太原房地产市场分析

太原房地产市场分析（共8篇）

太原房地产市场分析 篇1

2013年初，造城市长耿彦波重回太原。34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目，耿市长做出3三项承诺，一是政府保证拆迁；二是政府的配套条件，城中村改造到哪里，道路、水电气暖配套到哪里；三是政府创造效益，实行并联审批，提高行政审批效率，限时办结。

太原的诚意，引来了一流房企助力太原的城中村改造。时至今日，太原的城中村改造拆迁基本完成。

小产权房在全国许多大城市普遍存在，随着房价走高，违法违规建设小产权房屡禁不止。2月28日，太原市政府发布紧急通告，要求起对全市在建项目进行执法大检查，严肃查处违法用地和违法建设，小产权房将严禁售出。严禁未取得预（销）售许可，以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房；严禁违规组织党政机关、群团组织等单位团购不符合预售条件的项目；严禁返本销售或者变相返本销售商品房；严禁采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；严禁分割拆零销售.商品住宅；严禁委托没有资格的机构代理销售商品房；严禁以不受限购政策限制为由诱导购房者购买住房；严禁打着保障性住房旗号销售非保障性住房。严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房。十个“严禁”让太原的楼市陷入“绝境”

据相关部门调查统计，目前，太原市内的在售项目有近300多个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。截至7月底，太原六城区已有49个违规项目被查封。

2013年4月太原启动大规模道路改造工程：东中环、西中环、北中环、并州路、府东、府西街、南内环东西延长、千峰北路北段打通工程、长风东街东延„„12月26日太原中环线路正式通车，设计时速60公里，全线无红绿灯。11月2日，太原地铁2号线破土动工，2018年12月，实现一期线路通车试运行。太原城人“地铁梦”将成现实。

2013年国家要求严格楼市调控，太原作为省会城市也不能坐视不理。政府研究确定2013年我市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

11月28日，山西太原紧随各大城市楼市调控步伐，《并九条》横空出世。

一，限购升级，单身人员可以作为独立家庭购房，购房年龄从原规定的18周岁提高到20周岁。凡20周岁以上、有本市户籍且无房的单身人员，只能在本市范围内购买一套住房。

二，12月居民消费价格涨幅出炉：居全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%住价涨2.8%租金涨4.7%。

三，截止到2013年12月 太原房价连涨10个月均价达到每平米6802元。

四，2013市房管局办理房产抵押登记业务达33415件 金额达251亿，市房管局办理房产抵押登记各类业务总量达33415件，贷款金额达到251亿元。房产抵押是房产交易的重要组成内容，个人通过房产抵押贷款，既是短期内经济实力不足的无房者圆住房梦的主要途径，也是有房者实现住房保值增值功能的重要渠道，近年来，我市房地产开发市场两成以上的新建商品房开发都是通过抵押贷款方式实现的。绝大多数开发企业通过抵押贷款这一融资渠道实现了滚动开发。

五，2014年中国房价还会继续暴涨。

未来20年，就算楼价是下跌的，也是相对的下跌，而楼价涨是绝对的。中国房价难跌大揭密，未来20年将上涨18个铁证。

1、中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家，因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2、城市人口增多导致房价上涨，外来人口以及城镇乡人口的不断涌入，城市的住宅及用地远远满足不了他们的需求。

3、土地是不可再生的。土地稀缺导致房价上涨。

4、刚需旺盛导致房价上涨。

5、开发商技术革新导致房价上涨。

6、造房成本上涨导致房价上涨。

7、拆迁补偿无形增加导致房价上。

8、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

9、城市化进程拉动房价上扬：中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期房价上扬不可缺：城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇：大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地产成了地方财政的主要收入来源：房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量

13、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升：盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”。

14、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

15、通胀预期加大，带动房价上扬：CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

16、地价猛涨，催高房价：大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快。

17、建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

六，短短几年时间：太原房价为啥上涨这么快

省城住房供不应求：据房地产市场调研显示，以今年9月为例，太原市的商品房市场整体上呈现量跌价升的趋势。而从太原房价网提供的信息来看，截止到11月3日，二手房均价为7933元/平方米，环比上周上涨0.02%。2013年，太原市场上相继涌现出一些新晋地产项目，为了更快地打开市场，迎合刚需以及改善型居住客户的需求，部分开发商大打折扣牌，其中还不乏品牌开发商。

二手房供应量不足：供不应求的现象对二11月2日，长风街文华苑小区易佳房产一位

经纪人表示，今年省城二手房市场的需求量非常庞大，但供应量却明显不足。

除了限制五证不全的项目销售这一原因外，全城正在进行大范围的提质升级改造，不少卖房人对道路改造后的涨价预期值高，捂盘惜售的想法成主流。

多方因素引领楼市走势：目前，太原市的房价仍然呈稳步上升趋势。政府修路、修桥、拆迁、地铁开工、新的拆迁政策等都是带动地价上涨的重要因素。

七、2014太原楼市调控 只有改革才能让房价走出困局

从政策方面看，太原楼市2013年年底，太原楼市限购令再出升级版，无论是进一步抬高商品住宅的购买门槛，还是继续提高商品住宅贷款的难度，都成为最大的亮点。政策有两点——一是“不准涨价”，另一个是限购“不会放松”。

不仅房地产，现在钢铁、水泥等行业产能过剩严重，也与这个“压力”、“动力”有关。

八、2014太原楼市走向：优质新房受宠持有增值稳健

太原楼市眼下依然处于淡季，推盘量剧减，成交量也并不火爆。不论是从选地段还是从选项目方面，购房者的要求将更加细致，开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求，提升产品竞争力，才能立于不败之地。

九、2014太原新盘面市：仍将以大牌房企为主导

2013年，太原市对房地产销售市场的严加规范，“捧红”了手续齐全的名企大盘。由于连续一年的“严惩违建、违规预售”，太原市场上十余个证件齐全的大盘项目已提早完成了全年任务。

今年3月前后将有新房源入市。在刚刚过去的一年中，虽然太原房地产市场总体发展还处于低位运行态势，但是销售额以及销售面积这两个标志性数据都表现出相当幅度的增长势头，许多楼盘、尤其是大盘的成交量均出现了回升，尤其是那些经受住政策影响的知名大盘更是取得了不俗的销售成绩。

十、2013年年末太原房产市场仍以刚需房为主打

房源入市平价盘较多，二手房“有效”房源增多。随着政策难以落实以及太原实施细则一直未出台，政策对二手房市场的影响逐渐削弱，成交量逐步回落至理性水平。

十一、太原众多开发商打响年底“促销战” 或是购房好时机

每年年末，众开发商都会通过形形色色的优惠活动，打响年底“促销战”以促进全年的销量。对于购房者来说，此时或许是购房的好时机。

针对各开发商年底给出的促销活动，一位地产项目负责人表示，每年年末都是各楼盘完成全年任务的冲刺时期。

对于购房者来说，楼盘年末的“促销战”可能存在着较多的购房机会。

一般来说，开发商冬季都会面临着建筑安装公司催款、银行贷款的压力以及年末销售业绩的压力，这会让他们短期内调低楼盘价格。

十二、房价高也得买房 刚需买房五大技巧

一，地段第一指标：首先是中心区；其次是次繁华生活区；再就是CBD区域和开发区。但不管哪种区域，买房选择合适自己的地段才是最重要的。

二，小区配套要合理齐全：小区内停车空间的设计，是否合理，是直接对人们出行造成影响的。监控系统，小区光钎，安防系统„„等等设备是不是齐全，买房子时也不能忽略这一点。

三，品牌房企值得信赖

在选择房企方面，大品牌开发商应该成为首选。品牌房企的优势在于：一，能够精准的把握地段价值，将楼盘的城市价值挖掘到位，让楼盘在未来发展中更具增值潜力；二，品牌房企承载着筑房责任心，产品质量将得到强有力的保证；三，品牌房企的物管在正规管理化中已形成让业主更贴心更省心的服务理念，让业主收获更高品质的居住感受。

四，楼盘周边配套要完善

楼盘周边配套是否完善，直接影响着人们的居家生活。另外一个重要的原因就是，配套完善的楼盘升值空间才比较大。因此刚需购房前，要做好准备，考虑全面，才能买到自己想要的好房子。

五，户型非常重要

一个好的户型不仅可以让生活添加便利，更能让房子有更好的升值空间，在换房的时候受到市场的青睐。一个好的户型具有三大特点，第一，格局方正；第二，偏大面宽、偏小进深；第三，采光要好，没有暗间；第四，房间大小适中。

对于买房面积，买小在买大，在如今严厉的房产条以及换房成本不断增加的市场下已经不再适合刚需购房者，一步到位应该成为首选。

中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。

目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。

货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。

总的来说

第一，今年房地产市场软着陆；

第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。

第四，投资客不会明显增加。

第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。

第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

太原房地产市场分析 篇2

一、房地产市场概述

纵观我国近几年的房地产市场, 可谓是调控不断:2006年至2007年9月是政策密集期, 中央政府从土地、金融、税收、市场规范等方面频繁出手, 抑制房价过高、过快增长;而后2007年10月至2008年8月基本处于政策空当期, 直至今年9月16日首度下调人民币贷款基准利率 (连续2次下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点) 和存款准备金率 (下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点) , 此“双率下调”被认为是国家宏观调控思路转向的标志, 而后10月23日出台的减税和新房贷政策, 11月26日大幅下调金融机构存贷款基准利率, 以及12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》, 则是导向鲜明的楼市鼓励政策。从我市今年全年的房地产市场情况来看, 也能够基本反映出国家对房地产市场的宏观调控走势。随着9月份以后各项房地产政策效果的累计, 在12月份的市场中终于得到反映, 使得12月份单月的销售量达到了全年的最大值, 并且一改全年前11各月销售面积同比都呈负增长的局面, 使得全年的商品房销售量较2007年同比小幅增加, 总体上与近几年还处于同一个水平线上;全年商品房平均销售价格为5385元/平方米, 商品住房的平均销售价格为4892元/平方米, 同比增长幅度基本正常。这说明虽然2008年我国的房地产市场受到了很多不利因素的影响, 但在各级各部门的共同努力下, 我市较好地应对了市场所带来的不利影响。

二、房地产市场运行特点

1. 房地产开发投资增速放缓。

2008年1-12月份我市宏观经济形势良好, 全社会固定资产投资702.63亿元, 其中房地产开发投资121.6亿元, 用于非住宅开发投资47.71亿元, 用于住宅开发投资73.89亿元, 与上年同期相比分别增长了21.83%, 28.24%, 32.38%, 25.71%;房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由上年同期的16.44%上升到17.30%, 增幅为0.86%, 其中住宅开发投资占房地产开发投资的比重为60.76%, 比上年同期下降了1.23%。房地产开发投资增幅也从第三季度的37.69%下降到28.24%, 下降了9.45%, 因此说虽然房地产开发投资规模仍在继续扩大, 但增幅出现明显回落。

2. 商品房销售面积略有上升。

2008年1-12份全市商品房登记销售面积为161.01万m2, 同比增加6.39%, 其中商品住房登记销售面积为130.88万m2, 同比增加8.73%, 住宅销售面积占到了商品房销售总量的81.29%;非住宅销售面积为30.13万m2, 住宅与非住宅 (包括办公楼、商业营业用房、其他等) 销售面积比例为4.34∶1。结合我市2005年以来的商品住房销售情况来看, 每年的累计销售量基本维持在125万m2左右, 波动幅度不大, 说明我市今年的商品住房销售基本属于正常的周期性波动。

●耿国胜

3. 商品房市场供需矛盾得到缓和。

全年我市商品房供销比 (批准预售面积:合同备案面积) 为1.51∶1, 商品住房供销比例为1.73∶1。从商品房、商品住房的供需比例来看, 上年同期的商品房、商品住房供需比例分别为0.81∶1与0.78∶1, 而2008年分别上升到1.51∶1和1.74∶1。从数据来看明显表现出商品房市场供大于求, 说明市场有效需求不足, 供需矛盾得到有效缓和。

4. 住房结构逐步改善。

2008年1-12月份, 全市商品住房合同备案共计11590套, 面积130.88万m2, 户均套型面积为112.92m2, 较2007年年末的120.02m2下降了6.52%。中小户型 (单套面积在120m2以下) 的商品住宅成交面积所占比例为45.1%, 其中, 90m2以下的住宅占住宅总面积的22.03%, 较2007年年末增加了5.6个百分点;120m2以上的住宅占比为54.9%, 较2007年末相比下降了11.59个百分点;由此可见, 90m2以下的户型所占比例正逐步增加, 大户型比例正逐步减少, 这说明我市居民的住房消费观念越来越理性, 对中小户型的住房需求在逐步增加, 商品住房供应结构正在得到逐步改善。

5. 外地购房人群比例继续提高。

全市登记预售的商品住宅中, 以成交套数统计, 本市居民购买的商品住宅套数为5462套, 占成交总套数的47.13%, 外地居民购买的商品住宅套数为6128套, 占成交总套数的52.87%, 较2007年上升了9.55%, 在外地人购买人群中, 我省其他地区的购房人群比例较高。从购房人的成分来分析, 我市外地人购房比例逐步增加, 说明我市房地产的辐射力增强, 投资环境在逐渐改善, 将会吸引更多的外地人来太原工作、学习、投资。

6. 房价平稳上涨。

从近几年以来全市商品房、商品住房的价格走势来看, 我市商品房、商品住房的平均价格都保持着平稳增长的态势。2005、2006、2007、2008年1-12月份全市商品房销售均价分别为3985元/m2、4066元/m2、4777元/m2、5385元/m2, 年均增长幅度大体在12%左右。其中商品住房均价分别为2938元/m2、3467元/m2、4055元/m2、4892元/m2, 年均增幅在17%左右。

7. 二手住房市场逐渐活跃。

从我市2008年一、二级住房市场来看, 一、二手住房成交套数比例为1:0.41, 成交面积比例为1:0.34。而2006年一、二级住宅市场的面积成交比例为1:0.24, 2007年此比例为1:0.27, 由此可以看出, 我市的一、二级住宅市场成交比例正逐步缩小, 说明我市的二手住房市场正在得到发展。

8. 各城区子市场差异较大。

从各区的商品房销售情况来看, 小店区商品房成交面积71.53万m2, 占总成交面积的44.43%, 排在首位;万柏林区成交面积为36.50万m2, 占总成交面积的22.67%, 排名仅次于小店区;迎泽区成交面积为25.77万m2, 占全市成交面积的16.01%, 排名第三;杏花岭区合计成交22.48万m2, 占成交面积的13.96%;而尖草坪区与晋源区共计成交4.73万m2, 仅占到了全市成交面积的2.94%。

由此可以说明, 随着我市“南移西进”城市发展战略的实施, 我市的商业重心有逐步南移的趋势, 而在其他城区的房地产市场中, 住宅还是居于各区的主导地位, 特别是尖草坪区与晋源区的市场还有待于进一步开发、建设。

三、存在问题及相关建议

1. 优化市场供应结构, 完善住房保障体系。

从2008年的全年数据来看, 商业、办公用房的投资大幅增加, 而经济适用房的投资却处于下降状态, 使得人们对中小户型的供需矛盾加大。2008年1-12月份, 我市商品住房4000元/m2以下的套型销售比例大幅度下降, 比上年同期减少了18.26%, 目前仅占所有销售比例的32.54%, 而我市的套均面积为112.92m2, 120m2以上的住宅所占比重达到了54.9%, 90m2以下的住宅所占比重却只有22.03%, 距离“90/70”的调控要求尚有较大差距。尽管我市的商品住房供应结构正在逐步得到改善, 中小户型的 (下转第270页) (上接第267页) 比例也有所提高, 但距离国家“90/70”的要求还有相当大的距离, 仍有继续改善的要求。

针对这一情况, 在政府关注民生的大背景下, 我市应积极落实国家有关调整住房供应结构的各项政策措施, 严格按照“90/70”的原则要求, 着力增加中低价位、中小套型普通商品住房建设比例, 缓解结构性矛盾造成的房价上涨压力, 扩大经济适用房等政策性用房的市场供应, 解决中低收入人群的住房问题, 有效推进廉租住房制度的建设, 扩大廉租住房制度的覆盖面, 进一步细化廉租住房和经济适用房等的一些制度实施, 加强政府对住房保障制度的建设与施行力度, 切实承担起对中低收入者住房保障的社会责任。

2. 活跃二级市场, 发展租赁市场。

我市存量房市场发展缓慢, 供给不足, 住房市场主要以新建商品房为主。我市的二手房交易, 从近两年的数据来看, 有了大幅增长, 但与新建商品房成交量相比, 二手房的交易面积, 交易套数、交易金额等方面要小的多, 依然存在较大差距。而每月平均463套的二手房成交量, 仅相当于武汉、南京等城市的1/7左右。通过与成都、合肥、南昌等十10省会城市相比, 我市的二手房成交量也远远落后于其他城市, 基本处于末位水平。因此说, 我市的二手房市场刚处于起步阶段, 其市场潜力还有待于进一步挖掘。

二手房市场作为解决居民住房问题的重要市场, 应充分发展和活跃二手房交易, 简化二手房交易程序和手续, 加快解决二手房交易中存在的一些历史遗留问题, 放宽二手房市场的准入条件, 同时采取如资金托管等业务措施, 保护消费者的权益, 刺激二手房市场的发展, 从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充, 应贯彻落实国家有关廉租住房的政策, 进一步完善相关管理制度, 出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题, 确保租赁市场健康发展。

3. 发展区域市场, 促进平衡发展。

由于我市不同区域地理位置及经济发展等因素的差异性, 以及在太原市“南移西进、北展东扩”城市发展战略的影响下, 各城区的房地产市场发展呈现出了不同的态势, 表现出了明显的区域不平衡性, 小店区和万柏林区的商品房成交量几乎占到了全市成交量的70%, 而尖草坪区和晋源区的成交量却不足3%。区域市场的不平衡发展, 极大的影响了我市整体房地产市场的健康发展, 制约了我市的经济建设。

因此, 为了促进各城区的共同发展, 政府应注重各城区的均衡发展, 可以有效合理地利用规划手段, 引导开发商对房地产市场发展滞后的区域进行开发;实行土地供应倾斜政策, 加大对尖草坪区、晋源区等城区的供应规模, 让老工业区和新区能有更多的机会就近解决住房问题, 实现区域供应基本平衡, 实现区域协调发展。

4. 加强商品房预售款监管。

开发企业开发的商品房在竣工验收前销售, 有些开发企业并没有在银行设立商品房预售款专用账户, 使得开发商能够违规使用预购人预先支付的定金、首付款以及后续付款 (包括预售商品房按揭贷款) 等预购房款, 给购房人的财产造成了巨大威胁。而且在开发企业的建设过程中, 我们缺乏对开发企业项目开发建设进度以及建设资金使用情况的有效监管, 存在着一定的企业金融风险, 不利于保护购房当事人的合法权益, 对我市房地产市场的健康运行存在着潜在威胁。

为了加强商品房预售款的监督管理, 有效防范金融风险, 保护购房当事人的合法权益, 应该加强对商品房预售款的监督管理。要求开发企业在办理商品房预售许可前, 在商业银行设立商品房预售款专用账户, 使商品房预售款直接进入相应的监管账户, 真正做到一个预售项目只能设立一个专用账户, 实行专款专户、专款专存、专款专用。同时要求开发企业按月向房地产管理部门申报有关项目建设进度并对预售款的收缴、使用进行动态管理。

5. 正确舆论宣传, 引导理性消费。

2008年以来, 一方面受到年初房价“拐点论”以及一些一线城市房价下跌的影响, 另一方面随着下半年世界范围的金融危机的爆发, 也影响到了我国的房地产市场, 虽然国家出台了一系列“救市”政策以稳定房地产市场, 但消费者还是较大地受到了负面因素的影响, 导致消费者普遍认为房价要下降, 使得购房者更多的采取了持币观望的态度, 失去了购房积极性。因此, 应发挥舆论的正面引导作用, 增加开发企业的投资信心, 引导消费者正常、理性消费, 形成正确的梯级消费观念, 杜绝互相攀比的盲从住房消费, 维护房地产市场的稳定发展。

太原房地产市场分析 篇3

一、村庄边界的封闭性

1.收入分配的封闭性。对于拥有“村籍”的本村人，从2007年神堂沟度假村大力发展村委经济到2013年村庄住房竣工以来，村民人均年收入由2000元涨到3万元，人均水平翻了四番。而每年旅游业和房地产业的集体收入分红更是人人有份，依据村民所占股份的不同，分红少则几千，多则上万。而本村的一些打工者，他们的工资是按所属的工作类别来制定，人均月收入约为1000元，年收入基本1万元左右。并且不享受本村的集体资产分红和各项其他收入。对于买了本村商品房的一些外地人，大多户口没有转到本村，即使户口转过来，也是社区的居民而没有“村籍”，也是不能享受村集体的分红。

2.社区文化的封闭性。在社区居民的就业观、婚恋观、交际圈及社会关系等各方面，均体现一定程度的封闭性。在就业和福利上，神堂沟村通过集体土地的分红及集体经济的分配等土地收益再分配的方式，保障了村民的基本生活水平和各项福利，使得村民人人都富起来了。它以村集体为核心，合作的对象是拥有“村籍”的全体村民，获得收益和承担风险的也是全体村民，因此这种合作具有明显了封闭性和强烈的排他性

3.村庄行政事务的封闭性。村民拥有两种身份、两份户籍，既是城市居民又是村民，既拥有城市户籍又保留着“村籍”。尽管村庄在行政上归属于城市社区，但实质上，村庄的大多数行政事务仍然按之前“村委会”的形式运作。

二、太原市基层社会治理原因分析

1.土地巨额利益形成的封闭性格局。在“城中村”形成之初，土地的非农化有着至关重要的作用，由土地非农化转化出的资金和人力在村庄经济建设初期占有极大的比例，这种非农化的形式逐渐形成了土地巨额利益的封闭性格局。在这里，土地产权与村庄集体经济利益密切相关，非农化村庄中利益封闭性格局也与土地产权的内聚性密切相关。由于这种村庄利益封闭性格局的存在，使得村庄人员的社会流动受到阻碍，同时也影响了村庄各种社会事务和公共资源的正常流动。因而土地巨额利益形成的封闭性格局是造成村庄边界封闭性的一个根本原因。

2.“村籍”制度引发的村民经济理性。在“城中村”城市化过程中，经济发达地区的村庄存在着独特的“村籍”制度，这种制度造成了本村庄在经济上超前发展，与相邻落后村庄形成巨大反差，进而产生了对于本村庄利益的保护与控制，形成了一种封闭性的格局。实际上，“村籍”制度实际上已经演变成了一种与各项福利紧密相关的综合体系，拥有村籍，就拥有了各种各样的福利，包括优先择业、住房分配、股份分红等等，可见，这样一种利益分配的“村籍”制度进一步造成了城郊农民的经济理性。

三、太原市基层社会治理对策建议

1.打破城乡二元土地制度，实现基层社会治理创新。首先，要改善土地的使用制度，可以将邻村的土地纳入本村合作经营，吸收邻村的劳动力，并给予邻村村民一定的股份。这种利用未来的经济效益与股份期许来促成现在利益格局转变的方式，既为本村带来了劳动力，促进了本村集体经济的发展，又带动了邻村村民致富，实现了村庄边界的开放与共生。

其次，对于在本村长期居住、有突出贡献的外地人和打工者，也应当给其分配一定的股份，使之变为本村村民，享有村民的福利，这样这些外地人才可以真正意义上转变为本村人，从内心深处拥有归属感，这样才可以逐步打破本村旧有的利益封闭性格局，实现人员的流动与开放。

最后，对于本村经济的可持续发展，实现集体经济的股份制改革是必由之路。要建立利益共享、权责明确、归属清晰、监管有力的集体资产管理制度，不断促进集体经济持续发展，保障村民的收入福利。

2.深化户籍制度和行政管理体制改革。由于“城中村”行政管理体制的两套标准和“户籍”制度带来的两种身份，使得各项行政管理上存在壁垒效应，这势必造成“城中村”最终带来了村庄边界的封闭性。因而要打破此种封闭性，需要政府明确对“城中村”的立法和政策，深化“户籍”制度改革和行政管理体制改革。村庄的领导层可以吸纳其他地方的政府公职人员担任村领导，将来对于村领导及村庄管理人员的选拔逐步采用对外招聘的方法，这样可以实现村庄自上而下行政管理人员的社会流动，进而逐步打破村庄利益封闭性的格局，实现村庄人口的社会流动，最终打破村庄行政事务的封闭性格局，实现村庄边界的开放。

此外，要以政府职能转变为核心来实现行政管理体制的改革，加快推进政事分开和政企分开，政府管理的行政事项明确化、清晰化，从而在资源配置中市场能够发挥基础性作用，在公共事务管理中公民和社会组织也能拥有更大的自主性，从而更加有效地分配公共产品。

太原房地产市场分析 篇4

（2007年12月21日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2007）民一终字第62号）

裁判摘要：

一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。

上诉人（原审被告）：山西嘉和泰房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。

法定代表人：范维明，该公司董事长。

委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：太原重型机械（集团）有限公司。住所地：山西省太原市玉河街53号。

法定代表人：高志俊，该公司董事长。

委托代理人：段伟岳，山西德为律师事务所律师。

上诉人山西嘉和泰房地产开发有限公司（以下简称嘉和泰公司）与上诉人太原重型机械（集团）有限公司（以下简称太重公司）土地使用权转让合同纠纷一案，山西省高级人民法院于2007年1月22日作出（2006）晋民初字第20号民事判决。双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年12月18日开庭审理了本案。嘉和泰公司的委托代理人张刚，太重公司的委托代理人段伟岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2002年3月26日，太重公司（甲方）与嘉和泰公司（乙方）签订《协议书》。其主要内容如下：„„

（二）开发地段：位于太原市并州南路西一巷48号，并规选字（2001）第0068号规选中，南北约232米，东西约221米，除去其中西南角锅炉房、西北角已有建筑物，并留出变电室位置0.5亩左右，占地约64.5亩。

（三）双方权利义务：（1）太重公司负责上述地段的旧屋拆除及安置；（2）太重公司负责三通一平，具体时间为2002年6月10日前为主干道以西地段，2002年11月30日前为剩余地段；（3）在土地转让手续办理完毕之前，太重公司协助嘉和泰公司办理项目的建设手续；（4）太重公司负责嘉和泰公司施工中的水、电供应，费用由嘉和泰公司按月支付，房屋建成后的水电增容及设施费用由嘉和泰公司承担；（5）太重公司现有锅炉房、变电室可与嘉和泰公司共同使用，由此产生的增容费由嘉和泰公司承担（产权归太重公司）；（6）嘉和泰公司负责开发项目所需规划、设计、报建等工作及费用；（7）嘉和泰公司负责工程费用筹措、支付、施工及房屋建成后的销售；（8）太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《国有土地出让合同》约定的付款方式及付款时间支付给太重公司，再由太重公司向政府相关部门缴纳；（9）太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司向太重公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担；（10）嘉和泰公司为取得土地使用权，向太重公司支付土地补偿金每亩94万元（不含土地出让金及相关税费）；（11）建成后的商铺和住宅，太重公司可按嘉和泰公司确定的价格优先购买；（12）如太重公司需在本小区内建设职工住宅，其占地面积从总面积中扣除；（13）嘉和泰公司在售房过程中发生的各类税、费均由嘉和泰公司承担。

（四）付款方式：（1）协议签订后两日内，嘉和泰公司向太重公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；（2）太重公司与土地部门签订土地出让合同后十日内，嘉和泰公司按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项；（3）太重公司土地出让完毕，且已取得国有土地使用权后，太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同，此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。

（五）违约责任：（1）在土地转让手续办理完毕前，太重公司如未按本协议第三条第二项约定时间实现三通一平，应按嘉和泰公司已付款额，以每日万分之四计息赔偿待工损失，超过三个月仍无法实现约定条款，嘉和泰公司有权解除协议，太重公司须退还所收款项。（2）嘉和泰公司未按本协议第四条约定时间向太重公司支付该条约定款项，按该条应支付款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司，如超过约定时间三个月后仍不能支付，太重公司有权终止协议，除留下已付款的10％作为对太重公司补偿外，其余款项退回嘉和泰公司。（3）施工期间，如因太重公司原因不能保证用水、用电，太重公司应赔偿嘉和泰公司因此所遭受的直接损失；嘉和泰公司未按本协议约定支付水、电及增容费用，太重公司免除责任。（4）在土地转让手续办理完毕之前，因太重公司原因，嘉和泰公司未能及时办理工程项目审批手续，影响施工，太重公司须赔偿因此给嘉和泰公司造成的直接损失，但由于嘉和泰公司未按通知如期支付相关费用，太重公司免除责任。

2002年4月2日，太重公司（甲方）与嘉和泰公司（乙方）签订《补充协议》。其主要内容如下：

（一）按原订协议的期限，嘉和泰公司按每亩94万元向太重公司支付土地补偿金，94万元／亩中的流转税按太重公司76％，嘉和泰公司24％的比例承担。嘉和泰公司承担的24％流转税款按原《协议书》约定在嘉和泰公司支付每期土地补偿金的同时一并支付，最终以实际交付的税款按双方约定的比例多退少补。

（二）除以上1条以外，原协议履行过程中的所有各项税费（包括土地增值税、交易税等，但不限于此）均由嘉和泰公司承担。

（三）以上各项税费凡以太重公司名义缴纳的，须由嘉和泰公司如数支付给太重公司。

2002年9月24日，太重公司与太原市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），太重公司取得了该宗土地的使用权。确认出让土地面积为42968.75平方米（约64.45亩）。

2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《太原市出让土地使用权转让合同书》（以下简称《转让合同》）。该合同主要内容如下：第7条土地使用权转让价格为每平方米1223元，总额为5255.08万元。第8条太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳转让时的土地增值税。第10条双方在本合同签订十五日内，由嘉和泰公司按太原市地产交易管理所审批意见，办理有关手续，交纳有关税费。第11条双方在本合同签订后三十日内到太原市国土资源局申请土地使用权变更登记。

根据《协议书》第四条1约定：本协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付土地补偿金1500万元。2002年4月2日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元（该承兑汇票2002年9月到期）。

2002年10月30日，嘉和泰公司以支票方式向太重公司支付土地补偿金250万元。

根据《协议书》第四条3约定：太重公司取得国有出让土地使用权后，由太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同（按土地局规定文本），此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司即支付剩余的土地补偿金。2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，2003年1月20日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元。

2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日，嘉和泰公司以支票、现金方式，四次向太重公司支付土地补偿金330万元。

综上，嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金方式共支付土地补偿金4580万元，余款未付。

根据《协议书》第三条8约定：太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《出让合同》约定的付款方式和付款时间支付给太重公司。《协议书》第四条2约定：太重公司与土地管理部门签订土地出让合同十日内，嘉和泰公司应按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项。

2002年9月24日太重公司和太原市国土资源局签订《出让合同》。2002年8月12日嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地出让金1000万元（该承兑汇票2003年2月到期）。2002年9月23日嘉和泰公司以电汇方式向太重公司支付土地出让金50万元。嘉和泰公司合计向太重公司支付土地出让金1050万元。

2003年1月15日，太重公司与嘉和泰公司取得国有土地使用权转让鉴证单。双方通过办理权属变更登记手续，嘉和泰公司于2003年1月取得该宗土地的国有土地使用证。

按照《协议书》和《补充协议》有关税费承担的约定，嘉和泰公司尚欠太重公司各种税金。

一审法院还查明，2002年12月31日，嘉和泰公司向太原市国土资源局支付土地出让金386.72万元。

一审法院另查明，太重公司已缴纳契税41.25万元；已申报营业税281.25万元，实际缴纳营业税242.526万元。

一审法院再查明，嘉和泰公司住所地由原太原市并州南路西一巷48号变更为太原市并州南路西一巷10号。

2006年1月16日，太重公司向一审法院起诉称，2002年3月16日太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》，就太重公司向嘉和泰公司转让太原市并州南路西一巷48号土地拆迁补偿事宜进行了明确约定。2002年4月2日又签订《补充协议》，就《协议书》中有关税费承担问题进一步明确。合同签订后，太重公司按约履行了合同，而嘉和泰公司只支付了土地补偿金4559.7万元，尚欠太重公司土地补偿金、相关税费等合计3548.627l万元。嘉和泰公司应支付欠款并对其违约行为按照合同约定承担违约责任。请求依法判令：嘉和泰公司立即支付土地补偿金、相关税费合计3548.6271万元及违约金755.86256万元（截止2006年1月12日）及至全部清偿之日止的违约金；嘉和泰公司承担全部诉讼费用及律师费用。

2006年8月7日，太重公司向一审法院递交补充诉状，称根据太重公司与嘉和泰公司签订的《转让合同》，嘉和泰公司还另外拖欠太重公司土地转让金5255.08万元没有支付。因此增加诉讼请求，请求依法判令嘉和泰公司立即支付土地出让金5255.08万元并承担全部诉讼费用。

嘉和泰公司辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的诉讼请求应被驳回。（1）太重公司主张的“土地补偿金”与“土地转让金”是转让同一地块的不同阶段的称谓，其实质是土地转让价。2002年3月26日，双方签订《协议书》时土地性质为划拨土地，且协议的名义是合作开发，故使用“补偿金”这一名词，实质是土地使用权转让合同。2002年12月，双方就该地块重新签订了《转让合同》，并经政府批准。该合同是最终确定土地使用权转让法律关系的合法文件，转让价格为5255.08万元。嘉和泰公司已超额支付土地转让款，不存在欠款一说。（2）嘉和泰公司不欠太重公司任何税费。《转让合同》中没有约定由嘉和泰公司负担相关税费，且在该合同第八条明确约定增值税由太重公司负担。（3）嘉和泰公司不欠太重公司任何款，太重公司无权主张所谓的违约金。

一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点是：

（一）《协议书》的效力问题；

（二）《补充协议》的效力问题；

（三）《转让合同》的效力问题；

（四）嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

（一）关于《协议书》的效力问题。一审法院从三个方面分析《协议书》的效力：1．《协议书》的性质。太重公司认为《协议书》约定的土地补偿金，系用于地上房屋拆迁、职工安置、工厂搬迁及地上建筑物补偿等，与《转让合同》约定的土地转让金，是两个概念，无法替代。嘉和泰公司认为《协议书》名为合作开发，实际是不同时期转让土地使用权的同一称谓，《协议书》的实质为土地使用权转让合同。一审法院认为，《协议书》的性质是土地使用权转让合同。就《协议书》内容看，主要是约定嘉和泰公司为取得该宗土地使用权，向太重公司支付94万元／亩的补偿金。并非以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共同经营，共享利润、共担风险合作开发为基本内容。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，应当认定为土地使用权转让合同。2．《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的关系。太重公司认为《协议书》涉及土地的拆迁、安置、办理出让手续等内容；《补充协议》涉及税费承担问题；《转让合同》仅是土地使用权的转让。三者之间不存在矛盾，《转让合同》不能取代《协议书》和《补充协议》。嘉和泰公司认为《协议书》和《补充协议》实质是不具合同效力的土地使用权转让合同，最终被《转让合同》取代。一审法院认为，从形式上讲，《协议书》和《补充协议》是未经备案登记、仅由双方持有的合同。《转让合同》是经过备案登记的合同。从内容上讲，《协议书》和《补充协议》约定转让土地补偿金94万元／亩，共6058.3万元，土地增值税及相关税费由嘉和泰公司承担。《转让合同》约定土地转让金为每平方米1223元，共5255.08万元，土地增值税由太重公司承担。《协议书》约定的权利、义务，付款方式、违约责任、争议解决方式等条款，在《转让合同》中没有条款约定或者说明。二者是针对同一标的所签订的形式不同、内容也不尽相同的两份合同。虽然都有转让的真实意思表示，但《协议书》是真实履行的合同，而《转让合同》只是用于办理过户之用。3．《协议书》的效力问题。太重公司认为《协议书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》是转让划拨土地，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，是效力瑕疵合同，被《转让合同》取代。一审法院认为，《协议书》是双方当事人真实的意思表示，也是实际真正履行的合同。《协议书》和《转让合同》是对同一标的所签的先后两份合同，但后签订的《转让合同》并不当然取代《协议书》。因为：一是《转让合同》未废止《协议书》及《协议书》中约定的补偿金条款，也未约定《协议书》与《转让合同》相抵触的部分无效；二是《协议书》和《补充协议》约定了包括拆迁、安置、履行期限、履行方式、违约责任承担、纠纷解决方式等内容，《转让合同》不具备该类交易行为所签合同的必要条款。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，应推定为未变更。三是《协议书》不违反国家法律、法规。太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》时，该土地为划拨用地，但双方在履行合同过程中，在经政府管理部门批准后，该划拨用地使用权已转化为出让土地使用权，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《协议书》应认定为合法有效。

（二）关于《补充协议》的效力问题。太重公司认为《补充协议》合法有效。嘉和泰公司认为《补充协议》同样是效力瑕疵合同，已被《转让合同》取代。一审法院认为，双方在《协议书》的基础上，签订《补充协议》，对土地增值税、流转税的金额及履行方式等进行了明确约定，其内容与《协议书》内容并不冲突，与《协议书》的内容共同构成完整的合同内容，二者是同一的关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该《补充协议》的内容是对《协议书》内容的补充。可以确认《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力。

（三）关于《转让合同》的效力问题。太重公司认为《转让合同》也是合法有效的。嘉和泰公司认为《转让合同》是唯一有效合同。一审法院认为，（1）《转让合同》第7条约定的土地转让价格5255.08万元，是国土局的评估价格，是国家土地管理部门对土地交易双方成交价格进行间接调控和引导的最低限价，并非双方达成合意的表示。（2）《转让合同》约定的价格不符合客观事实，按照《转让合同》约定，该宗土地价格为5255.08万元，土地增值税由太重公司承担，相关税费没有约定，按规定由太重公司承担。则太重公司在取得5255.08万元收入时，需向国家交纳土地出让金1417.97万元，需向国家交纳土地增值税及其他相关税费，还要负责拆迁、安置，且该宗土地上建筑物评估价为1041.2171万元。显然，太重公司以5255.08万元转让该宗土地与客观事实和真实合意不符。（3）按照《转让合同》约定的价款5255.08万元，嘉和泰公司的支付有悖常理。嘉和泰公司在已支付3300万元前提下，只应向太重公司支付1955.08万元。但嘉和泰公司于2003年1月20日支付了2000万元，在取得土地使用证，认为已超额支付的情况下，又于2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日四次向太重公司共付款330万元，显然与常理不符。（4）《转让合同》约定的重要条款形同虚设。《转让合同》第8条约定：太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳土地增值税。但原出让合同中并无交纳土地增值税的约定。（5）《转让合同》没有约定土地交付、价款支付、违约责任、纠纷解决方式等内容，不具备土地使用权转让合同的必要条款，不符合一般的交易习惯。（6）按照《协议书》第四条3约定：太重公司土地出让完毕，且已取得国有出让土地使用权后，与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同（按土地局规定文本），此合同一经土地局批准十日内，即由嘉和泰公司向太重公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。《协议书》第三条8约定：出让费标准为太重公司在政策中能享受到的最优惠的价格标准。显然双方存在合理减少土地转让费的合意。由此可以推断，《转让合同》是按照土地局规定文本，为履行土地局的批准手续而作出的。双方将转让价格约定为5255.08万元，是为了少报纳税金额，而非变更原约定的转让价格。因此，《转让合同》中关于转让价格及土地增值税的约定并非双方当事人真实意思表示，该类条款只会使国家税款减少，因此该类条款应认定无效。其余条款与以前协议内容基本竞合，是双方当事人的真实意思表示，且经土地管理部门审查，并作了土地权属变更登记，双方已实际履行，为有效条款。

（四）关于嘉和泰公司已付价款数额的确定问题、税金问题及违约金问题。

（1）嘉和泰公司已付土地补偿金数额的问题。太重公司和嘉和泰公司对已付款有两个问题意见不同：一是承兑汇票。太重公司认为2002年4月2日2000万元和8月12日1000万元承兑汇票应当扣除贴现利息；嘉和泰公司认为应以收款金额和收据金额为准。一审法院认为，在双方未就付款方式作出明确约定情况下，嘉和泰公司以承兑汇票方式付款并无不妥，太重公司收取承兑汇票后也没有提出异议。对太重公司扣除贴现利息的主张不予支持。二是国土资源局收取的386.72万元土地出让金。嘉和泰公司认为其向国土资源局交纳的386.72万元出让金应计入太重公司收取的土地补偿金数额。一审法院认为，太重公司出售该地，实际就是要取得94万元／亩，合计6058.3万元的土地补偿金收益，其他一切费用均由嘉和泰公司支付。《协议书》第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司已支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费由嘉和泰公司承担。因此，该笔出让金不应算在太重公司收取的补偿金中。

故按照《协议书》约定，嘉和泰公司应支付太重公司土地补偿金6058.3万元，已支付4580万元，欠付太重公司土地补偿金1478.3万元。

（2）税金问题。双方在《补充协议》中约定：除流转税按76％和24％的比例由太重公司和嘉和泰公司承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。嘉和泰公司认为，各项税金的纳税主体是明确的，双方的约定是规避法律的行为，应属无效。一审法院认为双方当事人对税金的约定并不违反法律、法规强制性规定。嘉和泰公司向太重公司支付的补偿金是双方约定的不含税价格，双方约定各种税金由嘉和泰公司承担合法有效。但是土地增值税和印花税太重公司并未交纳，营业税部分交纳部分未发生，对于未交纳的税费太重公司没有权利向嘉和泰公司主张，在各税费实际发生后，太重公司可依据《协议书》及《补充协议》向嘉和泰公司主张或另行起诉。对太重公司已缴付的41.25万元契税，予以支持。

（3）违约金问题。一审法院认为嘉和泰公司没有完全履行其付款义务，是基于双方签订了两份合同，双方都有过错，因此对太重公司主张按照日万分之四计算违约金的请求，不予支持。但由于嘉和泰公司迟延付款的责任显然大过太重公司，其迟延付款的行为客观上给太重公司造成了利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，利息损失也属违约责任的一种，太重公司虽然未提出利息损失的请求，但提出了违约金请求。因此嘉和泰公司应负担迟延付款的利息。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：

（一）嘉和泰公司于判决生效后三十日内向太重公司支付土地补偿金1478.3万元及利息（自2005年9月23日起至判决确定的支付之日，以1478.3万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

（二）嘉和泰公司于判决生效后三十日内，向太重公司支付契税41.25万元。

（三）驳回太重公司的其他诉讼请求。案件受理费51.7998万元，保全费26.5万元，其他诉讼费4.5万元，由太重公司负担50万元，由嘉和泰公司负担32.7998万元。嘉和泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回太重公司的诉讼请求；2．

一、二审诉讼费用由太重公司承担。事实和理由如下：（1）关于《转让合同》的效力。《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让法律关系的合法文件，土地价格应以《转让合同》的约定为准。嘉和泰公司已按约定履行完毕自己的义务，不存在拖欠款项的行为，一审判决嘉和泰公司承担责任是错误的。（2）关于《协议书》和《补充协议》的效力。《协议书》和《补充协议》签订时，该宗土地为行政划拨地。根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。在办理出让手续后，《协议书》的效力才得到补正，才发生法律效力。虽然该协议有效了，但它先天不足是事实，需要在履行过程中逐步合法化。《协议书》是《转让合同》的准备，并最终被《转让合同》取代。（3）一审判决认定“《协议书》和《转让合同》是针对同一标的所签订的新旧两份合同”。既然如此，根据合同法的一般原理，后合同（《转让合同》）的效力应当优于前合同（《协议书》），政府批准的合同效力当然优于未经批准的合同。（4）《转让合同》和《协议书》相冲突的约定，应以《转让合同》为准。与《协议书》相比，《转让合同》在转让范围、面积、价格、增值税负担等方面都发生了变化，当然应以《转让合同》为准。（5）《补充协议》就税费负担所作的约定，违反了税法的强制性规定。即使有效，增值税的负担约定也显失公平。增值税的纳税主体是转让人而非受让人，所以《转让合同》变更增值税由太重公司承担。（6）一审判决认定嘉和泰公司已付价款数额有误，嘉和泰公司代太重公司支付的386.72万元出让金，应计入已付款数额。（7）2005年以后所付330万元是为了促使太重公司履行全面交付土地义务，被迫多付的。（8）假如一审判决结果是正确的，其对诉讼费的分担违背了人民法院诉讼收费办法，超过嘉和泰公司应负担的比例。

针对嘉和泰公司的上诉，太重公司答辩称，（一）嘉和泰公司主张《转让合同》取代《协议书》和《补充协议》毫无根据且严重歪曲事实。

（二）嘉和泰公司对协议约定的出让金和税金提出异议目的是歪曲协议、赖账。

（三）嘉和泰公司认为386.72万元出让金应由太重公司承担，没有根据。

太重公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决，依法改判支持太重公司一审的全部诉讼请求；2．

一、二审诉讼费用均由嘉和泰公司承担。事实和理由是：（1）一审判决对嘉和泰公司欠付土地转让金的事实没有认定是错误的。《协议书》约定嘉和泰公司支付土地补偿金每亩94万元，是对太重公司进行土地拆迁、安置、三通一平等工作的补偿，而非土地转让价格。《转让合同》约定的是土地转让金，是土地本身的转让价格。两份合同的约定并不矛盾，更不重复，嘉和泰公司应当分别履行相应的合同付款义务。《协议书》与《转让合同》的内容相互独立，没有重复，均有双方当事人的盖章签字。根据《合同法》规定，两份合同均成立并生效。在两份合同中，并没有任何相互否定或者变更的条款，分别构成双方不同的权利义务。（2）一审判决为嘉和泰公司减免大部分违约责任，没有依据，也不公平。一审判决已认定嘉和泰公司拖欠土地补偿金的事实存在，应当履行付款义务，但是将太重公司根据合同约定诉请的违约金改为支付同期贷款利息，并且违约金的起算时间也被推迟了两年零八个月之多，显然不符合约定，对太重公司是不公平的。根据《协议书》第四条约定，协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；太重公司取得国有土地使用权后，双方签订土地使用权转让合同，此合同经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金。第五条约定，嘉和泰公司未按本协议第四条约定的时间支付该条约定款项，则按该条应支付的款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司。以上约定清楚明确，对双方均有法律约束力，人民法院应当尊重当事人的意思自治。按《协议书》约定，嘉和泰公司应在《转让合同》经批准十日内付清土地补偿金。而《转让合同》经批准的时间双方均认可为2003年1月15日，则嘉和泰公司付清土地补偿金的时间应为2003年1月25日。太重公司正是据此计算违约金，并且对嘉和泰公司中间几次还款均相应予以核减，分段计算。截止2006年1月12日，嘉和泰公司应当支付违约金755.86256万元。这一计算结果既符合合同约定，也符合客观事实，应当得到法院的支持。（3）一审判决驳回太重公司对税金的诉讼请求是错误的。依法纳税是企业应承担的义务，税金对于太重公司是必然发生的费用，太重公司当然有权主张，是否已经发生并不影响嘉和泰公司承担合同义务。而且应纳税款的计算均有国家相关法律法规的规定，太重公司起诉税费金额是依法计算的结果，有充分的法律依据，应当得到支持。（4）一审判决对嘉和泰公司已付款数额认定也存在错误。嘉和泰公司支付的款项中有2002年4月2日2000万元承兑汇票应扣除贴现利息30.3万元；8月12日1000万元的承兑汇票应扣除贴现利息15.6万元。

针对太重公司的上诉，嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的上诉请求应被驳回。

（一）《协议书》和《补充协议》已被《转让合同》取代。嘉和泰公司已按《转让合同》确定的价格履行完毕付款义务，并无任何拖欠。

（二）嘉和泰公司按约履行了全部付款义务，不拖欠太重公司的任何款项，太重公司无权主张所谓的违约金。

（三）太重公司主张的各种税费包括营业税、契税、印花税、土地增值税由嘉和泰公司承担不能成立。因为《转让合同》取代《协议书》及《补充协议》后，《转让合同》并没有约定上述税费由嘉和泰公司承担，《转让合同》第8条还明确约定增值税由太重公司承担。

（四）太重公司认为已付款中应扣除贴现利息，没有依据。嘉和泰公司支付承兑汇票时，太重公司按票面金额开具了收据，已认可不扣除贴现利息，现在无权主张扣除。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，嘉和泰公司和太重公司对于《协议书》、《补充协议》及《转让合同》的真实性均无异议。综合双方当事人的上诉请求及事实和理由，本案二审争议的焦点问题是：

（一）《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题；

（二）嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题；

（三）太重公司关于税金的请求是否成立问题；

（四）太重公司关于违约金的请求是否成立问题。

（一）关于《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题。

首先，关于《协议书》、《补充协议》的效力，太重公司认为《协议书》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》签订时，该宗土地为行政划拨地，根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。而《补充协议》就税费负担的约定，违反了税法的强制性规定。本院认为，《协议书》、《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示。《协议书》不仅详细的约定了所转让土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。《协议书》签订时，嘉和泰公司及太重公司均知道该宗土地属于划拨用地，所以在《协议书》第三条8约定：由太重公司负责办理土地出让手续；第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕，即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续。这一缔约行为并没有规避法律损害国家利益，事实上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述约定完成该宗土地转让的。2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，取得该宗土地的使用权，嘉和泰公司支付土地出让金；同年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，嘉和泰公司依据《协议书》向太原市国土资源局支付土地转让款，随后完成土地使用权变更登记；均是双方履行《协议书》的真实行为。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》合法有效。《补充协议》是对《协议书》约定转让土地使用权的税费承担所作的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。嘉和泰公司关于《协议书》签订时，所转让的土地属划拨地，太重公司无权转让及《补充协议》就税费负担的约定违反税法的强制性规定，均属无效协议的主张，没有法律依据，不予支持。一审法院关于《协议书》合法有效及《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力的认定是正确的，应予维持。

其次，关于《转让合同》的效力问题，嘉和泰公司认为，《转让合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，并经政府批准，是最终确定双方土地使用权转让关系的合法文件，土地使用权转让价格应以《转让合同》约定为准。太重公司认为，《转让合同》有效，嘉和泰公司应承担《转让合同》约定的支付土地转让金义务。本院认为，太重公司与嘉和泰公司之所以在《协议书》之外又签订《转让合同》，是因为签订《协议书》时，双方当事人均知道所转让的土地属划拨用地，不能直接转让。只有在太重公司办完土地出让手续，取得国有出让土地使用权后，再与嘉和泰公司签订国有出让土地使用权转让合同，并由双方共同到土地管理部门办理登记备案，才能完成该土地使用权转让。因此，《转让合同》对于太重公司及嘉和泰公司来讲就是到土地管理部门办理登记备案手续，以完成《协议书》约定的转让土地使用权行为，而并非为了变更《协议书》的约定条款或者构成双方新的权利义务关系；对于土地管理部门来讲，以《转让合同》登记备案，则表明土地管理部门认可《转让合同》中的价格并据此征收转让税费，办理相关手续。虽然《转让合同》中的价格比双方当事人实际约定的价格低，但土地管理部门给予登记备案的事实表明，土地管理部门认可双方当事人可以此最低价格办理土地使用权转让手续，也表明双方当事人这一做法并不违反土地管理部门的相关规定。事实上，土地管理部门也正是依据该《转让合同》办理了土地权属变更手续。由此可以认定，在本案中《转让合同》仅是双方办理登记备案之用，别无它用，其效力仅及于登记备案。《转让合同》对于合同双方既没有变更《协议书》约定条款，也不构成新的权利义务关系。从嘉和泰公司支付土地补偿金的过程和数额看，也可证明嘉和泰公司在签订《转让合同》后，仍是按《协议书》约定的土地补偿金数额支付的。故嘉和泰公司关于应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格及太重公司关于以《转让合同》请求另外支付土地转让金的主张，均不符合本案实际情况，没有事实依据，不能成立。

再次，关于《协议书》、《补充协议》与《转让合同》的关系，对于《补充协议》是《协议书》的补充约定双方均无异议，但对于《协议书》与《转让合同》双方争议较大。嘉和泰公司认为，《协议书》已被《转让合同》所取代，《转让合同》是本案唯一有效的合同。太重公司则认为，《协议书》约定的土地补偿金是对拆迁、安置的补偿。《转让合同》约定的土地转让金是土地本身的转让价格，两份合同的约定并不矛盾，也不重复，相互独立，均成立并有效。本院认为，双方当事人签订《转让合同》的目的是为了办理土地使用权转让登记备案手续。《转让合同》没有约定变更或取代《协议书》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系。从双方当事人实际履行合同的情况看，太重公司转让土地使用权收取土地补偿金、出让金、转让金、太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》及其与嘉和泰公司签订《转让合同》到土地管理部门登记等行为都是在履行《协议书》约定的权利义务。而嘉和泰公司支付土地补偿金、出让金、转让金，取得土地使用权等也是履行《协议书》约定的权利义务。因此，本案中的《转让合同》是双方在土地管理部门办理土地使用权转让手续的备案合同；《协议书》才是双方实际履行的合同。嘉和泰公司关于《转让合同》取代《协议书》，《转让合同》是本案唯一有效合同的主张不能成立。太重公司关于《协议书》和《转让合同》相互独立，均成立有效，并据此要求嘉和泰公司分别支付土地补偿金及土地转让金的主张也不能成立。

综上，本院认为，《协议书》及《补充协议》是合法有效的协议，是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。

（二）嘉和泰公司已付土地补偿金的数额问题。

太重公司对于已收到嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金形式支付的土地补偿金总额4580万元人民币并无异议。但认为其中2002年4月2日2000万元承兑汇票应扣除贴现利息30.3万元及2002年8月12日1000万元承兑汇票应扣除贴现利息15.6万元。本院认为，根据2002年3月26日太重公司与嘉和泰公司签订的《协议书》第四条1约定，嘉和泰公司在《协议书》签订十日内，应支付土地补偿金2000万元。嘉和泰公司应按约定时间履行付款义务。但嘉和泰公司以2002年9月到期的2000万元承兑汇票支付该笔土地补偿金，导致太重公司不能在约定时间实际收到该款项。太重公司只有支付贴现利息，才能在约定时间取得上述款项。嘉和泰公司这种以远期承兑汇票履行到期付款义务的行为，实际是迟延付款，属于不当履行合同义务的行为。由于嘉和泰公司不当履行合同义务，造成太重公司为此支付30.3万元的贴现利息损失，应由嘉和泰公司承担。太重公司关于扣除该贴现利息的上诉请求成立，应予支持。一审判决对此处理不当，应予纠正。关于2002年8月12日1000万元承兑汇票，是嘉和泰公司依据《协议书》第三条8的约定支付的土地出让金。而太重公司在一审中并未对土地出让金提出诉讼请求，因此太重公司关于该1000万元承兑汇票的贴现利息的上诉请求不属于本院二审的审理范围。

嘉和泰公司认为其2002年12月31日向太原市国土资源局支付的386.72万元土地出让金应计入已付土地补偿金数额。本院认为，该笔款项是2002年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》后，由嘉和泰公司直接支付给太原市国土资源局的。依据《协议书》第三条9约定，太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担。故该笔款项属于嘉和泰公司应承担的土地转让款，不应计入其已付的土地补偿金数额。一审判决处理适当，应予维持。

综上，一审判决认定嘉和泰公司已付土地补偿金4580万元，尚欠太重公司土地补偿金1478.3万元有误，应予纠正。嘉和泰公司实欠太重公司土地补偿金1508.6万元。

（三）太重公司的税金请求是否成立问题。

根据《补充协议》的约定、除流转税按76％和24％的比例由太重公司和嘉和泰公司分别承担外，其余所有税费均由嘉和泰公司承担。如前所述，《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理法律法规的规定，是合法有效协议，双方当事人应按约定履行自己的义务。关于太重公司在没有缴纳税金的情况下是否有权请求嘉和泰公司支付其所承担的税金的问题。本院认为，《补充协议》约定转让土地使用权税费的承担，只是明确了转让土地使用权过程中所发生的相关税费由谁负担的问题。而对于何时缴纳何种税费及缴纳多少税费，《补充协议》没有约定，也无法约定。只有在相关主管部门确定税费种类及额度，太重公司缴纳后，嘉和泰公司才能支付。太重公司在未缴纳税金，也没有相关部门确定纳税数额的情况下，请求嘉和泰公司支付转让土地税金，没有事实依据。一审判决对于太重公司要求嘉和泰公司支付其尚未缴纳的税费的请求不予支持，但提示其在实际缴纳税费后可以向嘉和泰公司另行主张权利的处理，并无不当，应予维持。对太重公司已缴纳的营业税和契税，一审判决只支持太重公司的契税请求而没有支持其关于营业税的请求不当，应予纠正。对于太重公司已缴纳的242.526万元营业税。嘉和泰公司应按24％比例负担58.20624万元。

（四）关于太重公司的违约金请求是否成立问题。

本院认为，《协议书》对于双方当事人具体的权利义务中包括嘉和泰公司付款时间、数额及违约责任均作出了明确约定。太重公司及嘉和泰公司都应按照诚实、信用原则，实际履行合同义务。太重公司按约定办理了土地出让、转让手续并将涉案地块实际交付给嘉和泰公司。嘉和泰公司应按约定履行付款义务，但嘉和泰公司在取得土地使用权后，未按约定时间及数额支付土地补偿金。嘉和泰公司迟延向太重公司支付土地补偿金是引起本案诉讼的主要原因。因此，嘉和泰公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审判决认定嘉和泰公司迟延付款构成违约，但对太重公司按照合同约定的日万分之四的比例计算违约金的请求却未予支持，并将双方当事人按照日万分之四的比例计算违约金的约定调整为按银行利率计算利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四之规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。一审判决对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也缺少法律依据，应予纠正。太重公司关于嘉和泰公司应按合同约定承担违约责任，支付违约金的上诉请求理据充分，应予支持。因为嘉和泰公司最后支付土地补偿金的时间是2005年9月23日，太重公司此前并未要求嘉和泰公司支付违约金。故嘉和泰公司应从2005年9月23日起承担违约责任。

综上所述，嘉和泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。太重公司的上诉请求，部分有事实和法律依据，应予支持；部分没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第三项；

二、变更山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第一项为：山西嘉和泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向太原重型机械（集团）有限公司支付土地补偿金1508.6万元人民币，并从2005年9月23日起按实际迟延付款天数以日万分之四的比例计算违约金支付给太原重型机械（集团）有限公司直至还清之日止；

三、变更山西省高级人民法院（2006）晋民初字第20号民事判决第二项为：山西嘉和泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，向太原重型机械（集团）有限公司支付营业税58.20624万元人民币，支付契税41.25万元人民币。

如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费51.7998万元，保全费26.5万元，其他诉讼费4.5万元，合计82.7998万元，由太原重型机械（集团）有限公司负担50万元，山西嘉和泰房地产开发有限公司负担32.7998万元；二审案件受理费48.799848万元，由山西嘉和泰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 韩 玫

审 判 员 吴晓芳

审 判 员 王友祥

二○○七年十二月二十一日

太原市技术市场管理规定 篇5

第一章

总

则

第一条

为加强技术市场管理，维护技术交易各方的合法权益，促进技术商品流通，推动生产力发展，根据《中华人民共和国技术合同法》和国家的有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本条例所称技术市场，是指常设和非常设的技术交易场所以及其他技术交易场合。

第三条

凡在本行政区内法人之间、法人与公民之间、公民之间进行的技术交易都必须遵守本条例。但是，当事人一方是外国的企业、其他组织或个人的合同除外。

第四条

市人民政府对技术市场实行统一领导，市、县(市、区)分级管理，贯彻放开、搞活、扶植、引导的方针。

第二章

技术交易

第五条

技术交易必须遵守国家法律、法规和政策，并遵循自愿平等、互利有偿、诚实信用的原则。

第六条

技术交易的业务范围包括技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术培训、技术入股、技术承包、技术中介等。

第七条

技术交易的内容：

(一)新技术、新产品、新工艺、新材料、生物新品种等研究开发成果;

(二)技术项目的可行性论证、技术预测、专题调查和评价报告等;

(三)运用科学技术知识改进产品结构、提高产品质量、降低产品成本、节约资源能耗、保护生态环境、改善经营管理、提高经济效益等技术服务;

(四)专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可、非专利技术转让等;

(五)其他可以转化为技术成果的知识或技能。

第八条

进入技术市场的技术商品，一般应是实用、可靠的技术或阶段性成果。

第九条

转让涉及国家安全或者重大利益的保密技术，须经核定密级的机关审批。

危害国家和社会利益的技术，侵犯他人权益的技术，以及国家法律和政策不允许转让的技术不得进入技术市场。

第十条

技术商品经营机构和技术交易中介机构，须经市、县(市、区)科学技术行政管理部门批准，依法办理工商和税务登记手续。进行技工贸一体化经营的，还要办理核准手续。

第三章

市场管理

第十一条

太原市科学技术行政管理部门是全市技术市场的主管机关，负责对全市技术市场的宏观指导，协调各业务部门的关系，对技术经营活动实施统一政策，对技术商品经营机构的审批、技术合同登记和技术交易统计，实行统一管理。

各县(市、区)科学技术行政管理部门、负责本行政区内的技术市场管理工作。

工会、科协等群众团体受太原市科学技术行政管理部门的委托，负责管理本系统的技术交易活动。

第十二条

各级工商行政管理部门，应依法对技术合同和技术经营进行管理。

第十三条

专利技术交易，按照《中华人民共和国专利法》的规定进行管理。

第十四条

技术交易活动，必须依法签订书面合同，并统一使用市科学技术行政管理部门和工商行政管理部门联合印制的技术合同书。需要公证或鉴证的合同应到公证机关或其他有关部门办理手续。

第十五条

科技人员在完成本职工作任务和不侵犯本单位技术权益的前提下，从事业余技术服务，必须具备与服务项目相应的技术资格或能力，并要与接受服务单位或中介机构签定书面合同。服务报酬与支付方式通过合同规定。

第十六条

技术合同签订后，应经市、县(市、区)技术合同登记机构，或由市科学技术行政管理部门委托的单位进行登记。当事人凭登记证明，按照有关规定，申报减免税，申请贷款，提取奖金。

第十七条

技术合同登记机构，负责对技术合同进行认定和登记。根据国家规定，收取工本费。工本费由技术出让方支付。

第四章

价款、支付和税收

第十八条

技术交易价款和支付方式，由交易双方协商议定。

第十九条

全民和集体所有制企业，支付技术交易价款，实行一次总付的在管理费中列支。按新增销售额或新增利润提成的，在实施该项技术后的新增利润中税前列支。

全民所有制事业单位支付技术交易价款，在事业费包干结余或预算外收入中列支，没有事业费包干结余或预算外收入的，在事业费中列支。

第二十条

由单位签订技术合同所获得的收益，可提取一定比例用于直接从事该项技术的工作人员的奖金;非市属大专院校和科研单位，为本市经济建设服务，特别是所有直接为本市农村经济服务的技术合同，提取奖金的数额和比例由市人民政府按有关规定确定。该项奖金不计入单位

奖金总额，不计征奖金税。

第二十一条

技术交易中介方按照协议取得酬金。

第二十二条

技术交易收入，按国家有关规定纳税或享受减免税待遇。

个人收入达到征税标准的，依法缴纳个人收入调节税。

第五章

技术权益

第二十三条

有关单位和个人应按《中华人民共和国技术合同法实施条例》中的有关技术成果权属问题的规定，区分职务技术成果和非职务技术成果，以维护成果所有者的技术权益。

第二十四条

执行国家和省、市计划所取得的研究和开发成果，保证按计划推广后，经下达计划的机关批准，研究开发单位可以进行转让。

第二十五条

接受其他单位委托，研究和开发的技术成果，应按技术合同中明确规定的使用权和转让权执行。技术合同没有明确规定的，委托方和受委托方均有使用权和转让权。

第二十六条

非职务技术成果，其支配权属于完成该项成果的个人。如需使用本单位器材、设备和未公开的技术资料进行业余开发研究，须事先征得单位同意，并按协议向单位交纳使用费。

第二十七条

技术合同发生争议时，依据《中华人民共和国技术合同法实施条例》第七章的规定进行调解、仲裁和诉讼。

第六章

奖励和惩罚

第二十八条

对促进技术成果商品化、开拓技术市场、繁荣技术贸易有突出贡献的单位和个人，由各级人民政府给予表彰和奖励。

第二十九条

违反本条例第九条第一款，依照《中华人民共和国保守国家秘密法》的规定处理。

第三十条

违反本条例第九条第二款，由工商行政管理部门或人民法院宣布所订合同无效，没收其非法所得并赔偿损失，触犯刑律者，依法追究刑事责任。

第三十一条

违反本条例第十六条，当事人不依法进行合同登记，骗取优惠待遇者，由工商、税务部门会同科学技术行政管理部门，根据情节轻重，给予行政处罚。

第三十二条

违反本条例第二十二条，由税务部门给予行政处罚。

第三十三条

技术市场管理人员，渎职失职，违法乱纪，由其所在单位给予行政处分;触犯刑律者，依法追究刑事责任。

第三十四条

对行政处罚不服的，在接到处罚通知后十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议决定仍不服的，应在收到复议决定之日起三十日内向人民法院起诉，逾期不起诉又不执行的，由处罚决定机关申请人民法院强制执行。

第七章

附

则

第三十五条

市人民政府制定的有关规定，凡与本条例抵触的，均以本条例为准。

第三十六条

市人民政府可根据需要制定实施本条例的具体办法。

第三十七条

太原房地产市场分析 篇6

董旭红(太原市烟草专卖局<公司> 太原 030001)

【摘 要】本文结合太原烟草物流管理实际，提出卷烟流通企业物流精细化管理的四层框架模型，通过对该模型基础层面、管理层面、操作层面、客户层的分析来阐述如何在卷烟流通企业实施物流精细化管理，并以太原烟草精细化管理的实际来论述该模型的实践价值

【关键字】物流 精细化管理 流程管理 执行力文化引言

为了实现国家局“电话访销、网上配货、电子结算、现代物流”的经营模式，太原市烟草公司结合自身的情况和特点，提出了“三线运作，四流贯通、三权分立、打造品牌”总体思路，一种扁平化的组织架构搭建而成，物流中心应用而生。随着太原烟草从官商、坐商到行商，再到服务商的转变，太原烟草物流也经历了从无到有，从传统物流到现代物流的转变。如何搞好烟草物流？如何形成一个优质、高效、低成本的物流系统？太原烟草物流经过两年的实践，认为关注细节，实施精细化管理应是答案之一。烟草物流与精细化管理

2.1 烟草物流

物流是供应链流程的一部分，是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存进行的计划、实施与控制过程。烟草物流则是为了实现客户的满意，连接烟草工业企业和卷烟零售客户，克服时间和空间的障碍，有效、快速地使卷烟和服务流动的经济活动过程。物流系统包括的要素有人、财、物、设备、方法等，这些要素相互依赖，互相作用，组成了一个有机的整体，即物流系统。烟草物流活动包括的要素有卷烟保管、分拣、运输、装卸搬运、信息等。烟草物流系统是卷烟流通企业的一个子系统，它与企业的其他各子系统相互关联，彼此影响，所以物流管理的目标必须服从于商业企业的整体发展目标，要努力实现尽可能高的服务水平，尽可能低的卷烟配送成本。

2.2 精细化管理

精细化管理是指企业在规范化和标准化的基础上,对其生产流程、管理流程进行科学细化和合理优化的过程。精细化管理需要我们关注每一个细节。细节，就是细小的环节，细小的事情，也就是经过横向、纵向细化后，不能再分或不必再分的最小基本工作单元和环节，所有细节集合，构成了企业的全部工作或者一项任务。

精细化管理是在摒弃粗放式经营方式，吸取传统管理理论的基础上，从管理的宏观层面到微观层面纵横交错地实施精细化，以最大限度地提高服务质量，降低经营成本，增加利润，提高企业竞争力的管理方式。

2.3 物流精细化管理

物流要做到尽可能高的服务水平，尽可能低的卷烟配送成本，必须依靠有效的企业内部管理，在太原烟草物流两年多的运行中，我们根据实际工作情况，开始时对全体员工提出了“关注细节”的工作理念，逐渐演变形成了系统化的“精细化管理”体系。

物流精细化管理是一种“向管理要效益”的战略，它以效益为中心，为物流中心创造了实实在在的效益。它关注物流操作过程中的细节，通过细节管理，保证工作顺畅衔接，提高服务质量、降低成本。烟草物流精细化管理的框架结构

从系统的角度来看，物流精细化管理不是一个孤立的管理模式，它是靠基础层面的战略、理念、文化支撑，通过管理层面通盘调度实施，执行于操作层面的流程、具体活动，最终体现为我们对客户提供的优质服务。烟草物流精细化管

理的框架模型如下：

3.1 基础层面

从企业战略层面来看，作为一个卷烟流通企业，我们的任何工作都是起始于客户，终止于客户，以客户的满意作为衡量一切工作的标准，客户的满意是我们的追求，客户的未来是我们的未来。因此，我们要在卷烟及时送达到户的前提下保证零出错率。这需要我们从卷烟入库到送货的每一个环节进行细节管理，实现环环相扣、无缝衔接。

实施精细化管理需要企业文化的有效支撑。精细化管理实际上就是从流程规范、服务标准到工作细则都要进行再设计再优化，最终实现每一个环节的精细化。每个员工主动贯彻工作过程中的流程规范、服务标准乃至工作细则，这需要在每个员工内心形成一种执行规范、标准的共同价值观。这也是执行细节管理的必要条件。

3.2 管理层面

长期以来，烟草行业实行专管专卖, 计划生产、统筹调拨 , 许多员工, 包括管理者，缺乏市场竞争意识，对物流没有成本核算的概念，管理简单粗放，企业管理理念还停留在僵硬的 “人管人”的模式上，另一方面，目前的商业企业，处在执行层、操作层的员工，大多数还是被动地适应管理者的管理方法，如果管理者的管理粗放，员工做的也粗放；如果管理者的管理细化，员工做的也细化。所以在卷烟流通企业进行精细化管理，如果把工作重心放在普通员工，放在被管理者方面，这是实施精细化管理的一个误区。细化的重心应该放在企业各级管理者身上，只有管理人员的管理工作细化了，才能带动员工的工作细化。因此，要抓精细化管理首先从管理层面着手。

如何进行精细化管理，我们认为可以从以下三个方面着手：

3.2.1 精细化管理是一种思维方式、管理体系

对于商业企业的管理人员，特别是企业的一把手，细节单元可能要数以百计，千计、甚至万计。我们认为在商业企业倡导细化管理，指的是一种思维方式，一套管理体系，不是在鼓动管理越细越好，搞繁琐管理，而是应该有自己的特色，有别人难以模仿、短时间内难以学到的东西，所以要注意这样的要领：抓住核心细节；管好重要、关键的少数细节；密切监控容易出错误的细节；放松一般、次要细节；简化忽略无关紧要的细节。

在卷烟流通企业，这些要领的具体内容，因管理者所处地位、所管范围的不同而不同，对低一级管理者属于核心细节、重要细节、关键细节的，对高一级管理者也许是一般细节，次要细节，所以各级管理者必须先通过分析，找出属于自己管理范围的核心细节，重要细节。按照 80/20 原理，一般细节占多数，重要细节、关键细节占少数，管理者可以把 80% 的精力投放到 20% 的重要细节、关键细节和容易出错的细节上，目标明确，有的放矢地开展工作，一定会收到事半功倍的效果。

3.2.2 精细化管理需要将管理量化

在许多企业的报告和文件中，对任务的安排，对工作的计划，对下级的要求，总存在着大而空，笼统而粗略、抽象而原则的现象。没有完成时限，没有具体质量的要求，下级各个部门只能根据自己的理解，可以这样执行，也可以那样执行，可以今天完成，也可以明天完成，有的甚至根本不完成，结果是企业整体效率低下，缺乏竞争力。其实，在卷烟流通企业物流管理的过程中，细节量化有其无可比拟的优势，也蕴涵着无限挖掘的潜力。实施细节的量化管理，将是实现优质、高效、低成本物流管理目标的必经之路。它在企业管理中有以下意义和作用：为管理人员的有效监控和纠编，提供了有力证据；为员工提供了更为精确、更易操作的标准；量化是实现科学管理的重要手段，一个企业量化程度的高低，反映其实行科学管理水平的高低。

实际上，为了实施量化管理，在各项工作、各种材料中，各种各样的数据随处可见，量化倾向非常明显。仓储托盘间距、分拣码盘顺序、车辆满载数量，院内交通规则，都以明确的量化进行规范。物流中心的每一间办公室，都挂着一块“今日工作安排”的白板，上面列写着当日需要完成的各项工作的具体内容，落实人姓名，完成时限。每一位部门负责人办公桌上都有一本“今日工作完成情况”登记簿，对于没有完成的工作必须说明理由，并标注有“采取的措施”和“对责任人的处罚结果”

3.3 操作层面

我们认为在操作层面进行精细化管理需要对操作流程中的每一个环节制定详细的工作标准和要求，需要将流程管理和标准管理的思想引入到精细化管理中，相互融合，并且从员工自身着手，注重员工内在素质的提高，让其自发的关注细节，以此来作为流程管理、标准管理的支撑和保障。

3.3.1 流程管理

流程管理，是将任务和工作事项，沿着纵向细分为若干个前后相连的工序单元，将作业过程细化为工序流程，然后进行分析、简化、改进、整合、优化。我们卷烟流通企业的流程管理，以建立了指导员工的工作手册，岗位说明书，对员工进行工作流程的培训。

物流中心在仓储、分拣、配送 3 个作业部门建立起了一套流程体系,这些流程详细地描述了从卷烟入库一直到分送给零售客户的每一道工序。整个流程始终贯穿着一条“上道工序为下道工序服务、以内部服务连链驱动外部价值链”的主线。

作业流程首先由各部门根据自己的工作性质、作业特点和实践经验组织拟定，再提交流程修订小组集体研究讨论、协调整合，最后以图表配以文字的形式确定下来，分发到各部门严格执行。每半个月召开一次创新提案会议，要求由各部门负责人必须至少提出一项流程改进或工作方法改进的方案。近2年来，物流中心通过各种形式共收集到各种意见和合理化建议1567项，其中采纳了940项。

3.3.2 标准管理

整个工作流程制定出来,实际上还不能实施细节管理，还需要对流程中的每个环节制定出工作标准。标准就是对重复性事物和概念所作的统一规定，它以科学技术和实践经验的综合成果为基础，经相关部门协商一致后确定下来。在制定标准时，要注意以下几个问题：标准化建设是一把手工程，企业领导必须亲自抓；没有统一的标准，员工作业就无章可循，执行很难到位；标准尽可能量化，不能量化的，尽可能定出定性的标准；在有严密监控的前提下，标准定的越细，执行情况也越好。如果监控跟不上去，任何再细的标准也只会成为一纸空文；管理人员要养成固定的办事格式带头遵守企业各项制度和标准。

物流中心根据工作需要，把全体干部员工必须遵守执行的行为规则，以“制度”的形式确定下来，把仓储、分拣、配送人员需要严格执行的操作规定以“标准”的形式确定下来。至2005年6月底，物流中心共建立有198项内部管理制度，216项作业标准。

物流中心的制度化建设坚持了四个原则，即适应性原则、权威性原则、预示性原则和严密性原则，物流中心的标准化建设逐渐形成了一个完整的体系。正是由于对这些制度和流程不折不扣的执行，才使我物流的各个环节有序高效地运转，也为降低物流成本奠定了基础.通过两年的精细化管理,使中心3个作业部门的员工由146人降低到121人，送货车

辆由31辆减少到了23辆，降低幅度分别达到了17.12% 和25.81%。

3.3.3 流程管理、标准管理的支撑和保障

精细化管理靠流程化和标准化只是从外部促进员工关注细节，实施细节，还需要从员工自身着手，注重员工内在素质的提高，让其自发的关注细节。我们认为要从两个方面着手。

a)培训

培训很重要，但要把培训工作真正落到实处，使培训工作取得实质性效果，却不是件容易的事情。目前，有的企业培训工作流于形式，没有周密的计划，简单地认为请大学教授讲两次课就是培训。其实，培训需要投入时间、人力、财力，但更需要科学的训练方法。

在员工培训时我们充分注意以下几点：

培训，不仅要提高员工的技能，更重要的是要改变员工的态度；培训工作必须有效地避免员工培训与实际工作相脱节的现象；员工培训是一项长期性的工作，而不是阶段性、偶发性的任务。

同时，更要注重员工的自我培训，通过自我学习，员工既能按照物流中心的统一目标办事，又能充分发挥自己的聪明才智。物流中心每周至少举行一次全员参与的集体学习(学习时间是每周四早晨，送货员也是学习完毕后，再出车送货)，每月至少举办一期全员参与的团体活动，作业部门每月至少举办一次岗位技能培训。学习培训不仅提高了员工的文化素质和工作技能，更为重要的，使企业文化融入到了每位员工的行为中，大家把物流中心当作了自己的家，把中心的事当作自己的事，成为了真正的“物流人”

b)企业文化的支撑

执行是精细管理最为关键的环节，精细化实施好不好，最主要的就是员工执行的好不好。员工的执行程度，仅靠监督措施还是不够的，必须依靠员工的自觉自发行为，依靠包括有执行文化在内的企业文化。有一位企业家说的好，人盯人累死人，文化管人管住魂。企业文化是精神文明和政治思想工作的延伸和拓展，是赋予了新时代气息的精神文明和政治思想，是企业实施精细化管理的土壤。

企业文化对企业发展的巨大作用越来越受到企业界的普遍认同。太原烟草在逐渐走向成熟的同时也形成了富有特色的企业文化——“上班是幸福 工作是愉快 相聚是缘份 奉献是责任”。它营造了一种和谐的氛围，创造了良好的工作氛围。

3.4 客户层

我们关注细节、实施精细化管理最终是为了给客户提供满意的产品和服务。作为烟草物流，第一目标就是满足客户需求，烟草物流的根本目的就是要达到企业整体最优，做到7R。即在合适的时间(right time)、合适的地点(right place)，以合适的方式(right way)、合适的价格(right price)，把合适的商品(right commodity)、合适的质量(right quality)送给合适的客户(right customer)。结束语

物流精细化管理是一个不断细化、优化、系统化的过程，其体系如何进一步系统化、科学化；如何进一步拓展精细化管理的范围，如烟草物流成本核算精细化管理如何实施等等。这些都是值得进一步研究的问题。

【参考文献】

[1] 汪中求：精细化管理——精细化是未来十年的必经之路，新华出版社，2005.1[2] 温德诚：精细化管理II——执行力升级计划，新华出版社，2005.1

[3] 赵凡禹：管理基本功——管理规范化、人性化、精细化的法则

[4] 薛明德：物流系统规划与设计（现代烟草行业物流发展实践），企业管理出版社，2004.3

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太原市尘肺鉴定病例分析 篇7

1 诊断调查

1.1 病例一基本情况：

某男，1971年生，山西省某县来并打工的农民工。职业史：2003年3月-2007年8月为某大型国有煤矿掘进准备队工人，从事风钻打眼工作，2005年10月在该矿所属集团疾病预防控制中心进行粉尘作业的职业健康相关项目体检时，所查项目一切正常。2007年8月离岗体检时，肺部X光胸片显示两肺血型播散型肺结核(不排除)。

接到此报告后，他经多方治疗效果不佳，同年12月辗转至省医科大第二附属医院职业病科。该单位具有职业病诊断资质，向他提供有关职业病诊断用空白表格一套，并根据职业史和系列的胸片资料，结合临床检查资料将其诊断为患有Ⅱ+期煤工尘肺。2008年2月，该市职业病诊断鉴定机构收到企业要求进行职业病鉴定的书面申请，其鉴定理由为该矿井下防尘工作一直作得比较好，而且能够按时为接触粉尘的作业者发放合格的3M防尘口罩并且督促其在上岗时正确佩带和使用，他在此工作期间不足4年不可能发生如此严重的尘肺病。

1.2 病例二基本情况：

某男，74岁，某国有企业退休工人，曾经从事接触粉尘的作业，21年前被市尘肺病诊断组诊断为尘肺观察对象。在2003年复查时，他分别先后到两家职业病诊断机构进行了复查，其诊断结果分别为Ⅰ期矽肺、观察对象，劳动者本人对以上两种结果有异议，提出要求进行职业病鉴定的申请。

2 鉴定经过

2.1 病例一

受理了要求进行职业病鉴定的申请后，于2007年2月派监督员陪同病人及单位代表核实患者身份后，到第三方有职业健康体检资质的医疗机构进行了粉尘相关项目的职业性体检。并且到市级结核病防治机构进行了肺结核方面的相关检查.按照程序到卫生厅监督处抽取了参加鉴定专家的名单，调查阅读了患者的系列胸片，核实并获取了患者的职业史证明材料，调阅了职业病诊断的书面材料，调取了其在此期间工作场所的粉尘作业现场的测尘资料。所使用的测尘仪器为矿用粉尘测试仪器，呼吸带高度，流量10L/min，采样15min，滤膜称重法，浓度(PC-STEL)分别为3.0至6mg/m3，符合≤6mg/m3标准[1]。他在第三方有职业健康体检资质的医疗机构进行职业健康检查的结果：自觉症状以疲乏无力、上楼梯后气喘为重，一般情况良好，血压、内科常规检查均未见异常，血、尿常规化验、肝功能检查、心电图检查均未见异常。肺功能检查异常。高仟伏X光胸片显示：两肺二级密集度小阴影超过4个肺区，右上有聚集。

调查完毕后，组织召开了由职业病鉴定专家、厂方代表、患者本人及家属参加的职业病诊断鉴定会。在会上，通过了解和仔细阅读系列胸片，专家认为，2005年患者的胸片不是其本人的胸片，但是依据职业史、对照标准胸片、阅读患者的系列胸片，结合实验室的检查和患者的自觉症状、体征，没有证据否认职业病危害因素与病人临床表现之间的必然联系，在排除其他致病因素后，五位专家一致同意Ⅱ+期煤工尘肺的结论。

2.2 病例二

卫生监督所接受了患者的受理申请后，分别调取了患者的职业病诊断资料以及历年来的病例资料，并在监督员、厂方代表的陪同下，做了职业健康检查，根据职业病诊断鉴定的要求，专家经过认真讨论与分析，专家一致同意Ⅰ期矽肺的结论。

3 讨论

职业病鉴定与职工个人、企业的利益密切相关。客观、真实的职业病危害因素接触史是进行职业病鉴定必不可少的条件，也是职业病诊断工作中的一个难点。本例中，第一例患者临床症状、X线胸片特征等均符合Ⅱ+期煤工尘肺的诊断，但是其接触粉尘时间不到4年，现场粉尘浓度不超标，同岗位(工龄比他长)及企业其他职工无类似症状，这些情况又与他的临床症状相左，多家临床医院对他的诊断也排除了其患有肺结核的可能，因此，有理由怀疑他可能隐瞒了其他职业史。确切的职业史证明在职业病的诊断鉴定过程中非常重要。本案例中在职业病的鉴定过程中，由监督部门的两位监督员到用人单位的人事劳资部门查阅了相关人事档案后取得书面职业史证明材料并加盖单位公章后确认，并得到患者本人的认可。

本案例中他2003年3月开始在该矿从事粉尘作业，但是企业未按照《中华人民共和国职业病防治法》第32条的要求，组织其进行上岗前的职业健康检查，引发他和企业之间的严重纠纷。2005年10月，由于用工制度的变化，他由原来多经公司人员的身份变为某人力公司派往该企业从事粉尘作业的人员。因此，该企业委托具有职业健康检查资质的医疗单位对他等同期上岗人员进行了岗前职业健康检查，但在健康检查时，未核实上岗人员的身份，只是按照程序进行了相关项目的检查并拍摄了X光胸片。实际上，拍摄X光胸片的并不是他本人，他本人可能在到此企业之前就是职业病患者，只是没有作出确切的诊断结论而已。由于企业职业卫生管理工作的疏忽和不严谨，导致有职业损害或有职业禁忌症人员从事了接触粉尘的作业，从而在很短的时间内引起了严重的职业病，不仅给他个人带来了不可挽回的健康损害，而且给企业增添了不可估量的经济损失和社会影响。

本案例中病例二在进行职业病复查时，未告知职业病诊断机构真实的复查情况，其在第一家诊断机构诊断了Ⅰ期矽肺，接着他又到第二家诊断机构进行复查，诊断为观察对象，出现了不一致的诊断结论。

4 体会

由于用人单位用工制度的多样化和接触职业病危害因素作业人员的流动性、不稳定性，给用人单位组织职业健康检查和管理带来了一定的难度。按照《中华人民共和国职业病防治法》第32条的规定，对从事接触职业病危害作业的劳动者，用人单位应当按照国务院卫生行政部门的规定组织上岗前的职业健康检查的要求，用人单位应严格依法办事，并要仔细核实人员身份，杜绝冒名顶替现象的发生，维护企业和职工双方的权利和义务。

用人单位在组织离岗后尘肺观察对象的复查时，一定要有单位人员组织或陪同，避免重复诊断。加强用人单位职业卫生工作的管理，加强对用人单位接触职业病危害因素作业人员的宣传、培训教育工作，提高他们的职业病防治意识。用人单位应当为劳动者建立职业健康监护档案并要妥善保存。职业健康监护档案应当包括劳动者的职业史、职业病危害接触史、职业健康检查结果和职业病诊疗等个人资料。用人单位是职业病防治的责任主体，卫生监督机构应加大监督执法检查力度，促使企业进一步遵守和执行《中华人民共和国职业病防治法》等法律要求。同时要加强对职业病诊断机构等职业技术服务机构的监督和管理，普及医务人员的职业病诊断知识，按照规定进行职业病诊断，尽量减少职业病诊断争议的发生。

参考文献

太原房地产市场分析 篇8

摘 要 体育课是《国家学生体质健康标准》在学校的具体实施，目的在于鼓励广大青少年自觉积极的锻炼身体，提高体育素养，为终身体育奠定基础。中学体育是学生接受体育教育的关键阶段，为此，加强学生锻炼与提高体育课教学质量成为提高学生健康的重要措施。

关键词 太原市清徐县 中学生 体育课 态度

一、研究对象与方法

（一）研究对象

本文以太原市清徐县四所初中学生作为研究对象，对四所初中学生对体育课态度进行调查分析。

（二）研究方法

文献资料法、数理统计法、逻辑分析法、问卷调查法（设计并发放“中学生对体育课看法的调查表”，对四所学校的学生进行随机抽样，发放调查问卷400份，回收问卷370份，有效问卷350份，有效率87.5%）。

二、调查结果与分析

（一）太原市清徐县中学生的基本情况

被调查者中有230名男生和120名女生，其中自我感觉很健康和健康的分别占14.3%和48.6%，一般的有23.7%，有12.9%和0.5%的学生认为自己不太健康和不健康。这个结果与体育教师的认识有较大出入，有97%的老师认为学生的健康水平一般，有老师认为，现在的学生身体素质每况愈下，甚至有一部分学生连最基本的体育课都不能坚持下来。调查显示，各个学校每周都设有两节体育课，每节课都是按照老师的要求进行跑、跳之类的单一活动，很少有学生自由活动时间。更有甚者有些体育课被文化课取代。

（二）中学生对体育课的态度

态度是影响学习效果非常重要的非智力因素之一。学生对体育课的态度，主要由学生对体育课的认知成分、情感成分、行为意向三个要素组成。调查统计结果显示，大部分的同学还是喜欢体育课，有14.57%的学生持无所谓的态度，33.14%的学生不喜欢上体育课，其中男生占13.71%，女生占19.42%。显然女生比男生不喜欢上体育课的现象明显。在不喜欢上体育课的学生中，有65%的学生表示喜欢体育活动但不喜欢上体育课。这说明：学生是否喜欢体育课，直接取决于对体育课的内容与形式是否感兴趣，两者呈显著相关性。

（三）学生对体育课学习持不同态度的原因分析

1.客观因素

（1）场地器材不足。调查四所学校发现，篮球场、足球场和乒乓球每个学校都有，未设羽毛球场。随着经济的发展，运动场所的增加，学生对体育设施及学习环境的要求提高，体育设施不完善及器材的不足已经严重影响到学生的上课心态。

（2）体育教师因素。学校在体育方面的经费投入有限，致使学校在体育课上人力投入不足，部分体育教师在教学过程中教学态度不端正、自身的专业水平也不过硬，课程没有新颖性、趣味性。且个别教师采取放羊式的教学模式，让学生自由活动，致使一部分学生对体育课不感兴趣和不参与。另外，有学者认为体育老师应该是体育课的主导者、组织者，学生兴趣的调动者，老师上课的态度、讲话方式及其上课的形式直接影响学生对体育课的态度。

（3）学校领导态度因素。学校教育以应试教育为主，学校领导多关注升学率，对基础文化课的重视较高，忽略了学生的身体素质练习，纵容文化课替代体育课的现象发生。这显然是违背终身体育理念的。

2.主观因素

（1）青春期生理和心理特点。科学研究证明：现在学生普遍早熟，初中时期男女生都已进入青春发育期，第二性征发育已经趋于成熟，身体素质的发展出现停滞和下降的趋势。青春发育期的女生对于身体锻炼是非常重要的，但大多数遇到例假时连体育课都不上，认为例假期间不可以体育活动。青春期女生在情感上自尊心强，害怕挫折和失败，内向、含蓄、敏感，缺乏勇气和自信；重视别人对自己的评价，情感不易外漏。这些使得她们在体育课上活动时怕受伤、怕苦、怕累、怕脏、怕别人笑话，导致女生比男生普遍不喜欢上体育课。

（2）课外体育活动参与程度。体育参与行为不仅包括课堂体育教学活动部分，还包括了课外体育活动的参与。调查显示：学生最喜欢的休闲方式依次为上网、看电视、逛街购物、学习和睡觉，有极少学生会投入到课余的体育运动中来。由此可见学生进行课余体育运动情况不容乐观，这也说明了大多数学生没有养成良好的体育锻炼的习惯。

三、建议

（一）提高学校领导层、管理者对体育课的重视，体育与文化课齐头并进。学校可通过体检的方式让学生对自身健康状况有一个科学的认识，并以此为依据对学生进行合理体育训练。同时要提高学生的思想认识，通过讲座、成立体育社团等方式让学生真正认识到体育锻炼的重要性，养成良好的终身锻炼习惯，自觉、积极地坚持终身体育锻炼。

（二）体育教师的素质直接关系到体育课的成功与否。体育教师理应努力提高自身的业务水平，深入钻研教材，改变传统的教学方式，增强课堂趣味性，使学生真正从体育课中体验到收获的乐趣。同时根据青春期学生的心理变化和生理特点来有针对性的安排教学，因材施教，事半功倍。

（三）清徐县中学体育场所存在明显不足，建议这些中学向上级行政主管部门申请体育经费的投入，改善教学条件，建设所需体育场馆，以此提高学生参加体育课和体育锻炼的积极性。

参考文献：

[1] 蔡学俊，张忠琳.中学生对体育课态度及期待的调查江[J].江西教育.2007.24：30.

[2] 李武祥，罗亮宇，彭博.中学生体育课学习现状调查研究[J].内江科技.2012.10：22-23.