万科房地产公司财务分析报告（精选8篇）
Stage One: 10th, July to 10th Aug
Destination: Vanke Real Estate Ltd
position: Associate of product Development Department & Sales and Marketing Department
Internship Achievement:
首先，我要说清楚Vanke是什么。万科房地产开发公司是中国地产板快的领头羊。当年深圳搞股票，万科是和深发展一起最早加入深圳交易所的几支股票之一。万科的知名度还要归功于他的董事长王石。这个高大利落的老爷子经常登上各大煤体的版面---此人爱好登山，屡次征服全球的雪山，最近一次恐怕就是几乎让他丢掉性命的世界最高峰珠峰了。。
说回房地产。随着住房改革的深入，中国的房地产发展突飞猛进。中国的开发商有几千家，但是从建设面积的比例来看，绝大多数的地产仅仅被几百家房地产企业所拥有。但即便是总资产和土地储备最多的万科集团。总量上也占不到3%。在这个群雄割据的时代，我有幸参与与见证了这个与民生关系最大的行业的运作。
广州万科是万科集团期下的全资子公司，负责广州地区的业务发展。万科进入广州仅仅是在XX年，所以目前在广州普通百姓的知名度并不高，远远比不上富力，恒大等开发商。但万科发展的势头相当猛烈，已卖的四季花园，城市花园和在卖的万科蓝山楼盘均得到了市场的极高认可。而我所在的项目发展部就是负责房地产投资的核心部门。我们的工作流程就是 获得出让土地信息---现场看地---周边环境分析---立项报告---汇报领导---初期和土地方接洽---可行性分析---和营销部合作定价---和土地方谈判---带领导看地---谈判拍板---手续结清 在确定了土地的获得之后，这个项目就会移交到工程部和营销部等部分进行后续的工作，项目发展部就继续进行下一个项目的搜寻和分析。简单说来，如果没有项目部的努力工作，其他部门就没有活干了~所以我们要不断的提供项目，不断的谈判,不断的加班。。
在这次实习过程中，我收获良多。其中，我独立完成了天府路一块7000多占地面积，将近3万建设面积，价值超过7000万元的土地立项报告，随后还参与了和土地方紧张而刺激的谈判。平时出去跑外勤看地，探听周边楼盘的租赁价格，和中介玩无间道。平时还要搜寻土地信息，做成电子简报给同事看。当然，免不了要做一些秘书的打印复印工作~ 在这个过程中，我Word和photoshop的本领都得到了长足的进步--__--！还发现了photo Stitch这个神奇的软件。后来我又去了营销部交流，帮忙打电话和制作表格为制订价格作参考，还专门跑了两天四季花城做市场调研。调研过程中，我终于当了一次小领导，手下有20个兼职的学生，指挥他们完成调研和数据汇总的任务。总的来说，在万科的锻炼是相当全面的。对投资的理解我也有了实质性的感悟。万科是个企业文化独特的地方，你时时能感受到公司的热情，对员工的关注，同事之间的和谐相处，但是万科的文化的精髓我实在无法用语言三言两语能表达出来。
最后总结一下福利，呵。实习生的工资+补贴和外企比不是太多，但也不错。3餐+一顿下午茶免费。定期发电影票。偶尔有领导请去唱K~!
Stage Two: 13th, Aug to 19th Aug
Destination: Hong Kong Sincere Group
program: International Finance Training
Achievement:
香港讯汇集团在1992年建立，现在有讯汇证券有限公司，香港外汇投资有限公司，讯汇金业有限公司3家子公司。集团主要提供外汇，证券，黄金的经纪服务，同时也做一些金融的融资和咨询。集团总部的办公地点位于香港长江集团中心（李嘉诚物业）22整层，同大楼还有Morgan Stanley, 德意志银行等国际知名公司。可以说，这个位置绝对是中环的核心，长江集团中心的旁边就是有名的中银大厦。在香港星光大道的幻彩咏香江的表演中，长江中心是表演的主要演员~主要就是它的颜色在不停的变换。大家以后去看表演可以留意一下~
好了，现在要感谢中港实习生协会了。此次金融见习项目就是由协会帮忙牵头组织面试的。协会XX年年初才刚成立，主席是清华的胡子超。我在人大和商务会馆一共经历了2次面试，1面竞争非常大，2面之前其实人选已经基本确定下来了。1面我发现我是仅有的大二学生（后来我那期还有一个中财的），压力可想而知。和我同组面试5人中的有2个研究生，其余的都是北大清华人大的大三大四的同学。面试过程就不说了，就是了解一下每个人的基本状况。但是有一点就是，无论对手有多强，一定要相信自己，相信外经贸的实力，要有战略上鄙视一切对手的气势，拿出自信~
各大房地产企业面临着严峻的形势,例如企业融资困难,存货难以处理、资金周转率过慢等一系列问题,万科虽然贵为房地产上市公司的龙头企业,但是也面临着这些挑战。对一个公司的分析,入手的最佳途径就是公司的财务报表,尤其是上市公司。因为通过对其财务报表的分析能清楚看到公司的财务状况和资金状况。所以文章希望通过对万科公司的财务报表进行分析,能得出解决房地产市场困境的一些方法和建议,给其他的房地产上市公司一些启示。
2 万科公司简介
万科企业股份有限公司是王石于1984年5月创立,总部位于中国深圳,经过几十年的高速发展,业务范围覆盖到珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区,共计53个大中城市,2011年公司实现销售面积1075万平方米,销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿,是中国房地产行业的龙头企业。目前,万科公司积极响应国家号召,走低碳经济的道路,把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。
3 万科公司财务分析
三大表综合分析如下。
3.1 资产负债表分析
表1为万科公司2010—2013年的资产负债表。
单位:百亿元
由表1可看出,万科公司的总资产在2010—2013年间不断增长,说明公司呈现良好而且平稳的发展趋势。而存货的增长也从2010年的13.33百亿元增长至2013年的33.11百亿元。由此可看出公司的存货的增长率较高,这对于公司是不利的,因为存货过多会大大影响资产的流动性。因此公司要采取一定的去存货的方法减少存货的数值,从而回笼资金以应付现在市场因素引起的一定的资金问题。应付款项在2010年至2013年不断增长的原因则在于在建工程增加导致公司相关的收支频繁,引起短期负债增加。
3.2 利润表分析
表2为万科公司2010—2013年利润表。
单位:百亿元
由表2可看出,万科2010—2013年的营业收入总体呈现上升趋势。由此可见,万科的经营和资金状况良好。说明其适应市场的发展,努力地提升自身的获利能力,效果显著。从营业成本以及财务、销售、管理三项费用来看。万科2010—2013年呈逐年上升趋势。万科的高营业成本与其战略安排有关,万科实行的是低利润、高周转的战略。低利润也就意味着高成本,目的是为了公司的可持续发展。而公司管理、销售以及财务费用的增长是由于公司的规模日渐扩大以后,所引起的销售规模和管理经费的提高导致的。财务费用的增加也是因为公司规模扩张,因此急需一定的资金支持,因而增加了公司的相关负债。
3.3 现金流量表分析
表3为万科公司2010—2013年现金流量表。
单位:万元
由表3可看出,万科房地产有限公司的经营现金流在2010年曾变为负值,这与宏观经济形势及相关的政府措施有密切的联系,由于房地产市场的整顿,因此公司的资金才会出现一定的紧缺,该公司在未来的资金可能需要回笼,因此寻找新的增长点是非常重要的。同时,我们从投资活动现金流量呈现出的净额可以看出万科公司的投资现金流较少,导致此原因主要是公司需要收回一定资金。另外,由于公司的红利分发等因素,使公司的筹资现金流量出现较大的变化。
4 结论及建议
4.1 结论
从万科以上的数据我们不难看出公司整体财务稳健,资产和负债比较合理,现金回笼情况良好,有不错的盈利能力和发展空间。但也存在一些问题,主要包括以下几点:
(1)公司的资产中存货占较大的比重,这影响了公司资金的流动,一旦销售情况不理想,企业将面临很大的危机。
(2)万科企业的资产负债率逐年上升,负债总额不断增加,而公司的偿债能力却在减弱,企业需要面临较高的财务风险。
(3)万科虽然很重视客户和自身企业文化的建设,但是对员工的关注度不够。另外其服务在各地评价不一,说明其服务水平还有很大提升空间。
4.2 建议
针对上述的一些问题,文章给出以下一些建议来解决上述问题。
(1)由于公司存货比重过大的问题,建议万科通过一些手段和措施适度控制并减少存货的比重。存货是万科盈利的保障,但同时也是公司主要风险的来源。管理层一定要意识到存货数量过大对企业的弊端,要不断完善风险预防和控制机制。
(2)万科公司应该继续拓展融资渠道,创新融资方式,努力降低资金成本,稳健并且理性地投资,向国际化道路迈进,在控制海外投资风险的前提下,努力发展和利用海外的资源技术,不断推动专业能力的提升以及业务模式的创新。
(3)良好的品牌形象和顾客满意度是万科未来发展的重要基石。建议万科应仔细了解分析不同种类的顾客需求,对其产品进一步地完善,加强服务质量和范围和对员工的关注度,适当增加福利政策,提高员工的满意度。
摘要：文章主要通过对万科股份有限公司的财务报表分析研究,通过介绍公司的基本情况,并选取万科最近几年的财务报表,从整个房地产行业的角度对万科进行财务分析,包括对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行分析。然后通过财务分析,评价该公司的经营管理,指出该公司存在的一些问题,并提出相应的建议,供投资者使用。
关键词：财务报表分析,万科股份有限公司,财务报表
参考文献
[1]陈若晴.财务报表分析方法及其改进[J].财会月刊,2010(28).
[2]程晓君.试析企业财务报表分析[J].品牌:理论月刊,2010(9).
[3]宫志彬.企业财务报表分析若干问题探讨[J].现代商业,2009(17).
“本来相比大兴等新区就没有太多优势的房山楼市，经历这次暴雨灾情的负面影响后，近两月的销售肯定会有较大影响。”中原地产市场研究部总监张大伟对《投资者报》记者表示。
据《投资者报》记者不完全统计，房山长阳和良乡区域的楼盘至少涉及十家上市公司，其中不乏万科（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、首开股份（600376.SH）等知名房企，以及中国铁建（601186.SH）、中国中冶（601608.SH）、北京城建（600266.SH）等大型央企、国企。
在这次7·21暴雨事件中，这些曾扎堆房山于2009年和2010年风光拿地的房企，或未能料到，这一场暴雨所引发的房山地产恐慌，已经在悄悄赶走他们的消费者。
暴雨打击房山地产
8月2日，《投资者报》记者走访房山楼盘最为密集的长阳区域，发现大部分曾传出质量问题的在建楼盘都已恢复正常。如此前曾在7月22日被媒体爆出出现地陷的中粮万科长阳半岛附近绿地，目前也已填土完毕，表面只能看到草坪中间的一块黄土地面，而曾传闻的楼体问题也已经恢复正常。
但是长阳镇碧桂园小区所遭受的灾情，足以令购买者望而却步。据了解，此次大暴雨中，碧桂园小区受到较大冲击，小区地下室被淹，地下车库数百辆车被泡，断水断电5天，不少业主都外出躲避。
北京博源广合企业管理有限公司活动部经理李川7月22日在其私人微博中爆料称：“车库已经成了狗狗戏水天堂了，车库里几百辆都报废了……”此微博引发大量转载和评论。有网友直接称，“谁还敢在房山买房？”
记者8月2日在碧桂园小区每个单元门前都看到一纸《抢修情况告知书》，落款显示是物业公司于7月29日发出的，内容涉及供水、供电、电梯、地库抽水等，看起来问题依然未完全解决。
周边居民告诉《投资者报》记者，暴雨过后，该小区发现两名触电身亡的遇难者，据说是在地库发现的。目前，碧桂园小区每个楼下都张贴着“地下室有电，请勿进入”的警示条。记者问业主李女士地下室有什么问题，李女士答：“地下室成臭水沟了，又臭又脏。”记者从一楼往地下走，的确闻到一股扑鼻的臭味，地库积水上还漂浮着各种垃圾。
记者走访碧桂园小区还发现，单元门口都堆积着大量沙袋。记者问在楼下协调清理暴雨残余的王女士，她称：“前些天暴雨冲进地库很严重，沙袋用来在门口防止雨水冲进。”
事实上，同属长阳的西棕榈滩小区也遭遇了停水、停电和停电梯事故，只是未像碧桂园小区般严重。小区居民陈小姐告诉《投资者报》记者，小区直到前几天才恢复供水供电，电梯至今未恢复运行，她每天都要爬十几层楼。
与碧桂园小区同样处在哑巴河附近的在售楼盘翠林漫步小区，在暴雨第二天道路积水严重。8月2日记者走访当天，道路因施工泥泞不堪。售楼小姐告诉《投资者报》记者，暴雨后有不少客户来电话询问项目是否受灾，不少人还亲自来现场查看。
十家上市公司受波及
对于北京土地供应市场而言，房山的重要性不言而喻。
据中原地产数据，2008年，房山成交住宅土地规划建筑面积占全市供应总量的3.4%；到了2009年，这个比例上升至19.59%；2010年达到最高峰，占比达到23.32%。在今年初北京市国土资源局发布的《2012年北京国有建设用地供应计划》中，房山区住宅用地供应量位居第二，仅次于通州区。
地产新镇的打造，不但增加了土地出让金收入，政府税收也随之大幅增加。据统计，2011年长阳镇税收完成10.4亿元，同比增长65%。
房山地产的“狂欢”离不开大地产商的参与，至少涉及十家上市公司。万科、绿地、中铁等企业或联合体近三年在房山甚至分别拿下多个地块。
以万科为例，其分别在2009年、2010年、2011年联合中粮地产（000031.SZ）、京投银泰（600683.SH）、住总集团拿下多个地块。目前，其旗下正在销售的房山项目有中粮万科长阳半岛、京投万科新里程、万科幸福汇等，预计8月将开盘的还有金域缇香项目。可谓是在房山拥有项目最多的房企之一。
但此场暴雨让人们开始担忧万科等房企在房山的项目生意。暴雨过后，很多网友在微博上询问北京万科总经理毛大庆其房山项目后市会否不乐观，但毛大庆未回应。《投资者报》记者8月3日致电北京万科相关负责人，其表示，目前来看项目还在正常运营，所受影响也并未像外界传说的那么严重，只是小区草坪出现一些坑陷，而网上所传的地陷照片其实是在市政草坪上。她称，以后公司会更注重楼盘质量。
位于小清河边上的金地朗悦，其销售人员表示，自家项目并未受暴雨影响，不过她不否定附近交通出现了一些状况。
中原地产市场研究部总监张大伟对房山近期楼市表示担忧，认为其销售会受灾情较大影响，“由于是对房山板块了解不深的新购房者，加上房山区近几年过度建设，项目投资化严重，库存量很大，即使市场整体回暖，该区域的房价上涨幅度也将低于其他地区。”张大伟对《投资者报》记者说。
鏈家地产市场研究部数据显示，今年上半年大部分房山项目销量都有一定的递增。不过7月23日-7月30日一周相比7月16日-7月22日一周各项目成交普遍有所下降。房山区域7月底新开盘的京投万科新里程和建邦华庭项目，目前被爆认购热度较弱，北京市住建委网站数据显示，京投万科新里程只有1套“已预订”，而建邦华庭未有预订。
2009年部分上市公司纷纷进入房地产市场，疯狂拍地，房价上涨，而房地产业也成为国民最关注的热门行业。整顿房地产市场秩序，历来是政府调控政策的主要内容。在房地产市场面临严峻形势的情形下，国务院也陆续出台房地产调控政策。2010年1月7日，国务院办公厅出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。时至2010年8月，从京沪杭开始，各商业银行业纷纷暂停第三套房贷。如此以来，在大型房地产企业和宏观调控政策的双重压力下，中小房地产企业的命运何去何从，成为一个比较严峻的问题。本文将对九江部分中小房地产企业的财务现状进行分析，从融资、财务状况几方面来指出中小房地产企业的问题，并提出解决方案。
一、中小房地产企业财务管理的现状及原因
（一）企业融资现状的分析
资金是企业生存和发展不可或缺的资源，房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。
1、自筹资金主要有企业自筹和向关系人借贷两种形式，自筹通常表现为在流动资金
不足的情况下，企业向职工集资；向关系人借贷。两种方式的利率一般高于同期贷款利率，而且金额较小，对房产企业而言，只能解决暂时的问题，对长远的发展没有根本性的影响。
2、中小企业在外资融资的直接融资方面，证券市场准入门槛高 目前，我国资本市场还很不完善，大部分企业尤其是中小企业难以通过直接融资渠道来获得资金，从股权融资来看，作为企业发行股票上市的唯一市场，沪深交易所设置了很高的门槛，绝非一般中小企业能问津。从债券融资看，目前我国企业的债券市场的发展远落后与股票市场的发展，大企业都难以通过发行债券的方式融资资金，规模小，信誉等级相对差的中小城市企业就更不用说了。靠股权融资和债权融资来解决我国众多中小企业，尤其是非国有中小企业融资问题不现实。
3、在当前调控政策的背景下，国民对买房抱有观望的心态，这就抑制了房屋销售。为了回笼资金，大企业尚且需要降低房价来保证资金的流通，更何况中小企业。然而中小企业在拥有房源的数量以及其他一些软实力上都存在明显不足，这也就造成了中小企业较少的预售房款。所以就目前来看，在房屋预收款下降的情况下，中小房产企业的发展主要取决于银行贷款。
4、然而在当前背景下，我国中小房产企业获得贷款几乎不可能。原本商业银行在向中小企业贷款方面就一直存在着种种限制。据统计，目前中小企业的贷款规模仅占银行信贷总额的8%左右，这与中小企业创造国内生产总值的1/3，工业增加值的2/3，出口创汇的38%和国家财政收入的1/4的比例是极不对称的。而目前，银监会更是要求各商业银行严格限制房产企业贷款。这样中小房产企业在融资上就面临着不得不解决的问题。
（二）企业财务状况的分析
1、财务控制薄弱，缺乏具体的财务制度。当前，我市中小房产企业普遍存在财务控制薄弱的现象，主要表现在：一是对现金管理不严，导致资金闲置或不足。在调查的中小企业中，没有一家制定出较完善的正式财务制度。不少企业认为现金越多越好，大量现金未参加生产周转，造成现金闲置浪费。还有些企业的资金使用缺乏计划安排，使财务陷入困境；二是在资金流入不足的情况下，企业资金支出的审查显得不够严格，职工各项费用的报销过于宽松，造成了部分员工的投机行为；三是缺乏对收入、成本、利润的分析，平时只关注现金流，缺乏对项目工程投入产出比的考虑。
2、管理模式僵化，管理观念陈旧。中小企业典型的管理模式是所有权和经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，表现出企业领导者集权现象严重。现场调查发现，多数管理者思想落后，管理能力差，仅凭经验和感觉管理，缺乏对财务管理理论方法的认
识和研究，更缺乏现代财务管理观念，经常出现企业财产与个人家庭财产互相占用的情况，使其职责不分，越权行事，财务管理混乱，财务监控不到位，会计信息失真，财务管理失去了在企业管理中应有的地位和作用。
3、少数纳税人文化层次和现代经营管理理念欠佳，不能按照《征管法》和税务机关的要求建账，主观随意性太大，收支无发票，收入随意报，记账的业务只是非开票不可的业务，有的记账只是形式主义，为了应付税务机关。财务人员、办税人员素质参差不齐，由于新办企业不断增加财务人员紧缺，老会计有一定水平，但一人代几个单位的帐，时间上不能保证；新会计不是缺理论知识，就是少实践经验；更主要的原因是企业是老板，工资由老板发，不听老板的就被炒鱿鱼，所以会计只能根据老板提供的票据“做账”、“圆账”。
（三）造成企业财务管理问题的原因
1、中小企业尚未建立起现代企业制度，财务管理和经营管理不规范中小企业大多是以家庭经营，合伙经营等方式发展起来的。投资规模与市场竞争力不足，抗风险能力低，容易遭到市场的淘汰，财务管理和经营化管理不规范。据调查，有80%的中小企业会计报表不真实或没有会计报表，财务信息失真。
2、由于一些中小企业存在逃避银行债务，多头抵押等情况，因而其资信等级不高。由于银行对其缺乏足够的信心，为保证信贷资金的安全，降低成本和提高经济效益，银行不愿冒险向中小企业发放贷款。
3、国家宏观调控的原因，银行对房产企业的贷款资格加强审查，甚至已经停止对中小房地产开发企业发放贷款。
二、解决中小企业财务管理问题的对策
随着国家宏观调控政策的日趋深化以及房产行业竞争的更加激烈，中小房产企业的财务问题也日渐突出，企业要想在市场上走得更深更远，工作任务就更加艰巨，必须采取有效措施予以解决。
1、制定科学的现代企业制度，建立规范的财务制度。加强企业的治理建设，逐步改变企业用人方面任人唯亲，家庭成员占据重要的管理岗位，决策上独断专行的现状。引进优秀的管理人才，提高经营决策的科学性，降低企业的经营风险，提高企业的信用水平，来吸引外部投资，争取银行贷款。同时积极融通资金，要树立现代中小企业融资意识，根
据企业自身特点选择适当的中小企业融资方式。针对调控政策，在银行贷款上，房产开发企业可以通过注册经营公司取得贷款，来规避政策的限制。
2、加强企业管理，核准资金费用支出的真实性。要真正认识到管好、用好、控制好资金不单是企业财务部门的职责，而是关系到企业的各个部门、各个经营环节，把强化财务管理尤其是资金管理贯彻落实到企业内部的各环节、各个职能部门。提高资金使用效率，要充分预测到资金回收和支付的时间，通过对市场的分析，调整营销政策，实现资金运用和来源的有效结合，使资金的使用达到最佳效果。
本文由智地网、房地产营销策划方案网、房地产培训网提供
【资料简介】
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究大全】该资料是目前国内最全最新的万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究大全资料，特别是2010到2013年的资料，共3000多个文件。
该资料大小为13.4G，采用DVD光盘保存。
该资料涵盖万科地产企业管理制度、员工管理手册、员工培训资料、万科项目案例市场调查研究报告、营销策略、策划方案、广告推广、目标客户分析、竞争对手研究报告等内容。
实地案例分析，覆盖全国万科地产项目：广州、南京、武汉等。
文件格式多样，易编辑、复制、修改，资料文件均为Word、txt、PPT、JPG、xls、pdf等格式。
一份移动学习资料宝库，同时实现个人学习和企业培训！
万科地产是目前国内最成功、最大型的房地产开发企业，特别是住宅开发龙头企业，其项目遍布全国各大中城市，其开发模式被人争相模仿。
本资料包括万科地产各类重要内部管理制度和流程，以及数百项目的营销策划方案和竞争对手的研究报告，是房地产开发企业必备的参考资料，是房地产开发企业老板和高层管理人士必买资料。
【部分资料目录】
因网页页面大小关系，以下仅显示部分资料目录，更多资料详细目录，请点击查看【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】资料详细目录
万科集团公司全套企业管理流程及项目可行性报告_655页.pdf 万科_房地产项目施工招标合同文件管理大全_518p_工程管理.pdf 万科工程管理培训_236p_工程质量管理_工程进度管理_工程成本管理.ppt 万科工程管理施工招标合同_518页_工程管理f.pdf 万科集团设计类管理流程466页_466p_管理制度标准.pdf 万科房地产经营与管理培训_455页_课程_教程_讲义.doc 深圳地产教父－博思堂为万科专项培训教材-257PPT.ppt 万科集团成本控制管理流程_243p_管理规范要求.pdf 万科工程项目管理体系介绍_223PPT.pdf 向万科学习完整版_168页_案例借鉴.doc 万科物业_品质管理顾问书_154页.doc 万科地产_人力资源管理制度手册_233页.doc 万科_房地产项目工程管理手册_299页_管理规范_管理程序_例会制度.doc 万科执行力企业员工手册管理制度_103p_管理制度_绩效管理.pdf 万科战略规划美国房地产公司标杆研究_209P_方案设计_实施体系_发展历程.pdf 万科集团_南京万科地产_产品批评手册_148页_设计施工参考_工程管理_2012年.pdf 万科房地产住宅项目整体设计培训资料_126页_2011年.ppt 万科pom管理流程培训_139p_胡冬梅_课程_教程.ppt 万科房地产项目发展解密与经验借鉴_125页_睿达顾问.ppt 万科总部地产策划培训_120p_史蒂芬_课程_教程.ppt 《向万科学习》-完整版-168DOC.doc 万科_中海_金地_龙湖_绿城_万达等地产公司战略报告_140页.pdf 万科_房地产开发全流程运营与管理_108p_管理规范.ppt 解密万科成本六维管控流程精解与案例分析_84p_专题研究报告.ppt 中原_万科大盘营销培训_50p_课程_教程.pdf 让客户微笑是万科存在的价值-王石.doc 物业管理方案／武汉万科.doc 上海万科工程管理全套资料 万科集团管理模式分析研究.doc 万科集团管理流程_营销策划管理流程_71页.pdf 万科集团组织管控体系方案_46p_管控模式.ppt 万科集团营销策划中心2009年培训-49PPT.ppt 万科集团营销策划中心培训会议_49P_唐胜涛_价格策略_推广渠道_销售管理.ppt 万科集团_下属公司制度流程及表格_93个文件.rar 万科集团_新加坡和香港商业考察报告_27p_2011年_市场调查研究.pdf 万科销售接待流程G3类客户价值模型1.0版.xls 万科销售接待（G3类客户）能力模型1.0版.xls 万科防渗漏开裂空鼓攻坚战培训_30p_2012年_课程_教程.ppt 万科营销出品基本动作规范指引培训_76P.pdf 万科职业经理制度.pdf 万科的职业经理制度及本质分析.doc 万科的评论.doc 万科礼仪礼节手册.doc 万科物业保洁培训方案培训_23p_课程_教程.ppt 万科物业入住工作指引规程_10页_适用范围_管理方法_前期准备_相关文件.doc 万科物业发展有限公司顾问项目培训体系指导手册_82页_培训课程.doc 万科物业服务小故事_22页.ppt 万科物业服务工作手册_52页_工作指导书.doc 万科物业礼仪礼节手册21页_行为规范.doc 万科物业管理实操案例（共37篇）.doc 万科物业管理某项目执行细案.doc 万科物业详细介绍_走进万科物业_92PPT.ppt 万科现场销售策略技巧.doc 万科新项目发展管理制度.doc 万科施工合同.doc 万科施工图设计指导书_51p_施工图集.pdf 万科施工招标合同示范.doc 万科施工监理招标示范文件.doc 万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf 万科房地产项目招标办法及合同_57页_施工合同.doc 万科房地产项目施工招标合同文件_518页.pdf 万科房地产项目销售后续业务培训_45p_培训课程.ppt 万科房地产公司创新管理模式运行程序设计_2页_运行模式.doc 万科房地产公司报批报建作业指导书办理流程.rar 万科房地产售楼人员培训教程.doc 万科房地产城建安项目目标成本报告.xls 万科房地产客户关系管理_85P_客户分析.ppt 万科房地产开发企业成本核算指导_13页_成本计算.doc 万科房地产成本工程师岗位操作手册_89页_2010年.pdf 万科房地产极小住宅项目建筑规划设计研究报告_9页_2011年.doc 万科房地产的客户关系之道_26页.pdf 万科房地产行业标杆企业品牌建设研究_43p_品牌策略.ppt 万科房地产销售操盘策略_76页_2012年_案场流程.doc 万科开发城市居民住宅的经验教训及其总结_34页_2010.doc 万科工程管理策划方案_49页_管理制度.doc 万科平衡计分卡(BSC)咨询培训资料.ppt 万科如何做大.files 万科如何做高量高价营销策略方法_218P_2010年_中原.pdf 万科学习发展体系精要培训_51页_2012年_课程_教程.pdf 万科工程管理_精装修工程质量技术标准_39P.pdf 万科工程管理_防水工程案例分析研究报告_56页.ppt 万科工程管理全套资料60个 万科多项目资金滚动经营计划表.xls 万科地产社会责任报告_24PPT_2010年.pdf 万科地产置业顾问培训_100p_2011年_课程_教程_讲义.ppt 万科城价值体系(产品篇1).ppt 万科城价值体系(总体篇).ppt 万科城价值体系(更新版).ppt 万科城商业街对社区商业开发的启示_28PPT.ppt 万科地产成本核算指导.doc 万科地产正对对手公司的研究报告.doc 万科地产_营销总监集中培训手册-31doc.doc 万科地产_项目前期发展解密与经验借鉴培训_48PPT_睿达.ppt 万科地产_项目营销类合同合集_19个文件.rar 万科地产信息管理规范制度表格全套_12页_管理规范.doc 万科地产公司管理制度手册_70p_管理指导书.pdf 万科地产_产品建议的逻辑与方法_37P_2009.pdf 万科商业模式解析_从新鸿基到帕尔迪_99PPT_世联.ppt 万科公司职员手册.doc 万科公司项目付款及费用报销审批流程表.xls 万科企业形象篇广告文案.rar 万科企业战略.doc 万科企业股份有限公司2008年半报告-103页.pdf 万科企业股份有限公司2009年半报告_124页.pdf 万科企业股份有限公司半报告_103p_工作计划_人力调整_财务分析.pdf 万科企业股份有限公司报告_124P_基本情况_持股情况_管理人员_财务报告.pdf 万科城项目户型楼书.rar 万科_销售接待流程各个环节的不同客户的KANO模型图_20P.ppt 万科_销售服务客户访谈研究报告_45PPT.ppt 万科_销售案场的销售与服务质量提升项目改进方案_33PPT.ppt 《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc 《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar 《万科地产20年》
万科新项目发展管理制度.doc
23页
文库
一、前言 随着集团房地
一、外部环境
1、城市发展规划与操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期 项目决策背景及摘要
问苦苦展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合
一、宗地位置宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
文库
二、可行性报告内容指引
战略、发项目启动对公司未来几年发展
2、地势平坦状况，自然
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、内部因素
1、二、宗地现状
1、四至范围；宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
标高，与周边地势比较；住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及
3、地面现状，包括
4、地面现有居民情况，包括具体居项
（2）宗地出行主要依靠没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征
带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构下电缆、暗渠、地上建 的交通方式，是否需要发地铁、轻轨等展商自己解决；（3）
括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配现有交通捷运系统，、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形、行车区间等；，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反化目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管 线、地筑
（1）公交系统情况，包括主要线路
7、划的城市公共交通和快速捷映宗地地面建筑、河流、沟物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有
近期或规划中是否有对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状图
1、交通状况银行
8、邮局
9、其他况示意图，包括现有和未来规壑、高压线等内容； 地下状况图，包等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱套 地、市政绿 运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院 乐设施
七、土地价格、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
厂、河流湖泊污
3、噪声情况
4、污染情况（化工
6、公园
周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四 染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）政策性风险分析
一、合作方式及条件市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分：法律及有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线
6、绿化率
7、其他
幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：地
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方明上述现
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中
五、大
土
配套电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说
设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
3、土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属 权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
四、土地性质变更的评的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更 第三部分：市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述 ◇形成时间 ◇各
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征 ◇平均售价 ◇开发规模 ◇产品形式
◇平均消化率档次住宅区域内分布状况 ◇购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）◇开工量/竣工量 ◇销售量/供需比
◇平均售价、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二
◇平均容积率
◇物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘 应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点
6、结论：
◇区域市场在整体市场的地位及发展态势
◇本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ◇本案在区域内开发市场潜力
◇本案在开发中的营销焦点问题个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、结论：本案目标人群的区域偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四部分：规划设计分析规划设计角度判断将上述
一、初步规划设计思路来源、行业特点、产品力的
1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型：多层、高层，特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第五部分：项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划：各预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分：投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用期销售时间、价格、面积，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：
项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总计税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得
收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入
直接成本开发各期的利润体现 经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率
3、项目 计
上半年下半年上半年下半年上半年下半年 结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)
4、敏感性分据实际情况增减。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测成本×90%预测成各项经济指标的变本预测成本×110%预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（2）售价变动化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120% 营业额 毛利率
税前利润析，参照以下内容及表格，可根 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（3）容积率变动各项指标的变化
主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
（一）主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
（二）竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、操作水平，主要开发的项目
5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法：
（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 成本估算表
成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费 合计 说明：
1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性
3、现金流量预测表
4、欲签定的意向书和合同文本
(一) 房地产企业项目的筹资风险及特点
1、房地产企业在项目开发初期, 自有资本比例很低, 主要依靠负债进行开发
当前, 我国的房地产企业自有资金很少, 资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处, 然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期, 房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说, 房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表, 在其背后其实背负着巨额债务。
2、房地产企业再融资困难
由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款, 负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低, 将会直接面临资金断裂的风险, 这对房地产企业而言, 将是致命的。
(二) 房地产企业项目的投资风险及特点
房地产企业前期所需资金数额多、投入较大, 这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响, 使得房产项目无法达到预期收益或目的, 而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响, 直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。
(三) 房地产企业的项目经营风险及特点
房地产企业的经营风险主要是指两部分, 一种是材料采购风险;另一种是存货变现风险。
1、材料采购风险
是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下, 钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨, 房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。
2、存货变现风险
房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本, 从而使其预期收益被减少。从2007年开始, 我国政府为了抑制通货膨胀, 一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧, 房地产企业的财务成本被持续增加, 间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升, 直接造成市场对房产的需求降低。
二、房地产企业应加强财务分析, 防范财务风险
(一) 通过偿债能力分析, 防范财务风险
1、从分析短期偿债能力入手
房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值;速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言, 房地产企业的流动比率和速动比率越高, 企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多, 短期偿债能力也越强。但是, 在实际的财务分析时, 尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时, 还要结合房地产企业的自身特点和行业情况, 比如, 房地产企业资金回流慢, 前期投入通常较多。在这种情况下, 财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如, 对房地产企业而言, 有时流动比率和速动比率虽然较高, 但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为, 倘若应收账款存在大量呆账、坏账, 那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理, 现金比率也并非越高越好。若其过高, 可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度, 从而造成资金浪费或闲置现象。
2、从分析长期偿债能力入手
长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中, 资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常, 该比率越低越好。比值越低, 代表负债的偿还度就越高, 财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高, 表明房地产企业具有较高风险的财务结构;反之, 倘若比值较低, 则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言, 该比值越低越好, 比值越低, 表明房地产企业债权人的权益就越有保障, 财务风险越小。
(二) 通过支付能力分析, 防范财务风险
对房地产企业而言, 支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说, 支付能力的好坏, 是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力, 可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。
1、从分析现实支付能力入手
现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较, 计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言, 现实支付能力指标越大, 房地产企业的现实支付能力就越强。反之, 则相反。但是, 并非该指标值越大越好。如果该指标值过大, 则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常, 计算得出的周转月数在3上下较为合适。
2、从分析潜在支付能力入手
潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前, 会计期末的全部货币资金和有价证券 (抛去借入款) 的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常, 房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多, 则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而, 有价证券、银行存款, 以及借入款的期限都长短不一, 变现能力和风险程度也各不相同, 因此, 在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中, 运用该指标数据时, 所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯, 是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时, 还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量;企业的收入和支出情况;借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此, 实际支付能力的预测才能更接近实际。
(三) 开展成本控制分析
无论何种企业, 成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此, 在房地产企业的财务分析中, 还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中, 首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时, 面对成本升高与降低时, 要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次, 还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点, 制定对应的操作规范和有效的防范方法, 以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法, 以提高防范财务风险的能力。对此, 可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等, 从整体上做好“全成本核算管理”, 开展定量分析以及合理利用各种技术设备, 实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划, 调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。
三、结语
总而言之, 具有一个资金密集型的行业, 房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险, 提高资金运转效率和安全性, 就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手, 分析企业的现实支付能力与潜在支付能力, 并且对成本控制进行分析和掌握, 唯有如此, 才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化, 获得更高的房地产项目投资收益, 也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。
摘要：房地产行业在我国其实属于新兴行业, 因为其从起步至今, 只不过二三十年时间。因此, 可以说我国的房地产行业是一个具有高成长性的行业, 具有很大的发展潜力。当前, 各地“炒地”、“拍地”现象异常激烈。与此同时, 房地产企业所面临的财务风险随着国家对房地产行业管控措施的出台也逐年提高。对此, 笔者以房地产企业为视角, 探讨了其在大规模发展之下的财务分析与财务风险情况, 希望对我国房地产企业的未来发展有所帮助。
关键词：房地产企业,财务分析,财务风险,激烈
参考文献
[1]李健.我国房地产企业财务风险及其防范[J].中国商界 (下半月) , 2009;11
[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货, 2011;6
[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业, 2009;15
[4]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊 (理论研究) , 2010;3
[5]阮继华.房地产企业财务风险研究[J].科技致富向导.2010 (08)
(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
(2)现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。
(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。5.3 万科企业股份有限公司未来展望
房地产行业存在两个根本特点: 首先, 住宅兼有社会和投资属性, 是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次, 中国正处于城市化进程中, 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。
2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。6 整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议 6.1 营运能力分析中存在的问题
上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。
(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。
(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。
(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21 世纪资产管理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运能力进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用【7】。
(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析。而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。
6.2 对企业营运能力分析的创新指标建议
目前,由于企业外部环境的变化,以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键部分,公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；创新能力,如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额【8】。归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。
6.2.1 员工满意度和保持力
员工关系着企业的成功运营和成长。流程、系统、计算机和外来顾问都可以作为辅助工具,并可能对其有所帮助,但使企业运转的核心最终还是企业的员工。员工推动客户关系,他们负责创新与提出新的理念。员工运营企业,他们与合作伙伴共同促进企业的成功。员工的工作成效是企业成功的核心要素。但是长期以来,很多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力成本,而忽视了员工的生产效率。并且,很多企业都要承担以各种方式保证人们就业的社会责任。因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单。随着社会的发展,这种态度需要加以改变。拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争。中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作。只有员工满意度和保持力得到保证,企业的管理才会显得更加方便和有效,整个企业的营运能力优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的。6.2.2 管理的有效性
随着人类的进步和组织的发展,管理所起的作用越来越大。概括起来说,管理的重要性主要表现在以下两个方面:第一，管理使组织发挥正常功能。管理,是一切组织正常发挥作用的前提,任何一个有组织的集体活动,不论其性质如何,都只有在管理者对它加以管理的条件下,才能按照所要求的方向进行。第二，管理的作用还表现在实现组织目标上【9】。在现实生活中,我们常常可以看到这种情况,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、善于管理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术,却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的管理,充分发挥其潜力,反而能更胜一筹,从而在激烈的社会竞争中取得优势。通过有效地管理,可以放大组织系统的整体功能。因为有效地管理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用
【10】
。所以，一个企业的管理有效性对整个企业组织的营运能力来说至关重要,企业应该把握其管理的有效性，并且重视这一指标的分析。6.2.3 市场占有率
市场占有率,也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比。在西方,当一个企业获得市场25 %的占有率时,一般就被认为控制了市场。市场占有率对企业至关重要,一方面它是反映企业经营业绩最关键的指标之一,另一方面它是企业市场地位最直观的体现。市场占有率对企业很重要,但其含金量对企业来说则更为重要。市场占有率并不是企业追求的目的,而是企业为达到目的所采用的手段。很多企业在“先市场后效益”、“先规模后效益”的误导下,变成了市场占有率的奴隶【11】。所以,把握适度的市场份额,分析市场份额，才不会使企业本身的行动目的过于麻木,影响了企业本身的经营业绩,以至于影响了外界对企业本身的营运能力的评价,使企业价值贬值,竞争力受到重大的影响,使企业蒙受损失。7 结论
总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是“人”的问题
【12】
【万科房地产公司财务分析报告】推荐阅读：
万科房地产管理09-29
万科房地产企业绩效考核制度12-08
万科地产年中总结09-17
万科地产年总结01-24
万科房地产企业的低成本战略探析11-22
深圳万科----地产项目全程策划流程07-03
万科a财务报表分析10-03
房地产公司财务人员述职报告10-13
万科企业价值报告05-27
万科项目考察报告10-28
