广州市城中村改造介绍（精选8篇）
2010-07-27 11:36:13 浏览次数：619
记者探访改造进展最快的城中村发现，保证村民的收益是成功的关键
在猎德村李氏宗祠里，几个村民在兴致勃勃地踢着毽子，她们身后，几十栋高层建筑已经脱去“绿衣”，整齐划一地矗立在珠江边上，这就是猎德村复建房。今年国庆前，猎德村民将正式回迁至复建房，一个更加融入现代城市生活的新型城中村将展现在人们面前。
猎德村
改造后什么样？
正在装修国庆前回迁
时下复建房可以说是村民讨论最多的话题之一，对于搬进新居，大家普遍充满了期待。
有37栋高楼是珠江新城最大住宅区
“现在正在赶工期，主要是装修部分，弄好了大概就可以交付给村民了”，在猎德村新的祠堂口，猎德村委的工作人员林先生向记者表示。记者在猎德村看到，封顶多时的几十栋复建房，绿棚已经基本拆除，新的猎德村全貌已经展现出来。从现场来看，猎德村复建房北起花城大道，南至临江大道，西临猎德大桥，东至海清路。据介绍，整个复建房占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米。建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区，有37栋高层住宅建筑，此外还有目前已经建好并投入使用的祠堂和池塘等。
“去年就看了样板房，今年3月样板房又对村民开放了一次，看过之后觉得很漂亮，很满意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向记者表示。
不输豪宅：入户花园、阳台、套房俱全
据她介绍，复建房里入户花园、阳台、套房等等一应俱全，与珠江新城的豪宅不相上下。复建房装修标准为720元/m2，仅统一安装的品牌橱柜就过万元一套。林先生也表示，由于复建房的面积并没有像普通商品房那样算上公摊面积，因此房子看上去更大，这也是村民比较满意的地方。据村民表示，农历8月前，也即差不多国庆前村民将回迁至复建房。
而猎德村桥西安置区的一边，一排排复古的建筑让人恍如来到了江南小镇。村民向记者表示，这将是以后的风情街。风情街从新猎德村的池塘一直延续至珠江口附近，一色的青砖小楼，十分有岭南风情。据介绍，这里以后将融入美食、旅游购物、酒吧、茶庄等休闲功能。
融入现代城市生活的新猎德已经开始展现在人们面前。
猎德村在传统与现代中保持着平衡。
青砖小楼十分有岭南风情。
建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区。
改造模式 卖地集资
“三三制”分配
“猎德村改造是相当成功的”，天河区负责城中村改造的有关人士向记者表示。猎德村是广州第一个有开发商参与的城中村改造项目，被誉为“城中村改造的典范”。据了解，当初猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式——村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。猎德村试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式——卖地集资，使政府在拆
建过程中几乎不需花费一分一厘。另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。
成功秘诀
租金至少30元/平方米村民收入有保证
以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。“很多外地城市的有关部门来猎德考察，对于这里的改造赞不绝口，但是又认为猎德经验很难学习”，该人士向记者表示。据他介绍，猎德村改造的成功，有两个很难推广的地方，一个是政府不与民争利，而是完全由村来主导，另一个就是猎德村位于寸土寸金的地方，土地价值高，可以支撑起这么大规模的改造。猎德村的改造十分成功，也获得了村民的支持。“以前很多人靠出租房屋生活，改造时不少人担心失去生活来源，但是看着崭新的房子，这种担心也慢慢少了”，一村民向记者表示。据了解，“拆一补一”安置方式，使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房，换得复建房最多的一位村民，换到了近1800平方米，共有十几套房。除了自己居住外多余的将用来对外出租，虽然房间数量没有以前的握手楼那么多，但是村民在看到复建房后，对未来的租金水平相当有信心。据村民预计，复建房的租金不会低于30元/m2，这么一算，收入并不低于以前。
另据了解，猎德村改造中还尝试了新的做法，就是由村民自己选择安置房的土地性质，也就是说村民可以自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。目前的猎德村复建房的土地又是哪种性质的呢？据天河区的工作人员介绍，猎德村复建房仍选择保留集体用地性质，因为村民普遍反对将土地转为国有性质。其原因在于很多认为集体土地可以传给子孙，但国有土地只有70年产权。另外，村里也担心村民会变卖房产，从而失去了居住地或者生活来源。
杨箕村
现场探访
东边先行开拆尚有商户营业
两个多月的时间，从4万人蜗居的盛景到几近空村的冷清，地处广州CBD的城中村杨箕，在7月1日8时正式拉开了整体拆除改造的序幕，在不久的将来，这里将被改造为高楼林立的住宅群，曾经低矮的握手楼将彻底消失。
日前，记者来到杨箕村发现，位处广州大道边首批开拆的多栋房屋已基本拆完。但靠近中山一路、杨箕村小学附近的村落，则尚未开拆，而且依然有极少的商户尚在营业。一位50多岁的大叔面对记者提出的“这里马上就要拆了吧，您还不赶紧搬啊”的提醒，不耐烦地回了一句：“还没那么快”，就匆匆返家，并随手关紧了大门。
记者发现，尽管这一片还没拆，不过，九成以上的居住者都已经搬离了。而且连门、窗甚至
是电线等一些可拆可卸的物品也都已经全部清空。多条街巷被木料、瓦砾、玻璃等垃圾杂物堵塞，令现场有一种满目疮痍之感。在村中行走，除了能发现零星的几位老人家之外，剩下的就是背着大口袋的收买佬了。
在杨箕村不时见到搬家的车辆出入。
仍有商户在营业。
村中大部分居住者已经搬离了。
用于出租村民偏爱40平方米小户型
杨箕村的租户为寻找新的住处而烦恼。而对拆迁户而言，则为了选择多大面积的回迁房而拿不定主意。据介绍，按照改造补偿方案，杨箕村所有房屋用地为宅基地，均按住宅用途予以补偿安置。改造拆迁原则上按有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成房屋的套内建筑面积计算，也就是说不计算公摊面积。“1平方米补回1平方米”，回迁的户型以方正的小户型为主，包括六种：40平方米的一房一厅，60平方米的两房两厅、72平方米的两房两厅，85平方米的三房两厅、95平方米的三房两厅，120平方米三房两厅。记者采访中了解到，对于住了几十年狭窄小楼的村民来说，不少村民都对三房两厅的户型表现出较大的兴趣，但同时也有部分的村民偏爱一室一厅的小户型。
一位张姓村民就透露,补偿面积约有200平方米，打算要95平方米的房子作为自住，再想要3间40平方米的小单间用作出租。张先生坦言，他不想要其他的户型，因为在杨箕，一直都是三四十平方米的小单间最容易出租。村民李太太也说：“我的房子以后不会卖，只会出租，虽然说60平方米的两房单位也很实用，但却不好租。所以我肯定不要60或72平方米的两房单位。现在就是担心40平方米的一房一厅到时不够分。因为回迁房将按照‘先签约先选房的原则’，根据被拆迁户签订安置协议的时间顺序，采取抽签或摇珠方式确定。到时谁知道我的抽签号靠不靠前啊？”李太太叹息道。
从张先生和李太太的话语中不难发现，村民更喜爱的是容易出租的小户型。但如果回迁的房屋以小户型设计为主导的话，那么，在设计上如何达到既合村民心水、同时兼顾舒适、且通风采光的功能，这却是一个考验开发企业功力的难题，值得开发企业多花工夫去研究、规划。
若仅是按户型面积组合而成的粗糙规划，则建成的极可能只是拔高了的城中村，那也就丧失了旧改的意义了。在这点上，记者以为，相关政府部门应该从紧把关。
改造模式
分融资地块和复建地块整体拆除重建
据越秀区房管局相关人士介绍，杨箕村将采取整体拆除重建方式改造，预计需资金20亿元。其中，改造分为融资地块及复建地块两大部分，复建地块用作村民回迁安置房建设，融资地块由集体土地转为国有土地后，通过土地公开出让，筹集改造资金。
对于之前有媒体报道的富力地产有兴趣加入杨箕村改造，而且已经带村民去花都样板房看过户型的传闻，富力地产的相关人士不愿做任何表态。越秀区房管局相关人士就表示，不仅富力地产，广州有相当多的地产商都有兴趣参与，但是必须经过招投标。
1 城中村改造的必要性
1.1 完善城市功能需要
城市功能是指城市这种特定的组织形式对经济文化等社会活动产生的影响及发挥的作用。城市具有管理功能、生产功能、养育功能、教育功能、娱乐功能、记忆功能等6项基本功能。城中村改造可以将城中村建设和原村民纳入城市的统一规划和管理。可通过建设优化水、电、气、通讯、交通、医疗、学校、农贸市场、文体设施等公共设施结构, 完成城中村物质形态的城市化;通过集体经济股份制改革完成原村民的身份转变, 从而完善城市功能, 提升城市承载能力, 提高城市品位。
1.2 改善人居环境需要
住宅环境与周边生态、建筑等环境和谐协调, 空间布局合理、犯罪率低、体现人文关爱的人居环境是人人向往的居住环境。城中村由于历史原因, 房屋布局混乱, 基础设施缺失, 消防、排水、供电等方面存在着极大的安全隐患, “脏、乱、差、暗”是城中村环境的现状写照。通过城中村改造, 对城中村高起点、高标准规划和建设, 将城中村区域打造成市政设施齐全, 配套医疗保健、文化教育、运动休闲服务设施, 环境清洁美观, 交通便利的住宅区, 将极大地改善村民的居住环境。
1.3 土地集约利用的需要
通过整村城中村改造, 可以对原有的边角地、插花地、土地资源利用效率低下的土地进行整合置换, 改善建设用地结构、布局, 挖掘用地潜力, 提高土地配置和利用效率。安置用地通过合理规划, 建设多层或高层建筑, 在满足安置原有住户的基础上配建一定比例的商品房, 开发商通过商品房销售用以平衡改造成本及获取利益。腾出的土地由政府收储, 通过招、拍、挂形式实现土地价值, 土地可用于市政公共基础配套设施建设和城市建设。因此, 通过城中村改造, 土地经整理开发可挖掘出大量发展建设用地, 实现土地及公共资源最大限度的整合提升和集约利用。
2 柳州市城中村现状及对城市发展的负面影响
2.1 城中村现状
(1) 城中村房屋布局混乱, 建筑品质低。根据2009年的调查数据, 柳州市共有2 1个城中村, 占地面积约14498hm2, 建筑形态呈陈旧与现代、整齐与杂乱并存的格局。房屋基本为砖混建筑结构, 平均层高约为3层, 少数为4~6层, 亦有少量连排平房, 存在建筑容积率高、密度高、绿化率低、建筑品质低的“两高两低”特征, “一线天”、“握手楼”的情况较为普遍。
(2) 外来人口多, 房屋出租率高。全市21个城中村总居住人口约为11.32万, 实际村民人数约4.73万, 仅占城中村总人口数的41%。全市城中村住宅总面积为295.53万m2, 住宅总套数为2.66万, 私宅出租率平均达65%以上, 其中柳南区私宅出租率最高, 达到84%。
2.2 对城市发展的负面影响
(1) 造成土地利用失衡。城中村私宅占地面积比例严重偏高, 教育、文化、卫生、绿地等社会公益性用地比例明显过低, 开发强度严重超标, 容积率过高, 建筑密度和空间形态处于失控状态, 住宅日照间距无法满足基本卫生和生活要求。此外, 私宅建设违章严重, 目前, 柳州市的城中村中仍存在着大量违章建筑。
(2) 公共基础设施滞后。城中村市政基础设施、公共配套设施用地占村内用地比例过低, 水电、排污等基础设施不仅老化且明显不能满足实际需求, 环境卫生问题突出。恶劣的生活环境使城中村内的村民生活质量下降, 安全隐患严重, 高密度、高强度的私房建设, 使得消防、卫生、安全等隐患无法消除。
(3) 平均人口密度过高。柳州市城中村居住人口约为11.32万, 人口密度780人/平方公里, 而柳州中心城市平均人口密度仅为243人/平方公里。城中村高密度的人口聚集极易造成社会不稳定因素。
(4) 人口结构杂乱。城中村由村民、市民和流动人口混合构成, 流动人口中可能混杂有犯罪群体。由于缺乏有效管理, 城中村的“黄、赌、毒”等社会治安问题突出, 治安形势严峻。
(5) 经济活动封闭保守。村集体经济或股份公司与外界的信息、技术、资金和人才交流程度低, 形成了以租赁业为核心的自我封闭的经济体, 经济结构单一, 成长性弱, 出租和管理成为其主要经济活动, 其收益很少用于投资, 土地资源低效利用, 土地的潜力和价值没能发挥出来。
3 城中村改造存在的问题
3.1 资金筹措压力大
城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集。城市规划范围内的城中村一方面建筑密度大、容积率高, 加之违章建筑过多, 致使拆迁成本过高。拆迁成本涉及征迁补偿、安置房建设、集体土地变性为国有土地的费用。以柳州市柳北区白沙村为例, 用于无证建筑、装修、搬家费、临时安置过渡费等费用概算为0.9亿元, 征地款概算1.7亿元, 安置房建管成本按3000元/平方米概算需要13.24亿元, 土地变性费概算0.97亿元, 合计16.81亿元。这些改造成本, 需要在销售商品房上平衡;另一方面, 由于建筑面积过大, 回迁安置面积高, 可用于销售的面积少, 投资回报少, 甚至无法平衡投入资金, 导致招商引资困难。
3.2 拆迁难度大
拆迁问题是城中村改造面临的首要问题, 而拆迁难度大制约了城中村改造的开展进程, 主要原因来自农民目前的利益受损。城中村相对低廉的房租吸引了大部分外来就业人员等低收入人群的承租, 给村民及集体带来了巨大收益。如柳州市柳南区渡口村, 其城中村改造势必触及村民及集体的利益, 因此, 改造一方面引起村民的极大抵触, 另一方面村民对征迁的安置补偿期望值过高, 村民与开发商之间的利益博弈, 使拆迁成了城中村改造的难题。
3.3 村民未来的发展出路难
城市的建设发展, 导致村民失去了赖以生存的土地, 又因村民自身的因素造成就业困难, 只得依靠租房来满足生活需求。“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”越来越多, 造成诸多不利于社会稳定的因素。要想彻底解决这些问题, 最根本的环节就在于妥善解决城中村改造后村民的出路问题, 只有真正解决了这些人的后顾之忧, 他们才会安居乐业, 城中村改造才能算得上真正意义上的成功。
4 对策
4.1 政府参与, 市场运作
城中村改造需要的巨大资金, 只有通过市场运作引进社会资金, 才有可能完成资金筹措。而社会开发企业的商业运作, 首先也要考虑盈利问题。如何吸引开发企业尤其是有实力的品牌企业参与城中村改造, 这是政府需要考虑的问题。政府通过制定政策, 做好顶层设计, 让企业在城中村改造中有利可图, 方有可能引进社会资金, 从而解决改造资金缺口问题。柳州市政府出台的“零收益”城中村改造管理办法, 就考虑到这一点。“零收益”即政府在安置地块上零收益, 把安置地块土地出让金返还开发企业, 把经济利益空间让给开发商, 让开发企业在做城中村改造项目中获得微利。这一理念, 让柳州市白沙村成功引进全国品牌房地产开发商——绿城房地产集团有限公司, 既解决了改造资金问题, 又保证了改造后的建成区品质。
4.2 方案合理, 阳光操作
制定一套符合实际、公平合理的政策, 是城中村改造工作的关键环节。在城中村改造中, 村民最关心的是自己的合理利益能否得到保障, 因此, 围绕村民住房安置面积、拆迁补偿和安置房价格、临时建筑的处理等实际问题制订的安置补偿方案, 是改造方案的重中之重。柳州市在这方面采取“自主拆迁、自主分配、自主建设”的理念, 让村民成为城中村改造的积极参与者和直接受益者。基于这一理念, 安置补偿方案必须经过村民讨论, 达到85%以上村民同意, 方可上报政府审批。在操作上, 无论是在拆迁阶段的房屋丈量、确认产权, 还是安置房选择, 都要公开公示, 接受群众投诉和监督, 保证公平、公正、合理。
4.3 做好无形改造, 保障村民利益
城中村改造不只是建筑形态的一拆一建, 更重要的是解决村民在改造后的生存问题, 这就涉及村民的身份转变、养老、医保、就业等无形改造。无形改造的成功, 才是城中村改造真正的成功。柳州市在注重有形改造的同时, 非常重视无形改造。一是编制的《城中村改造实施方案》必须包含《农村集体经济的股份制改革方案》, 切实做好集体资产的清产核资和产权登记, 处理不良资产和债务, 明确集体资产的享受人和享受份额, 确保村民优先对集体资产收益进行分配, 消除群众对集体资产流失或收益不分配的担忧, 通过改造, 让村民变股民;二是出台了《柳州市被征地农民培训就业和社会保障工作试行办法》政策, 解决农民的后顾之忧。
5 结语
在城市发展进步的过程中, 城中村是普遍形成的产物, 同样也是城乡发展不平衡的代名词。城中村改造过程中出现的一系列问题将严重约束我国城市社会经济的健康稳定发展和整个社会的稳定。城中村改造过程中潜存的一系列问题终归是村民的利益问题, 这将是今后进行城中村改造中需要解决的一大问题, 所以需要相关政府部门强化宏观管理, 采取科学合理、行之有效的措施, 使城中村改造从真正意义上融入城市发展之列。
参考文献
[1]刘玉娜.城镇化进程中有关问题的思考——“城中村”改造[J].小城镇建设, 2004 (10) .
[2]宋思曼.国家中心城市功能理论与重庆构建国家中心城市研究[D].重庆:重庆大学建筑成规学院, 2013.
记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。
在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。
新城崛起下暗流涌动
上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。
记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”
冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。
惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。
被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。
村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。
村官“家天下”瓜分集体利益
村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。
冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。
多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。
根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。
在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。
三位一体的腐败联盟
去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。
一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”
上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。
一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。
这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。
而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。
此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”
在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。
打造城中村改造反腐“高压线”
“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。
针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。
部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。
此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。
广州城市建设经过二十多年的高速发展，城市发展更多地表现在人口与面积的机械扩张。天河区是在广州市郊区基础上建立、发展起来的中心城区。新城区中仍然有许多实行农村集体所有制和经营体制的农村社区被城市建成区所包围，成为“都市里的村庄”，形成城市和乡村并存的二元结构。由于二元结构的存在，天河区原农村的管理体制与城市社区管理体制不相应，许多管理关系不清、责任不明，“城中村”成为城市社区管理上的一大难题。从物质环境上看，“城中村”市政设施建设薄弱，用地发展无序、建筑密度畸高、建筑杂乱无章、违章建筑严重，道路狭窄、消防通道不符合防火规范要求、消防设施简陋、存在着严重的火灾隐患，市容环境卫生恶劣等。伴随着广州城市这种外延式扩张的深入，内涵式城市化便被自然地提到议事日程，对天河区人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进广州城市化进程的重要环节。天河区“城中村”的城市化是真正实现城市一元结构发展的关键，与实现广州城市现代化的战略目标紧密相关。因此，对天河区的“城中村”改造势在必行。天河区的“城中村”改造虽已列入市、区两级政府的工作计划，各有关部门也做了许多前期论证工作，但由于“城中村”改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、法律、政治等多方面因素，事关村集体、村民（居民）、政府、改造主体等多方面利益，导致启动困难、进展缓慢。为此，区政协专门成立了“城中村”改造调研小组，对区内外“城中村”改造进行了调研，并对天河区“城中村”改造提出了建议。
一、天河区“城中村”改造的总体思路、进展情况
经国务院批准的广州市规划发展区385平方公里,其中138个行政村为“城中村”。“城中村”分为三类：A类为完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围；B类为有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村；C类为有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。天河区现共有行政村(含已转制公司)26个，其中石牌、林和、冼村、猎德、杨箕、登峰、西坑、沙东、银河属于A类“城中村”之列；柯木塱、渔沙坦、沐陂、凌塘属于C类“城中村”之列;其他村属于B类“城中村”之列。
（一）总体思路。天河区“城中村”改造按照广州市政府要求“坚持政府不直接投资和不进行商业性房地产开发”的原则，主要执行市政府已定的三大政策：一是根据城市规划，在规划许可证范围内进行改造；二是村民依法依规复建自用部分，可免收城市配套费和土地出让金；三是商业开发部分，按规定缴交城市配套费、土地出让金等有关税费和办理手续后可转让。以村(或改制公司)为主体实施改造。首先从转制入手，即城市建成区内的“城中村”农民转为居民；村委会转为居委会；原农民使用并所有的集体土地转为国有土地，村民宅基地房屋权属转为城市房地产权属；原村委会管理的集体经济转为集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，将原农村管理纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供气以及治安等纳入城市管理范畴。在此基础上，有步骤地推进“城中村”物质空间的改善。按照“统一规划，分期实施，先易后难，逐步推进”的思路和“规划先行”、“一村一策”的做法，具体实施分两类：一是对石牌、冼村等A类“城中村”，统一规划，统一实施，整体改造。区政府计划以石牌、冼村为试点，力争在一、两年内在实施改造方面取得突破，做出典型和示范，带动和推动其他城中村的改造。二是对棠东、棠下、龙洞等B类“城中村”主要抓好安置新村的建设，同时对旧村实施消防通道建设，加强环境卫生管理，整治脏、乱、差，逐步改善村貌，改善村民居住环境，待条件成熟时再整体改造旧村，最终全面完成天河区城中村改造，实现城乡一体化。
（二）进展情况。一是建立机构，加强领导。于2004年4月成立了由郑圣凯区长挂帅的天河区“城中村”改造工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在冼村街，区委、区政府配备专人、拨出专款开展此项工作。二是开展宣传发动工作。首先抓了村干部和村民宣传发动工作，解释广州市政府关于“城中村”改造的工作要求、相关政策、实施步骤和改造的重要性、对村和村民带来的好处等等，消除村干部和村民的疑虑，转变观念，为改造实施奠定思想基础；其次，采取召开座谈会、发放征询意见表
等办法开展民意调查。如冼村、石牌、林和等村均开展了相关工作，基本了解了村民关于改造的目标、拆迁补偿和对改造的态度等方面的意见，掌握改造的民意基础。三是进行现状调查和分析。由村委托测量队对现状房屋、物业情况进行了实地测量，按照房屋栋数、面积、用途、类别、产权情况等进行分类统计和分析，比较准确地摸清了房屋的现状情况。同时，对人口情况也进行了调查统计，基本掌握了现状各村的人口户数和总量情况。四是加快推进规划编制和审批工作。目前，石牌村编制旧村改造规划方案已通过了市规划局的审批，现正编制修建性详细规划；冼村、林和村基本完成编制旧村改造方案并获得市规划局审核意见，现正编制修建性详细规划方案；猎德村、前进龙埗村基本完成编制旧村改造方案设计已获得市规划局审核意见，现正修改中；龙洞村初步完成编制旧村改造规划方案，现上报市“城中村”领导小组审核中；杨箕、新塘初步完成编制旧村改造规划方案，现上报区“城中村”领导小组审核中；棠东、棠下现正修改旧村改造方案，计划上报区“城中村”领导小组审核；车陂村在完成旧村改造的宣传动员、现状调查等工作的基础上，现已委托设计单位开展改造规划的编制工作。同时，根据市下达我区9个试点村任务，结合“城中村”改造做好消防通道打通的有关工作。
二、天河区“城中村”改造面临的困境
从目前试点村改造状况看，在改造思路和方案上仍存在分歧，实施阻力很大，改造工作陷入困境。
（一）政策困境。按政策规定，“城中村”改造应与《村民委员会组织法》的实施有机结合，但在操作中规划与议事程序出现不可避免的矛盾。一方面，先由各村编制方案，经过严格的民主议事程序，自下而上报批，但往往与全市的规划不够吻合，上级不认可；而另一方面，自上而下形成的方案又脱离实际，让村民难以接受，造成村民通不过的结果。另外，市政府出台了一些有关政策，但相关条款不够严谨，反而不易操作。目前，村民对市给的政策也信心不足。“城中村”改造是一项时间跨度很长的、渐变式的社会系统工程，考虑到广州房地产市场的承受能力，不是3年、5年、10年可以改造好的，需要一个很长的时间，有的可能要花一两代人的时间。村民认为改造政策定下来后，既未以政府文件的形式发布，也未立法，其法律的约束力颇受质疑。村民尤为担忧的主要包括土地政策、税费减免政策等。所以，面对长时间的改造期限，政策的明确性、连贯性、稳定性将直接影响到“城中村”改造的进程。
（二）投资主体和资金困境。资金是“城中村”改造的瓶颈问题。广州市政府提出“城中村”改造资金筹措原则上“谁受益，谁投资”，以村集体和村民个人出资为主，市、区两级政府视情况适当支持，通过“三个一点”的办法落实资金，不允许房地产商插手。按照此原则，“城中村”集体经济实体和村民是受益者，应当作为投资主体，但由于村集体经济在“城中村”转制和改造中预期收益不明朗，村民的出路很模糊，在此情况下，“城中村”改造受益者的定位很难得到村集体和村民的认可。调研中了解到，“城中村”改造所需资金量巨大，一个村总投资需几十亿元甚至上百亿元，启动资金也要3-5亿元，对一个村集体经济组织而言，资金筹措、开发人才和管理能力都是很难做到的，一旦开发过程出现问题，承担的风险将是十分巨大的。而完全将房地产开发商排斥在投资主体之外，既增加了“城中村”改造资金筹措的难度，也会在资金投资份额方面引发政府在“城中村”改造过程中与村民高额的协商谈判成本。
（三）规划困境。一是中心村规划所给的容积率太低，与“城中村”现状开发强度大、高容积率形成矛盾。如中心村规划所给容积率石牌、猎德、林和为2.0，龙洞为1.5，而现有这些村的建筑容积率已达2-3.5之间，按照经济分析，参照村周边地区指标，还应适当提高规划容积率。在天河区无空地可置换的情况下，在“城中村”范围内即便维持现状的开发强度，也难以达到改善城市环境的要求。而对于维持这种起码的城市环境标准的容积率，村民也难以接受。规划与现实差距太大，改造受到困阻。二是安置(周转)用地或用房困难。A类“城中村”完全没有安置用地，B、C类“城中村”由于撤村改制，农村城市化涉及土地政策变化，申请和落实安置用地有困难。除冼村、猎德、石牌因珠江新城征地已划出自留用地红线外，区内其余村均未划红线，而现在用地征用受土地政策的影响，制约了规划的进程。三是拆迁困境。“城中村”现状住房面积大，给村民带来相当可观的租金收益，需要补偿安置的数额巨大。而且，村民倾向于只接受住房补偿，给改造带来巨大的改造成本（包括交易成本）与风险，进一步加重规划困境。
除了这三大困境外，操作程序繁琐、村民的观念问题以及对村民因拆迁上访事件处理不当等方面因素的影响，均不利于改造步伐的加快。
三、青岛市李沧区“城中村”改造的基本经验
7月中旬，调研组一行学习考察了青岛市李沧区的做法和经验。李沧区地处青岛市区的北部，是城市化进程加快发展的区域，“城中村”现象较为严重。据统计，辖区西部地区的近30个村几乎全部纳入改造范围，规划改造区域面积600多万平方米，现近一半村庄改造进入实施建设期，约有四分之一已完工或进入建设收尾期。李沧区东部25个村庄，预计建设约500万平方米的经济适用房和商品房，不仅可以安置25个村庄的3万名居民，还可吸纳20万外来居民，城区面貌和人民群众的居住条件将有更大的改观。预计今后3-5年内完成旧村改造住房。
改造策略：按照统筹规划、突出重点、加快实施的原则，开展经济适用住房结合旧城（村庄）改造的统一规划、统一申报、统一开发、统一监管等改造工作，实现村民、政府、投资者“三赢”。
（一）组织和行政上保证。一是区委牵头，统一部署，统筹安排，区政府给予宏观政策调控，主要包括土地政策和免税费；土地市场运营、筹集资金等。二是明确分工，各行其道，各尽其责。青岛市政府协调各方，区政府负责把关，区建设局牵头，街道负责具体实施，其它如规划、国土、城管等相关部门联动协助。三是深入调研，统一控制规划。编制好分区规划、控制性详细规划，一村一方案，视各村实际情况，合理确定开发强度，适当给予照顾。村庄改造与周边改造同步，在规划上统一控制，优先控制旧村，建设新村，安置好村民。
（二）资金来源多渠道。一是通过土地经营获得。由市政府划拨专门用于旧村改造的安置居住用地、经济发展用地，一部分由政府操作，委托开发商进行安置房建设，另一部分用来拍卖，投入开发，获得改造资金，带动旧村改造。例如，一个地块有两个以上的开发项目，在满足规划的前提下作比较，取经济利润较大的项目来实施开发。二是通过减免税费获得。政府给予减免有关税费的政策。
（三）运作模式多元化。一是引入市场机制。通过设计和开发的招投标，择优选择设计方案和有实力的开发商，增加透明度；村与开发公司合作开发、村开发公司开发建设（房子委托市房管局销售）。二是拆建分离。由政府实施拆迁，将土地纳入土地开发中心储备拍卖，开发商拍买后在净地上开发。三是资金运作实行收支两条线。国家征地补偿款由政府控制，实行收支两条线，专款专用，统一放在街道，由街道负责资金的统一使用管理。四是拆迁安置多种方式：就地安置、货币安置、或两者结合。
四、天河区“城中村”改造的对策与建议
针对天河区“城中村”改造存在的种种问题和困难，借鉴外地的成功经验，提出如下建议：
（一）尽快出台“城中村”改造政策法规，保证改造工作的合法性
“城中村”改造是一项极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、法律、政治等多方面因素，事关村集体、村民（居民）、政府、改造主体等多方面利益，仅靠市、区政府有关部门的文件、会议纪要或领导讲话等是很难协调好各方面的关系，各参与方的利益也很难有法律保障。目前，国家对旧城改造拆迁补偿方面已有比较完整的法律法规体系，而对拥有集体土地产权的“城中村”改造套用国家对旧城改造的法律法规体系上存在许多空白，特别是在实际操作中，诸如在有关税费政策中的市政建设配套费、土地出让金的减免，在融资方面政府给予的低息或贴息贷款和农村集体物业抵押贷款，在公共设施及基础设施配套支持等方面还没有明确的政策。为此，建议在国家对旧村改造已有的法律法规基础上，尽快出台符合广州市“城中村”改造实际的有关政策法规，保证改造工作的合理、合法性。
（二）明确“城中村”改造实施主体，解决资金困境
在“城中村”改造实施的行为主体与操作方式上，应注重发挥各种社会力量的作用。“城中村”改造的资金来源应该是“政府-村集体-开发商”共同协力、共同解决。目前国内主要采用以下三种方式：一是由村集体经济为主导、非市场化的社区改造模式；二是以政府为主导、半市场化的综合开发模式；三是以开发商为主导、市场化的综合开发模式。天河区“城中村”改造模式现在主要采用的是第一种模式。但由于“城中村”改造模式受“城中村”地理位置、原有建筑密度、规划指标、改造资金来源等多种因素的影响，单靠一种改造模式难以完成。为此建议，根据各“城中村”具体条件，选择不同的改造
模式：
（1）对于村集体经济组织实力较强，改造项目经济分析有盈余或盈亏基本平衡的“城中村”，如石牌村等，可采用第一种模式，即由村集体经济为主导、非市场化的社区改造模式。
（2）对于村集体经济组织实力较弱，改造项目经济分析无盈余或盈亏基本平衡的“城中村”，可采用第二种改造模式，即由区政府为主导，引入有经济实力的开发企业进行保本或微利开发，先进行试点，在取得经验后，逐步推开，成熟一块，开发一块，滚动发展。
（3）对于村集体经济组织实力较弱，改造项目经济分析有盈余，能够吸引开发商介入的“城中村”，可借鉴外地以开发商为主导、市场化的综合开发模式，采取以集体经济为主导、适度引入开发商、市场化的综合开发模式。
（三）优化项目规划，提高综合开发相关资源的价值
政府对“城中村”改造的规划，很大程度上决定了综合开发相关资源的使用、运作和平衡。为了使规划更具科学性、合理性和可操作性，建议市有关部门在控规编制过程中，根据“一村一方案”，视各村实际情况，合理确定开发强度，适当提高规划容积率，使村庄改造与周边改造同步，保证改造投入收益基本平衡。同时，建议可调整部分用地性质，如住改商，并且经改造后节约出来的土地，在符合城市总体规划的前提下和村庄规划建设用地范围内，原则上留给村使用，以优化配置和高效使用土地资源，充分发挥中心城区土地潜在的巨大价值。对于安置（周转）用地或用房问题，建议有关部门尽快划出“城中村”改造用地红线，为规划和实施工作做好前期准备。
（四）加大管理力度，防止出现新的人居环境恶劣的“城中村”
随着经济发展和A、B类“城中村”改造的启动，大量被改造的业主和外来人口会向柯木塱等C类“城中村”迁移，使C类“城中村”向 A、B类“城中村” 转变，加重以后改造的难度。建议区政府要加大管理力度，加强规划辅导，做好村民的思想工作，并尽快制定政策将区内未列入近期改造的“城中村”纳入规划，对不符合城市规划条件的一律不得新建和加建宅基地房，增加对村民的经济适用房的建设，防止出现新的人居环境恶劣的“城中村”。
为认真贯彻落实《中共兰州市委兰州市人民政府关于加快实施城中村改造的决定》精神，合理利用城市土地，优化城市空间布局，改善城市居民生活环境，提升城市形象，加快城市化进程，现就城中村改造中房屋拆迁安置及产权登记制定以下管理暂行办法。
一、房屋拆迁安置
（一）拆迁管理
1、城中村改造按农民集体土地上的房屋进行拆迁，根据《中华人民共和国土地管理法》和《甘肃省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》以及省、市征用集体土地相关法规给予补偿、安置。
2、城中村房屋拆迁工作由城中村所在区人民政府负责。区人民政府根据本办法的规定，结合本区实际制定城中村房屋拆迁补偿安置实施方案，拆迁安置工作由区人民政府组织实施。
3、城中村改造拆迁农民住宅房屋，无论实行货币补偿还是房屋安置，一律不再对各户单独另行划拨宅基地。
4、制定城中村房屋拆迁补偿安置实施方案，必须经过以下程序：
（1）入户调查，丈量房屋建筑面积，登记建房审批手续、房屋用途、常住人口；
（2）制定城中村房屋拆迁资金筹集方案以及保障拆迁顺利实施的措施；
（3）拟定拆迁补偿安置实施方案，广泛征求意见；
（4）拆迁补偿安置实施方案经区人民政府审定并公布实施。
5、城中村改造拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动，并由区人民政府予以公告。
（1）新建、改建、扩建、装修房屋；
（2）租赁房屋；
（3）改变房屋和土地用途；
（4）买卖房屋；
（5）迁入户口和分户。
6、拆迁城中村房屋，拆迁人与被拆迁户应当订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当约定补偿方式、补偿金额、安置房屋面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、结算方式、违约责任以及纠纷处理方式等主要事项。
7、被拆迁户无正当理由，拒不签订拆迁补偿安置协议或签订拆迁补偿安置协议后拒不搬迁的，由区人民政府组织相关部门依法强制拆迁或申请人民法院强制拆迁。
8、对积极配合城中村改造工作，在规定拆迁期限内搬迁完华的被拆迁户、给予适当奖励。
（二）拆迁补偿安置
9、拆迁城中村农民合法宅基地上的住宅房屋，可以实行货币安置，也可以实行房屋安置，由被拆迁户选择。但房屋附属物、地上附着物，如地下室、围墙、大门、渗井、棚房、果树等按评估价给予货币补偿。
10、拆迁城中村住宅房屋按标准建筑面积（以下简称标准面积）补偿安置。标准面积以城中村农民户均宅基地面积和建筑密度为依据，全市统一确定为每户160平方米（指建筑面积，下同）。
11、拆迁标准面积以内的房屋，被拆迁户选择房屋安置的，按标准面积以房换房给予房屋安置；被拆迁户选择货币安置的，按标准面积以一等砖混结构房屋重置价每平方米649元（以下所称重置价均为每平方米649元）约两倍给予货币补偿。
被拆迁房屋不足标准面积约，可按标准面积补偿安置。不足部分被拆迁户选择房屋安置的，按重置价购买；选择货币安置的，按重置价给予补偿。
12、拆迁标准面积以外的房屋，两层以内的面积按重置价给予货币补偿，第三层、第四层按重置价的50％给予货币补偿，第五层（含五层）以上不予补偿。
13、被拆迁户是1人户或6人以上（含6人）户的，各区可列为特殊情况制定相应的补偿安置办法。
14、被拆迁户有一处以上合法宅基地房屋的，只按一处确认标准面积进行补偿安置。其它宅基地上的房屋，一律给予货币补偿，第一层按重置价给予货币补偿，第二层、第三层按重置价的50％给予货币补偿，第四层以上（含四层）不予补偿。
15、拆迁城中村乡镇集体企业的合法房屋、集体公益事业房屋（如村委会、村办医疗所、村办学校的房屋等），一律按重置价给予货币补偿。对违法占用公共用地、耕地、自留地所建的房屋，一律不予补偿。
16、对被拆迁户选择房屋安置且自行过渡的，每户每月发放600元过渡补助费；被拆迁户自行搬迁的，每户一次性发放400元搬家补助费。
17、凡2005年5月30日以后未经批准修建的房屋，一律按违法建筑拆除，不予补偿安置。
18、拆迁城关区和高新开发区城中村农民住宅房屋，在本办法规定标准面积的基础上，可上浮不超过20％给予补偿安置。
19、城郊四区政府和高新区管委会根据本办法分别制定城中村改造房屋拆迁补偿安置实施细则。
20、本办法实施之前已经进行拆迁改造的，不适用于本办法。
二、房屋产权登记
21、城中村集体土地转变为国有土地后，其地上建筑物按照《中华人民共和国城市房地产管理法》管理。
22、在城中村集体土地按国有土地确权后，其地上建筑物按以下情况进行产权登记：
（1）城中村改造后，符合城市规划，经有关部门批准确定于以保留的房屋进行产权登记
①确定保留的房屋，由各区土地、规划、房产（城建）、行政执法等主管部门联合予以确认。确认的方式、收取的要件由各区主管部门确定。同意申报房屋所有权的，分别在城中村改造房屋所有权申报表上盖章确认，进行所有权登记。（附城中村改造房屋所有权申报表）
②提交要件
＜1＞城中村改造房屋所有权申报表；
＜2＞个人（单位）申请；
＜3＞建设单位法人个人资格证明。（法人提交经过年检的营业执照副本，个人提交身份证）
③城中村改造中发放的《房屋所有权证》附记栏中均应注记产权来源：城中村改造。有注记的房屋以后进入市场交易时，须补缴国有土地使用权出让金。
（2）城中村改造中，各区有批准权的主管部门确定不予保留的房屋，一律不再进行所有权登记，其房屋在改造时按有关规定处理。
凡存在房屋产权登记历史遗留问题的房屋，一律停止办理房屋所有权登记，在城中村改造中一并解决。
（3）城中村改造后，新建的房屋进行产权登记
①按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
②提交要件
＜1＞用地证明文件或者土地使用权证；
＜2＞建设用地规划许可证；
＜3＞建设工程规划许可证；
＜4＞施工许可证；
＜5＞房屋竣工验收资料；
＜6＞其他有关的证明文件。
23、办理程序
（1）现场测绘调查；
（2）批准机关复核、确认；
（3）受理登记；
（4）审查；
（5）审批；
（6）收费发证。
三、房屋产权登记的办法由兰州市房地产管理局负责解释。
四、本办法自下发之日起实行。
2010年，洛阳市下达我县城中村改造任务是：项目3个，拆迁10万平方米，开工建设21万平方米，竣工12万平方米，投资2.6亿元。我县将市下达我县城中村改造项目分解为4项，其进展情况如下：
1、南府店村的原化肥厂及周边居民拆迁改造项目（太阳绿城）。该项目占地57亩，共涉及拆迁面积3.2万平方米，其中拆迁居民住宅62户，拆迁面积1.8万平方米，拆迁职工住宅楼二幢0.8万平方米，办公楼及厂房0.8万平方米。计划投资1.95亿元，规划建设8栋高层住宅，总建筑面积13万平方米。目前已全部拆迁完毕，已开工4栋住宅工程，工程正在处理地基。
2、周村文化路拆迁安置项目。该项目占地68亩，共涉及拆迁居民91户，拆迁面积2.6万平方米，计划投资2.1亿，规划建设20栋多层安置住房，总建筑面积13.38万平方米。目前拆迁全部完成，已于7月2日开工建设17栋，开工面积8万平方米。
3、彭庄村新型社区建设项目。该项目占地90亩，共涉及拆迁面积2万平方米，其中居民38户，面积1.1万平方米，旧厂房及办公楼房0.9万平方米。计划投资2.4亿，规-1-
划建设20幢多层安置房，总建筑面积16万平方米。该项目分两年实施完成，其中2010年完成开工2万平方米，投资3000万元。目前已拆迁厂房2000平方米，该项目的1＃、2＃楼正在进行施工前期准备。
4、南府店村东环路东侧改造项目。该项目占地50亩，涉及拆迁2.2万平方米，其中居民住宅28户，面积0.8万平方米，废旧厂5个，面积1.4万平方米。计划投资1.8亿元，规划建设9幢高层12万平方米，目前已拆迁5000平方米，四个项目共涉及拆迁10万平方米，计划建设40.38万平方米，投资6.15亿元。1＃楼已开工建设，正在处理地基。
另外继续完善2009城中村改造项目：
1、北府店村民主街改造项目；
2、西场烧烤城及周边居民住户项目；
3、南府店村河洛南院及周边改造项目；该三个项目正在进行主体施工建设。
伴随着城中村改造、合村并城、市场外迁、地铁及市政交通建设集中开工, 老旧建筑倒下, 新的高楼拔地而起, 在城市化步伐加速的今天, 这已经成为最平常不过的景象。但是在日新月异的城市化快速发展的背后, 却是拆迁后建筑垃圾围城的另一幅景象。据统计, 我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的1/3以上, 每年新产生建筑垃圾超过3亿吨。以郑州为例, 这几年, 每年城中村的拆迁面积都超过1 000万平方米, 每拆除1万m2建筑, 施工过程就会产生500t~600t建筑垃圾, 同时伴随着路网改造、道路、桥梁、地铁等市政工程的修建过程中产生的建筑垃圾, 如采取简单的堆放方式处理, 每年新增建筑垃圾的处理都将占30万至40万平方米用地。郑州正处于中原经济区建设的高速发展时期, 每年不可避免地产生数十万吨建筑垃圾, 如果不及时处理和利用, 必将给社会、环境和资源带来不利影响。
2 郑州市城中村改造中建筑垃圾处理现状
建筑垃圾大多为固体废弃物, 一般是在建设过程中或旧建筑物维修、拆除过程中产生的。不同结构类型的建筑所产生垃圾的各种成分的含量虽有所不同, 但其基本组成是一致的, 主要由土、渣土、散落的砂浆和混凝土、剔凿产生的砖石和混凝土碎块、打桩截下的钢筋混凝土桩头、金属、竹术材, 装饰装修产生的废料、各种包装材料和其他废弃物组成。
近年我国各地城中村改造正火如荼地进行, 建筑垃圾产量也正呈快速上升势头, 此过程中建筑垃圾产量大、处理方式以简单堆放为主, 占用大量土地资源、环境危害严重。以金水区为例, 该区总共有57个城中村, 从2004年起已经完成拆迁43个, 今年仅剩的14个城中村改造也将被拆, 在此过程中产生的建筑垃圾基本上停留在落后简单的填埋式处理, 一般是被运往郊区的沟渠中简单的堆积填埋。随着城市发展, 这些建筑垃圾堆放一段时间后又要被运往更远的地方去。这种“清了又倒, 倒了又清”, 建筑垃圾来回“搬家”的恶性循环式的垃圾处理, 不仅占用大量的可耕地, 浪费运输费用, 由于建筑垃圾的不可降解性, 填埋式处理还将会给社会环境造成长远的破坏。
2.1 建筑垃圾清运市场现状
建筑垃圾的处理必须从源头上来控制建筑垃圾的运输、管理等诸多环节, 建筑垃圾管理的源头是建设拆迁施工单位, 途中是运输单位, 末端是消纳处置场所。按规定, 建筑垃圾必须在指定的处理场所进行处理。以郑州市区为例, 由于建筑垃圾运输的门槛较低, 大量运输企业或个人纷纷涌入建筑垃圾处理市场, 一方面冲击了正规企业的合理利润, 据市城管部门统计, 目前在郑州登记注册的建筑渣土运输车辆有1 700辆, 仅三环以内的体制外的黑车有400多辆;另一方面存在运输车超载和偷倒建筑垃圾问题, 每天有千余吨建筑垃圾因无处填埋或是运输人员为减少运输费用, 被随意倾倒在路边沟渠里。
建筑垃圾市场管理混乱, 没有相关管理法规可依, 郑州市目前还没有相关建筑垃圾处理管理办法。以建筑渣土运输为例, 目前郑州市建筑渣土运输缺少统一的市场定价标准, 基本上是建设单位与运输单位自行协商确定。同时正规垃圾消纳点严重缺乏, 郑州市目前没有政府管理和指定的建筑垃圾消纳点, 目前仅有总容量100万方的4处私人投资开办的建筑垃圾消纳点, 且分布不均, 均集中在郑州市的西部和南部, 如侯寨、新郑龙湖附近等地, 多为天然沟壑。这与郑州城市发展与城中村改造中每年产生的巨量建筑垃圾相比仅是九牛一毛。另一方面建设单位为节约成本不断压低价格, 而运输企业为了经济利益不断以低价“揽活儿”, 较低的清运价格相比于较远的运输距离, 消纳点的进场费、装卸费、较高的燃油价格, 这一系列问题最终导致垃圾清运车在运输过程中的车辆超载、遗撒污染道路, 偷倒乱倒等多拉快跑现象。
2.2 建筑垃圾处理方式及其危害
缺乏建筑垃圾分类收集处理机制, 除去有利可图的废木料 (主要是木门窗) 、废金属 (钢筋、铝合金) 等被积极收集外, 那些不能回收、筛选的砖、石、混凝土混合物, 以及旧模板、废担料、碎玻璃, 油漆零料等建筑垃圾, 往往被运到距离施工现场较远的地域, 露天堆积或倒入沟渠中进行简单掩埋。同时由于填埋场地选址不合理, 没有考虑周边环境影响、交通、土地征用、运输距离、封场后的土地开发等因素, 结果就会出现垃圾被清了又倒, 倒了又清的垃圾搬家的循环怪圈, 造成人力、物力、财力的浪费。另外, 建筑垃圾中的建筑用胶、涂料等是难降解的高分子聚合材料, 并含有有害的重金属元素, 渗入土壤中会改变其结构组成, 降低土壤质量, 削减土壤生产力。并且这些有害物质会进入地下水, 污染水资源。再者, 建筑垃圾中含有或反应产生挥发性有毒气体, 扩散至空气中就会污染大气, 会对与填埋场相毗连的产业和土地利用产生的不利影响[1]。
3 对策与建议
3.1 制定政策法规, 控制源头, 加强过程管理和终端开发
城中村改造是一个艰难而长期的过程, 如果不尽快建立科学合理的建筑垃圾处理管理体系和相关法律法规, 建筑垃圾对环境、社会造成的危害将不可估量, 也不可挽回。因此, 政府职能部门要针对建筑垃圾的处理问题, 建立科学的管理体系、完善的相关法律法规, 建立建筑垃圾市场运作管理标准。特别是针对城中村改造中建筑垃圾产生量大及处理方法简单落后的特点, 要出台相应的政策, 禁止填埋可利用的建筑垃圾, 规定建筑垃圾必须进行分类收集和存放。
3.1.1 建筑垃圾的减量化措施。
从源头上加以控制, 在建筑设计和施工过程中, 采取将来维修、改造和拆除时建筑垃圾产生量少的设计结构和施工工艺, 使用环保型建筑材料, 减少施工时的设计变更, 从源头上控制和减少产生垃圾的环节[2]。
3.1.2 建立科学合理的市场运作管理标准。
城管和建设部门应联合, 在建筑建设和拆迁项目施工过程中, 建立建筑垃圾的收集分类标准, 严格清运审批手续。在建筑施工开始, 建设部门将施工工地、拆迁项目的位置、规模、建设单位、承建单位、预计产生垃圾类型、数量等信息审批登记, 建立信息管理系统便于后续垃圾的收集分类、清运车辆分配以及管理部门的监督管理, 做到从源头上管理控制。
3.1.3 建立清运车辆运行管理系统。
将清运车辆信息联网, 清运车辆运输垃圾类型、数量、出发地等信息输入信息系统, 按照分类、资源化、就近原则, 分配清运车辆将建筑垃圾运往就近建筑垃圾消纳点, 消纳点对进出消纳点的车辆严格核实登记管理, 这样既方便建筑垃圾的分类收集管理、资源化利用, 又可以防止清运车辆为了减少运输费用等随意倾倒垃圾。
3.1.4 建立建筑垃圾开发利用鼓励性政策。
政府部门出台相关政策, 鼓励企业将建筑垃圾资源化新技术运用到工程实际中, 减少环境污染。针对施工中有效利用垃圾生产出的材料和产品、资源化处理建筑垃圾的单位, 政府部门应在税收政策等方面给予优惠。同时, 建立建筑垃圾资源化处理利用相关法律, 对于法律法规建立严格监督管理机制, 严格监督执法, 做到令行禁止, 有法必依, 违法必究。
3.2 建筑垃圾资源化再利用
建筑垃圾资源化再利用应该是我国今后发展的方向, 但没有得到应有的重视。国外成功的经验是法律的强制力量与市场相结合。在国内, 要实现建筑垃圾处置产业化, 政府应在垃圾来源、市场出口以及中间环节用地等方面, 给予支持, 如此产业链才能打通, 实现真正产业化。
(1) 政策层面上, 《城市建筑垃圾管理规定》第四条规定:“建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。国家鼓励建筑垃圾综合利用, 鼓励建设单位、施工单位优先采用建筑垃圾综合利用产品”。但是目前, 我国建筑废弃物资源化率不足5%, 而欧盟国家每年资源化率超过90%, 韩国、日本建筑废弃物资源化率已经达到97%。我国建筑垃圾中除了一部分作为渣土等回填和资源化利用外, 有50%~60%被直接卸到郊外的沟壑中。政府职能部门应该在政策上鼓励建筑垃圾循环再利用, 并对从事建筑垃圾二次加工的企业给予资金扶持, 鼓励其开发和推广再生材料产品[3]。另一方面, 加大建筑垃圾再利用技术、设备的研发力度, 加大科研投入, 解决在建筑垃圾处理等方面存在的技术问题。政府机构参与到建筑垃圾资源化施工一线工作中, 为建筑垃圾资源化利用管理政策的制定提供实践经验和支持, 制定出更多更有效和实际操作性的政策、法律法规, 为建筑业的可持续发展的强大动力。
(2) 在管理模式上, 改变传统的建筑原料———建筑物———建筑垃圾的线性模式, 形成建筑原料———建筑物———建筑垃圾———再生原料的循环模式。建立科学的、全过程的管理模式, 达到综合利用建筑垃圾, 保护生态环境的目的。
(3) 加快建筑垃圾资源化利用科研工作, 对于砖、石、混凝土混合物, 以及旧模板、废担料、碎玻璃, 油漆零料等不能通过简单筛选回收利用的建筑垃圾。可以作为为回填材料直接应用用作工程上的地基处理, 如沟谷等建设用地的地基回填、堤坝砌筑或道路基础的施工等。重点加快研究其作为建材产品利用。利用建筑垃圾生产再生建筑材料、道路砖、新型墙板等建筑用材, 实现建筑垃圾的资源化循环利用。
4 结语
郑州正处于中原经济区建设的高速发展时期, 建立科学合理的建筑垃圾的清运处理和资源化利用管理机制, 是解决建筑垃圾随意倾倒造成垃圾“围城”的局面的有效途径, 也是实现建筑垃圾的循环利用, 建筑业的可持续发展的有效办法, 为全市发展循环经济, 建立节能环保型社会开辟了新途径。
参考文献
[1]陈承壮, 李鹏, 郭坤, 纪玉翔.专业建筑垃圾处理与建筑材料再生行业探究[J].工程建设, 132.
[2]建付国永, 刘丽巧.建筑垃圾处理现状及资源化利用建议[J].社科论坛, 112.
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村,在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村,在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的扬箕村。
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年11月的亚运会之前。
如今,城中村里的出租客開始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向《中国新闻周刊》表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根的意识。”
“土可生财,地能出金”
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
卢秀芹刚嫁到冼村的时候,这里大多是平房,家家有院子,村路开阔,现在的黄埔大道和维家思广场还是绿油油的菜地。站在自家的院子里,能看见远处自家的农田。日子忙碌艰苦却也安心踏实。村子里人的成分也尤其简单,除了外嫁而来的,全是同宗的本村人。
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村、猎德村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展规划。
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。
城中村研究者蓝宇蕴解释:“1978年前小规模的征用土地,农民非常欢迎,国家会给征地农民分配城镇户口,得到城镇户口就意味着有商品粮吃,能够到工厂就业。一直到1985年前,征地都很少,农民的积极性也很高。”
1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉《中国新闻周刊》:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地。像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”
村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
据《城市化中的石牌村》一书的调查,广州市区最大的城中村一石牌村,街巷宽的地方约2～3米,窄的地方只有0.7米。而在0.73平方公里的土地上,却盖了总面积90万平方米的自建楼房。
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”
卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
集体所有的宅基地是域中村人的养命地。以至于在每栋积木似的楼里,村民都会供着土地神,每天插两炷香,对联毫不含蓄——“土可生财,地能出金。”
城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
分红年代
卢佑民家的房子有四层,第三层用来自住,因为这一层比一二层空气好,也有些许阳光,又没有顶层的曝晒。另外三层楼用来出租。
冼村的农地被征收后,村民们开始靠收租过日子,卢佑民也不再出去工作,回村里“守家业”,他什么活都不干,连收房租都觉得累。“那是女人的活,男人什么都不用干。”
天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
就这样,卢佑民靠着村里的补偿歇了下来。每天早上八九点钟醒来,卢佑民就到村里的大排档去喝“早茶”,一份肠粉,一壶免费的茶水,喝饱了就到祠堂边和村里人“打三公”“斗地主”。卢佑民这样的日子已然过了十多年。
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年1月1日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉《中国新闻周刊》:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份。丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
但冼村村民并不满足。冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
广州市杨箕经济发展有限公司(原杨箕村委会改制)董事长张建好对《中国新闻周刊》大吐苦水:“我们村干部每天忙里忙外搞经济,赚来钱给全村人分红,村民们什么都不干,天天闲着还不信任我们,说我们贪污了。”
一村一策
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138条登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
此时的冼村,现有村址红线净用地面积为162884平方米,村里现有3200户,常住人口8000人、流动人口35000人,现有房屋总面积72万平方米。
《中国新闻周刊》拿到的一份冼村最新的改造方案,上面称:天河区政府相关部门与冼村共提出过四种改造模式:一是政府指导。村集体经济组织独立承担的旧村重建模式,二是政府主导的改造模式,三是政府指导,发展商独立承担的改造模式,四是政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司的模式。
冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
“拆迁工作是多方利益绞在一起。政府主导,房子的容积率就不会这么高。开发商主导,可分配的资源会更足,建设速度也快。”蓝宇蕴称。
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场隋况,拍卖楼面地价合理范围为6000～6500元/平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6～8之间。
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米。复建后的建筑面积相应补回一平方米。市,区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
2009年8月7日,冼村旧村改造的会议记录显示:会议有两方代表人,一方是冼村的村组织,村书记卢佑醒带队,他也是冼村实业有限公司的董事长,另一方则是保利集团的代表人。这意味着,外界猜测的冼村改造的幕后开发商是保利集团。
村民抵制
2009年,冼村上交天河區政府的一份整体改造报告上称;“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
在冼村内,村民却告诉《中国新闻周刊》:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
村民自发散发传单,要求村委会:“公开历年来的村务账务明细账,公开村官的工资和个人财产。公开广州市政府预留给村集体的460亩自留地,以及广州市规划局公布规划的28快自留地的去向和用途。同时公开村集体投资的财产、物业资产及村办企业账目。”
和冼村同样情况的还有扬箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈的告诉《中国新闻周刊》:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分的挑唆来闹事。”
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的拆迁都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
卢秀芹的担心比较简单:“拆了以后谁保证我们能不能人住。现在的权益没到手,拆了就更没办法要了。”
冼村人介绍,在20世纪90年代末,冼村边上的金穗路要扩路,拆了冼村村民210栋房子。广州市政府盖了盈嘉花园,共4栋回迁楼让这些村民入住。“盖了8年才盖完,村民只能在外面租房子,每个月每平米补助20元。”卢秀芹说。
“搬进去的人回来都说,那几栋楼就是豆腐渣工程,才搬进去两年,到处都在漏水。”卢佑民说,“就因为这样我们大家都对拆迁很怕。”
“生活在这样的环境里很头疼,想改变,想住新房,但承诺不实现宁可不住。”卢秀芹说。卢佑醒自己也头疼,对于冼村在亚运前能不能拆迁完成,他说:“这个要等广州市政府来定。”
