景区租赁合同（共8篇）
出租人（甲方）：
承租人（乙方）：
为充实XX景区的服务内容，促进旅游景区的全面发展，逐步形成景观观赏、餐饮、购物、休闲、娱乐等全方位旅游服务体系，最大限度地满足旅客的旅游需求，根据《中华人民共和国协议法》等有关法律、法规的规定，双方就XX景区部分摊位（以下简称“摊位”）租赁经营事宜，经协商达成协议如下：
第一条 摊位位置及经营内容
1、乙方承租甲方XX景区西门口、东门口摊位各一个，共计两个摊位，前述摊位有甲乙双方共同认定，未经双方协商一致，不得随意变换摊位位置。
2、乙方在前述摊位经营内容仅限于数码快照、冲洗、照相器材的销售，乙方不得利用该摊位从事其他经营活动。
第二条 租赁期限
1、双方约定租赁期限为年，自20年1月1日起至20年月日止。
2、租赁期满，乙方有意续租的，应提前三十日书面通知甲方，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁协议。
第三条 租金及支付方式
1、租金标准为每年元。
2、支付方式为：乙方应于每年12月31日前支付下的租金。
第四条 保证金
1、本协议签订之日，乙方交纳元人民币的履约保证金，作为履行协议、遵守法律法规和规章制度的保证。协议履行完毕且乙方无违约或其他赔偿责任，甲方退还保证金，保证金不计利息。乙方如有违反本协议或甲方依法制定的规章制度需交纳违约金或罚款而乙方拒不交纳的，甲方有权在乙方的履约保证金中扣除，并视情况对乙方实施停业整顿或解除协议。扣除的履约保证金不再退还。
2、协议履行期间履约保证金应保持在元，不足时乙方应在接到甲方通知后3日内补足。
第五条 摊位的改造
协议期内乙方按甲方的统一规划进行摊位改造，其改造方案需经甲方审批同意，改造费用由乙方自己承担。
第六条 甲方权利义务
1、依法制订景区有关消防、卫生、安全用电、营业时间、公共安全、经营秩序等内容的各项规章制度并负责监督实施。
2、协助各级行政管理机关对违反有关规定的乙方进行监督、教育、整顿，直至单方解除协议。
3、应按约定为乙方提供摊位及相关配套设施，保障乙方正常经营。
4、除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。
5、第七条 乙方权利义务
1、有权监督甲方履行协议约定的各项义务。
2、应当具备合法的经营证照。
3、应按本协议约定的经营范围从事经营，自觉遵守甲方依法制订的各项规章制度，服从甲方的监督管理。
4、应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费。
5、应爱护并合理使用场区内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。
6、应按照各级行政管理部门的规定，本着公平合理、诚实信用的原则合法经营，不得损害消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。
7、将摊位转租、转让给第三人或和其他租户交换摊位的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续。
8、应按照甲方的要求提供有关本人或本企业的备案资料。
9、第八条 协议的解除
1、双方可以协商变更或终止本协议。
2、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，乙方应按照本协议的约定支付违约金：
（1）、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。
（2）、未按约定用途使用摊位，经甲方书面通知未改正的。
（3）、利用承租的摊位从事非法经营活动的。
（4）、被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。
（5）、被消费者投诉，经有关部门查证属实的。
（6）、将承租的摊位擅自转租、转让、转借给第三人。
（7）、逾期三十日未支付租金的。
（8）、未经甲方同意连续停业达日的。
（9）、违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。
3、租赁期满本协议自然终止。
4、因不可抗力因素导致本协议无法履行的，本协议终止。
第九条违约责任
1、甲方未按时提供出租摊位，应按租金标准双倍减收相应租金，逾期三十日，乙方有权要求解除本协议，并要求甲方按年租金的双倍赔偿乙方。
2、乙方未按时支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金0.3%的违约金。
3、乙方因本协议第八条第2款规定的情形致使本协议提前解除的，甲方所收租金不予返还，乙方还应按当年租金标准向甲方支付违约金。
4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方所收租金不予返还，乙方还应按当年租金标准向甲方支付违约金。
第十条 免责条款
1、因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2、因政府规划、拆迁需要收回摊位所在土地的，乙方必须无条件服从，由此使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
3、因前述两款而终止本协议的，租金按照实际使用时间计算。第十一条 摊位的交还
租赁期满未能续约或本协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后三日内将租赁的摊位及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。
第十二条 其他约定事项
1、摊位在租赁期限内所有权发生变动的，不影响本协议的效力。
2、甲方单方制订的规章制度也作为本协议的附件，规章制度的内容与协议约定相冲突的，以本协议为准，但国家法律、政策另有规定的除外。
3、本协议项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交威海仲裁委员会仲裁。
4、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式两份，双方各执一份。
甲方（签字盖章）：乙方(签字盖章)：
一、案情简介和法院判决
蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。
二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。
二、如何区分效力性与管理性强制性规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。
在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。
那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。
三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性
首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。
其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。
再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。
结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。
然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。
笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。
四、小结
承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。
对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。
诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。
关键词 合同 风险负担 租赁
我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。
一、租赁合同
我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。
关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。
二、融资租赁合同
融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？
融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。
如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。
三、承揽合同
关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？
我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。
可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。
从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。
参考文献：
[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.
[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，经协商一致，订立本合同。
第一条 房屋的坐落及相关设施 ：
1、甲方出租给乙方的房屋位于
2、该房屋现有装修及设施：
第二条 租赁期限、用途
1、该房屋租赁期限为 .自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用，不从事其他与居住无关的活动;否则甲方有权解除合同收回房屋，并不退还已收房租及押金。
3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。
乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第三条 租金及支付方式
1、该房屋每月租金为 元(大写： 元整)。
租金总额为 元(大写： 元整)。
2、房屋租金支付方式(可选择)：
按月支付，第一月租金本合同签订之日支付。后期租金每月10日前支付。
一次性支付，于本合同签订之日付清。
3、本合同签订之日乙方向甲方交付租房押金 元，合同到期或者解除后退还。
第四条 租赁期间相关费用
1、租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担;政府给予的`全部补偿和收益归甲方所有。
2、乙方应按时交纳水、电、煤气、暖气及其他日常费用。
第五条 房屋修缮与使用
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。
2、乙方负责日常的维护及相关费用。
3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。
乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。
第六条 房屋的转让与转租
1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋;否则甲方有权解除合同收回房屋，并不退还已收房租及押金。
3、甲方出售房屋，应当通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第七条 违约责任
一方违反合同约定，除按上述约定承担责任外，还应当向守约方承担违约责任(租金总额的20%)。
第八条 本合同一式两份，甲乙双方各执一份;自签订之日起生效。
甲方： 乙方：
甲乙双方经过友好协商，就租赁业务内容，达成如下协议，并郑重承诺共同遵守：
一、甲方租赁乙方以下产品，租赁清单一览表如下： (单价：元/天)
二、甲方连续租用三天以上租金优惠10%。甲方同时租用周遍设备，其租金可优惠30%。
三、乙方按甲方的要求下 年 月日时，将上述设备送至甲方指定的本市地点，乙方在安装调试完毕后，经甲方检查无误，移交甲方投入使用。在甲方使用设备过程中，乙方可根据甲方的要求，按派技术人员进行现场支持，按200元/天另行计算;异地安装时，搬运费、食宿费、交通费、通讯费等另行协商。
四、设备的起租时间为一天，隔夜按两天计算，不足一天的按一天计算。
五、设备租赁服务费由设备租赁和服务费组成，其中服务费用包括：送货、取货、安装、拆除、布线;此服务仅限于租赁时间的早8:00-晚6:00。因需要提前或超过时间的，每一小时加收元服务费，不足一小时的按一小时计算。
六、甲方租用设备时间至 年 月 日止，共计： 天。租赁合同签订地点：
七、甲方提取设备，同时以支票或现金支付设备押金，设备押金(大写)：
八、在使用设备的过程中造成设备的损坏赔偿，具体的事宜由双方协商;甲方逾期归还设备，则按租赁时间计算。
九、在设备使用完毕时，甲方一次性向乙方付清上述设备租赁服务费，乙方同时退还甲方设备押金。
十、本租赁合同一式两份， 卖方与买方各执一份;租赁合同自双方签字之日起生效，租赁有效期：至合同款结清终止。
签定地点：
签定时间：
天龙山景区（售货亭）经营承包合同
甲方：浙江景川旅游开发有限公司
乙方：身份证号：家庭地址：
一、承包时间：
自年月日至年月日止，共年。（计划开业时间为：年
月日）
二、合作内容：
甲方经营管理的特色小吃街项目内共有7座小木屋售货亭，现将其中座租给乙方独立经营，亏盈自负。
三、合作管理
1、乙方在承包期间必须遵守甲方的监督与管理，聘用人员登记表等相关入职资料、促销计划、经营项目名称必须交由甲方备案。
2、乙方每周向甲方提交经营报表等销售报告。
3、乙方要严格按照甲方要求及本协议约定的经营范围，不得越权经营，不得哄抬价格，必须按照甲方规定操作。
4、乙方在合作期间，不得在正常工作时间关门歇业。
5、本协议生效后，乙方应积极开展售货亭的装饰、前期准备工作。
6、乙方须遵守甲方运营部的管理制度及参加甲方的各项培训和会议。
7、乙方承诺在合作期间每年至少做不少于次促销。
8、乙方必须取得工商、卫生等部门核发的证照；工作人员必须持健康证上岗。
9、乙方承诺所经营项目与其他承包方不同。
10、乙方如需调整售卖商品时需经运营部经理同意。
11、为了维护景区整体形象，乙方必须与甲方统一着装。
12、乙方承诺不经营欺骗消费者的项目。
13、乙方如出现食物中毒等事故独立承担责任，与甲方无关。
14、乙方如需转让必须经过甲方，转让价格由甲方制定，转让后甲方收取5000元手续变更费。
15、甲方员工消费享受8折优惠。
四、乙方提供的条件：
1、具有一定的餐饮经验和人脉关系。
2、拥有一定的经济实力。
五、甲方提供的条件：
1、甲方负责场地、木屋售货亭的提供
3、提供海报、工作服。
六、费用分摊
1、场地木屋管理费合计万元/年。
2、乙方负责人工费用、商品耗材、水电费等。
八、结算方式：
乙方按市场价对游客出售所需商品，水电费每月底由公司统一收取。
十、违约处理：
1、本合同签订后，任何一方均不得违约，否则，违约方应向守约方支付万元违约金；守约方并可视情况有权单方终止合同，造成经济损失的由违约方承担赔偿责任。
2、乙方有下列违约行为之一者，甲方有权无条件解除合同，乙方所有投入和已缴交的承包款无偿归甲方所有。
（1）合同签订后，乙方私自将售货亭装让他人。
（2）乙方擅自利用甲方的景区资源从事非法行为。
（3）经核实，乙方连续三天无故未开门的。
3、本合同的订立、变更、撤消，均需以书面形式作出通知，并盖章有效。
十一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，双方应严格执行之，在执行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成则按合同法等国家法规提请甲方所在地法院裁决。
甲 方：浙江景川旅游开发有限公司乙方：
代表人：代表人：
关键词：占线租赁问题,竞争策略,合同,竞争比,占线算法
1 引言
某生产厂家需要某种设备进行生产, 假设采用租赁的方式进行生产, 单位时间内的租赁价格为c;若采用购买的方式进行生产, 购买价格为p, 而且一旦买下了设备就不必再付费租赁。现实中通常无法准确知道使用时间n, 此时需要决策应该怎么组织生产——是租用还是购买设备, 这就是经典的占线“租雪橇”模型。1992年, “图灵奖”得主Karp[1]给出了该问题的最优解决方案, 即当在p/c-1期前的各阶段租用设备, p/c阶段后若仍需要则购买该设备, 并严格证明了这一策略是该占线问题的最优策略。随后许多学者基于这一经典模型展开研究[2,3,4,5,6,7,8,9,10,11], 但这一经典模型的最优解决方案是在假定一旦承租人购买了设备并完成了生产任务, 那么自己拥有的设备就再无剩余价值的前提下给出的。
事实上, 随着租赁业的快速发展, 现实中租赁业务开展都是伴随着承租人与租赁公司签订的某种合同下进行的。作为占线租赁问题, 如果承租人在某一时刻从租赁公司买下了设备并在另一时刻完成了生产任务, 那么此时对承租人来讲, 生产期间所买设备已是无用之物, 当然希望自己手上拥有的闲置的旧设备还可以折价出售换取一定的资金, 从而降低此次投资的生产成本, 提高投资回报。对于租赁公司而言也希望以最便宜的价格购进一部分运转良好或者稍加维修后仍可较长时间使用的二手设备以供再次出租赚取可观的租金, 从而降低公司的运作成本, 提高利润。因此对于占线租赁问题, 租赁公司也愿意从自己的客户手中以相对便宜的价格购回自己了解性能的设备。这样, 承租人与租赁公司最容易签订一份互惠互利的回购合同—如果承租人购买了设备并经一段时间后完成了生产任务, 租赁公司就根据承租人使用设备时间的长短以一定的价格回购该设备。我们把这种承租人与租赁公司签订了回购合同的占线租赁问题叫具有回购合同约束的占线租赁问题。
实事上, 设备回购价格随着使用时间的推移跟设备的损耗或寿命有关, 关于设备的各种寿命分布已有大量的研究[12,13,14,15,16], 如胡必锦[12]文中讨论基于寿命分布类的特性, 研究不同于现有文献的另一类残余寿命熵的特性, 并在一定的条件下得到残余寿命熵的上界。同时, 作为一种应用, 讨论一类依赖于参数的指数型寿命模型的残余寿命熵等。蔡南莲[13]得出了随机时间剩余寿命性质, 并以指数分布进行了详细的探讨。黎子良和郑祖康[14]在其编著《生存分析》一书中对各种寿命分布及其相关性质进行了详细讨论。关于“图灵奖”得主Karp提出的占线租赁问题, 实质上就是寻求最佳停止时间, 即占线人一直采取租赁策略直到某一时刻突然购买使决策活动结束的一类问题。从经典的优化方法来讲, 这是一个典型的最优停止问题, 近半个世纪以来有大量相关的研究成果[15], 也有学者以相关分布为假定给出了相应的最优停止判断法则, 如魏立力和张文修[16]研究了线性指数危险率模型的贝叶斯停止判决问题等等。因此, 从已有的相关文献和资料可知, 设备折旧除了线性损耗或折旧外, 非线性损耗更为常见更贴近现实问题, 正如许多学者以指数函数为例进行了大量的讨论。但运用占线算法与竞争分析理论研究占线租赁决策问题时, 关于设备回购函数为非线性时, 目前尚未有相关文献展开讨论。
本文试图运用占线算法理论研究非线性回购合同约束的占线租赁问题。首先对设备的指数回购函数进行数学刻画并讨论相关的一些性质, 其次讨论存在回购合同约束下的最优离线策略, 进而提出具有回购合同约束的占线租赁策略, 并证明该策略是最优竞争策略, 通过竞争分析得到该策略的竞争比, 并与典型的Karp占线租赁模型进行比较分析, 最后, 给出数值分析验证结论的正确性。
2 指数回购函数
将考虑回购价格函数是指数函数的非线性回购合同结束的占线租赁问题:设某用户或投资者要租赁 (租用或购买) 某种设备在时间t∈[1, n]内进行生产。如果租用设备在每一个租用期的租金是c, 如果购买设备, 购买价格是p;一旦投资者在某一期买下了该设备就不必再支付租赁费用并且当使用结束时还可以将设备以价格p′ (t) 回卖给租赁公司, p′ (t) 是指数函数或对数函数的非线性函数, t是承租人自购买设备后到使用结束时的使用时间。但投资者不知道自己将要使用这种设备多长时间, 即使用期数n是不确定的。此时回购价格完全由价值随时间的损耗决定, 设回购价格函数为
其中, t≥0是承租人购买设备后的使用时间;η是大于零的常数, 我们称其为折旧因子。
显然, p′ (0) =p, 这表明当承租人购买设备但没有使用还可以以原价格退货;而当t>0时p′ (t) <p且p′ (t) 随使用时间的增加而严格单调降, 并有
对于上述定义的指数回购函数约束的占线租赁问题, 若承租人每一期都采用租用设备的方式进行生产, 假定共需要n期设备, 则所花费用为V1 (n) =cn是n的严格递增函数且无界。
若采用一开始就购买设备的方式进行生产, 则所花费用为
一般地, 承租人与租赁公司签订的合约必然使得V1 (1) <V2 (1) , 即ηp> (1+η) c;否则, 一开始承租人就购买设备。函数V1 (n) 和V2 (n) 随使用期数n的变化态势如图1所示。
虽然合同约定V1 (1) <V2 (1) , 但由于V1 (n) 无上界, 而V2 (n) 以p为上界, 因此二者的图像必在某一点n*处相交 (如图1所示) , 即n*是关于n方程
结论1 当n<n*时,
结论2 当n>n*时,
不失一般性, 我们约定, s≥3是正整数且n*≥2。于是由
3 离线问题的最优解
对于回购价格函数是指数函数的占线租赁问题, 其所对应的离线问题是租赁时间n是已知的。由上一节末的分析可知最优离线决策必然是根据n与n*的大小关系分以下两种情况之一作出的: (1) 当n<n*时, 总是租用; (2) 当n≥n*时, 租用t次然后买入, 其中0≤t≤n-1。
(1) 当n<n*时, 投资者在使用设备的n期内都采用租用设备最为划算, 每一期花费的租金是c, 于是在这种情况下, 投资者花费的租用金总额是V1 (n) =cn.
(2) 当n≥n*时, 投资者在使用设备的n期内前t期都采用租用设备而在t+1期再购买设备时, 投资者在前t期花费的租用金总额是ct, 在t+1期付出的购买金是p, 而在第n期结束后完成了生产任务, 投资者共使用购买的设备n-t期, 按照回购合同约定, 租赁公司以价格
下面讨论V3 (n) =U (t) 中当t取何值时可以取得最小值。首先把函数V3 (n) =U (t) 的定义域延拓到t∈[0, n], 对U (t) 关于t求一阶导数, 并令U′ (t) =0解得稳定点
①若t*≥n-1, 则U (0) 是函数U (t) 当t∈[0, n-1]的最小值;
②若t*<n-1, 有
当t*<n-1时, 能够证明U (n-1) >U (0) 。由于当t∈[0, t*]时, 函数U (t) 为单调递增函数, 所以当t∈ (0, t*]时, 有U (t) >U (0) ;而当t∈[t*, n]时, 函数U (t) 为单调递减函数, 所以当t∈[t*, n-1) 时, 有U (t) >U (n-1) 。故, 当t*<n-1且t∈ (0, n-1]时, 有U (t) >U (0) 。
综合①和②两种情况可知, 无论t*≥n-1还是t*<n-1, U (0) 都是函数U (t) 当t∈[0, n-1]的最小值。
U (0) 是函数U (t) 当t∈[0, n-1]的最小值表明:当n≥n*时, 投资者决不会租用设备一段时间后再购买设备, 而是一开始就购买设备而且所花的最小费用为
综合 (1) 和 (2) 两种情况可知, 当使用期数n已知时, 最优离线策略是:当n<n*时, 投资者在使用设备的n期内都采用租用设备而且花费的租用金总额是V1 (n) =cn;当n≥n*时, 投资者从第一期开始就购买该设备并使用到n期结束, 再把该设备按回购合同事前约定的回购价格卖回给租赁公司。这样, 投资者花费的资金总额是
通过上面的分析, 如果用COPT (n) 表示最优离线策略的花费, 可得到定理1。
定理1 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的离线租赁问题, 其最优离线费用为
其中,
4 占线策略及其竞争比分析
占线策略S*:对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线人在前n*-1期的每一期都租用设备, 到了第n*期买下设备。
定理2 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线策略S*的竞争比是
证明 由于当使用设备的时间n<n*时, 最优离线策略与占线策略S*都是从第一期开始每期都租用设备直到第n期结束, 因此二者的费用都等于cn.这样一来, 问题的最坏情况发生于n≥n*的输入时间序列。
而当使用设备的时间n≥n*时, 最优离线策略从第一期开始就以价格p购买设备使用到第n期结束后并把设备按照合同约定以价格
因此, 占线策略S*的竞争比是函数R (n) 的最大值, 其中n≥n*.
对R (n) 关于n求一阶导数, 可以证明R′ (n) >0, 故R (n) 在[n*, ∞) 是严格单调增函数。由于
定理3 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线策略S*的竞争比是最优的。
证明 用类似于文献[17]的方法证明这一定理, 即运用反证法。假设策略S*的竞争比R不是最优的, 那么必存在一个不同于策略S*的策略具有比R更小的竞争比。设S**是任意一个不同于策略S*的策略, 则策略S**不是在租用n*-1期后在n*购买设备, 于是策略要么一直租用设备;要么一开始就购买设备;要么租用t-1期后在t期购买设备但u≠n*.
(1) 若对于任意使用时间n, 策略S**每一期总是采取租用设备。
令n=2s, 由于2s>n*, 则策略S′所花费用为cn, 最优离线策略所花费用为
(2) 若对于任意使用时间n, 策略S**总是一开始就购买设备。
令n=1, 由于1<n*, 则策略S**所花费用为
对于购买价格远远大于租用价格的情形,
(3) 若对于任意使用时间n, 策略S′租用设备t-1期后在第t期购买设备但t≠n*.
①当2≤t≤n*-1时
令n=t, 由于t<n*, 则策略S**所花费用为
对R′S** (t) 关于t求一阶导数, 能够得到
②当t>n*时
对于n远远大于t的使用时间, 则策略S**所花费用为
令n→∞, 则有
即存在充分大的使用时间n, 使得RS** (n) >R.
综合以上 (1) 、 (2) 、 (3) 三种情况可知, 任意一个不同于S*的占线策略S**具有比策略S*的竞争比R更大的竞争比, 这与必存在一个不同于策略S*的策略具有比R更小的竞争比矛盾, 因此占线策略S*的竞争比是最优的。定理3证毕。
推论1 对于回购价格函数为指数函数p′ (t) , 每期租用金为c, 购买价格为p的占线租赁问题, 占线策略S*是最优占线策略, 它的竞争比小于Karp模型的最优占线策略的竞争比, 即
由定理3和推论1可以看出:我们构建的非线性指数回购合同约束的占线租赁决策模型具有较高的应用价值和实现意义, 因为不但给出了该问题的占线租赁策略, 而且运用竞争分析方法从理论上完美的证明了该策略的最优性。并与经典的占线租赁模型比较发现, 其竞争比小于Karp“雪橇租赁”模型中最优策略的竞争比。同时, 本文具有回购合同约束的占线租赁模型是对已有经典“租雪橇”模型研究中仅考虑新货市场的一个有效扩展, 即考虑了允许二手旧货市场的存在, 由以往假定设备寿命无限长向实现租赁市场中设备寿命有限长更接近了一步, 是对现有占线租赁模型库的一个有益补充。
5 数值分析
根据前面的在线算法对存在二手旧货市场的租赁问题进行模型构建及理论分析, 本节将对模型中参数分别取不同数值进行算例分析, 进一步说明租赁市场中折旧因子的引入对于投资者的决策有着重要的影响。对于本文讨论的非线性回购合同约束的占线租赁问题, 主要决策参数为:购买价格p, 租赁费用c, 折旧因子η.根据租赁问题的实际情况, 表1给出模型参数的若干可能取值, 假设每期租赁费用c为1, 购买价格p分别为20、30和40, 折旧因子η分别为0.08、0.16和0.24, 并计算得到本文模型的最优竞争策略和对应的最优竞争比 (表1最后两列) , 其中第三、四列为Karp雪橇租赁模型[1]对应的最优竞争策略与该策略下的最优竞争比。
从表1可以看出:当购买价格p不变时, 随着折旧因子η的增大, 最优在线策略的竞争比持续增大, 最佳决策日期也随着推迟。当折旧因子η不变时, 随着价格p的增大, 最佳决策日期相应推迟, 且最优竞争比持续增大。但无论折旧因子η取何值, 对于给定的一定价格p, 本文非线性回购合同约束的占线租赁问题的竞争比都小于Karp模型的最优占线策略的竞争比, 且最佳决策日期也比Karp模型对应的决策日期有所提前。进一步发现, 在相同价格下, 随着折旧因子η的不断增大, 本文模型的最优竞争比和最优决策日都逐渐趋近于Karp模型的最优竞争比和决策日。在租赁市场中引入折旧因子对于投资者的设备租赁决策有着显著的影响, 这与推论1的结论分析恰好吻合。
6 小结
本文在Karp[1]及El-Yaniv等学者[2]模型基础上, 从仅考虑新货市场引入设备旧货市场, 探讨分析了回购合同中价格函数为非线性函数的两种典型函数, 即指数函数和对数函数。首先对这两类非线性回购合同进行数学刻画并讨论了其相关的一些性质, 其次对存在旧货市场的离线租赁进行最优分析, 进而提出该问题的占线租赁策略, 运用竞争分析方法从理论上完美的证明了其最优性, 最后结合数值分析, 发现存在折旧因子因素时, 最优决策日期相应提前, 并且改善了最优竞争比。与经典的占线租赁模型比较发现, 本文理论结果的应用价值主要在于:一是突破了已有占线租赁研究仅考虑新货市场, 二是设备价格回购的价格函数更一般化。分析技巧难度上也远远复杂于已有占线租赁模型研究, 如Karp及El-Yaniv等学者模型由于未考虑设备回购函数, 在分析模型的最优性时简单易行。本文回购函数的引入使得旧货市场的存在, 在模型讨论过程中无论是分析离线解还是占线策略最优性时, 均要对多个变量分不同情形进行分析, 并借助相关函数及不等式的性质进行讨论, 使分析问题的处理技巧和难度大大增加。幸运的是, 对于这类非线性约束函数能得到完美的理论分析, 事实上, 关于设备的寿命分布有许多类型, 如常见讨论的线性指数危险率分布及威布尔分布等等, 不同寿命分布会影响到设备的不同类型回购价格。若用这些分布刻画回购价格函数时, 由于分布的复杂, 在占线租赁模型中无法进行完美的数学推理分析, 进而不能获得模型的解析解, 只能从数值解上加以讨论分析, 有兴趣的读者可以自行探讨。
去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?
黑龙江鸡西李明伟
李明伟：
《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。
能否对债务人的注册商标进行财产保全
周律师：
我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?
安徽岳西胡毛锋
胡毛锋：
你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。
最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。
债务人没有破产我还能否实现债权
张律师：
我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。
湖南长沙王雨飞
王雨飞：
