不动产登记暂行条例草案（精选9篇）
不动产登记暂行条例草案
《不动产登记暂行条例》发布明年3月起施行，集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。专家分析，不动产登记条例最大的作用在于实现统一登记，保护产权及交易安全，而并非意在反腐，所以不动产登记与反腐和房价下跌无直接关系。
反腐只是从属功能，“以人查房”亦未完全实现
中国政府网今日公布，国务院总理xx已签发《不动产登记暂行条例》并正式向外公布，该《条例》在8月中旬征求意见时便广为关注，其中重要原因是，外界将“以人查房”作为不动产登记的主要看点，认为一旦执行，官员瞒报登记资产信息等情况将被刹车。但专家表示，反腐只是不动产登记派生的从属性功能，不是主要功能，而且“以人查房”短期内并不能实现，现在就谈《条例》对反腐的作用还为时尚早。
参与制定该《条例》的中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠强调，不动产登记条例最大的作用是实现统一登记，保护产权及交易安全，而并非意在反腐。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，“不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础。”清华大学法学院副教授程啸比喻，“反腐是不动产登记派生的从属性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜。可以偶尔去砍点别的东西，但老拿去砍，就把刀砍钝了，最后连菜都切不成了。”
同时《条例》对“以人查房”的范围也做了严格限制。
“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。《条例》规定，只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料，但并未明确界定“利害关系人”范围。且不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
因此“以人查房”仅仅实现在权利人、利害关系人和有关国家机关，公开范围并未及社会所期。
《条例》实施细则对利害关系人的界定是“因不动产交易、交换、赠与等涉及的利害关系人”。程啸认为，相比国内，国外对于“利害关系人”的界定范围较为宽泛，记者出于调查采访需求、学者出于学术研究需求，都可被界定为利害关系人。
细则同时规定“社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息”。而所谓的“自然状况部分信息”，是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途，等等。
对此，程啸认为，如果只是查询自然状况，对于查询者来说没有实质意义，至少要能够知道所有权人是谁以及有没有被查询及抵押。
所以“如果不公开、不透明，没法为广大民事主体所充分利用，可能最后就成为一个摆设了。”有业内专家表示，《条例》对于不动产登记信息的查询作了较多限制，并不利于不动产登记保护不动产交易安全和权益的主要功能的发挥。
另据孙宪忠介绍，该《条例》只是原则性条款，真正落地需要具体的操作细则落地。因此政策执行效果还要看后续执行情况。
所以，反腐功能仍待观察。
建立楼市调控长效机制，短期难有房地产税实质性推动
按照《条例》规定，不动产登记对象为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等十类不动产。北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，通过对这些不动产的统一登记后，可以更清楚了解全国不动产的数据和分布、闲置情况，也将成为楼市调控长效机制的权威基础资料。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，当前“楼市调控的长效机制也都在储备阶段”，诸如土地制度改革、不动产登记都是楼市调控长效机制推出的基础性手段。
对不动产登记推出后房价下跌的猜测，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，不动产登记制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从明年3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。另外，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。
平安证券则表示，从市场观测来看，目前并未发现市场大量二手房抛售的情形，即使条例对反腐有实质影响，由于不动产统一实施仍需时日，官员有足够的缓冲时间，因此预计对房地产整体成交影响有限。
而作为房地产税的重要基础，不动产登记是否也意味着房地产税的加快推进，聂梅生认为，房地产税不可能短期内大范围铺开，一方面是铺开的条件不具备;另一方面当前的房地产市场也不允许。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产税立法最核心的问题还是了解家底。而“中国在1986年做过住房普查后，就没有再做过，家底不清就很难制定精准政策。”朱中一表示。银河证券也表示，根据财政部财政科学研究所所长贾康(微博)说法，房地产税是立法先行，然而截至今年7月23日，房地产税尚未纳入人大立法工作计划，因此年内也将不会有实质性动作。
《条例》要求,国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
《条例》要求,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
《条例》明确,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。
《条例》明确,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
本文所指登记主体是指履行登记行政职能、承担登记法律责任的机构，随着机构的整合、上级主管部门的变化，登记主体也将发生重大变化，在提供登记服务、信息利用服务中登记主体应如何正确行使职能、做到依法且高效呢？首要解决的就是主体认定问题，主体的确定将直接影响登记业务的有序开展、登记结果的责任承担。
一、登记发证主体发生重大整合
《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理，特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同，由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前，不但土地和房屋分别由不同机构办理登记，而且仅就土地登记而言，不同性质的土地权利或主体，是由不同的登记部门办理的，导致发证主体也不同。以无锡为例，农村土地经营承包权是由农委办理的，集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府，国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面，形成了三类完全不同的登记发证主体，即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况，在我国一些地方，集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责，国有土地上的房屋登记管理中，具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位，这些不同单位从事登记业务，有的是基于地方性法规授权办理，有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关，导致业务口径不一致，登记效率低下，登记风险也时时发生。
《条例》第六条规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使，而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定，各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式：一种是县（市）国土资源局为不动产登记机构，为一级机关法人，不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处；另一种是隶属于县（市）人民政府的不动产登记局为登记机构，也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。
二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施
由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多，仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言，国土局地籍处（挂牌不动产登记局）仅有3-4个人，而不动产登记业务每年达30多万份，因此必然要有专门从事登记具体事务的团队，一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法，成立具有事业单位性质的登记中心，由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论，不动产登记属行政确认行为，登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任，还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢？这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记，而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作，因此，不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的，则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作，虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律，但仍不能独立承担责任，而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。
三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一
当前，不动产登记后形成的大量信息越来越为社会所认可并利用，登记机构对于如何提供、提供哪些信息、对哪些人提供都应当按相应规定操作，从而让登记信息在发挥应有的社会作用时不至于侵犯商业秘密或个人隐私。以前，由于各地对登记簿和登记档案管理模式不同形成了不同的提供主体，如有些地方在房产管理局单独成立房产档案馆，作为登记信息保管主体提供对外利用，有些地方由从事具体事务的登记工作机构（受托单位或被授权单位）直接对外提供信息利用，还有的只是内设机构即档案科对外提供信息。由于提供信息利用也是一种行政行为，对信息的查询利用理应遵循行政法的相关规定。行政行为的合法首先表现在作为提供信息的主体应统一化、合法化，由于登记簿的管理归登记机构，根据《条例》第二十七条规定，不动产登记机构依申请提供信息利用，这也意味着不动产登记、登记簿管理、登记信息利用的相关职能都是由登记机构行使的。因此，在没有法律法规、规章授权的情况下，对外提供信息只能以不动产登记机构的名义，而不能由登记机构的内设机构或其他非登记簿管理单位以其自己的名义对外提供信息。
四、跨区域的不动产登记主体如何确定
不动产登记实行属地管理，对于跨行政区域的不动产登记，《条例》第七条规定了确定登记主体基本原则。在各地行政区划调整中，难免会发生土地所属行政区的变化，当土地所在行政区发生变化时，则该土地自然应由变化后所在行政区的不动产登记机构进行登记。涉及到不动产特别是同宗土地分属于不同行政区的，尽管《条例》规定由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理，但实践中，从便于登记簿记载、整体管理和公示一体化、行政诉讼的需要，应当商定或指定由一个县级登记机构统一办理。
时间：2015年5月6日
地点：安达投资管理有限责任公司二楼会议室 主持人：严总 参会人员：
会议内容： 学习《不动产登记暂行条例》 《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，共分为6章共35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。《不动产登记暂行条例》的出台，标志着不动产登记工作将进入全面明晰产权、有效保护权益、维护交易安全、提高交易效率的新阶段。
会议主持人介绍了《不动产登记暂行条例》的主要内容：《不动产登记暂行条例》规定了登记簿的登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载；规范了登记形式，要求登记簿原则上采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质；细化了保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿，配备安全保护设施，任何人不得损毁登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项，登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建等。
（征求意见稿修改建议 四川资阳）
第一章 总则
第一条 为明确不动产物权的归属，规范申请、登记行为，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的物权，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。（修改）
修改理由：制定不动产登记条例的根本目的在于明确物权归属，规范申请、登记行为，维护交易安全，保护不动产权利人的物权。条例应围绕登记目的、登记类型、确认标准、登记效力、登记信息公示与利用等内容制定规则才是本义。登记机构是为登记服务的，机构整合属于机构设臵范畴，目的在于明确规范登记主体、避免多头登记、提高登记效率等等，具有短期目的性，机构整合一旦完成其存在就没有多大的意义。而对物权登记及其行为的规范和物权交易安全的保护是物权登记需要实现的目标和至始至终都必须坚守和约束的行为规则，否则，容易产生损害登记申请人利益的随意登记行为。因此，机构整合不应成为立法的主要目的之一。
第二条 权利人依法取得和法律法规未禁止交易的不动产，可以设立、变更、转让和消灭不动产物权。（增加）
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
增加理由：那些不动产可以进行买卖、抵押等交易活动，哪些不 能，虽然《物权法》等相关法律有明文规定，笔者认为有必要在作为不动产登记的专门法规上再次明确，以提示相关当事人注意不动产物权交易的合法性，主动回避交易风险。
第三条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权效力，未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定除外。（增加）
增加理由：引用《物权法》规定的目的之一，在于再次强调提示公众：不动产物权交易是必须经登记才能发生物权变动效力。也就是说不动产买卖要经过登记以及后，才能由别人的不动产变成自己的不动产，才能受到法律的有效保护。现实中，不少人缺乏登记意识，认为自己手里持有不动产买卖合同等原因文件就必然享有物权，或者将不动产买卖合同进行公证也不登记。通过引用该法条，强调登记所产生的法律结果，树立登记意识，避免在不动产交易中受到损害。同时，也这个不动产登记法规完整性、系统性所必须的要素之一。
第四条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构根据不动产登记申请人的申请，依法对其设立、变更、转让和消灭不动产物权的材料进行确认并在不动产登记簿上记载、公示不动产物权归属和内容的具体行政行为。（修改）
本条例所称不动产登记簿，是指由不动产登记机构制作、管理和保存的记载、公示不动产物权归属和内容根据的专用簿册。（增加）
修改增加理由：对不动产登记概念的定义应达到以下目的：一是 明确其行为性质。法学理论教材上不动产登记是一种行政确认的具体行政行为，但业内业外对不动产登记行为是行政行为还是民事行为这个问题总是争论不休，为了统一认识，应在定义中明确表述出来。二是明确是依申请的登记，还是强制登记。三是明确不动产登记是形式审查，还是实质审查。四是明确登记的作用。不动产物权一经登记即发生物权变动的效力，向世人公示物权归属。
第五条 根据登记的不动产是否发生物权变动效力，将不动产登记分为正登记和预告登记。
正式登记又称本登记或终局登记，是指能够直接发生物权利变动效力的不动产登记。
预告登记又预先登记，是指为保障不动产交易取得方将来实现物权，对其所交易的不动产进行的保全性登记。（增加）
增加理由：目前，许多不动产登记理论文章将登记分正式登记、本登记，预登记等，但对其没有一个法定的定义，让一般基层登记人员不知所云。因此，有必要在不动产登记法规上明确相关概念，便于大家理解、掌握、运用，更好的为登记工作服务。
第六条 不动产登记实行以下原则和制度：
（一）实行自愿申请登记原则；
（二）实行依法登记原则；
（三）实行统一登记制度；
（四）实行登记信息公示制度。（修改）修改理由：什么是法律原则？法学解释：法律原则是指法律上规定的用以进行法律推理的准则。法律原则对于法的制定、解释、运用具有指导作用。具体法律规则的设臵、解释、运用不能违背原则。原稿规定的“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”让人费解，这是一个什么原则？对不动产登记立法、规则的设臵、登记行为的界定没有指导作用。曾有人评价说“是一种套话，不专业。”因此建议删除。上述原则和制度准确体现了不产登记应当遵守的基本准则，边界清晰、目的明确，简单明了，为不动产登记立法、解释、运用提供了切实可行的、具有明确针对性的指导作用。
第二章 登记机构和登记职责（增加）
第七条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
直辖市、市、县人民政府只能确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。（修改）
市、县同城的，由市级人民政府确定本行政区域的不动产登记机构。
修改理由：对于地方登记机构的设臵既然采用授权性规定，那么就不宜规定得过细，让各地根据实际情况自己决定。但必须强调的是市县同城的地方有两级政府，从有利于登记工作和登记信息平台建立出发，应明确由市级政府确定一个部门负责不动产登记工作。这是中国政权建设存在的现状，为防止争权，必须明确，不能含糊。第八条 不动产登记机构应当履行下列职责：
（一）在办公场所和门户网站公开申请登记所需的材料目录和示范文本等信息。
（二）审查申请人提交的申请登记材料是否齐全、符合法定形式；
（三）审查申请登记的材料之间以及与不动产登记簿的记载是否一致；
（四）审查申请登记的不动产是否存在法律法规限制登记的情形；
（五）如实、及时登记有关登记事项；
（六）法律、法规规定的其他职责。（增加）第九条 不动产登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）审查不动产交易的原因行为；
（三）以非原因文件主体确认权利人；
（四）强制公证；
（五）超出登记职责范围的其他行为。（增加）
增加第八条、第九条的理由：有机构，却没有职责，是一种缺失。登记机构应当履行哪些职责，哪些行为应当禁止，必须明确，不能缺少。不然，登记机构不知道自己有哪些职责，该如何履行。依法登记没有对照标准，随意性就很大，不符合建设法治政府的要求。登记实务中，不少登记机构为规避风险，不按规定登记，随意增加申请 人的负担，如：强制公证、以非原因文件主体确认权利人等。登记实务中争议较大的是夫妻关系存续期间以一方名义购买的商品房，申请登记时是否要求提供结婚证。有的要求，有的不要求。要求提供的理由是以此判断是否属于夫妻双方共有。婚后购买的就属于共有，虽然商品房买卖合同上只有一方签字，也代表共有。然后将商品房所有权登记在结婚证载明的主体名下。登记机构既不是婚姻当事人，又不是裁判机构，仅凭结婚证就确认属于共有，没有法律依据。《婚姻法》第17条、18条、19条虽然规定了婚内财产的所有形式，即法定共有、单独所有、约定所有，但是是哪种所有形式，要由权利人自己凭约定或其他协议来主张权利。同时，我国没有实行夫妻共有财产代表制，即夫妻关系存续期间取得的财产无论登记在谁的名下，都代表夫妻双方共同所有。是夫妻关系其财产所有权不一定共有，作为非当事人的登记机构不能够主观随意推定确认权利归属，只能依据取得的原因证明材料来确认才是正确的、合法的。明确规定登记允许的和禁止的行为便于登记机构、登记人员正确履行登记职责。
第三章 不动产登记类型（增加）
第十条 下列不动产权利，可以依照本法的规定申请登记：（修改）
（一）国有土地所有权；
（二）集体土地所有权；
（三）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（四）森林、林木所有权；
（五）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（六）建设用地使用权；
（七）宅基地使用权；
（八）海域使用权；
（九）地役权；
（十）抵押权；
（十一）法律规定需要登记的其他不动产权利。
修改理由：改为授权性规定，更能尊重权利人。是否登记，由权利人自己选择决定。同时，也便于明确未登记产生的损害责任。土地所有权有两大类，即国有土地所有权和集体土地所有权利。因此，国有土地所有权登记也应在其中。
第十一条 当事人签订了不动产物权交易协议，为保障不动产交易取得方将来实现物权，取得方可以向不动产登记机构申请预告登记。（增加）
第十二条 权利人、利害关系人认为不动登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。（增加）
增加第十一条、第十二条的理由：《物权法》规定了预告登记、更正登记和异议登记，而不动产登记法规却未规定，使登记类型缺失，不利于权利人的权利保护。同时，下一步依据本条例制定不动产登记实施细则缺失依据。因此，应完善。
第四章 不动产登记簿
第十三条 不动产登记应以不动产基本单元进行登记。本条例所称基本单元，是指四至界限固定明确、能够独立使用并且具有明确、唯一编号的土地、海域、林地、房屋、特定空间等不动产登记的最小单位。（修改）
第十四条 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利状况变化等权属状况；
（三）涉不动产登记的权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
第十五条 不动产登记簿可以采用纸质介质，也可采用电子介质。同时采用两种介质的，应确保两种介质记载事项和内容的一致性。（修改）
不动产登记簿采用纸质介质的，应当做好防火、防有害生物等措施，确保登记簿齐全、完整。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并采用信息网络安全防护措施。
修改理由：纸质介质、电子介质都是目前登记中实际存在的介质，互有利弊，可以同时存在，只是应强调两种介质的一致性。
第十六条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十七条 据以登记的不动产登记资料，不动产登记机构应当按档案管理的相关规定保存，确保登记资料的完整、齐全、安全和利用。（增加）
增加理由：不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，但是据以登记的这些材料的原始性、证据性、重要性是其他材料代替不了的，这些材料也是检验登记簿记载是否正确、登记行为是否合法的原始依据。因此，应妥善保存好。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，原不动产登记机构应当及时将不动产登记资料、登记簿移交变更或调整后的不动产登记机构，不得拒交。（修改）
第五章 申请登记程序（修改）
第十八条 不动产登记按下列顺序进行登记： 土地所有权未登记的，土地承包经营权、建设用地使用权、建筑物所有权、担保物权等与该土地有关的其他不动产物权不得登记。建筑物所有权未登记的，建筑物转让、抵押、继承等与该建筑物有关的其他不动产物权不予登记。（增加）
增加理由：我国实行的是房、地权利主体一致的原则，土地未登记，其权利主体就不明确，其地上定着物也难以登记明确。同时，因定着物是土地上的附着物，是先有地，后有物，顺序上必须先明确地主，后明确物主。
第十九条 不动产登记按下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）确认；
（四）将登记事项载入登记簿。（增加）
增加理由：明确登记程序，能使不动产登记规范、有序开展，也便于明确登记岗位职责，使其各尽其职、各负其责。
第二十条 不动产登记申请人应是不动产登记簿记载的权利人或不动产物权设立、变更、转让和消灭的原因文件上载明的当事人。（增加）
增加理由：不动产登记实务中，有些登记人员不按不动产取得的原因材料上记载的主体登记，而是把其它没有多大关系的因素结合起来登记。如：夫妻关系存续期间购买的登记在其中一方名下的房屋抵押登记，有些要求申请人提供结婚证并要求未登记的另一方以产权人的身份签字，把结婚证当成了产权证。而当事人自己并未对房屋产权的归属提出异议，也未主张权利。如果对产权归属有异议，抵押权 登记就应不受理，但又予以了受理，属于滥用登记职权。同时，使登记簿的公信力受到严重损害，登记公示的物权所有人不确定，增大了不动产物权的交易风险。因此，有必要明确规定谁是适格的申请人。
第二十一条 不动产因民事法律行为，如买卖、抵押等行为申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请登记。（修改）
有下列情形之一的，可以由当事人单方申请登记：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的征收决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况变化、申请变更登记的；
（五）不动产权利灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记和异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。
第二十二条 权利人因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民政府生效的征收决定、继承、合法建造等行为享有不动产物权未登记的，处分该物权时，应先登记在其名 下后，方可再次申请不动产处分登记。（增加）
增加理由：明确《物权法》第28条、29条、30条规定的几种情形下取得的不动产物权再行处分的登记问题，目的在于重申不动产物权登记的程序性要求。虽然权利人通过上述方式取得了不动产物权，也得到了法律的承认，但未登记，再行处分是不能登记的，必须先登记在其名下，方可再行处分权。
第二十三条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记。
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第二十四条 申请人应提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、委托代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）设立、变更、转让或者消灭不动产物权的原因证明材料；（修改）
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产物权已登记的，该不动产物权转让、变更、消灭 或者在该物权上设立其他物权申请登记时，可以不提交由物权人持有的物权登记证明。（增加）
申请材料应当提交原件，不能提交原件的，应提交有权机构或当事人确认与原件内容一致的复印件。（增加）
增加理由：不动产已登记的，不动产登记簿上就有记载，申请登记时在要求权利人提交依据登记簿的记载颁发的物权登记证明及其复印件，没有必要。登记机构收取自己颁发的物权登记证明一方面资料重复，增加档案保管库存压力；另一方面，申请人因复印登记证明需支付复印费，增加经济负担，实属资源浪费，劳民伤财。目前，各级政府都要求简化办事手续，方便群众办事，这也是在实际响应号召。
第二十五条 不动产登记机构在申请人申请不动产登记时，经申请人同意可采集申请人的指纹、影像等识别信息载入登记系统。（增加）
增加理由：现实中假冒不动产权利人申请登记的现象时有发生，有些经过整形、化装后，虽是本人，但外貌已改变，登记机构难以辨别，增加了不动产登记的风险。希望多一些防护手段，更好的保护不动产权利人的物权不受不法侵害，避免登记错误的发生。
第二十六条 申请人提交的不动产登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理并出具受理通知书。受理通知书应载明办结日期、缴费标准及数额，领取物权证明时应带的证件、登记机构联系电话等内容。
申请人提交的不动产登记申请材料不齐全或不符合法 定形式的，登记机构应当一次性的书面告知申请人需要补正完善的材料。（修改）
第二十七条 登记机构受理不动产登记申请后，应当在30个工作日内作出予以登记或者不予以登记的决定。
不动产登记机构决定不予登记的，应书面通知申请人，并告知申请人不予登记的原由。（修改）
第二十八条 申请登记材料符合下列条件的，登记机构应当予以确认，并将申请登记事项记载于不动产登记簿：
（一）申请人与依法提交的申请材料载明的主体一致；
（二）申请登记的不动产与不动产登记簿的记载一致；
（三）申请登记的事项与申请材料证明的事实一致；
（四）尚未登记的不动产与合法建设材料证明的事实一致；
（五）申请登记的不动产不存在法律法规限制登记的情形。（修改）
修改理由：对不动产登记的审查应是形式审查，还是实质审查，业界对这个问题争论不休。什么是形式审查，什么是实质审查，没有依据标准。不动产登记涉及民事行为和行政确认行为，二者彼此独立又彼此联系。应分清行为性质，各负其责。所谓的实质审查，是乎应对不动产交易的真实性、合法性、合理性以及申请人是否有权处分不动产进行审查，并应确保这一切都真实的、合法有效的，不存在损害他人合法权益的情况。但是不动产交易属于民事法律活动，当事人享 有意思自治、合同自由权。登记机构既不是当事人、又不在交易现场，如何把好这一道关，凭登记机构自身的职责、条件无法实现。同时，登记实务中，登记业务量大，时间短，有的地方要求实现立等可取，高效快捷登记。如果一个受理件因为要进行实质审查，需要多方面的查证，时间长、程序多，效率低下，不但不能在规定时间内完成登记，还会引起办事群众的不满，无法满足社会对不动产物权交易登记的高效要求。形式审查只注重形式要件是否齐全、是否符合法定形式，申请材料主体、登记事项等内容是否一致的审查。审查简单易行、高效快速，一般能当场审查、当场决定是否受理，能满足群众对登记工作的现实需求。这样既能解决登记的效率问题，又不干涉民事主体的民事法律活动。因此，应当采用形式审查的方式开展不动产登记工作。
第二十九条 下列不动产登记应当实地查看：
（一）建筑物所有权首次登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）法律法规规定应当实地查看的其他不动产登记。第三十条 登记机构将不动产登记事项记载于不动产登记簿时发生物权变动效力。
不动产登记完成后，申请人可以要求登记机构颁发不动产物权登记证书或登记证明。（修改）
不动产物权登记证书或登记证明仅是不动产权利人享有不动产物权的证明，经登记的不动产能否买卖、抵押等应 以不动产登记簿的记载为根据。（增加）
不动产物权登记证书或者登记证明遗失、灭失或破损的，不动产权利人可以向登记机构申请重发，登记机构应当根据不动产登记簿的记载重新发放不动产登记证明。（增加）
修改、增加的理由：应弱化不动产物权证明的作用，树立和强化不动产登记簿的根据性作用。不动产登记证书或登记证明是依据登记簿的记载颁发的，登记簿记载的内容发生变化后，可能会与持证人持有的物权证明不一致。如：不动产登记发证后被法院查封，这时登记上有记载，但物权人持有的物权证明上却没有记载。如物权交易取得方不到登记机构查询核实，仅凭物权证明就全额支付交易价款，很可能受骗上当。同时，现实中伪造不动产登记证书的情况比较突出，受骗上当的不少。为防止这类损害群众权益的事少发生或者不发生，比较有效的措施就是，让群众信登记簿，不信证。一切不动产交易、登记都应以登记簿的记载为发生根据。
不动产登记证书或登记证明遗失或灭失后如按现行登记程序要在当地报子上刊登遗失声明后才补发，时间长，费时费事。而补发内容不变，严重影响了权利人对不动产的利用，但又无可奈何。从简化办事手续、便民利民出发，应省掉这些没有实际意义的程序、环节，直接根据登记簿的记载重新颁发。
第三十一条 不动产因征收封户、法院查封等限制处分的，登记机构应依据生效查封文件及时在不动产登记簿上备案公示。（增加）增加理由：协助执行不动产征收封户、法院查封的目的是限制不动产权利人行使处分权，是有权机关与不动产登记机构之间的协助配合行为，具有强制性，属于登记机构的法定义务，无需权利人申请。因此，不适用登记，而适用备案。备案的目的在于提示不动产交易当事人、交易机构、登记机构，此不动产的处分权被限制，不能交易、登记，要回避风险。同时，这类限制措施具有临时性，一旦不具备条件或查封目的实现，就将取消查封，恢复原状。如：不动产权利人与他人因经济纠纷，其不动产作为财产保全被法院查封，如权利人想办法筹集到资金主动偿还或当事人达成新的偿还协议，查封就会解除。因此，对这类限制处分权的封户，采用在登记簿上备案的方式较为合适，也便于操作。
第六章 登记信息共享与利用
第三十二条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的以不动产登记信息为核心、其他信息为辅的不动产交易登记信息管理基础平台。（修改）
修改理由：不动产登记信息管理基础平台应当建立以不动产登记信息为主，其他信息为辅的综合性不动产交易登记信息共享平台，如不动产交易、封户限制处分等信息。不动产能否买卖、抵押，被执行人有无不动产应以不动产登记簿的记载信息为发生根据，同时以登记簿记载的物权发生的交易等信息又通过信息平台为各相关单位共享、利用，如：进行不动产物权登记、统计等。
各级不动产交易、登记机构的不动产交易、登记信息应 当纳入统一的不动产交易登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级交易、登记信息的实时共享。
不动产交易、登记等机构对其提供的信息的真实性、准确性、合法性负责，不得提供虚假信息。（增加）
国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应与不动产交易、登记机构建立不动产交易登记信息互通共享机制。各共享单位不得利用不动产交易登记信息管理基础平台擅自修改交易登记信息、对外提供交易登记信息查询服务。（修改）
第三十三条 不动产交易机构应通过不动产交易登记信息管理基础平台审核申请交易的不动产在不动产登记簿上是否有记载，未经登记的，不得审批。（增加）
第三十四条 不动产登记机构应通过不动产交易登记信息管理基础平台确认不动产交易审批情况，不动产交易未经审批申请登记的，不予以受理。（增加）
第三十五条 不动产登记机构应当及时公示不动产登记信息，为公众查询不动产登记信息提供便利条件。（修改）
权利人、利害关系人除可查询登记信息外，可以申请复制相关的申请登记材料，登记机构应当复制。（修改）
不动产登记信息共享单位不得为权利人、利害关系人以外的单位和个人复制不动产登记材料。（增加）
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复 制与调查处理案件有关的不动产登记资料。
修改理由：不动产公示的法定方式是登记，登记的目的是公开物权归属。限制公众查询、了解，将不动产登记信息臵于密封状态，是有违不动产登记的本义的，成了公示不公开的怪象。同时，也与社会大众要求登记信息公开透明的意愿相背。事实上，公开是一种最好的保护措施，明示有主的不动产，其他人不敢打主意，别人也不会受骗上当，还会主动监督保护。只是要在公开的内容上要有所限制，不能全部信息都公开。在不动产登记信息的公开、利用上应区别对待：权利人、利害关系人可查询、复印登记资料，其他人就应限制在一般登记信息的了解上。这样，登记信息既有公开，又有保护，符合不动产物权登记的目的。
第七章 法律责任
第三十六条 申请人提交错误、虚假的申请登记材料登记的，给不动产权利人造成损失的，应承担相应的赔偿责任。（增加）
第三十七条 不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 不动产登记机构、信息共享单位擅自向权利人、利害关系人以外的单位和个人复制不动产登记材料，给权利人造成损失的，依法承担赔偿责任。（增加）
第八章 附则
第三十九条 本条例施行前已依法登记的不动产和颁发的不动产登记证明，其物权效力不因登记机构整合调整改变，继续合法有效。（修改）
登记机构整合完成后，权利人可申请重新换发不动产登记证明，登记机构应当予以换发并收回原不动产登记证明销毁。
第四十条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门合同有关部门制定。
编者按：有关《中国雕塑家公约》的议题讨论在2001年《中国雕塑论坛》得到进一步拓展，鉴于中国雕塑市场的走向和发展，呼唤创新、发展与权利保护。因此，会议适时推出了《城市雕塑招投标程序暂行条例（草案）》、《雕塑工程预算暂行定额》供与会人员讨论。现在，我们向大家推出这两份材料，希望能够为大家提供一些建议和参考，在创作实践中避免损失或遭受不法侵害。其中，具体项目和基价可根据当地情况做适当浮动。特别需要强调的是，国内著名雕塑家不在此范围之内，因为其本身的艺术价值已经超越了市场调控的范围。
城市雕塑招标是城市环境建设发展中急待完善的规范性管理举措，是城市建设管理的一个重要组成部分。因为城市雕塑是集文化艺术性、工程规范性、科学技术性为一体的综合艺术工程。为充分尊重文化艺术的创造性和艺术价值，以《中华人民共和国工程招投标法》为原则，以总结国内同行业的成功经验为基础，同时借鉴市政工程、园林工程、土建工程等基建项目招投标法规的长处，特编制《城市雕塑招投标程序暂行条例（草案）》,供本行业在实施操作过程中试行。城市雕塑的设计、创作、实施，根据雕塑题材的特殊性和普遍性，可分为三种寻求方案的招投标方法：一是直接委托：由建设方直接委托具有特殊专业能力的作者创作方案，在多个方案中选定实施；二是定向招标：就是将一个题材的雕塑委托两人以上创作群体共同完成设计创作，在受托群体中选定一个方案实施；三是广泛招标：就是建设方发布启事，向全社会广泛招标，从中寻求最好的方案实施；三种方法均适合城市雕塑招投标程序。一．城市雕塑招投标的范围
1．凡在城市规划范围之内的国有土地建立室外雕塑。
2.凡在城市广场、街道、游园、公园、风景区、住宅小区等公共场所建立雕塑。
3.凡在纪念馆、博物馆、体育场馆、机场、车站、码头等区域建立室外雕塑。
4.其规格为：长或宽或高超过1.5m的水泥、石质、铸铜、不锈钢等硬材料的室外雕塑。
以上地域和类型的室外雕塑均属城市雕塑应履行招投标程序的范围。二．雕塑工程招标立项程序
1.本系统、本辖区内的室外雕塑招标：招标方（亦称建设方）首先拟定雕塑项目招标书面计划，经本单位领导集团通过、批准、法人代表签署成文，由本部门或代理机构发布招标。
2．城市公共场所的室外雕塑招标：由所属部门拟定雕塑项目招标书
１ 计划文件，经主管部门批准，才能发布招标。3．城市雕塑招标立项应获取当地城市规划管理部门的规划许可文件。4.城市雕塑招标应将立项文件、规划批文、银行资信等必备文件连同申请报告，申报给当地政府批准（或县、区、市级建设局），获得正式批准文件。同时抄报给当地城市雕塑指导管理部门备案，只有具备了上述三个文件和程序，城市雕塑工程招标立项方告成立。5.不具备规划许可、没有银行资信、没有主管部门或政府机关批准, 将不具备招标活动的资格。强行所进行的招投标，或以招标为幌子，骗取设计方案，导致在设计、实施过程中暂停、改建、不建所造成的经济损失和法律责任均由招标方全部承担。三．雕塑招标启事的发布
1．以新闻发布会的方式向社会发布信息。2．在主要报刊专门栏目发布信息。
3．在重要电视台、广播电台、互联网专门频道和时间向社会发布信息。
4．所发布的信息应着重明示招标项目内容、批准文号、实施意向、招标对象、招标时间等事宜。保证启事的真实性、准确性、严肃性。四．雕塑招标启事的细则
1.雕塑建立的地点、数量、设计意向、规划定位平面图。2.招标的起止时间、开标时间、定标时间、实施时间。3.投标文件的接收、保管，开标、评标、中标、奖励程序。4.对丢失、遗漏、泄密标书事故的责任承诺。五．雕塑招标的主要对象和要求
1.是从事雕塑专业的法定代表人单位。
2.是专门从事雕塑专业的雕塑设计创作人员。
3.具有三年以上大专学历的雕塑专业人员，或有五年以上从事雕塑工作的职业人员。
4.持有效的《全国城市雕塑设计资格证书》或中级以上《专业技术职务资格证书》。
5．提供3—5份已经成功完成的室外雕塑的相关资料。
6．在招标启事发布后，志愿投标者应向招标方索取投标申请表和招标资料，先将申请表填好寄回招标方，经招标方认可后，申请者才能履行投标事宜，没有书面申请或未被认可的投标者，投标无效。7．未在规定时间内完成投标内容、所附资料不符要求者，投标视作无效。
六．雕塑投标的内容和要求 1.编制《雕塑工程投标文件》。
文件内容：16开影印文本，正本一份，副本三份。
２ ①．文件目录 ②．作者简介 ③．16开设计图（效果图副本或平面图、施工图等,按招标要求。）④．设计说明书 ⑤.工程（概）预算 ⑥．《全国城市雕塑设计资格证书》复印件 ⑦．《专业技术职务资格证书》复印件 ⑧．企业营业执照复印件 ⑨．业绩资料或照片
2．A2幅面主景效果图一幅（不标明作者、单位名称和任何标记）。3．文件正副本用文件袋密封，写明招标和投标单位的邮政编码和详细地址、电话，在文件袋封口处贴上“投标文件”字样的封条。
4．作者或委托代理人将所投标文件，按招标规定日期交送给招标单位专职办事人员接收，填写投标登记表，并要求索回明细收据。5．按招标规定：作者不得行贿招标方工作人员或探视评委，不得从事任何违章行为,否则将被取消投标资格，但可据实举报任何不规范行为，共同保证招投标的严肃性和公正性。七．雕塑招标方案开标程序
1．开标由招标方主持，招标方除在人为不可抗拒的自然灾害和重大政令事故的情况下，不得以任何理由改变开标时间的准确性和开标程序。入会签到时，投标人以现金或支票方式向招标方交1000元押金（会议保证金，会议中投标人有舞弊行为者作为罚金，正常者散会时原封退还给投标人）。
2．开标会及评审人员条件： ⑴.评委必须由（非招标单位）具有相应资质的建筑师或规划师、雕塑家（非投标人）、经济师等若干单数人组成（评委姓名在入会前是严格保密的）； ⑵.具有相应级别的司法机构的司法公证员，司法公证员从始至终都列席会议； ⑶.符合条件的投标方代表，超过开标会时间到场者，视为放弃投标； ⑷.招标方主持人及工作人员； ⑸.先是评委人员入场，公证员入场，招投标方代表入场；
3.开标：投标方代表按抽签的办法依次向评委亮标，宣读投标文件，讲解设计说明，时间不超过15分钟，只有在所参加开标会议的所有投标人都完成了自己的15分钟内容后，会议才能进行下一轮程序。4.议标：①方案评议：由建筑师、规划师、雕塑家、艺术批评家按1：2的比例参与议标评分（即1名建筑师2名雕塑家），方案分满分为10分，去掉一个最高分，去掉一个最低分，最后平均分为方案得分。
３ ②报价评议：经济师、建筑师和雕塑家按2：1的比例参与议标（即经济师、建筑师2名，雕塑家1名），报价分满分为10分，去掉一个最高分，去掉一个最低分，最后平均分为报价得分（报价总价是评标的参加额度，不属于最终造价）。③综合评议：全体评委均参加，主要评议作者专业功力，业务综合能力，满分为5分，去掉一个最高分，去掉一个最低分，最后平均分为综合得分。④评委在评议标案时不得相互讨论、商量。
5.定标：工作人员根据三项议标得分总分作为投标得分名次，即时向入会代表宣布评审结果，并且由公证员当场验证裁决，书面宣布有效。在开标会议结束之际，以招标领导小组的名义，悬榜公布中标结果和获奖名次结果，向获得中标的投标人颁发中标证书，向获得名次的投标方颁发奖金、证书，中标方在规定时间内听候签约通知。
6.退标：未中标方案当即退还给投标方，如招标方有意将未中标方案留作待用，须得征求投标方的同意（双方签署方案待用协议和办理经济抵押手续），不得擅自采用，更不得未经投标方许可转让他方采用，由此而引起的民事纠纷、经济损失和侵犯版权等事故将由招标方全部承担责任。
7.中标方案权限：中标方案不得在其他地方投标，经发现中标方案已被其他地方使用，招标方有权终止中标权，而且要追究由此而造成的经济损失和法律责任。八．颁布奖励
为尊重和鼓励广大投标者的支持，按总造价的百分比,特设如下奖励： 1.一等奖：中标方，按招标书的额度颁发一等奖奖金为1%。2.二等奖：中标名次之后的2、3名，每个方案奖金为0.5%。3.三等奖：中标名次之后的4、5、6名，每个方案奖金为0.3%。4.入围奖：中标名次之后的第7-16名，每个方案奖金为0.1%。九.直接委托和定向委托招投标事项 1.雕塑题材是属特定意向性的。
2.雕塑家是经建设部门决定的，以正式手续聘请或委托的知名专业人士。
3.雕塑设计创作是经建设部门决定的，以正式手续聘请或委托的专业机构。
4.雕塑项目是指捐赠意义的,设计费和创作稿费是义务或优惠的。5.有关雕塑方案的审定同样执行本条例中相应条款的规定。
注：本《条例》中的具体项目和基价可根据当地情况做适当浮动。特别需要强调的是：国内著名雕塑家不在此范围之内，因为其本身的艺术价值已经超越了市场调控的范围。
2007年3月发布的《物权法》规定“国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。经过近八年的“抗战”,《登记条例》才羞答答地面世;2013年3月全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》,明确规定建立不动产统一登记制度。随后,国务院办公厅下发通知,要求2014年6月底前出台《不动产登记条例》。此次出台的登记条例以“暂行”的方式出台,不仅条款简略,而且对一些涉及核心利益的条款也并没有细化规定,足见该条例不仅事关重大而且争议很多。
那么,《登记条例》的出台到底有何意义呢?对房地产市场有哪些影响呢?该条例会不会成为消灭“房叔”、“房嫂”的利器呢?
一、《登记条例》值得关注的内容
1. 登记范围。
《登记条例》规定,国家实行不动产统一登记制度,不动产包括土地、海域及房屋、林木等。房屋等建筑物、构筑物所有权等十类不动产权利须要依照《登记条例》办理登记。
2. 登记主体。
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。其实在《登记条例》出台之前我国也并非没有不动产登记制度,但是根据不动产类别不同分别由国土资源、住房与城乡建设、林业等部门分别登记。此次《登记条例》明确不动产登记由各级政府国土资源部门负责,首次建立统一的不动产登记制度。
3. 登记方式。
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请;不动产首次登记、继承、接受遗赠等七类情形可由当事人单方申请登记。申请人应当根据《登记条例》提交申请材料并对材料的真实性负责,对于申请材料不全、错误、不合法、不属于登记机关登记范围的,登记机构应当书面指正并告知不予受理,未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。此外,《登记条例》还对实地查看、办理期限、登记机构通过信息共享取得信息等均作出明确规定,很大程度上简化申请程序、减轻申请负担。
4. 登记凭证。
完成登记程序后,不动产信息将记载于惟一的权利凭证——不动产登记簿上。不动产登记簿原则上采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质,这首先是出于建立统一的不动产登记信息管理基础平台的考虑,其次顺应了权利凭证电子化的发展方向。
5. 登记查询。
《登记条例》按照《物权法》的有关规定,把登记资料查询人限定为权利人和利害关系人,有关国家机关可以依法查询、复制与调查处理事项有关的登记资料;查询登记资料要向登记机构说明查询目的,不得将查询获得的资料用于其他目的,未经权利人同意,不得泄露查询资料。对于查询主体的限制,主要是基于隐私保护的目的。
6. 信息共享。
《登记条例》要求国土资源部牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享,这是《登记条例》的一大亮点。统一的不动产登记信息管理基础平台作为常态化的制度安排,有利于低成本、高效率地摸清全国不动产的数量、类别、分布及产权状况等“家底”,建立基础数据库,为政府制定房地产等政策提供科学合理有针对性的依据。
二、《登记条例》对房地产市场的影响
1. 利于建立明晰的产权制度,更好地保护财产权,保障不动产交易安全。不动产登记的目的在于确认产权以便于保护产权,《登记条例》将建立不动产统一登记制度、统一的信息平台,建立一个全国性的统一的产权登记体系,将大幅提高产权保护的广度和深度——四类不动产、十类不动产权利统一登记;其中农村宅基地、土地承包权等首次纳入不动产登记,有利于建立产权明晰的产权制度:而不动产登记簿具有公示效力,在发生不动产权属争议时将起到定纷止争的关键作用。建立统一的不动产登记信息管理基础平台,交易主体可以依法查询不动产信息,有利于保障不动产交易安全,维护不动产交易市场的秩序。
2. 利于推动建立全国统一城乡建设用地市场。十八大提出建设城乡建设用地统一市场,实现集体建设土地与国有建设用地同等入市场、同权同价。农村土地改革中的集体经营性建设用地入市、土地承包经营权流转、建立城乡统一用地市场乃至新型城镇化进程都必须以统一的不动产登记制度为基础。
3. 不会导致房地产交易量剧增,短期内对房价影响不大,长期看有助于全国性的不动产交易市场的形成。不动产统一登记制度根本目的在于确权,它并未被赋予房价调控的使命,因而对房价影响有限。虽然市场可能担心政府未来出台包括房地产税等在内的更严厉的调控措施,也担心统一的不动产登记信息管理基础平台将增加投资性购买者规避调控措施难度,但《登记条例》自实施到全国性统一的不动产登记信息管理基础平台的构建需要相当长时间,市场有足够的消化空间,因而短期内对房价影响不大。一旦建立全国性统一的不动产登记信息管理平台,长期看有助于全国不动产交易市场的形成。
4. 对反腐短期内作用有限,但统一的信息平台有利于未来遏制贪官异地购房。此前社会热议《登记条例》可以“以人查房”,“房姐”、“房叔”等“房氏家族”成员将无可遁形,官员瞒报登记资产信息等情况将得到有效遏制,但《登记条例》并没有赋予“任意查询权”,“登记隐私信息”将得到适度保护。因此,官员房产的登记信息不会成为公众可以随意查询的信息,而且当前反腐力度空前,手段无限,贪官已闻风丧胆,该处理的已积极处理,因此,《登记条例》对反腐的揭发作用短期非常有限,但全国房产信息联网机制将遏制过去大量官员异地购房的情形出现。
三、《登记条例》的缺憾
《登记条例》仅35条,无法有效地细化和执行《物权法》中关于不动产登记的内容。《立法法》第五十六条规定:“行政法规可以就下列事项作出规定:(一)为执行法律的规定需要制定行政法规的事项:(二)宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。”作为行政法规的《不动产登记暂行条例》是属于“为执行法律的规定需要制定行政法规的事项”。但《登记条例》仅有35条,更多是属于原则性规定,除去附则中的3条,32个条款是难以充分细化和有效执行《物权法》中13个不动产登记条款的。《登记条例》无论从条款数量和所涵盖的内容的广度和深度都需要进一步加强,且仅就不动产统一登记进行原则性的规定,再另行授权部门规章予以规定的方式本身,并不利于不动产统一登记制度的建立。
另外,《登记条例》并未有效地甄别、吸收、整合《土地登记办法》和《房屋登记办法》的具体内容,并废止《土地登记办法》和《房屋登记办法》,以真正建立不动产统一登记制度。《土地登记办法》和《房屋登记办法》是在土地、房屋分别登记的情况下制定的,无论在起草思路、登记类型体系以及具体规定方面,均存在不一致之处。在不动产统一登记的背景下,该两个登记办法已经没有了存在的必要,它们的继续存在还将会导致实务操作的混乱,影响《物权法》关于不动产登记法律效力的严肃性和权威性,最终影响我国不动产统一登记制度的建立和完善。
然而,《登记条例》的出台是一件意义深远的大事,其确定的不动产统一登记制度有利于构建产权明晰的物权制度,促进交易关系的稳定。但法律不是万能的,《登记条例》作为一部仅有35个条文的行政法规更不可能是万能的,反腐败、调控房价等重大、疑难问题本就与《登记条例》无关,也是这部条文单薄的行政法规所“不能承受之重”。一个社会的稳定、健康发展是一项系统工程,《登记条例》顺应形势而出台,只要能完成全体公民和立法者赋予其的使命就值得肯定,不必过于苛求。
事实上，房地产由于其特有性质导致申请登记中出现多种多样的情形，不同的申请情形需要登记人员在法律规定的原则下尽到不同的注意义务。而房地产登记要做到准确无误关键要注重三个要素的真实有效合法，即权利主体、权利来源和房地产标的自然状况。
一、申请登记的特殊权利主体之合法性、真实性
申请主体通常有公民、法人或其他组织，而公民中较为特殊的主体是无民事行为能力人、限制民事行为能力人和无法认定有无民事行为能力的人。根据《民法通则》有关精神，这类主体取得相应权利是不需附加条件，因此其代理人为其申请登记时，登记机构是无需审查其作为即将取得权利主体资格的合法性的。而当处分这类主体所有的房地产时，登记机构需引起高度的注意，因为这类主体的权利一旦丧失将使其处于极其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，对于处分无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房地产申请登记时，均需提供监护人的主体资格证明和声明，声明处分房地产所得用于被监护人的利益。但对于没有经过合法机构认定为限制民事行为能力的人或虽有民事行为能力但无法表达真实意思的人，其要处分房产时，登记人员需要耐心获取其处分意思的信息，由于这类主体没有认定为限制民事行为能力人，因此也就不存在监护人，陪同其申请登记的近亲属不能擅自代替这类人员作出意思表示，如果经过详细询问无法得到其亲自作出明确的处分表示，则不能就此办理处分登记。因此，在受理各类主体申请时，要区分不同的申请人作不同的询问，尽到应有的注意义务。如对于老年人，在其处分唯一自住房产时，要经详细询问后办理登记，否则如果未经询问就办理了处分登记可能导致其居无定所的，登记机构必然会承担因未尽注意义务形成的法律责任。
二、特殊权利来源的正当性、合法性
房地产权利的取得有依法律事实和法律原因取得两种形式。不管哪种方式取得的房地产都要有权利来源的合法性凭证，不管历经多少次交易或权利让渡，前后之间都要形成证据链。实务中权利来源的特殊性主要表现在三个方面：
一是申请登记时房地产已历经多次权利转让。最初取得房地产的权利人或中间过程取得房地产的权利人没有申请登记，而最终取得房地产的权利人申请登记时就要查实每次权利变动的原因证明，使之形成有效的证据链。这类房地产应由谁申请、如何登记则要视两种情况而定，一种是经法院判决并由法院在法律文书中将房地产历次权利变动情况描写清楚的，根据《物权法》第二十八条规定，受让方可直接凭生效法律文书申请登记为其所有，但登记机构应根据法律文书所述将权利变动情况在登记簿上予以记载说明。另一种是当事人之间发生买卖、继承等权利变动导致申请登记时出让方并非登记簿上的权利人，此时如果是自然人发生了继承事实，继承人将房地产进行买卖的，则可由继承人和受让人共同申请登记，提供继承所得的证明；如果是法人或其他组织发生公司注销等灭失的，而房地产交易发生在公司灭失之前的，则如果通过公司的上级主管部门证明属实或有充分证明买卖事实发生在出让企业注销之前的（如有当时的买卖合同、发票、税票凭证），可以由受让方申请登记为其所有，登记机构应在审查意见中写明原主体灭失与受让方之间形成买卖法律关系的内容。反之，如果历次交易的当事人均存在，则不可以跳过中间交易环节直接由最初权利人与最终受让人双方申请登记，因为如果这样简化操作必然是有违物权生效处分原则的。
二是申请登记时距当事人取得房地产之时较为久远。当房地产仅仅是满足居住生活之需时，当事人申请房地产登记的积极性显然并不高，因此现实中有大量的通过购买或其他方式取得了房地产后未及时申请登记的情形，而时过境迁当要处分该房地产时，则首先要证明房地产的权利人是其本人，由于未曾登记过，所以要提供其当初取得该房地产的合法手续并登记为其本人名下后再处分登记。如第一点中所述，如果当初取得房地产的手续基本齐全，只是出让方（通常是单位）已注销无法配合时，登记机构为尽到审慎注意义务，可以公告征询异议。相反，如果当初取得房地产的主要手续不齐全，出让方又缺失的，则当事人要为自己未及时申请登记的行为负责，只能通过司法途径解决申请主体不适格的问题。
三是申请材料中来源证明形式存在效力瑕疵。在原始取得和继受取得中都会出现形式不合法、不合理之情形，也就是申请材料的书面表现形式是合法的，书证是齐全的，但结合所载内容仔细审查或追根问底则会发现存在诸多漏洞。众所周知，合法建造的房屋其权利来源证明最主要的是规划许可证，规划许可证是出自行政部门规范制作的统一范本，在不同时期有不同的范本，不同性质的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集体土地上建造房屋使用了国土房屋的规划许可证，则是形式合法而内容不合法，同样的，在当前建造的房屋使用上世纪90年代的范本则也是不合格书证，如实践中发现村镇规划许可证的文本是上世纪90年代的，但记载的内容如设计单位、验收单位都是新近成立的，这就明显存在虚假申报嫌疑。在继受取得中也要注意不同主体之间的转让，其对应的来源合法性的证明也有不同，同样是公司房地产转让给个人，如果是转让给公司以外的人，则房地产转让合同作为权利来源证明足矣；但如果公司的房地产转让给该公司法定代表人，如果提供的合同中显示受让方是法定代表人，出让方的代理人也是法定代表人，这意味着法定代表人代理出让方公司与自己签定合同，这在形式上与通常所说的自己代理极为相似，所不同的是出让方处有公司公章。对于自己代理的法律效力，现行通常的认识是效力待定，需要被代理人追认后才认定有效，而被代理人的追认又需按《公司法》规则进行。因此，为防范法定代表人滥用权利处置公司房产，对于登记机构难以认定合同效力的，应当要求提供公司有权机关（如股东会或董事会，根据公司章程而定）作出处置房产的决议，从而在申请材料的形式上做到有效合法。
三、房地产的实地查看注意义务
实地查看并非每个登记的必要程序，《不动产登记暂行条例》列出了可以实地查看的三种登记类型。而除此之外，根据《物权法》规定，登记机构认为必要的也可以启动这一程序。由于房地产存在的长期性和变化的可能性，为追求登记的准确性，登记机构对于一些特殊情形的房地产认为有必要也可以实地查看。这里指的特殊情形房地产主要指三种情况：一是易被权利人变动的房地产，如长期未申请过登记、登记时与原始取得时的房屋现状发生了变化；二是自建的、与他人不毗邻的房屋，指在独立宗地上或是位于郊外土地之上的房屋更有可能发生翻改扩建情况，导致现场与房产登记簿或房产证记载的房屋面积等要素不同；三是基本单元发生分割、合并或其他变化的，基本单元必须满足三要件，即明确界址、唯一编号、独立使用价值。当基本单元因为界址发生变化而变化时，当然应实地查看。
房地产登记是为了明晰产权，保证实地合法建造的房屋准确地反映在登记簿和房产证上。当实地查看后发现实地与登记簿或不动产权证记载的房屋不一致应当如何处理？这要视三种情况而区别对待：第一种是该房屋自上次登记后未发生过变动，但本次实地查看所获取的房屋情况与登记簿记载的不一致，如面积有增减、图形位置有变化，根据实际不同历史阶段有不同的收件要求，导致不同的登记结果，对于这种情况既要尊重历史，又要坚持有错必纠原则。应将原来测绘不当造成的错误予以纠正，按现行测绘面积和图形为依据更正原有的面积和图形。第二种是该房屋自上次登记后确实发生了翻改扩建（测绘专业人士能够识别），导致面积或图形与原登记不同，这就意味着需要当事人提供规划批准翻改扩建证明办理变更登记。第三种是基本单元发生了变化，如原来一个楼层有十个基本单元，但经分割后变成了二十个基本单元。基本单元分割是否合法，除了满足上面提及的三要素外，还要考虑是否满足通行、消防等要求，分割单元如果影响了其他未分割业主的利益，如分摊面积、通行等，则还要取得其他业主的同意。
中华人民共和国国土资源部令
第80号
不动产登记资料查询暂行办法
(2018年1月26日国土资源部第1次部务会议通过)
第一章 总则
第一条 为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称不动产登记资料，包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理。
第三条 县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。
第四条
不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。
不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。
第五条
不动产登记资料查询，遵循依法、便民、高效的原则。
第六条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
第二章
一般规定
第七条
查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。
查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其到相应的机构查询。
不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。
申请查询不动产登记原始资料,应当优先调取数字化成果，确有需求和必要，可以调取纸质不动产登记原始资料。
第八条 不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。
查询申请书应当包括下列内容：
（一）查询主体；
（二）查询目的；
（三）查询内容；
（四）查询结果要求；
（五）提交的申请材料清单。
第九条
不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。
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授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。
代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。
第十条
符合查询条件，查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的，应当在5个工作日内向查询人提供。
查询结果证明应当注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第十一条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：
（一）查询人提交的申请材料不符合本办法规定的；
（二）申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的；
（三）申请查询的目的不符合法律法规规定的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十二条
申请查询的不动产登记资料涉及国家秘密的，不动产登记机构应当按照保守国家秘密法等有关规定执行。
第十三条 不动产登记机构应当建立查询记录簿，做好查询记录工作，记录查询人、查询目的或者用途、查询时间以及复制不动产登记资料的种类、出具的查询结果证明情况等。
第三章
权利人查询
第十四条
不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。
第十五条
不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：
（一）权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；
（二）不动产具体坐落位置信息；
（三）不动产权属证书号；
（四）不动产单元号。
第十六条 不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。
自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。
第十七条 继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。
前款规定的继承人、受遗赠人查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。
第十八条 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。
依照本条规定查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。
第四章
利害关系人查询
第十九条
符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：
（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；
（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；
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（三）法律法规规定的其他情形。
第二十条
不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：
（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；
（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。
第二十一条
有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
（一）不动产的自然状况；
（二）不动产是否存在共有情形；
（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；
（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。
第二十二条
受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
（一）申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；
（二）不动产的共有形式；
（三）要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。
第二十三条 律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。
律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。
第二十四条 不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：
（一）不动产具体坐落位置；
（二）不动产权属证书号；
（三）不动产单元号。
每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。
第二十五条
不动产利害关系人及其委托代理人，按照本办法申请查询的，应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的，不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息，并承担由此产生的法律后果。
第五章
登记资料保护
第二十六条
查询人查询、复制不动产登记资料的，不得将不动产登记资料带离指定场所，不得拆散、调换、抽取、撕毁、污损不动产登记资料，也不得损坏查询设备。
查询人有前款行为的，不动产登记机构有权禁止该查询人继续查询不动产登记资料，并可以拒绝为其出具查询结果证明。
第二十七条
已有电子介质，且符合下列情形之一的纸质不动产登记原始资料可以销毁：
（一）抵押权登记、地役权登记已经注销且自注销之日起满五年的；
（二）查封登记、预告登记、异议登记已经注销且自注销之日起满五年的。
第二十八条
符合本办法第二十七条规定销毁条件的不动产登记资料应当在不动产登记机构指定的场所销毁。
不动产登记机构应当建立纸质不动产登记资料销毁清册，详细记录被销毁的纸质不动产
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第六章
罚则
第二十九条
不动产登记机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一，对有关责任人员依法给予处分；涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
（一）对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制，对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制的；
（二）擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的；
（三）泄露不动产登记资料、登记信息的；
（四）利用不动产登记资料进行不正当活动的；
（五）未履行对不动产登记资料的安全保护义务，导致不动产登记资料、登记信息毁损、灭失或者被他人篡改，造成严重后果的。
第三十条 查询人违反本办法规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，移送公安机关依法给予治安管理处罚；涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请查询、复制不动产登记资料的；
（二）泄露不动产登记资料、登记信息的；
（三）遗失、拆散、调换、抽取、污损、撕毁不动产登记资料的；
（四）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的；
（五）因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失的；
（六）滥用查询结果证明的。
第七章 附则
第三十一条 有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。
第三十二条 《不动产登记暂行条例》实施前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登记资料，属于不动产登记资料。不动产登记机构应当依照本办法的规定提供查询。
第三十三条
公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。
第三十四条
本办法自公布之日起施行。2002年12月4日国土资源部公布的《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号）同时废止。
国土资源部政策法规司负责人解读
2018年3月2日，国土资源部部长姜大明签署第80号国土资源部令，发布《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》），自公布之日起实施。这是贯彻落实党的十九大精神,践行以人民为中心的发展思想，深化法治国土实践的又一个重要举措。《办法》出台的背景和重点内容有哪些？国土资源部政策法规司司长魏莉华就此进行了解读。
《办法》的出台是进一步严格规范不动产登记资料查询的迫切需要。不动产统一登记是党中央、国务院确定的重大改革事项。自2014年11月24日《不动产登记条例》颁布以来，各地不动产登记工作稳步推进，为保障不动产权利人合法权益发挥了重要作用。不动产登记资料查询是广大人民群众在不动产买卖、继承等活动中的重要基础性支撑，是不动产登记机构的重要服务事项，也是不动产统一登记法律制度的重要组成部分。随着中国特色社会主义进入新时代，全社会对维护不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益的呼声日益升高，广大人民群众对不动产登记资料查询的需求也日益增多。在实践过程中，不动产登记资料查询还存在一些亟待解决的问题：一是现有规定不够系统。不动产登记资料的查询和复制规定，全国免费咨询热线：400-023-6156 散见于《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中，没有形成一个体系，不方便人民群众申请查询，也不利于指导地方开展查询工作。二是相关规定不够明确。按照规定，利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。但是，哪些人属于利害关系人，利害关系人应当提供那些资料，法律法规和规章都没有规定，地方执行也没有统一的标准，亟需明确和细化。三是《土地登记资料公开查询办法》与《物权法》《不动产登记暂行条例》的规定不一致，亟需废止。为规范不动产登记资料查询行为，进一步发挥不动产登记的物权公示作用，保护权利人合法权益，维护交易安全，同时更加严格地保护个人隐私，有必要出台专门的部门规章予以规范。
《办法》坚持以党的十九大精神和全面深化改革的要求为指导，坚持问题导向，在深入总结近年来不动产登记资料查询工作实践经验的基础上，明确了不动产登记资料查询的主体、程序、要件以及登记资料保护等重要措施，为进一步规范不动产登记资料查询工作提供了法律依据，不动产登记各项配套制度进一步健全完善。
《办法》对不动产登记资料查询做出了多项制度规定，其中四大亮点值得关注：
一是进一步细化了法定查询主体,明确了“谁能查”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《办法》认真落实《物权法》和《不动产登记暂行条例》的有关规定，明确以下几类主体可以查询、复制不动产登记资料，包括：不动产权利人、利害关系人及其委托律师或者其他代理人。同时规定，清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照权利人的查询规定查询。另外，出台本《办法》主要是规范为老百姓提供查询服务，对有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息由另外办法另行规定。
二是明确了依法便民高效的基本原则，解决了查询工作“遵循什么”的问题。按照依法、便民、高效原则，《办法》强调了分类查询，对不同的查询主体设置不同的查询权限，权利人享受最大的查询权限。对利害关系人仅开放查询不动产的登记薄记载的登记结果。同时，《办法》与《不动产登记暂行条例》规定的“属地登记”原则相衔接，实行“属地查询”，方便人民群众。在此基础上，《办法》还规定不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
三是首次对利害关系人的概念进行了界定，明确了“什么利害关系人可以查”和“查到什么程度”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定了利害关系人可以查询，但对哪些是利害关系人未做明确规定，地方在开展查询服务时不好把握。为此，《办法》在总结各地实践基础上，从维护社会稳定，保护交易安全，保护权利人合法权益的角度出发，对利害关系人进行了区分和细化：对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人，规定可以查询不动产登记结果；对有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的“准利害关系人”，规定可以查询不动产的自然状况、是否存在共有情形以及其他登记情形等。同时，考虑到《律师法》规定了律师的调查权问题，《办法》还规定律师受“准利害关系人”委托，可以比委托人查询更多的不动产登记信息，以满足律师办理相关案件的诉讼需求。
专做刑案，我们更专业！ 四是规定了不动产登记信息资料的安全保护措施，明确了“怎样防范个人信息泄露”的问题。保护不动产登记资料信息安全是不动产登记法律制度建设的重要目标之一。为适应新的形势要求，加强登记资料信息安全保护,《办法》明确不动产登记机构应当加强信息安全保护工作，通过安全教育培训、设立用户权限、严加防护管理等多种方式，确保信息安全。同时，在罚则中明确了各类主体包括查询人、不动产登记机构及其工作人员等违法泄露不动产登记信息的法律责任。
法律制度的生命力在于实施，权威也在于实施。《办法》自公布之日起实施，将采取措施确保实施到位。一是认真组织好《办法》的学习、宣传和培训工作，使广大不动产登记机构工作人员了解《办法》的精神和要求，通晓《办法》的各项规定，做到熟练掌握，善于运用。对照《办法》梳理不动产登记资料查询工作的流程，细化相关操作，切实提高工作能力和水平。二是在全社会大力宣传《办法》，使广大人民群众知道不动产登记资料查询什么情况下可以查、能查什么、怎么查、怎么用以及应当承担的法律责任，切实知悉权利和义务。三是认真做好《办法》执行情况的跟踪掌握，及时发现问题，总结经验，不断完善制度，促进不动产登记资料查询工作的日益规范和便民、高效。
本文由只做刑案的智豪律所编辑整理。
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