商品房购销合同纠纷案例

商品房购销合同纠纷案例（通用5篇）

商品房购销合同纠纷案例篇1

委托代理人张春桂、李相周，河南怡龙律师事务所律师。

上诉人（原审被告）中亨（河南）房地产开发管理有限公司，住所地：郑州市经七路35号。

法定代表人翟金城，总经理。

委托代理人王乾馨，男，1975年11月23日出生，汉族，住郑州市中原路41号院，系该公司法律顾问。

上诉人王英群、中亨（河南）房地产开发管理有限公司因买卖纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2002）金民初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：1997年10月31日，原、被告双方签订商品房购销合同。合同主要内容为：原告向被告购买南阳路2号院17栋东三单元1-2层商品房一套，建筑面积312、87平方米，房屋售价2708元平方米，总金额844749元，被告代收契税4%、交易税1%、配套费30029、60元、印花税262、43元，房价总金额按实际面积调整。原告应按时交付房款，付款时间为：1997年10月31日前支付房款281127元，97年12月30日前支付156400元，97年12月30日前

支付350000元，98年止交付使用前付清余额。被告须于98年10月前，将经竣工验收合格并符合合同规定的装饰和设备标准的该商品房交付原告使用，如被告除特殊情况外，未按合同规定期限将商品房交付原告使用，原告有权向被告追究违约利息，逾期超过12个月，视为被告不履行合同，被告按原告累积已付款的10%向原告支付违约金，合同继续履行。合同履行前，原告已向被告支付房款281127.55元（1997年5月29日交款20000元，同年7月9日交款90000元，7月10日交款171127.55元），1998年1月25日，原告交被告房款507080元，2000年3月9日，原告交被告房款56621.87元、配套费30029.60元、印花费262.13元，同日被告将房屋交与原告。同月10日，原告交契约税33790元，付滞纳金5000元。2001年7月7日，原、被告双方就房屋质量问题达成协议，被告同意一次性付给原告质量缺陷补偿金9.8万元，10日内付至王爱华帐户，被告同意即日起一个月内办妥并交予原告中亨花园二院17号楼3单元19号房之房产证书，房产证上之面积如超出合同规定之面积，多出部分房款被告予以免除，办理房产证契税原告已交，其它费用由被告负责，另附加：以后房屋出现质量问题，一切由原告自行解决。因被告未按约交付房屋，故原告起诉，要求被告支付违约金78812.75元，返还多交房款27945元及利息，赔偿契税滞纳金5000元及利息并协助原告维修房屋。另查明，原告1997年7月10日前所交房款281127.55元原系购被告南阳路2号院7号楼房屋一套所交，后因故原告又调换购臵了现住房。

原审认为：原、被告双方所签购房合同合法有效，双方均应自觉履行各自义务。原告依约履行了付款义务，而被告却迟迟未交付房屋达一年之久，对此，被告应承担违约责任；关于原告诉请被告退还多收房款之请求，因被告实际交付原告的房屋面积按阳台未封闭，一半计算面积亦超出原合同约定的面积，被告并未多收原告房款，另外，被告交付房屋时，原告亦未提出异议，视为被告所交房屋符合约定；关于契税交纳一事，虽双方约定由被告代收，但未约定具体交纳时间，后原告自行交纳契税时被罚滞纳金5000元，原告要求被告赔偿此款，无有根据，本院不予支持；原告要求被告协助其对房屋进行维修，没有根据，且双方已有约定，以后房屋出现质量问题一切由原告自行解决，故亦不予支持。据此判决如下：

一、被告中亨（河南）房地产开发管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王英群违约金78812.75元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，王英群不服，称，被上诉人实际多收了房价款，其所交付的房屋阳台未封闭，按有关规定应按一半面积计算房价，上诉人与被上诉人2001年7月7日达成的协议是对上诉人分摊共有面积过多而约定的，并不包括多收的一半阳台面积；由于被上诉人未尽到通知义务导致上诉人交纳契税时被罚5000元滞纳金，该费用应由被上诉人承担；虽然上诉人与被上诉人就房屋质量达成过协议，但上诉人维修房屋自然涉及相邻各方利益，被上诉人作为开发商有义务予以配合。故认为原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司代理人辩称，交付给王英群的房屋面积实际超过双方合同约定的面积，即使阳台按一半面积计算，中亨公司也未多收其房款；契税是王英群自行交付的，中亨公司已尽了告知义务；房屋的维修是王英群与物业管理公司之间协调的问题，与中亨公司无关。上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司上诉称，其并未迟延交付房屋，不应承担违约责任，故也提出上诉，要求二审查清事实，依法改判。王英群答辩称，原审关于中亨公司迟延交付房屋的问题认定正确，判决其支付违约金正确，应予维持。

二审期间，王英群向法庭提交了2000年3月7日郑州市工程质量监督站证明（复印件）一份，证明该房竣工的时间为2000年3月份。在法庭限定的举证期间内，上诉人王英群未向法庭提交原件，但向法庭提交了郑州市商品房屋产权登记备案证，该证记载位于郑州市金水区南阳路307号院17号楼竣工日期为2000年3月7号，间接证实该楼的竣工日期；还向法庭提交了郑州市房产产权监理处房产测绘管理科证明一份，证明王英群的住房阳台未封闭，按有关规定，阳台建筑面积按一半计算；向法庭提交照片四张，证明房屋存在质量问题，如果维修需要协调。中亨公司的代理人对郑州市房产产权监理处房产测绘管理科证明无异议，但辩称，17号楼按设计要求是全楼封闭阳台，在交付房屋时王英群未提出异议，应推定交房时王英群的阳台也已封闭；对四张照片有异议，认为不能证明王英群的主张。在法庭限定的时间内上诉人中亨公司未能提交该楼相关的竣工手续。

除原审查明的事实外，二审另查明，双方合同约定的建筑面积为312.87平方米，王英群的房产证上的产权面积为324.76平方米，共有分摊面积为36.76平方米。

本院认为，从原审双方提交的相关证据证明上诉人中亨公司迟延交房已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人中亨公司的上诉理由，证据不力，不予支持。上诉人王英群关于中亨公司多收房款应予退回的上诉理由，经查，中亨公司确未将其阳台封闭，按有关规定，应按一半建筑面积计算价款，王英群已按双方合同的约定交付了全部价款，虽然双方后来的补充协议中约定房产证比合同约定多出的面积中亨公司不再另行收费，但该约定并未涉及未封闭阳台多收的该部分费用，故上诉人王英群要求中亨公司退还多收的阳台面积理由成立，本院予以支持。关于上诉人王英群要求中亨公司支付交纳契税滞纳金5000元的上诉理由，经查，中亨公司在一审中已提交了相关证据证实其已尽到了告知义务，本院予以认定，故王英群的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人王英群要求中亨公司协助其维修房屋的上诉理由，经查，双方在2001年7月7日的协议中已作了明确约定，且该协议双方均已实际履行，故上诉人王英群的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持郑州市金水区人民法院（2002）金民初字第2154号民事判决书的第一项，即“

一、被告中亨（河南）房地产开发管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王英群违约金78812.75元。”

二、撤销郑州市金水区人民法院（2002）金民初字第2154号民事判决书的第二项，即“

二、驳回原告的其他诉讼请求。”

三、本判决生效后十日内上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司退还上诉人王英群购房款27945元及利息1353.27元。

四、驳回上诉人王英群的其他诉讼请求。

商品房购销合同争议篇2

本案审理程序适用XX年12月1日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》(下称《仲裁规则》)。

根据《仲裁规则》的规定，本会向被申请人送达了仲裁申请书及相关证据材料，并向双方当事人送达了《仲裁规则》、《仲裁员名册》、《选定仲裁员的函》及《当事人仲裁活动权利义务告知书》等材料。仲裁庭组成通知、开庭通知也由本会工作人员当面提交被申请人，被申请人及其职员分别于XX年12月28日和XX年12月27日签收了通知。

申请人与[] 惠仲第59-74号案等共计16宗案的申请人于XX年12月5日共同向本会提出，因与同一被申请人签订的《商品房购销合同》所产生争议，仲裁请求相同，各申请人之间只是面积差价款，利息及逾期办理房地产权证违约金的具体数额不同，请求将16宗案件合并审理并适用普通程序。被申请人于XX年12月18日书面同意申请人的提议。本会于XX年12月26日决定对上述16宗案件合并审理并适用普通程序。

根据《仲裁规则》的规定，在本会仲裁员名册中被申请人选定徐先生为仲裁员，申请人选定刘先生为仲裁员。本会主任指定先生为首席仲裁员。以上三人于XX年12月27日组成仲裁庭审理本案。

根据《仲裁法》和《仲裁规则》有关规定，仲裁庭于XX年1月11日在本会开庭审理本案。申请人及其委托代理人张律师、魏律师、张、曾、罗到庭。被申请人委托代理人姚律师、谭律师、林到庭。庭审中，双方当事人就对方提交的证据的真实性与关联性不表示异议,分别陈述了仲裁请求与事实理由、答辩，回答了仲裁庭的询问，作了最后陈述。庭审后双方的代理人提交了代理词。

XX年4月26日〔〕惠仲裁第59号裁决书出具后，被申请人向广东省惠州市中级人民法院(下称“惠州中院”)申请撤销该裁决及与之并案处理的共计16份裁决。

XX年9月12日惠州中院向惠州仲裁委员会出具惠中法民二初字第151-1号通知书(“中院通知书”)，提及被申请人：

申请撤销惠州仲裁委员会作出的[]惠仲第59号、[]惠仲第60号、[]惠仲第61号、[]惠仲第62号、[]惠仲第63号、[]惠仲第64号、[]惠仲第65号、[]惠仲第66号、[]惠仲第67号、[]惠仲第68号、[]惠仲第69号、[]惠仲第70号、[2o05]惠仲第71号、[]惠仲第72号、[]惠仲第73号、[]惠仲第74号等十六宗仲裁裁决乙案，本院经审查认为，惠州市房产局核发的房地产权证上标注的“另有小区分摊”项目属于房地产权登记部门的登记行为;虽然房地产登记部门已通知涉案的各位被申请人即18位(笔误，实为16位--仲裁庭)业主到房产部门更改“另有小区分摊”之内容，但贵会作出仲裁时，房产证的上述内容并未改变，且到目前为止尚有部分房产证的上述内容亦未更改。因此，在房地产管理部门对其发放的房产证“另有小区分摊”之内容没有具体取消前;贵会就作出上述16份裁决书是不当的。为此;本院依照《中华人民共和国仲裁法》第六十一条规定;特通知贵会自本通知送达贵会后60天内对上列仲裁案件重新仲裁。贵会重新仲裁期问，本院将依法中止撤销程序。

依据惠州中院的通知，惠州仲裁委员会分别于XX年11月10日和16日向仲裁庭和双方当事人发出重新仲裁的通知，接着又发出开庭通知。

仲裁庭于XX年12月12日开庭，双方当事人或代理人依时到庭。开庭时，被申请人提出要求仲裁庭回避的申请。为了尊重被申请人表达意见的权利，仲裁庭中止审理,将被申请人的申请交惠州仲裁委员会，由其做出决定。

惠州仲裁委员会于XX年12月12日做出决定，认为：依照最高人民法院的有关规定，重新仲裁的义务由原仲裁庭承担，不同意被申请人的要求。依照惠州仲裁委员会的决定，仲裁庭于XX年12月21日开庭。开庭通知已送达双方当事人。

庭审时，申请人的代理人张梅蓉、曾双杏、张宝贵和魏忠平到庭;被申请人的代理人谭耀强与林春燕到庭。

仲裁庭依照惠州中院的通知限定的问题进行审理，听取当事人的陈述与辩论，并审核了申请人提交的经变更了的房产证内容。

本案现已重新审理终结，仲裁庭依法作出裁决。

现将本案案情、仲裁庭意见及仲裁裁决分述如下。

一、案情

XX年4月6日，申请人作为买方和乙方与被申请人作为卖方和甲方签订了no.019987《商品房购销合同》(下称“合同”)，由申请人购买被申请人惠州市东湖花园3号小区305栋1072房。合同与争议有关的主要条款如下：

第2条商品房面积：乙方向甲方购买商品房(下称该商品房)建筑面积100.15m2。

第4条价格与费用：该商品房不属于政府定价的商品房。按建筑面积计算，该商品房单位售价为人民币每平方米2318元，总金额为人民币贰拾叁万贰千壹百肆拾壹元。

第7条优惠价：乙方在XX年4月6日前付清全部房价款的20%，甲方给予乙方占付款金额5%的优惠，即实际付款额为人民币贰拾贰万零千捌伍百叁拾肆元整。

第28条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由惠州市仲裁委员会仲裁。

双方当事人在签订合同的同时签订了《东湖花园三号小区商品房购销合同补充协议书》(下称“补充协议”)，与争议的有关条款如下：

第3条甲、乙双方同意，原合同第19条变更为在正常情况下，甲方应在楼宇(即合同中规定的商品房--仲裁庭)交付使用之日起二十四个月内为乙方办理好房地产权证，办证手续费及契税费按政府有关规定收取。

第7条甲、乙双方同意，原合同第5条变更为：乙方向甲方购买的商品房，以建筑面积(即实得建筑面积加公共部位与公用房屋分摊面积)为合同销售面积，并以此计算销售金额。由于合同销售面积是以图纸尺寸为计算依据的，因此，双方同意合同销售面积有不超过±1%的误差率。楼房正式交付使用后，如合同销售面积与实际面积的误差超过±1%时，双方应按实际面积多退少补(以房产证核发面积为准)。

签订合同的当日，双方签订了《装修标准及材料明细表》(下称“明细表”)，其中包括了甲方统一提供的一些设施和收取的费用：有线电视系统费150元、对讲系统970元、电话线位500元、住户专用信报箱250元、建档材料费100元等(均为人民币，以下未标明币种的金额均为人民币--仲裁庭)。

发生争议，申请人提请仲裁，诉称，合同签订后其向被申请人交付了全部购房款。但XX年领取的房地产权证(下称“房产证”)显示，房屋的建筑面积为94.39 m2，比合同约定的面积少5.76m2，面积误差比为-5.75%, 即被申请人多收款12683元。房产证显示被申请人将小区分摊面积6.65m2也列入公摊面积计算，违反了建设部(于1995年9月8日印发的)《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(下称1995年规则)的规定。被申请人迟延562天办理申请人的房产证，还多收取或无根据收取有线电视系统费，对讲系统费，电话线位费。专用信报箱费和建档费等共计1970元。因此申请人请求裁决被申请人：

1、返还实际建筑面积与合同约定建筑面积之间的差额5.76平方米的购房款12683元及利息4209元(自签约之日暂计至XX年11月29日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算);

2、支付逾期办理房产证的违约金23797元(计至房产证登记之日，至被申请人交付房屋后24个月始算，违约天数为562天，利率同上);

3、返还多收取的费用总计1970元;

4、本案仲裁费用全部由被申请人承担。

被申请人提交了答辩，庭审后其代理律师提交了代理词，两者所论述的问题一致，但后者较详尽。故主要摘自后者的论述，要点如下：

1、申请人对商品房的建筑面积计算有误

a.申请人的房产证登记的住宅(即合同规定的商品房--仲裁庭)建筑面积为94.39 m2(其中套内建筑面积84.04m2，共有分摊面积10.35 m2)，另有小区分摊6.65 m2，总建筑面积101.04 m2。合同及补充协议约定的总建筑面积为100.15 m2。两者相比，房产证登记的总建筑面积比合同约定的总建筑面积大0.89 m2，误差不超过1%，在补充协议规定的误差比率范围内。

b.合同标的之总建筑面积为实得面积与公共部位、公用房屋分摊面积之和，房产证中显示的共有分摊面积与小区分摊面积不含已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程，共有分摊面积与小区分面积系不同的分摊面积，均属于东湖花园三号小区公共部位与公用房屋分摊的面积，两者没有重复，其产权人分别为申请人所在栋全体业主及小区全体业主，对此惠州市房屋测绘所出具的分摊面积计算书已作了明确、具体的说明。因此小区分摊面积属于合同约定的总建筑面积的一部分，该约定符合公平原则并不违反建设部1995年规则第9条规定的公用建筑面积计算原则及其它调整商品房公用建筑面积分摊关系的相关法律、法规、规范的规定，且小区分摊面积的公共部位与公用房屋等建筑物事实存在并由三号小区全体业主实际受益，惠州市房产管理局亦已明确其产权属于三号小区全体业主共有，可办至三号小区全体业主或业主委员会名下。

c.合同约定的总建筑面积包括“小区分摊面积”的事实亦可以从合同约定面积与房地产权证登记的差异比例得到证实。16户业主中12户的面积差异不超过1%，属双方合同约定许可的差异。

d.公共部位与公用房屋分摊面积在房产证中分为共有建筑面积和小区分摊面积属于房产管理部门登记规范重大变化所致，并不影响合同当时关于销售总建筑面积的约定。申请人房屋所在的东湖花园3号小区是自开始销售的，销售之日至办证期间房屋产权登记规范发生了重大变化。惠市房函[]95号复函已足以说明。由于这一变化，导致房地产权证登记部门指定使用的《商品房购销合同》与核发的房产证关于面积的表述所使用的术语不一致，引发业主误解。

2、关于逾期办证的问题

a.房产证逾期办理虽属事实，但非因被申请人的责任。

补充协议第3条约定，因政府规定办证税费中部分由开发商承担，部分由业主承担，且规定办证费须在房产证办妥前缴交，说明申请人有支付办证税费的义务及缴交办证费为房产证办理的前置条件。被申请人虽于XX年2月21日至XX年6月11日期间分别将房屋交付给申请人使用，但申请人分别于XX年12月22日至XX年7月18日方才陆续缴交办证费，因未及时交费，被申请人曾在小区内进行公告催交办证费，这一事实在仲裁庭开庭审理时申请人已认可属实。因申请缴交办证费前置义务未及时履行，后置办证义务可暂停履行。

b、惠州市房产管理局在受理提供的办证资料后1年多才陆续出证，属于房产部门原因所致。

逾期办证是因申请人未及时交纳办证费用及房产部门延误办证所致，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，被申请人只有在因自身原因导致逾期办证，才承担逾期办证责任。

3、即便被申请人需承担违约责任，亦缺乏支付违约金事实依据

a.在合同中并未约定逾期办证的违约金。

b.根据《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第113条、114条的规定，违约金规定的原则是弥补给当事人造成的实际或可预估的损失，违约金过多高于实际损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以减少。在本案中，16户申请人中有12户是以银行贷款形式支付房款，对此合同可为证，且至今未还清银行贷款。此类业主的房产证需办理房屋抵押登记手续并由贷款银行保管房地产权证原件直至还清贷款本息，按银行规定，此类业主在未还清贷款前不得对房屋进行转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、使用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的申请人而言，而且惠州市在XX年9月1日前，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过购房合同的转让(原以银行贷款付款的客户转让前需先还清银行贷款)，将房屋的权益转让并获益，房产证是否办妥，根本不影响申请人对房屋权益的转让。至于一次性付款的申请人所说的抵押借款，被申请人至今未接到过一次性付款的申请人因逾期办证导致其不能抵押给其造成损失，并提出索赔的任何主张及依据，说明在此期间一次性付款的申请人或未有抵押的要求或是逾期办证未对其造成实际损失。此外，本案中，房屋已按约定交付给申请人使用，申请人亦已入住多年，无论是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，逾期办证均不影响其对房屋占用、使用及收益权。

c、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期办证的违约责任亦只是规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并不是必须按此规定支付违约金，有关逾期办证的违约金应遵循《合同法》有关违约金用于弥补损失的原则，因此上述司法解释有关逾期办证违约责任的规定仅在给守约方造成损失时适用，本案中申请人所购房屋的房产证虽逾期办妥，但并未给申请人造成损失，不应适用该规定。

4、关于其他费用1970元的问题

a.该部分费用系合同中明确约定的，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且被申请人在交付使用前已完成了该部分设施。可视对讲系统，试用后质量、效果不稳定，为广大业主利益，被申请人选用了现在的系统，该系统造价与可视对讲系统持平，亦在房屋交付使用前完成并移交给申请人使用，申请人在此前亦从未提出过异议。

b、申请人在收楼及使用设施后一直没有异议，在长达3、4年后，又要求返还该部分费用1970元，依据《合同法》第55条规定，已超过该条规定的一年期限。依据《中华人民共和国民法通则》(下称《民法通则》)第135条规定，已超过该条规定的两年诉讼时效期限。因此，无论申请人主张撤销合同，还是主张违约，均已过法定时限。

申请人的代理律师提交的代理词要点如下：

1、基本事实

本案证据显示及庭审查明的基本事实是：

a.被申请人将合同约定的总建筑面积包括其认为的另有小区分摊面积作为销售面积，但各申请人房产证中登记的建筑面积在不包括另有小区分摊面积的情况下，全部少于双方合同所约定的总建筑面积，其中差额最少的是5.7m2，差额最多的则达14.4m2。

b.被申请人也承认东湖花园三号小区为整个小区服务的架空层、为整个小区服务的公共用房、单车房及非独立使用的地下停车库等公共部位，其所有权属全体业主共同共有。

c、被申请人将所有权归全体业主同共有的“另有小区分摊”面积擅自分割为小区业主私人所有并作为销售面积的一部分。

d、被申请人违反合同约定，为申请人办理房屋所有权证的期限全部超过了“自房屋交付之日起24个月办妥”的期限。

e、被申请人单方改变合同约定，将双方约定的安装可视对讲系统更换为一般对讲系统，被申请人仍按可视对讲系统的标准向各申请人收取安装费用。邮电部门免费为全体业主安装了信报箱，被申请人从中收取费用。

2、仲裁请求合法

a、各申请人房产证中登记的建筑面积均少于补充协议第7或第8条所约定的总建筑面积，根据此约定，被申请人应当向各申请人返还误差面积相应的购房款;同时，我国《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现各申请人以误差面积的购房款作为基数要求赔偿以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失合法合理。

b、双方虽未约定办证逾期违约的赔偿计算方法，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条明确规定：合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因而各申请人按照已付购房款总额和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失，合理有据。

c、《合同法》第63条规定：执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计算。被申请人向各申请人所收的有视电视系统等费用都是政府定价或者政府指导价，但被申请人却超过规定多收取了费用，有的则是没有收费根据，如专用信报箱费，有的则是进行了单方变更，如闭路电视监控系统改变成为普通对讲系统而多收取了费用。上述多收取的费用，被申请人均应向各申请人返还。同时，《民法通则》第92条规定：没有合同根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。被申请人所多收取的各项费用都没有合法根据，显属不当得利，须返还多收取的费用。

3、被申请人的答辩理由均不成立

a、关于“另有小区分摊”可以进行出售的答辩意见没有法律根据。

1995年《规则》)第8条关于“公用建筑面积”的组成部分中并没有“另有小区分摊”的项目;公用建筑面积已包括“为整栋服务的公共用房和管理用房建筑面积”，即被申请人所言架空层、公共用房等“另有小区分摊”面积，已包含在销售时已被作价的“分摊的公用建筑面积”之中;合同和补充协议中也没有约定被申请人将“另有小区分摊”出卖给申请人，“另有小区分摊”的含义至今为止都是被申请人单方的理解和解释;国务院《物业管理条例》第27条明确规定建设单位不得擅自处分业主共用部位的所有权或使用权;被申请人承认“另有小区分摊”属全体业主共同共有，但其将业主共同共有的部分处分为小区业主私人所有。《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。即在法律上权利人只有对自己拥有所有权的财产才可以进行收益和处分，同时共同共有与私人所有是两个根本不同的法律概念，被申请人在未经全体业主同意的情况下，将全体业主共同共有的财产进行处分变为业主私人所有，其处分属违反法律的强制性规定属于无权处分。

被申请人认为各申请人只有对公有面积付款之后才能拥有全体小区业主的共同共有权，该说法没有任何法律根据，全体小区业主对小区架空层、公共用房、未独立使用的地下室等拥有共同共有权是法律规定的法定形成权，不以各个业主是否对该共同共有面积付款为前提。

被申请人认为应当尊重契约自由原则，即尊重双方关于“另有小区分摊”买卖的约定，但尊重契约自由是以不违反法律、行政法规的强制性规定为前提，因此被申请人认为应当尊重契约自由的抗辩理由也是不能成立的。

被申请人将补充协议中总建筑面积中的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”单方面理解为即是申请人房产证中的“公有分摊面积与另有小区分摊”没有任何事实依据和法律根据，由于是被申请人提供的统一格式合同，应当根据《合同法》第41条关于对合同理解条款的规定对补充协议总建筑面积中的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”作出对被申请人不利的解释，或者至少按照《规则》中关于“公用建筑面积”的本来含义对“另有小区分摊”作出符合原义的合理解释。

b、被申请人关于办房产证逾期违约的相关答辩理由是错误的。

《合同法》对违约采取严格责任原则，即只要存在违约的客观结果，则该违约行为人无论是由于主观原因或是客观原因或是由于第三方的原因造成违约，违约行为人均应向对方承担违约责任。本案中被申请人为各申请人办理房产证已超过了双方约定的办证期限是明显的法律事实，因此被申请人应当承担违约责任有事实根据。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖方应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。因此被申请人承担办证逾期违约责任有法律根据。

被申请人认为办理房产证虽然存在违约，但并未造成各申请人的实际损失，因而无须支付违约金的抗辩理由没有任何法律根据。同时由于各申请人没有及时获得房产证，致使各申请人在行使房屋转让权、房屋租赁权、房屋抵押担保权等权利时受到极大限制，有时甚至丧失了商业机会，这种结果实际上也是对各申请人实体利益的潜在损害。

被申请人认为是由于各申请人迟延交付办证费才导致了迟延办证，该种说法与双方合同的约定不符，因为双方并没有约定只有在各申请人交缴办证费后被申请人才办理房产证，双方仅约定了办证期限而没有附加任何条件。

被申请人还认为是由于惠州市房产管理局的原因才导致办证违约，因而不应承担违约责任的说法没有法律根据。《合同法》第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。即使是由于惠州市房产管理局的原因导致办证逾期，被申请人仍应向各申请人承担违约责任。

c、关于被申请人多收取的其他费用。

双方虽然在合同中对各种收费作出了约定，但约定应以合法性为前提，否则不发生相应的法律后果。但本案的事实表明，被申请人向各申请人收取的部分收费项目没有合法性，被申请人多收取的费用属不当得利，应当向各申请人进行返还。

关于有线电视系统费。惠州市人民政府物价局惠价[]11号文件明确规定：有线电视系统初装费每户为350元，但被申请人却收取了500元，多收取的150元属违规收费。

关于对讲系统及闭路电视监控系统费970元，双方在合同中作了明确约定，但被申请人单方改变为普通对讲系统并且延续至今，被申请人多收取的费用应向各申请人返还。

关于专用信报箱250元。国务院《物业管理条例》第45条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。在各申请人提供的证据中，广东邮政物流配送服务有限公司惠州分公司免费为东湖花园三号小区各住户设置专用信报箱，既然行政法规规定供水、通讯等单位是向最终用户收取有关费用，那么供水、通讯等单位作出的免费承诺也应是向最终用户作出的，而不是针对小区开发商作出的承诺，因此被申请人认为是通讯单位向其作出免费承诺，其有权再向各最终用户即各申请人收取专用信报箱用250元没有事实根据和法律依据。

建档资料费100元,被申请人承认是东湖花园三号小区的物业管理公司为物业管理方便而对各业主进行建档，因此被申请人收取该项费用没有事实根据和法律依据。

综上：本案中各申请人的房产证中登记的建筑面积少于双方合同约定的总建筑面积已是法律事实，被申请人应当根据双方合同的约定和相关司法解释的规定返还相应的购房款及支付相应的利息;被申请人办证违反双方合同约定的办证期限也是明显的法律事实，被申请人应当按照司法解释的规定向各申请人支付违约赔偿金;被申请人向各申请人多收取的其他费用或没有法律根据，或违反双方约定，或超政府规定收取，其所得显属不当得利，根据相关法律规定应向各申请人返还。

在重新仲裁中，申请人没有改变请求;双方当事人没有改变对争议问题所持的立场与观点。

就“另有小区分摊”问题，双方均表达了见解。

申请人的意见要点：

在更换的房产证中， “另有小区分摊”不复存在;申请人请求的是合同规定面积与房产证登记面积之间的差额部分;合同中没有 “另有小区分摊”的约定。

庭审前被申请人的书面意见要点：

1、关于“另有小区分摊”

销售东湖花园三号小区商品房时，系按房产登记部门要求采用国家建设部、工商行政管理局编制的《商品房购销合同》(“销售合同”)。这一合同与现行的广东省建设厅、广东省工商行政管理局编制的《商品房买卖合同》(“买卖合同”)有一个很大的区别，前者没有要求填写分摊面积明细，后者则要求填写分摊明细。销售合同与现行的房地产权登记规范也有很大的区别，第二条关于商品房面积约定一项，使用的是实得建筑面积概念及公共部位和公用房屋概念，并无现行房地产权登记使用的套内建筑面积概念及共有分摊概念。这些区别，都说明无论是合同版本还是房地产权证登记都发生了变化。

由于销售合同没有单独的分摊明细项目，在销售三号小区时，被申请人将为整个小区服务的公共部位、公用房屋与为本栋服务的公共部位、公共房屋一起纳入分摊，而不是将该部分费用纳入实得建筑面积房价。对于这一计算方法，向购房者作了充分的说明，售楼部有楼房模型展示及合同文本展示。由于业主领取的是业主私人房地产权证，只能登记业主商品房的套内建筑面积及共有分摊面积，其中套内建筑面积属于业主私人所有的物权，共有分摊面积属于本栋业主共同共有的物权。为避免重复办证，且三号小区业主委员会未成立，房地产权登记部门借鉴外地的做法，在附图上标注了“另有小区分摊”部分的面积。

就所谓的而积差异而言，销售合同约定的建筑面积与房地产权证上登记的套内建筑面积、共有分摊面积、附图上标注的另有小区分摊面积三者之和基本一致，不存在业主请求的面积差异。本着公平原则，为妥善解决业主争议的面积问题，建议以合同约定的总建筑面积减去另有小区分摊面积后的建筑面积，按合同约定总房价确定每平方米的单价，以此每平方米单价为依据，按房地产权证上登记的建筑面积确定面积差异，多退少补。

2、关于惠州市房产管理局取消附图“另有小区分摊”的标注

惠州市房产管理局于XX年4月21日作出《关于东湖花园3号小区房屋面积问题的复函》(惠市房函[]48号)，表明原有房产证附图上标注的“另有小区分摊”面积，换发的房产证附图上不再标注，而是另行办理权属证明书至三号小区全体业主或业主委员会名下。无论是新证还是旧证，房屋的套内建筑面积及公共部位和公用房屋都是不变的，都是业主在实际使用，不存在新旧证之间有面积增加或减少的问题;小区分摊面积属于全体业主共同共有，不计入业主房产证附图中的建筑面积

庭审中，被申请人的意见要点：

房产证登记的变化属不同的登记形式;该变化并不否定“另有小区分摊”的合理性与客观性;合同约定的面积中包含了“另有小区分摊”面积;申请人要求的退款面积的根据否定了“另有小区分摊”面积，否定合同中的合意;合同格式版本的变化，登记方式的变化，要以历史的眼光看待;为小区全体业主服务的面积仍然存在，权属由全体业主享有，“另有小区分摊”面积的权益之享有没有变更。

二、仲裁庭意见

在原仲裁程序中，经庭审调查，仲裁庭确认事实并表达意见如下：

合同、补充协议及明细表是双方协商、自愿达成，合法有效，对双方均有约束力。

申请人依合同、补充协议及明细表的约定，履行了支付全部购房款的合同义务。

被申请人依合同、补充协议及明细表的约定，交付了合同约定的房产，申请人于XX年2月21日验收，确认房屋状况与合同内容一致，签署了《业主收楼满意书》。

依补充协议第3条的约定，申请人于XX年1月16日交付房产证办证费用。依约定，房产证应当于XX年2月21日办妥，实际办妥日期是XX年10月22日，被申请人承认确实存在延期办妥的情况。双方对存在延期办妥房产证客观事实的没有异议。

双方当事人对于涉案房产的有关数据并无分歧，争议在于“另有小区分摊(面积)”之性质、是否符合1995年规则及该规则是否适用于合同及如何适用的问题。

关于申请人的首项请求。

1995规则在系争议合同签订前4年半前制定，其目的在保护消费者的合法权益规范商品房销售行为。在印发时，建设部通知各省、市的房地产行政管理部门，明确要求商品房购销合同中，应明确购房者所购商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积，并无“小区分摊(面积)”之说。

1995年规则第8条规定了公用面积的组成：“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;套(单元)与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。”

第9条规定公用建筑面积计算原则：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

“公用建筑面积按以下方法计算：

“整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用单位空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程建筑面积，即整栋建筑物的公用建筑面积。”

惠州市房产管理局于XX年4月28日发出的惠市[]44号文标题是“关于规范房屋权属登记面积计算的通知”，其中第三项“为小区服务的设备用房、管理用房不作公摊面积。” 第四项“独立使用的地下室及用作人防工程的地下室不能作共有面积分摊。”该通知体现了1995年规则的原则与规定，表明政府的有关部门已经落实该规则的规定。该通知还提及gb/t17986.1-《房屋测量规范》。不应视该《通知》为惠州房产管理局落实1995规则的首份发文。众所周知，1995年规则类的文件，被申请人有很便捷的途径及时获得。

惠州市房产交易中心于XX年7月13日形成的《交易中心工作会议纪要》(惠州市房中[]26号文)针对东湖花园三号小区的问题，会议有惠州市房产管理局的负责人组织的有关部门的负责人参与，明确小区的分摊面积“不计入建筑面积，只在《房地产权证》附图上标记为：另有小区分摊面积.xx平方米”。(黑体字作为重点系仲裁庭所为，下同)。

惠州市房产管理局于XX年8月30日在“关于东湖花园三号小区房屋面积问题的答复”函(下称“830函”)正是对包括本案及并案所涉的其他15个案件的申请人(业主)就系争议部分问题的回应，明确说道“该小区公共面积分摊仅在图纸上作标注，不计入产权确认面积，也不计入销售面积。”这一答复符合1995规则的原则与具体规定。

东湖花园3号小区业主与开发商就房产面积问题发生争议，在本案申请人及并案的其他15宗案的申请人提交仲裁前，被申请人曾于XX年9月5日致函惠州市房产(管理)局，标题是“关于三号小区公摊面积约定的咨询函”(下称“被申请人XX年9月5日函”)。函中辩称，根据1995年规则第9条的规定：除‘作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程’外，其他公共部位与公用房屋应属可分摊的公用建筑面积，三号小区的小区公摊面积中没有属于“已经销售或出租的地下室、车棚及人防工程”，按当时的规定应属于可分摊的公用面积之一。贵局《关于规范房屋权属登记建筑面积计算的通知》(下称《通知》--仲裁庭)是在XX年5月1日执行的，而三号小区在198月份已经开始销售，至XX年5月1日《通知》执行时已基本销售完毕，根据法不溯及既往的原则，贵局在后颁布的《通知》不应适用于之前已经销售的商品房。”

以上辩解大体上是理性的，说明，被申请人对当地政府房产部门的再次强调1995年规则的原则与规定之《通知》，表示遵循，只是依法不溯及既往的原则，东湖花园三号小区的房产于年8月至XX年5月1日已基本销售完毕。但是，被申请人忽略了重要的事实，如果《通知》在其心目中是应当遵循的“法律、法规”，那么1995年规则对申请人的约束力，无论是因时间在其销售案涉房产之前，还是其对整个国家商品房交易的规范上之重要性而言，被申请人均没有理由不予遵循。

被申请人XX年9月5日函还辩称：“开发商在销售之前已将小区公摊面积单列成本，并据此与业主约定了销售面积与销售单价，若然现在依据贵局‘小区公摊面积不计入销售面积’的解释，开发商无法按与业主的约定收回小区公摊面积的成本，而业主却可不按合同约定无偿取得小区公摊面积的产权，这显然显失公平。”

而就被申请人XX年9月5日函，惠州市房产管理局于XX年9月19日回应的惠市房函[]95号函，标题是：关于东湖花园三号小区公摊面积的复函。该函没有否定830函，实际上再次重申830函所体现的1995规则的原则与规定，其中提到4栋商品楼，说道，东湖花园的301-303栋的架空层、公共用房与304-305栋的地下室、架空层合计8548.10m2，“均为整个三号小区服务即为多幢服务的建筑面积。虽然三号小区是自1999年开始销售但是提交我局办理确认产权手续时间是XX年，所以必须依据国家质量技术监督局XX年发布的gb/t17986-《房产测量规范》进行面积计算，不将该面积计入分户产权面积。”

仲裁庭不能简单否定被申请人XX年9月5日函的陈述与辩解可能具有一定的客观性，但被申请人明知本应遵循1995年规则。被申请人在仲裁中提交惠市房函[]95号函，没有否定该函的所言的正确性和合法性。相反该函从正面否定被申请人关于“另有小区分摊面积”的合理性。

申请人的粤房地证字第c3079134号房产证，在登记权属人姓名的同一页之房屋情况栏记载，所涉房产的“建筑面积”和“其中住宅建筑面积”处均记载为:玖拾肆点叁玖平方米。在该证另一页附房屋平面图的房屋情况栏，记载的“建筑面积”和“其中住宅面积”的细项中均记载为94.39 m2 (由“套内面积84.04 m2 ”和“共有分摊面积10.35 m2 ” 构成)，同页上的所附住宅平面图上注记： “另有小区分摊：6.65平方米”，显然表明发证机关只认可所涉房产的面积是94.39 m2，因而在前页中以汉字(大写数字)而非阿拉伯数字记载表述，以示郑重，避免误读或防止更改。此系众所周知的中国惯例。正如对金额的表述，在同一张发票等票据中，通常用大写数字与阿拉伯数字两种方式记载，有异时，以前者为准。被申请人对房产证的记载，早于申请人之前获悉或明了，从未提出异议，应当视为原本认同。房产证系合法、有效的文件，其上记载的房产建筑面积具有约束力。非发证机关不能更改。

以上提及的1995年规则以及当地体现其原则与规定的文件(包括房产证)，被申请人均知晓。没有证据表明，被申请人采取行政诉讼类的程序坚持其XX年9月5日函的立场，否定之。又，补充协议第7条没有给出“公用房屋分摊建筑面积”的明确定义，即使该表述就是后来房产证中“另有小区分摊(面积)”，在案涉房产交确认产权手续时，当地政府的房产管理部门明确认定：不将该面积计入分户产权面积。1995年规则与《房产测量规范》虽然主要是规范政府有关管理部门的行为，但是房地产发展商与业主之间的商品房买卖合同不能违背其规定，因为提交办理确认产权手续，房产管理部门必须遵循以上有关行政规章的规定。

申请人认为如此摊分违反了1995年规则的规定。1995年规则颁布于前，系争合同签订在后，被申请人早就知道1995年规则的存在，有义务遵循1995年规则;补充协议是采用格式合同订立，被申请人系提供格式合同条款的一方。《合同法》的有关规定如下：

“第39条……提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”

“第40条格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

“第41条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”

依据1995年规则，政府管理部门不能认可小区分摊面积在此类合同中发展商认定的要如此分摊的做法。仲裁庭无法了解被申请人房产价格的构成，不知道被申请人的房价中如何包含或体现了小区分摊面积及小区的其他条件。

以上事实与理由表明，被申请人交付的房产小于约定5.76m2。申请人的首项请求应当支持。

关于申请人的次项请求。

通常，房产证办理的流程与惯例是：发展商出具关于办理产权证初始登记的公告，给业主发出办理产权证的通知，业主在一定时间内(如6个月)缴付税费和个人资料，随后24个月内办妥。补充协议第3条约定在房屋交付后24个月内，发展商办妥房屋所有权证。被申请人未依约定办妥房产证，也不能证实存在非正常情况，另外也未否定申请人关于办证逾期的事实，但是合同中没有规定逾期办理房产证违约金的计算方法，申请人一方也未提交造成损失的依据。依据公平原则以及本案的实际情况，仲裁庭认为应当给申请人以合理补偿，以申请人应付并已付购房款为基数补偿百分之二为宜。本案申请人已付购房款人民币220534元，扣除被申请人已退的12683元实际已付购房款为人民币207851元，按2%计算被申请人应补偿申请人人民币4157.02元。

关于申请人的第3项请求。

申请人于XX年2月21日签署业主收楼满意书，其中说到，“亲自验收，房屋状况与所签的合同内容一致” 。这不应当包含了对内在品质的最后认可，但应当包含了对已经安装了对讲系统等设施的确认，这是普通人并肉眼可以看出、判断的问题。若当时提出存在问题，在合理期限内，比如半年内，要求被申请人按明细表的约定，安装符合约定的设施，如半年内仍属“货不对版”，就应当向发展商(被申请人)主张此项权利。而到申请仲裁时，则因时效而丧失权利。申请人提及某些设施，如信箱等不应由发展商收取费用的理由，仲裁庭予以采信。但仲裁庭无法确定，申请人何时应当发现问题，便无法否定被申请人的因时效已过而丧失诉权之说。在被申请人拒绝退款的情况下，仲裁庭难于满足申请人的请求。然而，对于被申请人收取本不应收取或多收取申请人若干费用的行为，仲裁庭认为此行为与诚实信用的原则相违背。

关于申请人的第4项请求。

由于申请人的第3项请求没有得到支持，申请人须与被申请人分担仲裁费。

仲裁庭注意到，惠州市消费者委员会以“关于东湖花园3号小区业主反映开发商侵犯权益事宜的调查情况报告”，提及前述惠州市人民政府有关部门与惠州市有关机构关于处理东湖花园三号小区问题的原则与见解，均符合1995规则的原则与规定。导致纷争，又不能及时协商解决，主要责任在于被申请人，因此，仲裁费主要由被申请人承担。

在重新仲裁中，申请人没有改变请求;双方当事人没有改变对争议问题所持的立场与观点。被申请人对房产证登记变化的事实没有异议。

就“另有小区分摊”问题，被申请人表达的意见，本质上与重新仲裁前没有不同。

就“另有小区分摊”问题，申请人提交了惠州房产局更改了“另有小区分摊”之内容的房产证。

申请人经更改的粤房地证字第c3079162号房产证，在登记权属人姓名的同一页之房屋情况栏记载，所涉房产的“建筑面积”和“其中住宅建筑面积”处均记载为:壹佰零玖点贰壹平方米。在该证另一页附房屋平面图的房屋情况栏，记载的“建筑面积”和“其中住宅面积”的细项中均记载为109.21 m2 (由“套内面积97.82 m2 ”和“共有分摊面积11.39m2 ” 构成)，同页上的所附住宅平面图上已无 “另有小区分摊”的附注。

重新仲裁揭示，案件的争议事实没有改变，被申请人交付的房产小于约定面积5.76m2 。

众所周知，房产证中记载的建筑面积或确认的面积才是权属人享有处分权利的房产建筑面积。而被申请人宣称办理到所涉小区全体业主或业主委员会名下的小区分摊面积，申请人个人无权处分。

据此，在不改变对申请人其他请求的见解之情况下，仲裁庭仍然支持申请人的首项请求。

三、裁决

1、被申请人向申请人返还5.76 m2购房款12683元，及该房款自XX年4月6日起至XX年12月28日的利息，依中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。

2、被申请人因逾期办证，给申请人补偿人民币4157.02元。

3、本案仲裁费2706元，由被申请人承担80%即2164.8元，申请人承担20%即541.2元。申请人预交的仲裁费不予退回，由被申请人承担的仲裁费在本案执行时径付给申请人。

被申请人应付的上列款项应于本裁决做出之日起20日内付清，逾期按年利率8%计付利息。

商品房产购销合同篇3

代表：_________

地址及电话：_________

开户银行：_________

帐号：_________

乙方：_________

代表：_________

地址及电话：_________

开户银行：_________

帐号：_________

甲乙双方为购销_________渡假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方购买座落在_________渡假村_________组团内_________楼房_________栋。建筑面积为_________平方米。其面积以_________省《建筑面积计算规则》为准。

二、商品房售价为人民币_________元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑税和公证费。

三、付款办法：

预购房屋按房屋暂定价先付购房款_________％，计人民币_________元，（其中_________％为定金）。待房屋建设工作量完成一半时再预付_________％。房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。

四、交房时间：

甲方应于_________年_________月将验收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方接房通知后的_________天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费（按房价的_________／日计取）。

六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修（土建工程保修一年，水电半年，暖气一个采暖期）。

七、违约责任：

1．本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴订金不退；如甲方违约，则应双倍退还订金。

2．甲方如不能按期交付乙方所购房屋时（除人力不可抗拒原因外），每逾期一天，甲方向乙方承担应交房屋售价_________的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。

八、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。

九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及渡假村管理办法。

十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决，如双方不能达成一致意见时，应提交有关仲裁机关进行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份；副本六份，双方各执三份，正副两本具有同等法律约束力。

十二、本合同双方签字盖章经公证后生效。本合同未尽事宜另行协商。

十三、本合同附件：

1．房屋平面位置及占用土地范围图（略）

2．_________渡假村别墅暂行管理方法（略）

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

代表（签字）：_________ 代表（签字）：_________

商品购销合同篇4

乙方(零售商)：_________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就商品进货购销事宜协商订立本合同。

本合同可适用于乙方总部及其在北京行政区划范围内开设的连锁门店或关联公司(拥有独立法人资格的连锁门店或关联公司就签订及履行本合同的授权书作为本合同的附件)，具体包括：

一、订购商品

1、商品的种类、品名、品牌、规格、生产厂厂名及厂址、等级、质量标准、包装要求、计量单位及单价等详见本合同附件一《购销商品清单》。

2、甲方在本合同签订时，应当提供营业执照、税务登记证等自身主体资格的证明，同时提交有关商品生产、代理、批发、进口及专项经营等许可或证明文件。

3、上述商品价格已经双方确认，如因原材料价格、生产经营成本、市场供求关系等变化导致合同期内商品价格变化，要求价格变动一方应当提前书面通知对方，经对方书面确认后方可调价。价格变动自双方确认的调价日期起生效，适用于该日期后的新订单。

4、乙方对本合同中所列商品特别指定原料或样式等专门条件时，需在签订本合同的同时向甲方提交指示说明书或样式说明书。

5、甲方所提供商品的外包装应当符合中华人民共和国相关法律法规的规定，用中文标明产品名称、生产厂厂名与厂址、规格、等级、采用的产品标准、质量检验合格证明、使用说明、生产日期和安全使用期或者失效期、警示标志及其他说明等。商品应当使用正规条形码，以便于pos机识别;无条形码的商品应当在附件一中说明，同时向乙方购买内部条形码贴于商品外包装上。

6、甲方应当保证其所提供商品的质量符合本合同或订单约定的质量标准;甲方提供有关商品质量说明的，应当符合该说明的质量要求。质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;无国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

二、代理人

1、本合同代理人在其主管或被授权的业务环节中所签署的各种文件、单据，作为双方签订、履行合同的有效凭证。

2、双方如变更或撤换代理人，应当以书面形式提前_________日通知对方，委派和撤换代理人的通知书作为本合同附件二。

三、订货

1、乙方向甲方订货，应当提前_________小时发出订单，双方约定的订单形式为：

(1)乙方电子商务平台

(2)电子邮件

(3)传真

(4)订货合同

(5)其他

2、订单应当明确商品的名称、生产厂厂名和厂址、规格、计量单位、品牌、质量、产地、正规条形码、数量、单价、交货时间、交货地点等具体内容。

3、甲方收到订单后如不能接受，应当在_________小时内予以明确答复，答复形式同订单形式一致;不予答复的，视为接受订单。如答复中对订单实质内容有修改的，乙方应当在_________小时内表示是否接受，乙方表示不接受则视为订单无效;乙方不予答复的，视为接受修改的订单。

4、订单及订单答复以电子网络为传输载体的，应当发送至本合同指定的网址或电子邮箱;以传真、订货合同等书面文字为载体的，应当加盖订货单位公章或代理人签字，方为有效。

四、交货及验收

1、甲方应当将订单列明的商品，按照约定的时间、运输方式交付到乙方指定地点。

2、商品的所有权自交付时起转移给乙方，商品毁损、灭失的风险也自交付时起由乙方承担。

3、乙方应当妥善安排工作人员在到货后及时按照订单对商品的种类、规格、产地、数量、包装等进行初步验收，并出具收货凭证;如商品不符合本合同及订单要求的，可以拒绝接收。如乙方无法在到货后的_________小时内验收完毕的，应当向甲方出具收货待验收凭证，同时告知验收完毕的具体时间。

4、乙方对于已经验收的商品发现存在内在质量问题，应当在质量保证期内提出，无质量保证期的在收货后24个月内提出，否则视为商品质量符合约定。甲方知道或者应当知道所提供商品不符合约定的，不受前述提出异议时间的限制。对于存在质量问题的商品，甲方应当予以退换货。质量异议应当以书面形式向甲方提出，甲方应当在收到异议后的10日内予以书面答复，否则视为认可。

五、商品促销

1、乙方可以根据企业经营战略制定商品促销计划，以加速商品的周转和销售。

2、甲方可以根据自身产品状况，有选择地参加促销活动，同时向乙方支付促销服务费用或者以折扣等方式给予商品价格优惠。

3、双方应当就具体促销方式、促销期间、乙方所提供的服务内容、甲方支付的服务费用、商品折扣及支付办法等具体事宜，另行签订《促销服务协议》作为本协议附件三。

六、商品退换

1、双方在确定商品价格时，应当对商品退换、损耗问题予以充分考虑。甲方选择的退换货类型为：

(1)不接受退换货

(2)有条件的退换货

(3)在商品总价值_________%损耗范围内可接受退换货

2、在选择“有条件的退换货”的前提下，为了保持乙方合理库存，且有利于商品周转，双方同意：

在第_________种条件时甲方同意更换商品：

(1)残、次品

(2)滞销、过季商品

(3)其他：_________

在第_________种条件时，甲方接受乙方退货：

(1)残、次品

(2)滞销、过季商品

(3)其他：_________

对于存在保质期、有效期的商品，乙方应当在保质期、有效期尚存1/3以上的期限内提出退换货。

3、乙方退换货应当向甲方发出书面退换货通知，甲方应当于收到后_________日内对所退换商品进行核实并书面确认，日内负责更换或者收回所清退商品。逾期不答复或书面确认后未在_________日内更换或者收回所清退商品的，甲方同意乙方按照(a、降价处理b、退货，乙方承担运费c、自行销毁d、其他：_________)方式处置该商品，因此所造成的损失由甲方承担。

七、对账与结算

1、双方确认的结算方式及结算周期为：

(1)预付

(2)现结_________日(空白处填写的日历天数为“现结间隔周期”)

(3)月结_________日(本合同“月龄”的起始时间为：a、当月1日至末日b、当月_________日至次月_________日;空白处填写的日历天数为“月结间隔周期”)

(4)滚动结算_________日(空白处填写的日历天数为“滚动结算周期”)

(5)其他，具体定义为：_________。

2、如因商品种类不同，确定的对账日、结算方式或结算周期不同，可就具体商品的对账日、结算方式及结算周期另行制作附件或在附件一中列明。

3、采用第1款第(3)、(4)方式结算的，双方应当在本合同中明确对账日。按照商品的销售周期，甲乙双方确认的对账日为每月_________日。乙方应当在该日的工作时间内安排工作人员同甲方业务人员进行账务核对。对账时双方应当核对的原始单据包括：商品订单、甲方出具的送货/出库单、乙方出具的入库/验收单、退换货单据以及促销费用单据。根据对账结果，乙方出具《商品对账单》(附件四)经双方代理人签字确认后作为结算依据。乙方逾期不予对账的，甲方可依据上述对账单据出具《商品对账单》，交乙方确认;乙方收到后3日内既不确认又不提出异议的，视为认可《商品对账单》的内容。

4、乙方应当尽力建立顺利、便捷、无障碍的结算机制。结算期满后，甲方可在约定的结算周期届满后持《商品对账单》及相应数额的增值税发票要求乙方足额支付货款。

5、双方确定的付款方式为：

(1)现金

(2)转账支票

(3)电汇

(4)_________

八、知识产权的保护

甲方应当保证其所提供的商品不存在任何知识产权的瑕疵。如因甲方或其供应商侵犯第三方的专利权、商标专用权、著作权、商业秘密或其他权益产生争议，给乙方造成经济损失时，甲方应当承担全部责任并承担因此发生的各种费用。

九、反对商业贿赂

甲乙双方应当坚持诚实信用、公平交易的商业原则，建立健全内部管理制度，加强对员工的管理和教育，对任何商业贿赂和其他不正当交易行为均应共同予以抵制，同时有义务向对方提供相应的信息和证据。

十、违约责任

1、甲乙双方均应当全面履行本合同的约定，一方违约给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任。

2、甲方未按照已经确认的订单内容发货，应当负责更换或补足;造成交货延迟的，每延迟1日应当支付延迟交货金额万分之五的违约金;延迟_________日以上的，除支付违约金外，乙方有权取消该批次订单;累计_________次迟延交货的，乙方有权解除本合同。

3、乙方未按照合同约定的期限结算的，每延迟1日，应当按日支付应当结算金额万分之五的违约金;延迟30日以上的，除支付违约金外，甲方有权解除合同。

4、由于甲方提供的商品存在质量问题导致消费者退货或者乙方受到有关政府部门查处，甲方应当积极参与调查处理并赔偿因此给乙方造成的全部经济损失;情节严重给乙方商誉造成严重损害的，乙方有权解除本合同。

5、由于乙方保管不当造成的商品质量问题导致消费者退货或者甲方受到有关政府部门查处，乙方应当积极参与调查处理并赔偿因此给甲方造成的全部经济损失;情节严重给甲方商誉造成严重损害的，甲方有权解除本合同。

十一、合同的中止和解除

1、任何一方非因对方违约提出解除本合同，均应当提前30日以书面形式通知对方，合同自双方协商确定的日期解除。

2、任何应当先履行本合同义务的一方，有确切证据证明对方有下列

情形之一的，可以中止本合同的履行：

(1)经营状况严重恶化;

(2)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;

(3)丧失商业信誉;

(4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

一方依照上述约定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在_________日内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

3、任何一方出现如下情形时，另一方有权无需预先告知即以书面通知的方式解除本合同，合同自通知送达之日解除。

(1)存在本合同第十条第2、3、4、5款约定的严重违约行为时;

(2)受到政府行政主管部门吊销营业执照或停业处分，或其他丧失合法经营身份或资格的情况发生时;

(3)申请破产、进入清算程序;

(4)未经他方同意，把本合同的权利或义务全部或部分转让给第三方的;

(5)增值税一般纳税人资格被取消时。

(6)有证据证明对方存在商业贿赂问题，经书面提示后，再次出现类似问题的。

4、合同解除后的结算

(1)合同解除或终止后，双方仍应当按照本合同第七条约定的方式进行对账与结算。

(2)除购销商品的货款外，对于乙方已经收取的整个合同期内的各种促销服务费用，应当按照合同实际履行期的比例向甲方返还。乙方可留存该结算期内结算数额10%的货款作为商品质量保证金，自合同解除之日起三个月内如甲方产品不存在质量问题，保证金则应当退还甲方，如存在质量问题，保证金用以抵扣乙方受到的损失。

十二、合同期限

1、本合同有效期自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止，共_________年_________个月。

2、合同期满前1个月，如双方同意继续合作，应重新签订新的合同;如未签订新的合同，乙方仍然下达订单且甲方接受的，视为原合同自动顺延1年。

十三、争议解决方式

本合同项下发生的争议，双方应当协商解决;协商不成的，按照以下第_________种方式处理：

1、向_________人民法院提起诉讼;

2、向_________仲裁委员会申请仲裁。

十四、其他

1、本合同涉及的通知，应当以书面形式确认，并在通知方通过邮局以挂号信、特快专递等形式寄达本合同约定地址或被通知方工作人员签收后，视为送达。

2、本合同附件为合同的有效组成部分，按照双方约定的解释顺序进行解释。

3、本合同的变更和补充，双方应当另行签订补充协议。

4、本合同经双方法定代表人或其代理人签署并加盖单位公章或合同专用章后生效。

5、本合同一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________

法定代表人：_________法定代表人：_________

住所地：_________住所地：_________

签约代表(签字)：_________签约代表(签字)：_________

电话/传真：_________电话/传真：_________

电子邮件：_________电子邮件：_________

开户银行/账号：_________开户银行/账号：_________

税号：_________税号：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

一、适用范围

本合同适用于我市行政区域内具有商业零售性质的超市、大型超市、仓储式会员店及便利店与供应商之间就商品进货购销事宜确立的合同关系。

二、词语定义

除双方另有约定外，本合同中下列词语应当具有本条所赋予的含义：

1、商品购销：是指供应商与零售商之间建立商品买卖关系，零售商向供应商采购商品并自行组织销售，按照所采购商品的数量和金额向供应商进行结算的商业模式。

2、零售商：是指直接面向终端消费者提供商品及相应服务的企业法人、其他组织及自然人。

3、供应商：是指与零售商建立商品买卖关系，直接向零售商提供商品及相应服务的企业法人、其他组织及自然人。

4、代理人：是指在本合同履行过程当中，有权代表供应商或零售商处理订货、验收、入库、销售、退换货、结算等各个环节相关事宜的授权代表。

5、订货：是指本合同有效期内，零售商按照本合同约定的原则、流程和方式，向供应商订购约定商品的活动。

6、促销服务费用：是指本合同有效期内，供应商因零售商提供各种形式的促销服务所应当支付的费用，包括零售商以提供销售通道、宣传服务等名义所收取的商品价款之外的全

部费用及供应商给予的商品价格折扣。

7、对账：是指供应商与零售商之间就购销商品订货、入库、退货、库存、促销服务费等数量和金额进行核对的行为。

8、对账日：是指供应商按照本合同及订单约定向零售商提供商品后，零售商所指定的某一类商品供应商有规律的核对账目的日期。双方对账日应当约定在结算周期期限届满之7日前。

9、结算：是指零售商根据对账后确定的从供应商处购入商品的.数量、金额、促销费用等，向供应商支付货款的行为。

10、结算方式：是指供应商与零售商协商确定的有规律的结账并支付货款的各种方式。

11、预付：是结算方式的一种，指零售商在供应商提供商品到货前，预付全部或部分货款的结算方式。

12、现结：是结算方式的一种，指零售商在供应商提供的商品到货验收后，立即安排全额货款支付的结算方式。

13、现结间隔周期：指零售商收到商品至全额支付货款的最长期限，此期限仅用于双方办理结算手续。

14、月结：是结算方式的一种，指零售商按照约定月龄期间从供应商购入商品的数量、金额，间隔一定周期后进行该月龄货款结算的方式。

15、月龄：是指供应商与零售商共同约定的按月结算中“月”的起止期限。

16、月结间隔周期：是指零售商开始从供应商处购入商品的时间满足合同约定的月龄后，至开始支付该月龄内购入商品货款之间的期限。

17、滚动结算：是结算方式的一种，指零售商按照一定期限内从供应商处购入商品的数量、金额不断滚动进行结算的方式。

18、滚动结算周期：是指零售商开始从供应商处购入商品至第一次办理结算的期限，以后的结算依此周期滚动计算。

三、合同文件及组成

1、合同文件应当能够相互解释，互为说明，组成本合同的文件如下：

(1)本合同

(2)订购商品清单

(3)双方代理人授权或撤换文书

(4)促销服务协议

(5)订单及订单确认

(6)商品价格变动文件

(7)商品交付或验收、入库文件

(8)商品退换货文件

(9)商品对账文件

(10)商品样品及各种附随文件

(11)其他文件

2、合同履行过程当中，供应商、零售商之间有关商品购销、质量、包装等变更事项及违约行为确认的书面协议或文件视为本合同的组成部分。

农产商品购销合同协议篇5

乙方（买方）：

依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国产品质量法》等相关法律的规定，甲乙双方在平等互利、诚实信用的基础上订立本合同。

一．标的物的种类、规格、数量及价格商品名称型号规格商标生产企业经销（代理）企业数量（吨）

有效成仹（含量）

单价（元/吨）

金额(万元)生物肥 SC012 25kg

万个/g

复合肥 FH125A 50kg

40%钾氮

水溶肥 LS600JG 15kg

80% 钾磷氮

尿

素 CU22A 50kg

46%氮

合计人民币金额(大写)：伍佰零叁万肆仟圆整￥5034000.00 元。

二。

标的物质量标准：■国家标准

□行业标准

□企业标准 □双方在合同中约定的标准

标准（进口合同）编号为

GB15063-2009

标的物包装和标签内容应符合相关标准和国家有关规定。

第三条标的物交付方式、地点、费用承担及期限标的物按下列第 2 种方式交付：

1、甲方负责发货

2、乙方自行提货

3、乙方委托提货

具体如下：

标的物交付时，甲方应向乙方提供由法定检验机构出具的标的物质量合格报告或证明材料原件或复印件。

第四条

验收及提出异议的时间 1、乙方应在收到甲方货物之日起 5 日内进行验收。

2、检验标准：

GB15063-2009

3、检验方法：

双方委托检验。

4、乙方对产品提出异议的时间和方法：

① 经过检验，乙方如发现甲方所交产品丌符合合同规定的，应一方面妥善保管，另一方面在收到甲方货物之日起 7 日内向甲方提出书面异议，幵有权拒付丌符合合同规定的部分货款。

② 如乙方未按上述规定期限提出书面异议，视为甲方所交产品符合合同规定。

③ 甲方在接到乙方的书面异议后，应在 7 天内予以答复幵作出处理，否则，视为默讣乙方提出的异议和处理意见。

第五条

付款方式及期限乙方按下列第 2 种方式付款：

1、次结：按每次贩货结算的，乙方可采取电汇、承兑汇票、支票、现金等方式付款，甲方必须在款项到达指定账户之日起

日内交货。

2、月结：按月结算的，乙方的当月货款，必须二次月 5 日前向甲方结清。

3、年结：按年结算的，乙方的当年货款，必须二当年 1 月 5 日前向甲方结清。

第六条

合作约定甲方按下列第 2 种方式不乙方合作：

1、区域经销：甲方为生产企业，授权乙方为甲方指定产品的

区域唯一经销商，甲方在不乙方的合作期内丌得在同区域同类产品另设经销商。同时，乙方丌得跨地区串货，否则按标的物价款

%的标准向甲方支付违约金。

2、批零关系：甲方为产品经销商，不乙方的合作关系为供货不贩货关系，乙方有权就同类产品向其他经销商贩货。

第七条违约责仸 1、标的物经验收丌符合第一条和第四条要求的，乙方有权要求补足、换货或退货。

2、标的物丌符合第事条质量标准的，乙方有权要求退货，幵要求赔偿损失：

标的物在销售期间经行政执法部门监督抽查被判定为丌合格，而乙方已按当地工商行政管理机关的要求建立进货台账，幵将进货月报表如实录入的，乙方因接受行政处罚所造成的损失，甲方应全额赔偿，但甲方有确切证据证明质量丌合格系乙方保管丌善造成的除外；标的物在销售期间经行政执法部门监督抽查被判定为丌合格，乙方未按当地工商行政管理机关的要求建立进货台账，也未将进货月报表如实录入的，乙方因接受行政处罚所造成的损失，由甲、乙双方各按 50%

比例承担，但甲方有确切证据证明质量丌合格系乙方保管丌善造成的除外。

因标的物质量丌合格造成消费者农作物绝产、减产等损失的，若乙方已按当地工商行政管理机关的要求建立进货台账，乙方因此造成的损失（包括但丌限二对消费者的赔偿、行政执法部门的行政处罚），甲方应全额赔偿；因标的物质量丌合格造成消费者农作物绝产、减产等损失的，若乙方未按当地工商行政管理机关的要求建立进货台账，乙方因此造成的损失（包括但丌限二对消费者的赔偿、行政执法部门的行政处罚），由甲、乙双方各按 50%比例承担。

3、那一方迟延交货日期或迟延支付价款的，按照每日迟延部分价款 10 %的标准向对方支付违约金。

4、甲方提前交货的，乙方接货后，仍可按合同规定的交货时间付款；甲方逾期交货的，应在发货前不乙方协商，乙方仍需要的，甲方应照数补交，幵承担逾期交货责仸；乙方丌再需要的，应当在接到通知后 30 天通知甲方，办理解除合同手续。乙方逾期丌提出，视为同意发货。

5、乙方自提产品，如果未按甲方通知日期或合同约定日期提货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期提货部分货款总值计算，向甲方偿付逾期提货的违约金，幵承担甲方实际交付的代为保管、保养的费用。

6.其他：

乙方有义务维护所经销的品牌农资的商业信誉，采取必要措施保证标的物的质量，在销售中丌得掺杂使假，丌得通过虚假宣传等丌正当竞争手段销售，否则，因乙方责仸导致被国家机关处罚的，由乙方自己承担全部责仸，幵按标的物价款

%的标准向甲方支付违约金。

第八条通知

根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及不本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用电子邮件（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。

第九条其他约定事项按本合同规定应偿付的违约金、赔偿金、保管等费用，应当在明确责仸后 7 天内，按银行规定的结算办法付清，否则按逾期付款处理，但仸何一方丌得自行扣发货款或扣付货款来充抵。

第十条

不可抗力甲乙双方的仸何一方由二丌可抗力的原因丌能履行合同时，应及时向对方通报丌能履行或丌能完全履行的理由。在取得有关主管机关证明后，允许延期履行或丌履行合同，幵根据情况可部分或全部免予承担违约责仸。

第十一条补充与附件本合同未尽亊宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同丌可分割的组成部分，不本合同具有同等的法律效力。