租赁流程（共7篇）
一、房屋租赁运作模式
房屋租赁业务是由出租方和承租方明确意向、共同协商并且以正规合同的签订保障双方利益的经济活动，故需要明确出租方与承租方的权力与义务。出租方将自己拥有的房产租赁给承租方使用，承租方只拥有一定期限内的房屋使用权，租约到期或因其他原因解除租约时，房屋使用权即归还委托人，或根据双方意愿优先享有续约权。
二、租赁代理运作流程
1．合作意向协商
出租方与承租方的合作意向协商，出租方介绍租赁产业的基本情况，包括物业的地址、类型、建筑面积、装修情况、对租赁产业的维护要求以及要求的租金标准等。承租方要表示对出租方要求的接受程度并提出己方意见，遇有疑义，双方共同协商解决。
2．承租方资质验证
承租方应向出租方提供营业执照（商业登记）、法人代表证明书、法人代表委托书等，具有法律效力的资质证明材料。
3．双方实地看房
在承租方符合租赁条件，且对出租方的租赁中提及的义务全部认可的前提下，双发可约定具体时间，由出租方陪同承租方实地考察待租赁产业。实
1地了解产业面积等信息，期间可与出租方就价格问题进行商讨，双方可就此达成初步的口头协议。
看房期间，承租方需注意以下事项：
⑴承租方应按照约定的看房日期、时间，准时到出租方处看房； ⑵承租方在看房过程中，因自身过错导致出租房屋设施损坏的，责任一律自负。
4． 签订合同与收付费用
如果出租方与承租方商洽无异议，即可进入签约阶段，签约需在出租方专业财务人员的监督下完成。按照双方事先所达成的各项条款填写合同，并收集出租人和承租人双方的有效证明文件、营业执照等。⑴
出租方需在合同中注明所租赁房产的位置、建筑面积以及单位面积的价格等；同时还应该按照双方约定的租赁期限以及付款方式，详细注明承租方的付款时间与金额；同时按照房产面积，依照双方协议，确定且注明房屋租赁期间的押金。⑵
承租方需在合同中明确且清晰的注明公司名称、法人代表姓名及其联系电话，并加盖承租方公司专用公章。（如遇公章正在办理中的情况，要求承租方在公章申领成功即日补盖，逾期15天内未补盖者，合同不予成立，出租方有权收回房产）⑶
合同一式两份，出租与承租双方各执一份仔细填写，要求双方对于合同中说注明的事项完全认可，不得在合同中出现涂改。5． 合同审核
双方签订合同后，交由出租方专业财务人员审核，审核内容包括：
⑴ 出租与承租双方在具体租赁事项的填写是否一致，是否与实际情况相符；
⑵ 承租方的税费办理情况，自理或代理，如需出租方代理，承租方需另外缴纳税费。
以上事项如经财务人员审核，确认全部信息真实无误，即审核完毕，要求双方必须在合同有效位置签字并加盖公章，即可确认双方对该合同的履行完全认可。
签约结束，承租方需支付押金和租金，交由出租方财务人员验收。6． 交房验房
出租与承租双方进行房产的移交，出租方会同承租方针对看房时发现问题及时整改，整改结束后，由出租方和承租方根据租赁合同当面移交。⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸
按《房屋租赁合同》规定日期，租赁双方到房屋所在地交验房屋； 交验内容：装潢设施、家具、家电、水电煤表数字、钥匙和其他； 交验方式：由出租方经办人陪同承租方到房屋现场，进行房屋交验； 交验手续：出租与承租双方负责填写《房屋交验单》；
在租赁双方对《房屋交验单》无异议后，出租方向承租方支付钥匙。
7． 将合同移交公司财务，建立档案资料
房屋移交之后，出租方应将所持合同交由公司财务存档，并建立客户档案。
客户档案中应包括：承租人公司名称、联系电话、法人代表、租房的建筑面积、月租金、承租日期与期限等。
三、物业租赁的售后服务
在承租方对房产试用期间，如出现以下问题，可与出租方相关行政服务人员联系，处理客户疑义。
（1）承租方试用期间对于房屋内出现的问题，应当明确提出，双方区分责任并及时维修；
（2）由行政服务部负责通知承租方在使用期间的水、电费缴纳，园区内所需承担的责任、义务，认真履行并及时完成；
我国汽车租赁业务起步于20世纪80年代末, 目前总体上仍处于起步阶段, 但近年来发展迅速。调查数据显示, 截至2012年, 我国汽车租赁车辆总数约为25万辆, 预计到2014年将达到43万辆[1]。目前, 我国汽车租赁业有从大城市向中小城市、由中东部向西部地区扩展的趋势。我国汽车租赁业是具有极大发展潜力的, 同时也面临着巨大的国际竞争压力。
据初步统计, 目前我国从事汽车租赁服务的企业近3 000家, 但是拥有超过300辆租赁车辆的企业却只有几十家[2]。国内汽车租赁业表现出来的问题主要是:大多数租赁公司规模比较小, 相对于国外汽车租赁业缺乏完善的诚信体系, 我国汽车租赁的服务网络与服务品牌存在缺陷, 国内汽车租赁业要面临巨大的国际竞争压力。
要提高客户满意度, 不仅需要有一套规范的客户满意度标准, 还需要一个业务接待流程。业务接待流程是产生某一结果的一系列作业或操作, 特别是指连续操作或作业。通常的汽车租赁公司的租赁服务主要包括租前阶段、租用阶段和租后阶段三部分。
开发汽车租赁业务接待流程的难度在于每个租赁公司的接待流程各有特色, 具有自己品牌企业的鲜明特点, 而笔者开发的业务流程是综合各企业业务流程的共性而又符合职业教育学生的认知规律, 让学生掌握具有共性的知识内容, 并且突出理念及实训, 缩短学生进入岗位角色的适应时间。
通过到企业实践和走访, 观摩企业租赁业务接待比赛等, 笔者深入研究了企业业务接待岗位的工作理念及流程标准, 提炼具有普遍规律和共性的内容, 加以提升, 结合目前职业院校学生的特点, 开发出具有职业教育特色的汽车租赁业务流程。
1.1 客户接待
接待服务是企业服务人员了解客户需求, 推进租车服务的过程。接待服务员工需要经过岗位培训、掌握必要的礼仪和业务知识, 上岗时应统一着装, 佩戴标志, 仪表整洁, 举止文明, 礼貌待客, 要全面准确地介绍经营服务、项目、价目和租车手续。在介绍租车价格时, 特别要向客户说明, 常规租金标准和额外收费项目 (如图1所示) 。还要帮助客户选择车型, 测算费用, 确定租车计划。涉外接待服务要遵循涉外礼仪, 提供租车咨询外语服务, 配备外文查询资料。
话术举例:
“您好。”
“我想租一辆帕萨特B5自动挡的车, 请问怎么收费呢?”
“请问您用几天呢?”
“三天。”
“请您看一下这张价格表。”
“帕萨特自动挡B5三天属于零散业务, 是650元一天, 另外还需要支付5 000元的押金。如果您是会员, 600元一天, 会便宜一些。”
“哦, 是这样, 我不是会员。那该怎么收费呢?”
“我帮您算一下, 一天650元, 租用三天, 再加上5 000元押金, 您需要支付6 950元。”
“好。”
“这辆车日限120公里, 三天您只要累计不超过360公里就没有问题。但是如果累计超360公里, 您需要支付每公里3元的超公里费。”
“可以。”
“另外, 24小时一天, 三天, 也就是不超过规定时间, 就没问题, 如果超过的话, 您需要支付每小时50元的超时费。可以吗?”
“可以。”
“如果您觉得还可以的话, 那咱们办理一下租车手续, 您看可以吗?”
“可以。”
1.2 承租人身份核实
承租人是指租用车辆的客户, 包括自然人、法人或其他团体, 承租人身份核实是指企业对承租人提供的信息、资料进行核查、比对, 验证其合法有效身份, 这是维护出租方合法权益和公共安全利益的重要环节和关键流程, 企业在进行承租人身份核实时, 应该借助公安机关和工商管理部门等进行承租人身份核查、筛选。对于个人客户, 应当查验其居民身份证、机动车驾驶证等有效证件;团体客户, 应当查验其营业执照、组织机构代码证书、机动车驾驶人员的机动车驾驶证、经办人员的居民身份证及授权经办书;会员客户租车可以由企业自行掌握简化、查验手续, 提供便利服务。企业在查验承租人身份时, 认为有必要提供担保的, 可以要求承租人提供担保人和担保书, 同时对对担保人是否具备相应的民事责任、能力进行核实。查验核实承租人身份后, 企业应当及时登记, 完整保存承租人、担保人的有关信息、资料, 积累和备承租人信息, 和租用信息, 以及其他信息。企业对承租人的有关信息, 负有保密义务, 不得将提供服务过程中获得的公民个人信息出售或者非法提供给他人。
对于顾客来讲, 租车前要先对租车的手续有所了解。租车手续很简单, 只要提供身份证和驾驶证, 签订租赁合同, 交上规定的押金即可。
汽车租赁公司一般要求客户持有本人有效身份证件 (国内第二代身份证、港澳居民来往内地的通行证、台湾居民来往大陆的通行证、国际护照) 、国内有效驾驶执照、有效期内的国内/国际信用卡等证件。
对于不符合租车要求的, 工作人员可向客户说明公司的规定, 取得顾客的理解。
1.3 租赁合同与告知
租赁合同是租赁双方就租车、用车、收费以及相应权利、义务签订的合同, 双方租赁意愿和约定事项必须通过签订租赁合同予以确认。告知是指企业向客户交付车辆时以书面和口头形式说明车辆正确使用, 安全驾驶和检测、维护救援等租后服务事项以及需要特别声明的其他问题。告知是汽车租赁企业必须履行的程序和义务 (如图2所示) 。
话术举例:
“您好。”
“您好。”
“这里有一份合同, 是市工商局和市运输管理局联合制定的汽车租赁合同范本, 请您看一下, 前面是细则内容, 后面有条款, 这里面主要规定了车辆保险、救援服务和需要注明的内容, 您看一下这是保险、救援还有违约的内容。”
“好的, 没问题。”
“您看一下, 如果您有一些希望特别细化的约定, 只要不违反公平、公正的原则, 我们都可以给您做特别约定。”
“没有。”
“没有是吗?”
“行, 那好, 如果您没有问题的话, 咱们去看车。”
“车辆还满意吗?”
“满意。”
“这里还有一份租赁车辆的租用告知书。是北京市运输管理局和北京市公安交通管理局联合制定的, 因为是这两个部门联合制定的, 所以需要您签一下, 说明书面告知了。里面主要规定了车辆的驾驶安全, 使用说明, 车辆保险和救援情况, 您详细看一下。”
“好。”
“可以吗?”
“可以。”
“一式两份, 请您在这边签字。”
“好的, 那咱们把合同也签一下吧。您在承租方签字。这边盖个章 (被告知人) ”
“那我们这个合同就生效了, 合同请您留好。还有这份告知书, 请您留好。”
“可以了。”
“谢谢。”
企业应当完整保存已经签订的租赁合同, 书面告知书和增补条款以及担保书, 授权经办书等附件资料, 在合同履行过程中, 还可能出现合同事项变更、续签或提前终止等情况, 相应的资料也应当完整保存, 这些资料的数据、信息都应录入计算机系统, 实行信息化管理。
1.4 收取租金和保证金
租金是汽车租赁企业向承租人收取的车辆使用费。保证金也叫押金, 是为了保证租赁双方履约、守约, 由企业向承租人预先收取的一定金额的担保费用。企业应当按合同约定的金额和方式收取租金和保证金, 并开具正式发票, 保证金不能挪作他用, 不得在租赁合同正常执行期内冲抵租金, 在车辆归还以及合同约定时间执行完毕后, 保证金应当退还承租人。
1.5 发车交接
发车交接是租赁双方现场交车、试车和清点行车牌证、随车物件的重要程序, 是租前阶段的最后一个环节。租赁双方在验车后没有异议的情况下, 双方需要在发车交接单上签字确认。
话术举例:
“先生, 这就是您租的帕萨特B5, 您先看一下外观。给您发车交接单。您看一下前翼子板这里有蹭伤, 在单子里已经标示出来了。请看前门没有伤, 前门没问题。您看这里有一个小坑, 在这里已经标示出来了。后翼子板、后杠没有问题。带您看一下后备箱的工具, 这里有警示牌、灭火器、方向盘锁, 千斤顶和套管, 这些都是随车工具。您看这是备胎, 备胎没问题, 已经检查过了。再带您看一下车的仪表、灯光, 您看车的仪表, 行驶里程是×××, 油量是×××, 手套箱里有一个随车小包, 请您看一下, 这个是提示卡, 里面有我们的救援电话、保养记录卡、保险卡、投诉电话号码, 这个是行驶本, 还有一些活页, 提示您关于这辆车的一些驾驶注意事项。您看一下前风挡玻璃的右上角, 有检字标、交强险标、环保标, 没有问题。这里有一个消毒提示卡, 说明这辆车今天已经消过毒了。您看, 您对这辆车有问题吗?如果没有问题, 请您在这里签一下字。” (如图3~图6所示)
1.6 救援服务
救援服务, 是指承租人在车辆使用过程中发生事故、出现故障无法正常行驶又不能自行处理时, 由企业人员或协作单位赶赴现场, 对车辆实施排障、维修或替换, 以保证租车服务能够延续。企业应当按照租赁合同规定, 及时有效地提供车辆救援服务, 企业履行救援服务义务包括两个方面。
(1) 应当有完备的救援服务预案。按车辆总数1/100预留待租车辆, 以备救援时替换;按租赁车辆0.5%配备救援工作车和相应的救援人员;备有车辆易损备件、易耗油品 (机油、制动液、防冻液、玻璃水) 、便携机具和通讯照明等应急用品, 并有序就位;设置救援服务电话, 保证24小时有人值守, 企业也可以与专业救援单位 (新通救援) 或汽车维修企业订立委托救援服务合同, 由被委托单位承担救援服务。
(2) 及时有效地提供现场救援服务。接到承租人的救援电话后, 应当准确记录情况, 根据救援需求和救援预案实施救援, 事发地点在本市五环路以内或单程20公里以内的, 应当在2小时以内到达现场, 超过这一范围和行程的, 应当向承租人预告到达时间, 或者双方协商, 采取其他便携的救助措施。救援人员抵达后, 故障车辆2小时内无法恢复正常行驶的, 企业应当向承租人提供相应功能和租价的临时替换车辆, 或者双方协商采取其他的补救措施。车辆需送修的, 由企业负责送修, 或者委托承租人到指定地点送修, 修理费用和其他有关费用依据相关责任和合同的约定合理承担, 因承租人责任造成的车辆送修和车辆停用, 需要向承租人收取车辆维修费用和停运损失费, 企业应当向承租人明示修理项目、修理工时、修理费用等原始清单 (如图7和图8所示) 。
1.7 在租车辆召回
在租车辆是指已经交付承租人使用的车辆。在租车辆到达规定的里程或时限, 需要维护时, 企业应当及时召回车辆进行维护, 或者委托承租人到指定的维修企业进行维护, 维护费用由企业承担, 在租车辆需要依法进行安全技术检测时, 企业应当及时召回送检, 并承担检验费用。车辆租出后, 发现安全隐患的, 无论是出厂存在的安全隐患, 还是使用过程中出现的安全隐患, 企业应立即告知承租人停驶, 并及时采取上门维修或送修等处置措施, 在租车辆因维护、检验、停驶而影响承租人正常使用的, 企业应当提供替换车辆。
1.8 服务监督
服务监督是一项重要的综合性基础工作, 贯穿租赁服务的全过程, 是企业随时获取服务信息, 不断改进服务质量的措施。企业应当在随车的服务监督卡上, 公示服务监督投诉电话号码或互联网址, 随时接受承租人的意见和投诉。企业对承租人的意见和投诉应当详细记录, 认真查证, 妥善处理, 并在一周内予以回复。租赁车辆归还时, 应当征求承租人对服务的书面意见。
1.9 收车交接
收车交接是在租赁车辆归还时, 双方对照发车时的交接单, 对车辆完好状况和随车附件进行检验, 检验无误的, 在车辆交接单上注明, 双方签字认可。收车交接时, 如果双方发现车辆异常损坏或部件缺失, 应当及时界定责任, 并依照租赁合同确定相应的赔偿或补偿责任, 无法及时界定责任或租赁合同没有事先约定的, 双方应当本着公平、公正诚信的原则, 协商处理, 协商不成的, 可以依法履行调解、仲裁或诉讼程序。租赁车辆归还后, 企业要及时将车辆租用期间的情况记入单车管理档案, 同时将有关数据信息, 录入计算机管理系统。
1.10 收车结算
租赁车辆归还后, 租赁双方应及时依照合同及收费标准进行费用结算, 各项结算单据应当完整保存。
企业应当通过计算机系统进行月度、季度、年度经营核算, 实行信息化管理, 并依照规定向运输管理部门报送有关数据信息。
2 汽车租赁业务流程的实践感受
2.1 软硬件要求
设备方面:轿车 (以大众帕萨特轿车为例) 、硬板夹子、工作章、打印机、名片、笔、计算器。
软件方面:汽车租赁价目表、发车交接单、收车交接单、汽车租赁合同、告知书、发票、计算机 (租赁业务系统) 。
2.2 实践效果分析
对于客户接待、汽车租赁合同与告知、发车交接、收车交接等环节, 借鉴相关品牌公司的汽车租赁业务考核体系, 设计了一套实训考核成绩单, 对学生的实操训练加以考核。
学生在完成这套流程的过程中, 可以以任务驱动教学法来设计实训课程, 如情境设定:
“张先生到××汽车租赁公司, 准备租赁一辆自动挡的帕萨特, 租期3天, 张先生没有该租赁公司的会员卡, 有××银行的信用卡。”
这样做的目的是激发学生的学习兴趣, 把学生带到真实的情境任务中来。
3 结束语
通过对汽车租赁业务流程的研究及探索, 学生通过全部流程理论学习及实操训练, 可以比较容易地掌握汽车租赁业务接待和收发车的岗位工作要求, 顺利进入企业的岗位角色, 部分学生在汽车租赁企业的相关岗位上已经取得了一定的成绩。
摘要：论述了汽车租赁业务岗位和收发车岗位的职责和定位, 综合北京各大汽车租赁公司的业务流程的共性, 探索了符合职业教育学生认知规律的汽车租赁业务流程, 缩短了学生进入岗位角色的适应时间。让学生掌握具有共性的知识内容, 突出理念及实训, 并对该流程的实践与学生实训进行了一定的探索。
关键词：汽车租赁业务,服务流程,职业教育
参考文献
[1]安建伟.汽车租赁管理·运营·范本·案例[M].北京:化学工业出版社, 2013.
[2]安建伟.如何开家汽车租赁公司[M].北京:化学工业出版社, 2013.
第一条 ××中心了解企业需求，达成初步意向后，企业向××中心提出融资租赁申请，填写项目申请表，同时提供以下资料：
a.企业基本情况介绍
b.企业最近三个会计财务报表及其附注
c.企业资产抵押担保情况说明
d.融资租赁项目可行性报告
e.企业验资报告
f.企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表证、基本账户开户许可证
g.承租方为有限责任公司或股份公司的，还应提供最新的公司章程、批准项目实施的相关决议等文件
h.政府扶持项目的相关文件、会议纪要
i.国际租赁须提供国家有关部门批准引进的相关文件
j.关于提供资料真实性、完整性、准确性的承诺函
k.××中心认为需要提供的其他资料
第二条
××中心根据企业提供的资料对其资信、资产及负债状况、经营状况、偿债能力、项目可行性等方面进行调查。
第三条
××中心调查认为具备可行性的，其项目资料报送金融租赁公司审查。
第四条
金融租赁公司要求项目提供抵押、质押或履约担保的，企业应提供抵押或质押物清单、权属证明或有处分权的同意抵押、质押的证明，并与担保方就履约保函的出具达成合作协议。
第五条
经金融租赁公司初步审查未通过的项目，企业应根据金融租赁公司要求及时补充相关资料。补充资料后仍不能满足金融租赁公司要求的，该项目撤销，项目资料退回企业。
第六条
融资租赁项目经金融租赁公司审批通过的，相关各方应签订以下合同：
a.出租方、承租企业、××中心三方签订融资租赁合同；
b.出租方、设备供应商、承租企业签订购销合同或出租方、承租企业签订回租合同；
c.出租方、承租企业签订保证金协议；
d.承租方、××中心签订服务合同；
e.出租方、××中心签订服务合同；
第七条
办理抵押、质押登记、冻结、止付等手续。
第八条
承租方在交付保证金、服务费、保函费及设备发票后，金融租赁公司开始投放资金。
第九条
××中心监管项目运行情况，督促承租方按期支付租金。
直接融资租赁
指转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁形式。在实际操作中，出租人根据承租人的请求，向承租人指定的出卖人，按承租人同意的条件，购买承租人指定的承租设备，并以承租人支付租金为条件，将该承租设备的占有、使用和收益权转让给承租人。
经营性租赁
是指租赁公司根据市场需要购进设备，通过不断出租给不同用户而逐步收回租赁投资并获得相应利润的一种租赁方式。经营性租赁业务的特点是租赁物的所有权始终属于出租人，由出租人计提折旧、负责维修保养。承租人的应付租金作为财务费用进入成本。
杠杆租赁
杠杆租赁属于依靠政策的租赁（制度租赁），专门做大型租赁项目的一种有税收好处的融资租赁。主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构——专为本项目成立资金管理公司出项目总金额20％以上的资金，其余部分资金来源主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100%享受抵税的好处“以二博八”的杠杠方式，为租赁项目取得巨额资金。其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广，随之增大。由于可享受税收好处，操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。也是将社会闲散资金吸引到投资活动中的办法之一。
委托租赁
委托租赁是出租人在经营租赁的无形资产。如果从事的是经营性租赁，这种委托租赁就是在经营经营性租赁。如果从事的是融资租赁，这种委托租赁就是在经营融资租赁。委托租赁的一大特点就是可以让没有租赁经营权的企业，可以“借权”经营。一般企业利用租赁的所有权与使用权分离的特性，享受加速折旧，规避政策限制。电子商务租赁也是依靠委托租赁作为商务租赁平台的。
转租赁
租赁公司从其他租赁公司租入租赁物再转租给第二承租方，一般在国际间进行。业务做法同简单金融租赁类似。
回租
简单金融租赁的分支，其特点是承租方与供应方为同一人。租赁物不是外购，而是承租方在租赁合同签约前已经购买并正在使用的设备。承租方将设备卖给租赁公司，然后做为租赁物返租回来。企业在不影响运营的同时，扩大了资金来源。
合成租赁
扩展了金融租赁的内涵，除了提供金融服务外还提供经营服务和资产管理服务，是一种综合性全方位的租赁服务。
联合租赁
申请人到户口所在地居委会持个人书面申请领取并如实填写
《崇礼县城镇最低收入家庭廉租住房租赁补贴申请表》
↓
居委会在接到申请材料后，应在10个工作日内，对申请人的家庭收入，住房状况等情况调查，并把调查结果报社区办。
↓
社区办对申请人情况审核后，将其基本情况在申请人居住地予以公示15日，经公示无异议或者异议不成立的，签署意见后报
县住房办复审。
↓
县住房办自接到审查意见之日15日内作出审核决定，并将结
果公示15日，接受社会监督。
↓
经公示无异议，县住房办签署意见后交财务部门发放廉租房
补贴款。
↓
一、申请条件
（一）有集体合租公租房需求的工业企业、研发企业、商务商业服务业企业、公益性社会组织及高新区范围内机关、学校、医院等用人单位。用人单位为企业或其他营利性组织的，工商税收关系应在高新区内。
（二）入住个人在高新区就业，缴纳城镇职工社会保险或医疗保险。
（三）入住个人年收入在5万元以下（含5万元）。
（四）申请高新南区房源的，应在高新南区无城镇自有住房；申请高新西区房源的，应在高新西区无城镇自有住房。
（五）入住个人未享受租赁性住房保障。
二、申请资料
（一）营业执照、税务登记证、组织机构代码证等单位举办文件（正本复印件，盖鲜章）；
（二）《高新区公共租赁住房申报汇总表》（原件，盖鲜章）；
（三）《高新区公共租赁住房用人单位员工入住资格申请表》（原件，盖鲜章）；
（四）申请人身份证（复印件）；
（五）申请人社保证明（医保证明）（原件，在社保窗口打印并盖章）；
（六）申请人的个人房屋登记记录证明（原件）；
（七）申请人与单位签订的劳动合同（复印件，盖鲜章）；
（八）上年签订的租赁合同（复印件，仅年审需要）。
三、资格审核
（一）初审
由高新区管委会所属服务对象归口部门负责，对其归口管理服务范围内的申请对象进行资格初审。
（二）复审
1、申请高新南区公租房的，由区规划建设局（住房保障中心）负责资格复审，复审通过后出具《高新区公租房资格审查合格通知单》（以下简称《通知单》）。
2、申请高新西区公租房的，区规划建设局（住房保障中心）委托相关街道办事处负责资格复审。相关街道办事处复审通过后出具《通知单》。
复审单位负责通过成都高新区管委会门户网站对申请对象基本情况、房源分配结果等情况进行公示。
四、入住管理
（一）承租人收到《通知单》后，应在15个工作日内与公租房持有单位签订《公共租赁住房租赁合同》、与物业服务企业签订《物业服务协议》后，办理入住手续。否则，视为自动放弃本次公租房承租资格。
（二）公租房租赁合同期限一般为3年。租赁期内租金标准按照区规划建设局（住房保障中心）对外公布的租金价格标准执行。
（三）承租人在租赁期限内按合同约定缴交租金。承租人有下列行为之一的，应当腾退所承租的公租房，并补足租金：
1、转借、转租或者擅自调换所承租公租房的；
2、改变所承租公租房用途的；
3、破坏或者擅自装修所承租公租房，拒不恢复原状的；
4、在公租房内从事违法活动的；
5、无正当理由连续6个月以上闲置公租房的；
6、连续3个月不缴纳租金的。
（四）承租人因收入或住房等情况发生变化，不再符合公租房保障条件的，承租人应及时申报解除公租房租赁合同，办理退房手续，按合同约定结清相关费用。若承租人不再符合公租房保障条件且未及时申报，经发现后除立即解除公租房租赁合同并腾退房屋外，5年内其不得再享受高新区有关住房保障政策。
（五）租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期届满3个月前提出申请，经审查符合条件的可以续租。未按规定提出续租申请或经审查不符合续租条件的承租人，租赁期满应当腾退公租房。 住保中心地址：天府大道北段18号高新国际广场A座高新区管委会8楼808门口
联系人：吕 欣 电话：028-85329897 个人房屋登记记录证明请带上申请人身份证原件到成都市房屋产权证登记中心城南分中心办理
地址：高新区锦城大道999号 电话：85120257 86280434 公交路线1：地铁1号线往世纪城方向至孵化园站，出站后沿锦城大道向西步行约1公里到达
公交路线2：步行至益州大道北段站乘84路或236路公交至锦城大道中站下车，沿锦城大道向西步行约200米到达
1.1 房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键
任何一个健康完整的住房市场, 都应该由买卖和租赁两个大部分组成, 如果缺少租赁市场的支持, 必然导致市场仅由消费性置业单独支撑, 对房地产市场会形成不安定因素, 最终对住房市场产生破坏性伤害。大力发展房屋租赁市场, 是满足房地产市场有效需求, 提高人民群众生活居住水平的必然选择。房地产租赁市场的需求上升后, 整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下, 自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡, 最终提高存量房的供给。因此, 搞活房地产租赁市场是促进房地产市场持续发展的关键。
1.2 租房是解决居民住房问题的第二途径
目前, 我国各大城市的租赁户所占的比例一般只有18%—25%。可是总体来说, 当前我国居民的平均生活水平还不是很高, 许多家庭没有能力购买住房。而且各大城市流动人口的居住方式欠稳定且带有临时性质, 就成为一个地区房屋租赁市场的主要需求者。我国加入WTO以后, 来自境外的流动人口大幅度增多, 增加了对高档次租赁性住宅的需求。针对境外流动人口的新兴房屋租赁业务为我国房屋租赁市场注入了新鲜血液。由此可见, 随着城镇流动人口的不断增加, 在加上本地区部分居民对租房的需求, 租房俨然已经成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租赁作为新型投资方式受到投资者的青睐
随着我国加入WTO, 海外房地产商特别是欧美发达国家的房地产投资企业逐渐进入我国房地产业领域, 他们一般看好写字楼、酒店以及服务式公寓这些比较稳定的投资项目。国内开发商也开始注意到房屋租赁市场的巨大潜力, 在开发商品房时, 专门开发租赁楼盘, 如白领单身公寓, 酒店式租赁公寓, 或是专为学生提供的学生公寓来满足不同群体的租赁需求。除了开发商, 对于有资金结余的小型投资者, 他们也开始选择先买房然后出租这种较为稳定的方式来获得利益。从目前的房屋租赁市场发展的总趋势来看, 买房出租, 以租养房, 待机出售已经成为一种新型的投资方式受到投资者的青睐。
2 房屋租赁市场发展存在的问题分析
2.1 房屋租赁市场管理体制不健全、管理方法落后
房屋租赁管理不仅是一个简单的租赁市场管理, 而是一项复杂的社会系统工程。就当前的房屋租赁管理体制而言, 各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政, 不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法, 导致房屋租赁市场管理混乱, 没有一个统一而健全的管理体制。从管理方法上看, 房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法, 管理效率较低且主动性较差, 而且备案率低下, 对登记备案后的后续跟踪管理更是缺乏。
2.2 房屋租赁市场上存在着普遍的诚信问题
传统中介在房屋租赁市场的重要性是毋庸置疑的, 因为房屋租赁市场还很薄弱, 信息不完全, 房屋的出租人和承租人必须通过中介来达成交易。可是各大城市从事房屋租赁业务的中介机构, 数量庞大却没有形成规模, 使得信息有限、陈旧、虚假、不可靠。诚信是中介一个十分大的问题。无论是传统中介, 还是“房屋银行”或是通过网络从事房屋租赁业务都存在十分严重的诚信问题。发布虚假广告, 对消费者收取不合理费用, 携保证金和租金潜逃现象屡屡发生。
2.3 从事房屋租赁业务的服务人员素质偏低
因为房屋租赁中介服务业发展没有多长时间, 从业人员资格认证制度还没有完整的建立起来, 许多从事房屋租赁业务的人员都没有专门的上岗证, 或是没有任何房地产中介的相关工作经验。即使有上岗证, 在普遍缺乏诚信的市场环境下, 他们过分地追求商业利益, 不讲诚信, 欺骗出租人或承租人的事件时有发生。而且, 由于从业人员很难提供像法律咨询、评估、与银行签订收付租金的协议等等多样化的服务。
2.4 房屋租赁业务提供的服务较为简单
目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次, 租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务, 中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服务, 例如, 随着租赁期限的结束继续为出租人寻找新的租客;根据不同租客的需要提醒出租人配备什么样的家具设备;帮助出租人与银行接洽办理房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置, 而不选择出租就是因为缺少可以提供全方位服务的中介机构。
3 完善租赁方式的若干建议
目前, 以上海降低税率促进市场的“上房置换模式”、贵州房屋使用权货币化的“房屋租赁”模式、深圳租赁所与派出所、物业管理公司“三位一体”、“房户合一”的部门协作模式为代表, 我国房屋租赁市场在完善租赁方式方面取得了探索性的经验。其它城市都在争相效仿。但是, 我国的房屋租赁方式仍然存在许多不足, 需要进一步的改进。本文对改善我国房屋租赁市场所提出的若干建议。
3.1 充分利用高新科技提供更专业的服务
(1) 全面启用地理信息系统 (Geographic Information System, 缩写GIS) 。
基于GIS的房屋租赁系统将当前传统的手工业或计算机房屋租赁系统与GIS技术结合起来, 在房屋租赁业务的管理中, 开发出适合租赁行业的GIS信息系统, 使客户能更方便地获得有关房屋位置及周边交通的信息, 便于房屋租赁业务操作。该系统的主要功能结构如下图所示, 整个租赁系统形成一个自上而下的树型结构, 其中, 租赁管理、用户管理、数据查询是系统的三大环节。
使用了GIS技术, 房屋租赁中介在向承租人介绍出租房的时候可以在门店内的计算机上向其介绍满足要求的房屋, 承租人可以从中挑选出更为适合自己的房屋, 还可以通过网络搜索到房屋的具体位置、周边的标志性建筑以及详细的公车路线和驾驶路线。
(2) 利用计算机软件实现全景看房。
网上租房网站可以通过将房屋的实景照片进行加工制作成可在网络上用360度视角方便浏览的全景图, 从而让有意租房的网民可先在互联网上实景看房并进行筛选。想要通过网络出租房子的网民也可以通过上传房子的实景照片或是DV片段来介绍自己想要出租的房子。不仅是网站, 就连中介公司也可以使用这种方法来向客户介绍房源。一方面, 客户既可以节约看房的时间和精力, 也可以节省一笔看房费;另一方面, 房屋租赁中介也可以通过使用高科技产品提高企业的竞争力, 实现客户和企业的“双赢”。利用计算机相关软件进行全景看房最重要的前提条件是这种创新必须建立在诚信的基础上, 出租人或是房屋租赁中介提供的房屋资料必须真实可靠。
3.2 健全相关法律法规规范中介行为
(1) 全面实行银行代收租金。
我国房屋租赁中介骗取租金保证金的不规范行为严重损害了出租人以及承租人的利益, 解决这个问题的办法就是尽可能地不让租赁中介直接处理租金、保证金。通过银行代收代付租金可以大大减少租赁中介骗取租金的违法行为。北京国土资源和房屋管理局就针对房屋租赁中介的不规范行为提出在全北京范围内实行银行代收、付租金的办法, 从而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是办法并没有在全国范围内得到普及, 各城市应该引起高度重视, 采取相同措施, 从而规范房屋租赁中介的行为。
(2) 制定专门法律法规规范中介行为。
我国房屋租赁中介数量多却没有形成规模, 而且大多中介经营不规范。出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规是当务之急。通过法律法规和实施条例的制定, 适当提高中介行业的准入门槛、明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等, 从而为政府各部门规范房屋租赁中介行为提供法律准绳。适合房屋租赁市场的法律法规要详细说明中介机构要具备什么样的条件才可以从事房屋租赁的中介业务。而且, 房屋租赁业务涉及房地产行政主管部门、工商部门、财税部门、城管部门、公安局和法院等。希望通过各个部门的通力合作、严格执法, 逐步完善房屋租赁方式促进房屋租赁市场的健康发展。
(3) 对房屋租赁中介进行等级评估, 加强行业诚信。
在行业监管方面, 应该加大行业协会内部自行管理的力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会, 让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治。行业协会在政府部门的监督下将具有合法资格的房屋租赁中介机构, 根据他们的信誉度、经营规模等真实数据按一定的等级标准进行评估、分级, 然后公布于众, 并且定期抽查更新信息。在行业协会和各中介机构的合作下, 建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案, 全面提高整个中介行业的诚信。
(4) 加强岗位培训, 建立高素质的行业人才队伍。
房屋租赁业务工作涉及面广, 具有综合性、广泛性的特点, 是多学科知识的综合能力体现。因此, 从事房屋租赁业务的人员不仅要精通房地产租赁的相关业务, 还要掌握现代化信息设备的操作技巧, 同时还要具备公关能力和敬业精神。日益发展的房屋租赁市场对从业人员的要求越来越高, 制定严格的认证制度, 加强员工的岗位培训, 提高从业人员各方面的素质, 从而逐步抬升行业的整体从业水平。
摘要：房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分, 发展房屋租赁市场对健全房地产市场体系是十分重要的。完善租赁方式对促进租赁市场的发展关系重大。不论是传统的租赁方式——中介, 还是新兴的租赁方式——网上租房、“房屋银行”, 都存在着一些不足, 需要通过政府、行业协会、中介机构、从业人员的通力合作才能使房屋租赁市场得到更好的发展。
关键词：房屋租赁市场,租赁方式,中介
参考文献
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[4]卢又杰.扶植租赁市场——促进房地产市场健康发展的战略性措施[J].房地产市场, 2005, (8) :8-11.
2014-04-16 恒大内部资料〉 房地产经理人联盟
第一部分：恒大社区商铺招商案例
社区便利店
便利店是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态W传统型便利店通常位于居民住宅区、学校以及客流量大的繁华地区，营业面积在50~150㎡不等，营业时间为15~24小时，经营服务辐射半径500米左右，经营品种多为食品、饮料，以即时消费、小容量、应急性为主，80%的顾客是目的性购买
社区便利店拓店选址的几点总结 1、150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；
2、居民区入口处或主要交通道路。要求客流量大，尽可能位于十字路口或小区出入口等人流集中区域（便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线）；
3、面积一般限制在50—200㎡以内；
4、离家后步行5-8分钟即可到达；
5、展示面好，门面展开宽度一般不少于6米，门窗可改装为落地式大玻璃结构；
6、足够的配电功率，完善的水电和消防设施等 ；
7、预留空调主机位，预留有展示面较好广告牌位。
案例讲解
金碧花园引入OK(利亚华南)便利店
金碧花园引入OK(利亚华南)便利店
1、租赁条件 租赁期限：5年
首年租金：167元/㎡
递增幅度：第三年起每年递增8% 免租期：1个月
当前租金是195元/㎡
2、场地要求 供电:45KW 提供给排水点 明确空调安装位臵
3、合同条款
Y甲方同意向乙方提供三相45KW的电力，工程的施工及相关费用由乙方承担。乙方在该房屋内需要安装或者使用超过水、电容量的任何水电设备，应事前征得甲方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担。Y甲方须向该房屋提供给排水位臵，否则，乙方有权解除合同，甲方须将保证金及乙方已付或预付的费用退回乙方，并赔偿乙方的实际损失。
Y租赁期满或解除合同时，所有嵌装在房屋结构或墙体内、地面、天花及甲方安装的中央空调设备等不可移动的装修，乙方不得拆除，甲方不予赔偿或补偿。乙方有权拆除及取回属于乙方所有的可移动及可拆除的设施、设备。甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋，不要求乙方对房屋进行复原，但若因设施、设备拆除而影响外立面的，乙方须无条件进行复原。Y甲乙双方必须按《广州市房屋租赁管理规定》按时到有关部门办理租赁登记备案手续，如因合同一方拖延办理租赁登记手续或无法办理租赁登记手续的，因此而造成另一方损失的由违约方负责赔偿。办理租赁登记所发生的费用及税费由甲乙双方按法律及房屋管理部门之规定各自承担。Y合同附件:
附件一：承租商铺位臵平面图 附件二：甲方应提供的文件（下列文件均为一式五份复印件，复印件必须加盖公章）业主身份证或营业执照复印件；建设工程规划许可证复印件；建设工程规划验收合格证复印件；《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》复印件;一次消防验收意见书复印件；甲方收取租金的银行帐号资料。
附件三：招牌、空调设备外机组及空调主机摆放位臵图
社区药店
W以常用药、非处方药、保健品为主，附带部分日用消费品、护理用品（非药物类商品）；W是非处方药品生产企业和消费者沟通的桥梁。由于顾客相对较少，社区药店店员有更多的时间与顾客沟通，能够提供“一对一”的服务，培养邻里亲情式的营销氛围，从而赢得顾客的信赖；W居住在药店附近的常住和暂住人口，是社区药店顾客的主要来源；W顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入；W单纯经营常用药品的药店商圈较小，经营保健食品、日用消费品和护理用品的药店商圈更大。社区药店开店选址的几点总结
Ø选择人口密度高的社区，居民聚居、人口集中的地方。此区域人们有着对不同种类药品、保健品的大量需要，而且需求基数也较大；Ø面向客流量最多的街道，因处在客流量最多的街道上受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品；Ø步行不超过15分钟的路程； Ø竞争药店位臵：相互竞争的药店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大，反之商圈会越小；Ø适度的规模。除营业面积要达到一定标准外，药店的经营规模越大，商品经营范围越广，品种品规越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大，越能满足顾客和方便顾客“一站”购齐的需求。金碧花园大参林连锁药店
Ø
1、租赁条件
租赁期限：5年
首年租金：112元/㎡
递增幅度：第三年起每年递增5% 免租期：1个月 Ø
2、开店要求
营业面积达到一定标准 取得营业执照及卫生许可证
W社区银行
Ø营业厅
一般网点要求面积在300㎡,进深要比商铺深一些,如类似分理处则面积要在500-700㎡,最好是上下两层.二层在200 ㎡左右。
Ø自助银行
W社区模式：在居民区提供银行服务的分行模式，强化中间业务服务及营销，是一种类型的“自助银行增强型”设计，即以自助设备为主，并不定时的配合必要的人工服务，以期同时达到高效率服务和业务推广的双重业务目标。W分流柜台压力、提高服务效率、延伸服务、树立形象W多选择在人口密集、居民素质高、经济状况较好的地方，以提高它的使用率和宣传效应。另外，地点还应注意选在易于被发现和识别的明显处，也可在自助银行附近设立大型灯箱用于引导客户，给客户和自助银行本身带来安全感。W放在该区域人流的动线上，而且多放在动线的上游W自助服务区面积：30-60㎡W取得银监局批复（有开店指标）W租金承受能力较高，租赁期限一般为5年 金碧世纪花园综合楼首层引入建行（自助银行）
1、租赁条件 租赁期限：5年
首年租金：150元/㎡
递增：第三年起每年递增6% 免租期：1个月
2、开店要求
•取得银监局批复•预留电信端口•外立面装饰设计要求有独立的银行形象识别标识
第二部分 恒大地产商业物业租赁业务标准流程
一、招商筹备
在正式招商前营销部须严格按照时间节点进行招商前的筹备工作，具体如下：
1、营销部须在正式招商前4个月对商业项目进行市场调研、定位规划、制定招商策略，并形成招商运营报告。
2、在正式招商前4个月制定租赁中心布臵方案。
3、在正式招商前2个月须制定招商宣传推广方案。
4、在正式招商前2个月制定商业物业的招商前工作计划。
5、在正式招商前2个月制定商业项目招商培训手册及招商现场管理制度。
6、在正式招商前2个月制定商业物业的租赁定价。
7、在正式招商前15天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。
8、上述工作具体参照商业中心下发的相关管理办法（如租赁定价管理办法、租赁信息系统管理办法）或范本（如商业物业运营方案范本）进行。
二、物业交接
商业物业工程完工后，须按照以下要求完成物业的交接：
1、首先应明确商业建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）：建设工程规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案表、消防验收意见书、环保验收意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证。
2、在物业交接前2个月，向总工室取得经盖章确认的交楼装修标准。
3、在物业交接前1个月，向总工室取得商业物业的规划报建图或竣工图。
4、在物业交接前1个月，向开发部取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《预售证》、《建设工程规划验收合格证》等证件。
5、在物业交接前15天，向预决算部取得该期楼宇商业部分的成本预(决)算及面积测算表
6、在物业交接前15天，向财务部明确商业物业是否设抵押，如有则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。
7、在物业交接前7天，向工程部取得该期楼宇的《消防验收合格证》、《单位(子单位)工程质量验收意见》等相关证书复印件。
8、营销部必须在商业物业实际交接前5天内根据总工室、预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇商业物业台帐并进行分类。
9、营销部根据交楼装修标准进行楼宇的验收。
10、工程部须在该期楼宇交楼前3天内，将已经由物业公司分户验收合格的商业物业移交营销部，由营销部将钥匙移交物业公司保管。
三、租赁洽谈
（一）租赁洽谈前的准备
租赁洽谈前，我方需准备的资料：租赁定价文件、测绘成果报告书或面积预测报告书、权属证明相关文件、商铺平面图、物业交付标准、物业管理收费标准。
（二）租赁洽谈
1、主力商家定向招商
步骤一：收集商家基本信息，通过各种渠道取得商家拓展人员联系方式。步骤二：以邀请函形式将我司概况、项目情况发至商家。
步骤三：得到商家初步意向后安排洽谈，洽谈前确定谈判思路（了解商家拓展需求，与我项目匹配度，基本租赁条件）。
步骤四：租赁洽谈（可以会议纪要形式记录）。
步骤五：分析、汇总商家拓展需求、场地要求及租赁条件，归纳总结下阶段谈判策略。步骤六：在洽谈租赁条件的同时，会同设计院、总工室及开发部等落实商家的硬件要求、办证要求。
步骤七：双方达成租赁意向，签订租赁合同。
2、零散商铺非定向招商
步骤一：发布招商宣传信息，客户来电或来访。
步骤二：项目介绍（招商亮点、优惠措施），探知客户招商信息获知途径。步骤三：了解客户需求（经营用途、意向租赁面积），刺探客户意向租金。
步骤四：确定租赁意向，按流程签署租赁合同；若暂无明确意向，则了解原因，继续追踪，再次回访。
（三）工作要求
1、向总工室、开发部等落实商家的硬件要求、办证要求时可向相关单位发放联系函，列明需要对方答复的内容或提交的资料等。
2、租赁洽谈前要向物业管理公司取得盖章确认的商铺物业管理收费标准；向总工室取得物业交付标准。
3、根据商家需求，向总工室确认场地条件；对于特殊行业需要向开发部确认办证要求。
四、租赁合同立项
（一）进行合同立项的前提条件
符合下属情况之一的，均须进行合同立项：
1、合同金额100万元以上（不含100万元）；
2、未进行租赁定价；
3、洽谈价格低于文件定价。
（二）审批流程 营销部立项报告 → 营销部主管领导审核 → 地区公司董事长审批 → 商业中心审核 → 经营中心审核→ 集团主管副总裁审批 → 集团总裁及董事局主席审批(合同金额300万元以上的)
（三）工作要求
1、租赁合同立项报告须提交以下资料：《文件呈批表》、关于xx(楼盘)引入xx（商家）的请示、xx（商家）租赁意向书、商铺平面图。
2、《文件呈批表》的“立项部门意见”中需列明物业的规划用途、主要的租赁条件（如租金、租赁期限、免租期、递增率等）。
3、立项审批未通过的，不得与商家签订租赁合同。
五、租赁合同签署
（一）合同签署的前期准备
1、出租方需提交的资料
（1）一般情况下，为了方便租户办理租赁备案、工商登记或消防、卫生许可证，我司需提供的资料大体如下：权属证明文件、测绘成果报告书、出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证、一次消防验收合格证、环境评估报告、租金收款单位银行帐号等。
（2）如商业项目出租时仍未确权，则承租方有可能还需我方提供以下材料：《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收质量认定书》、面积预测报告书。
（3）如商业项目出租时已设抵押，须向财务部明确抵押状况并取得业务银行同意出租的承诺函。
2、承租方需提交的资料
承租方为个人的，需提交本人身份证或护照；承租方为公司的，需提交公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。
3、资料提供的相关要求
（1）在合同签署过程中，如承租方要求我司提供相关证明文件作为合同附件的，则需向相关部门取得完整的证明文件。
（2）在租户经营过程中，如租户要求我司提供证明文件的，则需租户提交书面申请，经部门负责人同意后方能提供。未按流程办理相关手续，擅自随意提供公司相关材料者，按失职问责处理。
（二）租赁合同签署
1、工作流程
步骤一：意向承租方确认租赁条件，招商人员填写租赁合同内容。步骤二：打印租赁合同，承租方签名或盖章。
步骤三：招商人员填写交款核对单，承租方缴付租赁保证金及首月租金。步骤四：招商人员取得承租方资料（身份证等）。
步骤五：将主合同、补充协议、承租方资料、商铺平面图备齐后交第三人审核，审核无误装订合同。
步骤六：租赁合同审核报批。
2、工作要求
（1）与客户签订租赁合同时，须认真书写并仔细审核合同条款，按公司规定向客户阐述，禁止不负责任地对合同、补充协议或其他附件进行任意解释或承诺。（2）承租方通讯地址必填；图纸中标示的租赁范围须由承租方签名或盖章。
（3）租赁合同正式报批前，为提高准确率，防止错漏，租赁合同实行第三人审核制。
（三）租赁合同审核报批
1、审批流程
（1）合同金额100万元以下（含100万元）: 营销部主管领导审核→ 合同管理部审核 → 地区公司董事长审批(合同盖章成立)
（2）合同金额100万元以上,300万元以下(含300万元): 营销部主管领导审核 → 合同管理部审核→ 地区公司董事长审批 → 集团商业中心审核 → 集团合同管理中心审核 →集团主管副总裁审批(合同盖章成立)
（3）合同金额300万元以上:经上述流程后再报集团总裁及董事局主席审批(合同盖章成立)
2、工作要求
（1）合同审批表“立项部门意见”需写明商铺号、位臵、建筑面积、规划用途、洽谈月租金、租金单价。如有文件定价的还需写明文件定价，以及租赁期限、免租期、递增率等租赁条件。
（2）合同一式五份，每份需附上承租方身份证或营业执照、组织机构代码证等，以及由承租方签名或盖章的平面图。
六、租赁合同备案
（一）办理租赁备案的前期准备
1、出租方需提交的资料：权属证明文件、出租方营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法人委托书、委托人身份证。
2、承租方需提交的资料：承租方是个人的，提供本人身份证或护照（需中文翻译版）；承租方是公司的，提供公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证。
（二）租赁备案工作流程
步骤一：请款（租赁备案税费）及备齐资料后与承租方共同前往备案。步骤二：与政府相关人员接洽，若未达到其要求的需补齐相关手续。步骤三：将盖租赁备案章的四份合同交承租方两份，我方自留两份（一份租赁备案所留）。步骤四：合同归档（一份移交档案室，一份移交财务部，自留复印件）。
步骤五：办理财务报销手续。
（三）工作要求
1、根据当地租赁备案所的要求缴纳租赁备案税费，备案人员可提前向财务部请款，事后与财务部核销。
2、在合同租赁备案过程中，需根据当地政府的规定，提供相应证明文件。要与当地租赁备案所保持良好的关系，争取开通“绿色通道”，确保租赁备案工作顺利开展。
七、商铺交付
租赁合同签订后，我司须按照合同约定的时间办理交铺手续，具体如下：
（一）工作流程
步骤一：发送《准予收铺通知书》至承租方及物业管理处。
步骤二：陪同承租方前往物业管理处办理收铺手续，承租方领取钥匙正式收铺。步骤三：租户准备装修方案给物业公司审核，商家进场装修。
（二）工作要求
1、招商人员填写《准予收铺通知书》，并按租赁合同约定时间通知承租方办理收铺手续。
（1）若承租方是个人的，则需本人领取《准予收铺通知书》并签收。若别人代为领取的，则需提供承租方书面委托证明。
（2）若承租方是公司的，则需由公司法人代表领取。若别人代为领取的，则需提供法人代表书面委托证明。
2、招商人员发送《准予收铺通知书》至物业管理处。
3、《准予收铺通知书》的承租方、物业管理处签收记录均需归档以备查阅。
4、招商人员需陪同租户前往物业管理处办理收铺手续，做好与物业的对接。
（1）承租方了解物业管理费、装修押金、水电周转金、装修工人办证费、垃圾处理费等相关费用的收取标准。
（2）承租方签署《物业服务协议》，与物业管理处办理钥匙领取等进场手续。
八、租赁合同变更
（一）承租方变更
1、个人变更为公司（原承租方为该公司的法人代表）（1）工作流程
步骤一：原承租方提出书面申请，并说明理由。步骤二：签订《更名补充协议》。步骤三：变更保证金单收据。
步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。
步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。（2）工作要求
① 要求核对该公司的营业执照原件（复印件留档），且查看该公司法人是否为原承租方，公司地址是否为所承租商铺的地址。若公司法人、公司地址与承租方、商铺的地址完全相符，则签订《更名补充协议》。
②《更名补充协议》可直接由合同管理部及档案室盖章生效。③ 收回原保证金单并变更承租方名称。
④《更名补充协议》一式五份，作为合同附件，交财务部、合同管理部，档案室归档。⑤按照租赁备案流程办理变更手续。
2、其他情况（1）工作流程
租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。一旦发现原租户转租，则须立即告知租户：在未经我司许可的情况下自行转租，则属严重违约行为，我方可单方解除合同并没收保证金，收回商铺。
如介绍新租户承租，原租户已缴足租金，不拖欠任何应交费用，则我司可全额退回保证金。具体操作流程如下：
步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请。
步骤二：原承租方介绍新租户前往我司签署租赁合同，新租户缴足租赁保证金。按照一般报批流程报批租赁合同。与原承租方终止原租赁合同
步骤三：新租赁合同盖章生效；同时向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》。步骤四：按租赁备案流程办理变更手续。
步骤五：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。步骤六：办理退保证金手续。（2）工作要求
① 租户不得以出租方名义再出租给任何第三方。如个人变更为新个人或个人变更为公司（原承租方非该公司的法人代表），则一律不得变更。
② 原承租方提前终止租赁合同本不应退还租赁保证金，但考虑到其介绍了新租户，同时也确保了我司利益，为了更好地规避转租行为，特给予原承租方全额退回保证金的优惠。
③ 新租户的租赁条件至少不能低于原租赁条件，否则不予办理。
④ 若原承租方继续私下转租的，则发送正式告知函。若仍一意转租，由合同管理部采取法律途径进行处理。
⑤ 原租户办理完毕退铺手续并在已缴足租金，不拖欠任何应交费用并办理完租赁变更手续的前提下方可享受全额退回保证金的优惠。
经营用途变更
我司原则上同意承租方变更经营用途，但变更后的经营用途必须符合权属证明书的要求，同时现有物业基础设施硬件条件必须能满足新经营用途的要求。
1、工作流程
步骤一：承租方提出变更经营用途的书面申请。
步骤二：招商人员侧面调查商家实情，了解是否发生转租现象。步骤三：了解新经营用途是否符合权属要求，硬件水平能否满足。步骤四：营销部提出变更申请，报营销部主管领导审批。步骤五：将审批资料留档保存。
2、工作要求
（1）如新经营用途无法满足权属的要求或硬件水平无法满足新经营用途，则不予办理变更。
（2）变更经营用途不给予任何免租期优惠。
租赁条件变更仅指在租赁合同履行期间，我司根据实际情况，对租赁条件作出的适当调整（如赠送租金或管理费等）。
1、工作流程
营销部提出申请 →营销部主管领导审核 →地区公司董事长审批 →集团商业中心审核 →商业中心主管副总裁审批 →集团总裁及董事局主席审批 → 通知财务部，将审批资料留档保存 → 告知承租方
2、工作要求
（1）营销部 根据商家经营情况，对租赁条件作出适当调整。
（2）关于租赁条件调整的申请须经集团董事局主席审批后方能执行。
承租方中途退租
承租方由于自身原因，在租赁期限内提前退租，导致租赁合同无法继续履行。
1、工作流程
步骤一：原承租方提出提前终止租赁合同的书面申请，并上交租赁保证金收据。步骤二：通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳情况。步骤三：按租赁备案流程办理注销手续。步骤四：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，商铺重新放租。
2、工作要求（1）承租方提前终止租赁合同的书面申请中必须提及“租赁保证金xx元不予退还”内容，同时上交租赁保证金收据。
（2）前往租赁备案处办理注销手续。（3）做好台帐登记
承租方逃逸
承租方由于自身原因，在未到租赁期限，不告知出租方自行逃逸且不办理合同解除手续的情形。
1、工作流程
步骤一：发现承租方逃逸后立刻通知物业管理处清查欠费并核对租金缴纳情况。步骤二：与物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品。
步骤三：没收租赁保证金，向原承租方发出《关于xx合同终止的函》。
步骤四：根据法律程序处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。
步骤五：按租赁备案流程办理注销手续。
步骤六：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，商铺重新放租。
2、工作要求
（1）一旦发现承租方提前退租逃逸事件，应立即通知物业管理处，并清查原承租方有无欠费情况。
（2）会同物业管理处、合同管理部共同清查铺内物品，根据法律程序处理铺内物品；对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径予以处理。（3）前往租赁备案处办理合同注销手续。
带租约发售
商业物业带租约发售的，须按以下要求办理合同变更手续：
1、工作流程
步骤一：商铺发售前书面通知承租方。步骤二：营销部部须将租赁情况告知买受人。
步骤三：在商铺交付日期当天办理合同变更手续（承租方上交保证金收据，我司退还承租方保证金，并由承租方交保证金给买受人；若有预收租金的，需退还买受人）。步骤四：前往租赁备案处办理注销手续。
步骤五：向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》。
2、工作要求（1）租赁期间转让房屋时，须提前书面通知承租方。承租方在同等条件下享有优先购买权（通知书中须规定乙方接受或放弃优先购买权的期限）。
（2）在商铺交付日期当天办理合同变更手续。从该日起，我司与原承租方的租赁关系终止。
（3）承租方上交保证金收据，我司退还承租方租赁保证金；以买受人办理完收楼手续的时间为准，计算应转让给买受人的租金，填写《资金审批表》报公司领导审批后由财务部负责结算工作。
（4）前往租赁备案处办理注销手续。
九、租赁合同续约及终止
租赁合同到期，可能出现承租方续租或承租方不续租原租赁合同终止，收回商铺两种情况。
（一）承租方续约
1、工作流程
步骤一：合同到期前90天，询问租户是否有续租意向。步骤二：承租方表示续租意向，双方重新洽谈租赁条件。步骤三：按照一般签约流程重新签署并报批租赁合同。步骤四：承租方须补齐保证金差额。步骤五：按租赁备案流程进行租赁备案。
步骤六：通知物业管理处，并将盖章的新合同报财务部、档案室留档。
2、工作要求
（1）在同等租赁条件下，原租户享有优先续租权。（2）承租方按最新租赁条件续约。
（3）签约及报批流程按照一般签约及报批流程进行。（4）续约不再给予免租期。
（5）承租方须补齐因租金上升产生的保证金差额。
（6）我方发出收铺通知书后，需立刻书面通知物业管理处。
租赁合同终止
（二）承租方无意续约，合同终止
1、工作流程
步骤一：合同到期前90天，询问租户是否有续租意向，承租方表示无续租意向。步骤二：通知物业公司在合同到期日前30天内不定期对物业使用状况进行检查。步骤三：在合同到期日前3天内会同财务部、物业公司核查承租人是否已交齐租金、管理费、水、电、煤气等费用。
步骤四：营销部于验收日会同物业管理处、承租方办理交接验收手续。
步骤五：若承租方无违约情况，则双方前往办理注销手续，营销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，并办理退还保证金手续；若承租方有违约情况，则由营销部向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》，没收承租方租赁保证金，对于造成我司额外损失的，由合同管理部采取法律途径进行处理。
2、工作要求
（1）营销部在租约到期前15天督促承租方如期搬迁。
（2）验收日为合同终止之日。如承租方拖延交铺，则我司按租赁合同约定收取延期费用。
（3）营销部对租金缴付情况进行核查；物业管理处对物业管理费、水、电、煤气等费用的缴付情况进行核查。双方应按合同的约定验收。
（4）营销部、物业管理处、承租方三方在验收表上签名，由物业管理处收回钥匙。（5）向合同管理部、财务部、档案室、物业管理处发出《关于xx合同终止的函》。（6）承租方在所有租金、物业管理费等相关费用结清后，我司方可退还租赁保证金。（7）承租方搬离时，须通知物业管理处现场监督。须恢复商铺原状的，要监督落实，否则不予退还租赁保证金。
（8）退保证金时，原租户必须提交保证金单收据至我司；若租户遗失保证金单收据，则需登报公示后方行办理。
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