简谈房地产广告策划（通用7篇）
房地产广告的目的是让客户通过广告媒体了解楼盘有效的信息，促进楼盘的销售。广告策划是房产广告的参谋和军师，对于广告的设计、广告的发布、广告的制作起到指导性作用的重要环节。一般房地产广告策划分12个项目：分别为产品的调研、市场的调研、定位的企划、推广的策略及创意的构思、传播与媒介策略的分析、阶段性推广的总体策略、阶段性广告与媒体宣传、阶段性促销活动的策略、阶段性公共关系的策略、定期广告效果跟踪和信息反馈、定期跟踪竞争对手的广告投放、推广成本预算和费用监控。
产品的调研
在做广告策划之前，应对本楼盘的项目定位，客户群体、项目的配套、价格等进行充分了解。这样做出来的策划才会做到有的放矢，对症下药。
市场的调研
孙子兵法有句经典的话：知己知彼百战不殆，意思是说如果对敌我双方的情况都能了解透彻，打起仗来百战都不会失败。市场的调研正是了解市场情况的基本方法，使得广告策划具有科学性和有效性。
定位的企划
定位就是给出一个独特的销售主张，在充分了解市场的情况下做出的正确定位。定位解决了广告核心理论问题，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
推广的策略及创意的构思
推广是一个持续的过程，避免东一榔头，西一棒的情况发生，广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性。这个阶段将定好广告的基调。
传播与媒介策略的分析
广告是通过媒体传播给客户的，广告费用相当大的部分将花在媒体身上，投放广告的应充分了解广告的覆盖范围，发布时间，媒体组合等信息，把广告费花在刀刃上，使广告更有效。
阶段性推广的总体策略
楼盘的推广一般分为筹备期、试销期、强销期和尾盘销售期，各个阶段的侧重点都不一样，比如筹备期一般以楼盘形象广告为主，而强销期以楼盘的销售信息为主。
阶段性广告与媒体宣传
广告的侧重点，广告的投放形式，广告的发布频率在这段时间形成。全方位地实施强有力的广告攻势，利于媒体的优势为楼盘造势。
阶段性促销活动的策略
促销活动是为了吸引客户的关注，提高售楼中心的来访量，为成交做好准备。根据市场的情况随时调整、优化活动方案。
阶段性公共关系的策略
无风不起浪，借助新闻的报道宣传楼盘，使的客户认同楼盘，产生购买的欲望，从而树立楼盘独特的形象
定期广告效果跟踪和信息反馈
统计好售楼中心的来电来访情况，楼盘发布广告期间收集信息，为调整广告做好参考作用。没有永远适用的广告，只有对路的广告效果。效果的统计对于下阶段广告投放不可小觑。定期跟踪竞争对手的广告投放
楼盘的销售竞争是残酷的，好比是一场没有硝烟的战争，了解对手的广告投放对于我方的投放有参考价值。
推广成本预算和费用监控
但随着媒体受众越来越分散化, 受众的心理需求、价值、信仰和生活方式的高度异质化, 广播电视台的广告营销策略也被受众推升到一个新的高度。如何在广播电视台的广告时间中建立绿色营销渠道, 使信息传播目标最大化, 这是电视媒体扩大竞争力必须面对的一个重要课题。
一、广播电视媒介广告投放与需求的现状分析
1. 广告客户投放日益科学化和理性化
这是一个传播过度的年代, 每个企业都想在激烈的竞争中发出自己的声音、树立自己的品牌, 电视广告作为一种行之有效的营销利器, 被众多的企业所利用与推崇。随着市场和企业的日益成熟, 广告主也正在变得越来越科学与理性。他们对广告投放进行管理, 对广告活动进行预测、策划和监控, 千方百计提高广告投放的效益与评估。广告主越来越注重以数据作为广告时间消费的基础, 收视率、点成本、到达率、平均暴露频次、观众构成等指标成为广告主选择广告时段的重要指标, 其中收视率尤为重要。而常规时段广告观众流失、节目收视率与广告收视率差距加大、观众注意力有限等问题日益突出, 使得如何提高电视广告投放效果成为企业关注的焦点。
广告客户对电视广告的投放更具科学性和理智性, 必然要求电视广告经营者转换经营思路, 从“坐商”的姿态转换为“行商”的角色, 树立服务营销意识, 加强对电视广告投放的客户管理。
2. 受众碎片化和主体化增强
随着小康生活时代的来临和后80年代甚至90年代青年的长成, 中国消费者群体开始出现“碎片化”现象。所谓“碎片化”实际上就是指个性化、多样化趋势的表现, 人们不再按照统一的模式生活和思考, 结果带来了价值观念和消费方式的表现, 由此使原来比较简单的社会阶层分解为众多的“碎片”。近年来, 网络、手机按钮族、“玉米”、“粉丝”族和银领、金领群体等分众群族纷纷涌现。他们的兴趣爱好也日益多元化, 甚至是同一个人的兴趣也会经常发生转换。这就为针对单一群体的广告选择带来了困难, 电视广告经营面对“碎片化”的趋势需要更精准地找到目标消费者。
在传播媒介资源比较匾乏、获取信息资源比较困难的情况下, 传统大众媒介“推”的传播方式使受众处于被动地位, 这种具有强制性的传播方式是当时较为普遍的传播方式。随着媒介资源的日益丰富, 新兴媒体互动性增强, 受众的主体性也相应增强, 受众对媒介类型的使用和信息内容关注更具有选择性和可比性。这必然要求电视广告改变其传统的表现方式, 常规的、说教式的广告已经不能吸引消费者, 与消费者利益高度相关联的、具有互动特质的广告表现, 成为电视广告主要表现方式。
二、绿色营销管理视角下的广告选择
所谓绿色营销管理是指实现自身利益、消费者需要和环境利益的统一、关于产品和服务的观念、定价、促销和分销的策划与实施过程, 它不仅要满足消费者的需求并由此获得利润, 而且要符合环保的长远利益, 正确处理消费者需求、企业利益和环境保护之间的矛盾, 把三者利益协调起来, 统筹兼顾。在新一轮广告实施策略中, 广播电视台需要考虑新的考虑因素, 即消费者的潜在的绿色消费需要和环境的长远利益, 这将贯穿于绿色广告营销管理的整个过程之中。
随着绿色营销管理理念的不断发展, 它势必会对广告价值观产生重大影响, 这可以通过以下两个方面进行论证:
一方面, 从社会角度看, 绿色营销管理理念的兴起反映了人类环境意识的觉醒, 通过对时代价值观的展望可以得知, 绿色营销作为社会可持续发展的必然趋势, 其部分理念必然会渗透到时代价值观的发展中, 进而影响到广告人以及广告价值观。
另一方面, 从广告的运作流程来看, 广告主既是广告活动的发起者, 又是广告信息的提供者, 同时还是广告活动的出资者, 在广告活动中起着至关重要的作用, 它的经营理念和营销哲学是广告价值观的源头。如今, 许多企业在产品推广销售中导入绿色营销管理的理念, 逐步改变了以往片面追求经济利益而忽视社会效益的状况, 形成了新的义利合一的经营理念, 而广告主这一经营理念的改变必然使得广告策划重心改变, 也就是说, 绿色营销管理理念通过影响广告主的经营理念, 进而对广告价值观产生深远影响。
三、广播电视媒介广告时间中的绿色营销策略选择
要保持和发展电视广告的竞争优势, 扩大广告绿色营销渠道, 价格策略是最主要的一种营销手段。广告商投在电视台投放广告的数量和时间, 一方面要考虑广告受众的面积以及广告后的反馈效应;另一方面, 广告商也必须要考察广告成本代价的问题。从本质上讲, 商家都是逐利性的, 正所谓不做亏本买卖。若电视台广告投放代价太高, 商家会转移广告宣传阵地甚至取消广告这种营销策略。因此, 电视台必须以广告商的角度来选择价值最大化的广告营销策略。
1. 利用媒体品牌效应, 实行广告买一赠一的捆绑式销售
节目是广告的基础, 电视广告价值通过频道、栏目的品牌化来实现。频道 (栏目) 的品牌化可以增强广告时段的附加价值, 提高企业投放广告的信心和忠诚度。广告资源的价值在于它所依托的节目的收视价值, 广告资源的品牌化也只能是依托于它前后的品牌化, 不可能有脱离节目的品牌化广告资源。利用媒体的品牌化效应, 形成稳固的惯性收视群体, 从而吸引广告客户。
但是, 媒体的品牌化效应不是一朝一夕能够建立起来的。理所当然, 电视台也会要求提高品牌栏目时间的广告价格来补偿这种经过长年累月积累下来的品牌经济价值。于是, 在电视台与广告客户的博弈中间, 就会暂时产生一种利益矛盾。一方需要利用媒体的品牌优势来集中优化广告播出效果, 另一方则依赖于品牌化效应要求更高的收入。这时利用广告投放买一赠一这种形式的销售手段可以妥善解决好与广告商之间的利益矛盾。电视台可以以品牌栏目为基础, 搭配其他时间段的广告播出, 实行捆绑营销的价格优惠。即针对电视广告不满档的栏目, 采取超值战略, 即时段价值高, 广告价格低, 刺激广告需求, 盘活广告资源。
2. 广告投放淡旺季采取不同的价格定位策略
同其他行业一样, 电视台的广告营销收入也有淡季和旺季之分。一般来说, 节假日周期、周末以及晚间的黄金时段都是广告商青睐的广告投放时点, 堪比销售企业的旺季需求, 而工作日周期的广告营销一般属于营销概念中的淡季需求。针对淡旺季的不同销售特点, 电视台应审时度势, 做好淡旺季的广告价格策略。
在广告投放需求的旺季, 电视台可以采取公开招标、竞价等形式, 选择价位高且质量好的广告进行播出。而在广告需求的淡季, 电视台可以采取批发与零售相结合的方式来进行广告时段的营销。同时, 电视台要注重自己对电视广告时段的直接销售, 尤其是一些大型活动、特别节目广告时段的销售, 要尽量采取电视台零售的形式。这样做可以使电视台保持对广告市场反应的灵敏度。
3. 联合其他媒体, 提供“价格优惠套餐”服务抢夺市场份额
当你行驶在高速路上，你会看见硕大的房地产广告牌，炫耀的从你的车顶掠过。
当你从超市提着大包小包走出来，会有人把一张张房地产广告硬塞在你的手里。
要是一阵锣鼓喧天打搅你周末的懒觉，伸出头去看看，说不定就是你家附近新开的楼盘在做宣传。
在“房地产”的方方面面都已经无限放大在媒体之下的今天，《世界博览》把目光投向房地产广告这个副产品。让我们透过房地产广告，回头看看住宅商品化的历程。
30年的历史，10年的腾飞
“其实从《北京青年报》创刊的时候，就刊登房产广告了。但是房产广告真正火起来也就10年的时间吧。投放量最大的是02、03、04这几年，后来就有点走下坡了。”北青传媒房地产中心的朱宇清总监告诉记者。
《北京青年报》的房产广告投放量一直雄踞北京地区大众报纸的榜首。北青报房产广告的变化趋势从一个侧面反映的房地产市场的变化。
早在1979年，“商品房”就开始在西安、南宁、柳州、梧州四个城市出现。上世纪80年代，又有几个城市陆续开放了商品房买卖。1988年颁布的《全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，把住房私有化的浪潮推向了全国。然而，彼时住房私有化主要是指个人从单位购得原来分配给个人租住的住房，个人直接从商品房市场购买房子的情况还是极少数。在整个上世纪90年代，各大单位才是商品房的主要买家。
如朱宇清所说，由于消费市场有限，房地产广告在这一时期也只是零零星星，没有形成什么气候。广告创意也比较粗糙，产品定位相对单一。东方力拓广告公司的黄先生描述道：“那时的房地产广告像是产品说明书，主要就是介绍房子的地点、户型、质量、价钱什么的，很少有明确的产品定位。那时候买房子的人就只有极少数暴富的人，一下子富起来了，急于炫耀自己的财富。所以早期的房地产广告大多是一些别墅广告，都是一味地强调‘奢华’，强调‘成功人士’不一样的社会地位。”
1998年是住房商品化的又一个转折点。适逢亚洲金融风暴，为了拉动内需，政府一改一直以来循序渐进的房改方式，在1998年全面叫停了单位分房制度。在两年的徘徊犹豫后，大部分人接受了不能再从单位得到便宜住房的现实，纷纷涌入了商品房市场。从2000年以后，住房市场交易量开始节节攀升，房产广告投放量也随之大幅上升。
到2003年，北京报刊房地产广告投放费用达15.77亿元之巨，位列全国城市之首。广州紧随其后达到14.18亿元。其余大城市，如深圳、上海、成都、重庆等，房地产广告投放费用也都过亿。
“这个时候，房地产广告已经有了很大变化了。”黄先生介绍说，“最明显的是产品定位的细分，不同的产品用不同的方式包装，卖给不同的人。很多广告，特别是北京地区，都开始炒作各种概念了。其实，很多概念都是房地产广告炒起来的。比如90年代，万科就炒作‘住宅郊区化’，2000年以后，各种概念越来越多了，是一个概念集中，无穷放大的年代。”
明显分化的消费阶层
中国曾经有一个漫长的谈阶级而色变的年代，但即便在那个年代，社会阶层也从来没有消失，至少在住房问题上，社会阶层一直以来壁垒分明。在单位分房时代，从一个人居住的地点就能判断其工作的单位；从一个人居所的大小就能看出其在工作单位的职务高低。
在媒体网络纷纷叫嚷住房商品化导致阶级不平等的今天，很多学者就指出，住房平等从不存在，只是从一种不平等过渡到另一种不平等而已。只是这种新阶级分化被房地产广告彰显得淋漓尽致。
最早被房地产广告剥离出来的阶层，当然是最先具备买房能力的先富阶层。改革之初的先富階层往往是旧体制下的弱势群，受教育程度不高，不在正式单位任职，依靠私营经济发家致富。买房除了解决他们长期以来的居住需求以外，还是一个炫耀个人成绩和财富的机会。为了迎合这种“炫耀性消费”，早期的房产广告尽可能地宣传“豪华”、“富贵”、“高尚社区”也就不以为怪了。
“但是慢慢的富裕阶层开始分化了，”黄先生说，“除了最早的个体老板，有一批体育和文艺明星开始有了购房能力，还出现了一个知识型财富阶层。这个知识财富阶层都是40来岁，文革以后最早的几批大学生，他们要的不仅仅是奢华的生活，更注重生活品位。为了争取这个市场，很多楼盘在定位和宣传上都下了不少功夫。你可以看看金地集团的一些产品宣传，和合生创展早期的产品一比较，你就能看出不同。”
珠江帝景是合生创展集团的知名房地产品牌之一，其在北京的广告宣传语还是主打奢华牌：“入住帝景，享受尊贵”。而金地集团的招牌楼盘格林小镇的宣传语是“诗意地栖居”、“新格林童话”、“小资的选择”等强调生活格调的词汇。两者销售对象的不同显而易见。
1998年叫停福利分房制度以后，原来依靠单位分房的公务员和国有企业员工成为商品房市场另一股不可小窥的消费力。这个阶层与新富阶层不同，处事低调，不愿张扬。有心的开发商在北京西城区党政机关密集的地点，为这类人开发了围合院落式的公寓住宅－观缘。户型规则传统，庭院中庸典雅，广告语－“隐”居时代——更是切合了这个人群的心理。
随着个人住房贷款的门槛渐渐降低，越来越多的收入有限的年轻白领也加入了购房行列。达奇广告公司的刘栋利向记者介绍：“这个群体收入还是非常有限的，但又暂时急需住房。他们要求价格低，又不能完全放弃对生活品质的追求，大多在偏远地区买个过渡性住房。对于他们，广告一般强调一种发展的可能性，积极的生活态度。”
比如上上城，位于河北省毗邻北京的燕郊，其低廉的价位已经吸引了很多在北京工作的年轻人入住。“我们叫它‘理想社区’，强调未来的希望，不能因为现在住在燕郊就觉得低人一等。”他说。
而今久传媒提出的广告语“飘的时代，主动生活”，和蜂鸟社区的“小房子·大生活”概念，也都与上上城有异曲同工之妙。
针对工薪阶层的楼盘广告就相对平实了很多，主要还是以功能性介绍为主，比如入选2005年《中国房地产广告年鉴》的彩虹城广告。彩虹城坐落在北京相对收入较低的南城，面向的是普通工薪阶层，其广告主要强调一种“实惠生活”，比如小区有集中供暖系统，交通方便，附近有配套的学校和医院等设施。
前言
莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深
远的影响。
二、市场分析1)市场背景莱恩田园区位于**九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。**主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化是一个不可阻挡的大趋势。2)产品分析莱恩田园区位于**九龙坡区西彭镇一侧，现占
地约200亩，莱恩田园区是**的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。优势：一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——它立在莱恩田园区的大门口或中心。它那巨硕无比的下部是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下;也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。果树命名为“仙醉百果树”，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格;在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。劣势：对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入
前言
锦达嘉园地处伦教城南新区，是在政府全新规划锦达中心组团里面的一个核心区域。旁边正在施工的伦贵路和佛山一环眼线也将会在2014年得以使用。项目一共分三期开发，总开发建面产国20 多万平方米，是锦达仅有的高尚居住大盘之一。简答嘉园一期唯美尚筑位于顺德区锦达南苑中路北侧，西南面分别为12米的规划路，东面为6米的小区规划路，一起地块总用地面积9000多平方米，总建面约3万多平方。旁边就是即将动工的市政公园，城南新区唯一的城市绿肺。
市场分析
全省商品房销售面积1476.85万平
方米，同比增长15.5%；其中住宅销售1360.87万平方米，增长14.5%。商品房销售额1195.49亿元，同比增长30.7%;其中住宅销售1051.21亿元，同比增长26.3%。数据显示，今年1季度商品房和商品住宅销售面积同比增速较去年同期均略有提高，较1—2月份则有大幅回落。从销售均价看，今年1季度商品房为8095元/平方米，同比上涨13.2%，增幅同比提高1个百分点；商品住宅7725元/平方米，同比上涨10.3%,增幅同比下降10.2个百分点；商品房、商品住宅房销售均价较1—2月分别下降346元/平方米和523元/平方米，降幅分别达4.1%和6.3%。住宅均价上涨势头明显得到抑制。产品分析
锦达嘉园建筑规模达20万平方米，是锦达城南目前最大型的商品质水岸住宅社区，自开发以来一直备受关注。前后三期的用心建筑，赢得市场的一片叫好声：一期尚筑、而起尚韵创造开盘即销的佳绩，三期尚滨的首推单位在逆
市环境中依然延续火爆的场面，开出红盘。据业内人士分析，锦达嘉园在近年楼市政策不断紧缩的环境下仍然取得成功，主要是天时、地利、人和三大优势综合而成。“天时”是项目开发期正直锦达和大良容桂一起纳入顺德百万人组团中心城区规划，以及锦达重点发展城南新区成为高端商住区等一系列的政策实施，是锦达嘉园所在区位的前景看好。“地利”是锦达嘉园依傍锦达大涌、紧邻大良中心的地理位置，即可亲近罕有的天然水岸，也能享受繁华生活配套。而“人和”则是开发商以人为本的建筑理念，从户型设计到楼盘配套，以贴合顺德人生活习惯为出发点，做到多元化搭配，给客户更多的选择。三大黄金价值集于一身，造就锦达嘉园完美的生活未来和无线升值潜力，因而深受欢迎。据了解，锦达嘉园三年期尚滨即将加推5、6、7座瞰江美宅，现在接受登记，反应热烈。消息一出，立即受到官大的客户来电咨询，备受热捧。
交通情况
广珠轻轨、105国道、龙州路、伦贵路、珠二环、一环南延线、未来规划的佛山地铁3号线锦达站点
楼盘配套
配套教育资源：汇贤中学、郑敬职业技术学院、仕版奋扬学校、培教中心、周君令中学 配套医疗资源：郑何义夫人医院、锦达医院、顺德和平创伤外科医院
商业配套：伦常路中心商业带、御景坊商业街、新城区商业街、恒圆商场、好宜家购物广场 其他资源：锦达体育中心、华悦假日酒店、新富豪大酒店、汽车城
景观资源：河提公园、锦达大涌、规划中的市政公园
广告形式
1.应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
2.户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告灯其他户外媒体。
3.通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。
媒体选择
报纸
广州日报
广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。
羊城晚报
全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。
电台
顺德电台，佛山电台92.4，佛山电台千色98.5价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。
户外广告和指示路牌
①在楼盘附近做指示路牌
②楼盘工地周边围墙广告
广告预算
电台：佛山电台92.4/每天，持续时间一个月，播出时间播放各个时间2次十秒，费用154800顺德电台/每天，1季度，播出时间十分钟专题广告，每天2次，节目特约，费用630000
报纸：广州日报周一，二/时间，持续1季度，规格12×17cm，版位a10—a13，a1叠底版，a12—a17，a1叠底版彩色，费用242400
羊城晚报每天，持续一个月，规格12×18，版位鄂东版，彩色，费用286650 电视：顺德电台周二、周四，时段一级，周日，一季度，经费79500
电视周一—周五，时段周六、日，持续时间，费用小计
户外广告及指示路牌，持续时间长时间，费用预算50万
总计：1893350元
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风尚
slogan：风尚生活万岁！vogue viva！
男性篇——“我是蜘蛛侠”
之
一、风尚速度生活
抵达目的地，速度多少迈，是生存现状的数字说明：与世界的沟通速度；对变革的反应速度；个人品牌的增值速度；或者与情人的分手速度......xx风尚，提供速度生活能量，制造加速度引擎，令我日新月异，快些再快些。
我就是快速反应的蜘蛛侠，无间穿梭于城市的钢筋丛林，所向披靡地击溃生命中的万马千军。
之
二、风尚创意生活
创意你的生活？挑剔，创意就是没事找抽。想象的世界才是现实的世界。创意是自虐，有了快感要痛快喊。我有家了，依然爱着那堵涂鸦墙。xx风尚，提供创意生活能量，令我吃惊地发现：原来还可以这样玩，这样写，这样画，还可以这样住，这样活。
我就是历年永年轻的蜘蛛侠，永远保持25岁的创意能力，活出与众不同的精彩独到。只是，我一定要换身行头，坚持拒绝他那条红色健美裤。
之
三、风尚思辩生活
思考一下，上帝笑。不思考，上帝不快活。他老了，让他幸灾乐祸，牙齿
漏风。我自思考我的鸡毛乱飞。有什么吗，没什么。做学问吗，哲学是考古时挖到一把oral-b牙刷。我有很多难题，到处都写满似是而非。而思考，只是一种传统休闲娱乐方式。没事自个儿想着玩，我有自己的家。xx风尚，提供思辩生活能量，令我保持简单纯粹，坚守不迷失。
我就是单纯可爱的蜘蛛侠，代表善良正义是从小教育。至少在梦里的现实，我只是一个英雄。
女性篇——“继续嘉宝”
风尚矜贵生活
矜贵的女子总是清冷。但不代表出色的女子都是孤独的。美貌是疏离。雅致是疏离。高智是疏离。连扼腕的骨感都是疏离。生活吧，走投无路就是真正自由，会发现其实处处是路。去爱吧，爱死他，直至成伤。以低垂到眉心的姿态，顾着这个家吧，这是坠落到凡尘的惟一径途。xx风尚，提供矜贵生活能量，我的矜贵之家。
在幽深的回廊左墙，固执地写下征婚启事：xx风尚二楼左转，住着一位叫葛丽泰嘉宝的清冷女子。风尚激越生活
真性情。想哭想笑请自便。不成熟。幼齿彼得潘。管他的，我活我的时代风尚。不小了，难得还有激情，奖励自己一个家。xx风尚，提供激情生活能量，令我才情洋溢，不走极端。极端是伤害，激情能使快乐呈现万方姿态。我只要生命夜夜掌灯，锦衣华裳赴那友人盛宴。
xx风尚七楼后座，住着一位叫葛丽泰嘉宝的激越女子：生命精彩得象织梦戏剧，拥吻到江山统统失去颜色，不罢休。
风尚香艳生活
原则性地拒绝自己成为女王。目迷五色，不要。灯红酒绿，不要。音靡犬马，不要。我只要我的小小香艳。布尔乔亚，多傻。波西米亚，过啦。泥土黑白芬芳，我要。把身体给你，把水晶杯递给他，把心留给我自己。我的心要一间房子来装它。xx风尚，提供香艳生活
能量，它容纳我心，撬开似水流年，孕成珍珠。xx风尚1314号房，住着一位叫葛丽泰嘉宝的香艳女子，怎是无人来见。
”大宅“
系列
一、大宅的本质是胸怀气度的量化和物化。
如果胸怀气度可以衡量，那一定跟大宅的数字有关：329.82m2居家面积。93.20m2私家花园。8.91m2露台。挑高4.7m的客厅。18m2内庭花园......极品生活就这样散落在大宅的各个细节角落。住大宅的好处不言自明。对我们来说，家中的每个角落都值得驻足停留，都直接体现生活本真，所以一定要能交流和思考。这样的大宅能将人生快乐统统收纳。
系列
二、大宅的美学是枯山水与唐小品的心领神会。
芝田居园林景观系日本大场株式
会所田村博美大师联袂本土精锐扛鼎之作。以唐式风格为主题，配以各式园林小品、枯山水、溪流、亭廊，再辅以层次丰富的花卉树木，营造出素雅、宁静、精致、意蕴的新唐式园林。与芙蓉古城建筑相得益彰、完美融合，大气之中更显细腻。70余种名贵苗木簇拥满庭芳华。特殊引进珍稀石材铺就林间幽径。极富灵性之水系统围绕着创意独具的景观小品??清逸静雅，思想造就。系列
三、大宅的境界是每天傍晚老母亲在露台上等你回家并唤你“幺儿”
你下了班，总经理的身份依然令你痛苦。去芙蓉古城散步要备上厚厚的名片。去花博会揽奇要应付随时打扰的手机。应付随时出现的客户。应付这个嘈杂的社会生活。生活真是就这么回事吗：既要让人注视你，又想让人忽略你？回家罢，回你在芝田居的家。远远地，老母亲已经在露台上披了一身夕阳候着你，看你的车开近了便唤你一声“幺儿”，然后嘱咐家人准备开饭。恍惚间，你又
变回幼年父母身边快活的孩子，奔跑在春天傍晚归家的炊烟里。随着浅浅的熟悉的一声“幺儿”，你已然成为生活珍宠的赤子......享受境界生活，选择宁静自在的环境与住所，只在芝田居。
王府花园
文案：
王府花园最后乐章
王府·玉林郡优雅亮相
撩动玉林心脏
敬请格调高尚的二次置业者品鉴
城南玉林至臻区位，历经品牌锤炼，王府花园3期——王府玉林郡优雅亮相！
度量名宅身份，涵养尊崇旗帜。
99.199平米主力空间，坚持把玉林生活变成一种私享境界
为格调高尚的二次置业者，提供纯粹居家乐园。
精纯品质，恭候您现场品鉴！
东景康庭
文案：
the 1st folk-custom festival
流连于泥塑、棕编、糖画，还是沉溺于一个谜语??
——东景康庭首届缤纷游园，明日喜悦揭幕
尘封的童年趣事已渐渐褪色，可那份悸动却犹然于心。风筝、糖画、泥塑、钓鱼竿、铁环??
曾是我们快乐世界的一切。
今天，欣喜的感觉又回来了。就在家楼下的东景公园里，民俗的、趣味的、赞叹的、欣喜若狂的、属于快乐的人的游园。
记得，喜悦就在东景公园缤纷游园
江南房子
文案：
臻品花园洋房，尊贵宅邸
那些熟悉的名字和模糊的影像述说着岁月的传奇，演绎着江南的万种风情，俯仰在历史和现代之间，回归江南房子的自在生活，为今日的新颜而悸动。
新和名座
文案：
给你时间、空间和阳光经营爱情，精致生活等你分享。
不要爱情徒有虚名
她住城南、我住城北，感情远了。
我们住一间，他们住隔壁，感情腻了。
我们住家里，爸妈住客厅，感情碎了都不能有声音??
爱情酿红酒，时间是温度，环境是湿度，房子是容器。
*秀色可餐的羊西线：新和名座，位居二环路外侧，欧尚超市斜对面，紧靠羊西线主干道，交通便捷。毗邻“羊西线餐饮一条街”，抚琴西路商业街和羊西线沿线成熟住宅区；
*38—72平米的精巧尊贵小户型；
*户户拥有花园阳台，全自然采光。
*3.9米大开间，厨卫独立。户型经
济，功能齐全，空间紧凑实用；
*创新4.5米层高的跃式小户。
*业主专享迷你会所：首层局部架空独立业主会所，设置供业主专享的私人休闲区域，商务、休闲、娱乐、交流随心所欲。
*可住可收藏，置业机会不容错过。
富临·沙河新城
文案：
令成都人羡慕的至尊空间
——凭借阳台这道私家门庭占有沙河无上全景价值。
那天下午，我开车来到沙河新城，于美居阁a3户型电梯公寓前驻足。进门穿堂直入主卧，景观阳台与之紧密相偎。凭栏远眺，第一次感受双面临水的半岛生活，低眉可见沿岸杉树绿影相映成趣，抬头溟溕银白色的沙河水泻流长空，我如置身岬角海边，似有阵阵海风穿堂而过。
本项目无须妄言唯一，称谓稀缺应不为过，其纯美风景无可比拟性任由世
人评说。
要在市区内定居，城东二环路内，购物休闲、餐饮娱乐、工作学习等生活配套成熟完善、统统就近解决。要在绿肺里生活、楼下长达约1000米、5000平米的水岸滨河绿化带，大树浓荫+青草繁花营造365天的鲜氧生活。要在公元里休憩，对岸80亩三洞桥人文城市公园，仅只出门几步路的距离，自然、生活、度假三全齐美。要在生活中享受。网球场、阳光景观游泳池，篮球场、商务休闲会所??回家就是享受的开始。水色阳台·倘若此景百年一遇
倘若此景百年一遇，脚下这块岬角定会吸引更多观光者蜂拥而至。此情可待成追忆，只是当时已惘然。倘若此景百年一遇，我却能够以主人的姿态与之厮守百年。
后街丽景
文案：
后街的铺？三种人永远不会来！
大铺时代——后街美食宣言。
*减肥军团：海鳝是鲜美的，辣肠是过瘾的，浇汁牛排是不可抵挡的；红茶是温馨的，咖啡是浪漫的，夜酒吧是风情万种的??
一到后街，减肥计划是形同虚设的！
*小店业主：别看了！每平方租金一样多，铺子大，总体利益自然高，懂乘法的都明白；别看了！那些牌子店，租约签得久，装修成本又高，他们做生意，当然只进大铺！
一到后街，小铺的买家总是一肚子气！
*禁欲三郎：餐饮的真正境界，只在一个“吃”字？开玩笑，乐事还多着呢！可以ktv，可以泡吧，可以疯狂购物，可以夜探??
一到后街，俭约的信念，只能和储蓄卡一起崩溃！
万科·金色家园
文案：
万科·品牌分享计划，全程启动。
与欧洲房子、德克士一起，发现60万人的消费空缺。
：万科·金色家园建设正在催生一个以一环路北四段为中心的新兴城市活力消费带，商铺和周边土地价格收益比节节看涨。
：万科·金色家园辐射60余万人稳定品质消费层，巨大的市场消费基础及庞大的租房人群打造坚固的市场价值链。
：万科中国地产主流品牌开发商与都市消费品牌运营商一起，有序、科学地规划建设一条安全的投资绿色通道。
：万科·金色家园商业街区由名牌餐饮、风情咖啡、精品购物店等所组成，在都市休闲的风格走廊，精彩生活从此不打烊。
一环路旁20140平米品质商业街区，4000平米城市广场，辐射60万人口的消费区域，德克士、欧洲房子等品牌商检铁定入驻。
金茂礼都
文案：
他们都选择了/金茂礼都
建筑学张博士、华西医大的刘医生、广告公司的设计师小包、销售主管王小姐、某集团的ceo、专做固定资产投资的方阿姨、为女儿买房的周伯伯、外企工作的piter先生、成天飞来飞去的李老板，在一期开盘这天都定下了金茂礼都。
选择了什么样的房子，就选择了什么样的生活。
金茂礼都，cbd上的地标建筑，新加坡addp的匠心之作，小户型中的大气魄，给你国际化高品质享受的24hr online荣尚生活。
状元府邸
文案：
月华日水，花园里，时光只属于你我??
灯火如萤，星月相伴
在这深秋的夜晚
没有喧嚣和聒噪
花园里弯弯曲曲的小径
布满了我们甜蜜的足迹
一草一木，都是如此诗意
休闲椅上，属于我们的浪漫
和着美丽的天籁
便是最经典动人的一页
在状元府邸20140平米的生态广场与10000平米的中庭花园内，每一个浪漫的夜晚，都上演着动人的故事。
故事的主角，很可能就是你??
水岸
am：8：00
心情：宁静
——生活，从560米湖岸开始，湖很近，心很静??
每天进行一次心灵与自然的对话，每天享受一次视觉与胸怀的宽广，每天面对一次朝阳和灵魂的升华，让生命回归。
水岸栈道图/水岸2/
坡地
~ 26 ~
am：8：30
心情：起伏
——沿湖岸而上，享受人生的起伏，享受每一个过程??
房子散落在这样一个坡地上下，散步的时候，有时用力，有时省力，恰如起伏不平的人生。懂得欣赏的人，自然懂得享受景致的起伏和人生的变奏。
果岭
am：9：30
心情：从容
——步入中心景区，是贵族的专享，是生活的尊崇??
果岭沿小区中轴，依地就势，由南往北，向社区纵深处延展。平缓的绿地将金银湖的自然气息永无遮挡地引入社区。闲暇时光，于果岭之上推杆小试，或漫步其中，贵族生活，悠然尽享。
台地
am：10：00
心情：惬意
——高低错落的变奏，是依照美的
~ 27 ~
规律在造型??
人造台地的错落起伏，使社区呈现立体式的生活场景。观景的时候，移步换景，行走的时候，上下其间，景观空间和人行空间的高低变化而使生活有更多戏剧性的情节。
am：10：30
心情：欣喜
——最活跃的水，唤醒耳朵的灵感??
喷薄而出的水，活跃而灵动。有起伏、有错落、有渐变、有重叠、有高潮、有尾声，宛如一曲水的音乐，生生不息。
喷泉图/16商业图片3局部/24ss1局部/25ss2局部
am：11：00
心情：悠然
——台地的错落营造出最富美感的水，用眼睛来享受吧?
水一旦叠起来，就有了立体的美感。水的千变万化之妙，抑扬顿挫之韵，被一个“叠”表现得淋漓尽致。就像一部
~ 28 ~
精彩的书，韵味悠长，含义深远。
叠水图
楔型空间
am：11：30
心情：自在
——开扬的，不止是空间，还有心情??
有序的空间，才是美的空间，实用的空间。楔形空间布局运用透视美学原理，使空间和建筑摆布灵活多样，营造出空间收放的效果，并拉大了楼间距，让生活的私密得到保证。
楔型空间图
pm：17：00
心情：柔美
——楼间蜿蜒的水系，最适合身体的亲近??
这样的水无处不在，流淌在生活的每个角落。一丝涟漪、一湾碧水，可以戏玩、可以轻抚、可以凝视、可以沉醉，最适合触摸，最适合感受。
戏水图
~ 29 ~
林荫大道
pm：18：00
心情：悠闲
——生活漫漫，步子缓缓??
社区北端的林荫大道是最悠闲的散步长廊，回家的路因此而变得不那么匆忙。高大的乔木，精致的灌木，园艺小品，休闲长椅，让生活的每一步都悠然自得。
林荫大道图/ 26ss3手绘小广场
庭院空间
pm：18：30
心情：诗意
——静静走慢慢过，每个角落都适合停留，生活的滋味散落于此??
时间最适宜消磨在这里，用聊天，用咖啡，用小憩，用园艺??组团之间的半公共空间也是家人和邻里交流的最佳场所，生活的诗意在这里弥漫。
12庭院图片1局部/13庭院图片2局部
~ 30 ~
新茵河谷电视广告创意稿（30秒）
（大场景：夕阳下的新茵河谷）
场景（1）
激情的德国华尔兹音乐响起，一朵盛放的红玫瑰出现在镜头前（红玫瑰代表爱情），镜头放远，原来是一位年青成熟形象的英俊男子，正口衔着这朵玫瑰（如同电影《真实的谎言》中最后一幕，充满浪漫），在夕阳西照中，于休闲公园中，伴随音乐，与自己的爱人踏着华尔兹的舞步，于静风、树影中，翩翩起舞，享受着悠然的二人世界。
字幕（1）
悠然中，浪漫在悄悄荫芽
旁白（1）
读字幕
音效（1）
激情的德国华尔兹音乐
场景（2）
舞姿中，镜头渐渐地模糊下来，在模糊的背景中，另一朵盛放着的、清晰的兰玫瑰出现在镜头前（兰玫瑰代表友情），随后，镜头又稍稍放远，原来是这朵兰玫瑰正插在一个小水晶花瓶中，静静地放在地面一块精美铺毯的一角。此时，背景清晰起来，视角微微抬高，原来是一群新茵河谷里的邻里、朋友，轻松随意地坐在铺毯上，于宽阔的山林公园的一片绿绿草地上，用德国大口啤酒杯，兴高彩烈地碰着杯喝着啤酒、聊着天，在清风中，享受着悠然的友情生活。
字幕（2）
悠然中，情谊被风传播着
旁白（2）
读字幕
音效（2）
华尔兹音乐越显欢快
场景（3）
铺毯上的场景又渐渐模糊下来，在模糊的背景中，另一朵盛放着的、清晰的黄玫瑰出现在镜头前（黄玫瑰代表忠贞），镜头又放大，背景渐渐清晰，原来是一位银发、风度翩翩的老先
生，于风景如画的湖滨公园，正将手中拿着的一朵盛放的黄玫瑰，亲切地递到约会的一位和蔼的老妇人手中，并献上一个深情的侧吻，在众人欣慕的眼光中，老妇人害羞得向当年的那位小姑娘，在夕阳中，悠然地享受着纯久的爱情。
字幕（3）
悠然中，时间变得越来越纯
旁白（3）
读字幕
音效（3）
华尔兹音乐调子渐稳
场景（4）
银发爱情又渐渐模糊，在模糊的背景中，另一朵盛放着的、清晰的紫玫瑰出现在镜头前（紫玫瑰代表成功），镜头放大，背景渐渐清晰，原来是一位可爱的小女孩，手拿着一棵包装好的紫玫瑰，正迎向一辆缓慢开来的德国奔驰车（车停），车上下来一位意气风发的、成功气息满面的男性，快步迎向并抱起他可爱的女儿，接过紫玫瑰，闻着花香，与同前迎接的妻子一道，走向他们新茵河谷小区中的那座美丽的家。（在一家人的背影中，镜头逐渐拉高放远）字幕（4）
悠然中，家的真谛正在绽放
旁白（4）
读字幕
音效（4）
华尔兹音乐调子渐向温馨
场景（5）
随着镜头的拉高放远，整个新茵河谷社区的场景出现在画面中，夕阳中，这个欧洲式小镇散放着淡淡而轻溢的光辉。
字幕（5）
新茵河谷
生活盛放的小镇
一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
房地产策划人的六个职能
医生的职能
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。
财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
导演的职能
房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
船长的职能
认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
环境问题专家
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。
可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。
房地产策划的主要内容
市场策划
是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。
产品策划
就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：
项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。
营销策划
是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。
营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。
开发策划
是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。
在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。
物管策划
物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。
物业管理策划的主要内容包括以下三点：
1.经营
主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。
2.管理
主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。
3.服务
是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。
物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。
房地产营销策划
市场定位与产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体规划建议 组团规划建议 交通道路规划建议 户型设计建议 整体风格建议 外立面设计建议 园林景观规划建议 社区配套设施 会所建议 楼宇配套建议 建议装修标准建议 装饰材料建议 物业管理建议
市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼
项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期
公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
项目销售策划（项目销售阶段）
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调整
房地产营销策划主要种类
（1）房地产投资营销
房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的SWOT分析，归纳总结出房地产价值，模拟出最有实现可能的价格方案，并进行投资风险分析，对价格方案进行调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出规避的方法，通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。
（2）房地产定位营销
营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。
细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后，或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差，所以进行必要的定性分析是相当关键的。
开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润，甚至超额利润，只是迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群，并能准确把握引导市场的开发商。只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光，才能锻造出精品住宅。
（3）房地产规划设计营销
房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。
“以人为本”是任何房地产设计所必需的，以人为房地产的主要的出发点和最终目标，这是创造精品房地产的最基本的条件。从项目的人文历史、地理地貌入手，进行总体规划布局和建筑风格定位，进行园林设计，进行配套设计，外观色彩、外立面设计。
（4）房地产形象营销
通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计包括：周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装，通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
（5）房地产建筑质量
房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监理机制，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求，对建筑质量进行全方位的监控，是对客户最有效的保障，是锻造房地产精品的最基础的工作和必要的条件。
基本原则
概述
营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。
（1）营销策划必须从客户和市场需要出发
虽然这条原则表面看起来是老生常谈，做营销哪个不知道客户和市场的重要性？然而，事实恰恰相反，策划人最容易的犯的错误也在这里：以自己的价值观，鉴赏品味去取代目标顾客的购房品味，从而不顾市场反映平平，一味陶醉于自己的策划成果。须知特定的产品有特定的购买群体，他们的年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性未必和策划人或开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上，从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。
（2）始终保持整体营销的观念
营销策划讲究的是创意，然而思维上的灵机一动表现在具体的策划工作上可能就成为了“孤军深入”。因此，策划的灵感与创意一定要忠实于总的主题。客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键，没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告的发布，工程的进展，设计的优化，物业管理，价格变动等，都要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。
（3）营销策划与销售紧密呼应
营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况也是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。策划的目的就是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，就必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。
主要特点
（1）“以人为本”
房地产开发企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销的根本所在。
（2）房地产营销是各种理念的复合理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：
1）人性理念。房地产营销首先要讲求“以人为本”，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。
2）生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。
3）智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务。
4）投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
（3）策略和手段是营销的生命
关键词：房地产广告 如何 有效
任何行业都没有房地产对广告的依赖性那么大，房地产业作为平面广告中最大的客户，根据AC尼尔森公司的调查统计，中国在2000年一共支出了620亿元人民币的广告费用，其中房地产广告占总支出的11.3%。众多地产商将大量资金投入到广告中，但效果并不尽人意。
1 了解房地产广告受众的情况
我国房地产区域性差别很大。北方人讲究面子，买房讲究面积大，住得舒心，只要把包装概念做的合心了，即使是半成品建筑也一样卖得好，因此，长江以北地区更注重形象概念的建立。南方人讲究实际，看得见摸得找的现房才能有效刺激购买欲，所以做广告的策略重点，往往注重实景，园林景观、住客会所或教育资源等配套来展开。这只是从大的范围讲，具体到每个地区、每个城市又有所不同，在做广告前应当深入认真地分析。从受众的年龄差异上讲，中年人比较注重房产的地理位置、户型、楼层、物业管理、环境、以及交通、学校、交通、市场等周边配套，那么针对中年人所作的广告就从这些方面入手。而青年人受到经济条件的约束主要注意的还是房产的价格以及合适的面积（中小户型），那么广告就应针对价格做文章。除了以上两点，还有诸如风俗习惯、乡土民情等等，影响受众购买的各种因素都应在做广告之前，进行深入地分析研究。
2 媒体的选择
目前的开发商选择广告媒体情况是，除现场广告（样板间、模型等）外，开发商一般会按以下顺序选择广告媒体：报纸、路牌广告、杂志、车体广告、广播、电视、直邮等。而一般地，报纸会占整个支出的60%，路牌广告、杂志、车体广告、广播、电视和直邮等会占30%多，而网络广告支出连1%也不到。可见报纸在地产广告媒体中占有举足轻重的地位，只要有一份主打报纸的城市，地产商肯定会首先选择报纸。但报纸业存在有很大选择性的，拿济南为例：《齐鲁晚报》、《商报》效果最好，前者的优势是覆盖面大，并且推出了周四的“齐鲁楼市”效果甚好；后者价格便宜，特别是每周五在其他报纸都加版加价的时候，却加版不加价，效果可想而知。其他几份报纸相比而言便逊色不少。通过认真的调查研究，选择一种合适的广告媒体，完全可以达到事半功倍的效果。
3 对房地产广告的分析
房地产广告的效果与界定的广告目标、产品的相关性、可记忆性以及受众的沟通密切相关，总之，只有具备记忆点、利益点、支持点以及沟通点的房地产广告才能算是一条有效的广告。
3.1 为了让产品能够成为消费者过目不忘的英雄，广告一定要挖掘产品内在的记忆点以及戏剧性。济南西郊的外海西子城市花园，其广告语“你是明月，我是水”给济南居民留下了极好的记忆点。一轮明月，一湾湖水，朦朦胧胧如梦如仙的画面，让人陶醉，色彩清雅朴素与江南的古典意境暗相吻合。想必所有留意过济南楼市人都有印象。再看看济南的彼岸新都，一张张老照片，一位位英雄的名字，一首首老歌，这成为它的广告的素材。这个在济南刚推出不久的楼盘，不仅让四五十岁的中年人在回忆中记住了他的名字，也让好奇的青年人留下了深刻印象。
3.2 告诉买家房子能够提供什么利益和便利就是寻找的利益点，发展商除了卖房子外，卖的更是一种生活方式，因此，在广告中除了传递物业提供或入住后能体验的生活境况，这对置业者而言十分重要。拿济南青龙山附近的鹭鸣苑小区讲，环境不错，价格也适中，应该算一个好盘。但是就因为这里的交通不便，一个起初认为不错的盘却卖得非常差，基本上成为一个死盘。就在这最关键的时候济南一家房地产策划公司给他注射了一支强心针，这家策划公司从有关部门得到了准确消息，又一条路即将建设。他们抓住这一点，展开了强有力的广告攻势，主推交通便利。交通不便变为了交通方便，加上本身环境，价格的优势，很短的时间便清盘了。由于房地产广告的主题就是利益点，因此，房地产广告一定要从具体的产品特征中寻找出对消费者有重要意义的利益，因此，要想成为一个有效的房地产广告就必须找到一个好的利益诉求。
3.3 为了说明广告中的利益承诺点，应当充分应用科学原理和事实，这里就是指的房地产广告中的说明部分。乔治路易斯对广告有经典定义：“广告是什么，广告是让一百万看起来像一千万”，因此，房地产广告如果不能慎重权衡项目的支持点，就会将百万看起来像几十万。
3.4 建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的通道即为创设沟通点。有效的沟通能够带来多方位的收益，除了能够促使企业更好的改进产品外，还能够通过调整营销测量以深入的回应消费者置业过程中关注的问题。
总之，房地产广告作为源于生活而高于生活的艺术，只有通过科学的调研以及理性的分析，才能将真是的艺术告诉大家。一条有效的广告，最关键的就是定位问题，但是要做到一个好的创意和好的表现形式，需要大量的广告语言去实现。
参考文献：
[1]左石华，苏小林.浅谈房地产营销策略[J].价值工程，2013（07）.
[2]刘艳秋.文化定位在房地产广告创作中的现实意义[J].新闻界，2007（03）.
[3]陈淑云.广播媒体的房地产广告营销[J].新闻实践，2013（08）.
