房屋征收题库（精选8篇）
一、单项选择题
1、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》制定的目的是（C）。
A、规范本市市区土地上房屋征收与补偿活动 B、规范本市郊区土地上房屋征收与补偿活动 C、规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动 D、规范本市集体土地上房屋征收与补偿活动
2、下列（A）不是房屋征收与补偿应遵循的基本原则。
A、效率优先
B、决策民主
C、程序正当
D、公平补偿
3、本市房屋征收与补偿的主管部门是（D）。
A、区（县）建设行政管理部门
B、市建设行政管理部门
C、区（县）房屋行政管理部门
D、市房屋行政管理部门
4、本市房屋征收部门为（B），负责组织实施房屋征收与补偿工作。
A、区（县）人民政府
B、区（县）房屋行政管理部门 C、区（县）建设行政管理部门
D、房屋征收事务所
5、房屋征收部门可以委托（C），承担房屋征收与补偿的具体工作。
A、房屋拆迁公司
B、建筑施工单位 C、房屋征收事务所
D、开发商
6、对违反《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定的行为，（A）有权向有关部门举报。
A、任何单位和个人
B、只有房屋征收事务所 C、只有房屋所在地居委会
D、只有物业公司
7、为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由（D）作出房屋征收决定。
A、房屋征收事务所
B、区（县）房屋行政管理部门 C、区（县）建设行政管理部门
D、区（县）人民政府
8、根据《细则》第八条规定，以下不属于确需征收房屋的情形的是（C）。
A、防灾减灾需要
B、教育、卫生设施建设需要 C、娱乐设施建设需要
D、保障性安居工程建设需要
9、由政府组织实施的能源、交通等基础设施建设需要征收房屋的，其征收范围根据（A）确定。
A、建设用地规划许可证
B、施工许可证 C、房屋拆迁许可证
D、房屋产权证
28-1
10、旧城区改建房屋征收的意愿征询中，须有（B）以上的被征收人、共有房屋承租人同意，方可进行旧城区改建。
A、100%
B、90%
C、80%
D、70%
11、房屋征收补偿方案实施前应在征收范围内公布，征求意见期限不得少于（A）日。
A、30日
B、15日
C、10日
D、7日
12、旧城区改建需征收房屋的补偿方案，区（县）人民政府应组织被征收人、公有房屋承租人、律师等公众代表参加（C）。
A、讨论会
B、记者招待会 C、听证会
D、意见征询会
13、房屋征收决定作出前，征收部门应当进行（D），并报区（县）人民政府审核。
A、社会接受度评估
B、社会满意度评估 C、社会经济效益评估
D、社会稳定风险评估
14、房屋征收决定由（B）作出。
A、市人民政府
B、区（县）人民政府 C、区（县）房屋行政管理部门
D、区（县）建设行政管理部门
15、旧城区改建的房屋征收补偿协议生效条件为：签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于（C）。
A、60%
B、70%
C、80%
D、90%
16、房屋征收补偿协议不应当由哪个主体签订？（D）。
A、房屋征收部门
B、被征收人
C、公有房屋承租人
D、房屋征收事务中心
17、（B）应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。
A、房屋主管部门
B、房屋征收部门
C、房地产价格评估机构
D、房屋拆迁部门
18、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起（C）日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
A、7日
B、8日
C、10日
D、15日
19、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向（C）申请复核评估。
A、房屋主管部门
B、房屋征收部门
C、房地产价格评估机构
D、房屋拆迁部门
20、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，（B）部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
A、房屋主管部门
B、房屋征收部门
C、房地产价格评估机构
D、房屋拆迁部门
28-2
21、区（县）住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为 日。（D）
A、7日
B、8日
C、10日
D、15日
22、征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与（C）订立征收补偿协议。
A、房屋所有人 B、房屋使用人 C、房屋代管人 D、房屋租赁人
23、征收居住房屋的，（C）取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。
A、房屋主管部门 B、房屋征收部门
C、被征收人
D、房屋拆迁部门
24、（B）应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。
A、房屋主管部门
B、房屋征收部门
C、房地产价格评估机构
D、房屋拆迁部门
25、按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足（C）平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。
A、15
B、20
C、22
D、25
26、因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的（D）应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。
A、房屋主管部门
B、房屋征收部门
C、房地产价格评估机构
D、区（县）人民政府
27、符合套型面积补贴的房屋，套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过（B）建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。
A、10平方米 B、15平方米
C、20平方米
D、25平方米
28、被征收人是指被征收房屋的（B）
A、承租人
B、所有权人
C、抵押权人
D、出租人
29、《国有土地上房屋征收与补偿条例》于（B）起施行。
A、2011年1月1日
B、2011年1月21日 C、2012年1月1日
D、2011年10月1日
30、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于（C）日。
A、7日 B、15日 C、30日 D、45日
31、根据有关规定，房地产估价机构对被征收房屋进行评估时，应以（C）为准计算评估时点。
A、当事人双方签订征收补偿协议之日 B、区（县）人民政府作出房屋征收决定之日 C、房屋征收决定公告之日
D、估价机构到现场进行评估之日
28-3
32、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（B）罚款。
A、1万元以上3万元以下 B、5万元以上20万元以下
C、错误评估的房屋建筑面积每平方米50元以上100元以下 D、评估总价3％以上5％以下
33、征收设有抵押权的房屋，如果抵押人与抵押权人达不成书面协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向（A）办理提存。
A、公证机构 B、法院 C、房地部门 D、公安机关
34、征收补偿协议的双方当事人是被征收人或公房的承租人与（B）
A、区（县）人民政府
B、房屋征收部门
C、房屋征收事务所
D、拆迁单位
35、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起(C)内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
A、5日 B、7日 C、10日 D、15日
36、因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有（A）的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。
A、90%以上
B、半数以上
C、2/3以上
D、绝大多数
37、依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，套型面积补贴为（B）
A、评估价格×补贴面积
B、评估均价×补贴面积
C、评估价格+补贴面积
D、评估均价+补贴面积
38、房屋征收决定由区（县）人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经（D）决定。
A、领导讨论
B、区（县）人大常委会讨论
C、领导班子集体讨论
D、区（县）人民政府常务会议讨论
39、征收居住房屋造成搬迁的，（A）应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。
A、房屋征收部门
B、房屋主管部门 C、房地产价格评估部门
D、房屋拆迁部门
40、被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请（B）强制执行。
A、公安局
B、人民法院
C、检察院
D、司法局
41、区（县）（C）应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
A、司法机关
B、监察机关
C、审计机关
D、党政机关
28-4
42、（B）是本市房屋征收事务所及征收工作人员的业务主管部门。
A、市人民政府
B、市房屋行政管理部门 C、市房地产价格评估部门
D、市房屋征收部门
43、本办法所指的征收工作人员，是取得房屋征收（D），并在房屋征收事务中心或者房屋征收事务所从事房屋征收补偿服务的人员。
A、《资格证书》 B、《合格证书》 C、《职业证书》 D、《岗位水平证书》
44、符合本办法第四条规定条件拟组建的房屋征收事务所应当按照有关规定，向应向登记管辖的(C)申请注册登记。
A、人民政府
B、司法部门 C、工商部门
D、城管部门
45、区（县）（D）应当加强房屋征收事务所履行房屋征收委托合同的行为管理，并建立房屋征收事务所的考核档案。
A、人民政府
B、房屋行政管理部门 C、房地产价格评估部门
D、房屋征收部门
46、（A）负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，是征收主体。
A、区（县）人民政府
B、区（县）房屋行政管理部门
C、房屋征收事务所
D、区（县）住房保障机构
47、（B）根据本市国民经济和社会发展规划，综合平衡房屋征收与经济社会可持续发展的关系，统筹编制全市房屋征收计划，报市政府批准后下达。
A、各区（县）人民政府
B、市房屋行政管理部门会同市发展改革部门
C、市房屋行政管理部门
D、各区（县）房屋征收部门
48、因旧城区改建房屋征收范围确定后，（B）应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿。
A、区（县）人民政府
B、房屋征收部门 C、房屋征收事务所
D、市人民政府
49、（A）应当建立房屋征收信息化管理系统、对全市房屋征收的全过程进行信息化的监督管理。
A、市房屋行政管理部门
B、区（县）房屋行政管理部门 C、市人民政府
D、房屋征收事务中心
50、（D）应当按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示。
A、区（县）人民政府
B、区（县）房屋行政管理部门
C、房屋征收事务所
D、区（县）住房保障机构
51、（C）具体承担房屋征收与补偿的事务性工作。
A、房屋征收部门
B、房屋征收事务所 C、房屋征收事务中心
D、各区（县）人民政府
28-5
二、多项选择题
1、以下属于本市房屋征收与补偿工作配合部门的有（ABCD）。
A、区（县）建设行政管理部门
B、市建设行政管理部门 C、市工商行政管理部门
D、市发展改革管理部门
2、对于房屋征收与补偿中的违规行为，相关部门接到举报后，应及时（BC）。
A、上报
B、核实
C、处理
D、公示
3、根据《细则》第八条规定，以下属于确需征收房屋的情形的是（ABC）。
A、由政府组织实施的文物保护需要
B、由政府组织实施的教育、卫生等基础设施建设需要 C、由政府组织实施的旧城区改建需要 D、商品房建设需要
4、以下各类型建设项目需要征收房屋时，其征收范围根据建设用地规划许可证确定的有（BCD）。
A、由政府组织实施的旧城区改建
B、由政府组织实施的能源、交通等基础设施建设需要 C、由政府组织实施的保障性安居工程建设需要 D、国防和外交需要
5、房屋征收应当符合（ABCD）等规划。
A、市国民经济和社会发展规划
B、土地利用总体规划 C、城乡规划
D、专项规划
6、房屋征收范围确定后，不得出现的行为有（BC）。
A、维修房屋
B、新建房屋
C、改变房屋用途 D、添置家具
7、房屋征收补偿方案应当包括以下内容（ABC）。
A、房屋征收的目的B、房屋征收的范围 C、房屋征收补偿方式
D、房屋征收业务知识
8、征收补偿费用包括（BD）。
A、用于购买新房的资金
B、用于货币补偿的资金 C、用于安置的公有住房
D、用于产权调换的房屋
9、征收补偿费用中用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前，应当（BCD）。
A、精确计算
B、足额到位
C、专户存储
D、专款专用
10、征收补偿费用中用于产权调换的房屋在交付时应当符合以下要求：（ABC）。
A、符合国家质量安全标准
B、符合本市住宅交付使用许可要求 C、产权清晰、无权利负担 D、装修精良
28-6
11、以下部门中负有房屋征收与补偿的宣传、解释工作职责的有（AC）。
A、区（县）人民政府
B、区（县）建设行政管理部门 C、区（县）房屋征收部门 D、房屋征收事务所
12、以下关于旧城区改建的说法中，正确的有（AD）。
A、签约期限内达到规定签约比例，则补偿协议生效
B、签约期限届满，无论是否达到规定签约比例，补偿协议均生效 C、签约期限内达到规定签约比例，则征收决定终止执行 D、签约期限内未达到规定签约比例，则征收决定终止执行
13、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择的补偿方式有（BD）。
A、土地补偿
B、货币补偿 C、工作补偿
D、房屋产权调换
14、征收居住房屋的，应按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助的有（ABCD）
A、被征收房屋的房地产市场评估价格 B、价格补贴及居住困难户的保障补贴 C、特定房屋类型的套型面积补贴 D、搬迁费和临时安置费
15、征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当（A或B）。
A、支付临时安置费
B、提供周转用房 C、提供价格补贴
D、支付搬迁费
16、房屋征收补偿协议应当由哪些主体签订？（ACD）
A、房屋征收部门
B、房屋主管部门
C、公有房屋承租人
D、被征收人
17、房地产价格评估机构应由被征收人、公有房屋承租人哪几种方式确定？（ABCD）
A、协商
B、按照少数服从多数的原则投票决定 C、摇号确定
D、抽签确定
18、被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供（AC）等相关证明材料。
A、房屋被征收前三年的平均效益
B、房屋市场价格 C、停产停业期限
D、房屋地段优势
19、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起（BD）。
A、复议
B、诉讼
C、强制执行 D、仲裁
28-7
20、对征收居住房屋的补偿争议，应当决定以（AB）进行补偿。
A、房屋产权调换的方式
B、房屋产权调换与货币补偿相结合的方式 C、货币补偿的方式
D、土地补偿的方式
21、对征收非居住房屋的补偿争议，可以决定以（ABC）进行补偿。
A、房屋产权调换的方式
B、房屋产权调换与货币补偿相结合的方式 C、货币补偿的方式
D、土地补偿的方式
22、被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以（BC）。
A、依法申请仲裁
B、依法申请行政复议 C、依法提起行政诉讼
D、协调解决
23、被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的（ABCD）等因素。
A、区位、用途
B、建筑结构、新旧程度 C、建筑面积以及占地面积
D、土地使用权
24、（ABC）对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
A、被征收人
B、公有房屋承租人
C、房屋征收部门
D、房屋主管部门
25、对补偿决定不服的，可以申请行政复议的当事人包括（BC）。
A、申请人
B、被征收人 C、公有房屋承租人
D、被申请人
26、作出房屋征收决定的区（县）人民政府对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在（AB）确定的搬迁期限内完成搬迁。
A、补偿协议 B、补偿决定 C、征收条例 D、征收细则
27、下述选项中符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所指的公共利益的情形是：（ABCD）
A、国防和外交的需要
B、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要
C、由政府组织实施的用于建设能源、水利基础设施的需要 D、政府组织实施建设区图书馆的需要
28、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内实施（ABCD）行为的，不予补偿。
A、新建房屋 B、扩建房屋
C、改建房屋
D、改变房屋用途
29、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括（ABCD）
A、被征收房屋价值的补偿； B、因征收房屋造成的搬迁补偿；
C、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 D、因征收房屋造成的临时安置的补偿
28-8
30、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明下述哪些事项（ABC）
A、征收补偿方案
B、行政复议权利
C、行政诉讼权利
D、被征收房屋的产权状况
31、市房屋行政管理等相关行政管理部门、区（县）人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊应承担的法律责任有（ABD）
A、行政责任
B、行政赔偿责任
C、民事责任
D、刑事责任
32、征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予的补偿包括：（ABCD）
A、被征收房屋的市场评估价格； B、设备搬迁和安装费用；
C、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用； D、停产停业损失补偿。
33、房地产评估机构的选定有下述哪些途径？（ABCD）
A、被征收人、公有房屋承租人协商选定
B、被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定 C、房屋征收部门采取摇号、抽签等随机方式确定
D、被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定
34、被征收房屋价值评估应当考虑的因素包括（ABCD）
A、被征收房屋的区位
B、土地使用权
C、被征收房屋的用途
D、被征收房屋的建筑结构
35、以下公式正确的有：（ACD）
A、被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴 B、评估价格=被征收范围内居住房屋评估单价×居住房屋的建筑面积 C、评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。D、价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。
36、对征收居住房屋的补偿争议,可采用的补偿方法有：（AC）
A、房屋产权调换
B、货币补偿 C、房屋产权调换与货币补偿相结合D、面积补偿
37、对征收非居住房屋的补偿争议,可采用的补偿方法有：（ABC）
A、房屋产权调换
B、货币补偿 C、房屋产权调换与货币补偿相结合D、面积补偿
38、被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以采用的救济方式有：（AB）
A、申请行政复议
B、直接提起行政诉讼
C、必须先经过行政复议再提起行政诉讼
D、提起民事诉讼
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39、被征收房屋属于（ABD），被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。
A、旧式里弄房屋 B、简屋
C、老公房
D、其他非成套独用居住房屋
40、因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组织由（ABC）等公众代表参加的听证会。
A、被征收人
B、公有房屋承租人 C、律师
D、房地产估价师
41、房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的（ABCD）等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。
A、权属
B、区位
C、用途
D、建筑面积
42、市房屋行政管理等相关行政管理部门、区（县）人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中（ABCD）的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
A、不履行本细则规定的职责
B、滥用职权 C、玩忽职守
D、徇私舞弊、43、拟组建房屋征收事务所的，在向工商部门申请注册登记前，各区（县）房屋行政管理部门应将下列资料报市房屋行政管理部门，进行预先备案。（ABC）
A、区（县）人民政府关于组建房屋征收事务所的相关文件 B、出资主体的营业执照或相关证明文件 C、拟组建的房屋征收事务所名称 D、注册所在地证明文件
44、等变更事项的，房屋征收事务所应当向市房屋行政管理部门预先备案。（ABCD）
A、注册资金、出资主体
B、涉及企业名称 C、法定代表人
D、办公场所及注册地
45、房屋征收事务所（ABCD）。
A、不得设立分支机构。
B、不得将受托的征收业务转让给其他单位 C、不得接受其他单位及个人的业务挂靠 D、不得以营利为目的
46、依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，房屋征收与补偿应当遵循的原则有：（ABCD）
A、决策民主
B、程序正当
C、公平补偿
D、结果公开
47、依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，在国有土地上进行房屋征收和补偿的过程中，需要公告的事项有：（ABD）
A、房屋征收决定
B、对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查结果 C、社会稳定风险评估结果
D、确定的房地产价格评估机构
28-10
48、因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择。下列选项中，关于就近地段的范围认定正确的是：（CD）
A、被征收房屋位于中心城区的，就近地段范围是本街道、镇（乡）
B、被征收房屋位于郊区的，就近地段范围应当是本行政区域
C、被征收房屋位于中心城区的，就近地段范围可以是相邻行政区域 D、被征收房屋位于中心城区的，就近地段范围可以是外环线以内
三、是非判断题
1、被征收房屋所在地的街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合主管部门做好房屋征收与补偿的相关工作。（√）
2、区（县）房屋行政管理部门负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，即房屋征收的主体。（×）
3、房屋征收与补偿工作的从业人员应通过培训考核，持证上岗。（√）
4、根据《细则》第八条规定，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、环境和资源保护、市政公用等公共事业属于确需征收房屋的情形。（√）
5、《细则》第八条中规定的其他情形需要征收房屋的，其征收范围由市人民政府会同相关行政管理部门确定。（×）
6、建设行政管理部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府。（×）
7、房屋征收补偿方案无须载明评估机构的选定办法。（×）
8、区（县）人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并予以公布。（√）
9、根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，房屋征收补偿只能采取货币补偿方式。（×）
10、房屋征收决定作出前，房屋征收事务所应当进行社会稳定风险评估，并报区（县）人民政府审核。（×）
11、区（县）人民政府作出房屋征收决定后应当及时通知房屋征收事务所。（×）
12、房屋征收决定公告中应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。（√）
13、房屋被依法征收的，国有土地使用权仍归原权利人所有。（×）
14、被征收人、公有房屋承租人以征收决定核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。（√）
15、被征收房屋的价值，由房屋主管部门按照房屋征收评估办法评估确定。（×）
28-11
16、被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收许可证核发之日。（×）
17、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人只能选择货币补偿。（×）
18、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人只能选择房屋产权调换。（×）
19、征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（√）
20、符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。（√）
21、征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当同时支付临时安置费和提供周转用房。（×）
22、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人只能选择货币补偿。（×）
23、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人只能选择房屋产权调换。（×）
24、征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（√）
25、征收公有房屋时被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。（√）
26、征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与房屋产权人订立征收补偿协议。（×）
27、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人只能依法提起诉讼。（×）
28、实施房屋征收应当先搬迁、后补偿。（×）
29、被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋市场价格评估确定。（×）
30、房屋征收部门负责实施本行政区域的房屋征收工作，不得委托其他单位和个人。（×）
31、房屋征收实施单位不得以营利为目的。（√）
32、实施国有土地上的房屋征收应当先搬迁、后补偿。（×）
33、在特殊情况下，房屋征收部门可以委托建设单位进行搬迁，但建设单位不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。（×）
34、对被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收人购买被征收房屋时的市场价格。（×）
28-12
35、房地产价格评估机构由被征收人自主选定。（×）
36、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。（√）
37、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收人可以向地产价格评估专家委员申请复核评估。（×）
38、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（√）
39、自《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》施行之日起，《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》就废止。（√）
40、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。（√）
41、公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。（√）
42、同一征收项目的房屋征收评估工作，只能由一家房地产价格评估机构承担。（×）
43、第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到分。（×）
44、被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房屋主管部门组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。（×）
45、涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经区（县）征收部门讨论决定。（×）
46、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系继续维持。（×）
47、按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买商品房。（×）
48、建设单位可以参与搬迁活动。（×）
49、区（县）人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法口头催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。（×）
50、区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。（×）
51、被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿
28-13
决定规定的期限内又不搬迁的，由区（县）房屋征收部门依法申请人民法院强制执行。（×）
52、征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应按照非居住用建筑面积计算货币补偿款。（×）
53、各区（县）人民政府可以在现有房屋拆迁公司的基础上，通过归并整合的方式组建房屋征收事务所。原有的房屋拆迁公司名称和房屋拆迁资质可以继续保留，直至完成所接受委托的房屋拆迁基地的相关业务（√）
第二部分 《相关法律法规》
一、单项选择题
1、委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，（B）负连带责任。
A、被代理人
B、代理人
C、被代理人的直系亲属
D、代理人的直系亲属
2、因（B）不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
A、能力变化
B、不可抗力
C、特殊情况变化
D、个人原因
3、物权的种类和内容，由（A）规定。
A、法律
B、行政法规
C、地方性法规
D、规范性文件
4、土地使用权出让，是指国家将（C）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A、土地使用权
B、土地所有权
C、国有土地使用权
D、集体土地使用权
5、行政诉讼法规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起（D）内提出。法律另有规定的除外。A、半个月
B、一个月
C、二个月
D、三个月
6、法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请（C）强制执行。
A、上一级主管单位
B、人民检察院
C、人民法院
D、仲裁机构
7、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理（D）审批手续。
A、集体土地转用
B、征用
C、征收
D、农用地转用
8、（D）是房地产权利归属和内容的根据。
A、房地产权证书
B、房地产登记证明
C、房地产档案
D、房地产登记簿
9、市政府制定的规章和规范性文件，应当自发布之日起（C）工作日内，在市政府公报上全文登载。A、10个
B、15个
C、20个
D、30个
28-14
10、《上海市常住户口管理规定》规定：本市居民是指具有本市（D）的人员。
A、暂住证
B、居住用房
C、居民身份证
D、常住户口
11、信访，是指公民、法人和其他组织采用书信、电话、电子邮件和走访等形式，向（A）反映情况，提出意见、建议和要求，依法应当由有关国家机关处理的活动。
A、国家机关
B、信访机构
C、行政机构
D、各级人大常委会
12、拆违实施部门接到举报后，应当在（B）内将查处违法建筑的情况反馈举报人。
A、15天
B、一个月
C、60天
D、三个月
13、对地方各级人民政府的（A）不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。A、具体行政行为
B、抽象行政行为
C、行政行为
D、复议行政行为
14、《城乡规划法》规定，在（C）进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。A、城市内
B、城市行政区内
C、规划区内
D、城市市区内
15、被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起（B）个工作日内进行征用土地公告。A、5
B、10
C、15
D、20
16、按照规划建成的地区和规划保留的旧住房、里弄、花园住宅、公寓，未经（D）调整规划，不得拆除、插建、扩建（含加层）各类建筑。A、批准
B、审核
C、登记
D、法定程序
17、离婚后，另一方发现有（A）行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
A、隐藏，转移，夫妻共同财产
B、配偶与他人同居 C、重婚的D、虐待家庭成员的
二、多项选择题
1、征收集体所有的土地，应当依法足额支付(ACD)等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。A、土地补偿费
B、宅基地补偿费
C、安置补助费
D、地上附着物和青苗的补偿费
2、共有包括（AD）的形式。
A、按份共有
B、连带共有
C、全体共有
D、共同共有
3、下列财产不得抵押：（ACD）。
A、土地所有权
B、土地使用权
C、所有权、使用权不明或者有争议的财产
D、依法被查封、扣押、监管的财产
28-15
4、房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行（AB）的行为。
A、基础设施
B、房屋建设
C、房屋销售
D、房屋租赁
5、提起行政诉讼应当符合下列条件：（BCD）。
A、原告是认为行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织； B、有明确的被告；
C、有具体的诉讼请求和事实根据；
D、属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
6、行政机关实施行政强制，有下列情形之一的，由上级行政机关或者有关部责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：（ABCD）A、违反法定程序实施行政强制的 B、改变行政强制对象、条件、方式的
C、违反本法规定，在夜间或者法定节假日实施行政强制执行的
D、对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定的
7、征用下列土地的，由国务院批准：(ABD)。
A、基本农田
B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他耕地超过50公顷的D、其他土地超过七十公顷的
8、法律另有规定的除外, 房地产权利的(ABC)和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力。A、设立
B、变更
C、转让
D、丧失
9、行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息，应当主动公开：（BCD）。
A、有关土地征收、房屋征收或补偿实施情况 B、涉及公民、法人或者其他组织切身利益的 C、需要社会公众广泛知晓或者参与的
D、反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的
10、本市非农业户口居民,以(ABC)等合法方式取得住宅商品房、售后公房等住房所有权或者公有居住房屋承租权的，可以在房屋所在地公安派出所办理户口迁移。A、购买
B、交换
C、分配
D、租赁
11、经济适用住房的审核，实行“（AD）”。A、两级审核
B、一次复议
C、一次听证
D、两次公示
12、房屋租赁期间发生下列情形之一的，该租赁关系终止：(ABC)。
A、房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的 B、房屋因社会公共利益需要被依法征用的 C、房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的 D、房屋承租人死亡的28-16
13、各级国家机关应当建立、健全信访工作制度，包括（ABD）等。
A、信访工作责任制度
B、信访事项受理和办理制度 C、信访当事人的权利和义务 D、信访工作联席会议制度
14、依照行政复议法申请行政复议的（BCD）是申请人。
A、行政机关
B、公民
C、法人
D、其他组织
15、城乡规划，包括（ABCD）。
A、城镇体系规划
B、城市规划
C、镇规划
D、乡规划和村庄规划
16、被征地（ABC）应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
A、农村集体经济组织
B、农村村民
C、其他权利人
D、土地承包人
17、城市规划工作实行（BCD）分级管理，并实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。A、统一设计
B、统一领导
C、统一规划
D、统一规范
18、男女一方要求离婚的，可由有关部门进行（AC）。
A、调解
B、协商
C、直接向法院提出离婚诉讼
D、其他方法
三、是非判断题
1、有民事行为能力人在被宣告死亡期间实施的民事行为有效。（×）
2、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。（√）
3、无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求排除妨害或返还原物。（×）
4、国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。（√）
5、公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照行政诉讼法向人民法院提起诉讼。（×）
6、土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。（√）
7、遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出自己的财产。（×）
8、申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容记载于房地产登记簿并公示后，撤回登记申请。（×）
9、独立成套住宅或者违章建筑不予分户。（√）
28-17
10、购买经济适用住房应当按照规定享受相关税收优惠政策。（×）
11、房屋在租赁期满后继续出租的，承租人享有优先承租权。（×）
12、除法律、法规另有规定外，在行政复议或者行政诉讼期间，停止对违法建筑的强制拆除。（×）
13、公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。（√）
14、经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经规划部门同意不得修改。（×）
15、征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。（√）
16、任何单位和个人都有遵守城市规划的义务，并有义务对违反城市规划的行为进行检举和控告。（×）
17、离婚时如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当的帮助。（√）
第三部分 《征收工作职业道德》
一、单项选择题
1、职业道德是人们在职业生活中应遵循的（B），它是行业对社会所负的道德责任和义务。
A、相关规定 B、基本道德 C、自律行规 D、职业责任
2、职业道德是随着（C）的发展，并出现相对固定的职业集团时产生的。
A、经济发展 B、工业化进程 C、社会分工 D、思想意识
3、每种职业都担负着一种特定的职业责任和职业义务，从而形成各自特定的职业道德的具体规范。这一阐述，说明的是职业道德的（A）。
A、职业性 B、独特性 C、有限性 D、规范性
4、不同的行业和职业具有（B）的职业纪律和行为要求，各行各业使职业道德表现出明显的（B）。
A、不同„„独特性„„
B、不同„„多样性„„
C、相同„„职业性„„
D、相同„„多样性„„
5、征收工作涉及国家利益和集体利益，关系到众多被征收人的切身利益，是社会关注的一个热点，更是折射政府形象的一扇窗口，工作人员必须（D），处处事事需认真谨慎，稍有不慎，极易引发各种矛盾和纠纷。
A、坚持原则 B、遵纪守法 C、尽心竭力 D、顾全大局
28-18
6、征收工作具有广泛的（C），涉及到各方面利益，必须坚持公平、公正、公开的“三公原则”，并接受社会各方的监督。
A、群众性 B、特殊性 C、社会性 D、政策性
7、征收工作（D）极强，必须依法按程序开展征收工作，这是关系到法规政策的严肃性、关系到党和政府形象的原则性问题。
A、群众性 B、特殊性 C、社会性 D、政策性
8、具体开展征收工作时，工作人员下列行为属于错误的是（B）。
A、主动了解被征收人的情况，尽量为其解决实际问题和困难
B、尽量满足被征收人提出的各种要求
C、讲诚信、说实话，以实际行动来影响被征收人，形成互相信任、互相理解，D、不断学习各项业务知识，不断提高自己的工作能力
二、多项选择题
1、职业道德是行业对社会所负的道德责任和义务，它是通过（AC）等对职业生活中的某些方面加以规范。
A、职业公约
B、行业法规
C、职业守则 D、行业规定
2、职业道德不同于与一般社会道德，主要表现为职业道德具有（BCD）。
A、独特性
B、职业性
C、实践性 D、继承性
3、下列描述正确的是（ABC）。
A、一般而言，每一种职业道德都只能规范本行业从业人员的职业行为，在特定的职业范围内发挥作用
B、职业行为过程，就是职业实践过程，只有在实践过程中，才能体现出职业道德的水准
C、社会主义的职业道德是适应社会主义物质文明和精神文明建设的需要，在共产主义道德原则的指导下形成并发展起来的
D、职业道德是用来调节从业人员内部关系，加强职业、行业内部人员的凝聚力，不是用来调节从业人员与其服务对象之间的关系的
4、征收行业职业道德的作用体现为（BCD）。
A、有助于加快征收工作进程
B、有助于维护和提高征收行业的信誉
C、调节征收工作人员内部之间的关系
D、调节征收工作人员与被征收人之间的关系
5、征收工作职业道德具体表现为（AB）。
A、热爱城市建设事业，顾全大局，全心全意为人民群众服务
B、讲究效率办事迅速，方便群众，不推诿不扯皮为难被征用人
C、加班加点任劳任怨，服务群众，主动调解被征收人家庭矛盾
D、宣传解释到点到位，遵守纪律，不透露征收项目具体细节
28-19
6、征收工作人员在开展征收工作是，应该做到（BC）。
A、时时刻刻提醒自己掌握工作节奏，尽一切努力提早完成征收工作
B、把被征收人的合法权益时刻放在心上，尽自己所能、全心全意为他们排忧解难 C、必须坚持公平、公正、公开的“三公原则”，并接受社会各方的监督 D、必须熟练掌握政策，并严格执行政策，廉洁奉公，认真尽责。
7、具体开展征收工作时，工作人员下列行为正确的是（ABCD）。
A、为了维护被征收人的合法权益，严守纪律，认真负责地为当事人保守秘密。
B、以征收工作正常、顺利进行为指导思想，耐心、认真地对待被征用人所提出的困难 C、征收工作人员需要及时调整自己的心理状态，不将自己的情绪表面化 D、做好宣传解释工作，用诚心来换取被征收人对自己工作的换位思考。
8、征用工作是每个建设工程项目从有规划蓝图到最后建成使用的重要一环，是各项（ACD）的前期工作，是有关政策的宣传者、执行者，是党和政府联系群众的桥梁。
A、市政建设 B、国土规划 C、旧区改造 D、房地产开发
三、是非判断题
1、职业道德属于自律范畴, 是通过行业法规等对职业生活中的某些方面加以规范。（×）
2、职业道德是随着工业化进程的发展，并出现相对固定的职业集团时产生的。（×）
3、各种职业集团，为了争取市场，赢得竞争，纷纷提倡职业道德，以提高职业信誉，增强竞争能力。（√）
4、征收工作牵涉到被征收人的切身利益，是社会关注的一个热点，更是折射政府形象的一扇窗口，工作人员必须顾全大局。（√）
5、征收工作职业道德要求讲究效率办事迅速，就是要求工作人员加班加点任劳任怨，尽一切努力提早完成征收工作。（×）
6、征收工作涉及国家利益和集体利益，工作人员必须廉洁奉公；同时必须最大限度满足被征收人的权益，为其提供相应的服务。（×）
7、本市征收工作实行上岗制度，每个从事征收工作的人员必须定期接受相应的教育、培训，经过考核合格获得岗位资格证书后，持证上岗。（√）
8、征收工作人员必须要具备维护社会稳定的意识，时刻提醒自己工作的特殊性，处处事事需认真谨慎，严格按照法定程序和法规政策办事。（√）
28-20
第四部分 《征收培训案例》
案例分析题
（一）、李先生租住的公房位于××路，属于旧里，使用面积19㎡。2011年12月因旧城区改建被列入了房屋征收范围。李家夫妇俩共有两个孩子。大儿子2005年结婚时，因家中住房困难，便全家集资另购了一小套两手房，户口没有迁出；二儿子2010年入伍参军至今；这套房屋现由李某夫妇两人居住。分析案例，请回答：
1、按《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，李先生可选择以下补偿方式（AB）。
A、货币补偿
B、房屋产权调换 C、价值标准房屋调换
D、面积标准房屋调换
2、如果属于居住困难户，李先生的两个儿子是否属于居住困难人口（C）。
A、都不是
B、都是
C、大儿子不是，小儿子是
D、大儿子是，小儿子不是
3、假如李先生选择房屋产权调换，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供（ABCD）的房源供选择。
A、改建地段
B、就近地段
C、相邻行政区域
D、外环线以内
4、如果按照本市国有土地上房屋征收与补偿实施细则相关规定以及规定的折算公式计算后，李先生一家的人均建筑面积只有20平方米的，未享受过经济适用房政策，则可以（ABC）。
A、申请认定居住困难户
B、经认定符合条件的，增加保障补贴
C、增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。D、申请廉租住房保障。
5、如果李先生按期签约、搬迁，房屋征收部门应当（D），具体标准由各区（县）人民政府制定。
A、增加补偿费
B、增加搬迁费 C、增加安置费
D、给予奖励
28-21
（二）、林阿婆居住在本市中心城区，房屋类型为旧里，公房，使用面积为30平方米，另有使用面积为15平方米的阁楼，高度在1.6米，但公房凭证未记载。林阿婆户口7人，实际居住在该公房内的是林阿婆与小女儿，小女儿的户口也是以照顾母亲为由，迁入未满一年。林家大儿子中年支内，退休后一家三口迁入该房，但一直在外租房居住，小儿子为户主，已购买了商品房，夫妻二人已搬入商品房。目前该地块进行旧区改造，纳入征收范围。经评估，该房的房地市场评估单价为15000元/平方米建筑面积，评估均价为18500元/平方米建筑面积，套型面积补贴15平方米建筑面积，补贴系数为0.3.旧里建筑面积换算系数为1.54。被征收人和承租人选择货币补偿，请回答下列问题：
1、按照本市经适房有关住房面积核定规定，该居住困难户的人数为（B）人。
A、2 B、4
C、5
D、7
2、公房承租人可获得（B）元货币补偿款。
A、1271670 B、1217670 C、1171670 D、1203570
3、该货币补偿款为（ABC）共有。
A、林阿婆
B、大儿子一家三口 C、小儿子二口
D、小女儿
4、被征收人可获得（A）货币补偿款
A、170940元 B、160940元
C、138600元 D、148600元
5、符合（ABD）的阁楼，才能获得征收补偿款。
A、2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载 B、用于居住并以计算收取租金的 C、得到房屋管理部门认可的
D、1.7米以上或1.2米至1.7米的一半部分
30×1.54＝46.2 18500×80%×46.2＋18500×0.3×46.2＋18500×15 ＝683760＋256410＋277500 ＝1217670 18500×20%×46.2＝170940
28-22
（三）、胡先生居住房屋的租赁凭证记载为中心城区XX路沿街面二楼房屋的一楼，该房的产权人在1950年去台湾，至今下落不明。目前由某某物业公司代管。该房的建筑面积为30平方米，房屋类型为旧里，户口记载为五人。（胡先生一家三口及父母）。胡先生从2003年把该房出租给某印刷厂作经营部，经营各类印刷设备（有营业执照）。胡先生一家三人住在其父母买的商品房，现在该房纳入征收范围。经评估，该居住房的房地产市场评估单价为11000元/平方米建筑面积，评估均价为16000元/平方米建筑面积，该非居住房的房地产市场价为28000元/平方米建筑面积，套型面积补贴15平方米建筑面积，补贴系数为0.3.胡先生选择了顾村的一套三室一厅安置房，总价为77万元。请回答下列问题：
1、胡先生的房屋属于（BCD）。
A、非居住房 B、居住用房
C、产权房
D、依法代管房
2、被征收人，公有房屋承租人可获得货币补偿的公式分别为（AC）。
A、评估均价×100%×建筑面积
B、房地产市场单价×80% ×建筑面积 ＋评估均价×0.3×建筑面积＋评估均价×套型面积
C、评估均价×80% ×建筑面积 ＋评估均价×0.3×建筑面积＋评估均价×套型面积 D、评估均价×20%×建筑面积
3、按照本市经适房有关住房面积核定规定，该居住困难户的人数认定为（B）
A、2人 B、3人
C、4人
D、5人
4、胡先生选择顾村的房屋还要（D）元。
A、收进2000 B、收进1000 C、支付1000 D、支付2000
5、征收依法代管的房屋，房屋征收部门应当（ABCD）。
A、与代管人订立征收补偿协议 B、与承租人订立征收补偿协议
C、征收补偿协议应当经公证机构公证
D、征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全
16000×80%×30＋16000×0.3×30＋16000×15 ＝384000＋144000＋240000 ＝768000 770000－768000＝2000
28-23
（四）、本市××路12号是居民王先生承租的一套公有出租居住房屋，承租部位（居住面积）：二楼前楼10平方米、二楼后楼15平方米，房屋类型旧里。现该处房屋即将被征收，经评估，该处房屋二楼前楼每平方米建筑面积评估单价为13500元，二楼后楼每平方米建筑面积评估单价为11500元。该地块评估均价为每平方米建筑面积13000元，套型补贴面积为15平方米，价格补贴系数为0.3，旧里建筑面积换算系数为1.54。征收开始后，被征收人选择货币补偿，该户居民选择了一套浦江镇安置房屋，建筑面积为82平方米，单价每平方7800元。根据以上情况，回答问题：
1、房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡）人民政府，进行（B），并报区（县）人民政府审核。
A、被征收房屋价值评估
B、社会稳定风险评估 C、签约比例的征询
D、补偿结果的公开
2、该房屋征收补偿的对象是（BD）
A、征收人
B、被征收人 C、承租人
D、公有房屋承租人
3、王先生可以得到（B）征收房屋补偿款。
A、692900元 B、751710元 C、671340元 D、706560元
4、被征收人可以得到（B）征收房屋补偿款。
A、100100元 B、101640元 C、93170元
D、94710元
5、该户居民选择了这套浦江镇安置房屋，请你为他结清差价（B）。
A、53300元 B、112110元 C、31740元
D、66960元
3.计算过程
10×1.54＝15.4 15×1.54＝23.1 前楼13500×80%×15.4＋13000×0.3×15.4 ＝166320＋60060 ＝226380 后楼13000×80%×23.1＋13000×0.3×23.1 ＝240240＋90090 ＝330330 套型13000×15=195000
合计：226380＋330330＋195000 ＝751710 4、13500×15.4×20%＋13000×23.1×20% =41580＋60060 =101640
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（五）、公房承租人姜某居住的房屋为旧里公房，部位有两个，分别为前楼（居住面积11㎡），前阁（居住面积5㎡，阁高1.6 m），未记载面积晒台一个，户口在册三人。该地块将被征收，经评估该房屋的房地产市场评估单价为￥26000/㎡，评估均价为￥24000/㎡。姜某补贴系数为0.3，旧里建筑面积换算系数为1.54，套型补贴面积为15㎡，姜某选择货币补偿。请回答下列问题：
1、姜某的房屋征收补偿协议应该与（B）签订。
A、房屋征收事务中心
B、房屋征收部门 C、被征收人
D、公房承租人
2、姜某被征收居住房屋的建筑面积为（B）平方米。
A、24.64 B、20.79 C、16.94 D、16
3、姜某可获得征收房屋补偿款为（C）。
A、1049920元 B、889760元 C、942120元 D、870208元
4、姜某如果选择房屋产权调换方式，选择的安置房源总价为95万，结清的差价为（B）。
A、再支付99920元
B、再支付7880元 C、收入60240元
D、收入79792元
5、被征收人可获得房屋征收补偿款（D）。
细则29条
A、99792元 B、118272元 C、85280元
D、108108元
计算过程
2、（11＋5÷2）×1.54＝20.79 3、26000×80%×20.79＋24000×0.3×20.79＋24000×15 ＝432432＋149688＋360000 ＝942120 4、950000 － 942120 = 7880 5、26000×20%×20.79 = 108108
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（六）、某房屋征收事务所受房屋征收部门委托，征收个体工商户徐某的居住和非居住兼用房屋，户口为三人。该房屋类型为旧里，房屋为私房。其中居住房屋和非居住房屋建筑面积各20平方米，经评估，居住房屋评估单价为每平方米建筑面积18000元，评估均价每平方米建筑面积19000元，价格补贴系数0.3，套型面积补贴15平方米，折算单价每平方米10000元，非居住房屋评估单价每平方米建筑面积32000元，该工商户选择货币补偿。分析以上案例，请回答：
1、徐某居住房屋可获得（A）房屋征收补偿款。
A、779000元 B、759000元
C、753000元
D、744000元
2、在认定徐某是否属于居住困难户的过程中，可以采用下列（AC）保障补贴折算公式来计算。细则31条
A、779000÷10000÷3 B、759000÷10000÷3 C、10000×3×22－779000 D、10000×3×22－759000
3、徐某非居住房屋的市场评估价格为（D）。
A、360000元 B、380000元 C、200000元
D、640000元
4、征收非居住房屋的被征收人，公有房屋承租人可以选择（CD）。
A、经纪适用住房
B、异地置换房屋 C、房屋产权调换
D、货币补偿
5、征收非居住房屋应当对被征收人、公有房屋承租人给予（ABCD）补偿。
A、被征收房屋的市场评估价格
B、设备搬迁费
C、设备安装费
D、停产停业损失补偿
计算过程1、19000×20＋19000×0.3×20＋19000×15 ＝380000＋114000＋285000 ＝779000 3、32000×20＝640000
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（七）、陈先生夫妇有祖传私房建筑面积30平方米，属于简屋，人口二人。去年被纳入征收范围。经评估，该房评估单价每平方米建筑面积16000元，评估均价每平方米建筑面积15000元，价格补贴系数0.3，套型面积补贴15平方米。陈先生选择顾村一套安置房，建筑面积为82平方米，单价每平方米8600。陈先生考虑到儿子结婚无房，就把顾村安置房婚前给儿子作婚房，该房的产权登记在陈先生儿子名下，不久媳妇以性格不合和陈先生儿子闹离婚，并要分割一半的房产。陈先生儿子经不起折腾突发疾病死亡。请回答下列问题：
1、征收该居住房屋的补偿、补贴计算标准是（B）。
A、16000×30＋16000×0.3×30＋16000×15＝864000 B、16000×30＋15000×0.3×30＋15000×15＝840000 C、16000×46.2＋16000×0.3×46.2＋16000×15＝1200960 D、16000×46.2＋15000×0.3×46.2＋15000×15＝1172100
2、陈先生的房屋如果是独用成套的公房，那征收该居住房屋的补偿、补贴计算公式是（C）。
A、评估价格+价格补贴
B、评估价格+价格补贴 ＋套型面积补贴 C、评估价格×80%+价格补贴
D、评估价格×80%+价格补贴＋套型面积补贴
3、陈先生选择产权房屋调换的，应当结清的差价为（C）。
A、－38000元 B、－92000元 C、＋134800元 D、＋298960元
4、本案的顾村安置房属于（AC）财产。
A、陈先生儿子一方的婚前财产
B、陈先生儿子、媳妇双方的共同财产 C、陈先生对儿子一方的赠与
D、陈先生夫妇与儿子的共同财产
5、陈先生儿子死亡后，顾村的安置房属于（D）财产。
A、陈先生一人
B、陈先生夫妇二人共同 C、媳妇一人
D、陈先生夫妇、媳妇三人共同
计算过程
1． 16000×30＋15000×0.3×30＋15000×15 ＝480000＋135000＋225000 ＝840000 3、840000－8600×82 = 134800
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（八）我市欲对A区的老城区进行旧城改造，需要对120个被征收人的房屋进行征收。2011年11月1日，A区的房屋征收部门对征收范围确定后不得实施的行为予以公告。2011年12月，A区政府作出房屋征收决定并予以公告。在征收补偿过程中，经核查被征收人杨某的房产证载明房屋性质为私房，用途为住宅，建筑面积为210㎡，但征收部门在和杨某协商时，杨某要求其房屋应按230㎡的非居住房屋进行安置补偿，理由是他从1986年就开始利用该房屋进行曲酒生产，已是不争的事实，并提供如下证据：
1、1999年2月4日上海市工商行政管理局颁发的《营业执照》载明“经营范围主营生产、销售曲酒。”
2、1996年11月29日上海市国家税务局颁布的《税务登记证》载明“经营范围主营曲酒”。为了扩大生产规模，2011年11月22日，杨某自行在原有住宅的底层天井搭建了20㎡的房屋作为仓库使用。由于征收部门与杨某协商未果，杨某拒绝搬迁。为此，A区房屋征收部门委托的房屋征收事务所对杨某的房屋采取断电、断水的手段迫使其如期搬迁。据此，回答下列问题：
1、本案中，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿，有（D）的被征收人同意的，方可进行旧城区改建。A、50个以上
B、80个以上
C、90个以上
D、108个以上
2、本案中杨某房屋的性质应认定为（B）。
A、居住房屋
B、非居住房屋 C、兼有非居住房屋和居住房屋的性质 D、不确定
3、本案中杨某的建筑面积应认定为（A）。
A、210㎡
B、230㎡
C、房产测绘机构实际测量的面积为准 D、房屋评估机构认定的面积为准
4、A区房屋征收部门委托的房屋征收事务所对杨某的房屋采取断电、断水的手段迫使其如期搬迁的做法违法，应该由（BCD）承担相应的法律责任。A、A区政府
B、房屋征收事务所 C、A区房屋征收部门
D、当事人
5、依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，本案中采用暴力搬迁手段应承担的法律责任的描述中正确的是（D）。A、直接责任人员应公开赔礼道歉
B、对直接责任人员处1万元以上3万元以下罚款 C、吊销房屋征收事务所的资质
D、对杨某造成损失的，应予以赔偿
为了公共利益的“房屋征收”与非公共利益的“房屋拆迁”, 是当今客观存在的两种房屋改造模式。二者虽然外在表现形式接近, 但分属不同的范畴, 具有非常明显的区别, 不可混淆。笔者系从事房屋拆迁管理工作的一名基层工作人员, 长期工作在房屋拆迁管理工作的一线, 深感区分“房屋征收”与“房屋拆迁”的重要性, 故结合自己学习《征收条例》的体会和理解, 谈谈“房屋征收”和“房屋拆迁”的区别。
一、“房屋征收”和“房屋拆迁”法律意义不同
第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改:在第一章“总则”中增加一条, 作为第六条:“为了公共利益的需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件”。由此可见, “房屋征收”是一种具有强制性的国家行为, 是特指国家为了“公共利益”而改变土地、房屋及其他不动产的所有权。征收房屋及其他不动产, 则是指为了“公共利益”将原属于单位、个人所有的房屋及其他不动产征收为国家所有。因此从法律上讲, “房屋征收”属于国家行为, 是一种行政法律关系。
“房屋拆迁”是一种民事法律关系, 是指建设单位出于非公共利益的目的, 根据建设规划要求和政府所批准的用地文件, 在取得拆迁许可证的情况下, 依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物, 将该范围内的单位和居民予以安置。建设单位与被拆迁人之间是以平等、自由的形式就因拆迁而造成的损失签订补偿协议的一系列法律行为。被拆迁房屋及其所有权随着拆迁行为的开始而“灭失”, 但并不改变房屋所有权的归属。
二、“房屋征收”和“房屋拆迁”实施主体不同
《征收条例》规定了县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县级以上地方人民政府规定的房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作。因此, 房屋征收的主体是国家。而“房屋拆迁”的实施主体是依法领取房屋拆迁许可证的单位。虽然现在政府临时性机构作为拆迁主体时有耳闻, 但这是一种政府不规范行为, 甚至是一种越权行为。值得注意的是, 《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第21条规定:“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下, 授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的, 应当视为委托。当事人不服提起诉讼的, 应当以该行政机关为被告。”由于政府临时性机构不具有法人资格, 其真正的主体只能是授权政府。拆迁当事人因发生拆迁争议向法院起诉时, 如果拆迁单位是由政府设立的临时性机构, 则被告应为该授权政府。
三、“房屋征收”和“房屋拆迁”适用范围不同
《物权法》规定:“为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”2007年8月30日, 十届全国人大常委会第二十九次会议审议并通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》, 授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。《征收条例》亦规定:为了公共利益的需要, 对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人 (简称被征收人) 给予补偿的, 适用本条例。显而易见, 仅适用于为了公共利益的需要而实施“房屋征收”。《征收条例》列举了国防设施建设的需要等七种属于公共利益的事项。有关法律人士对其中“国家重点扶持并纳入规划”的范围有多大、对于营利性公共事业是否属于公共利益、国家机关办公用房建设是否属于公共利益等事项争议很大, 所以如何去界定公共利益, 确保“房屋征收权”不被滥用, 极其关键。
同时, 对于非因公共利益的需要, 拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的, 应当符合城乡规划、土地利用总体规划, 并依法办理有关审批手续。笔者认为, 房屋作为人类赖以生存的生产和生活必需品, 对一般人而言无疑是最重要的私有财产。“房屋征收”和“房屋拆迁”都是城市建设过程中的重要环节, 既与城市的发展密切相关, 又涉及到被征收人或被拆迁人的切身利益, 甚至关系到社会的稳定。因此, 在征收或拆迁的各个环节加强监督管理是政府不可推卸的责任, 建议应分别出台相关规定予以规范。
四、“房屋征收”和“房屋拆迁”程序不同
在征收程序方面:因公共利益的需要对国有土地上单位、个人的房屋实行征收的, 《征收条例》明确由县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前, 应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门, 就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。经征求被征收人、公众和专家意见, 无重大争议的, 由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的, 由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后, 作出房屋征收决定, 并就征收决定予以公告。
而对于非因公共利益的需要进行的“房屋拆迁”, 《征收条例》规定:拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的, 应当符合城乡规划、土地利用总体规划, 并依法办理有关审批手续。此外, 建设单位应当编制具体实施方案, 并报房屋征收部门批准。也就是说, 实施非公共利益的房屋拆迁只需办理规划和土地手续, 并没有明确要办理拆迁许可手续, 只需将具体实施方案报征收部门批准。但对于“建设单位应当编制具体实施方案报房屋征收部门批准”的规定似乎混淆了以公共利益为目的的房屋征收同非公共利益需要为目的的房屋拆迁之间的本质差异。
五、“房屋征收”和“房屋拆迁”补偿机制不同
根据《征收条例》规定:补偿方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换, 或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式并由被征收人来选择补偿方式。其中货币补偿的金额, 根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法向人民法院提起行政诉讼;在行政复议、行政诉讼期间, 不停止补偿决定的执行;逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的, 由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁, 或者依法申请人民法院强制搬迁。
但《征收条例》又规定了货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容, 适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动, 显然与“建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议”存在自相矛盾之处。所谓自愿原则, 即当事人有是否订立合同和与谁订立合同的自由, 任何人和任何单位均不得强迫对方与之订立合同。在不违反法律规定的情况下, 当事人对合同的内容、合同的履行等均应遵循自愿原则, 任何单位和个人不得非法干预。因此, 非公共利益拆迁协议内容应根据谈判协商而定, 不一定非要参照“公共利益需要”情况下政府制定的补偿标准。但笔者由此也担心, 会不会出现由于被拆迁人漫天要价而让“要想富, 当拆迁户;想暴富, 就当钉子户”的现象蔓延呢?因此, 这个时候公平原则显得更加重要, 拆迁当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务, 本着社会公认的公平观念确定当事人之间的权利义务。当事人在订立合同时, 应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务, 不能使合同的权利义务显失公平;当事人发生纠纷时, 法院应当按照公平原则对当事人确定的权利义务进行价值判断, 以决定其法律效力。全国律协在给国务院法制办的建议中提出, 将第四十条规定修改为:“非公共利益的拆迁应当遵照《民法通则》、《物权法》、《合同法》的规定进行。非公共利益的拆迁不得强制搬迁”。笔者认为, 这种规定是非常必要和合理的。
一、征收补偿中抵押权人的权利保护
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第51条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第38条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道，抵押权人的权利保护在于：得到抵押人（被征收人）或征收补偿部门的通知；可以由新的抵押物重新设定新的抵押；依法清理债权债务，解除抵押合同；若所担保的债权未到期，将所得的价款提存作为担保或交法院处置；抵押权未通过上述方法得到保护时，抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼，也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中，拟征收拆迁区域内是否存在抵押，征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数，对被征收人补偿安置的同时，衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使
其一，抵押权人作为他项权权利主体，无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算，但是，实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看，抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利，抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求，政府征收补偿安置时，应当确保抵押权得到有效保护：双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二，抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，否则，人民法院就不予保护，丧失胜诉权。在征收拆迁中，征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况，并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害，抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权，也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三，征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少，抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时，征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑，抵押权人可以选择私法救济，也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”由此可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值时，抵押权人的私法救济途径是：请求停止行为；请求恢复抵押财产的价值或者提供担保；请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是：就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑，政府在征收国有企业房地产时，应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位
抵押权顺位，是指在同一财产上设定了多个抵押之后，各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。从该条规定来看，抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获清偿，应如何就抵押物的价值进行受偿？如果处理不好这种关系，引起抵押权人之间的纠纷，将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的，征收拆迁补偿中，均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权，无法达成协议的及时作出征收补偿决定，将补偿金提存或交受理法院处置，暂不支付给被征收人，抵押权顺位由法院依法确定。
四、征收拆迁中抵押权保护方式
在设定抵押房屋的征收补偿中，如何保护抵押权人的利益？下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一，货币补偿。《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物(价金)优先分配，而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中，即指当抵押的房地产被征收时，对征收拆迁的补偿金，抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时，按照市场评估价进行货币补偿，此时，货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定，在被征收人获得货币补偿后，抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿，也可以提存。
其二，现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置，根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时，办理抵押登记。这样，被征收拆迁人获得了现房安置，既保护了被征收拆迁人的利益，又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。
其三，期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置，此时，被征收拆迁房屋需要拆除，而安置房屋尚无踪影，如何保护抵押权人的利益？安置期房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》第67条规定，安置期房可以办理期房抵押权预告登记，这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿
被征收房屋设定抵押并被法院查封，政府征收似乎遇到双重障碍：一是抵押权的阻却；二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为，抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定，法院查封的目的是限制查封标的物的处分权，防止逃避债务。因公共利益的需要，人民政府可以征收被查封的房产土地，即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产，政府应当更加注重完善征收程序，否则，查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由，滥用追加被执行人的权力。
征收拆迁涉及多方利益博弈，在立法层面缺乏系统的、明确的、可操作性强的规定，而社会期待许久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对该问题也未有涉及，这就需要实务部门合乎理性的、辩证的、具有内在逻辑地适用法律法规，妥善解决征收拆迁中抵押查封的疑难问题，在操作中更加规范，引导当事人积极寻求司法救济，发挥审判职能作用，力戒不立案不受理。
注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋登记、征收拆迁等房地产法律具有深入研究，发表论文数十篇，出版专著多部，现在广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府和投资企业提供征收搬迁全程法律服务。作者邮箱：wangda654321@sina.com,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。
安政房征决〔〕2号
因福安市街尾片区危旧房改造项目建设需要，市政府决定征收下列范围内的房屋。房屋征收部门应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定开展房屋征收与补偿工作，保护被征收人的合法权益。征收范围内的单位和个人应积极配合做好房屋征收工作。
一、征收范围：福安市街尾片区，具体征收范围以规划用地红线图为准。
二、房屋征收部门：市房地产管理局,电话：6383492。
三、征收实施单位：城北街道办事处,电话: 6585333。
四、签约期限：4月18日至6月3日，具体签约事宜由征收实施单位办理，征收部门负责监督指导。被征收人应当在签约期限内与房屋征收实施单位签订补偿协议，并在规定期限内完成房屋腾空。
五、房屋征收补偿方案：详见附件1。
六、因国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
七、本决定公告发布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
八、征收范围内的被征收人如不服本决定的，可以在本决定公告之日起60日内，向上级人民政府提起行政复议，也可在本决定公告之日起90日内，向法院提起行政诉讼。
附件：1. 福安市街尾片区危旧房改造项目国有土地上房屋
征收补偿安置方案
2. 福安市街尾片区危旧房改造项目红线图
3. 安置房规划设计总平面图
福安市人民政府
征收人：达拉特旗人民政府，住址达拉特旗树林召镇锡尼街70号。法定代表人吉格定，职务，旗长。被征收人：×××，男，汉族，62岁，现住达拉特旗锡尼街道召南社区居委会十七街坊90号。因被征收人在《达拉特旗人民政府关于树林召镇北国商城旧城区改建项目房屋征收决定》规定的签约期限内未与旗房屋征收安置局达成房屋征收补偿协议，故报请本机关作出房屋征收补偿决定，本机关依法受理。经查，旗人民政府因北国商城旧城区改建的需要，对树林召镇锡尼街南、德胜大街北、商城路东、召西路西范围内所有房屋实施征收。8月22日，旗人民政府作出了《关于树林召镇北国商城旧城区改建项目房屋征收决定》，并发布了房屋征收决定公告，被征收人的房屋在征收范围内。经投票决定，多数被征收人同意由内蒙古众联房地产评估咨询有限公司(以下简称众联评估公司)对征收范围内房屋进行评估。经众联评估公司实测- 2 - 评估，被征收人的房屋总占地面积为236.76平方米，总建筑面积为178.69平方米，用途为住宅，评估总价格为人民币674463元。旗房屋征收安置局将初步评估结果在征收范围内进行了公示，在公示期内被征收人未提出异议，众联评估公司作出了内众房估〔〕090号《房地产征收估价报告》，送达被征收人后，被征收人在规定期限内未提出书面复核评估申请。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十八条第一款的规定，以及《达拉特旗树林召镇北国商城旧城区改建项目房屋征收补偿方案》作出补偿决定如下：
一、被征收人可以选择下列货币补偿或者房屋产权调换一种征收补偿方式：(一)实行货币补偿，根据评估机构对其被征收房地产的评估价格予以补偿，补偿金额为人民币674463元，由征收人给付被征收人;(二)实行房屋产权调换，征收人提供的位于改建地段拟建维多利财富广场小区4号楼一单元17层1701号，建筑面积132.54平方米，由征收人给付被征收人调换差价为人民币207693元，产权调换房交付期限为2月22日前。
二、由征收人给付被征收人搬迁费和临时安置费，如被征收人选择货币补偿，搬迁费按房屋建筑面积10元/平方米补偿，合计人民币1787元，临时安置费不予补偿;如被征收人选择房屋产权调换，搬迁费按房屋建筑面积20元/平方米补偿，合计人民币3574元，临时安置费按房屋建筑面积每月10元/平方米补偿，临时过渡期限自搬迁之日起至202月22日。
甲方（征收部门）：盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局
甲方委托实施单位：盘锦市兴隆台区拆迁管理办公室
乙方（被征收人）：盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司联系电话：2950021（***）
按照盘锦市城市总体规划的要求，兴隆台区人民政府因道路修建项目需要，对向海大道以东；石油大街以南；荒地村、腰二十里以北，环城东路以西途经东升村区域的国有土地上的房屋及其附属物实施征收，乙方所拥有的房屋及其附属物在征收范围内。甲、乙双方依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置达成如下协议：
一、甲方对乙方在征收区域内的房屋及附属物进行补偿，残值归乙方所有，补偿款为柒佰伍拾万元（见评估报告）。
二、乙方按照甲方的要求按时搬迁腾空房屋并交给甲方。
三、本协议签订后，乙方须结清水、电、气等费用。被征收房屋因出租或抵押行为，涉及承租人或抵押权人权益的，乙方需与承租人或抵押人达成协议，甲方不再对承租人或抵押权人进行补偿。
四、本协议签订后，甲方先支付50%补偿款共计375万元，其余补偿款375万元，在30日内一次付清。
五、协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院提起公诉。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。
甲方：法人代表：
甲方委托施工单位：
乙方：法人代表：
一、征收补偿中抵押权人的权利保护
《物权法》第191条规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的, 抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同。”第51条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时, 抵押人违反前述第38条的规定, 不依法清理债务, 也不重新设定抵押房地产的, 抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道, 抵押权人的权利保护在于:得到抵押人 (被征收人) 或征收补偿部门的通知;可以由新的抵押物重新设定新的抵押;依法清理债权债务, 解除抵押合同;若所担保的债权未到期, 将所得的价款提存作为担保或交法院处置;抵押权未通过上述方法得到保护时, 抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼, 也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中, 拟征收拆迁区域内是否存在抵押, 征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数, 对被征收人补偿安置的同时, 衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使
其一, 抵押权人作为他项权权利主体, 无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算, 但是, 实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看, 抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利, 抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求, 政府征收补偿安置时, 应当确保抵押权得到有效保护:双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二, 抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的, 人民法院不予保护。”可见, 抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利, 否则, 人民法院就不予保护, 丧失胜诉权。在征收拆迁中, 征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况, 并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害, 抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权, 也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三, 征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少, 抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时, 征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑, 抵押权人可以选择私法救济, 也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定:“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的, 抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的, 抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值, 或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的, 抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定:“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的, 抵押人应当及时将情况告知抵押权人, 并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时, 抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的, 抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分, 仍作为债务的担保。”由此可以看出, 在抵押人主动减少抵押物价值时, 抵押权人的私法救济途径是:请求停止行为;请求恢复抵押财产的价值或者提供担保;请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定, “与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的, 可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是:就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑, 政府在征收国有企业房地产时, 应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位
抵押权顺位, 是指在同一财产上设定了多个抵押之后, 各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定, “同一财产向两个以上债权人抵押的, 拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿: (一) 抵押权已登记的, 按照登记的先后顺序清偿, 顺序相同的, 按照债权比例清偿; (二) 抵押权已登记的先于未登记的受偿; (三) 抵押权未登记的, 按照债权比例清偿”。从该条规定来看, 抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期, 如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限, 而后一债权又未获清偿, 应如何就抵押物的价值进行受偿?如果处理不好这种关系, 引起抵押权人之间的纠纷, 将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的, 征收拆迁补偿中, 均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权, 无法达成协议的及时作出征收补偿决定, 将补偿金提存或交受理法院处置, 暂不支付给被征收人, 抵押权顺位由法院依法确定。
四、征收拆迁中抵押权保护方式
在设定抵押房屋的征收补偿中, 如何保护抵押权人的利益?下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一, 货币补偿。《物权法》第174条规定:“担保期间, 担保财产毁损、灭失或者被征收等, 担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物 (价金) 优先分配, 而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中, 即指当抵押的房地产被征收时, 对征收拆迁的补偿金, 抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时, 按照市场评估价进行货币补偿, 此时, 货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定, 在被征收人获得货币补偿后, 抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿, 也可以提存。
其二, 现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置, 根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记, 同时, 办理抵押登记。这样, 被征收拆迁人获得了现房安置, 既保护了被征收拆迁人的利益, 又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。
其三, 期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置, 此时, 被征收拆迁房屋需要拆除, 而安置房屋尚无踪影, 如何保护抵押权人的利益?安置期房相当于预购商品房, 根据《房屋登记办法》第67条规定, 安置期房可以办理期房抵押权预告登记, 这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿
被征收房屋设定抵押并被法院查封, 政府征收似乎遇到双重障碍:一是抵押权的阻却;二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为, 抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定, 法院查封的目的是限制查封标的物的处分权, 防止逃避债务。因公共利益的需要, 人民政府可以征收被查封的房产土地, 即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产, 政府应当更加注重完善征收程序, 否则, 查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由, 滥用追加被执行人的权力。
一、征收拆迁十大案例引发的疑问
国有土地上房屋征收的依据是公共利益的需要，因此房屋征收与补偿具有国家意志的强制力。作为一种行政行为，征收人作出的房屋征收补偿决定具有单方性和强制性：补偿决定是否作出，取决于征收人的单方意志；补偿决定作出以后具有确定力、公定力和可执行力。单方性是补偿决定不同于补偿协议的本质特征。既然如此，《条例》为什么要求征收人保障补偿方式的选择权呢？除了所有的行政行为都应当遵循“听取对方意见原则”以外，其根本原因在于：征收是对被征收人原本拥有的合法物权的一种非正常剥夺，征收行为如果要获得法理上的正当性，尊重被征收人对其合法财产的处分权是一个门槛。对于住宅而言，保护被征收人的居住权不因征收而受到剥夺，更是维系征收行为正当性的底线。从被征收人的角度看，补偿方式的选择权是其与征收人之间进行利益博弈的基本手段，是其对抗征收人滥用征收权的最后一道防线。
正是因为补偿方式选择权在房屋征收法律制度中的重要地位，是否充分保障被征收人选择权的行使，成为法院审查补偿决定合法性的试金石。2014年8月，最高人民法院通报全国法院征收拆迁十大案例，其中的“何某诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定”一案的争议焦点即为补偿方式的选择权。
该案的基本案情是：在征收补偿商谈过程中，被征收人何某向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。因征收双方未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，淮阴区政府作出征收补偿决定：被征收人货币补偿款总计607027.15元。法院认为：通过对本案证据的分析，可以认定何某选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何某的补偿选择权。据此，法院作出撤销被诉补偿决定的判决。
法院的结论当然是基于其对案件事实的推断。那么，被征收人究竟想选择何种补偿方式？这是一个问题。从该案公布的现有资料来看，征收双方曾就补偿方式多次协商，包括产权调换的地点、面积。甚至被告在答辩中声称：原告最终选择货币补偿，被告根据现场工作记录认定原告选择货币补偿并无不当。尽管被告辩称未被法院所采信，但有一点是可以确定的：双方就产权调换的协商在补偿决定作出之前一直处在变动不居的状态。按照常理推断，双方协商未果的原因一般为：征收人在政策范围内提供的安置房源及其折算价格与被征收人的意愿之间存在抵牾。
在实践中，绝大多数被征收人都倾向于产权调换，主要原因是被征收房屋评估价格不能充分体现市场价格。但是，货币补偿和产权调换两种补偿方式在《条例》中不存在孰为优先的问题。通常情况下，被征收人是否选择产权调换还会以货币补偿方式作为参照进行利益衡量。如果在特定的补偿案件中产权调换的特定房源并没有确定的情况下，征收人和法院根据什么案件事实可以得出被征收人的真实意思必定是产权调换的合理推断？反之，如果我们进行换位思考的话，由于多次关于产权调换的协商均以失败告终，征收人从反面来推断被征收人的真实意思恰恰是货币补偿，也未必就是强词夺理。被征收人真实意图的确定是衡量其选择权是否得到保障的基础。这是该案带来的疑问，值得我们思考。
二、被征收人选择权的确定性问题
在征收补偿实务中，征收人（包括征收部门，下同）与被征收人之间就补偿方式进行谈判是一个反反复复、逐步推进的过程。在这一过程中，被征收人的真实意图会随着征收人“出价”的变化而发生变化。被征收人选择权有没有得到充分保障，应当以其真实意图的最终确定作为衡量标尺。如果我们把补偿方式的谈判过程类比为合同的磋商阶段，征收人就某一特定的被征收房屋按照征收补偿方案同时提出确定的货币补偿数额以及产权调换房源，相当于合同要约人给出二选一的“出价”，那么，被征收人据此选择即为“承诺”。此时作出的选择才是其真实意图的体现。
在“郑某与长沙市开福区政府行政征收二审案”（（2014）湘高法行终字第101号）中，2013年7月18日，长沙市开福区征收办对被征收人郑某作出房屋征收补偿方案，提供了两种补偿方式供其选择，其中货币补偿方式xxx元。产权调换方式是提供位于某地块的定向房（期房）用于房屋产权调换，供被征收人选择。同日，开福区政府向郑某出具《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知其相关的陈述申辩权利。2013年1月7日，评估公司确定用于产权调换的xxx号房屋评估总价。2013年8月12日，开福区政府作出房屋征收补偿决定，决定对郑某实行房屋产权调换。该案中，征收人事先确定货币补偿数额和用于产权调换的房源及其评估价格，然后提供被征收人选择，在被征收人没有作出选择的情况下，征收人在征收补偿决定中确定采用产权调换方式，这种做法得到法院的认可。
由此可见，被征收人在行使选择权之时，征收人提供的货币补偿和产权调换方式的内容应当是确定的。被征收人只有二选一的权利，不能继续再就任何一种补偿方式的特定内容进行讨价还价。其原因在于：在《条例》的框架内，被征收人的选择权制度主要用于约束征收人作出的补偿决定，如果被征收人的选择可以随时作出，那么补偿决定的内容将一直处在不确定的状态，行政行为的确定力将不能实现。申言之，被征收人选择权的效力应当从两个角度去理解：一方面，其约束征收人作出补偿决定，补偿决定中的补偿方式以被征收人的事先选择为准，被征收人没有进行选择的，征收人可以自行决定其中一种方式；另一方面，选择权的行使同时约束被征收人，被征收人的选择行为必须是一锤定音，然后征收人据此将选择的结果纳入征收决定，否则，补偿决定的性质就会无异于补偿协议。
既然被征收人的选择行为必须是一次性完成，那么征收人给出的两种选项也应当具有完全的确定性。也即无论是货币补偿还是产权调换，其权利义务的内容应当是明确而没有进一步讨价还价的余地。相比而言，对于某一特定的被征收房屋而言，其货币补偿的数额和计算标准应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规经过评估而确定，征收人没有自由裁量的余地；而在产权调换中，征收人可以在合法的范围内（例如改建地段或者就近地段）确定可以提供调换的房源、层次、套型、房屋差价的支付期限等内容，在这一点上，征收人具有一定的自由裁量权。而对于被征收人来说，其是否确定选择产权调换方式，应当以征收人已经提供了确定的房源等基本因素为前提条件。
三、被征收人行使选择权的时点
被征收人选择的结果将被载入到补偿决定中去，因此，征收人告知被征收人何时应当行使选择权，将影响到补偿决定的作出和之后的强制执行。由于《条例》对于被征收人行使选择权的时点未作出明文规定，各地在实践中的做法不一。如果以补偿决定的作出作为分水岭，被征收人行使选择权的时点主要有以下两种模式。
（一）补偿决定前模式
在“南通市人民政府与高某非诉执行案”（（2015）开非诉行审字第00027号）中，征收部门于2014年6月6日送达《补偿安置方式选择通知书》，告知被征收人可以选择货币补偿方式、产权调换安置房屋方式和产权调换低价位商品房等三种补偿安置方式。被征收人提出应先解决历史遗留问题拒谈征收房屋补偿事宜，南通市政府于2014年11月19日作出《房屋征收补偿决定书》，决定如下：“二、补偿高某户人民币363598.55元；三、征收部门提供开发区小海范围的低价位商品房房源供高某户购买。”对于这一补偿决定的合法性，法院予以认可并准予强制执行。
由此可见，在此案中被征收人选择权行使的时点是在补偿决定作出之前，征收人通过正式告知的方式，告知被征收人在一定期限内作出明确选择。如果被征收人据此作出了选择，其选择的补偿方式将成为补偿决定的内容之一。如果被征收人拒绝进行选择，征收人在补偿决定书中可以单方面确定其中某一种方式作为最终的补偿方式。
（二）补偿决定后模式
补偿决定后模式的特点在于：两种补偿方式均在补偿决定书中列明，因此，被征收人如果进行选择的话，必然是在补偿决定作出之后。至于征收人为什么采取这种模式，可能有多种原因。一种情况是，征收人在作出补偿决定之前，并没有提供被征收人行使选择权的机会，这样就只能把补偿决定的送达作为一种告知方式；另一种情况是，征收人已经作出事先告知，但被征收人拒不配合，征收人基于审慎起见，不在补偿决定中作出单方面的推定，而是索性把选择权问题推迟到补偿决定作出以后再去解决。
在“陆某、高某与淮安市清浦区人民政府行政征收二审案”（（2015）淮中行终字第00052号）中，征收工作人员与被征收人进行了三次谈话，组织召开了协调会一次。因对补偿安置未达成一致意见，区政府作出的补偿决定中同时提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式。对此，法院认为：因本案被征收人未对补偿方式作出明确的选择，补偿决定合法有据，充分保障了被征收人的居住权。
由于补偿决定中没有确定哪一种补偿方式，被征收人的选择权只有在补偿决定作出之后行使，因此这种做法可以称之为“补偿决定后模式”。“后模式”项下的选择权缺乏制度性支撑，被征收人究竟应当何时进行选择以及被征收人拒不选择的法律后果是什么，纯粹是一个操作层面的问题，游离于法律调整的框架之外。如果被征收人在补偿决定作出以后迟迟不作任何选择，对于征收人来说，其就货币补偿方式可以通过办理提存手续予以解决，而就产权调换方式而言，其付诸实践还是需要被征收人合作办理。这样一来，房屋征收的法律后果将处于长期的待定状态，既造成公共资源的闲置，又不能实现法律定纷止争的功能。
（三）模式选择问题的思考
通过以上的分析可以得知，在制度设计上，被征收人行使选择权的时点必须具有确定性，而不是无限期拖延。有观点即认为：如果无限期地尊重被征收人的选择权，则征收补偿决定在申请强制执行时不具有可操作性。从《条例》的条文框架的角度进行解读，被征收人的选择权制度应当是用于约束征收人的补偿决定的。《条例》第26条规定：补偿决定应当包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项，而补偿方式在补偿协议中就是确定而唯一的。补偿决定是政府在房屋征收整个流程中的最后一个行政行为，其内容应当具有确定力和可执行力，选择权问题不应当延宕至执行环节予以解决。
就上述“补偿决定后模式”而言，严格来说，“后模式”的操作流程本身与选择权的本质相抵触。既然补偿决定作为行政行为具有强制性，那么，补偿决定一旦作出，所谓的选择权其实质是强制被征收人必须二选一，被征收人进行所谓的选择其实纯粹是一种履行补偿决定的义务，已经脱离了选择权的本质。如果被征收人自觉履行补偿决定的义务，他是在事实上进行一次选择的行为；如果被征收人不自觉履行而因此进入强制执行程序，如果要法院强制其进行二选一的选择，这种选择权在法理上难以自圆其说。
因此，本文赞成“补偿决定前模式”。由于补偿决定必须确定哪一种补偿方式，在征收人通知被征收人进行正式选择以后，如果被征收人不予回应，征收人只能作出推定或者自行决定补偿方式。因此，“前模式”成功操作的关键是要解决被征收人行使选择权的程序化问题，也即要将被征收人行使选择权的环节进行固化，以便于征收人及时确定被征收人的最终意图并进而作出补偿决定。
对于选择权行使的程序设计，各地在地方性法规、规章以及规范性文件中已经开始进行探索。例如：2014年《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定：征收人应当先拟定和送达补偿决定方案，包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。这一规定是一种典型的“补偿决定前模式”，完整而缜密地设计了选择权的确定性、选择权告知、选择权行使的时限、放弃选择权的法律后果等各项规则和顺序，并为之后的补偿决定确定补偿方式提供合法性支撑，值得各地借鉴。
参考文献：
1.尹小清.国有土地上房屋征收市场化货币补偿研究.中国电子商务.2014.13
2.王胜斌.房屋征收补偿方式构想.中国房地产.2010.10
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