业主大会会议议程

业主大会会议议程（精选8篇）

业主大会会议议程 篇1

一、主持人根据会议签到，向大会报告应到、实到业主投票人数且建筑面积；实到业主投票人数且建筑面积超过应到全体业主投票人数且建筑面积1/2的，符合国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《业主大会规程》的规定，现宣布会议开始；

二、业主大会筹备组代表作筹备工作报告（业主委员会代表作工作总结和财务收支情况报告）；

三、物业公司代表作物业管理工作报告；

四、审议通过《望海山庄业主大会议事规则》；

五、审议通过《望海山庄管理规约》；

六、审议通过《望海山庄物业专项维修资金使用续筹方案》；

七、审议通过选聘（解聘）×××物业服务企业；

八、选举：

（一）宣读、通过选举办法；

（二）推选监票、计票各两人；

（三）介绍候选人简历；

（四）监票人、计票人清点核实参加选举投票权数，发放选票；

（五）投票；

（六）计票；

（七）监票人向主持人报告计票结果；

（八）主持人向大会宣布选举结果；

九、休会：当选的业主委员会成员分工；

十、新当选的业主委员会主任代表业主委员会讲话；

十一、上级领导讲话；

业主大会会议议程 篇2

一、业主大会制度是住宅小区的最佳形式

物业服务是现代化大城市“建筑物高度立体化”的产物,上世纪六七十年代以来,各国工业文明迅猛发展,城市人口高度聚集,土地高度立体化的利用和城市生活环境恶化,不仅使传统相邻关系的内容发生了重大变化,同时也造就了“业主建筑物区分所有权”理论。世界各国并非都采用“建筑物区分所有权”的概念,其学说也包括“一元说”“二元说”和“三元说”,我国采用“三元说”。“三元说”下的建筑物区分所有权包括三个要素:专有所有权、共有所有权和成员权,三者结为一体,不可分割。建筑物是一个整体,建筑物的共有部分把全体业主“捆绑”在一起,共有财产需要共同管理,业主既是建筑物财产的所有人,也是住宅小区事务的共同管理人。建筑物区分所有权产生内在要求,涉及建筑物及住宅小区相关事宜,不仅需要业主内部之间相互协调、共同管理,对外事宜也需要业主团体与外部进行协商、沟通、合作。

在专有部分上,是业主对世的绝对所有权;在业主彼此专有部分之间,是业主之间的相邻关系,是一个上下左右立体的相邻关系;在专有之外是不可分割的共同共有,而共有还包含大、小不同层次的共有。基于业主“共同共有”关系,为整合业主内部关系,实现业主整体与外界其他主体关系的和谐,各国立法者推出了业主大会或者业主委员会等类似的相关制度。

业主们与物业企业之间的服务关系,是业主对外关系之一,也正是当下的矛盾焦点,而解决这些矛盾,最终还是要提高业主的自治能力。笔者认为,解决好这个矛盾,基础的工作是要充分落实业主自治权利,健全业主大会制度,规范业委会的运行机制,加强对业主成员权和业主合同抗辩权的保护。由于东方文明缺少现代文明意义上的自治传统,业主自治能力的低下,亟需要社会力量对业主组织进行扶持,政府应当变管控为给付,由直接的指导、宣传、协助转化为社会第三方的培训、扶助、制约。

二、物业服务法律制度存在的主要问题

1、业主组织法律主体地位不高

法律、法规抱守旧的法人观念,回避业主大会的法人资格问题。《物权法》《物业管理条例》规定了业主大会的成立条件、业主大会的活动规则和重大事项的报送备案,却没有赋予业主大会法人资格。最高人民法院司法解释明确了业委会有限的诉讼权利能力,明确了业主物业合同的履行抗辩权,但也回避了业主大会法人资格的问题。现实中,业主的自治权利本来就没有受到重视,没有法人资格的业主大会更是被人忽视。

2、业主大会设立程序管控过度

在业主大会成立的条件上,北京、天津等地规定业主入住率应达50%以上,或者首位业主入住2年以上,上海、广东等地则要求出售交付使用面积达50%以上,湖南规定首位业主入住1年以上,广东规定业主达到20%以上。在业主大会成立的程序上,山东规定建设单位或者前期物业企业应当告知街办处,街办处在主管部门的指导下成立筹备组。天津是业主、建设单位和物业企业都应告知街办处,辽宁规定业主提出书面意见,福建规定建设单位向县主管部门报告,由主管部门和街办处共同成立筹备组。陕西是建设单位告知街办处,否则由业主告知;对未及时成立筹备组的,县主管部门要责令相关部门改正。浙江规定主管部门组织成立筹备组,街办处和居委会协助,建设单位负担费用。可见是群龙治水,各有章法。上述地方虽然都明确了各部门成立筹备组、业主大会的责任,但只有陕西等少数地方规定了不组建筹备组的行政责任,可以认为,没有设立业主组织不是问题,而设立业主组织没有按照程序规定进行则不被允许。

3、业主组织与相关主体法律关系混乱

本来业主是建筑物住宅小区的主人,物业企业是物业服务合同的相对人,二者是合同关系,其他人都是“旁观者”,在合同的签订、履行中也就是调解者、仲裁者。在业主大会成立、业主代表推选、业委会委员选举等规则的制定、业委会换届、物业企业的解聘等过程中,却都成了法定的参与者、指导者。除了“筹备组”规定之外,天津等地还制定了“联席会议”制度,物业合同的解除必须由联席会议决定。规定“前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止”,也就是说前期物业服务合同是一个不定期的合同,只要是新的物业服务合同没有签订,旧的前期物业合同就不能解除,意味着只要是业主大会没有成立,合同自然不能解除,前期物业服务合同就可以长期延续。没有筹备组,业主大会也就意味着没法成立,不能“备案”;联席会议不通过,业主大会重大事项就不能决定。事实上,这些制度都已经成了业主大会成立,乃至业主实现自治的“绊脚石”,按照这些规定,业主大会很难成立,业委会也很难体现广大业主的利益。

4、部门规定与业主组织性质不符

业主大会本来是一个“人的组织”,是一个“社团性”的自治组织,之所以要成立“组织”,是因为对建筑物的共有部分需要共同的管理,而《业主大会规程》《业主大会和业主委员会指导规则》等规范业主和业主组织的规范性文件却由建设部门制定。国务院《物业管理条例》规定业主共同制定、修改业主规约,而江苏、天津等却规定省、直辖市主管部门制定业主规约和业委会章程范本,天津还把制定临时业主规约的权力交给了建设单位。江苏还替物业合同双方规定了逾期给付物业费日5‰滞纳金的标准,直接把违约金替换成“滞纳金”,混淆公法与私法行为,加重业主责任,行政部门通过垄断法规的制定权,抑制、干预业主大会权力,调控业委会的行动,以期达到行业垄断的目的。

部门和地方机构的着眼点各有不同,部门机构更多的是偏向把持权力和物业企业的利益,地方机构则更多注重社区稳定。部门、地方想的不是帮助业主如何自治,而是想着如何让业主按照自己的意志就范。而在对业主成员权的落实、保证上却很少规定,对业主的合同履行抗辩权也没有规定,却笼统地要求物业“使用人”与业主连带给付物业企业物业服务合同费用。业主大会没有法人资格,没有法定登记程序,多头“备案”,多头管理,自然导致业主大会成立困难,治理混乱,并且,许多部门把“备案”当作“许可”,认为不经备案业主大会就不能合法成立。

三、物业服务存在的主要问题

法律、条例和部门规章,对业主大会的成立,对业委会的日常工作都规定得比较具体,要求主管部门及相关机构对业主大会及其业委会的工作给予指导、监督,而事实上是基层政府不作为,官员惰于作为,没有激励机制,多干不如少干,业主大会成立或者业委会活动产生矛盾时能推则推,不乱没人管。利益群体利用业主大会程序设计的先天缺陷,操纵业委会,剥夺业主的成员权,侵害业主的合同抗辩利益。

国务院颁布的《物业管理条例》对业主大会成立程序过于单一、呆板,强制性的规定过多,业主选择性差。业主大会选择大会制还是分会制,代表制还是代理制,本质还是“直议”“代议”,应当给予业主程序上的制定权和选择权,法律规定最低限制性标准足矣,业主大会成立程序的制定权和选择权本身就应包含在业主的成员权之内,业主大会的“成员权”本质上属于私权,关键是要保证业主的广泛参与、充分的商讨和意思表示的真实。

诸多物业管理条例强制规定业主大会一种治理模式,非此即彼,可以预知其结果是:高度的程序性限制导致业主大会成立困难,业委会选举、换届难,或者业委会跟风傀儡,业主一盘散沙,前期物业企业长期独占住宅小区物业服务市场;或者是对业委会监督性差,业委会独断专行,滋生腐败;或者是两败俱伤,物业没人管,居委会兜底清理烂摊,保障最低物业服务水平,最终业主自食苦果。

在实践中之所以业主大会难以成立,业委会被人操纵不能代表业主利益,一是规章规定“官本位”,要求相关部门指导、协调、监督,而又没有规定罚则对相关部门及人员工作予以考评。二是规定业主成员权过于空洞,政策不能调动业主的积极性,司法对业主成员权的救济鞭长莫及,杯水车薪。

四、解决物业服务矛盾纠纷的主要途径

建筑物是共有而非公有,业主大会只须“集会性”的组织形式即可,因此,业主大会治理模式更应当自主,在台湾地区既规定了“管理委员会”,也规定了“管理负责人”的制度。建筑物的多样性、业主人群的多样性,决定了业主大会组成及运行模式的多样性。

业主大会虽然是自治组织,但其不同于村委会和居委会,村委会有土地等看得见的利益,居委会有街道办事处的支持,二者都是因政府决定而成立的法定的“人的组织”,业主大会不能套用其管理模式。当然,完全的自治可能带来的是效率的低下,因此,更需要物业服务的高效,业委会工作的高效。物业服务的高效来源于合同自主、委托合同解除权的落实和业主合同履行抗辩权的经常性;而业委会工作的高效,不仅需要业委会本身产生的合法性,更需要落实业主监督的有效性。

1、确立业主大会主体法律地位,保障业主成员自治权利

从实际出发,完善业主大会制度,提高业委会治理能力。强调业主的自治权利,行政权力不主动介入业主大会的自治事务,不仅是对业主自治权利的尊重,也是为了防止行政权借口干预业主自治。

充分保障业主参与大会的权利,如:一楼业主免交“泵梯费”问题,尽管业主不能单独与物业公司商定,但是,应当给予业主在业主大会内部主张权利的机会,不能为了“公平”而要求物业企业与每个业主单独签订合同,但也应允许业主在自治体内主张公平,二者并不矛盾。不能将业主买房行为“视为”对一楼泵梯费的自甘承担。收费项目应当细化,当然细化应当有度,项目细化应当有业主参加,而不能只是“官方规定”,物业企业认为不合理,可以拒绝签订合同,法律不会强制。

2、强调业主议事民主,强化议事规则和管理规约的法律效力

业主自治主要也是通过业主规约进行,制定业主规约要充分保证业主的参与,充分发挥业主的民力民智,不能由他人(包括政府)替代业主制定业主自治的根本性文件。业主内部事务要按照业主议事规则和管理规约处理,业主与外部关系主要通过合同处理。现在,业主规约是主管部门制定的,业主完全没有参与,加上主管部门与建设单位、物业公司扯不断的关系,业主权利已经设限,也为后来的物业服务埋下纠纷的伏笔。严格落实业主规约,防止地方各种力量挟持、控制业委会,进而损害广大业主利益,其根本途径是业主积极、广泛、深入参与业主规约的建立,业主广泛的参与也会使业主履行规约成为自觉的行动。

3、加强业主组织规则立法,落实业主票决制度

国家最高权力机关应当尽快就业主自治及其活动规则统一立法,在明确业主大会主体地位、业主规约自主性质的同时,对业主大会的成立、业委会的运行以及业主大会与相关部门的关系进行明确,规定侵害业主成员权的司法救济途径。

法定重大事项“票决”制度,为保证业主大会顺利的成立和运行相对的稳定,可以规定订立“业主规约”“物业服务合同”必须“双过半”,修改“业主规约”和解除“物业服务合同”必须“多数决”。在对重大事项法律予以强制性规定的同时,还必须制定一些禁止性的规定,强调对弱势群体基本权利的保护,防止多数人侵害少数人的基本权利。地方立法应当着眼于地区常见矛盾的归类、解决,限制建设单位等强势主体的违法行为,如:规定建设单位不得规定车库“只售不租”,应当“可租可售”,对紧张的出租车位“限定租期”,车位摇号决定等,地方法规更应着眼“地方特色”民情,而非更加强化官方意志。

“业主规约”是业主自治的法律基础,业主就制定业主规约广泛、深入的参与非常必要,重要性甚至超过业主规约内容合理性的本身。由于业委会并非自行管理相关物业,仅是代表业主选聘物业企业,签订、解除物业服务合同,督促业主履行业主规约和物业合同义务,其工作性质并非紧急、疑难、复杂,加上业主大会就重大事项的“票决制”,因此,就委员会成员的选任程序规定毋须特别严格,而关键是要保证业主意思的真实表示及其实现。应当保证业委会参选成员推荐和自荐的权利,获得相对多数即可当选。

4、强调物业服务委托合同性质,保障业主大会对物业服务的选择权

社会越是进步,社会分工越是精细,住宅小区物业服务亦是如此。物业服务需要专业化,需要对物业服务企业的主体能力、服务标准、收费标准进行规范、细化,以便政府管理的准确和业主知情的便利。物业服务需要市场化,市场化可以给予业主对物业服务主体、项目、规格更多的选择机会,市场化才会有充分的竞争,也才会造就物业企业的专业化。业主与物业企业是委托服务,是平等的民事法律关系,物业企业对物业的“管理”,以及对个别业主不当行为的阻止,实质上都是服务,在这几个关系中,业委会才具有真正的管理权。对于委托合同,业主大会不仅具有其他合同当事人所有的权利,同时,业主大会作为委托人还具有无条件解除合同的权利。

五、强化第三方扶助功能,加强业主组织自治能力

住宅小区问题很多,归结到底是业主组织内部自治能力的问题与业主组织外部合同协商与履行的问题。由于东方历史文化传统习惯,社会基层缺乏自治能力,政府习惯管控、命令,而不是扶持、指导,而建筑物区分管理权实质是业主的物权,是业主的私权,“管理权”属于业主组织所有,政府机构所持有的对业主组织设立的“指导、协助”的权力,只是一种指导性、义务性的行政行为,并非强制性、禁止性的命令。

市场经济条件下的政府需要“小政府、大社会”,需要更多的是就社会需求的供给,而非对社会组织或市场行为的禁止。住宅小区是业主自己居住之所,除必要的社会公共服务产品由政府提供之外,与其住宅小区相关的物业服务应当由业主自行提供。然而,由于物业服务的专业性、技术性和高度的组织性,每个住宅小区不可能完全由自己管理,事实上也正是如此。

在处理与物业企业的合同关系上,由于物业企业制度上先天的强势、业主先天的弱势,业主及其业主组织明显处于被动和劣势,更多的业主选择了忍让,选择了“搭便车”,少数的业主选择了抵抗,甚至选择了暴力相争。在与物业企业相处时如此,在业主组织内部相处时也是如此,小区秩序建立在强力的支撑之上,而非业主协商、议事、票决的基础之上,这种秩序不仅不稳定且容易滋生腐败,造成秩序的稳定需要更多的成本投入,而一旦旧的强力被新的强力推翻,必然产生秩序失控而紊乱。

为了切实落实《物权法》的私法自治精神,为了保证住宅小区物业服务秩序的长期和谐安定,首先要健全业主组织的议事、协商、票决机制,保证业主组织在充分讨论、协商基础上严格依法产生。

1、政府有必要为业主搭建业主委员会联合会、业主协会等专门社会团体组织的工作平台,总体规划、指导组织业主大会以及业委会的运行工作,代表业主伸张合法权利。专门组织的服务会更加专业、高效、周到。积极探索社会第三方扶助机制,使其组织形式和运行模式具有可复制性,具有超强抵抗非法外力干扰依法办事的能力。

2、政府可以向包括律师但不限于律师的社会机构购买专门服务,委托律师等相关专业机构、人员帮助成立业主大会,为业主委员会的选举、换届提供组织、指导、调解、咨询等法律援助,协助业委会对区域内的事物进行治理,为业主主张权利提供咨询。力求社会第三方的工作可量化、可监控,具有可考核性,政府保持对业主组织工作反馈信息的及时处理。

3、政府可以探索对矛盾激烈且需要物业服务,业主大会成立困难或者业委会不能正常活动的小区派驻临时机构,帮助业主完善组织架构,提高业主自治能力,但是,派驻的机构最好不是政府部门、居民委员会,而应当是在政府指导下、具有高度独立性的专门工作机构,这个机构应当是社会中的民间机构,是通过市场交换的公益或者半公益的社会组织机构。

4、在业主成立业主大会积极性不高的小区,政府可以优先推选居委会成员成为住宅小区的管理人员,整合居委会和业委会的管理资源,发挥居委会在业主自治中的作用,但是,这一切都应当是暂时的,无论是谁都应当尊重业主的物权,尊重业主的自己对物业的管理权利,政府机构、居委会更应当带头依法办事。

5、社会第三方机构对住宅小区业主组织的扶助,其工作重点是对业主组织自治能力的培养,社会第三方提供的服务不仅是物业服务的质量、数量和物业费用的评估,也不只是帮助业主组织讨还被侵占的业主共有收益,更主要的还是扶助业主组织提高自身的组织能力,特别是业主组织内部协商、议事、决策程序的执行能力,业主组织权力制约、监督的机制运行程序的执行能力,着力帮助业主建立起内部自生健康运行的组织机制,逐步取代“强人领袖型”“运动更替型”的住宅小区运行模式。

小区,不是国家;业主大会也不是国家政权机构,业委会也并不进行经营活动,只是委托、监督物业企业对物业进行管理,管理的模式可以不同,全国仅采用一种模式是可笑的,关键是治理模式要能确实保证业主权利的落实。

业主大会会议议程 篇3

新颁发的《业主大会规程》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会的主要职责是制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

规定明确，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

业主大会会议主持词。 篇4

会议主持词

尊敬的各位小区业主及业主代表：大家好

我受筹备组的委托，主持今天业主委员会换届改选大会。今天来参加这次大会的人员有：（）业主代表、筹备组全体人员、（）社区的领导和同志。首先我代表筹备组感谢大家能在百忙之中抽出宝贵的时间来参加这次会议。今天会议的主要任务是选举新的一届业主委员会。前一段时间，筹备组做了一些工作，开了很多会，征集了大多数业主的意见，严格按照《物权法》和《业主大会和业主委员会指导规则》的业主委员会产生的规定，依法依规，走到了今天。希望到会的业主代表们本着对自己和你所代表的业主负责，对大家共同的未来美好而有秩序的生活环境负责的态度，共同努力，开好这个会。现在会议正式开始。

大会第一项由我来代表业主大会筹备组，对（）业主委员会换届改选大会筹备组前期工作做以简单说明

按照相关法律、法规的规定组织业主成立了（）业主委员会换届改选大会筹备组。

我们通过召开会议，进行人员分工，完成了《业主大会议事规则》、《业主规约》的起草工作，进行了业主委员会候选人的推荐和初审，并将初步结果在小区进行了公示。鉴于

《业主大会议事规则》和《业主规约》是以后小区业主参与小区管理和维护小区业主权及利义务的重要依据，筹备组进行了大量的文件参考，谨慎的讨论和推敲。

业主代表推选是业主大会召开的重要环节，也事关业主委员会成立后的运行。为了保证推选结果顺乎民意，候选人的整个推选过程都遵循了公平、公正、公开的原则，先由业主推荐或自荐，在产生的代表中我们进行了摸底调查，最终确定人员名单，经过筹备组业主代表初步审核，对符合条件的候选人在小区内进行了公示，以征求业主的意见。经过筹备组成员的共同努力，确定的了本次会议的时间、地点，并在小区内以张贴通知的形式告知业主召开业主代表大会的相关事项。

以上筹备工作，仅以向到会的各位业主代表，作以简单情况介绍。

大会第二项，由（）社区主任，筹备组组长（）同志宣读新一届业主委员会选举办法。

（主持人当场宣布人数）今天应到会

人，实到会

人，符合开会条件。

大会进行第三项，会议审议《业主规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）

现在请代表举手表决，同意《业主规约》（草案）的请举手

不同意的请举手 弃权的请举手

同意《业主大会议事规则》（草案）的请举手 不同意的请举手 弃权的请举手 大会进行第四项

经筹备组商议，提（）为监票人，（）、（）两名同志为计票人。现在进行表决。

同意请举手。不同意请举手 弃权请举手。

经全体业主代表大会审议通过《业主规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）

大会进行第五项，业主委员会候选人做自我介绍（停顿）。

大会进行第六项，选举业主委员会委员

下面请监票人，当众检查票箱是否空箱。（展示票箱）请监票人清点人数领取选票。下面，请计票人发放选票。（发放选票）

现在，请各位业主仔细阅读选票，选票不能涂改，看懂想好后再填写。

（划票）

大家都填写完了吧？（停顿）现在开始投票。各位业主代表，请排队依次上台投票。投票时请注意会场秩序。

（投票）

（投票完毕后）现在，我们销毁剩余选票。下面，开始清点、检验选票。请计票人开箱清点、检验。（开箱清点、检验选票）

（工作人员报告：经清点，本次选举共发出选票 张，收回选票 张，有效票 张（包括弃权票），无效票（废票）张。

现在，我宣布：经清点、检验，本次选举共收回选票 张，其中有效票 张，无效票 张。超过发出选票的半数以上，符合规定，本次选举投票有效。

请监票人、计票人开始计票，计票结果由监票人报告。（计票，并报告计票结果）

大会进行第七项，由我宣读选举结果

各位业主代表，现在，我宣布本次（）业主委员会委员选举投票计票结果。

委员选举结果：

姓名 得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，姓名 得票 张，下面我宣布（）业主委员会委员当选名单。根据大会选举办法和大会选举结果，宣布（按姓氏笔画为序）：

我们以热烈的掌声表示祝贺。进行大会第八项

请新当选的业主委员会的代表发表就职演说 进行大会第九项

召开新一届业主大会：如有提议请举手，协商有关事宜。结束词：大会就要结束了，让我们以热烈的掌声感谢热心小区建设的全体业主，路漫漫修远兮，让我们以更饱满的热情迎接明天的太阳吧！我宣布，民安康城业主委员会换届改选大会会议圆满结束。

一换届业主大会会议工作计划 篇5

1、发布组建业主委员会换届筹备组的公告(届满六个月前由业主委员会组织，届满后由街道办事处组织)

5、召开筹备组首次会议，确定业主大会会议召开程序和筹备组工作内容形成会议纪要

6、向全体业主发布筹备组成立公告

7、确定业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积并向全体业主公告；

8、拟定三个示范文本并公示，征求意见

9、确定业主委员会委员候选人推荐办法并公示

10、发布业主委员会委员候选人报名通知

11、公示业主委员会候选人名单并公示，征求意见

12、公告三个示范文本草案及业主委员会候选人名单

13、确定业主大会会议时间、地点

14、准备表决票、表决票签收表及授权书、文件夹准备

15、准备选票箱、确定存放保管地点和方式

16、入户表决走访人员培训及分工

17、入户发放选票、表决

18、街道、派出所、社区工作站等相关单位邀请、确定

19、业主代表邀请

20、现场统票、唱票、计票

21、筹备组组长现场公布表决结果

22、向全体业主公告表决结果

23、协助召开业主委员会第一次会议

24、向全体业主公告业主委员会分工情况

业主大会会议议程 篇6

第一次会议主持词

尊敬的各位小区业主及业主代表：

大家下午好。

我受筹备组的委托，主持今天花园、汇园小区第一届业主大会。今天来参加这次大会的人员有：花园、汇元小区业主及业主代表、筹备组全体人员、新市区街道办、玉关路社区人员、及房管局物业管理办公室人员。首先我代表筹备组感谢大家能在百忙之中抽出宝贵的时间来参加这次会议。今天会议的主要任务是选举业主们自己的业主委员会。前一段时间，筹备组做了一些工作，开了很多会，征集了大多数业主的意见，公示了好几榜，严格按照市政府《物业管理办法》业主委员会产生的规定，依法依规，走到了今天。如果业主们对以往不规范的物业管理感到异常苦恼，那么从市政府颁布《物业管理办法》开始，从今天后，这一页很快被翻过去。我们之所以要这样慎重、严肃的选举，不仅是要让花园、汇元小区的物业管理成为全市的样板；而且要推动全市混乱的、无序的、恶性循环、令人心情极不舒畅的城市物业管理走向全面革新。这就是业主委员会由社区牵头来搞的初衷。在这个前提下，希望到会的业主们本着对自己负责，对大家共同的未来美好而有秩序的生活环境负责的态度，共同努力，开好这个会。现在会议正式开始。

大会第一项由我来代表业主大会筹备组，对花园、汇元小区业主大会筹备组前期工作做以简单说明

《物业管理办法（暂行）》这个文件是参照省、市一级的相关文件而制定的地方性法规。在相关的物业管理区域内应当成立业主大会并设立业主委员会作为执行机构。业委会在社区的指导下工作。

为此，玉关路社区组织工作人员通过发放意见调查表、在小区张贴大型彩喷宣传展板、悬挂宣传标语等前期宣传动员活动，征求到大多数业主同意合并两个小区为一个小区进行管理，并成立小区业主委员会。于2011年5月6日由街道办事处牵头，玉关路社区组织热心业主联名向市房管局递交申请，并对筹备组人员名单在小区进行公示，5月11日正式成立筹备组。

我们通过召开会议，进行人员分工，完成了《业主大会议事规则》、《管理规约》的起草工作，进行了业主委员会候选人的登记和初审，并将初步结果在小区进行了公示。鉴于《业主大会议事规则》和《管理规约》是以后小区业主参与小区管理和维护小区业主权及利义务的重要依据，筹备组进行了大量的文件参考，谨慎的讨论和推敲。

候选人的推选是业主大会召开的重要环节，也事关业主委员会成立后的运行。为了保证推选结果顺乎民意，候选人的整个推选过程都遵循了公平、公正、公开的原则，先由业

主推荐或自荐，在产生的代表中我们进行了摸底调查，并对小区热心业主发放意见征询函，最终确定人员名单，经过筹备组业主代表初步审核，对符合条件的候选人在小区内进行了公示，以征求业主的意见。经过筹备组成员的共同努力，确定的了本次会议的时间、地点，并在小区内以张贴通知的形式告知业主召开业主大会的相关事项。

业主大会召开成功与否，在于筹备组前期工作准备是否充分，为使本次业主大会公平、公正、顺利的召开，我们对会议议题进行了认真的商讨确定，对选举的程序、办法进行了严格的讨论制定，对选票进行了精心的设计。

以上筹备工作，仅以向花园、汇元小区各位业主，作以简单情况介绍。

大会第二项，会议表决《撤消汇元小区原业主委员会的决定》。

同意撤销的请举手，请放下。

不同意的请举手，没有（或当场宣布多少人，请放下）弃权的请举手，没有。（或当场宣布多少人，请放下）

一致通过（或同意的超过实到会代表的半数，通过）。大会进行第三项，由玉关路社区党总支书记、筹备组副组长王世红同志宣读新一届业主委员会选举办法。

同意请举手…… 不同意请举手…… 弃权请举手……

（主持人当场宣布人数）

大会进行第四项，会议审议《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）

（请工作人员宣读这两个草案）………………… 请业主们审议

现在进行大会第五项，推荐监票人，计票人、经筹备组商议，提名*********为监票人，**.***两名同志为计票人。现在进行表决。

同意请举手。不同意请举手 弃权请举手。

经全体业务大会审议通过《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）

大会进行第六项，由玉关路社区书记、筹备组副组长王世宏同志对业主委员会候选人做介绍（停顿）。

大会进行第七项，选举业委会委员

下面请监票人，当众检查票箱是否空箱。（展示票箱）请监票人将票箱贴封条。

请监票人领取选票。这里需要说明的是，一般情况下的选举，参加人员是固定的，所以选票也是固定数目的。今天的选举，我们不能预计有多少参选人，因此，只以收回的有效票作为是否当选的参数。

现在请监票人面向居民代表启封。下面，请计票人发放选票、划票、投票。（发放选票）

现在，请各位业主仔细阅读选票，选票不能涂改，看懂想好后在填写。为保证划票时不受他人干扰，筹备组设立了秘密划票处，大家可以在这里划票。

（划票）

大家都填写完了吧？（停顿）现在开始投票。各位业主代表，请排队依次上台投票。投票时请注意会场秩序。

（投票）

（投票完毕后）现在，我们销毁剩余选票。下面，开始清点、检验选票。请计票人开箱清点、检验。（开箱清点、检验选票）

（工作人员报告：经清点，本次选举共发出选票 张，收回选票 张，有效票 张（包括弃权票），无效票（废票）张。

现在，我宣布：经清点、检验，本次选举共收回选票

张，其中有效票 张，无效票 张。超过发出选票的半数以上，符合规定，本次选举投票有效。

请监票人、计票人开始计票，计票结果由监票人报告。（计票，并报告计票结果）

大会进行第八项，由我宣读选举结果

各位业主代表，现在，我宣布本次业委会委员选举投票计票结果。

委员选举结果：

得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，下面我宣布花园、汇园小区业主委员会委员当选名单。根据大会选举办法和大会选举结果，宣布（按姓氏笔画为序）：

下面进行第八项议程，选举业主委员会主任，副主任。业主委员会的主任副主任从现有委员中产生，下面请计票人发放选票。

（发放选票）

现在，请各位业主仔细阅读选票，选票不能涂改，看懂想好后在填写。（划票）

大家都填写完了吧？（停顿）现在开始投票。各位业主代表，请排队依次上台投票。投票时请注意会场秩序。

（投票）

（投票完毕后）现在，我们销毁剩余选票。下面，开始清点、检验选票。请计票人开箱清点、检验。（开箱清点、检验选票）

（工作人员报告：经清点，本次选举共发出选票 张，收回选票 张，有效票 张（包括弃权票），无效票（废票）张。

现在，我宣布：经清点、检验，本次选举共收回选票 张，其中有效票 张，无效票 张。超过发出选票的半数以上，符合规定，本次选举投票有效。

请监票人、计票人开始计票，计票结果由监票人报告。（计票，并报告计票结果）下面由我宣读选举结果

各位业主代表，现在，我宣布本次业委会主任、副主任选举投票计票结果。

主任选举结果：

得票 张，得票 张，得票 张，副主任选举结果：

得票 张，得票 张，得票 张，得票 张，下面我宣布 同志当选为花园、汇园小区业主委员会副主任 同志当选为花园、汇园小区业主委员会主任。我们以热烈的掌声表示祝贺！

业主大会会议议程 篇7

一审:北京市西城区人民法院 (2014) 西民初字第11393 号

二审:北京市第二中级人民法院 (2014) 二中民终字第08722号

再审:北京市高级人民法院 (2015) 高民申字第02184号

【案情】

一审原告保某系北京市西城区耕天下小区业主, 一审被告为北京市西城区耕天下小区业主委员会 (以下简称“耕天下业委会”) 。

2012 年12 月, 耕天下业委会经该小区业主大会选举成立, 并于12 月28日报北京市西城区人民政府天桥街道办事处备案。

2013 年3 月23 日至3 月31 日, 该小区业主大会以投票方式表决通过了授权耕天下业委会以公开邀请招标的方式选聘物业服务公司。表决票记载的表决内容第一项是“授权业主委员会以公开邀请招标的方式选定物业服务企业”。该次业主大会的表决情况为:业主人数表决总权数为153、面积表决总权数为37049, 其中赞成票124 票, 对应的业主人数权数124, 占业主人数表决总权数的77%;对应的面积表决权数27287, 占面积表决总权数的73.7%。

此后, 耕天下业委会进行了招标评标活动, 确定北京中商XX物业管理有限公司为第一中标候选人, 并于2013 年5 月17 日公示了招标结果。2013 年5 月31 日, 被告代表业主大会与北京中商XX物业管理有限公司签订了《北京市西城区“耕天下小区”物业服务合同》, 由该物业管理公司对耕天下小区提供物业服务。该物业服务合同将原物业费进行了调整, 有电梯户由3.9 元/平方米·月涨到5.28元/平方米·月, 无电梯户由2.98 元/平方米·月涨到4.99 元/平方米·月。

原告保某诉称, 耕天下业委会在未经法定程序、未经召开业主大会表决决议的情形下, 擅自行使业主的专属权利, 与北京中商XX物业管理有限公司签订《物业服务合同》, 将物业费大幅调整, 严重损害了小区业主合法权益, 诉请撤销耕天下业委会作出的与北京中商XX物业管理有限公司签订物业服务合同的决定。

耕天下业委会在一审中辩称, 其是依据小区管理规约, 在履行了相关的程序后召开业主大会, 根据业主大会的决定以招标的形式选聘的物业服务企业, 并根据招投标的结果, 与评标结果第一名的物业公司签订的物业服务合同。无论是在事前的告知程序还是业主大会的召开过程均取得了绝大多数业主的同意。在签订合同以后, 将中标结果进行了公示, 供广大业主查询。在招投标的过程中, 耕天下业委会根据业主大会的授权, 首先通过招投标专家委员会根据北京市物业服务的一般情况和服务等级以及耕天下小区的具体情况确定各项服务等级, 并确定了拦标价格 (拦标价格为5.30 元) 。在此基础上, 根据北京市招投标专家委员会确定的拦标价格评标, 最终中标的物业企业的价格在拦标价格以下, 并且, 投标的三个公司所报出的价格只相差一分钱。该物业服务合同签订至今已履行一年以上的时间, 符合广大业主的意愿, 得到了广大业主的拥护, 目前没有交费的业主只有18 家, 其中包含保某。

一审法院认为, 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中, 首先, 耕天下业委会选聘物业服务企业的授权得到了专有部分占建筑物总面积超过70%且占总人数亦超过70% 的业主同意, 业主的表决授权行为不违反法律规定, 其授权有效;其次, 耕天下业委会根据授权, 通过招投标的形式选聘物业服务企业, 并将招投标结果予以公示, 其行为均不违反法律、行政法规的强制性规定;第三, 保某虽主张耕天下业委会作出的决定侵害了业主的合法权益, 但未举证证明, 并且, 物业费标准受多种因素制约, 即使《北京市西城区“耕天下小区”物业服务合同》对此有所调整, 也不必然意味着对其合法权益造成损害。综上所述, 保某的诉讼请求无事实与法律依据, 法院不予支持。同时, 一审法院还在判决书中指出, 耕天下业委会作为由业主选举依法成立的物业区域业主委员会, 应当积极维护广大业主的利益, 规范自己对物业公司的管理工作, 以便更好地为小区居民服务, 促进和谐社会的建设。

二审法院针对耕天下业委会的决定本身是否侵害了保某作为小区业主的合法权益进行审查。保某认为, 耕天下业委会未将中标候选人提交业主大会表决来最终确定中标人, 即直接作出与北京中商XX物业管理有限公司签订物业合同的决定, 侵害了业主选聘和解聘物业服务企业的“专属决定权”。二审法院认为, 本案证据显示, 此前业主大会的表决票明确记载的表决事项是“授权业主委员会以公开邀请招标的方式选定物业服务企业”。通过文义可知, “选定”的含义显然包括选择和确定两层意思, 即业主大会实际已经授权业委会确定中标人, 该授权事项并不违反法律、法规的强制性规定, 亦不违反耕天下小区业主自行制定并约定共同遵照执行的业主大会议事规则。故此, 在已经取得业主大会授权的前提下, 耕天下业委会作出与第一中标候选人北京中商XX物业管理有限公司签订物业合同的决定, 对业主“专属决定权”并未构成侵犯。二审法院维持了原审判决。

再审法院经审理后, 裁定驳回保某的再审申请。

【评析】

本案系业主撤销权纠纷, 各方争议的实质在于耕天下业委会未将中标候选人提交业主大会表决来最终确定中标人是否侵害业主的合法权益, 即业主委员会根据业主大会的授权, 以公开招标的方式选定物业服务企业是否合法有效。试析如下。

一、选聘物业服务企业属于业主共同决定的重大事项

《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条款明确规定建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。

共同管理权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的对建筑物整体进行共同管理所享有的权利和承担的义务。共同管理权的核心是成员权, 成员权是建筑物业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利, 主要是指业主对共有财产的管理、监督、选举等权利。

共同管理权是专属于业主的权利, 业主取得所有权就自然享有共同管理权。业主是行使共同管理权的主体, 可以亲自自主进行, 也可以通过委托授权等方式委托他人进行。根据《物权法》第七十六条的规定, 选聘物业服务企业, 签订物业服务合同, 即属于建筑物区分所有权人共同管理权中的重大事项。

二、依法形成业主团体意思是行使共同管理权的关键

有关共有部分的管理、处分等民事活动关系到众多业主的利益, 需要在众多业主之间以一定的方式作出决议。建筑物区分所有构造的复杂以及各业主之间对专有部分和共用部分的行使难免存在利益冲突, 依赖单独所有权、共有和相邻关系的规范难以妥当解决。业主因各自对于物业服务的期待值不一, 为协调彼此间共同利益, 将共同管理权利让渡于业主团体, 赋予业主团体自治、保护业主团体自治运行秩序的权利。

业主行使对共同共有部分的共同管理权时, 其个人权利应当得到充分的尊重, 个人意志应当依照民主程序进行充分的表达, 但个人意志的维护并不是无度的, 个体权利对共同利益的让步是必要的, 也是必须的。由于构成业主大会的业主个体情况千差万别, 每个所有权人的个人意志难以绝对统一, 因此必须及时构建业主自治组织, 通过自治组织消化少数所有权人的个人意志, 在民主的基础上进行有效的集中, 形成代表全体所有权人的共同意志, 才能确保共同管理权体现建筑物区分所有权人的共同意志。

行使业主共同管理权的主要目的在于对共有财产进行管理, 增进业主共同利益。在业主个体意思“众口难调”的情形下, 如何合理平衡单个业主的个人意志与全体业主的共同意志, 使得共同意志的表达更为符合大多数业主的个人意志?对此, 依法正确形成业主团体意思是行使共同管理权的关键。

在成立业主大会、实行共同管理的情况下, 凡涉及共有和共同管理权利的重大事项, 如制定和修改议事规则或管理规约、选举业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等, 都应由业主共同决定。因此, 业主不能单独行使建筑物共有部分的共同管理权, 必须通过业主大会或业主委员会来行使, 这也就是《物权法》理论上通常所讲的共有共管原则。

业主共同意志和意思表现形式即是业主大会或业主委员会的决定。选聘物业服务企业则应当遵循《物权法》规定的程序, 依法形成业主共同决定。《物权法》第七十八条规定, 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中, 业主保某即是以耕天下业委会作出签订物业服务合同的决定未经过业主大会双过半同意而违反了法律规定的程序, 侵害其共同管理权为由请求人民法院撤销该决定。

三、经业主大会授权, 业委会可以招标选定物业企业

在业主自治活动中, 二级市场的物业服务通常由业主委员会以公开招标或邀请招标等方式进行。根据《物权法》第七十六条的规定, 选聘物业服务企业, 签订物业服务合同, 属建筑物区分所有权人共同管理权中的重大事项, 法律明确规定须达到和满足两个方面的条件:一是专有部分面积占建筑物总面积的比例;二是业主人数占总人数的比例, 也就是俗称的“双过半”的标准, 才能体现全体建筑物区分所有权人的共同意志, 才能体现全体建筑物区分所有权人的真实意思表示。

业主大会会议议程 篇8

第二十一条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条 业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积；

（四）拟定业主委员会委员选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第（一）项至第（五）项内容在物业管理区域内公示。第二十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。

第二十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。第二十九条 下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）续筹和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第三十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）审核需要业主分摊的费用；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（八）调解物业使用纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主书面提议；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第（二）项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。第四十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（四）被判处刑罚的。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：

（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；

（三）违反本条例第四十二条规定的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条 业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条 业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。