地产公司财务分析报告（精选11篇）
随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。
财务分析是 了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。
XX是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的XX企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展，才能更好地实现企业的战略发展。
一、企业简介
XX集团股份有限公司成立于19XX年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于19XX年介入房地产领域，19XX年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20XX年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20XX年上半年XX又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前XX业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
二、企业财务分析
1.偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，对企业发展有重要意义。分为长期债务能力和短期债务能力。
(1)短期偿债能力分析
1流动比率反映企业用在短期内转 变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。本公司此比率已经接近标准比率2，表明企业短期还债能力较为稳定。但是20XX年与20XX年比较，呈下降状态，说明本 公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定，除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期流动负债。
2本公司速动比率一直偏低，小于1，20XX、20XX、20XX年的比率分别是0。5568、0。5912、0。4269，从表1的数据显示本公司的短期偿债能力较差。
3从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的`短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，XX的现金比率实现上升后下降的，从20XX年的30。95%上升到20XX年的33。80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从20XX年的33。80%下降到20XX年的29.17%，说明XX的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
(2)长期偿债能力分析
1资产负债率越大说明企业偿债能力越差;反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%—70%时较为合适，由上表可以看出20XX—20XX年XX集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在20XX年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
2产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。
20XX—20XX年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在20XX年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
3已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，已获利息倍数呈上升趋势，说明XX集团长期偿债能力增强。
2。营运能力分析
营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周 转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，20XX年的最高，说明 回收能力强。而20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，20XX年的最高，说明回收能力强。而 20XX年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，XX的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，20XX年存货周转率最高，20XX年最低，说明20XX年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。—20XX年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，20XX年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
3。盈利能力分析
盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力。
表3：盈利能力分析
(1)销售净利率
销售净利率标准是0。1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。XX公司的销售净利率逐年上升从20XX年的11。319%到20XX年的13。1544%，20XX年更是达到17。4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
(2)成本利润率
成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高20XX年18%， 20XX年20%，而在20XX年达到29%，说明经济效越来越好。
(3)资产净利率
资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%—5%，说明公司总体利用效果一般
(4)净资产收益率
净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报 该公司的净资产收益率逐年增高，20 12。65%，到了20XX年14。26%，20XX年达到16。47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
(5)资本收益率
从表3数据可知，资本收益率在逐年上升，说明企业为股东创造价值的能力依然很强。从20XX年的45%一跃至20XX年84%。
4。发展能力分析
发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。具体分析见表4：
(1)销售增长率
由于销售增长率均大于零，说明本年比去年销售有所增长。本公司的销售收入增长率20XX、20XX年呈增长状态从15%增值19%，说明企业销售增长快，企业产品市场前景可观。但20XX年增长率下降，降至13%，销售减少，市场前景不可观。
(2)总资产增长率
总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增 长率在20XX年急剧上升，从19%猛增至56%，增速迅猛，说明企业在本经营周期内资产扩张速度非常快。
(3)资本积累率
资本积累率反映了企业所有者权益在当年的发展水平，本公司的资本积累率逐年上 升，从20XX年的14%，20XX年的16%，到20XX年的20%，说明公司资本保全、增殖性强，抵抗风险、持续发展的能力增强。
(4)固定资产成新率
该公司20XX、20XX年固定资产更新速度在增长，20XX年为73。45%，20XX年为77。87%，而在20XX年，更新速度下降，降至75。34。
结论与启示
通过此次对与XX财务的分析，更加 了解各个财务指标，并且从课本走向实践，能够真正查阅XX各个年度的报表进行纵向分析，也能够联系相关的企业报表进行横向分析。
但 存在许多不足：对于XX财务的分析思路不是特别清晰，局限于对于数据的表层分析和年报中经营活动的分析，没有仔细分析XX公司的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表中各项的变动及其原因，以致于分析的力度和深度略显单薄，说明的问题有限。
参考文献
[1]。《财务管理学》荆新，王化成，刘俊彦 著 中国人民大学出版社 20XX年06月
[2]。《财务报表和分析—企业、政府与非盈利组织财务报告分析》林世怡，林华 复旦大学出版社 20XX年01月
[3]。《财务报表分析：理论、技巧与运用》孟天恩，张炎兴，李生校 南京大学出版社 20XX年07月 [4]。《财务分析禁忌70例》李志远 著 电子工业出版社
在楼市调控形势下,房地产企业如何寻求自己的出路呢?上市融资成为许多房企的选择。面对股市融资大门开启,多家房地产公司开始谋划上市。世茂,雅居乐、仁恒和绿城都是1年内上市成功。
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的研究报告显示08年中国房地产上市公司整体发展状况为:(1)房地产上市公司总资产大幅上升,在港上市公司总资产均值突破200亿元;(2)营业收入稳定增长,新上市企业表现突出;(3)多数企业EVA呈增长趋势,少数沪深上市公司EVA下降;(4)房地产上市公司盈利能力大幅提升,主要盈利指标增幅较大;(5)资产负债率大幅走高,短期风险值得关注。
截至2007年末,沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元,同比增长70.20%;营业收入均值为79.68亿元,同比增长75.18%;利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元。与沪深房地产上市公司整体水平相比,综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍,运营效率也优于整体水平,其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。
2 解决房地产上市公司财务管理问题的对策
在知识经济时代,房地产企业更有必要加强财务管理的建设。因此企业自身应从以下几个方面入手:
(1)采用科学决策,加强对开发项目进行可行性论证。针对房地产企业的行业特征及产品特点,在项目开发前,应从企业整体效益出发,通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。投资决策时,不要仅局限于单个项目,而是要同时引入几个不同的开发项目,对不同开发项目的可控成本与不可控成本的影响因素进行分析,并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。
(2)针对国家相关政策的变化,及时调整和转变财务管理手段,规避财务风险。针对税收新规定,及时调整和处理三项费用,在规定的时限内结转费用,避免给企业带来损失。信贷紧缩政策,加大了企业的资金压力和举债成本,企业毛利率水平将呈下降趋势,企业必须适时改变盈利模式,以稳健发展为原则,开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房,从多中求利。
(3)加强自身实力,增强信用等级。无论何种形式的融资方式,对于提供资金的一方,都希望在较小风险的前提下,获得最大的收益。房地产行业的高收益显而易见,而风险的控制,则是供资方需着重考虑的的问题。
(4)构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程,筹资任务十分繁重。因此,企业要建立多元化的筹资渠道:发展银行贷款以外的其他金融业务,如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式;积极进入资本市场,通过发行股票、债券等筹集经营资金;要以自然人或企业发起方式,定向募集民间游资;要主动出击,通过并购和重组逐步扩大市场份额,增强和壮大企业的实力。
3 改进的财务分析体系在房地产行业的应用
利用改进的财务分析体系对房地产上市公司的财务数据进行分析是窥探我国房地产行业走势的直接方法。改进的财务分析体系与传统分析体系相比,主要的区别是:
(1)区分经营资产和金融资产。经营资产是用于生产经营活动的资产。与总资产相比,它不包括没有被用于生产经营活动的金融资产。保持一定数额的现金是生产经营活动所必需的,但是外部分析人无法区分哪些金融资产是必需的,哪些是投资的剩余,为了简化都将其列入经营资产。
(2)区分经营资产和金融资产的主要标志是有无利息,如果能够取得利息则列为金融资产。区分经营负债和金融负债。
改进的财务分析体系核心指标的具体分析过程如下:
根据该公式,权益净利率的高低取决于三个驱动因素:净经营资产利润率(可进一步分解为销售经营利润率和净经营资产周转率)、净利息率和净财务杠杆。根据调整财务报表计算的有关财务比率如表二、三所示。
报表数据来源:深圳证券交易所公告万科A08年中报及招商地产08年中报。
各影响因素对权益净利率变动的影响程度,可使用联环代替方法测定,如表三:
根据计算结果可以看出,招商地产权益净利率比万科A低6.0467%,其主要影响因素是:(1)经营资产利润率低,使权益净利率低6.6358%;(2)税后利息率低,使权益净利率高0.2925%;(3)净财务杠杆高,使权益净利率增加0.2966%。显然,招商地产的基础盈利能力不及万科A,并且可以认为招商地产基础盈利能力除了问题,而在经营资产的营运管理、筹资成本控制以及资本结构安排上都优于万科A。因此,提高企业的权益净利率必须从以上三个方面同时入手,统筹安排、处理好各因素间的相互关系,这样才可能最大化的提高股东报酬。
摘要：在我国房地产市场不断完善的今天,大量房地产公司陆续上市,其财务状况受到多方关注。本文分析了房地产上市公司的财务现状,总结了解决财务问题的对策以及如何运用改进的财务体系研究房地产上市公司财务能力。
关键词：房地产上市公司,改进的财务分析体系
参考文献
[1]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京:经济科技出版社,2008.
[2]付东阳,李奕帆.房地产龙头万科财务质量分析[J].现代商业,2008,(17).
关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量
改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。
一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
参考文献
[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14
[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18
[3] 张燕.房地产项目市场与财务风险分析[J].建筑经济与管理，2007，（4）：203-208
1、短期偿债能力比率：
（1）、流动比率=流动资产/流动负债=56889/6055=9.39
（2）、速动比率=流动资产-存货/流动负债=19323/6055=3.19
（3）、存货周转率＝销售成本/平均存货=11338/37961=29.87%
（4）、应收帐款周转率=销售收入净额/平均应收帐款余额=无
（5）、现金流动负债比＝（经营性现金净流量+期末货币资金余额）/流动负债总额=14443/6055=2.39
（6）、到期债务偿还比率＝经营活动现金流量/（本期债务利息＋到期债务本金）=7015/1566=4.482、长期偿债能力比率：
（1）、资产负债率＝负债总额/资产总额=26055/58181=44.78%
（2）、利息保障倍数＝息税前利润/利息费用=4198/1566=2.68
（3）、现金债务总额比＝经营性现金净流量/债务总额=7015/26055=26.92%
3、盈利能力比率：
（1）、销售毛利率＝销售毛利/销售收入=18.45%
（2）、销售利润率＝利润总额/销售收入=17.18%
（3）、资产利润率＝利润总额/平均资产总额=2632/57708=4.56%
（4）、资本收益率＝净利润/实收资本=2134/20000=10.67%
（5）、销售现金比＝ 经营活动现金净流量/ 销售收入=7015/15322=0.464、营运能力比率：
（1）、资产周转率＝销售收入/平均资产总额=15322/57708=26.55%
（2）、流动资产周转率＝销售收入/流动资产平均余额=15322/56844=26.95%
二、房地产公司指标分析
1、从短期偿债能力比率分析
（1）一般说来，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越可以得到保障。但比率过高，表明企业流动资产占用较多，影响了企业资金的使用效率加大企业的筹资成本，进而影响企业的获利能力。该企业流动比率为9.39，远远高于同行业水平，该企业共有三种开发业态，公寓，写字楼、酒店和商业。从报表中看，该企业只销售了公寓和写字楼，尚未对酒店和商业部分进行销售，企业资金进行了沉淀，酬资压力比较大。
（2）速动比率较之流动比率更能准确、可靠的评价企业资产的流动性及偿债能力，因为它剔除了存货等变现能力较弱而且不稳定的资产。该企业速动比率为3.19，也高于同行业水平，虽然短期债务的偿还的安全性很高，但因为现金等占用过多，大大增加了企业的机会成本。
（3）存货周转率的高低，反映企业的管理水平，对企业的偿债能力和获利能力产生决定性的影响，该企业的存货周转率29.87%，在合理的范围内，反映该企业产品结构及价格定位准确，宏观经济宽松。
（4）应收帐款周转率为0，反映该企业存货变现能力较强，全部为货币资金支付。
（5）现金流动负债比从现金流量动态中来分析企业的实际偿债能力，该指标越大，越可以反映偿还短期债务的能力越强，该企业现金流动负债比为2.39，高于同行业水平，表明，该企业流动资金利用不充分。
（6）到期债务偿还比从动态中反映企业偿还到期债务的实际能力，该企业到期债务偿还比为4.48，表明该企业在会计期内无到期债务。
该企业从短期偿债能力分析来看，宏观经济比较宽松，销售回款率为100%，企业产品定位准确，但存货及货币资金占用过多，影响了企业的获利和远期发展能力。经查，该企业欲将存货资产用于自营，存货资产进行沉淀，未来酬资及偿还长期债务压力较大。
2、从长期偿债能力比率分析
（1）资产负债率反映企业长期偿债能力，过大则表明企业的债务负担较重，过低。表明企业采用了相对保守的企业经营策略，该企业资产负债率为44.78%，在合理范围内，表明企业正在进行经营结构的调整，作为一个新办企业，目前的资产负债率应该是低的。
（2）利息保障倍数反映企业获利能力对债务偿付的保障程度，若要维持正常的偿债能力，该指标一定大于1。该企业利息保障倍数为2.68，大于1，反映该企业偿债的安全性和稳定性是有保障的。
（3）现金债务总额比是从动态中反映企业偿债能力，指标越大，表明偿还债务的能力越强。该企业现金债务总额比为26.92%，在合理的范围内，表明该企业财务结构是安全和正常的。
该企业从长期偿债能力分析，该企业总体财务结构比较稳健，偿还债务的能力有保障，但作为新办企业，资产负债率较低，表明企业采用了相对保守的经营策略，目前正在进行经营结构的调整。
3、从盈利能力比率分析：
（1）销售毛利率和销售利润率反映一个企业市场竞争能力、发展潜力和获利能力。该指标并非越高越好，要看其收入来源或利润获得方式，是否具备核心竞争力，未来几年内是否是完全市场竞争。该企业销售毛利率为18.45%。销售利润率为17.18%，全部是主营业务产生的收益，表明企业的产品结构新颖、产品业态适合市场需求，应继续加大对该产品的产业链延伸，增加产品的附加值。
（2）资产利润率全面反映了企业全部资产的获利能力，该企业资产利润率为4.56%，低于同行业水平，主要是因为存货资产过大造成的，部分存货资产尚未销售，尚未产生利润，该存货资产未发挥应有的效应。
（3）资本收益率反映企业实际投资人对投资的获利水平，该指标应高于同期银行存款利率。该企业资本收益率为10.67%，在合理范围内，表明该企业是安全、稳健的，资本运用的比较充分。
4、营运能力比率分析：
资产周转率和流动资产周转率反映企业全部资产和流动资产的的利用效率，该企业的资产周转率为26.55%和流动资产周转率为26.95%，反映该企业是大量资产中仅是存货在充分利用，由于固定资产数量较少，未发挥作用。
三、综述
1、由于该企业为房地产开发企业，存货为在产品或产成品，开发周期较长，形成销售收入的时间较长。从目前从短期偿债能力来看，该企业偿债能力较强，销售收入集中在本内实现，现金占用较多，存货资产未发挥最大效应。如果企业转变经营策略，将影响短期偿债能力。
第1条目的为加强公司建设项目的财务管理，监督资金使用，控制项目成本，提高公司的经济效益，结合国家规定和公司的实际情况，特制定本办法。
第2条适用范围
本办法适用于公司建设项目的财务管理工作。
第3条职责
建设项目部财务处负责建设项目的财务管理工作，主要工作内容如下。
（1）贯彻执行国家有关法律法规和公司相关制度。
（2）及时筹措资金，保证建设工程资金需求。
（3）加强资金管理，严格财经纪律。
（4）严格合同管理，保证资金安全。
（5）控制费用支出，降低建设成本。
（6）降低资金成本，提高资金使用效率。
（7）组织会计核算，发挥会计信息在项目管理中的作用。
（8）编制财务决算，做好财务分析，提供财务报告。
第2章项目策划阶段财务管理
第4条项目评审
项目部财务处参与建设项目可行性研究报告的评审工作，评价或测算建设项目投资收益、投资回收期、内部收益率等财务指标。
第5条拟定融资方案
项目部财务处根据项目计划，设计、比选，拟定融资方案。
第6条编制资金计划
建设项目投资计划经总经理批准后，项目部财务处根据投资预算、施工进度计划和融资方案编制资金计划。
第7条项目立项与预算
项目部财务处根据项目工作计划开展立项批复、工程预算工作。
第8条掌握财务信息
建设项目立项后，项目部财务处应关注有关财政、金融、税收政策、法规的变化，及时
向项目部经理及公司领导反映相关信息。
第3章项目建设阶段的财务管理
第9条项目合同、文件会审
项目部财务处参加建设项目合同会审和公开招标范围内的各类工程招标文件会审，重点审查涉及财务方面的条款，包括合同价款支付条件、支付时间、支付方式等。
第10条合同文件存档
建设项目合同、协议正本及合同结算书原件需由项目部财务处存档。
第11条项目合同款项管理
（1）合同预付款在50万元以上的，一般应同时规定承包商出具预付款银行保函。
（2）预付项目款原则上不高于合同金额的30%，预付项目款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中抵扣。
（3）项目合同至少应按工程价款的5%留作质量保证金或由承包商出具相应金额的银行保函，待质量保证期结束后支付。
（4）材料、设备购买合同未保留质量保证金的，合同中应明确规定质量保证期内承包商的责任。
第12条项目资金使用
每月项目部按照项目建设进度编制资金使用计划，经项目经理审核后，项目部财务处根据资金使用计划筹措、调度资金，满足资金需求，合理储备资金。
第13条项目付款
（1）项目部财务处严格按照合同规定和公司财务支出审批流程办理付款。
（2）财务人员应当对合同规定的支付条款、项目部提交的鉴证文件进行审查和复核，复核无误后方可办理付款手续。
（3）付款必须到达合同约定的账户，特殊情况需要支付到非合同约定的账户时，必须有承包商的书面证明，由承包商出具正式发票。
第14条项目付款准备资料
项目部办理付款时，应向项目部财务处提交以下文件。
（1）工程合同请款单、支出凭单。
（2）视合同规定，承包商的发票或收据。
（3）合同首页、盖章页、付款条款页复印件。
（4）付款条件鉴证文件，如到货单、验收单、结算单等。
（5）承包商来函、项目部请示等相关文件。
第15条项目结算
项目部对已验收的项目应及时办理结算，结算前累计付款额不应超过合同价款的80%，以免冒支。
第16条质量保证管理
质量保证期满由项目使用部门出具合格证明，质量管理部进行审核，项目部财务处按合同规定支付质量保证金。
第17条费用控制
项目管理费用支付程序按照总公司费用报销管理办法执行。
第18条项目报告
项目部财务处定期编制建设项目费用支出情况表、工程管理费用预算对比表，提出阶段控制调整意见。
第5章附则
第23条本办法由财务部制定，解释权归财务部所有。
2. 健全财务管理体系，对财务部门日常管理、年度预算、资金运作等进行总体控制;
3. 主持财务报表及财务预决算的编制工作，为公司决策提供及时有效的财务分析;
4. 能够比较精确的监控和预测现金流量，确定和监控公司负债和资本的合理结构;
1.1 财务风险的含义
财务风险是指公司财务结构的不合理、融资不得当, 使得公司丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。
1.2 财务风险的分类
A.筹资风险是指企业因介入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性。
B.投资风险是指对未来投资收益的不确定性。
C.资金回收风险是指在销售产品过程中产品转化为结算资金、再由结算资金转化为货币资金中存在的不确定性。
D.收益分配风险是在企业财务循环的最后一个环节中, 由于收益分配给企业的后续经营和管理带来的不利影响。
2 中粮地产股份有限公司概况
中粮地产股份有限公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业, 总部设在深圳。控股股东中粮集团是世界五百强企业, 是国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一。主营业务包括住宅地产、工业地产和部分自持物业经营, 项目分布在北、上、广等十多个城市, 已成熟的产品系列如鼎级景观住宅系列、都市精品住宅系列等几大系列名扬四海。公司目前资产规模已超过450亿元, 未来发展的潜力十足。
3 中粮地产股份有限公司的财务风险分析
3.1 融资风险
中粮地产公司一直以举债的方式不断扩张, 筹资方式存在着一定的不合理性。公司2011———2014年的资产负债率如表1所示。
根据表1所示, 中粮地产公司2011———2014年的资产总额、负债总额均呈现逐年递增的趋势, 资产负债率呈现逐年递减的趋势。而我国国有企业平均资产负债率为65.37%, 中粮地产公司的资产负债率水平明显超过了我国国有企业平均水平。房地产政策遏制了地产企业融资渠道, 但中粮地产公司作为中粮集团旗下最重要的房地产业务运营主体, 受到了大股东在资金方面的强力支持, 中粮地产的授信具有独特的融资优势。公司为了扩大生产规模, 债务性筹资占总资产的比重过大, 加大了融资风险。
3.2 投资风险
中粮地产公司的投资行为最根本的目的是为了获取更高的经济收益。中粮地产公司2011——2014年投资收益情况如表2所示。
由上表可得, 中粮地产公司近三年的投资收益增长率分别为0.97%、-13.08%、64.25%, 近三年对联营企业和合营企业的投资收益增长率分别为27.44%、160.19%、-46.32%, 该企业的投资状况不稳定, 2013年的投资收益增长率呈现负增长, 2014年对联营企业和合营企业的投资收益呈现负增长。结合机会成本的理论, 公司的投资和经营对未来的投资收益具有很大的不确定性。市场经济行情瞬息万变, 企业之间的竞争也日益激烈, 盲目扩大投资会带来决策上的失误等问题, 会给企业带来一定的投资风险。
3.3 资金运营风险
3.3.1 存货周转率
存货周转率是反应一个企业存货的周转速度。提高企业的存货周转率可促使企业提高资金的使用效率, 增强企业的短期偿债能力。中粮地产公司2011——2014年存货周转率如表3所示。
由上表看出, 中粮地产公司的存货资产的周转速度较低, 即企业的存货资产变现能力较弱, 给资金的运营带来了一定的风险。企业内部产品积压较多, 存货转化为现金或应收账款的速度较慢, 导致流动性较差, 这就增加了运营资金的占用情况;同时产品向资金的转化较慢, 在很大程度上也加剧了资金运营风险。近年来, 房地产行业整体存货周转率有所下降, 说明房产滞销, 一些中小房地产企业由于行业竞争激烈, 优胜劣汰现象屡见不鲜。
3.3.2 流动比率
流动比率越高, 说明企业资产的变现能力越强, 短期偿债能力亦越强;反之则弱。中粮地产公司2011———2014年流动比率如表4所示。
由上表可得, 中粮地产公司流动比率近几年相对稳定, 2014年的流动比率有所提高, 一般认为合理的最低流动比率为2%, 中粮地产的流动比率明显较低, 企业的资产变现能力较低, 流动性较低, 流动资产占用比例较多, 企业的短期偿债能力较低, 会影响经营资金周转效率和企业的获利能力。总体看来, 受房地产开发成本费用的上升且房价上涨的压力较大的影响, 盈利增长型和维持型企业数量的增长率逐年骤减, 这对中粮地产股份有限公司是一种挑战。
4 中粮地产股份有限公司的财务风险成因
4.1 盈利发展能力
中粮地产公司作为中粮集团三大内地上市公司之一, 其股东背景实力雄厚, 但该公司的净资产收益率、销售利润率较龙头企业如万科等还有一定差距。现阶段, 我国大部分房地产企业现代企业制度仍需继续完善, 缺乏现金流量管理观念, 经营管理盲目性大, 盈利水平较低, 存在一定的财务风险。市场需求具有排他性, 盈利水平的限制是构成财务风险的主要因素之一。
4.2 资金管理能力
房地产企业需要借助各种融资手段来满足企业的资金需求。根据数据显示, 中粮地产公司的资产负债率居高不下, 外来融资中的银行贷款比较高, 资金周转困难, 使其存在着到期不能还本付息的可能。另外, 金融业为企业经营提供了各种融资渠道, 同时, 也大大提高了房地产企业的财务风险, 一旦资金链断裂, 将对企业造成巨大影响。
4.3 风险控制能力
目前, 我国房地产企业财务管理普遍处于较低水平, 不能提供专业的、有助于决策的财务信息和数据, 财务管理的功能未能得到合理发挥。在地产项目的投资方面, 由于财务分析能力的欠缺, 加上项目的繁冗性, 都会引发各种财务管理状况, 导致企业资金周转出现问题。企业财务管理水平的高低和风险控制能力的强弱, 都会严重影响地产企业的整体发展水平。
5 中粮地产股份有限公司财务风险对策建议
5.1 拓展融资渠道
随着资本市场的不断完善, 中粮地产公司应大力拓展多元化融资渠道, 借鉴国外先进经验, 开展抵押贷款证券化, 发展房地产产业投资基金, 逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系, 也可以抓住短期融资券这个契机, 改善企业的债务融资结构, 在降低融资风险的同时, 节约融资成本、缓解资金压力, 也可以增强企业的金融抗风险能力, 降低企业的融资风险。
5.2 提高投资决策水平
企业应高度重视项目的可行性分析, 对项目进行全面把控, 由于房地产投资过程是一个期限长、难度大的复杂过程, 产品饱和及投资风险的加大, 对项目进行科学的分析具有一定的必要性。在投资项目时还应加强对市场环境的预测, 建立市场监控系统。同时, 应了解国内外行业最新动态, 密切关注市场动态和政策导向, 有效避免和控制产品滞销和降价等财务风险。在经营管理阶段, 采用多种营销方式, 拓展营销渠道, 树立品牌文化, 降低成本并规避风险。
5.3 完善财务管控制度
在财务管理方面, 不断提高企业决策、战略制定、绩效管理能力, 使得公司财务管理机制不断规范化并具有时效性。
在预算管理方面, 可以以项目预算与资金预算为基础, 同时与业务授权体系相连接, 控制预算外支出并增强企业的控制能力。设置专门的部门和人员进行监督和考核, 并对考核优劣的人员进行奖惩, 以调动员工的工作积极性。
关键词：财务分析;财务管理;问题改进
1 财务分析的概念
财务分析指的是财务分析主体按照财务指标，利用会计资料以及与之相关的其他资料，通过一定的方法对企业财务活动中的各种财务活动与经济关系的结果进行评价与分析，为企业的财务控制与决策提供需要的财务信息。
2 当前房地产企业财务分析中存在的问题
2.1 现行的财务分析方法单一、不全面
目前，我国房地产业的财务分析方法存在许多的问题，一方面，财务分析存在着预测能力差、分析技术落后的问题，仅仅只是针对企业过去的数掘进行分析，这对预测企业的财务方向与目标是不切合实际的，另一方面，其采用的分析方法通常还都是传统的基本方法，例如比较分析法、比率分析法等，这些都只能反映企业过去的经济活动，无论是哪一种都致使财务分析工作无法达到企业预期的目标。与此同时，数据的可比性是所有分析法的灵魂所在，但是许多不同的企业或者同一企业的不同时期的数据均都不具备可比性，这样受到数据报表的限制，致使比较分析失去了相应的价值。随着计算机技术、信息技术的不断发展，其在日常生活、工作中发挥着相当重要的作用，并且被广泛的应用在众多企业中，但是，许多企业在运用计算机对会计数据进行预测与分析的时候，没有将其充分的结合起来。由此证明，企业会计报表的预测与分析单靠企业内的会计人员进行是远远不够的。
2.2 财务分析没有充分的发挥作用
随着市场竞争激烈程度的不断增加，致使企业的领导只重视企业利润与销售额的增加，或者只重视销售管理、开发管理，对财务管理没有予以一定的重视，并没有认识到财务分析在企业经营管理中的重要作用，致使其也不善于通过财务分析强化企业的经营管理，严重的制约了财务分析发挥的空间。此外，还有的一些企业进行财务分析的目的也不是为了提高企业的管理水平，强化企业的管理，而仅仅只是为了应付上级部门的检查或者是满足领导的要求，抑制了财务分析作用的发挥。
2.3 轻财务分析，重会计核算
由于我国正处在经济转轨时期，一方面由于受到财务会计制度与准则频繁变更的影响，许多企业为了能够跟上其变更的脚步，许多企业的财会工作与会计核算工作者并没有认真的分析两者之间的关系，而是将大量的精力与实践都浪费在了学习新制度、新准则以及调整会计信息系统与核算体系上，在财务分析方面没有投入相应的时间与精力，这样就导致财务分析很难为企业的决策者提供相应有效的财务信息;另一方面，由于企业自身与市场综合的原因，致使有些人员管理以及投资诀策者在制定管理决策的时候，很少依靠财务分析提供的信息，由于需求不足，严重的影响了财务分析在我国企业中的发展。目前，企业对财务分析的供给与需求都不足的情况下，许多的企业只能按照国家强制提供的会计核算规章制度制定相应的决策，导致出现了轻视财务分析，重视会计核算的现象。
2.4 财务指标结构逻辑存在问题
我国许多企业的财务人员对财务报表的解读能力参差不齐，并且没有充分的认识财务指标的内容，这样就导致企业在进行财务分析的时候，财务计算人员没有弄清各个指标之间的关系，致使计算的过程中存在多种计算指标，并且其计算通常只对计算结果进行分析，这种在没有充分的了解各个指标内涵的情况下进行财务分析计算，致使最终的计算结果缺乏一定的逻辑性。此外，许多企业的财务人员并没有投入足够的时间与精力在财务分析上，这样在财务比率的构建的时候，不能正确的认识分母与分子之间的逻辑关系，这种没有充分的结合企业实际情况的财务指标，其得到的财务分析结果既不能真实的反映出企业的真实情况，也严重的影响了领导决策者的政策决策，从而做出一系列错误的决定，严重的影响企业的发展。
3 企业财务分析中存在问题的改进策略
3.1 充分的认识财务分析在企业中的地位
想要提高财务分析在企业中的地位，就应该充分认识财务分析的重要性。一方面，企业的领导应该将财务分析放在与企业生产与效益增长同等重要的位置，并将其作为企业经营管理的重要手段与方法来执行，积极的组织与协调各个业务部门与财务分析的配合，需助于支持财务分析人员熟悉自身企业的业务流程，企业的其他管理者应该充分的尊重财务分析人员的劳动成果，以此建立财务分析在整个企业经营管理中的地位;另一方面，财务分析管理人员同样也应该充分认识其他业务在企业管理中的作用，搞好与其他业务管理者之间的关系，并充分的认识到企业的财务分析工作是发挥财务管理在企业管理作用最有效的途径，通过改善企业的经营管理模式，不断的提高其分析的质量，努力做好财务分析，为企业经济的快速发展提供可靠、科学的依据。
3.2 创建科学的财务分析制度
通过完善的制度来管理财务分析工作，是实现其在企业中价值的有效措施。虽然许多企业已经建立了财务分析制度，但是其还存在许多的问题，健全、科学的财务分析制度应该包括的内容有：首先应该制定明确的财务分析目标，并明确的制定相应的财务分析责任与任务;其次是建立专门的财务分析部门，并配备相应的财务分析人员;再者就是所有的财务分析人员，应该根据已定的财务分析工作任务进行具体的操作与实施，然后选择恰当的方法，在企业统一、科学的规范下，保质保量的完成制度中的工作任务。
3.3 保证财务分析数据的真实性
通过利润表、损益表以及资产负责表等基本报表中数据，真实的反映企业的经济情况，并充分的将财务指标与经营情况有机的结合起来，重视企业的经营情况说明书的编制工作，这样根据企业的实际运行情况获得信息与数据，能够充分的反映企业所采用的非货币性的与财务事项密不可分的信息、或有事项、会计政策以及企业的声场状况，并且还能真实的反映出企业未来发展的前景预测，此外，因为这些数据本身意义的限制，仅通过财务指标数据是无法完整的体现企业的具体经营情况的，只有详细分析董事会报告以及其他渠道获得的与自身企业有关的信息后，再将企业的实际经营情况与相应的财务指标有机的结合起来，这样就能对财务报表的数据进行更深层次的了解 。财务报表中的数据通常都是汇总数据，这给相关人员详细的分析会计报表中数据带来了很大的困难，因此当财务分析会计报表完成之后，应该对财务报表进行详细的附注，这样相关的财务分析人员在进行报表分析的时候才不会被汇总数据所蒙蔽，并能够通过自己的分析，保证各投资项目的真实价值。
3.4 财务分析方法的改进
首先，应该重视对企业所处行业环境与竞争优势的分析，这主要是因为行业环境对本行业的所有企业的发展都具有决定性的作用，例如一个朝阳企业，其具有广阔的发展前景，即使其现行的利润低、负债率较高，但是其还是很容易借到资金偿还债务 ;其次，采用现代化的技术手段，提高分析效率的同时，降低成本，随着信息技术以及计算机等现代技术的发展，计算机网络技术已经被应用至各个行业中，并且越来越多的财务信息被存入计算机中，因此企业进行财务分析的时候，应该充分的利用电子计算机网络系统中庞大的信息量，进行数据的快速采集、整理、计算、分析，最终实现财务分析的自动化处理;再者，结合多种分析方法，财务分析的所有方法都是相互补充、相互联系的，但是单一的财务分析方法都存在着一定的局限性，致使单用某一种方法做出的投资判断都具有片面性，因此应该将多种分析方法结合起来，为企业管理者的决策制定提供更加可靠、全面的依据。
4 总结
财务管理对于房地产业意义十分重大，管理者应该不断提高对财务管理的认识，在实践过程中不断完善财务管理的制度，并提高相关管理人员的执行力，以提高企业自身的竞争力，获得更好的发展。
参考文献：
2、负责公司财务制度的建立和完善，建立健全科学、系统的符合公司实际情况的财务核算体系、预结算体系和财务监控审计体系，并进行有效的内部控制;
3、对公司投资项目所需要的资金筹措方式进行成本计算，并提供最为经济的筹资方式;保证公司战略发展的资金需求，审批公司重大资金流向;
4、有效监控和预测现金流量，确定和监控公司负债和资本的合理结构，统筹管理和运作公司资金并对其进行有效的风险控制;
2、全面负责公司总部及分公司、项目部的财务人员的管理工作;实施有效的岗位责任制，并实施财务人员绩效考核实施细则，包括财务体系的建立及岗位培训、轮换、激励等;
3、建立健全适合公司发展的财务管理制度及实施细则;建立和完善公司财务会计体系和内部控制体系，负责公司整体的资金预算控制;
4、参与审核制订公司重大经营计划，方案，包括年度财务预算和决策方案，资金使用和调度，成本费用开支计划，利润分配方案等工作;
5、负责财务预测和分析，定期编制公司财务情况说明，及时报告企业财务状况、经营成果和财务计划执行情况分析;发现问题及时向总经理和董事长汇报，并一同商议解决办法和措施;
6、负责公司资金筹划工作。加强资金管理，合理核算各项资金定额，定期进行资金预测和分析;及时掌握国家的信贷政策及金融和非金融机构的信贷品种及操作方法，使公司能最大化的享受到各项资源。
7、创建、协调、维护集团内外关系，包括银行、融资机构、地方政府相关部门以及各子分公司及重大客户的关系。
8、积极制订并监督实施税务计划，合理避税，负责税务部门的关系维护和完善工作，沟通协调内外关系。
9、对公司所有资产进行风险控制，保障资源利用最大化;
10、组织执行国家有关财经法律、法规、方针、政策和制度，保障公司合法经营，维护股东权益;
11、负责组织实施内部审计并配合外部审计工作;
【关键词】 房地产开发；公司成长；战略管理；行业分析
房地产开发行业是从事各类房地产开发专业服务的行业，是现代国民经济体系的重要组成部分。房地产开发行业的产品特征，是以一个又一个的房地产开发项目单元形式来编组组织生产、销售、出租或转化为长期物业资产合资合作经营，房地产开发公司对房地产开发项目的经营管理具有周期性、一次性、长期投资性特征，从而房地产开发行业的公司生命周期战略管理，不同于一般行业的公司战略。本文主要将现代公司成长生命周期战略管理的一般理论，结合房地产开发行业实践的具体特征，来分析论述房地产开发行业的公司成长战略。
一、一般行业公司成长的生命周期
一般行业公司成长的生命周期可以分为四个阶段：
1.准备期（萌芽期）。这是公司对所要进入的市场考察的时期，公司的投资主要局限于市场调研、产品技术开发、与金融机构的接触。
2.进入期（成长期）。这一阶段公司筹组销售力量、组织生产、设置管理机构。
3.持续期（成熟期）。公司转向长期目标,着手战略发展的时期。公司大量投资于广告宣传、产品设计、提高质量、增加花色品种，改进服务，塑造品牌，保持市场份额。
4.后进入期（衰退期）。公司的战略一般是维持或防守已经占领的市场位置，同时，通过市场调研、考虑开拓新的业务或新的产品线。
公司成长首先与行业成长有关，但公司成长与行业成长的生命周期不是完全重合的。一方面，公司成长的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期，不一定就等同于行业发展中的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期；另一方面，行业生命的完结不等于公司生命的完结，同样公司生命的完结也不等同于行业生命的完结。
与行业的生命周期一样，公司所从事的产品也有生命周期，同样也经历了由萌芽、成长到巅峰、衰退的S型西格玛曲线。但公司的生命周期毕竟与产品的生命周期不同。公司在其所从事的产品生命周期结束之后，公司的生命却能延续。主要原因在于，当一种产品的西格玛曲线终结之前，另一种新产品的西格玛曲线正在开始。如下图所示：
公司通过内部行业或产品结构的战略性调整，通过新兴行业与衰退行业，新兴产品与衰退产品的更替，使公司生命不断的得以延续。公司内部的产品结构调整，主要是通过某一市场进入与退出的经营行为来完成的。就公司的整个生命周期看，公司总是处于“市场进入—市场停留—市场退出—市场进入—市场停留—市场退出”的不断循环之中。市场进入是公司从事生产经营的起点。公司在市场退出过程中，会造成资源转移的泄漏与损失。
日本学者简井信行等认为，一个公司最理想的产品结构应是：属于引入期的产品可占公司总产品的2%，属于成长期的产品占15%，属于成长后期的产品占66%，属于成熟性的产品占15%，属于衰退期的产品占2%，这就要求公司对市场的进入与退出拥有较大的自由度。
二、房地产开发行业公司成长的BCG战略决策
首先看房地产开发行业的行业生命周期。房地产开发行业是房地产经济服务行业的一个有机组成部分，作为房地产投资、开发、建设、流通的重要环节，主要负责房地产商品的开发、生产建设、租售管理和售后物业管理服务组织。随着房地产开发行业的飞速发展，我国的房地产开发行业正处于行业生命周期高速发展的时期，房地产开发行业被称为21世纪的朝阳行业。因此，从行业生命周期的角度看，是现代公司进入的战略行业选择之一。但具体到各个公司的实际市场竞争位置和实力不同，不等于对每个公司来说房地产开发行业都是理想的战略行业选择。这可以通过以下现代公司战略管理的BCG经典模型来分析：
1.现代公司产品/行业组合战略的BCG矩阵分析模型
矩阵是美国波士顿咨询公司在经济大萧条时为公司集团提供战略咨询所创造的分析模型。BCG模型以百分数表示某种产品或一组产品的销售成长状况。圆圈大小表示该产品
1.0相对竞争位置（市场占有率矩阵）BCG模式
销售占公司总销售的比例。成长率10%为中速，20%为高速。理想的位置是作市场上的大公司，即以1.0为分界线的话，一个公司至少要处于此分界线的左边，取得明星或现金牛的位置。右上角区域，表示低占有率、高成长率，称为“问号”或“问题儿童”，该行业高成长，但公司的低占有率使他能否参加竞争成了问题。左上角区域，表示高占有率、高成长率，称为“明星”，该区域对应了产品寿命周期的成长期，公司通常应追求高成长战略，以建立牢固的竞争优势地位。左下角区域，表示高占有率、低成长率，称为“现金牛”，它能够为公司带来大量的利润。公司主要目标是保持其市场竞争的优势地位。右下角区域，表示低占有率、低成长率，称为“瘦狗”，BCG建议此类产品应减少、清理。
2.房地产开发行业的公司BCG战略决策
房地产开发行业内的公司BCG战略管理，是根据房地产开发大行业内的子行业来确定。房地产开发行业可以分为以下子行业：住宅小区房地产开发子行业；服务性公寓房地产开发子行业；工业厂房与仓库房地产开发子行业；酒店宾馆房地产开发子行业；写字楼房地产开发子行业；购物中心房地产开发子行业；旅游景度假区房地产开发子行业；路桥设施收益性物业开发子行业；机关大院房地产开发代理子行业；机场、港口、码头等特殊物业开发子行业。
以上房地产开发大行业内的子行业，在我国不同地区的发展并不平衡，其中住宅小区类房地产开发子行业在全国各地区发展较为普及，已经趋于成熟。但在各类非住宅房地产开发子行业方面，沿海地区处于较发达的阶段，门类齐全，竞争渐渐趋激烈，而内陆广大地区则处在在早期发展阶段。
对于不同的公司来讲，在各类房地产开发子行业的市场占有率、品牌实力优势、相对竞争地位等并不相同。因此，房地产开发大行业内的公司“进与出”的问题，要采用上述BCG战略管理分析模型来决策。如某公司对住宅小区类房地产开发行业，处于BCG分析模型中的“瘦狗”区域，则应采取“退”的策略。若相反，该公司对酒店宾馆类房地产开发行业处于BCG分析模型中的“明星”区域，则应采取“进”的策略，加大各项投入，提高市场占有率和行业地位。同理，对处于BCG分析模型中的“现金牛”区域的房地产开发子行业，则要稳固市场，则应采取“进”为主的策略。处于BCG分析模型中的“问题儿童”区域的房地产开发子行业，则应采取“退”的策略或加大投入，力争转化为“现金牛”或“明星”区域。
三、房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理导入
根据美国学者戴维·贝赞可的考察，在一个典型的行业中，1/3的公司寿命不超过五年，而在下一个五年中又有1/3的公司退出该行业。任何公司都是由不同的产品线或业务单元构成的，公司成长与行业成长有很密切的关系。一个行业经过一定阶段的发展，行业内的公司就会走向集中，发生公司兼并的浪潮。先发制人，后发制于人。传统上，由于地区分割、条块分割等原因，我国各行业的成长周期较短，主要行业内是公司数量增加的结果，这与公司外部管理体制、内部发展战略失误、经营管理落后有关。造成很多公司“只会生、不会长；只会老、不会大”。
没有任何公司能够拥有无限资源，公司“进与出”的发展战略所要选择的主要问题，就是公司在有限资源的约束下，决定进入何种新的行业、推出何种行业；进入哪个产品市场、退出哪个地区市场。这种战略决策，决定了公司的长期竞争优势。无论结果好坏，进入和退出的战略决策，对公司会有持久性、全局性的影响。因此，现代产业经济学的理论认为，决定公司生存和发展的首要问题，就是随时进行行业细分，时刻把握行业演变的脉络和节奏，从自身条件出发，依据比较优势的原则，决定推出那些子行业、进入那些子行业，行业进入与退出的选择，总是比公司技术管理效率的提高更为重要。
房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理方法：
1.进行房地产开发行业内公司之间的资产重组，吸收外部的优势技术和优势资源。
2.推进房地产开发公司内部的业务项目单元重组，实施范围紧缩，强化主营业务项目的管理水平和品牌建设。房地产开发公司对业务项目单元实施分拆、剥离的方式有：
（1）分立，成立各个子行业事业部，下属各类房地产开发项目，子行业事业部门实行独立核算，或组建分公司；
（2）出售，即将其中处于劣势的子行业事业部出售给其他公司；
（3）置换，与其他公司的子行业事业部实习置换，达到战略整合、优势互补的目标；
（4）清理，将处于BCG矩阵“瘦狗”类的子行业事业部出售转让。
3.选择适当的时机和方式，通过参股、联营、收购等方式，收购房地产开发行业内的其它公司，组建公司集团，实施科研、生产、销售、资本运作、股票上市、跨国连锁经营等一体化战略，构建现代房地产开发集团。
【地产公司财务分析报告】推荐阅读：
万科房地产公司财务分析报告01-05
房地产公司财务人员述职报告10-13
房地产公司财务指标01-30
房地产公司财务笔试题06-26
房地产公司财务会计管理制度09-25
地产公司年终述职报告06-04
房地产公司工作总结报告07-11
房地产公司项目经理辞职报告09-18
永久地产有限公司自检自查报告09-26
房地产公司的管理整合分析11-23
