物业维修

物业维修（共7篇）

物业维修篇1

应急维修使用程序

长沙市物业维修资金管理中心

二〇一四年三月长沙市物业专项维修资金使用流程

（应急维修使用程序）一、一般规定

1.物业专项维修资金应急维修使用应按申请、现场认定、公告和抢修、付首付款、公示、拨余款的程序办理。

2．物业项目发生以下情形之一的，可以直接使用物业专项维修资金。2.1 电梯故障危及人身安全的。

2.2 消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的。

2.3 屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的。

2.4 楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的。2.5 其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。3.可直观认定的应急维修情形

3.1 电梯钢丝绳出现断裂、断股的，限速器钢丝绳断股；

3.2消防系统水泵锈坏、管道破损严重，存在重大安全隐患或者紧急情况的，但依法或者依合同约定应当由消防部门承担的除外。3.3电力系统出现供电主线路破损、烧坏、漏电，存在重大安全隐患或者紧急情况的，但依法或者依合同约定应当由供电部门承担的除外。3.4供水系统供水主管道爆裂造成供水中断及漏水，但依法或者依合同约定应当由供水部门承担的除外。

3.5屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的。3.5.1 屋面防水层严重渗漏的； 3.5.2 外墙防水层严重渗漏的。

3.6楼体外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的。3.6.1楼房外墙饰面脱落的；

3.6.2 玻璃幕墙（包括观光电梯玻璃幕墙）炸裂、脱落的。3.7其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

3.7.1 排水管道破裂无法修复，严重影响业主生活的，但依法或者依合同约定应当由供水部门承担的除外。

3.7.2 园林景观配套设施设备损坏，存在重大安全隐患的。3.7.3 小区围墙、挡土墙等出现明显开裂、坍塌，假山、小桥坍塌，存在重大安全隐患的。

3.8其他可现场直观认定的应急维修情形。

二、业务流程

1、申请

1.1 当出现可直观判断的应急维修情形时，业主、业主委员会或者物业服务企业（以下简称申请人）向物业所在地的区建设（房产）局提出使用申请。

各区电话：芙蓉区：84683487，雨花区：85562811，天心区：85899649，开福区：84399332，岳麓区：88999209，高新区：88995577 根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第23条规定，依照相关规定需要检测、鉴定的，应当由相关资质单位或专业单位出具的书面检测、鉴定意见。

1.2申请材料主要包括以下内容：

1.2.1 《长沙市专项物业维修资金应急维修申请表》 1.2.2 维修和更新、改造方案

1.2.3工程预算（加盖业委会或社区居委会公章）

1.2.4相关主管部门出具书面的检测鉴定意见（依照相关规定需要检测、鉴定的）

2、现场认定

区建设（房产）局在2个工作日内组织业主代表、业主委员会、物业服务企业和物业所在地的社区、街道办事处（乡镇）进行联合现场勘察、认定（如遇特别紧急情况的，应在当日外勘），出具书面确认意见，并拍照留存。

3、公告和抢修

3.1经联合现场勘察，符合应急维修要求的，申请人应当将应急维修项目照片、联合认定意见结果等资料在小区明显位置现场公告3日。

3.2 对于特别紧急的情况，公告期间，申请人应立即组织抢修；申请人不按规定组织维修和更新、改造的，区建设（房产）局或者街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修。

3.3对于一般应急情况，在公告期间有1/3以上业主提出异议的，按照一般使用程序办理。

3.4 组织施工的同时，对申报金额3万元（含）以上项目，申请人委托一家工程造价咨询机构对维修项目预算进行审核。工程造价咨询机构出具审核报告，审核费用计入维修和更新、改造成本。

4、拨付首付款区建设（房产）局向管理中心提交申请使用应急维修物业专项维修资金的申请表、公告书、维修发票等材料，管理中心在2个工作日内将实际拨付金额50%的维修款拨付至维修单位。

5、公示

5.1工程竣工验收后，区建设（房产）局将《关于使用物业专项维修资金的公示》、《审计报告》（3万元以上）、《竣工验收报告》在维修工程区域的公共部位明显位置公示7天。

5.2 公示期间，区建设（房产）局外勘人员不定期赴公示现场就公示情况拍照取证并存档。

5.3 区建设（房产）局同步将现场公示相关资料在政务网上公示7天。

6.拨付余款

6.1 公示期满后，申请人将应急维修和更新、改造方案公示证明及相关照片资料报区建设（房产）局。

6.2 区建设（房产）局将使用申请付款表（工程余款）以及其他项目资料报管理中心。

物业维修篇2

以物业损坏的程度为依据, 按物业的工程规模, 物业维修可分为不同的类型: (1) 小修工程。凡以及时修复使用过程中构、部件的小损小坏, 少量用工, 综合平均费用为所修房屋现时总造价的1%以下, 保持房屋原有完损等级的日常养护工程为小修工程。 (2) 中修工程。中修工程是指房屋少数部位已损坏或不符合建筑结构的要求, 只牵动或拆换少量主体构件并需要进行局部维修, 一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下, 仍保持原房屋规模和结构的工程。 (3) 大修工程。大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或房屋设备, 但不需全部拆除, 一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。 (4) 翻修工程。翻修工程是指已失去修缮价值, 需要全部拆除, 另行设计, 重新建造或仅保留原房的一小部分且利用少数主体构件进行改造的工程, 翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

一、物业维修管理的特点

(1) 由于房屋使用期限较长, 在使用中由于各种自然或人为的因素影响, 同一结构房屋的使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的, 当损坏发生时随时都可能进行小修、中修、大修或翻修, 因此, 物业维修管理工作大多是经常的、不定期的。

(2) 由于物业的各个部位, 如结构、防水及零星构筑物部件等都可能会有不同程度的损坏, 这就决定了损坏项目的多样性和维修工程的分散性, 这就使得物业维修工作点多、面广、量大。同时对维修工人提出了较高的技术要求, 工人需要根据维修项目的情况变换修理技术、工艺和方法。

(3) 物业维修工作由于要保持原有的建筑风格和设计意图, 只能在原有房屋基础上进行。尤其对一些具有历史纪念意义的房屋维修, 要达到与周围环境相协调其维修就受到了更大的限制。

(4) 物业结构、设施、设备的多样性, 决定了其维修技术工种的复杂多样性。对物业维修管理工作人员来说, 由于要涉及到维修工作的安全性和及时性等诸多方面的因素, 与不同工种之间的密切配合就显得尤为重要。所以, 对管理者的综合素质如适应能力、技能技艺等就都有较高的要求。

(5) 根据商品经济的价值规律, 物业公司提供服务应获取适当利润。所以, 物业维修所投入的建材、劳务、机具、管理等应该是一种有偿服务, 而其费用由业主和使用人来承担。这就要求物业维修工作应“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”。

二、做好物业维修管理工作的建议

如何合理延长物业的使用年限, 降低其在使用过程中的损耗, 已成为探索改进物业维修管理模式, 提高物业维修水平的重要课题。对此, 笔者有以下建议:

(1) 为了能及时发现物业的损坏状况, 分析产生的原因, 积累经验, 掌握其规律性, 达到延长物业的使用年限的目的, 物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态, 它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定, 如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测, 如根据经验对房屋结构可在3—5年检查一次, 重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。目前我国还没有进行定期检测, 一般都是当损坏严重时 (如结构明显损坏, 强度不足, 非修不可时) 才进行检查鉴定。而在日本、美国定期检测已成为一项制度, 所以, 为了及时了解物业受损情况, 防患于未然, 应建立定期监测制度。

(2) 目前从事物业维修工作的大多是农民工, 普遍缺少服务理念和维修技能。为了提高他们的综合素质, 应该加强规范化管理, 实施标准化、优质化的服务, 提倡“换位思维”的内涵型发展道路;同时应制订培训计划, 开展技术交流, 如参加各种专业学 (协) 会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。

(3) 物业管理部门应做好广泛宣传工作, 向住户大力宣传用房、爱房知识, 使大家对物业损坏的危害性引起足够重视, 自觉维护身边的环境, 尽量减少物业维修的发生。

参考文献

[1]吴锦群.物业维修服务与管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.

浅议物业专项维修资金管理使用篇3

【关键词】制度管理维修资金物业专项

一、物业专项维修资金内涵外延

（一）物业专项维修资金概念含义

物业专项维修资金（以下简称“专维金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

一是物业“专维金”由业主交存，归业主所有，业主有依法使用支配处分的权利。

二是物业共用部位指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承接墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

三是物业共用设施设备：是指以据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营停车场、车库、公益性文体设施和和共用设施设备使用的房屋等。

四是“专维金”动用时间。物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生的物业保养维修、更新、改造，就应当依法动用“专维金”。

（二）住宅专项维修资金来源及交存规定：

业主购买物业时必须一次性交齐规定数额的“专维金”原则是：

一是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交纳住宅“专维金”，每平方米建筑面积首期交住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

二是对公改房的出售规定，要求售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，购房个人不得低于2%交纳。公私双方均须从售（购）房款一次性提取（交纳）住宅专项维修资金。

三是业主交存的住宅“专维金”属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。使用权归业主，政府有关部门只是履行监督权。

四是物业公有部位、物业配套经营设施设备，商业经营利润收入和“专维金”利息等计入“专维金”归全体业主共有。

（三）专项维修资金管理的规定

“专维金”管理十八字原则是：“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”，其要求是：

1.“专维金”由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开户“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，安房屋户（门）号设立分账号;未划定物业管理区域的，其“专维金”由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

2.业委会管理。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅“专维金”的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户（门）设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门应当在接到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅“专维金”账号余额划转至业主大会开立的住宅“专维金”账户，并将有关账目等转交业主委员会。

3.关于“专维金”续筹的规定：业主分户账面住宅“专维金”余额不足首期存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定续筹方案。这里核心问题，就是“专维金“必须按物业客体损害的程度和保养的需要，及时动用“专维金”进行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“专维金”用到70%以上，不足首期缴纳的30%时，应及时组织续筹，这是“专维金”管理的重点。政府监管部门的责任一是审查资金是否依法确实用在物业大中修及更新、改造上;二是在资金不足30%时及时监督续筹。

二、物业专项维修资金使用

（一）住宅物业“专维金”应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、不得挪作他用，使用原则是“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”

公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造涉及到公众安全问题，如电梯3年中修6年大修，这是根据科学测定的规定，违反规定、耽误时间就会危及业主生命安全;收支账目必须公开透明告诉业主，不可以掩着盖着暗箱操作;受益业主和承担必须一致，这就是按此例承担经费。维修、更新、改造时所用费用，应由相关受益业主和公有住房售房单位按照所交住宅维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，应再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设（公有住房）单位，应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。

（二）“专维金”在划转业主大会管理前使用管理程序条件

一是物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议;二是“专维金”列支使用决定权由占建筑总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上（两个绝对多数）的业主讨论通过后才可使用，少数业主必须无条件服从绝对多数人意见;三是物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案;四是物业服务企业或者业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅“专维金”的，向负责管理公有住房住宅“专维金”部门申请列支;五是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;六是专户管理银行将所属“专维金”划转至维修单位。

（三）住宅“专维金”划转业主大会管理后的“专维金”使用程序

一是有物业服务企业提出使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危害房屋安全等紧急情况以及其他需及时使用住宅“专维金”情况的处置办法;二是业主大会依法通过使用方案;三是物业服务企业组织实施业主大会批准使用方案;四是物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住宅“专维金”的，向负责管理公有住房“专维金”的部门申请列支;五是业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案;动用公有住房住宅“专维金”的，经负责管理公有住房住宅“专项维修资金”部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门发现不符合有关法律、法规、规定和使用方案的，应当责令整改;六是业主委员会、负责管理公有住房住宅“专维金”的部门向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;七是专户管理银行将所需住宅“专项维修资金”划转至维修单位;八是业主委员会负责监督物业服务企业保质保量按时完成。

三、专项维修资金管理使用中商榷的问题

（一）“专维金”管理混乱

北京市政协委员，金隅集团董事长蒋卫平反映：“三四百亿的维修资金，使用比例极低”。北京市住建委副主任程延华证实，北京市“专维资金”账面达350亿，使用8亿，使用率仅为2.3%。使用率全国基本维系在这个水平，极少数的市、县使用率高一点。上海迎世博会前用于“平改坡“，小区整治改造动用多一点，大约在8%～10%之间，如安徽省利辛县，使用率达到20%左右，芜湖市使用率达5～8%左右。换句话说，“专维金”基本控制在政府相关部门手里没有依法使用的。

1.手续复杂，支付困难。为了保证“专维金”管理上安全，《物业管理条例》规定使用“专维资金”必须经三分之二以上业主和三分之二以上专有部分业主签字同意后，才能编制计划报政府有关部门批准拨付使用。这里有两个难题：一是“两个三分之二”业主同意在操作上真的很难，有业主委员会组织的就已经很困难，没有建立业主委员会的就更困难。业主思想认识难以统一，扯皮现象严重;二是审批程序复杂，“两个三分之二”条件符合后，还须经鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修竣工验收、申请、审批、付款九大步骤，才能动用这笔钱。而往往审批时，此在彼不在，彼在此不在。维修需及时，时间耽搁不起。北京金苑国际小区业委会于志江说：我们申请“专维金”，仅鉴定就是半年，程序走完就是一年。物价、劳动力成本都涨了，离初审时费用相比，出现了例掛，业主办事真难。三是“专维金”动用限制条件太多，负责审批的人又都是“恪守法规”的人，根本不管事实。政府监管是监管资金保证用到物业维修更新、改造上去，而不是监管不准用。监管“细则”随意性很大，是造成“专维金”沉睡的基本原因。

2.“专维金”管理透明度不够，增值低，侵害业主利益。2007年建设部财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，明确规定：业主大会成立以后，“专维金”应当划转业主委员会管理，在保障“专维金”安全口号掩饰下，事实上没有一个城市认真落实这一项规定。业主自己的钱，又有“两个三分之二”绝对多数保障，为什么不依法交给业主自己管理？政府监管部门为何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000亿的巨款长期被闲置在银行处于“睡眠”状态，实质上“钱生钱”的猫腻作怪，甚至部分钱款被挪用，炒股，理财，沦为腐败的“生财工具”。住建部房地产监管司物业管理处处长陈伟表示：“住房维修资金群众反映强烈，各地情况不一样，问题比较复杂，目前仍在进一步研究中，正在做相关探索”。“专维金”卡在手里17年，换了三届政府，还探索不出办法？真不知相关部门是在干什么？二是资金明“活存”暗“定存”，利息差被谁侵吞。目前银行存款“活期”0.42%，一年期则是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”与“定存”利息差：一年2.8%，一亿增值288万，5000亿增值14.4亿;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000亿五年是多大的增值数字！？这个利息差为什么不用来补贴业主委员会，不能归业主共用？如南京江宁区恒安嘉园2005年建成，2006年1088户入住，共交专项维修资金1097万元。官方的区住建局回应，小区居民拥有活期利息收入35.7万元，8年活期与8年定期，利息差是多少？谁侵占业主的利益？事实上2006年开始，江宁区住建局就将1097万元转为一年定期存款。8年利益是329万元，减去业主活期利息35.7万元，利息差293万元，官方回应业主没有资格享受293万元，不知这是那个法律规定？;三是由市县保管的地方政府规定代管单位有权从增值收入中提取2%左右的管理费。难怪“专维金”迟迟不愿划转业委会管理！

3.集“专维金”代管，监督管理使用职能混于一体，集运动员、裁判员于一身。在最大限度地保证维修资金的安全幌子下，资金管理部门十七来就没想出一条好方法。只要一天不想出来，那只好由代管部门管理一天，永远想不出，那只好永远代管。甚至有的城市物业已经征收了，可“专维金”分文没用，甚至物业征收后“专维金”也不翼而飞。原因：“专维资金”是由地方政府财政部、住建（房管局），同时也是“专维资金”的监管机构。这种双重性质机构定位，使地方财政部门、建设（房管）部门集“资金代管，监督使用于一体”，“集运动员、裁判员于一身”，形成管而不准用或少用，监而不管的状态，权力失去监督必然导致腐败。

由于现阶段人与人面对面的交流被网上交流代替，感情淡漠，公共财产理念缺失，公共权力意识淡漠，共同决策难度较大，只知你劳动我享受，不知社会享受是共同劳动的成果。各地住宅小区业主大会成立率也偏低，约占30%弱，安徽芜湖市业主大会成立率约占50%左右，而且作用发挥有限，形同虚设。业主大会，业主委员会议事规则流于形式。有作为的业主大会，业主委员会凤毛麟角，也为地方政府长期不愿将“专维金”划拨给业主大会提供了理论依据和事实基础。

4.“专维金”使用需求快速增长与实际拨付困难的矛盾日益尖锐，从北京市住建委2009年至2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅调查来看：四年“专维金”以每年10%增长速度发展，而资金使用量几乎达到每年100%增长速度，面对这种状况“专维金”还是没想出好办法解决。究其原因：一是“专维金”归集不到位，特别是续筹困难，管理混乱;二是老旧小区经过二三十年后，存在漏雨，漏水，墙壁破损，特别平顶房屋漏水，两侧承重墙渗漏水等问题的矛盾十分突出;三是原公房出售后，许多单位受改制影响，原有维修资金不知流向，如调查中发现，某城市90代房改房（大多数50～90年代初期建筑）达1000多万平方米，可几十年来，没有动用一分钱维修，任其向危房方向发展，走向棚改。在上世纪八十年代、九十年代开发的房子，受当时“低门槛”政策影响，规划不合理，基础设施不配套，房屋质量遗留问题多，相当部分没有交纳维修资金，维修存在很大问题，许多城市将其纳入棚户区改造范围，也有的将其纳入老旧小区改造范围。安徽省芜湖市镜湖区就把小区情况分别纳入上述两个范围。近几年来，该区每年改造费用多达5000万元以上，自2008年至今，投入小区改造费用近4亿元以上。可是，维修资金就是无权动用。一个劲地继续加大财政投入，不仅加大政府财政负担，而且使业主依赖性随财政投入的增长而增长。其后果是滥用了公权、滥用了纳税人的钱，破坏了物业管理市场经济秩序，造成物业管理不公平，助长了业主拒缴物业服务费歪风。妨碍了业主义务行使。业主靠我们去组织，物业小区问题靠我们组织业主去解决，而不是包办。

四、专项维修资金科学管理使用的思考

（一）正确认识业主大会、业主委员会性质

业主大会是业主参与物业管理的组织形式，是共同利益的群体;业主委员会是业主大会依法选举产生、履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项和业主监督的执行机构，是一个真正为业主服务的机构。但是这个执行机构与其他任何大会闭幕后的执行机构是有区别的：（1）业主委员会一般是非法人性质。业主委员会只是在业主大会把问题决定后，业主委员会按业主大会的决定和授权及业主委员会议事规则行事，本身并没有多少自主权、决定权;（2）应按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》推选本小区公信力强，愿为业主群体服务，敢于坚持原则又善于做群众思想政治工作的业主。我们认为特别是注意推荐担任各级公务职务的国家机关人员、人大代表、政协委员等住在本小区公众人物的业主为业委会成员好;（3）建立健全业主委员会各项自治、民主管理制度，特别是《业主委员会和业主大会议事规则》及《财务管理制度》，既要纠正和取消目前公款私存的做法，也要改变财政、住建（房管）部门侵占“专维金”利息差侵犯业主利益的行为。

（二）财务民主

把有限的物业“专维金”用活、用足。改变目前“专维金”归直辖市、市、县集中管理，以区、县为单位管理，乡镇街道为微观管理。减少管理层次、减少审批手续，贴近业主层面。直辖市、市、县主要履行宏观监督责任。

1.根据银发[2006]8号文件规定与要求，业主委员会，应当在就近各商业银的设立基本账户;2.市、县住建（房地产）主管部门应当严格按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，将物业专项维修资金划转业主委员会所开设的指定商业银行账户，不得截留;（3）所在社区居（村）委员会加强资金使用监管。芜湖市香格里拉业主委员会做法是将所需动用业委会账上资金程序合法手续齐全后，报送社区加盖公章后到银行支取划拨，确保业委会不违规乱花业主一分钱;（4）本账户银行每年至少一次（最好半年一次）与业委会（业主）核对账户，一年由银行与业主对一次账单（资金）使“专维金”存款使用透明化、明白化。

（三）计划使用“专维金”

将目前“专维金”管理审批权由市、县决定改为乡镇街道办审批决定。只要明确维修、更新、改造物业，并不是一定要等物业坏了，才能使用“专维金”。物业预防维修十分重要，良好的预防维修才能使物业保持良好的增值业态。

物业服务企业应按规定要求，每年年末制定维修、更新、改造、计划提交业主委员会考察论证后，交业主大会讨论通过，报乡镇街道办事处物业“专维金”主管部门核准后列支。物业小区里的维修更新、改造是业主自己的事，只要符合“两个三分之二”标准，只要资金用到本小区物业大中修、更新、改造上，政府就应当即批准。政府不应包办代替只履行监督权。政府应当做好小区内属于政府管理的部分;属于业主管理部分，政府任务主要发动和组织广大业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法规政策和《物业服务合同》，监督物业管理企业管理好物业小区工作。指导业主和物业服务企业双方依法依合同去落实管理任务，改变目前政府图省事省力滥用行政手段、滥用公权、滥用纳税人的钱包办物业区各项事务的做法。

（四）及时做好“专维金”续筹工作

物业维修合同篇4

委托方（简称甲方）：

承包方（简称乙方）：

按照《中华人民共和国合同法》的原则，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。第1条工程概况

1.1工程名称：家天下物业维修工程

1.2 工程内容：家天下物业所指定的维修工程第2条质量等级：合格

第3条协议价款与支付

3.1

承包方式：甲方把开发商不能处理的维修工程或者物业本身不能处理的工程承包给乙方。3.2 工程价款：

3.2.1 本工程主要材料价格乙方会同甲方有关部门进行市场询价或比价确定。

3.2.2本工程图纸外的工程量增减，由乙方会同甲方代表及有关单位签证认可，结算时一并计入。3.2.3乙方保证在施工期限内完工，每迟一天交工按工程价款的1‰扣款。3.3付款方式：

3.3.1本工程竣工验收合格后，甲方向乙方按月支付至工程款的95%，留5%作为工程保修保证金，保修期满后一次性结清。

3.3.2本工程维修所产生的费用不含税，如果需要发票，按3.475%的税率开发票。

第4条甲方工作及其权利和义务：

4.1 甲方将对工程质量、施工进度按计划进行考核，提出相关意见，并且甲方也有权对工程质量、施工进度等进行监督，对发现的问题和不合格的地方，有权要求乙方进行整改。

4.2 若乙方未按时整改或不听从甲方意见的，甲方有权要求乙方停止施工或进行安全整改。第5条乙方工作及其权利和义务：

5.1 工程量要严格按照施工图纸、预算的内容进行施工，必须保质保量，若未按要求进行施工，则扣除相应的工程款。

5.2 保证施工期间作到文明施工，不得乱堆乱放施工垃圾，保证施工现场周围的环境整洁，保证工完场清，保证清洁卫生符合有关规定，承担违反有关规定造成损失和罚款。

5.3 乙方在施工过程中必须严格按照有关操作规程进行操作，作好安全防范工作，防止一切事故的发生。若因违反操作规程出现人身伤亡事故，一切后果由乙方自行承担。

5.4乙方接到甲方的安全整改通知后，乙方应按时整改，并以书面形式通知甲方进行整改检查。施工严格按照国家有关安全规范、标准执行。第6条质量及验收：

6.1 工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件。

6.2 本工程施工应严格按照有关施工规范进行，若故意违章操作，一切后果由乙方全部承担。第7条竣工验收

7.1 工程完工后，双方会同使用部门进行竣工验收，验收以技术方案核定单和国家颁布的工程施工及验收规范为准。

7.2 工程完工验收，乙方必须作到工完场清。第8条保修期

8.1 保修内容、范围：按国家现行《房屋建筑工程质量保修办法》执行。8.2 保修期限：

8.3 保修时间：乙方应在接到甲方修理通知三日内即派人修理，三日内没有到场维修，甲方委托其它单位或自行修理，费用直接在保修保证金内扣除，不足部分由乙方承担补足。在保修期服务中，乙方应及时认真，不得推诿、扯皮，否则甲方也可直接使用保修、保证金自行维修。第9条协议生效与终止

9.1 协议生效：双方签字盖章后生效。9.2 协议终止：结清工程款后自行失效。第10条协议份数

此协议共份，甲方各执份，乙方执份，由甲方送有关部门。

甲方：（章）乙方：（章）

负责人：负责人：

经办人：经办人：

日期：

物业维修篇5

据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会发布的不完全统计显示,目前我国收缴的住宅专项维修资金在5000亿元左右,但是支出的规模却相对很小,体量庞大的资金目前绝大部分由地方政府部门统一进行管理。随着央行降息,广大业主对资金增值的意愿更加强烈,希望在确保资金安全、保证资金使用的前提下,进一步实现其收益最大化。

对政府主管部门而言,研究建立科学的增值管理制度、完善增值管理办法,具有重要的理论和现实意义。

1 我国维修资金制度发展历史及增值管理现状

1.1 国家部门规章

1998年12月,依据《通知》精神,建设部和财政部联合制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,规定购房者在购买房屋时需缴存维修资金。

2007年,建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令[2007]第165号),自2008年2月1日起施行。

1.2 以深圳等市为代表的地方相关法规

1994年,深圳市发布《深圳经济特区住宅区管理条例》(1999年6月修订),首创了维修基金制度。

2000年,上海市以政府令形式发布《上海市商品住宅维修基金管理办法》(政府令第91号),自2001年1月1日起施行。

1.3 国内维修资金增值管理现状

1.3.1 维修资金增值管理相关法规

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令[2007]第165号)第二十六条规定:“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。”严格限定维修资金的增值方式只能选择银行存款和一级市场购买国债两种途径,禁止做委托理财业务。

目前国内各城市的地方性管理规定中,维修资金的增值运作条款也都基本上沿袭了165号令上述规定。

1.3.2 维修资金增值管理中存在的问题分析

以下是结合了上海、深圳、成都、西安等国内10个大城市的数据所做的物业维修资金管理情况调查,数据截止至2015年:

天津:管理机构27人,归集总量260.51亿元,资金使用率2.49%,增值方式:定期存款组合,增值收益率:按一年期定期存款浮动利率执行。

上海:管理机构30人,归集总量429亿元,资金使用率10.02%,增值方式:定期存款组合,由业委会确定存款中定期、活期比例。

深圳:管理机构22人,归集总量101.11亿元,资金使用率1.3%,增值方式:定期存款组合,年化收益率4.18%,超过3年期银行定期存款基准利率。

广州:管理机构22人,归集总量155.38亿元,资金使用率1.13%,增值方式:定期存款组合,维修资金增值率为两年定期存款基准利率上浮10%。

武汉:管理机构设市区两级部门,归集总量117.84亿元,资金使用率1.86%,增值方式:定期存款组合,增值管理采用1年、3年和5年定期存款。

西安:管理机构18人,归集总量120.78亿元,资金使用率0.56%,增值方式:定期存款组合,年化收益率3.55%,接近3年期银行定期存款基准利率。

杭州:管理机构设市区两级部门,归集总量102.83亿元,资金使用率3.06%,增值方式:定期存款组合,给业主计息:当年交存及使用资金按活期计息,以外按一年期定期存款计息。

长沙:管理机构设市区两级部门,归集总量137.21亿元,资金使用率1.21%,增值方式:定期存款组合,年化收益率3.0%。

成都:管理机构设市区两级部门,归集总量166亿元,资金使用率2.3%,增值方式:定期存款组合,年化收益率3.35%。

乌鲁木齐:该市房管局设维修资金监管办,归集总量48.85亿元,资金使用率3.57%,增值方式:购买国债和定期存款组合,年化收益率3.44%。

上述城市均为直辖市或省会城市,经济社会发展上居于全国各城市前列,也是我国维修资金管理先进城市。从调研情况看,维修资金使用率普遍偏低,对大量沉淀资金增值策略普遍较为保守,具体表现在以下三个方面:

第一,增值方式单一,多为定期存款,上述10个城市中仅有1个购买了国债,而国债的同期收益率明显高于银行定期存款,应做相应配置;第二,分给业主的收益大都不超过三年定期存款利息,增值收益未全部分配给业主,各管理机构都留有结余;第三,分给业主之后结余的增值收益很多城市都未动用,在缺乏相关政策法规的情况下,使用方式暂不明朗。

综合来看,目前我国各地的维修资金增值管理主要存在以下问题:

(一)相关法律法规尚不完善

关于维修资金的增值管理,无论是国家法规还是地方法规,都只作了较为粗略的规定,具体实施过程中,缺乏科学明确的依据。具体表现为:

第一,在增值运作的目标、收益分配及监管等很多方面,都存在着法规的空白,使得资金主管部门缺乏激励和约束机制。

第二,对资金增值方式的规定过于保守和单一。银行存款和国债组合在保证流动性的前提下收益率很有限,难以抵御通货膨胀风险。从近些年的数据看,2014年3月,我国城市CPI同比上涨为2.5%;2015年8月,城市CPI同比上涨2.0%;2016年4月,城市CPI同比上涨2.3%。与此同时,银行存款基准利率一直下调,2015年央行5次下调银行存款基准利率,可见数额庞大的维修资金面临着实际购买力降低的风险。

(二)政府职能尚未完全理顺,增值运作存在随意性

法规虽然赋予了政府主管部门管理维修资金的职能,但专业理财并非绝大部分政府机构的特长。现实的情况是,虽然管理着几十亿甚至数百亿的资金,但由于受到人员编制等各方面的限制,各地的维修资金管理机构不可能像金融机构那样,设置专业高效的增值运作部门。由此产生的增值方案,难以满足广大业主增值收益最大化的需求。

(三)过分强调保证流动性,增值收益有待进一步提高

在保守增值策略下,充足的流动资金可以保证维修使用的需要。但是事实上,由于业主大会表决难等各种原因,现阶段全国各地的维修资金使用量并不大,增值策略过于保守实际上会造成资金的极大浪费。

由于维修资金总额较大,收益率的略微变动便会对收益总额有明显的杠杆作用。就全国维修资金的整体使用情况来看,流动性显得过于充裕了,增值效率仍有很大的提升空间。

2 其他国家维修资金及我国社保基金增值管理借鉴

2.1 国外维修资金增值管理模式

新加坡维修资金的管理增值运作兼顾收益性和安全性,可投资股票等高收益品种。

2.2 我国社保基金增值管理模式

社保基金会对银行存款和一级市场国债承销直接运作,对股票、企业债券和金融债券等委托专业投资管理机构进行投资。

《全国社会保障基金理事会基金年度报告(2015年度)》公布的数据显示,2015年社保基金投资收益额为2294.61亿元,投资收益率为15.19%,创下了自2010年以来的社保基金投资收益率新高。

综合数据显示,截至2015年年末,全国社保基金自成立以来累计投资收益额7907.81亿元,年均投资收益率8.82%,远超同期通胀率6.47%。相比较而言,这一收益率是维修资金限定的增值品种所无法实现的。

2.3 经验启示

国外维修资金及国内社保基金管理的成功经验告诉我们:规模化的专项资金应当进行专业化的管理。专业化的团队拥有专门的人才、完善的管理制度、丰富的理论知识和运营经验。实践证明,委托给专业的投资管理人比政府直接投资运作往往会取得更好的收益。

3 维修资金增值管理对策

3.1 多品种组合平衡收益性和流动性

为保证每年资金支付的平稳,应当合理组合短、中、长期品种,这样既考虑资金的收益性,又保证了支取使用的均衡和持续。目前从全国各地维修资金使用的数据来看,已使用金额占已归集金额的比重都较小,给增值运作提供了较大的空间,这一时期内长期品种的配置应当被重视。

3.2 国债配置优先

国债收益率均高于同期银行存款利率,因而我们应关注财政部关于凭证式国债的年度发行计划,先满足国债的配置比例,不足部分再考虑同期银行存款。

3.3 充分运用通知存款调节收益性和流动性

通知存款具有支取灵活、利率相对较高的特点。按照2016年最新利率水平,提前7天通知存款利率为1.1%,而活期利率仅为0.35%。以10亿资金为例,两种存款方式每年利息收入相差约750万元。

3.4 考虑委托专户银行拟定方案

借力于银行的专业团队应注意以下两点:一是专户银行必须在满足资金安全性、流动性的基础上进行增值运作。二是确定最低年收益率。可参考央行利率,设定为浮动收益率,以提升中标银行进行增值协作的积极性和工作效率。

3.5 完善增值管理立法,打破增值方式限制

《住宅专项维修资金管理办法》对增值品种的限制性规定,使得增值收益率的上限无法突破定期存款的利率瓶颈,而下限则可低至活期利率,这些限定已经明显影响到资金的规模收益。

4 结语

一直以来我国维修资金管理采取的都是稳健保守的增值方式,考虑到通货膨胀和物价总体水平上涨等因素的影响,就不难发现维修资金已出现了隐性贬值。我们必须思考根据经济发展情况,逐步放宽政策约束,实现真正的保值增值。

摘要：物业专项维修资金是商品房屋物业维修的主要资金来源,在保障房屋正常使用和维护社会和谐稳定方面发挥了巨大作用,由于体量庞大,使用困难,增值率低,近年来被业主和媒体口诛笔伐为“沉睡资金”。文中主要分析了物业专项维修资金增值管理中存在的问题,并提出了相应的解决对策。

关键词：物业专项维修资金,增值,管理

参考文献

[1]中国物业管理协会维修资金研究专委会2015年全体委员大会在上海召开[J].中国物业管理,2015,(4).

物业维修篇6

【关键词】中职学校校内实训基地物业维修建设

【中图分类号】G 【文献标识码】A

【文章编号】0450-9889（2016）05B-0166-02

校内实训基地是实训基地的重要组成部分，在专业建设中起到重要作用。通常建设校内实训基地需要耗费大量人力、财力，对于一些实力较弱的专业，难以建立起功能完备的实训基地。本文以中职学校电类专业为例，探索充分利用学校各种现有资源，使用较少的人力、财力建设校内实训基地。

一、校内实训基地简述

实训，简言之就是为了使学生掌握职业技术、技能而进行的实际训练，是指学校根据人才培养目标和人才成长规律，利用真实或仿真的环境对学生进行职业技能、动手能力的训练，是中职学校实践教学的一个重要环节。实训有别于实验、实习，强调职业能力的训练，体现了“学校能控”和“重在培养学生技能”的特点。

实训基地是实训场所、教学设备、教学计划、教学人员、参训学生的统一体，是中职教育的基本条件，是实践教学的根本保证，是达成中职教育目标的重要手段，其硬件的好坏和运行效率的高低决定着中职学校的教学质量的高低，决定着人才水平的高低。

校内实训基地，顾名思义是建在学校内部，学校自有的教学资源，是学校基于实践教学的需要，在校内建设的实训室（实验室）、校办工厂或仿真室等。

中职学校校内实训场所包括实验室、实训室、实训中心、实训车间和实训基地，一般把实验室和实训室统称实训基地，实验室、实训室的建设规模（指面积）一般较小，而实训车间、实训中心和实训基地的建设规模较大。

二、广西物资学校校内物业维修实训基地建设

教学实训功能是实训基地的首要功能，也是基地建设的根本目标，教学功能还可以细分为承担实训任务、参与实训教材开发及训练学生职业素质等功能。此外，大部分实训基地还有技能考核、社会培训、技术研发等功能，一个专业是否强大，实训基地是一个重要的指标。因此，需要大力建设实训基地。本文以广西物资学校电子技术专业为例，探讨校内物业维修实训基地建设。

电子技术专业在广西物资学校是小专业、弱专业，教师少，学生人数少，长期以来每年只招到一个班，班级人数40-50人，因此学校的资金投入相对比较少，每年获取经费只能购买一些必要的仪器设备，还有实训耗材，很多社会上已经淘汰的老旧设备还在使用。此外，教学实训场所也不足。电工操作和家电维修是电技专业的核心课程，物业电工、家电维修工是专业两大主要就业方向。在学校电工实训室和家电维修实训室设备陈旧、工位不足的情况下，专业教研组开会讨论建设校内物业维修实训基地，将电工操作课程、家电维修课程与学校物业维修工作进行整合，充分利用学校的资源，解决师资、设备、场地不足的问题。

（一）校内资源整合及利用。物业维修范围是整个学校，因此整个学校就是物业维修实训基地。校内资源包括物力资源及人力资源，物力资源是实训基地的场地和设备，人力资源是实训基地的管理员及实训指导教师。

物力资源有教学楼3栋、综合实训楼1栋、实训基地2座、办公楼2栋、学生宿舍楼8栋。每栋楼内均有照明电路、供水二次加压设备、自来水供水管道、直饮水管道，这些都可作为电工操作的学习内容。电灯、电风扇、饮水机，以及学生宿舍的空气能热水器、太阳能热水器、洗衣机，这些都可作为家电维修的学习内容。

人力资源除专业教师资源外，还包括总务主任及2位水电工，总务主任可以给学生讲授物业水电管理知识，水电工则以师傅带徒弟的方式，亲自实践传授水电操作的技能。

在学校资源整合和利用后，各方面都实现了多赢。设施设备得到了及时的维护和维修，学校节省了资金。有了更多的实践机会，学生学习到更多的技能。得到了学生的帮助，水电工的维修压力减轻了。学生变得更好学，教师的授课压力减小了。

（二）实训基地保障措施。物业维修实训基地必须建立相应保障措施，包括安全、教学管理、考核评价等方面制度。

1.建立安全保障制度。在实训基地实训，学生的安全应该排在最重要的位置。首先要有制度保障，然后要确保制度能严格执行。相关学生要进行实践操作，必须通过由总务处和电技专业组联合进行的技能和安全培训，考试合格后，方可进行上岗操作。涉及强电的工作必须由教师或师傅在场方能操作。

2.建立实训基地教学管理制度。计划将整个物业维修实训安排在第二、第三学期，原因是第一学期学生刚到学校，对学校基本情况还不够熟悉，各方面能力也相对较差，第四学期学生准备离校参加顶岗实习，有很多繁重事务。因为教师和水电工师傅数量有限，所以把学生实训的时间安排在下午第7、8节，即第二课堂活动时间。一个50个人的班，分成5组，每组10个人，周一到周五每天安排一组。这样每天每位师傅可以带2-3个学生，剩下的学生则组合去做一些相对安全的工作。教师则进行跟踪检查。如果有两个班实训，则安排每个班实训一个月。即使有两个班，每个学生一年里面也可以在实训基地中实训40小时。

3.建立学生评价机制。首先，每个学期每位学生需要在实训基地完成20个学时的实训，如果该课程期评不合格，补考还要增加10个学时实训。其次，由教师及水电工师傅对每一位学生的实训时间、服务态度、技术技能等进行打分，作为该课程成绩的重要组成部分。该分数作为指标，每个学期评选出优秀实习水电工，给予一定的奖励。

4.建立实训指导教师考核机制。为保证实训基地可持续发展，建立实训指导教师考核机制。在职工方面，因为课外实训不算教师的工作量，如果能把物业维修学校作为第二课堂，给教师以及水电工师傅加绩效分，期末可以评第二课堂优秀指导教师，这样更能提高教职工的积极性。

5.编写校本教材。将由专业教师和水电工师傅共同编写《电工操作》和《家电维修》两门课程的校本教材，内容包含物业维修实训所必须掌握的各项技能，例如电工操作课程中的日光灯安装、吸顶灯安装、吊扇安装、壁扇安装等项目，家电维修课程中的饮水机维修、风扇维修、洗衣机维修等项目，都是学生物业维修所必须掌握的技能。学生在课程实训中学习后，可以在物业维修实训基地不断加强练习，达到一个合格的操作电工或家电维修工要求。

三、实训基地的阶段性成果和存在的问题

物业维修实训基地建成，学校却没有为此投入更多的人力、物力、财力，换来的是更优质的教学质量、更高的学生综合职业能力、更优的后勤服务质量。

第一，学生综合职业能力提升。考试成绩方面，物业维修实训基地开始使用后，学生专业成绩明显提高，特别是“电工操作”和“家电维修”两门课的成绩，均比往届没参加物业维修实训有较大的提高。实习和就业方面，参加过物业维修实训的学生得到了用人单位的一致好评，无论是职业素养、专业技能，均有较大的提升。家长反馈方面，由于经过了上门服务的培训和练习，无论是礼貌待人、仪容仪表，还是语言沟通，学生都比在初中时候有了很大的进步。

第二，学校后勤服务质量提升。由于投入大量的人力，后勤维修速度加快了，服务质量更好了，得到了广大师生的一致好评。

但是，由于建设工作还在探索阶段，还存在一些问题。例如，实训基地建设涉及总务和教学两个部门，两个部门又是学校中工作较繁重的部分，因而彼此的交流较少，基地建设前期发展比较快，到后期因为惰性发展放缓。激励机制还不够健全，一段时间后部分教职工和学生都有所倦怠等。这些问题亟待解决，否则影响实训基地建设的进一步发展。

事实证明，广西物资学校总务处和电技专业合作建立校内牧业维修实训基地，为学校节省了经费，减轻了后勤维修压力，为教师提供更多实训教学场所，为学生提供了更多实践机会，是一项一举多得的尝试。

【参考文献】

[1]白福民.校内生产性实训基地建设探索[J].陕西国防工业职业技术学院学报，2011（1）

[2]刘家枢，徐涵.高职校内生产性实训的内涵与实践探索[J].教育与职业，2008（1）

[3]刘克勤.实训基地建设：高职院校发展的重要内容[J].教育发展研究，2011（5）