工业项目建设用地指标（精选8篇）
2004-11-25 | 作者： | 来源： | 【大 中 小】【打印】【关闭】
《工业项目建设用地控制指标》发布实施
规定工业项目建设用地必须同时符合投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及
生活服务设施用地四项控制指标
近日，国土资源部下发通知，发布并实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》(以下简称《指标》)。
《指标》是国土资源部为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》所出台的配套文件之一，其目的是加强工业项目建设用地管理，促进建设用地的集约利用。该指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。
控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准，是国土资源管理部门在建设用地预审和审批阶段核定工业项目用地规模的重要标准，是工业企业和设计单位编制工业项目可行性研究报告和初步设计文件的重要依据。
控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合这四项指标。投资强度和容积率控制指标因城市和行业不同而略有差别，而工业项目的建筑系数则严格要求不得低于３０％。
《指标》中明确规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的７％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
《指标》中还要求，对适合多层标准厂房生产的工业项目，应进入多层标准厂房，原则上不单独供地。工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。通知强调，各级国土资源管理部门要严格执行《指标》和相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。不符合《指标》要求的工业项目不予供地或对项目用地面积予以核减。对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求确需突破的，在申请办理建设项目用地预审和用地报批时应提供有关论证材料，确属合理的，方可通过预审或批准用地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省级国土资源管理部门备案。
工业项目建设用地控制指标实施至今, 受到了浙江省政府部门、社会各界 (包括生产企业) 的高度认同, 经过省内实施情况调研, 据不完全统计, 明确表示支持控制指标的地区占87%, 认同控制指标的科学性和合理性的共占95%以上。100%的地区认为控制指标实施对促进土地集约利用有积极作用, 其中认为作用显著的地区占65%, 有一定作用的占35% (来自2006年浙江省各地工业项目建设用地控制指标实施情况调研) 。控制指标实施后, 不但未对招商引资产生负面影响, 甚至在某些地区起到了促进招商引资作用。
1 实施效果
1.1 促进公众节约集约用地意识不断提高
浙江省工业项目建设用地控制指标的实施, 促进了公众节约集约用地意识不断提高, 控制指标的地位也得到不断提升。无论是政府部门、社会团体还是企业, 都对节约、集约利用土地的重要性、必要性有了深刻的认识。首先, 与以往应付国家政策不同, 地方政府及管理部门对工业项目建设用地控制指标不但全力支持, 部分地区还在实施过程中在省级基础上进一步提高了指标标准, 更加严格控制土地利用。2007年, 工业项目建设用地控制指标 (修订) 刚公布, 省内各地区就发文支持修订后标准, 并且在2007年标准之上纷纷提高10%、20%控制指标。至2013年初, 省内绝大多数地区均根据实际情况对控制标准进行了调整, 部分经济发达地区工业项目建设用地控制指标实际执行的标准甚至达到了2007年最低控制指标的3倍。其次, 人大、政协、社会团体也高度关注工业项目建设用地控制指标的实施, 浙江省政协专门就控制指标制定和实施提交了议案。最后, 真正的生产企业也支持控制指标的实施, 非常认可政府实施控制指标对于提高土地集约节约利用水平的作用。控制指标实施有利于在有限的空间上更大程度地提高土地投入产出水平, 缓解土地供应与需求的矛盾, 促进了企业发掘自身用地潜力, 在不扩大占用耕地的前提下, 获得更大用地空间。
注:1.表格数据是依据每年土地利用现状变更调查及统计年鉴数据, 与依据单个企业调查汇总数据有1~2倍左右的差异。2.单位工业用地固定资产投资与控制指标涵义不一致, 分子为当年工业固定资产投资统计数据, 分母为土地利用现状变更调查数据。
1.2 工业用地节约集约利用水平显著提升
一方面, 依据每年土地利用现状调查及统计年鉴数据分析, 反映工业用地投入水平的单位工业用地固定资产净值及单位工业用地固定资产投入的两个指标, 2007-2011年年均增长率分别达到9.04%及6.87%, 新增第二产业固定资产投资工业用地消耗量从2007年的55.2亩/亿元, 下降到2011年的28.7亩/亿元, 2007-2011年年均下降率达到-15.07%;反映工业用地产出水平的单位工业用地利润总额、单位工业用地利税总额、单位工业用地总产值、单位工业用地增加值、单位工业用地销售收入2007-2011年年均增长率分别达到12.93%、13.04%、9.44%、9.89%、9.19%, 5个单位工业用地产出指标增长率平均达到10.90%。具体情况见表1所示。
另一方面, 依据每年新增工业用地项目相关合同约定指标情况分析, 2007年至2012年间, 新增工业用地项目各项集约利用指标与现行控制指标标准相比, 达标率100%, 约定建筑密度平均达到34%, 绿化率均未超过20% (特殊行业除外) , 容积率与固定资产投资强度不断提高。在容积率方面, 有容积率约定的2007-2012年新增工业用地项目容积率平均值为1.00, 其中2011-2012近两年容积率约定平均值为1.03。与现行工业项目建设用地容积率控制指标相比, 平均提高了0.22, 30个行业约定容积率全部高于现行工业项目建设用地容积率控制指标。具体情况见表2所示。
在投资强度方面, 有投资约定的新增工业用地项目投资强度由2007年的181万元/亩提升至2012年的233万元/亩, 2007-2012年6年年均增长率5.18%, 2007-2012年工业用地投资强度平均值达到200.5万元/亩。具体情况见表3所示。
1.3 为政府集约利用土地管理提供了目标及标准
自上个世纪90年代我国提出建设用地集约利用的概念和要求以来, 对于集约利用土地长期停留在理论研究及理念上, 缺乏具体的实施目标, 土地管理等相关部门很难将集约利用土地落到实处。工业建设项目控制指标的实施, 为建设项目集约利用审批及下一步的监管提供了依据, 为政府进一步推进土地集约利用提供了有效的管理手段。随着近几年的不断完善和修订, 工业建设项目控制指标标准的地位也不断提高, 已成为我国土地使用标准建设的重要组成部分。
2 存在问题
2.1 缺乏产出指标
现行浙江省实施的控制指标体系包括土地利用强度指标 (容积率、建筑系数) , 土地投入指标 (单位面积投资强度) 、土地利用结构指标 (行政办公及生活服务设施用地面积比例、绿地率) 三个类型五个指标。对于指标体系的科学性、合理性, 浙江省内各地普遍认同, 但从集约利用内涵分析, 土地的产出水平也是衡量土地集约利用水平的重要指标, 因此从指标体系的科学性、完整性角度分析, 控制指标应当包括土地产出指标。省内不少地方提出要增加产出类指标, 温州等地设置了税收等产出类控制指标, 作为项目引进及现有企业需扩大生产规模, 新增建设用地的控制指标实施效果非常显著, 企业自觉纳税的积极性非常高。
2.2 固定资产投资强度偏低
2.2.1 物价、地价水平逐年提高
目前浙江省的工业项目建设用地控制指标标准为2007年修订, 距今已近6年。浙江省经济发展速度快, 6年间物价水平与地价水平已有很大程度的增长。固定资产投资价格2011年比2007年上涨了19%, 工业用地价格2012年比2007年上涨了59%, 目前实施的固定资产投资强度控制指标标准, 实际上比2007年下降了20%左右, 如果考虑我省日益尖锐的土地供需矛盾及工业用地集约利用的新目标, 目前的标准明显偏低。
2.2.2 与其他省市区横向比较, 浙江省控制指标偏低
与上海、江苏、安徽等省市最新修订实施的工业建设项目集约利用控制标准比较, 浙江省现行使用的2007版控制指标值明显偏低。在固定资产投资强度方面, 上海市2012年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.59倍, 最低等别是浙江省最低等别的2.34倍;江苏省2010年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.69倍, 最低等别是浙江省最低等别的1.88倍;安徽2012年投资强度最高等别是浙江现行控制指标最高等别的1.89倍, 最低等别也是浙江现行控制指标最低等别的1.89倍。
在省会城市层面比较, 广州2009年固定资产投资强度最高等别则是杭州市现行控制指标最高等别的1.58倍, 最低等别是杭州市最低等别的1.93倍;成都2010年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的1.18倍, 最低等别是杭州最低等别的1.31倍;合肥2012年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的2.08倍, 最低等别是杭州最低等别的2.33倍。
注:表格数据依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。
注:依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。
无论从全省层面, 还是同类城市比较, 浙江现行工业建设项目集约利用控制指标中固定资产投资强度均明显偏低。具体情况见表4、表5所示。
2.2.3 省内各地区调整指标, 大辐度提升标准
2007年浙江省工业项目建设用地控制指标修订方案公布实施后, 全省不少地方依据当地的产业特点及集约利用目标, 在不低于国家、省工业项目建设用地控制指标的条件下, 制定了适应当地工业项目建设用地控制指标标准。据不完全统计, 全省11个地级市针对市区或开发区均在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定了适应更高要求的控制标准, 这些标准较之国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准显著提高。如温州市2011年相关政策规定投资强度国家级开发区每亩300万元 (含) 以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩250万元 (含) 以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩200万元 (含) 以上, 较之国家、省标准提高30%~100%倍;并对项目产出进行了控制, 规定项目达产后单位土地产出率, 国家级开发区每亩800万元以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩600万元以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩500万元以上;目前, 温州市新出让的工业用地容积率普遍在2~2.5左右。
义乌、海宁、兰溪等相当数量的县市也在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定适应当地更高要求的控制标准;如义乌市2008年相关政策规定年工业用地投资强度一般不得低于每亩200万元, 固定资产投资额小于1000万元的项目, 不再单独供地;工业建设项目建筑密度控制在35%~40%, 单层大跨度厂房建筑密度控制在45%以内, 容积率控制在1.6~2.4, 工业厂房及辅助用房层数一般不低于3层、不高于8层。
2.3 行业内部差异大
浙江省工业项目建设用地控制指标 (2007年修订) 依据《国民经济行业分类注释 (GB/T 4754-2002) 》的行业大类进行分类, 将工业项目分为30个类型进行指标控制。项目分类过粗, 同一类的项目设备、投资及对用地要求差异巨大, 几乎每个类型都存在很容易达到或达不到控制指标要求的项目。如交通运输设备制造类 (代码37) 既包括火车、汽车、电车的整车制造, 也包括诸如多排气管、方向盘、水箱等小的零部件生产;又比如文教体育用品制造 (代码24) 既包括过山车、观缆车等大型设备, 又包括棋类、飞镖、橡皮擦等简单产品, 显然这些不同类型或产品生产项目对投资及用地要求显然是不一样的, 采用同一指标标准控制科学性显然存在一定问题。
另一方面, 国家已发布《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》, 对部分行业重新进行了归并和拆分。工业项目建设用地控制指标应与最新国民经济行业分类进行衔接, 避免实际工作过程中因分类不同造成的问题。
3 修订建议
综上所述, 浙江省工业项目建设用地控制指标实施几年来, 成效显著, 对促进土地集约节约利用作用巨大, 但是, 也存在更新不及时、指标偏低、目前标准体系与浙江省实际状况有所脱节等问题, 所以急需对浙江省工业项目建设用地控制指标进行修订更新。
3.1 行业分类调整
控制指标修订更新基于的行业分类应以最新《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》为基础, 行业类别要及时更新衔接。同时细分到中类, 条件允许可适当根据浙江省情况, 对浙江省重点行业细分至小类。另外, 由于同一产品不同生产规模、不同质量档次的项目对投资和用地的要求差距也很大。一个典型例子如羊毛衫生产厂, 高档羊毛衫生产采用进口横机, 一台价格达50万元, 生产车间只须8平方米左右;而普通羊毛衫采用国产横机, 每台横机只需几千元, 单台设备用地与高档横机基本差不多。因此在行业细分类基础上, 对省内重点行业, 可以依实际生产情况, 进一步按大型、中型、小型或高级、普通、低级分类, 确保设置控制指标的合理性。
此外, 浙江省2003年及2007年工业项目建设用地控制指标都只针对工业制造业项目的建设用地设置最低或最高控制值, 随着集约节约用地适用范围不断延伸, 不仅是工业用地, 其他商服用地、住宅用地也均要严格执行集约节约用地根本方针。目前, 现代服务项目、基础设施项目、社会事业项目等也仍然存在一定程度土地粗放利用现象。为规范土地利用市场, 建设用地控制指标的对象应该由工业制造业扩展至整个产业项目用地, 增加设置土地利用效率急需提升的其他产业项目准入门槛。
3.2 投资强度控制指标调整
浙江省目前的固定资产投资强度控制指标偏低, 各生产企业达标容易, 未能充分实现土地“规模效应”, 指标标准有很大提升空间。投资强度控制指标的调整应以大量的现状调查数据为基础, 通过分析现状企业的生产投入状况, 结合未来经济发展趋势, 推导出适度超前的达标标准。同时, 浙江省可参考其他省市先进经验, 例如上海、广州等地最新的产业用地指南。特别是上海市, 由经信委、发改委、规土局、统计局等部门联合, 建立了全市工业项目图数一致, 包括项目现状用地、规划、投入产出及产权等信息完整的大型数据库, 这些基础为上海产业建设项目控制指标标准修订提供了完备的资料, 而其投入的人力、物力也是浙江望尘莫及的。借鉴上海等地的经验, 对于完善浙江省产业建设项目控制指标标准修订有重要作用, 也是当前条件下提高修订成果科学性的重要路径。
当前的控制指标研究多侧重投资强度标准的提升和修订研究, 但是, 投资强度控制指标的调整要适度。盲目的提升投资强度标准, 超过集约边际, 当边际成本超过边际收益时, 继续加大投资是一种对资源的浪费, 企业也将难以承受过高的成本。简言之, 并不是集约度越高越好。而且, 我国当前的工业用地政策和供应模式也需要改善, 就投资强度控制标准而言, 并非投资强度达到准入门槛即可供地, 对固定资产投资总额未达到某一额度的项目不应再实行单独供地, 企业可以转而以租赁等方式使用统一建设的标准厂房。这种模式在国外一些发达国家例如新加坡实行得很成功。新加坡通过实行“统一开发+政府管制”的工业用地供应模式, 工业用地主要采用租赁方式, 既保证土地的集约节约利用, 又提高企业在成本方面的国际竞争力。
另一方面, 研究者和企业也越来越意识到前期投资中R&D强度 (研发投入经费占工业总产值的比重) 对于企业效益和社会可持续发展的重要性, 而我国工业项目研发投入仍远远落后于发达国家。2005年我国高新技术产业R&D强度为1.05%, 同年全部制造业的R&D强度仅为0.54%。根据OECD2005年统计数据显示, 美国、加拿大、英国和日本高技术产业的R&D强度都在10%以上, 德国和法国也在8%左右, 而韩国和意大利高技术产业的R&D强度也在4.5%以上。目前的集约利用控制体系指标较简单, 均不包含该类指标。为促进建立更合理的控制指标体系, 对于我国高新技术产业, 工业项目建设用地控制指标体系中土地投资强度一项, 可以考虑增加R&D强度控制指标。
3.3 容积率控制指标调整
经过现状调查, 浙江省工业用地容积率现状平均水平约为0.7左右, 高于上海、江苏等地, 说明相比于上海市和江苏省, 浙江省企业容积率整体已较高。但与国外发达国家相比, 这个工业用地利用强度仍然偏低。根据《全国土地利用总体规划纲要 (2006-2020年) 》, 我国的工业用地项目容积率平均只有0.3~0.6, 而发达国家一般是1.0, 浙江省容积率水平虽处于全国前列, 仍有一定发展空间。但同投资强度一样, 容积率也不应强调过度提升。工业用地的容积率与住宅用地、商服用地容积率不同, 工业建设项目由于制造工艺的要求, 有些行业建筑层数不应加高, 而有些行业的堆场、仓库等又很难统一容积率计算标准。并且, 从城市规划、环境和气象学等角度出发, 过高的容积率也会带来环境上、社会上的一系列负效应, 因此, 城市规划角度多设置容积率上限, 而工业项目建设用地控制标准一般只考虑容积率下限, 即不低于规定容积率。综合以上, 为土地利用的可持续科学发展, 浙江省容积率控制标准的调整应以现状企业水平为基础, 在现状企业水平基础上可略微提升, 兼顾城市规划、环境、生态、气象等影响。
3.4 增加产出指标
对于新增工业建设项目, 由于产出指标是后置指标, 只有在项目完全竣工, 产品市场需求基本形成, 才能进行有效评价;在当前市场条件急剧变化的条件下, 企业不可能准确预测到项目建成后的产出, 所以产出指标纳入控制指标体系可操作性相对较差。但对于存量建设项目的评价考核, 特别是目前国土资源部在浙江开展的城市低效建设用地再开发试点, 产出指标是确定低效建设用地的重要依据。工业项目建设用地控制指标增加产出指标具有十分重要的实践意义, 可以更大规模地扩大工业项目建设用地控制指标标准的应用范围, 将控制指标标准从主要应用于新增工业用地项目审核, 扩展到全部建设用地, 提高控制指标标准的应用效果, 某种程度上产出指标比投入指标更重要。
借鉴其他省市经验和省内地区执行情况, 目前国内省级层面设置产出指标的地方不多, 典型例子如上海市, 产出指标主要为主营业收入和税收两类。初步现状调查数据显示, 2011年浙江省规上企业亩均主营业收入与亩均税收均低于上海市现状水平。要确定浙江省产出指标的具体标准, 需要以详实的现状企业调查数据为基础, 考虑未来控制目标, 对鼓励产业, 适当降低相关控制标准, 对电镀铝、纺织业等省内整合提升产业, 适当提升相关控制标准;整体按照控制标准略高于现状平均水平, 兼顾与周边省市标准的平衡, 同时考虑省内自身企业特点, 综合制定各行业产出控制指标。
4 小结
本文通过分析浙江省内工业项目建设用地控制指标实施后, 浙江省内工业用地集约利用效率变化情况, 结合现状企业调查, 及参考省内近年新出让工业项目地块约定指标与周边省市标准, 研究了目前浙江省工业项目控制指标的效果及存在问题。由于时间与知识背景的局限性, 本文仅根据数据情况进行了浅要分析, 同时针对分析结果提出一定修订意见, 对于具体修订操作和方法未作详细阐述。在接下来研究中, 将对此进行进一步论证。
参考文献
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关键词：建设用地；置换指标；跨区县交易；价格研究
中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-08-86-2
1 指标基准价格评估方法选定
建设用地置换指标的产生来自于土地，指标的价格自然与土地价格有着相当大的联系，其价格的生成也应该以地租地价理论为指导，确定科学的价格评估方法。土地价格评估方法有收益还原法、市场比较法和成本逼近法（周建春，2005）三种，收益还原法是一种着眼于未来的评估方法，着重考虑资产的未来收益和货币的时间价值，但是未知的收益是很难测算的，所以收益还原法理论上行得通，但实践中却很困难；市场比较法，就是通过对近期在市场上交易成功的，与待估土地有相似性，可以替代待估土地的地块的成交价格进行适当的修正，以此来作为待估土地价格的评估方法（周建春，2005），建设用地置换指标跨区域交易在全国尚处于摸索阶段，在大多数地级市，更是处于萌芽状态，置换指标市场交易实例自然很少，不好采用市场比较法；成本逼近法，是以取得和开发土地所消耗的所有花费之和为主要依据，来测算土地价格的评估方法，多用于评估新开发的、土地市场欠发育的、土地成交案例不多的、无法采用市场比较法估算价格的土地的价格（赵荣，2006）。土地价格成本逼近评估法的基本公式为：
V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）
V表示土地价格，C表示土地成本，P表示利润，Ca表示土地取得成本，Co表示土地开发成本，T表示税费，I表示利息
这样的定价方式显然是符合价格理论的定价方式：成本与平均利润之和的。所以完全可以借鉴土地价格评估方法中的成本逼近法，从成本角度，通过分析指标的生产成本和生产投资的平均利润，来评估建设用地置换指标的基准价格。
2 指标的生产成本和投资生产的平均利润
要想生产出指标，简单而言就是要让参与者觉得不折本，那他们不折本的要求就是既要把他们失去的完完全全的还给他们，还要让他们获得额外的赠送，就像银行的本金和利息，在这里我们称之为补偿和最低收益，运用到价格理论中来也同样说的通，即指标生产的参与者都需要在回收自己付出成本的基础上，获得市场平均投资回报利润，换句话说，指标生产成本和平均利润就是指标生产主体的补偿与最低收益。
2.1 农民和农村集体
农村建设用地整理复垦过程中，农民是宅基地的实际使用者，农村集体是宅基地和其他农村建设用地的所有者，由农村建设用地复垦成的耕地的所有权依然归属于农村集体，使用权依然归属于原本占有复垦前建设用地的使用者——农民和农村集体，也就是说，农村建设用地整理复垦，只是土地由农村建设用地转变为了农村耕地，农民原来拥有宅基地使用权，现在转变成农地承包经营权（张鹏、刘春鑫，2010），农村集体对农村建设用地的所有转变为对耕地的所有，地块的所有者和使用者是不变的，农民和农村集体并没有失去宅基地使用权和建设用地所有权，只是产权的客体形式发生了变化，从建设用地变为了耕地，所以没有必要对农民和农村集体的农村建设用地使用权和所有权进行补偿。
2.2 地方政府
地方政府是置换指标的主要生产者，要确保地方政府的补偿与最低收益，才能确保指标交易的进行。所以，退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、指标交易时要缴纳的税费、拆迁整理复垦资金借贷所要支付的利息都是对地方政府的补偿，同时，置换指标的投资平均利润也归地方政府所有，作为地方政府搞置换的最低收益保障，以体现“谁投资，谁收益”的原则。
3 指标的基准价格确定
综合对置换指标生产成本和平均利润的分析，采用成本逼近法，借鉴公式1-1，置换指标的政府指导价格就等于指标生产成本与投资平均利润之和，指标生产成本等于退地补偿成本、拆迁整理复垦成本、税费、利息。退地补偿成本是对退出宅基地和农村集体建设用地的农民和农民集体的补偿，包含耕地发展权补偿、拆迁房屋所有权补偿、农民和农村集体的最低收益。切换成公式更为清晰明了：
V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）
V：政府指导价格 C：指标生产成本 P：投资的平均利润 E：退地补偿成本 D：拆迁整理复垦成本 T：税费 I：利息 Ed：耕地发展权的补偿 Eh：房屋所有权补偿 Ep：农民和农村集体的最低收益
3.1 耕地发展权价格
因为对农民、农村集体和地方政府最低收益的补偿可以通过人员调查其意愿得出，拆迁房屋所有权的补偿案例在实践中已经比较成熟，直接借鉴就行，但耕地发展权还处于理论探索阶段，在实践中没有耕地发展权的交易价格，所以要重点分析耕地发展权的定价。耕地发展权的获得者应为耕地发展权的失去者提供公平的补偿，补偿额度就是耕地发展权的价格。理论上来讲，耕地发展权有三种定价方式：第一种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的现值（Miller，1999），第二种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格与在目前农地使用状态下的市场价格之差，第三种是土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的未来收益的净现值与在目前农地使用状态下的未来收益的净现值之差。
考虑到机会成本，应该摒弃第一种定价方法，但是后两种选哪一种无从下手，所以只好根据地价理论来推算，耕地发展权的价格应该和土地使用权的价格——地价的测算方法类似，又因为是以耕地发展权的所有者——农民作为农地发展的主体假设的，所以他自己获得的全部利润都应该作为对他的补偿，而不是超额利润，所以：
耕地发展权的价格=利润/利息率
=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率
=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率
=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格
=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）
事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：
建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）
所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：
Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）
Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润
建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。
农地生产的市场价格。根据地租地价理论：
每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）
由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：
每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）
因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：
耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）
耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：
所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即
土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）
土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：
土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%
将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：
耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）
解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）
3.2 指标价格
在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。
通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。
针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。
作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。
网络出版时间：2014-4-17 11：42：42
网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html
耕地发展权的价格=利润/利息率
=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率
=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率
=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格
=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）
事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：
建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）
所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：
Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）
Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润
建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。
农地生产的市场价格。根据地租地价理论：
每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）
由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：
每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）
因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：
耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）
耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：
所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即
土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）
土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：
土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%
将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：
耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）
解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）
3.2 指标价格
在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。
通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。
针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。
作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。
网络出版时间：2014-4-17 11：42：42
网络出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html
耕地发展权的价格=利润/利息率
=（土地最佳使用状态下的利润-农地生产获得的利润）/利息率
=土地最佳使用状态的利润/利息率-农地生产获得的利润/利息率
=土地在土地在能获得最高收益的最佳状态下使用的市场价格-土地作农地生产的市场价格
=建设用地出让价格-农地承包经营权流转价格 （式1-3）
事实证明，运用简单地价计算方法得出的耕地发展权价格是和以上的第二种定价方式完全相同的，所以本文建议使用建设用地出让价格和农地承包经营权流转价格之差作为耕地发展权的价格。但是考虑到耕地变更为建设用地也是需要开发成本的，并且土地开发的平均利润也是存在的，同时根据土地价格评估方法中的成本逼近法，借鉴公式1-1：
建设用地出让价格=土地成本+土地开发平均利润=耕地市场价格+土地发展权价格+耕地变为建设用地的土地开发费用+土地开发平均利润 （式1-4）
所以将该公式1-4中的土地发展权价格在公式等号左右对移，得到修正的耕地发展权价格公式应该如下：
Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）
Vr表示耕地发展权价格；Vc表示建设用地出让价格；Vf表示农地生产的市场价格；C表示耕地变为建设用地的土地开发成本；P表示土地开发投资的平均利润
建设用地出让价格。通过查阅徐州市国土资源局官方网站，根据徐州市市区2011年第四季度地价动态监测成果可以看出，徐州市建设用地作为商用用途的地价最高，地面地价水平值为3781元/平方米，因此，徐州市建设用地出让价格为3781元/平方米。
农地生产的市场价格。根据地租地价理论：
每年耕地承包经营权的价格=耕地纯收益/土地还原率 （式1-6）
由徐州市统计年鉴可知，2011年徐州市种植业总产值为3303831万元，而2011年徐州市耕地面积为610478.2公顷，所以平均每年单位面积耕地总产值为5.41元/平方米，本文忽略耕种成本，将种植业单位产值作为耕地纯收益，所以耕地纯收益为5.41元/平方米；土地还原率一般采用银行存款利率与风险波动之和来决定（任艳胜，2009；黄滟，2012），2011年我国一年期银行定期存款利率为3.25%，代表风险波动的物价上涨指数波动为2.7%，所以还原率为5.95%，所以将数据代入公式1-6，得到：
每年耕地承包经营权价格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）
因为农地承包经营权的最高使用年限为30年，所以耕地市场价格相当于购买了30年的农地承包经营权：
耕地市场价格=90.96 30=2728.80（元/平方米）
耕地变为建设用地的土地开发成本。通过徐州市基准地价更新报告中可以看出，徐州市五类不同程度的土地开发分别需要不同的开发成本，具体如表1-1所示：
所以选取5种开发程度开发费用的平均值作为土地综合开发费用，即
土地开发成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）
土地开发投资的平均利润。根据国务院发展研究中心发布“国务院发展研究中心研究丛书（2012）”，中国房地产开发的平均利润在2007年之后年均达到30%左右，所以将徐州市土地开发投资的平均利润率定为土地成本（耕地市场价格、耕地发展权价格和土地开发费用）的30%：
土地开发投资的平均利润=（2728.80+92+耕地发展权价格） 30%
将各数据代入耕地发展权价格测算公式（式1-5）中，可以得出：
耕地发展权价格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地发展权价格）
解得耕地发展权价格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（万元/亩）
3.2 指标价格
在现在徐州市建设用地置换指标的生产过程中，在相关单位实际调研过程中发现，项目实施结算中未必将资金细分到各项，所以本文只将最终的总成本计算出来，而且目前在徐州市甚至是全国耕地发展权的补偿还没有落实到实践当中，所以该成本是不包含耕地发展权价格的，只包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。所以，只要调研出徐州市平均项目成本、农民最低收益预期、地方政府最低收益预期，再和耕地发展权价格相加，就可以得到指标政府指导价格了。
通过对徐州市建设用地置换指标生产项目的调查，查阅徐州市国土资源局有关徐州市万顷良田建设工程汇报、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治情况自查自纠报告、工矿废弃地复垦项目验收情况表等资料，以其中三个项目的项目成本代表整个徐州市的平均水平。第一个项目生产出7706亩指标所付出的成本为20463万元，平均每亩指标成本为2.6555万元；第二个项目生产出2102亩指标所付出的成本为4855万元，平均每亩指标成本为2.31万元；第三是徐州市工矿废弃地复垦项目，调查徐州全市的工矿废弃地大概有27万亩左右，每亩就需要花费资金10万元左右，则这27万亩工矿废弃地如果全部复垦，需要成本270万元，测算表明，废弃工矿用地新增耕地系数平均约为90.00%，也就是说可以复垦成24.3万亩的耕地，平均每亩指标的成本为11.11万元，三个项目的平均成本为5.36万元/亩，该数额包括房屋所有权补偿、拆迁整理复垦成本、税费、利息。
针对农民及地方政府的最低收益的预期调研中发现，由于经济人假设，每个人因欲望的大小，对最低收益的预期一定会有所不同。如果开放式询问农民，他们也无法给出一个具体的数额。如果出几个选项给农民，那他们一定会选择数额最大的选项。所以本文先将农民和农村集体的最低收益预期、以及地方政府最低收益预期假定为1万元/亩。如此一来，将各数据代入指标基准价格计算公式（式1-2），指标价格便可计算出来为13.20万元/亩。
作者简介：吕丹丹，南京农业大学公共管理学院，研究方向：土地利用规划与管理。
网络出版时间：2014-4-17 11：42：42
为全面贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)，加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，根据《国土资源部关于发布和实施(工业项目建设用地控制指标>的通知》(国土资发[2008]24号)要求，并结合我省实际，对《河南省国土源厅关于印发(河南省部分建设项目用地控制指标(试行)>的通知》(豫国土资发
[2004]1 84号)中的《河南省工业项目建设用地控制指标(试行)》进行了调整。现将调整后的《河南省工业项目建设用地控制指标》(以下简称《控制指标》)予以印发，并提出如下要求，请认真遵照执行：
一、各地要做好《控制指标》的宣传工作，加大宣传推广的力度，并在土地有形市场或其他媒体进行公告。要进一步提高思想认识和管理水平，按照科学发展观的要求，切实解决好经济发展与节约用地的关系，提高土地节约集约利用水平。
二、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制用地规模。凡与《控制指标》用地标准不一致的建设标准和设计规范，要及时修订。对不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行《控制指标》，超标准用地的要对项目用地面积予以核减。对因生产
安全等有特殊要求确需突破《控制指标》的，应当根据有关规定，结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省厅备案。
三、各地在编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任，并将供地信息上传至“河南省建设用地供地情况动态监测系统”。
四、各地要结合当地实际认真执行《控制指标》，并将遇到的问题和发现的节地典型及时上报省厅。各级国土资源管理部门都要加强对工业用地利用状况的评价与分析，总结典型经验，大力推进工业用地节约集约利用。
五、省厅将根据国土资源部的有关规定，结合我省社会经济发展、技术进步、节约集约用地要求和《控制指标》实施情况，适时调整《控制指标》。
本《控制指标》发布实施后，《河南省国土源厅关于印发(河南省部分建设项目用地控制指标(试行)>的通知)(豫国土资发2004 3 1 84号)中的《河南省工业项目建设用地控制指标(试行)》停止执行。
河南省工业项目建设用地控制指标
一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标(以下简称“控制指标”)。
二、本控制指标是对一个工业项目(或单项工程)及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。
本控制指标适用于在河南省范围内所有新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。
三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。
工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。
四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：
(一)工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；同时，还要符合：落址在国家级开发区内的工业项目用地每公顷投资强度不得低于2250万元，落址在省级开发区内的不得低于1800万元。
(二)容积率控制指标应符合表2的规定。
(三)工业项目的建筑系数应不低于30％。
(四)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的5％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
(五)工业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20％。
五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，必须进入标厂房区，使用或建设多层标准厂房，不准单独供地。
六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应按验收不合格论处，并依照合同约定及有关规定追究违约责任。
【发布文号】国土资发〔2004〕232号 【发布日期】2004-11-01 【生效日期】2004-11-01 【失效日期】 【所属类别】政策参考
【文件来源】法律图书馆新法规速递
国土资源部关于发布和实施
《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知
(国土资发〔2004〕232号)
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），加强工业项目建设用地管理，促进建设用地的集约利用，部研究制定了《 工业项目建设用地控制指标（试行）》（以下简称《控制指标》），现发布实施。
一、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求确需突破《控制指标》的，在申请办理建设项目用地预审和用地报批时应提供有关论证材料，确属合理的，方可通过预审或批准用地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备案。
二、市、县国土资源管理部门在供应土地时，必须依据《控制指标》的规定，在土地使用合同或《划拨用地决定书》等供地法律文书中明确约定投资强度、容积率等控制性指标要求及违约责任。不能履行约定条件的用地者，应承担违约责任。
三、省（区、市）国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理，积极探索在招商引资、促进工业化进程中集约用地的好经验、好做法，总结典型，加大宣传推广的工作力度，不断完善和规范实施《控制指标》的程序与办法。要加强对工业用地利用状况的评价与分析，大力推进工业用地集约利用。要根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定本地的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。
四、部将根据社会经济发展、技术进步、集约用地要求和《控制指标》的实施情况，适时修订《控制指标》。
二○○四年十一月一日
一、挂牌公开出让规程
1、受理材料
2、看现场
3、测绘放桩
4、出用地红线图
5、拟文要求提供规划要点
6、出宗地图
7、拟文委托书、公示
8、出评估报告
9、拟出让方案（含签发、送文）
10、挂牌
11．与国土资源局签订的土地使用权宗地出让合同（原件一式三份）（由本局服务大厅提供给受让方填写签名盖章）（限以出让方式取得的土地使用权）12．土地登记
二、所需材料：
1、申请报告（原件及A4纸）
2．建设用地规划许可证（原件及A4纸复印件各一份）
3．营业执照及企事业代码证（核对原件存A4纸复印件各两份）（限单位申请用地）
4．法人代表身份证书（原件两份）（限单位申请用地）（由本局服务大厅提供给申请者填写盖章）5．法人代表身份证（核对原件存A4纸复印件两份）（限单位申请用地）6．代理人身份证（核对原件存A4纸复印件两份）（限委托办理）7．委托书（原件两份）（由本局服务大厅提供给申请者填写盖章）（限委托办理）8．立项批文（原件）或经核对的政府常务会议记要（A4纸复印件）9．项目可行性报告及批文（原件）10．资信证明（原件）11.项目平面布置图（原件）
12．环保、林业、消防部门意见（原件）
13．用地红线图（本局信息中心出的原件两份、规划局出的原件及复印件各一份）
14．地籍调查土地登记审批表（原件）（由本局服务大厅提供给申请者，不用填写只在第4页“本宗地指界人签名”处签上经办人名字即可）15．需提供的其他部门书面意见
备注：
1、申请者先到本局服务大厅领取相关表格后到信息中心出建设用地红线图；
2、备齐材料后再到本局服务大厅递交申请。
三、审核要求：
（一）投资强度
工业用地最低投资强度为： 1000万元/万平方米。
（二）资信证明
1．资信证明应不少于上述投资强度标准。
2、如同一家银行出具两张以上（含两张）资信证明，必须为不同帐号。
3、如多家银行出具资信证明，必须是同一日期。
（三）工业项目配套设施用地的规定
1、工业项目用地必须明确规定投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地所占比重这四项指标，投资强度和容积率因行业不同可有所差别，建筑密度不能低于30%。
(一) 指标分解的理论基础
1. 主要矛盾与次要矛盾原理
随着经济社会的发展, 我国建设用地供需矛盾日益突出。在有限的建设用地供给和巨大用地需求的情况下, 必须分清矛盾主次, 抓住主要矛盾, 明确重点, 保障有序。在建设用地指标分解时, 要优先保障市级、省级、国家级重点项目的用地需求。根据用地需求的轻重缓急, 合理分解建设用地指标。
2. 效率与公平原理
在公共资源配置的时候, 应兼顾效率与公平。在经济发达的地区建设用地需求量较大, 这些地区往往土地利用集约程度高, 经济效益好, 因此, 新增建设用地指标分解到这些地区, 能够创造更多的经济效益。但是, 如果过分强调这些地区的用地需求, 而忽视经济落后地区的建设用地需求, 就会造成建设用地指标分配不公平, 将在一定程度上限制落后地区的发展, 也有碍于社会公平与和谐。因此, 在新增建设用地指标分解的时候, 既要考虑土地集约程度高, 经济效益好的地区, 又要重视贫困落后地区的发展用地需求, 兼顾效率与公平。
3. 公共选择理论
经济学家布坎南 (J.M.Buchanan) 认为政府是经济人, 也会追求自身利益的最大化。因此, 土地利用总体规划中, 上级政府与下级政府之间以及下级政府之间都存在博弈。在建设用地指标分解时, 必须从整体出发, 突出重点, 统筹兼顾。
4. 不确定性理论
规划中存在许多不确定因素, 是一个信息不完全的灰色系统。传统的指标分解方式 (把上级规划给定的用地规划指标全部分解) , 缺乏弹性, 不能适应新形势的要求, 常常因为项目选址等不确定因素造成缺乏规划指标, 难以付诸实施。因此, 应考虑保留一定量的建设用地指标, 以增强规划的弹性和可操作性。
5. 可持续发展理论
土地资源可持续利用是可持续发展的基础和重要组成部分。建设用地的安排在很大程度上影响着土地资源的可持续利用。在建设用地安排时应充分考虑环境容量与资源承载力, 注重社会、经济、生态综合效益的最大化, 以保障经济社会的可持续发展。
(二) 指标分解的原则
1. 坚持“五个统筹”原则
“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”是实现科学发展的根本要求, 在建设用地安排时必须坚持此“五个统筹”。
2. 节约集约用地原则
目前, 一方面我国建设用地供需矛盾突出, 另一方面现有建设用地低效利用、闲置、粗放利用和浪费现象普遍存在。因此, 在建设用地指标分解时, 要充分考虑各地区的用地情况, 坚持节约集约用地的原则, 科学配置建设用地资源。
3. 综合效益原则
土地利用所追求的是融社会、经济和生态三效益为一体的综合效益。在建设用地指标分解的同时, 必须充分考虑综合效益, 达到满意的资源配置情况。
4. 科学性与可操作性原则
建设用地指标分解必须坚持科学性和可操作性原则, 有科学性才有指导意义, 有操作性才有实用价值。
5. 公众参与原则
公众参与有利于体现民主, 能够强化公众的自觉性和责任感, 增强土地利用总体规划的科学性和权威性, 进而有利于规划的顺利实施。
二、新增建设用地指标的分解思路
(一) 新增建设用地指标分解流程
新增建设用地指标的分解, 应在前期搜集资料和调查研究的基础上, 根据上级规划下达给本辖区规划指标, 结合区域内的具体情况, 如:土地利用状况、土地供需情况、经济社会发展规划、城市规划等, 综合考虑, 统筹兼顾, 进行分解。具体流程如图1所示。
规划指标的分解, 首先, 应考虑优先保障的项目用地, 即重点项目和重大基础设施用地, 这一部分是统筹城乡和区域发展的建设用地指标分解部分;其次, 考虑保留建设用地指标, 作为机动建设用地指标部分, 以增强规划的弹性和可操作性;最后, 将剩余指标分解, 作为分解到下级行政辖区的建设用地指标部分, 以满足地方经济社会发展的用地需求。新增建设用地分解初步方案确定以后, 需进行反复论证和协调修改, 以形成最终方案。
(二) 新增建设用地指标分解内容
新增建设用地指标分解的内容用公式1表示如下:
其中:Q1为优先保障的建设用地占用指标部分;Q2为保留的机动建设用地指标;Q3为分解到下一级行
三、新增建设用地指标量的确定方法
(一) 优先保障建设用地指标量的确定
优先保障的建设用地占用指标量的确定, 宜采用项目与用地指标挂钩法进行计算, 重点考虑市级国家级重点项目和涉及能源交通水利的重大基础设施用地。即:依据经济社会发展规划、城市规划等相关规划, 按具体项目用地的需求和用地范围, 安排建设用地指标。将所有项目用地需求量加和即为该部分的指标量。如下公式2表示:
其中:Q1为优先保障的建设用地占用指标部分, X1为项目1的用地, X2为项目2用地, 依次类推, 直至项目n的用地。对于具体位置不能确定的, 具体用地量可以作保留指标部分。
(二) 保留的机动建设用地指标量的确定
由于规划中的不确定性因素较多, 以往指标完全分解的模式缺乏弹性, 导致规划实施困难。我们可按照定量不定位的原则, 预留一定数量的机动指标。对于保留的新增建设用地指标量的确定尚无定论, 要按照新增建设用地总量的一定比例确定, 可控制在10%左右, 具体可根据全辖区用地情况来定。
一般来说, 对于位置不确定的重点项目用地较少, 不会超过全部用地指标的10%。在规划实施管理过程中, 对于规划期尚未使用的指标, 可借鉴排污许可证的管理方式, 编制相关用地计划, 进行上市交易, 以促进土地的节约集约利用。
(三) 下级行政辖区新增建设用地指标量确定
分解到下级辖区建设用地指标量Q3的确定, 采用核减法, 即从全部新增建设用地指标依次扣减。各个下级行政辖区所分到的建设用地指标则可以用Q3乘以该辖区用地指标的权重值来计算, 如公式4所示。Wi为第i个行政辖区用地指标的权重值, 全区内各下级行政辖区用地指标的权重值之和为1。
下级各行政辖区用地指标权重值可采用变异系数法、层次分析法、趋势外推法等方法求得。
1. 变异系数法
通过分析影响建设用地规模的因素, 利用数学的方法计算各影响因素的权重。在利用变异系数法确定各个指标权重的基础上, 再计算各个指标值在全区总量中的比重, 最后采取加权求和的办法计算出该辖区的用地指标权重值。
2. 层次分析法
将影响建设用地规模的诸多因素根据影响的重要性进行分层, 主要分为目标层、准则层、方案层、根子层, 在此基础之上进行定性和定量分析, 以确定各因素的权重。然后根据下级各辖区的主要因素多年的指标数据比重, 最后计算出分配权重。
3. 趋势外推指标预测法
通过分析历史建设用地数据资料所反映的发展过程和趋势, 来拟合和预测规划期内建设用地相关规模指标。可用灰色模型、平滑和曲线拟合、神经网络等数学方法预测各因素规划期末的指标值, 然后根据辖区指标值在全区所占比重计算新增建设用地指标分配权重。
三种方法的影响因素选取应以社会经济条件的因子为主, 如:国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值、财政收入、总人口、非农人口、固定资产投资、社会消费品零售总额、耕地面积、人均耕地面积、人均建设用地面积、人均公共绿地面积等。在实际操作中, 可以根据数据特点选取不同的影响因素, 选择确定权重的方法或多种方法综合运用, 科学计算下级各行政辖区的用地指标权重。
参考文献
[1].鲍德威威迪逊.邓力平译.公共部门经济学.中国人民大学出版社.2000
[2].王万茂.规划的本质与土地利用规划多维思考.中国土地科学.2002.16
[3].谭永忠吴次芳叶智宣等.城市土地可持续利用评价的指标体系与方法.中国软科学.2003.3
[4].王万茂严金明王群等.土地利用规划学.中国大地出版社.2008
京津唐地区篇
——策划/本刊研究部
《2005前三期《特别关注》版块为创业者提供了长三角和珠三角地区创业成本调查以及京沪深三地创业政策环境比较，刊出后受到了广大创业者的强烈关注和热心建议。本期将应北方创业者要求，推出京津唐地区的创业成本调查。
我国三大经济圈中，和经济繁荣的长三角地区以及资源丰富的珠三角地区相比，京津唐地区作为我国的心腹地带，自有其得天独厚的成本优势，它的创业优势正逐渐凸现。
其中，北京的创业机会，是其他任何城市难以比拟的。虽然有人说，北京做事要讲“关系”，但在e时代、新经济下，北京那种淡化工业、重工业，重环保，高科技发展极为快速的特点以及政府出台的政策措施，都利于个人创业。
2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告表明，三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，工业用地地价为520元/平方米，远高于全国平均水平，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08%的平均增长率持平。
——题记
004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》表明，三大重点地区中，京津两市地价继续处于高位，工业用地地价为520元/平方米。工业用地增长率只有1.92%。
2005年第一季度京津唐主要城市地价水平及地价增长率 （数据来源于国土资源部2005年第一季度城市地价动态监测报告）
◎ 北京工业用地成本
2005年第一季度北京工业用地地价是482元/平方米。北京对国家级、市级开发区内高新技术企业土地使用权出让金按75％征收，且减半缴纳城市基础设施“四源费”和大市政费。
最近几年，北京的地价增长已趋于平缓。以2004年地价监测结果为例，2004年北京工业的增长率为0.23%，远低于全国平均的1.92%。
◎ 天津工业用地成本
2005年第一季度天津工业用地地价为563元/平方米。以天津天狮工业园区为例：凡在天津天狮工业园区设立的国内外生产性企业，符合园区产业方向的，经营期10年以上，以出让方式获得土地使用权的，土地基准地价每平方米90元（每亩6万元），至于投资规模大、技术含量较高的企业，土地出让价格及付款方式将给予更大优惠。
◎ 唐山工业用地成本
（单位：元/平方米）
◎ 秦皇岛工业用地成本
秦皇岛工业用地成本以秦皇岛经济技术开发区为例：区内土地出让金每公顷90万～120万元人民币，使用期限为50年。
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