维修基金申请书

维修基金申请书（精选12篇）

维修基金申请书 篇1

一、移交备案提交材料

1)身份证明：物业服务企业营业执照、资质证书（复印件、核原件）；法定代表人证明书、授权委托书（原件）；法定代表人身份证、受托人身份证（复印件，核原件）2)《房屋本体维修基金移交备案申请表》（原件）3)业委会备案表（复印件、核原件）

4)经业主委员会或居委会审核且签字盖章的《房屋本体维修基金移交报告表》（原件）

5)公示后的详细收支明细表（原件）6)欠缴业主名册（原件）

7)区管理机构认为应提交的其他材料

二、移交划款提交材料

维修基金申请书 篇2

物业维修基金, 又被称之为住宅专项维修资金, 物业维修基金或者物业储备基金。它是按照一定的法律规定, 商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金, 可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主要用于物业共用部位大修、更新的资金, 共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定, 物业维修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金, 对于保障房屋的安全使用, 维持与提高其使用功能, 确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中, 物业维修基金常常是专项筹集、独立核算的基金, 在物业管理企业的财务上属于专项代管基金, 作为长期的负债管理。

2 物业维修基金管理现状及存在的问题

我国房地产市场的不断发展, 使得物业维修基金越来越受到多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的问题。按照物业大修基金相关规定, 在业主委员会成立之前, 维修基金主要为政府相关部门管理, 而在业主委员会成立之后, 维修基金要么就是1998年规定的物业管理企业代管, 要么就是2008年规定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何, 都产生了一些问题, 主要表现在:

2.1 首先是物业维修基金的缴纳问题

按照相关规定, 物业大修基金的缴纳主体应该是业主, 业主们应该共同承担共用部位, 设施设备等的维修、更新和改造的责任, 并不应该是由开发商承担;物业大修基金从理论上来讲, 完全可以一次性收取, 也可以随物业管理费用按月收取, 或者在实际维修, 更新和改造的时候, 再向业主随时收取, 但是, 我国目前法制建设并不健全, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重, 因而, 我国物业大修基金尽可能的采用业主购房时一次性交纳的方式来收取, 一旦金额不足再续筹;就物业维修基金的金额, 应该按照建安造价一定比例来收取。

2.2 物业维修基金的管理问题

由于物业维修基金的管理主体不一致, 很多时候是开发商强行收取的, 这样, 在进行实际管理的过程中, 容易发生维修基金流失或被挪用的情况, 很大程度上损害了业主的权益。

2.3 物业维修基金的使用问题

开发商往往把本应该物业公司承担的费用转嫁到物业维修基金当中去, 使得业主承担了不该承担的责任。总之, 目前我国物业维修基金的管理问题不在少数, 主要就是相关法律制度不到位, 维修基金保值、增值不善, 业主自治机构履行职责不利, 维修基金监管存在漏洞以及维修基金严重不足。

3 物业维修基金创新管理

目前我国的物业维修基金管理主体主要有三种, 即政府代管, 物业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式, 无论是从安全性来分析, 还是从使用效率和监督等方面来分析, 都有一定的局限性。首先是政府代管模式, 一般来说, 代管的单位或部门有公积金管理中心, 房地产行政主管部门, 房改部门, 财政部门等。虽然说政府代管安全性更高, 但是, 容易出现资金被挪用的情况, 而且由于政府代管模式审批程序较为繁琐, 导致了“维而不修”的状况, 还有维修基金不能被合理使用, 并且监督不够得力。物业公司代管模式, 其安全性得不到很好的保障, 也有不合理使用甚至违规或损坏业主利益的操作, 而物业公司代管模式又容易逃避政府和业主的监管。至于业主委员会自管模式, 由于业主委员会不是独立的法人组织, 而且无任何财产担保, 维修资金一旦出了问题, 不容易找到相关责任人来承担责任。针对以上这三种物业维修基金的代管模式, 我们应该提出比它们更为科学、合理、安全便捷的代管模式。具体来说, 我们可以从以下几个方面来试行:

3.1 我国当前的物业维修基金相关法律制度等都不是太完善,

还存在着不少问题, 我们要有选择性的借鉴国外先进成功的经验和理论来不断建立和完善物业维修基金法律制度体系, 对于物业维修基金的缴纳时间、主体、管理者、使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确, 还要不断加强管理的透明化和监管力度。

3.2 我国的业主委员会只是一个机构, 不具备法人的地位, 也就

不承担一定的法律责任, 因而, 针对这种状况, 我们应该结合我国的实际情况, 适当的借鉴国外业主委员会作为独立法人并具有法律地位的做法, 明确业主委员会的财产权的主体地位, 还要建立以业主自治管理为主的一系列物业维修基金的管理运作机制, 着力培育物业维修基金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。

3.3 我们还要借鉴国外发达国家的经验, 按照《信托法》的相关

规定, 使得维修基金成为把业主大会作为受益人的信托基金, 建立并不断完善物业维修基金信托管理模式, 可以让业主大会委托业主委员会与物业管理公司签订信托合同, 物业维修基金在银行开设专户存储, 维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章, 即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。物业管理公司在管理维修基金时必须恪守信托受托人的忠实义务和诚信义务, 可以把闲置的维修基金从事风险较小的投资活动, 也可以委托专业的投资机构进行保值增值。

3.4 政府应当加强对维修基金的监督管理, 相关行政主管部门

应当明确审批程序, 重视社会专业机构的监督作用, 建立和完善物业维修基金审批制度和定期审计制度维修基金在使用和管理上要有严格的审批制度和定期审计制度, 采用由物业管理公司和业主委员会的共管模式, 确保开发商及施工单位履行品房保修义务, 在立法中要求, 每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示, 得到多数相关业主书面签名同意后方能实施, 对于额度较大或较为频繁的维修计划, 还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。

3.5 要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务

的方式、违约责任, 先负担保修义务, 后规定维修基金。当维修基金数额巨大时, 要争取产生最大的增值效益, 闲置时, 可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道, 维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理, 使得这些维修基金在操作的过程中, 达到安全性高, 风险性为零;流动性强, 可随时变现, 方便资金的灵活使用, 收益率较高等特征。

4 结语

综上所述, 我们要在微观层面上尽快确立物业维修基金的各项具体制度, 形成一套系统的专项维修资金交存的程序, 加大对专项维修资金的宣传力度, 完善业主大会和业委会制度, 强化政府房地产行政主管部门的管理和监督职能, 发挥全社会的监管力量, 加强对专项维修资金的审判和对违法犯罪的打击力度, 从而不断加强对住宅专项维修资金的监管工作。

摘要：最近几年来, 由于物业维修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势, 使得其收取和使用都成为一个较为棘手的问题, 从而引起了对于物业维修基金管理的问题。本文阐述了物业维修基金管理现状, 对存在问题进行分析, 并提出物业维修基金创新管理措施。

关键词：物业维修基金,管理,问题,创新管理

参考文献

[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.

[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187

浅谈物业维修基金的管理 篇3

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

没有业主委员会怎么申请维修基金 篇4

一、申请使用物业专项维修资金的条件

根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金》等法律法规，使用专项维修资金有明确的条件和程序。

1、使用专项维修资金的前提是该房屋已经交存了住宅专项维修资金，没有交存就没有使用。

2、使用专项维修资金还要同时符合以下条件：

第一，需要维修的部位属于业主共有部位和共有设施设备。第二，需要维修的项目已经超过了房地产开发公司应当承担的保修期。楼顶漏水保修期最低是5年，以该幢楼的竣工验收备案表所载的备案时间和房屋买卖合同确定的交付时间来计算保修期的开始日期。如果交付时间早于备案时间，则以备案日期开始计算。如果备案时间早于房屋交付时间，则以房屋交付时间开始计算。

第三，需要维修的项目属于重大修缮项目。具体到楼顶漏水项目，要求渗漏部位超过所在整幢楼屋面的20%以上。漏水面积未达到这个指标，则属于日常维修或小修项目。超过保修期的重大修缮才能申请使用专项维修资金，日常维修或小修项目，该小区有物业公司的，应当由物业公司负责维修，物业费已经包含日常维修或小修费用；该小区没有物业公司的，则由楼顶住户自行出资维修。

第四，超过保修期且符合重大修缮条件的维修项目，还应当经本小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意使用专项维修资金。如果小区成立了业主大会，建立了该小区的专项维修资金具体管理制度，并且这个具体的管理制度经本小区内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，则可以按照小区专项维修资金管理制度的约定来申请使用维修资金。

二、申请使用物业专项维修资金的程序 使用专项维修资金的一般程序：

一是编制维修项目预算和与维修施工单位草签维修合同。二是使用申报。向区住建局物业管理科提出使用申请。三是主管部门对照使用条件进行初步审查。

四是召开业主大会或者按小区维修资金管理制度的约定条件进行业主投票表决，街道或社区指导监督业主大会和业主委员会进行投票表决。

五是业主大会同意后，由申报人组织维修和竣工验收。

六是主管部门按预先审查的材料和维修施工合同的约定，向施工单位账户分期支付维修资金，并留存保修期内的质保金直到保修期满后支付。

三、使用住宅专项维修资金的申报主体

物业维修基金使用意见 篇5

使用管理的意见

市各相关单位：

随着城市建设的不断发展，我市市区住宅数量也在逐年增加，目前大量的住宅房屋相继进入维修期，为了加强住宅专项维修资金使用管理，充分发挥其应有的作用，真正做到“取之于民，用之于民”，让业主受益，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、苏建房（2008）19号关于转发《住宅专项维修资金管理办法》的通知的精神，对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的使用管理提出如下规范意见：

一、维修资金使用的范围

维修资金的使用必须严格按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的要求执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修费用以一项维修分摊费用按建筑面积每平方米3元以上的维修工程为达到中修以上的标准。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

二、维修资金使用的申报

物业公司、物业维修单位在进行维修项目时要按照《镇江市市区住宅共用部位设施设备维修基金使用的操作规程》镇房[2002]56号文件执行，对维修项目要先行申报，经物业管理基金中心审核同意后方可进行施工。

需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议，填写《镇江市物业维修资金使用申请表》并提供《镇江市物业维修工程施工方案》、《维修工程预算书》等相关材料；

（二）经市物业管理基金中心审核同意后，发放《镇江市物业维修征询意见表》，由业主大会或相关业主填写意见，维修资金的使用必须由列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；

（三）由物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案并选择施工单位，物业服务企业或者相关业主要求市物业基金中心推荐施工单位的，由市物业管理中心在签约单位中推荐，由物业服务企业或者相关业主自行择优选择；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向镇江市物业管理基金中心申请列支；

（五）镇江市物业管理基金中心审核同意后，按相关规定向维修单位支付维修费用。

三、按要求认真填写维修单

物业公司、业主委员会、维修单位在维修前要说明维修项目的维修方案和工程预算造价，认真填写相关表格内容，所填内容要求明确、真实，应由业主本人在相关表格上签署意见，不得在维修单以外的地方填写业主意见。

违反上述要求的，由镇江市物业管理基金中心追回住宅专项维修资金，没收违法所得，处涉及维修工程金额2倍以下的罚款，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

四、维修施工质量的验收

维修工程必须按照有关质量要求进行施工，物业公司、维修单位必须保证施工质量，维修合同中要注明工程施工方案、所用材料规格、品牌、工期等相关内容，并写明保修期限，对施工中产生和在保修期间出现的质量问题由施工单位负责维修，维修工程结束后，由物业公司、业主委员会、业主代表、市物业管理基金中心共同对维修工程按照国家相关质量验收统一标准进行验收。

五、按规定进行工程款的结算 维修工程经验收合格后方可进行工程结算，按照工程项目以相应江苏省工程定额及《镇江工程造价信息》为依据，以市场信息为参照执行，对于较大的维修工程和较复杂的设施设备维修工程由市物业管理基金中心组成专家组审核，对同一类维修项目按同一结算标准进行结算并按规定使用税务结算发票；物业公司或施工单位必须做好费用分摊清册，由物业基金中心将分摊费用记入相关业主个人帐户。

六、强化施工合同签订

所有从事住宅专项物业维修的单位必须与镇江市物业管理基金中心签订施工合同，明确职责、服从管理，作为签约单位提供业主选择，必须按照要求达到维修及时率、维修合格率、业主满意率等方面的要求，在施工过程中要确保安全并由施工单位承担安全责任。

各相关单位必须按照上述要求执行，对违反上述规定的单位，物业基金中心将取消其作为被推荐单位的资格，同时由其承担相应的责任。

维修基金使用管理办法 篇6

维修基金（maintenance fund），又称“公共维修资金”“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。

维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。

维修基金使用条件

1、维修资金金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修资金闲置时，除用于购买国债或无风险的理财范围外，禁止挪作他用。资金缴纳

维修资金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%或每平方米100至200元的标准缴纳至物业所在市房地产主管部门指定的商业银行。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。

维修基金使用范围

房屋维修资金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修、更新工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、电梯、外立面、消防设施、绿地、道路、沟渠和其他共用设施设备等。维修基金资金管理

按照《物权法》和自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主委员会成立之后，业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以讲维修资金划转到业委会，由业委会行使管理权利[3]。

维修基金申请书 篇7

近日，上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施(中华人民共和国物权法)做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》(以下简称《通知》)，对此前公众比较关心的问题作了具体规定，本刊记者采访了上海市房屋土地资源管理局物业行政管理处曾浙一副处长。

一个产证拥有一个表决权

《通知》明确规定，一个产证只有一个表决权。这项规定明确了此前《物权法》尚未细化的内容，即如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，而这两项对小区业主行使自己的权利有着至关重要的作用。

曾浙一告诉记者，这项规定对于此前社会上曾存在争议的如何确定“业主人数”，以及“专用部分面积”等，都做了详细的说明。

“专有部分”就是业主享有专有权的部分，或者说是业主自己买的那套房子就是他的专有部分。《通知》明确规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。

“业主人数”同样按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。即使这个产权证上写有多人名称，但只计算为一个业主。同时明确，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。值得注意到是，如果一个业主在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数拥有多个表决权。

物业维修基金要“三审”

此前，物业公司有两笔糊涂账，一是物业维修基金的使用，二是小区地上车位等共有部分所获收益。物业维修基金被物业公司随意使用，甚至被侵吞，此类现象在上海屡见不鲜；小区车位费等物业共有部分所获收益，收了多少，都用在了哪里，业主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的监管，因此业主对此也是毫无办法。

《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，采取约定优先原则。《通知》分别就业主大会成立前和业主大会成立后如何约定做了明确规定，业委会成立前按照有关规定执行，业委会成立之后，通过管理规约方式进行约定。

曾浙一表示，以后物业公司使用物业维修基金要实行“三审”制度，在开工前对工程项目进行审核，并对工程报价进行审价，完工之后还要进行审计。如果工程规模不大，则由业委会进行，如果工程规模较大，则借助专业机构的力量。

原有住宅维修基金缴存协议 篇8

乙方：_________（以下简称乙方）

根据国务院《物业管理条例》、_________和_________等有关规定，就原有住宅维修基金缴存有关事宜，订立以下协议：

第一条　甲方负责对全市住宅维修基金的统一归集和管理、使用、监督等工作。

第二条　甲方负责制定原有住宅维修基金缴存、使用和管理等有关规定和办事程序。

第三条　甲方负责在天津市商业银行开立原有住宅小区公共设施维修基金缴款专用账户，以保证乙方顺利按时缴存维修基金。

第四条　甲方应按有关规定保管好维修基金，做到专款专用，并从维修基金存入专户之日起比照商品住宅缴存维修基金的利率计息。

第五条　甲方应提供维修基金查询服务，并按照有关规定负责办理维修基金的使用等业务。

第六条　甲方负责协调_________银行在全市各区、县设立维修基金缴存窗口并提供优质服务，方便开发建设单位缴存维修基金。

第七条　乙方应当按照有关规定，及时全额缴存维修基金。

第八条　乙方对所提供原有住宅的住宅套数、建筑面积、建安工程费和已发生维修费用的业主确认书等资料的真实、有效负有完全责任。

第九条　乙方缴存原有住宅维修基金后，如业主提出异议，乙方应负责解释。由此产生的任何矛盾和纠纷，乙方须承担全部责任。

第十条　乙方应当妥善解决原有住宅的各种遗留问题。

第十一条　乙方应在_________年_________月_________日前将_________年开发建设的_________区（县）_________道（路）_________小区（号），共_________套住宅，建筑面积_________平方米，维修基金_________元全额缴存至甲方在_________银行开立的原有住宅小区公共设施维修基金缴款专用账户。

第十二条　乙方可分_________次缴存维修基金，但应当在_________年_________月_________前缴存维修基金总额的_________％以上，具体安排如下：

（一）乙方于本协议签订之日起，五日内缴存维修基金总额的_________％，_________元。

（二）乙方在_________年_________月_________日前缴存维修基金总额的_________％，_________元。

（三）乙方在_________年_________月_________日前缴存维修基金总额的_________％，_________元。

第十三条　乙方未按协议规定时间和比例缴存维修基金的，甲方有权要求乙方及时缴存，并承担未缴存金额每日万分之_________违约金。

第十四条　乙方至_________年_________月_________日未全额缴清维修基金的，根据_________税务局的有关规定，须按未缴金额部分缴纳企业所得税。乙方在缴纳企业所得税后，仍应当全额缴存维修基金。

第十五条　在本协议执行过程中，对本协议所作的任何更改或补充，应订立书面变更或补充协议，并成为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等效力。

第十六条　本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

负责人（签字）：_________负责人（签字）：_________

沈阳办理契税和维修基金流程 篇9

一、契税到房地产大厦一楼契税登记处（半圆区域）核实备案合同，领取商品房（一套或者二套）审核单及商品房自然情况登记表，领号排队等候。

二、到指定窗口（10-14），缴纳以下材料：

1、纳税人户口本原件（已婚需要夫妻双方首页及纳税人页复印件）；

2、身份证原件及复印件（夫妻二人复印件）；

3、单身需要开单身证明，已婚的需要结婚证原件及复印件；

4、购房大发票及复印件；

5、备案合同指定页码复印件（以上复印件建议先印好，房产大厦里面的复印1张1元钱）

三、填写接件通知单（房地产大厦是粉色的一个单子）：

1、一套房到指定窗口交契税（一套房审核5个工作日），到窗口后去领个具体的契税交多少的单子，然后再到二楼盛京银行交款（可以划银联卡），然后再回到接件单上那个窗口把交款凭证给她取契税证（现在是发票了）。

2、二套房按接件通知单上指定日期到指定窗口交契税，办契证。

房地产大厦是8：30—11：30，1：00——4:00上班，最好提前去排号，如果人多很麻烦，我就是上午10点领的号，下午2点才到审核窗口。那天人出奇的多啊，看来楼市依旧火爆啊。中午时间到了，窗口准时休息。漫长的等待！

沈阳百姓购房契税缴纳标准如下表：

普通住宅概念：建筑面积在144平方米以下或者在一级区域市内五区以及经济技术开发区、东陵区（浑南新区）购房单价低于9470/平方米；在二级区域（于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区）购房单价低于7810/平方米属于普通住宅。

非普通住宅：建筑面积在144平方米以上或者在一级区域内购房单价超过9470/平方米，在二级区域购房单价高于7810/平方米，属于非普通住宅。

办理维修基金流程

维修基金是要拿备案合同、交款通知单（二至四联）、全款发票（贷款的拿首付款发票）到市内盛京银行交，反正我是在房地产大厦里面的盛京银行交的，跟契税一起交的，方便，二楼74号窗口，商铺、公寓、住宅维修基金收取标准均是2300×房屋面积×2.5%，但是交这个不可以用银行卡，只能用现金。遇到人多的时候也很烦人，毕竟是一个窗口办事。附沈阳市可以交维修基金的盛京银行：

维修基金申请书 篇10

关键词：工伤保险；先行支付；法律研究

一、先行支付制度出台的背景

据人社部统计，2014年全国就业人员77253万人，参加工伤保险人数20639万人，参保率仅为26.72%，其中全国农民工总量为27395万人，参加工伤保险的农民工7362万人，参保率仅为26.87%。工伤保险的覆盖面小、参保率低，使职工在因公受伤后难以及时获得救济。而现行救济途径程序冗长，根据《工伤保险条例》的规定，对于未参加工伤保险职工发生工伤的，由用人单位支付相关费用。但在实践中，如用人单位不予配合，通常职工需要经过劳动仲裁、一审、二审诉讼，最长可达1701天，而诉讼程序完结后，裁判文书执行更是困难，使职工最终难以获得救济。为保障未参保职工能及时获得救助，《社会保险法》第41条明确规定了工伤保险基金的先行支付制度，体现了工伤保险制度的社会属性，保障了全体职工的权益。

二、先行制度实践中存在的问题

先行支付制度实施以来，全国已有18个省市出现了地方社保机构向劳动者先行支付公司保险待遇的案例，制度得到有效落实，使许多未参保的职工在因公受伤时能及时获得救助，但实践中先行支付制度仍存在诸多实施问题。

第一，工伤认定难。目前，我国的工伤认定部门是专属于社会保险行政部门的，工伤认定属于具体行政行为，当事人对认定结果不服的可以申请行政复议或者提起行政诉讼。而在行政复议或行政诉讼中，是由社保部门举证证明具体行政行为的合法性。而工伤认定在工伤事故后通过事后调查做出的，往往因现场证据灭失、相关人员不配合、调查人力不足等原因，以致很难达到诉讼的证明标准，社保部门承担举证不能的法律后果。

第二，确认劳动关系难。依据《工伤保险条例》，职工提出工伤认定申请应当提交与用人单位存在劳动关系的材料。按此逻辑先行支付以工伤认定为前提，工伤认定以确认劳动关系为前提。虽然我国已承认事实劳动关系，但是劳动关系的确认仍然会在流程上成为工伤认定的阻碍，用人单位常采取以时间换空间的 “策略”，来拖垮劳动者的维权之路。实践中的问题在于工伤认定部门依据职工提交的申请材料作出工伤认定决定之后，用人单位以工伤认定部门无权认定用人单位与职工之间的劳动关系为由对决定申请行政复议或者提起行政诉讼。最高人民法院《关于劳动行政部门在工伤认定程序中是否具有劳动关系确认权的请示》的批复中明确了工伤认定部门具有确认劳动关系是否存在的职权。然而对于此项职权与劳动争议部门的职权之间的关系并未详细说明。

第三，证明用人单位不支付难。在确认劳动关系成立，并且持有工伤认定决定书后，申请先行支付的另一个条件是要证明用人单位不支付。根据现行规定，申请先行支付的情形是用人单位撤销、用人单位拒绝支付、申请人本身不能获得工伤保险待遇以及职工认为用人单位不支付的其他情形等4种情形。对于这4种情形，现在社保机构在操作中标准不一，指向不明，往往作出狭义解释，增加职工的证明责任，常常以职工未明确证明用人单位不支付，而拒绝职工的申请，间接阻碍了先行支付制度的实施。

第四，支付后追偿难。先行支付不同于垫付，按照《社会保险法》的规定，工伤保险基金先行支付后，用人单位不偿还的，社保机构可通过查询、划拨、通知或申请法院执行等方式向用人单位追偿。然未参保企业往往是小企业，特别是现在公司注册资本改为认缴后，一旦发生工伤，其现有资本无法承担工伤保险待遇，特别是现在公司注册资本改为认缴后，发生工伤后更是几乎无可供执行的财产，不仅使工伤社保基金财产流失，更损害了其他依法参保用人单位的利益和积极性。

三、先行支付制度的完善

（一）改变劳动关系确认与工伤认定的主体

为解决目前劳动关系确认和工伤认定的问题，笔者认为，在劳动关系认定上，应赋予职工选择权，既可申请劳动仲裁，也可自申请工伤认定部门一并处理劳动关系确认，且只能择一，一事不再理，因为工伤认定部门本身就具有确认劳动关系是否存在的职权。其次由劳动仲裁机构或人民法院在裁决工伤案件时一并认定工伤，因工伤认定实际上是一种法律事实，对法律事实的认定和调查核实有争议解决部门来处理时其职责应有之义。

（二）降低职工“单位不支付”的证明责任

《社会保险基金先行支付暂行办法》对于证明单位不支付规定了社保经办机构的催告制度，对于用人单位不支付的情况下，社保机构可书面向用人单位发出书面催告通知，告知其不按时足额支付的，社保经办机构在先行支付后即取得要求其偿还的权利。笔者认为，对于单位不支付的证明并不要求达到确定无疑的程度，只要申请者单方提出，社保经办机构经初步认可进而通过催告制度来确认用人单位是否不支付，而排除因申请者对单位不支付证明不力而不能获得先行支付的权益。

（三）加强行政监督，单独设立先行支付基金

为提高公司保险参保率，社保部门应加强行政监督，用人单位依法缴纳工伤保险费，以此提高工伤保险基金的抗风险能力，确保工伤保险基金面对先行支付制度的申请足以良好运转，依法追究用人单位不参保的法律责任。其次改变先行支付主体。低参保率使工伤保险基金背负称重的支付风险。工伤保险制度兼有保险与社会属性，劳动者的风险应当通过国家的强制作用来使社会一起承担，而未参保职工的出现实为国家强制作用不足所致，因此对于如此低的参保率，国家应注入资金成立独立的基金会为低参保率“买单”，国家先行支付后，再以国家的名义向用人单位或连带责任人追偿。由单独的基金会来先行支付，既可以保障申请人及时获得救助，保护合法用人单位购买社会保险的权益，又能保证工伤保险基金的正常运转。

参考文献：

[1]王显勇，未参保单位职工职业伤害法律问题研究，当代法学，2009年第4期.

业主该如何正确使用物业维修基金 篇11

经常有业主到律师事务所咨询关于商品房物业维修基金的问题，问什么叫物业维修基金，什么时候可以用物业维修基金，该怎么用物业维修基金等等。前日就有一位马小姐来电说她家监控门坏了，问律师，修此门的费用可以在物业维修基金里开支吗？可见，业主对物业维修基金缺乏必要的了解，只知道有物业维修基金，但不知道该如何使用，这不利于业主行使和维护自己的合法权益。

2004年11月起实施的《物业维修基金和物业管理用房管理办法》对商品房物业维修基金的筹集、管理、使用等方面作了较为全面的规定，现结合《物业管理条例》、《物业管理条例》，让广大业主对物业维修基金有个初步的认识。

一、物业维修基金的筹集

首期物业维修基金是由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时续筹维修基金，续筹维修基金由业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过,续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

二、物业维修基金的管理

物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行物业维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行。市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴纳、使用、增值收益、结余情况等。

三、物业维修基金的使用

1.物业维修基金是为了维修物业的共用部位和共用设施设备而设立的基金。根据《物业管理条例》的规定，共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

但物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于物业共用部位和共用设施设备。

2.物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。

3.物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。

4.物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

四、物业维修基金的使用应当履行下列程序:

(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额。

深圳市房屋本体维修基金管理规定 篇12

深圳市住宅局

第一章 总则

第一条 为加强房屋本体维修基金(以下简称“本体基金”)管理，维护房屋本体共(公)用部位及设施(以下简称“共用部位”)，保障房屋安全使用，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)及《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》和有关物业管理法规政策，制订本规定。

第二条 本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业主的共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有，本体基金的主管部门是市住宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。

第二章 本体基金的建立

第三条 业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。

《条例》实施之前已人住并超过保修期的房屋的本体基金，由业主自《条例》实施之日起按月缴交，但经业主管委会或多数业主同意，可以缓自本规定实施之日起缴交。

因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。

第四条 本体基金缴交的标准，执行本规定所附的指导标准。指导标准每二年制订和发布一次。各业主管委会可根据房屋的使用状况的本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。

本规定实施之前已收取的本体基金，按本规定进行管理和使用。

第三章 基金的使用

第五条 本体基金按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。

第六条 共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

第七条 本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程(含新增和改造工程，下同);用于中修以上维护工程时，须经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意。

房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。整个小区(大厦)本体基金不够支出时，经业主管委会决定，由全体业主分摊;单栋房屋本体基金不够使用时，经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。

第八条 管理处应于每年12月31日前提出下使用本体基金的计划及预算，提交业主管委会审议通过。业主管委会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意;急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。

第九条 如业主管委会或该栋房屋50%以上业主不同意使用本体基金用于中修以上维护工程，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。

第十条 管理处使用本体基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后，日常维护和零星小修由管理处主任签证，作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”，由管委会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。

第四章 本体基金的管理

第十一条 管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。

第十二条 本体基金的收支项目，由管理处每三个月公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督和质询。

第十三条 管理处使用本体基金实施对房屋本体共用部位维修养护时，按支出额执行相应工程的费用定额标准。

第十四条 业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。

第十五条 物业管理公司及其管理处有下列行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:

1、擅自提高本体基金收费标准；

2、改变本体基金的用途，挪作它用的；

3、未按规定期限公布本体基金收支帐目的；

4、拒绝接受业主管委会或业主查询的。

未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。

第十六条 经业主管委会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定规定的本体基金比例，超出部分可在下本体基金的小修费里冲抵，或经业主管委会决定提高本体基金标准弥补。

第五章 附则

第十七条 本规定由市住宅主管部门负责解释。

第十八条 本规定自公布之日起实施。

深圳市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准，发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标准:

多层房屋(9层及以下，不带电梯):0.63元/平方米·月；高层房屋(10层及以上，含带电梯多层):1.01元/平方米·月。

二、实际收取标准:

考虑到目前住(用)户实际承受能力，暂按测算标准的24%-35%收取，作为最低标准，以后逐年到位，即:

1、多层房屋(不带电梯):

(1)外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米·月；

(2)外墙贴瓷砖、马赛克20.20元/平方米·月。

2、高层房屋(含多层带电梯)；

(1)使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米·月；

(2)使用进口电梯:0.35元/平方米·月。

各类商品房房屋经业主管委会或多数业主同意，标准可.以适当上浮;超高层房屋可以上浮50%-89%。

以上标准均不包括中央空调系统。

深圳市住宅局