合，以多层为主，高层点缀，形成高低错落有秩，建筑间距大，密度小，疏密有序的丰富空间布局。
凤凰开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分。这里集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。通过近年来的建设，开发区拉开城市框架 35平方公里，大力开展以“绿化、亮化、美化、洁化”为主要内容的环境建设，城市面貌和形象明显提升。
板块个案：
停车位 800 1724 2000 1340 建筑类别 高层，小高层 高层，小高层
高层，小高层 高层
项目名称 金世纪·铭城 嘉业阳光城 江南华苑 位置 凤凰分区汤家桥地块 凤凰路体育场路 陵阳路体育场路 开发商 湖州铭城 湖州嘉业 湖州广际 产品品类 住宅 住宅 商铺,住宅 占地面积 57728.19m2 226780 ㎡ 20000 ㎡ 总建筑面积 117295.53 m2 100000 ㎡ 56720 ㎡ 最近均价 7500/㎡ 4200/㎡ 住宅 5600/㎡ 商业 8000/㎡ 开盘时间 未开盘 2003 年 1 月 2007 年 7 月 入住时间 未定 2005 年 12 月 2009 年 3 月 绿化率 30% 40% 36% 主力房型 79-160 ㎡
86-142 ㎡ 容积率 1.4 2.1 2.2 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 641 720 500 现销售率 未开盘 100% 99% 物业管理费 未定 1.4/天/㎡ 1.3/天/㎡ 停车位 456 400 450 建筑类别 多层,小高层 多层,小高层 多层,小高层
板块房地产市场点评：
——凤凰开发区板块有一定的配套，并且临近市中心板块，有一定的区域成熟度；
——整个板块楼盘档次参差不齐，区域内的代表项目铭城销售价格达到了7500 元/平米的板块高点。
4.5 仁皇山板块：
板块热度——★★★★ 仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状 104 国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为 27.97平方公里。
分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区。
受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已经得到大多数购房者的认可。
板块个案 项目名称 金色地中海 山水华府 天盛花园
绿城·御园
板块房地产市场点评：
——仁皇山板块的自然环境是其最大的卖点，并借助其未来区域的规划，位置 金盖山路 300 号
湖州市长兴路 518 号 龙王山路 1109 号 青铜北路潜山公园 开发商 湖州美欣达 湖州中天 湖州泰祥 绿城集团 产品品类 商业，住宅，住宅 别墅，住宅 别墅
占地面积 58379 ㎡ 80024 ㎡ 115047 ㎡ 290000 ㎡ 总建筑面积 135591 ㎡ 175297 ㎡ 266000 ㎡ 360000 ㎡ 最近均价 住宅 8000/㎡，7300/㎡ 6000 元/㎡ 每栋 600 万起，开盘时间 09 年 4 月 19 2008 年 12 月 2006 年 11 月 2009-9-29 入住时间 2011 年 5 月 18 2010 年 10 月 2008 年 7 月 2011 年 绿化率 37.20% 52% 53.20% 32.30% 主力面积 120-140 ㎡ 87-140 ㎡ 120-168 ㎡ 380 ㎡ 容积率 1.75 1.696 2.2 1.2 交付标准 毛坯 毛坯
毛坯 毛坯 总户数 第一批开盘 120户，三期 790 户 1130 1610 别墅 158 套 现销售率 现推销售率 100% 70% 95% 30% 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 住宅 1.5/天/㎡ 住宅 1.6/天/㎡
地上 2 元/天/㎡ 地下 1 元/天/㎡
停车位 地下停车位 386地上停车位 50 696 1243
300 建筑类别 高层，小高层 高层，小高层 排屋，小高层 联排
吸引了类似绿城等地产大鳄的进驻； ——整个板块的住宅价格水平较高，普遍集中在 6000-8000 元/平米之间，产品整体规格较高。
4.6 湖东板块：
板块热度——★★★☆ 项目所处板块即为湖东板块； 湖东区域作为湖州东部房地产开发最为成熟的一个区域之一，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，奠定了楼市版块潜力股的地位。
高校林立形成了的湖东区域有适宜居住的文化氛围，湖东区域教育文化氛围浓厚，聚集了一大批名校，湖州师院、五中、二中、四中、湖师附小等学校为邻。
生态环境优越，余家漾公园、白鱼潭公园，以及规划建设中的毗山遗址公园和邱家漾公园让这一地段有如诗意般优美。
项目相关楼盘分析：
选取依据:以吴兴大道及 318 国道的交通动线为联系纽带 东方国际 别墅
宏进
商务大街
尊园
东瑞 一品
诺德上湖城
升华红树湾
板块个案：
项目名称 华辰·尊园 东方国际别墅 红墅湾 诺德上湖城 东瑞一品 商务公馆大街 宏进商业广场 位置 苕溪东路毗山西路 经四路纬四路 苕溪东路龙溪港 吴兴大道 经一路 湖东路155 号 经五路纬一路 纬一路经七路 开发商 湖州华辰 湖州湖峰置业 湖州升华 诺德置业 湖州东瑞 湖州景瑞置业 湖州华辰 产品品类 住宅商业 别墅 别墅 别墅 别墅 商业 住宅商业 占地面积 48547 ㎡ 62951 ㎡ 58000 ㎡ 170000 ㎡ 10000 ㎡ 22299 ㎡ 14000 ㎡ 建筑面积 70000 ㎡ 66488 ㎡ 40000 ㎡ 260000 ㎡ 9000 ㎡ 32000 ㎡ 24000 ㎡ 最近均价 商业 11000/㎡ 住宅4800-6800/㎡ 联排 8300/㎡，叠加 6200/㎡ 预计 12000元/平米 9000—10000/㎡ 12000-13000/㎡ 未开盘 一层 9000/㎡，二层 4000/㎡三层 3500/㎡ 开盘时间 07 年 11 月 11 09 年 10 月 17 2010 年 4 月 9-Nov 2010年5月 2010 年 3 月 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 11 月 2011 年 12 月 2012 年 1 月 2011 年 2012 年 未定 2008 年 10 月 主力面积 90-130 叠加 155-190 联排 215-225 联排215-300 独栋约 450 240-320 225-262
200平米以上 绿化率 40% 32.30% 32% 32.30% 30% 30% 30% 容积率 1.4 1.03 0.7 1.5 1.1 0.99 1.4 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 900 150 150 300 33 16 撞小公馆
现销售率 98% 52% 未开盘 33% 未开盘 未开盘 98% 物业管理费 1.4/天/㎡ 住宅 1.4/天/㎡ 1.7/天/㎡ 1.5/天/㎡ 1.6/天/㎡ 未定 1.4 元/天/㎡
停车位 600 每户 1-2 个 每户 1-2 个 每户 1-2 个 每户 1-2个 未定
建筑类别 高层，小高层 联排、叠加 联排、独栋 联排 联排 低层商铺 商铺
板块房地产市场点评：
——湖东板块整个区域面积较大，除靠近市中心区域的楼盘有一定集中度之完，其余项目相对都较为分散； ——整个板块总体整体环境较好，尚处于开发建设阶段，其中公寓价格大致集中在 4800-6800 元/平米之间，有一定的跨度；别墅产品主要为联排及叠加，其中联排别墅价格在 8000-13000 元/平米，越往东价格越低，叠加别墅价格在6200-7000 元/平米之间；
重点个案分析 ——东方国际别墅 项目简介 项目名称 东方国际别墅 位置 东部新区经四路与纬四路交界处 开发商 湖州湖峰置业有限公司 产品品类 别墅
占地面积 62951 ㎡ 总建筑面积 66488 ㎡ 最近均价 联排 8300/㎡ 叠加 6200/㎡ 开盘时间 09 年 10 月 17 入住时间 2011 年 12 月 绿化率 32.3% 容积率 0.954 交付标准 毛坯 总户数 150 户, 销售率 52% 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 停车位 318 建筑类别 联排、叠加
所属商圈 湖东区域 主力面积 叠加 155-190；联排 215-225
东方国际别墅，西山漾畔，与吴兴区行政中心相望。
户型面积 210-230平方双拼、多联及 170-190平方叠加式别墅为主力户型； 户型设计上，参照湖州当地居住习性，以类独栋的方式，规划别墅建筑户型，别墅建筑按照三套院的结构分布，前庭、后院、侧院、中天井；每幢联排别墅南侧均规划一个侧院，与后院相联结。通过退台式露台设计，每层附带大露台，别墅的三层露台附送超过 60平方米的超大空中花园，边套的设计上还增加二层景观侧露台。
湖州新亚洲主义风格。
周边配套不全，主要规划中综合商场；并临近交通医院，吴兴高级中学、湖州二中、湖师附小等
房型介绍：
户型：室 4 厅 4 卫 面积：
约 225.0M²（联排）室 2 厅 3 卫 面积：
约 180.0M²（叠加）
房型特色：
大花园及大露台设计，清新自然； 叠加挑空餐厅，开阔明快； 销售情况：
排屋均价 8300 元/㎡，还有 33 套节后推出； 将于 2010 年 1 月 31 日开盘销售一批叠加，本次开盘将 2009--2010东方国际排屋及叠加成交走势图***090002009年11月 2009年12月 2010年1月排屋 8300 8300 8300叠加 5400 5700 62002009年11月 2009年12月 2010年1月
推出 3 幢（15、16、17 号）54 套房源，面积在 150—198平方米之间，起价6200 元/平方米。
客户分析：主要购买人群——公务员，企业高干，本地人，部分上海投资客(上实及策源的部分资源)。
——诺德上湖城 项目简介 项目名称 诺德上湖城
位置 吴兴大道和经一路交叉口北侧，西山漾景区北侧 开发商 湖州诺德置业有限公司 产品品类 别墅
占地面积 170000 ㎡ 总建面积 260000 ㎡ 最近均价 9000—10000 开盘时间 2009 年 11 入住时间 2011 年 绿化率 32.3% 容积率 1.12 交付标准 毛坯 总户数 300 销售率 33% 物业管理费 1.5 元/天/㎡
停车位 320 建筑类别 联排、公寓 所属商圈 湖东区域
主力面积 联排 240-320
项目位于吴兴大道和经一路的交叉口偏北，为英伦风格； 25 米宽的河流横穿整个小区，融入约 1500 亩的西山漾水域生态公园； 总占地面积约 17 万平方米，总建筑面积 26 多万平方米； 建筑类型为多联别墅、双联别墅、小院别墅和公寓。
房型分析：
222-240平米左右
户型特色 前、中、后三花园庭院设置，配合户外优美景观，融于自然，享受生态空间；
地下室设置健身房和娱乐室，同时下沉庭院为其提供了充足的阳光； 双车位，一层宽阔朝南客厅； 各个卧室依靠庭院，舒享英伦风情中的自然景观； 三层朝南露台，收揽西山漾无限景致，让主人景观视野更加宽广。
销售情况 一期 09 年 11 月开盘均价 9000/㎡，现剩大房型总价 500 万左右； 年后推出二期，单价 9000—10000/㎡ 送地下室（100 ㎡ 层高 3.1 米）
客户分析：主要购买人以本地自住为主； 09--2010年诺德上湖城联体别墅成交走势图******09年11月 2009年12月 2010年1月联体别墅 9000 9000 93002009年11月 2009年12月 2010年1月
——升华·红墅湾 项目简介 项目名称 红墅湾 位置 北靠苕溪东路，西临龙溪港 开发商 湖州升华房地产开发有限公司 产品品类 别墅
占地面积 58000 ㎡ 总建筑面积 40000 ㎡ 最近均价 13000 元/㎡ 开盘时间 2010 年 4 月 入住时间 2012 年 1 月 绿化率 32% 容积率 0.7 交付标准 毛坯 总户数 150 销售率 % 物业管理费 1.7 元/天/㎡ 停车位 170 建筑类别 联排、独栋 所属商圈 湖东 主力面积 联排 215-300；独栋约 450 项目总建筑面积 4 万余平方米，总用地面积约 88 亩，其中绿化用地约亩，建筑密度 30%，仅由 150 多套排屋、叠屋等别墅类物业组成。
为升华余家漾最后一期，依托 465 亩大盘规模，紧依 10 万平方米余家漾公园以及绵延 1000 余米的龙溪港，拥有资源稀缺性。
“英式庄园”为建筑风格，创新地提出了“中国原创合院别墅”概念，形成了一个个小单元的“四合院”式联排，通过“宅、院、弄、园、庭、街”，精心营造六度空间，在突出私密性同时，又使园区富于韵律变化。
户型介绍：
约 450M² 户型特色：
厨房与客厅分离，有效防止油烟肆虐，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房大路台设计，南北通透；
约 215M² 户型特色：
独立车库，阳光餐厅，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房大路台设计，南北通透；
——东瑞一品 项目简介 项目名称 东瑞一品 位置 湖东路 155 号（原吴兴区政府地块）
开发商 湖州东瑞房地产开发有限公司 产品品类 别墅
占地面积
总建筑面积
最近均价 12000-13000 开盘时间 2010 年 5 月 入住时间 2012 年 绿化率 % 容积率
交付标准 毛坯 总户数 33 物业管理费 /天/㎡ 停车位
建筑类别 排屋 所属商圈 湖东 主力面积 联排 225-262
东瑞·一品由 32 套联排别墅和 1 套公建构成，其中别墅规划为 A 幢 8 套，B 幢和 C 幢各为 7 套，D 幢 10 套。
小区的景观步行出入口伸入小区构筑了一条纵向景观轴，加上东西侧的车行路和行列式布局的规划结构，使得小区形成了环状道路系统，小区入口处车行道为 7 米，小区内环道宽为 5 米。
小区为纯现代风格的联排别墅，外立面简约，流畅，注重线条与 BOX的结合，表达现代主义建筑风格，外立面使用大面积的石材，体现出建筑稳重得体、档次。
有一定配套：世纪联华，交通医院，建设银行，湖东小学，湖东幼儿园，金州宾馆，晶鼎大酒店。
房型分析：
约 225M² 户型特色：
厨房与客厅分离，有效防止油烟肆虐，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房双路台设计，南北通透；
——华辰·尊园 项目简介 项目名称 华辰·尊园
位置 湖州市苕溪东路南侧，毗山西路东侧 开发商 浙江湖州华辰房地产开发有限公司 产品品类 住宅商业
占地面积 48457 ㎡ 总建筑面积 70000 ㎡ 最近均价 4800-9500/㎡ 开盘时间 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 10 月 绿化率 40% 容积率 1.4 交付标准 毛坯 总户数 900 销售率 98% 物业管理费 1.4 元/天/㎡ 停车位 600
建筑类别 别墅、公寓 主力面积 90-130平米 项目位于苕溪东路南侧，毗山西路东侧，建面约 7 万平米，容积约 1.4； 项目主要包括别墅及公寓两种产品； 项目为现代简约风格，以中国的造园手法制景，以现代的手法诠释传统；
房型分析：室 2 厅 2 卫 面积 92.81M²室 2 厅 2 卫 面 积：
91.39M² 户型特色：
90平米左右户型上下两层设计，具有一定的创造性； 客厅及餐厅挑空设计，大气而开阔； 南北通透，房型较为方正；
销售情况 07 年 11 月开盘，住宅已售完，先推出最后 16 套双 House 单价在 9500/㎡。
客户分析：以本地人购买客户为主，投资客较少。
——商务公馆大街 项目简介 项目名称 商务公馆大街
位置 湖东区域八里店镇经五路东纬一路以北 开发商 湖州景瑞置业有限公司 产品品类 商业
占地面积 22299 ㎡ 总建筑面积 32000 ㎡ 最近均价
开盘时间 2010 年 3 月 入住时间
绿化率 % 容积率 0.99 交付标准 毛坯 总户数 16 幢小公馆 销售率
物业管理费
停车位
建筑类别 低层商铺 项目位于东部新区八里店镇经五路以东、纬一路以北； 用地合计 22299平方米，总建筑面积 36077.8平方米，其中地上建筑面积 22286.5平方米，地下建筑面积 13791.3平方米。建筑以三层为主，局部两层或四层，建筑密度 34.7%，容积率 0.99； 总共 16 撞三层公馆，预计 3 月开盘。
——宏进商业广场 项目简介 项目名称 宏进商业广场 位置 湖州市八里店社区纬一路和经七路交汇处 开发商 浙江湖州华辰房地产开发有限公司 产品品类 住宅商业
占地面积 14000 ㎡ 总建筑面积 24000 ㎡ 最近均价 低层 9000/㎡，二层 4000/㎡三层3500/㎡ 开盘时间 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 10 月 绿化率 % 容积率 1.4 交付标准 毛坯 总户数 900 销售率 98% 物业管理费 1.4 元/天/㎡ 停车位
建筑类别 住宅 所属商圈 湖东
面积 户型 200平米以上
八里店综合市场是本区集农贸、商业、步行街、超市、商铺、餐饮、娱乐为一体的大规模商业中心。
一楼：大型农贸市场，引进香港市场的专业农贸市场管理模式，综合周边的商 铺、商业步行街；二楼：大型超市和特色商铺；三楼：大型餐饮、娱乐、休闲区域
市场小结：
从湖州房地产市场的销售率和去化速度看，现阶段湖州城区的住宅市场销售形势较好，城区居民对住宅的需求强烈，别墅产品也具有较高的市场接受度，但后续宏观政策尚存在变数，对市场产生一定威胁。
产品类型方面，主要包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市场去化率。
主力户型方面，公寓产品主要集中在 90-140 ㎡，联排类产品面积段主要集中在 210-280 ㎡，叠加类产品面积主要集中在 150-200平米。
价格方面，项目所在区域内高层价格基本在 5500 元/平方米左右，叠加
在 6000 元/平米左右，联排别墅在 9000-12000 元/平米之间，往东价格递减。
曲靖市酒店行业自20xx年开始出现井喷式发展，自20xx年云上四季快捷型酒店进驻曲靖以来，曲靖城区出现了佳讯商务酒店、芒果、欧椰、巧克力、安居等经济快捷型酒店，同时创办了数家准酒店，如福邦锦江、睿智、御龙、世纪花园酒店等，还出现了麦田、V酒店、寥廓精舍等主题精品酒店，更涌现了数量庞大的自建房改建小酒店、宾馆(主要集中在南关、东关等村民自建房区域)。曲靖其他县市区域近年来也开办了大量酒店进行运营。
1、曲靖市酒店行业家数众多，严重供过于求
全市(6县3区1市)总计现有3040家，其中麒麟城区939家，开发区265家，房间数多至240间，少至20多间，房间数量大的多为或准酒店，房间数较少的多为低端酒店，极少部分主题精品酒店房间数在20-40多间，但装修档次不亚于酒店，并且更有品味。
2、酒店(住宿)档次与家数配比基本合理
以麒麟区、开发区为例，酒店及准酒店在40家左右，经济快捷型酒店(含主题精品酒店)在20家左右，其余低端酒店、宾馆(房间少、条件逊一些)的占1140多家。
3、酒店客人来源构成，以麒麟区、开发区为例
①本地客占80%左右，外地客占20%
②年轻人住宿率占60%-80%左右
③网订客人占5%-20%左右
4、酒店价格整体显示偏低，以麒麟区、开发区为例(以美团价为标杆)
①96%的低端酒店宾馆在30-100元左右
②100-200元价格区间的占45家
③200元以上的6家
5、酒店宾馆整体经营现状
部分区位方便、有档次规模的酒店相对状态良好。
①节假日(十一黄金周、春节、中秋节等期间)平均入住率在95%
②情人节、圣诞节等本地年轻人喜欢的节日几乎100%入住
③周末(周五、周六)经济型快捷酒店可入住达80%-95%
④非周末(周日至周四)入住率可在30%-60%
绝大部分酒店都在略赚一点甚至略亏一点之间徘徊，自20xx年以来，房间多、规模大、档次高的酒店因成本等问题，大部分是亏损，相反，那些房间数在二三十间的主题精品酒店还有盈余，无特色、档次低、位置偏僻的小宾馆招待所绝大部分是亏损或挣扎在亏损线上，不断有酒店倒闭，也不断有新开张的，每一家新开酒店都是自信满满，但是很快又陷入新的挣扎轮回。
二、曲靖市酒店行业造成现状的原因
1、大量的投资资金拥入酒店行业(酒店行业现金流、坐店等客的优势极具吸引力)。
2、大量的闲置房产，如投资型公寓式楼盘，大量小户型业主出租的需求加上投资者的创业需求，诞生了许多经济型快捷酒店，现在麒麟城区仍有数处体量巨大的楼房正在招租酒店。
3、没有充足的外来流动人口，曲靖的旅游业并未真正把游客留住曲靖城区，即便是罗平的酒店也是过饱过饿两个极端。
4、严重的车位不足，尤其是旅游大巴的停车场缺失，导致自驾游和旅游团队无法落脚城区。
5、随着交通的发达，反而也导致酒店入住率丧失，比如罗平、会泽、宣威等地的人来到曲靖城区出差办事无需停留住宿，当天即可驾车回家，很多外地人可以一路赶到昆明住宿，无需中途住宿曲靖。
6、缺乏行业协会及有关部门的引导，缺乏专业培训人才，服务经营水平难以整体提高，营销手段单一。
7、缺乏有关部门对经营数量的有效管控，造成严重供过于求，造成个人家庭和社会财富的极大浪费。
三、曲靖市酒店行业的出路建议
1、有关审批部门适当控制酒店的审批批准，在总量和区域比例上适当控制，以避免造成一锅粥的拥挤，形成社会创业者、投资人的物质财富重复浪费。
2、及时的行业营销动态报告，使各酒店能及时调整适销对路的营销策略。
3、积极开发一小时经济圈旅游热潮，开发客源，加强周边城市周末旅游，开发避暑过冬时节性旅游休闲，开展美食游、娱乐游、农家游。
4、切实解决停车位、停车场问题，协调交警部门解决旅游大巴进城及停放问题。
5、由旅游主管部门牵头成立行业协会、加强行业自律、交流，提供专业培训、培训人才，正确的引导、提升经理管理水平。
由于经济的全球化和信息化，以及我国加入WTO,酒店业将直接面对全球竞争市场，并与国际知名酒店集团展开直接竞争。从发展来看，酒店业的竞争实际上是酒店经营管理人员素质和经营理念的竞争。因此，我国酒店应该建立起自己的市场营销模式，形成自己的竞争优势，并拥有持续的竞争能力，才是酒店业发展壮大的根本出路和保证。
关键词：市场营销;酒店业;现状;对策
第一章 酒店市场营销的概述
1.1 酒店市场营销的概念
酒店市场营销不是经营销售，它具有这样一种功能：负责了解、调研宾客的合理需求和消费欲望，确定酒店的目标市场，并且设计、组合、创造适当的酒店产品，以满足这个市场的需要。简单说营销就是为了满足客户的合理要求，为使酒店盈利而进行的一系列经营、销售活动，营销的核心是围绕满足客人的合理要求，最终的目的是为酒店盈利。
1.2 酒店市场营销的特点
1.2.1 远离客源地，知名度很重要?
在市场营销的过程中，最重要的首先无疑是形象宣传。与商务酒店不同，旅游目的地酒店远离客源地市场，客源只有通过某种宣传媒体才能获知酒店。酒店从自然环境、建筑风格与装潢设计、酒店服务功能到员工的服务技能无不具有其个性化的特点，同时，极具地域文化特色或主题特色。因此差异性宣传方式能起到很好的促销效果。此外，承办一些国内外知名的大型活动，或策划一些别出心裁的健康的公益活动，也是目的地或酒店获得知名度的一个捷径。作为一个新进入市场的酒店，尤其要投入相当的宣传力度，树立好酒店的形象，获取顾客、公众及同行的认可。随着知名度的不断扩大，酒店的营销工作会事半功倍。
1.2.2 使市场需求多样，产品开发很必要?
随着市场竞争的日趋激烈，顾客的需求又在不断的变化，在这样的一个市场环境要生存，就必须以顾客为中心，充分了解顾客的需求，结合酒店的特点，细分市场，开发出满足休闲客人的产品，由卖房转而卖产品。商务酒店的客人选择酒店是因为商务旅行的需要，而酒店的客人选择酒店可能是由于旅游、休养、度假、运动等目的，客人在酒店停留的时间较长，对酒店娱乐的设施需求较高。
因此，在市场营销中，要策划出不同客源地、不同客户群、不同季节的不同的店内或店外的活动项目，与酒店的客房、餐饮进行组合，推出系列的酒店产品，如新婚蜜月、高尔夫、中医养生、儿童夏令营等，这些产品在销售中有一个非常好的卖点，不但对选择某一产品的顾客能提供更专业化、个性化的服务，而且对于酒店既带动了客房和餐饮的销售，又增加了酒店的其他综合消费收入，某些淡季产品还能缓解酒店因季节性强而造成的淡旺季差异经营的压力。?
1.2.3 使关注交通，把握可进入性?
市场信息的搜集是市场营销环节中很重要的一个工作内容，对于酒店，尤其是一个旅游目的地酒店而言，交通信息包括民航、铁路、公路、船运等的路线、班次、客运量等资料，是市场研究很重要的内容。可以说，交通是旅游目的地酒店的生命线。在对某一个客源地进行开发时，首先得了解客源是否有通畅的交通渠道、运输容量约多少、交通渠道的经营者是谁、价格如何等等。如果某一客源地的市场供应量有，但没有合适的交通渠道，或交通成本很高，客源就无法输送到旅游目的地，那么对于此客源地的开发是无效的。交通渠道的经营也依赖于旅游目的地各旅游企业的支持，一条航线的开发、培育、发展得益于旅游目的地在客源地市场的市场推广。交通与旅游目的地酒店存在唇齿相依的关系，双方必须建立非常紧密的合作关系。
1.2.4 分清酒店权益，平衡直销与分销的关系?
酒店市场营销渠道分直销和分销两种，直销就是酒店直接面对客人的销售;分销即通过中间商，利用中间商的销售网络面向客户的销售。酒店顾客在其度假经历中，对于交通、旅游观光、购物等酒店外服务的需求较多，因此，在计划行程时，往往会通过旅行社(中间商)来预订各项旅行需求。度假酒店、旅行社、顾客三者之间的关系在酒店市场营销中有其特殊性，不容忽视。顾客(特别是散客)需求的多样化，也给酒店和旅行社在向顾客提供优质服务及分清权益等方面带来了难度，酒店在制定价格体系、建立营销分销渠道等方面应充分考虑旅行社的能力和利益，明确营销渠道中各自的角色及承担的职责和权益，平衡好直销与分销的关系，维护好市场秩序。?
第二章 酒店市场营销的创新
进入21世纪，经济全球化，竞争国际化等综合作用，使得创新成为企业生存发展的根本。现代酒店业面临一个前所未有的经营环境，面对这种复杂多变的经营环境，饭店营销必须创新，这其中包括营销观念的创新，营销产品的创新，营销产品的创新，营销模式的创新。
2.1 饭店营销观念创新
营销观念是营销决策和营销策划的基础，是饭店业赖以生存和发展的指南针。现代酒店的营销，应以顾客的需求为导向，一切的产品都要迎合市场的需求，在卖方市场转为买方市场的环境下，转变酒店固有的营销观念，是酒店在激烈市场竞争中立于不败之地的前提和保证。
2.2 饭店产品创新
饭店要在日益激烈的市场竞争中取胜，必须要用卓越的产品和服务去占领市场(但必须是迎合顾客需求的)，因此，饭店必须追求产品创新，即要做到人无我有、人有我优、人优我变。饭店产品的创新能力强弱，不仅反映了饭店在市场竞争中的能力水平。
2.3 饭店营销模式创新
整和营销是一种通过各种营销工具和手段的系统化结合，根据环境进行即时怀动态修整以使交换双方在交互中实现价值增值的营销理论和方法。
其“4C”理论：酒店要生产特定的消费者需要的产品，而不是卖自己所能制造的产品。定价时不要先推算企业的成本和利润，首先考虑消费者愿意付出的全部成本。尽力开创销售渠道，以快捷便利购得产品。要强调与客户沟通，淡化强制促销。
关系营销是一个酒店与消费者、供应商、竞争对手、政府机构和社会组织发生互动作用的过程。双向沟通是指酒店与顾客、供应商及竞争对手的相互沟通。一对一营销：是指通过双向的沟通，了解每一位顾客的不同需求，区别每一位顾客的差别而进行针对性营销。协同合作：关系营销的目的就是消除酒店与顾客为了各自目标和利益相互支持、配合、合作，建立协同合作关系。
服务营销指一种在营销中强调服务和服务人员作用的营销方式。服务差异策略(个性化营销)在激烈的市场竞争中，若没有服务差异，酒店将无法脱离低层次的价格竞争模式。服务差异策略即开发、发展与同行业不同的服务供应，差别形象等，如接客车上代办入住手续，酒店大厅的文化氛围和形象品牌氛围等。服务质量策略在激烈的.市场竞争中，酒店要超过竞争对手，除了服务差异外，还必须有高于对手的服务质量。服务生产率策略在同样质量前提下，服务生产率的优劣，直接决定了酒店经济效益的好坏。
第三章 拓展酒店销售市场
激烈的市场竞争，瞬息万变的市场变化，给现代的酒店管理 和服务提出了更高的要求，提出了许多新的课题，如何适应形势的变化，在不断的市场竞争中保持自己的生机，是一个很重要的问题。作为一家开业较早的老牌酒店，开元城市酒店不断的挖掘潜力，致力于扎实的管理，不断注入新思想，新机制，拓展新经营思路，开拓新的客源市场，使老酒店充满着新生机。
3.1 新观念、新机制的注入
酒店管理层应一直致力于新观念、新机制的引进，以从根本上改变以往的工作方式、思维理念和企业文化 ,逐渐形成和建立新的文化和现代企业的观念。
酒店管理层坚持每月开展学习活动，以学习一本书、专题研讨等各种方式提高部门经理的业务素质和冲击思想观念，通过发挥主人翁精神和敬业精神，依靠管理者自身的勤奋和身先士卒的表率作用，鼓舞和激励员工们敬业、乐业;部门定量的员工会谈率，班组的一分钟表扬制度，人力资源部的员工意见反馈措施种种措施的实施注重加强沟通、缩小差异，在稳定的基础上尽力排除不符合现代企业观念的因素，树立正气、排除不良因素的干扰，将负面行为的影响缩小到最小范围。
这些工作使得经营管理状况得到了很大的改善，酒店精神振奋、面貌一新。俗话说“人心齐，泰山移 ”,有了统一的观念和新机制，就形成了统一协作的团队，酒店也因此焕发了勃勃生机。
3.2 拓展经营思路、开辟客源市场
酒店管理层要注重突出对市场敏锐应变的优势、加强风险意识、管理创新、思维创新、运用激励机制，调动了各方面的积极因素。酒店根据淡季销售的特点，进行市场细分 ,调整定位，拓宽市场，培养客群。
在春节之后的淡季，马上派出酒店销售人员对酒店的主要客源市场进行为期一个月的大型征访活动，收集宾客意见，对宾客意见组织各部门进行通报和协调会议，积极争取到了多个外宾长住房。在五一黄金周前针对旅游市场前往上海、杭州等旅行社市场进行专项促销，在四月初就迎来了旅行社入住火爆的场面，并成功接待了数个境外团队。
3.3 积极适应市场、调整定位
酒店积极把握市场的命脉，根据市场需求，快速的做出反应，调整酒店经营措施。若是家商务型酒店，接待的多为商务客人和旅行社客人，酒店根据这部分主要客人的需求，推出自助早餐，既提高了酒店的档次，又做高了团队平均房价。在淡季期间，通过降低成本、提高住房率，弥补因房价差额造成的损失，从而既有效地赢得了客源，又提高了淡季的客房收入，使得淡季不淡。酒店对康乐、餐饮等项目进行了改造。
新营业区域的开出后，酒店一方面加快新员工的招收，另一方面通过内部竟聘和内部公示等举措将优秀员工安排在新区域的管理岗位上，从而有效地工作推向新的阶段，既降低了人力成本，又调动了老员工的积极性。酒店要求前台岗位的管理人员随同销售人员拜访客户单位，培养管理人员的市场观念，注重运用新观念面对市场，加强对知识更新重要性的认识，要求积极启动管理人的创新能力。根据1-3月份客流情况、节假日的分布，制定促销方案。对内加强服务培训、全面提高员工服务文化 意识和服务质量，及时调整和更新了产品，推出了吸引并留住稳定的客群，如餐饮开发的厨师长特荐菜、胖大嫂系列招牌菜得到良好的市场反馈，有效地促销了酒店的产品。
第四章 酒店市场营销现状
4.1 市场调研不足
由于我国饭店普遍将市场营销片面理解为饭店建立成以后的市场宣传、推销，因而对现代营销战略中的市场调研对饭店竞争力的作用认识不足。许多饭店在上新的投资项目时，仅将市场调研作为应付编制项目建议书和可行性研究报告时主观部门要求的外在压力，地方政府和饭店领导人的主观意志干扰大，有的是饭店自己使用极不规范的方法作一些简单的推断，有的在委托中介机构进行调研时要求中介机构的调研结论必须迎合饭店的意图，调研的结论极不科学和严谨。
4.2 目标选择雷同
营销的基本策略之一是细分市场，然后饭店从细分市场中慎重选择自己的目标市场，以发挥自己的优势，并尽量避开与竞争对手的直接对抗。客观上，细分后的市场有的大，有的小，有的更有利可图，有的至少近期利润较小。中国的饭店经营者现已逐渐认识到市场细分和目标市场选择的道理，但在选择时，一是因为缺乏对竞争对手的了解，二是趋向于选择利润最丰厚的细分市场，结果是选择的目标雷同，形成同水平恶性竞争。例如近年来大城市高星级饭店崛起，无不高档装修，都将高收入的商务散客作为销售对象。他们只看到商务散客最有利可图，却看不到商务散客市场处于市场“金字塔”的顶端，销售对象人数有限，需求有限。
4.3 自身定位有误
酒店营销管理者必须明确酒店的市场定位，尽量避免接待与自身定位不相称的客源。倘若需要同时接待不同类型或档次的客源，就应预先规范好不同客源的行进路线，通过开设专梯，专人引导，区分排房楼层等方法，尽量避免造成两类客源的冲突。如：一些大型酒店，针对团队的服务特点，转门设立团队入住登记处，这样不仅方便和加快了入住登记的速度，而且避免了不同客源的服务矛盾。酒店只有根据自身条件，明确市场定位，才能更好地为每一个目标市场的客源制定适当的营销方案，提供规范的服务标准，提高顾客的满意度。
市场定位选择失当，主业未稳即追求多角化经营：多数饭店的多角化经营并不成功的原因有：
(1)盲目跟进。看到别的行业盈利颇丰就认为自己跟进必赢无疑，实际上我国饭店盲目跟进一些新兴行业，不久就发现该行业的供给数量已超出需求扩张速度，众多饭店投资于其它行业没有获利便是例证。
(2)主营业务规模不经济。我国有一些大型饭店资金规模不小，多角化经营使得饭店看不出何为主业务，结果被分解的“巨人”在各个行业都是“矮子”,饭店竞争力下降。
第五章 酒店市场营销现状解决方案
5.1 建立完备的调研系统
必须建立比较完备的营销调研系统：市场调查发展到今天，其通用定义是：通过科学的抽样方法，借助一定的手段，测定与市场有关的各要素的分布情况，确认市场发展趋势，是集多种学科知识和现代科技手段为一体的进行统计与分析的独立行业。对与发达国家的许多公司来说，市场调研作为营销手段已是不可缺少的武器。在他们看来，企业不搞市场调查而进行营销决策是不可思议的。在美国，73%的企业设有正规的市场调研部门，负责对产品的调查、测试、咨询等工作。在产品进入每一个新市场之前，都要对其进行调查。
5.2 准确选择竞争优势
进行市场定位“定位”一词是由两位广告经理艾尔?里斯(AL Rise) 和杰克?特罗(Jack Trout)于1972 年率先提出的，他们对“定位”的定义如下：定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”,“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。
酒店营销是满足顾客的需求与利益而获取利润的经营活动过程。它的主体对象是顾客，客源市场是酒店的获利保障。因此，营销策略是管理者研究市场形态、分析消费动向、拓展经营领域、制定销售战略目标决策、执行实施决策的全过程。针对本酒店近年来客源相对稳定，在加上客房偏少的特点。部门紧紧抓住商务散客市场，并在周六和周日以海外高档团队和商务会议作补充。在细分客源方面做得较好。在平时以优质的个性化服务为宾客创造一个良好的家外之家。保养较好的设施，恰到好处的个性化服务，使更多的宾客成为了酒店的回头客。今年又增加了每月为长住客和公司总经理举办的“花园聚会”,前厅服务中又增加了礼品卡，贴身服务卡，双语服务，健全了客户信息反馈制度。这些，无疑对营销工作起了一个较好的基础作用。五年来，无论是客房出租率，平均房价，房费收入还是餐饮收入均有不同程度的提高。
综观上述微绩，可以悟到除了紧紧抓住大气候、大形势造就的商务旅游旺季的际遇外，还必须与酒店本身的服务质量、市场信誉和营销工作紧密结合起来。为此，我们认为还需要不断加强营销工作的观念更新、技术学习。
首先，我们要努力做好营销的信息收集、整理和利用工作。现代市场是个信息强化的市场，“知己知彼、百战不殆”,通过收集本市同行和周边城市星级酒店的有关信息，以及各类旅游动态，我们就可以认清本酒店所拥有的优势和劣势，取长补短，使我们的营销策略处于占优之势。
其次，我们的服务工作要求完善、周到。要赢得长期顾客，就要创造顾客满意，要做到这一点，就必须要竭力比竞争对手更了解顾客需求及其消费行为。同时也要了解顾客满意发生的机制，即顾客为什么会对其购买行为的结果产生满意，从而产生本酒店真正的个性化服务。只有这样我们才能服务好老客户、开发好新客户，发掘市场中潜在客源，使酒店营销工作的效率充分发挥。
再次，要利用现代媒体的传播形式，不失时机地宣传酒店的服务品牌、信誉形象，从而不断提高酒店知名度。同时充分利用公关手段与客户沟通，与酒店内各部沟通，与市场种种关系的沟通，把酒店的营销理念、服务理念真正地融和到顾客之中。
结 论
2013-2018年中国五星级酒店市场调研及发
展趋势预测报告
第一章 五星级酒店概述 第一节 五星级酒店定义
第二节 五星级酒店行业发展历程 第三节 五星级酒店分类情况 第四节 五星级酒店产业链分析
第二章 2011-2013年中国五星级酒店行业发展环境分析 第一节2011-2013年中国经济环境分析
一、宏观经济
二、工业形势
第二节 五星级酒店行业相关政策
一、国家“十二五”产业政策
二、其他相关政策
第三节 2011-2013年中国五星级酒店行业发展社会环境分析
一、居民消费水平分析
二、工业发展形势分析
第三章 中国五星级酒店市场现状分析 第一节 五星级酒店行业总体规模 第二节 五星级酒店发展概况
一、2011-2013年五星级酒店发展分析
二、2013-2018年市场规模预测
第三节 五星级酒店机构市场容量概况 第四节 五星级酒店产业的生命周期分析 第五节五星级酒店产业供需情况
第四章 五星级酒店国内价格走势及影响因素分析 第一节 国内五星级酒店2010-2012年价格回顾 第二节 国内五星级酒店当前市场价格及评述 第三节 国内五星级酒店价格影响因素分析
第四节 2013-2018年国内五星级酒店未来价格走势预测
第五章 2011-2013年我国五星级酒店行业发展现状分析 第一节 我国五星级酒店行业发展现状 一、五星级酒店行业品牌发展现状 二、五星级酒店行业需求市场现状 三、五星级酒店市场需求层次分析
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四、我国五星级酒店市场走向分析
1、培训质量将更加全面
2、培训合作将得到巩固
3、认证项目将得到统一
4、培训要求更加迫切
5、培训教育模式将会突破
6、期待资本的融入
第二节 中国五星级酒店产品技术分析
一、职教与高校互补性加强
二、“知本”时代职业培训理念的创新 三、五星级酒店学员消费更加理性
四、就业导向成首要关注点
五、认证培训势头依旧热力不减 六、五星级酒店课程标准化成为重要趋势
七、行业将更注重提升就业推荐能力 第三节 中国五星级酒店行业存在的问题
一、国内五星级酒店产品市场的三大瓶颈 二、五星级酒店产品市场遭遇的规模难题 第四节 对中国五星级酒店市场的分析及思考 一、五星级酒店市场特点 二、五星级酒店市场分析 三、五星级酒店市场变化的方向
四、中国五星级酒店行业发展的新思路
第六章 2012-2013年中国五星级酒店行业发展概况
第一节 2012-2013年中国五星级酒店行业发展态势分析 第二节 2012-2013年中国五星级酒店行业发展特点分析
第七章 五星级酒店行业市场竞争策略分析 第一节 行业竞争结构分析
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第二节 五星级酒店市场竞争策略分析 一、五星级酒店市场增长潜力分析 二、五星级酒店产品竞争策略分析
三、典型企业产品竞争策略分析 五星级酒店主要发展策略
第三节 五星级酒店企业竞争策略分析
一、2013-2018年我国五星级酒店市场竞争趋势
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二、2013-2018年五星级酒店行业竞争格局展望
三、2013-2018年五星级酒店行业竞争策略分析
第八章 五星级酒店行业投资与发展前景分析
第一节 2012-2013年五星级酒店行业投资情况分析
一、2012-2013年总体投资结构
二、2012-2013年投资规模情况
三、2012-2013年投资增速情况
四、2012-2013年分地区投资分析 第二节 五星级酒店行业投资机会分析 一、五星级酒店投资项目分析
二、可以投资的五星级酒店模式
三、2013年五星级酒店投资机会
四、2013年五星级酒店投资新方向 第三节 五星级酒店行业发展前景分析
第九章 2013-2018年中国五星级酒店行业发展前景预测分析 第一节2013-2018年中国五星级酒店行业发展预测分析
一、未来五星级酒店发展分析
二、未来五星级酒店行业技术开发方向
三、总体行业“十二五”整体规划及预测 项细分行业领域确定为电子信息制造业十二五发展重点 2012年全年电子制造业产业规模稳步增长 IT从业人员将增30万人
第二节2013-2018年中国五星级酒店行业市场前景分析
一、产品差异化是企业发展的方向
二、渠道重心下沉
第十章 2013-2018年五星级酒店行业发展趋势及投资风险分析 第一节 当前五星级酒店存在的问题 第二节 五星级酒店未来发展预测分析
一、2013-2018年中国五星级酒店行业发展规模
二、2013-2018年中国五星级酒店行业发展趋势预测 第三节 2013-2018年中国五星级酒店行业投资风险分析
一、市场竞争风险
二、政策和体制风险
三、进入退出风险
1、进入壁垒
2、退出壁垒
第十一章 五星级酒店国内重点生产厂家分析 第一节 A
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一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第二节B
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第三节C
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第四节d
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第五节e
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析
第十二章 五星级酒店地区销售分析
第一节 中国五星级酒店区域销售市场结构变化 第二节 五星级酒店“东北地区”销售分析 第三节 五星级酒店“华北地区”销售分析 第四节 五星级酒店“中南地区”销售分析 第五节 五星级酒店“华东地区”销售分析 第六节 五星级酒店“西北地区”销售分析
第十三章2013-2018年中国五星级酒店行业投资战略研究 第一节2011-2012年中国五星级酒店行业投资策略分析 一、五星级酒店投资策略 二、五星级酒店投资筹划策略
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三、2013年五星级酒店品牌竞争战略
第二节2013-2018年中国五星级酒店行业品牌建设策略 一、五星级酒店的规划 二、五星级酒店的建设 三、五星级酒店业成功之道
第十四章 市场指标预测及行业项目投资建议 第一节 中国五星级酒店行业市场发展趋势预测 第二节 五星级酒店产品投资机会 第三节五星级酒店项目投资建议
一、行业投资环境考察
二、投资风险及控制策略
三、项目投资建议
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