小区物业装修管理规定

小区物业装修管理规定（精选8篇）

小区物业装修管理规定 篇1

前 言

为加强××物业小区装修的管理和监督，有效的制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护业户的生活秩序，使各业户安居乐业，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据有关的法律法规，制定本装修规定。

本装修规定是为了协助业户能清楚了解有关装修的手续，请各业户仔细阅读本规定，幷按照规定进行。

一、装修申请手续

（一）业户向管理处办理装修申请手续具体程序如下：

1.由业户填写《 装修申请表》交物业管理处客户服务部，同时附交以下资料：

*装修施工图纸及相关说明；

* 如装修内容涉及到防火设施更动，须有市消防局批文或准许施工的临时手续；

*如装修内容涉及到房屋建筑格局，须有市规划局批文；

2.物业管理处客户服务部在收到上述文件后，由工程部进行审核幷给予答复；如不批准，将作出具体说明；如予批准，则发给《装修施工许可证》。业户同管理处签署《装修管理规定》承诺书，装修单位应作为第三方会签，保证遵守一切有关装修规定，由客户服务部进行审核。一式二份，各自留存备查。

（二）施工单位向管理处办理进场手续具体程序如下：

1.同管理处签署《装修管理规定》承诺书。

2.向管理处财务部缴纳装修违约赔偿保证金，其计收标准为每单元1000元。

3.向管理处客户服务部缴验施工单位资质证书及施工人员身份证，填报施工人员名单幷交纳1寸照片1张。

4.向管理处财务部缴纳办理出入证工本费（每张 元）和押金（每人 元）

5.客户服务部验证、核实人数，发给施工人员出入证(每卡一人，不得转借)，完工时应全部证件收还、注销。

二、施工人员管理

（一）施工人员出入物业小区必须佩带出入证，无证人员不准入内。

（二）施工人员只能按装修电梯使用方法规定乘用。

1.施工人员如确定装修工作时需要在装修房屋内暂住，经由房屋业主向管理处提出书面申请，幷应持有派出所签发的暂住证。

2.施工人员只能在限定的有关区域内作业，不得任意窜户。

3.施工人员应遵守管理处对装修施工工作作出的一切规定，幷接受安保人员的管理，如有破坏或盗窃等违法行为，须负法律责任。

4.施工队(或承包人)必须加强施工管理和对施工人员的教育：

*不酗酒闹事，不打架殴斗，不参与赌博或从事其它违法活动；

*不得在建筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划，禁止随地便溺；

*不得乱扔垃圾杂物，不随地吐痰，不乱倒剩余食物，不在小区内晒衣物；

*不准在室内动用明火操作，或用木块、刨花煮饭、取暖，幷禁止吸烟；

*不得违反安全操作规程，冒险操作；从事机电安装、电焊等操作人员必须持证上岗，上岗证应在管理员要求之时向物业管理处出示。

5.应急处理

如施工现场突发事件（水淹、煤气泄漏、火警或民工殴斗等），现场人员应做到：

*保持镇静，不要慌张。

*在自身安全条件下，采取可能采取的措施，阻止事态发展或减少不良后果。

*尽快通知物业事务部保安人员或管理处前来处理。

*撤离现场，并劝阻无关人员不要进入现场。

三、材料管理规定

（一）、装修材料进入物业小区，必须接受检查，是否有违章材料进场，幷在物业事务部规定的时间、指定的路线运行。

（二）、业户如运送大宗装修材料，应事先联系联系客户服务部，以便妥善安排电梯（二期）和提供配合服务。

（三）、材料一经卸下，应立即搬进业户的单元内，不准占用公共区域堆放。

（四）、在材料运送的过程中，应注意对所经之处（包括道路、阶梯、进厅、走道、电梯厅、楼梯间及电梯轿厢内等）的地面、墙面、顶面、转角处及突出的把手等部位妥加保护；严禁在广场地坪、楼厅、大理石地面上拖拉；严禁超高对象进入电梯轿厢。

（五）、材料应集中堆放，整齐有序，并应远离走道口、电梯厅（二期）等公共信道，不得侵占任何公用部位。

（六）、如装修材料的数量较大时，应设定专门区域作为堆放处，材料应远离易燃、易爆物，配置有效灭火机，有专人负责，有专门的管理制度。

（七）、施工结束后，剩余材料应尽快搬离现场，搬离过程中同样要注意以上各事项。

四、装修工程管理

（一）、装修单位必须按申报批准的图纸施工。

（二）、进场施工，必须严格遵照核定的项目和具体要求进行装修，规范施工，保证质量。不得擅自变更设计或超越提交的装修方案进行违章施工。

（三）、要认真处理厨房与卫生间的防水，确保排水系统安装完好，如因施工问题造

成渗水或其它破坏，业主须负一切责任。

（四）、业主在安装卫生间吊顶时，必须在排水、排污管道的积水弯处预留适当检修口，室内管弄井的检修口不得封堵，否则日后由于排污管检修而导致的吊顶拆装等费用由该业主承担。

（五）、空调室外机须安装在指定的位置，须将冷凝水管插入统-的引流管道内或阳台内适当的排水地方，不得悬挂在任何外墙部位，以防漏水扰人及污浊墙面。

（六）、对装璜垃圾要及时清理，袋装后堆放到指定地点；

（七）、不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道，不得在走廊、电梯厅和楼梯走道堆放材料、工具或垃圾以免堵住信道；

（八）、不得将装修垃圾倒入生活垃圾桶(箱)内，不得向外抛垃圾；

（九）、如弱电线路因装修施工造成线路中断或破坏的（包括电话线、宽带网络线等），请及时向管理处客户服务部报修，由专业人员进行维修，收取相应的材料及人工费。

（十）、装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，要注意每户的额定最大功率

及最大电流和安全使用，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡。

（十一）、施工人员的车辆不得随意停放，非机动车应办理停车手续，停放在指定地点，运货车在卸下物品后应立即驶离，不在小区内停泊。

（十二）、装修过程中如发生工伤事故(包括第三者责任事故)及因施工对房屋造成的损害均由业主和装修单位负责。

（十三）为确保物业小区的美好环境及业主的安全，金色港湾物业管理处禁止有以下行为发生：

1.擅自拆改房屋主体的承重结构；

2.擅自拆改上下水管道、供电线路、屋面防水隔热层；

3.擅自利用其它装饰材料改变外墙装饰面；

4.擅自改变房屋的使用性质，或改变外门窗的规格、类型、颜色；

5.擅自安装升出阳台外的晒衣架（包括伸缩衣架）和花架；

6.擅自封闭阳台和顶层平台；

7.偷用公共部位水、电；

8.擅自动用明火，如确需动用明火，必须至小区项目管理处办理申请手续；

9.时施工用电必须符合安全用电规范；

10.擅自移动、封闭、改装煤气管，私接煤气表，所有煤气表管的施工必须由煤气公司进行；

11.侵占绿地、损毁绿化或围护设施；

12.破坏、污染水环境，侵占、损毁小区河道及其设施；

13.在花园、庭院或其它场地进行搭建；

14.擅自安装防盗窗、防盗栅；

15.擅自安装空调室外机架；

16.擅自在外墙打洞。

五、作业时间规定

抓好装修进度，合理安排施工，尽量减少对相邻业户的干扰与影响，管理处对本物业内的装修施工作业时间作如下规定：

在小区暂无正式居住户的施工情况下，允许施工作业的时间为：7：00－21：00；

在小区业户实际入住的情况下，施工作业的时间为：8：30－18：30；

大噪音工具允许使用的时间为：9：00－17：00；

如需要在超出以上规定时间外施工及使用大噪音工具，须事先向物业管理处报告幷办理电气使用登记表后，获得同意后方可施工。

六、监督、检查

施工期间，业户或施工人员应接受昆山市有关行政管理部门及物业小区管理处对现场施工情况的随访和监督检查，违章将受到相应的处罚

七、装修施工离场手续

（一）、在装修施工结束后，业户和施工人员应办理以下终止和退场手续。

（二）、装修业户或装修施工单位应办理的手续

应以书面通知物业管理处客户服务部施工已结束，幷提供工程竣工图和文字说明。客户服务部将通知工程部服务人员到现场进行下列工作：

1.查看竣工图同实际施工状况是否相符，如有不符则要求施工单位更正竣工图。

2.检查实际完成的施工同原先施工状况是否变动，如有变动，作出是否认可的决定；如不予认可，则对施工单位提出整改要求；整改完成后，工程部将再予复查，直至合格。

3.检查施工过程中有否违反有关规定造成设施设备损坏等后果，如有，要求整改或装修保证金中扣除相应款项。

4.验收合格后，物业管理部财务部向施工单位退还装修保证金和出入证押金，客户服务部收回出入证和施工许可证。

八、电梯使用规定（适用二期）

为对装修施工提供必要方便及对设备设施作应有的保护，物业管理处就施工期间的电梯使用作出如下规定：

1、施工用的电梯必须对轿厢作必要保护，包括铺垫地面、遮蔽四壁、保护门框和门面，施工人员和材枓不准进入末经保护的电梯轿厢。超宽、超高对象不准进入电梯，装载材科时不能超重。

2、不能较长时间占用电梯，如偶尔有此种需要，应事先向物业管理处报告幷获得同意。

3、服从电梯操作工的指挥，按运输使用单独乘运电梯。

4、出入电梯的材料，必须统一使用物业管理处为您租用的专用推车，以保护电梯设备。出运装璜垃圾应袋装化推车运输。

5、在已有业户入住的情况下，上下班高峰时间不准使用电梯，在遇到业户也需乘用电梯时，应让业户先用。

九、违章处理

小区物业装修管理规定 篇2

1.1 物业服务企业理念定位不清

物业服务既是一个管理过程, 更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业, 包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等;而服务对象是人, 受雇于业主, 服务于业主, 这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清, 以管理者自居, 管理及服务方式缺乏人性化, 导致了工作单一, 服务质量下降, 甚至纠纷不断。

1.2 物业服务企业人员综合素质有待提升

部分企业为降低运行成本, 低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗, 这样使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面, 遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。加上这一行业劳动强度比较大, 工资待遇较低, 一些从业人员只是把物业服务工作当作是自己转换就业岗位的跳板, 一旦找到自己满意的工作就立即跳槽, 使得物业服务行业的队伍稳定性不能得到有力保障。

1.3 物业服务合同和管理规约存在的问题

物业服务合同不规范, 合同双方的权利义务及违约责任不明确。部分小区管理规约条款简单, 文本不规范, 内容与合同的条款不相符合, 双方的责权利书面约定不平等, 致使双方的合法权益得不到有效的保证。关键是业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定。

1.4 物业服务费收费率低

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用, 谁受益, 谁负担”的原则, 但收费难问题困扰着物业服务企业, 影响物业企业健康发展, 同时, 也使物业服务主体双方产生了后续的不良连锁反应, 也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。物业费收取率低主要存在两方面因素, 一是物业服务自身服务质量无法保障;二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念, 缺乏“花钱买服务”的消费意识。

更多的业主是消费理念不正确, 未真正意识到物业服务具有等价交换的商品属性, 片面地追求不符合市场规律的“低价格”“高服务”, 一旦不尽如人意就拒交物业服务费, 侵害其他业主的利益, 造成物业服务企业收费率低、服务水平下降的恶性循环。社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导, 甚至缺乏公正而深刻的思考, 导致业主对物业服务企业产生错误的认识, 有时认为物业服务企业任何事都应该管, 权利扩大化, 有时又认为物业服务企业是单纯为利益而存在的, 收取物业服务费用, 这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。

1.5 物业承接查验存在的问题

由于建管不分, 同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事, 造成了物业承接查验制度不完善;移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员, 无法发现工程质量问题。在查验时, 只知道项目及配套设施设备的有无, 对否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。

1.6 小区未真正纳入社区管理

小区物业管理未真正纳入社区建设, 政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题, 由于管理、服务工作不到位, 小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后, 物业服务企业因无任何行政手段, 只能对居民进行劝阻。由此, 物业企业承担了大量政府部门的职能, 导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外, 由于政策滞后, 政府一些部门在相互配合上缺乏整体性, 对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”, 而非市场经济中的企业主体, 忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

1.7 开发商遗留问题影响物业管理工作

开发商遗留问题转嫁物业服务企业, 多数小区由于开发商向业主交房屋之前, 缺乏政府整个开发项目共同验收的环节, 导致缺乏必要的配套共用设施, 引起业主入住后的不满。同时, 业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等, 纷纷找开发商索赔甚至退房, 但长期解决不了问题, 所以把怨气发泄到物业服务企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费, 造成物业费收缴困难。

2 举措

2.1 加强培训, 全面提升物业机构人员专业素质

针对企业及人员服务理念不清, 人员专业素质不高, 我局通过举办专业的培训会, 针对物业行业紧缺人才, 开展有目的性的培训工作, 全面提升物业服务机构人员的专业素质。

2.2 严格执行承接查验标准

针对开发商遗留及承接查验中存在的问题, 我局通过认真实施承接查验程序, 严格执行承接查验标准, 在物业接管时, 明确物业企业与开发单位的责任, 杜绝此类问题的发生。

开发企业在将物业交付给业主及物业服务企业前, 须经相关行业专家到现场查勘并确认物业服务用房及业主委员会办公用房是否按规定配备, 各项附属设施设备是否按设计要求配置到位、是否能够正常使用、维护保养是否到位, 各项规章制度是否健全, 人员配置是否到位, 是否达到交付使用条件等, 要求开发企业与物业服务企业进行现场移交或整改, 从源头上彻底杜绝因开发企业遗留问题而引发的物业矛盾纠纷。2012年7月至今, 凡经过承接查验和交付使用现场查勘的项目, 尚无一例因此而引发的物业矛盾纠纷。

2.3 培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

针对业主消费观念不成熟, 部分业主大会违规操作的问题, 我局要求物业企业加大宣传力度, 增强业主花钱买服务意识, 不交物业管理费是违法行为的宣传, 引导业主依法履行业主的权利和义务, 同时监督《业主规约》的执行力度, 将业主违约行为进行宣传, 提高业主的自觉性。

下一步我局将以业主大会规范化运作为重点工作, 在全省范围内率先创新业主大会运作模式, 采取选举楼栋长, 业主通过书面委托的形式, 授权楼栋长行使业主权利, 解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题, 使楼栋长发挥议事、决策和监督职能, 迫使业主委员会更好地履职。

3 六大创新手段

(1) 行政部门齐抓共管、各司其责, 建立联动机制。业主购房阶段, 房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题;规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性 (虚假宣传) ;建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段, 房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”, 大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”;物价部门负责全县物业小区收费备案及许可, 查处违规收费, 规范物业小区经营收费行为, 协调处理物业区域内收费方面的纠纷;公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段, 房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理, 防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素;公安部门负责流动人口管理;支撑相关部门联合执法;查处业主委员会的违规操作;负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况 (具体视小区大小来定) , 防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素。规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为。技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题。防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。

(2) 建立“三级网格化”管理, 即房管局、镇 (街) 和社区, 一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。

(3) 建立履约保证金, 健全对物管企业的监督管理。

(4) 建立对业主委员会的监管体系, 监督日常工作, 年终作为“评优选先”的重要依据。

(5) 此项工作纳入县委、县政府目标考核体系, 县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职, 各负其责的情况进行目标考核。

(6) 创新宣传方式, 对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为, 制作专题VCR宣传片, 形象生动便于记忆, 形成较强的威慑力。

摘要：物业服务小区综合管理是当前社会管理的重要组成部分。由于物业服务从业人员素质有高低、服务标准参差不齐、业主权利与义务不清等, 直接影响业主生活质量和社会稳定。从区域物业调研入手, 剖析问题、探索措施、创新手段, 是当前加强社会管理的有益探索。

关键词：物业管理,三级网络化,两圈一纽带

参考文献

[1]物业管理条例.中华人民共和国国务院令第379号[S].

[2]四川省物业管理条例 (2012年3月29日) [S].

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区装修管理规定 篇4

为使业主生活在一个舒适安宁的环境里，保护业主的合法权益，保持星园统一景观，维持物业保值增值，特制定本规定。

1、每户用电总负荷：额定功率8KW/建筑面积≤150平方米〃户，12KW/建筑面积≤150平方米〃户。请业主合理安排用电设备。

2、现室内电源线路、插座、灯位的布臵已按使用要求合理设计，如业主装修过程中需增加或改动原线路及位臵，不得剔凿室内墙面、顶面，如因剔凿造成的室内墙面、顶面抹灰找平层开裂、空鼓、脱落及导致结构损坏，所产生的一切后果，业主及装修队自行负责。

3、室内电视天线及面板根据使用要求按设计规定已安装到位，严禁擅自改动，否则造成对其他业主电视信号的影响，一经发现，改动方应无条件予以复位，且由此造成的一切拆改，恢复费用由改动方全部承担，业主如需改动天线位臵或更换面板，请务必通知星园管理部部给予技术支持。

三、水暖、煤气

1、本区住宅为地板辐射式采暖。装修施工中严禁在地面找增层中打孔、剔凿或进行其它破坏性施工，否则因装修中施工不当造成设施损坏，如暖气漏水等造成其他住户损失的，由责任业主负责全部赔偿。

2、管井检查口不准封闭及缩小尺寸。否则所产生的一切责任与损失均应由业主自行承担。

3、为保证用气安全，装修队或业主不准拆改煤气管道及煤气设施，不得私自加装燃气热水器（煤气公司专业人员除外）。

四、室外、阳台、露台、门窗

1、室外的公共部分及所有外墙外立面，不得随意改动，户门外部位不准封闭，不得有破坏外立面整体美观的剔凿、涂刷、镶贴、加装、改变形状尺寸、安装广告牌或其它等行为。

2、封闭阳台、露台及在门窗内侧安装防盗网，须按物业管理公司统一规格、部位、款式、颜色材料安装。

3、不准封闭封堵楼道。不准封闭、改变室外公共部位及公共设施。

4、不得扩大或缩小原有门窗尺寸，不得改变户门窗材质、颜色，不得另建门窗或封闭门窗。

5、住户安装空调，应按物业统一指定的位臵安装，固定架必须牢固，并用不生锈调架及防锈螺栓，否则以后因此所产生的外墙污染，应由该业主负责清洁或复原。机底须加装引水胶管，不得留于室外，将滴水引入本户排水管或水桶内。安装窗式空调严禁在外墙上打洞。

6、不准在阳台上加装用水管线及用水设备，不准将生活污水排入雨落管内。

四、装修责任

1、施工期间，物业管理公司配合业主对施工单位的安全、卫生进行监督和管理，对各种违章行为有权进行纠正和处罚。

2、施工用电不能超过该户的用电负荷或物业公司临时对施工队提供的用电负荷，不得擅自搭接公用水、电。

3、装修用电要采用适当的插头，严禁用电线直接插在插座或漏电开关上。严禁用电炉做饭取暖。如有违反，由施工人员承担一切后果及法律责任。

4、装修施工人员在装修过程中如因用电不当而造成线路毁坏，或触电，以及其它事故，由装修施工队自行负责，物业公司不承担任何责任。

5、装修人员不准拆卸、破坏、污染各种公共设施及装饰。必须保持装修场地内的公共场所，包括楼梯、墙壁的清洁，若有同一座楼内两户以上同时装修造成楼道损坏、污染，而不能分清责任的各装修住户要共同负责修缮或赔偿。

6、业主在安装卫生洁具前，一定要先查验地漏，下水是否通畅，是否有装修垃圾进入，否则造成的后果由业主自行负责。

7、不得改变卫生间、厨房间的使用功能，不得改变上下水管道、接口。装修时有必要补做防水层。对装修过的厨房、卫生间，开发公司不再承担防水的保修责任。

8、因装修施工影响毗邻业主正常生活而发生矛盾时，应由装修业主主动与相关人员协商解决，如矛盾激化，影响管理秩序，物业管理公司可根据双方协议限令该业主停工，直到矛盾解决方可复工。

9、如业主提出有违反《万科星园装修管理规定》的装修要求，施工队有权拒绝施工，与业主协商方案，否则一切责任与后果由施工队承担。

10、在本星园进行装修业务的施工队必须保证其工人的劳动安全。不得出现 违反劳动安全条例的现象发生。

五、验收

1、装修完毕后，业主及施工队应及时通知物业公司进行查验，经有关人员检查签验后，退还出入证，并办理必要手续。

2、装修完成半年后，由业主或施工队通知物业公司进行二次复验，复验合格后，办理装修结算手续。

装

修

履

约

书

甲方：XX物业管理有限公司

乙方（业主）：

丙方（施工队）：

乙、丙两方已经收到由甲方发给的《装修管理规定》，《XX市城乡建设委员会关于加强对城镇居民住宅装修装饰发行管理的通知》和《临时施工人员行为规范》，并已认真阅读。同意按照管理规定之内容执行，遵守装修规定中各项条款，并自愿积极配合并接受甲方的监督和检查。

乙、丙双方在装修中如有与装修规定相冲突之处，乙、丙双方自愿服从甲方的管理和处罚。

以上为甲、乙、丙三方达成共识，三方共同遵照执行。

甲方：

日期：

乙方：

日期：

丙方：

物业装修管理规定 篇5

一、装饰、装修程序

物业公司将严格执行建设部[

___

]第100

号令，对无《资质证书》的装修企业禁止承接家庭居室装饰装修工程，禁止私自装修。

⑴装修申报

①购房有效证件。

②申请人身份证。

③施工企业营业执照副本、资质证书和法人委托书等有关复印证件。

④装饰装修方案。

包括：

◆施工图纸(平、立面图)。

◆地面设计资料。

◆厨房、卫生间、洗衣房给排水系统设计图。

◆电器施工图。

⑤装修期限。

⑥增加楼面荷载，应向原设计单位提出并得到批准。

⑦详细填写装修申请表。

⑵签订《装修管理协议》

⑶交纳装修保证金等费用：

各项费用如下：

①装修公司交纳装修保证金：

___

元/户(平层)、3000

元/户(跃层)。

②装修公司缴纳装修监管费：

元/平方米。

③装修施工许可证工本费：

元/证。

④施工人员临时出入证工本费：

元/证。

⑤住户交垃圾清运费___元/m²。

⑷领取装修施工许可证、办理装修人员临时出入证：

①身份证原件(复印留底)。

②壹寸证件照每人壹张。

⑸业主服务中心房管部向业主办理房子交验手续。

⑹装修过程中物业管理公司房管员、保安员及工程人员随时可进入施工现场巡查，以确保按照装修规定或装修申报进行。

⑺退还装修保证金。

装修过程中无违章行为发生，向物业公司交还核发的装修许可证及临时出入证，装修施工审核符合要求的，水电等改动部分无异常问题，经业主签字认可后，六个月或供暖试压运行后可退还装修保证金。

⑻装饰装修的保修

装修完毕，装修企业应向业主出具质量保证书。主要保修内容是：住宅室内保修期最低为两年，卫生间、厨房防渗漏保修为五年。

二、装饰、装修规范：

㈠装饰、装修注意事项：

1、任何时候不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙和建筑结构，上下水管道、电路等，如确需改动，应提出书面申请，经物业公司业主服务中心房管部和物业保障中心工程部审定后批准方可施工。

2、不得封闭阳台、安装防盗网、雨阳棚、晾衣架、太阳能、广告牌或其他伸出物。如需安装其他电子防盗设施，必须提出书面申请，批准后方可实施。有花园的业主不得改变围墙栏杆和花园用途。

3、不准擅自改变原有外门、窗的规格及外立面墙面装饰。

4、禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房;不准凿除房屋地面，以防破坏防水层结构和地辐式供暖管网，屋顶打眼不得超过6公分。

5、室内排水管、地辐式分水器，装修时不得封包死，如需包封，经书面申请允许登记后须包成活动的，以便今后检查维修。各类计量表阀门不得包封。

6、天然气属专业公司管理，为防止天然气泄漏造成不安全隐患，装修时严禁封包死和改动天然气管道、阀表，如需改动必须报天然气公司书面同意。

7、严禁改动地暖分水器、可视对讲、配电箱等。

8、根据室内地面荷载，不得用砖、大理石等超重材料进行装修。

㈡装饰、装修时间

装修时间为每天上午8:___至12:00，下午14:___至22:00。双休日、节假日为上午10:___至12:00，下午14:___至20:00不得延长施工时间，以免影响他人休息及安全。

㈢施工规则

1、装修人员必须严格遵守小区各项管理规定，执行消防条例，对小区内的消防设施，设备不允许擅自动用或变更。

2、为确保小区安全，装修人员一律不准在小区留宿。

3、装修人员携物出小区，需到安全保卫部办理《放行条》。

4、施工时不得占用公共场地和损坏公共设施。材料搬运只能经消防通道，不得进入客运电梯。砂子、水泥和垃圾等必须装袋运输。防止碰伤和污染公共墙壁、楼梯及环境。如有污染及碰伤，装修公司必须负责清理或赔偿。

5、装修时不得将乳胶漆、水泥残渣等建筑垃圾及杂物倒入厕所或下水道，施工时预留管口应采取适应的遮蔽措施，以防堵塞排水管道。

6、进入小区运送材料的车辆，应遵守《小区车辆管理规定》，即停、即运、即卸、即走，卸运水泥、砂石，必须铺垫彩条布等，不得直接倒在路上。

7、装修公司对装修垃圾必须做到袋装化，不得堆放楼道内，应堆放在楼下指定的地点，由服务管理中心统一运出小区。

8、装修人员、住户不得高空抛物，更不得抛垃圾。

9、空调的安装，必须按物业的统一要求指定位置，不得随意安装。墙体打空调孔，经申请由物业公司统一安排施工，费用业主承担。

10、装修时应认真做好卫生间及厨房的地面防水，以免对楼下造成损失。

11、装修施工现场建议安装简易马桶，并不准使用电炉、煤气炉做饭。装修公司在装修现场应备手提灭火器。如动用明火必须向管理公司申请。

㈣监理、验收

1、装修期间物业公司有权对施工现场工作进度以及公共设施情况执行监督管理。

2、装修施工许可证需贴示于装修物业的户门上，以便检查，一户一证。

3、所有装修工程只限在《装修施工许可证》指定的住户室内进行，装修材料需放在装修户室内，不得占用走廊、通道或其它公共地方。

4、物业公司管理人员有权检查、抽查装修人员的临时出入证及相关证件。如发现证件过期，立即没收，请其重新交款登记办理并按过期天数每天追交___元的违约金。

5、物业公司有权停止违章施工的行为，凡多次违章者，物业公司有权采取限制供应措施，并按建设部的规定向相关行政管理部门报告，直至取消企业在物管区域内的装修资格，同时扣除装修保证金，造成的一切后果，违章者自负。

6、装饰、装修完毕，施工企业和业主向物业管理公司申请验收时，应交回《装修施工许可证》和《临时出入证》，如有丢失在装修保证金中扣除___元/证。

7、装修完毕，从装修企业保证金中视情况扣除___元，用于维修装修期间造成的公共部位的损坏。

三、装饰装修责任

1、因住宅装饰装修造成相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修公司(业主)应负责修复和赔偿。

2、装饰装修前发现上述问题，由物业公司或装修人聘请专业维修人员负责修复，费用由装修人承担。

3、装修发生违章行为，业主、装修公司均为第一责任者，均应独立承担责任损失和接受处理。

四、违章装修处罚办法

⑴业主、装修企业未申报或虽申报而未经同意进行装修以及委托无资质的企业进行装修的，扣罚违约金___元。

⑵违反装饰、装修注意事项第1、者处扣罚装修企业___元违约金，并恢复原状;违反2、3、4、7、8中任何一条者扣罚装修企业50—___元违约金。并责令改正、赔偿、恢复。

⑶违反装饰、装修注意事项第___条者，造成不利维修、抢修等后果，由业主承担责任。

⑷违反装饰、装修注意事项第___条，处装修企业扣罚违约金500—___元。

⑸违反施工规则第1、___条，处装修企业扣罚违约金500—___元。

⑹违反施工规则第2、___条者，扣罚违约金___元。

⑺违反施工规则第4、___条者，扣罚违约金___元。

⑻违反施工规则第5、___条者，扣罚违约金___元。

⑼违反施工规则第___条者，扣罚违约金___元。

⑽违反监理、验收第___条者，给予停水、停电处理。

⑾违反监理、验收第___条者，被视为丢弃物给予清理。

住宅小区室内装修管理规定 篇6

一、住宅装修必须办理相关手续。

1、住户装修住宅，必须提前三天向物业管理部门申请，签订“房屋装饰装修管理服务协议”，如实填写装修项目、范围、标准、时间、和施工队伍名称，装修人员的姓名及身份证明复印件。经物业管理部门同意后，方可进行施工。

2、装修人员进出小区，必须办理小区出入证。

3、户主和施工队负责人应同时在“房屋装饰装修管理服务协议”，上签字盖章。

二、住宅装修不得对房屋结构和美观造成危害。

1、禁止改动或损坏房屋的柱、梁、板、混凝土墙、燃气管道、屋面防水、隔热板等。

2、如需拆除非承重墙，必须经有关工程建设部门论证并签字认可。另外，卫生间有防水层，严禁破坏。

3、允许对住宅楼地面、内墙面、天棚面进行表面装修。但楼地面不得凿除原水泥面层。

4、防盗网安装在窗户里侧。

5、空调室外机应安装在不影响相邻业主正常生活的位置上。

6、不得改变进房门门洞的设计，不得阻塞楼梯通道和妨碍消防。

8、不得改变厨房、卫生间的结构和功能，禁止将生活污水排入雨水管道。

三、装修施工管理

1、为了您的财产、居住安全与舒适，装修时请务必派人盯岗。

2、住宅装修时间不能影响小区住户的正常休息。

3、装修垃圾应堆放在不影响住户正常通行的地方。装修垃圾由户主自行及时清运，或者交由物业管理部门进行清运，清运费由户主承担。严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。严禁将装修垃圾倒入垃圾箱或转运到其他小区。

4、装修施工用电、用水，住户不得私自在户外接用，违者按照规定给以处罚。因装修施工造成管道堵、塞、渗、漏、停电、损坏他人物品等，应由装修业主负责修复和赔偿。

浅谈小区物业管理收费问题 篇7

物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲物业管理公司为小区业主们提供的是一种服务。

(一) 普通小区物业管理公司与开发商的关系。

原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系, 但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的, 在开发商还没有完全具备条件聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理使后续管理上带来了一些问题, 另外在出现问题以后, 物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过, 开发建设过程中遗留下来的很多问题包括它打广告时配套的一些有利条件, 还有就是开发商在建设过程中有质量的问题等, 都遗留到物业的阶段才暴露出来。

(二) 物业管理公司和小区业主的关系。

交房后, 物业公司将是小区的管家, 以后小区的很多事情都要靠物业来完成。如果物业公司能在楼盘开发时就进入小区了解小区开发的过程与情况针对未来的管理提出意见, 那么必然对未来的管理起到很大的帮助。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系, 当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现, 业主就只能对着物业管理公司发难, 问题解决不了就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪, 物业管理公司处在了既服务于小区业主, 又与业主相对立的尴尬局面。

(三) 物业公司对于业主提供有偿服务。

业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的, 本应该帮助小区业主解决好跟房屋和小区有关的等等问题, 既然已经让业主交了物业费, 物业公司就更应该为业主的利益着想把业主的利益放在第一。所以遇到问题就会找物业公司解决, 一旦物业公司解决不了或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费解聘物业公司等想法。

二、普通小区业主缴纳物业管理费存在的问题

从业主方面讲:其一、业主不理解住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情, 对此观念还不能从根本上转弯过来, 把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二、由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益或是得到不能立刻看到的利益, 业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责, 并不知道责任主体的归属应是开发商或业主个人, 并不是物业管理公司。

三、物业管理收费难的原因

(一) 业主方面的原因。

一是一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益, 就不承认物业管理企业所作的工作。二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作, 导致一些业主认为不交费也能享受到服务。三是部分业主因为邻里有矛盾, 如装修造成管道堵塞、噪声扰邻等都归罪于物业管理企业的管理不善, 从而拒交物业费。

(二) 物业管理企业与开发商方面的原因。

一是由于物业管理行业市场化进程滞后造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调, 加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多, 造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定, 已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性, 因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司, 所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。业主就只能对着物业管理服务企业发难。四是物业管理公司为物业费打官司等的时间太长牵扯精力太多, 所以不愿诉诸法律从而导致欠费问题得不到解决。

(三) 宏观管理方面的原因。

一是维修基金管理使用制度不明晰, 执行力度也不够。业主们想申请物业维修基金程序很繁琐, 拖延时间也很长, 导致工程被搁浅, 直接影响到业主的生活。二是服务收费标准的欠缺。《物业管理条例》仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费标准做了规定, 对高档小区、商业物业等非住宅性物业没有做出相应的规定。

四、解决物业管理收费难的对策

(一) 健全法律法规加强执行力度物业管理各个方面都要建立

相应的规章制度, 并严格按照规章制度办事, 政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理、监督、指导其完善管理服务标准, 提高服务质量, 对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度, 切切实实站在业主的角度维护广大业主的合法权益。

(二) 物业管理企业在日常的工作中, 应充分利用物业区域各

种空间和宣传形式, 向业主进行有关物业管理方面的知识, 以此来提高广大业主对物业管理的认识, 进而就可以提高缴费率。

(三) 加强物业管理企业自身建设, 提高管理服务质量, 物业管

双流县：创新物业小区综合管理 篇8

目前双流县共471个商品房物业服务项目，项目总面积达4189万平方米。全县物业服务企业总数为179个，其中本地企业（本县注册）总数113个，外地企业66个。

问题

物业服务企业理念定位不清。物业服务既是一个管理过程，更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等；而服务对象是业主。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清，管理及服务方式缺乏人性化，导致工作单一，服务质量下降，纠纷不断。

物业服务企业人员综合素质偏低。部分企业为降低运行成本，低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗，使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面，遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。

物业服务合同不甚规范。部分小区管理规约条款简单，文本不规范，内容与合同的条款不相符合，双方的责权利书面约定不平等，致使双方的合法权益得不到有效的保证。其中业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定是关键因素。

物业服务费收费率低。收费难问题一直困扰着物业服务企业，影响物业企业健康发展。物业费收取率低主要存在两方面因素，一是物业服务自身服务质量无法保障；二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念，缺乏“花钱买服务”的消费意识。很多业主未建立正确的消费理念，另外，社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导。

物业承接查验存在的问题。由于建管不分，同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事，造成了物业承接查验制度不完善；移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员，无法发现工程质量问题。在查验时，只知道项目及配套设施设备的有无，是否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。

小区未真正纳入社区管理。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题，由于管理、服务工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后，物业服务企业因无任何行政手段，只能对居民进行劝阻。

因此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，由于政策滞后，政府一些部门在相互配合上缺乏整体性，对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

开发商遗留问题影响物业管理工作。开发商遗留问题转嫁物业服务企业，多数小区由于开发商向业主交房屋之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。

举措

加强培训，全面提升物业机构人员专业素质。开展有目的性的培训工作，全面提升物业服务机构人员的专业素质。

严格执行承接查验标准。认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准，在物业接管时，明确物业企业与开发单位的责任，杜绝此类问题的发生。

培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作。针对业主消费观念不成熟，部分业主大会违规操作的问题，物业企业要加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主规约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。

双流县房管局创新经验

对此，双流县房管局将以业主大会规范化运作为重点工作，在全省范围内率先创新业主大会运作模式，采取选举楼栋长，业主通过书面委托的形式，授权楼栋长行使业主权利，解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题，使楼栋长发挥议事、决策和监督职能，迫使业主委员会更好地履职。

六大创新手段：

行政部门齐抓共管、各司其责，建立联动机制。业主购房阶段，房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题；规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性（虚假宣传）；建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段，房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”，大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”；物价部门负责双流县物业小区收费备案及许可，查处违规收费，规范物业小区经营收费行为，协调处理物业区域内收费方面的纠纷；公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段，房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理。防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素；公安部门负责流动人口管理，支撑相关部门联合执法，查处业主委员会的违规操作，负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况（具体视小区大小来定），防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素；规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为；技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题，防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。

建立“三级网格化”管理。即房管局、镇（街）和社区，一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。

建立履约保证金，健全对物管企业的监督管理。防止物管公司收缴水、电、气费后“卷款逃跑”。

建立对业主委员会的监管体系。监督日常工作，年终作为“评优选先”的重要依据。

此项工作纳入县委、县政府目标考核体系。县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职，各负其责的情况进行目标考核。

创新宣传方式。对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为，制作专题VCR宣传片，形象生动便于记忆，形成较强的威慑力。

（作者单位：双流县房管局）