农村经纪人实务考试题（精选5篇）
出题人： 梁学海
桂林市第二技工学校2011年秋季学期期末考试试题
《农村经纪人实务》
适用班级：10农机1班、2班
班级：__________
姓名：_________
得分:_________
一、填空题（每小题2分共20分）
1、经纪就是经纪人按照___________人的要求和委托业务的范围进行业务联系和活动。2、1995年10月26日，国家工商行政管理总局颁发了____________________。
3、广大农村各乡镇的基层工商分局/所承担着对农村经纪人和其经纪行为的__________________ 职能。
4、______________ 是国家登记、主管机关依法给核准登记、注册的工商企业和个体商户颁发的准予从事生产经营或服务活动的合法凭证。
5、______________的产生，促使了经纪人行业的出现。
6、经纪业务和经纪人的发展是________________发展的必然要求。
7、社会主义市场经济是以_______________为基础的市场经济。
8、主管机关对经纪企业申请登记审批共分为受理、审查、核准、发照和___________
五个步骤。
9、企业法人登记公告分为开业登记公告、___________ 登记公告和注销登记公告三种。
10、经纪人合法的收入称为_____________。
二、选择题（每小题3分共30分）
1、农村经纪人与农村经济发展有什么可利用的优势？（）
A、农村产业优势
B、市场信息优势
C、剩余劳动力优势
D、市场区位优势
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2013-4-13 桂林市第二技工学校
出题人： 梁学海
2、经纪人以下的收入不合法的有（）
A、回扣
B、佣金
C、信息费
D、手续费
3、营业执照具有的主要作用有：（）
A、经营者合法权益受保护
B、核定经营范围
C、明确服从监管的义务
D、给定处罚的范围
4、市场经济特征的主要体现有（）
A、平等竞争
B、弱肉强食
C、供求关系决定价格
D、政府适度干预
5、我国的目前农产品市场经营的主体是（）A、企业家
B、政府
C、农民
D、个体户
6、农村经纪人按行业分有（）
A、农产品交易
B、集体所有制
C、农产品生产
D、房地产
7、关于经纪人经营的对象，说法正确的是（）A、允许经营国家允许在市场流通的商品和服务
B、国家限制自由买卖的商品与服务，可按规定经营
C、国家没有规定及限制的一切物品，都可以自由经营
D、国家禁止的商品与服务，不能进行经营。
8、以下属于农村经纪人的行业人员有（）A、村小卖部老板
B、土特产收购贩子
C、农业技术推广人员
D、村干部
9、在农村经纪活动中，经纪人可代替交易双方中一方履行责任的是（）A、居间人
B、代理人
C、行纪人
D、以上三者都不是
10、对于经纪公司的说法不正确的是（）
A、可以有任意个股东
B、每个股东都承担相等的责任
C、公司可随意搬迁不受制约
D、大股东可自行决定投资方向。
三、判断题（每小题2分共20分）
1、中国最早的经纪人产生在城市（）
2、商品流通作为社会再生产的重要环节，是由国家强制决定的（）
3、经纪执业人员可同时在多个经纪组织中从事同一行业业务。（）
4、当委托人隐瞒业务实情的，经纪人有权解除经纪合同。（）
5、经纪执业人员只能在已核准的业务范围内从事业务活动，其他行业不得涉足业务行业，否则就是违法。（）
6、经纪人在交易活动中居间服务，是不发生代买代卖的行为的。（）
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2013-4-13 桂林市第二技工学校
出题人： 梁学海
7、经纪人既可以在经纪活动中扮演买方，也可以扮演卖方，但经纪人不可以同时扮演买卖双方的角色（）
8、私营独资经纪企业也是属于个人性质的经纪组织（）
9、股份制经纪企业也属于集体所有制企业。（）
10、农村房地产经纪人不属于农村经纪人。（）
四、简答题（每小题5分共15分）
1、什么是经纪人？什么是农村经纪人？
2、农村经纪人的发展目前存在哪些问题？
3、社会主义市场经济具有什么特点？
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2013-4-13 桂林市第二技工学校
出题人： 梁学海
五、论述题（15分）
因乡里开乡人大代表大会，乡后勤刘组长接到乡长的接待任务要买牛肉，指定必须是真正的黄牛肉，于是刘组长跟乡质检所的谢所长一起找到乡里搞野味贩卖的张某帮忙代买黄牛肉。张某得知同村的李某家老黄牛想出卖，于是带上李某找到刘组长他们，让李某与他们自行交易，后来李某把老黄牛卖给了刘组长、谢所长。刘组长给了张某50元的辛苦费，李某也给了张某30元的感谢费。可是没料想李某的老黄牛是病牛，乡代表们吃了牛肉大餐后个个腹泻不止，乡长大怒，要求追究张某与李某卖病牛的责任，张某与李某都大呼冤枉。问：此事件中，刘组长、谢所长、张某与李某是否有责任？为什么？
则考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、不属于建设工程必须要实行监理的工程是。
A：国家重点建设工程
B：成片开发建设的住宅小区工程
C：利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程
D：小型公用事业工程
E：权利型房地产投资信托
2、建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收个工作日前，将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A：3 B：5 C：7 D：9 E：权利型房地产投资信托
3、根据SWOT分析制定出的行动对策中，的目的是努力使这些因素影响都趋于最小。
A：WO对策
B：SO对策
C：ST对策
D：WT对策
E：工厂的生产设备
4、下列不属于客源特征的是。
A：指向性
B：多变性
C：潜在性
D：时效性
E：工厂的生产设备
5、《物权法》规定的，房地产抵押担保物权消灭的情形不包括。
A：主债权消灭
B：担保物权实现
C：担保物权未实现
D：债权人放弃担保物权
E：权利型房地产投资信托
6、根据我国《城市房地产管理法》，设立房地产经纪机构，应当向当地行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
A：工商
B：税收 C：建设
D：房地产
E：权利型房地产投资信托
7、月利率一般按本金的来表示。
A：十分之几
B：百分之几
C：千分之几
D：万分之几
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
8、目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用达到房源信息共享的目的。
A：私盘制
B：公盘制
C：分区公盘制
D：分区私盘制
E：工厂的生产设备
9、随意性较强，重点不突出，不易把握交往效果，如果信息发送者表达能力较弱，就会影响对方对信息的理解，也有可能会导致信息传递失误，从而降低交往效果，属于方式的缺点。
A：微观交往
B：非角色交往
C：口头言语交往
D：双向交往
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、商品房销售计价方式。
A：可以按套(单元)计价也可以按套内建筑面积计价
B：可以按套内建筑面积计价也可以按建筑面积计价
C：可以按建筑面积计价也可以按套(单元)计价
D：可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价
E：权利型房地产投资信托
11、在市场环境不稳定或可能出现下滑的不明朗态势下，发展商除了关注项目开发的投资回报外，还必然考虑。
A：品牌使命
B：社会知名度
C：资金回笼速度
D：价格水平
E：工厂的生产设备
12、根据《房屋登记办法》，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
A：由房屋登记机构予以收缴
B：由房屋交易管理部门予以收缴
C：处以1万元以下的罚款
D：处以1万元以上2万元以下的罚款
E：权利型房地产投资信托
13、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。A：商业用地
B：商品住宅用地
C：非营利的社会团体用地
D：娱乐用地
E：权利型房地产投资信托
14、物权与债权在权利性质上的不同表现为。
A：物权为绝对权，债权为相对权
B：物权为支配权，债权为请求权
C：物权具有支配力，债权的效力则是请求力
D：物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
15、下列建筑物中，不属于构筑物的是。
A：烟囱
B：泵房
C：水井
D：水塔
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
16、买卖二手房的过程中，发生纠纷最多的因素是。
A：卖方的户口没有及时迁出
B：电表未正常运行
C：水表账单未结清
D：电话费未结清
E：工厂的生产设备
17、物业服务企业以为宗旨。
A：服务
B：经营
C：管理
D：收益
E：权利型房地产投资信托
18、房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的。
A：学历
B：工作性质
C：住址
D：动机和需求
E：工厂的生产设备
19、现在通常所说的道德，主观方面是指人们的。
A：道德关系
B：道德理想
C：道德品质
D：道德标准
E：客户资金代收代付风险
20、在写字楼销售中，对增加上门量，是最直接有效的推广手法。
A：直邮和短信
B：楼体广告 C：活动营销
D：网络推广
E：工厂的生产设备
21、房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于。
A：存量房经纪业务中的买方代理
B：存量房经纪业务中的卖方代理
C：新建商品房经纪业务中的买方代理
D：新建商品房经纪业务中的卖方代理
E：客户资金代收代付风险
22、对现有建筑可采取的行动方案中，是对现有建筑物进行全面整修，使建筑物从内到外全面更新。
A：保持现状不变
B：修缮
C：改造
D：翻新
E：客户资金代收代付风险
23、城镇土地使用税纳税期限为。
A：按年计征，分期缴纳
B：按月计征，分期缴纳
C：按年计征，统一缴纳
D：按月计征，统一缴纳
E：权利型房地产投资信托
24、在经纪业务开展过程中，容易出现承诺不当现象的环节有等。
A：房源的保管、协议的签订
B：产权过户、协议的签订
C：交易安全、协议的签订
D：房源的保管、产权过户
E：客户资金代收代付风险
25、房地产经纪机构领取营业执照后1个月内，应当到办理备案手续。
A：工商行政管理部门
B：房地产管理部门
C：税务主管部门
D：房地产经纪行业组织
E：客户资金代收代付风险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、委托合同的特征有。
A：委托合同是典型的劳务合同
B：受托人以委托人的费用办理委托事务
C：委托合同具有人身性质，以当事人之间相互信任为前提
D：委托合同为诺成合同、不要式合同、双务合同
E：委托合同是典型的有偿合同
2、按照，房地产市场可分为现房市场和期房市场。
A：房地产市场区域范围 B：房地产使用性质
C：房地产市场所处时间
D：达成交易与入住时间的异同
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
3、开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具。
A：交易保证机构的签章
B：工商营业执照
C：基本存款账户开户许可证
D：房产买方的签章
E：房地产管理部门出具的备案证明
4、引起人的行动的内部原因和推动力量是。
A：动机
B：性格
C：思维
D：能力
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
5、下列因素中，属于影响房地产使用价值和价值的物质因素是。
A：产权类型
B：他项权利设立情况
C：房屋结构
D：房型
E：周边环境
6、房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于房地产市场。
A：办公楼
B：工业仓库
C：商业
D：住宅
E：客户资金代收代付风险
7、关于个人所得税的表述中，正确的有。
A：财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额
B：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入
C：财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为10％
D：个体工商户的生产、经营所得不需要缴纳个人所得税
E：个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满1年的，从中国境内和境外取得的所得的个人
8、由于借款人从自身利益出发，出于经济理性而不按照合同约定还款而形成的违约，这种违约称为。
A：客观违约
B：理性违约
C：被迫违约
D：欺骗违约 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
9、注册房地产估价师信用的主要内容包括。
A：承接项目的数量
B：个人基本情况
C：不良行为记录
D：良好行为记录
E：继续教育情况
10、根据居住区住宅的规划布置，在级建筑气候区，住宅布置主要应有利于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭。
A：I B：Ⅱ
C：Ⅲ
D：Ⅳ
E：Ⅵ 11、2008年3月1日起，房屋租赁市场税收按规定执行。
A：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税
B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税
D：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征契税
E：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税
12、房地产经纪机构的特点包括。
A：房地产经纪机构是重资产类型企业
B：房地产经纪机构的企业规模具有的可选择范围较小
C：房地产经纪机构是轻资产类型企业
D：房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构
E：房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围
13、根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定，关于违反城市房屋拆迁管理规定行为的处罚标准，说法正确的是。
A：对无证承担委托拆迁业务的，房屋拆迁管理部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、没收违法所得、吊销证书、罚款等处罚
B：对伪造、涂改、转让《房屋拆迁资格证书》的，房屋拆迁管理部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款等处罚
C：对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款
D：对未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金10％以下的罚款
E：对拆迁管理部门不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分
14、房地产经纪人通过MLS系统获得了极大的信息优势，这种信息的的特点，极大地降低了房地产经纪人的搜寻成本，提高了信息的利用效率和市场交易效率，为房地产经纪机构开辟了更为广阔的盈利渠道和发展空间。
A：共享性 B：传递性
C：及时性
D：互补性
E：共同营销
15、按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有。
A：房地产开发企业
B：物业产权人
C：业主大会
D：公房出售单位
E：物业管理单位
16、客户关系管理功能主要表现在等方面的提高和改进。
A：营销方式
B：销售管理
C：客户服务支持管理
D：客户分析
E：客户评价
17、称为解决争议条款的是，是指当事人为解决争议而规定的条款。
A：明示条款
B：默示条款
C：程序条款
D：有责条款
E：客户资金代收代付风险
18、签署商品房买卖合同时需提供的证件包括。
A：认购书原件、定金收据原件
B：加盖公司公章的收入证明一份
C：抵押贷款银行已盖章的《抵押贷款确认单》原件
D：港澳台人士须提供回乡证、台胞证
E：总房款0．3％的买卖合同公证费收据(仅限港澳台及境外人士，境内人士自主选择)
19、通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。
A：查询
B：翻译
C：利用
D：分类
E：储存
20、房地产经纪信息的网络化管理可以通过网络，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。
A：连接性
B：公开性
C：统一性
D：共享性
E：客户资金代收代付风险
21、火力发电由于煤和油用量大，造成的大气污染问题主要有。
A：产生氯氨化合物
B：产生粉尘多
C：释放硫氧化物
D：易形成光污染
E：释放氮氧化物
22、写字楼项目运作目标主要包括。
A：投资回报目标
B：速度目标
C：关联目标
D：品牌目标
E：均衡目标
23、房地产的消费具有生命周期，客户有可能会重复购买，而且相对于获取新的客户而言，保持客户的成本要比吸引新客户低得多，因此房地产经纪机构要通过满足客户需求来留住他们，主要从方面人手。
A：提供个性化服务
B：正确处理投诉
C：建立长久的合作关系
D：与客户积极沟通
E：提供附加服务
24、中国银行业监督管理委员会要求应将借款入住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下。
A：50％
B：55％
C：60％
D：65％
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
25、商品价格是消费者比拟的途径。
A：社会地位
B：经济地位
C：文化修养
D：生活情操
(单项选择题)
1、房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是()。
A.客源情况
B.房源情况
C.目标市场定位
D.市场状况
2、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型来分类，这宗房地产经纪业务属于（A.房地产买卖经纪业务
B.房地产租赁经纪业务
C.房地产居间业务
D.房地产代理业务
3、目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是()。
A.行政主管模式
B.行业自治模式
C.行政与行业自律并行管理模式
D.市场调节模式
4、房地产经纪行业管理的专业性主要体现在()。
A.对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理
B.规范房地产经纪收费
C.对房地产经纪人员的职业风险进行管理
D.重视房地产经纪管理的地域性
E.制定房地产经纪职业道德
5、目前我国房地产卖方代理包括()。)。
A.境外公司在我国境内承租房屋的代理
B.境外个人在我国境内承租房屋的代理
C.新建商品房销售代理
D.房屋出租代理
E.存量房出售代理
6、纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房，拟办理预告登记。该预告登记的申请人为纪某和()。
A.甲房地产经纪机构
B.甲房地产经纪机构指派的房地产经纪人
C.该新建商品房的房地产开发企业
D.当地房地产管理部门
7、关于多重上市服务系统(MLS)的运行基础是()。
A.信息共享制度
B.会员联盟制度
C.独家代理制度
D.佣金共享制度
8、如果杨某违约，廖某交给的定金应()。
A.由甲机构原额返还
B.由甲机构双倍返还
C.由杨某原额返还
D.由杨某双倍返还
9、布置售楼处应考虑的户外功能有()。
A.广告功能
B.广场功能
C.停车场功能
D.通往样板房的道路功能
E.商业功能
10、张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则()。
A.甲机构可以向出售方追究违约责任
B.张某可以向出售方追究违约责任
C.张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任
D.甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任
11、关于甲机构代办房地产登记收费的说法，正确的为()。
A.不应收取任何费用
B.可以收取一定的费用
C.只能收取交通费
D.只能收取信息费
12、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是()。
A.应按照被代理人的指示处理事务
B.应亲自处理受托事务
C.在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况
D.如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留
13、在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是()。
A.房地产一级市场
B.房地产二级市场
C.房地产三级市场
D.房屋租赁市场
14、房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和()。
A.职业道德
B.执业技术标准
C.执业纪律
D.行业组织章程
15、美国房地产经纪行业协会主导建立的()，从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。
A.联合销售制度
B.个人信用保障制度
C.房屋质量保证制度
D.产权查询制度
16、房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和()。
A.职业道德
B.执业技术标准
C.执业纪律
D.行业组织章程
17、提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是()。
A.报酬
B.中介费
C.佣金
D.劳务收入
18、房地产经纪机构在接受承购或者承租委托时，应书面告知委托人的事项有（A.法律、法规、政策对房地产交易的限制性、禁止性规定
B.住房贷款的政策及有关规定
C.经纪业务完成的标准及收费标准
D.发票的样武和内容
E.合同的履行期限
19、房地产经纪机构经营管理的首要任务是()。
A.建立品牌战略
B.进行集约性管理
C.选择恰当的经营模式
D.完成业务额
20、提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是()。)。
A.报酬
B.中介费
C.佣金
D.劳务收入
21、林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为()。
A.41.00%
B.48.40%
C.53.60%
D.62.50%
22、纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房，拟办理预告登记。该预告登记的申请人为纪某和()。
A.甲房地产经纪机构
B.甲房地产经纪机构指派的房地产经纪人
C.该新建商品房的房地产开发企业
D.当地房地产管理部门
23、根据所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为()。
A.房地产转让经纪业务
B.房地产租赁经纪业务
C.房地产担保经纪业务
D.房地产抵押经纪业务
E.房地产顾问经纪业务
24、房地产经纪服务合同的主要内容包括()。
A.房地产经纪人与委托人的利害关系
B.房地产经纪事项及服务要求、收费标准
C.交易物质量、安全状况及责任约定
D.合同当事人的权利义务
E.合同履行期限
25、房地产经纪机构因歇业或者其他原因终止经纪活动的，应当自办理注销登记后的()日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。
A.15
B.20
C.30
D.45
26、张某和甲机构、房屋出售方签订的房地产经纪服务合同应为()。
A.房地产买方代理合同
B.房地产指示居间合同
C.房地产媒介居间合同
D.房地产卖方合同
27、从法律上看，房地产居间包括()。
A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B.提供房地产交易政策咨询服务
C.提供订立房地产交易合同的媒介服务
D.为房地产经纪服务委托人代办房产证
E.代办房地产抵押贷款手续
28、在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人应当回避，但()除外。
A.经所在房地产经纪机构同意后
B.征得另一方当事入同意的
C.经公证机构公证的
D.有合法委托手续的
29、关于多重上市服务系统(MLS)的运行基础是()。
A.信息共享制度
B.会员联盟制度
C.独家代理制度
D.佣金共享制度 30、未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构()。
A.不得收取佣金
B.可酌情收取佣金
C.可根据完成情况按比例收取佣金
D.可与委托人协商确定是否收取佣金
31、房地产经纪人员和房地产经纪机构在进行房地产经纪活动时，应遵循()原则。
A.合法
B.合理
C.平等
D.自愿
E.诚信
32、房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做()。
A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营
33、在房地产经纪服务合同中，主要条款如“标的”、“劳务报酬与酬金”等属于()。
A.程序条款
B.免责条款
C.默示条款
D.明示条款
34、关于甲机构投资人对机构的债务承担责任的说法，正确的为()。
A.在其投资的财产范围内承担无限责任
B.对机构债务承担有限责任
C.对机构债务承担无限责任
D.以其个人财产对机构债务承担责任
35、按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为()。
A.以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
B.以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
C.公司制房地产经纪机构
D.合伙制房地产经纪机构
E.以策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
36、张某和甲机构、房屋出售方签订的房地产经纪服务合同应为（A.房地产买方代理合同
B.房地产指示居间合同
C.房地产媒介居间合同
D.房地产卖方合同
37、房地产经纪人员知识结构核心的外层是()。
A.房地产经纪相关专业基础知识
B.文化修养方面的知识
C.外语知识
D.房地产经纪专业知识
38、在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是()。
A.房地产一级市场
B.房地产二级市场
C.房地产三级市场
D.房屋租赁市场
39、目前我国房地产卖方代理包括()。
A.境外公司在我国境内承租房屋的代理)。
B.境外个人在我国境内承租房屋的代理
C.新建商品房销售代理
D.房屋出租代理
E.存量房出售代理
40、存量房的买卖双方在房地产经纪机构的协助下签订了买卖合同后，发现房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。这种情况提示房地产经纪人必须高度重视签约前的()。
A.买方调查
B.合同审查
C.产权确认
D.房屋现场查验
41、一个房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断，这说明该房地产经纪人具有()。
A.收集信息的技能
B.市场分析的技能
C.人际沟通的技能
D.供需搭配的技能
42、布置售楼处应考虑的户外功能有()。
A.广告功能
B.广场功能
C.停车场功能
D.通往样板房的道路功能
E.商业功能
43、根据所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为()。
A.房地产转让经纪业务
B.房地产租赁经纪业务
C.房地产担保经纪业务
D.房地产抵押经纪业务
E.房地产顾问经纪业务
44、如果杨某违约，廖某交给的定金应()。
A.由甲机构原额返还
B.由甲机构双倍返还
C.由杨某原额返还
D.由杨某双倍返还
45、房地产经纪信息的加工整理程序通常包括鉴别、筛选、()、编辑和研究五个环节。
A.分析
B.整序
C.集中
D.调整
46、房地产经纪服务合同的保存期限()。
A.不少于3年
B.不少于5年
C.5～10年
D.10年以上
47、目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是()。
A.行政主管模式
B.行业自治模式
C.行政与行业自律并行管理模式
D.市场调节模式
48、廖某和甲机构签订的房地产经纪服务合同属于()。
A.房地产买卖经纪服务合同
B.房地产租赁经纪服务合同
C.新建商品房经纪服务合同
D.房地产代理合同
49、购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构()。
A.可以收取一定费用
B.只能代替银行收费
C.只能收取交通费等必要费用
D.不能收取任何费用
50、按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为()。
A.以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
B.以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
C.公司制房地产经纪机构
D.合伙制房地产经纪机构
E.以策划、顾问业务为主的房地产经纪机构
51、王某委托甲机构为其销售住房，而不是自己销售的好处为（A.缩短交易时间
B.降低搜寻成本
C.保障交易安全
险制度考试试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、保险专业代理机构从事保险代理业务，应当与被代理保险公司签订书面__合同。
A．委托代理 B．保险 C．经营许可 D．责任风险
2、产品整体理论认为，一个完整的产品应该包含__三个层次。A．核心产品、有形产品、延伸产品 B．核心产品、有形产品、服务产品 C．核心产品、延伸产品、服务产品 D．有形产品、延伸产品、服务产品
3、责任保险的间接赔偿对象是____ A：本国进口商 B：本国出口商 C：外国进口商 D：外国出口商
4、下列选项中，__可以作为企业财产保险的可保财产。A．矿藏 B．土地
C．合法的房产 D．危险建筑
5、保险理赔的基本原则不包括。A：重合同、守信用 B：主动、迅速 C：详细、全面 D：实事求是
6、从世界范围看，根据政府支持程度的不同，出口信用保险的经营形式不包括下列__。
A．政府直接经营方式 B．政府间接经营方式 C．政府委托经营方式 D．政府部分经营方式
7、保险人厘定人身意外伤害保险费率时考虑的主要因素是__。A．年龄 B．性别 C．职业 D．体格
8、根据某保险公司的远洋船舶保险条款规定，远洋船舶保险的险别分为（）两种。不同的险别，承保着不同的保险责任范围。A．部分险和一切险 B．全损险和一切险 C．事故险和一切险 D．全损险和部分险
9、某企业投保企业财产综合险，固定资产按照账面原值投保，保险金额为100万元。在保险期间内，因山洪导致该企业房倒屋塌、机器设备受损，损失达50万元。出险时，其固定资产重置价值为200万元。保险公司的赔偿金额为__。A．75万元 B．25万元 C．62.5万元 D．50万元
10、保险代理机构及其分支机构的高级管理人员或者业务人员，离开该机构后被发现在该机构工作期间违反有关保险监督管理规定的，依法追究其责任。A：不能 B：可以 C：应当
D：由保监会视具体情况而定
11、王某独立经营一运输船，投保时船的保险价值和保险金额为1000万元，保险期限1年。投保3个月后，将其船只的40%转让给李某，投保8个月后船全损。按照损失补偿原则以保险利益为限，保险人赔给王某（）的损失。A．750万元 B．1000万元 C．400万元 D．600万元
12、根据资产要素的定义，下列选项中对它具有的基本特征归纳错误的是（）。A．资产能直接或间接地给企业带来经济利益 B．资产为企业所拥有，但不被为企业所控制
C．资产由过去的交易或事项形成，是现实的资产而非预期的资产 D．资产为企业所拥有，或者即使不拥有也为企业所控制
13、常见的节税行为包括__等。①调整投资地点 ②创造条件达到税收优惠条件 ③转嫁税负 ④避税 A． ①③ B．①② C．②③ D．①④
14、受托人提取的管理费不高于受托管理企业年金基金财产净值的（）。A．0.1% B．0.2% C．0.5% D．1.2%
15、远洋船舶保险定期保险的保险期限最短为__个月。A．12 B．6 C．3 D．1
16、__是保险存在的前提条件。A．保值增值 B．风险 C．不确定性 D．投机
17、与信托基金模式不同，企业年金基金会模式的主要特点是：__。A．企业年金基金不具有独立的基金法人形式 B．企业年金基金不独立于举办企业 C．企业年金基金不能采用DC模式 D．企业年金基金不进行投资运作
18、若在人寿保险中发生重复保险的情况，则保险事故发生时。A：被保险人或受益人不能获得多重给付
B：被保险人或受益人只能获得第一份保单给付 C：被保险人或受益人只能获得最后一份保单给付 D：被保险人或受益人可以获得多重给付
19、中国保监会《健康保险管理办法》规定，长期健康保险产品应当设置合同犹豫期，并在保险条款中列明投保人在犹豫期内的权利，犹豫期不得少于______。A．7天 B．10天 C．14天 D．30天
20、保险代理机构、保险代理分支机构及其业务人员在开展保险代理业务过程中，不得有欺骗保险公司、投保人、被保险人或者受益人的行为，下列选项中不属于欺诈行为的是__。
A．隐瞒与保险合同有关的重要情况
B．捏造、散布虚假事实，损害其他保险中介机构的商业信誉
C．泄露在经营过程中知悉的被代理保险公司、投保人、被保险人或者受益人的业务和财产情况及个人隐私
D．挪用、截留保险费、保险金或者保险赔款
21、某企业欲为职工建立缴费确定型补充养老保险计划，但老员工由于账户积累期限短，需要补偿对他们的养老金待遇，从而会形成养老保险的历史债务。在实践中，解决历史债务问题的方法包括__。①单独筹资工龄折算法
②提高缴费比例法
③延长缴费年限法
④给付确定法 A．①②③ B．①③④ C． ②③④ D．①②③④
22、电镜下观察的纹状缘是： A．纤毛 B．绒毛 C．鞭毛 D．微绒毛 E．嗅毛
23、保险公估机构变更名称或者分支机构名称，应当自变更决议作出之日起__内，书面报告中国保监会。A．15日 B．10日 C．7日 D．5日
24、不属于寿险理赔的环节。A：接案 B：调查 C：审批
D：代位求偿
25、甲为某国驻华领事，一日上街购物时被我国公民开车撞伤，甲向当地人民法院起诉，请求乙赔偿损失。本案适用。A：中国民法
B：该领事所属国民法 C：国际惯例
D：第三中立国民法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、不可抗辩条款适用于（）A：永久完全残疾给付 B：意外伤害加倍给付 C：一般的死亡给付 D：意外残疾给付
2、下列选项中不属于广义上的保险的是__。A．社会保险 B．商事保险 C．合作保险 D．合伙保险
3、当人寿保险费率采用均衡费率的时候，人寿保险合同的性质是__。A．投资性 B．储蓄性 C．补偿性 D．给付性
4、根据我国《反不正当竞争法》的规定，下列机构中，有权对不正当竞争行为进行监督检查的是__。A．乡级工商行政管理部门 B．县级工商行政管理部门 C．市级税务机关 D．省级消费者协会
5、果树死亡保险的保险期限多以__期为限。A．60天 B．2年 C．1年 D．180天
6、中国保监会应当自受理保险经纪机构高级管理人员任职资格申请之日起__内作出核准或者不予核准的决定。A．10日 B．20日 C．40日 D．60日
7、__是风险管理的第一步，也是风险管理的基础。A．评估风险管理效果 B．风险评价 C．风险估测 D．风险识别
8、寿险理赔的流程一般不包括__环节。A．接案，立案 B．初审，调查 C．复核审批 D．代位求偿
9、因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序，被判处刑罚，执行期满未逾______年的，不得担任保险专业代理机构的董事长、执行董事及高级管理人员。A．1 B．2 C．5 D．10
10、购买人寿保险的人追求的是在发生不测时可以从保险公司获得赔偿金和给付金，这属于保险产品的__方面给消费者带来的利益。A．核心产品 B．有形服务 C．附加产品 D．有形产品
11、保险公估从业人员应按照委托要求，根据和确认事故原因，下列不得作为保险公估人员确定事故原因的依据是__。A．查勘情况 B．调查分析结果
C．有关行政职能部门或法定机构出具的证明文件 D．出险人的口头陈述
12、企业进行福利计划调查的目的包括__：①了解全体国民平均的收入和福利水平；②调整福利结构；③了解其他企业福利管理实践的最新发展和变化趋势；④调整福利水平。A．①②④ B． ①②③ C．②③④ D．①②③④
13、美国401K 计划采用的税制是：__。A．EET 税制 B．ETE 税制 C．ETT 税制 D．TEE税制
14、关于海上保险合同保险人的责任，下列说法不正确的是__。
A．保险人赔偿保险事故造成的损失，以保险金额为限。保险金额低于保险价值的，在保险标的发生部分损失时，保险人按照保险金额与保险价值的比例负赔偿责任
B．保险标的在保险期间发生几次保险事故所造成的损失，如果损失金额的总和超过保险金额，保险人则不予赔偿
C．被保险人为防止或者减少根据合同可以得到赔偿的损失而支出的必要的合理费用，为确定保险事故的性质、程度而支出的检验、估价的合理费用，以及为执行保险人的特别通知而支出的费用，应当由保险人在保险标的损失赔偿之外另行支付
D．保险金额低于共同海损分摊价值的，保险人按照保险金额同分摊价值的比例赔偿共同海损分摊
15、关于违反合同的违约责任，下列说法错误的是。
A：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失
B：合同的违约金数额是法定的，当事人不能约定或随意变更 C：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任
D：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大
16、一风险单位是否发生风险事故、受多大损失与其他风险单位无关，这种现象称为风险单位的（）A．独立性 B．同质性 C．大量性 D．相似性
17、纳税人的违章行为不包括__。A．偷税 B．避税 C．欠税 D．抗税
18、产品责任保险的保险期限通常为____ A：期内索赔式 B：期内发生式 C：期满索赔式 D：期满发生式
19、王某投保人身意外伤害保险一份，保险期限为2001年1月2日至2002年1月1日，且合同规定的责任期限为180天。假如王某于2001年5月1日遭受意外伤害事故，并于2001年7月1日被鉴定为中度伤残。则保险人对此事故的正确意见是____ A：比例责任赔偿方式 B：限额责任赔偿方式 C：顺序责任赔偿方式 D：第一危险赔偿方式
20、自然风险的特征不包括__。A．风险形成的不可控性 B．风险形成的周期性 C．风险的不可预测性
D．风险引起后果的共沾性
21、某企业决定组织员工集体参加团体定期寿险。下列观点正确的有__：①可以按照被保险人的工资收入、职位、工龄等因素分别制定每类被保险人的保险金额；②可以对所有被保险人采用相同的保险金额；③该企业的新进员工可于报到后加入该团体保险；④一般由企业或企业与员工共同分担保费。A．①②③④ B．①②③ C． ①②④ D．②③④
22、保险代理机构在特殊情况下任命临时负责人的，应当书面报告中国保监会。临时负责人任职时间最长不得超过__。A．1个月 B．3个月 C．6个月 D．1年
23、政策风险是企业年金面临的系统风险之一。__ A．正确 B．错误
24、下列属于非法人组织的是__。A．消费者保护协会 B．工商银行总行
C．保险公司在各地的分支机构 D．国有独资公司
25、下列各项中，不属于消费者权益争议解决方式的是__。A．请求消费者协会调解 B．与经营者协商和解
物业交验及后续服务
一、物业交验
物业交验是买卖交易的最后一步，但也是至关重要的一个环节。如果物业交验环节出现问题或者发生纠纷，容易使整个房地产交易失败。一个合格的、富有经验的房地产经纪人一定要重视物业交验工作，积极协助买卖双方完成交接手续，直至新业主拿到钥匙。交接过程中可安排交易双方签订物业交接单，明确交接事项。
在进行物业交验时应大体注意以下几点：准备好物业交验表；将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接；对屋内电器，最好带客户都试用一遍；如果经纪人实在不能到场，一定嘱咐交易双方将水电煤气数字标在物业交验单中。
在具体实施过程中，根据租赁业务与买卖业务的不同，其具体操作方法上也有着很大的不同。
（一）租赁物业的交验
针对租赁业务物业交验，房地产经纪人应注意以下几点：
第一，如果双方在物业交验过程中产生矛盾，房地产经纪人应主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调。
第二，分歧的解决要依照公平、公正的原则和市场惯例；当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。
第三，房地产经纪人要与租赁双方仔细核对出租物业中的各种设施和设备，注明品牌、型号和数量。
第四，对于当时无法确认由哪方缴纳的费用，应协助双方制定解决办法。［案例6－11］
出租房屋物业交验马虎不得
业主陈先生有一套房屋委托某房地产经纪公司的水椎子门店出租。租约到期后，客户便退租了，由于业主要卖此套房子，于是公司交还房屋给业主。可是在做物业交验时，业主发现房屋内电视机由原来的松下变成了某国产品牌，吸油烟机也被换掉了，台灯的灯罩没有了，厨房的壁砖有脱落，要求公司进行赔偿。经公司调查了解才知道，房地产经纪人在与客户做物业交验收房时，物业交验单上只写着“电视一台”、“吸油烟机一台”，并未详细标注房屋内电视、吸油烟机的品牌及状况，物业交验单上也没有注明台灯，更没有标明厨房的壁砖是否损坏。该经纪公司还发现电表箱钥匙已经丢失，而再打那位租房客户的电话时却怎么也联系不上了．公司只能承担这笔损失。
房地产经纪公司承担的物业全程出租代理时，特别是要注意物业交验清单的填写。本案例存在的问题有三个：一是与客户做物业交验时没有标注房屋内家用电器的品牌及使用状况，更没有在承租人交房时与之对照原始物业交验单，造成承租人将电器等换掉都不知道，给业主及公司带来损失；二是房屋内一些小件物品（台灯）没有记入物业交验单，造成物品丢失或损坏后无法追偿承租人相应的责任；三是厨房损坏的壁砖没有登记是原来就有损坏还是后期由承租人损坏的。
房地产经纪公司做物业交验时一定要注意以下几点：
1．与出租人做物业交验时，要检查家具电器能否正常使用，外观是否完好，电器的品牌和尺寸登记到物业交验单上，同时，也应该试一试所有附送的家具、电器是否损坏。
2．检查上下水、电路、马桶是否正常。
3．出租房的钥匙交验也很重要，要把房门、防盗门及卧室、卫生间、厨房门的钥匙在物业交验单上做好登记。
4．房间所有物品应一一登记到物业交验单。
5．承租人退租时，与承租人做物业交验，要带着门店留存的出租人物业交验单与承租人对物品及品牌一一查证，以防出现案例中的情况。同时，也要试一试所有的家具、电器是否完好如初，上下水、电路、马桶等是否正常等。
（二）买卖物业的交验
针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意以下几点：
第一，水表账单是否结清。交房之前，要让卖方付清水费，同时不要忘记提醒卖方保留交房日上个月份的已缴纳水费账单收据。
第二，检查电表状况是否正常运行。在房屋交接验收时，应帮助买方查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
第三，协助双方进行煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、卖方在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。如煤气管道有改动要让卖方提供煤气管道改装许可证。
第四，结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，提醒买方仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。买方可以让卖方将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖方的，那么房地产经纪人一定要提醒买方在收房前和卖方一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单。
第五，协助办理有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空房，平时无人居住，卖方也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时，房地产经纪人应提醒买方要求卖方提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买方凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理有线电视过户手续。
第六，结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖方缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向买方收取，同时维修基金的所有人更名为买方。
第七，检查和验收附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题，房地产经纪人应协助买方做好最好的把关工作。
第八，协助办理迁移户口手续。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出。
［案例6－12］
物业交验不能漏掉任何一项
2004年3月初，买卖双方通过某房地产纪纪公司签订了《房屋买卖合同》后，卖方即出国工作了。在办理贷款过户手续过程中，由于没有卖方的积极配合，造成过户手续进程缓慢。而卖方在国外又发来邮件及电话要求必须在其4月中旬回国期间办理完毕过户手续，否则将推迟到半年后她回国时才能过户。客户这边又急于用房，为避免将要产生的纠纷，该公司在其回国时与卖方作了过户权的委托公证，将房款扣除5000元作为物业交验押金后全部支付给了卖方，但在过户后与买方交验时才发现此房的自来水表已坏，找自来水公司又不能马上更换，买方急于入住，就做了其他交验，说好换完水表后再交水费。但自来水公司这边工作推来推去无人接手此事，卖方的委托人也不积极配合联系。这时客户装修到水池处，无法继续，只能停工。在这种情况下，经纪公司只能拿出500元交与换水表的师傅，请他想办法直接更换，以前发生的水费就算结清，但因为没有票据，卖方回国后不与承认此笔费用，只能由该公司承担。
这个案例告诉我们房屋的交验要认真，不要遗漏任何一项，尽可能的避免纠纷的发生，如果能在卖方走前发现水表已坏，得到卖方的亲笔授权，此纠纷就不会发生。
二、后续服务
当房地产经纪人完成了—宗销售业务后。房地产经纪人的工作并没有全部结束。为了发展公司和经纪人的终身客户，经纪人还可以为客户提供很多相关服务。首先，经纪人应恭贺新业主搬家，并积极主动帮助交易双方理清煤气开户、水电费户口转名，为客户请搬家公司搬家，请清洁公司为新业主打扫居室卫生等。为了能及时为客户提供这些辅助服务项目，房地产经纪人可以与搬家公司、清洁公司等建立联系，—旦客户有这样的需求，房地产经纪人可以提供联系方式或者直接约请。通过这样一些辅助性服务项目，房地产经纪人可以巩固服务成绩，培植生意，再续机缘。
第八节
房地产经纪人促成业务成交应注意的因素
房地产经纪人想促成业务的成交不但要注意前几节中所提到的几个步骤，而且也要注意几个关键因素的重要作用，包括房屋产权状况、房屋物理状况与周边配套、卖方条件、买方条件、房地产经纪公司状况以及房地产经纪人自身专业素质等。
一、房屋产权状况
房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此产权清晰是成交的前提条件。在了解房屋产权状况时应注意以下几个问题。
（一）有房屋未必有产权
单位自建的房屋，农村宅基地上建造的房屋，社区或项目配套用房，未经规划或报建批准的房屋等，都有可能不是完全产权，容易导致成交困难。
（二）有房地产证未必有产权
房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权；有房地产证而遭遇查封甚至强制拍卖的情形，原房地产证也就没有了产权；当然还有伪造房地产证的情形。
（三）产权是否登记
预售商品房未登记、抵押商品房未登记是比较常见的情形，仅凭购买合同或抵押合同是不能完全界定产权状态的。
（四）产权是否完整
已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置；公房上市也需要补交地价或其他款项，符合已购公有住房上市出售条件，才能出售。
（五）产权有无纠纷
在拍卖市场竞得的房屋可能存在纠纷，这是因为债务人有意逃避债务导致的；而涉及婚姻或财产继承的情况也会让产权转移变得复杂；租赁业务中比较多的情形是，依法确定为拆迁范围内的房屋后，产权人将房屋出租。，（六）是否是法律禁止转让的房地产 属于以下几种情况的房屋不得上市交易：
（1）军产、院（医院）产、校（学校）产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的。
（2）仅有使用权的房屋。
（3）以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的房屋。
（4）在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房地产证的二手商品房。（5）已经被列入拆迁公告范围的房屋。
（6）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋。（7）产权有纠纷的房屋。
（8）已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋。（9）依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的房屋。（10）未依法登记领取权属证书的房屋。
（11）房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。(买卖不破租赁)
二、房屋物理状况与周边配套
房屋本身质量的好坏及周边配套的成熟完善与否是客观存在的，而客户对这些的印象是主观的，因此房屋展示过程就成为影响成交的重要因素之一。
（一）对房屋进行包装 对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法有：
（1）建议业主修复缺陷，如打扫、油漆、修补裂缝渗漏、电灯更新、暗处使用玻璃补光、歪斜处摆放饰品家具等。
（2）留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适。（3）建议业主花费适当的成本加以整修，甚至装潢，提升房屋的格调。（4）建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨。
（5）准备好赠送家具电器清单，贵重家具如不想赠送，则宜提前搬出，免生异议。（6）通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。
（二）充分展示物业社区环境
客户看房时须强调房屋的周边配套。影响房屋交易的因素，除了房屋本身的好坏，房屋的周边配套也是客户考虑的重要因素之一，因此在房屋展示过程中，房地产经纪人要做足这方面的功课。
（1）在引领看房前，要确定一条最佳的看房路线。在看房的路上，可将经过或周边的配套设施，向客户作详细的介绍。
（2）当引领客户进入房屋后，除介绍房屋本身的特点外，绝不可冷场，还应全面介绍房屋的周边配套，如小区环境、学校、公园、超市、交通情况等。
（3）注意了解客户购买动机，对自用的客户，可强调明星学校、购物中心；对投资的客户，可强调物业增值前景、当前房屋价值高于价格等等。
三、卖方本身
房地产经纪业务是在交易双方之间斡旋促成的。在对卖方的确认和说服工作中，应重点把握下列因素：
第一，对卖方进行资格甄别。房地产经纪人每天会接到很多电话和上门客户的咨询，口头报盘后就联系买家是徒劳之举，核实身份与产权状况甚至现场查勘是首要环节。
第二，了解卖方的真实意愿。是否出售或出租，不能根据卖方的口头陈述；填写委托书才是检验真实意愿的手段。放盘委托书宜简明扼要。有些房地产经纪公司将委托书制作成比较严格的合同文本，甚至要求卖方签订代理，这不仅能表明卖方出售的真实意愿，而且能体现房地产经纪人的专业水平。
第三，明确需求内涵。出售房屋往往要个好价钱，有的卖方关心单价，是跟买人价比较，或跟行情比较；有的卖方关心总价，想买新房，或用于别的投资，甚至还债；有的卖方在乎成交速度或付款方式。而出租房屋时，更多卖方会关注押金、租期、续租事宜；也有人对租客特别挑剔，如是否正当职业。在明确了卖方出售（出租）的真实原因后，房地产经纪人才能在谈判时处于有利位置。
第四，判断决策人。任何交易的成功都会有一个关键决定人，有时产权人未必是真正的决策人。房地产经纪人在与客户接触过程中，要善于发现谁是真正的决策人。
第五，要尊重和利用卖方置业顾问。卖方为了使交易对自己有利，或鉴于自己经验的局限，会请一些亲朋好友、业界帮手，这是完全可以理解的；房地产经纪人万万不可有对立情绪，因为他们的意见对成交起着至关重要的作用，应给予最大程度的尊重，在态度上不卑不亢，多摆事实、讲道理，多沟通，以专业取得他们的认可，使顾问成为促成成交的帮手。
四、买方本身
让客户成为真正的买方或租客，下列工作能够缩短进程：
第一，对客户进行需求引导。有些业务人员，简单理解“客户就是上帝”，跟着客户的思路走，最终也帮不了客户，有的客户表述不清自己的需求。房地产经纪人必须进行需求引导，说出客户心中想表达的，或进行合理变通，建立起共识，减少误会，以便快速成交。
第二，对客户的购买力进行判断。买主或租客的预算或最高能承受价格的多少，将决定向其推荐相关房屋的方向；当然，也不可简单依据收入或存款来推算，因为还应对家庭其他支出、其他生意支出等因素综合考虑。
第三，了解最终出资人。出资人对交易成败起着关键作用，因此经纪人应多加了解，多做沟通。例如，父母为即将结婚的儿子购买房产，最终出资人是父母，这时儿子的意见只能参考。
第四，了解受益人。受益人的喜好也会决定买方或租客的选择方向，如受益人喜欢出租房屋内的一架钢琴，成交容易了，价格也会高一些。受益人可能是买方或租客的家人，也可能是公司的高级雇员。
第五，与律师进行友好沟通。买方选择律师做参谋会越来越多，律师通常是严谨细致的，房地产经纪人应学会与律师沟通，解决律师提出的问题并取得认可与理解，使其客观公正地看待这些问题。当然，解决不了的问题也未必一定会影响成交，不妨直言相告，买方或许因为喜欢而放弃一些条件，也可增加成交机会，但切忌为了达成交易而不负责任地乱承诺。
五、房地产经纪机构
房地产经纪行业是靠信用、靠服务生存的，因此只有信用好、服务好的经纪机构才能得到市场消费者的认可，也才能拥有源源不断的客户，从而为经纪人提供更多的业务资源，使其成交的几率更大。一个规范的房地产经纪机构至少应做到以下几个方面：
（一）加强规范管理
就现时情况而言，将下列文件在经营场所公开是最简洁的做法：①合法经营文件，包括工商营业执照、税务登记证。②房地产经纪资质证书，包括企业的和房地产经纪人个人的。③业务规章流程，重点是房地产经纪服务流程图。④服务收费标准，特别说明什么时候和什么条件下收取，哪种情况不收取。
（二）重视形象管理
房地产经纪公司应视自身的规模，适当开展形象建设工作，增强客户的信赖。1．稳健经营的形象
（1）公司建制。投诉可以找到负责人，交了佣金可以拿到发票，事后有了纠纷可以找到办公室，这是客户最起码的要求。
（2）运营中心。由于房地产交易复杂，如果由一个业务人员包办一切，会让客户感觉不踏实，而公司内部的适当分工，既有利于提高效率，也可消除这种顾虑。若干个门店后，可尝试将办证、档案、查询等服务功能集中到运营中心。
（3）公共关系。行业尚不成熟，无论是自身管理疏漏，还是外界的不理解，任何不利于公司稳健经营形象的事件发生，都要通过事前或事后的公共关系去消除负面影响。
2．店面展示的形象
（1）LOGO吸引。居间业务的主要形式之一就是店铺经营，店面的展示起到吸引路人，积聚人气的作用；铺租成本较高，如果还需要广告招揽客户，经营的压力就会更大。
（2）室内整洁，接待热情。店面空间有限，主要分办公和接待两种功能，办公区间需要布置严谨，接待空间需要开敞热情。
（3）钥匙牌体现邻里信赖。在营业场所的适当位置，将业主委托出售和出租房屋的钥匙挂起来，与麦当劳热气腾腾的汉堡包是一个道理。
3．统一着装的形象
（1）统一的美感、统一化的服务。制服虽然会掩盖一个人的美丽和个性，但在提供服务时美丽和个性的展示不能喧宾夺主。制服可以发挥统一的美感，赋予公司的个性化，彰显统一化的服务，留给客户统一的印象。
（2）烘托团队的魅力和服务面貌。制服有助于约束外表和姿态，如能将接待客户的职业用语及服务态度一并统一化，则该公司具备了统一的个性化特征。
（3）要理解穿制服的目的。年轻的雇员有时会在制服上加一条腰带，截短裙子，配带俏丽的蝴蝶结、纱巾、胸针、项链、戒指等，以期表现自己的个性，这些做法实际上与穿制服的目的背道而驰。个性化特征应在服务客户的过程中表现和确立。
（三）具有协作精神
房地产经纪事务繁杂，需要同业合作。合作能增加成功机会，合作能增进友谊，改善行业风气。合作首先需要真诚，努力付出并尊重同业工作价值。不可直接或间接索取对方客户联络电话，擅自与对方客户交换名片，或公开自己的非同一机构身份。合作双方应各自负责其工作部分，并不得以减佣金或免佣金方式来争取客户，从而损害合作方的正常利益。
（四）注意自我防范
房地产经纪企业之间应友好协作，并善待客户。但作为企业，面对竞争和不成熟的市场环境，也需要对非善意的行为予以防范和还击。典型的是防范同行撬盘和业主跳单。优质房源往往成为同业追逐的对象，防止被撬的手段只有委托和快速成交；而业主跳单通常跟口头委托和过早安排双方见面有关，书面委托可以追讨佣金，控制节奏能让双方体会房地产经纪人的服务价值感。
六、房地产经纪人专业程度
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