淄博市城市房屋拆迁管理办法

淄博市城市房屋拆迁管理办法（精选8篇）

淄博市城市房屋拆迁管理办法篇1

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

淄博市城市房屋拆迁管理办法(2017年最新版)

淄博市城市房屋拆迁管理办法状态:有效发布日期:2001-05-09 生效日期: 2001-05-09 发布部门: 山东省淄博市人民政府

发布文号: 淄博市人民政府令第20号

第一章总则

第一条为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

关联法规：

第二条凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属设施的，适用本办法。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

在城市规划区内集体土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属设施的，参照本办法执行。

第三条拆迁人必须依照本办法实施拆迁，按规定标准对被拆迁人给予补偿或者安置;被拆迁人必须在规定的搬迁期限内完成搬迁。

同被拆除房屋相关的其他单位和个人应当与被拆迁人处理好双方的权利、义务关系，配合做好房屋拆迁有关工作。

第四条市房产管理部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作，市房屋拆迁管理办公室具体负责城市房屋拆迁管理工作。

县房产管理部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。

第二章拆迁管理

第五条任何单位或者个人需要拆迁房屋及其附属设施的，必须向市或者县房屋拆迁主管部门提出书面申请，经批准核发房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

未取得房屋拆迁许可证的单位或者个人，建设管理部门不得批准拆迁建设开工手续。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

第六条拆迁申请人应当根据不同项目，向市、县房屋拆迁主管部门提交下列相关材料：

(一)拆迁申请书;

(二)拆迁计划和拆迁补偿、安置方案;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)建设项目批准文件;

(五)建设用地规划许可证;

(六)房地产开发经营许可证;

(七)拆迁人的资信证明文件;

(八)委托拆迁协议书;

(九)其他需要提交的相关材料。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

第七条房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、实施拆迁单位、拆迁范围、补偿安置方式、搬迁期限、拆迁期限、过渡期限等予以公告。同时通知有关部门暂停办理下列事项：

(一)公安机关办理的迁入居民户口或者居民分户。但因出生、军人复员转业退伍、婚姻、大中专毕业、刑满释放等确需迁入户口或者分户的，经县级以上人民政府批准后方可办理;

(二)城市房屋、国土资源管理部门办理的房屋、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续。但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外;

(三)规划、建设部门办理的房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续;

(四)工商行政管理部门办理的营业执照。

第八条拆迁人取得拆迁许可证后应当将经批准的拆迁计划和拆迁补偿、安置方案向被拆迁人公布并做好解释工作。

第九条拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，依照本办法的规定签订拆迁补偿、安置书面协议。拆迁人应当在拆迁补偿、法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

安置协议签订之日起15日内报房屋拆迁主管部门备案。

协议应当根据不同情况明确下列有关事项：

(一)被拆除房屋的位置、建筑面积、结构、成新;

(二)拆迁补偿方式、标准;

(三)补偿价款;

(四)补偿或者安置房屋的位置、建筑面积、结构、成新;

(五)搬家补助费、临时安置费、一次性停产停业补助费;

(六)搬迁过渡方式、期限;

(七)附属设施补偿价款;

(八)各种价款支付方式、时间;

(九)违约责任;

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(十)拆迁当事人认为应当订立的其他事项。

第十条拆迁人与被拆迁人在公告规定的搬迁期限内达不成协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门应当在受理裁决申请之日起30日内作出裁决。

当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起15日内向人民法院起诉。拆迁人已给被拆迁人作了补偿、安置或者提供了周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。法律、法规规定停止执行的除外。

第十一条被拆迁人必须在房屋拆迁公告规定的或者裁决作出的搬迁期限内完成搬迁。被拆迁人无正当理由逾期不搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁或者由作出裁决的房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

第十二条拆迁人拆除他人产权房屋及附属设施的，必须委托具有房屋拆迁资格的单位实施，委托双方当事人应当签订委托拆迁书面协议。

拆迁人拆除自有产权房屋及附属设施的，经房屋拆迁主管部门批准后可以自行拆迁。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

第三章拆迁补偿与安置

第十三条拆迁人必须对被拆除房屋及其附属设施的合法所有人，依照本办法的规定给予补偿。但拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，按被拆除房屋重置价格的30%至60%给予补偿。

第十四条拆迁补偿实行货币补偿或者房屋补偿。补偿方式由被拆除房屋的合法所有人选择。

第十五条拆除住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额按照被拆除房屋原所有权证载明的建筑面积的重置价格及成新，结合被拆除房屋所在区位和楼层确定。计算公式为：货币补偿金额=(被拆除房屋重置价格×成新率×(1+楼层调整系数)+区位补偿金额)×被拆除房屋建筑面积。

被拆除住宅房屋系平房且带院落的，货币补偿金额应当适当增加，但最高不超过10%。

区位类别按市政府届时公布的土地级别及分布区域由市房屋拆迁主管部门划分。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

区位补偿标准、住宅房屋重置价格及成新标准、楼层调整系数、附属设施补偿标准由市房屋拆迁主管部门会同市价格主管部门提出，经市人民政府批准后执行。

 离婚后要帮助困难一方吗

http://s.yingle.com/w/mf/556289.html

 是事实婚姻怎么离婚

http://s.yingle.com/w/mf/556288.html

 转结婚登记不必玩宣誓结婚登记地方 http://s.yingle.com/w/mf/556286.html

 公婆遗产儿媳继承有条件吗_哪些人具有法定继承权 http://s.yingle.com/w/mf/556284.html

 办理协议离婚登记必遵循五个条件 http://s.yingle.com/w/mf/556281.html

 公民应如何维护自己的荣誉权

http://s.yingle.com/w/mf/556279.html

 法定遗产继承顺序是什么_继承人该怎样分配父亲的遗产 http://s.yingle.com/w/mf/556277.html

  侵害荣誉权的责任 http://s.yingle.com/w/mf/556276.html 哪些

财

产

是

不

可

继

承的

http://s.yingle.com/w/mf/556274.html

 房屋赠与合同怎么写_房屋赠与协议书范本 http://s.yingle.com/w/mf/556272.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  离婚的程序 http://s.yingle.com/w/mf/556270.html 协议

离

婚的概

念

和

条

件

http://s.yingle.com/w/mf/556268.html

 抚恤金可以作为遗产继承吗_保险金可以作为遗产继承吗 http://s.yingle.com/w/mf/556265.html

 如何认定夫妻感情确已破裂

http://s.yingle.com/w/mf/556263.html

 哪些情况算作感情破裂

http://s.yingle.com/w/mf/556262.html

 是否分居满两年就视为感情破裂

http://s.yingle.com/w/mf/556260.html

 遗嘱公证怎么申办_如何改变公证遗嘱的内容 http://s.yingle.com/w/mf/556257.html

 公民应如何维护自己的荣誉权

http://s.yingle.com/w/mf/556255.html

  什么是隐私权 http://s.yingle.com/w/mf/556253.html 老人遗产只留给小儿子_法定继承和遗嘱继承的效力 http://s.yingle.com/w/mf/556251.html

 协议离婚不能委托他人代办

http://s.yingle.com/w/mf/556249.html

 起诉离婚的法律程序及疑难解释

（一）http://s.yingle.com/w/mf/556247.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 夫妻间能否互相继承遗产_夫妻间继承遗产要注意什么 http://s.yingle.com/w/mf/556246.html

 国家保护妇女的婚姻自主权

http://s.yingle.com/w/mf/556244.html

 侵犯荣誉权的行为包括哪些

http://s.yingle.com/w/mf/556242.html

 什么情况下才能继承房屋_独子继承房产须办理过户吗 http://s.yingle.com/w/mf/556239.html

 结婚必须具备四个条件

http://s.yingle.com/w/mf/556238.html

 离婚登记程序和条件

http://s.yingle.com/w/mf/556236.html

 办理房产继承公证所需材料_办理房屋继承更名所需材料 http://s.yingle.com/w/mf/556234.html

 精神病女申请离婚获准许状告民政局撤销登记被驳 http://s.yingle.com/w/mf/556232.html

 签订离婚协议应注意的问题

http://s.yingle.com/w/mf/556230.html

 房产继承权讼诉时效是多久_房产继承诉讼须提供的证据 http://s.yingle.com/w/mf/556228.html

 离婚协议契约签订须知

http://s.yingle.com/w/mf/556226.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

  婚姻自主权纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/556223.html 申办继承在台遗产的程序_申办在台遗产的注意事项 http://s.yingle.com/w/mf/556221.html

 我国协议离婚的办理程序

http://s.yingle.com/w/mf/556219.html

 离婚案件中缺席判决的适用

http://s.yingle.com/w/mf/556217.html

 什么时候按法定继承分割遗产_法定继承人范围怎么确定 http://s.yingle.com/w/mf/556215.html

 离婚协议中常见的问题八

http://s.yingle.com/w/mf/556214.html

 调解是离婚案件的必经程序吗

http://s.yingle.com/w/mf/556212.html

 继承前需清偿被继承人债务吗_为逃债放弃继承是否有效 http://s.yingle.com/w/mf/556210.html

 谁先提离婚谁会吃亏吗

http://s.yingle.com/w/mf/556207.html

 发现对方有生理缺陷是否可以离婚 http://s.yingle.com/w/mf/556206.html

 有效的代书遗嘱应符合哪些条件_公证遗嘱怎么立才有效 http://s.yingle.com/w/mf/556204.html

 如何看懂离婚协议 http://s.yingle.com/w/mf/556201.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房产继承需满足哪些条件_房产继承过户手续如何办理 http://s.yingle.com/w/mf/556200.html

 协议离婚概念及条件

http://s.yingle.com/w/mf/556197.html

 录音遗嘱应该符合哪些条件_录音遗嘱见证人资格是什么 http://s.yingle.com/w/mf/556195.html

   离婚协议签订须知 http://s.yingle.com/w/mf/556193.html 诠释婚姻自主 http://s.yingle.com/w/mf/556192.html 房屋继承程序是怎样的_承包责任田能否继承 http://s.yingle.com/w/mf/556190.html

 侵害他人荣誉权的表现汇总

http://s.yingle.com/w/mf/556187.html

 《国家赔偿法》对名誉权

http://s.yingle.com/w/mf/556185.html

 房屋继承过户能加名字吗_房屋继承过户需要哪些材料 http://s.yingle.com/w/mf/556183.html

 军婚中，军人一方提出离婚要负什么责任 http://s.yingle.com/w/mf/556182.html

  诉讼离婚程序 http://s.yingle.com/w/mf/556180.html 遗嘱继承的程序是怎样的_什么原因会导致遗嘱无效 http://s.yingle.com/w/mf/556177.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 起诉离婚手续是怎样的

http://s.yingle.com/w/mf/556175.html

 民事权益增“婚姻自主权”

http://s.yingle.com/w/mf/556174.html

 协议离婚手续的流程

http://s.yingle.com/w/mf/556172.html

 房产赠与需要公证吗_房产赠与手续如何办理 http://s.yingle.com/w/mf/556170.html

 协议离婚手续怎么办

http://s.yingle.com/w/mf/556167.html

 如何办理房屋赠与过户_办理房屋赠与有哪些注意事项 http://s.yingle.com/w/mf/556165.html

 自愿签订离婚协议书要公证吗

http://s.yingle.com/w/mf/556163.html

 房屋赠与需要交多少钱_房屋赠与手续如何办理 http://s.yingle.com/w/mf/556162.html

 假离婚成了真分手一男子要求退回离婚证 http://s.yingle.com/w/mf/556159.html

 离婚时原来的结婚证丢了怎么办

http://s.yingle.com/w/mf/556157.html

 遗产分割协议如何办理公证_办理公证须注意哪些问题 http://s.yingle.com/w/mf/556155.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 协议离婚中存在的侵权问题

http://s.yingle.com/w/mf/556154.html

 怎么订立自书遗嘱_哪些情形下遗嘱的无效 http://s.yingle.com/w/mf/556152.html

 法院判决准予离婚的几种情况

http://s.yingle.com/w/mf/556149.html

 离婚协议书中对孩子的赠与能否撤销 http://s.yingle.com/w/mf/556147.html

 同一顺序继承人继承遗产份额是多少_发生纠纷如何解决 http://s.yingle.com/w/mf/556145.html

  协议离婚程序 http://s.yingle.com/w/mf/556144.html 老人写遗嘱将遗产只留给小儿子遗产分割时引纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/556141.html

  协议离婚详细流程 http://s.yingle.com/w/mf/556139.html 只想赠房给女儿如何办理才妥当_房屋赠与合同怎么写 http://s.yingle.com/w/mf/556137.html

 离婚理由应相对宽大和自由

http://s.yingle.com/w/mf/556136.html

 遗产继承纠纷去哪儿起诉_遗产继承诉讼怎么写起诉状 http://s.yingle.com/w/mf/556133.html

 受理离婚登记申请的条件

http://s.yingle.com/w/mf/556132.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 离婚财产未兑现法官调来救命钱

http://s.yingle.com/w/mf/556130.html

 放弃继承的形式有哪些_放弃继承权要公证吗 http://s.yingle.com/w/mf/556127.html

 “珍宝岛英雄”追讨荣誉权

http://s.yingle.com/w/mf/556125.html

 遗产应该怎么继承分配_再婚遗产双方子女怎么继承 http://s.yingle.com/w/mf/556124.html

 80结婚安排结婚迁移户口流程

http://s.yingle.com/w/mf/556122.html

 打印遗嘱继承时引纠纷_法院判决与自书遗嘱同样有效 http://s.yingle.com/w/mf/556120.html

  荣誉权被剥夺违法 http://s.yingle.com/w/mf/556117.html 夫妻双方在异地怎样办理离婚手续 http://s.yingle.com/w/mf/556115.html

 未成年人能不能享有著作权

http://s.yingle.com/w/mf/556114.html

 未婚同居的一方有没有继承权_哪些人享有继承权 http://s.yingle.com/w/mf/556111.html

 深圳离婚起诉状样本

http://s.yingle.com/w/mf/556109.html

 婚姻家庭法的概念 http://s.yingle.com/w/mf/556107.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房产继承的法定程序是怎样的_房产继承会产生哪些费用 http://s.yingle.com/w/mf/556105.html

 侵害荣誉权应负什么法律责任

http://s.yingle.com/w/mf/556104.html

 提起离婚诉讼人的条件

http://s.yingle.com/w/mf/556102.html

 起诉离婚的法定程序

http://s.yingle.com/w/mf/556100.html

 协议离婚后因抚养费数额变化引纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/556098.html

 父子同时身亡遗产如何分配_遗产分配需根据什么原则 http://s.yingle.com/w/mf/556095.html

 雇主客厅安装摄像头监视保姆侵犯隐私权 http://s.yingle.com/w/mf/556093.html

 超级搞笑的结婚登记2018年结婚登记年龄

http://s.yingle.com/w/mf/556091.html

淄博市城市房屋拆迁管理办法篇2

(一)

北大学者为什么要上书?

据了解, 这缘起于媒体接二连三报道的暴力拆迁、违法拆迁事件:2008年6月, 上海市闵行区潘蓉夫妇因为抗拒拆迁向推土机投掷自制燃烧瓶, 后来夫妻均被判妨害公务罪, 丈夫获刑8个月;去年11月13日, 成都市金牛区居民唐福珍为阻止城管队员拆迁, 往自己身上倾倒汽油并引燃, 重伤入院16天后死亡……

这些事件的发生, 促使我们考虑是否存在制度本身的问题, 而不仅仅是制度的实施问题。

《宪法》规定公民合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中, 这一规定没有得到很好的体现。拆迁问题是一个老问题, 房屋拆迁及其所引发的种种矛盾, 已经成为公众高度关注的社会问题。唐福珍事件的出现再次给社会一个警示, 个案的冲击和时势的变化让“变法”的需求越来越强烈。如果不能从制度源头上处理好城市发展的公共需求与公民财产权保护之间的关系, 房屋拆迁引发的社会矛盾和冲突将会进一步加剧。

作为下位法的现行《拆迁条例》与我国《宪法》以及已经颁布实施的《物权法》相关精神相悖。依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。另外, 征收、补偿主体关系不清, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系, 而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。

既然《拆迁条例》并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定, 且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台, 应自动失去效力。

虽然在此之前已经有律师、法官对《拆迁条例》存在的违宪或违法问题提出过意见, 其中也有向国务院正式提出的审查建议, 但这些意见或建议尚未转化为具体的新的制度建设。北大学者希望这次建议能够帮助国务院尽快地出台新的条例, 理顺相关的关系, 建构一个更加合理的征收、补偿和拆迁制度。

(二)

《拆迁条例》是在什么情况下出台的?

我国的城市房屋拆迁制度建立于上世纪90年代初。为了与《城市规划法》配套, 1991年6月1日, 国务院颁布了第一套系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》。

《拆迁条例》的立法思想是, 通过旧城改造房屋拆迁, 改善城市居民的住房条件。当时的城市建设主体都是国有单位, 政府主导整个拆迁过程, 并不区分涉及公共利益和非公共利益的拆迁。拆迁模式是, 被拆迁人拒绝拆迁的, 实行强制拆迁, 政府既是拆迁许可者, 又是争议裁决者。随着城市建设和房地产市场化的不断发展, 2001年, 有关部门又对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改, 以适应拆迁、建设的新变化。

2001年6月7日, 国务院常务会议通过了对《拆迁条例》的修改, 并于当年7月1日正式实施。由于立法理念和不分公益、商业拆迁, 政府角色严重错位的拆迁模式没有改变, 拆迁矛盾日益加剧。数据显示, 国家信访局从2003年到2006年接待的上访人数当中, 有近40%涉及拆迁, 而在当时的建设部涉及拆迁上访的比例高达70%到80%。

2007年10月1日, 《物权法》公布施行, 从法律制度上进一步强调维护被征收人的合法权益, 对于征收的程序、补偿的标准进行了原则规定。2007年8月, 全国人大常委会议通过了《城市房地产管理法修正案》, 其中规定:“为了公共利益需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

根据这一法律修正案的授权, 国务院法制办将《拆迁条例》纳入了修改工作日程。

但新条例的出台却并没有一帆风顺。2007年12月14日召开的国务院常务会议上, 审议新条例, 《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》是第一项议题。会议认为, 这个条例直接关系人民群众切身利益, 要求有关部门广泛听取意见进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后公开征求群众意见, 再由国务院决定公布施行。然而, 新条例至今却迟迟未能出台。

《拆迁条例》的修订之所以异常艰难。这一方面是, 拆迁条例修改事关重大, 涉及到的利益也很重大, 如果匆忙出台, 可能形式上很好看, 但实际上解决不了问题。另一方面是, 遇到的阻力不仅大, 而且多。比如土地制度。我们实行的是国有土地制度, 所以个人只有房产权和土地有限使用权, 没有土地所有权。地方政府卖给房产商的是房子下面的土地, 所以房子就得拆迁, 这就是拆迁的土地逻辑。又比如司法制度。拆迁纠纷大多因为补偿谈不拢, 房屋拆迁补偿是被拆迁人和开发商之间的事, 若打官司, 就是民事官司。但是根据最高院的司法解释, 法院不受理此类民事诉讼, 被拆迁人只能提起行政诉讼。尤为突出的是, 来自地方政府的阻力。因为修改《拆迁条例》直接牵涉到地方土地财政的利益。土地是地方财政的支柱性来源, 地卖出去了, 钱也拿到手了, 拆不下来, 地方政府很难办, 而且老是拆迁“卡壳”, 房产商不愿来, 财政难免受影响, 所以地方政府对修改不积极是很容易理解的。

(三)

《拆迁条例》与现行法律存在哪些冲突?

北大学者认为, 《拆迁条例》与现行法律存在三方面冲突:

一是依据宪法和法律, 补偿应在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。

二是征收、补偿主体应是国家, 征收补偿法律关系应是行政法律关系, 但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。

三是对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

北大学者指出, 《拆迁条例》目前存在的不合理之处, 最核心的一个问题就是过分地强调了地方政府的行政管理权, 在拆迁过程中有一种压倒性的优势。这种结构很不利于对公民合法私有财产 (房屋) 所有权的保护, 因为在整个的拆迁过程中, 所有的主导权是由地方政府、拆迁部门来掌握的。所以房屋的主人在这个过程中, 如果想要充分地保障自己的房屋所有权就处于弱势, 最后可能只能在房屋拆迁阶段, 形成一种拆迁人和被拆迁人的紧张关系。

我国《宪法》和《物权法》都规定, 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。但是在现行《拆迁条例》中规定, 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

从法理上说, 如果有抵触, 作为下位法的《拆迁条例》应该服从于《宪法》、《物权法》等上位法。但是在现实中, 往往是下位法的《拆迁条例》占上风, 公民手拿《物权法》抵挡不住拆迁人“依法拆迁”的铲车, 原因何在?

一方面是由于《物权法》的规定, 仅仅是提供了对财产权保护的基本的原则, 没有关于物权保护的具体的可操作的法律规定。因此法律所规定的权利就很难落地。

另一方面政府拆迁部门在拆迁问题上往往更习惯于、更倾向于适用《拆迁条例》的规定, 因为《拆迁条例》更加具体, 操作起来对他们更加便利。

再者, 《拆迁条例》和《物权法》存在一些抵触, 虽然都知道《物权法》大于《拆迁条例》, 但碰到这些抵触的情形, 到底应该怎么办?由于缺乏一种有效的违宪审查的程序和操作机制, 所以即便在形式上两者有抵触, 也很难及时地对《拆迁条例》通过审查来加以废止或改进。

尤为致命的是, 《拆迁条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁, 地方政府与房地产开发商合作, 帮助开发商压迫私有房屋业主。本来商业性拆迁应由开发商和被拆迁人通过平等的民事谈判和市场交易来解决, 政府却以“公共利益”为由出面, 强势要求被拆迁人服从。公权力为商业开发“背书”, 开发商获得政府发放的拆迁许可证后, 就可以自行拆除被拆迁人的房屋。这样做既缺乏程序的正当性, 经常让被拆迁人得不到合理补偿, 而且为官商勾结留下了操作空间。

(四)

《拆迁条例》究竟如何修改?

对于现行的《拆迁条例》, 由于存在诸多问题必须修改。到底如何修改?许多专家学者纷纷发表意见和建议。记者通过归纳整理, 其核心观点主要有:

对单位、个人房屋进行拆迁, 应先依法对房屋进行征收, 通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上, 才能进行房屋的拆迁。

应将公共利益与商业利益彻底分开, 也就是说, 政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋, 并给予补偿;原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价, 只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿。

应由开发商与房主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁, 否则有权拒绝让出房屋。

被征收、拆迁人申请复议和提起诉讼, 除非特殊紧急需要, 拆迁应停止实施, 以免造成“官司打赢了, 房子却早已被拆了”的局面。

应建立灵活的拆迁补偿机制。特别是应明确拆迁后的土地出让收益应首先用于被拆迁群众的安置补偿, 剩余部分也应主要用于改善民生等公益性建设上。

应明确政府是唯一的拆迁主体, 并不得转嫁其拆迁行为。

应规范强制拆迁行为主体。把拆迁争议的仲裁权、强制拆迁的执行权全部交给法院, 由人民法院依法行使。

这里, 我们就几个主要建议作一解读:

征收、补偿、拆迁:各归其位

拆迁、征收涉及到的行政过度干预和补偿标准不一引发的谈判双方矛盾问题, 是目前不少拆迁案件的焦点所在。因此, 《拆迁条例》要在这方面进行修改。

北大学者建议:“征收、补偿、拆迁各归其位”。“无公共利益则无征收, 无合理补偿则无征收, 无征收和补偿则无拆迁, 无法院裁决则无强制拆迁。”

为什么违法拆迁、暴力拆迁事件层出不穷?

北大学者认为, 有些地方政府寻求“土地财政收入”的增长, 急功近利地进行城市开发、发展, 片面追求经济效率和GDP的增长, 忽视社会公平, 或许是最为根本的原因。也正是这个原因, 导致了《拆迁条例》在制度设计上偏向于拆迁, 而不顾公共利益与商业利益的区分。

如果政府不能为私人利益去征收公民私有财产, 开发商就应交给市场去处理, 要做到“政府的归政府”、“市场的归市场”。同时, 即便满足了公共利益标准, 也并非意味着政府就可以直接征收和拆迁, 因为政府征收合法有效的另一个前提是依法给予合理补偿。所以, “政府可以为了公共利益的需要征收, 但公共利益不能成为‘强取豪夺’的合法理由。”

必须明确界定公共利益

北大学者认为, 拆迁涉及到广大公共利益, 而“越是与公共利益关系密切, 敏感度越高”, 因此, 在制度设计中, 应秉行理性与审慎并重的精神, 以全面反映公共利益。为了防止有关部门打着公共利益的旗号在征收、征用和拆迁中肆意妄为, 遏制一些地方政府在此过程中的利益冲突, 必须明确公共利益的范围和认定程序。

许多专家学者认为, 公共利益其实不复杂, 理论上说就是全体社会成员都能够直接享受的利益, 它不是一部分人能够享受的, 而且是直接享受, 比如飞机场、公立医院、高速公路、大中小学, 民众能够直接享受。而《拆迁条例》, 混淆了因公共利益拆迁和因商业利益拆迁的两个概念, 不管是哪种情况, 政府均授予开发商拆迁许可证, 开发商可以肆意拆迁, 甚至是为了商业利益。因此, 如何界定公共利益是所有拆迁问题的根本。将公共利益与商业利益彻底分开后, 可以将利益关系明确化, 这样在商业拆迁过程当中, 政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判, 就不至于像现在这样, 政府和开发商搅在一块。

应该先补偿再拆迁

不管你同不同意, 推土机先开到你家门口, 这是现实中让被拆迁人最难以接受的一幕。为此, 北大学者建议:政府为公共利益进行的拆迁, 必须通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上, 才能进行房屋的拆迁。而商业性开发, 也必须由开发商与屋主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢, 屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律, 才能保护被拆迁人的权益。

制定拆迁补偿标准

北大学者认为, 目前关于拆迁补偿标准大部分是由地方政府来做具体规定, 这种由地方规定的做法, 虽然有一些合理性, 但如果完全由地方来规定补偿标准, 中央对房屋补偿问题的重要政策可能在地方打折扣。应该制定一个关于拆迁补偿标准的全国性的指导规则, 在这个指导框架的基础上, 地方根据自己的情况可以做一些具体规定。但不得与全国性的统一指导规则发生冲突和抵触。合理的补偿要靠市场评估, 一旦在结果上不能达成一致, 应该有一个法院审查的程序。

规范政府权力

一部健全的法律法规, 既要求公民遵法守法, 也要为公民提供权利受损时的法律救济通道。但在《拆迁条例》中, 政府既是强制拆迁的执行主体或权力后盾, 又是拆迁纠纷的仲裁人, “运动员”兼“裁判员”不符合基本的法治规范。许多专家学者建议, 新的制度文件要突出对等谈判、尊重公民私权的征收概念, 避免单纯使用不平等的、不尊重公民私权的拆迁概念, 即从根本上转变法律法规的指导思想, 通过征收立法控制和规范政府权力, 坚定地确立公民权利保障理念, 打通房产所有权和土地使用权纠纷中“民告官”的司法通道, 让司法成为业主维权的底线, 实现征收拆迁工作的法治化。

(五)

《征收与拆迁条例 (草案) 》与《拆迁条例》有哪些不同?

国务院对于《拆迁条例》的修订非常重视, 做了很多前期准备。

2007年, 由全国人大常委会授权国务院制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》 (简称《征收与拆迁条例 (草案) 》) , 以取代《拆迁条例》。

2007年12月14日, 国务常务会议首次审议了《征收与拆迁条例 (草案) 》, 因为该草案涉及公众利益, 会议要求《征收与拆迁条例 (草案) 》经广泛听取意见和进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后向社会公开征求意见, 最后再由国务院公布施行。

为此, 国务院法制办经多次征求相关部门意见。2009年12月16日, 国务院法制办再次召开专家研讨会, 针对《征收与拆迁条例 (草案) 》进行讨论, 这是国务院法制办就《拆迁条例》修改召开的第三次专家论证会。

据国务院法制办副主任郜风涛介绍, 《征收与拆迁条例 (草案) 》的整个拆迁思维将发生“根本性变化”。按《征收与拆迁条例 (草案) 》的规定, 出于公共利益的需要, 政府要先征收房屋、收回国有土地使用权, 再进行拆迁补偿, 拆迁由原来的拆迁人、被拆迁人和政府的三方关系, 变成政府作为国家征收人和被拆迁人的双方关系, 性质上也由原来包括行政和民事的法律关系, 变成行政法律关系。比起现行的《拆迁条例》, 《征收与拆迁条例 (草案) 》有许多亮点:

拆迁中先补偿再拆迁

《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的拆迁, 确立了先征收、补偿, 后拆迁的原则。这也就是说, 不先解决征收、补偿问题, 就不得拆迁。

目前, 各地还没有明文规定补偿的先后顺序, 拆迁中先斩后奏的事情时有发生, 被拆迁人往往处于弱势地位。如果实行先补偿再拆迁, 被拆迁人将有更多谈判筹码和选择余地。

有专家担心, 这样一来, 会不会因此出现更多“钉子户”?这是一个值得关注的问题。在维护被拆迁人的权益 (私权) 时, 如何限制私权滥用也很重要。目前, 在各地的“城中村”和城郊拆迁中, 个别被拆迁人的要价超过市场价两三倍, 有的动辄就要求赔五十万、上百万元, 有关方面应当加以研究, 如何更好地平衡个人利益与公共利益。

专设部门负责拆迁补偿

《征收与拆迁条例 (草案) 》明确规定:征收、拆迁主体是政府, 专设部门负责拆迁补偿。

这有利于相关人员集中精力, 更专业地解决拆迁方面的问题;也有利于拆迁人与被拆迁人的沟通, 同时防止有关部门推诿塞责。

拆迁原本就是政府与被拆迁人的事。政府只有与被拆迁人达成赔偿协议, 从被拆迁人那里“购得”土地, 才可以用于公共利益进行开发, 或卖于开发商进行商业开发。但现在, 很多时候政府为了减少麻烦, 把拆迁的任务一起转给了开发商。而当被拆迁人与开发商面对面时, 一旦谈不拢, 强势的开发商就难免会强拆。而如果完全撇开开发商, 让政府与被拆迁人面对面, 哪怕一时谈不拢, 出现强拆的概率也会小一点。而且, 在与被拆迁人面对面谈判时, 代表公众利益的政府要比开发商更能取得被拆迁人的信任。

区分“公共”与“非公共”利益

公共利益的界定在世界范围都是一个复杂的问题。据了解, 公共利益的界定有两种方式, 一种是立法列举, 我国目前很多地方更多是用这种方式, 即把尽可能的情况列举出来;另一种是法院判例制度, 即在立法不能穷尽的地方, 法院判例有法律效应, 但我国目前还没有法院判例制度, 所以立法列举的可能性更大, 也更现实。

《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁, 而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

《征收与拆迁条例 (草案) 》对“公共利益”进行了列举规定, 不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设, 其遇到的拆迁问题均遵循民事协商与合同途径解决。

对于有些地方政府一方面以公共利益的名义征收房屋, 另一方面又转手交给开发商进行商业开发的行为, 这需要通过另外的制度来加以解决, 而这涉及我国的民主制度建设。

被拆迁人不满意可以起诉

现在的拆迁中, 被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。《征收与拆迁条例 (草案) 》明确此途径, 发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。

“断水电气暴力强拆”拟被禁

《征收与拆迁条例 (草案) 》将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位, 不得采取断水、断热、断气、断电等方式, 或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。

重庆社科院法学所丁新正研究员认为, 拟新增的亮点凸显出法治的进步, 比较充分地保护了被拆迁人的合法权益, 客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾, 有利于社会和谐。

浅议现代城市房屋维修与维修管理篇3

【关键词】现代城市；房屋维修；维修管理；城市建设

在城市建设进程不断加快的当下，城市住户愈发关注房屋质量，并提出了严格的要求。而房屋维修不仅能提升房屋的价值，还能延长使用寿命。因此，开展房屋维修以及管理工作时，一定要增加施工手段的先进性，提升施工技术的实用性。

一、房屋维修的主要内容

为提升房屋维修效果，改善房屋维修质量，应明确房屋维修的主要内容，并在维修实践中全面落实。

（一）查勘鉴定

查勘鉴定具体是指有计划性地面向房屋开展结构检查以及功能审查工作，它是房屋維修工作顺利开展的重要参考。查勘测定主要包含定期性、工程性和季节性这三种类型。

（二）房屋维修质量

在房屋维修工作中，应全面保障房屋质量。本文中所探究的房屋维修管理服务于工程维修质量，维修质量的保障是其基本目标，它在物业公司的基本服务项目中占据着一定位置，并发挥着关键性作用。

（三）房屋维修规划

目前，对于物业管理公司而言，房屋维修规划是其核心内容。简而言之，它是一项计划管理工作，主要作用于房屋维修工作。房屋维修计划通常涵盖房屋维修计划、常规检查计划、调整活动和整理总结等内容。

（四）房屋维修保养与维护

若将建筑物比作人体，则地基犹如血液，它在建筑物的常规使用中发挥着决定性作用。地基只有待具备特定承载力以及满足稳定性标准后方能全面承载上部结构。对于建筑物而言，地基承载力决定着上部建设质量，如果承载力不达标，将会引发裂缝等不良问题，带来严重影响。因为地基比较独特，无法直接找到安全隐患，所以应着重做好常规维修和日常管理工作。

（五）维修砖砌体结构和钢筋混凝土结构

对于砖砌体结构而言，应降低环境侵蚀、缩减侵蚀介质；增强抗腐蚀能力；面向热工性能薄弱的外墙进行加厚处理，也可采取其他可行的保温措施；面向潮湿或者长时间关闭的房间增设防水层，设置排水设施，以此来降低侵蚀；确保场地平整，合理设置排水坡度，以免建筑物周边出现积水现象；刷除粘附在建筑物中的结晶物，以免进一步侵蚀；对屋面进行定期维修，确保屋面排水系统处于良好的运转状态，禁止出现渗漏。钢筋和混凝土共同组成钢筋混凝土结构，其中钢筋可承载拉力，混凝土可抵抗压力，因此在日常维修工作中，应确保钢筋与混凝土可协调工作，进而满足受力要求。

（六）维修屋面工程

屋面通常处于建筑物顶端，它作为基本建筑的承重结构，在房屋整体承重中发挥着重要作用。无论从物质功能层面，还是从艺术效果的角度来说，屋面在房屋建筑中都发挥决定性作用。

（七）保养并维修装饰工程

在装饰工程中，抹灰最为常见，依照建筑物的部位可将其划分成内部抹灰和外部抹灰。它可保护主体结构，降低暴晒、雨雪等恶劣天气条件对主体结构的损害，保证房屋内部整齐、视线明朗，增强保温性能，阻隔噪音、防止渗漏等，以此来优化居住条件、改善工作环境。

（八）维修门窗工程

门作为与外界沟通联系的基本通道，它在房屋工程中占据着关键位置。窗主要用来采光与通风，并可隔音、阻断天气条件的影响。使用门窗时，无论是因何种原因引发损坏，都应立即修理，避免损害面积的扩大。在日常生活中较为常见的病害有腐蚀、锈蚀等。

二、房屋维修管理技术

房屋维修管理是指依据施工规范、质量要求、技术标准与经济要求，合理应用现代方法，全面、系统地管理房屋维修工作，主要包含外包型和自主型这两种维修管理类型，其中前者主要包含工程招标、基本设计、技术交底、工程合同的规范签订、质量监督和管理、竣工验收等多项内容；后者的管理内容为合理规划房屋维修工作、编制设计方案、全面准备、采取有效措施、全面管控维修质量、统一协调、重视现场管理等。

（一）经费管理

维修经费指代在具体的保养维修阶段，在人工、材料与设备等各个层面投入的经费。对于房屋而言，主要从管理经费中划出日常养护经费，且维修经费常常用在不同的维修项目中。

（二）行政管理

1.责任担负。在房屋维修过程中，通常由所有人负责担负维修责任；在保修阶段，主要由施工以及建设单位来担负责任；超过保修期之后，施工以及建设单位共同使用的部位与工具设备设置了专项维修基金，主要由全体业主共同担负；因人为原因而损坏房屋，应由行为人负责承担维修责任；对于因维修工作不到位或者因人为制约而引发房屋危险时，房屋部门可依法采取整改措施，并由当事人负责担负相关经费。

2.纠纷处理。面临纠纷时，一定要保持谦恭、温和的态度，给予业务充分的尊重，使其认可物业管理公司，得到理解，积极辅助，有效检修、合理疏通雨水干管。若业主依旧存在不满情绪，不主动配合，则应全面宣传物理管理法规，使其正确认识房屋检修，有效检修公共部位，这也是业主应履行的基本义务。特别是从设计研发阶段开始，物业管理公司便应介入，并站在促进物业管理水平的高度，提出可行的设计方案。例如，待业主要求对雨水干管进行改造时，物业管理人员应及时制定改造方案，从根本上解决不合理之处。另外，此种改造方案的运行一定会消耗较多经费，因此该方案应得到业主委员会认可，只有待获得认可后，方可着手改造工作。

三、结语

房屋维修即管理与协调的全面整合，这对于管理和物业领域而言，将是一次全新的挑战。社会经济一直处于发展状态，人们的思想也在不断变化，我们应明确房屋维修内容，切实提升房屋维修管理水平，全面实施房屋维修，大面积落实管理工作，进而有效缓解住房短缺现状。

参考文献

[1]李亮亮.房屋修缮工程的技术措施[J].科技创新与应用，2012，（16）.

[2]刘红梅，李敬熠.既有建筑加固改造技术浅谈[J].河南建材，2015，（3）.

作者简介：孙昌铁（1967-），男，吉林通化人，通化市公有房屋安全维修中心主任，研究方向：房屋安全维修管理。

临沂市城市房屋拆迁管理办法篇4

第一章总则

第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条本办法所称拆迁当事人包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

第五条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。

第六条市国土资源和房产管理局是市人民政府城市规划区内房屋拆迁行政主管部门，主管城市规划区内的城市房屋拆迁管理工作。县人民政府房屋拆迁行政主管部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。计划、建设、规划、公安、物价、文物管理、工商行政管理等有关部门应按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作。

被拆迁人所在的单位和街道办事处，协助有关部门做好城市房屋拆迁补偿、安置工作。

第二章拆迁管理

第七条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第八条城市房屋拆迁实行委托拆迁或自行拆迁。

拆迁人委托拆迁的，委托双方当事人应当签订书面委托拆迁协议，拆迁人按照规定支付委托拆迁费。

拆迁人自行拆迁的，应当经房屋拆迁行政主管部门批准。

拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，并按照有关规定向房屋拆迁行政主管部门缴纳拆迁管理费。

接受委托拆迁的单位，必须取得省建设行政主管部门颁发的城市房屋拆迁资格证书。

房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受委托拆迁。

第九条符合山东省《城市房屋拆迁单位资格管理办法》的单位可以向房屋拆迁行政主管部门申请领取拆迁资格证书。房屋拆迁行政主管部门应当自接到申请之日起30日内对提出申请的单位进行审查，经审查合格的按规定程序颁发拆迁资格证书或予以申报；不合格的，应当予以书面告知。

第十条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市、县房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：

（一）拆迁申请书；

（二）建设项目批准文件；

（三）建设用地规划许可证；

（四）国有土地使用权批准文件；

（五）拆迁计划和拆迁方案；

（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；

（七）其他需要提交的相关材料。

第十一条房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第十二条拆迁人申请房屋拆迁时，用于被拆迁人的拆迁补偿安置资金应当到位，并存入房屋拆迁行政主管部门指定的银行帐户，不得挪作他用，由房屋拆迁行政主管部门核实并监督使用。

第十三条拆迁范围确定后，房屋拆迁行政主管部门应当书面通知有关部门，在拆迁范围内暂停办理下列事项：

（一）公安机关办理的迁入居民户口或者居民分户。但因出生、军人复员转业退伍、婚姻、大中专毕业、刑满释放等确需迁入户口或者分户的，经县级以上人民政府批准后方可办理；

（二）国土资源和房产管理部门办理的房屋、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续，但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外；

（三）规划部门办理的房屋新建、改建、扩建等批准手续，建设部门办理的房屋装修等批准手续；

（四）工商行政管理部门办理的营业执照。

前款规定的事项，其暂停办理期限不得超过1年。因特殊情况需要延长停办期限的，拆迁人必须报房屋拆迁行政主管部门审核批准，延长期限最长为6个月。

第十四条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，在停办期限内不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

第十五条房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁行政主管部门应当将拆迁人、实施拆迁单位、补偿安置方式、拆迁范围、拆迁期限、过渡期限、搬迁期限等情况以房屋拆迁公告的形式予以公布。

拆迁公告发布后，房屋拆迁行政主管部门、拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第十六条在公告规定的拆迁期限内，拆迁当事人应当按照本办法的规定就拆迁补偿或者安置等事宜签订书面协议。

协议应当明确补偿方式、办法、数额，安置地点、面积、搬迁期限、过渡方式、违约责任及争议解决方式等。

协议签订后，应当报房屋拆迁行政主管部门备案。

第十七条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。仲裁或诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决。房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第二十一条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十二条拆迁人应当在拆除房屋后30日内到国土资源和房产管理部门办理房产注销登记手续，缴销原房屋权属证书。

拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。

第二十三条房屋拆迁行政主管部门在对拆迁活动进行监督检查时，被检查者应当如实提供有关情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

第二十四条拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后30日内向房屋拆迁行政主管部门移交拆迁档案资料并办理有关手续。

房屋拆迁行政主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章拆迁补偿与安置

第二十五条拆迁人应当按本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿方式可以实行货币补偿也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十七条第三款、第三十三条第二款规定的外，被拆迁人可以选择补偿方式。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。

第二十六条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。对住宅房屋的评估，由市政府责成物价部门和房屋拆迁行政主管部门发布住宅房屋拆迁估价参考价格，经评估确定补偿金额，附属物按照规定确定补偿金额。

第二十七条拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换的，按照本办法第二十六条的规定确定被拆除房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。

产权调换的房屋包括按照规定可供被拆迁人选择的经济适用房或其他商品房，其建筑质量应当符合国家和省规定的技术规范和标准。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十八条被拆除房屋的评估，必须由依法成立的具有房地产评估资质的机构评估，并报房屋拆迁管理部门备案。

评估费用由拆迁人承担；拆迁当事人要求重新评估的，其费用由要求重新评估的一方承担。

第二十九条拆迁人及评估机构应当将评估结果在拆迁地段公示，接受社会监督，公示时间不少于7天。

评估机构有义务向拆迁当事人解释评估过程及评估结果。

第三十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。

拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可以在5日内向市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

经鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第三十一条被拆迁人与被拆除房屋使用人为同一人并实行货币补偿的，由被拆迁人自行寻找安置用房，拆迁人付给被拆迁人3个月的临时安置补助费。

第三十二条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十三条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十四条拆迁房屋的所有人具备下列条件的，其房屋应当按照营业用房给予补偿：

（一）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”等字样；

（二）取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；

（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。

第三十五条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

第三十六条拆迁人应当首先保证安置房屋的建设，安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

第三十七条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之日起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之日起付给临时安置补助费。

第三十八条拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，在停产、停业期间，由拆迁人发给停产、停业补助费。

第三十九条拆迁产权不明确的房屋，在拆迁公告规定的期限内未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁行政主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第四十条拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务或者向当事人双方约定的第三人提存后，方可给予补偿。

对拆迁设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁行政主管部门公告的期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本办法第三十九条规定实施拆迁。

第四章罚则

第四十一条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁行政主管部门依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条之规定，责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20-50元的罚款。

第四十二条拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁行政主管部门依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条之规定，吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1-3％的罚款。

第四十三条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁行政主管部门依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条之规定，责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第四十四条接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁行政主管部门依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条之规定，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25-50％的罚款。

第四十五条当事人对行政主管部门处罚不服的，可以依法申请复议，或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十六条拒绝、阻碍房屋拆迁行政主管部门工作人员依法执行拆迁公务，违反治安管理规定的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条房屋拆迁行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第四十八条本办法施行前已由房屋拆迁行政主管部门公告的房屋拆迁，按照原办法执行。

第四十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。

第五十条本办法自公布之日起施行。原《临沂市城市房屋拆迁管理办法》（临政发[2002]44号）同时废止。

山东省城市房屋拆迁评估管理办法篇5

来源：百度

作者：佚名

日期：10-06-07

山东省城市房屋拆迁评估管理办法

颁布日期：二○○七年四月九日文号：鲁建发〔 2007〕1号

第一条为规范本省城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迂管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。

第二条凡在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁评估的，适用本办法。

因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迂该集体土地上房屋实施房屋拆迂评估的，参照本办法执行。

第三条省人民政府建设行政主管部门负责对全省城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门负责对本行政区域内的城市房屋拆迁评估工作进行监督管理。

第四条本办法所称城市房屋拆迁评估(以下称拆迁评估)，是指房地产评估机构依据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》。《山东省城市房屋拆迂管理条例》的有关规定，对被拆迁房屋评估确定其货币补偿金额的活动。

第五条从事拆迁评估的评估机构应当具备下列条件：

(一)取得三级(含三级)以上房地产评估资格等级。

(二)有三名以上具有三年拆迁评估工作经验且经过省建设行政主管部门组织的拆迁法规、政策和拆迁专业知识系统培训并达到合格要求的注册房地产估价师。

取得三级(含三级)房地产评估资格等级的评估机构只能在本市、县辖区内从事拆迁评估业务。二级(合二级)以上的，可以在全省范围内从事拆迁评估业务。

第六条设区的市、县(市)房屋拆迁管理部门应当每年向社会公示一批符合本办法第五条规定条件的评估机构，供拆迁当事人选择。

未经当地房屋拆迁管理部门公示的评估机构，不得接受拆迁评估委托，不得出具拆迁评估报告。

第七条拆迁评估机构应当由拆迁当事人协商或被拆迁人投票的方式确定。协商或投票不成的，由拆迁当事人抽签确定，抽签由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织进行。拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第八条评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订书面拆迂评估委托合同.并自合同签订后15日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或本办法另有规定的除外。

第九条受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。

评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十条拆迂当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迂人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权局资料，参照同区域该类房屋进行评估。

第十一条拆迁当事人或受托评估机构和评估人员需要查问被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，凭拆迁委托的有关证明，当地房地产管理部门应当协助查阅。

评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发·企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。

第十二条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。

第十三条被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

第十四条拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。

第十五条住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：

(一)确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类别为住宅。

(二)确立评.估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处压位该类新建普通商品住宅房屋的市场价格。

该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售价格;该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。

(三)测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。

根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。

(四)依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被拆迁住宅房屋的货币补偿金额。

被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。

(五)确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。

第十六条拆迁非住宅房屋评估时，应当按照下列程序进行：

(一)根据房屋的性质、用途等因素，确定非住宅房屋的类别。非住宅房屋包括营业性用房和非营业性用房，营业性用房划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑;非营业性用房划分为工业性建筑(厂房、仓库等)、办公性建筑(行政办公楼)、公共性建筑(图书馆、博物馆等)

(二)非住宅房屋的货币补偿价格，应当按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》和国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)的规定，采用市场比较法或，收益法评估确定。不能采用市场比较法或收益法的，也可采用成本法或其它方法评估确定。

第十七条被拆迁住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的经营性补助费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

第十八条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。

拆除未超过批准期限的临时建筑应当按照工程造价结合剩余使用年限，评估其货币补偿金额。

第十九条拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。

评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字，并加盖注册房地产估价师专用章。

第二十条拆迁评估报告只作为被拆迁房屋货币补偿的依据。评估报告中估价目的统一载明为：房屋拆迁补偿评估。

拆迁评估价格应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第二十一条评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。符合出具条件的分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。

整体评估报告是关于拆迁范围内所有被拆迁房屋货币补偿金额的评估报告。

分户评估报告是按房屋所有权证划分的被拆迁房屋货币补偿金额的评估报告。

第二十二条整体评估报告和分户评估报告要符合国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)规定的规范格式要求。

第二十三条拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

第二十四条拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决。经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人应自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托符合本办法规定条件的其它评估机构评估。

第二十五条拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。

第二十六条拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果在允许误差范围外且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房屋拆迁评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请技术鉴定。

第二十七条评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告;评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。

第二十八条省建设行政主管部门和设区的市房屋拆迁管理部门，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导.受理拆迁评估技术鉴定

第二十九条受理拆迁评估技术鉴定后，评估专家委员会应当随机抽取3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原评估机构应当配合评估专家委员会做好鉴定工作。

第三十条评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第三十一条对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》和建设部《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚并记入其信用档案：

(一)出具不实评估报告的;

(二)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的;

(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的;

(四)允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让相转让受托的拆迁评估业务的;

(五)不履行评估技术咨询或者解释义务的;

(六)不配合评估鉴定专家小组进行鉴定，以及多次被。申请鉴定，经查证，确实存在问题的;

(七)违反国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和本办法其他规定的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法篇6

第一章

总则

第一条

为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、山东省《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条

在我市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条

城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市建设、旧城区改造、改善城市环境和居民居住条件，促进城市的可持续发展。

第四条

本办法所称拆迁当事人包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。

第五条

房屋拆迁实行拆迁许可证制度。未取得房屋拆迁许可证不得实施拆迁。

第六条

拆迁人必须按照本办法的规定，对被拆迁人进行合理补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第七条

枣庄市建设委员会是枣庄市城市房屋拆迁行政主管部门。枣庄市城建开发拆迁管理办公室具体负责枣庄市城市房屋拆迁的日常管理工作。滕州市建设局负责辖区内的城市房屋拆迁管理工作。

发展改革、规划、国土资源、物价、工商行政管理等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作。被拆迁人所在的单位和街道办事处协助有关部门做好拆迁补偿安置工作。

第二章

拆迁管理

第八条各区（市）人民政府、枣庄高新区管委会应当依据城市规划和经济发展的实际，编制房屋拆迁中长期规划、年度计划和安置房屋年度建设计划，报市房屋拆迁行政主管部门、市发展改革部门审核，上报省建设行政主管部门、省发展改革部门审批。需要调整拆迁计划的，应当按规定程序重新报批，但不得超过已批准的年度拆迁计划。

第九条

列入年度拆迁计划内的房屋需要拆迁的，申请拆迁的单位应提交规划选址意见书或者其他有关批准文件，经房屋拆迁行政主管部门同意，可在通知规定的时间内对拟拆迁范围内的房屋产权、使用和租赁情况等进行摸底调查。有关单位和个人应当予以配合。

第十条

申请领取房屋拆迁许可证应当提交下列材料：

（一）房屋拆迁申请书；

（二）建设项目批准文件；

（三）建设用地规划许可证、拆迁红线图、项目规划总平面图；

（四）国有土地使用权批准文件；

（五）拆迁实施计划和拆迁实施方案；

（六）产权调换房屋的房源证明和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；

（七）其他材料。

拆迁实施计划应当包括拆迁范围、方式、期限、拆迁工程的开工和竣工时间等。拆迁实施方案应当包括被拆迁房屋及附属物的状况（房屋用途、产权归属、面积等），各种补偿安置费用的概算、新建安置房屋平面设计图、临时过渡方式和期限以及被拆迁房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的补偿安置办法等内容。

第十一条

拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金必须足额到位，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构应当共同签订协议，实行专户储存、专款专用。拆迁补偿安置资金的使用，由房屋拆迁管理部门出具拨付证明后，金融机构方可拨付。

拆迁人提供的用于房屋产权调换的房屋可以折价抵减拆迁补偿安置资金。

城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督管理办法由市房屋拆迁行政主管部门制定。

第十二条

房屋拆迁行政主管部门收到申请材料后，应当按照国家有关行政许可的法律规定对申请事项进行审查。经审查符合条件的，应当将有关内容在拆迁范围内公告，告知有关单位和个人依法享有要求听证的权利后，颁发房屋拆迁许可证，并按照有关规定收取拆迁管理费；不符合条件的，应当作出不予许可决定书，并说明理由退回申报材料。

第十三条

拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁居民户数在 200户以上或者拆迁补偿费用在 2000万元以上的项目，可以通过招标投标的方式确定委托的拆迁单位，房屋拆迁行政主管部门对招标投标实施监督管理，并制定具体的实施办法。

委托拆迁应当订立委托合同，委托合同订立之日起 15日内报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

房屋拆迁管理部门不得接受委托拆迁。

第十四条

拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）建立新的房屋租赁关系；

（四）申办营业执照、税务登记证。

房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知规划、房管、国土资源、工商、税务等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理期限不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁行政主管部门批准，但延长期限不得超过一年。暂停期间办理的有关手续一律无效，办理机关承担相应的法律责任。

第十五条

房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限等情况予以公告。

拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁实施方案、安置房情况、拆迁工作流程、补偿结算办法、拆迁实施单位和评估机构名称以及上岗人员名单等内容，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。第十六条

在公告规定的拆迁期限内，拆迁当事人应当按本办法的规定就拆迁补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式、过渡期限、面积误差范围和处理方式以及各自违约责任等事项订立拆迁补偿安置协议。

第十七条

拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人反悔或者拒绝履行的，当事人可以依法向枣庄仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。

第十八条

尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起 30日内予以公布。

第十九条

房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁实施和拆迁评估工作人员的监督管理，拆迁实施和拆迁评估工作人员应当经过有关法律和业务知识的培训。与被拆迁人、房屋承租人商谈拆迁、评估事宜应持证上岗。

第二十条

房屋拆除应当由具有建筑施工资质证书、具备保证安全条件的企业承担。拆迁人可以通过招标投标方式选择施工企业，并编制拆除方案和安全保障措施，确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人应对拆除施工安全负责。

第二十一条

拆迁人应当在房屋拆除后 30日内持房屋拆迁许可证和拆迁补偿安置协议到当地房产管理部门办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。

第二十二条

房屋拆迁行政主管部门应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案制度和统计资料报告制度。

第三章

拆迁补偿

第二十三条

拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择补偿方式。

第二十四条

拆迁房屋实行货币补偿的 ,货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁房屋的最低货币补偿价格为同区位新建普通商品房市场评估价格的 90%。

第二十五条

拆迁房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和拆迁房屋的价格均按本办法的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。

第二十六条

拆迁非营利的公益事业房屋及其附属设施，拆迁人应当按照城市规划的要求予以重建或者给予货币补偿。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十七条

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人给予货币补偿或者房屋产权调换。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同，但原租赁合同另有约定的除外。第二十八条

拆迁因无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人和因产权关系正在诉讼的房屋，在拆迁公告规定的搬迁期限内未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁行政主管部门审核同意后先行拆除。拆迁前，拆迁人应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全手续，待产权明确后按本办法的规定给予货币补偿或者房屋产权调换。

第二十九条

拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务或者向当事人双方约定的第三人提存，方可给予补偿。

对拆迁设有抵押权的房屋实行房屋产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁行政主管部门公告的搬迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本办法第二十八条的规定实施拆迁。

第三十条

拆迁房屋的面积和使用性质，以房屋所有权证记载的建筑面积、用途为准；未办理房屋权属登记的，以建筑工程规划许可证载明的建筑面积、用途为准，实际房屋面积小于规划批准面积应以测绘的面积为准；房改房屋的面积计算按有关规定执行。拆迁公告发布前的住宅房屋已依法取得城市规划和国土资源管理部门批准改变用途的，拆迁人应当按照非住宅用房给予货币补偿或者房屋产权调换。

第三十一条

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人提请城市规划主管部门认定后，交城市管理行政执法部门依法查处；拆除未超过批准期限的临时建筑，可按照工程造价给予适当补偿；拆迁公告发布后新建、改建、扩建的房屋、附属物以及装修等不予补偿。

第三十二条

拆迁的住宅房屋实际用于经营使用的，且符合下列条件，拆迁人应当根据经营年限和实际用于营业的房屋面积，在住宅房屋评估价格的基础上，临主要街、路(含商业街、市场）的房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算)增加 12%的事实营业补助；非临街的房屋每年增加 6%的事实营业补助。但事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋的市场评估平均价格的 85%。

（一）取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；

（二）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致。

第三十三条

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付一次性搬迁补助费，住宅房屋每户标准为 500元；非住宅房屋标准为每平方米 10元。非住宅房屋的搬迁补助费包括设备、用具等的拆除、运输、安装以及其它费用。实施行政或者司法强制拆迁的不支付搬迁补助费。

第三十四条

被拆迁人或者被拆迁人与被拆除房屋承租人协商一致选择货币补偿的，拆迁人应当按照被拆迁房屋建筑面积每平方米 10元的标准，一次性支付临时安置补助；临时安置补助费低于 1000元的按 1000元支付。

第三十五条

拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对被拆迁人支付一次性经营补助费。营业用房按照实际营业房屋面积给予每平方米 100元补助；生产、办公等用房按照实际使用房屋面积给予每平方米 70元补助。

第三十六条

在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，被拆迁人或房屋承租人提前完成搬迁的，拆迁人可以给予适当奖励，奖励标准每提前一天住宅房屋为 600— 800元，非住宅房屋为每平方米 8— 10元。搬迁期限一般为 10天。第三十七条

用于拆迁安置的住宅房屋，房屋建筑面积不得低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积。被拆迁人只有一套住宅房屋且房屋建筑面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积标准，可以向拆迁人提出住房困难申请并出示相关证明，拆迁人可以在新闻媒体或者拆迁现场公示，公示时间不少于 7天。公示无异议的，拆迁人应当按照多层楼房 46平方米、高层楼房 49平方米给予货币补偿或者房屋产权调换，上述面积以内的房屋差价款和增加面积所需的费用由拆迁人承担，超过的面积由被拆迁人按本办法规定的市场评估价格结算。

第三十八条

被拆迁人选择房屋产权调换，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，拆迁人不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准为住宅房屋每月每平方米 4元，非住宅房屋每月每平方米 8元。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。协议规定的过渡期限因拆迁人责任造成延长的，从逾期之日起每月加倍付给被拆迁人或房屋承租人临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之日起每月付给临时安置补助费。

第三十九条

新建住宅楼房回迁安置被拆迁人或者房屋承租人时，应当本着先签协议先选房的原则，在确定的安置房源范围内进行安置。对烈属、残疾人和孤寡老人视具体情况在楼层安排上给予适当照顾。

第四章

拆迁评估

第四十条被拆迁房屋、同区位新建普通商品房或安置房屋的评估，由依法成立的具有三级以上房地产评估资质的单位评估。

第四十一条

房屋拆迁行政主管部门应每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。

第四十二条

房屋拆迁评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。

第四十三条

评估机构由拆迁人与被拆迁人共同协商确定。拆迁人与被拆迁人就选择评估机构不能达成一致的，由房屋拆迁行政主管部门组织抽签确定，房屋拆迁行政主管部门应当提前 3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点；拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁行政主管部门指定。被拆迁房屋、同区位新建普通商品房和安置房屋的评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人另行委托的除外。

第四十四条

委托人应当与评估机构签订拆迁评估委托合同。合同签订之日起 15日内报房屋拆迁管理部门备案。委托合同应包括下列内容：

（一）委托方、受托方（评估机构）的名称和住所；

（二）委托估价对象、估价目的、估价时点；

（三）评估报告交付的日期和方式；

（四）委托方的协助义务；

（五）评估费用及其支付方式；

（六）违约责任；

（七）解决争议的方法；

（八）其他内容。

第四十五条

评估机构对被拆迁房屋、同区位新建普通商品房或安置房屋的评估应当坚持公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和程序进行。任何单位和个人不得干预评估机构按照独立、客观、公正、合法的原则进行评估。评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。

房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证核发之日。但拆迁规模大、分期实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

第四十六条

估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。被拆迁人无正当理由不到场或者拒绝评估，影响拆迁正常进行的，评估机构可依据房屋的权属证明和相关资料进行评估，并在评估报告中作出说明，同时提供第三人的证明。

第四十七条

评估机构应当将初步评估结果在拆迁地段向被拆迁人公示 7日，并现场解答被拆迁人提出的有关房屋评估的问题。

公示期满，评估机构应当向委托人提供整体评估报告和分户评估报告。委托人应当将分户评估报告在公示期满后 10日内送达被拆迁人。

第四十八条

拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起 5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价，也可以委托其他有资格的评估机构重新评估。

第四十九条

拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，该评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起 5日内给予答复。评估结果改变的，应当出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人重新委托评估机构评估的，受委托评估机构应当在 10日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果在± 5%误差范围之内的，原评估结果有效。

第五十条拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者重新评估结果与原评估结果超出± 5%误差范围且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者重新委托评估机构出具的评估报告之日起 5日内，可以向枣庄市房地产价格评估专家委员会或者山东省房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。鉴定结论作为最终裁决结果。

第五十一条

申请枣庄市房地产价格评估专家委员会进行技术鉴定的，专家委员会应当自收到申请之日起 10日内组织不少于 3人的单数专家鉴定小组，对申请鉴定的评估报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定结论。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。

第五章

拆迁裁决

第五十二条

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决。房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决前，裁决机关应当组织调解。

第五十三条

拆迁当事人申请裁决的，未达成拆迁补偿安置协议的户数或者拆迁面积超过三分之一的，裁决机关在受理申请前，应当进行听证。

第五十四条

申请裁决应当在搬迁期限届满之后拆迁期限内递交裁决申请书，并按照被申请人数提交副本。裁决申请书应当载明以下主要内容：

（一）申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址或者法人、其他组织的名称、地址以及法定代表人或者负责人的姓名、职务等；

（二）申请裁决的事项、事实理由；

（三）申请人认为需要说明的其他问题。

第五十五条

申请人为拆迁人的，应当提供以下证据和资料：

（一）裁决申请书；

（二）法定代表人的身份证明；

（三）被拆迁房屋权属证明材料；

（四）被拆迁房屋、同区位新建普通商品房或安置房屋的评估报告；

（五）对被拆迁人的补偿安置方案；

（六）申请人与被申请人的协商记录；

（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；

（八）证据和证据来源，证人姓名和住址；

（九）裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。

第五十六条

申请人为被拆迁人或者房屋承租人的，应当提供以下证据和资料：

（一）裁决申请书；

（二）申请人的身份证；

（三）被拆迁房屋的权属证明或者房屋的租赁证明；

（四）申请裁决的理由及相关证明材料；

（五）证据和证据来源，证人姓名和住址；

（六）裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。

第五十七条

有下列情形之一的，不予受理裁决申请：

（一）拆迁当事人达成拆迁补偿协议后发生合同纠纷的；

（二）裁决作出后，当事人就同一纠纷再次申请的；

（三）已超过拆迁期限的；

（四）申请人为拆迁人，因其未履行告知拆迁补偿相关事项等义务而引发争议的；

（五）房屋拆迁行政主管部门认为依法不予受理的其他情况。

第五十八条

裁决受理后，有下列情形之一的，可以中止审理：

（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加裁决的；

（二）一方当事人丧失民事行为能力，尚未确定法定代理人的；

（三）裁决需要以相关裁决或者法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；

（四）发现新的需要查证事实的；

（五）因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。

中止裁决的因素消除后，应当恢复审理。

第五十九条

当事人申请裁决必须向裁决机关提供证据、资料的原件或者与原件相符的复印件。

第六十条裁决机关应当在立案之日起 3个工作日内将申请书副本送达被申请人，被申请人应当在收到申请书副本之日起 7日内提交答辩书和有关证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的，不影响案件的裁决，并承担举证不能的责任。被申请人提交答辩书的，裁决机关应当在收到之日起 3个工作日内送达申请人。

第六十一条

当事人委托他人代理的，必须向裁决机关提交授权委托书，授权委托书必须写明委托事项和权限。

第六十二条

裁决机关的工作人员在依法进行裁决公务活动时，应当向当事人、证人及有关单位出示执法证件，有关单位或个人应当协助调查，如实提供材料。有关单位或个人作伪证的，应当依法承担法律责任。对专业性问题需要鉴定的，当事人提出申请，由裁决机关组织鉴定，鉴定费用由责任方承担，鉴定时间不计入裁决时限。

第六十三条

行政裁决应当自受理之日起 30日内作出。裁决机关作出裁决时必须制作裁决书，裁决书应当包括以下内容：

（一）申请人与被申请人的基本情况；

（二）争议的主要事实和理由；

（三）裁决的依据、理由；

（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；行政裁决规定的搬迁期限不得少于 15天；

（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；

（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。

第六十四条

裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或公告等方式送达。

第六十五条

当事人对行政裁决不服的，可以依法向枣庄市人民政府或者山东省建设厅申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

第六十六条

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，拆迁人可以向房屋拆迁行政主管部门申请强制拆迁；房屋拆迁行政主管部门接到申请后，可以申请市人民政府行政强制拆迁，也可以依法申请人民法院强制拆迁。

实施行政强制拆迁，应当按照《枣庄市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》的规定执行。

第六章罚

则

第六十七条

拆迁人违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条的规定，由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米 20元以上 50元以下的罚款。

第六十八条

拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条的规定，由房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金 1%以上 3%以下的罚款。

第六十九条

拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条的规定，由房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金 3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第七十条

接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条的规定，由房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费 25%以上 50%以下的罚款。

第七十一条

拆迁人违反本办法规定，挪用拆迁补偿安置资金的，依照《山东省城市房屋拆迁管理条例》第五十三条的规定，由房屋拆迁行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期仍未改正的，处挪用资金金额的 3%以上 10%以下的罚款。

第七十二条

评估机构有下列行为之一的，依据建设部令《房地产估价机构管理办法》第五十二条的规定，由房屋拆迁行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处 1万元以上 3万元以下的罚款。

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；

（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；

（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；

（四）违反房地产估价规范和标准；

（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；

（六）擅自设立分支机构；

（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第七十三条

房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十八条的规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重、致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条

阻挠、妨碍拆迁行政主管部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章

附则

第七十五条

委托拆迁费、专家鉴定费、拆迁房屋附属物补偿标准等由房屋拆迁行政主管部门会同物价管理部门制订，并向社会公布。

第七十六条

拆迁人申请裁决户数一般不超过拆迁总户数的 2%。房屋拆迁行政主管部门应当将接受委托的拆迁单位，在实施拆迁中裁决率 2%以下的情况记录在企业信誉档案，可以在拆迁项目招标投标时适当考虑加分。

第七十七条

在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁并需对被拆迁人补偿、安置的，依照本办法执行。

第七十八条

因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。

第七十九条

淄博市城市房屋拆迁管理办法篇7

随着我国社会经济的发展以及城市化进程的加快, 各种各样的城市建设项目大面积展开, 由此带来了大量的城市房屋拆迁工作。在房屋拆迁过程中, 因拆迁矛盾得不到有效解决, 而引发的群众上访、暴力冲突, 甚至是被拆迁居民以生命为代价的自杀行为, 屡见不鲜, 引起国内外社会各界的高度重视和关注。下面让我们对相关事件作简单地回顾:

事件1:2003 年8月22日, 南京市邓府巷 39 岁的翁彪因为不满当地拆迁办强行拆迁, 在南京市玄武区邓府巷拆迁指挥部点燃汽油自焚身亡;

事件2:2003年9月15日, 安徽省池州市青阳县下岗工人朱正亮因不满县政府的旧城改造拆迁安置, 在天安门金水桥上自焚;

事件3:2003年 10 月 1 日, 北京市民叶国强因为不满房屋拆迁跳入天安门金水河;

事件4:2006年11月28日, 山东省菏泽市被拆迁户李民生因遭强拆在家上吊自杀。

事件5:2008年5月14日, 辽宁本溪居民张剑在冲突中将强行拆迁者赵君刺死。

这一起起事件发人深省, 我们不得不思考:拆迁矛盾, 特别是能以生命为代价的行为其深层次的原因到底是什么?

二、城市房屋拆迁中的矛盾解析

房屋拆迁一般可以划分为两类, 即公益性房屋拆迁和经营性拆迁。公益性拆迁主要指建设项目的目的是追求社会公益, 而不追求利润的获取, 如修桥拓路等市政项目、环境整治等公益事业、老城改造土地储备等。而经营性拆迁是指建设项是以盈利为目的, 建设主体实施项目开发会产生相应的投资利润回报, 如商业地产开发。尽管房屋拆迁类型不同, 涉及拆迁主体、拆迁诉求、拆迁纠纷、拆迁补偿等一系列问题也会有很大的不同, 但是我们如果从矛盾的根源, 进行深层次解析的话, 就会发现无论何种类型的房屋拆迁矛盾其根本原因都可归结到经济利益的矛盾。如图1所示。

(一) 房屋拆迁矛盾集中的人群为经济弱势群体

在房屋拆迁过程中, 所谓“钉子户”的人群有相当一部分是经济收入比较低的城市居民, 如国有企业改革中的下岗职工、小生产者、个体户、五保户、不充分就业者等。很多户主原有的住房面积很小, 上有老人下有小孩, 家境十分困难。而拆迁以后, 不管是外迁还是回迁, 新型的住房面积都偏大, 房价偏高, 即使给予补偿他们也难以负担。另外, 由于是经济弱势群体, 被拆迁居民心理上没有安全感, 担心今后的生活, 尽管补偿费已经使其生活远远好于以往, 但在这种“心理效应”作用下, 他们对安置补偿费“斤斤计较”。因此, 由于在拆迁补偿安置方面未能满足其要求, 他们会一直上访及投诉, 但上访、投诉都无结果, 导致矛盾不断升级, 引发恶性事件。

(二) 经济补偿不合理, 与被拆迁人的经济诉求差距很大

1.经济补偿未遵循市场价值原则, 评估缺乏公正性

根据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。”货币补偿的金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。也就是被拆迁房屋在市场上能卖多少钱, 拆迁时拆迁人也必须给予补偿多少钱。而产权调换要计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格, 结清产权调换的差价。虽然《条例》规定了“以房地产市场评估价格”来确定补偿金额, 却没有规定明确、具体、公正的操作程序来予以保障。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。

实践中, 拆迁人往往采取先入为主的办法, 先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估, 分户出具评估报告, 以此为依据, 使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方政府并未根据城市房价变化及时调整基准价格, 造成评估价格与市场价格相差甚远, 被拆迁人遭受巨大经济损失。有的地方性法规甚至规定补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定。因此, 在实际拆迁中, 被拆迁人所得到的补偿远远低于市场的合理补偿金额。

另外, 在城市房屋拆迁过程中, 房屋评估机构通常由拆迁人指定, 这些评估机构因与委托人有利益关系, 在缺乏严密的市场监督情况下, 很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。

2.经济补偿中显失公平

在房屋拆迁中, 特别是经营性拆迁中, 有些地方政府考虑开发商的利益和所谓的“政绩”, 不顾被拆迁居民的根本利益, 有时甚至打着“公共利益”的旗号, 拆迁带有明显的强制性。许多拆迁协议由拆迁单位事先拟好, 要求拆迁户签字了事。何时拆迁、怎么补偿、如何安置, 都是拆迁单位说了算, 拆迁户只能被动接受, 而没有商量的权利和余地。面对这种显失公平的“霸王协议”, 矛盾不断激化, 甚至引发悲剧。

另外, 在房屋拆迁中, 由于政策因人而异, 存在明显不公平。例如, 导致安徽居民朱正亮不断上访的一个重要理由就是:在同批拆迁户中, 该村另有村民最终达成了原地拆建的协议, 同时, 有几户的宅基地安置超标。

3.经济补偿中没有全面考虑被拆迁者的合理经济利益

从经济学的角度考虑, 被拆迁人的拆迁成本, 即应补偿的合理的经济利益主要包括:

(1) 被拆迁房屋的成本 (市场价值) ;

(2) 重购或重建房屋的成本 (房屋的市场价格或建房的建筑材料价格) ;

(3) 被拆迁房屋因为房地产增值而丧失的未来收益 (如由城市中心迁往郊区) ;

(4) 出租房屋的租赁收入;

(5) 异地搬迁后区位变化, 生活成本增加、家庭支出的增加 (如就医、交通、垃圾等) ;

(6) 社会关系网络变化、邻里关系变化、生活环境变化等 (环境适应成本) 等。

上述拆迁成本在房屋拆迁补偿时, 被拆迁人都会考虑并计算到拆迁补偿中去, 而拆迁方很少给予全面理解, 更谈不上考虑采纳了。由于双方在经济补偿问题上的分歧和争议, 而引发纠纷不断。

(三) 强制、粗暴拆迁致使被拆迁人利益受损

在拆迁过程中, 由于补偿安置意见难以达成一致, 一些拆迁户坚持“对抗”态度, 致使拆迁方与被拆迁人僵持不下, 而拆迁建设又有很强的时效性, 在这种情况下, 拆迁方采取强制拆迁, 有的甚至动用社会非法势力威胁、恐吓, 武力驱逐等手段, 往往造成拆迁户财产损失、人身伤亡事件, 最终导致拆迁矛盾激化升级。

1.强行拆迁, 使被拆迁户不但财产遭受损失, 而且失去安身立命之地。

2.采取断水断电等措施, 致使被拆迁户无法正常工作、学习和生活, 迫使拆迁户搬迁。

3.粗暴拆迁, 特别是有黑势力介入的强制拆迁, 更易引发流血冲突。

(四) 经济补偿政策不公开、操作程序不规范

在房屋拆迁中, 补偿政策公开, 不透明, 有的甚至人为降低补偿标准, 引发被拆迁群众的不满。例如有的地方, 在拆迁时, 没有提前通知拆迁户, 拆迁公告一出就开始拆房子;有的地方, 群众对拆迁办法、程序、补偿标准等信息毫不知情等。

在房屋拆迁中, 不按规定程序进行。例如, 拆迁期限还没有到, 就采取各种手段, 如采取断水断电等强迫拆迁户搬迁, 有的甚至违背拆迁执法程序, 采用暴力、野蛮行为强拆群众房屋。

在房屋拆迁中, 拆迁裁决程序缺乏公开、公正性, 裁决内容不具体。

另外行政权力的滥用也是拆迁法律、政策实施不到位的重要表现。如在拆迁中不听取被拆迁人的意见, 群众有异议时, 不认真解释, 剥夺拆迁户的知情权和选择权;行政权力非法介入商业拆迁;在被拆迁人有意见时, 以主管部门的权威进行压制, 政企不分、政事不分等。

(五) 经济补偿不及时, 安置不到位

补偿不及时是指拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。补偿不及时主要是履行合同的问题。现实中, 补偿不及时的情况比较常见, 几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大, 常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境。群体性上访也常常因此而起。此外, 在房屋拆迁中, 没有很好的安置计划, 拆迁安置用房的供应不足, 拆迁群众安置不到位, 引发安置纠纷。

通过上述分析, 我们不难看出, 矛盾的核心是涉及到被拆迁居民的经济利益, 也正是由于经济利益的差异、分化、对立造成了城市房屋拆迁中的纠纷, 甚至恶性事件的发生。因此, 要从根本上解决这一问题, 必须妥善处理好拆迁方与被拆迁居民的经济利益关系。下面笔者着重从管理流程角度来提出解决房屋拆迁矛盾的途径和方法。

三、基于流程管理的视角, 解决城市房屋拆迁矛盾的对策思考

从流程管理的视角, 我们可以把城市房屋拆迁管理系统划分为城市房屋拆迁规划的制定、城市房屋拆迁计划方案的制定、城市房屋拆迁计划的执行、城市房屋拆迁项目的跟踪与回访、城市房屋拆迁项目的效果评价等五个环节, 每个环节环环相扣, 相互关联。

(一) 城市房屋拆迁规划科学、合理

城市房屋拆迁工作既关系到城市整体发展, 又关系拆迁群众的民生, 因此一定要进行科学规划。首先, 城市房屋拆迁规划必须结合城市定位, 必须符合城市的总体规划、控制性详细规划和建设规划。其次, 城市房屋拆迁规划应该根据本城市的经济发展水平、社会承受能力和居民的收入状况, 合理确定拆迁规模和建设规模。坚决杜绝房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建, 搞形象工程。第三, 城市房屋拆迁是一个系统工程, 牵涉的部门、人员多, 涉及的问题复杂, 需要当地政府统一筹划, 并进行可行性论证, 保证方案的科学性和合理性, 不会因领导人的变迁而随意变动更改, 增大房屋拆迁工作的随意性, 使规划成为一纸空文。

(二) 城市房屋拆迁计划的科学、严谨、规范

在城市房屋拆迁规划的指导下, 制订严谨、规范的年度拆迁计划, 使房屋拆迁工作稳妥、有序。首先, 在制定城市房屋拆迁计划时, 应遵循市场调查在先的原则, 充分了解拆迁区域的自然环境、人口环境、社会环境等;充分了解拆迁居民的家庭状况、经济条件、生活状况等;充分了解拆迁区域将来的规划、用途等。只有在市场调研的基础上, 制定的计划才有科学、合理性, 才能被拆迁居民理解、接受, 避免不必要的纠纷产生。其次, 制定房屋拆迁计划一定从本地区经济社会发展的实际出发, 严格控制拆迁规模、拆迁面积, 避免擅自扩大拆迁规模。第三, 制定房屋拆迁计划, 必须认真研究对被拆迁居民的安置和补偿问题, 这是减少矛盾的前馈控制, 只有做好此项工作, 才能有效地防范拆迁执行中矛盾和冲突。第四, 制定房屋拆迁计划时, 必须制定明确相关部门的责任, 责任到岗、责任到人, 避免在拆迁过程中的扯皮、推诿, 置群众的呼声和利益不顾, 激起被拆迁居民的不满情绪, 激化矛盾, 引发恶性事件发生。

(三) 城市房屋拆迁计划执行合情、合法

为使城市房屋拆迁工作平稳、有序、顺利地进行, 必须保证拆迁计划执行合情、合法。所谓合情是指房屋拆迁工作必须充分考虑被拆迁居民的感情和心情;所谓合法是指房屋拆迁工作内容合法、程序合法和手段方法合法。为此, 必须做好以下工作:

1.拆迁信息公开要充分, 保障各方的知情权。拆迁活动中的信息公开, 不仅包括政府管理部门政务信息的公开, 也包括拆迁当事人之间有关补偿的具体信息的公开。信息公开越充分, 越能取信于人, 杜绝一切猜疑, 以及不必要的盲目攀比, 推进拆迁工作的顺利开展。

2.保障被拆迁人的参与权。作为被拆迁房屋的所有人或使用人, 被拆迁人有权参与将对其房屋财产造成重大影响的一切活动或决定。如被拆迁人通过参与拆迁计划制定活动, 能更深入了解政府决策为民的本质, 在政府与被拆迁人之间建立起良性互动, 争取被拆迁人的理解与支持, 改变或缓解被拆迁人由于不理解而导致的敌视态度。被拆迁人参与最常用的形式是听证, 通过开听证会, 听取有关当事人的意见, 特别是被拆迁人及拆迁人反映问题和困难, 有利于全面了解问题, 并加以解决。

此外, 浙江省推行的“模拟拆迁”也是一种保障被拆迁居民参与权的好形式。即先确定模拟拆迁区块;充分调动模拟拆迁区块内的骨干力量和居委会干部说服本区块居民, 由居民主动联名写申请拆迁报告;拆迁工作人员深入模拟拆迁区块, 开展丈量、评估等拆迁前期工作, 及时将有关情况向居民进行公告, 对出现的矛盾和问题给予解释、说明和解决, 尽量将矛盾化解在拆迁之前;由拆迁人与被拆迁人自愿签订拆迁安置意向书;最后拆迁主管部门才正式发出拆迁公告。“模拟拆迁”改变了以往拆迁工作的流程, 变被动为主动, 把各种矛盾解决在拆迁之前, 有利于拆迁工作的顺利进行。

3.尊重被拆迁居民的合法权益, 充分实行按价补偿。根据国际上通行的做法, 城市拆迁补偿都是按照被拆迁房地产的市场价格或略低的标准进行补偿, 有的国家甚至还适当考虑未来价值。南京自“翁彪自焚”事件之后, 2004年2月首创“市场+保障”拆迁补偿办法, 即市场化评估加上政策保障托底, 在地段补偿标准的基础上, 委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价, 同时划定最低单价和最低总价两条保障线。南京“拆迁新政”受到建设部肯定。在南京“拆迁新政”的基础上, 2005年江苏省坚持“先补偿安置、后实施搬迁”的原则, 在拆迁工作中将全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度, 妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭, 进一步推进市场化的拆迁评估办法, 使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨, 确保拆迁补偿安置足额到位。

4.严格拆迁程序, 确保拆迁公开、公正、公平。要积极推进拆迁管理规范化, 所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》 (建住房[2003]234号) 等规定的权限和程序履行职责, 严格执行申请房屋拆迁许可、公示、评估、订立协议等程序;对达不成协议的, 必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 (建住房[2003]252号) 的规定严格执行听证、行政裁决、证据保全等程序。特别要执行拆迁估价结果公示制度, 依照有关规定实施行政裁决听证和行政强制拆迁听证制度, 确保拆迁公开、公正、公平。政府投资建设的工程也要严格按照规定的程序进行。

5.慎用强制手段, 尽量避免拆迁工作中的矛盾激化。房屋拆迁是政策性、社会性、群众性、时效性和强制性很强的一项综合性工作。在执行拆迁中, 往往因为拆迁工作推而不动, 阻碍城区建设与经济发展, 而采取强制手段。但是我们知道, 对于多数被拆迁人而言, 房屋是其安身立命的根本, 是其最基本的生活条件, 拆迁中的暴力行为会激起被拆迁居民的逆反心理, 采取“背叛”、“对抗”的策略, 不但不利于社会的稳定与和谐, 而且增加拆迁的交易成本。因此, 在拆迁过程中, 一定要规范拆迁方的行为, 大力推行文明拆迁, 慎用强制手段, 尽量避免拆迁工作中的矛盾激化。

(四) 房屋拆迁跟踪与回访

1.做好房屋拆迁过程中的实时跟踪, 发现问题、解决问题。

地方政府在房屋拆迁要明确实时跟踪制度, 由专人负责。对于拆迁居民反映的问题, 要认真听取, 认真进行调查分析, 区别不同情况, 提出解决问题的思路和措施, 并及时进行信息的回馈, 消除反映问题的群众的不满和对抗心理。对于拆迁工作的老大难问题, 应组织专门的工作班子研究, 找出解决办法, 避免矛盾的升级。

2.做好房屋拆迁的回访工作。

房屋拆迁工作的回访, 是一项非常重要的管理工作, 目前还未被地方政府重视。很多人认为只要被拆迁居民签订拆迁合同, 对他们进行了补偿和安置, 他们搬离拆迁地, 拆迁工作就结束了。这是传统的管理方式, 从现代管理的角度, 特别是从管理流程的角度来看, 对已经拆迁的居民进行回访, 了解他们迁拆后的生活状况, 听取他们对此次拆迁工作的意见和建议, 给予他们人文关怀, 不但可以提高拆迁工作的满意度, 还可以提高当地政府的声誉和形象, 有利于和谐社会的建设。

(五) 城市房屋拆迁效果评价

对于房屋拆迁工作的效果评价, 是一项非常重要的管理工作, 目前还是空白, 未被重视。笔者认为城市房屋拆迁工作效果评价主要应包括以下几方面:

1.拆迁重建项目与规划建设项目的吻合度

如果被拆迁房屋所在地的重建项目与原城市规划建设不符, 可能说明要么是城市规划有问题;要么拆迁工作有问题。无论哪一方面是当地政府工作的缺失, 都有损于政府在群众中的形象和地位。

2.拆迁补偿资金按时到位率

根据拆迁协议达成的补偿资金是否能按时、按量地落实给被拆迁人, 是衡量拆迁工作的重要因素。

3.被拆迁居民的上访率

上访率高说明群众对拆迁工作意见大, 也说明拆迁工作存在严重问题急需解决。这是衡量拆迁工作效果说明重要指标因素。例如南京自实施“市场+保障”的拆迁新政以来, 截至2005年5月, 已顺利动迁居民11462户, 没有发生一例野蛮拆迁和暴力冲突事件, 也没有出现一起越级集体上访, 这说明被拆迁群众对安置补偿基本满意。

4.违法违规行为的发案率

拆迁工作由于涉及到拆迁相关人各方的利益, 由于利益驱使, 违规、违法行为时有发生。例如, 地方政府相关部门违反城市规划以及审批程序、盲目扩大拆迁规模以及滥用职权强制拆迁的行为;故意拖欠、挤占、挪用拆迁补偿资金等违法违规行为;野蛮拆迁, 严重侵犯居民利益的违法行为等。再如, 被拆迁人无理取闹的, 公开聚众闹事或上街堵塞交通、冲击政府机关的违法行为等。因此, 将违法违规行为的发案率作为衡量拆迁工作效果的一个指标, 旨在促使地方政府高度重视拆迁工作, 严明纪律, 提高工作人员的素质, 避免违法违规行为发生, 促进当地的城市建设。

5.被拆迁安置居民的满意度

通过对被拆迁安置居民的回访, 了解他们对提高拆迁工作的满意度, 应作为评价拆迁工作成效的重要指标。

6.拆迁的时效性及交易成本

评价拆迁工作成效不能不考虑和计算拆迁的时间成本和交易成本。

四、结论

房屋拆迁工作是关系到城市化发展水平和人民群众生活质量的重要工作, 因此, 妥善地解决拆迁中的矛盾和冲突意义深远。要建设并发展和谐型城市, 就必须把城市房屋拆迁工作做好, 我们必须学会用系统观念去看待问题;学会运用矛盾论的方法找到问题的主要矛盾;学会用流程管理的方法和手段去解决问题。

参考文献

[1]南京拆迁户自焚抗议[N].香港《明报》, 2003-08-25.

[2]齐崇淮, 贺彦杰.山东菏泽强制拆迁居民上吊官员:拆迁都死人[N].记者观察, 2006-11-28.

[3]严晓媚.安徽青阳县农民朱正亮在天安门自焚真相[N].东方早报, 2003-9-18.

[4]张继东.政府放下架子推行“模拟拆迁”破解“拆迁难”[N].现代金报, 2004-9-1.

[5]顾新东, 燕志华.江苏推广拆迁补偿起步价[N].每日经济新闻, 2005-3-7.

[6]黄勇.南京“拆迁新政”建成“三大机制”[N].江南时报, 2005-05-05.

[7]中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》.

[8]国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 (国办发[2004]46号) .

城市房屋拆迁补偿制度研究篇8

摘要：随着城市建设进程的加快，在城中村改造过程中，势必会涉及到房屋拆迁补偿问题。所以我国在城市房屋拆迁补偿方面的制度也在不断的完善。但是就当前来看，我国的城市房屋拆迁补偿制度方面还存在这样或那样的不足，因而为了更好地促进对其的完善，就必须切实加强对其的研究。因而本文正是基于这一背景，首先分析了当前我国城市房屋拆迁补偿制度亟待完善的地方；其次提出了相关的完善措施；最后对全文进行了简单的总结。旨在与同行加强业务的交流，从而更好地促进城市房屋拆迁补偿制度的完善。

关键词：城市房屋；拆迁补偿；制度；完善

针对当前城市房屋拆迁工作中面临的强拆和拆迁补偿的问题更，已成为影响城市和谐建设和发展的重要因素。所以我国历来注重城市房屋拆迁补偿制度的完善。在不断完善的过程中，也有诸多问题正在不断的暴露出来。搜易必须加强对其的研究。

1.城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷

1.1评估范围的界定及评估方法的缺陷

根据中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，被拆迁人的房屋价格的评估办法应由所在的省、自治区和直辖市的人民政府进行制定，且在该《条例》中主要确定的补偿方式为货币的方式，补偿的货币金额，需要结合被拆迁房屋的用途、区位以及建筑的面积和房地产的市场评估价确定。其中，区位主要是房屋的地理位置，而其属于不动产，所以区位直觉决定着其的价值，而用途不同，其拆迁补偿标准也是不同。所以就当前评估的内容而言，主要是利用建筑成本法，而忽视了地价因素。这就是被拆迁户最后拿到的货币补偿款只是建筑的成本价格，而被拆迁户在购买新住房时势必会利用这笔补偿款购买新的住房，而在购买新住房时势必需要根据现行的市价而确定，这不仅包含了建筑自身的成本，也包含了配套设施的成本，以及开发商的利用及购房所缴纳的各种税费。由此可见，当前我国的成本房屋拆迁补偿制度在评估范围和评估方法上均存在较大的缺陷。

1.2评估部门的缺陷

房屋价格的评估始终基于合理、合法、公平、公开的原则进行，并确保所出具的评估报告具有客观性和公正性。按照《规定》来看，被拆迁人有选择对自身被拆迁房屋价格评估的权利。但是在评估过程中，评估机构与拆迁方具有较大的寻租空间，加上缺乏市场的监管，而这就你那一确保房屋价格评估的公正性和中立性。加上评估部门为了满足拆迁方的需要，就会将被拆迁房屋的价格降低，而这就会损害被拆迁人的利益，尤其是很多公益性的设施中，很多拆遷的房屋所评估的价值与其实际价值存在较大的差别，而被拆迁和拆迁双方因补偿标准而难以达成协议时，虽然可以向当地的房管部门申请仲裁，但是在当前制度不完全和政府干预严重的前提下，使得被拆迁人往往处于弱势的地位，所得到的裁决得不能彰显公正公平。

1.3公权力行使中的缺陷

房屋拆迁中，政府所扮演的角色难以明确的定位，所以在公权力行使过程中往往因缺乏承担责任的机制对其约束，所以在拆迁过程中，拆迁的时间、补偿的方案、安置的措施均是拆迁方确定，而被拆迁人只能被动接受。而且当前很多拆迁工程打折公益工程的旗号从事商业开发，而这实际就是损害了被拆迁人的利益，而且很多时候面临强拆的命运[1]。

2.完善措施

通过上述分析，我们对当前城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷有了一定的认识，那么这些缺陷我们应如何完善呢？笔者以下结合自身浅见，提出以下几点完善城市房屋拆迁补偿制度的措施。

2.1完善评估办法并对拆迁补偿范围进行合理的确定

在《条例》中，由于所确定的补偿范围存在一定的局限性，评估的方法也存在诸多亟待完善的地方。所以在综合分析和考虑发达国家在补偿拆迁方面的政策，笔者建议未来在城市房屋拆迁补偿制度完善的过程中，必须对被拆迁房屋的价格评估评估范围进行科学的确定，在注重建筑成本的同时还要考虑到其区位，才能更好地确保所确定的评估范围变得更加科学合理。而在评估方式上，建议国家加强对评估部门的监督和管控，出具相应的参考和补偿标准，且所确定的补偿标准应符合市场发展的规律，并在评估部门评估的基础上对其评估的价格进行再次综合评估，由政府直接选派专业评估人员对评估的价格进行再次评估，只要是发现其与拆迁方之间存在利益寻租的空间，就应及时的对其进行警告，并责令其再次进行科学的评估，若双方仍存在分歧，就应及时的出面调解，最后以由司法机关加强对其的裁决，才能更好地保证整个拆迁工作中的补偿问题得到及时的的完善。从而在确定评估范围的基础上，采取多元化的评估方式，以最大化的得到被拆迁人的认可，才能从根本上消灭强拆问题[2]。

2.2完善评估部门的监管

对于评估部门的监督和管控，必须建立在公平、公正、公开的原则之上，所以为了提高评估的权威性，应对当前的评估部门进行不断的强化教育，使其意识到评估的公正性和中立性给双方带来的好处，并针对监管过程中发现的问题，应及时的勒令其进行整改。并对评估的办法进行不断的健全和完善，确保整个评估工作得到公平、公正的开展。此外，还应制定评估管理机制，对于不作为、乱作为的评估部门应采取相应的惩罚和管理的措施，对于评估部门与拆迁方之间的利益勾搭，必须进行严格的查办，只要发现就及时的清理出非法的评估部门或机构，才能更好地确保评估工作开展的科学性和完善性。

2.3完善听证制度

在决定拆迁房屋建筑之前，必须就拆迁补偿标准进行确定，并通过听证会，给予被拆迁人发表看法的权利，才能更好的确保被拆迁人的权益得到最大化的保护。加上引入听证会的制度，能有效的及时的将被拆迁人的的疑虑的消除，提高其对政府信任的同时实现二者的有效互动。即便听证结果不利于被拆迁方，因为实现在程序上赋予其表达意见的权利和机会，所以不满情绪也不会很激烈，而这就能有效的减少房屋拆迁中各种矛盾的发生。在听证会程序的具体设计方面，应当以社会为本位，秉着社会法的倾斜保护的原则，以法院作为听证机关。我们可以把这种方式称为司法听证制度。开发商在申请房屋拆迁许可后，与其有利害关系的居民如有异议的，可向法院申请召开听证会；有利害关系的居民也可以向法院申请召开听证会。之所以以法院为听证机关而非以房屋拆迁管理部门为听证机关，是因为房屋拆迁管理部门基于其自身的利益考虑，很难作到超然中立。作为听证机关的法院应分别听取作为当事人的房屋拆迁管理人、开发商和被拆迁人的意见，制作笔录，做出公正的裁决，实现双方的和谐拆迁[3]。

3.结语

综上所述，当前我国城市房屋拆迁补偿制度还存在诸多完善的地方，因而为了更好地确保其得到不断的完善，必须认真分析和总结这些缺陷，才能更好地对其进行不断的完善，才能更好地强化其的完善，更好地为促进我国城市房屋拆迁工作的高效开展，并为此而不懈的努力和奋斗。

参考文献：

[1]豆星星.论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[J].江西财经大学学报，2009，04：117-121.

[2]蒋盛君.我国城市房屋拆迁补偿制度上存在的问题及其完善[J].中国商界（下半月），2009，08：161-162.

【淄博市城市房屋拆迁管理办法】推荐阅读：

淄博市企业信用信息管理办法11-07

淄博市城区道路管线工程规划管理办法06-17