住宅小区项目可行性研究报告范例（推荐6篇）
可行性研究报告
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鑫瑞宏盛有限公司
目录
第一章总论
一、项目背景
二、可行性研究报告的编制依据
三、项目概况
四、项目开发企业概况
第二章市场分析
一、A市概况
二、A市房地产住宅市场分析
三、主要竞争项目分析
四、项目SWOT分析
第三章项目建设条件及实施计划
一、项目建设内容及建设规模
二、项目建设条件
三、项目规划设计方案
四、项目环境影响
五、项目管理组织
六、项目实施计划
第四章项目风险分析
一、政策风险分析
二、社会风险分析
三、经济风险分析
四、行业风险分析
五、管理风险分析
六、资金风险分析
七、结论
第五章项目财务分析
一、拆迁成本分析
二、建筑成本分析
三、建筑成本估算
第六章项目总结
第一章总论
一、项目背景：
鑫瑞宏盛公司开发的景苑名城住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到鹿邑老百姓的欢迎。“东村家园”住宅小区是该公司开发的第一个项目，位于鹿邑县城和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由鑫瑞宏盛公司开发建设。今后建成后的东村家园小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县目前新城区乃至整个县城城市中心点。整个项目总投资预计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。鑫瑞宏盛公司和“东村家园”住宅小区良好的形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民的认同。“东村家园”工程建设内容包括10栋6层楼、一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门的大力支持下，明年7月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2017年9月可以开盘。
二、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
三、项目概况
1、项目名称：景苑名城住宅小区
2、地块位置：该基地东起陈抟公园，南至和谐路，西至谷阳路、北至紫光大道，围合区内土地面积约150亩。
3、建设规模与目标：
土地面积：约9.7亩(约26300平方米)
容积率：2.0
土地价格：5000元/亩
建筑面积(预计)：58270㎡
4、周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至鹿邑县中心。
(2)西侧为县中心景点。
(3)东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场。
(4)西南靠近鹿邑县博德小学。
(5)北面为鹿邑县人民银行。
四、项目开发企业概况：
鑫瑞宏盛有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北京，注册资金2000万元。公司成立以来，依托公司的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。公司现有企业员工1000多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
.第二章市场分析
一、A市概况
A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
二、A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
三、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡)位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区车库 550 秋浦路
荷花村车库 550 建设路
四、项目SWOT分析
1、优势及机会
(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
2、劣势及威胁
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
第三章项目建设条件及实施计划
一、项目建设内容及建设规模
“景苑名城”项目规划用地位于和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。建设内容包括地下一层的建设，地上一～二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～六层住宅楼以及小区园林景观。计划将地下一层作为地下停车厂，人车分流。
二、项目建设条件
1、项目权属清晰
“景苑名城”现经鹿邑县政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。
2、配套设施齐全
项目前拥陈抟公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。
道路：该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路 交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20米。医院：片区内有真源医院以及小诊所，距离项目不到300米。学校、市场、体育：百汇超市、县职高、博德小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。
3、基础建设前期筹备已经完成
项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成
4、建设场区“五通”条件具备
项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。
供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入。供电条件：由项目预留口接入。供气条件：由项目预留口接入。通讯条件：直接由鹿邑电信接入。
三、项目规划设计方案
景苑名城将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑楼层情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度的形象。建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。“景苑名城”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。
四、项目环境影响
本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：
1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。
2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。
4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
五、项目管理组织
要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。
六、项目实施计划
整个“景苑名城”项目计划于2017年8月份动工，2019年8月份完成，预计建设期为24个月。
第四章项目风险分析
一、政策风险分析
整个“景苑名城”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前项目已获得鹿邑县人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。
二、社会风险分析
在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。
三、经济风险分析
宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。
四、行业风险分析
依鹿邑县目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。
五、管理风险分析
策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。
六、资金风险分析
短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题
七、结论
整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。
第五章项目财务分析
一、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600
小计：632535元
3)、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
二、建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层;
一栋 12层29.4*13.8*12层;
三栋 12层40*15*12层;
一栋 15层40*15*15层;
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
三、建设成本估算
(一)、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计)
(二)工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/ ㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本=142392800-137103490.2
=5289309.8元
第六章项目总结
结合前面各章的研究结果，“景苑名城”项目是可行的，综合结论如下：
1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善鹿邑县老百姓的居住条件。
2、本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。
3、项目选址与鹿邑县城发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。
4、策略上采取低开高走的方式，开盘以3800元／平方米的起步价迅速占领市场，低价策略将增强楼盘的竞争力。
5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。
6、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。
关键词：地板采暖,节能,采暖方式
1 概述
1)当前我国在工程建设领域中全面实施了严格的造价控制，即从建设项目的立项开始直至项目达产投入使用，在各个阶段设立了不同的造价控制标准和方法，对控制建设项目的建造成本发挥了极大地作用，但对建设项目使用成本的认识、控制方面力度不够。
2)数据显示我国北方采暖地区每平方米建筑消耗22.4 kg的标准煤，是德国的2.5倍。
3)“全过程成本”的节能思想。建筑工程“全过程成本”是指建筑物的一次性建造成本和整个使用(正常使用寿命)期内的消耗、维护运行(即使用)成本两部分的费用总和。
2 项目简介
1)工程概况:北京新景家园建设规模80万m2，为商品房住宅小区，分四期进行建设，前三期已竣工，四期为跃层式住宅楼，精装修商品房;小区公用一所热力站，已随二期住宅项目建设完成。
2)采暖方式:一期采用壁挂炉分户采暖，二、三期住宅楼采用散热器集中供暖。本期项目，在原设计方案中，采暖方式为散热器集中供暖形式。
3 采暖方式优选
1)问题提出。由于本期项目为跃层式住宅，户型内大空间较多，因此，只能靠单纯增加散热器数量的办法，才能达到理想的室温，这样使得节能效果不佳。其次，散热器的布置与插座、空调、家具位置矛盾;另外，会产生积聚灰尘团，污染散热器上方的墙面。基于上述原因，我们提出对采暖方案要进行优选。
2)初步设想。考虑利用小区内已建成的热力站提供热源，采用集中供暖方案。我们对北京地区住宅项目的供暖方式进行了比较，并重点考察了地板辐射式采暖在住宅项目中的应用实例。
3)散热器采暖。其技术成熟，安全、可靠，使用方便。但供暖的时间和温度不能自己控制;散热片虽由老式立柱铸铁散热器、扁管散热器改进为艺术铝合金散热器，但仍存在占空间，影响装修效果;会产生灰尘团，使暖气上方的墙面布满灰尘等缺点。
4)地板辐射式采暖。低温辐射地板采暖是一种利用建筑物内部地面进行采暖的系统。以低温热水为热媒，通过埋设于地板下的加热管(铝塑复合管)，把地板加热到表面温度18℃～32℃，均匀地向室内辐射热量而达到采暖效果，是一种对房间的微气候进行调节的节能采暖系统。
5)根据本工程的实际情况(跃层精装住宅)，低温热水地板辐射采暖是一种较理想的采暖方式，其特点如下:a．低温热水地板辐射采暖地面温度均匀，室温自下而上逐渐递减，符合人体的生理学。空气对流减弱，有较好的空气洁净度。b．高效节能。辐射供暖方式较对流供暖方式热效率高，如设计按16℃参数使用，实际可达到20℃的供暖效果，而且热媒低温传送，在传送过程中热量损失小;住户也可根据需要，通过进水阀开关调节室温。与散热器采暖方式相比，节能幅度约为10%～20%。c．无散热器及其支管的存在，便于屋内装修和摆放家具，增加2%～3%的室内使用面积。d．地板辐射采暖的聚苯板隔热层，可增强隔声效果。e．使用寿命长。PB管材埋入楼板内，使用寿命在50年以上，不腐蚀、不结垢，节约维修费用。f．但其也并非尽善尽美，由于其结构特点，需有隔热层、混凝土保护层，总厚度约为8 cm，降低了层高。二次装修时，不能在地面钉钉子，易损坏地下管线且维修麻烦。对管材质量性能要求高。
4 改造方案分析
1)在原设计方案中，采暖方式为散热器集中供暖形式。改为地板辐射采暖方式后，现有热力站换热设备须重新设计、更换，室内采暖系统也须重新设计。
2)造价比较:改为地暖后，费用增加110万元，每平方米建筑面积造价增加54元，见表1。
万元
5 结语
1)经上述分析，将采暖方式改为地板采暖的方案是可行的，改造费用合理。
2)无论对房地产开发商，还是对物业管理公司，或是业主，地板采暖均属安全、经济的供暖方式，分户控制、分户计量。符合“全过程成本”的节能思想。
参考文献
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[2]岳立,牛晓婧.低碳经济视角下中国建筑业发展的路径选择[J].湖南财经高等专科学校学报,2010(4):76-78.
在现代化社会里，将目光从单纯的重视视觉感官效果来提升楼盘价值转移到更高层次的住房景观已经是大势所趋，高品质的住房要求需要聚焦绿色美观的住房景观设计，并且体现生态性、整体性、空间多样性、参与性和以人为本的设计理念。更值得一提的是形成人与自然和谐相处的空间模式已经逐渐侵入大众选购喜好，成为风靡人群的第一住房要求。
1 充分体现“以人为本”的设计理念
“以人为本”不仅是当代科学发展观的核心要求，也是对于城市建筑合理规划所需要遵守的第一要义，反思过去盲目城市化的过程，把握核心，重视人的生活住房质量。根据这个理念，在设计和建筑可控范围内满足人们对于生产生活的一切正常要求，了解个体特征，站在住房者的角度，保障人民大众的心理生理需求，落实“以人为本”的设计初衷，为人们建造适宜的住宅小区，尽可能达到住房者的身心愉悦。
（1）将自然景观和人文景观融合，最重要的是以人为衡量标准，把个人的喜好倾向作为重要参考，结合本地的风土人情和地貌植被，研究并顺应自然景观变化状况，建造合理的绿化布局，布置合适的游览线路。
（2）在园林景观的设计方面，应注意满足居住者对自然舒适的居住地的要求，计量出该区域的住房密度，按照一定的舒适程度的比例设置道路条数和距离，便于居住者游路行走，由于人们自我安全意识的提高，可以尽量少的设置围栏，主要是为了让人们能够更加亲密的接触绿地，感受大自然的珍贵赐予。必须设置围栏时（如在变电站，水泵房等危险触及地），可以用绿植缠绕，增加美观度，并且要与周围环境协调一致，以此达到令居民赏心悦目和安全居住的效果。
2 追求环境设计的生态性
走进自然、贴近自然成为现代化都市许多人的小小愿望，面对厚重的水泥气味和密集的高楼大厦，视线受阻，人们的压力和烦恼迅速集聚，因此渴望大的自由活动空间和轻松自然开阔的生活理念，为了解决这类人群的苦闷与困惑，现代的住宅小区景观设计也应该注重生态性和自然性。
（1）根据基地的形态特征，在了解生态环境特点的基础上，保持原来水流、土壤、气候、生物、植被等元素不被破坏，再对地面进行改造设计变化。
（2）自始至终遵守生态环境保护原则，并且充分发挥创新性思维和主观能动性，尽量做到人工景观的放入不会破坏原有的和谐生态的程度，达到人工景观与自然景观和谐一致的效果。
（3）为了满足嘈杂都市里人们渴求回归自然的愿望，住宅小区设计者可以在材料的使用上减少原来的人工建筑物等硬质的物体，增加软质景观的设置，提高标志自然的绿色元素，例如在运动休闲区设置上靠近树林，用“假藤蔓”做秋千，既具有安全性又完美的与自然和谐一体。在地面可以大面积的采用嵌草铺装，能够大大提高住宅小区的美观程度，为居民营造绿色自然的小区环境。
3.重视环境设计的整体性
把握住宅环境的整体性特征，把每间住房、每座建筑结合起来看，切忌将空间分裂开来，才能更好的构建出现代住宅区这个有机整体。
（1）注重居住环境特色整体性是景观设计的基础性工程，每个区域的地貌特色不同、风俗习惯不同，做到具体地域具体分析，不能一概而论或相似区域的生搬硬套，提前做好研究功课也是对当地风土人情的尊重，同时能够更好的了解区域的潮流风尚和个体的特别需求。从该区域的总体布置出发，应情应景的为其设计合适的园林环境、建筑实物，形成整体的整洁美观效果。
（2）良好的景观结构建筑设计有利于提高整体的住宅品质。以住宅小区环境设计视角，从住宅地中心公园绿化、道路旁绿化、住房周围绿化来看，它们相互呼应相互联系，又各自分离结构分明，采用辐射式形成整个的绿化空间，最终达到各个空间的协调共处、资源共享，形成各空间的全方位、多类型、多主题的场所空间。以此提高住宅小区的质量，美化小区环境，为住宅者提供舒适安逸的休憩场所，提高住宅的市场竞争力。
结语
总而言之，园林景观的结构层次的构建，是突出住宅小区整体性的重要手段，合理布置大大小小的物体，达到和谐统一的状态，形成稳定的格局，才能更好的满足居住者的住房要求，提高小区美观度，增加住房对客户的吸引力。
（作者单位：湖北民族学院）
一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办
方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4。人均消费支出5400元，增长3.3；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。第二章项目概况
一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总
建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积22000平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市2004房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平
方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第三章项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。
4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10~20。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54，大大加快了项目的资金回笼速度。2005年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰·太阳城翰林苑观邸起价（元/m2）***81428均价（元/m2）***01750备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期·城南春天以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
4、主打广告语：（1）2005荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。（3）完美设计，成就大家风范100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。（4）完善配套，实现爱家之人的梦想金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。（5）“五心”级物管，感受心的呵护家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章投资计划及经济分析
一、前期工程情况
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：项目占地（m2）建筑面积（m2）总投资（万元）备注住宅31146.74708036747.00商业用房6968.8596591146.00公建1538成本摊入住宅及营业用房合计38116.00820007893.00说明：上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于2005年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；（3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于2005年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付资金；（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30）。至此第二阶段项目开工。综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。
四、经济分析本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：面积（m2）单位成本（元/m2）总成本（万元）销售均价（元/m2）销售收入（万元）利润（万元）***099123165说明：具体明细见附表（1）
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：面积（m2）单位成本（元/m2）总成本（万元）销售均价（元/m2）销售收入（万元）利润（万元）96591***2125978说明：具体明细见附表（2）。
一、项目情况介绍 1.基 本情况项目贷款申请单：拟建××石化企业。项目可行性研究报告编制单位：×××设 计院。××新建石化项目评估报告 某新建石化项目拟申请建行贷款 5 亿元，建设银行某市分行对该项目进行了评估。评 估报告内容如下：
一、项目情况介绍 1.基本情况 项目贷款申请单：拟建××石化企业。项目可行性研究报告编制单位：×××设计院。项目建设所在地：地处沿海的××市的石化工业发展区。项目主要建设六套生产装置；常减压蒸馏装置，加氢裂化装置，航煤加氢精制装置，制氢装置，脱硫制装置，连续重整装置。项目计划建设工期×年，职工××人。主要产 品方案为：航空煤油××万吨，轻柴油××万吨，加工乙烯原料××万吨，重芳烃××万吨，混合二甲苯××万吨，液化气××万吨。该项目拟申请建行贷款 5 亿元。2.项目前期工作概况 19××年××月某公司以××号文，向国家有关部门报送了该项目建议书，并随文报送了 该项目的可行性研究报告，同年×月又上报了该项目建议书的补充报告。19××年××月，中国兴盛咨询公司根据要求，派专家组到现场做了调研工作，并于××月开展了该项目 可行性研究报告的评估工作，对项目的建设给予了充分的肯定。随后经有关部门深入 细致的工作，目前，该项目业经批准正式立项。项目可行性研究报告已通过了中国兴 盛咨询公司的评估审查，各项前期工作正积极稳妥地进行。3.项目建设必要性 该项目主要为某乙烯工程提供优质裂解原料及生产国内急需的苯类产品和航空煤油，缓解市场供应的紧张局面。同时该项目又是拟建的某聚酯项目的配套项目，它将为聚 酯生产建设提供主要基础原料。（1）该项目建设符合国家产业政策，符合国民经济和社会发展规划。我过的经济发 展要求重点发展能源、交通，消除瓶颈制约。该项目建成投产后，将向社会提供时常 紧缺的油品，必将促进能源、交通运输事业的发展。同时，该项目生产的芳烃产品又 是拟建聚酯项目的主要基础原料，而聚酯是纺织化纤、轻工、化工等相关行业的基本 原料，聚酯工业是重要的原材料工业，是国家重点支持和发展的产业。（2）该项目的建设将带动地方经济的发展。某市是个加工型工业城市，有雄厚的工 业基础和强大的技术力量，化工工业是该市的支柱产业，由于原料缺乏影响了生产的 正
提供优质、可靠的生产原料，将为带动地方经济的发展做出贡献。
（3）该市有建设该项目的有利条件。该市作为我国综合性的老工业基地之一，工业基础较好，门类齐全，配套能力强，对内经济辐射的扇形腹地达11省、自治区、，市场广阔。项目建设所需物资设备可较多地就地解决，产品可较多地就地进行深加工。此外，该市地理位置优越，邮电通讯事业发达，交通运输便利，海、陆、空运输的潜力很大，新建成5万吨级石化码头，为充分利用国内、国外两个市场创造了有利条件。项目所在地的石化工业发展区有综合性大型石油、化工、化纤联合企业，是国家重要的化纤原料生产基地之一，设备先进，功用工程配套设施齐全，在区内建设该项目可以充分利用区内的有利条件，节省建设投资，缩短建设时间，尽早发挥效益。
二、市场需求调查及预测
该项目生产的油品和化工产品均是国际和国内市场的紧俏产品。除为乙烯工程提供优质裂解原料外，为保证外汇平衡的需要，产品必须同时面对国际和国内两个市场。现对市场情况分析如下：
1.国内市场预测（略）
2.香港油品市场预测（略）
对国内外油品市场的分析表明，今后我国将会出现油品供不应求的局面，国际市场（亚太地区市场）油品供求前景乐观。
3.芳烃市场预测（略）
三、项目建设条件、生产条件与投资地理环境
1.项目建设条件
（1）厂址（略）。
（2）建设资金（略）。
2.生产条件
（1）生产投入物（略）。
（2）环境保护（略）。
3.投资区域环境
项目所在地地理位置优越，港口、铁路、公路和机场的运输潜力很大，交通运输有着综合优势。新建的机场是目前国内大型的客货两用机场，有着较大的运输能力，可为该项目货物运输提供方便，已经建成并投入使用的石化码头将成为该项目的货物吞吐发挥重要作用。区内的公路交通四通八达，为石化工业进一步发展而建成通车的一级公路可在30分钟内直达市区。铁路运输通过工业区内现有的专用线，可连通全国路网。
项目建成后，将新增货物吞吐量约420万吨，其中原油和部分成品油，主要利用石化码头，用管道输送解决。由铁路、公路运送的货物，仅占其货物吞吐总量的1/3，约140万吨左右，利用稍加延长的铁路专用线（近100米）和其他储运设施，再增加一些必要的运输工具，解决这些物料的运输是完全有可能的。
四、工艺技术与设备
该项目将新建炼油和化工部分共计六条主要生产装置，其工艺技术特点如下：
1.炼油部分。我过石油炼制技术现已取得了长足的进步。可以说工艺技术先进、成熟、可靠。该项目炼油部分包括新建常减压蒸馏、加氢裂化、制氢、航煤加氢制和脱硫制硫及尾气处理五套主要装置，均采用目前国内先进可靠的技术，部分装置局部设备的改进，使装置自身的功能更加完善，结构更趋合理，技术水平也有一定程度的提高。具有如下特点：（略）
2.化工部分。化工部分主要建设连续重整装置，该装置采用的是M国某公司最新的连续重整和环丁砜抽提专利技术。近年来又有了较大的改进，推出了第二代连续重整技术。据调查，该市益顺化工厂芳烃生产采用M国某公司第一代全套专利技术，投产十多年，生产情况一直较号，这种技术是生产单位较为满意且熟悉的。
由于M国某公司持有生产芳烃的全套专利技术，且各项工艺技术先进，其他专利商虽然也有一些较好的技术，但只是单项技术。如果芳烃联合装置全部采用M国的技术，专利使用费就有一定优惠，经济上较为有利，技术关系也较为简单，且该技术已被辽化聚酯项目所采用。与该项目比较，拟建项目化工部分建设进度稍后，技术要求相同，因此采用同一套专利技术，从基础设计、工程设计、设备订货和制造及施工建设等均有可借鉴之处，从而可节省人力、物力，加快建设进度。
评估认为，该装置技术先进成熟，设备可靠，经济合理，但对航煤加氢精制装置的设计，建设单位应在满足产品质量要求的前提下，提供充分可行的设计依据，以减少不必要的损失。
五、基础财务数据及报表
1.固定资产投资估算。
2.流动资金估算。
流动资金采用扩大指标法估算，人民币流动资金需要额按内销收入的12.5%估算，外币流动资金按外销收入的3.4%估算，共需人民币×××××万元和外汇××××万美元。
3.投资计划与资金筹措。
（1）资金筹措方式。在当前国内资金十分短缺的情况下，筹措这样的巨额资金，困难是相当大的。为此，由中国万达公司和地方政府合资，解决建设资金问题。具体措施方案如下：（略）
（2）根据项目建设进度安排，分年投资计划见《分年投资计划表》。
分年投资计划表
据此计算分年的建设投资（不含涨价预备费）。
（3）地方政府出资部分在项目建设期的前两年全部投入，每年×××××万元，融资租赁在建设期不计算其租赁支出，其费用全部安排在生产期支付，本项目的融资租赁期8年，即在生产期的前8年支付租赁费。
长期债券，在债券到期时一次还本付息，建设期不计息。
基建收入××××万元，是项目“边建设边生产”所得利润，作为一项资金来源，不发生利息。
建设期资金筹措，以自有资金作为计算的取平项：
公式为：资金筹措＝总投资
自有资金＝资金筹措―长期负债―短期负债―其他
铺底流动资金（占流动资金总额的30%）的筹措，安排在建设期最后一年即第3年，在生产期，资金筹措以流动资金借款作为取平项。
该项目投资计划与资金筹措安排详见评估表2。计算公式：流动资金借款＝资金筹措―自有资金―其他
4.总成本费用估算。
（1）生产投入部分（略）
（2）折旧、摊销费估算。
固定资产折旧采用分类折旧法，分为房屋及建筑物、加氢裂化装置等五类，采用平均年限法、双倍余额递减法、年数总和法等折旧方式计提折旧（略）。
（3）财务费用。财务费用包括长期负债利息、流动资金借款利息、汇兑损益金融机构手续表。（略）
（4）其他固定费用计算。
5.销售收入及税金估算。
（1）产品价格的选取。
（2）销售税金。
（3）来料加工的乙烯原料因有物料串换，按与乙烯工程商定收取加工费××万元。
6.损益表计算。
（1）基础数据及参数
其他业务利润：该企业下属销售部兼营材料销售业务，预计在生产期前两年每年可得利润100万元，三年后每年可得利润120万元。
投资收益：该企业用某项无形资产入股甲公司，预计每年可分得利润50万元，这是需要补纳所得税的；它还用另一项无形资产入股乙公司，预计每年可得股利50万元，这不需要纳所得税，这样，每年可地投资收益100万元。
所得税率为33%，盈余公积金提取公益金率为10%，应付利润为0，可还款利润占未分配利润比例95%。
（2）主要计算公式
利润总额＝产品销售收入―销售税金及附加―总成本费用＋其他业务利润＋投资收益
应纳税所得额＝利润总额―弥补以前年度亏损―不再纳税的投资收益
所得税＝应纳税所得额×所得税率
税后利润＝利润总额－所得税
盈余公积金公益金＝（税后利润－弥补以前年度亏损）×提取率
未分配利润＝税后利润―盈余公积金公益金―应付利润
六、财务效益评估
1.财务收益净现值。（略）
2.财务内部收益率（所得税后）为：18.5%。（略）
3.投资利润率13.5%。
4.投资利税率4%（投资利税率低于投资利润率是由出口退税额较大说致）。
5.贷款偿还期。
（1）贷款偿还优先顺序设定。（略）
（2）借款采用“分配法”计息；债券计息公式为：债券面值×利率×期限；
有还款期要求的外汇借款，每年偿还本金数额为：
每年偿还本金＝
偿还期－宽限期（一般为建设期）
已知还款期的人民币借款本金偿还额为：
每年偿还本金＝
剩余的还款期
（3）折旧留用额用语设备的更新改造。（略）
（4）说明：
A.优先序。
B.可还款利润的计算。
6.外汇收支平衡分析。
七、社会效益评估
该项目建成投产后，不仅生产国内市场紧缺的汽油、航空没有等油品，缓解我国市场供应的紧张状况，而且将保证乙烯工程所需优质乙烯原料和拟建聚酯项目所需主要原料供应有稳定可靠的来源，对发挥地方优势和潜力，调整本市产业结构，加速本市支柱产业——化工工业的发展起重要作用，也对我国聚酯工业这一重要原材料工业产生促进作用。
该石化项目将建成资金、技术密集型企业，因此，缓解就业压力效果较差，每亿元投资只能解决××人就业。但企业盈利能力较强，平均每年创造利润×××××万元。其中纳所得税×××××万元。可见，该项目社会效益显著。
八、不确定性分析（略）
九、评估结论与决策建议
1.主要结论
（1）聚酯工业是重要的原材料工业，是国家重点支持和发展的产业，国家将对其实行湿度的投资倾斜政策。该项目是拟建聚酯项目的基础原料工程，是符合国家产业发展规划的。
（2）该项目主要通过对原油的深度加工和综合利用，为工农业及国防等工业提供能源和原材料，为人民生活提供种类繁多的消费品，它的建成将带动地方和部门的经济发展，为乙烯工程和化工市场提供紧缺的油品和化工产品。因此，项目的建设是必要的。
（3）该项目技术先进，设备可靠。它采用目前国内外较为成熟的先进技术，其中美国UOP公司专利技术是当今世界上关于此类项目最先进的技术，工作人员在消化吸收的基础上通过培训是可以掌握的，适合我国的国情。
（4）该项目厂址选择科学合理，地理位置优越，交通运输方便，且原料有来源，产品有市场，水、电、气供应均可基本满足项目需要。环境评估报告已经国家环保局批准，已经具备了开工建设的条件。
（5）该项目总投资为×××××万元，含外资×××××万美元。其中固定资产投资×××××万元，含外资×××××万美元。建设资金由合资双方分别承担，已基本落实。
（6）项目折现率 i＝14%，税后财务净现值为×××××万元，内部收益率××%，建行贷款偿还期××年，具一定的盈利能力和清偿能力；盈亏平衡分析和敏感性分析结果表明，该项目有一定的抗风险能力。
2.存在的问题及处理建议
（1）航空煤油加氢精制装置的设计问题，已在石化行业评估会中提出，应引起有关方面的重视，以确保该装置建成投产后能生产符合质量标准的产品。
（2）××万吨常减压装置并非经济生产规模，经济效益自然不能与类型较大装置相比，建议在建设过程中，能否留有将来向更大规模生产力发展的余地，进一步提高该装置的经济效益。
（3）外汇平衡问题也是个不容忽视的问题，建议允许该项目更多的产品以产顶进，给予优惠政策，以保证其外汇平衡的正常需要。
（4）为保证贷款按期回收，加强该项目生产经营管理，多吸收企业存款，壮大建行
资金实力，建议建行在资金允许的情况下再承担该项目的流动资金贷款，使其生产建设资金全部在建行开立账户，对其实行一条龙管理。
3.评估意见
课程名称：
信息系统分析与设计
设计题目：小区物业管理系统---可行性分析 专
业：
信息与计算科学
班
级：
信122
姓名：
学号：
2012314222 指导教师：
2015 年
月 7
目
1．引言 1.1编写目的 1.2项目背景 1.3定义 1.4参考资料 2．可行性研究的前提 2.1背景 2.2要求 2.3目标
2.4条件、假定和限制 2.5决定可行性的主要因素 3.对现有物业管理存在的问题分析 4.对新系统的分析 4.1 功能模块图 4.2处理流程和数据流程 4.3工作负荷 4.4人员 4.5设备 4.6局限性 5．技术可行性分析 6．系统经济可行性分析 6.1.1支出 6.2收益
6.3支出/收益分析 7．社会因素可行性分析 8．结论
录 1.引言
1.1编写目的
随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越来越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做好，做完善。这就要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。
随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。
1.2项目背景：
a.软件名称: 小区物业管理系统
b.项目的任务提出者、开发者: 崔永翠 c.用户: 中小型小区的物业管理
1.3定义：
小区物业管理系统、数据库，系统流程图、数据流程图
1.4参考资料：
《数据库原理》、《信息系统分析与设计》、《物业管理概论》、《数据库开发与设计》（上、下册）
2、可行性研究的前提
2.1背景
长期以来，旧有住宅纳入到物业管理之中的很少，虽然新建的住宅小区实行了物业管理，但投入的管理力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足，多种经营服务不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难提高物业管理企业的效益。小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。
2.2要求：
A.功能分析：（1）、基本信息管理：
管理住户的基本信息包括：户主名，户主身份证号，住户成员，住户车辆信息等，信息管理即对住户信息的浏览、添加、删除、修改等。（2）、出入信息：
管理小区的人、车的出入，确保小区住户的安全。（3）、维修管理：
管理小区中各个设施的维修。包括设备报修、修改记录等。（4）、收缴费管理：
帮助小区住户收取各种代收缴的费用，如煤气费，水电费等。详细的包括开始收费和收费查询。（5）、系统权限管理: 限制用户权限，不能随意进入任何系统：包括添加用户、修改用户、删除用户。
B.性能：优良，对用户的报修信息要求实时接收 C.输出：查询的结果和各种类型的报表 D.输入：住户管理的各种信息 E.安全与保密要求：系统对不同权限的用户提供不同的功能模块，对历史数据的更改和新数据的添加只有一定权限的用户才能进行操作，一般的用户只能进行查询操作。对数据库的关键数据应要求保密。
2.3目标：
a.人力与设备费用的节省； b.处理速度的提高；
c.控制精度或生产能力的提高； d.管理信息服务的改进； e.决策系统的改进； f.人员工作效率的提高；
g.通过实现本软件，能够让我们体会到以软件工程的思想开发软件，进而提高自身的软件开发规范化的意识
2.4条件、假定和限制：
a.建议开发软件运行的寿命：最小值应为两年 b.进行系统方案选择比较的时间：为21天 c.经费来源和使用限制：无 d.法律和政策方面的限制：无
e.硬件、软件、运行环境和开发环境的条件和限制：在windows环境下开发，在windows环境下运行
f.可利用的信息和资源：可参考已有的应用程序和数据库管理系统
2.5决定可行性的主要因素 本次可行性分析是按照软件工程的规范步骤进行的，即按复查项目目标和规模，研究目前正使用的系统，导出新系统的高层逻辑模型，重新定义问题这一循环反复的过程进行。然后提出系统的实现方案，推荐最佳方案，对所推荐的方案进行经济、技术、用户操作和法律的可行性分析，最后给出系统是否值得开发的结论。
经济可行性：效益>成本；
技术可行性：现有技术可完成开发任务；
操作可行性：系统能被现有的工作人员快速掌握并使用；
法律可行性：所使用工具和技术及数据信息不违反法律。
4.对现有物业管理存在的问题分析
1.物业管理架构不完善，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。
2.配套设施运作不理想。小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。
3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。4.物业管理经费及收费项目管理混乱。
5.对新系统的分析
4.1功能模块图
4.2系统流程和数据流程
（1）系统流程图
（2）基本数据流程图
4.3工作负荷：
帮助小区的管理人员对于小区的各种信息可以方便的查询、输入，及有条件的查找。
4.4人员：物业管理人员、住户
4.5 设备: 建议使用Windows XP以上的pc机，内存需在2G以上。
4.6局限性：需掌握一些相关操作，对操作手册有点了解，系统更新期短。
5．技术可行性分析
小组成员都有一定的软件开发基础，对软件开发的全过程都有全面的了解，对软件工程也非常熟悉，具体表现如下：（1）．开发小组成员熟练的掌握面向对象的开发软件系统技术的人员，在信息系统开发方法上不存在问题。（2）．网络和通信技术：开发小组成员都学习过网络工程等基础课程对网络有一定的了解。
（3).C/S结构规划和设计技术。开发小组有丰富的开发经验。
（4)．数据库技术，开发小组成员以前都使用过Access，SQL等数据库开发过各种系统。（5）．开发小组成员都能熟练运用VB，VC，JAVA和NET等技术。综上所述开发技术是完全可行的。
6．经济可行性分析
6.1支出：
1．系统开发费用
人员费用A元每周/每人，本系统开发周期X周，试运行期1周。开发周期需要开发人员a人，试运行期需要开发人员b人。系统所需硬件设备费B元（包括电脑一台，网络连接设备)，开发所需软件C元含正版win.xp.及VS.NET等，耗费电费D元，咨询和评审费，调研和差旅费及不可预见费共计E元。系统开发总费用为F万元。2．系统维护费用
假定本系统的运行期为3年，每年的运行费用为：
（1）系统维护费：一年需要1人/年进行系统维护，维护费为1×F=F万元。
（2）设备维护费：假设设备的运行更新期为3年，并且3年以后的设备价格以现价计算，则设备更新费为G万元。假设设备日常故障维护费每年H万元，则平均每年设备维护费为(G+H)万元。
（3）消耗材料费：每年消耗材料费按I万元计算，系统年运行费用为J万元，则3年累计系统运行费为3J万元。
综上，系统开发和运行总费用为(F+3J)万元，折合(F+3J)/3万元/年。
6.2收益：
系统投入使用可以提高工作效率，节省人力和物理，对省用也可进行最优化的管理，以达到最佳的经济效率和社会效率。总的经济收益为K万/年。
6.3支出/收益分析：
系统从投入的当年便可收回开发的投资成本。运行3年总的收益为3K-(F+3J)万元。从经济上考虑，本系统开发完全有必要。
7．社会因素可行性分析
目前已有许多的成功的小区管理系统的先例，社会需要小区管理系统的全面化和智能化。本系统开发也严格遵照国家有关的小区务业管理相关的法律法规相一致。执行国家规定的费率标准，及宣传法规。另外，系统的操作和工作方式也符合管理人员的日常业务处理习惯。而且操作方便灵活，便于学习，日常的维护更新。因此，具有开发可行性。
8.收获和体会
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