土地流转登记备案制度

土地流转登记备案制度（推荐9篇）

土地流转登记备案制度 篇1

1、土地承包经营权流转登记以宗地为单位进行登记。宗地是指土地承包经营权界线封闭的地块。

2、土地承包经营权流转登记实行属地管理原则，应当由承包方提出申请，村农村土地流转服务站和镇农村土地流转服务中心登记备案。

3、申请人申请土地流转登记，应当提交下列材料：

（1）申请人身份证明材料；

（2）《农村土地承包经营权证》；

（3）地上附着物权属证明；

（4）其他证明材料。

4、委托代理人申请土地流转登记的，除提交规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。

5、对承包方提出的土地流转登记申请，村土地流转服务站和镇农村土地流转服务中心应当根据下列情况分别作出处理：

（1）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的部门申请；

（2）申请材料存在错误可以当场更正的，应当允许申请人当场更正；

（3）申请材料不齐全的，应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容；（4）申请材料齐全、符合有关规定要求，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地流转登记申请。

6、镇农村土地流转服务中心应当对受理的土地流转登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：

（1）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写“农村土地流转信息登记表”；

（2）签订土地流转合同后，根据“农村土地流转信息登记簿”的相关内容，需要填入《农村土地承包经营权证》的，要进行微机录入并在原证上打印记录。

7、农村土地流转登记簿应当载明下列内容：

（1）土地承包方的姓名或者名称、地址；

（2）土地流转期限及流转价格；

（3）土地的坐落、界址、面积、土地承包合同号、土质状况、水浇条件；

（4）地上附着物情况。

8、农村土地流转登记簿采用纸质和电子介质两种方式备份存挡。

9、有下列情形之一的，不予登记：

（1）土地承包权属有争议的；

（2）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；

（3）改变土地农业用途的；（4）申请登记的土地流转期限超过规定期限的；

（5）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当告知申请人不予登记的理由。

土地流转登记备案制度 篇2

(一)开发商“一房二卖”

近年来,中国房地产市场十分繁荣,商品房预售成为开发商销售的重要手段,房价急剧上涨使得预售商品房中买受人的风险加大,买受人在与开发商签订预售合同之后,在房屋在建期间,不能够取得预售房屋的所有权,这期间房价上涨的趋势容易促使开发商将已经预售的商品房再次向他人出售,并且办理登记。虽然预购人可以向开发商请求赔偿,但是房价上涨的速度将会使得几年前的购房款不够几年之后购买同等条件的房产。一般而言,开发商与预购人依据私法自治原则签订商品房预售合同,合同双方依据合同的约定履行义务,在商品房建成之后,开发商将指定的商品房交付给买受人,在商品房尚未建成之前,双方办理不动产变动登记的条件尚未具备,此时该预售合同的双方关系仅是债权关系。由于房价波动剧烈,开发商可能在签订预售合同之后将该商品房再次卖与付出更高价款的第三人,并办理不动产变动的登记手续,此时由于物权优先于债权,已经办理登记的不动产物权优于预购人的债权请求权,第三人取得该房屋的所有权。在这样的情况下,预购人则不能够取得该房屋的所有权,虽然该预购人可以向开发商请求违约损害赔偿,但是《最高院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,开发商向预购人支付不超过购房款一倍的赔偿款,而房价上涨的速度或许使买受人不能够以预计购房款和赔偿款另行购买商品房,另行购买预售的房屋仍旧需要付出等待房屋建造的时间,种种不利给预购人带来了不能弥补的损失。

(二)预购人与开发商的信息不对称

信息是交易过程中的重要部分,买受人通过所得知的信息能够了解合同相对方的履行情况和履行能力等内容。开发商或者开发企业作为控制商品房施工进程的一方,在关于房地产开发过程中的信息上有明显优势。在预售制度的安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都是由开发商说了算[1]。预购人虽然与开发商签订了平等主体的民事合同,但是实际上预购人是得到的信息与开发商极其不对称的弱者。信息不对称对买受人有直接的消极影响,买受人在支付部分甚至全部的购房款之后,合同是否履行、履行的进度、履行的质量等内容,大多均由开发商操控,加之商品房预售中,买受人众多且较为分散,很难抗衡开发商对于信息的操纵。

由于预购人与开发商的信息不对称,引发了市场风险和道德风险。开发商对房地产开发的相关信息向预购人隐瞒或欺诈的成本较低,开发商可能哄抬房价,获得高额利润,同时也违背了诚实信用原则,扰乱市场经济和秩序。商品房预售给买受人带来了许多风险,可见一项完备的制度以保障预购人的合法权益、维护市场经济的稳定发展则显得十分必要。

二、中国商品房预售合同登记备案的制度缺陷

(一)预购人并未成为预售合同备案制度的一方主体

商品房预售申请登记的主体是开发商,开发商必须在指定的期限内向指定的政府机关进行预售合同备案。但是该登记所牵涉的主体只有开发商和法律法规规定的房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门,虽然商品房预售登记备案也需要基于开发商与预购人的预售合同,但是预售合同登记备案制度没有赋予预购人申请登记备案的权利,而是体现为国家的行政力量对购房人的保护,更重要的是国家对商品房预售市场的经济监管。预购人并没有成为商品房预售合同备案制度的一方主体,并不能够在该制度中主张权利,该制度设计是由国家机关强行、主动介入该民事关系来保护预购人的利益。由于预购人并非该制度的一方主体,也因为该制度具有明显的行政性质,所以预购人一方在运用该制度维护自己的合法权益时是处于绝对的被动地位的,预购人对预售商品房的期待利益只能由行政机关主动介入和保护,登记备案的内容一般情况下不能够向相关利害关系人公开查阅。

(二)商品房预售合同登记备案制度缺乏体系性和完整性

目前中国关于商品房预售合同登记备案制度散见于部门规章、行政法规或司法解释中,内容杂乱,甚至是零星的、破碎的,尤其对其法律效力缺乏全面体系化的规定,致使在法律实践中难以适用[2]。首先,在预售合同登记备案时间的规定上,容易产生一定的风险。《城市商品房预售管理办法》规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30 天内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”30 天的时间跨度过长,开发商可能利用这一时限,消极履行义务。其次,制度设计的目的是防止开发商“一房二卖”,维护房屋买卖市场的秩序,但是由于经过登记备案之后的合同所具备的效力不明,效力的起算和终止时间不明,造成许多纠纷很难仅由预售合同登记备案这一制度得以解决。仅规定开发商向房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案的强制性义务,不能得出该制度赋予了买受人物权的排他效力。另外,相关的法律法规也没有规定如果开发商不进行登记备案将承担怎样的法律后果。上述问题的存在,是商品房预售合同登记备案缺乏完整性和体系性的问题,是由规定该制度的法律法规层级较低、地方规章不统一等原因造成的。由于制度设计偏重于国家对经济的监管,导致该制度并未切实维护预购人的权益,预购人在运用该制度维权时,面临着不同程度的困难。

(三)预售合同登记备案不具有可诉性

对于预售合同登记备案是否具有可诉性,有的观点认为,预售合同登记备案的行为,从行为主体、职权要素和内容方面看,都具有具体行政行为的特征。但是《行政诉讼法》对于诉讼范围的规定表明,针对特定行政相对人作出的且对其实际权利、义务发生影响的具体行政行为才能够纳入行政诉讼的受案范围。预售合同登记备案制度是一项经济市场监管的行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”预售合同的登记备案与预售合同的效力无关,也与预购人的权利或义务无关,则不能纳入行政诉讼的范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第6条规定,除当事人之间有约定,登记备案不影响合同的效力。很明显,登记备案缺乏预告登记所具有的确定力、执行力和拘束力,因此备案只是一种行政管理行为,而并非具体行政行为[3]。另外,关于登记错误的登记机关赔偿责任上,预售合同登记备案制度也存在立法空白。

(四)预售合同的公示效力不足

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”商品房预售合同必须向相应的行政机关进行登记备案,但是登记备案并非商品房预售合同的生效要件。因此,预售合同是否进行登记备案,不影响合同效力,预售合同不一定能够具有公示效力而起到使买受人彰显权利,警示第三人的作用。

三、建议

商品房预售合同登记备案制度所依据的法律法规层级较低,法律法规对其内容作出的规定比较杂乱,所登记的内容究竟是合同,还是合同所载的权利,尚不明确。法律法规只规定了登记是预售人的义务并且要求预售人按照规定进行登记,没有规定登记备案之后承购人的权利是否具有物权效力。而且预售合同登记备案具有明显的行政性,没有可诉性,使得预购人在发现登记备案错误的情况下不能寄希望于将登记机关作为行政诉讼的被告而获得赔偿。

土地流转登记备案制度 篇3

关键词：不动产登记条例；农村；土地流转

自2015年3月《不动产登记暂行条例》颁布实施后，截止10月底全国已有198个市（州）完成了市级职责整合（占全国市县总数的60%），1193个县（区）完成县级职责机构整合（占全国市县总数的42%），目标是在2015年12月31日前基本完成“四统一”：全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一。

一、不动产登记条例概述

不动产登记是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记薄的法律制度。不动产登记作为物权公示手段，其登记的首要意义在于物权变动的公信、公示，具有公示力、公信力、形成力及推动力四种效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，若是没有一个好的登记制度，那物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施”。正确掌握不动产登记条例与物权法的相关规定，对于做好涉及不动产案件的执行，保障土地交易安全，维护土地交易秩序，促进房地产市场的发展都有着重要的意义。

二、不动产登记条例的实施意义

不动产登记制度最主要的两大功能是：一是明晰和保护产权，二是保障交易和便利性。1）实现了不动产登记制度的统一。实现了各级职责机构的整合，有利于提高登记的公信力和效率，结束不动产城乡分割的格局，实现城乡市场的对接，有助于提高农村不动产的流转自由和保护力度，促进农民市民化；2）使得不动产登记制度进一步信息化和规范化，不仅明确了登记机关的设置、不动产登记薄的基本技术规格、登记范围及登记程序，同时也明确了登记队伍专业化的要求，规定了登记信息的保护，在实现各相关行政管理部门信息共享的同时，注重对公民财产信息的保护。3）提高政府治理效率和水平，逐步实现窗口对外，减少办证环節，“房地合一”更方便群众、企业办事。

三、不动产登记条例对农村土地流转的影响

1.不利影响

一是有可能使得农村土地过度集中，拉大贫富差距。当农村土地流转进一步市场化后，拥有土地使用权的农民可自由进行土地交易，善于经营的将会掌握大量的土地，不善经营者则选择将土地使用权出售或转让以获得收益，优胜劣汰，农民之间的贫富差距也会进一步扩大。二是农民的最大社会保障在于土地，不动产登记条例实施后，自由流转的土地将会使农民失去土地的保障，虽短期获利，但将丧失与农村土地相关不动产的长期收益，农民身份依旧，无法获取足额的养老金，农民养老等社会保障问题凸显。

2.有利影响

1）为农村土地改革奠定重要的制度基础

《不动产登记条例》规定中将各类不动产归属权利纳入统一的登记范围，使得不动产登记制度成为农村土地改革和房地产税改革的重要制度基础。统一登记的范围除了房屋等建筑物、构筑物所有权，还包括建设用地使用权，集体土地所有权、宅基地使用权，及林地、草地、耕地等土地承包经营权等，这意味着与农村土地制度相关的农用地及集体建设用地等的确权工作将会着手开展。确权是流转的基础，《不动产登记条例》为农村土地改革奠定了重要的制度基础。

2）促进农村集体土地流转的抵押转让和市场化发展

不动产登记条例实施后，不动产登记簿将对农村土地所涉及的不动产进行统一登记，有利于广大农村土地大量有偿流转，逐步合理利用。不动产登记明确土地面积、界定用途、评估价值，若要承包农田进行粮食生产，则可以与承包人签订合同，对不动产进行登记备案，不会因承包权不确定而担心土地随时被收回，方便土地的抵押转让；市场主体可以对农村土地实行竞争模式，以此来优化农村土地相关不动产的配置，实现土地市场化的发展；明晰的产权是市场经济的核心，通过不动产登记明确土地产权，可以有效解决当前我国市场化改革中农村集体资产归属不清、保护不严、流转不畅、权责不明等问题，促进土地的自由流转。

国务院发展研究中心农村部部长叶兴庆认为，下一步会进一步推进农村集体产权制度、土地承包经营制度改革，相关的土地物权法、承包法等法律修改有望加快。进一步放活土地经营权、开展集体经营性建设用地入市试点、推进集体资产确权到户等都会成为今后土地改革的看点。

3）促进基于农业用地权利的金融产品的开发和提供

《不动产登记条例》规定，多部门要对不动产进行统一登记并进行信息共享，在配合农村土地制度改革下为财税、金融等部门开展金融服务和流转工作提供有力保障。《条例》规定有权共享不动产信息的涉及国土资源、金融、工商、审计、统计、民政、公安、水务、财政等多个与农村土地改革和房地产税收改革相关的部门。对房屋、土地等不动产进行统一登记，并向金融机构共享信息，一方面统一登记和共享宅基地、集体经营地信息，有助于集体经营性土地的抵押融资和公平入市，对农业用地承包经营权的登记及共享也有利于促进农业用地权利金融产品的开发及提供，另一方面，统一登记也有利于降低和避免不动产重复抵押所造成的信用风险。

四、小结

不动产登记，短期来看挑战与风险并存，但从国家的长治久安来说，统一的不动产登记最终会是一个便民利民的工程，是与时俱进、适应市场经济发展的体系，体现了建设“服务性政府”的新思维，不管是政府部门、地方机构、企业还是广大人民群众都应该积极参与配合，共创和谐社会。

参考文献：

[1]王洪亮.不动产物权登记立法思考[J].法律科学，2001（03）

[2]陶芳.我国不动产登记制度若干问题研究[D].复旦大学，2010年

土地流转登记备案制度 篇4

为进一步规范药品和医疗器械购销行为，把好药品和医疗器械购销廉政准入制关口，力求从源头上堵住医药购销中的违法违纪现象，特别是对有不良行为记录的医药销售企业或代理人实施制约措施，决定在各医疗卫生单位实行采购药品和医疗器械登记备案制度。现将有关事项通知如下：

一、登记备案的实施对象

全县所有采购药品和医疗器械的医疗卫生单位。

二、登记备案内容

除参加统一招投标使用的药品和医药器械外，其他所有自行采购的药品和医疗器械，均需登记备案。登记内容包括：采购药品和医疗器械的日期、名称、规格、单位、生产企业、销售企业或代理商、推荐使用者姓名、经办人姓名、主管领导等。

三、有关要求

1、从6月1日起，各单位采购药品和医疗器械都要登记造册，并于每月25日前报县卫生局备案。

2、各单位在采购药品和医疗器械时，要向生产、销售企业或代理商表明自身在纠正医药购销中不正之风的坚定立场，明示有关规定。

3、要加强对临床用药的监管，定期分析药品使用信息，对用量异常增高的药品和相关医师要查明原因，存在问题的要分别采取限制和告诫措施，违法乱纪的，依法查处。

4、药品和医疗器械生产、销售企业或代理商如有发生违法、违规行为的，各医疗卫生单位应坚决抵制并在全县所有医疗卫生单位停止采购其产品。

5、各单位领导要高度重视，确定专人负责登记，特别是有关人员的签名必须如实，不得瞒报，不得漏报。

农村土地流转中心管理制度 篇5

一、中心在乡（镇）党委、乡政府的领导和上级经管部门监督指导下开展工作。

二、中心工作人员认真履行职责，坚持公开、公平、公正、便民高效的原则。

三、中心工作人员必须按时参加上级主管部门组织业务培训和工作会议。

四、中心工作人员要求规范着装，佩证上岗，仪表端正，举止文明。

五、中心人员要按时上下班，不得离岗、串岗、不准做与工作无关。

六、中心工作人员实行首问责任制，对前来咨询、办事的人告知办理事项的程序，所需材料、时限等相关事宜。

七、工作人员不准借工作之便“吃、拿、卡、要”。

土地流转登记备案制度 篇6

闽建筑〔2003〕55号

各设区市建设局（公用局、园林局）、省直有关部门：

当前有些省外建筑企业在我省经营活动中，弄虚作假、挂靠转包、违法分包、人员不到位等问题突出，为规范企业行为，维护我省建筑市场的正常秩序，根据《中华人民共和国建筑法》等有关法律法规的规定精神，决定对省外建筑企业（含园林绿化施工企业，下同）进闽承包工程实行登记备案制度。现就有关事项通知如下：

一、省外建筑企业进闽承包工程，必须在闽设立分支机构。

省外建筑企业在闽设立分支机构，应先到分支机构注册地工商行政管理部门领取营业执照，经分支机构所在地建设行政主管部门签署意见后，到省建设厅政务服务中心办理登记备案手续，领取《省外建筑企业在闽分支机构登记备案书》（附件1）。

省建设厅政务服务中心应在受理之日起3个工作日对符合规定的出具《省外建筑企业在闽分支机构登记备案书》。

省外建筑企业在闽设立的分支机构具有法人资格的，应当另行申办建筑业企业资质。

二、设立分支机构应当具备以下条件：

1、有一定的办公场所和办公设备；

2、有与承接项目相应的经营、技术、经济管理人员，其中对项目经理实行登记注册，一级项目经理可登记不超过6名，二级项目经理不超过4名。

三、办理分支机构登记备案手续应提供下列材料：

1、省外建筑企业法定代表人对驻闽分支机构负责人的授权委托书（原件）；

2、企业所在地省级建设行政主管部门出具的进闽介绍信及近两年有否受到行政主管部门通报或查处的违法行为证明（原件）；

3、企业填写并加盖法人印章的《省外建筑企业在闽分支机构登记备案申请表》及其电子表格，电子表格报送：wch@fjjs.gov.cn（附件2）；

4、经年检合格的企业法人营业执照副本和在闽分支机构营业执照副本（复印件）；

5、经年检合格的企业资质等级证书副本（复印件）；

6、管理人员的劳动合同、身份证、技术职称（或岗位）证书及“三金”（养老、失业、医疗保险）证明材料（复印件）；

7、办公场所的证明材料（复印件）；

8、企业开户银行出具的资信证明（原件或复印件）；

以上所有复印件材料均需提供原件核对。

四、分支机构在闽从事建筑活动要遵守国家和我省颁发的有关法律法规，并履行下列义务：

1、接受各级建设行政主管部门的监督检查，服从管理。

2、承接工程项目后，持中标通知书或合同书与《省外建筑企业在闽分支机构登记备案书》向工程所在地建设行政主管部门进行单项工程备案。

3、按规定向分支机构工商注册所在地设区市建设行政主管部门和统计部门报送有关信息和统计资料。

五、设区市建设行政主管部门应每月向省建设厅报送省外建筑企业在辖区内承接工程的单项工程备案汇总表（附件3）。

六、各级建设行政主管部门应当定期对本辖区内的省外建筑企业在闽分支机构是否正常

运行进行核查。要加强对其施工过程中的监督管理，重点检查其是否有弄虚作假行为，人员、设备等是否按中标承诺和合同约定到位，保证工程质量和安全生产的措施是否到位，是否依法从事招投标活动和施工活动，是否存在转包挂靠、违法分包的行为，是否存在拖欠工人工资的行为，对检查中发现的问题要及时督促整改，构成违法的要依法给予处罚或提出处罚建议。

七、各级建设行政主管部门和有关专业部门要认真贯彻国务院关于整顿市场经济秩序的决定，努力营造我省统一开放、公平竞争的建筑市场环境。

八、本通知发出前已在我省设立分支机构的省外建筑企业，由分支机构所在地建设主管部门根据本文件精神进行布署，并集中在2003年8月1日前到省建设厅政务中心补办备案手续，同时报送2002年至今在闽建筑活动情况（承建的工程项目与产值）。

九、本通知自2003年8月1日起实施，实施后招投标资格预审条件中，应增加省外建筑企业须持有有效的《省外建筑企业在闽分支机构登记备案书》的要求。

附件：

1、省外建筑企业在闽分支机构登记备案书

2、省外建筑企业驻闽分支机构登记备案申请表

3、单项工程备案汇总表

对农村土地流转制度的思考 篇7

一、农村土地流转制度的含义和特征

中国《土地承包法》第32条规定, 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权流转是指农村土地承包权的流转, 也就是指拥有农村土地承包经营权的农户根据自己意愿将土地使用权或者经营权转让给其他农户或经济组织。中国土地承包经营权流转具有以下特征:

第一, 农村土地承包经营权流转的主体是农村集体经济组织成员。根据中国《土地承包法》规定, 农村土地承包经营权流转的主体是享有承包权的农户, 农户是集体组织的成员, 基于其成员权, 每个农户对集体所有的土地都享有承包经营权, 同时农户也可以依据自己的意愿对享有的承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其他方式进行流转, 任何组织和个人不得强迫或者阻碍。第二, 农村土地承包经营权流转的客体是农村土地承包权。承包经营权的流转实际上是对农户所拥有的使用权及其附属的权利的处分, 主要包含有两种模式, 一种是对承包合同的处分, 另一种是转包方在不改变与集体经济组织的承包关系的基础上, 将与集体经济组织签订的承包合同规定的土地使用权转由第三人使用、控制。第三, 土地流转的目的是为了获得更多的收益。允许土地承包经营权的合理流转, 有利于农业的产业化, 提高农业生产效率, 增加土地收益。

获取更大的收益是农村土地流转的本质特征, 也是土地流转的基本目标。在流转的具体操作过程中, 必须保证流转主体和客体的基本性质, 以实现土地流转的真正意义[1]。

二、土地流转所遵循的原则

农地的权属及其优化配置, 是农业发展进程中的基本问题。未来中国农业发展仍要继续处理好农地权属关系, 在坚持家庭承包经营的基础上, 推进农业土地的合理流转, 进而实现农地资源的优化配置。在推进农村土地流转进程中, 要把握好一些基本原则。

第一, 土地流转必须坚持“农民自愿”的原则。这是中央关于推进农村土地流转强调的基本精神。能否尊重农民的意愿, 是能否顺利推进土地流转的关键。土地是农业中最基本的生产资料, 是农民生产与生活赖以存在的基础, 要充分尊重农民的选择, 绝不可以用强制的办法迫使农民离开土地。第二, 土地流转必须坚持“与农业劳动力转移进程相适应”的原则。农业土地流转主要受两个方面因素制约, 一是要有合理的农地流转制度, 二是要有农业剩余劳动力转移的就业空间。在一定意义上说, 即使具备了合理的农地流转的制度, 但没有农业剩余劳动力转移的空间, 也无法完成土地的流转;即使以强制方式实现了流转, 也会以农民流离失所和社会动荡为代价。推进农村土地流转, 必须以农村剩余劳动力转移为前提。离开土地的农民向城市转移, 不是以农民工身份的转移, 而是要实现由农民身份向市民身份的转变。因此, 土地流转后农民向城市的转移是建立在城乡统筹发展基础上的转移。第三, 土地流转必须坚持“保护耕地”的原则。推进土地流转的目的是要实现农业规模经营, 提高农业效率, 建设现代农业。因此, 流转出的土地必须保证其农业用途不变。中国是世界上人均耕地资源最少的国家之一, 伴随着工业化和城市化的进程, 耕地数量不可逆转地要发生减少的趋势。如何控制中国耕地减少的趋势, 是保证未来中国粮食安全的一个重要政策命题。提高农产品供给总量, 一是要保证农产品生产所需要的生产要素的有效供给, 二是要依靠农业科技进步。由于土地在农业生产中不可替代的特征, 使农业耕地成为农业生产中最为稀缺的要素, 保护农业耕地资源是保证农产品供给能力最基本的条件。因此, 必须保证在不改变耕地用途的前提下实现土地的流转。第四, 土地流转必须坚持“家庭经营”的原则。现代农业发展的经验证明, 家庭经营与现代生产力的发展方向具有一致性, 家庭经营更有利于适应农业劳动对象的生物学特点, 更有利于降低劳动监督成本, 调动劳动者积极性。土地流转不是否定家庭经营, 恰恰是要进一步巩固家庭经营的地位, 提高家庭经营的竞争力[2]。

三、影响中国土地流转的因素分析

近年来随着中国经济的发展, 土地规模化经营成为发展趋势, 但是中国土地流转比例低, 影响了土地的有效利用。土地流转比例低是中国的国情所决定的, 是工业优先发展, 农村支持城市发展政策长期累积而形成的一个包含多方面因素的社会问题。

中国现行的农村土地所有权与使用权分离的产权结构对土地的流转有非常明显的影响。中国现行的土地使用权有承包期限的限制, 这就导致农户不能将土地作为财产看待, 他们对土地缺乏长远的收入预期, 不敢在土地上投入大量资金。同时单个农户没有对土地的法定所有权, 就容易形成地方基层干部以土地集体所有人代表的身份与企业合谋, 喊着发展集体经济的口号, 违背农民真实意愿, 强行流转农户土地, 损害农户利益。这些都严重影响了中国农村土地流转市场的发展。

中国农村社会保障机制尚未形成, 直接影响到中国土地的流转。中国农村的社会保障机制的发展滞后, 同时农村非农产业还不发达, 大多数农民的非农收入比例低。对于绝大多数农民来讲, 现阶段土地仍然是生活的基本保证。他们不愿把所承包耕地的经营使用权长期地转让出去, 对其而言失去了承包地就意味着失去了重要的收入来源, 同时也意味着失去了重要的生活保障。在土地的这种生存保障功能没有改变之前, 农民是很难割舍土地的, 土地流转就难以真正实现。

中国农村生产力发展水平制约了农村土地的流转。现阶段中国农民在农业生产中主要靠精耕细作和长久积累的经验来提高农作物产量, 农业机械化和农业科技普及率十分低, 在现实生产力水平下, 欲通过转移土地形成较大范围的集约化经营, 以大幅度提高土地产出率和农业劳动生产率是不现实的。

中国农村土地流转的配套服务机制不健全, 直接影响到中国土地的流转。中国现阶段的土地流转规范性文件缺乏, 土地管理部门没有规范的管理程序, 土地的调整以行政调整为主要形成, 没有形成市场化。同时中国没有形成专业的土地中介机构, 土地的交易都是交易主体之间自发形成, 造成了土地的交易成本和风险偏高[3]。

从以上分析可以看出, 在中国这样一个经济落后、人口众多、土地资源十分紧缺的国家, 既要坚持以农户为单位的家庭经营, 保持农村社会稳定, 又要发展适度规模经营, 追求规模效益;既要使一部分农民从土地中解脱出来, 又要保证他们不能没有生活保障, 这是一项长期而艰苦的任务。现阶段必须首先解决政府对土地流转的不当干预和农户的生活保障, 这两个对土地流转影响最大的问题。同时坚持在平等协商、自愿、有偿原则下, 在避免出现耕地撂荒的前提下, 在保证公有制的前提下, 允许和鼓励以农民为主体, 自行进行探索、实践土地流转, 国家只在宏观上进行控制。

四、对农村土地流转制度的评价

农村土地流转制度, 并没有改变土地承包关系, 既可以缓和人地矛盾, 使部分农民从土地上转移出来, 还可以促进农业规模经营, 是提高农业比较效益的一个好办法。具体表现在:

第一, 没有改变现有土地承包关系。党的十七届三中全会的决定提出:赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权, 现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。今年中央1号文件也规定, 农村土地流转, 不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益。也就是说, 农村土地流转后, 相当于“三权分离”:经营权归属受让方, 承包权还是归承包农户, 所有权也还是属于集体[4]。流转后的土地, 仍然只能用于发展农业, 不能用作房地产开发等其他用途;农民依法享有土地流转权益, 如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。

第二, 土地流转可以催生现代农业。把大量农民从土地上解放出来, 转移到二、三产业, 进而扩大农业生产经营规模。众所周知, 农业特别是种粮比较效益低, 农民收入提高幅度小。表面的原因是, 农产品价格不高;更深层次的原因却是, 农业的经营规模偏小。字很多地方, 庞大的农民群体, 人均耕地才很少, 吃饱饭倒是没问题, 但要靠土地富起来, 却是不可能的。要解决比较效益低的问题, 就要通过农村土地流转, 把大量农民从土地上解放出来, 转移到二、三产业, 进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下, 大量减少种地农民, 效益就会大幅度提高。

综上所述, 资本与土地的结合, 将大大拓展农业的内涵和增值能力。只要我们准确理解和贯彻中央政策, 规范推进农村土地流转, 尊重农民的首创精神, 热情支持土地流转这一新生事物, 完善管理、加强服务, 规范土地承包经营权流转, 现代农业的美好图景就一定会早日呈现在世人面前!

参考文献

[1]张晓山, 李周, 杜志雄, 等.新农村建设研究报告[M].哈尔滨:黑龙江人民出版社, 2007:282-283.

[2]周诚.周诚自选集[M].北京:中国人民大学出版社, 2007:46-47.

[3]钱忠好.中国农村土地制度变迁和创新研究 (续) [M].北京:社会科学文献出版社, 2005:26-30.

土地流转登记备案制度 篇8

农村土地承包经营权，是指农村集体经济组织成员在法律规定或者合同约定的范围内享有的，对本村集体经济组织所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等进行占有、使用和收益、流转等方面权利的总和。农村土地承包经营权是用益物权的一种。根据法律的规定，农村土地承包经营权是村集体经济组织成员享有的法定权利，任何组织和个人不能剥夺土地承包经营权，也不能非法限制土地承包经营权。中国实行土地的社会主义公有制，土地归国家、集体所有。土地在中国属于一种特定财产，宪法第十条规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地、除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地自留山，也属于集体所有；《中华人民共和国农村土地承包法》也在第二条规定，本法所称农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。第十二条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会发包……，国家所有的土地依法由农民集体使用的农村土地由使用该土地的农村集体經济组织、村民委员会或村民小组发包。

一、土地承包经营权流转的作用

1.有利于改造传统农业，促进现代化农业发展

过去的小规模分散经营、生产经营组织化程度低，抗自然和市场风险能力低，生产技术科技含量低，农业机械化成本高。通过土地流转，在保证流出方经济利益的前提下，有利于扩大农地经营规模，发展规模经营，有利于先进农业生产技术的实施和推广，有利于现代化农业机械装备的使用和推广，有利于提高农业集约化水平，有利于发展家庭农场、专业大户、农民专业合作社，提高农业组织化程度。农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平

2.有利于农地资源配置，促进土地合理利用

通过土地经营权流转，有利于农民安心外出务工经商，增加了农民收入，有利于防止承包土地粗放经营，甚至抛荒，减少土地资源的闲置和浪费，有利于科学配置和合理利用农地资源，促进农业生产结构调整和优化。农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入。

3.有利于完善家庭承包经营，巩固基本经营制度

坚持农村基本经营制度，核心是稳定和完善土地承包关系。土地承包经营权流转，必须明确土地承包经营权归谁、谁有权流转、采取什么方式流转。有利于加快农村土地确权与登记颁证，落实农民对承包土地的占有、使用、收益等权力，赋于农民更加充分而有保障的土地承包经营权，进而保证现有土地承包关系稳定并长期不变。目前我国农民人口的比例占了国家人口比例的80%以上，要想实现我们国家的富强，没有农民的富裕就不是真正的富裕，也是不可以长久的富裕。而目前我国农民绝大部分仍在贫困线上挣扎，要解放农民，让农民富裕就一定要发展农业，让农民持续增收，很大意义上讲，农民增收不仅要依靠气候，更重要的是要依靠政策，因此，国家领导人必须把让农民增收放在真正的议事日程上，不要只放在表面上抓。

二、推进农村土地承包经营权流转的必然性

中国的改革事业源于农村，兴于农村，然而经过20年的改革历程，我们发现农村好像已被遗忘了一样。农村改革时至今日仍未在20年前的联产承包责任制基础上有大的突破。长期以来，各级政府都以稳定为重，把农民束缚在土地上，搞“吃饭”农业，也就是解决温饱问题，只要农民不闹就好。近年来的减轻农民负担，粮食流转体制改革等都是遵循这一思路，中央的农村政策底线就是稳定农村，但像这样“捆农求稳”的方针，必定束缚了农村的进一步发展。近年来，我国农民的平均纯收入迂回爬坡，统计资料显示，1997年至2000年农业人均纯收入同比增长率，分别为4.6%、3.8%、2%。2002年的情况也没大的改善，增长幅度略高于4%。农民的腰包总是鼓不起来。相对于国内的多数行业增势趋旺，城市居民收入稳定上升来说，农业已是险象环生，农民增收困难，城乡差距的“剪刀差”，不断拉大。

土地流转登记备案制度 篇9

【内容摘要】 我国城市化进程中伴随着大量的农村劳动力向城市流动，加之家庭农业小规模效益低下，导致我国农地利用率存在严重问题。加强土地承包经营权的流转是解决该问题的重要途径。这要求国家明确土地承包经营权的流转方式，通过税收政策引导资金和企业流向农地流转市场，在此基础上培养扶植一个繁荣的农地流转市场。

【关键词】土地承包经营权 流转 转让 农村经济

城市化是中国经济发展的必然之路，它同时伴随着城市对农村土地的侵蚀和农业人口向城市的迁移。对于中国这样一个人口大国，农业生产地位之重要毋庸置疑。在城市化的进程中，中国农业一方面受到大量的农业用地被建设用地所侵蚀的威胁，另一方面农村青壮年劳动力向城市的迁移也在极大程度上危害着农村土地的使用效率。据统计，四川省2006年农村向城市输出的劳动力达1874万人，占整个四川省劳动力总数的49.3%，农民人均劳务收入1386元，占农民人均收入的46%。1在努力保持必要的耕地面积的同时，如何保障有足够的劳动力在现有的土地上从事生产是当务之急。市场导向使得进城的农村劳动力不可能在短期返乡，并且农村青壮年劳动力将会继续减少。因此改变和完善我国现有的农地流转制度是保障农地得到充分利用的一项基本措施。

一、我国现行农地流转制度及农地流转现状

组成我国现行的农地流转制度的法律法规有：《宪法》、《民法通则》、《物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等。上述立法构建了我国农村土地承包经营权流转制度。

1、土地承包经营权的流转

土地承包经营权被《物权法》界定为用益物权，其地位与建设用地使用权一样，按其在物权法的先后顺序，其重要性应该高于建设用地使用权。土地承包经营权期限为耕地30年；草地30-50年；林地30-70年。建设用地使用期限为，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。从上述规定看出，虽然农村的土地承包经营权期限最低期限为30年比商业用地少10年，但是也足以保障权利人对土地利益的稳定性，以便于其长期规划。因此土地承包经营权的流转成为可能。

按照《物权法》的规定，土地承包经营权可以转包、互换和转让；其中互换、转让的以登记得以对抗善意第三人。建设用地的流转方式有转让、互换、出资、赠与或者抵押，且以登记作为物权变动生效的要式。从法条规定上看，似乎土地承包经营权的流转方式少于建设用地的流转方式，实际上，如果一宗土地可以转让，当然就可以出资、赠与、抵押、出租。2002年的《农村土地承包法》所规定的流转方式比《物权法》要宽泛，其第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。其中的其他方式，应当包括出资、赠与或者抵押等方式。1 中共四川省委农办课题组，《对我省农村土地流转情况的考察》，载《四川改革》2007年12期。

从上述的分析可见，依据现行的立法，我国农村土地承包经营权的流转方式和城市建设用地流转方式实质上是没有区别的。农村土地承包经营权的流转相对于于城市建设用地流转的重要的不同在于，其一，农村土地承包经营权在流转中，不得改变其农业用途的使用目的；其二，本集体经济成员享有优先权；其三，采取转让方式流转农地的要经过发包方的同意。由此可推断，只要最终可能导致转让的流转方式，如赠与、抵押、出资等都应当经过发包方的同意。

2、土地承包经营权流转现状

虽然法律构建了一个相对完善的土地承包经营权流转框架，但是实际上在农村土地流转

2率不高。根据四川省委农办课题组的考察报告，截至2006年底，四川省农村土地承包经营权流动率为总耕地面积的9.1%。其中转包的方式占49%；租赁占25.5%；转让占12.6%；互换占2.8%；入股占1.9%；其他占8%。但是经济发达地区的土地承包经营的流动率较高。以宁波为例，截至2008年底慈溪市土地流转总面积达31.4万亩，占全市耕地总面积的48.3%。该市农地流转中政府起来很大的引导作用，因此流转方式不限于转包和出租。其主要的流转方式有土地股份合作经营、季节性土地流转以及四统一型规模经营。所谓季节性流转，指的是在当地水稻生产区季节性抛荒现象严重，于是政府组织规模经营大户，在水稻季节临时租赁被抛荒的农田，等水稻收割后再返还给原农户。所谓四统一规模经营指的是政府组织农业购销大户、农业龙头企业和专业合作社，围绕特色产品，统一布局、统一供种、统一管理、统一购销。4

从上述调查分析可以初步得出以下结论：1）农民自发性的土地流转率低下，而政府引导的土地流转率高；2）经济发达地区土地流转率高，而经济欠发达地区的土地流转率低；3）自发的土地流转主要表现为代耕、转包和租赁的方式，政府引导的流转则注重规模经济综合采用，入股、转让租赁等方式。

二、我国土地承包经营权流转存在的问题分析

虽然2002年的《农村土地承包法》以及2007年的《物权法》明确规定了土地承包经营权可以依法流转，但是农村土地流转的增长速度仍然低于农村青壮年劳动力向城市迁移的速度。这一趋势在很大程度上对我国的农村土地的利用效率构成危害。从目前各地关于土地承

5包经营权的流转状况的调查研究文献看来，我国的土地承包经营权流转主要存在以下问题： 2

熊绪进，肖淑兰，《农村土地流转存在的问题及对策研究》，载《中国集体经济》2010年4月下。中共四川省委农办课题组，《对我省农村土地流转情况的考察》，载《四川改革》2007年12期。4 袁国文等，《宁波市农村土地流转与浙中、浙西地区之比较分析》，载《经济丛刊》2009年第6期。5 本文参考的各地农村土地流转问题的资料如下：李琳、张竟竟，《城市化背景下河南省农村土地流转问题研究》，载《科技信息》2010年第11期；王雪峤，《从英国圈地运动看我国当代农村土地流转及经营问题》载《太原城市职业技术学院学报》2010第4期；张建军、陈永宁，《对甘肃酒泉市农村土地流转情况的调查》载《西部金融》2009年第12期；中共四川省委农办课题组，《对我省农村土地流转情况的考察》，载《四川改革》2007年12期。王海川，《甘肃推进农村土地承包经营权流转》载《中国国土资源报》2009年9月4日第002版；方立明，《规范农村土地流转推进新农村建设———以温州市龙湾区农村土地流转为个案》载《中共浙江省委党校学报》2008年第5期；韦云凤，《基于特色农业产业化的农村土地流转模式——关于广西富川农村土地流转实践的调查》载《农村经济》2009年第8期；倪锦丽，《吉林省农村土地流转问题及对策研究———基于对吉林省农村土地流转的调研》载《经济视角》2010年第二期；陈俊良《加快农村土地流转，推进规模农业发展———怀化市鹤城区农村土地流转调查与思考》载《经营管理者》2010年第五期；袁国文等，《宁波市农村土地流转与浙中、浙西地区之比较分析》，载《经济丛刊》2009年第6期；杨明基，《农村土地流转：实现农业集约化经营的现实选择——甘肃省农村土地流转问题调查》，载《发展》2010年第四期；浙江大学农业现代化与农村发展研究中心、浙江省农业厅联合调查组，《农村土地流转:新情况、新思考———浙江农村土地流转制度的调查》，载《中国农村经济》2001年第十期；刘国学，《农村土地流转“转”出后劲———贺州市八步区农村土地流转的探索与实践》在《当代广西》2009年第四期。

1．土地承包经营权流转率低。我国农村土地承包经营权的流转率相对于农村人口的流动要低。即便是在浙江这样的经济发达省份从2001年的统计数据看也只有13.1%（流转农地占总承包土地比例）6。这么低的土地流转率，相对于我国当量农业人口向工业的转移比例，必然会导致大量的耕地的闲置。究其原因主要有以下几种：

1）农民思想观念的保守。7尽管土地承包经营权并没有表明农民就是土地的所有者，但几乎所有的农民都会用“我们家的土地”来描述自己和土地的关系。因此多数农民从思想上不能接受将自己的土地“出卖”给别人。这可以解释为什么农地的流转多数情况下都采取是转包、出租、代种等方式。而后几种方式都是短期的临时的流转，土地的长期“所有者”（承包户）对土地不能实施管理，而土地的“继受者”因为只是短期的、临时的经营土地，因此必然会过度利用土地，而不管土地的长期管理和投资。这种情况也是导致农村土地利用效率低下的原因之一。

2）农民对土地的依赖性尚不能解除。虽然我国已经开始在农村实现社会保障，但这样的保障体系无论从制度上还是从人们观念上都是不成熟的。我国建立一个稳定健全的农村社保制度可能要有一段很长的路要走。因此，那些已经被“城市化”的进城农民，无论其在城市工作多久，无论其收入多高，仍然感到生存得不到保障，继续依赖土地。

3）政府引导土地流转的方式不健全。由于意思形态、传统观念、教育水平等因素导致我国农民的市场观念不强，尚不能自发的通过土地的流转以实现自己利益的最大化。依靠政府是我国农民的习惯性思维，而政府尚缺乏健全的土地流转方式供农民选择。有些地方政府为了一时政绩而组织荒地农民流转土地，当多半是样板工程，不能形成一个规范的长期的流转市场。

2.转让方式流转需要经过发包方同意。2002年的农村土地承包法规定，如果以转让的方式流转土地承包权必须要求发包方同意。这样，所有以转让为最终方式的流转都要经过发包方同意，如赠与、抵押、投资等都需要经过发包方的同意。但是这一规定，在2007年的《物权法》中，并没有体现出来。转让需要经过发包方的同意在一定程度上阻碍了转让方式成为土地承包经营权的流转方式，因为大多数人会认为这种选择的成本很高，而且还有可能受到农村基础组织（发包方）的各种阻碍。如果转让需要经过发包方的同意，那么赠与、抵押和投资等最终需要通过转让承包经营权的流通方式都应当通过发包方的同意，这样就会阻碍农民以承包经营权融资和投资。

3.流转的方式简单。这里所谓的流转方式的简单指的是，多数流转都是农户简单的零星的通过租赁、代种、转包等方式，那些具有融资和投资意图的流转方式较少。法律对抵押没有规定，使得很多人误认为土地承包经营权不能抵押。再者即便农户知道土地承包经营权可以抵押，一般农村信用合作社或者村镇银行是否愿意接受土地承包经营权的抵押也是个问题。另外即便是银行和信用合作社愿意接受抵押，也缺乏相应的市场会接受土地承包经营权。笔者认为，如果能够将土地承包经营权进行抵押，可以在很大程度上解决农民融资的难题。而且金融机构手上囤积的大量的土地经营权，可以实现农业的规模化经营。

虽然法律规定了土地承包经营权可以入股，但所入股的企业多指农村股份合作企业。农业合作社在国内学界讨论已久，且理论趋于成熟。但实际上由于农民缺乏市场和经营的意思靠农民自发形成合作经营至少在未来的十几年之内很难有太多的农村合作经济组织的出现。有些地方政府通过行政力量的介入或强行要求或利诱农民组成合作经济试点也不过是政府官员为了政绩而为的短期行为。笔者认为真正意义上的合作经济尚须通过国家的统一的政策引导整个市场的资金和力量向农业流动。6 浙江大学农业现代化与农村发展研究中心、浙江省农业厅联合调查组，《农村土地流转:新情况、新思考———浙江农村土地流转制度的调查》，载《中国农村经济》2001年第十期张建军、陈永宁，《对甘肃酒泉市农村土地流转情况的调查》载《西部金融》2009年第12期。

法律没有明确规定土地经营权可以作为出资的方式向有限责任公司或者股份有限公司投资，但是既然土地承包经营权可以转让当然就可以作为出资投向有限责任公司和股份有限公司。其实大量的生产农产品深加工的企业，完全可以将产业链延长而涉足农业生产。如经营肉制品、奶制品的企业可以建立自己的农场。其所需的土地完全没有必要通过国家征用，而从国家手中获得国有土地。让农民以土地承包经营权投资入股，该方法不失为一种更为简便和低成本的途径。

三、完善我国农村土地承包经营权法律制度和流转市场的对策

本文上述分析的农村土地承包经营权流转的三个问题之间是相辅相成的。因为法律对流转方式的规定态度不明朗，导致农民在流转承包经营权时层次低下方式简单，此二者共同作用导致流转率不高。因此笔者认为解决上述问题，第一就是从立法上进一步明确土地承包经营权的流转方式。在此基础上，国家应当从法律和政策上向农业倾斜，而不是向农民倾斜。这样可以引导市场中的资金和经营管理人才向农业流动。再次就是逐步完善农民的社会保障制度解除农民对土地的最后的依赖。

1.明确土地承包经营权的流转方式。如上所述，虽然《物权法》、《土地承包经营法》规定了土地承包经营权的流转方式，但是由于历史原因，关于我国农村土地承包经营权到底能通过哪些方式流转不是十分明朗。按照笔者对现行法律的理解，土地承包经营权至少可以通过下列方式流转：转让、租赁、互换、入股、抵押、投资。其中转让、出资和抵押无需经过发包方的同意。

分析立法的动机，转让之所以需要经过发包方的同意，第一可能是因为在2002年《农村土地承包法》中，仍然将土地承包经营权视为一种债权。其实即便是债权在转让时也没有必要经过债务的同意，只需通知债务人便可。关键问题是，2002年时农民在承包经营的过程中还需要缴纳各种各样的税费，因此那时的土地承包经营权的转让实际上是土地承包经营合同的权利义务一并转让。既然存在义务的转让当然就需要权利人的同意了。如果这种解释成立，那么笔者认为现在农村土地承包经营权的转让就完全没有必要经过发包方同意了。其理由如下：第一，按照《物权法》的规定，土地承包经营权是一项物权，物权具有对世性，不再是一项相对性权利。9同时是一项支配性权利，而不是像债权一样只是一个请求性权利。因此在该物权转让时既没有必要通知债务人，更没有必要征得债务人的同意；第二，我国农民不再因为承包经营土地而承担各种税费的负担，因此也不存在所谓的债务的转让的问题。对2002年《农村土地承包法》要求转让须经过发包方同意的第二种理解是，将该种同意视为一种发包方对农民的一种行政管理行为，而不是普通的民事行为。这样理解可以破除上述民法原理对“须经发包方同意”的责难。但是在土地承包合同中，发包方只是农村集体经济组织，而不是行政管理部门，作为一个民事主体，集体经济组织何来行政管理的“权力”呢?因此第二种解释也是没有法律依据的。据此，笔者认为，在《物权法》颁布以后，土地承包经营权的转让无论从实践上还是在法律上都不应该需要经过发包方的同意了。这样无疑增加了当事人对该种流转方式的选择。

2.税收政策向农业倾斜。农业的规模经营、大农业是我国农业发展的必然方向。我国是农业大国，农业人口占总人口比例达56%。11国家通过财政补贴的方法扶植农业无法从根本上解决农业发展的资金问题，如果国家能对从事规模经营的农业企业进行税收方面的减8

9810 张璐，《农村土地流转的法律理性与制度选择》，载《法学》2008第12期。王利明，《物权法研究》，中国人民大学出版社，2002年5月版，第9页。汪小红，《制约我国农业规模经营的因素分析》，载《现代农业》2010年第5期。11 资料来源，上海农业网：http:///zxzx/xwkd/gnxw/200712/t20071212_194897.htm，2010年7月2日访问。

免，则可以引导大量的资金和人力资源向农业流动。一些大型的需要直接依靠农业作为自己原材料供应的企业必将会将自己的市场延伸到农业。从而带动农业的规模经营。