农发行资金流动性分析（精选11篇）
2001年，林先生以500万元收购了一家倒闭的工厂，注册为东方公司，注册资金1500万元，东方公司完成相关转让手续后，耗资2500万元对该厂进行了全面重新修建，并安装成套先进设备，一年后东方公司焕然一新，一座现代化的工厂重新开始运转。
2002年A银行对东方公司授信600万元，投放流动资金贷款300万元，2003年又增加流动资金贷款300万元。此时，在当地银行界普遍认为东方公司生产经营正常，成长看好，是一个值得营销的优良客户。
2004年B银行上门营销，对东方公司授信1500万元，其中600万元的用途为置换A银行的流动资金贷款，到2005年B银行陆续投放贷款，共1500万元，东方公司也归还了A银行的全部贷款，并将基本账户开在了B银行。
2007年，B银行对东方公司综合授信达到2500万元，贷款余额2500万元，同年9月，B银行在客户经理人行征信系统中发现C银行对东方公司发放了流动资金贷款1000万元，B银行认为对东方公司授信2500万元已是最高额度了，C银行增加1000万元贷款是对东方公司的过度授信，于是便发出风险预警信号，制定并实施了压缩计划，当年收回贷款500万元。B银行在发现风险信号后，对东方公司进行了全面的资产清理、财务核实、内外调查，发现：一是C银行的1000万元贷款由林先生对 1
外投资失败几乎全部损失；二是东方公司财务账实不符，应收账款严重虚假，销售收入严重虚增，销售收入是使用资金从外省空转回笼当地B银行账户，制造出销售货款回笼良好的虚假现象（B银行客户部经理曾质疑该公司销售收入和货款回行的真实性，并多次向分管行长提出到外省的长期固定的汇款单位进行调查核实，但遭到拒绝，回答是：钱回来就行了，没必要影响客户关系。）；三是东方公司正真实现利润是2007年下半年才开始，以前均为亏损，历年累计亏损近1000万元，东方公司经过几年的努力，刚刚步入正轨，企业好转在望，但眼前的资金链断裂却把企业推向了破产的边缘。
2008年B银行继续对东方公司实施信贷压缩计划，再次收回该公司贷款200万元，同年五月份该公司出现资金紧张，在B银行的到期贷款无法按时归还，B银行针对东方公司制订了特别监管方案，对东方公司原材料进货、生产用料、销售及回款等进行了全程监控，客户经理驻厂管理，控制了该公司简单再生产以外的所有开支。
2008年9月，东方公司在C银行的1000万元贷款到期，资金链条断裂，工厂濒临倒闭，C银行起诉，并要求处置抵押物。2009年法院对东方公司提供的抵押物进行拍卖不成功，按法律规定，C银行只能用以资抵债方式收回贷款，由于该抵押物已经变成危房，按当时市场价格，损失惨重。
到2010年末，B银行不断按月收回贷款，在东方公司的贷
款余额降到1000万元以内，全部为抵押贷款，抵押物为厂区内的全部厂房、土地和设备，抵押物合法足值，几乎没有终极风险，由于B银行没有起诉执行处置抵押物，东方公司得以生存并继续生产经营，加之近年行情较好，企业逐步走出低谷，能够按月用利润逐步归还贷款。
1、你对东方公司董事长林先生的信用评价如何？
2、B银行与东方公司合作接近三年时间才发现该公司销售收入、应收账款、利润严重不符，你用什么方法能够迅速判断该公司销售收入、应收账款、利润与实际情况是否一致？
3、你对B银行的分管行长和客户部负责人在商量处理真实性调查一事上有何看法？
4、C银行在对东方公司信贷介入前，东方公司并不需要增加流动资金，C银行急于发展业务曾让当地政府领导和主管部门协调做工作，东方公司才勉强接受贷款，在得到1000万元的贷款后才开始了盲目的对外投资活动。为此，你对C银行的营销理念、贷前调查有何看法？
新《预算法》中新增了允许地方政府通过发行地方政府债券的方式举债的规定, 在法律上首次允许地方政府举债。随后, 《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布, 提出各地区可申请发行地方政府债券置换来处理存量债务的思路。在此基础上, 财政部陆续出台了一系列办法, 地方债置换工作进入实际操作阶段。经全国人大、国务院批准, 2015年累计下达6000亿元新增地方政府债券和3.2万亿置换债券额度。2016年置换额度不再是硬性置换要求, 地方可以根据自己的情况在限额内灵活判断, 中央初步下达的置换债额度上限比去年增加较多。
目前地方债券的品种丰富, 发行方式也多样。根据是否增加债务余额, 地方债券可分为新增债券和置换债券两种。根据发行方式的不同, 又可以分为公开承销发行和定向承销发行。从实际情况来看, 采用定向承销发行的只是针对地方政府存量债务中的部分银行贷款, 对于地方政府存量债务中的信托、证券、保险等其他机构 (以下简称非银机构) 融资形成的债务, 新增地方政府债务发行的地方债, 以及置换债券中不采用定向承销方式发行的银行贷款, 采用公开承销方式发行。公开承销发行也基本上由承销团的银行购买。不论地方债券是何种类型, 或者以何种方式发行, 从发行债券的结果来看, 都可以分为两种, 一种是对银行的影响, 另外一种是对非银机构的影响。对银行的影响则是表现为贷款的减少, 同时银行持有的地方债券都会增加, 增加的途径包括定向置换到的和公开承销买来的。根据被置换的贷款与增加的地方债券的金额来分, 对银行的影响又可以分为三种, 一是银行被置换的贷款与增加的地方债券金额相等, 二是银行被置换的贷款大于增加的地方债券, 三是银行被置换的贷款小于增加的地方债券。
二、地方债发行对银行流动性的影响
(一) 银行流动性的内涵和特征
“流动性”一词最早源于凯恩斯1936年发表的经典著作《就业、利息和货币通论》所提出的流动性偏好, 主要指人们愿意牺牲利息收入而储存不生息的货币来保持财富的愿望或动机。究其本质, 流动性是指一种商品与其他商品实现交换的难易程度, 一般用该种商品与其他商品实现交换的速度来衡量。目前, 从学理角度来看, 经济学上所说的“流动性”至少有三种不同的内涵:一是整个宏观经济的流动性, 指在经济体系中货币的投放量的多少。二是指金融市场及金融资产的流动性, 强调资产的变现能力以及市场为资产变现提供便利的能力。三是金融机构的流动性, 指商业银行满足存款人提取现金、支付到期债务和借款人正常贷款需求的能力, 包括资产的流动性和负债的流动性两方面。这三种流动性具有较强的相关性, 宏观经济的流动性状况会影响到金融市场及金融机构的流动性, 金融市场的流动性又对金融机构的流动性有很强的约束作用。
(二) 对整个宏观流动性的影响
置换债券是发行地方债券来置换存量债务, 其中的定向置换不涉及资金流动, 对宏观流动性没有直接影响。公开发行的置换债券和新增债券发行后, 商业银行利用自有资金购买, 发行款需缴入人民银行国库, 则会减少商业银行的超额准备金, 从而起到收缩宏观流动性的作用。但是, 公开发行的置换债券资金随后被用于置换存量债务, 资金再次从人民银行流回到社会;新增债券资金也被用于土地收储、公路、市政道路、保障性住房建设等公益性或具有一定收益的项目资本支出, 资金也会再次流向社会。因此, 在整体上, 地方债券的发行对宏观流动性不会产生影响。但是, 由于资金拨付不够及时等原因造成债券资金在一定时间内滞留国库, 从而在短期内, 地方债券的发行起到一定收缩宏观流动性的作用。
(三) 对金融市场的影响
地方债券的发行对金融市场的影响主要体现在三个方面:一是丰富债券投资品种。目前我国债券市场格局中, 仍以国债、金融债为主, 地方债在债券市场比例的提升, 丰富了债券市场品种, 扩展了债券市场容量, 推动多层次资本市场建设。二是推动评级机制的完善。地方债券发行引入了信用评级制度, 大大增加信用评级机构的受评对象, 带动评级市场快速发展。三是有助于形成不同层次的收益率曲线。地方债券发行极大丰富原有少量国债品种所支撑的国债收益率曲线, 一些地方债券发行成熟的地区, 其地方债收益率曲线将会逐步形成区域性基准。总体来说, 地方债的发行对金融市场是起到正面的、积极的作用, 将会促进金融市场的健康发展, 增加金融市场为资产变现提供便利的能力。
(四) 对银行流动性的影响
1、银行被置换的贷款与增加的地方债券金额相等
在这样的情况下, 银行贷款减少, 持有的债券增加, 两者都为商业银行的资产, 一增一减, 资产总额没有发生变化。但是, 由于地方债券与被置换的贷款在性质上不同, 对银行的流动性产生一些间接的影响。其中, 增加银行流动性的因素有:一是地方政府债券资产质量相对较好。地方政府融资平台贷款的背后是企业信用, 地方政府的“政府担保”不仅不具备法律有效性, 而且个别地方政府财政风险过大, 对平台的担保有名无实, 只是靠“借新还旧”来维持表面的较低不良率。地方政府债券的背后则是政府信用, 有很高的外部信用评级, 相关信息公开透明, 并纳入政府财政预算。二是商业银行购买债券的资金来源, 除了自有资金外, 还可以用理财等货币市场资金, 根据原有存贷比指标, 购买债券不计入存贷比, 置换后将降低存贷比, 有助于扩大对一般工商企业的信贷投放。三是减少资本占用。目前银行所持有的地方政府性债务主要是地方融资平台银行贷款, 这部分贷款的风险权重为100%;而地方政府债券的风险权重则仅为20%。通过债务置换, 银行可以降低风险资产规模, 也可以减少银行资本消耗, 从而可以减轻银行补充资本的压力。
同时, 对银行流动性产生不利影响的因素有:一是地方政府债券平均年限延长, 如置换后浙江地方债券平均年限为6.78年, 而原来融资平台贷款大量是1年左右的短期借款。二是地方债的发行挤占其他优质债券配置。由于商业银行对资产的配置有着各自的规定, 地方政府债券大量配置必然挤占了长期国债、政策性金融债的配置空间。地方政府债在二级市场基本不具有流动性, 在银行间市场存在质押率过低 (六折到七折水平) 和资金利率加点的现象, 配置后只能作为持有到期资产处理, 与国债、政策性金融债流动性良好的债券相比, 对流动性管理造成一定压力。
2、银行被置换的贷款大于增加的地方债券
在这样的情况下, 商业银行贷款减少, 持有的地方债券增加。与此同时, 银行多置换了一定数量的贷款, 商业银行的自有资金也会增加。换个说法就是, 银行在第一种情况的基础上, 又多收回了一定数量的贷款。因此, 除了第一种情况下贷款和地方债券的变化带来的影响外, 商业银行的资产方一定金额的贷款转变为现金, 商业银行的流动性相应变强。
3、银行被置换的贷款小于增加的地方债券
在这样的情况下, 商业银行贷款减少, 持有的地方债券增加。与此同时, 商业银行又多购买了一部分地方债券。因此, 对银行流动性的影响, 除了贷款和地方债券的变化带来的影响外, 除了第一种情况下贷款和地方债券的变化带来的影响外, 商业银行的资产方一定金额的现金转变为地方债券, 这意味着商业银行的流动性变弱。
从实际情况来看, 银行手中的平台贷款纳入被置换范围的比例小, 而且不同银行的置换比例大小不一。同时, 对于用来置换信托、证券、保险等其他机构的地方政府存量债务的地方债券, 也需要银行在公开承销中购买。因此, 实际中多数银行为第三种情形, 即被置换的贷款小于增加的地方债券。银行购买地方债券时需要用自有资金, 就会造成银行资金流向非银机构, 以及在不同银行间发生转移, 银行的流动性将会减弱, 部分银行甚至在短时间内流动性会比较紧张, 货币市场也会发生短期波动。
三、相关建议
(一) 优化发行机制, 培育地方债稳定购买者。在发行机制设计上注重提升地方债的流动性, 如采取减少单期发行量、增加发行频率、滚动续发, 保证单券较大存量。增加地方债的期限品种, 满足更多投资者需要, 将基金、券商等机构纳入进来, 争取通过柜台向个人发售, 条件具备的省也可以境外融资, 实现投资人结构多元化。
(二) 扩大地方债作为抵质押品的使用范围。鼓励将地方债作为有效抵质押品, 允许地方债持有机构在重要时点用地方债持仓冲抵准备金, 并提高其质押率。
(三) 取消当前发行地方债对于银行资本金的占用。将地方债的风险权重将为零, 取消地方债对于银行资本金的占用, 为银行更好运用资本金支持地方经济发展预留空间。
(四) 免税收益显性化。通过地方债含税发行, 利息税后续返还的方式, 直接提升票面收益率, 将原本就可规避利息所得税缴纳的投资者吸引过来。
摘要：2015年, 地方政府债券自发自还由试点推广到全国, 并通过发行地方政府债券来置换存量债务。本文从地方债发行带来的结果, 对地方政府债券作了分类。宏观流动性、金融市场流动性、银行的流动性三个方面, 深入分析了地方政府债券发行的影响效应, 并提出相应的政策建议。
关键词：地方政府债券,流动性,银行,影响
参考文献
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在执行信贷政策方面,从吉林省的实际出发,以体现国家惠民政策,解决农民卖粮问题为重点,主要从三个方面抓好落实。
一是重点支持国家及省级储备、国家临时储存和最低收购价粮食收购。对重点支持的企业将给予政策性粮食收购贷款支持,就是贷款企业收一斤粮,农发行就给一斤粮的贷款。即按照国家政策规定,企业什么时间申请,农发行就什么时间审核;企业根据需要申请多少,农发行就批准多少;按照核准的用款计划,企业什么时间需要,农发行就什么时间支付;企业需要多少,农发行就支付多少。保证收购资金及时足额供应。
二是积极支持大型粮食贸易企业、大中型粮食加工及产业化龙头企业收购。积极支持的企业是具备风险承受能力的企业使用准政策性贷款或商业性贷款,即按照国家的有关政策,根据企业的经营和生产能力,企业提出粮食收购贷款申请,农发行根据企业的收购计划,采取全部抵押、部分抵押或信用、核定贷款最高额度等方式,及时向企业提供收购资金。
三是对效益好、有经营能力的一般粮食购销企业也予以支持。一般购销企业主要采取抵押方式进行贷款,原则上以效益好、有经营能力的企业为主,农发行也将积极给予粮食收购贷款支持。
在贷款管理方面,为提高贷款质量,保证贷款安全,凡是使用收购贷款的企业,在贷款前均需进行收购贷款资格认定,并实施动态管理,建立优进劣汰机制,对符合条件的企业可随时认定收购贷款资格。在贷款的整个使用过程中,农发行对粮食收购贷款要采取封闭管理的办法进行管理,坚持专款专用、收粮放贷、库贷挂钩、销粮还贷等原则,确保粮食收购资金的安全使用。
一、估算借款人营运资金量
借款人营运资金量影响因素主要包括现金、存货、应收账款、应付账款、预收账款、预付账款等。在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。在实际测算中，借款人营运资金需求可参考如下公式：
营运资金量=上年度销售收入×(1-上年度销售利润率)×(1+预计销售收入年增长率)/营运资金周转次数
其中：营运资金周转次数=360/(存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收账款周转天数)
周转天数=360/周转次数
应收账款周转次数=销售收入/平均应收账款余额
预收账款周转次数=销售收入/平均预收账款余额
存货周转次数=销售成本/平均存货余额
预付账款周转次数=销售成本/平均预付账款余额
应付账款周转次数=销售成本/平均应付账款余额
二、估算新增流动资金贷款额度
将估算出的借款人营运资金需求量扣除借款人自有资金、现有流动资金贷款以及其他融资，即可估算出新增流动资金贷款额度。
新增流动资金贷款额度=营运资金量-借款人自有资金-现有流动资金贷款-其他渠道提供的营运资金
三、需要考虑的其他因素
(一)各银行业金融机构应根据实际情况和未来发展情况(如借款人所属行业、规模、发展阶段、谈判地位等)分别合理预测借款人应收账款、存货和应付账款的周转天数，并可考虑一定的保险系数。
(二)对集团关联客户，可采用合并报表估算流动资金贷款额度，原则上纳入合并报表范围内的成员企业流动资金贷款总和不能超过估算值。
(三)对小企业融资、订单融资、预付租金或者临时大额债项融资等情况，可在交易真实性的基础上，确保有效控制用途和回款情况下，根据实际交易需求确定流动资金额度。
(四)对季节性生产借款人，可按每年的连续生产时段作为计算周期估算流动资金需求，贷款期限应根据回款周期合理确定。
营业执照：
法定代表人（主要负责人）：
住所(地址）：安福县工业园
邮政编码：
基本存款账户开户行及账号：
联系电话及传真：
贷款人（全称）：中国农业发展银行安福县支行
法定代表人（主要负责人）：
住所（地址）：
邮政编码：
联系电脑及传真：
借款人向贷款人申请借款，贷款人同意向借款人发放贷款。根据国家有关法律法规和规章，借、贷双方经平等协商一致，订立本合同。
第一条贷款种类
本合同项下的借款为。
第二条借款用途
本合同项下的借款用途为未经贷款人书面同意，借款人不得改变本合同约定的借款用途。
第三条借款金额
本合同项下的借款金额为人民币（大写）（小写RMB）。（大小写不一致时，以大写为准，下同）。
第四条借款期限
本合同项下的借款期限为个月，自年月日至年月日止。本合同项下的借款期限起始日与借贷双方办理的贷款凭证不一致时，以第一次提款时借款凭证上记载的日期为准。借款凭证是本合同的组成部分，与本合同具有同等合法效力。
第五条借款利率、罚息利率和计息、结息
5.1 本合同项下的借款利率为年利率，利率为下列第5.1.1 %。
5.2 本合同项下的借款利率，遇到中国人民银行贷款基准利率调整，按照下列第定执行：
5.2.1 固定利率，在借款期限内，该利率保持不变。
5.2.2 随之调整，分段计息。
5.3 本合同项下借款的罚息利率为年利率，包括：
5.3.1 逾期借款的罚息计率，为在本合同约定的贷款借款利率水平上回收%。
5.3.2 未按本合同约定用途使用借款的罚息利率，为在本合同约定的借款利率水平上加收%。
5.4 本合同项下借款的罚息利率，遇中国人民银行贷款基准利率调整，按照下列第项约定执行：
5.4.1 不调整。
5.4.2 随之调整，分段计息。
5.5 借款人使用本合同项下的借款如同时出现逾期和未按本合同约定用途使用借款的情形，贷款人按二者中较高的罚息利率计收罚息。
5.6计息结息
5.6.1 本合同项下的借款自实际提款之日起按日计息，按实际用款天数和本合同约定的借款利率收利息。
5.6.2 在本合同约定的借款期限内，/不计收）复利，计收复利的，按本合同约定的借款利率执行。
5.6.3 本合同项下的借款逾期或借款人未按本合同约定用途使用借款时，对借款人不能按期支付的利息按本合同约定的罚息利率计收复利。
5.6.4 本合同项下的借款按月结息，结息日为每月的20日。
5.6.5 本合同履行中，如遇中国人民银行调整贷款利率、罚息利率规定并应当适用于本合同项下的借款时，贷款人有权依照中国人民银行的规定，按照调整后的贷款利率、罚息利率计算相应的利息、罚息，无需另行通知借款人。
第六条提款
6.1 借款人提款时，应当满足下列前提条件，否则贷款人有权拒绝借款人的提款申请：
6.1.1 已按照有关法律法规规定，办妥与本合同项下借款有关的批准、登记、交付及其他法定手续。
6.1.2 若本合同项下的借款有担保的，则本合同第八条8.2款约定的担保合同已依法生效。
6.1.3 本发生合同约定的违约事项。
6.1.4 已按贷款人要求提供办理借款的其他相关材料。
6.2 借款人提款计划如下：；
；；
；；
6.3 借款人因特殊原因不能按照本条6.2款约定提款的，应当提前人提出书面申请，经贷款人书面同意后，可以提前或推迟日提款。
6.4 借款人要求取消本合同全部或部分未提款项的，应当于本合同约定的提款日前.个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款人书面同意后方可取消。
第七条还款
7.1 借款人应当按本合同约定按期足额支付利息，并按下列第金：
7.1.1 购贷销还，但最后一次还款时间不迟于本合同约定的到期日。
7.1.2 还款计划如下：
年金额；
年金额；
年金额；
年金额；
年金额。
7.2 除本条7.1.1项约定的情形外，借款人提前归还本金的，应当于拟提前还款目前15个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款人书面同意后，可提前偿还部分或全部借款本金。如借款人提前归还部分本金的，应当按照还款计划的相反顺序还款。
7.3 借款人应当于本合同约定的结息日是或还本日前在贷款人处开立的账户备是当期应付利息或本息，并授权贷款人于本合同约定的结息日次日或还本日从其账户上直接划收。
第八条 本合同项下借款的方式为下列第项：
8.1 采取信用借款方式。
8.2 采取担保方式。担保合同另行签订，担保合同编号为：。
第九条借款人权利和义务
9.1 有权向贷款人了解有关信贷政策、利率政策等。
9.2 有权按本合同约定的期限和有途提取、使用借款。
9.3 在符合贷款人规定的条件下，有权向贷款人申请借款展期。
9.4 有权要求贷款人对其提供的有关债务、财务、生产、经营等方面的资料及情况保密，但法律法规别有规定和本合同另有约定的除外。
9.5 保证其在贷款审查过程中所提供的资料的真实性、准确性、完整性和有效性。
9.6 按照贷款人要求定期向贷款人提供真实、完整、合法、有效的财务会计报表等相关文件、资料和信息，自觉接受和积极配合贷款人对其生产经营、物资库存、财务情况、贷款使用情况的检查和监督。
9.7 应当按本合同约定按期足额还本付息。
9.8 在本合同有效期内，借款人发生名称、法人代表人（主要负责人）住所、通讯地址、联系电话、经营范围、隶属关系、公司章程修改、内部机构的重大调整等事项变更，应当自变更之日起15日内书面通知贷款人。
9.9 在本合同有效期内，借款人为他人债务提供保证或以其主要财产向第三人抵押、质押，应当提前30日书面通知贷款人并征得贷款人书面同意。
9.10 借款人与其控股股东及其他关联公司之间发生重大关联交易（包括但不限于重大关联购销合同、租赁、原料供应、资金往来等），或其关联方关系发生变更，或其控股股东及其他关联公司经营或财务方面出现严重危机，借款人应当于上述情况发生后3日内书面通知贷款人。
9.11 在本合同有效期内，贷款人如采取承包、租赁、股份制改造、联营、分产、合并、合资、减资、股权变动、资产转让或处分、对外重大投资或其他足以影响贷款人债权实现的行为，应当提供经贷款人书面认可的其他合法有效的担保，否则在清偿本合同项下全部债务之前不得采取上述行为。
9.12 借款人生产经营出现严重困难、财务状况恶化、涉及重大经济纠纷或其他对其经营或财产状况产生重大不利后果的任何诉讼、仲裁或刑事、行政处罚等情形，或发生其财产的重要部分或全部被其他债权人占有、或被指定受托人、接收人或类似人员接管，或者其财产被扣押或冻结，可能使贷款人遭受严重损失的，借款人应当于上述情况发生后3日内书面通知借款人，并按照贷款人的要求采取确保本合同项下借款本息及其他一切费用按期足额偿还的保全措施。
9.13 在本合同有效期内，借款人如发生停产、歇业、申请停业整顿、被注销登记、被吊销营业执照、被撤销、申请或被申请破产、被申请解散等情形，借款人应当于上述情况发生后3日内书面通知贷款人，并保证按照贷款人的书面要求归还借款本息，或提供经贷款人书面认可的债权促使措施。
9.14 本合同下借款采用担保方式的，如提保发生了利于贷款人债权的变化，借款人应
当按照贷款人的要求另行提供经贷人书面认可的其他合法有效担保。
9.15 应当承担与本合同及本合同项下担保有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用。
第十条贷款人权利和义务
10.1 有权对借款人的生产经营、财务活动、物资库存、贷款的使用等情况进行检查和监督，有权要求借款人按期提供财务会计报表等相关文件、资料和信息。
10.2 有权按照本合同约定，直接从借款人账户上划收借款人应当偿付的借款本金、利息、罚息、复利及借款人其他应付费用。
10.3 对借款人逃避贷款人监督、拖欠借款本息或其他严重违约行为，有权实行信贷制裁，有权向有关部门或单位通报，有权通过新闻媒体实行公告催收。
10.4 应当按本合同约定期足额向借款人提供借款，但因借款人原因造成迟延的除外。10.5 应当对借款人提供的有关债务、财务、生产、经营等方面的资料及情况保密，但法律法规另有规定或本合同另有约定的除外。
10.6 在本合同有效期内，贷款人改变名称、住所、通讯地址时，应当自变更之日起15日内书面通知贷款人。
第十一条违约责任
11.1 本合同生效后，借、贷双方当事人均应当履行本合同约定的义务。任何一方不履行或不完全履行本合同约定的义务，应当依法承担违约责任。
11.2 借款人未按本合同约定办理并提取借款的，应当按本合同约定的借款利率按违约金额和天数向贷款人支付迟延违约金。
11.3 在借款人履行本合同约定义务的前提下，贷款人未按本合同约定办理并提供借款的，应当按本合同约定的借款利率按违约金额和天数向借款人支付迟延违约金。
11.4 未经贷款人书面同意，借款人提前归还本合同项下借款的，应当按照本合同约定的借款利率按违约金额和天数向贷款人支付违约金。
11.5 贷款人未按期归还借款的，借款人有权限期清偿，有权直接从借款人在借款人处开立的任何账户上直接划收所欠贷款利息，同时对借款逾期之日起按罚息利率计收利息，并对不能按期支付利息按罚息利率计收复利。
11.6 贷款人未按期本合同约定用途使用借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回借款或都解除合同，并有权对借款人违约使用的借款，从违约之日起按罚息利率计收利息，并对不能按期支付的利息按罚息利率计收复利。
11.7 借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止继续发放借款或取消借款人尚未提取的借款、有权提前收回部分或全部借款；不能收回的，按逾期借款罚息利息按日计收违约金：
11.7.1向贷款人提供虚假或隐瞒重要事实的贷款审查材料，或提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表和其他财务会计资料的；
11.7.2 违反本合同第九条9.6款约定；
11.7.3 违反本合同第九条9.8款约定，使贷款人债权实现受到严重影响或威胁的； 11.7.4 违反本合同第九条9.9款约定；
11.7.5 违反本合同第九条9.10款约定，影响贷款人债权安全的；
11.7.6 违反本合同第九条9.11款约定，危及贷款人债权安全的；
11.7.7 违反本合同第九条9.12款约定，使贷款人债权实现受到严重影响或可能使贷款人遭受严重损失的；
11.7.8 其它任何可能导致贷款人债权实现受到威胁或遭受严重损失的。
11.8 因借款人违约致使贷款人采取诉讼、仲裁等法律手段实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
第十二条 合同的生效、变更和解除
12.1 本合同自借贷双方签字并加盖公章之日起生效。采用担保方式的，自本合同第八条8.2款约定的担保合同生效后生效。
12.2 借款人对不能按期归还的借款，需要办理展期的，应当于本合同约定的借款期限届满前20 个工作日向贷款人提出书面展期申请，若贷款有担保的，借款人应当同时提供担保人同意继续担保的书面意见或另行提供贷款人认可的其他合法有效的担保，经贷款人审查同意后，签订借款展期协议。
12.3 贷款人有下列情形之一的，贷款人有权解除合同，并有权要求借款人提前归还本合同项下的借款本息，赔偿损失：
12.3.1 违反本合同第九条9.13款约定；
12.3.2 违反本合同第九条9.14款约定；
12.3.3 连续个月未按合同约定支付借款利息；
12.3.4 其他严重的违约行为。
12.4 本合同生效后，除本合同已有约定外，借、贷双方任何一方均不得擅自变更或解除本合同，如需变更或解除本合同，均应当书面通知对方，并经双方协商一致，达成书面协议。
第十三条争议的解决
13.1 本合同履行中发生争议，可由借、贷双方协商解决；协商解决不成的，按下列第.项方式解决：
13.1.1 向贷款人所在地人民法院起诉。
13.1.2 提交仲裁委员会（仲裁地点为），按照申请仲裁时该会现有效的仲裁规则进行仲裁。
13.2 在诉讼或仲裁期，本合同不涉及争议部分的条款仍须履行。
第十四条双方约定的其他事项
14.114.214.3
第十五条附则
15.1 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文且有同等法律效力。15.2 除本合同另有约定外，借款人、贷款人之间的所有通知均应当以书面形式送达到访。贷款人给借款人的任何电传、电报一经发出，邮政信函一送交邮局，即视为已送达至借款人。
15.3 本合同履行中，如某个提款日、还款日为非法定工作日，则顺延至下一个法定工作日。
15.4 本合同一式借款人份、贷款人且有同等法律效力。
借款人（公章）：贷款人（公章）：
法定代表人（主要负责人）法定代表人（主要负责人）或授权代理人或授权代理人
贷款方：_________
借款方：_________
保证方：_________
为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同信守。
第一条、贷款种类：__________________________。
第二条、借款金额：(大写)______________________。
第三条、借款用途：__________________________。
第四条、贷款利率：借款利率为月息______%按季收息，利随本清。如遇国家调整利率，按调整后的规定计算。
第五条、借款期限：
借款时间自_____年____月____日，至____年____月____日止。借款实际发放和期限以借据为凭分_____次或一次发放和收回。借据应作为合同附件，同本合同具有同等法律效力。
第六条、还款资金来源及还款方式：_____________________________。
第七条、保证条款：
借款方请______作为自己的借款保证方，经贷款方审查，证实保证方具有担保资格和足够代偿借款的能力。保证方有权检查和督促借款方履行合同。当借款方不履行合同时，由保证方连带承担偿还借款本息的责任。必要时，贷款方可以从保证方的存款账户内扣收贷款本息。
第八条、违约责任：
1.签订本合同后，贷款方应在借款方提出借据______日内(假日顺延)将贷款放出，转入借款方账户。如贷款方未按期发放贷款，应按违约数额和延期天数的贷款利息的20%计算向借款方偿付违约金。
2. 借款方如不按合同规定的`用途使用借款，贷款方有权收回部分或全部贷款。对违约使用部分，按银行规定加收罚息。借款方如在使用借款中造成物资积压或损失浪费，或进行非法经营，贷款方不负任何责任，并有权按银行规定加收罚息或从存款帐户中扣收贷款本息。如借款方有意转移并违约使用资金，贷款方有权商请其他开户行代为扣款清偿。
3.借款方应按合同规定的时间还款。如借款方需要将借款展期，应在借款到期前5日内向银行提出申请，有保证方的，还应由保证方签署同意延长担保期限，经贷款方审查同意后办理展期手续。如借款方不按期偿还借款，贷款方有权限期追回贷款，并按银行规定加收逾期利息和罚息。如企业经营不善发生亏损或虚盈实亏，危及贷款安全时，贷款方有权提前收回贷款。
第九条、其他：
除因法律规定允许变更或解除合同的情况外，任何一方当事人不得擅自变更或解除合同。当事人一方依据法律规定要求变更或解除合同时，应及时采用书面形式通知其他当事人，并达成书面协议。本合同变更或解除后，借款方占用的借款和应付的利息，仍应按本合同的规定偿付。
本合同经各方签字后生效，贷款本息全部清偿后自动失效。
本合同正本一式三份。贷款方、借款方、保证方各执一份;合同副本_____份，报送_______有关单位各留一份。
贷款方：________(盖章)
借款方：_________(盖章)
保证方：________(盖章)
一、企业流动资金紧张的原因分析
造成企业流动资金紧张的原因很多, 既有外部原因, 又有内部原因。
(一) 企业外部环境因素
1. 国家从紧的货币政策, 导致企业资金紧张。
这几年国家采取紧缩银根等宏观政策, 企业贷款难度加大, 致使企业外部资金来源不畅, 资金供应不足, 加剧了企业的流动资金紧张。
2. 市场频繁的供需波动, 浪费和沉淀了一部分资金。
企业的生产经营活动, 主要是通过市场价格等经济杠杆来调节的。如果产品价格下降, 则企业减少生产, 如果产品价格上升, 则企业增加生产。然而, 由于产品价格在流通过程中变化频繁, 供求竞争激烈, 结果常常使价格的波动幅度过度放大, 形成产品供求的大起大落, 即一方面产品短缺和物价上涨, 另一方面生产过剩而产品滞销。当产品紧缺时企业因扩大生产而感到资金紧缺, 当产品滞销时企业因货款收不回而感到资金紧张, 结果企业感到资金长期紧张。而且产品价格和供求信息传递很快, 但企业对产品品种、生产规模的调整需要一定时间, 这就使那些没有跟上市场变化企业的资金大量沉淀或浪费于产品过剩、生产能力过剩或者高价购买原料上, 从而使企业之间有效的流动资金减少, 加剧流动资金紧张状况。
造成目前企业资金紧张的外部原因, 除了上面两个方面之外, 物价上涨等在一定程度上也加剧了企业流动资金紧张的状况。
(二) 企业内部因素
1. 市场竞争激烈, 企业促销手段也日益多样化, 商品的赊销也越来越多。
而一些企业又没有建立完善的应收账款的控制制度。因而, 致使企业资金难以回笼, 延缓了资金周转速度, 从而导致流动资金紧张。
2. 资金散乱, 使用效益差。
有的企业 (集团) 内部多级法人多头开户现象比较普遍, 资金分散占用, 资金管理严重失控, 流动资金闲置严重, 使用效益差, 造成资金局部紧张。
3. 资金管理薄弱, 造成流动资金使用效率低下。
企业的资金管理松弛、薄弱是导致目前企业资金紧张的一个很重要的原因, 因而造成生产经营中资金的大量损失、浪费和无效使用。资金严重紧缺和资金的无效占用并存是许多企业普遍存在的问题。许多企业在生产经营活动中, 不注重管理, 致使生产消耗过高, 普通设备闲置, 造成材料、机器以及劳动力的浪费, 造成资金的浪费, 还有许多企业在资金的筹集和使用上缺乏科学的预测和决策, 生产经营中到底需要多少资金, 现有资金应该投向哪里, 如何去投, 效益如何, 资金能否充分利用, 资金使用中, 占用在各种形态上的资金如何管理等问题上, 缺乏一套科学而完善的措施和制度, 许多环节凭经验、凭感觉来进行管理和决策, 致使许多资金使用中大量出现高投入、低产出、投资分散、规模效益差等现象, 造成资金的无效使用和大量浪费。
4. 项目投资资金紧张进一步转化为流动资金紧张, 加剧了企业资金紧张。
许多企业在安排投资项目时, 随意挤占流动资金, 一些企业内部投资资金的缺口以拖欠的形式转化成流动资金紧张, 由此而产生的债务链又使流动资金紧张进一步加剧。而且由于投资资金紧张而压缩投资, 由此造成投资需求不足, 同时投资项目由于资金紧张造成建设周期过长, 无法正常完工并产生效益, 导致企业流动资金的沉淀, 从而进一步延缓了整个企业资金的周转速度, 加剧了流动资金紧张的局面。
二、缓解流动资金紧张的对策
随着市场竞争的日趋激烈, 企业资金管理理念、管理模式、管理手段等正面临着严峻的挑战。全面提高企业资金管理水平势在必行。而资金管理又是一个系统工程, 其内部各环节运行情况, 都直接制约着系统的正常运行, 因此, 资金管理只有多管齐下, 齐抓共管, 才能保证企业生产经营活动正常进行, 不发生流动资金紧张。具体说来, 要采取以下几种方式。
(一) 实行全面预算管理, 保障企业资金有序流动, 建立健
全全面预算管理机制, 对生产经营各个环节实施预算的编制、分析、考核制度, 将预算作为企业内部组织生产经营活动的法定依据, 把企业生产经营活动中的资金的收支纳入严格的预算管理程序之中, 做到量入为出、精打细算、严格考核。
(二) 加强现金流量监控、分析和预测, 要把现金流量监控
作为重点, 分门别类, 把好关键点, 加强对现金流量的分析预测, 强化对公司现金流量的监控, 严格限制预算的资金支出, 实施大额资金的跟踪监控, 严格控制现金流入和流出, 保证支付能力和偿债能力。树立“钱流到哪里, 管理就紧跟到哪里”的观念, 将现金流量管理贯穿于企业管理的各个环节, 高度重视企业的支付风险和资产流动性风险。
(三) 加强债权管理。
有的企业一方面资金紧缺, 另一方面又存在大量的长期挂账的债权, 企业除应加强清理现有债权外, 还必须要建立、健全债权管理制度, 制定科学的信用政策, 以更好地控制应收账款。科学的信用政策包括信用标准、信用条件和收账政策三部分。企业必须根据自己产品所拥有的市场情况, 以及自身产品质量、品种、规格及价格等方面的竞争能力, 确定合理的信用标准。在此基础上, 合理制定包括规定的折扣期限, 信用期限和现金折扣等内容的信用条件。同时, 在权衡增加收账费用和减少应收账款和坏账损失之间得失的基础上, 还要制定科学的收账政策, 以尽可能减少债权资金、减少坏账损失, 提高应收账款周转率, 加速流动资金周转。
(四) 结合企业重组改革, 集中资金管理, 提高资金使用效率。
有的企业下属的多个法人单位, 企业资金在这些法人单位之间分配不合理, 有的法人资金紧缺, 而有的企业资金闲置, 资金散乱。企业可以利用重组改革, 注销一些可有可无的法人, 整合业务, 集中闲散资金, 形成资金合力, 提高流动资金使用效率。
(五) 引入银行结算机制, 促进资金有效使用。
许多企业忽视资金运用的管理, 企业应加强对资金各使用环节的管理, 对各职能部门进行明确的职责分工, 树立资金有偿使用的观念, 将银行结算机制引入企业内部, 建立内部模拟银行, 核定各部门的资金定额, 实行资金的有偿使用, 制定合理的内部转让价格, 进行内部结算。这样促使各个资金使用部门千方百计地节约资金, 尽可能减少和避免资金的浪费和无效使用。加强自身资金使用的管理, 将资金管理控制于资金的使用过程中。
(六) 优化流动资金形态结构, 强化各种形态的流动资金管理, 提高资金的使用效率。
多渠道筹集资金，努力增加农业综合开发投入。按照“集中财力办大事”的原则，将农发资金和项目集中向重点区域与优势产业倾斜，确保有限的资金真正用到刀刃上。
创新扶持方式，提高资金使用效果。积极扶持培育新型农业经营主体。在资金投向上，坚持以效益定项目，同时对项目实行动态管理。
规范资金分配，科学合理，公正透明。实行综合因素分配与竞争立项分配相结合的办法科学分配资金，确保农发资金花在最有效的地方，花在最见效的环节。通过深入调研、实地查看、走访群众等多种形式，随时掌握情况，发现问题及时解决，不断提高资金使用效益。
严格执行农业综合开发资金财务管理制度，及时拨借资金。完善财务管理制度，把握好每个细节，做到真实、准确、全面、系统地核算农业综合开发项目的支出。
强化有偿资金管理，加大回收力度。加强农业综合开发有偿资金回收管理工作，签订农业综合开发有偿资金回收责任状，确保农发资金的按时、定额回收，对还款低于规定要求的，视情扣减或取消下一年度农业综合开发的计划指标。
强化项目资金使用的全过程监管。严格按照有关规定及要求，做好本单位内部监管以及配合审计组做好外部监管工作，自始至终对资金使用情况进行全程、全面、全方位的跟踪监督。
突出重点，优化投资结构。实行竞争立项，真正将资金向基础条件好、工作质量优、开发效益高的地方倾斜，有效发挥了资金整合投入的“乘数效应”。
（江西省安远县财政局 陈瑾供稿）
责任编辑：欣闻
关于流动资金借款的申请报告
***********：
一、企业基本情况
************有限公司是一家规模较大的粮食收购、代储、销售为一体的民营股份制企业。公司成立于******年*月*日，注册资本*万元。经营范围：粮食购销、仓储。公司现有员工*人，其中高中级专业技术人员*人。拥有固定资产*万元，资产总值*万元；厂区占地面积*万平方米，建筑面积*平方米，公司拥有的*亩小麦原粮生产基地。
二、企业法人代表情况.法人代表*有较为丰富的商业工作经验，目光敏锐，思维超前，敢于开拓创新。积极谋求企业发展，经营业绩蒸蒸日上，有决策管理和驾驭市场的能力，综合素质高，法人守信用、重合同无不良信用记
三、企业经营情况
*********有限公司自成立以来，带领周边群众走绿色种植之路，引进新思维、新观念、新品种，积极引导群众走发家致富之路。公司利用有利的仓储条件，积极收购群众粮食，即提高了群众收入，又为公司带来了丰厚利润。，同广东、东北地区等粮食购销单位积极开展业务，保持良好的关系。*年，公司收购、销售*吨，利税*万元。、2011年11月，公司资产总额*万元，2011年企业实现销售收入*万元。公司设备先进、证照全公司财务制度严格、规范，往来账目清晰，聘请有经验的专业会计做为财务负责人，日常报表真实及时，受到上级主管部门的好评。
四、申请贷款额
根据企业目前发展需求和今后一段时间的发展趋势我国粮食出现了较大的波动，原粮价格的大幅度上涨给国内粮食收储企业带来了很大的压力，为保证经营正常，扩大收储规模，维持可持续生产此借款主要用于粮食收购。公司计划收购小麦*吨，约需款*万元。现公司已筹集*万元，尚缺资金*万元。
五、效益预测
申请借款全部用于收购小麦，虽然公司所产产品利润不太高但公司产品量大质优，资金周转快，计划年销售收入*万元，回收资金与公司利润，预计2012年公司可在*万元以上.特此申请
*************有限公司
住所（地址）：西安市太北北路320号电话号码：8848-3213 法定代表人：赵增宽
借款人：西安欣成石油有限责任公司
住所地址：西安市未央路130号 电话：13759995883 法定代表人：王川
借款人、贷款人经平等协商，就贷款人向借款人发放贷款事宜达成一致，特订立本合同。 第一条 借款用途
1.2未经贷款人书面同意，借款人不得将借款挪作他用。 1.3贷款人有权监督款项的使用。 第二条 借款金额和期限
2.1本合同项下借款金额为人民币（大写）壹佰万元整（￥1000000）（本借款资金由宁夏银行西安分行提供）
2.2本合同项下借款期限为12个月，自借款发放之日起算 （分次发放的，自首次放款日起算）。
第十四条法律适用和争议解决
14.1本合同的订立、效力、解释、履行及争议的`解决均使用中华人民共和国法律。 14.2本合同履行过程中发生争议，由借款双方协商解决，协商不成，按在贷款人所在地法院通过诉讼方式解决。 第十五条 负责
15.1；借款人、贷款人各式一份，具有同等法律效力
15.2经双方共同确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
双方确认：借贷双方已对本合同的所有条款进行了充分协商。贷款人已提请借款人特别注意有关双方权利义务的全部条款，对其作全面准确的理解，并已应借款人要求对相关条款作出解释和说明。借款人已认真阅读并充分理解所有合同条款。借款人双方对合同条款的理解完全一致，对合同内容无异议。
贷款人（盖章）：
负责人/授权代理人：
借款人（盖章）：
法定代表人/授权代理人：
但应当正视的现实是，已经释放出来的数以十万亿计的流动性是无法收回的。即使新增的流动性大幅减少，经济过热的原因仍然难以消除。目前各部门都在自己的“防区”内“严防死守”，但其效果却可能像大江防洪——自身堤坝越坚固，其他部门溃堤的风险就越大。宏观调控真正迫在眉睫的是，需要为前所未有的大规模“分洪”，做好充分的战略准备。
以新的主流住宅产品消化流动性
现在真正需要回答的问题是——如何以最高效率“消化”流动性，将流动性转变为真实的国民福利。既然紧缩的政策难以给经济降温，那么能否通过有效的扩张性经济政策，来解决流动性带来的风险呢？
并非所有经济都能找到可以同时满足高速度和低风险的经济“高速路”。日本经济之所以长期无法从通货紧缩里脱身，就是因为缺乏足够的有效的需求，只能通过强行扩张财政，来“消化”掉其巨额流动性。结果，形成的资产，由于回报极低，不仅无法带来长期的新增收益和国民福利，反而转变为巨额的政府债务。
但发达国家工业化完成后的价格泡沫化的“通病”，并不意味着中国一定也会走上“过多货币，追逐少量资产”的虚拟经济之路。在高速城市化过程中的中国，对资金几乎有着无限的饥渴需求。我们现阶段面对的主要问题，仍然是如何创造足够的资产，而不是“冻结”过多的货币。其中最主要的潜在资产之一，就是不动产。具体讲，就是住宅。中国的城市化无论在速度上和规模上都是人类历史上前所未有的。人口的空间转移，使得住宅（及相关基础设施）缺口极其巨大。只要政策得当，这些潜在的需求，完全可以转化为现实的需求，从而使房地产业成为大规模吸收流动性的战略“分洪区”。
选择房地产作为释放流动性的经济降落伞，主要理由是：首先，可以吸收大量的流动性；其次，可以不依赖国外市场；第三，不会增加出口，导致新的贸易摩擦；第四，可以加速农业人口向城市的转换，减少资源（农地、环境、能源）损耗；最后，不动产寿命长，保值增值潜力巨大，任何资本品无出其右。
正确目标的实现，必须依赖正确的战略。过去的计划实践和时下的市场改革表明，推动房地产仅靠市场不行，仅靠政府也不行。
仅靠市场不行，是因为市场以单纯营利为目的，其提供的居住产品，无法兼顾多重目标（金融稳定、分配公平、企业竞争等）；仅靠政府不行，是因为政府没有足够的财力，无法在短期内满足如此巨大的需求。
正确的做法是政府和市场的结合，设计出一种兼顾各方面需求的主流产品：首先政府提供包含所有成本的廉价土地，然后，大规模建设低成本、小户型住宅；住宅采用“零首付”，逐月支付按揭，10年至15年后，一次性交付地价并获得住宅的产权。同时，保留目前市场供给方式作为补充，但在价格和产品种类上全面放开，主要用于满足投资性需求。
这样做的好处是：第一，可以通过公积金等制度，将个人收入强制纳入住房消费，直接扩大内需；第二，有利于降低住宅消费门槛，即使居民收入很低时，也可以有地方住，并通过预支自己未来的信用购房，避免积累大笔储蓄，待到购买时，价格又增加的窘境；第三，可打开农村劳动力进入城市的正规通道。稳定的城市劳动力比流动的农村劳动力更适合产业升级的劳动力需求。低廉的住宅价格，在提高了工人福利的同时，也间接地提高了企业的竞争力。而这种间接的补助，更容易避开加入世贸后，国际贸易方面的纠纷。第四，可以避免对现有商品房市场的冲击，真正做到“市场归市场、保障归保障”。在满足了多样化的需求的同时，使流动性获得双重的分流。
使用权和所有权分开转让的方法（先租后售），既不同于“只售不租”的经济适用房或限价房，也不同于“只租不售”的廉租房。由于收益稳定，回收可靠。因此，可以通过银行长期贷款或资产证券化的办法，由市场（银行、证券）大规模介入，政府则仅提供担保（以住宅为担保物）和相关政策。几乎不需要给政府财政增加任何压力，就可以达到大量吸收流动性的目的。
不能让投资和炫耀性需求主导市场
面对急升的房价，有一种观点认为：“目前的流动性过剩绝大部分为房地产吸收，而过剩资金主要是流入最发达地区的房地产行业，这些地区过度依赖房地产发展，制约着产业升级。”
可是，流动性大规模流向发达地区房地产，并非产业政策所致。不同的产业部门，在不同的经济发展阶段显示出“不均衡”增长，乃是结构转型经济的固有特征。在城市化高速发展阶段，城乡资源在空间上大规模重新配置，相应的住宅和基础设施等资本品，必然成为这一阶段投资趋向的优先和重点。目前银行数以十亿计的“存差”和最近的股市急升也都表明，“其他行业”并没有因为房地产“吸收”的流动性“过多”，而造成资金匮乏。
房地产是否会形成泡沫，不仅取决于它的规模，同时取决于它的价格。假设每平方米1万元，市场的真实需求是100万平方米；每平方米5000元，真实的需求就可能是1000万平方米；而每平方米2000元时，真实的需求就可能上升到1亿平方米。换句话说，房地产市场是否存在泡沫，取决于采用何种价格与规模的供求组合。
可供选择的增长模式有四组：一是高价格、大规模；二是高价格、小规模；三是低价格、小规模；四是低价格、大规模。
显然，“高价格、大规模”和“低价格、小规模”都不是均衡的组合：前者会导致供给过剩，从而形成经济泡沫；后者会导致供给短缺，需求无法满足。住宅制度改革前后的住宅供给模式，就是这两种模式的实践效果。
“高价格、小规模”和“低价格、大规模”都是均衡的供求组合：在城市化高速发展阶段，资金短缺，社会总体收入水平不高，以居住消费为主的后者应当是主流的供求模式；而在城市化已经结束，流动性充裕，社会总体收入水平较高的时候，以投资和炫耀性消费为主的前者应当是主流的供求模式。
目前的房地产供求组合是典型的“高价格、大规模”模式。一旦供给超出真实需求，多出的部分就极易演变为经济泡沫。中国目前的特点是城市化高速发展和流动性异常丰沛并存，此时的最优的增长模式，就是同时采用“低价格、大规模”和“高价格、小规模”。显然，这需要有高度技巧的政策设计，来分别满足这两种不同的需要。
“低价格、大规模”的巨大潜力
实现住宅供给模式向“低价格、大规模”转变，是政策设计的关键。对于政府来讲，这一模式能够比副作用极大的货币和证券市场政策，更有效地吸收流动性；对消费者来讲，可以用现在的成本，获得十几年以后的不动产；对于开发商和已经置业的居民来讲，不会影响高端物业的价值从而打击投资需求；对于银行来讲，利率虽然不高，但贷款规模大，成本低，可为大量存差找到出路。由于这一政策不会对目前的房地产市场价格造成影响，也就避免了因抵押品贬值而导致的坏账。
“先租后售”的模式相当于将房地产增值期权化，既吸收了市场上巨大的流动性，又使广大低收入人群，可以在满足居住需求的同时，共同分享未来的经济成长。政府的目标，就是以最低准入门槛，帮助百姓在城市置业。
也许有人会问，为什么租房不能成为解决住房需求的主流？这一方面是因为政府没有足够的财力做全体居民的大房东，但更主要的是因为满足同样人口的居住需求，租房和买房所投入的社会资源和成本几乎是一样的，但形成的社会信用和财富分配大不相同。永久的居所，是农村人口进入城市的大门。住宅就像“城市公司”的“股票”，是分享城市增长的起点。让农民进入门里，还是骑在门槛上，会导致完全不同的社会心态和城市运营成本。
目前全国的住宅竣工量远小于实际需求，如加上农民工的定居需求，供需缺口会更大。这都意味着住宅供给的合理规模，可以远比现在的实际供给要大。这些潜在的需求能否变成有效的需求，关键是看置业的门槛能降到多低。如果每年能够为6000万居民（或2000万户）提供住宅，大约10～15年就可以解决全国大部分居民的居住问题（包括城市化转移进来的人口）。按照每户平均50平方米，每平方米造价3000元（含配套基础设施）计算，每年至少可以吸收3万亿元的流动性。
由于住宅同时具有增加社会保障和消费信用的功能，可以预计居民的消费将会得到进一步的释放。加上带动的钢铁、建材、交通等劳动密集型产业的扩张，足以吸收因顺差而被动释放出来的大部分流动性。显然，任何一个行业，都不可能具有如此巨大的市场容量，这是城市化带给中国的特殊机遇。
将流动性引向资本市场的风险
显然，这一思路必须建立在扩张性的宏观政策基础上。于是，就会产生一个问题：现在的经济已经存在“由偏快转为过热”的危险，房地产的大规模扩张，是否会给目前的经济火上浇油？
首先必须明确的是，导致经济过热的“油”——流动性——已经存在。现在的问题是将“油”浇在哪盆火上。有观点认为，应当把流动性引导到资本市场上，并以纳斯达克和高科技的结合为例，说明资本市场上的流动性，要比日本房地产市场上的流动性造成的危害更小。
可是，资本市场上的上市企业，既有工业也有房地产，资本市场上的资金未必不会回流到房地产行业。同样，如果企业没有好的项目，一样会通过其他形式转移到不动产市场上保值。最后资金流向何方，还是要取决于哪个行业能够创造更多的回报。
如果股市的回报率大大高过其他行业，同样会导致全民“炒股”，一样会将制造业发展所需资金吸引到股市。由于资本市场的特点是“虚拟”经济，缺乏以实物经济作为支撑，一旦泡沫破裂，货币财产会瞬间蒸发。将资金引向更加不透明、信用风险更大的股市，并不会比房地产市场更安全。
纳斯达克高科技泡沫的破裂，是任何一个发展中经济都无法承受的。美国的经济之所以没有被纳斯达克IT泡沫崩盘拖垮，乃是由于其有意释放的大量流动性。这些流动性被以中国为首的发展中经济所吸收，并以巨额利润的形式反哺了美国经济。没有中国、印度这些高速成长的“边缘经济”，美国的经济恐怕早已被崩盘的股市所击垮。
最近的股市大涨，似乎迎合了将流动性引向资本市场、推动制造业升级的愿望，但冷静分析那些所谓业绩增长的蓝筹股的利润来源，就会发现，很多公司收入大幅增长，主要来源于投资性收入，而不是主营业务。公司业绩与股市之间形成了互相推动的扭曲结合。这势必进一步鼓励企业将流动资金甚至生产性贷款，大规模地转向资本市场去获取短期利益。这不仅会造成实体经济升级的减慢，也会给银行留下巨大的风险。
在流动性开始大规模转向股票市场这个更不稳定的高风险领域的情况下，用货币政策（利率、存款准备金、汇率等）抑制虚拟经济（股票、期货等）虽可能见效于一时，但不能解决经济中的深层问题。现在的宏观经济政策，应当比任何时候都明确地强调要将虚拟经济（如证券）转变为实物经济（如不动产），而不是相反。
在这一背景下，改变房地产增长模式的压力不是减轻了，而是变得更加迫切。
房地产会导致经济过热吗?
毫无疑问，按照以上建议的房地产增长模式，一定会导致经济增长进一步加快，但“加快”，未必就一定会“过热”。如果流动性被引向有效率的方向，即使经济发展加快，也不会导致过热。相反，如果流动性没有出路，游资四处泛滥，即使速度降低了，也会诱发经济过热。
根据宏观经济学会王建的计算，中国的货币存量已相当于美国的60.6%，GDP总值却仅相当于美国的20.2%。如果换算成同等经济规模，中国的货币存量是美国的3倍。如此规模的流动性，不要说在中国历史上从未有过，就是在世界经济中也是十分罕见的。
这就要求我们必须在传统的经济工具之外，寻找其他的对策，而所有这些对策都必须放到中国特定的发展阶段和内外环境中来思考。具体讲，就是政策制定时必须考虑的三个约束条件：一是前所未有资金剩余；二是前所未有的劳动力剩余；三是有限的战略机遇期。
前两点要求目前还必须采用宽松的货币政策，要将政策的重心从限制投资增长，转向寻找高效率的投资项目，从而实现剩余资本与剩余劳动的结合。第三点则意味着目前中国只能在大约10到20年的时间，可以享受近百年来最有利的国际环境和计划生育带来的人口红利。这三点决定了中国未来的经济发展规模和速度一定是前所未有的。
我们面对的是千年一遇的发展机会。非常之时，须有“非常之策”——不是提高利率，而是由政府出面，大规模低息贷款；不是控制投资，而是向选定的高收益资本品，特别是不动产（住宅、厂房及基础设施）和劳动力（职业教育），以低成本方式大规模投入；不是提高人民币汇率，减少进口，而是通过提高要素价格、减少退税、扩大内需、增加进口（包括专利、人才、原料），缩小低质量“顺差”，将竞争的“主场”移到国内市场。
一句话，不是通过收缩，而是通过有效的扩张化解流动性过剩带来的风险。
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