接管验收的建议

接管验收的建议（精选5篇）

接管验收的建议 篇1

接管验收程序

接管验收（物业交接）工作程序与标准

现将物业接管验收的有关标准、工作内容、工作程序以及需要注意的事项等方面的资料一并整理，形成书面报告。物业接管验收的工作内容

接管验收是指物业管理公司接管开发商、施工方或个人托管的新建房屋或原有房屋时（此处仅涉及新建房屋），以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。

在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司通常在竣工验收前即参与了后期施工和调试，对各种情况较为清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。

另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。

物业接管验收工作不仅要对设施主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和绿化的验收，还要重视使用和综合功能的验收，并在接管验收的基础上从物业管理、客户使用的角度对琨莎中心提出优化性建议，对工程施工和二次装修提出专业意见。

一、接管验收和作用

接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。

物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、环境卫生、绿化和场地等，尤其还有对综合功能的验收。接管验收工作应由开发商、施工方和物业管理企业共同组织验收小组进行，接管验收的作用主要体现在：

1、明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。

保 安 部：负责项目外围车场、消防中控、消防设施及设备器材、保安

监控系统、中控设备、停车管理及设备的调试、培训等相关治疗的验收移交工作

6、接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：（1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。（2）派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

（3）提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。

（4）准备好接管验收记录表格： 《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》。

（二）接收相关资料

在办理物业接管验收手续时，开发商须向我司移交下列资料：

1、规划、产权资料：（1）建设工程规划许可证（2）建设用地规划许可证（3）商品房销售许可证（4）国有土地使用权证（5）建设工程施工许可证（6）用地红线图

2、六图二书：（1）规划总平面图（2）道路规划图（3）竖向规划图

（4）市政设施管网综合规划图（5）绿地规划图（6）1：1000现状图（7）详细规划说明书（8）环境预评价书

3、技术资料：

４、对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；

５、经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

三、物业接管验收的条件

在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：

1、建设工程全部施工完毕，并已经取得《竣工验收备案表》；

2、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施达到正式使用条件；

3、房屋幢、户编号业经有关部门确认。

四、物业接管验收的标准

（一）接管验收标准和验收方法

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》等相关验收规范及业主的合理要求

2、验收方法为观感验收法和使用验收法

（二）楼宇本体硬件设施的具体验收标准

1、主体结构：

（1）地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；（2）不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

（3）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范)；

（4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206〈木结构工程施工及验收规范〉中2.1.1条的有关规定；（5）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；（6）凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)。

2、外墙：不得渗水。

3、内墙面：

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。（2）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无空鼓、缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。

4、屋面：

（1）各类屋面必须符合GBJ207《屋面工程施工及验收规范》中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；

9、公共配套设施接管验收标准

（1）天台： 天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；（2）散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整；（3）屋面避雷设施连接牢固、完好；

（4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好；（5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。（6）道路：

① 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； ② 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

③ 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； ④ 交通标识线、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：

① 消防箱标识清楚，玻璃完好； ② 消防设施配件齐全；

③ 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。（8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

（9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。（10）安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。（11）安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

（12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。（13）自行车库照明充足，标识清楚，安全防护设施良好。

（14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。（15）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。（16）护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。（17）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。（18）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。

（20）水牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

10、机电设备的接管验收（移交清单由开发商提供）

（6）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232《电气装置安装工程施工及验收规范》的要求；

（7）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；（8）可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；

（9）除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程"的有关要求。

12、弱电：

（1）电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固，电缆敷设应符合国家标准；（2）光纤已开通，收视良好；

（3）有限电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚；

（4）闭路监控系统应图像清晰、稳定，无变形失真。

13、水、卫、消防：

（1）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水应试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242《采暖与卫生工程施工及验收规范》的要求。应按套安装水表或预留表位；

（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；

（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，无堵塞，排水通畅。安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；

（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动；

（6）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力；（7）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；

（8）消防设施必须符合GBJ16《建筑设计防火规范》、GBJ45《高层民用建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格签证。

施，水泵电机安装稳固，运行时应无振动。压力表等显示正常，自动控制系统运行正常，无缺水、溢水故障，管路安装牢固，无跑冒滴漏现象。

（2）压力供水设备安装、使用应该符合国家标准及地区标准，压力应在正常控制范围内，安全保护完善，进行压力测试时应在预定时间范围内运行。

（3）排水管道不应采用陶瓷管、塑料管，应无跑冒滴漏现象，防腐措施应符合国家标准，管道接中、检查口不得漏水，检查口应便于维修，管道排水应流畅，集水井、沙井、化粪池应畅通，潜水泵应无堵塞，自动控制正常。

17、市政设施的验收：

（1）室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14《室外排水设计规范》的相关要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；

（2）在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；（3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；

（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；

（5）烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；

（6）单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；

（7）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求；

（8）管道燃气系统应按照国家标准及地区规范安装，管道安装良好，无漏气现象，燃气表安装的高度应符合国家及行业有关的验收标准和要求等。

18、接管验收遗留问题的处理（1）遗留问题的登记确认：

接管验收的建议 篇2

一、医院建筑接管验收工作存在的问题

医院建筑与普通民用建筑相比, 其主要特点是涉及学科面广、设施设备较多、系统工程更复杂, 这从客观上决定了医院建筑质量控制难度较大, 且医院建筑质量直接关系到患者和医务人员的人身安全, 因此医院建筑的接管验收尤为重要。目前, 医院建筑接管验收工作存在的主要问题包括以下几个方面。

(一) 重建轻管

很多医院对基建部门工作较为重视, 往往忽视后期管理中重要的接管验收工作。近年来各地医院开展了大量新建和改扩建项目, 很多医院建设周期短, 由于急于投入运行, 往往忽视验收工作, 给后期医院运行带来较多麻烦, 甚至埋下安全隐患。

(二) 以竣工验收代替接管验收

医院建筑的接管验收与竣工验收在前提条件、交接对象、目的等方面都存在很大差异, 不能以竣工验收代替接管验收。

1. 前提条件不同。

竣工验收的前提条件是工程按设计要求全部施工完毕, 达到设计要求及质量标准, 能满足使用要求等;接管验收的前提条件是竣工验收合格, 已通过相关部门确认。

2. 交接对象不同。

竣工验收是由建设单位接管建筑商移交的物业设施;接管验收是由医院建筑的运行管理部门接管建设单位的物业设施。

3. 目的不同。

竣工验收是为了检验工程是否达到设计文件所规定的要求;接管验收是在竣工验收合格的基础上, 以满足使用功能和全面质量安全为主要内容的再检验。

(三) 接管验收不全面、不规范

接管验收缺乏全面细致的检测措施, 使移交过程流于形式, 移交不到位, 手续不规范, 导致房屋接管后, 维修管理问题时有发生, 引起矛盾造成纠纷。

(四) 资料不齐全

医院建设部门应移交的房屋产权资料、技术资料残缺不全, 有的移交的技术资料与实际不符, 甚至移花接木, 这给房屋接管后的正常管理工作带来了困难。

二、接管验收规范化的意义

(一) 接管验收规范化是运行管理的必要条件

医院建筑一旦投入使用, 须保证其长期稳定运转。新建筑落成后, 运行管理人员必须尽快熟悉建筑及设备的情况, 为后期管理提供必要条件。运行管理人员通过接管验收, 能够迅速熟悉新建工程的具体情况, 有利于后期工作的开展。

(二) 接管验收规范化是医疗安全的客观需要

医院建筑是涉及生命安全的重要场所, 但在竣工验收后, 一些容易给后期运行带来不便的细节问题可能得不到及时发现和处理。例如在华西医院上锦院区的接管验收中, 发现存在将压缩空气终端错接为氧气的情况, 这是因为在竣工验收中并未强制要求对所有接口进行检测, 所以在接管验收中必须检测每一个接口的正确性, 以保障患者入住后的医疗安全。

三、医院建筑接管验收的规范化流程

(一) 熟悉情况

医院建筑的运行管理部门在工程竣工前, 应全面熟悉工程设计要求和掌握工程现场的情况, 应掌握各系统的构成方式和原理, 了解系统设备的详细分布, 明确系统运行后能够实现的功能。

(二) 参与竣工验收

实地考察建筑和安装工程质量;听取项目建设工作的全面汇报;审阅工程档案, 包括文字资料、图纸等。

(三) 制订接管验收的规范化方案

根据现场实际情况, 结合竣工资料, 按照规范要求, 制订验收方案, 分专业制订详细的验收细则。

(四) 组织实施

组织工程建设管理方、监理单位和施工单位按照方案共同进行验收。验收应严格分专业进行, 着重检查设计要求是否得到落实, 功能是否达到使用需求和质量是否可靠。最终形成验收结论。

(五) 落实验收结论

如果验收通过, 及时办理移交手续;对于验收结论提出的整改意见, 应限期整改, 并严格进行复验。

医院建筑接管验收的规范化流程如图1所示。

四、接管验收规范化的要点

(一) 结合运行经验, 注重细节的全面检查

医院建筑在通过接管验收后通常需要立即投入运行, 因此接管验收规范化不能是抽检式验收, 必须根据医院运行的特点, 对重点部位进行全面验收, 注重细节。例如供配电专业和医疗气体专业的验收, 其运行特点及主要验收要点见表1、表2。

(二) 注重各种标识的规范化设置

接管验收规范化是为后期运行做准备, 不仅要确认细节质量的可靠性, 也要确保后期使用的方便。因此, 接管验收中要着重检查各系统各设备设施的标识、操作提示等, 例如配电系统的电缆首末端标识、给排水系统的管道阀门标识等。

(三) 重视工程资料的核对

工程资料包括竣工图纸、设备设施技术资料、验收记录等, 它是建设工程性能、品质和安全的综合性表述, 也是后期使用、维修、改造的重要参考。但在实际验收中常常会出现竣工资料与现场情况存在差异, 此时须核查设计文件, 属于现场遗漏的, 要求立即整改;属于工程资料有误的, 立即标注并修改, 避免误导。

五、结束语

医院建筑的接管验收规范化工作虽然不是国家或行业规范的强制性要求, 却是医院建筑稳定运行的重要步骤, 不容忽视。加强医院建筑的接管验收规范化既是对医疗建筑质量的保证, 也是医疗安全的客观要求。

摘要：文章从医院建筑的特点入手, 分析了医院建筑接管验收与竣工验收两者的区别, 论述了医院建筑接管验收规范化的必要性, 并根据实际经验, 提出医院建筑接管验收的规范化流程, 总结说明了接管验收的要点。

关键词：医院建筑,接管验收,规范化

参考文献

[1]蔡毅.构建物业竣工验收和接管验收管理机制的思考[J].中国物业管理, 2005 (6) :51～52

[2]石世平.医院建筑工程中如何协调管理[J].中国医院建筑与装备, 2010 (12) :66～68

[3]季如进, 凌常峰, 龙奋杰.物业接管验收的基本概念——物业接管验收研究之一[J].城市开发, 2001 (1) :53～54

[4]庞斌.加强高校房地产管理做好房屋接管验收工作[J].中国高校后勤研究, 2004 (S1) :88～89

[5]宋莉.浅谈综合性医院的电力设计[J].甘肃科技, 2011 (14) :121～122+62

[6]陈伯武.医院紧急备用电源配置方案[J].中国科技信息, 2007 (1) :155～156+160

[7]周传华.建筑内部装修工程电气安装施工验收方法探讨[J].消防科学与技术, 2002 (1) :34～36

中水接管验收工作 篇3

目录



（一）接收工作依据 

（二）接管验收的范围 

（三）接管验收程序

（一）接管验收工作依据

1.国家有关工程施工质量验收规范

 《建筑中水设计规范》（GB50336-2002）

 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）

 《城市污水处理厂工程质量验收规范》（GB50334-2002） 《室外排水设计规范》（GBJ 14-87） 《城市污水再生利用》系列标准 2.生产厂家的安装要求及产品技术说明书  中水处理设备厂家及产品资质证书。 中水处理设备出厂合格证。

 中水设备设施的安装使用说明书和维护使用说明书。 其他基础资料。3.竣工图纸、技术资料  构筑物

1）施工图、设计说明及其他设计文件； 2)测量放线资料和沉降观测记录； 3）隐蔽工程验收记录； 4）施工记录与监理检验记录  管道与阀门

1）施工图、设计说明及其他设计文件；

2）材料的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录及复验报告；

3）隐蔽工程验收记录； 4）施工记录与监理检验记录； 5）试验记录。 机电设备

1）设备安装说明、电路原理图和接线图； 2）设备使用说明书，运行和保养手册； 3）防护及油漆标准；

4）产品出厂合格证书、性能检测报告、材质证明书； 5）设备开箱验收记录； 6）设备试运转记录； 7）中间交验记录；

8）施工记录和监理检验记录。 自动控制及监视系统

1）自动控制及监视系统安装应由设备平面布置图、接线图、安 装图、系统图以及其他必要的技术文件；

2）自动控制及监视系统的软件、硬件设计图、清单、设计说明 及有关文件；

3）自动控制及监视系统中所用材料、产品质量合格证书、性能 检测报告、进场验收记录及复验报告； 4）施工记录和监理检验记录。

（二）接管验收的范围

1.设备及系统

中水系统的水泵房、水池、水箱、水泵、过滤器、水处理设 备、消毒设备、控制系统、管道及附件等。2.技术资料和合法证书、证明 见本节第2 和第3条款 3.能源底数确认

确认消防系统的用水、用电量底数。4.系统的调试或运行、维修记录

包括本节18.2.2.1条款所列设备和系统的调试或运行、维修记录 等。

（三）接管验收的程序

1.接管验收工作的准备  接管验收应具备的条件

1）工程全部施工完毕，竣工验收合格。

2）图纸资料准备齐全，验收、隐检调试记录清洗完整。3）中水系统可以正常使用。确认接管验收方案  1）成立接管验收小组。接管验收前，成立由建设单位组织、施工单

位、物业管理处、质量监督单位组成的接管验收小组。 2）接管验收小组制定接管验收方案，应包括：资料交接、设备查验

交接的范围、时间、负责人员、所需记录等内容。2.接管验收工作的实施

 接收基础资料。验收小组对各项基础资料进行查验，资料完整

齐全后由物业公司与建设施工单位及时办理资料交接手续，不 齐全的应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，经物业公 司认可，现行办理移交手续。

 查验系统设施设备并现场试运行。验收小组要依照国家、地区

工程质量验收标准设备生产单位提供的符合国家标准要求的产 品安装、运行技术条件逐项对验收内容进行查验，并做好记录。对符合接管标准的设施设备，物业公司应当接管。

 签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业公司应当及时签订物业管理接管验收文件并归档保存。接管验收文件应当包括项目名称、验收内容、设备设施验收情况和存在的问题修复责任和参加验收的人员、时间及其有关事项的约定并附接管的基础资料明细。 资料保管与备案。保管基础资料和接管验收文件并送主管部 门备案。3.遗留问题的处理

 对查验中发现的问题，相关单位应当书面承诺整改时间，责 任部门（人）和整改应当达到的标准。4.设备设施档案的建立

接管验收的建议 篇4

1目的和范围

1.1目的本作业指导书明确规定了规范YY物业管理公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而物业管理工作的顺利开展，确保接管物业的质量合格，满足业主和用户的需求。

1.2适用范围

适用于YY物业管理公司与房地产开发公司或业主委员会签定的《物业管理委托合同》所约定的各类物业管理项目，包括大厦、住宅小区、工业厂房、商业等建筑主体以及公用设备、设施。

2接管验收操作规程内容

2.1总经理负责成立物业接管验收小组，明确各小组工作职责

2.2接管验收的准备工作

a.新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理项目客户部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

2.3成立物业接管小组

a.在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

b.接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

--公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

--物业部客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

--物业部工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

2.4接管验收前的准备：

a.接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

b.与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

c.派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

d.提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；e.准备好接管验收记录表格：

--《房屋本体接管验收表》；

--《公共配套设施接管验收表》；

--《机电设备接管验收表》；

--《接管验收问题整改表》。

2.5资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。

a.物业产权资料：

b.项目开发批准报告；

c.规划许可证；

d.投资许可证；

e.土地使用合同；

f.建筑开工许可证；

g.用地红线图。

2.6综合竣工验收资料：

a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

b.建设工程竣工验收证书；

c.建设消防验收合格证；

d.公共配套设施综合验收合格书；

e.供水合同；

f.供电协议书、许可证；

g.供气协议书、许可证；

h.光纤合格证；

i.通信设施合格证；

j.电梯准用证。

2.7施工设计资料：

a.地质报告书；

b.全套设计图纸；

c.图纸会审记录；

d.设计变更通知单；

e.工程预决算报告书；

f.重要的施工会议纪要；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观测记录；

i.其他可能会影响将来管理的原始记录。

2.8机电设备资料：

a.机电设备出厂合格证；

b.机电设备使用说明书（要求中文）；

c.机电设备安装、调试报告；

d.设备保修卡、保修协议。

2.9业主资料：

a.已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

b.业主身份证与购房合同复印件；

c.业主家庭成员、紧急联系方式、车辆情况。

d.已购房业主的付款情况或付款方式。

3物业硬件设施接管验收和竣工的区别

3.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

3.2接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

4接管验收标准和验收方法

4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.2验收方法为观感验收法和使用验收法。

a.楼宇本体硬件设施的具体验收标准

b.主体结构：

c.外墙不得渗水；

d.屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

e.楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

4.3内墙面：

a.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

b.块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。

c.顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

d.卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。e.木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

5门窗：

5.1门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

5.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

5.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

5.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

5.5电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；

5.6不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；

5.7高档装饰门装饰完整。

5.8楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

6其他装修

6.1木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

6.2饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

6.3油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

6.4电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

6.5光纤已开通，收视良好。

6.6开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

6.7灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

6.8水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

6.9卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

6.10给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

6.11地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

6.12门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

6.13防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、6.14其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

7公共配套设施接管验收标准

7.1天台：

a.天沟、落水口畅通完好；

b.隔热层、防水层完好。

c.散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。

d.屋面避雷设施连接牢固。

e.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

f.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

7.2道路：

a.路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

b.路沿石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c.块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

d.交通标识线、路牌清楚完好。

7.3室外消防栓：

a.消防箱标识清楚，玻璃完好；

b.消防设施配件齐全；

c.消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

7.4楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

7.5垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

7.6安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

a.安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

7.7停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

a.自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

7.8明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

a.沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

7.9护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

7.10台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

7.11水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

7.12信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

7.13雕塑、小品牢固，完好，安全。

7.14招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

8机电设备的接管验收

8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

8.5消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

8.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

8.7安全监控设备：同消防监控设备。

9接管验收遗留问题的处理

9.1遗留问题的登记确认：

9.2对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

9.3对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

9.4对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时由公司总经理协助进行。

9.5对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

9.6对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

第三章 接管验收综述 篇5

doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。

第三章

接管验收综述

物业公司凭借自身多年服务管理的经验，应从使用、管理、维护保养的角度对已竣工的项目进行再验 收。以往许多经验已经证明，尽管项目大都经过竣工验收，但在接管验收阶段仍然是质量问题频出，有的 问题还相当严重。为保障接管物业的各项建筑工程及设备系统的质量符合国家标准或行业标准，达到接管一个优质物业 的目的，物业公司应依据相关标准制定接管验收规范和工作程序，依此进行接管验收。过程验收主要是指物业公司应参与重点施工过程以及设备系统的调试和试运行过程及竣工验收。因为 过程验收和接管验收的某些内容基本相同，所以本章将之综合在一起，后面的各专业验收项目可供不同验 收阶段参照，故不单独叙述过程验收，而主要讲述接管验收。

第一节 接管验收的条件

一、新建物业接管验收的条件 接管验收的首要条件是竣工验收合格，接管验收的基本条件如下。1．一个物业项目不论是全部接管验收还是分期接管验收，都必须达到“七通一平”。“七通”指通水、通电、通气、通暖、通路、通信、通电视； “一平”指楼前楼后场地平整、无杂物或建材 堆积。2．电表、水表、燃气表到户。3．楼内公共区域及户内干净整洁，门窗玻璃明亮，厨房、卫生间各设施、管道清洗干净，地漏不堵塞。4．生活用水符合卫生标准，具有卫生防疫部门核发的用水合格证明。5．安全防范系统无较大缺陷，能满足基本需求(有缺陷部分，开发商应做出修复时限的承诺)。6．自动火灾报警控制系统和联动系统经消防监督部门验收合格。7．所有电梯均能正常运行，每部电梯都应有特种设备监管部门核发的准用证。8．房屋设备、功能齐全，达到设计规定标准。9．有关房屋的各项手续齐全、产权明确。

二、旧物业接管验收的条件 1．首先要由业主委员会提交书面邀请，并确认原物业公司已完善了撤管手续。2．由业主委员会邀请原物业公司向新物业公司提供物业管理资料及物业现况。3．新物业公司同业主委员会商定接管程序并以书面形式通知原物业公司。4．新物业公司代表业主委员会进行全面接管验收，接管验收内容包括财务账目、物业档案、工程技术 档案、原物业公司与各承包方签订的合同、各类房屋建筑、各类设备系统、园林绿化、道路等。5．对较易整改的问题，应要求原物业公司在协商的期限内进行整改；对遗留问题由交接双方及业主委 员会共同签署解决问题的合同或协议，必要时进行法律公证。6．房屋所有权、使用权清楚。7．土地使用范围明确。

第二节验收工作程序

一、组建验收小组 接管验收小组组长一般由项目部经理(或公司级领导)担任，验收小组成员由公司技术管理部门各专业 工程师及本项目部的工程、保安、物业等相关人员共同组成，在验收小组组长的领导下开展工作。接管验 收小组的成员，基本是参与施工过程质量检查和过程验收的人员。过程验收工作可以根据实际情况选派相关人员参加，不一定组建验收小组。

二、接管验收前的准备工作 1．各专业技术人员依据国家标准或行业标准制定验收规范并以表格的形式逐项制定验收细则，对要验 收的项目提出具体要求。表格的主要栏目包括“检验项目及合格标准”“检查方法”“检查数量”“检验、、、结果”等。2．制定各专业通用的《××工程质量(遗留)问题汇总表》，记录和汇总质量缺陷。3．制定《资料验收交接表》和《欠缺资料登记表》。4．准备好各专业工程的竣工图纸。

三、接管验收工作程序 1．验收小组应提前 2～3 个月向开发商索取被验收项目及设备的相关资料(如设计说明、设计更改、竣 工图、施工记录、调试记录、设备装箱单、器材明细表、设备使用说明书及图纸等)，对相关资料、图纸进 行详细研究。2．验收小组成员应提前进入现场，事先对现场进行实地察看，以熟悉情况。3．根据掌握的情况，验收小组会同开发商制订再验收工作计划，经双方领导小组组长审批后实施，以 保证验收工作顺利进行。4． 验收小组成员根据事先制定的各专业验收细则，分类对工程项目的技术资料、相关文件、施工质量、设备的技术和安全性能等逐项进行细致的验收，对验收中发现的问题进行详细记录，并经双方签字确认。5．根据验收工作的进度情况，及时召开三方(开发商、施工方、物业公司)联席会议，对本阶段的验收 工作进行总结协调，对不合格项的整改进行协商并制定出具体要求，三方共同签字确认。6．对已完成整改的项目进行二次验收，直至合格。7．针对遗留问题(必须是不影响安全使用的问题)，双方应签订遗留问题解决协议。(1)对于一般问题，应要求对方在两周内解决。(2)重大问题要求对方在一个月内解决，必要时由公司领导出面协助解决。(3)对于短时期内难以解决的问题，应以备忘录形式通知对方，双方确定解决的时限。8．所有验收项目均应详细填写验收记录，全部验收合格后进行交接。

第三节技术资料接管验收

一、土建工程资料、文件验收 土建工程资料、(一)项目审批类文件 一 1．国有土地使用证。2．建设用地规划许可证。3．建设工程规划许可证。4．施工／开工许可证。5．商品房销售许可证。6．房屋产权证。(二)项目规划类文件 二 1．1：1 000 比例现状图。2．道路规划图。3．竖向规划图。4．市政设施管网规划图。5．规划总平面图。6．绿地规划图。7．居住小区详细规划说明书。8．环境预测评价书。(三)施工资料、竣工验收文件和图纸 施工资料、三 施工资料

1．地质勘察报告。2．工程合同及开、竣工报告。3．工程预决算。4．图纸会审记录。5．各种施工记录、施工试验记录、预检记录、隐蔽工程检验记录及验收签证。6．设计变更／洽商记录，技术交底。7．沉降观察记录。8．砂浆、混凝土试块施压报告。9．施工组织设计。10．工程质量检验评定。11．基础结构验收文件。12．竣工验收文件。13．竣工验收备案表。14．结构竣工图(不应缺失设计首页)。15．建筑竣工图(不应缺失设计首页)。16．钢材、水泥等主要材料的质量保证书。17．新材料、构件鉴定合格证书。18．人防工程验收文件，包括：(1)人防工程质量监督登记表：(2)人防工程认可文件；(3)人防工程验收备案表；(4)防空地下室移交书。(四)其他文件 四 其他文件 1．房屋建筑工程质量保修书、保修合同。2．室内环境质量检验报告。3．房屋面积测绘报告书。4．有关司法、公证文书及协议。5．拆迁安置资料。建筑电气工程资料、二、建筑电气工程资料、文件验收 1．设计变更／洽商记录、技术交底。2．电气施工组织设计。3．各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检／互检记录。4．电气绝缘电阻测试记录。5．防雷接地、综合接地电阻测试记录。6．施工质量评定。7．通电检查记录。8．照明、动力试运行记录。9．电气材料、器材合格证、检验／试验报告及进场检验记录。10．竣工图(不应缺失设计首页)。11．电气设备，包括：(1)设备清单(装箱单)；(2)设备安装记录；(3)设备调试记录；(4)设备试运行记录；

(5)设备使用说明书及原理图、接线图：(6)设备安装图；(7)竣工验收文件。12．防雷安全检测证。

三、给／排水工程资料、文件验收 1．设计变更／洽商记录、技术交底。2．施工组织设计。3．各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检／互检记录。4．施工质量评定。5．管道清洗记录。6．管道试压报告。7．重要阀门试压记录。8．通水检查记录。9．试运行记录。10．材料、器材合格证、检验／试验报告及进场检验记录。11．竣工图(不应缺失设计首页)。12．生活饮用水卫生检测报告书。供热工程资料、四、供热工程资料、文件验收 1．锅炉房土建工程验收文件基本同本节第一项“土建工程资料、文件验收”的要求。2．锅炉房电气工程验收文件基本同本节第二项“建筑电气工程资料、文件验收”的要求。3．采暖及热水供回水管线工程验收文件基本同本节第三项“给／排水工工程资料、文件验收”的要 求。4．锅炉及供热系统调试记录、试运行记录。5．锅炉及辅助设备验收文件，包括：(1)锅炉及辅助设备装箱单；(2)锅炉质量证明书；(3)锅炉强度计算书；(4)锅炉安全阀流道直径计算书；(5)锅炉安装使用说明书；(6)锅炉电气控制原理图；(7)燃气锅炉燃烧器资料(供货方应提供中文资料)；(8)烟风阻力计算书；(9)锅炉房安装工程质量证明书；(10)特种设备使用登记证；(11)锅炉登记卡；(12)压力容器登记卡；(13)压力容器产品安全性能监督检验证书；(14)压力容器产品质量证明书；(15)压力容器全面检验(首次检验)报告；(16)水处理等各类辅助设备的使用说明书及控制原理图。电梯工程资料、五、电梯工程资料、文件验收(一)电梯制造企业应提供的资料和文件 一 电梯制造企业应提供的资料和文件 1．装箱单。2．产品出厂合格证。

3．机房、井道布置图。4．安装使用维护说明书(应含电梯润滑汇总图表和电梯标准功能表)。5 动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明。6 电气布线图。7．部件安装图。8 用户使用指南。9．安全部件，包括安全钳、门锁、缓冲器、限速器，必须要有试验报告。(二)安装单位提供的资料和文件 二 安装单位提供的资料和文件 1．电梯安装过程的自检记录和自检报告。2．电梯验收检验报告书。3．电梯安全使用检验合格证。4．电梯准用证。5．安装工程施工技术资料。6．安装过程中事故记录与处理记录。通风与空调工程资料、六、通风与空调工程资料、文件验收 1．系统竣工图。2．图纸会审记录、设计变更通知书。3．隐蔽工程施工和检验记录。4．系统调试和试运行记录。5．设备装箱单。6．设备使用说明书。7．产品质量合格证、产品性能检测报告。8．控制原理图、接线图、安装图。自动消防系统工程资料、七、自动消防系统工程资料、文件验收 1．技术文件验收(1)公安消防监督机构的建审意见书。(2)图纸会审记录。(3)设计变更。(4)系统竣工表。(5)系统竣工图(包括各部分的竣工图纸，含子系统图及使用说明书、设备清单等)。(6)竣工验收合格报告。(7)主要消防设备的型式检验报告。型式检验报告是国家或省级消防监督机构对该设备出具的产品质量、性能达到国家标准，准许在我国 使用的技术文件。无论是国内产品还是进口产品，均应通过此类的检测并获得通过后方可用于工程中。同 时，省外的产品还应具备使用所在地消防部门颁发的“消防产品登记备案证”。需具备上述文件的主要设备有：火灾自动报警控制器、探测器等；室内外消火栓；各种喷头、报警阀、水流指示器等；气压稳压设备；消防水泵；水泵结合器；防火门、防火卷帘门；防火阀；疏散指示灯；其 他灭火设备(如二氧化碳等)。2．主要设备及材料的合格证 除上述没备外，各种管材、电线、电缆、难燃及不燃材料应有相关检测报告，钢材应有材质化验单等。3．隐蔽工程记录 隐蔽工程记录应有施工单位、建设单位、监理单位的代表签字及上述单位的公章方为有效。主要隐蔽 工程记录如下：(1)自动报警系统管路敷设隐蔽工程记录：

(2)消防供电、通信、广播隐蔽工程记录；(3)消防管网隐蔽工程记录(包括水系统、气体、泡沫等系统)：(4)接地装置隐蔽工程记录。4．系统调试报告(1)火灾自动报警系统。(2)自动喷水系统。(3)气体、泡沫、二氧化碳系统等。5．绝缘电阻测试记录(1)接地电阻测试记录。(2)接地装置安装记录。6．消防管网水冲洗记录(包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等)。7．管道系统试压记录(包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等)。8．电动门及防火卷帘安装记录。9．电动门及防火卷帘调试及联动试验运行记录。10．消防广播系统联动调试记录。11．风机安装记录(包括正压送风机、排烟风机)。12．风机调试及联动试验运行记录(包括正压送风机、排烟风机)。13．防排烟系统调试及联动试验、试运行记录。14．水泵安装记录。15．水泵调试及联动试验运行记录。16．自动喷水灭火系统联动试验记录。17．阀门的强度和严密性试验记录。18．消防电梯安装记录。19．消防电梯调试及联动试验运行记录。20．遗留问题的整改落实措施及再验收结论(产生于第一次验收之后)。安全防范系统工程资料、八、安全防范系统工程资料、文件验收(一)设计文件与相关图纸、技术资料 设计文件与相关图纸、一 设计文件与相关图纸 1．工程设计说明，包括系统选型论证、系统监控方案、规模容量说明和系统功能性指标等。2．竣工图(包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备 布置图、接线图、设备清单等)和竣工表。3．系统中设备的产品使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册，国家安防产品监督检测部门的 检测报告。4．工程实施及质量控制记录。5．设备及系统测试记录和试运行记录。6．相关工程质量事故报告、工程设计变更单等。(二)相关文件 二 相关文件 1．系统试运行报告。2．系统竣工报告。3．系统初验报告(附隐蔽工程随工验收单)。4．系统检测报告(由国家或行业授权的检测机构进行检测)。5．竣工验收合格报告。6．遗留问题的整改落实措施及再验收结论(产生于第一次验收之后)。智能停车场管理系统技术资料、九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收(一)设计文件与相关图纸 一

1．竣工图和竣工资料。2．系统原理图。3．器材、设备清单。4．设备电气端子接线图。5．各个配套设备的使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册。(二)相关文件 二 1．洽商、更改设计审核记录。2．系统初验报告(附隐蔽工程验收单)。3．系统调试和试运行记录。4．系统竣工报告。资料、十、资料、文件交接与归档 l．交方应提交资料总分类清单，接方依据总分类清单对照以上各工程项目应验收的资料、文件进行核 对。2．交接双方认可后在交接登记表上签字。交接登记表一式两份，双方各执一份。3．对遗留问题应进行登记记录，列出欠缺资料清单一式两份，双方各执一份。4．将所有接收的资料、文件交公司工程技术档案室归档保存。5．工程资料交接登记表和欠缺资料登记表，详见表 3-1 和表 3-2． 表 3-1 工程资料交接登记表 楼号： 总 页 第 页 工程（系统）名称 序号 1 2 3 4 5 验收结论： 资料名称 份数 施工单位 页数 备注

交方签字： 收方签字：

日期： 日期： 表 3-2 欠缺资料登记表

年 月 日 年 月 日

总 工程（系统）名称 序号 1 2 3 4 5 交方签字： 日期： 年 月 日 欠缺资料名称 份数 备注

页 第 页

收方签字：

日期：