写字楼装修管理规定

写字楼装修管理规定（精选8篇）

写字楼装修管理规定 篇1

为了加强蜀都中心二次装修管理大厦内人员和公共设施设备的安全，对装修现场的规定如下：

一、施工过程中，本装修公司的所有建筑材料、建筑垃圾不得堆放在装修区域以外，特别是电梯口或者其他公共区域，（建筑垃圾必须“袋装化”集中放于施工区域内，清运时间为周一—周五19:30—22:30，周六为14:30—22:30，周日为9:30—22:30）如有发现将处于50元/袋由我方代为清理。

二、如有下列违规现象的装修单位，应立即停工整改，并且在未经取得物业服务中心的同意下禁止施工：

1.在开工之前，成品保护不符合规范的（成品保护规范：货运电梯到装修区域安全出口出做成品保护，地面彩条布上面铺设地板，墙面彩条布须做到1.8m高）。

2.装修区域内未按照规定配备灭火器（装修范围内每100平方米必须保证至少2具4公斤的手提灭火筒，不足100平方米按100平方米计算)；

3.施工现场未配备临时电箱；

4.装修区域内使用的木工板未刷防火涂料；

5.装修材料部符合写字楼防火等级规范的；

6.未按照物业服务中心备案的图纸施工的；

7.破坏大厦的主体结构和改变大厦外观形象的；

8.妨碍物业服务中心工作人员正常巡查巡视的；

9.石膏板吊顶、检修孔不合理的（管道主阀门、各支路阀门和计费模块须开检修孔，且检修孔不得小于500mm*500m，空调回风口下方需预留足够的空间，便于后期检查。

10.新增加的空调未接入计费系统的。

11.挪用或损坏公共消防设施设备和器材的。

三、施工时间在建筑物内无人入住时，装修时间为8:00—20:00。但有客户入住后，正常施工时间为周一至周五19:00—次日6:00、周六13:00—6:00。如需超时工作或在规定时间外工作，事先必须物业服务中心书面同意（额外施工时间不得进行会产生噪音、异味、粉尘等影响他人工作的施工，否则物业中心有权以任何有效方式停止违法规定的装修行为）。

四、装修材料运输必须使用指定电梯，不得运输超长超宽超重材料；运送货物时不得使用硬质的运货手推车，如有违反立即停止使用电梯。

五、装修施工单位之施工人员不得赤足，不得穿背心、拖鞋。亦不得在非工作区域内逗留，不得随地吐痰。不得大声喧哗，不得使用任何放声设备如收音机、电视机等。绝对禁止赌博、饮酒等。

六、装修期间损坏、破坏公共设施设备的，应照价赔偿。

防患于未然，望各位装修单位积极配合我物业中心的各项工作，为蜀都中心群体人员打造出一个安全、舒适、干净、整洁的办公环境。

注：未尽事宜以最新《蜀都中心写字楼装修管理规定》为准。

写字楼装修管理规定 篇2

1. 写字楼装修改造工程项目管理技术的重要性

装修改造工程项目管理是围绕以改造和装修项目为对象, 通过运用系统的管理方法, 对整个装修工程项目进行合理的计划、组织、指导和控制, 从而来实现改造装修项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。在整个工程项目管理的实施过程中, 往往会综合运用各种现代化管理方法来确保装修改造工程项目按时实现, 工程质量目标得到保证, 项目预算控制在合理范围内。

改造工程首要任务就是弄清楚原有写字楼设备设施的状态, 明确哪些需要改造, 哪些需要保留。装修工程就在现有改造工程的基础上, 结合原有建筑物的设备设施进行装修升级。装修改造工程, 涉及的管理人员和施工人数众多, 存在专业交叉, 工序搭接, 若没有规范化的管理, 就不能保证施工秩序, 更不能确保工程的质量, 甚至在施工现场中的失误会造成安全事故, 给业主带来很大的损失, 为了实现写字楼的综合功能要求, 因此写字楼的装修改造工程项目管理非常的重要, 笔者根据多年的工作经验对某写字楼装修改造工程项目管理技术进行以下归纳。

2. 工程概况

某写字楼的建筑工程面积为25000m2, 现浇混凝土框架剪力墙结构, 装修范围为地上四层至二十层, 外墙由原来的涂料改为铝板玻璃幕墙, 拆除室内原有装修材料, 对楼层机电设备进行评估, 根据新规划的设计方案进行装修, 工期为6个月。整个施工过程进行规范化管理, 有效的保证在规定的工期内完成装修, 确保了工程的质量和安全, 得到了业主的高度评价。

3. 设计、合同管理

设计前, 预先聘请专业机电设备评估公司, 对写字楼原有机电设备进行评估, 明确机电系统的更新方案。查阅原始写字楼施工图, 根据业主需求编制设计任务书, 审核审定平面功能, 对设计进度和设计质量进行跟踪管理。待写字楼拆除后, 参照原有施工图对楼内的实际尺寸进行丈量, 确保方案设计的可行性。工程的设计阶段是影响项目投资的一个关键阶段, 合理可行、兼顾功能与成本的方案, 对控制项目投资至关重要, 因此要做好项目设计管理。

装饰改造工程项目的合同管理包括装饰工程合同的订立、履行、变更、索赔、解除、终止、解决争议等过程。装饰工程项目的合同管理必须要做到:明确各相关方的责、权、利;确定付款进度, 质量与关键控制点挂钩;成本控制及严格的经济变更管理。

4. 进度管理

装修改造工程进度由综合因素确定, 首先要考虑写字楼内原有建筑材料和基层的拆除时间, 其次施工过程中要与写字楼幕墙改造时间、机电设备更新时间对接, 避免造成内快外慢、装修等机电的情况发生。综合考虑各因素后, 明确项目进度目标, 确保承包单位在规定的进度和质量要求内完成工程建设任务。进度管理要做到以下几点:

4.1 根据拆除完成时间、幕墙改造时间、机电设备安装时间、甲方要求完工时间, 编制出详细的施工进度计划。

选择恰当的施工方法和组织流水作业, 合理安排劳动力和提供各种施工物资, 协调各个工种在施工中的搭接与配合, 如拆除、土建、装饰装修、机电安装等单位在一起交叉施工给施工计划编制提出了难点, 另外还要确定分部分项工程的目标工期和单位工程的完工时间。

4.2 施工进度计划编制好后报业主审批, 得到批准后应严格贯彻执行,

在施工前认真研究工程设计图纸并参照工程技术规范, 当发现设计图纸中有问题时, 应当及时以书面形式向业主和设计单位联系, 做好及时检查和发现影响工程进度的问题, 并根据施工过程中的变化, 采取合理的技术措施。

4.3 在实际施工过程中发现实际进度与计划进度存在差异,

异这可能是很多种因素引起的, 为保证在工装修任务, 应当对进度计划进行一定的修改, 同时采取纠偏措施, 以达到在合同规定的工期内完成任务。

4.4 加强施工材料的

供应和管理。

5. 质量管理

为了确保写字楼装修工程的质量, 必须健全和建立一整套工程技术质量管理制度。

5.1 严格推行工程项目部技术负责人技术管理工作责任制, 明确各级技术管理工作的权限范围, 使每位工程技术人员都有自己的职务、权力和责任。

通过责任制的推行使得每一位工程技术人员的工作积极性和创造性得到提高。

5.2 土建、装饰装修与安装的施工交叉对工程质量影响大, 必须要有合理的施工秩序, 合理科学的施工程序是保证工程质量和施工进度的关键环节。

。因此, 各个单位应根据各自的工程范围, 由装修公司结合装修标高控制要求, 综合编制综合管线排布图, 确保方案的可行性, 并严格实施。

5.3 技术质量交底制度。

项目部在每次给班组下达任务时, 必须建立由施工员进行技术交底方能施工的制度。

5.4 材料检验制度。

对进施工现场的原材料、设备产品必须检查其出厂合格证明, 或者有通过经国家质检部门鉴定合格的材料、设备的报告, 若发现无合格证明不予进场使用。

5.5 技术核定制度。

设计变更和材料代用, 必须严格与设计、监理、业主等各方办理技术核定手续。

5.6 采用自检、互检、复检的

检查制度。

6. 成本控制

写字楼的装修改造项目与土建及其它专业工程对比, 其材料部品及相关分包配合所需要的专业化程度、科技含量更高, 加上部分装修项目需要在边施工边设计中进行, 所以对其成本的过程控制要求也更高。做好以下四个阶段的控制, 就能有效控制装修成本:项目策划与决策阶段的成本控制;设计 (方案) 阶段的成本控制;项目前期实施阶段的成本控制;施工过程中的成本控制。

项目策划阶段的成本控制尤为重要, 业主首先需要对装修标准进行定位, 一旦明确定位标准, 整个的设计方案将会围绕着定位标准进行。现实中, 我们会发现, 项目的成本超出预算的情况, 往往不是在实施环节发生, 都是发生在决策和设计阶段。因此, 做好项目决策, 至关重要。

7. 安全文明施工

在这次写字楼装修的施工现场中开展了文明生产, 它不仅培养了现场施工人员的良好习惯、保证工作人员身体健康, 而且还提高了工作效率、节约原材料、提高工程质量。施工现场的文明生产具体规定如下:

a.施工人员应穿全部穿戴统一的工作服、工作帽、佩戴工作卡。

b.来施工现场参观的人员, 必须持有现场负责人签发的临时工作卡进行登记, 领出安全帽后在有相关工作人员的陪同下, 方可进入工地。

c.必须在指定的范围内吸烟。

d.当天施工后的废料, 必须由清洁工当天处理。

e.装修的板材、油漆、石材等为贵重物品, 若施工完毕后废料剩余太多将会影响工程成本, 废料的多少直接影响工程成本。为了最大限度地使用材料, 减少废料, 控制成本, 项目部应当根据实际情况对每道工序应当剩余多少垃圾废料定量, 并对每天废料量进行检查。

安全生产在写字楼装修工程中是处于第一重要的地位。要保证施工现场中出现零事故, 就必须严格执行安全生产制度。在写字楼的施工现场实行封闭作业, 在现场施工过程只留必要的进出口, 用临时设施封闭其余通道, 在进口设立专门的人员看管, 严格控制外来人员进入施工现场。施工现场公共部分按规定在一定的范围内设置一个灭火器, 其余分隔较小的房间也需设置灭火器。而且灭火器的摆放位置应该要易取、显眼, 而且要有专职安全员对灭火器进行定期检查, 只有这样才能保证随时能用。施工现场用电全部按国家规范要求进行, 对临时用电接口不允许外露而且电缆一定要挂在墙上或专设支架, 并安装漏电保护器。对装修用的机具在用电时必须配用插头、插座, 工作人员每天24小时值班, 夜间要巡逻检查, 特殊工种如电工、焊工无证不能上岗工作。以上措施的严格实施, 可保证工程施工顺利。

8. 结论

写字教学评价管理体系的构建 篇3

近些年来，有许多学校把写字教学作为一项重要的校本课程常抓不懈，更有部分学校把写字教学作为推进素质教育的突破口，强力推进。然而效果却差强人意。笔者以为，要想根本性地改变这一现状，作为管理层面的学校，必须构建一套科学有效的写字教学评价管理体系，以学校评价管理规范的主导牵引作用，来全面提升学生的书写水平。笔者就所在学校写字教学实施情况以及个人对写字教学及其管理的理解与认识，从教师与学生两个维度对写字教学评价管理体系的规范构建作具体阐述，就教与方家。

一、 对学生的评价管理

1.细化评价目标

阅读《语文课程标准》，我们不难发现，不论是总目标还是阶段目标，“课标”对写字教学的表述都比较笼统，一般是穿插在识字写字目标中，用一两句话简单阐述。由此，我们认为有必要制定《校本写字课程目标》，使写字教学的目标更加明确、全面、具体。目标中不仅要有知识与技能，还应涉及过程与方法、情感态度与价值观，操作性要强，既便于教师指导评价，又便于学校管理考核。

2.编写校本写字教材

学生在向目标靠近的过程中，势必要有一个评价媒介，这个媒介就是教材。编写一套切合学校各学段学情的写字教材，既为学生练习提供了媒介，又为学校评价提供了参照。笔者所在学校在开展写字教学初期，首先就由教学处组织，成立以书法老师为主，语文老师参与的写字教材编写小组，编写了一套《翰墨清香》校本写字教材。

（1）内容

12册教材均以课文出现的生字为主要内容。低段分基本笔画、整字练习两部分。每个基本笔画（含衍生笔画），有范写，有行笔提示，有典型字例；每个生字都有一个范字，供学生观摹；范字上有拼音，便于学生正确拼读；范字旁还有部首，或者笔顺和结构，帮助学生识记和定位书写；每个字都有书写提示。中段把字换成了词语练习，取消了拼音与笔顺。高段增加了句子练习。

（2）原则

教材编写既遵循了描仿（三个）临摹（三个）的规律，又遵循了实用性、规范性、系统性、连续性、思想性和审美性原则。

3.设置写字课程

为了确保写字的时间、场地、指导，我们把写字排进课表。每周每班开设一节写字课（由专职书法老师执教），每天下午设置15分钟的写字练习课（由语文老师或班主任辅导），对兴趣特长生，每个星期还另外开设四节兴趣课（由专职书法老师辅导）。

4.革新评价制度

在写字教学评价中，我们感到旧有的由老师圈一圈的评价方式已不能适应写字课程发展的需要，不能有效地激发学生的写字兴趣；同样，旧有的那种流于形式的评价制度也不能调动教师写字指导的积极性。所以写字教学评价方式与制度也应与时俱进，进行改革，用新的观念、新的要求来评价学生的书写与教师的指导行为，通过评价来促进教师的教与学生的学。

（1）写字段位考核评价制度

学校在开展写字教学初期，即由校本课程开发小组，拟定出《写字段位考核评定标准》。（1-2年级考核1-3段；3-4年级考核4-6段；5-6年级考核7-9段）学校每学期或每学年对学生进行段位考核评定一次，并将考核结果记录在《小学生写字段位特长认证证书》上。（证书从一段到九段，分成软笔与硬笔两个项目）以A生硬笔为例，如该生在三年级通过了六段标准，那么就在他“特长证书”的“硬笔六段”处盖印，并在下面注明评定时间。如果在四年级的第一学期初，他觉得自己已经达到了七段水平，就可以通过班主任向考核小组提出考核申请，待考核小组同意后，就可以在下一次学校组织的段位考核中，参加5-6年级的段位考核，如达到七段的标准，考核小组就在他的《小学生写字段位特长认证证书》“硬笔七段”处盖印，同样也在下面注明评定时间。这样的《小学生写字段位特长认证证书》学生人手一份，就像学生的“素质报告书“一样，跟踪他从一年级到六年级，完整地记录了一个学生写字水平的提高过程。

①硬笔段位考核。原则上每学期一次，一般安排在学期结束前一个月进行。考核时，学生人手一份试卷，在规定的时间内，用指定的笔在方格内抄写。试卷包含写字姿势、笔画规范、间架结构、书写速度和卷面整洁五个方面，其中，写字姿势占总分的15～25％，由监考老师现场打分。其余项目，在考试结束后，学校组织书法教师独立批阅，评定段位。如3-4年级考的是4-6段，段位成绩在71-80之间的则认定为四段，段位成绩在81-90之间的则认定为五段，段位成绩在91-99之间的则认定为六段。其它年级的段位认定方法如此类推。

②软笔段位考核。软笔考核原则上每学年一次，当然，学生也可根据自身书写水平提高情况随时提出申请，考核小组单独对其考核。仍以A生为例，他在三年级第一学期末的考核中通过了一段标准，那么就在他考核表的“软笔一段”处盖印，并在下面注明评定时间。他如果在三年级的第二学期初，觉得自己达到了二段水平，就可以通过班主任向考核小组提出考核申请，待考核小组评定通过，就在“软笔二段”处盖印，同样也在下面注明评定时间。

需要说明的是，软笔书写学习要根据学生的兴趣爱好，自愿参加，不能强求统一。

（2）写字特色班评定制度

学校在开展写字教学初期，就由校本课程开发小组制定出《写字特色班评定标准》。学校把每学期在段位考核中总评成绩排在前两名的班级命名为“写字特色班级”，并召开专门会议授牌奖励，同时通过校报、校园网和橱窗等方式宣传表彰。如果某班连续三次被评定为“写字特色班”，则该班可作为“荣誉写字特色班”，享受“写字特色班”同等待遇，下次评比，该班不再占用本年级名额。

（3）作业、考试书写评价制度

从整体看，学校重视写字教学几年来，学生的书写质量有了较大提高，在省市级各项书法比赛中崭露头角，在学校的写字段位评定中，获得高段位的更是大有人在。但我们在检查中也发现，每天15分钟的写字课，无论是教师的指导还是学生的练习都像模像样，可是部分学生的作业书写与考试卷面还是差强人意，尤其是学困生的书写，可以用“惨不忍睹”来形容。如何使平时的练习与“实战时”的运用有效结合？如何让学生养成“提笔即是练字时”的好习惯？我们尝试在作业、考试评价上进行适当的改革，具体做法是：

写字楼装修工程合同范本 篇4

乙方： (以下简称乙方)

甲方同意乙方对甲方所承租室进行装修施工，乙方保证遵守大厦物业关于二次装修管理规定，双方同意按如下条款在北京市签定本合同。

一. 工程概况：

1.1 施工地址：

1.2 施工单元：平方米(按签约建筑面积)

1.3 施工工期： 天

施工工期 至 日止

1.4 本合同装修额为人民元(大写人民币：

二. 合同款支付方式： 按施工进度支付款项

三.甲方工作：

3.1 甲方协助乙方向大厦工程部索要所需图纸。

3.2 甲方应严格按合同要求按期支付工程款。甲方应严格按合同要求按期付款，延期超过一天，赔偿乙方经济损失合同价款的千分之三，百分之十封顶。因甲方付款延迟的工期，应在施工期限中扣除。

3.3 甲方协助由大厦向乙方提供的图纸： 电力平面图注:一切以实际工程量所发生的价格为准弱电平面图 照明平面图 空调凝结水管平面图

3.4 为了保证施工进度的顺利实施，甲方应全力支持乙方在甲方所在大厦所遇到的一切所需协调的重要事项。

四.乙方工作

4.1 乙方负责向大厦物业方申报开工必要的手续。

4.2 乙方须将如下材料于开工前提交大厦工程部审核签字并留存。施工单位营业执照复印件 施工单位资质等级证明复印件 施工设计说明 施工平面图

4.3 乙方严格按照甲方与大厦签订的《二次装修施工管理规定》、《施工装修承诺书》、《施工消防安全协议书》、《二次装修管理协议》进行施工，如因违反上述协议所造成的一切后果由乙方负责全部承担，同时甲方有权向乙方提出经济赔偿。

4.4 乙方负责在开工前到管理中心办理开工手续及相关人员出入证件。

4.5 乙方应严格按合同要求按期完成施工，延期超过一天，赔偿甲方经济损失合同价款的千分之三，百分之十封顶。家具如有延期现象，乙方仍负责家具安装过程中的布线及调试，直至线路通畅。但由于进家具所延误的布线及调试不含在工期内。

4.6 乙方保证甲方所租房间在施工期间的卫生清洁，如乙方在施工过程中给甲方所租房间造成损害，乙方负责承担一切后果。

4.7 工程完工时乙方负责办公区的保洁工作已保证甲方正常入住。

4.8 为能给甲方提供良好的工作环境及空气环境，乙方确保所有装修材料均先例国家环保要求。

五. 乙方承担：

5.1 本合同所列各个装修单项的数量均已乘材料损失系数，在施工中所发生的任何合理的及非合理的材料损失均将由乙方自行消化。

5.2 本合同各项单价已经包括发生可能发生的各种费用，甲方在签定装修合同后进行的设计修改从而引起的费用增加，依据双方认可的概算，于工程第二笔款结清。除甲方与乙方共同认可的设计修改外，其他任何因乙方单方引起的费用增加均由乙方单方承担。(乙方提供完整的报价，包括：产品或材料名称、型号、数量、单价、总价等作为工程项目一览表)

5.3 本合同的所有装修质量必须符合北京市有关施工及验收规范的要求，如因施工质量及安全等问题所造成的工期拖延，致使甲方因此受到的损失由乙方承担并赔偿全部损失。

六. 工程的各个单项从竣工之日起均享受乙方一年全额保修(不包括由于外界因素导致的工程质量损坏)，终身维护,超出保修范围的项目酌情收取成本费维护。

七. 验收：

7.1 工程完工由甲方专职人员验收，如有不合格乙方按标准修善只至甲方满意工程符合标准。

7.2 乙方在竣工验收前备好竣工图纸，由甲方、乙方共同验收并填写验收报告。 7.3 验收标准：

1) 大厦物业的各项管理规定。

2) 本合同第四款4.2条

3) 预算中各项的正常使用。

八. 乙方不得将本工程转包给其它公司或个人。

九. 争议：

双方发生装修售后服务纠纷及经济合同纠纷自行协商解决无效时，到有管辖权的相关机构申请仲裁。

十. 本合同由《装修施工合同协议条款》及其附件组成。

上述附件是本合同不可缺少的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

十一. 本合同一式两份，自签订之日起生效，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，未尽事宜双方协商解决。

十二.所有地毯及墙面的颜色在开工前由甲方确认。

十三.合同及预算如有手写改动(双方签字)与合同具有同等法律效力。

发包方：(章) 经办人：

经办人：

承包方：(章)

写字楼管理 篇5

希望对你有用，如果有帮助就采纳一下吧

^_^ ^_^ 论我国智能楼宇物业管理摘 要：社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，由此也唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。本文主要从智能楼宇的发展现状、技术支持、主体即物业管理公司、管理工作、改善措施以及今后的发展趋势等方面简单的阐述了现代智能住宅小区的物业管理。关键字：我国智能楼宇物业管理 基本功能 发展现状 优化方式 前景展望 前言随着楼宇智能化的发展、社会经济水平的不断提高促使家庭生活自动化、居住环境舒适化、安全化，这唤起了人们对住宅智能化的要求。美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统，是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性、交互性、动态性的智能化物业管理模式，为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。一 智能化住宅小区物业管理的主体智能住宅小区物业管理的主体即物业管理公司，它以从事智能住宅小区的物业管理为主要经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，是具有法人资格的经济组织。物业管理公司具有管理水平起点高、专业技术性强、符合市场经济运转、管理体制科学、规范的特点。以管理智能住宅小区物业为经营服务的管理公司，它必须具有一支管理素质优秀的管理人员和技能水平突出的专业技术人员所组成的管理队伍。能够担负起对智能住宅小区物业进行维护、保养、管理、提升等全面的服务，使基本目标明确，服务质量优良。二 智能化物业管理的基本功能智能化物业管理的目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化物业管理的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。根据智能小区的智能化系统功能设置，一般智能化物业管理公司应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？），选择配备“安防监控”、“门禁管理”、“紧急求助”、“家庭安防预警”、“三表出户”、“现代通信”、“有线电视”、“设备监控”、“小区一卡通”、“计算机物业管理”等智能化子系统，以及小区“电子大屏幕”、“背景音乐”、“电子商务”、“信息服务”、“VOD点播”等。个人认为安防和通讯网络是智能化物业管理公司首先要考虑的问题。三 智能化住宅小区物业管理的技术支持信息时代的住宅小区由于设置了智能化系统，使得人们足不出户就可以进行网上选物购物，网上医疗咨询，参观浏览虚拟博物馆、图书馆和世界各国的名胜景点，网上点播视频节目，网上证券交易„„另外，当家庭中发生警情（包括盗情警报、灾情警报、突发事件等）时，家庭成员与小区管理中心可以在接到报警信息以后，随时查询和确认家中的安全状况并及时实施最有效的防范措施。这些给人们提供了舒适、安全的环境和良好的信息交流服务空间的智能化系统，是以小区控制中心为中枢的，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡更管理系统和楼宇对讲系统、周边防范系统、闭路监控系统、电子公告牌系统等构成，形成一个有线与无线结合、固定目标（房间）与移动目标（汽车、人员）结合、多功能、全方位、智能化、系统性的神经网络系统，向小区各住户提供全方位优质可靠的安全服务。同时，在小区内建立高速宽带、安全、可靠的内部网络，提供Internet信息和资源共享，完成小区内部信息发布服务、物业管理，设备集中监控，实现住宅小区的智能化管理。四 我国智能物业管理行业生存发展的现状

（一）、综合管理体制不顺、执法能力较差 智能楼宇物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。

（二）、政府对智能化物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够 现阶段各地政府还没有把智能物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。

（三）、现阶段公众意识普遍较低，智能物业实践坎坷曲折 由于中国特殊的国情，决定了一部分人物质文明先富有，精神文明匮乏。这部分人公众意识较差，以个人的喜恶作为对物业管理规定的取舍标准。这些人动辄以媒体暴光，车辆档道等行为对物业企业进行威胁，而通常物业公司都是尽量息事宁人，不愿扩大事态，最终以损失企业利益平息事态。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。

（四）物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难 智能小区比普通小区在各方面都有所提高和改善，在收费等方面也要比普通非智能小区昂贵。但在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。五 如何优化智能物业管理 住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。

1、优化物业管理的前提是开发商改变观念

开发商应该意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式下的物业管理，是以知识管理为主导的先进管理体系，这种体系的有效运作在满足开发商个体利益的同时实现了为住户提供安全、高效、舒适及优化环境的目标。开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅，而包含了许多服务。在此前提下，物业管理公司就应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。

2、要优化物业管理就必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展

目前，有3个主要因素制约着物业管理在智能小区的正常开展。一方面，当前国内的物业管理尚未进入社会化、集约化的经营方式，大多数为一家物业管理公司管理一个楼盘，物管公司不成规模，其管理与技术的层次与能力必然低下。就大多数物管公司状态而言，尚难胜任智能小区的管理工作。另一方面，物管缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物管所需配置的计算机及自控方面的专业人员工资水平较高，是一般规模物管公司难以承受的。此外，智能系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点，使其运行、维护、保养费用较高，而因经济等因素制约目前国内大多数地区智能小区物管费收入不可能与物管公司成本支出相抵。这几方面原因致使许多智能小区中智能系统维护不及时，设备故障率高，一些智能小区将智能化系统弃之不用。

因此，要优化物业管理，就必须让物业管理公司走向市场，向专业化方向发展。中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式，克服“小而全”的弊端，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，根据物业所需灵活地进行内部人员调配，来达到降低成本提高效率的目标。

3、要优化物业管理就应该建立、健全各项规章制度 完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好智能小区物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种智能设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度，及时对自动经管理系统设备运行的统计资料进行总结、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制、应急措施等等。只有完整、科学合理的规章制度作为保障，才能使物管工作正常、有序地开展下去。六 未来智能物业行业发展前景的展望

（一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间 经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。

（二）、丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证 智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。

（三）、物业行业发展的外部环境越来越成熟 美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅小区的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅小区这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。

写字楼物业管理方案 篇6

篇一：写字楼物业管理方案(详细)写字楼物业管理方案

写字楼物业管理服务规范

范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

2.1 写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2 物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3 物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4 顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5 专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

基本要求

3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2 物业管理承接验收

3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；

3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；

3.2.4 完成了承接验收备案。

3.3 管理机构与人力资源配置要求

3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；

3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

3.5 管理服务要求

3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；

3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5 公示24小时服务电话；

3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6 档案管理

3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；

3.6.2.3 顾客资料档案；

3.6.2.4 物业服务日常管理档案。

3.7 财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；

3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；

3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8 顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3； 3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9 专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10 节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

3.11 突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。顾客服务

4.1 接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

4.1.2 报修接待服务

顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。

4.2 邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；

4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；

4.2.3 每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

要退回邮局。

4.3 装修管理服务

4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；

4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4 投诉处理

4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5 专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1 房屋共用部位维护管理

5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录； 篇二：写字楼物业管理方案(doc)『学习改变人生·做成功物业管理人！』

目录

◎ 物业概况?()◎ 编制依据?()◎ 管理目标?()◎ 管理原则?（）◎ 管理办法?（）◎ 服务项目?（）◎ 具体方案?（）早期物业管理介入阶段???（）前期物业管理阶段?（）接管验收管理方案 ??（）

业主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

绿化保洁方案 ???（）

房屋、设施设备管理方案 ??()娱乐设施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

财务管理方案 ???（）

质量管理方案 ???（）

十一、档案资料管理 ???（）

十二、人力资源管理

??（）

◎智能化系统的管理和维护?（）◎机构设置及人员配置??()◎物业管理收支预算 ???()

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

位于，周边

周边设施，交通便利，地理条件优越。

由 开发建设，占地面积平方米，『学习改变人生·做成功物业管理人！』

总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有

台

电梯。

编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》

《杭州市物业管理条例》

《杭州市物业管理服务收费实施办法》

楼书

浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立

（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）

组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案 篇三：办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、认识与定位

（一）全国战略长沙重点

（二）项目定位

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

（二）零风险工程

三、指导思想、管理模式、管理目标

（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

（二）一种模式：[经营型]物业管理模式

（三）管理目标两项承诺四、四大优势

（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持

（三）配套优势：提供综合性物业管理服务

（四）经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施

第一章 管理方式、工作计划和物资装备

一、管理方式

二、工作计划

三、物资装备

第二章 管理人员配备、培训与管理

一、管理人员的配备

（二）管理处人员配置

（三）各部门人员素质要求

二、管理人员的培训

三、管理人员的管理

第三章 管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度的建立

二、档案资料的建立与管理

第五章指标的承诺及其措施

第六章管理成本测算和管理费标准

一、物业管理费标准

二、对物业管理处财务管理的认识

三、管理处控制成本主要措施

四、机关新大院物业管理有关费用测算

第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入

一、物业管理的前期介入

（一）施工期的物业管理

（二）办公大楼设施设备调试期物业管理

（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理

二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施

第八章社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理关系的再认识

（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。

（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。

（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

（一）社区环境特点

（二）社区总体目标

（三）保证社区文化总体效果的主要措施

三、便民服务

第九章机电设备设施的管理

一、系统的日常运行

二、设备系统的应急处理方案

（一）设备故障处理规程

（二）发生火警处理规程

（三）电梯困人救援规程

（四）供电电源停电故障处理规程

（五）停水及故障处理规程

（六）空调故障处理规程

三、系统的维护保养

（一）维护保养工作方式

（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制

（三）主要系统定检工作要点

（四）设备维护保养检修计划和标准

四、节能管理

五、技术改造、更新

六、技术资料的收集、管理、使用

第十章物业维修养护计划和实施

一、房屋本体及公用设施维修养护范围

二、房屋本体及公用设施维修养护运作

三、房屋本体及公用设施维修养护周期

四、房屋本体部分维修计划、标准

五、公用设施维修养护计划及标准

第十一章日常物业管理的综合服务

一、事务管理

三、保安及消防管理

五、设施管理

第一章

提高物业管理服务水平的整体设想及策划

零风险工程 —— 解除后顾之忧

一种模式—— [经营型]物业管理

二项承诺—— 示范大厦、满意率

三个重点—— 整体形象、设备管理、配套服务

四大优势—— 观念、技术、经验、配套

八项措施—— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位

（一）全国战略

长沙重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。深圳市中航物业管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名

物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

（二）项目定位

长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是

开放、高效、亲和

?开放

体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方式

?高效

展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和

高效率

?亲和

象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

CPM以客户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机

关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：

重点一：树立政府物业整体形象

通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控

制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。

重点二：楼宇设备管理

写字楼物业和谐管理问题研究 篇7

和谐社区是建设和谐社会的基础。随着中国城市化的进程, 一座座写字楼拔地而起, 成为城市中一道亮丽的风景线。写字楼作为一类社区, 是现代社会中酒店、商场以及住宅楼房等众多物业中的一种特殊的楼盘, 它既是党政机关和企事业单位的办公场所, 同时也是白领阶层活动最为频繁的地方。作为一个城市的形象缩影, 写字楼的管理除了围绕“舒适安全”等日常管理外, 还应当致力于营造一种和谐的办公环境, 即引入“和谐写字楼”这一全新的管理理念。如果“和谐”理念能从写字楼这一基础社区贯彻执行, 慢慢辐射扩散, 必将推动整个和谐社区乃至和谐社会的建设历程。在和谐写字楼的创建过程中, 物业管理企业承担着不可替代的重要作用。

物业管理企业作为基层社区的服务管理者, 应当参与到社区建设中, 为社区里的每一个成员提供良好的服务。写字楼物业管理企业应当将和谐理念应用于日常的物业管理工作中, 充分运用企业自身优势, 成为和谐写字楼建设的领导者和参与者, 通过正确处理企业内部、企业与客户、客户之间的关系, 以及通过物业管理, 提升写字楼环境, 从而推动写字楼的和谐化进程。下面我们主要就如何提高写字楼的工作生活环境进行思考。

二、多元化营造和谐写字楼

在现代社会中, 如何应用和谐理念, 为写字楼的客户营造良好的工作生活环境是物业管理企业面临的重大问题。一般情况下, 衡量一个写字楼环境好坏的内容和标准主要有如下几点:写字楼卫生, 写字楼治安, 写字楼服务和写字楼文化等。在这些要点中, 物业管理企业应当把握写字楼和谐管理的两点核心内容:一是写字楼服务, 二是写字楼文化。

1、人文化的关怀与温馨周到的服务

科技的进步使得写字楼给人们的办公、生活带来了从未有过的便捷和舒适, 智能楼宇等理念被越来越多地引进。在这场技术与“硬件”的变革中, 物业管理这一“软件”也必须与时俱进, 不断提升服务档次, 满足客户日益增长的需求, 为他们提供高质量的服务。

在写字楼内办公的人员构成比较多元化, 他们的需求是多样复杂并不断变化的这些大致可以由心理学家马斯洛的需求层次理论所概括和描述出来。

根据马斯洛的需求理论, 物业管理企业应当从中得到启示, 实施制定有针对性的策略, 从了解写字楼客户的需求开始, 根据客户的需求提供相对应的服务, 用差异化、个性化的服务不断满足客户的需求。除了基本的安防、保洁等服务, 还应当关注以下的内容。

(1) 个性化的服务。物业管理企业应当密切关注顾客的个性化需求, 利用各种管理方式和管理手段, 提供多种特色化的管理项目, 使物业增值的一种服务方式。例如设立24小时服务热线;高效有速的处理客户投诉和解决客户困难;根据写字楼客户特点开设各种有偿特约服务, 如代订报纸、牛奶等;针对写字楼客户工作压力大的特点, 提供健康咨询等人性化服务;提供会议室、贵宾室等场所供商户进行业务洽谈和私人聚会等,

(2) 尊重客户。虽然写字楼中的客户需求因人而异, 但也有一定的共性, 除去之前的基本服务要求外, 另外一个共同并且非常重要的需求就是“受到尊重”。在一些高档写字楼, 白领阶层甚至金领阶层绝大多数已经达到了马斯洛需求层次的前三个层次, 他们朝九晚五的进出写字楼更多是为了自我价值的实现, 满足他们的“尊重需求”。作为写字楼物业的管理服务者, 确保写字楼的安全有序和设备的高效运作仅仅只是满足了客户对安全的低层次需求, 营造一个整洁优美舒适的工作环境也只能是部分满足了客户受尊敬的需求, 而只有满足其对社会地位以及自我价值实现的渴望才是最有意义的服务。

“尊重”在当今社会应该成为物业管理企业的一种制度和企业文化。物业管理人员的友善问好和细心周到的服务, 无一不体现着对客户的尊重。在这一过程中, 需要物业服务人员随时面带微笑。因为这是人类社会交往中最有价值的面部表情, 包含着友善、诚信、谦恭、和蔼、融洽等最为美好的感情因素, 是道德、修养、礼仪和文明素质的结晶, 也是建设和谐写字楼的一个重要内在因素。

2、良好的写字楼文化建设

和谐写字楼建设包括许多内容, 文化建设是其中重要的一部分, 也是最基础的一部分。在当今社会, 普遍存在着精神文明落后于物质文明的情况, 写字楼文化建设显得尤为重要。

写字楼文化并非单纯指一些娱乐性的群众活动, 而是一种整体性的社区氛围, 如同一个企业的企业文化一样, 对这个群体里的所有人均起着影响的作用。写字楼文化不仅是写字楼客户加强沟通的纽带, 而且更是他们追求精神需求的重要形式。

(1) 写字楼文化的主要功能。事实证明, 一种格调高尚、内容丰富多彩的写字楼文化, 将对每个客户产生强大的吸引力, 从而产生更加强大的凝聚力。写字楼文化主要有以下三个功能:

凝聚功能——写字楼的客户都是来自不同地方, 写字楼文化犹如粘合剂, 把他们粘合在一起, 从生疏到认识, 从认识到熟悉, 增加彼此的认同感和归属感, 形成共同的理想和希望。尤其是在一个部门的职员, 大家都是很辛苦的在外打拼事业, 更加需要这种归属感, 让他们能有继续拼搏的动力。

娱乐功能——写字楼文化能够给人们提供一种轻松舒适的环境, 满足了人们对精神生活的需求, 也提供了场地。写字楼的客户, 在完成了一天紧张繁忙的工作后会感到身心疲惫, 由写字楼文化将他们从劳累和压力中解脱出来, 以饱满的工作热情继续投身到下一天的工作中。

激励功能——工作上的竞争与生活的压力无时无刻不再困扰着白领一族, 极易使他们产生厌世和消极的情绪。而写字楼文化能使客户从内心产生一种积极向上和进取的精神, 帮助他们找回自信和人生目标, 积极面对人生。

(2) 写字楼文化建设的主要形式。首先可以在写字楼内建设一定的文化设施和娱乐场所, 例如阅报栏以及健身室、乒乓球馆等, 让写字楼客户在工作闲暇之余可以在这些场所放松休闲。

其次要制定完善的规章制度和行为规范, 例如写字楼出入制度、来客登记制度、写字楼设施设备安全使用制度等, 约束客户行为, 保持良好的写字楼文化环境, 使各种文化活动能够有条不紊的开展, 促进写字楼文化建设。

同时就可以开展健康的写字楼文化活动, 例如运用楼内的文化康乐设施, 开展联络感情的活动, 增强人们之间的友谊;开展创建文明写字楼活动, 号召客户积极参与, 形成一种凝聚力;积极开展各项文明活动, 比如组织写字楼客户参加各类体育比赛、音乐派对和联谊等活动, 加强客户间的交流, 增强客户的公民意识。

更深层面来说, 在一定的物质基础上, 写字楼客户的良好行为会不断重复, 逐步凝聚深化为“写字楼精神”, 这将对写字楼的文化建设起到积极的推进作用。

三. 写字楼和谐管理的积极意义

1、为写字楼本身创造价值

通过“和谐写字楼”的建设, 有利于唤起全体业主的自豪感和荣誉感, 制造名牌效应, 提高了写字楼的知名度, 为写字楼带来可观的商业效应, 也能使写字楼的经济寿命延长。

2、有助于打造写字楼物业管理企业的品牌化形象

在“和谐写字楼”的建设过程中, 相关物业管理企业始终贯彻和谐理念, 不仅秉承写字楼物业管理“专业性、规范性、服务性”理念, 同时依据不同客户需求推出相关内容的服务。并且在发展和管理的同时, 细心挖掘物业自身的潜力, 延长物业的使用寿命, 在物业保值、增值方面加大关注力度。尤其值得一提的是, “和谐写字楼”物业管理处处体现人文关怀。写字楼应该是人性化建筑, 优质的物业管理让步入写字楼的人们瞬间感觉到“温暖”。物业管理企业提供的实际上是一种物业服务。物业服务对象既是楼宇又是业主。和谐写字楼的物业管理会将这二者很好的结合起来。和谐写字楼物业服务以润物细无声的方式, 无时无刻不在提供服务, 对于细微处的关注态度必定能让入驻客户满意。

以上这些方面都能够为物业管理企业树立良好的企业形象, 打造物业管理品牌化策略, 提高物业管理企业在行业中的核心竞争力, 使企业在为和谐写字楼的建设做出贡献的同时也为企业带来了巨大的无形效益, 开创了一个双赢的局面。

3、推动了和谐社会的建设

“和谐写字楼”的建设有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛, 客户间能够互相友爱, 健康向上, 并且从普遍存在的压抑感和不安感中解放出来, 形成一种和谐的人际关系。并且通过一些写字楼文化活动的组织, 促进社会主义精神文明建设, 为整个社会的稳定和发展奠定了坚实的基础。

摘要：运用和谐的思想指导写字楼的物业管理工作是当今和谐社区建设的一部分, 这一建设工作的开展主要依靠物业管理企业。物业管理企业应该有效的应用和谐思想并将其付诸实践, 以改善写字楼自然环境和人文环境为切入点, 通过协调企业与相关方的关系, 更好的开展写字楼物业管理工作, 这一理念的实现能够给各方带来积极的影响和效益, 是当下值得研究和探讨的问题。

关键词：写字楼,物业,和谐,管理

参考文献

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建筑装饰装修工程质量管理 篇8

关键词：建筑；装饰工程；质量管理

中图分类号：TU767文献标识码：A文章编号；1000－8136(2016)15－0101-02

改革开放的春风。使建筑业捅上了腾飞的翅膀。建闰以来，经过开拓进取，这一古老的行业雄姿勃发地堀起在神州大地上，以其改天换地的突出业绩，为经济建设做出了巨大贡献，成为国民经济发展的支柱產业之一。建筑业是国民经济的重要支柱行业之一。工程的质量，关系到经济发展和人民生命财产安全，工程质量好，可延长工程的使用寿命，可以节省维修费用；工程质量差，不仅影响使用功能、增加维修费用，造成人力和物资的极大浪费，还会留下安全隐患。本文针对装修工程的要点进行探讨，充分发挥建筑工程投资效益，确保达到工程建设质量的目的。

1工序质量控制

工程由若干个分部下程所组成，而每个分部工程由若干个分项工程所组成，分项工程的完成正是由一道道工序所形成，工序的质量对工程的施工质量将产生决定性的影响。对工序活动条件的质量控制和工序活动效果的质量控制，这两方面的控制是相互关联的，要控制工序投人品的质量，即人、材料、机械、方法和环境的质量是否符合要求；控制每道工序施工完成的分项工程产品是否达到有关质量标准。工序是对工程质量综合起作用的过程，这个过程所体现的质量就是工序质量。工序质量控制的目的是发现、分析和控制工序质量中的质量波动，使影响每道工序质量的制约因素都能控制在一定范围内，确保每道工序的质量，不使上道工序的不合格品转入下道工序。进行工序质量控制时，要求对不同的工序活动，制定专门的保证质量的技术措施，做出物料投入及活动顺序的专门规定。

2施工前的文件审查

为了避免设计图纸的差错，给工程质量带来不利的影响，事先必须对图纸进行认真地审查。通过审查，及早发现设计中的错误。采取相应的措施加以纠正。要检查装饰公司的设计方案及资料是否齐全。进人装修合同的签订阶段。要对装饰公司提供的各种资料进行检查。审查设计图纸的诸因素是否齐全，如果有缺项，应该要求设计师补齐。

施工组织设计应包括施工条件的描述；施工管理机构的构成和人员组成的建议；设计方案评价的技术经济指标；建筑安装工程的造价；建筑安装单位拥有的同定生产资金和流动资金颠；施工的延续工期；建筑安装工程的劳动量等。施工组织设计，是为了保证工程项目及时发挥作用，做到消耗最低。并依靠提高施工的技术组织水平，实现工程的高质量。施工组织设计是分配基本建设投资，按建设阶段分配工程量的依据，也是编制工程预算费用的基础。

3 强化人员的培训

要责成建立项目责任制，并将项目的质量保证体系，贯彻落实到各自施工质量管理中，并督促其对各项工作落实。企业中的工程技术人员极少。要在较短时间内提高人员队伍，必须采取下列措施：对有前途的初中和高中毕业的职工进行培训。将他们集中起来，请工程技术人员进行技术培训；采取“师傅带徒弟”的方法，在于中学习和提高。对企业现有的工程技术人员进行培训。对老的工程技术人员，要补充新的科学技术知识，对中青年工程技术人员，要补专业知识，让他们参加各种技术培训班，或者在专业活动、攻关活动中提高，或者到学校、科研机构深造，只有他们的管理水平和技术实力提高了，工程质量才能达到既定的目标。

要着重对队伍进行技术培训和质量教育，提高管理水平。按不同专业进行技术、工艺和质量综合培训，对于培训不合格的不允许进场施工。装修工程面广、工序多、要求高；专业施工人员少，设计人员匱乏。因此，加强对设计、施工人员的业务培训是提高装饰工程质量的基础。当前。我国装饰工程行业技术人员的业务素质较低，大多数技术人员是从土建工程中分离出来的，大多是在实践中摸索经验，专业人才极少，在失败中逐渐成熟。

4开展全面质量管理

质量信息是质量管理的根本依据。它反映了建筑物质量形成过程的动态。把重复出现的质量管理业务归纳整理，制定管理制度，用制度进行管理，实现管理业务的标准化。建筑企业必须建立一整套质量信息反馈系统，准确、及时地收集、整理、分析、传递质量信息，为质量管理体系的运转提供可靠的依据。企业的质量计划，既有长远的规划，又有近期的计划，是一个完整的计划体系；既有企业总体规划，又有各部门、各环节具体的行动计划；既有计划目标，又有实施计划的具体措施。开展全面质量管理工作，发挥企业各部门各方面的作用，不断提高施工质量，以保证工程质量，满足用户需要。通过标准化，使企业各个部门和全体职工，都严格遵循统一的工作程序，协调一致地行动，从而提高工作质量，保证产品质量，质量计划是实现质量目标和管理活动的基本手段，也是企业各部、生产经营各环节质量工作的行动纲领。根据我国推行全面质量管理的经验，开展群众性的质量管理和质量管理小组活动。是一种提高工程施工质量。有效的形式和好办法。在工程项目施工中，有几百人、几十个专业、工种、几十道工序同时施工，仅仅依靠专职质量管理检查监控机构、少数质量管理检查监控人员，搞好质量下作是不可能的，必须广泛发动群众参加质量管理，实行专业管理和群众管理相结合的体制，使专管成线，群管成网。

5检查隐蔽工程

施工是整个装饰装修工程中的重要环节，应重点监督检查以下几方面内容：隐蔽工程是指在施工过程中上一工序的施了结果将被下一下序所掩盖，对其是否符合质量要求无法再进行工程复查的部位。隐蔽工程的部位和验收内容，应在合同中事先明确，并分阶段进行验收；否则，过了某一施工阶段，将无法验收。隐蔽工程的验收。应在下一工序施工之前进行，施工方提前3天以书面的形式，通知业主方。隐蔽工程验收记录，采用固定表格，验收记录一式二份，业主与装修公司各执一份。隐蔽工程验收记录，是今后装修工程合理使用、维护、改造的重要技术。