买卖合同法律风险

买卖合同法律风险（精选8篇）

买卖合同法律风险 篇1

一、合同签订

1、在合同标题《**产品买卖合同》的下一行靠右边标注：合同签订地：上海.浦东(该约定是为了在可能发生争议时,确定案件的管辖法院,不论实际签订地在何处,法律上均认可双方确认的合同签订地)

2、付款方式上，公司作为出卖方，尽可能约定前期款项支付比例多一些，尾款比例及质保金比例相对少一些。（该种约定主要是降低贵司的回款风险）

3、约定所有权保留条款，即“在买受人在履行支付全部价款或其他义务前，标的物所有权属于出卖人”（该约定对买受人违约后，出卖方增加了司法救济途径）

4、争议解决条款，即：发生争议，双方应协商解决，协商不成，任一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼解决（该条款约定与第1条的约定前后呼应，有利于在发生争议时选择对贵司有利的法院管辖案件。）

（若对该条款若对方提出异议，退一步可约定：“任一方均或向起诉方所在地人民法院提起诉解决”，贵司起诉，当然在所在地即浦东人民法院起诉）。

5、最后条款约定：本合同自双方当事人盖章后生效。（一般不需约定盖章、签字后生效，因为签字人可能无权签字，或无授权代表予以签字）

6、签字盖章时，注意加盖公章或合同专用章（尽量不加盖项目专用章，因为项目章无需备案，随意刻印，从法律上讲没有效力。）如有代表签字，建议该代表为公司法定代表人或该代表与以后在收货单或对帐确认函中签字人相一致。）

二、合同履行

1、保存好送货单（注意在送货单上签字人，尽量能与之前签订合同的代表保持一致，还需注意收集该人的名片等身份资料）

2、定期对账或由对方确认欠款确认函（在双方履行合同过程中，一般对账对方会予以配合，因此尽可能及时对帐，）对帐单如能加盖对方公章或财务专用章最好，退其次加盖项目专用章、代表签字。

三、及时咨询

买卖合同法律风险 篇2

关键词：买卖合同,风险负担,交付

一、风险负担的定义及一般规则

(一) 买卖合同风险负担的定义

买卖合同风险是指由于不可归责于买卖合同双方当事人的原因所造成的买卖合同的标的物毁损、灭失的损失, 风险负担是指该损失应由谁来负担。由含义中可以看出研究买卖合同风险的前提是首先买卖合同必须有效, 只有有效的合同才能受到法律的保护;其次是风险的发生是因为不可归责于双方当事人的事由, 根据我国民法的相关理论, “不可归责”包括三方面即是不可预见、不可抗力的事由、意外事件以及当事人以外第三人的事由所造成的标的物的毁损、灭失。

(二) 风险负担的一般规则

1. 合同成立主义

合同成立主义是指买卖合同成立之时, 标的物的风险就由卖方转移到了买方, 当事人之间另有约定的除外。该原则以《法国民法典》为代表。它的优点是能够促使买方尽快的取走标的物, 因为只要合同成立了, 标的物不管有没有交付, 就都已经转移给了买方, 对买方是不利的。但是这一优点也是缺点。因为合同成立后, 标的物的风险就转移了, 卖家就没有保证标的物不受毁损、灭失的义务了, 有可能就导致标的物出现毁损, 致使合同不能正常履行, 所以该原则在合同的稳定性上, 以及买方的利益维护上都有弊端。它没有区分合同成立与合同生效这两个概念, 合同虽然成立了但并不一定代表合同就生效了, 已经不适应当今复杂的市场经济了。现在已经很少有国家采取这一原则了。

2. 所有权主义

所有权主义, 是指标的物的风险由物的所有权发生转移时, 风险由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。它最早始于罗马法, 现在的英国法、法国法都使用该原则。它的优点是由于是所有权转移的时间来确定风险的转移, 所有权人做为标的物的所有人, 能更有效的保护标的物。但它在实际操作过程中却有着明显的缺点, 各国对所有权转移的时间如何来确定不一致, 操作起来就不一致。一般像意大利是以买卖合同成立的时间确定为所有权转移的时间, 而德国则是以标的物交付的时间来确定为所有权转移的时间。

3. 交付主义

交付主义, 是指标的物的风险是随着标的物的交付给买方时, 由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。最早采用交付主义是《德国民法典》。它的优点为在于容易确定风险转移的时间, 标的物一经交付, 不论所有权有没有转移, 但是只要给了买方, 那么风险就转移给买方了, 这样也有利于保护标的物, 而且万一发生纠纷了买卖双方也容易举证, 可以降低风险的损害。

(三) 我国买卖合同风险负担的原则

我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担, 交付之后由买受人承担, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以看出, 在没有法律特别规定或者当事人另有约定的情况下, 我国采取的是交付主义。我国《合同法》的这项规定也是基于民法的公平原则。当然, 这是在当事人对于标的物意外损毁或灭失的风险没有明确规定或法律没有例外规定的情况下所采用的基本原则, 如果当事人有明确规定或法律有特殊规定时, 根据当事人意思自治原则以及不违反法律强制规定的法治原则, 应当按照当事人的约定或法律的明确规定来承担风险。

三、特种买卖合同的风险负担

(一) 分期付款买卖合同的风险负担

分期付款买卖, 是指买受人一方将他应该支付的标的的总价款, 在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。一般买受人至少分三次支付。当事人对所有权进行了约定保留, 在本质上该合同应该是附条件的买卖合同, 如果买受人不能够按照期限支付价款而且达到条件成就的程度, 买卖就能够被解除, 在这样的情形之下, 风险转移还是以在标的物交付时发生转移。

(二) 试验买卖合同的风险负担

试验买卖是指当事人双方约定由买受人试验或者检验标的物, 以买受人承认标的物为条件的买卖。它不同于一般买卖的特点是:出卖人在合同生效前已将标的物交付给买受人试验或者检验;合同以买受人的认可为生效条件。在这种情况下, 标的物已经进行了交付, 风险是不是移转了呢?我国合同法暂时还没有明确的规定, 理论上认为, 这种买卖是附条件的, 风险也应该附条件, 所以在买方承认之前风险还是由出卖人负担的。

(三) 样品买卖

样品买卖, 又称货样买卖, 是指按照一定样品制定的标的物的买卖。该买卖只是附加了要按照货样交付标的物的义务, 所以还是适用一般风险负担规则定, 风险从交付之时发生转移。

四、小结

综上所述, 我国采用交付主义, 确定买卖合同中风险负担, 有利于维护买卖双方当事人合法权益, 减少买卖合同纠纷, 维护社会稳定, 有利于促进社会经济的不断发展, 并适应社会主义现代化国家的建设的需要。

参考文献

[1]李永军.合同法[M].北京:法律出版社, 2010.6.

买卖合同法律风险 篇3

一、预期违约情况下的风险负担

对于债权人方来讲，预期违约的法律效果有两种，一是债权人接受预期违约，不再为履行合同做准备也不会发生任何成本，解除合同并请求债务人赔偿，因为只有在债权人接受的情况下才构成预期违约；二是不接受预期违约，合同继续有效。债权人可以选择在合同履行期到来之前债务人明确表示不履行之后立即采取措施，要求债务人进行损害赔偿，此时表明债权人接受了债务人的意思表示，预期违约成立。根据《美国统一商法典》第2-510条（3）规定，如果在合同履行过程中发生双方当事人违约的情况，则会对风险的负担产生根本影响，如果出卖人已经把符合合同要求的货物特定化，买受人在货物交付之前预期违约或者以其他方式违约，出卖人可以就自己保险不覆盖的部分在合理的商业期限内向买受人提出索赔。也就是说，虽然按照交付主义原则，在货物交付前损毁的风险应由出卖人承担，但如果买受人发生预期违约，此时的货物损毁的风险转为买受人承担。

如果债权人选择了第二种情况拒绝了债务人预期违约的意思表示，合同标的物的风险应该如何分担呢？债权人的拒绝可以认为是合同继续有效，债权人可以等到合同履行期到来之时再要求债务人进行赔偿。也就是说，当债权人拒绝债务人的预期违约意思表示时，预期违约不成立，那么风险负担的原则仍然按照交付主义原则分配。

二、实际违约情况下的风险负担

实际违约相对预期违约而言，是指合同履行期到之后，当事人违反合同义务的行为。实际违约可分为几种形态，如根本违约、不履行、履行瑕疵和延迟履行。

1.根本违约情况下的风险负担

在根本违约的情况下，风险的负担方式应当随债权人的救济方式的不同而有所区别。 《联合国国际货物销售合同公约》中第70条规定了出卖人根本违约时的风险负担规则：“如果出卖人已根本违反合同，第六十七条、第六十八条和第六十九条的规定，不损害买受人因此种违反合同而可以采取的各种补救办法。”也就是说，只有在出卖人根本违约时，买受人才可以采取如“宣告合同无效”的补救措施，此时风险的承担又转移给了出卖人。比如甲乙双方签订了国际货物买卖合同，买受人在收到货物验收后，发现货物是完全不符合合同约定的次品，此时虽然货物已经在买受人照管之下，但买受人可以以出卖人根本违约为由拒绝接受货物宣告合同无效。此时如果货物发生损毁灭失，则风险应由出卖人承担。另一种情况是出卖人根本违约时，买受人没有选择解除合同，而是承认合同继续有效并要求损害赔偿，修理货物等补救措施。此时货物正常交付，那么按照风险负担的一般规则，货物在交付之后的风险应该有买受人来承担，即便是出卖人已经根本违约，买受人所要求的赔偿损失也不应该包括风险发生所导致的货物损失部分。换句话说，买受人要求对不符合合同规定的货物进行赔偿或者重新交付替代货物，那么在买受人照管下的不符合要求的货物是否因为风险灭失与合同的根本目的没有关系，风险则理应由买受人承担，否则，出卖人既要承担重新交付货物的义务又要承担已经交付了的货物的风险，对于出卖人来讲有失公平。

2.不履行情况下的风险负担

如果出卖人无正当理由拒绝交付合同标的物，表明出卖人不愿履行合同约定的义务，实际上已经侵害了买受人的应得利益。因此，合同签订的目的落空，出卖人构成根本违约。出卖人拒绝交付的标的物自始至终都在出卖人的照管之下，与买受人无关，因此在此期间发生的货物损毁、灭失的风险应当由出卖人承担。

如果买受人拒绝受领合同标的物，风险负担的原则取决于买受人是否有正当的理由。假设买受人在验收货物时，发现货物质量与合同描述不符，因而拒绝受领，则在这种情况下拒绝受领是因为出卖人的根本违约，风险应当由出卖人承担。反之，假设买受人由于自身管理原因项目执行期推迟而拒绝受领，那么买受人构成违约，在此期间发生的风险应当由买受人承担。

3.瑕疵履行情况下的风险负担

（1）如果出卖人交付的货物有质量瑕疵，只有在其违反了合同实质性目的时，且买受人形式了拒收权的情况下，风险才由出卖人承担。我国《合同法》第148条规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”

（2）出卖人瑕疵履行数量不符的情况可分为多于约定数量或少于约定数量。《英国货物买卖法》和《联合国国际货物销售合同公约》中规定了部分履行的情况，如果出卖人交付了少于合同约定的货物数量，买受人可以拒收货物也可以接受货物，但必须支付相应的货款。如果出卖人交付了多于约定数量的货物，买受人可以接受合同约定数量的货物拒绝多余的货物，或者拒绝接受全部货物。当然买受人也可以接受全部的货物并承担多余部分的价款，同时，在全部货物交付后多余部分货物的风险也应该由买受人承担。但是，如果买受人拒绝接受多余部分货物，在发出正式通知后，如果此部分货物发生意外灭失，风险则应该转由出卖人承担。

4.延迟履行情况下的风险负担

（1）因债权人延迟受领造成的不及时交付。在买卖合同中，债权人的受领延迟指的是买受人针对出卖人的交付没有履行合同义务的一种违约形态，它与第一种情况的过错或者疏于配合不同。《德国民法典》第293-304条规定，在债权人因不受领货物而负延迟责任时，风险负担转移给债权人。《美国统一商法典》第2-510条也规定，违约情事包括延迟受领，所以在买受人延迟受领的风险，原则上也应该由买受人承担。可见在买受人受领延迟的情况下，出卖人已经完成其主要義务，各国法律普遍规定减轻出卖人的责任，出卖人对于自己的轻微责任或者对于风险造成的标的物损失不应承担责任，那么虽然货物没有实质意义上的交付，但此时的风险已经转移给买受人承担。

（2）因出债务人延迟交付的情况。各国法律对这一情况的规定都比较一致，《德国民法典》第286条、287条规定， 债务人应对交付延迟所产生的损害负担赔偿责任，如果延迟后交付对债权人无利益，则债权人可以拒绝受领标的物并对不履行要求损害赔偿。债务人应对延迟期间的任何过失负责，包括延迟期间因发生意外而造成的给付不能，债务人也应当负担责任。《智利民法典》中关于标的物的灭失一章中的第1672条规定：“如特定物因债务人的过失或在债务人延迟期间灭失，债务人的义务依然存在，但债的标的发生变更；债务人负担给付该物的价金并向债权人赔偿损害的义务。然而，如债务人延迟，而作为标的物的特定物因如它处于债权人权力之下仍不免灭失的意外事件灭失，则债务人仅应赔偿延迟造成的损害。但如果在意外事件之情形，如该物处于债权人的控制下即不会发生同样的灭失，债务人应负担给付物的价金和赔偿延迟损害的义务。” 也就是说，出卖人如果延迟交付导致合同目的不能实现的，即构成根本违约，此时出卖人应承担延迟期间标的物的风险造成的损失。

总结来说，在双方当事人的众多违约形态中，我们无法明确用法律规定哪种情况下风险就一定由哪一方承担，也不会存在某种法规适用于所有的情况，但法律应当根据当事人违约所产生的不同法律后果及损害程度来判断风险负担的原则。如果当事人的轻微过失不损害对方当事人的根本利益，则仅需要负担赔偿责任，风险的负担仍然应当按照一般情况下处理；但如果违约造成了合同目的落空或者对方当事人无合同利益，则应当同时承担风险损失和违约责任，如果当事人恶意违约，还应承担合同相关的间接损失。因此，不论是那种违约形态，只要构成根本违约，就会对风险负担原则造成影响。在司法实践中，需要充分尊重当事人意思自治，用现有的法律法规来弥补当事人的意思表示。

参考文献：

[1]冯大同.《国际货物买卖法》，对外经济贸易出版社，1993年版

[2]史尚宽.《债法各论》，中国政法大学出版社，2000年版

[3]惠从冰.《违约救济比较研究》，法律出版社，2013年版

[4]余延满.《货物所有权的转移与风险负担的比较法研究》，武汉大学出版社，2002年版

[5]李新天.《违约形态比较研究》，武汉大学出版社，2005年版

买卖合同中风险责任的负担 篇4

摘要：买卖合同中的风险指双方合同中不可归责于一方的标的物毁损灭失的不利状态。风险制度指如何确定承担不利状态的规则，关系当事人最根本利益。所以，制定合理的风险负担规则就至关重要，直接关系到能否促进经济社会的健康发展，达到鼓励交易，积累社会财富的目的。当前，风险负担制度主要有合同成立主义、所有权主义和交付主义三种模式，我国《合同法》采用了交付主义原则，本文对其进行了介绍，并将对其不完善的地方提出建议。

关键词：买卖合同 风险 风险负担 交付主义

买卖合同风险负担关系到双方当事人的经济利益，为买卖双方所高度关注，因此成为买卖合同的重要法律问题之一。我国生效的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对买卖合同风险转移做了较为详尽的规定。但我国学界对买卖合同标的物风险转移的立法选择仍然存在较大争议。因此对买卖合同风险转移规定进行研究具有重要的现实意义。

买卖合同标的物风险是合同标的物由不可归责于买卖合同中双方当事人的事由而发生毁损，灭失，使当事人面临不利后果的一种损失。在市场经济条件下，交易是积累社会财富的重要手段。但是交易往往充满一系列不可规避的风险，一旦标的物因不能归责于双方当事人的原因发生意外损毁、灭失，如何在合同当事人之间分配这种损失，就产生了风险负担的问题。当风险发生后，标的物的损失负担如何分配，直接涉及双方当事人的利益。为避免纠纷，当事人可事先就风险的转移在合同中做出约定。但是，如果当事人未作约定,法律则应对这种不利负担的分配做出合理规定，使风险负担得到合理而顺利的分配，解决纠纷，从而维护交易的正常秩序和促进交易的发展。买卖合同风险负担制度解决的正是在买卖合同中，标的物的风险根据何种规则而分配给当事人中的哪一方来承担的问题。本文的写作目的即在于对合同风险负担问题进行探讨。

一、合同风险负担概述

(一)风险的涵义

当前，法学界对风险的涵义并未做出明确的界定，大都是基于“风险”词汇的基本意思隐含的加以表述，或简单的一笔带过。《德国民法典》第466条中隐含的将风险表述为“物的意外灭失或毁损’’，《日本民法典》第534条提到的“其物因不能归责于债务人的事由而灭失或毁损”。在民法理论上，关于“什么是风险”，学界也存在诸多争论。概括起来，大致有以下三种观点：第一种观点认为，风险是指标的物因不可归责于双方当事人的事由而造成毁损、灭失的风险。如我国民法学者王利明认为，所谓风险是指在双务合同中因不可归责于双方当事人的事由而造成标的物的毁损、灭失。①第二种观点认为，风险包括两个方面：物的风险和债的风险。其中物的风险指标的物因为意外原因而毁损、灭失的风险。债的风险又分为价金风险和给付风险。所谓价金风险，又称对待给付风险，是指因不可归责于双方当事人的原因致使标的物毁损灭失时，其对待给付(即价金的支付)是否仍然存续的问题。第三种观点认为，在英美法中，风险常常指货物灭失的风险以及履行利益、期待利益的丧失。综合以上各种关于何为风险的观点，本文认为，合同中的风险是指因不可归责于双方当事人的事由而造成的标的物的毁损、灭失。买卖合同风险就是指标的物因不可归责于双方当事人的事由而造成毁损、灭失的风险，且无论采取何种原则，最终风险都是明确的归合同中某一方当事人负担。

(二)风险的特征

1、风险针对合同中标的物

在合同订立之前不存在合同法下的标的物，此时若发生货物毁损由卖方承担，不存在风险问题，在合同履行完毕债权债务结清，原本合同法下的标的物已转移交付，所有权人发生变更，发生货物毁损灭失则由买方承担，也不存在风险问题，风险问题必须是在合同订立后，合同履行完毕前对标的物而言的。

2、风险指特定物的风险

买卖合同中标的物分为特定物和种类物。在风险负担规划下，交付前标的物风险由卖方承担，风险发生时，卖方所负交付货物义务，解除合同责任，但不能要求支付货款。若此处标的物为种类物，以粮食买卖合同为例，买方欲购一吨粮食，卖方交付前五吨粮食中的一吨毁损，其余四吨完好则卖方此时即可凭借风险问题拒绝交付。但卖方完全可以寻找其他同类货物予以替代，继续履行合同义务，显然是不合理的。同样在买方负责的风险规划下，卖方在交付合已履行了合同主要义务，不需重新交付货物，但买方仍需支付价款，若种类物可为风险对象，买方甚至可以以自己丢了钱而拒绝支付，使卖方利益受损。实际上货币属于特殊种类物，以此理解种类物不可作为风险对象更加具体。综上所述，买卖合同中的风险仅指特定物的风险。

3、风险负担问题不可归责于双方当事人

风险负担规划制定的意义就是在不可归责于双方当事人的情况下，确定一种相对较为公平的承担损失后果的方式，但无论风险如何公平，对于双方当事人而言都是不公平①王利明：《风险负担问题探讨》，王利明、晓明主编《合同法评论(第l辑)》，人民法院出版社第l版，第4页。

的，其最多只能达到一个相对公平的平衡点。徜若标的物毁损灭失之原因可以确定，那么对于此种不幸之后果由原因者承担显然更加公平合理，否则可能出现卖方在交付后故意毁损标的物以及买方在交付前故意损毁标的物而不用承担责任的极端不公平案件。

二、风险负担的意义与效果

现实的买卖交易过程中，标的物因不可抗力，意外事件等，不可归责于当事人的原因发生毁损灭失的情况时有发生，当风险发生时，不利后果总得有人承担，诚然，法律允许当事人事先就风险问题作出约定，但实践中当事人很少就此事先进行约定，制定风险负担规划，较为公平地分担这种不利后果，就是其意义所在。有学者甚至认为，“全部合同法物别是买卖法的主要目的，就是把基于合同关系所产生的各种损失在各方当事人之间进行分配。”①可见风险负担规划就是在既不能运用违约责任来确定当事人，又没有事先约定的情况下，合理分配标的物毁损灭失后果的制度，从而达到维护买卖双方当事人根本利益意义。

风险负担的效果一般而言分为卖方负担风险和买方负担风险两种情况，在卖方负担风险时，因标的物毁损灭失不可归责于卖方，卖方不负担交付不能的责任，解除合同义务，买方亦不用支付价款，但卖方需自己承担标的物毁损灭失的损失;在买方负担风险时，因卖方已履行主要合同义各，买方承担已交付货物时的损失，且仍需支付价款。

三、当前合同风险负担的主要原则和评价

(一)概述

在讨论合同的风险负担问题时，我们首先要明确一个前提，合同具有任意性，在市场经济条件下，交易的进行应充分体现市场主体意思自治的原则。如果当事人在合同中对于风险的负担问题有明确的规定

，则当风险发生时依据合同中的约定来确定双方的责任，不适用风险负担的规则。风险负担的最核心问题就在于确定风险移转的时间，移转时间确定了，由谁来承担风险也就确定了。风险转移争议自古有之。考察各国立法实践，对风险负担的规定，各有其历史渊源和自身特色。本文将当前三种立法模式中有关风险负担的主要原则，即：合同成立主义、所有权主义和交付主义的具体内容进行梳理和评价。

(二)合同成立主义

合同成立主义，就是以买卖合同成立时间作为风险转移的理论原则。一般而言在买卖双方达成合意之时，合同成立，随即合同项下的标的物毁损灭失风险由卖方转移至买方，早在罗马法时期就有自合同成立时起买卖合同标的物风险转移至买方的规定，该立法模式以《法国民法典》为代表。《法国民法典》第1583条规定：“当事人双方就标的`物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖合同即告成立，而① 冯大同主编：《国际货物买卖法》，对外贸易教育出版社1993年版，第132页

标的物的所有权即依法由出卖人转移到买受人。”《法国民法典》的这一观点被接下来1865年的《意大利民法典》所完全接受。其第l448条规定：“当事人间买卖契约无瑕疵，所有权当然同时由出卖人转移至买受人，相关标的物与价金获得应当一致，物之交付与价金之支付尚未进行者亦同。”即买卖合同缔结，所有权转移。合同成立主义的优点是最大程度督促买方履行领取标的物的义务，因为合同一经成立，不论所有权归属及交付与否，标的物毁损灭失之风险均归于买方，对买方不利，反过来说，此种优点也是合同成立主义之最大弊端，因为合同成立后风险即可转移，首先卖方不能保证及时有效地占有保护标的物，其次在合同成立后卖方可能会疏于对标的物的保护，使标的物受损;最后，合同成立主义没有严格区分合同的成立和生效。在合同制度日益完善的今天，对合同成立和生效的判断在合同制度中有着重要作用，合同成立主义中成立与生效不做严格区分，必然不能适应立法和现实的要求，故许多学者已经不将合同成立主义作为今天买卖合同风险转移的主要理论进行讨论。②合同的成立和生效是两个完全不同的概念，具有不同的法律意义，对此不进行区分是不科学的。因此，不论是从买方利益还是合同正常履行和保障交易稳定上说，合同成立主义都有明显弊端，因此现今很少有国家采取此种原则。

(三)所有权主义

所有权主义，是指以所有权转移时间作为标的物风险移转的时间来确定风险负担原则的理论。以所有权转移时间作为标的物风险转移的时间点有其合理的理由：所有权是最完整的物权，所有权人对物享有占有使用收益等各种权益，因此所有权人能更加有效地对标的物进行保护，减少毁损灭失的风险;所有权人作为标的物的受益者，理应承担标的物的风险，以所有权为原则也更加合理;卖方在所有权转移后即不再享有占有使用收益的权利，不能再处分未使用标的物，也就不必再保证标的物的安全。所有权主义最早可以追溯到罗马法，现代法国法、英国法均系此种原则。

虽然所有权主义有优点，但在实践操作中却有着明显缺点，法国法以所有权移转时间作为风险移转的时间，但是其所有权移转时间却是以合同成立时间为依据，此时，风险移转而采用所有权主义与合同成立主义效果几乎一致。英国法较为特殊，原则上将买卖合同标的物所有权转移时间以双方当事人意图为标准，而双方当事人意图的外部特征并不明显，往往造成所有权转移时间难以确定。因此法国法与英国法又制定了一系列规定来弥补漏洞，以此来确定标的物的特定化和强化所有权转移与风险转移的外部特征。

所有权主义虽然在一定程度上较合同成立主义更加公平有效，也确定了风险转移时间，但其不足也是明显的：首先，所有权转移时间不确定，会导致风险移转时间不确定。由于各国对所有权移转的规定不尽相同，在国际贸易中，以所有权主义作为确定风险转移时间往往难以作用，同时由于所有权的转移也是依据法律规定来确定，其现实特征往往不明显，依据法条不仅繁琐而且易起争议。其次，所有权主义不利于对物的保护，也①余延满：《货物所有权的移转与风险负担的比较法研究》，武汉大学出版社第l版，第33页。 ②王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社第1版，第341页。

不利于所有人利益。现代贸易日益发达，各种交易形式的出现往往使所有权人与占有人分离，例如，所有权保留分期付款，附条件买卖合同下，所有权人与占有人是分离的，所有权人不能充分行使其对标的物的占有保护和使用收益权利，不能充分降低标的物毁损灭失之风险，对所有权人不公平也不利于合同的顺利进行。因此，英国与法国采用此原则的同时也规定了一系列风险与所有权相分离的情况以适应法律实践。

(四)交付主义

交付主义，是指以标的物交付时间作为风险转移时间的原则。最早采用交付主义的是《德国民法典》，该法典第446条规定：“买卖标的物交付时，意外灭失或意外毁损的风险移转给买受人。自交付之时起，用益归属于买受人，并且由买受人承担物的负担”。美国、奥地利、希腊、泰国、瑞典、我国台湾地区以及《联合国国际货物销售合同公约》等也都采纳了交付主义。交付主义也成为当今法律界确定风险负担规则的一般原则，其优点是明显的：

1、外部特征明显，易于确定时间

在所有权主义原则下，因所有权移转的外部特征不明显往往导致风险移转不确定，而交付具有极为明显的外部形式，对于风险移转的确定是清楚明确的。

2、占有风险统一，利于保护标的物

将风险与占有相统一，实际占有人不仅更有利于客观上实施保护手段，而且由于承担风险的风险，其主观上也会更加谨慎主动去保护。同时，采取交付主义也更适应各种交易形式，保障各类买卖合同的顺利进行。

3、采用交付主义在纠纷中易于举证

由于交付主义外部特征明显的特点，在适用交付主义的情况下，一旦标的物发生毁损灭失，标的物的占有人因为实际管控标的物，对风险的发生会比较了解，让占有人来举证证明损害的发生是否归属于风险比较合理，从而也有利于纠纷的及时有效解决。这一优点是合同成立主义和所有权主义所不具备的。

4、有利于降低风险的损害

交付主义有利于风险承担者在风险发生后，及时救助和处置受损货物并对损失进行准确的估价，进而向保险人求偿，以期将风险的损害降至最低。这一优点也主要是基于占有人因为实际管控标的物，比较了解标的物的情况。

买卖合同法律风险 篇5

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李涛

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因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多，特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性，开发商与购房户存在较大争议。笔者作为开发商代理人，近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼，以此案例与各位同仁共同商讨，交流。

一、案情概述

二十二户购房户（以下简称原告）于2007年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司（以下简称被告）签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付期限是2008年11月8日前；交付条件选择是：

1、该商品房经验收合格。第二款特别约定：“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。2008年10月26日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》，告知：“鉴于2007年—2008年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响，你所购买的商品房入住手续将顺延办理，具体交房时间以我公司书面通知为准。”2009年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格，质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。2009年2月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》，该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收，已具备入住条件，要求各购房户于2009年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件，因规划验收手续尚在办理之中，故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。原告等购房户认为楼盘未经验收，拒绝收房，并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。为此，原告等购房户集体到市政府上访，且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。当地房管局房产开发管理科于2009年3月9日向被告发出《通知》：“

1、停发《入住通知书》；

2、在15日内补办好商品房相关验收手续。”2009年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况，房管局向市长热线办的反馈意见是：“

1、该项目于2009年2月18日经工程竣工验收合格、2009年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，房地产开发项目竣工后，必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后，并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请，经综合验收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停发《入住通知书》，并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续，经综合验收合格后方可通知购房户入住。

2、„„现公司认为按照合同的约定，交房 时间尚未超过雨天可顺延的时间，不存在延期交房的赔偿问题。因我局不是法律部门，对合同的条款无裁决权，建议双方能够协商解决，如果协商不成只能请司法部门处理。”2009年3月24日被告获得了规划验收合格意见书，2009年4月1日，当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验，该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全，基本符合验收条件，经我办研究，同意该项目交付使用”。原告得到此回复后与被告协商无法达成协议，故而起诉。

原告诉称：

2007年12月原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告依照合同约定履行了义务，但被告未能按合同约定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照双方的合同约定，被告应按日向原告支付万分之十的违约金（每户40000元左右）。理由：

1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效；

2、《竣工验收备案表》不能作为商品房验收合格交房的凭据，应符合2005年建设部颁布的《住宅建筑规范》国家强制标准，按照《房地产开发经营管理条例》规定经综合验收才能交房。

被告辩称：

1、按照双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款约定“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，当地气象局提供的资料表明，施工期间雨天数达170天，依此计算被告交房日期可顺延至2009年5月27日。被告实际交房日期在顺延期内，不存在预期交房，原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。被告出售的商品房已验收合格，符合约定的交房条件，原告拒绝办理交房手续，产生的后果应由原告承担。

2、该商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表》，具备了国家规定的和合同约定的交房条件。根据2000年发布的《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工，工程监理等单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建筑工程竣工验收报告和规划，公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案„„”，因此，“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件，所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵，但并不影响《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的效力。且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得，参照相关司法解释规定，应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定，被告向购房户发出的2009年2月22日交房通知应属有效。

二、双方争议的焦点

（一）、雨天顺延交房的约定是否合法有效。本案原告是否需要对“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。

（二）、交房条件的标淮以什么为依据，本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。

三、法院的意见

对于本案的审理，法院有两种不同的意见：

第一种意见 判决驳回原告的诉讼请求

理由：

1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 50386—2005）无效；

2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”，因现实中并非所有雨天都不能施工，故该条款有一定的不合理性；原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权，因此，对于原告要求撤销该条款的主张不予支持；

3、因房屋施工工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的，故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算，不予支持。

4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件，故对该《备案表》的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间，即以2009年4月1日为合法交付房屋时间，扣除施工期间雨天天数，被告未超过合同约定的交付房屋的最后期限，不存在违约逾期交付的情形，故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。

第二种意见 认为被告违约，应承担违约金（购房款×万分之三×违约天数）

观点基本与第一种意见相同，不同之处为：被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵，其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件，应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室2009年4月1日综合验收为合法交付房屋时间，被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错，被告通知原告从2009年2月22日起陆续办理入住手续，故可认定被告自认雨天顺延因素已解除，之后被告未交付房屋的行为应属违约行为，应承担违约责任。由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续，而该商品房于2009年4月1日已属经综合验收合格房屋，故原告应当即时办理入住手续，由此所造成的扩大损失，被告不应承担。被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高，属无效，应调整 到按日万分之三为宜。故应判决被告从2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的违约责任。

本案结果：原告撤诉，被告支付诉讼费结案。

四、笔者对本案的评析

（一）关于商品房交付标准适用法规问题

法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准（GB 50386—2005）无效值得商榷。法院仍以房管局“综合验收”为交房标准，笔者不予认同。因2004年国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发［2004］16号）中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，现房管部门己不在组织相关部门进行综合验收，已改为建设单位组织相关部门进行分别验收，将验收合格意见文件交质监部门备案。根据《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）11．0．1 规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1 由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2 小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。该交房标准与《建设工程质量管理条例》规定验收备案所需文件基本一致并不抵触。故笔者认为以建筑工程质量监督站签认的《建筑工程竣工验收备案表》作为“该商品房经验收合格” 的交房标准，同样符合《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）交付使用标准，不存在该“该商品房经验收合格”条款违反国家强制标准无效问题。

（二）雨天顺延交房的约定合法，法院不能以其不合理而撤销。

笔者也认为“ 雨天按实际下雨天数计算延期交付” 该条款有一定的不合理性。因开发商应当预见房屋建设期间会有雨天而影响施工进度，虽然我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度，而气象局的资料是以降水量0.0mm以上即定义为雨天，显然并不是所有的雨天都可能影响施工进度。因此，在商品房买卖合同中开发商就应当考虑雨天因素确定交房时间，完全可以多预留影响施工的雨天天数而延长交房时间。开发商为了规避延长交房时间对商品房预售的不利影响，将雨天耽误工期的风险转嫁到购房户一方，虽对开发商一方有利，但又不属于法定意义上的显失公平。因此，在合同中开发商把“雨天按实际下雨天数计算延期交付”作为要约，购房户有权拒绝接受或提出修改意见，否则，只要购房户认可签定合同，就应当认定合法有效。因该约定条款符合《合同法》意思自治、契约自由原则，没有违反法律禁止性规定和强制性规定，不存在法定无效的问题，也不存在重大误解和显失公平，法院无法律依据对该约定条款进行撤销。

五、本案的启示

1、交房标准要明确依据。《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项：1．该商品房经验收合格； 2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格； 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。笔者建议，这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。就此，谈谈笔者对于这些交房条件的一些认识。

一是该商品房经验收合格。

《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。开发商一般认为交付的商品房经过竣工验收，也就是经过勘查、设计、施工、监理、建设单位对该商品房的土建、水电等项目的验收合格后即可交房。购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房，而究竟要开发商出示什么东西才收房，购房人自己也很困惑，这样极易产生开发商与购房人之间的矛盾冲突。

所以，当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时，双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件（如《建设工程竣工验收报告》），这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。二是该商品房经综合验收或分期综合验收合格。

根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人权益的有效保障。

可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话；而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发［2004］16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。

综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。

三是该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。

《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够 取得该表，就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准，购房人也可以比较安心的入住了。

所以，从购房人的角度考虑，若能约定以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件的话，则更有利于保护购房人的合法权益。

2、交房延期事由要合理合法，明确具体。

《商品房买卖合同示范文本》第八条约定出卖人可据实予以延期交房：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告知买受人的；2.3.”。在空白栏内，开发商一般会填写：“因执行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套设施延误造成的延期”、“主管部门通知的停水、停电”、“政府部门需要的各项管制”、“因气候原因无法正常施工”、“应规划部门要求的重大设计变更”、“技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难”、“其他非出卖人的原因导致的延期”等五花八门的延期免责事由。

免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。因此，商品房预售合同双方往往会明确约定房屋的交付时间，要求出售方“应按期于某年某月某日前交付房屋”，购房者通过明确的合同约定尽量督促售房一方按期交付房屋，体现了其落实实现权利的准确时间的权利要求。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。故出售方往往通过增加免责事由规定以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好，双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的效力问题展开。

合同中约定的免责条款包括了法定的免责条款和约定的免责条款内容，在我国《民法通则》第107条中就明确规定了免责条款，这属于法定的免责条款，其他免责事项可以由当事人自行约定。免责条款是否有效力，关键是看约定的免责事由是否合理合法，是否属于《合同法》第五十二条规定五种法定合同无效的情形，及《合同法》第五十三条规定的两种免责条款无效。否则，免责条款为双方当事人自愿约定并达成一致意见的，是反映双方当事人真实意思的表示，就应该认定为有效。

此外，对于免责条款的解释应遵循公平原则进行限制解释，对于非为房地产开发企业进行合理化经营所必需的免责条款应从严进行限制解释，避免企业利用格式合同排除或限制企业依法应负的法律责任，谋取不当利益，侵害购房者权利。对于免责条款规定不明确的，应根据不利于条款提供者的解释的原则，即一般应作不利于房地产开发企业的解释，而倾向于保护购房者。

买卖合同范本：二手房买卖合同 篇6

买卖合同范本：二手房买卖合同

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《xx市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】 __________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元 _________号（室）该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________.该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________.房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位 为：_________________________.（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房；

2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________）；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押情况为：___________.1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年 ______月______日，他项权利证证号为：___________________.该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁情况为：___________.1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小 写），________________________________元整（大写），该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写），（大写，不高于成交价格的20%），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币___________元（小写），____________________元整（大写）存入双方共同委托的 ___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在 ___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”，定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________.买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该 房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体

情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、_____________________________________________________ ；

5、______________________________________________________ ；

6、_____________________________________________________.第七条 违约责任

（一）逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 ______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________.（二）逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 ______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________.第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买

受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及xx市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______ 日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________.（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖 人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________.第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。

（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；

（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主 合同一份，附件

二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人（签章）买受人（签章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】（签章）【委托代理人】（签章）

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

（一）房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】：_________________

8、电话：【外线号码_________________】【内线号码 _________________】：_________________

9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________

10、其他：

（二）房屋家具、电器、用品情况

1、双人床：

2、单人床：

3、床头柜：

4、梳妆台：

5、衣柜：

6、书柜：

7、写字台：

8、沙发：

9、茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机：

20、饮水机：

21、电话机：

22、吸尘器：

23、其他：

（三）房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】；

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；

4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL（上网）交费凭证】；

（四）装修装饰情况

（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】

附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六 买卖双方承担税费的具体约定

1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】。

买卖合同法律风险 篇7

《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》第142条规定:“标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担, 交付之后由买受人承担, 但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”因此, 多数学者认为, 一般而言, “只要完成了交付行为, 在当事人未有特别约定的情况下, 风险即转移。”即交付是标的物风险转移的时间点。但也有学者认为, 我国买卖合同中之“交付”包括转移占有和所有权转移两重涵义, “《合同法》的‘交付’也包括‘转移所有权’的内涵, “我国买卖合同中标的物的风险从交付之时起发生转移, 事实上是与所有权相伴随的, 即使没有转移实际占有, 只要所有权发生了转移, 风险就随之转移, 可见, 我国《合同法》实行的应该是‘所有权主义’”。这种观点曲解了立法, 混淆了交付与给付, 容易给法律适用带来混乱。我国立法在标的物风险负担转移问题上实行的一般原则是“交付主义”。

2给付与交付

给付与交付为法律上两个不同的概念。交付是指将标的物的占有转移, 交付标的物可分为现实交付和观念交付。现实交付, 是指出卖人将标的物的占有直接转移给买受人, 使买受人获得对标的物的实际控制和占有。观念交付, 是指出卖人并不直接交付标的物, 而是观念上的占有转移, 它包括简易交付、占有改定、指示交付和拟制交付。无论从文义解释, 还是从法律体系解释而言, 《合同法》第142条之“交付”都应是转移占有之义, 而不是转移所有权。否则, 《合同法》第141条的规定即不能让人理解, 如果按照交付即包括转移所有权的观点, 该条岂不是规定了所有权转移的地点了吗?

除现实交付外, 观念交付是否可以引起风险负担的转移呢?在简易交付时, 由于买受人已事实上占有标的物, 除当事人另有约定外, 于合同订立时, 可认为已有交付。此与现实交付没有什么区别。在指示交付时, 由于买受人并没有实际占有标的物, 它能否导致风险负担的转移呢?通说认为, 无论是何种交付形式, 均能引起风险负担转移的效力。也有学者认为, 占有改定和指示交付还不能当然引起风险负担转移的效力, 还必须斟酌当事人双方是否有以占有改定或指示交付代替现实交付的合意。这是德国物权行为理论的产物, 是把债权合意与物权合意区分开来的结果。在不采取严格的德国物权行为理论的国家和地区, 无须附加此条件。

交付标的物与标的物所有权转移区分的立法例并非《合同法》所创, 在之前的《中华人民共和国民法通则》第72条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行) 》第84条, 都是将标的物的交付和标的物所有权转移区分开来的。

3风险负担及其一般规则

这里所谓风险, 是指因不可归责于当事人的事由致使标的物毁损、灭失的不利状态。风险负担, 指风险发生后, 此种不利状态或损失由谁承担。

风险负担的法律制度, 主要包括两方面的内容:一是风险负担的归属, 即风险应由合同两个或两个以上当事人中的哪一方承担;而由哪方当事人承担风险又取决于一个明确的时间点, 也就是风险负担转移的时间点, 即风险从何时起转移给某一特定的当事人承担。二是负担风险的当事人应承担何种具体的法律效果。前者为各国立法规制的重点, 各国关于风险负担的法律制度往往以较多的篇幅规定风险转移的时间点, 而后者虽然也是风险负担制度不可缺少的内容, 但由于其内容较为单纯, 因此法律规定得较为简单, 甚至不作规定。

我国民法典正在制订过程中, 现行的《合同法》没有规定各种合同风险负担的一般规则。在大陆法系, 由于采纳债的概念, 在民法典中设置债编, 在债的一般规则中, 往往设立关于风险负担的一般规定。在我国台湾地区, 在风险负担的一般规则上, 存在着债权人主义、债务人主义和所有人主义三种不同的立法例。债权人主义是指因不可归责于债务人之事由, 致给付不能, 如债务人仍可向债权人请求对待给付, 则因给付不能所生损害由债权人承担。一般认为, 德国普通法、法国民法、意大利民法、日本民法、瑞士债务法采债权人主义。债务人主义是指因不可归责于债务人之事由, 致给付不能, 如债务人不得向债权人请求对待给付, 则因给付不能所生损害由债务人承担。一般认为, 德国固有法、《德国民法典》第323条、《苏俄民法》、《奥地利民法》、我国台湾地区民法采债务人主义。所有人主义则是指不可归责于债务人之事由, 致给付不能, 风险之负担以所有权转移之时期为标准, 转移以前由债务人负担, 转移以后由债权人负担, 即“损失归所有人承受之原则”。一般认为, 英美法系采此种立法例。

为何存在以上的区别呢?主要是由于这些国家和地区物权变动模式存在着不同。法国、日本、意大利等国家在物权变动模式上采债权意思主义, 即合同一经达成, 所有权即发生变动, 无须践行交付或登记等公示方法:而德国和我国台湾地区等受德国民法影响较深的国家和地区虽然在物权变动的效果上是一致的。采取债权意思主义的物权变动模式, 一旦合同成立, 债权人即取得标的物所有权, 标的物在合同成立后毁损、灭失的, 由债权人承担风险, 即是由所有人承但风险。在风险负担的规则上, 实际就是所有人主义。由于物权变动模式的不同, 采取债权意思主义的国家在转移所有权的合同的风险负担上采取债权人主义, 也就是所有人主义, 但对于不涉及物权变动, 即不转移标的物所有权的合同的风险负担问题上仍然和其他国家一样, 采取债务人主义。

我国立法和理论界虽然在未来的民法典的物权变动模式上是否象德国民法一样承认有独立的物权行为见解不一, 但在不赞成采取债权意思主义的物权变动模式上是一致的。因此, 我国民法也就不必要和不可能向法国民法那样, 在合同风险负担上采取债权人主义, 或者说所有人主义。在一般原则上, 应该和德国民法一样采取债务人主义的立法例。但是在买卖合同的标的物风险负担上是否必然实行债务人主义呢?不能简单地这样推理。

4买卖合同中的风险负担

古往今来, 各国家和地区, 在买卖合同中风险负担问题上主要存在着风险在合同订立时转移、风险在所有权转移时转移以及风险在交付时转移等三种立法例。而且迄今未统一。可见, 买卖合同中风险负担问题也是法学和立法上的难题。

作者认为, 以交付作为风险转移时间的理论基础有两方面:一是所有权转移与风险转移的可分性。除一般动产买卖以外, 现代社会中, 大量的特殊动产和不动产买卖合同标的物的所有权转移与物的实际交付经常不是同步进行, 很多情况下, 物已交付, 而所有权并未转移;也有时物未交付, 而所有权已经转移。这就可以使所有权转移与风险转移分离开来。二是风险控制的有效激励制度。也就是将风险分配给能以最廉价的方式控制风险的一方。在无协议或其他相反规定的情况下, 风险应由能够对物提供安全保障的一方当事人承担, 而占有或控制物的一方当事人通常处于最能有效地保护物免受损失的地位。

正如作者所归纳的, 所有人主义至少有以下不妥之处: (1) 许多合同不发生所有权转移问题, 所有人主义无适用余地; (2) 物权关系与合同风险本属两回事; (3) 在出卖他人之物的情况下, 适用所有人主义会带来严重不公平; (4) 易生纠纷, 不利于问题的解决。

首先, 风险与利益相一致。风险与利益相一致的原则, 早在罗马法时期即已奉行, 即享有利益的一方应承担该利益产生的风险。多数国家在规定风险负担的同时, 也规定了利益的享有, 而且风险转移, 利益也转移, 二者是一致的。只有出卖人把标的物交付于买受人, 买受人才能够对物进行使用收益, 享受物之利益, 才能对物具有真正的管领力。

其次, 激励受领人对标的物进行有效保护, 防控风险的发生。以交付作为风险转移的时间点, 必然使得受领标的物的一方当事人防范可能在标的物上发生的一切不测事件, 当事人只有占有标的物, 对其进行实际的控制、管领, 才能够对其进行更有利和更有力的保护, 来防范风险的发生。以交付作为风险转移的时间点, 使受领人承担风险, 有利于激励受领人采取一切必要的措施防止风险的发生。

再次, 有助于减少纠纷、便于纠纷的解决和杜绝无益的争论。与所有人主义相比, 采交付主义, 在一般情况下, 通过考察标的物占有的转移这一客观行为即可获悉标的物风险负担的状况。由于判断标准的明确具体, 可以减少这方面的纠纷, 即使发生纠纷, 也有利于纠纷的解决。同时可以杜绝不必要的争论, 使问题客观化。

正是由于交付主义存在以上优点, 世界上越来越多的国家和地区采用此标准。

我国《合同法》第142条采取了交付主义这一现代立法关于风险负担的通行规则, 应该说是先进的。但是, 它没有像其他国家民法一样同时规定利益享有的规则, 不能不说是个缺憾, 有待民法典在这一问题上予以完善。

参考文献

[1]房绍坤, 郭明瑞.合同法要义与案例分析[M].北京:中国人民大学出版社, 2001, (1) .

[2]王轶.论买卖合同标的物毁损、灭失的风险负担[J].北京科技大学学报 (社会科学版) , 1999, (4) .

[3]张新宝.买卖合同赠与合同[M].北京:法律出版社, 2000, (1) .

签订商铺买卖合同需注意 篇8

有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地——继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题。

一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30％～40％，有的甚至超过50％。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使是允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商；发展商在三年内支付总房款22％的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60％，贷款期限也只有1O年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。