商业地产总结报告（共8篇）
2011/1
2一、2011年工作总结...........3
1.2011年工作简述..............3
2.2011年完成公司指标情况.............3
3.2011年营销工作回顾与得失总结..............3
4.2011年工程工作回顾与得失总结..............3
5.2011年财务预算工作回顾与得失总结..........3
6.2011年人事行政工作回顾与得失总结..........3
7.2011年对外合作工作回顾与得失总结..........3
8.2011年其它工作回顾与得失总结..............3
9.2011年工作总结..............3
二、2012年工作展望...........4
1.2012年宏观经济环境与行业环境展望..........4
2.2012年微观区域竞争环境展望.........4
3.2012年公司内部能力分析.............4
4.2012年公司定位..............4
5.2012年公司发展目标..........4
6.2012年公司发展主要举措.............4
7.2012年公司关键节点计划.............4一、2011年工作总结
1.2011年工作简述
简述2011年工作的总体情况，可以根据时间次序，也可以根据工作
重要性要阐述。
2.2011年完成公司指标情况
i.财务预算指标完成情况
ii.其它指标完成情况
3.2011年营销工作回顾与得失总结
i.XX公司营销工作总体回顾
ii.XX公司营销队伍建设
iii.XX公司主要营销策略
iv.XX公司主要营销效果
v.XX公司营销工作得与失
4.2011年工程工作回顾与得失总结
i.XX公司工程工作总体回顾
ii.XX公司工程队伍建设
iii.XX公司工程主要完成情况
iv.XX公司工程工作的得与失
5.2011年财务预算工作回顾与得失总结
i.XX公司财务预算工作总体回顾
ii.XX公司财务预算能力建设回顾
iii.XX公司预算完成情况
iv.XX公司财务预算工作的得与失
6.2011年人事行政工作回顾与得失总结
i.XX公司人事行政工作总体回顾
ii.XX公司人力资源工作回顾与得失
iii.XX公司行政工作回顾与得失
7.2011年对外合作工作回顾与得失总结
8.2011年其它工作回顾与得失总结
9.2011年工作总结
二、2012年工作展望
1.2012年宏观经济环境与行业环境展望
2.2012年微观区域竞争环境展望
3.2012年公司内部能力分析
4.2012年公司定位
5.2012年公司发展目标
6.2012年公司发展主要举措
社科文献出版社2010年4月出版的《中国商业发展报告》, 由中国社会科学院财贸所副所长荆林波主编。该书是继2009年中国社会科学院财贸所与利丰研究中心首次推出《中国商业发展报告》之后的再次合作, 并且本书在今年将同步在全球英文发行。本书特点:从关注扩大消费与消费升级大背景出发, 突出了中国商业的宏观背景, 详细分析了批发业、物流业、餐饮产业与电子商务等产业发展状况, 剖析了商业地产、商业板块、业内并购、信息投入、零供关系、价格波动、KPI等状况, 特别对中国奢侈品市场、出口转内销、农村消费市场、广东流通状况等进行了针对性研究, 并且对外国商业的最新发展、国外百货业近期的动态、外国商业在我国的投资状况以及美国零售业REITS的经营模式进行了专门研究。希望这些研究给业界、学术界与政界带来更多的启示。
商务地产发展提速
报告表示，国家统计局每年发布的全国房地产开发和销售情况报告中，将住宅、办公楼、商业营业用房分类进行统计通报，而报告也是以此为依据，对住宅、商务地产、商业地产进行了重新定义，其中商务地产和商业地产分别对应的是办公楼和商业营业用房类产品。从统计数据来看，近几年商务地产市场呈现出比其他房地产细分市场快得多的发展趋势。
根据国家统计局的数据统计，2013年1～10月份，全国共完成办公楼开发投资达3649亿元，同比增长达36.9%。这一增长速度也高于住宅投资18.9%以及商业营业用房投资26.9%的同比增长速度。报告表示，这样的发展趋势从2009年便已经出现，这一数据表明在投资选择上，开发商对商务地产有着比其他细分领域更高的热情，而从竣工面积的数据来看，今年商务地产的竣工面积同比增速也远远超过住宅和商业地产。从企业投资的角度来讲，近年来金融街控股、绿地集团等商务地产领先企业也加大了在该细分市场中的投资。其中金融街控股更明确未来几年商务地产投资在企业总投资中将占主导地位。
报告认为，支撑着商务地产投资数据快速增长的，是近几年中国经济的快速复苏，以及由此产生的对商务办公空间需求的快速增长。针对年初有关全国范围内写字楼供应过量，可能引发泡沫的业内讨论，报告也给出了观点，认为尽管部分城市的供应可能有问题，但商务地产市场总体仍呈消化可期的形势。
报告还以北京市场为例，指出2008年奥运会前，“奥运效应”所引发的投资高峰曾一度令北京写字楼市场供过于求，空置率长期居高不下，但不到五年的时间，商务地产市场的供需关系已经发生逆转。当时的短期过量供应已被完全消化，北京商务地产市场预计在未来相当一段长时间内将呈现供不应求的状态。以北京最典型的商务区北京金融街为例，2008年之后租金已经持续五年呈上涨趋势，区域内写字楼物业常年处于满租状态。
商务地产市场细分开启
报告还对我国商务地产需求方主导力量进行了分析。改革开放三十多年来，我国商务地产市场也经历了从无到有的繁荣发展。最初主导商务地产市场，尤其是顶级写字楼市场的需求力量，主要来源于外资企业、跨国公司对办公空间的寻找。但随着我国经济的高速发展及国内企业的崛起，这一态势已得到改变。来自中国本土的各类企业已成为主导商务地产市场需求的决定性力量。
以北京金融街为例，历经20余年的发展，这一区域已经成为全国闻名的核心商务区。聚集了包括“一行三会”在内的中国最高金融决策和监管机构，以及153家大型金融机构和企业总部， 入驻机构掌控着全国95%的信贷资金、65%的保费资金，资产集中程度全国第一，成为全球最富吸引力的投资目的地、资本集散地和国家级金融管理中心。
而北京金融街的主要开发建设者——金融街控股股份有限公司，近期在商务地产细分市场的发力态势也引发了业内关注。2013年8月，金融街控股正式对外公布其“4C资产管理服务体系”，这一后台服务体系的建设，也是金融街控股在多年对金融类大客户服务形成的标准基础上特别为中小微企业定制的服务体系。
中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云认为，“4C资产管理服务体系”的发布，标志着过去主要为金融行业大客户提供定制化产品的金融街控股，正谋求销售及产品策略的多元化，积极开拓中小企业客户。这意味着金融街控股在商务地产市场正进行深耕作业，此举将进一步巩固其在商务地产领域的领先地位。
县治贿办：
按照《关于建立健全防治商业贿赂长效机制的通知》要求，现将我局治理商业贿赂开展情况总结报告如下：
一、提高认识，统一思想，坚决贯彻落实治理商业贿赂规定
商业贿赂违背社会主义市场经济公平竞争的基本原则，破坏市场秩序，败坏社会风气，腐蚀党员干部，破坏党群关系，是滋生腐败行为和经济犯罪的温床。商业贿赂行为在工程建设领域时有发生，一些行政管理部门利用行政审批权和行政管理权，以权谋私，权钱交易，索贿受贿；一些市场主体采用商业贿赂手段，非法取得建设用地，房地产开发权、销售权，工程承包权，谋取不正当利益。治理商业贿赂是维护社会主义市场秩序，完善社会主义市场经济体制，建设和谐社会的客观要求。胡锦涛、温家宝、吴官正等中央领导同志对这项工作都发表了重要讲话，党中央、国务院对这项工作已作了全面部署。今天，建设部召开治理商业贿赂工作电视电话会议，全面部署建设系统治理商业贿赂工作，我局将认真学习这次会议精神，按照建设系统治理商业贿赂工作的统一部署，增强治理商业贿赂的紧迫性和责任感，统一思想，扎实开展治理商业贿赂专项工作。
二、综合整治，建章立制，有效预防建设系统职务犯罪活动
近十年来，我局按照中央和省有关反腐倡廉的工作部署和建设系统反腐败、反不正当竞争专项治理的要求，综合整治，建章立制，规范建设系统市场秩序，反腐倡廉工作取得了一定成效，为治理建设系统商业贿赂专项工作打下了基础。一是建立健全有关工程承发包交易的法律法规、行政规章，加强建设工程招投标监管工作，规范招标投标程序。二是会同监察局等有关部门开展建筑市场执法检查、监察和整顿规范建筑市场、房地产市场秩序工作，拆迁安置专项治理工作，拖欠工程款和农民工工资专项整治工作。三是开展“三审、两交易、一服务、一监管”活动，推进城市规划、企业资质管理、城市市政公用行业等公开办事制度和政务公开制度，先后出台了《关于进一步加强局局系统党的建设的意见》、《省建设局公务员培训管理办法》、《江苏省建设机关财务管理办法》等文件。四是会同省检察院、省监察局联合发布了《江苏省工程建设领域违法违规行为防治办法》，建立了联席会议制度、案件移送制度、网上公示制度，定期交流信息、通报情况，对违规违纪行为依法给予行政处罚，并记入信用档案和网上公示系统。五是制定了《江苏省工程建设领域行贿行为检察查询和处理办法（试行）》，省市、县三级检察院共建立行贿查询数据库79个，对规范企业行为起到了惩戒警示作用。
三、周密部署，积极行动，深入开展治理建设系统商业贿赂专项工作
治理商业贿赂涉及面广，是一项复杂而艰巨的任务。我局将全面贯彻落实汪部长、刘部长关于开展治理建设系统商业贿赂工作的重要讲话和这次电视电话会议精神，认真学习借鉴兄弟省区市好的经验和做法，全面开展专项整治活动。第一，成立治理商业贿赂领导小组。由局长任组长，分管局长、纪检组长、建管局长为副组长，领导小组下设办公室。第二，进行调研。针对商业贿赂隐蔽性强、潜规则多的特点，尽快完成各行业商业贿赂的特点、手段等情况的调研，制定建设系统治理商业贿赂的实施方案，抓紧召开动员大会，全面部署工作。第三，开展自查自纠活动。全省各级建设行政主管部门在各级政府的统一领导下认真抓好自查，同时指导督促企事业单位的自查。在行业内排查不正当竞争和商业贿赂行为，对查出的问题，提出整改意见，制订整改措施，并切实给予解决。第四，查办大案要案。畅通举报投诉渠道，开展专项检查，及时掌握线索，对情节严重、性质恶劣、涉案范围广、影响面大的商业贿赂案件，依法从严惩处。第五，大力开展教育活动。教育企业增强自律意识，树立诚信守法、质量服务取胜的经营理念；教育机关干部特别是领导干部要
作为一个大学生的我，此前的生活上基本上是一帆风顺的。没遇到过什么大的挫折。初中高中都算顺利，大学虽然不是很理想，毕竟也还是自己考上的，没让家里多费太多心思。长期紧张的高中生活使我习惯了老师的教鞭赶着走。到了大学，猛一下放松的学习环境使我非常的不适应。甚至可以说，直到我去实习以前都没有找到一个好的学习方法来适应大学的学习生活，换句话说，就是不知道大学应该怎么上。自身好逸恶劳的性格使我在过去的两年的生活里面一直遵循着两条生活习惯：一是大学期间一定要对自己很好，因为大学里，你辛苦奋斗一年，跟别人一年随便玩玩，最后考试抄抄，成绩是差不多的。没必要强迫自己;另一条就是，做一件事情必须等到天时，地利人和，所有的条件都具备才去做，自认为这样可以达到事半功倍的效果。可事实证明，这种条件都具备的时间和机会几乎是没有的。这两条消极的人生观再加上好逸恶劳的性格决定了我大一的整个一年都在打游戏中度过，大二虽说有部分激励自己的意识觉醒，觉得不能再这么下去，于是不打网络游戏了。可是依然一年到头，感觉自己什么都没有做，白过了一年。这次去凤凰岛实习，给我感触最深的有三个人。第一个是苏棋智，第二个是高寒，第三个是龚婉玉。在这三个人身上发生的事情使我看到了未来的危机，迫使我进行了对自己的思考。
首先是苏棋智的离职。苏棋智可以说是一个很努力的小伙子，也很有勇气。也的确在帮领导装修房子这件事情上巴结到了领导。可是像他这样一无背景，二无能力，三无经济实力的人。尽管不是大学刚毕业，也还是注定会被淘汰的。尽管他也进行了一番留下的努力，可上面的几条硬性条件决定了他必须走。而其中最关键的因素，就是能力不足。而我现在在一些方面甚至还远不及他。假设我正常四年大学上完也来到凤凰岛工作的话，我会比他更快的被辞退掉。
篇一：
时间之所以珍贵不仅仅是因为它一去不返，还有的就是它带给我们的那一些经受，那一些对我们以后的工作能够供应关心的阅历，这些都是时间遗留给我们最珍贵的东西。而现在我们8月份的工作已经圆满的结束了，接下来我们要面对的工作则是9月份的了，不过在此之前，还是先让我们对之前的工作进行一个总结吧！
一个销售人员，我们许多的时候都是在和客户周旋，而这也是一件很不简单的事情，并且要是是一名房地产销售的话，那就更加的不简单了。因为买房子的资金要的并不是很少的，虽然之后的增值空间是在的，但是客户可不肯定好说服，因为卖房子的不只你一个，他凭什么信任你说的就是对的，而且客户始终是对销售人员存在一些不信任。
而我们的最主要的工作就是要消退这一份不信任，要让他们特别的信任你，并且觉得你说的是对的，当然还有就是你也要对你的要介绍的这一款房子从交通以及以后的升值状况都要是充分的了解的，并且也要让他们听你说完之后会有一种心动的感觉。
这说起来还真的是很简单，可是实际的做起来却不是这样的。而在8月份的房地产销售工作当中，我一共完成了x套房子的交付，这个结果还是不错的，但是并不是的，并且上升的空间也还是很大的。同时经过这几套房子的成交，我发觉面对销售这一个工作，并不是说你只要是勤奋就是对了的，因为勤奋也是需要对的方向的，要是方向是不对的，那么你最终的结果也肯定不会是很如意的。我这一次也就是找对了方向，所以才能够胜利的成交这几套房子。首先我对我们公司的全部的房产做了一个统计和归类，并且把这些分类的房子对应几个人群，而这也还只是第一步，因为我还私底下买了一些加强人际沟通的书，然后多多的学习。
但是光是这样也不是够的，我还要做的事情还有许多，而面对客户你不能够等着他来找你，你要自己主动的去找他才是对的。要是你自己不主动，那么你也就很可能失去了一个客户。在和客户的沟通的时候，你要尝试着适当的带入一些对房子销售的话语，而不是三句不离“买房子”，因为你要是是这样的话，客户会对你有一些反感，对你的话也肯定就不会特殊仔细的听，这样对于房子也会失去爱好。这样的销售方式是很糟糕的，但是你和他的沟通里面也不能脱离“买房子”的话题，因为要是脱离了，你的房子也是没有机会销售出去的。
其实关于我8月份胜利销售出房子的阅历并不多，但是对于这一次的胜利销售的总结还有有一些的，当然我也是明白的，我这一点总结，和前辈们经受的相比起来并不是许多，所以我总结的要是有什么不妥的地方，也还请各位领导和前辈多多的指教一下，我也肯定好好的学习。
篇二：
火热的夏季进入了最为闷热的阶段，但是那灼热的太阳虽然热闹，但我自信我心中的热血也完全不比天上的太阳差。因为我的心中布满了对于将来的斗志以及必胜的信念。
今年八月份，我胜利的售出了xx小区的x套房屋，并且，在后期的采访和评分中我也厚道了各位联系过的客户夸奖，认可我的服务是优质而又有效的，这对我来说是特别珍惜的认可，会让我在接下来的工作中更有动力去做得更好，争取能够制造更高的价值。
在这个八月份，我通过网络视频学习了知名的房产销售专家先生的视频课程，并仔细的做了学习笔记，通过这样不断地学习来充实自己的工作力量，让我能够更好地把握住客户的心理，为客户供应更好更专业的建议和回复，建立起相互信任的力量基础。并且我在这个月里将上个月总结的一些阅历教训订正了过来，在这个月里使我收获了比预想中更好地结果。虽然从业绩上看并没有特殊大的区分，但就我个人来看，是一种整体细节上的进步，而这种进步终究会体现在业绩上面。
在这个月的工作中，我照旧做到了笑脸迎客，万事以客户需求为主，而我只是作为参谋人员在客户需求的基础上插入一些自我的想法。虽然这个月的销售工作依旧较为辛苦，但是因为能够感受到自己每天都有所进步，反而让我越做越有精神，越干越来劲。
我认为作为销售人员就是要有这样的干劲和热忱才能够在这个领域做得更好，因此更加有意的培育我的心情，并且乐观地跟同事们沟通工作上面的阅历，相互学习和探讨待人接客方面的一些心得，通过这种方式不仅仅让我在工作上面有进步，还让我们整个销售团体更加的团结，能够更好地为公司为工作出力。
而且经过这个月的努力工作，我又发觉了自身一些不足，这不仅没让我感觉失落，反而让我有了一种能够更进一步的兴奋感。通过工作，我发觉我目前说话的语速还是过快了一点，简单让客户产生混乱感，让我的解说被理解程度降低。并且我觉得我还需要对房屋建筑方面加强一下学习，对房屋结构内部的原理和讲究更加理解才能够让客户熟悉到这里正是他所需要的优质房产。
中国物流业在过去的十年里有了翻天覆地的变化。首先让我们对现有的物流市场进行一个评估。
1.1 追求更高的效率
与全球发达的物流市场, 中国的物流市场具有太多的条块化以及政府的干预。大量的政府干预以及太多的地方保护主义使得中国的物流体系效率低下。另外, 在过去的十年物流市场主要集中在几个枢纽城市的发展, 例如:上海、北京和广州, 其他地区的高品质的物流基础设施相对的短缺。
然而, 随着2001年中国步入WTO的大家庭, 两件事情发生了改变:一是2004年底, 中国对外资企业开放零售、批发以及分销市场。二是从2005年底, 中国对外商独资企业开放物流市场。
1.2 增长的助推器
中国物流市场的助推器有两个:零售业和制造业。强劲的国内与国际零售商在中国的迅速发展, 对物流的需求占到整个中国物流需求的76.6%。外资零售商例如沃尔玛、家乐福、百安居以及宜家不仅仅是在北京、上海的一线城市布点, 现已开始进入中国的二线和三线城市。
中国的制造业对物流也有强烈的需求。以汽车行业为例, 占到了中国物流需求的15.8%。
以上因素表明中国将在未来的几年内吸引更多的物流服务供应商。因此政府在试图建立更大的物流市场的同时, 将把相应的制度更加规范化, 加大力度投资物流基础设施, 提高物流效率, 降低物流成本。
1.3 政府新政
在中国物流市场, 政府的政策起到了重要的作用, 以下几点在全国物流范围内影响力巨大。
(1) 物流行业的准入政策。国外投资者已经被允许成立外商独资企业从事更为广泛的经营活动。从2004年12月开始, 卡车运输以及仓储业已经全面对外商独资企业开放。在中国, 物流相关企业的审批及设立变得更加公开而透明了, 相应的批准手续与要求界定更加清晰了。
(2) 基础设施的准入政策。随着中国进一步完善铁路、公路、货运代理以及航运, 中国的基础设施准入门槛降低了。这将更加优化物流领域的效率, 加速交通网络的形成, 减少物流操作时间。
(3) 土地新政提高透明度。中国政府实施了新的土地招拍挂政策来获取工业/物流用地。透明的程序使得投资者有更多的时间来分析了解在同一块项目用地上, 他们的竞争对手是谁。
1.4 中国的交通基础设施
一个良好的配套基础设施对经济的发展至关重要, 尤其是对国际贸易领域。考虑到国际贸易是中国经济成功发展的重要元素, 对高效率的基础设施需求非常强劲。根据仲量联行的调研报告, 客户在中国选址发展物流的头等重要因素是交通基础设施。因此, 很显然中国必须大力发展交通基础设施。
根据“十一五”规划纲要, 港口、公路以及铁路的投资将占到所有交通基础设施的97.0%。一方面, 建立高效率的交通网络成为中国政府的重要任务。另一方面, 绝大多数的中国主要的物流枢纽集中在沿海城市, 投资海港的比重超过投资空港丝毫不让人惊奇。
海港。中国14 500公里的海岸线拥有了大大小小200多个港口。所有大型的海港都集中在3大区域:环渤海、长三角和珠三角。尤其在长三角和珠三角, 由超大型的新型港口, 如上海-宁波港及深圳-广州港。在环渤海地区, 在环渤海区域, 青岛或是天津还没有发展到东北亚航运中心已取代长时间处于龙头地位的韩国釜山。这三大区域占到中国物流运营的85%, 这个数字从现在到未来一段时间将维持不变。
高速公路。十一五, 中国政府提出了“7918”高速公路网计划。这个计划将需要30年的时间来完成整个中国的高速公路路网以进一步促进经济的发展。“7918”包括了7条以北京为中心向外辐射的高速公路, 8条南北走向的高速公路和18条东西走向的高速公路。这将直接连接300多个城市, 人口将近2亿。这样的网络一经形成, 将不仅仅促进三大区域的发展, 同时也使得中西部地区经济发展直接受益。
铁路。中国政府提出了到2020年投资铁路系统的计划, 将由现在的72000公里延长到100000公里。在所有的工业领域中, 矿产行业与重工业对铁路的依赖程度高, 所以我们相信中国北方将在这次铁路发展中获益非浅, 尤其是东北地区, 重工业占当地GDP比重较大, 那里的基础设施还有进一步提高的空间。北京、上海、广州和武汉已定为为中国四大铁路枢纽, 大量的资金将投入到这四个城市与铁路相关的基础设施、物流基础设施当中去。
空港。当前, 中国共有145个空港, 但只有3个主要的国际空运货物枢纽:上海的浦东机场;北京的首都机场和广州白云机场, 直接服务于中国的三大经济发展区域。在这三个机场, 都有大规模的扩展项目, 将进一步提升他们在中国空运物流领域的地位, 加速空运物流市场的发展。另外, 这些城市都有良好的公路、铁路网络向连接, 使得这三个城市操作相对高附加值的国际商品的多式联运成为理想的地区。相对来说, 成都、昆明、杭州及南京空港作为当地的省会更依赖于国内需求.毫无疑问, 他们都有着强劲的经济基础, 巨大的零售市场以及在某种层面上的制造业基地。
1.5 明确现在及未来的物流热点地区
在仲量联行最近的调研中, 我们更加关注影响中国物流业的各个主要因素, 包括:零售商的发展计划、制造业聚集区、物流基础设施以及未来交通网络规划。我们筛选出20个主要的物流枢纽城市, 在这些城市中, 未来5年会吸引更多的物流运营商、物流地产开发商以及投资者。
物流一线枢纽:上海、广州、深圳、北京以及天津。全部来自于长三角、珠三角以及环渤海经济区域。
物流二线枢纽:宁波、青岛、大连、厦门、苏州。4个海港以及苏州入选原因主要是来自于直接或间接与港口的连接, 战略位置和港口、强大的消费市场及制造业基地的连通。
新兴物流枢纽:新兴的物流枢纽有2个特点。一个是内陆省会城市如成都、杭州和沈阳;另一个有雄厚的工业基础、特别是汽车产业城市如重庆、南京、武汉、哈尔滨、长春和西安。
2 单个物流物业市场分析
2.1 上海
位于长江三角洲中心的上海处在中国经济的最核心。统计公报披露上海2007年国民生产总额达到12 000亿元, 名列中国各城市之首。
上海得天独厚的地理位置优势使其成为中国最大的集装箱码头, 并日益成为世界重要的物流枢纽之一。2007年上海港 (包括洋山深水港) 集装箱吞吐量达到2 620万吨, 比去年同期上升百分之20.4, 创出近十年的新高, 并使上海一跃成为世界第二大港。此外, 上海的两大空港, 浦东国际机场与虹桥机场2007年的客运总量达到5 200万人次, 比去年同期增长了百分之12.1。
预计上海旅客人数、贸易量乃至整体全球地位将大幅提高 (例如2010年举办的世博会) , “十一五计划”明确了上海交通基础设施将进一步提高。根据“十一五计划”, 上海将投600亿人民币用于海港建设, 主要集中在洋山深水港上, 另外还将各自投入400亿人民币用于虹桥和浦东国际机场的扩建工程, 和市内道路建设。与其他城市的发展进度和中国整体基础设施建设规划相比, 上海对航空物流的投入与对海洋物流的投入最为平均, 显示了上海对海空两种交通手段相对平衡的投资关注, 广大投资者也对此举所传递的信息心领神会:在上海, 与航空相关物流建设将享有与海洋相关物流建设将享有同样重视。
上海主要物流枢纽分布在郊县各地。现代化的物流物业临近海港、空港及连接临近省份的高速公路交叉点。例如宝山和外高桥等传统海港区域有大量的仓储设施存量, 但其中的绝大部分在数年内由于无法满足现代物流仓储要求而被逐渐淘汰。洋山深水港目前正分批投入使用, 而名为临港新城的回收土地组作为支持洋山发展的物流枢纽正在逐渐受到各方关注。目前已有数家国际投资机构, 例如普洛斯、马士基和丰树, 进驻临港并开发各自项目。而浦东国际机场由于其乐观的发展前景也已成为国外发展商的目标, 这其中最说明问题的例子就包括丰树和维龙。
上海的配送枢纽在所有物流物业中占据举足轻重的位置, 原因是上海拥有全国最为庞大的零售消费市场。地处市区西北角与江苏省交界区域的西北物流园受到了为数众多的零售商的追捧, 纷纷在内租赁或建造各自的配送中心。上海南部, 例如松江区、南汇区和奉贤区, 则因其连接浙江省的高速公路系统而同样成为零售商配送中心的选址热地。其中一个鲜明的例子就是易出莲花位于奉贤区的配送中心于2007年3月被嘉民国际所收购。
随着传统的物流枢纽愈加成熟, 这些地区的土地资源自然而然便会变得稀缺。因此, 开发商们正在走出上海, 寻找尚未被发现的二级物流市场, 比如江苏省昆山市和浙江省嘉兴市则因其尚有充足的土地供应量和比起传统物流枢纽来更吸引人的土地价格而逐渐成为热门。
2007年末统计, 全市高质量仓储物流设施总量达到230万平米, 其中西北物流园和外高桥地区占据了近半成。自从2004年开始, 对高质量物流仓储设施的需求一直与供应量保持平行, 空置率保持在百分之10以下。由于愈加吃紧的土地供应, 未来三年内投放到市场内的新土地供应量将远少于过去。由于需求还将进一步上升, 有理由相信未来上海高质量物流仓储设施的平均空置率将继续下降, 吃紧的市场状态将很难得到缓解。
自2003年开始, 高质量物流仓储设施建设项目开始出现, 导致自那时起的租金水平保持上升状态, 上涨率始终在百分之五到六之间。2006年及2007年巨大的吸收量使租金猛增百分之二十, 上海全市平均租金从0.85元每平米每日飙升到2007年的1.2元每平米每天。
展望市场, 由于需求量依然居高不下, 保税及非保税的物流设施租金仍然有上涨空间。同时, 随着土地价格和建筑成本持续不断的上升, 高质量仓储设施的资本价值的增加值将会大于租金价格, 因此可以预期至2011年, 针对高质量仓储设施的年投资收益会降低至百分之八左右。
2.2 北京
位于渤海湾的北京是中国的政治和文化中心。北京零售及国际贸易对北京国民生产总值的增长起到了至关重要的作用。
作为刚刚结束的2008年夏季奥运会的举办城市, 北京的交通基础设施水平得到了巨大提高, 同时也成为了北京发展物流业的重大机遇。自2006年开始的未来五年内, 北京对道路建设的投入将达到了170亿人民币, 在市中心内的各条主要道路都进行了拓宽或延长。同时, 北京作为内陆城市无法获得较多发展航运物流的机会, 因此为了巩固其在物流市场中的地位, “十一五计划”中明确了北京的交通发展将集中在空港, 以及连接天津的道路建设上。之所以选择天津是由于天津拥有全国四个B型保税港的其中之一。在未来5年内, 总计250亿人民币的投资会用于首都国际机场的扩建, 而投入到道路建设上的资本也将高达人民币400亿。
根据北京城市发展规划, 四大区域将被建设成为物流枢纽:空港区、通州、十八里店与丰台。通州物流园与北京空港物流园将成为这“四大”的中心。
通州物流园周边集聚众多制造基地, 自2003年以来获得了极其快速的发展。然而, 物流园内的绝大部分使用者都是业主。直到2008年普洛斯建设完成了其28 000平米的仓储设施后, 物流园内才逐渐开始吸引了租客们的注意, 目前普洛斯通州物流园内最大的租客就是联合利华。
北京空港物流园虽然还处在初级阶段, 但自2003年起也经历着大手笔的发展, 园内目前已建成的配送设施面积达到了15万平米左右。与北京其他物流基地相似的是, 空港物流园内的使用者也以业主居多。普洛斯也在此位置建造了自己的仓储设施, 并且被用作了北京奥运会的配送中心。
2007年末, 北京高质量物流仓储设施面积达到49 2831平米, 与上海相比有巨大差距, 这其中的一部分原因是由于北京作为内陆城市, 用于海港的保税物流设施相对缺乏。2005年13万平米全新高标准仓储设施建造完成, 2007年该数字达到了30万平方米。2008年, 到目前为止, 由于奥运会的影响, 政府停止了所有建设工程, 而当所有项目重新动工并完成之后, 2009年估计将会有16万平米的物业进入市场。
北京没有海港, 因此出口带来的对物流设施的需求相对较弱。虽然如此, 零售商和海运公司仍然创造了相对稳定的需求。2003年开始控制率保持在较低的水准, 因为业主使用了大部分面积, 但主要还是由于仍然有较强的需求存在。
北京物流仓储设施的供给短缺一直存在, 这也直接导致了2003年租金的大幅上扬, 2005年上涨了百分之18.8, 2006年上涨了百分之15.8。2007年年末, 平均租金达到了每平米每天1.06元左右。
未来三年内北京市的物流设施建设项目将带来稳定的供给量, 因此空置率可能会升至百分之八到九。而由于对高质量物流仓储设施的需求依然强劲, 租金年上涨率估计将超过百分之八。预计北京空港物流园由于其在未来发展中的重要地位, 将会引领租金的上涨。而2011年, 工业土地成本也将快速上升, 使投资收益率降至百分之八点三左右。
2.3 广州
位于珠江三角洲并邻近香港和澳门, 广州作为中国最富有的省份广东省的省会城市, 同时也是中国第三大集装箱城市。广州的零售业是广州国民生产总值增长的主要来源, 2006年零售业总额达到2 595亿人民币, 仅次于上海和北京。作为最重要的制造业生产基地, 珠江三角洲地区, 特别是广东省, 成为广州市经济发展和物流业发展的动力所在。因此, 与中国整体情况相一致的是, 零售业和制造业成为了当地物流发展的主要动力来源。
作为2010年亚运会的举办城市, 广州拥有发展基础设施的巨大机遇。未来连接市中心与南部地区的高速公路的完成, 将使制造重镇花都与南沙港之间的运输更为便捷。同时, 广州市连接相邻制造业重镇, 例如佛山, 东莞等的高速公路也将提高从这些城市到南沙港的货运效率。
从2006年到2010年的五年内, 广州市政府将分别投资220亿人民币及90亿人民币用于海港和空港建设, 海港接近空港1.5倍的比例也显示了海港在广州的地位要高于空港。然而, 与珠江三角洲其他城市的空港相比, 90亿人民币的投资依然是最高的。因此, 广州空港作为发展珠江三角洲航空物流的一大投资热点的地位并没有改变。
广州到2007年年末为止, 拥有348 015平方米的高质量物流仓储设施。高质量配送设施物业从2003年开始涌入市场, 其中标志性的事件是当地开发商南方物流在靠近黄埔港的云浦开发区建造了5万平方米的现代物流仓储设施。此项目以其当时无可比拟的质量吸引了众多租客, 在完成后六个月内即满租。2005年之后, 更多的投资者瞅准了该地区的发展潜力, 也开始进行高端物业的开发。2006年, 包括宝湾物流园和普洛斯云浦物流园在内的数个高质量仓储设施项目完成。普洛斯在云浦向宝供物流购得4万平方米左右物业, 表示其对当地市场的信心。
2006年高端保税物流仓储设施开始进入广州市场。普洛斯在黄埔保税区建造了15 800平方米的物业。同时, 南沙港成为高端保税物流仓储设施的另一个热点。作为广州的新港, 南沙港未来将取代黄埔港的位置, 为此, 南沙港被规划成以保税和非保税物业为主的物流中心。广州南沙国际物流公司独家开发, 开发面积将达2.62平方公里。
广州市花都区, 即机场区的物流物业市场, 还未受到国际投资者的追捧, 虽然广州白云机场拥有全国第三大年均航空货运量。此外, 广州国光产业园是由国光集团开发的仓储设施中心, 拥有着最大面积的高端物流仓储设施。
广州西部拥有成为物流中心的潜力, 但还没有进行大面积的物业开发。其中, 广州西部的芳村有望成为未来广州的配送中心。
广州物流仓储设施的空置率显示广州市场相比其他国内一线城市要宽裕的多, 2007年年底平均空置率达到24%。然而, 并不是广州的所有分类市场都有如此高的空置率。作为广州最成熟的分类, 黄埔区拥有最大面积的高质量物流仓储设施, 且入住率一直保持在95%以上。在这一分类市场中的租客包括新科安达、招商局物流等物流服务提供沙国内以及海尔、百胜这样的制造商等。此外, 空港物流需求也比较健康。南沙港由于其开发周期较短, 还没有积攒起足够的需求来消化所有过去两年内新建的仓储设施, 也因此成为了空余面积的主要组成部分。
广州的租金水平在过去5年内保持稳定增长, 但在2005年到2006年之间猛增了22%, 主要来源于市场上的高端保税物流设施。2007年年末的平均租金达到了每平米每天0.96元。
目前南沙港出现的多余供给问题将会随着新的需求量出现而被迅速解决。因此整体空置率将在未来几年内降至10%左右。届时, 租金水平会加速提高, 预计年增长率会达到5%～10%。年投资收益率每年将预期下降0.25%左右, 并于2011年达到百分之8.25%。
2.4 深圳
位于珠海三角洲的深圳是中国首个经济特区, 其国民生产总值位于全国第四。这主要是因为深圳邻近香港, 故产生了国内最高的工业生产值和贸易量。得益于珠江三角洲的制造业基础和自身地理位置, 深圳的经济发展很大程度上取决于航运物流。
十一五期间, 深圳将投入290亿人民币用于海港与空港的建设, 其中230亿将用于深圳港口。深圳盐田港是全国第二大集装箱港口, 其第三期扩建项目目前也已经获得了中央政府的同意, 并计划于2010年完成。此项目的完成将增加7个泊位, 并使港口集装箱操作能力提高370万标准箱。不仅如此, 深圳西部的大铲湾港口正在建设当中, 随着盐田港和大铲湾港的建设推进, 两港货物吞吐量合计三年内将超越香港, 使深圳成为中国南部最大港口城市。
此外, 深圳将投入270亿人民币用于道路交通以提高货运效率, 特别是针对与香港之间的贸易来往。刚刚建造完成的深圳-香港西部通道总长5.5公里, 双向三车道, 连接深圳蛇口与香港新界西北。这条通道的建成再次肯定了将深圳的物流发展与香港融为一体的战略。
深圳宝安国际机场是中国第四大空港, 2004年完成重建并新建候机大厅B。2011年另一条跑道和新航站楼将投入使用。
自从改革开放以来, 深圳以其邻近香港的地理位置获得了极大的经济发展优势。20世纪80和90年代深圳经济得到飞速发展, 物流经济在盐田港的支持之下开始繁荣, 仓储设施集中在港口附近区域以满足日益上升的货物量。目前, 国内物流公司及开发商主宰盐田港, 但普洛斯仍然与深圳盐田港口集团建立了合资公司并且建造了7万平方米的仓储物业, 从而使普洛斯成为在成熟海港区域投资的第一家外资工业投资商。
由于盐田港的货物操作量远远不能满足其不断上升的吞吐量, 深圳市政府开始在深圳西部建设另一港口:大铲湾。大铲湾港口与其物流设施位于名为浅海湾的回收土地上, 且招商局物流正在分期建设浅海湾物流园。
前面所提到的两大枢纽主要用来支持海运物流, 而内陆物流和空运物流设施则集中在龙岗、龙华和空港地区。龙岗及龙华区是深圳两大物流园。华南国际物流中心是龙华物流园的主要发展商之一。普洛斯龙岗物流园是普洛斯在2006年从一家国内发展商购得的项目。空港物流园则由深圳宝安国际机场的投资商们进行开发建设, 规划面积达到116万平方米, 2006年建成保税仓2万平方米。
深圳物流仓储设施入住率非常高, 盐田港及空港物流区域均为满租。盐田港的主要租客包括马士基物流、UPS和APL。空港物流区域的保税仓储设施则由几家当地物流公司占据。崛起中的物流枢纽, 如龙岗、龙华和浅海湾则面临着日趋强劲的需求。2005、2006年随着几家全球知名的物流公司, 如东方海外和DHL开始在区内租赁物业, 这些枢纽的入住率也开始节节攀升。
深圳是中国的重要城市, 因此物流设施的租金也一样保持在较高的水平。2007年年末深圳平均租金达到每平米每天1.16元, 仅次于上海。平均租金在过去的几年中的上涨率保持在7%到17%之间。
由于2008年将有12万平米物业推入市场, 估计全年深圳保税物流设施的空置率将有所提高, 平均空置率将上升至10%左右。而在此之后, 出口产生的需求量将回升, 因此空置率会降回5%左右。对于非保税物业来说, 2008年和2009年空置率可能会随着供给的增加而上升。然而, 平均空置率将保持在15%以下, 并且将不会促使租金下调。因此, 综合来看, 保税及非保税物业的租金均可能上涨, 年上涨率在未来三年内可能达到8%~9%之间。
2.5 天津
位于环渤海的中心, 天津是北方最大的沿海城市。天津的优势在于工业占其GDP的52.8%, 在中国排名第四。在天津, 物流发展也主要依赖于工业品出口。长期以来, 天津的不利因素是过于靠近北京, 然而现在天津已通过利用这点来大力发展交通基础设施使自己成为重要的物流枢纽。
天津的十一五规划确定了450亿人民币的投资在天津港, 主要部分将是东疆保税港区。这些投资将对天津物流的发展提供坚实的保障。因此, 港口投资将吸引很多物流基础设施开发商的兴趣。环城路网的改善, 特别是从港口到城市的其它地区以及北京路网的改善, 将大大提高天津港的疏港能力。
第二条京-津-塘8车道高速公路和京津高速铁路将进一步整合这两个北方最大的城市的经济, 从而帮助在天津创建更大规模的物流仓储市场。
天津港是连接东北和华北的进出口枢纽。集装箱吞吐量现排名全国第五, 华北第二仅次于青岛。天津港进一步扩展项目包括25万吨级码头以及东疆保税港区的新增泊位。这将极大地提高天津港作业能力。在未来五年内, 天津港将很有可能取代青岛成为北方第一大港, 同时东疆保税港区将是投资的热点地区。
尽管天津是全国最大的海港之一, 但是天津滨海机场排名全国20名开外。天津预计将投入27亿元人民币在空港空客, 并在空港附近设立装配A320组装厂。因此, 天津空港预期未来几年内将有一个稳定的增长。
现有仓库区主要集中在天津泰达和天津港保税区。靠近天津港, 泰达在中国是最大的国家级开发区, 包括多种功能区域, 生产型企业是仓库租赁最主要的承租人。普洛斯与泰达管委会合资在当地共同开发物流基础设施。
天津港保税区是1991年中央政府批准的保税区。特殊的地理位置、近天津港以及一系列的优惠政策帮助这一开发区成为了国际贸易、加工贸易和现代物流为主的区域。2006年以前, 主要是国内企业占主导的开发物流基础设施。而在过去的2年时间内, 外商投资者更加活跃, 过去不多见的大型现代化仓库设施越来越多的出现在这一区域。
除了传统的物流区域如泰达和塘沽区, 北辰由于几条高速公路的交汇也成为了投资者的关注的地区。之前, 物流分拨中心在天津港以外并不常见, 主要是因为大多数零售企业视北京为更重要的零售市场。显然, 盖世理看到了天津的潜力。他们为沃尔玛打造的分拨中心提升了天津作为零售分拨中心的位置。
在未来的2年时间内, 几个大型的物流园将陆续完成, 包括了宝湾、普洛斯、丰树和盖世理。这些项目将在年内供应超过25万平方米的高标准仓库。未来的投资将集中在港区或靠近港区的地区。
天津物流市场的需求相对稳定, 但与一线城市不同, 其市场对于最终用户而言还不成熟。由于天津是一座工业城市, 由制造业带动的物流公司和外贸企业是当地物流仓储物业的主要使用者。
作为两个天津著名的物流中心, 天津保税区和天津泰达存在强大的需求, 许多相关的工程和交易正在如火如荼地进行着。天津保税区内的物流仓储设施的空置率在所有天津各类市场中最低, 因为保税区内集中了大量高质量的仓储物业, 显示了市内强大的对保税物业的需求。
和其他空置率较高的中国主要的物流市场相比, 天津的租金近几年呈现了健康的增长。在过去的6年间, 平均年增长率达到了7.5%。在资产价值方面, 增长率达13.4%, 显著超过了租金增长。年投资回报率则由2002年的12.05%降低到了2007年的9.18%。
如果500 000平方米的年供应量在2008年内完成, 天津保税和非保税物流仓储物业的空置率预计将会上升。我们预计市场整体空置率将同前几年一样保持在20%以上, 特别是当2008年达到供应巅峰时, 空置率将达到30%以上。这样, 租金增长将在今后三年放缓, 保持在4%～5%。到2010年, 平均租金将达到1.08元/天/平方米, 年投资回报率将下降至8.30%。
2.6 宁波
宁波位于长江三角洲, 毗邻上海和杭州, 一直以来是中国重要的港口之一, 其深水泊位数量位居中国第一, 因此深受超大吨位船只青睐。过去三年来, 作为重要的工业生产基地, 宁波的工业产值获得了大幅提高。因此, 宁波绝大部分对物流仓储设施的需求来自于制造业的出口。与此同时, 零售产品也成为了宁波出口的主要来源。
2006年至2010年间, 宁波市政府投资80亿人民币, 用于进一步建设北仑港。从未来几年当地政府资本支出的架构来看, 港口地区将保持其在城市整体物流市场中的中心位置。宁波港目前正扩展至梅山岛, 并且以其得天独厚的水深优势, 将成为长江三角洲内支持上海发展的重要港口。
宁波也将进一步加大公路运输投资。2001年, 宁波政府宣布将投资118亿人民币用于建造杭州湾大桥。目前项目建设已经完成, 大桥于2008年顺利投入使用。杭州湾大桥将上海和宁波之间的行车时间缩短了两小时。此举将进一步提高长江三角洲其他各城市对宁波港的利用率, 成为进一步活跃宁波物流市场的催化剂。
宁波市大部分高质量的物流仓储设施集中在港区, 比如宁波经济技术开发区和宁波保税区, 其中大部分于2005年后建造完成。据统计, 至2007年末, 全市物流仓储设施存量达到185 000平方米。
宁波经济技术开发区是中国最早成立且规模最大的国家级开发区之一。它坐落于城市的东北角, 东邻宁波港。安博置业是第一家进入该物流市场的国际投资机构, 并在2007年购买了总计66 600平方米的土地。预计2008年内, 该公司将推出总计30 000平方米仓储物业。嘉民集团宣布其在宁波的项目将覆盖经济技术开发区用地200000平方米, 主要提供给包括DHL、LINFOX、NIPPON EXPRESS和NYK在内的物流服务商。
宁波保税区是浙江省唯一的保税区。该区内共有仓储物流设施104 400平方米, 约占全市的三分之二。绝大部分设施自2005年起由本地物流公司开发用于自用, 其中包括高新物流、中外运等。
对高质量物流仓储设施的需求主要来自于大型零售商, 比如沃尔玛和家乐福, 此外还来源于向制造业提供服务的物流公司, 例如中外运、华贸、日本邮船。由于过去几年来高质量物流设施供给持续不足, 2002年至2004年空置率保持在极低的水平, 虽然2005年供给突增导致空置率下降, 但上海经济发展所连带产生的充足需求从2006年开始降低空置率, 2008年更是低于5%。
宁波市所有保税及非保税物业的平均租金曾为0.65元/天/平方米, 远低于主要物流热点城市, 但从2002年至2007年的五年内, 复合年均增长率猛升至22.5%。因此, 宁波这样的新兴市场所能产生的投资收益率要高于主要物流热点城市。据统计, 2007年底, 年均投资回报率高达9.75%。
宁波港将保持其服务上海及浙江其他城市的定位。这意味着它将持续受益于上海的经济发展。规划中的道路基础设施的水平将进一步提高, 随着上海与宁波联系愈加紧密, 宁波作为上海之外的第二选择的地位将持续稳固。
未来几年内, 物流仓储设施的供给将主要集中在宁波经济技术开发区和位于开发区北部的春晓物流园。预计未来强劲的需求将来自于宁波的出口, 并加快租金上扬。现有物业的面积难以满足日益增加的需求, 由此可相信, 宁波作为长江三角洲一市, 仍将吸引投资者的注意力。
3 投资展望
3.1 未来物流投资热点
在未来1到2年, 投资者理性的选择是在经济发达地区的一线物流枢纽城市开发物流基础设施。也就是说, 环渤海的北京、长三角的上海以及珠三角的广州和深圳。在包括仓库在内的物流基础设施的需求在这4个城市已经形成, 在未来几年内不会有较大改变。另一方面, 在这些城市未来五年内的低空置率预测会给投资者带来稳定的租金收入和租金增长。
投资者中期扩张的计划将是在一线物流枢纽布点之后, 天津将是下一个考虑的城市。天津是十一五国家重点发展的区域。随着东疆保税港区的开发, 更多的制造业、出口加工企业和物流运营商将进入天津, 产生对更多的物流基础设施的需求。到2010年, 也就是我国的十一五的最后一年, 东疆保税港将非常成熟。我们相信在5年内进入这个城市是符合逻辑的。同时我们也相信随着基础设施的提升, 在一些港口城市的机会也会增加, 例如宁波、大连和青岛都将被纳入投资者中期投资的目标城市。
投资者在中国长期投资计划中, 西部地区 (例如成都) 是具有吸引力的目标区域。然而成都目前的物流发展与东部沿海热点城市不具备可比性。“西部大开发”在未来5~10年会进一步改善西部地区的连接问题。与现在蓬勃发展的零售业及高科技生产业相结合, 西部地区物流基础设施将很长一段时间内高速发展。
3.2 物流基础设施投资者偏好
2010中国房地产百强企业在整体发展上呈现如下特点：
(1)销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12％。
(2)规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40％。主要特点如下：银行大额授信，借壳上市受青睐，赴港IPO热潮再起，再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。
(3)盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降。
(4)成长性：2009年既是百强企业的丰收之年，电是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0％。
(5)稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正。
(6)运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短。
综合实力TOP10：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产(集团)股份有限公司位列综合实力TOP10前三位，绿地集团位列第四，恒大地产集团有限公司和绿城房地产集团有限公司并列第五，第七至十位分别为合生创展集团有限公司、广州富力地产股份有限公司、金地(集团)股份有限公司和北京首都开发控股(集团)有限公司。
2010中国房地产策划代理百强企业在整体发展上呈现如下特点：
(1)收入规模：代理业务大幅上升，带动百强企业收入规模快速增长。
(2)盈利水平：利润增速快于收入增速，百强企业实现有质量的增长。
(3)战略布局：加快业务扩张战略，百强企业全国化布局更进一步。
【商业地产总结报告】推荐阅读：
商业地产估值报告03-20
商业地产评估07-06
商业地产背景12-10
商业地产策略推广06-09
商业地产策划代理11-20
商业地产品牌建议12-16
商业地产宣传语03-14
成都商业地产策划方案06-07
商业地产工作计划07-20
商业地产招商提成制度10-16
