棚户区改造开发项目建议书

棚户区改造开发项目建议书（精选13篇）

棚户区改造开发项目建议书 篇1

第一节 项目的背景及由来

*区作为历史名城－*市的主要门户和市辖城区，凭借其秀美的山水风光，舒适的自然环境，将*市装扮成一个花团锦簇的秀美之城。

*区*街道原属*老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善；*区委、区政府和*街道办事处对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。

*棚改项目位于*区*，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身国道旁，远眺湘江北去。项目建成后将成为改变河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程，成为市委、市政府的“东大门”。

第二节 项目简介* 棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。

项目建设主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调“以人为本”的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，“窗口”风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建成后，必将*塑造成为一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。

第三节 主要经济指标

序号 指标名称 单位 指标 备注

总用地面积 亩 654

总建筑面积 万平方米 109

居住建筑面积 万平方米 107.9

公共建筑面积 万平方米 1.1

容积率 2.5

绿地率 ％ 42

总投资 万元 162383

销售收入 万元 198620

利润总额 万元 25114

投资利润率 ％ 15.4 静态投资回收期 年 6.47 不含建设期

第四节 结论与建议

1、结论

随着市委、市政府西迁，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。*棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。

2、建议

1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南邻*，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。

2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。

第二章 项目建设的必要性与意义

1、房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入

房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。

在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣；房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持某地区社会经济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。

房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。

2、项目建设与全省的发展目标和*市的规划思想相一致

2001年至2005年，*将以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理,积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业大省向经济强省跨越。根据国家产业政策和未来走向，结合*实际情况，未来15年*招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。

到2005年GDP达到5700亿元，人均8450元。财政总收入500亿元，三次产业结构调整到15:44:41。城镇居民和农民人均可支配收入分别达到8320元和2740元。未来5年，我省将以沿湘江1200平方公里区域为核心，构筑一个集高新技术产业、商贸金融、高档住宅、旅游休闲为一体的沿江经济风光带，经过努力，力争使*市发展成为华中地区的又一个重镇。

3、项目建设符合市政府的棚改改造政策

该项目的开发符合市政府（2001）12号文件规定的棚改改造政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。

本区作为*市的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着*的城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。

4、项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境

随着旧城区棚屋的改造、拆除，*市建成了一批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前已有10万户、20多万的原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。3年来，共投入资金近20亿元，已有310多万平方米的棚屋被拆除改建。棚户改造大大改善了*市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。两年前还是一片低矮破旧棚户的*地段，如今已是大厦高耸、新房成片，成了城市的一大景观。

棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了*市的经济增长、激活了*房地产市场。如今，*的一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对*城建来说，*完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对*而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。

第三章 市场分析

1、我国加入WTO对全省房地产业进一步发展创造巨大空间

我国于2001年12月11日加入WTO，将对全国的国民经济产生重大而深远的影响，同时也对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影响。根据WTO的要求和我国的承诺，入世后，房地产业、房地产中介业、服务业、金融业、保险业等行业都将开放，这将为我省房地产业创造发展空间。

入世后，国外投资和国外产品的进入将会增加，从而导致更多的外国公司进驻我省各城市，必然增加房地产的需求，特别是对外销房、高中档写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房屋的需求。随着关税的降低和就业及居民收入的提高，居民的日常开支将降低，转而增加到住房消费开支上，使住宅类房地产需求上升；在短期内，由于进口建材、建筑物设备等关税的下降，从目前的30％下降到10％左右，将导致房地产建筑成本明显下降，进而导致房价下跌。国外房产中介服务、金融业和外资保险业的进入，将极大促进我省房地产中介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。

2、我省经济环境良好为房产发展提供了机遇

改革开放以来，*省的社会经济就一直持续稳定的发展，使我省综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。2001年，第三产业特别是文化、旅游、信息和房地产等新兴产业继续快速发展；全省财政收入完成361.56亿元，增长10.03％；全省农民人均纯收入2299元，增长4.7％，城镇居民人均可支配收入达到6780元，增长9%。良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为我省房地产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。经济越发展，所需的房地产也就越多；人民收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。

3、我省的商品住宅进入一个新的换代期

随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。

全省住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。

从旧有住宅的布点看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，有的房屋甚至出现墙体开裂、渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。

4、河西新城房产市场空缺大，具有极佳的开发优势

商品房的贫乏，既是河西的遗憾，也是巨大的商机。不见得高层塔楼就是高档房，河西作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产品。一位资深业内人士指出，即使经济房也能开发Townhouse(联排别墅)。这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。在国外，Townhouse这种多层联排式住宅其实是一种很普通的住宅，但到了国内，安上个联排别墅的名份，竟成了富人的窝儿。其实专家认为Townhouse也可做到质优价廉，在河西新城应占有一席之地。

河西居民的消费水平略低于河东，作为城市建设重要内容的商品房，面临本区内有效需求不足的问题。但是，如果眼光稍微放远一点，河西有河东无法媲美的阳光、青山、绿水、新鲜空气。据有关数据表明，河西*的绿地覆盖率已达到45%，空气负离子含量远高于河东3个公园，还有湘水及山景构成的环保空间，这些现代人梦寐以求的家居条件，无疑也在时刻诱惑着*人。

第四章 项目的市场定位

项目建成后，将形成三大功能：

一是商业贸易功能

商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。

二是房产开发功能

项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造*区的舒适住宅环境和河西新城的住宅家园。

三是居民安置功能

通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为河西的一个亮点工程。

第五章 项目的选址条件

1、地理位置

*棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。

2、气候条件

项目所在地属于亚热带季风性湿润气候，四季分明，夏季约124天，冬季约100天。

年平均气温 17.2℃

最热月份 <七月> 29.3℃

最冷月份 <一月> 4.7℃

极端最低气温 －11.3℃

极端最高气温 40.6℃

年平均降雨量 1394.5㎜

年降雨日 148天

无霜期年平均 275天

全年主导风向 西北风

平均风速 2.7m

全年日照时数 1677.1小时

3、土壤、地质条件

本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；*地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基基础持力层。

4、交通条件

*区内东西向公路有*高速公路，*路；南北向有*，*，绕城高速公路。项目原属老城区，*棚改区周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接*路，南靠咸嘉湖路，市内多个公交站点设置于此，与区内外及整个*市的联系十分方便。

5、供电、供水、供气条件

项目的东部紧靠市电力局、城西供电局，完全能保证全部居民及经营部门的电力需求。

*市政自来水管网已铺设至此，附近布局有四水厂，本区有三水厂，水量充足。

煤气管网铺设至市委、市政府新址，距本区不远，供应有保障。

6、邮电、通讯条件

本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。

7、其它条件

区域内配套设施齐备，服务项目完善。现桐二社区南部有*，居住环境极佳；整个区域周围学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全。

第六章 项目的建设方案

第一节 项目建设的原则

1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。

2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。

4、项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出*文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。

第二节 项目的建设内容

本项目所处地域属于*街道办事处，占地面积43.6万平方米，临*路全长400米，北部紧贴*路，位置优越，开发前景十分乐观。

项目主要建设高层公寓，采用专业化的园林规划，“窗口”风格建筑设计，人性化的户型设计。初步拟定将原来的三个社区建成高层公寓，*社区一层为连体大市场；而且住宅区内修建通达各个区间的硬化道路，配备适度的绿地花园等建设。

第三节 项目建设规模

1、项目占地面积为占地面积：654亩（43.6万平方米），其中A区220亩，B区434亩。

2、容积率暂定为2.5，规划开发面积109万平方米，其中住宅面积107.9万平方米（约占开发面积的90％），商业铺面1.1万平方米（含连体大市场，约占开发面积的10％）。

3、小区道路面积6.9万平方米，绿化面积18万平方米，绿化率42％。

4、土地654亩，拆迁房屋约18万平方米；

第四节 项目实施计划或进度

按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下：

1、2003年9～10月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批； 2、2003年11～12月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构； 3、2004年1～4月内完成施工图纸、设备定货施工准备； 4、2004年5～12月内完成项目第一期工程的土建施工；

5、2005年1～4月内完成项目第一期工程的设备安装；

6、2005年5月项目第一期工程的竣工验收； 7、2005年6～12月内完成项目第二期工程的土建施工；

8、2006年1～4月内完成项目第二期工程的设备安装；

9、2006年5月项目全部工程的竣工验收。

第七章 投资估算与资金筹集

第一节 投资估算

1、项目投资估算依据

1）参照*市近期同类工程实际造价资料估算；

2）参照国家的有关政策估算；

3）预备费（不可预见费）按5%估算；

2、投资估算

1）前期费用

①土地获取成本

40万元/亩×654亩＝26160万元

②拆迁成本

1000元/平方米×18万平方米＝18000万元

③工程勘查设计

18元/平方米×109万平方米＝1962万元

④报建费

拆迁面积18万平方米×15元/平方米＝270万元

⑤合计：46392万元

2）工程建安费用

①建安费

800元/平方米×109万平方米＝87200万元

②水电配套工程（包括水电工程和增容）

50元/平方米×109万平方米＝5450万元

③小区道路绿化配套工程

50元/平方米×24.9万平方米＝1245万元

④工程监理费

109万平方米×800元/平方米×1％＝872万元

⑤合计：94767万元

3）项目建设投资

项目建设投资为141159万元

第二节 资金筹措

项目建设所需141159万元，建设资金按“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，招商引资解决。

第八章 经济效益估算

第一节 成本估算

1、成本估算：

名称 金额（万元）备注

开发建设成本 141159 管理费用 4235 按建设成本的3％估算

预备费用 7058 按建设成本的5％估算

销售费用 9931 按总收入的5％估算

总成本费用 162383 1、2、3、4项之和

经营成本 14166 2、4项之和

2、项目总投资：

项目建设总投资费用：162383万元。

第二节 营业收入与营业税金

1、销售收入估算：

1）住宅：107.9万平方米×1800元/平方米＝194220万元

2）商铺：1.1万平方米×4000元/平方米＝4400万元

合计：198620万元

2、销售税金及附加估算

根据现行财政制度，项目须缴纳5％的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的7％和5％征收。总销售税及附加为11123万元。

第三节 利润估算

项目年利润总额为25114万元,上交所得税8372万元。

销售利润率 12.7％

投资利润率 15.4％

投资利税率 22.3％

第四节 静态投资回收期 总投资 162383

投资回收期＝ ＝

利润总额 25114

＝6.47年<不含建设期>

第九章 社会环境效益分析

1、产业效益

项目建成后，进行住宅、商铺的销售，预计年销售收入可达198620万元。棚改区每年将创利润25114万元，可搞活当地市场，促进当地人们增收。建设的住房、店铺等不仅可以满足原来居民的居住、生活之需，还可以面向整个*区及*市的市场，甚至辐射到周边其他地区。

2、地租效益

棚改区建成后，将通过市场的集散作用，辐射带动周边地区的开发，促进*区和*的城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源的有效配置和效益的最大化。

3、环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化、美化、亮化*市城乡环境，从而提升*市自身城市价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。

第十章 结 论

*棚户区改造项目的建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合省、市关于进一步改造棚户区的规定，加快城市化进程的精神，更符合我区城市发展的实际情况，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著，是一项前景广阔的经济投资方式。

项目建成后，经济效益显著。据初步估算，项目总投资为162383万元，年营业总收入198620万元，年利润总额为25114万元，投资回收期6.47年。

项目的社会效益明显。住宅区建成后，将成为本区经济的新增长点，既带动产业发展，调整经济结构，又增加农民收入，也改善了环境，推动了*市美化、优化建设进程。

棚户区改造开发项目建议书 篇2

最近,吉林省长春市二道区宏新村读者蒋长林、赵永军等给本栏目来信,反映一些企业单位利用国家对棚户区改造的优惠政策,违规占用、出让土地等方面的情况。来信称:自从土地被占用,村民失去了经济收入,没有享受土地和安置的补偿,也没有养老和医疗保险。他们希望本栏目能够帮助解答其中的问题,消除群众的困惑。

来信反映了以下几个方面的情况:

1993年4月7日,长春市二道区宏新村民委员会在没有召开村民大会、没有公开公布相关信息、没有进行土地补偿的情况下,与长春市星火经济开发区管理委员会签订《协议书》,该协议书以“加快长春星火经济开发区建设和宏新村红房子屯危房改造”为由,约定:由长春市星火房地产开发公司征用宏新村红房子屯4万平方米集体所有制宅基地。《协议书》同时约定:改造后的房屋产权归长春市星火房地产开发公司所有,村民委员会1500平方米建筑面积产权归宏新村民委员会所有;自签字之日起,宏新村将土地所有权和使用权交付长春市星火房地产开发公司并协助办理土地所有权变更手续。1993年8月20日,长春市国土局按照划拨供地为其办理了用地面积34692平方米的征地手续,1995年办理了国有土地使用证,土地类别为商服用地。

1995年6月19日,孙某联代表长春市星火经济开发区管委会(甲方)签字与吉林省道森事业发展有限公司(下文简称“道森公司”)、吉林省飞达国际出入境咨询有限公司(共为乙方)签订《企业转让协议》,将长春市星火房地产公司连同其所拥有的土地有偿转让给乙方进行房地产开发。1996年12月,相关土地被道森公司抵押给工商银行;2000年10月、2003年6月,道森公司两次办理了相关土地的审批手续,用途为商服、住宅。

2003年8月,道森公司将名下土地(包括原长春市星火房地产开发公司以划拨形式取得的两宗共计34692平方米土地)转让给长春万科房地产开发有限公司,并由万科公司补交了一直欠交的土地出让金。

宏新村红房子屯属于长春市108块棚户区改造范围之内,1993年宏新村委会与长春市星火经济开发区管委会的协议书也明确载明:占地是为了对当地危旧房屋进行改造。可是拆迁后却没有安排村民回迁,也没有落实棚户区改造政策。有关部门原来对外称占地是用于公建项目,不开发住宅,要村民拿钱走人。可实际上建的大部分都是商品住房,且这些房子大都以集资建房的借口低价卖给了公职人员或其亲属,绝大部分原村民无缘回迁。

情况核实

本栏目针对读者反映的上述情况进行了核实。核实过程中,长春市二道区委区政府有关方面没有对上述问题作出说明。经过逐一查对相关文件,发现上述企业用地及其转让的过程均有据可查。

关于红房子屯拆迁是否属于棚户区改造项目的问题,除了来信提到的长春市政府【2003】37号文件外,1993年长春市星火经济开发区管理委员会与宏新村民委员会签订的《协议书》载明:征用红房子屯集体所有制宅基地4万平方米是为了改变红房子屯长期以来的危倒房屋局面,委托长春市星火房地产公司对其进行改造。吉林省国土资源厅吉国土信发【2013】17号《信访事项的复核意见》明确说明:1993年8月20日,长春市国土资源局依据《建设用地规划许可证》(长规字【93】00162号)、长春市政府长府发【1992】62号文及星火房地产与宏新村民委员会签订的《使用土地协议书》,依照相关法律法规为星火房地产公司按照划拨供地办理了用地面积34692平方米的征地手续,并于1995年办理了国有土地使用证。长春市二道区人民政府(长二府函【2007】28号)文件载明:上述地块已被列入棚户区重点改造项目,并已为相关开发企业办理棚户区绿色通行证,享受棚户区改造优惠政策。

核实人员在现场看到:相关土地上已经盖了楼房,其中四栋是高层住宅,但许多住房都在窗子上挂出了准备出售的牌子。据楼上的居民介绍,四栋住宅楼里只有少部分是回迁户,大部分房子都低价卖给了一些公职人员及其亲属,挂牌出售的基本没有回迁的村民;另外,还有一些商铺和办公用房因为缺少用地手续至今仍旧空置没有利用。

专家解读

中所法律服务机构专家组针对前述读者来信反映的情况进行解读,该专家组认为有以下几个方面的问题值得讨论:

首先是,上述情况涉及国家关于“划拨土地”方面的法律和规定。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权,其特点是无使用年限。《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条均对划拨用地批准范围作了明确规定。一般来说公益事业用地及安居工程、经济适用住房、回迁住宅等建设用地多为行政划拨供给土地。很明显,本案中星火房地产公司以划拨方式取得34692平方米土地,其划拨理由应该是用于危旧房屋改造或是棚户区改造项目,若将这些土地用于商业性房地产开发则违反了法律的相关规定。

其次是,划拨土地不用交土地出让金,但只可以使用、收益,不可以转让、抵押、出租,如果要转让、抵押、出租,则须要经县以上政府主管部门批准并补交土地出让金。另外,《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条规定:以土地使用权作为条件,与他人进行联建房屋、举办联营企业的,视为土地使用权转让行为。本案中,星火房地产公司在以划拨方式取得土地使用权后,随即又以“企业转让”的名义连同相关土地一同并入道森公司,其实就是一种变相的土地使用权转让;道森公司于1996年12月用划拨土地作抵押进行贷款,2000年10月、2003年6月,国土管理部门在道森公司没有补交土地出让金的情况下两次为其办理了相关土地的审批手续,均涉嫌违法;严格地说,在划拨土地上建设的住宅,其使用权人若出售这些房屋均应依法补缴土地出让金。

棚户区改造开发项目建议书 篇3

关键词：城市棚户区；改造问题；改造对策

随着我国城市化速度的加快，以棚户区的问题为代表的城市贫困现象已经日益凸显。在棚户区生活的居民普遍生活标准低，生活环境人口密集，为棚户区管理带来极大不便的同时，严重影响了城市的建设。棚户区居民也面临着就业、社保等诸多问题。

一、棚户区改造的意义

（一）可以有效改善困难群众住房条件。城市棚户区常被称作“城市中的农村”，房屋成房时间长、人口密集，配套设施差。居住在棚户区居民大多属于低收入困难群体，改善居住条件的诉求强烈。通过棚户区改造，新小区配套设施相对齐全，住房面积明显扩大，房屋舒适度显著提升。

（二）可以完善城市功能，提升城市形象。棚户区已成为城市中“二元结构”的一大表现，是制约经济社会发展的一大瓶颈。通过棚户区改造，城市环境面貌得以改善，打破二元结构，不仅加快城市基础设施建设进程，而且完善了城市功能，提升了城市的形象。

（三）可以合理利用土地，提高土地利用率。城市棚户区大多为平房，土地利用率低，容纳能力不强。通过棚户区改造，盘活土地资源存量，提高土地使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，可以有效增加城市住宅供给，为城市发展提供了空间，提高城市的管理水平。

（四）可以调整产业结构，促进经济的发展。棚户区改造涉及的住房建设产业链长，关联度高，带动力强，不但增加直接投资，而且相关的配套设施建设，投资量更大，能改善和促进相关产业的生存和发展；建筑业的发展需要增加用工量，为扩大就业增添岗位，并且有利扩大内需，带动消费，由于棚户区居民消费能力有限，在住房条件改善后，就能增加日常生活消费等方面的支出。

二、棚户区改造过程中存在的问题

（一）建设单位投资难

资金是保障棚户区改造的关键因素，没有足够的资金，棚户区的改造就不能顺利地进行。政府对棚户区的投资无法获得丰厚的利益收入，所以建设单位对棚户区改造的投资热情不高。同时，棚户区改造涉及的面积广，人员多，所需要的资金相当巨大，这也造成了一些小的、想要投入到棚户区改造行列的建设单位望而却步。资金的配套难度大，将阻碍棚户区改造工程的进度。

（二）改造资金筹集困难

棚户区改造所需的资金规模巨大，在改造过程中，必定会涉及到资金的进一步筹集。政府加大力度改造棚户区，必定会将住房、公共健身设施、教育文化、医疗保障等等，都列入改造行列，则资金的投入就会明显提高。建设这些福利性设施并不会带来利益的收获，所以这是一个规模巨大的投入，资金的筹集是必走之路。

三、城市棚户区改造的建议

在新的形势下，加快推进城市棚户区改造，必须不断总结，找准问题的症结所在，进一步完善政策、明确城市棚户区改造的范围，加大资金投入，正面舆论导向，加大安置房建设力度，确保完成改造任务。

（一）国家进一步明确各类棚户区改造的范围。各地应合理界定城市棚户区改造标准，对标准予以指标性细化，出台具体的城市棚户区改造方案，包括一系列优惠政策。同时按照居住条件和改造难度，按一定的原则制定棚户区改造的规划和分年度计划，集中进行改造，以便于城市棚户区改造工作更加科学、合理、有效开展，也有利于更有效地发挥中央补助资金使用效益，让棚户区改造的政策真正惠及人民。

（二）增加财政补助，多渠道筹措资金。财政补助资金是启动棚户区改造项目的关键，近年来，中央和各级政府切实加大棚户区改造的资金补助和投入力度。但是，光靠财政资金还远远不够，各级政府还应多渠道筹措，确保棚户区改造项目的资金需要，加大金融信贷支持，吸引更多民间资本参与棚户区改造领域，进一步完善政策体系，规范利用企业债券融资，创造有利环境，使企业享受与国有企业同等的政策，加大企业改造资金投入等。

（三）优先做好拆迁安置规划，真正落实安居工程。由于城市拆迁量大面宽，涉及的家庭和人员较多，安置房建设在短时间内无法完成。安置房的建设应先行、合理规划安置点，同时加强用地管理，统一组织协调，合理解决异地安置的困难，加快安置房建设力度。同时在拆迁工作启动前应最大限度的预备安置房源，使大批居民拆迁安置工作能一步到位。

四、结束语

棚户区的改造，关系到我国的城市建设与经济市场的稳定。在棚户区改造过程中，应该遵循以人为本的原则，优化棚户区改造政策，组织实施各方面的人手进行改造，最重要的是优化棚户区改造的资金配置，统一规划、深入宣传、协调指挥、透明操作，建立完整的棚户区改造策略，推动棚户区改造的顺利进行。

参考文献：

[1]《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发〔2013〕25号.

[2]何卫东.浅谈棚户区改造中存在的问题与应对策略.中国内部审计协会网站，2013-08-14.

[3] 我国城市棚户区改造的困境与出路 . 新疆哲学社会科学网，2011-06-20.

[4] 王发祥.浅析我国棚户区改造影响因素的相互作用机制[J]，长春工程学院学报（社会科学版），2011，（04）.

[5] 王大伟，蒲静.对有效推进城市棚户区改造的思考[J]，桂林航天工业高等专科学校学报，2011，（01）.

[6] 胡昌升.城市棚户区和城中村改造要给予优惠政策支持[J]，中华建设，2010，（05）.

[7] 楚德江.我国城市棚户区改造的困境与出路---以徐州棚户区改造的经验为例[J]，政治与社会（经济学刊），2011，（03）.

[8] 柯善北.改善民生的重大举措——解读《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》[J]，中华建设，2010，（02）.

棚户区改造项目合作意向 篇4

甲方 : 上海现代房地产实业有限公司

（推行新型城镇化服务企业）法人代表：李鑫全

公司注册地址： 手机电话： 邮箱：

乙方：（非营利机构或代甲方公司）法人代表：

公司注册地址： 联系人: 联系电话:

一、合作背景

据国家统计局公布：2015年9月底商品房库存已高达6.65亿㎡，正在建设的商品房与尚未建设的商品房用地，待全部竣工后库存将会高达到23亿㎡。中央不准将棚改取得的土地再用于商品房开发。2015年中央经济工作会议决定要化解房地产库存，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，政府保障1亿农民工都能购买政策性商品房！

（2014～2020）《国家新型城镇化规划》对“城镇保障性住房”内涵作了新的调整，城镇保障性住房包括；公租房（含廉租房）、政策性商品房和棚改安置住房。城镇保障性住房的主力房源是政策性商品房。

国土资源部［2014］61号令已明确。政府要鼓励房屋使用者自行开发与当地房屋主管部门联合成立非营利机构，成为开发主体，实现“原地重建”，让居民共同参与管理、自行过渡，旧房换新房，剩余部分全部纳入政策性商品房，提高居民参与棚改积极性。

二、国家成立《住宅银行》专业解决保障性住房建设资金

依据国务院〔2015〕37号文规定，通过开发性金融衔接棚户区改造，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。建设部和农业发展银行发布〔2015〕137号文，要求各省建设部门和省农发银行对接，根据本省棚改的目标，帮助实施主体落实建设资金贷款。贷款银行规定必须用项目收益还贷，要求从融资到建设到回收形成封闭式管理，目前只有与甲方合作才能满足以上要求，并能实现当年施工、当年竣工、当年完成提高效率和增加收益形成共赢局面，解决建设资金与销售难题。

三、合作基础

1、甲方是国家重点技术创新项目研发承担单位，是国家发明专利的持有人，以先进技术为支撑能促使新型住宅产业形成增效型发展，大幅度提高效率和增加效益；创立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的模式，把投资转变成资金流转，同时创导了BT信托管理模式形成从融资——投资建设——回收资金封闭式运营。确保资金在运营管理中的安全。

2、乙方已获得了 项目已纳入全国棚户区改造规划，占地面积 ㎡,总建筑面积： ㎡, 原计划开发周期为 年（包括施工期限和销售完毕年限），计划建设项目总投资 万元。工程造价折合每平方建筑投资成本约 元。原销售收入计划 万元。

四、甲、乙双方的职责

3、甲方为乙方免费提供技术服务使用专利技术、通过住宅产业现代化实现项目转型发展提高项目效率和效益。

4、甲方为乙方提供金融服务，帮助乙方解决开据业主工程款支付保函，完成BT项目。

5、甲方为乙方提供公益服务，把改革红利捐赠给公益基金会，由基金会对购买乙方项目住房有困难的群众进行购房补贴，促进项目实现销售确保收益清债。

6、甲方为乙方提供BT信托模式，实现从融资——投资建设——回收资金封闭运营满足用项目收益清债的贷款要求。

7、乙方把本项目的全部资产委托信托公司管理，签订信托管理合同，并提交办理信托所需的一切文件。项目信托期限：按钢筋混凝土结构体系的定额工期，加上甲方原计划销售周期确定为委托信托公司管理周期。

8、本项目在金融管理中所发生的信托费、担保费、咨询费以及设计费余款都能列入项目建设成本，乙方应出据委托总承包企业代为支付函。

9、乙方在信托合同中必须注明: 按国务院国办发〔2010〕4号文的精神，信托受益应优先清偿工程款。由出据业主工程款支付保函的金融机构获得该项目信托资产的优先受益人并出据收益权确认函。

10、乙方在信托合同中必须注明，把BT项目建设投资的收益人分为两个受益人，受益人（1）“深圳现代公益基金会”和受益人（2）总承包企业，两个受益人并列为信托资产优先受益人，依据甲方与基金会签订捐赠协议条款规定，信托公司直接把住房销售收入的20％转入到受益人（1）信托专户上。捐赠款不影响乙方的利润和总承包企业的利润。（工程款收益中已包含着MB技术降低投资成本和商业模式节省的利润和利息属于改革成果，让购房群众共享改革发展成果）

11、乙方在委托设计合同中必须注明：采用国家重点技术创新成果《MB装配式轻钢轻混凝土结构》设计（发改办高技［2013］148号）并满足《绿色保障性住房技术导则》（建办［2014］195号）要求。施工图纸必须提交一份给甲方审核，经审核通过后设计有效，在乙方签署的设计合同中必须注明，通不过甲方审核的，乙方有权拒付增加部分的设计费。

五、甲、乙双方收益核定

12、双方已取得共识：由市场来核定政策性商品房最高限价扣除建设投资成本余额均为土地有偿使用费，由当地政府自行划转各种税费。

13、为了分清甲、乙双方各自的收益，乙方获得项目信托资产的受益权，信托合同终止时按受益权收益面额全额兑现；乙方在签订信托合时应确认在信托管理期间，甲方为信托资产的运营人，提前实现销售的收入所产生的信托收益归甲方所有，由信托公司直接划转给甲方。

六、其他

14、本意向经双方法人签字、盖章后有效，一式三份，甲方一份,乙方二份。意向中未尽事宜，经双方协商后签订补充条款，本意向书条款作为后期正式合同的基本条款，正式签订合同时双方均不得随意偏离本意向书的基本原则。

甲 方： 上海现代房地产实业有限公司 法人委托代表：

乙 方： 法人委托代表：

棚户区改造征收补偿安置协议书 篇5

签订地点：

签订时间： 年 月 日

XXXXX棚户区改造征收补偿

安置协议书

XXXXX棚户区改造工作领导小组办公室

房地产估价技术报告），总价值为人民币（大写）元（¥ 元）。

第五条

甲方规定签约时限为 年 月 日至 年 月 日，乙方签约时间为 年 月 日。乙方应在 年 月 日前腾空搬迁房屋并向甲方交付产权。

第六条 依据《XXXXX棚户区改造征收补偿安置暂行办法》第十五条规定，其中：国有土地使用证、房屋产权证两证齐全给予（大写）元（¥ 元）补助，只有一证给予（大写）元（¥ 元）补助。集体土地使用证、房屋建设审批手续齐全给予（大写）元（¥ 元）补助，只有集体土地使用证给予（大写）元（¥ 元）补助。乙方属（两证齐全、只有一证、两证全无）。

第七条

依据《XXXX棚户区改造征收补偿安置暂行办法》第十九条规定，被征收人在规定的时限内签订征收补偿安置协议，甲方一次性支付乙方搬迁费（商业50元/平方米，住宅每户5000元）（大写）元（¥ 元）和6个月临时安置费（每户每月1500元）（大写）元（¥ 元）。

第八条 乙方选择货币化补偿安置的，甲方在签订协议 日内支付给乙方货币补偿费总额的40%（大写）元（¥ 元）。在被征收人腾空房屋交付产权，经征收人现场验收合格后，一次性支付剩余补偿款，并给予被征收人货币补偿总额20%的奖励及拆迁奖，具体以补充协

XXXX棚户区改造征收补偿安置补充协议书

甲 方： 乙 方：

身份证号： 联系电话： 甲、乙就房屋、土地及附属物补偿等工作已达成协议并进行了部分补偿，因奖励及剩余60％补偿有时限规定，乙方已完成了征收有关工作，双方依据《XXXXX棚户区改造征收补偿安置暂行办法》第二十条第二、三款及第二十四条第一款和 年 月 日签订的《XXXXX棚户区改造征收补偿安置协议书》第五条规定，就剩余款项及奖励达成如下协议：

第一条 乙方在 年 月 日完成搬迁或拆除，经征收人现场验收合格，一次性支付乙方60％剩余补偿款（大写）元（¥ 元），并给予乙方货币补偿总额20%的奖励（大写）

元（¥ 元），拆迁奖励费为（大写）元（¥ 元），片区奖励费为（大写）元（¥ 元），总计补偿资金为（大写）元（¥ 元）。

棚户区改造开发项目建议书 篇6

第一条 为进一步规范棚户区改造工作，科学合理界定棚户区改造范围，统一棚户区改造界定标准，按照国家有关政策及《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保〔2015〕103号）规定，结合深圳实践，制定本标准。

第二条 本标准所指棚户区改造项目，是指位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目，主要包括以下区域（含已纳入城市更新计划的改造项目）。

（一）房屋结构简易，影响城市规划实施和有碍城市景观，使用年限超过30年的危旧房屋。

（二）按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99)，经专业机构评定属于危险房屋或严重损坏房屋。

（三）房屋使用功能不全，包括房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供水、无分户厨卫）。

（四）排水、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。

（五）位于二线插花地斜坡类地质灾害易发区，存在安全隐患，建筑密度较大，房屋破旧拥挤，消防设施不健全，道路狭窄，电气线路老化、电气安装不规范等。

第三条具有下列文件之一的，均可作为棚户区改造项目界定依据：

（一）具有相关资质的地质灾害评估机构出具的地质灾害危险性评估报告。

（二）房屋安全鉴定相关专业机构出具的危房鉴定报告。

（三）具有相关资质的消防安全评价机构出具的消防安全评估报告。

（四）具有相关资质的规划设计机构出具的基础设施和公共服务设施建设评估报告。

（五）符合一定条件且取得《城市更新单元规划》批复。

第四条区政府负责辖区棚户区改造项目界定，受理棚户区改造项目界定申请，审核棚户区改造界定依据文件，改造项目经审核合格，报市棚户区改造领导小组备案并纳入市棚户区改造年度计划。

棚户区改造开发项目建议书 篇7

关键词：北京新城,棚户区改造,地块控规

北京市于2009年启动棚户区改造工作。各新城的棚户区主要分布在城市边缘,既有集体土地上的城中村,又有国有工矿区。这些地区房屋年久失修,基础设施和公共配套匮乏,居住和工业用地混杂,污染扰民,亟待更新。

依据《关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见》(京建文〔2015〕34号),对需要进行规划调整才能实现资金平衡的棚改项目,应由区县政府提出资金平衡方案,市重大项目办组织相关部门对资金平衡方案进行审定。确需进行规划调整才能达到资金平衡的项目,规划指标可适当突破。

近年来拆迁成本不断上涨,新城棚改项目依托原有控规指标难以达到资金平衡。因此,越来越多的棚改项目先期启动地块控规编制,旨在通过适当调整规划指标实现资金平衡,推动项目落实。

1 北京新城控规编制体系概况

为适应土地一级开发和二级开发建设模式的变化,增强控规的适应性,北京将新城控规分为“街区层面-地块层面”两个编制层级。从规划成果形式上分为新城控制性详细规划(街区层面)(以下简称“街区控规”)、街区控规深化方案(以下简称“深化方案”)和拟实施区域地块控规(以下简称“地块控规”)三个层次,分区分步落实新城规划确定的功能定位、建设总量和三大公共设施等内容,为新城规划管理和建设提供依据。

地块控规是基于市场需求,对近期拟实施项目的具体落实,是按照街区控规和深化方案,根据土地开发时序和实际建设需求,对拟实施区域编制详细的规划控制指标,经规划行政主管部门审批,作为新城开发建设和规划管理的依据。

2 拟实施棚改项目的地块控规编制

2.1 以街区为研究范围统筹考虑,落实和承接上位规划

编制拟实施项目的地块控规,以已批复备案的街区深化方案为依据,以项目所在街区为研究范围,统筹考虑项目地块与所在街区及周边地区的协调关系。

新城的棚改项目大多位于城市边缘城乡结合部,所在街区往往处于城市化进程中,城乡用地混杂。在进行地块控规编制前期,应结合周边现状情况、已批未建项目情况等,对所在街区的控规深化方案进行研究,重点考虑以下内容。

(1)研究农民搬迁安置用地和建设规模是否满足实际需求。

由于一些街区深化方案审批时间较早,近年来街区启动建设时,原规划预留的农民搬迁安置用地和建设容量满足不了实际需求,给拆迁工作带来很大难度,阻碍项目推进。因此在地块控规阶段依据实际人口数据,结合相关拆迁安置政策,测算符合实际需求的搬迁安置用地的规模和容量。

(2)落实街区整体建设容量控制的增长空间。

街区深化方案从长远考虑,在编制时往往留有3%-5%的弹性增长空间。随着城市建设的不断推进,不少地块在实际建设中突破了上位规划指标。而拟实施的棚改项目往往对规划指标亦有所突破,因此在地块控规编制之初,要结合街区现状建设情况,分析街区建设容量的增量空间,把上位规划的刚性要求与项目的实际需求统筹考虑。

(3)结合街区现状开发情况,梳理边角地,统一纳入棚改范围。

近年来随着城市发展,在城乡结合部由于土地权属等原因,造成已规划实施土地和未实施土地相互交杂。一些未实施土地由于面积较小,单独实施不能平衡资金而被搁置。随着棚改项目启动,在编制地块控规前期,应对街区进行整体梳理。在项目可操作的前提下,把剩余闲置土地资源统一纳入棚改范围,统筹考虑整体平衡资金,进行统一开发。

2.2 规划指标调整要以已审定的资金平衡方案为依据,保障棚改居民利益。

拟实施棚改项目的资金平衡方案应由市重大项目办组织相关部门联合审定后,作为编制地块控规的重要依据。

纳入棚改范围的农民、居民搬迁安置用房,尽量采用原址回迁的方式。地块控规编制中,搬迁安置用地面积和建筑规模要以已审定的资金平衡方案为依据进行确定,保证棚改居民的利益。

同时,考虑到大量农民因为棚户区改造而被城镇化,农民今后的就业问题也应予以统筹考虑。根据相关政策和棚改范围内劳动力数量,在地块控规的编制中,落实补偿农民的产业用房的用地。该用地的用地面积及建设规模等指标,应依据日后农民的实际需求来确定。例如,笔者在做的一个项目中,规划范围内有两块用地,它们的规划用地性质均为商业用地,地块A容积率为1.0,地块B容积率为2.0,建筑密度均为40%。从用地面积和建设规模来说,两块用地均可满足安置规划范围内全部的劳动力。但是从农民的实际情况和日后的经营需求来看,地块A建筑平均高度为2.5层,采用沿街的形式布局,日后可打造为社区配套的沿街商铺,可行性较大;地块B建筑平均层数为5层,地块面积较大,适合打造集中的多业态模式的商业,对于农民个人来说日后经营难度较大,适合由专业商业地产团队整体开发经营(图1)。

同时,在编制拟实施棚改项目的地块控规中,用于平衡资金的经营性用地的规划指标,也要依据已审定的资金平衡方案来确定,统筹考虑街区承载力和项目的实际需求。

2.3 完善各项公共配套设施,从近远期衔接的角度落实道路交通和市政设施规划,保证项目实施

在地块控规编制中,棚改项目用地的建设容量调整后往往高于深化方案。因此应从街区整体出发,结合已批已建、已批未建项目的建设容量,校核深化方案确定的各项配套设施和市政设施的承载力能否满足规划调整后街区的整体需求。

以笔者在编的某棚改项目地块控规为例,该项目位于北京某新城,街区深化方案确定规划人口为3万人。因深化方案审批备案至今已6年有余,在此期间街区内陆续审批和建成一些项目。地块控规编制时统筹考虑现状情况和本规划调整后新增人口,确定项目建成后街区人口将增加至3.75万人。因此依据《北京市居住公共服务设施配置指标》,地块控规对深化方案确定的街区各项独立占地的公共服务设施进行校核。

街区深化方案中虽未规划机构养老设施,但目前该设施已在街区已批项目中落实;街区已按深化方案落实并建成托老所等设施;规划公交首末站、消防站用地在街区已批未建的项目中已落实,目前正在筹建,暂可依托相邻街区设施。以上设施均可满足街区需求。

深化方案中规划幼儿园和邮政局规模可满足街区需求。棚改范围内包括邮政局和幼儿园各一所,并随本项目一并建成。

深化方案结合现状规划一处九年一贯制学校用地,占地6.18公顷,规划45班(现状55班)。经测算需将该学校扩至63班方可满足街区需求。结合上位规划和现状考虑,该学校用地面积大于《北京市中小学校办学条件标准》。经过街区整体梳理和政府协调,该学校相邻闲置边角地纳入本次棚改范围,规划调整为学校用地,学校用地扩大后具备63班办学条件,并与本项目一同实施。

由于人口增加,深化方案中确定的各项市政设施容量亦有所突破。经与相关部门协调,各项市政承载力满足街区日后需求。

该项目现状交通和市政条件比较薄弱。通过街区整体研究,结合现状和项目分期实施的需求,本次规划在落实和优化上位规划的同时,考虑近远期衔接,优先打通主要对外交通道路,同期的市政管线一并实施;随着项目推进,逐步实施其他城市支路和配套市政管线。

3 结语

棚改项目的地块控规因项目情况而异,但规划编制要把握的核心理念是不变的。只有在正确的理念指导下,棚改项目才可顺利推进,城市形象才能提升,配套设施更加完善、人居环境更加和谐。

参考文献

毕节市东关坡片区棚户区改造项目 篇8

项目简介

公司名称：毕节京达置业有限公司

项目名称：毕节市东关坡片区棚户区改造

项目实施地：毕节市东关坡

该项目位于毕节市老城区，过去曾是毕节行政公署的家属区和中央商务区，处于过去毕节市最繁华路段，该区域按规划占地约580亩，据初步摸底情况现有住户近5000户，其中还有毕节市的粮油仓库和毕节烟厂仓库各一座。按现在新的城市规划，有纵向街道道路两条，横向街道道路三条，该街道将区内自然划分为10各地块，大小不等，大的近百亩，小的也有30-60亩左右。按照政府意见，可分成三期开发，时限为6年左右，首期启动约60亩，主要为区域还房和商业区。该区域居民回迁意向占80%以上，人气很旺，由于地处中心区域，地理位置十分优越，该区域住宅售价在4000以上，商铺价格也在6-8万一平，按政府对棚户区的政策，该区域要求功能配套齐全，应有商务办公、酒店、百货商厦、购物中心、学校、幼儿园、社区医院和各种娱乐设施以及农贸市场、商超等；容积率控制在7%以下。土地是零地价出让，城市配套费全免，奖励企业用于基础设施建设。

棚户区改造开发项目建议书 篇9

根据市委市政府的统一规划和工作安排部署，城北片区棚户区改造项目作为一项关注民生、惠及百姓的重要民心工程，项目指挥部办公室会同简阳市房屋征收补偿局，将该项工作作为当前工作的头等大事来抓，积极稳妥推进工作。通过作了大量前期的摸底调查、入户登记、测绘核实等基础工作，8月21日正式启动了该项目二期（321国道改造铜观音—龙门市场段）的签约工作。目前，被征收住户态度热情、积极配合，改造愿望强烈。具体签约工作情况汇报如下：

1、8月21日上午九点，签约工作正式启动。为当天签约工作的顺利进行，城北项目指挥部办公室、简阳市房屋征收补偿局、成都力汇诚投资有限公司三方积极配合，在8月21日前已对签约现场的情况进行了全面的预估，并针对可能发生的突发事件做好了工作预案。现场人员统一安排调配，签约、选房、打印合同分区域进行，每一个环节安排够足够的工作人员，保证签约工作能有序进行。

2、按照政府相关要求做到文明搬迁，成都力汇诚投资有限公司现场工作人员每天到现场的工作人员，必须统一着装、佩戴工作证，按照签约培训的要求进行严格的操作签约工作。

3、在签约工作过程中，住户积极性很高，现场咨询、了解的住户人数较多，加之由于天气较热，办公室人数较多，为避免发生拥挤，城北项目指挥部办公室、简阳市房屋征收补偿局、成都力汇诚投资有限公司以及杨柳街道办事处配合做好了相应的安全防范措施，安排大量的人员对现场的秩序进行了有效的维持，没有发生因我们的工作疏忽造成的人员受伤等情况。同时，由于天气炎热，为防止住户发生中暑等情况，我们还配备了霍香正气液等防暑药品。

4、通过工作人员耐心、细致的棚改政策政策宣讲，广大被征收住户的积极主动配合.该项目总户数349户,截至目前,可签约户数207户，选择货币化安置的住户已签约54户，选择安置还房的住户已签约48户，签约率为49%。

棚户区改造开发项目建议书 篇10

肇州县鼎盛官邸棚户区改造示范项目工作汇报

黑龙江鼎盛志城投资管理有限公司

2011-12-17 尊敬的各位领导：

现将鼎盛官邸棚户区改造示范项目工程情况作以简要汇报，不妥之处，敬请批评指正。

一、工程概况

鼎盛官邸工程位于肇州县十字街油田北路东，八厂东街北。拆迁前棚户区房屋普遍破损严重，棚户区房龄大多在20年以上，内部阴暗窄小，房屋密度大，居民普遍贫困，基础设施缺乏，环境逐年恶化，居民居住条件急需改善。棚户区改造占地面积：12129平方米，建筑面积70191平方米。拆迁户数75户，拆迁面积九千余平方米。回迁安置房188套，回迁面积1.57万平方米。

二、工程特点

棚户区工程建设质量，事关政府的公信力，事关百姓的生命财产安全。我公司组在加快推进速度的同时，更要坚持标准和质量，把安居工程建设成为优质工程。严把质量关，加强建设单位的质量管理，推行建筑工程质量终身责任制。

鼎盛官邸棚户区改造示范项目工程

切实发挥新闻媒体、人民群众和社会各界的监督作用，确保房屋建设质量。施工单位为江苏南通优秀的建筑企业，该企业施工实力强，管理水平高。认真研究分配和管理问题，严把准入关，真正让那些中低收入、住房困难的家庭受益，让人民群众住得开心、舒心、放心、安心。

三、项目各项手续齐全。

项目立项批准文件、拆迁许可证、规划用地许可证、建筑工程规划许可证、土地使用证、施工图审查相关手续、施工许可证、商品房预售许可证、工程质量监督报告、建设单位营业执照及资质证书、施工单位营业执照及资质证书、设计单位营业执照及资质证书、监理单位营业执照及资质证书

四、工程进展情况

鼎盛官邸棚户区改造项目，于2010年7月15日开工，由黑龙江鼎盛志城投资管理有限公司投资建设。江苏优秀施工企业施工。黑龙江省集盛建筑设计院设计。监理单位为大庆学伟工程建设监理有限公司。2010年施工桩基础。2011年施工主体及装饰工程。

2010年7月开工以来，我项目部在省、市、县领导的关怀下，在建设办、总监处、监理处的指导帮助下，全体参战

鼎盛官邸棚户区改造示范项目工程

人员克服重重困难，到目前为止，棚户区改造工程已基本竣工。

五、示范项目实施的主要措施：

1.以江苏南通优秀建筑企业整体实力为依托，继续组织精兵强将，集中优良设备，用最佳的资源配置，全力以赴冲刺，确保工程安全高标志、高质量完工。

2.是实行项目法施工，严格“工期、质量、安全、成本”四大控制，并通过多种激励政策最大限度地调动参战职工的积极性和创造性，用项目法施工优势和激励机制的力量，保证和促进建设目标的实现。

3.是强化生产组织，实行任务责任层层落实，压力逐级传递，并努力做到运行措施到位、靠前指挥到位、衔接协调到位、服务配合到位，使工程建设环环相扣、快速有序、高效运作。

4.是大力采用新工艺、新技术，提高机械化、预制化、装配化施工水平，紧紧依靠职工群众攻克技术难关，向科学技术要工期、要质量、要效率、要水平。

鼎盛官邸棚户区改造示范项目工程

5.是严格按ISO9001质量治理体系标准组织实施和落实，突出施工过程和工序控制，做到按规范施工，对要害工序及部位，做到质检人员“傍站”到位，确保工程创优达标。

6.是切实抓好治理，突出以人为本，把“零伤害、零损失、零事故、零污染”作为追求的目标，落实安全、环保治理体系标准，建立安全生产长效机制，抓好安全制度、责任、措施三落实，全面提升治理水平，确保施工全过程安全生产、文明施工。

鼎盛官邸全部竣工后一定能成为肇州县棚改项目的示范小区，为肇州县的旧城区改造起到一定推进作用，同时能成为县区标志性建筑，为肇州县再添一道亮丽的风景线！

棚户区改造开发项目建议书 篇11

XX银行：

我司成立于2002年7月，是市人民政府直属的国有独资公司，市政府明确我司是政府授权的投融资主体，是代表政府经营、管理城市建设资金和国有城建资产经营主体。X年来，公司董事会、监事会、经营管理层忠实履行职责，依据市场化的原则和公司宗旨进行项目投融资、资产运作等重大事项独立决策。至x年x月x日止，公司注册资金x万元，公司总资产近x亿元，公司经营稳健，效益良好，发展前景可观。

为加快旧城改造步伐，缓解城市低收入群体住房困难，我司紧抓xx升级扩容改造有利契机，决定建设xx棚户区改造工程。具体内容包括拆除棚户面积x平方米，异地征地x亩作为安置用地，并完成土地的三通一平建设，项目投资概算x万元。该项目是长株潭“两型社会”建设的具体实践，是一项惠及全市市民的发展工程、民心工程，对提升xx城市形象，加速xx经济发展有着积极意义；项目建成后，经营期内土地整理收入达x万元，项目预期经济效益良好，具有较强盈利能力和抗风险能力。

鉴于以上情况，特向贵行申请中长期贷款x万元，我司将忠实履行债务人义务，自觉规避金融风险，确保贵行贷款资金在x的安全高效使用。

特此报告，恳请批准！

Xx公司

棚户区改造开发项目建议书 篇12

当前正值深入学习党的群众路线教育实践活动关键时期，我们本着一切为了人民利益为出发点，一切为群众所想、人民的利益就是党的利益的政治思想为主导意见，按照国务院590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》，依据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院国有土地上房屋征收与补偿条例有关事宜的通知》。就集宁区白泉山房屋征收谈一点自己看法，同时解析就集宁区房屋征收管理办公室向就地居民发放并宣传的“白泉山生态公园西侧棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案”供大家参考。

按照几天来拆迁人员与当地居民谈论的差距问题主要焦点在于双方价位差距较大，其中一个主要原因就是：

1，既然体现公平补偿，就必须公示所有居民房屋的面积和补偿金额数量。避免暗箱操作、方便工作顺利实施进行。

2，老百姓是最善良、最朴素，是党的衣食父母、人民是靠山，一些素质低、政治觉悟意识、观念差的工作人员，不能够文明和谐与群众交流，而是抬杠顶牛，致使工作很难开展。

既然房屋征收部门是集宁区人民政府委托集宁区房屋征收管理办，那么在实施征收前就不去对这些人员做好思想教育工作，就没有学习党的群众路线教育实践活动吗？这样素质的工作人员与当前发展的政治形势形成了鲜明的差距。拿着政府的公文，说着不符合政府工作人员的话，言谈举止有损于党和政府的形象。

3按照国务院590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

内蒙古自治区关于贯彻落实国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事宜的通知为了维护被征收群众的利益，使住宅房屋被征收人的居住条件有所改善，征收住宅房屋时，作出房屋征收决定的市、旗县（市）人民政府应当给予被征收人“征一还一”产权调换或者货币补偿。作出征收决定后，按照《条例》规定，经房地产价格评估机构对被征收住宅房屋进行评估，确定房屋补偿金额后，被征收人可以选择“征一还一”补偿方式，即按照房屋产权登记簿标明的建筑面积进行补偿。如被征收人选择货币化补偿方式，应按照房地产价格评估机构确定的同等地段类似新建商品住宅市场价格乘以被征收房屋产权登记簿标明的建筑面积进行补偿；如被征收人选择产权调换方式，作出房屋征收决定的各市、旗县（市）人民政府应当提供改建地段或者就近地段同等面积的住宅房屋，互相不找差价，如果提供其他地段的住宅房屋，应当按照货币补偿金额计算、结清差价。同时，应当根据房地产价格评估结果，对被征收人的附属房屋、附属设施、装修部分等方面进行补偿。

4，根据当前集宁区房屋地段市场价位，笔者就白泉山公园地段与聚德、农牧局公寓、国际龙湾等周边地段大致平均值约为：每平米3269元，而百旺家苑与盛世新城的平均楼价是：2950元；差价约为319元。那么有一百平米就会少31900元，这是“征一还一”的不公平。

5，征一还一点一的差价大家可以算算，差价是：565元，按照“征一换一点一”，也就是说有一百平米的住房少56500元。

6，如果按照方案2014年6月8日前签约拆迁每户奖励10平米，正好是自己的房价的差价（大致与差价相差不多，10平米也就是三万多）。这似乎是用自己的房钱奖励自己。按照低保、伤残、军烈属、劳模特殊群体2平米的照顾7000元左右。

7，按照以置换房屋为主的方案，涉及房产确权手续费由谁承担？

8，所以这次拆迁基本合法，但不顺民意补偿也不完全符合《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院国有土地上房屋征收与补偿条例有关事宜的通知》。我们党和政府是走群众路线的，自治区委书记王君也在深入学习习近平主席考察内蒙古重要讲话精神指出：“总书记十分关注民生问题，嘱咐我们一定要把民生问题解决好”。那么我们就应该不折不扣地落实到群众中去，将党的群众路线教育实践活动运用到工作实践中，树立党的威信、政府良好形象。

9，许多群众不放心或担心的问题，笔者总结归纳如下：一是拆迁动员工作人员只能口头承诺搬迁的六个楼盘竣工进展状态，上下水、电、暖、气，何时齐备或交工运行？补偿一年的房租费用如遇到工程其他原因几年甚至更长时间，这些被拆迁户怎么办？二是会不会在交房门钥匙的过程商家以其它理由再和已经成文的房主要钱？

10，许多棚户居民办理了过宅基地使用手续和房本，也是受法律保护的，且办理过程的费用也是合法的。此时，政府征用房屋使用宅基地面积是不是也会按照房屋占有土地使用权的经纪人有偿征收？

许多群众担心的问题集宁区政府是不是该出台保证书，以免拆迁后期隐患。三是先安置、补偿后拆迁的原则。特殊群体不易上楼的老人，有恐高症、高血压、心脏病等不易高层生活的家庭，应特殊对待。四是认真落实好《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院国有土地上房屋征收与补偿条例有关事宜的通知》。其他地段的住宅房屋，应当按照货币补偿金额计算、结清差价。

据了解，白泉山西侧是集宁区2014年集中连片的棚户区改造项目，更是一项惠民工程，既然惠民，民的要求也不要不合乎情理，按照自己房产的实际情况，进行协商。配合政府做好这项工作，同时也相信集宁区政府给予合法合情和合理的方案措施。白泉山主题公园是近年来市区两级政府打造的“三山两河”生态城市的重要景区之一，园林建设及相关配套设施已基本建成。该区域内现有房屋均为上世纪八九十年代所建，基础设施不配套，居住环境差，与主题公园形成极大的落差。区域内涉及棚改居民近1万户、占地面积47.5万平方米，预计投资30多亿元，于2014年底改造完毕。

棚户区改造开发项目建议书 篇13

副县长：齐卫东 2011年9月

同志们：

这次动员会议，是一次十分重要的会议。会前，我们做了大量的调查核实工作，同部分欠税费的开发商进行了对接谈话。县委、县政府主要领导也亲自过问此事，并作了重要指示。之所以召开这次会议，是由于我县的财政工作面临着极大地挑战和压力，特别是在今年时间过半、任务过半，越到年终财政税收工作越紧迫的情况下，不及时应对挑战和压力，不及时解决矛盾和问题，就很难完成年初的任务，就很难兑现上级要求财政增幅达到20%——25%的目标。在这个关键时期，把大家召集上来，就是为了研究一下如何清缴房地产开发所欠税费问题。在这个问题上，县委、县政府的态度是明确的、一贯的，那就是应收尽收，应缴尽缴。下面，就这次税费清缴工作，我讲三个问题。

一、剖析成因，明确认识这次税费清缴目的

近年来，我县市房开发力度不断加大，城市形象不断提升，城市品位不断增强，高楼林立，街道宽阔，百姓安居，群众乐业。这种繁荣局面，离不开房地产开发商的贡献，离不开我们这些房地产开发商的聪明智慧和辛勤汗水，我们看得清清楚楚，老百姓心里也明明白白。因此，我们在经济发展，财政收

开发商工作的支持和照顾。现在，有的开发商走了，有的开发商从事别的事业去了，也有的开发商认为拖欠税费是合法合理了，更有的开发商甚至不认这笔欠账了，这样下去不仅使开发商淡忘了税法，淡化了纳税意识，也使国家税收蒙受损失，老百姓利益也受到了损害，更严重的是弱化了我们国家机关的职责，损害了纳税人的形象，不利于我们的今后工作开展。我们这次税费清理，必须要把尾欠税费彻底结清，尽管历史欠账比较复杂、比较混乱，但事实是真实的，数字是准确的，这是毋庸置疑，谁也不能否认的。在这里我可以这样说，税费是老百姓给国家缴纳的，不是往哪个开发商兜里揣的，国家只是借助你开发商这个平台收缴税费，如果你不缴纳税费，就等于是侵害了国家和老百姓的利益，这就是违法犯罪。我们不把这块事情搞清楚就是对明水人民的不负责任，就是一种渎职行为。因此，我对尾欠税费的开发商讲三句话：

第一句话，就是要认清形势。新一届县委县政府班子是一届年轻有为、想事干事的班子，带着热情，有股闯劲，特别是两位主要领导具有渊博的学识和较高的领导能力，依法依策，果断干练，在大是大非的问题上立场坚定，对违法违规的事情绝不手软，坚持依法办事，秉公施政，因此对待清理尾欠税费问题，有态度、有想法、有措施、有能力，在这个问题上没有丝毫的退缩回旋余地，就是应收尽收，应缴尽缴，不留尾巴，不打欠条，全部彻底清缴到位。希望各位开发商要认清形势，明确态度，统一思想，积极运作，不要用惯性思维考虑问题，不要用常人想法处理事情，要积极缴纳税费，主动配合工作，以赢得县委县政府的信任和支持。

时缴税而拖欠税款的行为。我们在考虑欠税事实的时候，已经考虑到欠税原因，就是资金短缺、财力不足，有特殊困难，不能当期或近期纳税。即使这样，县级以上税务机关也只能批准不超过三个月的期限，这说明合法理由欠税是允许的，但是超过规定期限就是不允许的，就是故意拖欠。逃避追缴欠税罪就是主观表现为故意，明知没有纳缴税款而不予缴纳的行为。数额在一万元以上的，处三年以上有期徒刑或拘役，并处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金；数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金。二是要懂点政策。我在这里强调，我县对欠税费的开发商政策是宽松的，没有像周边市县那样高标准严要求，去年开发面积比我们小的青冈、兰西、望奎三个县，建安税征缴按时间、按数额、按进度全额征缴到位，分别达到青冈县3016万元、兰西县3763万元和望奎县4633万元。而我县去年几乎没有进项，仅这一项税收大致欠缴3500万元。我县欠缴建安税不是免缴，确切的说是缓缴，在税收的问题上谁也无权减免，这个概念大家必须清楚。欠缴缓缴是棚户区改造的需要，现在棚户区改造高潮已经过去，大家就要把重点放在积极缴纳税费上，这既是对明水县经济发展作贡献，也是执行政策、履行税法的必然结果。三是要讲点感情。人都是讲感情的，在座各位都是市房开发的一线人物，为明水的繁荣富强做过巨大贡献的人，同各级领导在过去的工作中相处都十分融洽，互相支持过，互相关怀过，建立了牢固的感情基础，这是人之常情。这次税费清缴也是这样，我们对待开发商本人是同志朋友，但是对于欠缴税费这件事情，就是三大钱两手攥一是一、二是二，公私分明，没

各项工作都在县政府的直接领导下运行。财政局要认真核算统计欠税费数目，形成统一表格，为清缴工作提供准确、细致、翔实的数字资料，并按时组织入库。地税局要严格计算欠税数量，逐一核对，按户排查，分楼清缴，不准漏报漏算，要下基层、下楼盘、下工地，地毯式走访，严禁跑冒滴漏。公检法要及时掌握情况，做好情况记录，建立涉税卷宗，随时准备依法告诫、传唤违法当事人，切实履行好各自职责，及时查处涉税案件，依法规范税收秩序，推动清缴工作快速健康发展。建设、土地、物价、社保等部门要积极发挥作用，按照县政府要求，搞好配合，扎扎实实落实好各项工作任务。三要广泛发动，宣传到位。我县要以此为契机，广泛宣传税法，提高全民自觉纳税意识。在此项工作进行期间，要保证电视上常有影，广播里常有声，经常通报进展情况，在全县范围内营造浓厚的舆论氛围。