老年公寓的特点分析

老年公寓的特点分析

老年公寓的特点分析 篇1

蓝海燕

高血压病是困扰老年人健康问题的五大慢性病之一，近年高血压流行病学调查表明，我国高血压人群存在高患病率、高致残率、高死亡率。

对2006年入住广西重阳老年公寓370位老人原有疾病结构做了调查分析，发现高血压病占的比例最大，占46.6%。为提高老年高血压患者的生存率，我们根据公寓现有的医疗条件，积极采取相应的治疗措施。

一、公寓老年高血压患者特点

1、单纯收缩压升高多见。老年人由于动脉硬化及其扩张能力降低，不仅产生单纯收缩期高血压，而且舒张压可以不变甚至下降。

2、血压波动比较大。随着年龄增长，老年人存在不同程度的退行性病变，压力感受器敏感性降低，血压调节功能减退，导致老年人血压波动大。血压波动不仅在长时间内较明显，在24小时内的波动也大于年轻人。

3、易受体位变动的影响。老年人血压综合调节能力减退，体位改变时的反馈调节能力减退，心脏应急能力降低，致使体位性低血压的发生率较高。

4、多为2级和3级高血压。长期的高血压，对老年高血压患者的脑、心脏、血管等靶器官的危害很大，容易发生脑血管意外，心绞痛、心力衰竭、心肌梗死、慢性肾功能不全等并发症。

5、药物的敏感性差。老年人血管压力感受器不敏感，对降压药物的耐受性差，常规剂量降压效果不明显；而老年人肝脏功能减退，影响了药物的清除作用。

二、老年高血压患者药物治疗

美国预防、检测、评估与治疗高血压全国联合委员会2003年第七次报告认为，高血压病人的血压应降至120/80mmHg以下，但这对高血压病史较长、血压较高的老年患者来说未必适合，因为这些患者已适合目前的血压高水平状态，临床中我们发现有些老人收缩压降至130mmHg或140mmHg以下时，反而有头晕、头痛的感觉。因此，我们对老年高血压患者确定血压、控制目标为收缩压降至150mmHg以下，最好能降至135/80mmHg以下的水平，合并糖尿病或肾病等高危患者应降至130/80mmHg以下，以达到逆转靶器官损害，减少心血管疾病发生。

在制定药物治疗方案时，应考虑上述老年高血压患者特点，同时判断心、脑、肾脏的功能状态。治疗时首先考虑药物的有效性和安全性，其次是使用的方便性和药品价格。值得注意的是要重视高血压病的抢救，减少并发症和死亡，提高老年患者的生存质量。

联合国世界卫生组织提倡，老年人高血压病治疗的选药顺序为：利尿剂、β受体阻滞剂、钙通道阻滞剂、血管紧张素转换酶 抑制剂。我们常用利尿剂作为治疗老年高血压的一线药物，它降压作用明显，尤其是老年单纯收缩期高血压疗效更明显，与其他降压药物相比，价格便宜，更适合老年人的需要。临床中，适用钙通道阻滞剂、β受体阻滞剂、血管紧张素转换酶抑制剂的老年高血压患者较多。收缩压和舒张压均较高或脉压差较大者，选用钙通道阻滞剂（如硝苯地平）。舒张压较高或伴心率偏快者，选用β受体阻滞剂（如倍他乐克）。

根据老年血压患者的特点，在使用降压药时，首先应从小剂量或半量开始，逐渐增加到有效剂量，使血压缓慢下降，达到目标水平。其次，可并用两种或两种以上的药物，我们常用的联合用药方式有：（1）利尿剂（如双氢氯噻嗪）+血管紧张素转换酶抑制剂（如卡托普利）或血管紧张素Ⅱ受体阻滞剂（如依那普利）；（2）钙通道阻滞剂（如硝苯地平缓释片）+β受体阻滞剂（如倍他乐克）；（3）钙通道阻滞剂+血管紧张素转换酶抑制剂；（4）利尿剂+β受体阻滞剂。

值得注意的是，老年人血压波动范围大，不仅影响血压总体水平和治疗效果的评价，而且药物选择时需特别谨慎。服药期间我们定期测量血压，对瘫痪卧床老人，每天监测一次血压，对生活能自理老人每周监测一次，以监控降压药的疗效，避免治疗不当而造成心、脑、肾等损害。

老年公寓的特点分析 篇2

1 荷兰养老体系概述

通过养老领域的国际对比研究发现,各国普遍存在居家、社区、机构养老三个层次,荷兰作为社会福利保障体系最为健全的国家之一也不例外。由于各国文化和传统不同,导致了国家层面的养老体系运行的差异。在荷兰,虽然老人希望孩子多看望他们,但老人依靠孩子会让老人有种“耻辱感”而令其不舒服,因为荷兰人从小就养成了独立自主的生活习惯。相反,因为荷兰已将照顾老人纳入福利系统,对子女来讲,承担照顾老人的责任正在打破人们的生活习惯。而在中国,赡养老人作为美德,老人以依靠孩子为福气。完全不相同的养老观念,带来养老政策措施的不同。荷兰根据老年人实际状况分别安置,在满足不同需求的大背景下,政府还尽力兼顾了个性化的需求。

1.1 居家养老

荷兰政府鼓励可以自理的老人,在自己熟悉的环境中养老,子女或社区给予一定生活上的帮助和照顾。对那些身体健康、能独立日常起居生活的老人,只要留住家里,无论老人拥有房产还是租房,国家都会根据其偿付能力给予不同程度的资金补贴。对于一部分因疾病行动不便、自理能力受到一定影响的老人,政府积极推进“家庭自动化”进程,例如,通过特殊程序提醒老年病患服药等。国家对此也给予一定补贴。

1.2 社区养老

从国家基础设施上保证每个小区(或标准区域)拥有一个保健机构,可以为小区内需要帮助的老人定期派送护士提供保健服务,同时会派一些义工为老人定期上门打扫卫生。对于所有在社区内居住的老年人来说,政府制定了“寻求帮助门槛低”“小区保健服务机构到位”和“转诊直接及时”等目标。

1.3 机构养老

国家及社会公益组织,针对完全失去独立生活能力的老年人,设立了专门的护理院、养老院等服务机构,提供各种针对老年人特殊需求的服务。

通过建立以上不同层次的养老保障体系,荷兰有效地解决了养老院人满为患的问题,使多数老年人的生活能在各方面得到较好保障。

2 荷兰老年住宅参访分类对比

在荷兰,一些老年人希望与同龄人交流并有一定的私人空间,政府和相关社会组织针对老年人的不同健康状况提供相应类型需求的老年住宅。本次参访的老年住宅按照老年人的健康状况不同,划分为健康活力型老人和失能失智型老人。

2.1 健康活力型老人

针对健康活力的老年人,主要以“老年公寓”的形式进行供应。这种老年公寓种类齐全,基础设施分配合理,不仅满足老年人拥有私人空间的需求,还能满足其日常社交要求。根据荷兰政府提供的信息,到2018年,荷兰计划每年在原有基础上额外提供3.6～4.0万套专门适合老人居住的公寓。

1) Te Hooherbrugge老年公寓

服务对象:中高收入的健康老人。

面积标准:以套内面积90m2的住宅为例。

收费标准:每月租金1700欧元(政府承担1000欧元,老年人自身承担700欧元),服务费200欧元。

服务内容:提供餐饮、医疗转诊、房屋维修及社交活动组织等服务。

设备设施:拥有餐厅、健身房、洗衣房、自行车房、垃圾分类收集房间等功能性用房;公寓室内大空间,轻隔墙易分隔,管道井集中;用电开关位置下移,满足老残需求;采用的绳式救护按钮比面板开关更利于寻求救助;在功能性空间和大厅之间,提供小高差的步行楼梯,同时辅以轮椅升降电梯使用;各楼层间的常规电梯内有折叠座椅,便于老人休息。

其他特点:该老年公寓拥有小区内最好的景观位置,紧邻鹿特河,大部分公寓拥有宽敞的观景阳台。

2) Wozoco老年公寓

服务对象:年收入在3万欧元以下的健康老人。

面积标准:以套内面积80m2的住宅为例。

收费标准:月租金为700欧元,政府承担350欧元,自己承担另一半。

服务内容:之前有很多配套养老服务,但为了降低租金,目前取消了一部分服务,餐饮、医疗转诊及社会活动组织等服务可在就近的其他老年公寓享用,仅保留水电供应、房屋维修、紧急救助及每年4次的房屋清洁服务。

设备设施:拥有洗衣房、自行车房、垃圾分类收集房间等功能性用房。

其他特点:荷兰最早最优秀的老年公寓,属于政府保障性住房项目。

2.2 失能失智型老人

护理院与老年人公寓在性质、规模和层次方面基本相同,只是在医护方面有额外关注。通常情况下,即便是老年人瘫痪在床,政府仍然鼓励老年人住在自己家里,政府可以做到医疗护理、日常护理天天登门,以满足老年人护理的需求,这样对于老年人来说就不会占用护理院等社会资源。针对完全失去自理能力或者患有严重精神疾病需专门护理的老年人,提供护理院的服务模式。护理院已经成为荷兰养老体系的集中保障环节。以Keyenburg老年护理院为例进行介绍。

服务对象:面向精神有疾病的、需要介入治疗的老人。

面积标准:独立的卧室面积约20m2。

收费标准:入住费用完全政府支付。

服务内容:提供日常餐饮、医疗护理及心理治疗服务,兼具社区内老年人医疗救助及社会活动组织等服务;教会公益服务参与,鼓励老人进行小艺术品手工创作并义卖,鼓励老人寻找自我价值。

设备设施:整体建筑运用工业化装配式的建造方式,楼梯、阳台、顶板为预制;在老年人活动的室内提供吊轨设施,保证需要帮助的老人顺利进行各种点到点的移动;提供专门为失能老年人准备的洗浴设施;老年人活动空间的紧急呼叫系统随处可见。

其他特点:拥有精神放松理疗室,调温水床配有不同主题幻灯片,以缓解精神压力。

3 关于老年人对公寓的选择

在老年公寓的选择方面,以Aily及其选择的Wozoco老年公寓为分析案例。

在这个案例的实际访问中,首先提出的是“什么样的老人会选择Wozoco公寓?”这需要先归结到“Wozoco公寓具备什么样的条件?”从参访的实地体验来看,主要表现在对建筑审美趣味的认同、社区环境设施等硬件条件及居住伙伴选择等软性条件,此外也发现了更好的进行适老化改造的问题。

3.1 审美趣味

Wozoco公寓的建筑外观造型独特(见图2),而Aily根据其自身的建筑审美观选择居住的房间正好是悬挂在建筑北侧的“空中楼阁”。老人选择住在这里是其审美趣味的一部分体现,此外Aily老人也爱好烹饪、收藏及艺术创作。老人很热情,家里布置得很温馨,客厅最显眼处悬挂了老人自己编织的十字绣作品,取材于荷兰著名画家伦勃朗于1642年创作的《夜巡》,室内的各个角落摆满了各类小陈设品,整个居家环境洋溢着暖暖的生活味道,处处彰显老人雅致的生活情趣(见图3～8)。

3.2 社区环境

社区位于阿姆斯特丹美丽的西部花园城市,公寓周边为正常的居住社区规划,社区内各个年龄层的人员结构完备。这一选址最大限度地避免了老年人产生社会孤独感,既环境优美也让老人有社会融入感(见图9,10)。

3.3 居住伙伴选择

社区老年人入住申请资格限定为50～55岁。目前已入住了150人左右。这些人中,有一部分是年轻时候的朋友,现在老了相约聚集居住在这里,这些老人都热爱低碳的生活方式,每位老人基本上会拥有自己的自行车,公寓同时也提供了良好的停车环境(见图11)。2000年前,荷兰的退休年龄是60岁,现在是67岁。老人的房间普遍备有电脑、ipad,他们均能熟悉互联网操作,精神层面上的表现是与时代同步的(见图12)。

3.4 形式与功能的矛盾

建筑的外立面美观,让老年人赏心悦目,但是由于建筑的外观形式导致了老年人在居住中面临一些问题,如大风时不敢到楼道里,对外半开放的走廊让人害怕摔倒(见图13);悬挑房间大风时的柔性晃动给老人心理上的不安全感(见图14);楼内同层还有小的高差,为年龄增大后使用轮椅带来不便。老人还希望进行一些更为周到的无障碍改造,在将来的使用过程中,建筑内部还需要进行一些更加实用方面的改善。

4 结语

康德曾经说过:“老年时像青年一样高高兴兴吧!青年,好比百灵鸟,有他的晨歌;老年,好比夜莺,应该有他的夜曲。”所以,无论在哪种社会环境下,人口老龄化问题都需要得到解决,让老人安度晚年是社会及个入都应承担的责任。从荷兰养老体系分析及案例中得出以下结论。

1)在国家的养老体系层面上,荷兰更倾向于鼓励居家养老,这样政府和社会的投入压力减小,大部分的投入力量可以用在提高服务品质和效率上,荷兰这样一个发达的西方国家亦是如此,更说明了居家养老的可行性与必要性。

2)从老年住宅的分类对比中提炼相关建筑设计的经验,今后的设计工作应多聚焦在空间的无障碍通行及居住环境的舒适度上。

美国的现代老年公寓 篇3

公寓的前面是临街的宽阔人行道走廊和草坪，后面是临河的小桥和木栈道长廊，整个建筑都掩映在茂密的绿树丛中，环境十分优美。

前厅迎门一侧接待处，一位中年的美国妇女笑容可掬地接待着每一位进出的客人和修养的老人。门厅正中央一个长方体的玻璃缸里，大大小小美丽的热带鱼在形态各异的珊瑚间自由穿梭，真像来到了海底的水晶宫，令人目不暇接。

我主动给工作人员递上了名片，并以一名中国医生和医学科普杂志记者的身份说明想采访一下这所公寓的院长。工作人员热情地接待了我。

玛塞院长是一位十分端庄的中年女性，炯炯有神的目光展示着她高雅的素质。从与院长的交流中得知这所老年公寓是米德兰市的福利机构，由捐助者投资兴建，是市政府的直属单位。

为了更深入地了解这所美国现代老年公寓的具体情况，院长的助理卡瑞小姐带我到不同功能厅和居住区去参观。

丰富多彩的现代文体设施

我们首先参观了二楼的综合文化和体育活动室，这里有大、中、小三个不同规模和内容的健身房，大健身房主要为比较年轻的老人活动准备的，如不同规格的跑步机、减肥器、臂力运动机和检测器、室内网球场等。中、小健身房主要为老年男子和女性安排的体育设施，包括台球室、扑克和国际象棋室、DVD音乐欣赏室、摄影作品展室、绘画室、舞蹈室、手工艺品习作室等。

当我们经过这些活动室时，老人们都友好地向我们微笑地点头或抬手打招呼。我主动来到工艺品习作室和正在制作圣诞老人和圣诞树的几位老年妇女身边问他们来这里多久了，这些漂亮的圣诞树和圣诞老人模型都是老人们亲手制作的吗？

“对呀！当然是我们亲手制作的呀！不过这要感谢我们的工艺美术老师玛俪小姐的精心教导啊！一位大约70岁的胖老太太用狡 的目光瞧着她身边的玛俪小姐这样说。我当即伸出手来与年轻的玛俪老师握手，她看上去不过二十五、六岁，是位典型的金发碧眼的窈窕淑女，穿着也十分典雅，院长助理又补充说她的衣服都是自己设计制作的，是美国加州大学工艺美术系毕业的高才生，我们养老公寓可是花重金聘请来的啊！

随后，我便和玛俪小姐交谈了起来，她告诉我说，这里的老人都非常可爱，来这间工艺习作室的大多是女性老人，她们退休前多是工程技术人员，也有从事文学、法律和政府行政的领导工作者，她们热爱生活、热爱美，所以，来到公寓，一边享受幸福晚年，一边也学些自己喜欢做的工艺品。

我们从二楼乘电梯来到一楼的游泳池。游泳池中，老人们正在兴高采烈地游泳，还有一些老人正围坐在冲浪池的四周，感受冲浪的按摩。

很快，我便和一对老年夫妇交谈起来，老太太爽快地告诉我，她今年72岁，老伴78岁。她的老伴原是福特汽车公司的工程师，一辈子喜欢汽车和漂亮姑娘，他设计的福特汽车可是在美国得过大奖的啊。

老先生也忍不住打开了话匣子：“说我喜欢设计汽车便罢了，何必说什么喜欢漂亮姑娘呢？你呀……你……你不就是当年的漂亮姑娘，让我开着福特汽车追了三年才追上的吗？哈哈……大家都不约而同地笑了起来……。”

以上的对话从一个侧面展示出美国人的豁达、乐观，老老人也毫不例外。

从游泳池出来，卡瑞小姐带我走进老人公寓的三楼和四楼住区，这里分标准间（相当于国内的套二厅加卫生间和厨房）和家庭间（相当于国内套三厅、双卫加厨房、餐厅）。我首先拜访了标准间的舒尔茨老太太，这是位近80岁的和蔼老人，戴着一幅老花镜，当卡瑞小姐介绍我是来自中国的一位医生，想采访一下美国老人的生活情况时，她热情的伸出手来表示欢迎，还打开烤箱拿出一盘新烤好的小点心让我尝尝她的手艺，“啊!太感谢了，我吃过饭啦，平时不吃零食”。

“喏！但是今天是个特别的日子，不平常啊，你是一位来自中国的医生到我这里访问，当然就得破例赏光吃一块尝尝罗！”

真的是盛情难却，我只好恭敬不如从命的捡了一小块圆形的小饼放进口里，果然香酥可口，与众不同，说不清除了巧克力、奶香味之外还有一种西方人爱吃的诺力果汁的味道。

“太好吃了，我不敢再吃了，否则吃上瘾来别处都买不到，该怎么办呢？”我也故意打趣的说。

“那好办呀！再来一次美国，再来一次我们养老公寓。约好了，我事先专门为你做一大盒，保你吃个够，怎么样？”哈！哈！大家又是一阵爽朗的笑声。

在音乐室里有三架钢琴，还有吉他、小号、萨克斯管和手风琴等多种乐器供老人们练习演奏，当然还有年青的老师随时提供指导。

形式多种多样的餐饮服务

★ 典型的自助餐厅

在固定的早、中、晚三餐时间定时开放，供老人们自由选择。由于老人入院时已交纳

了伙食费，所以凭卡可以免费进餐。

我注意到自助早餐除牛奶、咖啡热饮料外，还有传统的美国夹馅面包、蛋糕、奶油酥

脆饼和全麦粉面包干以及桔子、苹果等新鲜水果。

老人们三五成群各自取好自己喜爱的食品后坐在餐桌上边吃边聊天，餐厅里还放着柔美的轻音乐，气氛十分和谐美好。在征得卡瑞小姐同意后，我顺便取出相机拍下了老人们进餐的照片。

★ 在居室内厨房中自己烹调

哈勃太太是烹调高手，今年75岁的她喜欢自己动手做饭，每逢节日还主动

做几款美食送给邻室的老人品尝品尝。

她有三个女儿都已出嫁成家，老伴三年前去世后就搬进公寓了，只是到了周末时女儿河外孙会开车来接她回女儿家取团聚一番。平时她除了看书、听音乐之外最喜欢的就是烹调，征得老人的同意，我也拍下了哈勃太太在客厅和厨房的两张生活照片。

两个多小时的参观后我回到院长室，D.MAREY女士笑着说：“欢迎您留下宝贵意见，希望您多介绍一些中国老年公寓的好经验，听说中国的东方养生之道对延缓衰老很有效，什么时候给我们介绍一下好吗？”院长和助理送我到门口并合影留念。

在走出公寓后，我沿着整洁的马路旁的人行道漫步着，边走边寻思，什么时候咱们中国的退休老人也能过上他们这样舒适、安详、愉快的晚年生活呢？是的，不会太远了，改革开放以来中国人正在以惊人的速度改变着我们的经济建设水平的同时，也改变和提升我们的物质和精神生活，既然小康已经到来，富裕也不遥远了，关键是我们还必须要同时赢得健康和美好的精神生活。不但要拥有一个富强的祖国，而且要创造一个更加灿烂的东方文明新纪元。

老年公寓的特点分析 篇4

我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议

老年公寓项目盈利模式分析

老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。

（一）会员式盈利模式

一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。典型机构：上海亲和源

以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。

（二）逆抵押贷款购房模式

多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。

（三）转让使用权模式

老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。

（四）分散租赁式模式

入住老人按月或按年交纳房租费用。

（五）利弊分析

中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。

逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

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老年公寓项目投资策略建议

（一）投资企业的选择

鼓励有资质、有信誉的房地产商独自投资。老年公寓项目作为一个特殊的房地产项目进行开发、租售，运行和管理，由政府进行监管。

（二）宅基地归并方式

通过宅基地归并方式建设大型乃至特大型老年公寓。地方农村人口老龄化趋势愈发明显，在新农村宅基地归并过程中，将节余的集体建设用地划出一部分用于核心老年公寓建设，通过规划衔接，又便于将部分居住人口少或空置的宅基地房以统一的租赁、补偿方式周转出来进一步扩大老年公寓规模，鼓励村民集资建设老年公寓并研究实施产权化、证券化方案，既解决村民的养老问题，又面向社会吸纳更多人来养老。

（三）BOT融资模式

BOT融资模式。可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓——BOT模式。地方政府可以通过与有资质的企业签订老年公寓开发协议，约定授予开发企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营老年公寓，并准许其通过向老年住户收取费用以清偿贷款，回收投资并赚取合理利润；当特许权期限届满时，老年公寓无偿移交给区政府。

（四）PPP融资模式

2015年5月13日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提到，将在医疗、养老、交通等领域推广政府和社会资本合作模式（PPP），以竞争择优选择包括民营和国有企业在内的社会资本，扩大公共产品和服务供给，并依据绩效评价给予合理回报，是转变政府职能、激发市场活力、打造经济新增长点的重要改革举措。

2015年四川省财政厅、民政厅联合发布《关于开展运用民办公助机制支持社会资本建设非营利性养老机构试点工作的通知》，此次试点将首次采用新型民办公助机制，即PPP模式。在四川之前，浙江就已经在尝试PPP模式运用于养老医疗领域。2014年8月4日，台州市立医院和上海复星集团签订合作协议，以PPP模式合作设立医疗养老投资公司，建立利益共享、风险共担、优势互补的运营机制。台州市立医院所属的台州市立投资公司以新院区土地评估作价1.7亿元入股，占股25%，复星所属的上海医诚医院投资管理有限公司以现金5.11亿元入股，占股75%。合资公司赞扬公司属股份制，设立董事会、监事会，集团按照《公司法》实行企业化管理，市场化运行。目前全国各地都有不少企业对采用PPP模式建设养老项目存有浓厚兴趣，但摆在眼前的最大为题是：国内PPP操作养老项目尚无案例可循。

（五）引进优质运营管理主体

培育、引进优质专业社会服务机构，作为老年公寓的运营管理主体。

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建设老年公寓的可行性报告 篇5

时间:2010-05-20 16:23来源:未知 作者:admin 点击:

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现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，--区和--区养老机构相对密集，市南老城区和--路东部人口居住密集区、--新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室内每人一个圈椅200×50=10000

d)电视每房间一个1000×15=15000

e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）

g)洗衣设备，预算2000元。

h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）

合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000元

二、养老机构运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元

副院长兼采购1人计2000×12=24000元

护理员5人计1000×12×5=60000元

厨师2人计1200×12×2=26400元

以上共计9人计158400元。

2．伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20000元

4、取暖费700平米×20=14000元

5、办公费用600×12=7200元

6、设备耗材、维护等2000元

7、租金10万元。

以上投入合计482000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元

以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。

民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

客服部建设可行性报告

时间:2010-03-06 14:57来源:未知 作者:admin 点击:

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一、企业经营的困境

1.经营时间越长，口碑却越来越差。经常有一些负面新闻，“知名度”越来越高。

原因：售后服务不及时，维修、换退货时间拖拉，态度恶劣、互相推诿、没有主动回访等。

如果是贸易型公司没有自己的维修部门，售后维修受制于供货厂家，如果厂家售后服务差，造成连带责任会被客户一起抛弃。

解决方案：必须设立专职的售后维修部门，相应的售后维修职能完备、服务程序具备可执行性以及客户可接受性，销售过程中的服务承诺必须兑现。不能寄希望于供货厂商的售后维修承诺，将自己的前途掌握在他人手上，完全依靠销售人员进行售后的维护，会占用大量销售人员的精力，从而影响销售业绩的提升得不偿失。

2.销售的客户不少，满意的却不多，选择再次购买或者介绍朋友来购买的越来越少，甚至没有。

原因：忠诚客户的价值被忽略，企业对忠诚客户的培养投入不足。

拥有忠诚客户群体，对任何一个企业都是长久生存和发展的需要。如何维护客户，提高并维持一个较高的满意度，再进而变成忠诚客户，最终会带来巨大的利益。

解决方案：建立专职部门“客户服务部”以及相应的岗位，由专人进行客户满意度调查以及客户投诉处理，客户调查信息分析，及时解决客户的问题，提供客户所需要的服务和商品。客户只有对公司提供的产品和服务满意，才会成为忠诚客户。

3.销售策略的广告依赖性、促销依赖性。

销售业绩：销售额受广告、促销影响很大，当这些投入不足时，销售往往直线下降。

原因：缺乏忠诚客户群体，销售都是建立在新客户开发上。

解决方案：忠诚客户的维护，一方面是优质的售后服务和及时的沟通、关心，维系客户良好的关系，打造公司形象，树立口碑。另一方面是物质方面的利益给予，一般人都是在有利可图的情况下，才会有动力主动做一些事。例如：在重复购买时享受一定的优惠或者折扣；介绍其他人来购买时，获得物质、金钱方面奖励。

二、小型贸易型公司发展规划和对服务的要求

必须明确公司的客户服务战略，就是以优质服务为主。

贸易型公司自己所能提供的唯一产品就是“服务”，销售的产品都是其它厂商所提供，客户购买的产品质量、使用情况都很好，只会信任那个品牌。而销售型公司如何做大、做强，树立自己的品牌，只能从自己的产品“服务”下手。

三、客服部的功能：

1.提高满意度，打造忠诚客户群。

变被动型等待客户召唤服务为主动型拜访服务

通常进行客户回访进行满意度调查是常用主动手段，利用电话、网络聊天，群发短信、直接见面等方式，了解客户的意见及想法，调查回来的数据必须进行分析，尤其是客户投诉或者不满要第一时间予以解决。

根据调查回来的数据，挖掘出客户的需求，集中全公司的资源去满足它。

2.化解不满意客户的抱怨、投诉，抓住机会变“不满”为“满意”。

当客户抱怨、投诉时，仍然说明客户还是渴望解决问题的，在此阶段公司还没有失去这个客户，只有当客户所投诉问题拖拉处理，或者不处理、甚至处理不了，客户才会流失。

一个对公司不满的客户流失，至少会损失4个以上的潜在客户或者准客户，对于公司这是非常大的无形损失。

客户抱怨、投诉对公司的运作具有促进作用，可以使我们发现目前公司运营中的问题，进而改进。可以了解到客户的需求，促使公司去获得利益。

客户抱怨的圆满解决，会增加客户的满意度，提高忠诚度。

3.服务是有价值的，客户满意度每提高5%，就会带来20-30%利润提升。

客户服务价值的体现，最直接的是产生售后维修利润，其次是单一客户重复销售，另外透过该客户的人际交往圈子进行扩散销售，是老客户开发的重中之重，也是目前大多数公司销售的一个盲点。

4.维护老客户成本，远低于开发新客户的成本。

不需要投入广告、促销等销售费用，不需要销售人员花费大量时间、精力去开发客户，却能带来销售。研究发现，每新开发一个客户的得成本是维护一个老客户的5-6倍。

5.客户分类以及客户性质分析。

“顾客永远都是正确的”你经常可以听到这句话。

但是，你难道从来没有遇到过一个让感到无比讨厌的顾客，明显是无理取闹？

美国传呼网络公司（PagingNetworkInc.）90年代全美最大的寻呼企业，在大家都在争相争夺市场份额的时候，却一直在剔除原有的客户，1998年开始拒绝那些使用大量信息而又只肯偿付最少量月租的顾客，在1998年底的时候剔除了50万个没有盈利的客户。

美国联邦快递公司在1997年分析了业务收益，发现其中有30个大客户，他们对收益的贡献只有10%，其中有些客户没有按照约定的折扣率付费，主要是因为他们进行了大量住宅投递业务，因此联邦快递对此展开反击，提高了某些客户的折扣率，并对一些具体情况提高了10倍的费用。那些拒绝做出让步的客户，联邦快递表示他们可以寻找其他快递公司。

服务是双方面的，如果在提供服务的同时，不能获取相应的利益，则完全可以不继续提供服务。

服务是有原则的，客户可能是错误的、讨人嫌的、丑陋的，但是你一旦决定这是一个你应该去争取的客户、满足其需求的和长期维护的客户，那么客户是否正确已经不重要了，重要的是你的心态。

没人能做到在愤怒的情绪下，还能做好客户的维护，就算你一直用“客户永远都是正确的”这一想法来说服自己，但是并不能让你有效地调整心态，从而积极的去提供优质服务。

可是你一旦决定这是一个你应该去争取的客户、满足其需求的和长期维护的客户，那么客户是否丑陋、正确已经不重要了，重要的是你的心态。因为你知道将来要从这个客户身上获得长期的利益，所以目前受的委屈、侮辱都不算什么，你仍然会提供优质的服务，来感动、改变客户，来获取你希望获得的利益。服务的心态，不是空洞的想法所能调整的，是人的心底渴求得到某方面的东西，才会真正的变成积极的心态，心底的渴望，包括物质利益、得到认同、获得晋升、表扬等方面。

例如：某个地区有一个富有的家庭、主人的刻薄、挑剔、不讲诚信远近闻名，是大家都不想打交的人。某一天富翁家里的水管漏水需要一位维修工来服务，假如你在附近开服务公司，你是否愿意去服务呢？如果你的客户关系维护的好，每天都有维修工作去做，你完全可以拒绝去服务，因为去服务的代价对你来说过大，可能花费太多的时间、甚至拿不到或者少拿报酬、或者本来好的心情受到影响，从而影响了其他客户的服务。但是假如你今天没什么事，你决定去服务，你就不能因为对方的原因而降低服务的质量，甚至要提供比平时更高要求的服务，使客户无法挑剔你的工作，从而顺利拿到报酬。

在实际的工作过程中，有许多的客户服务工作，是不能推辞不做的，就算对方是不正确的客户，也要提供优质的服务。作为员工个人，服务积极的心态调整，一定要从你想要获取的利益点出发，这比任何空洞的口号有用的多，你自己要了解客服工作对自己的利益所在，公司决策人在制定客服制度时，也要考虑怎么通过利益的引导和分配，来保证客服人员有着积极的服务心态，顾客是否正确和提供优质的服务没有关系。

6.客户服务的心态

服务并不意味着谄媚的摇尾乞怜，服务是快乐的，是有尊严的。在为别人的服务过程中获得快乐和成就感，成为仆人或者为别人服务没有什么值得去羞耻的地方，做一个餐馆服务员并不低人一等。热爱他人，而不是仅仅爱自己。孔子有句话“己所不欲，勿施于人”，就是用自己的心推及别人；自己希望怎样生活，就想到别人也会希望怎样生活；自己不愿意别人怎样对待自己，就不要那样对待别人；自己希望在社会上能站得住，能获取成功，就也帮助别人站得住，获取成功。它和中国民间常说的将心比心，设身处地为别人想一想等等，指的都是一个意思。

一个你认为不值得服务的人，一旦你决定下来要进行服务，你就必须提供优质的服务，否则不如不做。例如：你可能需要弯下腰来帮一个你非常讨厌的人试穿一双鞋、甚至要冒着生命危险来拯救一个溺水的罪犯。如果不能做到这一点，说明你当前的心态并不适合做客户服务这个岗位。

判断服务值不值的问题，是看你的服务能否给别人带来快乐（思想方面）、利益（物质方面）、好处（健康方面等），同时也能给自己也带来这些好处，如果符合上述情景，就是值得的，就应该去做。

服务心态的调整，仅仅靠口号去调整是不够的，因为事物都存在两面性，“客户是上帝”、“客户永远都是对的”是一种服务理念，靠它不能有效的调整服务心态，必须是出自内心的“要帮助别人”的想法，才能有良好的服务心态，才会深刻的影响你的言行、举止，让人接受你的服务，从而大家都获得快乐、利益及好处。

四、客服部设立的目的：

建立忠实客户群，进行客户重复销售、多次销售，带来利润。

忠实客户的定义：已经购买使用过公司提供的产品，或者通过介绍了解公司的产品，对公司的服务、产品信赖。

五、客服部的地位：

目前客服部在中国大多数公司的地位都不怎么高，但是可以说客服部是一个掌握公司生死的部门。在供大于求的市场，同质化的产品及服务到处都是，客户不需要寻找，就能获取大量的信息，怎样才能让客户不选购竞争对手的产品及服务呢？通过全面的优质服务，打造忠实客户群是公司发展的战略方针。

所以对客服部的重视程度，也是公司在目前市场经济中能够不停发展壮大，脱颖而出的重要发展策略。

全面客服需要全公司人员一同参与，不仅仅是客服一个部门的事情，客服部是主导部门，其它部门也需要树立客服观念，不能认为服务于我无关。例如：采购部门的服务需做到：采购品质优良的产品、采购周期短。储运方面快速的送货、安全的库存等也会影响到客户满意度。如果是生产型企业，就连生产线工人也需具备全面客户服务的意识，提供品质优良的产品，否则也会影响客户满意度。

六、资源需求：

岗位需求：客服人员、维修人员、物流运输人员等

硬件：办公场地、电话、电脑

平台：公司网站、短信群发平台、网店、客户关系管理软件（CRM）

资料：客户资料(所有已经形成销售的客户)

七、客服部门的职能：

产品售后维修职能

满意度调查职能销售职能

投诉、抱怨处理职能

客户调查数据分析职能

八、客户服务岗位培训：

服务礼仪方面

不同岗位客户沟通方面

岗位职责培训

产品知识方面

销售技巧方面

九、奖励机制：

原则以奖励为主方式，进行工作引导。物质方面、精神方面、成就方面（晋升机制）

一个员工选择一份工作除了要得到工资外还要得到很多，岗位的提升，能力的提升，责任的提升，荣誉感的提升，和谐的工作环境，可以实现的工作目标，公司的鼓励，稳定的发展，兴趣，感情，习惯，特长，生活方便等等。人之所以是人，并是因为人会吃饭睡觉，而是人觉得人知道自己是人，知道尊重自己。员工之所以会成为员工，也远远不止赚钱养家糊口那么简单。

十、客服部的短期、长期目标：

短期目标：部门盈利和费用、成本支出平衡。

老年公寓章程 篇6

第一章

总则

第一条 本单位的名称是xx老年公寓。

第二条 本单位的性质：主要利用私有资产，自愿举办从事非营利性社会活动。

第三条 本单位的宗旨是，遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德，为社会解忧，为家庭解愁，使老人老有所养，老有所医。

第四条 本单位登记管理机关：xx民政局。

本单位业务主管机关：xx民政局。

第五条 本单位的住所地是xx。

第二章

举办者开办资金和业务范围

第六条 本单位开办资金：自筹出资者个人金额xx万元。第七条 本单位业务范围：

1、老年住宿照料；

服务员做到尊敬老人，爱护老人，说话要轻，走路要轻，开门要轻，帮助老人洗澡、刮胡、剪指甲等。

2、老年娱乐；

帮助老人到娱乐活动室看电视，下象棋、看报纸，书刊等。

3、老年精神安慰；

做到安慰老年人的思想情绪。每天早晚到每一位老年人床前查看健康情况，发现异常及时报告，医生处理。让老人心情愉快，思想安稳，无忧无挂，欢度晚年。

第三章

组织管理制度 第八条 本单位设公寓负责人一名，负责公寓全面工作。第九条 设立男服务员3人，女服务员2人。第十条 设有食堂、餐厅、娱乐活动室。第十一条 对服务人员的管理。

1.每一周召开一次工作会议，汇报服务情况和需要解决的问题。2.每天公寓负责人要深入各个房间看望老年人吃住情况、发现问题立即解决。

3.对服务态度不好的服务人员，加强思想政治教育。

4.对违反本公寓规章制度的服务人员，经教育不改的给予解聘。5.对每位老人做的虚心、诚心、爱心、热心、耐心、扶持老人，让老人吃的香甜，住的舒适。

6.教育服务人员竭诚树立服务员的本分，服务人员的义务，服务人员的天赋，服务员宗旨的服务作风。

第四章

法定代表人

第十二条 公寓法定代表人为：xx 第十三条 单位配备所有人员的离职，必须经法定代表人批准，办理好交接手续后方可离职。

第十四条 本单位按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，自觉接受登记管理机关组织的检查。

第十五条 本单位劳动用工，社会保险制度按国家法规及国务院劳动保障行政部门的有关规定执行。

第九章 附则

第十六条 本章程自登记机关核准之日起生效。

阜阳市xx老年公寓

老年公寓布局朝向的设计探讨 篇7

背景

根据国家统计局公布的数据显示，2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。预计到2050年，我国65岁以上老人数将达到3.34亿，占世界人口总数的22.3%。我国老年人口的基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化，老龄化形势严峻。

伴随着老年人口的增多，老龄化加快，我国也开始越来越多的建设老年公寓，老年公寓己成为社会化养老设施的重要组成部分。党的十八大指出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。”在党中央的号召下，全国各地加快建立基本养老制度，相继推出相关的养老保证制度政策，促进老年公寓的建设。截止到2013年底，全国共建成养老服务机构42475余家。

不同朝向布局优劣势探讨

1.居住用房数量的差异

为了更直观的对南北向和东西向老年公寓进行对比和分析，本研究在此提出两个面积大致相同、不同朝向的基本模块。首先，考虑老年人居住设计规范，一、二级老年建筑位于两个安全出口之间的疏散门至最近安全出口的直线距离为25m。老年建筑位于袋形走道两侧或尽端的疏散门至最近安全出口的直线距离为20m。所以，本研究将居室房间门与楼梯间的距离控制在25m之内。其次，本研究将居住房间设定为4人间，开间为7.8m。综上，两个基本模块尺寸确定为 19.8x62.4m 。居住用房是主体部分，基本模块在满足各功能的条件下尽量布置较多的居住房间。所以这个基本模块具有一定的代表性与普适意义。

若建筑南北朝向，居住主体空间一般会尽量设置在南向，这时，最大限度布置8个四人间。服务空间（洗衣房、库房、值班室、护理站、活动室、备餐间等）均布置在北向。（图1）以下是对其优劣势的分析：

优势：（1）居住空间的采光质量较好，这对老人的健康很有帮助。

（2）相对于东西向来说，南向居住空间所获得的日照时间更长，尤其是在冬季。

劣势：（1）在建筑面积一定的情况下，能布置的居住空间数量受限。

（2）建筑的形体组合受到南向制约比较死板。

若建筑主体东西朝向，居住主体空间东西向均能布置。同样考虑到老年人的行动不便，结合老年住宅规范，在面积一定的情况下，最大限度布置10个四人间。其中，东向5个，西向4个。（图2）服务空间布置在端头，考虑到东向采光比西向更优，所以活动室、护理站以及值班室对采光需求较高的服务性空间布置在东向。。以下是对其优劣势的分析：

优势：（1）在建筑面积大致相同的情况下，居住空间数量较南北向能够布置更多，服务更多的使用者，比较经济。

（2）居住空间布置灵活，室内空间处理自由，对于户型空间的创造更有利。

（3）相对于南北向的户型来说，价位相对较低。结合南北向，建筑形体更加灵活，可以形成“L”形、“回”字形，从而产生院落空间，也可以做中庭，这也是老人比较喜欢的半私密性活动空间。

劣势：（1）采光质量没有南向好。尤其是西边居住空间，在夏季高温季节处理不当很容易产生西晒，对使用者产生不便。

（2）容易产生眩光，对老人的安全产生隐患。

2.居住用房日照质量的差异

针对东西朝向和南北朝向户型，为了更好的分析比较两种户型在不同纬度地区的日照情况，本文分别以高、中、低三个不同纬度地区的北京市、上海市以及三亚市为例，通过Ecotect日照分析软件。Ecotect最初是由英国Square One开发的生态建筑设计软件。是一款全面的技术性能分析辅助设计软件。在软件中可对模型的热环境、光环境、声环境、日照、经济性及环境影响、可视度等6个方面进行综合分析。

软件模拟以全年晴天为标准，计算从上午8：00至下午18：00的时间段内，两种户型一年内所接受到的太阳直射辐射量。以此来研究东西朝向户型和南北朝向户型的利与弊。选定太阳辐射为参数是因为此因子是地表能量的主要来源，它关系到建筑室内热环境、光环境以及日照。以下为通过Ecotect日照分析软件分析得到的数据：

南北朝向的户型中，南向房间低中高纬度年太阳辐射依次为252381.94、312547.31、475843.06。平均值依次为252381.94、312547.31、475843.06。东西朝向的东向房间低中高纬度年太阳辐射依次为110717.87、219102.27、232497.27。西向房间低中高纬度年太阳辐射依次为232436.97、179158.77、242021.44。平均值依次为159405.51、203124.87、236306.94。单位均为MJ/㎡。同纬度不同朝向建筑

高、中、低纬度地区，南北朝向建筑的居住空间平均每个房间的全年辐射量均大于东西朝向建筑的居住空间。尤其是在高纬度地区，平均每个房间的全年辐射量相差较大，差值为239536.12MJ/㎡，而在低纬度地区，差距则相对较小，只有92976.43MJ/㎡。

（1）南北朝向户型虽然南向居住空间年平均太阳辐射量大，但是其中的北向服务房间全年辐射量较低，和同户型中的其他南向房间相差较大。

（2）东西朝向的户型，活动室、洗衣室、护理站的全年辐射量比较高，这有利于提高老人活动质量，另外洗衣室接受到较多的太阳辐射能够帮助衣服消毒，有利于老人的健康。而相比而言，南北朝向的户型，北面的服务空间全年接受的太阳辐射较低或几乎没有，较为不利。

（3）虽然南北向全年辐射量平均值比东西向的要大，但是东西向居住房间的太阳辐射各个房间分布较均匀，几乎所有的房间都能接受到太阳的直射辐射，且东西朝向户型能够布置更多的居住房间。

不同纬度同一朝向建筑

在两种户型中，南向与东向的房间全年太阳辐射总量随纬度的增加而升高。而由于我国低纬度地区太阳直射辐射强，尤其是西晒，而北方高纬度地区在中午前后及夏季，太阳辐射强度随着太阳高度的改变变化不大，且夏天的日照时数明显大于低纬度地区，因此西向的房间全年太阳辐射总量随着纬度的增高呈现先降低后升高的趋势。

对于两种户型，居住空间的年平均太阳辐射总量均随纬度的增加而升高，且南北朝向户型的年平均太阳辐射总量中纬度地区与高纬度地区相差163295.75 MJ/㎡，而东西朝向户型在这两个纬度的差值却只有33182.07 MJ/㎡，可见南北户型在中纬度地区与高纬度地区的全年太阳辐射总量差值较大。

结论

根据实验数据分析及通过对我国部分城市老年公寓的案例考究，对文章中所探讨的老年公寓南北朝向和东西朝向的适用建议如下：

（1）在我国的低纬度地区，南北朝向户型和东西朝向户型均可采用，两者相差不大。但是，考虑到因为低纬度地区的太阳直射较为强烈，东西朝向户型中的西面房间受西晒影响会产生眩光问题，而西面也有老年人的居住用房和活动用房，容易对老人的安全形成一定隐患，因此在低纬度地区采用东西朝向户型时，建议对西面房间进行必要的遮阳处理，避免西晒和眩光对老年人带来的不利影响。而南北朝向户型，若有必要，在南向也可采取遮阳处理。

（2）在我国的中纬度地区，建议采用东西朝向户型或者东西朝向与南北朝向户型混合式老年公寓住宅。目前，我国中纬度地区的老年公寓住宅基本采用南北朝向或者东西朝向与南北朝向相结合的形式，这一方式虽然较好，但经过分析发现采用东西朝向时，能够使得各个房间太阳辐射量分布相对均匀。不仅居住房间能够得到充足的太阳辐射，服务房间也能够获得一定太阳辐射，从而有效的提高了房间的舒适度。另外，东西向布置使得建筑形体更加灵活，且东西朝向户型相对于南北朝向的户型来说，价位相对较低，能够为更多的老年人接受。

（3）在我国的高纬度地区，建议采用南北朝向户型。通过对现有的高纬度地区老年人住宅的案例分析，较多的地区采用的是庭院式的建筑形式，这一形式存在着东西向房间的日照不足问题。但是在高纬度寒冷地区，房间辐射量还是首先应该得到保障。较高的太阳辐射量对房间的光照、热舒适度等都有较大影响，尤其是在高纬度地区，气候较寒冷，太阳辐射的足量与否是建筑设计中应该充分考虑的。

结语

目前的老年公寓设计单调，形式单一，没有最大化的达到集约型的建设效果。但是老年公寓的设计与建设需因地制宜，结合当地的纬度条件进行老年公寓的总体布局，以达到最合理的布局形式。同时，设计时应最大化的节约土地成本，并且创造良好的室内居住环境，为老年人提供一种舒适养老生活。随着我国老龄化的加速，老年公寓的设计在今后将日渐成为一个热点问题，老年公寓设计在今后将更加注重室内的居住环境和室外的生活氛围，便捷、安全、高效、智能型的老年公寓将逐渐出现于我们的生活中。