珠海市物业 服务合同（精选7篇）
物 业 服 务 合
示范文本（试用）
珠海市建设局印制 二ＯＯ三年十月
同
说 明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会、或经全体业主同意决定不成立业主大会面履行业主大会职责的机构，与物业管理公司签订。使用之前，双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。
2、为体现合同双方自愿的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。
3、本合同文本中有【 】符号的为选择项，选用【 】内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应在【 】中及其它留有空格的部位打×，以示删除。
物 业 服 务 合 同
（编号：）
第一章 总 则
甲方（业主委员会或履行业主大会职责的机构）: 地址: 代表人: 联系电话： 乙方（物业管理公司）： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就 物业（以下简称“本物业”）实行物业管理的有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 本物业基本情况
物业名称：
物业类型：
坐落位臵： 市 区 路（街道）号
四 至：东 南 西 北
占地面积：平方米，其中绿地面积平方米。建筑面积：平方米，其中：
住 宅平方米（多层，高层）； 商 场平方米； 写 字 楼平方米； 停 车 场平方米； 工业厂房平方米； 平方米。
物业管理区域范围示意图见附件一。
物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目见附件二。
第二条
甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。
第三条
本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章 物业服务事项
第四条
乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：
一、基本服务
（一）日常服务
1、公共环境卫生 服务范围：物业管理区域范围内，业主户门以外。
人员配备： 服务要求及质量：
【 】有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
【 】房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；
【 】设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；
【 】按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀； 【 】在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；
【 】每日对保洁服务范围内的区域进行
次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
【 】公共卫生间每天清洁
次；
【 】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等 日湿拖一次； 【 】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，日进行一次清洁；
【 】;【 】 ； 【 】。
2、绿化与建筑小品的维修养护与管理 服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地,包括：【草地】、【树木】、【色块】、【花卉】、【园林小品】、【绿篱】等。
人员配备：。
服务要求及质量：
【 】制定维修养护管理制度并实施； 【 】无改变使用用途； 【 】无破坏、践踏、占用现象； 【 】花草树木长势良好，修剪整齐美观； 【 】无病虫害，无折损现象，无斑秃； 【 】合理控制水肥，无杂草；
【 】应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土裸露现象；
【 】 ； 【 】 ； 【 】。
3、治安防范
服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。
人员配备：门岗 个共 人；巡逻岗 个共 人；大堂岗 个共 人。
服务要求及质量： 【 】有专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度； 【 】制定突发事件应急方案；
【 】相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
【 】看管公共财产：小区公共设施、设备的看管；
【 】夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于 次的防范检查和巡逻，巡逻不少于 人，做到有计划，有记录；
【 】发生治安案件，刑事案件，交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。
【 】 ； 【 】 ； 【 】。
4、交通、车辆停放秩序、及停车场的管理
服务范围：物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理。
人员配备：停车场岗 个共 人；巡逻岗 个共 人；
。服务要求及质量：
【 】维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；
【 】有健全的机动车停放管理制度和管理方案； 【 】对进出本区的机动车辆进行登记； 【 】保证车辆停放有序，定时巡逻；
【 】使用固定车位及长期停放的车辆，建立车辆档案； 【 】车辆被盗的经确认后，协助车主向当地公安机关报案； 【 】区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；
【 】 ； 【 】 ；
【 】。
5、装饰装修管理
人员配备：。
服务要求及质量：
1、有健全的装饰装修管理服务制度；
2、按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料、与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；
3、按照装饰装修管理服务协议实施管理；
4、装饰装修工程竣工后，按装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。
【 】
； 【 】
； 【 】。
6、消防管理 服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：【中控室】、【自动喷淋系统】、【烟感系统】、【广播系统】、【消防栓】、、。
人员配备：。
服务要求及质量：
【 】健全消防管理制度，建立消防责任制； 【 】建立消防设施设备台帐；
【 】制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图； 【 】照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
【 】消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；
【 】定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能； 【 】无火灾安全隐患；
【 】消防控制中心24小时值班；
【 】 ； 【 】
； 【 】。
7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
服务范围：物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、。
人员配备：。
服务要求及质量：
【 】确保本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用； 【 】以上共用设施设备的日常维护；
【 】保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
【 】道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好通畅； 【 】确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；
【 】清洗外墙
一次； 【 】 ； 【 】 ； 【 】。
8、生活服务设施的维修养护和管理
生活服务设施包括【商业网点】、【文化体育娱乐场】、、、。
人员配备：。服务要求及质量： 【 】商业网点管理有序，符合卫生标准； 【 】无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
【 】
； 【 】 ； 【 】。
9、社区文化建设
【 】制定社区文化活动计划并实施；
【 】 ； 【 】 ； 【 】。
（二）定期服务
1、【日】【月】用水清洗楼梯一次；
2、【日】【月】清理生活垃圾一次；
3、【日】【月】清洗水池一次；
4、【日】【月】清疏化粪池一次；
5、【日】【月】清疏排水系统一次；
6、【日】【月】清洗建筑物立面一次；
7、【日】【月】检修水泵一次；
8、【日】【月】检修电梯一次；
9、【日】【月】检修发电机一次；
10、【日】【月】检修中央空调一次；
11、；
12、；
13、； 服务要求及质量：。
（三）综合管理：物业管理区域内涉及共用财产和公共事务的管理。
1、全体员工统一着装，持证上岗；
2、制定物业管理服务工作计划并组织实施； 【 】每年一次对房屋及设施设备进行安全普查；
【 】白天有管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉；
【 】夜间有人值班，处理急迫性报修 小时内到现场； 【 】协助成立业主委员会的筹备工作； 【 】管理规章制度健全，服务质量标准完善；
【 】管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；
【 】公开服务标准、收费依据及标准；
【 】用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
【 】每 个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，每次征求意见用户不低于 %，满意率不低于 %；
【 】 ； 【 】 ；【 】。
二、特约服务
（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造 服务内容：共用部位的范围，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、共用设施设备的范围，包括：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管理网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、。
服务要求及质量：
【 】编制物业年度维修计划及维修预算； 【 】建立并落实维修服务承诺制； 【 】建立维修回访记录；
【 】 ； 【 】
； 【 】
； 【 】
。费用支出方式：
【 】保修期内的，由物业建设单位承担； 【 】保修期后由相关产权人共同承担；
【 】 ； 【 】 ； 【 】。
（二）部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造
服务内容：【电梯】、【中央空调】、【发电机】、【消防设施设备】、【防盗对讲系统】、【智能化设备】、。
服务要求及质量：
【 】
； 【 】
； 【 】
。费用支出方式：
【 】保修期内的，由物业建设单位承担； 【 】保修期后由相关产权人共同承担；
【 】
； 【 】
； 【 】。
（三）其他特约服务
【 】
； 【 】
； 【 】。
三、有偿服务
业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。
四、其它服务
【 】
； 【 】
； 【 】
。第五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主、业主大会同意，其收益按以下方式处理：
1、；
2、；
3、。第六条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施及建筑共用部分，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知乙方。乙方确需改变公共建筑、共用设施及建筑共用部分用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三章 物业服务费用
第七条 本物业服务总收入包括如下项目：
1、物业服务费；
2、；
3、；
4、；
5、。第八条 本物业服务总支出包括如下项目：
1、服务成本；
2、；
3、；
4、；
5、。第九条 本物业采用以下第 种方式收取物业服务费或提取酬金：
1、按每月每平方米一定标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的 %】【每月从物业服务总收入中提取 元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
2、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、另行分摊。乙方按【每月物业服务总收入的 %】【每月从物业服务总收入中提取 元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
3、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。
4、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。
5、。
第十条 乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：
1、住宅按【建筑面积】每月每平方米 元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米 元收取；写字楼按【建筑面积】每月每平方米 元收取；工业厂房按【建筑面积】每月每平方米 元收取。
2、已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，由乙方按本条第1点约定的标准向建设单位【全额】【半价】收取物业服务费。
第十一条 乙方应在本合同生效后的 年 月 日开始 实施物业服务工作。并从 年 月 日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变更或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预期收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。
第十二条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】【可作调整】
；
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第 项处理：
（1）从逾期之日起每天 元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之 交纳滞纳金；
（3）。
3、业主或非业主使用人无正当理由连续3个月不交物业服务费的，甲方将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取。当物业服务费收缴率低于 %时，乙方可在告知甲方后 日无条件单方终止物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院起诉权。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第十三条 车位使用管理费或停车保管费由乙方按下列标准向车位 使用人收取：
一、车位管理费及车位使用管理费（已购买车位的，收取车位管理费；未购买车位的，收取车位使用管理费）。
（一）露天车位：
1、车位管理费：
【小型车辆】 元/月； 【中型车辆】 元/月； 【大型车辆】 元/月； 【摩托车】 元/月。
2、车位使用管理费：
【小型车辆】 元/月； 【中型车辆】 元/月； 【大型车辆】 元/月； 【摩托车】 元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取 元。
4、。
（二）车库或停车场：
1、车位管理费：
【小型车辆】 元/月； 【中型车辆】 元/月； 【大型车辆】 元/月； 【摩托车】 元/月。
2、车位使用管理费：
【小型车辆】 元/月； 【中型车辆】 元/月； 【大型车辆】 元/月； 【摩托车】 元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取 元。
4、。
二、停车保管费
1、元/月；
2、。车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行签订车辆保管合同并约定保管责任。发生车辆损坏或车辆丢失事故的，由责任方按约定承担相应责任。
第十四条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十五条 本物业按以下第 种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。
1、；
2、；
3、；
4、。
第十六条 专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。
物业需要使用专项维修资金时，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十七条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任的，经业主大会同意可委托乙方负责维修养护，费用由该业主承担。造成公共利益或他人合法权益受损的，责任人应当承担相应赔偿责任。
第十八条 本物业区域内新增设的公共设施设备其费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。
第十九条
本物业按以下第 种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备的保险费用。
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；
2、由乙方代办，保险费用从物业服务总收入中支出，计入成本；
3、。具体投保的保险险种为。
附加险险种为。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章
第二十条 甲乙双方责任
一、甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、向业主公布《业主公约》，督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《业主公约》的，由业主承担连带责任。
3、审议乙方制定的各项物业管理制度，没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。
4、交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按以下第 种方式处理：
（1）由甲方负责返修；
双方责任（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；
（3）。
返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。
5、在合同生效之日起 日内向乙方提供物业管理用房建筑面积 平方米；保安宿舍建筑面积 平方米，由乙方按下列第 项约定使用：
（1）无偿使用；
（2）。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方移交；
前款所述的资料包括：
（1）竣工验收资料，包括物业竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等；
（2）技术资料，包括设施设备安装、使用和维护保养等资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。
7、业主或非业主使用人不按合同约定缴交物业服务费的，甲方应当催收并
；
8、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题：（1）
；（2）
；（3）。
9、。
10、。
二、乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；
2、将制定的物业管理制度送甲方审议，有异议的应当进行协商；
3、编制物业年度维修养护计划及维修预算，送甲方审定后组织实施；
4、向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定，业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项，与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议，并实施管理；
5、按本合同第九条第1种或第2种收费方式执行的，每 个月向业主或非业主使用人公布一次物业服务总收入和总支出帐目；
6、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方；
7、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。
8、本合同终止时，应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交 接，按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，甲方应当予以协助，但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域；
9、。
10、。
第二十一条 乙方未能履行本合同的约定，导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主或非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章
违约责任
第二十二条 甲方违反本合同第二十条第一项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。
第二十三条
乙方违反本合同第四条和第二十条第二项约定，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十四条
乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。第二十五条 甲方根据第二十三条或乙方根据第二十二条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理有关事项时进行交接。
第二十六条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金 元；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第二十七条 本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。
第二十八条 业主或非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，甲方应当制止，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、等措施。
第二十九条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护公众、业主或非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成业主或非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和规定处理。
第三十条
因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到使用功能，双方按有关法律、法规和规定处理。
第六章
第三十一条 服务期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三十二条 合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期
服务期限 满 日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章
第三十三条 本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议。
第三十四条 本合同的履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意按以下第 种方式解决。
1、向珠海仲裁委员会申请仲裁；
2、依法向人民法院起诉。
第三十五条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力。本合同由甲方存 份，乙方存 份，份。
第三十六条 本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。
甲 方（签章）： 乙 方（签章）：
代表人（签名）： 法定代表人（签名）：
年 月 日 年 月 日
附件一：《物业管理区域范围示意图》
附件二：《物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目》
日前,从国家工商系统传来喜讯,通过对企业的20项主体指标和近60项细分指标的综合评定,瀚艺集团的合同信用等级再次被认定为“AAA”级,荣获“上海市守合同重信用企业”荣誉称号。据悉,企业合同信用状况还归入上海市企业征信系统及上海市企业银行资信评估系统。
瀚艺集团自2003年荣获首届“上海市守合同重信用企业”以来,一直将合同的管理和企业信用的持续建设放在企业运营的重要地位,无论对外业务合同还是内部人事合同,瀚艺法务审计中心都严格按照国家法律法规规定,在市场和社会各界树立了“守合同、重信用”的良好形象。此次荣获上海市AAA级“守合同、重信用”企业称号,不仅代表了瀚艺在经济活动和社会行为中拥有良好的信誉度,代表着国家行政管理部门对瀚艺诚实经营信誉的认可,更代表了瀚艺在企业诚信领域持续经营的坚强决心。
一、珠海市人力资源服务业发展基本情况
目前，珠海市共有41家人力资源服务机构（其中，市直16家，横琴新区1家，香洲区2家，斗门区13家，金湾区3家，高栏港区2家，高新区3家，万山区1家）。41家人力资源服务机构中，公益性质的有3家，国有性质的有4家，其他34家均为民营。珠海市人力资源服务机构从业人员学历方面，前期取得从业资格证的人员，以高中学历者居多，近期新取得从业资格证的以大学以上学历者居多。
近年来，珠海市鼓励人力资源服务业发展，主要从政府购买服务、政府发放就业补贴两个方面促进人力资源服务机构的发展。政府购买服务方面，2015年9月6日，珠海市财政局制定《关于印发（珠海市政府向社会力量购买服务指导目录）的通知》（珠财[2015]233号），根据《关于印发政府向社会力量购买服务暂行办法的通知》（粤府办[2014]33号），制订并完善了《珠海市政府向社会力量购买服务指导目录》。就业补贴方面，2014年，珠海市人力资源和社会保障局制定《关于印发珠海市就业补贴办法的通知》（珠人社[2014]20号）。此外，珠海市人力资源和社会保障局还对珠海市人力资源服务行政许可等进行规范，2015年6月25日，珠海市人力资源和社会保障局制定《关于进一步规范人力资源服务行政许可及综合事项办理的通知》（珠人社[2015]167号），根据《就业服务与就业管理规定》（中华人民共和国劳动和社会保障部令第28号）、《广东省人才市场管理条例》和《广东省职业介绍管理条例》等有关规定，为推动简政放权、深化行政审批制度改革、加快政府职能转变、简化办事流程、方便群众办事、建立统一的人力资源市场秩序等，印发了珠海市人力资源服务行政许可及业务办理指南。
二、珠海市人力资源市场基本情况
（一）香洲区人力资源开发管理服务中心人力资源市场（包括香洲人力资源市场和南湾人力资源市场）
珠海市香洲区人力资源开发管理服务中心于1999年成立，是香洲区政府设立的公益性公共就业服务机构，该中心为了更好地做好人力资源配套服务工作，分别在主城区和工业园区设立了香洲人力资源市场和南湾人力资源市场，人力资源市场由财政提供资金支持，坚持公益性运作模式。近三年，该中心人力资源市场累计服务求职者近50万人次，服务企业3.8万家次，成功推荐上岗近13万人次。该中心通过举办各类专场招聘会、积极开发就业岗位，为各类专业技术人员、管理人员、应届大中专毕业生、失业人员、外来进城务工人员提供有效和免费的人力资源服务；同时，积极开展人力资源市场数据信息分析和预测工作，对企业用工需求进行动态监测等工作，充分滿足各类招聘单位的用人需求，为求职人员上岗就业提供咨询推荐和面对面交流服务。
（二）南方人力资源服务有限公司（2014年从珠海市人力资源开发管理服务中心分离）
珠海市南方人力资源服务有限公司成立于2004年2月12日，由珠海市人力资源开发管理服务中心和珠海市家政服务有限公司共同出资设立。2014年，该公司从珠海市人力资源开发管理服务中心分离出来，原有的人事档案保管业务划归珠海市人才资源与就业服务中心。目前，该公司经营范围包括：劳务派遣、人才派遣、人才交流、劳务交流、人才劳务信息服务、档案挂靠、代办社会保险、用工手续等劳动保障事务代理、互联网信息服务业务、以服务外包方式从事职能管理服务和项目管理服务；以承接服务方式从事项目管理、后勤保洁服务、企业管理、咨询服务；为企业提供业务、生产、后勤服务外包；广告宣传、广告策划、广告制作等。
三、珠海市人力资源服务业发展问题分析
（一）政策法规尚未完善
目前，由于社会上的认识不足，以及政府相关部门传统的理念和意识，珠海市支持该产业发展的政策法规尚不完善，部分政策法规已经明显不适应经济社会发展的要求，实际上已经不再适用。人力资源服务业作为一种新兴产业，需要各级政府部门从产业发展、人力资源服务机构行业发展、人力资源市场供给变化等实际出发，制定相关政策法规及相关配套文件，而目前以上相关的配套政策、法规等尚未制定和出台。总体而言，珠海市亟须制定出台有关人力资源服务业发展的整体规划和具体政策。
（二）行业整体规模较小
珠海市人力资源服务业中的人力资源服务机构整体规模不大，导致该行业整体规模小，效益有待提高，难以适应日趋激烈的市场竞争。珠海市很多人力资源服务机构“规模比较小、大部分是夫妻档和兄弟档”，可见，行业整体规模较小是影响珠海市人力资源服务业得到长远发展的一个突出问题，与人力资源市场发展规律、人力资源市场供需变化等均有较大矛盾。
（三）从业人员素质偏低
从珠海市人力资源服务机构从业人员素质来看，存在着素质偏低、结构失衡、年龄偏大等突出问题，严重影响到该行业的健康可持续发展，无法在市场竞争中处于有利地位。政府对人力资源服务业从业人员尚缺少相关培训的机制和具体要求，很多人力资源服务机构负责人缺乏为其员工进行培训、提升其个人和员工素质的意识，造成珠海市人力资源服务业中的服务机构从业人员素质整体偏低。
（四）高端服务机构缺失
当前，在珠海市人力资源服务机构中，能够提供高端服务的服务机构数量很少，专业性程度也不高。很多人力资源服务机构从事低端人力资源服务，各个机构之间的同质化程度也比较高，而相对的高端服务机构尚缺失，这种现状已经无法满足珠海市人力资源市场的需求。珠海市人力资源服务机构提供的大多是单一、低端的服务内容，大部分是职业介绍、招聘等，这些单一、低端的人力资源服务也面临着较强的市场竞争。此外，受限于珠海市的产业布局，个别人力资源服务机构能够提供的专业化服务也不多。
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（五）互联网利用不充分
目前，珠海市人力资源服务业尚没有充分利用互联网等高效媒介，或者说，珠海市人力资源服务业中利用互联网等高效媒介的意识不强，信息化的作用发挥也有待进一步大幅度提升。珠海市人力资源市场的岗位与求职者需求传递尚不到位，网络传递的方式比较单一，网点也相对比较匮乏，终端服务尚不到位，企业用工信息发布及更新也不及时。
四、对策建议
（一）健全相关政策法规，鼓励做大做强
建议珠海市相关政府部门從产业发展、人力资源服务机构行业发展、人力资源市场供给变化等实际出发，制定相关政策法规及相关配套文件，同时完善已有的相关政策法规，将人力资源服务业做大、做强。可借鉴国内其他沿海地区的做法，制定出台关于鼓励人力资源服务业发展的规划及指导性文件，将人力资源服务业作为促进当地经济社会发展的一个主要产业，发挥市场在人力资源服务业中的主导性作用，通过规划、合理布局，加快产业集聚、人才集聚的效应，促进珠海市人力资源服务业发展，带动珠海市经济社会的整体发展。
（二）逐步扩大行业规模，提升服务能力
建议逐步扩大珠海市人力资源服务行业的整体规模，提升其人力资源服务业从业人员的素质，提升人力资源服务机构提供的服务产品质量，逐步向提供高端服务产品延伸。探索尝试将人力资源服务产业链做长、做大，改变各人力资源服务机构同质化服务现状，通过市场细化人力资源服务业分工，从整体上科学合理布局，提升人力资源服务机构的服务质量和能力，为珠海市人力资源服务业及经济社会发展做出贡献。
（三）加大专项资金投入，减免企业税收
建议加大政府人力资源服务业专项资金投入，从珠海市人力资源服务机构从业人员素质不高着手，通过提供专业的培训加强其从业人员的整体素质，带动珠海市人力资源服务业的整体发展。建议针对人力资源服务机构制定专门的相关减免企业税收政策，确保在经济新常态下促进人力资源服务机构更好地为用工单位提供高质量服务，在不影响市场竞争的原则下，最大限度地发挥扶持一批人力资源服务机构，带动整个人力资源服务行业的健康发展。
（四）推进诚信体系建设，塑造行业品牌
建议扶持一批既有服务质量和能力又具备行业诚信的人力资源服务机构发展，通过推进诚信体系的建设，打造珠海市人力资源服务机构的行业品牌。建议将企业诚信教育培训内容作为人力资源服务机构从业人员的日常培训内容，不仅强化企业负责人的诚信意识，也可通过教育培训等加强人力资源服务业从业人员的诚信意识，最终有利于实现企业注重诚信，并形成行业品牌，推动珠海市人力资源服务业可持续发展。
（五）完善信息发布机制，提高市场效率
建议通过政府购买服务的方式，通过专业化的第三方服务定期向社会发布企业用工信息和求职人员信息，尤其加强与高校求职信息等的对接，促进人力资源市场供需匹配。建议重点发挥互联网等高效媒介在岗位信息传递中的作用，做到信息传递及时有效，市场岗位对接到位，大幅度提高人力资源市场效率。
（六）探索并建立珠海市人力资源产业园
建议探索并建立珠海市人力资源产业园，通过建立珠海市人力资源产业园，可将当前珠海市创业孵化基地等项目工程纳入产业园规划中，通过政府购买服务等方式更好地发挥市场在人力资源服务业中的主导性作用，同时引导人力资源服务业集群化发展。借助人力资源产业园平台吸引一些国内外知名高端人力资源服务机构入驻，通过专业化、信息化、规范化等带动本地人力资源服务机构根据市场需求，提供有针对性、高效的人力资源服务。
劳动者姓名(乙方)： 住 址： 身份证(其他有效证件)号码： 联系电话：
使 用 说 明
一、双方在签订本合同前，应认真阅读本合同书。本合同一经签订，即具有法律效力，双方必须严格履行。
二、本合同必须由用人单位(甲方)的法定代表人(或委托代理人)和劳动者(乙方)亲自签名，并加盖用人单位公章方为有效。
三、本合同中的空栏，由双方协商确定后填写，并不得违反有关法律、法规的规定;不需填写的空栏，划上“/”。
四、双方约定的试用期最长不得超过六个月。其中劳动合同期限在三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月;劳动合同期限在一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月;三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。
用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期。*
以完成一定工作任务为期限的劳动合同或者劳动合同期限不满三个月的，不得约定试用期。 试用期包含在劳动合同期限内。劳动合同仅约定试用期的，试用期不成立，该期限为劳动合同期限。
五、签订、续期劳动合同，从劳动合同起始之日起三十日内;劳动合同解除、期满终止之日起十五日内，甲方必须将有关的职工用工或终止登记表报办理用工登记手续的劳动就业服务机构备案。
六、本合同未尽事宜，可另行签订补充协议，作为本合同的附件，与本合同一并履行。
七、本合同适用于全日制用工形式中的用人单位与劳动者。
八、本合同(含附件)签订后，甲、乙双方各保管一份备查。
九、本合同中关于数字的填写均应使用中文大写。
十、本合同鉴证或免鉴证具有同等法律效力。
十一、用人单位对已经解除或终止的劳动合同文本至少保存两年备查。
十二、劳动合同订立后一个月内，用人单位应当将由劳动者本人签名确认的《劳动合同签收公示表》在便于职工阅览的场所公示，公示时间不得少于七日。
根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》等有关劳动法律、法规的规定，甲、乙双方遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则订立本合同。 一、合同期限 (一)合同期限
双方同意按下列第 壹 种方式确定本合同期限： 日止。
2、无固定期限：从 年 月 日起至法定的终止条件出现时止。 3、以完成一定工作任务为期限：从 年 月 日起至 工作任务完成时止。
(二)试用期限
双方同意按下列第 种方式确定本合同试用期(试用期包括在合同期内)： 1、无试用期。 月 日止。
二、工作内容和工作地点
(一)乙方的工作岗位(部门、工种或职务)为： (二)乙方的工作任务或职责是：
(三)甲方因生产经营需要调整乙方的工作岗位，按变更本合同办理，双方签章确认的协议书作为本合同的附件。
(四)乙方的工作地点是： ;如甲方派乙方到外地或外单位工作，应签订补充协议。 三、工作时间和休息休假
(一)双方同意按下列第 种方式确定乙方的工作时间： 1、标准工时工作制：
(1)甲方安排乙方每日工作 小时，每周工作 天。乙方每周至少休息一天，每日工作时间不超过八小时，平均每周工作时间不超过四十小时。
(2)甲方因生产(工作)需要，经与乙方协商后可以延长工作时间。除《劳动法》第四十二条规定的情形外，一般每日不得超过一小时，因特殊原因最长每日不得超过三小时，每月不得超过三十六小时。甲方依法安排乙方延长工作时间的，应按《劳动法》第四十四条的规定支付延长工作时间的工资报酬。
(3)休息日和法定休假日,甲方依法安排乙方休息休假,因工作需要安排乙方休息日加班的,应依法安排补休或支付加班费，因工作需要安排乙方法定休假日加班的，应依法支付加班费。
2、不定时工作制：甲方根据生产经营特点，且在遵守劳动法律、法规相关规定的前提下，在乙方所在岗位实行不定时工作制。
3、综合计算工时工作制：甲方根据生产经营特点，且在遵守劳动法律、法规相关规定的前提下，在乙方所在岗位实行综合计算工时工作制。
四、劳动报酬
(一)乙方正常工作时间的工资按下列第 种形式执行，不得低于当地最低工资标准。 1、乙方试用期工资 元/月(日);试用期满工资 元/月(日)。 2、其他形式： 。
1、有固定期限：从 年 月 日起至 年 月
2、试用期为 个月(天)，从 年 月 日起至 年
(二)甲方根据企业的经营状况和依法制定的工资分配办法调整乙方工资,乙方在六十日内未提出异议的视为同意。
(三)甲方每月 日发放乙方工资。甲方至少每月以货币形式向乙方支付一次工资。如遇节假日或休息日，则提前到最近的工作日支付。
(四)乙方因病或者非因工负伤停止工作进行治疗，在国家规定的医疗期内，甲方应当依照国家有关规定支付病假工资。甲方支付的病假工资不得低于当地最低工资标准的百分之八十。
(五)乙方依法享受法定休假日、婚假、丧假等假期期间，甲方按照国家有关法律、法规的规定向乙方支付相应的工资待遇。
(六)经甲乙双方协商一致,甲方可以从乙方工资中扣除以下费用: 。 (七)甲乙双方终止或者解除劳动合同的,甲方应当按照有关规定及时付清乙方工资。 五、社会保险和福利待遇
(一)合同期内，甲方依法为乙方办理参加社会保险的手续，社会保险费的负担按社会保险法律、法规和规章的规定执行。
(二)乙方患病或非因工负伤，甲方应按有关法律、法规的规定给予医疗期和医疗待遇。 (三)乙方患职业病、因工负伤或者因工死亡的，甲方应按有关法律、法规的规定办理。 六、劳动保护、劳动条件和职业危害防护
(一)甲方按有关法律、法规的规定提供符合国家劳动卫生标准的劳动作业场所，切实保护乙方在生产工作中的安全和健康。如乙方工作过程中可能产生职业病危害，甲方应按《职业病防治法》的规定保护乙方的健康及其相关权益。
(二)甲方根据乙方从事的工作岗位，按有关法律、法规的规定，发给乙方必要的劳动保护用品，并按劳动保护规定安排乙方进行体检。
(三)乙方有权拒绝甲方的违章指挥、强令冒险作业，对甲方及其管理人员漠视乙方安全和健康的行为，有权要求改正并向有关部门检举、控告。 七、劳动合同的变更
甲乙双方协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。变更劳动合同，应当采用书面形式。变更后的劳动合同文本由有人单位和劳动者各执一份。 八、劳动合同的解除、终止
(一)双方协商一致，可以解除劳动合同。由甲方提出协商解除劳动合同的，应依法支付乙方经济补偿金。 (二)乙方提前三十日(甲方的规章制度规定少于三十日的，从其规定)以书面形式通知甲方，可以解除劳动合同。乙方在试用期内提前三日通知甲方，可以解除劳动合同。
(三)甲方有下列情形之一的，乙方可以解除劳动合同，并有权要求甲方支付解除劳动合同的经济补偿金： 1、未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的; 2、未及时足额支付劳动报酬的; 3、未依法为乙方缴纳社会保险费的;
4、甲方的规章制度违反法律、法规的规定，损害乙方权益的;
5、因甲方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使乙方在违背真实意思的情况下订立或变更劳动合同，致使该劳动合同无效的;
6、法律、行政法规规定乙方可以解除劳动合同的其他情形。
(四)乙方有下列情形之一的，甲方可以解除劳动合同，且无需支付乙方解除劳动合同的经济补偿金。
1、在试用期间被证明不符合录用条件的;
2、严重违反甲方依法制定并经公示或告知乙方的规章制度的; 3、严重失职，营私舞弊，给甲方造成重大损害的;
4、乙方同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成甲方的工作任务造成严重影响，或者经甲方提出，拒不改正的;
5、因乙方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使甲方在违背真实意思的情况下订立或变更劳动合同，致使该劳动合同无效的; 6、被依法追究刑事责任的;
7、在合同期内违反计划生育政策发生计划外生育的。
(五)有下列情形之一的，甲方提前三十日以书面形式通知乙方本人或者额外支付乙方一个月工资后，可以解除劳动合同，但应支付乙方解除劳动合同的经济补偿金：
1、乙方工患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的;
2、乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的;
3、劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经甲方与乙方协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
(六)有下列情形之一，甲方可按《劳动合同法》第四十一条的规定解除劳动合同,但应支付乙方解除劳动合同的经济补偿金：
1、依照企业破产法规定进行重整的; 2、生产经营发生严重困难的;
3、企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员的; 4、其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。 (七)乙方有下列情形之一的，甲方不得依照本合同第九条第五、六项的规定解除劳动合同：
1、从事接触职业病危害作业未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病人在诊断或者医学观察期间的; 2、患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的; 3、患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的; 4、女职工在孕期、产期、哺乳期的;
5、在甲方连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的; 6、法律、行政法规规定的其他情形。 (八)有下列情形之一的，劳动合同终止： 1、劳动合同期满的;
2、乙方开始依法享受基本养老保险待遇的;
3、乙方死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的; 4、甲方被依法宣告破产的;
5、甲方被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者甲方决定提前解散的; 6、法律、行政法规规定的其他情形。
甲方依本项第1目规定终止固定期限劳动合同的，应支付乙方终止劳动合同的经济补偿金，但甲方维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，乙方不同意续订的情形除外;
甲方依照本项第4目、第5目规定终止劳动合同的，应支付乙方终止劳动合同的经济补偿金。 (九)劳动合同期满，有第九条第七项规定情形之一的，劳动合同应当续延至相应的情形消失时终止。但是，本合同第七项第2目规定乙方丧失或者部分丧失劳动能力的劳动合同的终止，按照国家有关工伤保险的规定执行。
(十)经济补偿按乙方在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向乙方支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向乙方支付半个月工资的经济补偿。
乙方月工资高于甲方所在地设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向乙方支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向乙方支付经济补偿的年限最高不超过十二年。 月工资是指乙方在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。 九、争议处理
双方履行本合同如发生争议，可先协商解决;不愿协商或协商不成的，可以向甲方的劳动争议调解委员会申请调解;调解无效的，可在争议发生之日起六十日内向当地劳动争议仲裁机构申请仲裁;也可以直接向劳动争议仲裁机构申请仲裁、对仲裁裁决不服的，可在十五天内向人民法院起诉。 十、其他约定
(一)合同未尽事宜或者本合同条款与有关法律、法规相抵触的，按照有关法律、法规的规定执行。 (二)下列文件为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
1、2、
3、4、5、
6、
(三)本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。经甲、乙双方签章生效。
甲方：(盖章) 乙方：(签名) 法定代表人： 身份证号码： (或委托代理人) 手印
年 月 日 年 月 日
鉴定机构(盖章): 鉴定人:
转租方（甲方）：_________
受转租方（乙方）：_________
签订时间：_________年_________月_________日
签订地点：_________
根据《中华人民共和国合同法》，《上海市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用，收益，由乙方向甲方支付租金等事宜，订立本合同。
一、转租房屋的情况
1．1 甲方依法承租的座落于_________（区／县）_________路_________弄（新村）_________号_________室的_________（公有居住／非公有居住）房屋已（书面告知公房出租人／按房屋租赁合同的转租约定／征得房屋出租人书面同意），由甲方将上述承租房屋_________（全部／部分）即_________号_________室（以下简称该房屋）转租给乙方。该房屋的建筑面积_________平方米。该房屋平面图见本合同附件
（一）。
1．2 该房屋的共用或合同部位的使用范围，条件的要求：现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件
（二）、（三）中予以明确。甲、乙双方同意附件
（二）作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
2．1 甲方已向乙方出示该房屋_________（租赁合同登记备案证明／租用公房赁证）（编号_________）。该房屋的用途为_________，乙方承诺按_________（租赁合同登记备案证明／租用公房凭证）所载明的用途使用该房屋。
2．2 乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。
三、转租期限及交付日期
3．1 甲、乙双方约定，甲方于_________年_________月_________日前向乙方交付该房屋。转租期为_________个月。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。甲方保证该转租期限未超出_________（租赁合同／前一个转租合同）的租期。
3．2 转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前_________个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。
四、租金，支付方式和期限
4．1 甲，乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为（_________币）_________元，月租金总计为（_________币）_________元。（大写：_________）。该房屋租金_________（年／月）内不变。自第_________（年／月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由_________（甲／乙）双方在补充条款中约定。
4．2 乙方应于每月_________日前向甲方交付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的_________％支付违约金。
4．3 乙方支付租金的方式如下：_________。
五、其它费用
5．1 在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、_________等费用由_________（甲方／乙方）承担。其它有关费用，均由_________（甲方／乙方）承担。
5．2 乙方负责支付的一述费用，计算或分摊办法，支付方式和时间：_________。
5．3 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为月的租金，即_________（币）_________元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
六、房屋使用要求和维修责任
6．1 在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方；由甲方按租赁合同的约定，在接到乙方通知后的_________日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修费用由甲方负责承担。
6．2 乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。
6．3 转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方或出租人要对该房屋进行检查，养护的，应提前_________日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护，维修而产生的后果，则概由乙方负责。
6．4 在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。
6．5 乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。
七、房屋返还时的状态
7．1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的_________日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按（_________币）_________元／平方米向甲方支付该房屋占用使用费。
7．2 乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。
八、转租，转让和交换
8．1 在转租期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意。
8．2 乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。
九、解除本合同的条例
9．1 在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的_________倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
（一）该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；
（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。
（三）该房屋毁损，灭失或者被鉴定为危险房屋的；
（四）甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
9．2 甲，乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的_________倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后_________日内仍未交付的；
（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。
（三）乙方未按本合同约定，擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；
（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；
（五）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；
（六）乙方逾期不支付租金累计超过_________月的。
十、违约责任
10．1 该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的_________日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金，并变更本合同租金条款。
10．2 在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的_________倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
10．3 乙方未按约定或者超出约定范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方_________（恢复房屋原状／赔偿损失）。
10．4 房屋转租期间，在非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的_________倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的；乙方还应负责赔偿。
十一、其他条款
11．1 甲，乙双方约定本合同签署后的15日内，应由甲方持房屋租赁合同，房屋租赁合同登记备案证明和乙方的身份证明向房屋所在区，县房地产交易中心或农场系统受理处办理登记备案，由区、县房地产交易中心或农场系统受理处出具房屋转租合同登记备案证明。凡变更、终止本合同的，由_________（甲方／乙方）负责在本合同变更终止之日起的15日内，向原登记机构办理变更，终止登记备案手续。因甲方未办理房屋租赁合同登记备案或变更，终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。
11．2 本合同未尽事宜，经甲，乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件
（二）（三）内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
11．3 甲，乙双方在签署本合同时，均具有完全民事行为能力，对各自的权利，义务，责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
11．4 甲，乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，可选择下列一种方式解决（下列两种方式由甲、乙双方共同任选一种）：
（一）提交_________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
11．5 本合同连同附件一式_________份。其中：甲、乙双方各执一份，（_________区／县）房地产交易中心或农场系统受理处一份，以及_________各一份，均具有同等效力。
转租方（甲方）（签字）：_________受转租方（乙方）（签字）：_________
国籍：_________国籍：_________
法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________
注册证明／身份证号码：_________注册证明／身份证号码：_________
住址：_________住址：_________
邮编：_________邮编：_________
电话：_________电话：_________
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附件
（一）该房屋的平面图（略）
（二）该房屋合用部位的使用范围，条件和要求（略）
（三）现有装修，附属设施及设备状况（略）
一、本合同适用于本市行政区域范围内的房屋（包括公有房屋）出租后，承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
二、本合同签订前，双方当事人应当按《上海市房屋租赁条例》及其实施意见的规定，相互交验有关证件，如：房屋租赁合同登记备案证明，出租人同意转租的书面证明或租赁合同约定可以转租的条款和双方当事人的身份证等。其中，将承租房屋转租给外来流动人员，转租人应出示公安部门发放的《房屋租赁治安许可证》。
三、本合同签订后的15日内，应按规定向房屋所在地区，县房地产交易中心或农场系统受理处办理房屋转租合同登记备案证明。以保护双方当事人的利益，不办理登记备案，不得对抗第三人。
四、凡当事人一方要求登记备案，另一方不予配合的，要求登记备案的一方可持本合同，有效身份证明等有关文件办理登记备案。
五、本合同文本系市房是资源局和上海市工商局根据《上海市房屋租赁条例》制定的示范文本。其合同条款均为提示性条款，供转租双方当事人约定采用。本合同中的未尽事宜，可由双方当事人协商一致后，订立补充条款予以明确。
六、本合同文本可向房屋所在地区，县房地产交易中心或农场系统受理处购取。双方当事人使用本合同前应仔细阅读，认真了解各条款内容。如有不明确的，可向各区，县房地产管理部门或房地产交易中心询问。
七、本合同为示范文本，供当事人参照使用。
2006年2月发布的《国务院关于发展城市社区卫生服务的指导意见》, 是我国近年来对医疗卫生改革反思后, 为解决人民群众看病难、看病贵的问题做出的最可行最有效的举措。但是, 自1997年1月《中共中央、国务院关于卫生改革与发展的决定》提出“改革城市卫生服务体系, 积极发展社区卫生服务”至今近10年, 社区卫生服务建设可以说是举步维艰。据卫生部统计, 目前全国已设置社区卫生服务中心3400多个, 社区卫生服务站近12000个, 创建了108个全国社区卫生服务示范区。但是到目前为止, 绝大多数的社区都不能真正规范运作, 全国的社区卫生服务未能真正发挥解决群众“看病难、看病贵”问题的作用。造成这一情况的重要原因之一就是社区卫生服务机构目前缺乏有效的经费保障机制, 包括可靠的经费来源、合理的使用办法、有效的监督制度等。
根据2003年8～9月卫生部基层卫生与妇幼保健司对全国11个省、自治区和直辖市的卫生行政部门、社区卫生服务中心 (站) 、社区居民进行的抽样调查显示, 社区卫生服务机构的经费有3个来源, 一是财政拨款, 有43.80%的社区卫生服务机构得到财政资金支持, 补助经费占机构年度总收入的10.62%;二是业务收入, 占机构总收入的87.79%;三是机构的其他收入, 如房租、三产等。财政经费无论在补助的覆盖面还是在数额上均不足, 远不能担负起政府对社区居民健康的责任。近年来, 省、市、区各级财政对社区卫生服务的经费投入逐年增加, 2000～2002年, 各级政府对社区卫生服务的经费投入平均比上一年增长20～30%, 投入经费主要集中在县区级, 其次为市级、省级, 2002年三级政府 (县区、市、省) 经费投入分别占83.04%、15.20%和1.76%, 而且县区级经费投入有大幅度增加的趋势, 说明基层政府在发展社区卫生服务中起到主要的作用, 具有良好的发展趋势。但也有一些城市虽然已经转发了政策文件并召开了相关会议, 但是没有任何专项经费投入。
一方面, 对于业务用房是自购或租用的社区卫生服务机构, 其资金来源为本单位自筹的占87.67%。同时, 部分社区卫生服务机构在基本医疗设备、基本药物及固定资产等硬件条件方面, 远不能满足开展社区卫生服务的需要。另外, 社区卫生服务机构离退休人员费用支出逐年递增, 成为机构缺乏竞争力的主要原因之一。
社区卫生服务补偿机制不健全迫使服务机构重医疗、轻保健, 难以实现六位一体功能。国家对社区卫生服务机构投入主要用于社区卫生服务机构人员的工资 (一般为70%或更低) , 启动资金以及对计划免疫、儿保、妇保等的专项拨款等, 其他全靠机构自己补偿。而预防保健、健康教育等国家专项拨款经费不足, 如对于儿保及妇保等人员来说基本工资的保障都成问题, 还得从医疗等收入中给予补贴。因此造成了预防保健工作做得越多, 社区卫生服务机构就贴得越多的恶性循环。使部分中心的领导把预防保健工作看成是一个包袱, 自然就把社区卫生服务机构办成了小型医院, 更多从医疗服务和药品收入中赚取费用, 使得社区卫生服务“六位一体”的功能在实际工作中难以落实。
珠海市主要利用社会资本开展社区卫生服务工作。珠海市所有40个社区卫生服务机构中, 有6个社区卫生服务中心属公办机构, 分别挂靠在区属医院和镇卫生院, 实行一套人马, 两块牌子的管理模式。其余3个中心和31个站均是私人投资举办的民营机构, 占所有社区卫生服务机构的85%。
珠海市开展社区卫生服务, 政府主要起政策引导和协调支持的作用, 在资金投入上主要依靠吸收社会资金。公办的社区卫生服务中心的资金投入为各院自筹, 民营的社区卫生服务机构均为私人投资, 各社区卫生服务中心投入均在100万元以上, 各社区卫生服务站投入均在50万元以上。从珠海市社区卫生机构的运行状况来看, 缺乏应有的资金保障是最主要的问题。
二、社区卫生服务医疗经费测算
大力发展社区卫生服务, 构建以社区卫生服务为基础的卫生服务体系, 方便群众就医, 减轻费用负担, 建立和谐医患关系, 具有重要意义。而发展社区卫生服务首先要解决的就是资金问题, 这就要求先对社区卫生服务所需经费进行测算。
(一) 确立社区卫生机构工作项目的原则
2006年6月, 卫生部、中医药局制订《城市社区卫生服务机构管理办法 (试行) 》, 明确了社区卫生服务机构应承担12项公共卫生服务任务及6项基本医疗服务任务。但是, 由于每个地区的经济发展水平不同, 以及本地区居民健康状况及需求不同, 社区卫生机构工作项目和侧重点均有所不同。所以, 确定社区卫生机构工作项目需遵循以下原则:一是以本地区经济发展水平为前提, 以实际筹资能力为基础;二是要参考本地区居民健康需求, 生活习惯。
(二) 社区卫生服务医疗费用的测算方法
1. 标准测算法。
该法是指按照已经开展的服务为标准测算筹资额, 以每万人实际接受的各种社区卫生服务项目的服务量和各个服务项目的实际成本、标准成本、人员配备参考值为依据测算。
每万人服务量=项目年总工作量÷服务人口数×10000
项目实际 (标准) 成本总额=Σ[单位服务项目实际 (标准) 成本×每万人服务量]
每万人筹资额=项目实际 (标准) 成本总额÷服务人口数×10000
非医疗部分每万人筹资额=非医疗部分项目实际 (标准) 成本总额÷服务人口数×10000。
(1) 按项目实际成本测算筹资额。所谓实际项目成本, 指的是医疗服务项目按照卫生部的标准收取, 它包含了社区卫生服务站 (中心) 维持正常运行以及合理赢利的实际项目成本。
(2) 按项目标准成本测算筹资额。所谓医疗项目的标准成本, 指的是医疗项目的价值成本, 即它不包含医疗项目的正常赢利, 即医务人员的工资奖金、社区卫生站的房租等都不摊入成本的测算, 所耗资材按照市场购买价, 不计任何固定资产折旧。标准成本测算是一种纯粹的成本测算, 在这种模式下, 医务人员的工资是按照全额拨款事业单位的工资额度来发放的, 房子、设备等都是政府财政购买。真正的标准测算要求诊疗过程标准化, 工作量大, 因而在实践过程中难度较大, 本文仅以珠海市M社区为例计算。表1是珠海市城市社区卫生服务按实际 (标准) 项目成本的每万人筹资额, 从表1可见珠海市城市社区卫生服务在现有服务效率下每万人社区卫生服务筹资额约为40.70万元, 其中医疗部分 (包括门诊、门诊输液、急救、出诊和住院) 每万人筹资额为36.49万元, 非医疗部分每万人筹资额为4.21万元。
按照《广东省发展城市社区卫生服务的实施意见》规定每1 500～3 000人口配备3名社区卫生服务专业人员, 推算出M社区卫生服务中心每万人应该配备10～20人。由此, 根据每名社区卫生服务人员日工作成本可得每万人社区卫生服务筹资额 (社区卫生服务的医务人员的平均工资按照2500/月人计算) :119.04元/天/人×250天 (注:250为年有效工作日) ×标准配备人数。因此, 若每万人配备10名社区卫生服务人员, 则每万人社区卫生服务筹资额为119.04×250×10=297600元;若每万人配备20名社区卫生服务人员, 则每万人社区卫生服务筹资额为119.04×250×20=595200元。即按标准人员配备的社区卫生服务筹资额为每万人29.76万元～59.52万元, 平均为每万人44.64万元。
2. 粗略测算法。
该法是指按照社区人均医疗费、就诊人数、不分项目进行测算的一种方法。
(1) 社区卫生服务机构运行费用的构成。公共卫生服务费用:包括健康管理、疾病预防等。社区医疗费用:包括诊疗、治疗、药物等。这两部分费用构成了社区卫生服务机构提供服务的全部费用。
(2) 公共卫生服务费用的测算根据经验和国家目前的情况推算。国内其它城市社区卫生服务经费财政支持情况:天津10元/人/年, 上海50元/人/年, 深圳、广州30元/人/年。
(3) 社区医疗费用的测算。其测算公式为:
社区医疗总费用=社区人均医疗费×年人均诊疗人次×总人口数
标准测算法和粗略测算法两种方法从不同的角度出发, 研究社区卫生服务机构运行费用。但是标准测算法在统计计算的过程中, 有很多不确定性因素, 会出现重复计算的情况, 例如, 以按实际成本测算为例, 门诊输液的费用是按照物价局制定的标准进行收费, 而物价局制定的价格不仅仅包括商品的成本, 还包括了人工成本和利润, 这样在进行计算时, 就出现了重复计算。另外, 标准测算法计算得虽然较为精确, 但是由于计算复杂, 很多时候不具备测算条件。因此, 本文不主张采用标准测算法进行计算。
(三) 对珠海市社区卫生服务经费的测算
以下用粗略测算法对珠海市的社区卫生服务经费测算如下:
1. 对社区公共卫生费用测算。
参考国内其它城市社区卫生服务费用情况, 按珠海市2005年度常住人口142万 (2005年度市统计局数据) 、30元/人/年标准估算, 需142万×30元=4260万元。
2. 对社区卫生服务医疗费用进行测算。
珠海市2005年度总门诊人次596万人次 (珠海卫生统计年鉴数据) 。考虑到总的门诊人次中有相当一部分为外来流动人口就医, 以及部分门诊重病需到医院去治疗, 按25%比例扣除, 珠海市2005年度常住居民年度总日常门诊次数约为450万人次, 按珠海市2005年度142万常住人口计算, 人均日常门诊就诊次数约3.2人次/年。同期, 珠海政府办医院平均每诊疗人次126.6元 (珠海卫生统计年鉴数据) 。居民社区就诊均次门诊医疗费用52元/人次 (香洲区卫生局调查所辖社区卫生服务机构数据) , 约为医院均次门诊费用的40%。
假设居民年度日常门诊就诊次数均发生在社区卫生服务机构, 则年度内每人门诊医疗费用为52×3.2=166元, 按珠海市142万常住人口估算, 居民每年度用于社区门诊医疗方面的支出每年约为:52元×3.2×166=2.36亿元
3. 社区卫生总费用的测算。
社区卫生总费用=社区公共卫生费用+社区门诊医疗费用。由前文计算数据得出。社区卫生总费用=0.426+2.36=2.786亿元
4. 人均社区卫生费用的测算。
人均社区卫生成本=社区卫生总费用/总人数;人均社区门诊医疗费用=社区门诊医疗费用/总人数。由前文计算数据得出:人均社区卫生成本=2.786亿元/142万=196.197元。人均社区门诊医疗费用=2.36亿元/142万=166.197元。
三、结语
本文根据珠海市的情况做了大概的估算, 而具体的社区医疗卫生经费的测算还需要根据费用的支付方式来确定。医疗费用支付方式, 也称之为“结算办法”, 既定义了向医疗服务提供者支付患者医疗卫生服务费用的途径和方法, 又定义了支付价格。相对医疗保障机构来讲, 是对那些为患者提供服务的医疗机构进行经济补偿的财务制度和管理规范, 相对医疗机构而言, 是收取医疗卫生费用的依据, 是经济来源和经济利益所在。由于利益机制的作用, 支付方式成为医疗服务提供者主要的经济诱因。支付制度对医疗服务提供者提供不同的经济诱因, 就会影响他们不同的医疗行为, 导致不同的经济后果。因此, 每个地区的社区卫生经费的具体测算还取决于本地所采取的费用支付方式。
参考文献
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(2) 董恒进主编.医院管理学 (M) .上海:复旦大学出版社, 2001.
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(4) 董先雨.社区卫生服务与管理 (M) .北京:华夏出版社, 2000.
(5) 崔树起, 杨文秀.社区卫生服务管理 (M) .北京:人民卫生出版社, 2001.
那么，该规范性文件对于加强上海市餐饮服务监督管理，维护正常的餐饮服务秩序，起到了什么作用？
发证范围
【现象】上海的餐饮店林林总总，大小饭店、卖小吃、卖甜品的，在商务楼附近供应午饭的外卖店等，很多都是无证经营。究竟哪些餐饮店可以申领餐饮服务许可证呢？有效期是多久呢？
【条款】《办法》规定的发证范围包括：饭店、小吃店、饮品店、食堂、集体用餐配送等餐饮服务业态。同时，将中央厨房、甜品站、船舶供餐一同纳入发证范围。此外，对于无就餐场所的现场制售中式点心，如包子、馒头、油条、各种煎炸烘烤饼类、生煎锅贴、中式糕点等，本《办法》将此类业态纳入餐饮服务许可范围，许可类别为“小吃店”，备注栏填写为“中式点心（无堂吃）”。
本《办法》将《餐饮服务许可证》的有效期设定为3年；临时从事餐饮服务活动的，《餐饮服务许可证》有效期设定为不超过6个月。
【解读】《办法》包含了各类餐饮服务单位，还将近期兴起的中央厨房纳入监管范围。对于无就餐场所的现场制售中式点心，因其加工制作和供应活动符合传统餐饮的特征，也纳入了监管范畴。对于临时从事餐饮服务活动的，也需办理《餐饮服务许可证》才可进行餐饮服务，以保证消费者的饮食安全。
管辖分工
【现象】上海众多的餐饮服务单位该由谁来负责呢？
【条款】《办法》对管辖权做出规定：上海市食品药品监督管理局负责对学生盒饭生产单位核发《餐饮服务许可证》；区（县）分局负责对辖区内除学生盒饭生产单位之外的餐饮服务提供者核发《餐饮服务许可证》；甜品站的餐饮服务许可，由其餐饮主店所在地的区（县）分局负责；船舶供餐的餐饮服务许可，由客运船舶主要经营性靠泊点所在地的区（县）分局负责。
【解读】孩子都是父母的宝，学生盒饭由上海市食品药品监督管理局统一监管，可见监管部门对学生食品安全的重视。《办法》将监管分工明确、细化，是高效监管的基础。这样的管辖分工，体现了强化风险管理和便于高效监管的模式。
申请材料的处理
【现象】大家都知道，申请或办理某项证书时，需要提交很多的申请资料。申请人常常因为申请资料不足而要白跑很多次，浪费很多的时间和精力。《办法》如何提高申请人的办证效率呢？
【条款】《办法》第十四条第一款第（二）项规定：行政部门应当在5日内一次性告知申请人需要补正的内容，并双方约定补正期限；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请人逾期未按要求补正的，视为放弃申请，不予受理。
同时，为规范行政许可工作，保障申请人的相关权益，《办法》第十四条第二款规定：食品药品监管部门作出受理或者不予受理行政许可申请决定的，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。
【解读】《办法》对于申请材料不齐全或者不符合法定形式的情形采取柔性化的管理方式，有效规范了受理环节申请材料的处理方式，符合高效便民、和谐行政的理念。
可免予现场核查的情形和
会审制度
【现象】常常会遇到特殊情况，如申请人遗失、损毁《餐饮服务许可证》的，如若需要审查，将如何处理？审查时如何保证结果的公平性？
【条款】《办法》规定了可免于现场核查的情形，包括：申请人因遗失、损毁《餐饮服务许可证》申请补证的；申请变更许可证法定代表人或者负责人项的；申请变更许可证企业名称项的（经营主体不变）；申请变更许可证地址项的（属路名路牌更名，实际经营地址不变）。
《办法》第二十三条规定：上海市食品药品监督管理局对学生盒饭生产单位进行现场核查时，应当通知所在区（县）分局会审；区（县）分局对于集体用餐配送单位、中央厨房、特大型饭店，以及采用可能影响食品安全的新业态、新工艺的餐饮服务提供者的审查，应当报请上海市食品药品监督管理局会审。
【解读】《办法》规定的可免于现场核查的情形，不仅提高了行政效率，简化不必要的审查环节，还减少了餐饮单位不必要的麻烦。
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