大型商业地产项目策划流程

大型商业地产项目策划流程（精选8篇）

大型商业地产项目策划流程 篇1

商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

飙马商业顾问机构在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。

一、商业方案设计

商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：

（一）立地选项

在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。

在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。

（二）商业规划

商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。

在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。

商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。

二、建设方案规划设计

建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。

在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。

三、商业空间装饰方案设计

在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。

商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。

四、商业外环境设计

商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：

外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。

外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。

五、二次商业装饰设计

二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：

服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。

导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。

店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。

六、商业管理模式设计

完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。

商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程

体系设计。每个体系设计的具体内容如下：

组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。

制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。

流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。

七、品牌规划及招商策略设计

品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。

品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其

三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。

大型商业地产项目策划流程 篇2

关键词：大型建设项目,项目范围,动态流程

项目范围并不是个新概念, 早在1996年版的《项目管理知识体系指南》 (PMBOK Guide) 中就已经对项目的范围管理进行了明确的界定, 即通常意义上“需要做的事”和“项目的边界”。范围在项目中作为一种描述项目工作边界的方法, 且贯穿于项目生命周期的各个阶段[1]。项目范围管理就是通过一系列的过程管理, 使得项目包括所有必要的工作如期完成, 其关键就在于对项目边界的清晰定义和项目执行过程中对所定义工作的控制。鉴于此, 项目范围的基本要素包括:项目启动、范围计划编制、范围变更控制和范围核实等。就大型建设项目而言, 由于其属性的特殊性, 使得它的工作内容始终点模糊、计划内与计划外工作泛化及绩效评测复杂化, 从而在工程项目执行过程中产生冗延工作。因此, 只有通过严格界定项目范围, 才能确保大型建设项目所覆盖的所有单项工作的完成和既定目标的实现。

1 大型建设项目范围计划的特点

大型建设项目 (如奥运工程、大型水利工程、城市大型交通建设工程等) 一般具有投资额巨大、建设周期长、参与单位众多、项目管理要素接口繁多、工程建设社会影响深远等特点。大型建设项目可以视为一个庞大的复杂系统, 该系统所具有的复杂性、覆盖技术的宽泛性以及项目涉及的各利益相关者需求的多样性, 决定了项目范围的制订势必受到多方面因素的影响而形成一个复杂的项目范围计划。项目范围计划编制的主要影响因素有以下几个方面:

(1) 大型建设项目范围计划与项目本身需求的结合不够紧密。由于大型建设项目在投资控制、进度控制和质量控制三者间具有较大的弹性, 且涉及到多个利益相关方, 传统意义上的“前期管理”和开工前的“三通一平”工作难以满足项目建设的要求, 因此需要制订更加全面和完善的项目范围计划。但是目前大型建设项目可行性研究阶段内容的泛化、数据的堆积使得项目范围管理难以贴近项目实际而形式泛化的现象屡有发生。

(2) 大型建设项目各利益相关者之间的协调有待加强。项目范围制定的对象就是项目所涉及的各利益相关者, 伴随着项目的大型化和工艺的复杂化, 利益相关者满意度已经逐渐取代传统项目“三大约束”并成为项目追寻目标[2], 但项目寿命周期内对参与各方利益关系的识别与协调的忽略, 往往使得项目开展后面临诸多矛盾和压力。例如综合交通枢纽建设项目的利益相关者包括业主、承包商、供应商、建设方、金融机构、政府管理部门、被征迁人、民间环保组织和公用事业单位等, 在项目启动阶段, 对引起项目启动征迁问题和项目发展不确定性的利益相关者通过利益相关分析, 确定被征迁人在此环节中的决定性作用, 因此项目范围在此阶段的重点工作应为组织方 (征迁中心) 确保征迁, 督促协调实施方 (区征迁办) 对被征迁人、民间环保组织和公用事业单位落实征迁规划;在项目启动阶段的后期则应将工作重点变更为施工准备, 此阶段的项目关键利益相关者则转变为直接管理的项目组织方 (建设部、计划合同部和工程部) 与建设方、承包方/供应商间的利益协调。

(3) 大型建设项目内接口繁多, 致使范围界限搭接混乱。从系统的角度看, 工程项目前期是一个包含了组织管理、团队、信息和其他特性的系统, 项目各参与方因其工作性质的差异而负责不同的子系统, 由此产生了不同子系统之间的分界以及分界之间的信息交流和沟通管理等问题, 通常把这种子系统工作间的分界称为工作界面[3,4]。项目范围界面的模糊是导致项目接口搭接混乱的主要因素, 也是信息流、技术衔接和资金运转流通不畅的主要根源。例如某大型交通枢纽建设项目为了确保项目的顺利实施, 在项目范围计划制订过程中从职能管理接口、工程技术接口与合同接口等方面对接口体系做出严格划分, 并在此基础上提出了接口信息化管理模型, 将复杂庞大的接口体系通过信息平台管理方法选择信息流、技术流及资金流等路径, 以确保在建设实践中对项目接口体系的管理控制协调。

(4) 大型建设项目范围缺乏动态性。项目范围的实质是一个贯穿于项目全过程的管理控制纲要, 任何项目管理内容的实施必须要求有一个界定明确的工作范围, 并通过运用相应的计划制定过程, 把每一阶段内的项目范围和资源配置有效整合在一起。通常在大型建设项目管理中, 项目范围制定发生在项目前期阶段并以固定的内容延续至项目完成, 但在这种固化项目范围内容的框架体系内项目范围所圈定的过程就不能满足项目动态变化要求, 则会出现内容脱节的现象。

2 大型建设项目范围确定的过程分析

大型建设项目范围制定流程应充分考虑项目自身的特性、各利益相关者的需求以及管理要素接口的繁杂性等关键因素, 以项目全生命周期各阶段战略目标为轴线, 围绕项目各阶段的目标反复核实项目范围的动态发展过程。从复杂系统论的角度出发, 将项目范围分层, 系统化各个层面的内容, 再将具体内容通过动态螺旋的集成过程, 最终形成为规范的流程。

2.1 大型建设项目范围制订的基本动态流程

大型建设项目范围的编制是一个动态、系统的过程, 并不能绝对划分开来, 但作为现实工作的蓝本, 其自身逻辑属性直接决定了项目执行层面的成功与否[5]。本文将项目范围计划的基本步骤分解为:前期准备、范围管理计划草拟、范围定义、工作分解 (WBS) 、范围核实、范围变更控制六个阶段, 各阶段的逻辑关系如图1所示。各个步骤在项目实践过程中是一个不断完善的动态过程, 使得最终制订的项目范围更趋于工程实践。

项目范围制定流程中的各项内容作为项目活动中的一个执行过程, 且这些步骤有时需要在项目全生命周期每一个特定阶段循环进行, 使得项目范围制定更贴近于项目实践本身。每个步骤的具体工作都有其自身要点。

(1) 大型建设项目范围计划草拟的编制工作。

这一阶段是范围计划的基础阶段, 根据前期准备中所收集的各种信息, 运用项目计划编制的方法与工具, 通过综合各主要利益相关方信息和反复优化的多层次计划分析办法, 编制大型建设项目关键要素管理计划, 生成草拟的计划文件。这一工作需要运用项目管理者的计划技能, 在计划编制初期要严格分析综合影响项目范围计划编制的各种影响因素, 以支持后续步骤的开展。

(2) 大型建设项目范围定义的编制工作。

范围定义是确认具体的范围管理活动, 这些活动的实施对于完成项目各阶段的工作成果是必须的, 主要包括两方面工作内容:其一是将制定的草拟计划文件及其相关支持细节通过一定的组织程序, 结合各参与计划编制部门的工作重点发给项目各个相关利益主体;其二是大型建设项目关键要素管理计划工作的延续内容, 通过战略目标的制定来协调各项目关键要素间的利益关系。

(3) 工作分解 (WBS) 。

通过编制WBS总流程图, 以便确定项目多层次目标体系与工作界面间的逻辑关系。在确定了各级子系统的逻辑关系后, 通过细化分解各个子系统参与方的责任边界, 尽可能地消除工作界面之间“灰色”部分。

(4) 大型建设项目范围核实的工作。

这主要包括对前面阶段中初步确定的范围计划的核实管理和适时更新等工作, 即根据项目变更的程度, 通过采用附加计划法或全面更新项目关键要素范围计划的方法及时反映出项目范围计划的变动。

(5) 大型建设范围变更控制工作。

更改项目范围会影响关键路径任务的计划, 如果大型综合交通枢纽工程范围发生变更, 项目的成本、工期和质量等要素也随之变更, 所波及的范围就应通过变更控制过程及时处理修正。因此, 基于项目范围制定的动态性, 将项目范围制定内容从目标层、管理层和执行层角度进行分级梳理, 划分各层次工作界面与管理关键内容。

2.2 大型建设项目范围制订的流程分析

2.2.1 大型建设项目范围计划的内容

根据项目范围制定的基本动态流程图, 结合大型建设项目全生命周期 (LCC) 各阶段进行内容研究。项目范围变更控制过程的实质是一个动态制定的完善过程[6], 通过对项目范围编制流程的诠释, 将对项目范围编制内容在各维度内及各维度之间进行剖析 (见图2) , 把项目范围编制的具体内容细化到各分项工作。对项目范围计划编制框架的分析是一个从整体到局部、从空间到阶段实施所涉及的各类管理工作内容的分析, 并最终形成一个范围编制过程的协调系统。

大型建设项目计划制定流程中的内容分别从目标层、管理层和执行层对动态范围制定流程中的内容进行分解。其中: (1) 目标层是以项目管理层次战略为依据, 确定关键要素、项目阶段目标的具体化实施, 明确界面和接口以及进行项目关系协调。 (2) 管理层包括业务管理、人力资源管理和财务管理等职能, 因此管理层针对各范围计划流程的内容主要以功能指标、技术指标、各职能指标集为逻辑框架, 以确立管理层面的作业实施战术。 (3) 执行层中就管理层中的战术计划为具体执行标准具体落实基层单元作业实施安排。综上所述, 项目范围制定流程框架中的各部分内容并非简单的重复, 而是对内外部影响因素和不确定性因素的反复界定, 并借以通过项目团队内的目标、管理及执行转换的形式来实现, 三个层次的规范内容交织在一起构成了完整的项目范围制定流程的管理体系。显然这个体系只有通过各层次单元的明确分工、相互协调才能保障项目范围计划的不断完善。

2.2.2 大型建设项目范围的流程分析

项目范围制定在项目生命周期阶段层次中顺次完成, 是项目管理系统范围制定过程的一种常见形式, 但实际执行过程中却常因项目范围无限蔓延, 项目经理往往将项目范围视为泛泛的计划编制而束之高阁, 在执行过程中并没有依此来确定项目活动、任务以及子任务的详细项目计划。鉴于此, 将项目范围流程编制的三个关键因素归结为:定性的、组织的和定量的因素。这三个关键因素在项目范围制定动态流程中体现为图3所示的三个层次, 是一个不可或缺的完整体系。

(1) 目标层分析——阶段划分的必要性和合理性

本层次主要为项目管理层和执行层提供明确的目标规范。通过建立项目范围目标的多层次目标体系, 为管理层及后续执行层提供战略指向, 在执行中以文件和规范的形式逐层明确, 避免了口头虚化的形式。各目标层与范围制定各步骤间的关系如图3所示。可以说, 目标层即为范围制定步骤提供了前期信息集成的平台, 也为下一步范围的精确提供了定量的信息积淀, 从而很好地适应了项目范围编制计划三个关键因素的定性要求。目标层次的明确, 从管理的角度来理解, 是制定项目计划、组织项目执行实施的前提保证, 也是最大程度避免项目范围蔓延的重要途径。针对以上必要性, 目标层定位依据如下:1) 前期准备工作完成后, 范围计划草拟是组织把握自身需求和项目阶段定位的起点, 故其目标锁定为对项目关键要素的把握。2) 对项目范围制定关键要素的限制会影响组织的工作流程, 而范围定义正是对影响因素的有效控制过程, 通过范围定义理解项目管理原则, 对后续执行提供物化目标应用和技术支持。3) 工作分解作为项目范围界面管理的重要一环, 其重点在于界面的划分和应用, 因此, 工作分解的主要目标设定为界面、接口关系的划分, 能够有效地控制和解决工作界面问题。4) 范围核实这一步是在组织认识的基础上对过程的必要改进。结合系统论, 将各层次间关系的合理调配过程看作是项目各环节通过协同效应实现项目范围制定的优化控制过程。

(2) 管理层分析——阶段组织框架的搭建

管理层是目标层次制定的决定因素。在实施复杂项目特别是大型综合建设项目中, 各级工作和任务通常不够明确和清晰, 项目范围的制定也正是为了让管理者及执行者进一步明确不同团队和系统中的各项工作任务, 进而组织协调和管理。因此, 在项目范围中定义整个项目过程各步的实施及管理工作是非常必要的, 也是为项目范围计划制定三个关键因素中的组织因素的搭建提供载体。管理层包括业务管理、人力资源管理和财务管理等职能, 各项职能主要以功能指标、技术指标、各职能指标集为逻辑框架, 以确立管理层面的作业实施战术, 因此, 这一层次在目标层的战略目标规划形成后, 将各部分逐层细化直至最底层, 包括项目阶段背景分析、阶段方案的设立、管理体系的明确、利益相关者的阶段分析、项目成功关键要素的确立、项目功能及技术功能的定性分析、建立WBS总分解图、确定各工作包的实施方案、实施团队、工作界面的划分及理清前后顺序和逻辑关系流程、建立工作总流程图等工作[1]。

(3) 执行层分析——阶段工作量化过程

项目范围的制定流程是一个不断完善的过程, 其核心在于执行。经过以上两个层次的基准比较与定性分析后, 定性的项目范围就需要从高级管理层落实到中级管理层加以实施, 高层管理参与由绝对的定性组织变为对中级管理层的支持辅助, 因此, 在执行层面上更多的应为对所提供的资金、人力和设施的准确组织与量化方案的制定。如图2所示管理层各阶段定量方案可知, 执行层强调定性与定量的结合, 借以增强工程项目自身的透明度和可操作性, 明确项目各参与方的任务和责任。

3 结论

通过理论与实践案例的验证表明, 依托于项目范围管理理论、多目标系统理论、复杂系统理论和项目生命周期理论等相关理论, 动态地界定大型建设工程的项目范围, 有助于明确项目边界和工作范围。准确的项目范围能够对整个项目的实施起到事半功倍的作用, 如果划分不当必将引起进度、成本、质量之间的不协调, 为项目带来不必要的负担。本文研究结果表明, 建立项目范围制定路径规范流程, 将能够有力地支持项目不同目标层次之间、不同管理层次间和不同执行工作间的协调, 使得项目范围在管理实践中能够得到动态调节和实时监控, 以确保项目范围划分的准确性, 保证项目顺利实施并使各项目利益相关者满意, 从而取得最终成功。

参考文献

[1]HARTMAN F T.Don’t park your brain outside:a practical guide toimproving shareholder value with SMAT project management[M].Upper Darby, PA:Project management Institute, 2000:369.

[2]乌云娜, 姚娜, 王文祥.基于WBS的建设项目前期管理体系设计[J].建筑经济, 2007 (7) :131-134.

[3]钱建春, 牛经涛, 任强.建筑工程项目施工管理信息系统[J].施工技术, 1999 (8) :51-53.

[4]WENG TATCHART, CHUAN CHEN, JOHN I MESSNER, ETAL.Interface management for China’s build-operate-transfer projects[J].Journal of Construction Engineering and Management, 2005 (6) :645-655.

[5]CHENG HU.Engineering management[M].Bei Jing:Higher Edu-cation Press, 2004:117-121.

大型商业地产项目策划流程 篇3

1990年,第十一届亚运会在北京召开。这是中国第一次举办如此规模的大型运动会。

北京亚组委专门设立了总体处,第一次将“系统工程”的概念引入大型活动的组织工作中。

总体处工作人员孙大光成为了设计系统图的核心,如火的北京亚运会筹备和召开阶段,他的设计不仅确保了一次完美精彩的盛会顺利完成,更为后续的申奥、办奥运及很多大型活动留下了宝贵经验。

第一次听到“总体处”概念

1990年孙大光三十多岁,正是年富力强干事业的时候。北京亚运会的空前组织规模与社会热情,让他这个搞体育研究的人坐不住了。他申请到参加亚运会组委会工作。

孙大光看上了总体处。这个部门是做什么工作的,他其实心里也不清楚。但是学哲学出身的孙大光,总觉得宏观工作更适合自己。

当时,孙大光在国家体育总局(现国家体委)政策法规司工作,已是处级干部。按照惯例,参加亚组委工作的人多数都会高职任用,可当时,总体处别说处长人选已定,连副职也没有位置了,领导很为难。孙大光却说:“没关系,我就是想去参加亚运会的工作,我不是为了去当官。”最后,他以国家体委副处长的身份做了一名普通干部,成了亚组委惟一一个低配任用的工作人员。

总体处是1989年底,在国家体委和北京亚运会组委会主要领导的倡导下成立的。“总体”一词,源于国家大型国防科研项目的组织实施中各部门之间的协作,也就是系统工程。部门虽然已经设立,却没人能够胜任其中的工作,总体处发挥不了作用。这是中国第一次举办这么大规模的运动会,对内自上而下的组织结构,对外有国际奥委会、亚奥理事会和各个单项组织的外联工作,没有经验可借鉴,时间步步逼近,大家都很发愁。

1990年3月18日,孙大光走进北京亚组委总体处,参与到“亚运会组织指挥系统”图的设计规划中。经过一番痛苦思考和无数次的尝试,孙大光呈现出这个大家都没见过的流程图。

把散沙拼成一张网

“北京亚运会外来人员迎送工作网络流程图”,当年北京亚运会筹备工作中的经典之役,受到了时任国家主席江泽民的高度赞扬。这张系统图也出自孙大光之手。

因为从来没有举办过这么大的活动,连外来人员的迎送问题都成了“老大难”,而迎送问题恰恰是关系到整个亚运会成败的一个非常重要的环节,亚运会有很多国家、地区代表团来参加,其中除了中国代表团是主场比赛,其他代表团、媒体记者、官员等都是从国外来到中国,经过十几天又离开。

江泽民曾经在一次会议上说,亚运会赛事我不担心,我最关心的是各个方面的结合点,要用系统科学的方法进行规划、管理。

“那时可真是摸着石头过河。”孙大光十分感慨。时间短、人员流动大、活动场所集中,前期工作进行得很艰难。迎送工作涉及到食宿、交通、通讯……,都是孙大光从来没有接触过的。为此,孙大光花了一个月时间,跑遍了北京,调研、采访,把亚运会期间可能与迎送工作发生联系的细节一一记录下来。为搞清楚机场的工作流程,他多次到首都机场召开座谈会,现场勘查,并且为了计算行李出来的时间,他曾多次跟着从飞机下来的行李,从传输带入口处钻进去,再跟着行李从出口爬出来。亲自掌握了第一手资料。一切准备就绪,孙大光发现一个更大的困难横在面前,所有的节点都分布在纸上,却缺乏一条主线把这些七零八碎的部件有机组装起来,一盘散兵没有统帅。

那段时间,孙大光一天二十四小时只想这一件事,白天在单位想,吃饭、走路也在想,晚上回家之后还要想。他说自己“那段日子连人都有点发怔”。突然有一天夜里,他似睡非睡之间,凌乱的网络图像是有了灵性一样自动排成了一排,十一个环节一个不少。孙大光一下子醒了,四周什么也没有,黑洞洞的,再一闭眼,网络图又清晰地浮现眼前。“就是这样子!”孙大光一下子从床上蹦了起来,打开灯,奔到写字台前,按照梦中的形式,一气呵成画出了草图。这时,时间才到凌晨三点半。

“也许是日思夜想这么久,睡觉的时候大脑并没有停止运转,一下子安静下来,思路反倒清晰了。”第二天清晨,网络图在领导们面前徐徐展开时,一向不轻易表扬人的伍绍祖看后,使劲拍了一下桌子:“非常好!要的就是它!”

掐着开幕式流程图指挥开幕式

“成功的开幕式是亚运会成功的一半。”历次大型活动对开幕式都非常重视,北京亚运会更是如此。

于是,一张关于北京亚运会开幕式当天流程的系统图最终发挥了作用。开幕式过程中的分分秒秒都已经被设定好,为此孙大光和开幕式总导演反复商量了不知多少次。开幕式当天,孙大光和总体处处长在场边的玻璃墙指挥室里拿着对讲机忙碌着,用一张流程图确保了开幕式时间的精致和精准。

早在设计“组织系统图”时,孙大光就别出心裁地为亚组委新增了一个指挥室,直接归秘书长管理。事后发现,这个指挥室真发挥了战时前线指挥部的作用。“开幕前两三天,整个指挥室就进入了临战状态,我们总体处的所有人员再加上外面借调来的几个同志,一同进入指挥室,墙上挂满了巨大的组织系统图,从开幕式开始,一步一步指挥亚运会的进程。”

那是一段令孙大光至今难忘的日子。亚运村所在地——今天车水马龙的北四环当时还是一片荒芜,设施很不完善,大家每天要从办公楼里出来走很远的路去食堂吃饭,盛夏7月的中午,室内外的温差把很多工作人员都弄感冒了。办公楼里还经常停电,在闷热的房间里伏案,汗水一会就把文件都湿透了。

有时候工作太晚,孙大光他们就干脆睡在办公室的地板上。“怀念那种工作热情和对亚运的纯粹的向往。”

从亚运到奥运的延续

1990年10月末,孙大光走出亚组委办公室,不久又走进位于天坛北门外的惠侨饭店,进驻中国奥申委,正式开始中国第一次申奥历程。

北京亚运会的经验为中国申奥打下了坚实的基础,而这其中很重要的一项经验,就是孙大光的那几张流程图。也因此,奥申委甫一成立,就建立了总体处。“宣传先行,总体跟上”,孙大光责无旁贷。

“这是一个比亚运会还难的任务。”孙大光解释道,举办亚运会,从某种意义上,是肯定会成功的,但是怎样申办奥运会,却一点经验都没有,连最起码的资料都没有。摆在孙大光面前的“资料”只有一张白纸和上面写着的国际奥委会公布的提出申请、《申奥报告》提交、国际奥委会考察、投票等几个申奥时间。从1991年3月到1993年9月,在长达30个月的时间里,到底要为申奥做些什么?如何去做?申奥工作绝不能跟着感觉走,每一件事情都要有严格的时间控制,在规定时间内必须完成,否则就将影响整体进程。同时,这些计划既不能是空喊口号,也不能光写在纸上,而要实实在在落到实处,因此,必须有科学、合理的系统规划才能确保。

于是,孙大光像采访一样请教各个方面专家,翻阅国际奥委会的资料,预测在哪个时间段会有怎样的行动;了解国际上发生的大事,预计国际上两年间可能发生的所有大事,包括美国总统大选都在其关注范围之内。孙大光说,“先把这些环节搞清楚,看看国内、国际都将有哪些大事发生,包括大的节日、重要的会议等等,还要预测国际奥委会在两三年内可能进行的活动和行为,根据所有能够预测到的情况,规划出我们各个阶段的任务。”

由于技术更加先进,这是一张电脑和手工相结合的流程图。孙大光规划了365件大事为中国首次申奥的30个月画出了路线图。在此之后,他参与了中国两次申奥历程并为北京奥运会设计好组织网络图,才重新回到自己的岗位。

时间转瞬二十年。

那些与系统工程网络图有关的过往,似乎早都是压箱底的陈年收藏。回忆属于自己,经验交给国家后续的大型赛事、活动。

而今坐在北京东侧路旁胡同尽头院子中办公楼五层办公室里的孙大光,在接近半百之年投身体育文化产业研究。这是他的新天地,也是属于他自己的又一个第一。

大型会议策划方案怎么写流程 篇4

就是要把活动作为一个项目确定下来，这个活动要不要做?为什么做?一定要很清晰。

2.进行调查和可行性研究

做调查，大家很清楚，不详细阐述，但大型活动策划调查有其特殊性，例如调查的内容：国家关于大型活动方面的政策和法规、公众关注的热点、历史上同类个案的资讯、场地状况和时间的选择性，都是调查的内容。

3.提炼主题，进行创意

除了个人创意外，我们要特别强调群体创意的概念。我不赞成个人策划大师的提法，当今的时代已经不像三国演义时代要有一个诸葛孔明，靠一个人拈指算出什么妙计来，而是靠不同学科的组合群体策划。

4.方案论证

商业地产项目开发流程 篇5

1、市场条件判断(前期市场调研)

在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

7、设计方案的市场化

商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。

10、项目招投标

在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。

11、项目的财务核算

在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投

资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。

12、资金需求方案

指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案

13、融资方案

开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。

14、项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

15、市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

16、招商

项目招商的方式主要有两种，即：

（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；

（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

17、价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

18、租金策略

在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

19、管理公司的选择

项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

商业房地产管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理参股；

某大型房地产展会策划方案 篇6

一、主办、承办及协办单位：

主办单位：********（政府部门）

承办单位：我爱我家房地产顾问机构、苏州房地产展示中心、苏州房地产网、爱家房吧连锁机构

协办单位：苏州日报、苏州电视台电视台**栏目组

二、起止时间：

2011年10月1日至2011年10月7日。

三、场地安排：

主 会 场：苏州市体育中心中心

网络会场：苏州房地产网（）“2011年苏州房地产秋季住宅博览会网络会场”频道

分 会 场：我爱我家房吧连锁门店、参展单位销售现场等

四、特色活动：

1、持卡寻宝总动员活动：

在秋季住宅博览会开始前连续10天通过媒体宣传，在爱家房吧连锁门店进行发放寻宝卡工作。凡是有意向在展示月及后续2个月期间购房的市民，均可在交纳200元的购房意向金后，获得一张寻宝卡（所有参加者都可免费获得充有500点积分的爱家会会员卡一张，前50名报名参加者可获得已充有3000点积分的爱家会黄金会员卡一张）。

持卡人在秋季住宅博览会期间的指定时段在活动主办方指定的楼盘特定区域（区域设定及布置由指定楼盘方在活动组织人员的指导下选择和进行，建议首选精装样板间、成型的业主会所、或者有特色的小区花园景点）寻找标有“苏州房产展示中心”和“我爱我家地产顾问”标识的宝物卡，并根据宝物卡上的奖励标注到指定地点兑现奖励。

奖励分以下几种：

实物奖励：在卡片上标注有“兰”“州”“房”“产”“展”“示”“中”“心”组合或者“我”“爱”“我”“家”“地”“产”“顾”“问”组合其中一个字的，按照所集卡片组合可到展示主会场兑现对应奖品。包括：

集齐以上两个组合其中之一的全部8种卡片的，背投电视一台、集齐以上两个组合其中之一的7张不同卡片的，高档客厅家具组合一套、集齐以上两个组合其中之一的6张不同卡片的，数码摄像机一部、集齐以上两个组合其中之一的5张不同卡片的，高档厨房餐具一套

集齐以上组合其中之一的4张不同卡片的，mp3一部

集齐以上组合其中之一的2张不同卡片的，奖励***火锅城餐券（合人民币50元）一张

积分奖励：在卡片上标注有“积分奖励”字样的，根据积分数额充入寻宝人所持爱家会会员卡中，可使用积分到指定的非地产合作企业消费。

购房优惠奖励：在卡片上标注有“购房优惠”字样的，可在参展项目购房时除展示月活动本身优惠外，享受卡片标注的额外优惠，最大幅度总房款的5%，最小1%。购房优惠奖励不能累计。

说明：

寻宝卡发放登记采用实名制，且每次参加寻宝都须本人持与登记相符的身份证原件方可参加。寻宝卡每人限领一张。

在同一时段每人在一个寻宝点只能持寻宝卡寻宝一次，最多获得以上3种奖励中的卡片各一张，如果拿到超额卡片，现场工作人员有权利收回超额卡片。但在同一时段可以到多处寻宝点寻宝。

以上奖励只限于在秋季住宅博览会期间和秋季住宅博览会结束后2个月内（截至2011年7月25日）与参展项目单位签订了购房定金合同的购房客户，兑现时需出示购房定金合同原件、寻宝卡、与购房合同寻宝卡登记相对应的业主身份证原件。

如在以上时间内未定房者，主办方有权利不兑现奖励，同时寻宝者可在之前办理寻宝卡的销售网点办理退还300元意向金手续。

同一家庭的不同成员分别领取寻宝卡的，如果只购买了一套房产，则以房产合同文书签署人所获得的宝物卡为领奖依据，如购买了二套及以上房产的，其他成员的寻宝所得按照房产数量可以生效。

已兑现奖励的购房者之后不得随意违约定金合同，否则必须退还所得奖励方可办理相关手续，否则所定楼盘销售方有权利拒绝办理退定手续。

2、联动业内外企业，实行购房会员积分制：

将与非地产企业合作，对在活动期间下定成交的购房者实行会员积分奖励，即这一部分购房者可成为我爱我家房地产顾问机构爱家会的黄金会员，除享受在参展单位购房时所获得的巨大优惠外，同时可获得3000分的会员积分，可用这些积分在非地产合作企业消费时享受额外优惠及部分免费服务。成为黄金会员的购房者今后可在爱家会和苏州房地产网享受终身地产专家免费专门咨询服务，及在平时购买与我爱我家房地产顾问机构长期合作的房地产企业的房产时的特别优惠。

3、项目主题日：

在不同时段，分别以不同的赞助项目命名该时段的主题，在展会主展示区进行专一项目的集中推广活动，同时，展示中心提供一系列优惠措施给主题项目单位，包括：

◆成为“持卡寻宝总动员”活动的指定寻宝项目

◆主题日当天，主会场主展示区供主题项目参展单位无偿使用，举办各种展示及促销活动，包括背景大屏幕多个时段的免费宣传

◆主展示区背景及周边区域背景墙布置主题项目大幅宣传图片

◆在网络实播活动中优先安排主题项目

◆地产论坛邀请主题项目单位总经理演讲

◆获得在秋季住宅博览会前期和期间记者会上承办方向媒体推荐答谢的机会

◆在苏州房地产网上免费为主题项目开辟专题栏目

◆在秋季住宅博览会专刊上为主题项目免费发布一次整版广告

4、网络实播活动：

通过主会场背景屏幕的实时播放，苏州房地产网网上直播，合作电视媒体电视直播的形式，派出多组外景采播人员对参展地产项目进行实景介绍，从售楼处到小区（楼宇）实地到样板间（实景房），全面地介绍参展项目的情况，达到购房者在展会会场或者通过网络或者通过电视都可以看到各家楼盘的详细情况，加深购房者对参展项目的了解和认识。

5、门店营销网络推广：

在活动主会场之外，动员爱家房吧连锁门店进行全方位的宣传推广，做到：每店都是主会场的一个有机延伸；每店张贴展示月活动及参展项目宣传海报；每店配备经过专门培训的销售专员熟悉掌握参展项目情况，可随时向每一位上店客户介绍推广。而通过门店销售出的参展项目收益。可按事先商定的比例由项目开发商向门店所在公司支付佣金。

6、地产记者峰会：

在秋季住宅博览会前期和期间多次举行记者会，就2011年苏州房地产秋季住宅博览会的活动主旨、活动内容、所取得的成果以及苏州地产相关动态和各媒体地产专业记者见面，回答记者所关心的问题并就合作促进苏州地产市场发展展开讨论。

7、实行独家新闻代理：

为了加强本次秋季住宅博览会活动的新闻宣传工作，除了我爱我家房地产顾问机构利用自身网络平台苏州房地产网进行全面推广外，与苏州各家新闻媒体（报纸、电视）建立广泛的合作关系，大力推广活动本身和参展项目。在此基础上，与其中的3家媒体单位（报纸2家、电视1家）达成专门的宣传代理合作关系，由其对本次活动进行全程新闻宣传推广和全程现场报道跟进，在每个专题内容推介展期间，由报纸媒体合作单位推出专题专刊，刊登专题内容所涵盖的地产项目的报道宣传。

8、专题房产论坛：

邀请房地产发展商老总作专题报告，向广大市民阐述各自企业的发展理念，介绍所自身项目的开发思想，面对面地和购房者交流，建立地产商与市民之间的良好互动关系。

9、地产专家讲座：

由地产专家向购房者面授机宜，解疑购房者在房产买卖中遇到的问题，分析各种地产项目的优势所在，站在购房者的立场上来打消人们的持币观望态度，促使购房者抓住机会，购买令自己称心的房产。

五、日程安排：

◇10月1日：上午：苏州房地产展示中心揭牌仪式暨2011年苏州房地产秋季住宅博览会开幕式

爱家会成立仪式暨持卡寻宝总动员大型活动揭幕仪式

◇10月2日至10月7日：高档地产项目推介展：

主题词：精英人群开启精致生活

主题概念：

什么样的居所才是号为精英人群的白领们的家？

如何才能实现“出入皆鸿儒，往来无白丁”的生活理想？

怎样才能从点滴细微之处彰显主人的高贵品味？

一个品质不凡的社区对于每一个高尚精致的成功人士而言，就好像一座气度绝伦的宫殿对于一位颐指江山的君王。

高贵源于品质，高贵源于细节，高贵源于一切为了高贵而体察入微的服务，高贵源于高贵！

专题日安排：10月1日：**项目主题日

10月2日：**项目主题日

10月3日：**项目主题日

10月4日：**项目主题日

10月5日：持卡寻宝总动员活动高档地产项目大寻宝开启

“开启精英生活”网络实播活动：

主会场背景屏幕实时播放，网上直播，电视直播，多组采播人员对各高档地产项目进行实景介绍（小区、样板间、物业、等）

10月5日：“专家解析精致生活”专题讲座（邀请地产专家主讲）

10月6日：苏州白领精英购房聚谈会

10月7日：苏州高品质地产项目论坛（邀请***企业总经理、***企业总经理演讲）持卡寻宝总动员活动高档地产项目大寻宝结束

◇10月1日至10月7日：雁滩、安宁板块地产项目推介展：

主题词：崛起中的新城区

主题概念：

城市在发展，城市的中心也在不断外移。

往日的滩涂早己洒满都市的灯红酒绿，崛起的新城区正以惊人的速度大步前进。随着苏州城市边缘化的开始，雁滩、安宁成为了人们瞩目的焦点。

交通、就医、就学、购物、休闲、娱乐，等等配套已和中心区域相差无几，而环境的优美、小区的规模和巨大的升值潜力使得新城区成为人们选择居住的新宠儿。

你还在把去西关叫做“进城”？那是20年前的老皇历了。

专题日安排：10月1日：**项目主题日

10月2日：**项目主题日

10月3日：**项目主题日

10月4日：**项目主题日

10月1日：持卡寻宝总动员活动雁滩、安宁板块地产项目大寻宝开启

“美丽新城区”网络实播活动：

主会场背景屏幕实时播放，网上直播，电视直播，多组采播人员对雁滩、安宁地区外景及板块各地产项目进行实景介绍（小区、样板间、物业、等）

10月2日：“新苏州新生活”专题讲座（邀请市政规划单位负责人主讲）

10月3日：地产记者峰会：就本次2011年苏州房地产秋季住宅博览会的活动主旨、活动内容、过去10天的成果和后续活动的预期以及苏州地产相关动态和各媒体地产专业记者见面，回答记者所关心的问题并就合作促进苏州地产市场发展展开讨论。

10月5日：苏州新城区地产项目论坛（邀请***企业总经理、***企业总经理演讲）持卡寻宝总动员活动雁滩、安宁板块地产项目大寻宝结束

◇10月6日至10月7日：主力小户型项目推介展：

主题词：一个家，一片天地

主题概念：

奔波半生仍然居无定所？

新婚燕尔却不能有一个真正属于自己的洞房？

30万难道还买不到一套诚心如意的房产？

不要信这个邪。因为小户型就能实现你的住房梦想。

面积小不代表品质低，成熟的物业、完善的配套，„„

一切都在告诉你，买了这样的房产，值！

专题日安排：5月6日：**项目主题日

5月7日：**项目主题日

5月8日：**项目主题日

5月6日：持卡寻宝总动员活动小户型项目大寻宝开启

小户型住宅项目网络实播活动：

主会场背景屏幕实时播放，网上直播，电视直播，多组采播人员对主力小户型各地产项目进行实景介绍（小区、样板间、物业、等）

5月7日：“小户型住宅的价值分析”专题讲座（邀请地产专家主讲）

5月9日：苏州小户型地产项目论坛（邀请***企业总经理、***企业总经理演讲）持卡寻宝总动员活动小户型项目大寻宝结束

◇5月10日至5月14日：山水景观楼盘推介展：

主题词：依山傍水锦绣家园

主题概念：

秀美山水，无限风光，这是人们对居住一直以来的追求；而在苏州这样一个西部高原城市，更成为了人们多年来的梦想。

推开窗，是波光粼粼的水面；

走出家门，是郁郁葱葱的绿地；

深吸口气，是沁入心扉的清新空气；

闭上眼睛，四周一片宁静。

生态、环保、自然、和谐，„„

在山水之间从家的内在走向外延。

还有什么比住在风景中更令人迷恋的呢？

专题日安排：5月10日：**项目主题日

5月11日：**项目主题日

5月12日：**项目主题日

5月13日：**项目主题日

5月10日：持卡寻宝总动员活动山水景观楼盘大寻宝开启

“美山美水美人家”网络实播活动：

主会场背景屏幕实时播放，网上直播，电视直播，多组采播人员对山水景观各地产项目以及周边环境进行实景介绍（小区、样板间、物业、等）

5月11日：“专家谈‘环境、景观与居住’”专题讲座（邀请**大学或**环境研究机构环境专家主讲）

5月12日：“您住在一个健康的环境中吗？”居住环境市民大调查暨市民居住环境投诉活动（环境卫生市政相关部门工作人员现场接访）

5月14日：苏州山水景观地产项目论坛（邀请***企业总经理、***企业总经理演讲）持卡寻宝总动员活动山水景观楼盘大寻宝结束

◇5月15日至5月19日：商业地产项目推介展：

主题词：无限商机只在一次投资

主题概念：

商业的社会，充满了挑战，也充满着机会。

如何才能让有限的资金演绎出无限的投资精彩，这是许许多多的人一直在苦恼并不断探求着的问题。

商业的社会，要把握商机，最好的办法就是投资商业的地产。

在股市持续低迷、期货专业极强、储蓄利率不断下调的背景下，人们越来越认识到可以升值保值永远不会流失的商业地产才是最理想的保存并扩充自己手中资金的办法。

机会转瞬即逝，在于你是否把握。

专题日安排：5月15日：**项目主题日

5月16日：**项目主题日

5月17日：**项目主题日

5月18日：**项目主题日

5月15日：持卡寻宝总动员活动商业地产项目大寻宝开启

“商业社会商业地产”网络实播活动：

主会场背景屏幕实时播放，网上直播，电视直播，多组采播人员对商业地产各项目以及周边地段进行实景介绍（样板间、物业、等）

5月16日：“如何选择适合你的商业地产项目”专题讲座（邀请商业类地产专家主讲）5月17日： “地产投资详析”专题讲座（邀请地产投资专家主讲）

5月19日：苏州商业地产项目论坛（邀请***企业总经理、***企业总经理演讲）持卡寻宝总动员活动商业地产项目大寻宝结束

◇5月20日至5月24日：中心区域地产项目推介展：

主题词：地段就是价值

主题概念：

李嘉诚著名的房地产三要素理论告诉我们，房地产最大的价值就是地段。

居于城市中心，坐拥都市繁华，无论吃、住、行，还是购物、就医、就学，事关生活的方方面面都在几分钟里轻松解决。这就是住在城市中心的好处。

有人说，繁华的都市太过吵闹。

其实这种热闹又何尝不是一种美丽。

华灯初上，从居家的窗向外望去，灯光游动，流彩四溢。

这一刻你拥有了整座都市。

专题日安排：5月20日：**项目主题日

5月21日：**项目主题日

5月22日：**项目主题日

5月23日：**项目主题日

5月20日：持卡寻宝总动员活动中心区域地产项目大寻宝开启

“中心地段中心价值” 网络实播活动：

主会场背景屏幕实时播放，网上直播，电视直播，多组采播人员对中心区域各地产项目以及周边地段进行实景介绍（小区、样板间、物业、等）

5月21日：“地段、地段还是地段”专题讲座（邀请地产专家主讲）

5月22日：爱家会第一次会员代表大会

5月24日：苏州中心区域地产项目论坛（邀请***企业总经理、***企业总经理演讲）持卡寻宝总动员活动中心区域地产项目大寻宝结束

◇5月25日：上午：2011年苏州房地产展示月闭幕仪式及2011年苏州

房地产宣言发布仪式

大型商业项目业主方设计界面管理 篇7

关键词：界面,界面管理,技术界面,合同界面,组织界面

1 引言

随着中国城市化进程的不断加快、市场竞争的日益激烈、住宅地产退烧,转战商业地产已被众多地产企业视为楼市调控的“避风港”。以城市综合体为代表的大型商业项目进入了高速建设期。

大型商业项目开发是一个庞大的系统工程,涉及前期的调研定位、策划、招商;中期的规划设计;以及后期的经营管理。这三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。而规划设计阶段需要将项目定位、招商、运营、物业、以及项目建设中涉及的众多专业要求进行有效整合。此外,由于其本身的复杂性,设计阶段有众多的设计单位参与其中,如建筑、结构、机电、幕墙、交通、消防、景观、标识、泛光照明、声学、室内、酒店厨房和洗衣房设计、环评单位、卫生学评估单位等,构成了大量、复杂的设计界面,这就对业主方的设计管理工作提出了很高的要求。

2 界面与设计界面管理

界面是不同特性部分之间形成的交界部位。产生了界面就会产生矛盾,要想消除矛盾,就要对所产生的界面进行管理,设计界面管理是针对设计界面产生的问题进行管理,有文献对设计界面管理的定义为:是设计管理者对不同设计阶段、不同专业、或信息之间界面进行定义、规划、协调和变更控制的管理方法。设计界面管理是解决设计管理中不和谐的摩擦问题的“润滑剂”。设计界面管理最终要解决的是消除界面上的不利因素,使界面双方不会因为界面上的障碍而缺乏沟通、产生矛盾和冲突。

对于业主方而言,大型商业项目的设计管理并不是对设计单位单纯的技术监督,而是建立一整套沟通、交流与协作系统化的管理制度,在设计管理的各个阶段,清晰地划分出参建各方责、权、利的界面。从管理的角度,利用不同的管理工具及方法分析出各个界面矛盾冲突与产生的原因,进而提出解决方法,最终实现为项目增值。可以说界面管理是大型商业项目的设计管理的重点。本文将从技术界面、组织界面、合同界面三个角度分析大型商业项目业主方设计界面管理的问题。

3 技术界面、合同界面、组织界面分析

合同界面是业主与各个项目设计参与单位如设计单位、咨询顾问单位等之间建立起来的合同关系,以及这些单位相互之间的合同关系(如设计总包与设计分包、设计专业分包与业主之间的合同关系)。实施合同界面管理主要是为了解决合同委托、协调合同相关方之间因资源、信息和技术上的矛盾,并尽可能从源头消除因界面问题造成的影响。

组织界面是指建筑项目参与各方之间的相互作用,分为有合同关系的组织界面和无合同关系的组织界面,有合同关系的组织界面通过合同来协调;没有合同制约关系的组织界面大量存在,如设计总包与指定设计分包之间,这种情况下组织之间的协调和沟通需要业主方的介入,这就增加了协调和沟通的难度。

设计阶段决定了所有的技术界面,包括设计信息界面和实体界面,设计阶段没有及时发现和解决的问题会在施工阶段大量凸显出来,因此完善设计图纸、确保图纸质量和设计界面的可靠衔接是设计阶段技术界面控制的主要任务。

4 设计界面控制

4.1 业主采用的管理模式

项目的复杂性和业主的要求决定管理模式的选择。大型商业项目设计界面管理面临的界面众多,对设计界面实行有效管理,首先要合理选择设计管理模式,因为设计界面很大程度上由不同的设计管理模式决定。业主采用不同的管理模式,合同界面的数量范围、界面的工作内容等都不相同;合同界面管理的主体、界面的方式、难易程度也不相同。目前,国内大型商业项目通常采用的是“业主+设计总承包”模式、“业主+平行发包”模式、“业主+设计统筹+专业设计公司群”模式。其中“业主+平行发包”模式业主需要管理所有的设计界面,工作量庞大,同时也要求业主具备很强的技术和管理能力;“业主+设计总包管理”模式下可以大大减少业主面临的界面问题,但其实质是将界面管理的问题转移到设计总包单位身上,这对设计总包的选择以及能力提出更高的要求,另一方面由于在信息、技术上存在严重的不对称,容易造成业主方对项目设计管理失控;“业主+设计统筹+专业设计公司群”模式中,要求业主方须具备一定的设计管理能力,设计统筹单位可以承担一部分的设计工作,也可只提供咨询服务、协助业主一同进行设计管理工作。设计统筹起到协调业主与专业设计公司之间的桥梁作用,协助业主从总体上把握关键技术与标准、设计原则,协助业主通过市场渠道择优选择专业设计公司,然后由业主与分项设计单位签订合同,设计统筹单位通过业主授权对分项设计单位进行管理。本文认为在目前国内开发大型商业地产项目业主方普遍存在人员技术、管理水平不高、经验不足的情况下,同时又需要对整个设计过程进行有效监控的前提下,采用“业主+设计统筹+专业设计公司群”是较为理想的选择,见图1。

4.2 合同界面控制措施

业主采用的管理模式和项目的项目标段划分决定了合同的结构关系。业主方应通过合同分析对项目工作范围进行分解,通过合同界面分析可能造成的有利和不利因素及潜在风险提前加以预防,合同界面的划分原则要求清晰,合同界面的责任归属要明确,不同界面之间的信息应开放、共享,这是合同界面管理主体发挥管理水平的基础。

首先要分析总体合同关系,构建设计合同界面系统,明确合同界面工作的技术接口和搭接时间以及每一阶段界面的工作要求、内容及完成时间和责任,构建质量、成本、进度目标体系。

其次,订立合同要确保合同的完整性和全面性,防止出现责任盲区,还要注意合同之间的协调,防止因工作质量、内容等引起争端和相互推诿。

最后,设置合理的合同界面数量也有助于减少业主方设计管理的难度。

图2是某大型商业项目采用“业主+设计统筹+专业设计公司群”模式下扩初阶段,业主通过合同界面划分明确了业主、设计统筹单位、专业设计公司之间的任务分工和责任归属。

4.3 组织界面控制措施

由于大型商业项目参见方众多,作为业主方设计管理的工作是防止发生信息“黏滞”、信息不对称、目标差异、文化差异等因素引起组织界面障碍。信息“黏滞”是指各类信息“滞留”在本组织周围或组织内部,使下一环节不能得到足够的信息,信息“黏滞”是造成组织界面障碍的重要原因之一。解决信息“黏滞”的方法是由业主方建立一套基于协同作业的信息共享平台,使各设计参与方都能通过信息共享平台及时了解项目发展的最新动态。解决因信息“黏滞”造成的“断层”现象;除了“信息黏滞”以外,目标差异、文化差异、工作方式的差异也会引起组织界面的矛盾。目标差异是由于各设计参与方追求的目标和利益不同造成的;文化差异是社会个体间因价值观、取向不同引起的差异。解决目标差异和文化差异、工作方式差异的方法是需要业主方与各设计参与方建立协作意愿、设定共同目标、加强信息沟通和协调,建立良好的合作关系以实现“双赢”、“多赢”。

4.4 技术界面控制措施

设计阶段决定了所有的技术界面,在施工阶段技术界面转化为实体界面,可以说,技术界面和实体界面的数量是由设计和施工合约安排(见图3),即施工合同分判体系共同决定的。施工合同分包越多,实体界面就越多,对设计阶段各专业、各标段图纸的衔接可靠性要求也越高,管理也就越困难。比如建筑专业与结构专业之间、建筑专业与机电专业之间、结构专业与机电专业之间的技术交界面;建筑幕墙与实体墙面的交界面处理;精装修与土建之间的交界面、招商条件与设计之间的交界面等。因此,技术界面矛盾和缺漏问题是造成后期施工阶段出现大量变更的主要原因之一,这就要求在招标图纸中将施工总包和各分包单位的工作内容和界面表达清楚,做到无缝对接、消除责任盲区,这也符合设计精细化发展的要求。

业主方可以通过建立设计质量目标责任制,在设计合同中增加有关设计质量的奖罚条款,以此最大限度地调动设计人员的积极性;同时,业主方可以建立自己的审图组,通过展开图纸会审和各专业拍图、综合管线研究、技术交底等措施发现问题,将设计问题拦截在工程施工前,对施工图中不合理和错误的地方及时进行相应修改,并运用价值工程原理以实现项目全寿命周期效益最大化。此外,对于大型商业项目来说,前期的招商工作和专业酒店管理公司应在方案设计阶段提前介入,与设计单位展开技术对接,这同样也会形成与设计的技术界面,但这样做的好处是可以避免建成后因不满足租户提出的条件而造成大量的变更、返工。

在大型商业项目设计管理过程中,业主自始至终都是项目推进的关键力量,是项目资源的整合者,也是设计管理的核心。设计阶段业主方应通过正确地划分技术界面、组织界面、合同界面,选择合理的设计管理模式,解决界面双方(多方)在专业分工与协作之间的矛盾,实现控制、协作与沟通,提高设计管理的整体质量,实现项目绩效的最优化。

参考文献

[1]李立新.大型建设项目设计界面的有效管理[J].建筑经济,2004(10):71-74.

[2]孙丽华.工程项目界面管理问题研究[J].建设管理,2010(7):36-38.

[3]卢国华,亓霞.建设项目的界面管理[J].价值工程,2010(2):126-127.

[4]刘红梅,张星.从业主角度谈大型项目合同界面管理[J].基建优化,2007(2):22-24.

大型商业地产项目策划流程 篇8

【关键词】商业零售；企业；纳税筹划；特点

一、引言

所谓税收筹划工作，是指作为纳税人的企业在不违反国家税收法律法规的框架下，根据税收政策的导向，在自身经营管理过程中所选择的纳税方案，以此达到降低实际税负的主动筹划行为。税收筹划工作发展到现代，已经走过了漫长的历史，从上世纪在英国正式兴起之后，于上世纪90年代末正式传入我国。随着我国社会主义市场经济建设的不断发展和完善，税收筹划不论是在理论还是实践领域都取得了较大的发展。客观来看，商业零售企业在我国属于利润较低的行业，很多大型商业零售企业目前处在不断发展和探索的阶段，随着大量分店、新店的开业，大型商业零售企业的盈利水平也受到了较大影响。对于大型商业零售企业来说，盈利能力的高低一直是管理者和投资者所共同关注的重点指标。鉴于此，面对我国经济转型时期的下行压力，提高企业盈利能力，降低成本，成为大型商业零售企业能否实现可持续发展关键。鉴于此，大型商业零售企业关注自身纳税筹划工作，以此作为降低成本、增加收益的重要契机具有十分重要的现实意义。

二、大型商业零售企业的经营特点

1.行业竞争十分激烈

随着我国市场经济的进一步发展和完善，尤其是在大量外国商业零售企业纷纷入驻的背景下，我国大型商业零售企业面临着残酷的市场竞争。巨大的竞争压力迫使我国大型商业零售企业紧跟时代和客户需求，及时调整战略，以便能够积极适应市场所带来的压力和挑战，在激烈的市场竞争中占有一席之地。除此之外，由于很多大型商业零售企业都具有连锁经营的特点，已经形成较为完整的运营链条，容易产生“一荣俱荣，一损俱损”的连锁效应，很多分店和新店的经营状况都会直接影响企业整体的业绩。鉴于此，如何帮助大型商业零售企业在现有的经营模式下，寻找到新的盈利增长点，提高市场竞争力，是每一家企业都必须思考的问题。

2.规模优势难以体现

由于我国幅员辽阔，地区经济发展情况差异较大，加上大型商业零售企业类型角度，因此诸如百货公司、便利店、超市、专卖店、购物中心、仓储式商场等模式经营的规模优势并不明显。目前，也有一些大型商业零售企业把握住了市场机遇和需求，取得了良好的发展态势，在全国已经拥有了上百家连锁机构。然而，从市场全局来看，大型商业零售企业中真正实现了规模优势的并不多。并且，由于大型商业零售企业在各地区的发展不平衡，大多集中于上海、北京、广州这样的一线城市，中西部地区的零售企业发展受阻。

3.大型商业零售企业销售模式较为特殊

大型商业零售企业，尤其是消费类的连锁零售型企业，同一般的生产型企业差别较大。与化工、金融、制造等行业相比，零售企业往往不存在所谓的生产环节。其所销售的产品，不论是日常生活用品、食品，还是家用电器、仪器设备等，都是来自于有关签订过销售协议的供应商。也就是说，零售企业所直面的下一个环节就是消费者，是简单明了的购销关系，也不存在下游厂商。

三、大型商业零售企业纳税筹划的主要方式

1.凭借“消费返利”实现的税收筹划

由于市场竞争日趋激烈，我国现有的大型商业零售企业大多数都建立了自身的消费激励机制，以此促进会员不断购买商品，通过给予消费返还的形式，让会员享受到实实在在的优惠，提高购物体验。然而，从实际执行的情况进行分析，我国大部分商业零售企业都选择将回馈给消费者的礼品、现金券等物品在经营费用中进行列支。这种方式不仅增加了零售企业需要缴纳增值税的税基，同时在接受地方税务机关的检查时，也很容易被检查人员认定为不允许在所得税前列支的项目，甚至被判定有偷税漏税的倾向，给企业带来涉税风险。以一些大型商业零售企业的积分返利活动为例，很多企业并没有将返利的性质明确认定为销售折扣，而是模糊表达为通过积分赠送商品。这样的方式很容易让税务主管部门理解为无偿赠送商品，根据现行的增值税管理条例中的相关规定，这类情况必须要视同销售，也就是说必须缴纳增值税和企业所得税，也就是说，这部分积分折扣不能扣减该商品的增值税销项额，并且还会造成企业所得税的增加。根据《增值税若干具体问题的规定》，如果企业采用折扣方式完成货物销售，如果能够将销售额和折扣额在同一张发票上注明，那么是可以按照折扣后的销售额计征增值税的。如果未能将销售额和折扣额在同一张发票上注明，那么无论进行怎样的账务处理，这部分销售额在缴纳增值税的过程中都是不允许扣除的。因此，由于积分回馈这一商业行为在本质上属于折扣销售范畴，可以使用增值税、所得税条例，因此在符合有关手续的前提条件下，是可以扣减应税收入的，从而降低增值税和所得税实际纳税额。

2.充分利用国家税收优惠政策

大型商业零售企业可供选择的税收筹划方案较为多远，而对国家有关税收筹划优惠政策的利用，则是税收筹划工作中最为直接和有效的方法。我国税收法律法规体系中，涉及到税收优惠政策的条款十分冗杂，大型商业零售企业应当对同自身相关的条款进行系统性梳理，并随时关注自身行业的税收政策新规定。比如，在《财政部国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》中就有明确规定：针对商贸企业增加就业岗位的，如果能够招用持有《再就业优惠证》的员工，并与其签订不低于1年以上劳动合同并按规定缴纳社保的，可以根据实际招用人数扣减有关税费。商业零售企业员工人数较多，在实际招聘环节中，在标准允许的情况下，就可以多招录具有《再就业优惠证》的人员，从而帮助自身降低税负。

3.重视对涉税风险的监控

我国大型商业零售企业在进行纳税筹划的过程中，要重视对涉税风险的防范。企业税务人员要正确认识税收筹划所面临的风险，了解风险存在的客观性，并在实际筹划中严格遵守我国税收法律法规的要求和规定。税收筹划人员需要具备一定的大局观，能够综合平衡企业生产运营和节税之间的协调关系，尽可能降低纳税筹划的成本，选择最为科学、有效的纳税筹划方案，防止出现低级错误和疏漏，最终实现降低企业实际税负、控制税收筹划风险的目的。大型商业零售企业要想实现可持续发展，需要制定出具有长远规划的税收筹划方案，结合企业的长期战略发展目标和市场导向，对企业未来的生产经营活动进行统筹规划。企业税收筹划人员必须深刻意识到，税收政策具有极强的时效性，国家税收法律法规政策也处在不断的更新与调整之中，企业的纳税筹划方案难以一蹴而就，必须及时进行调整和优化。企业财务人员也应当尽可能拓展视野，跟进市场规律和自身发展阶段，给税收筹划工作提出意见和建议。最后，大型商业零售企业各部门之间的沟通与协调，也对纳税筹划最终方案的敲定有着重要影响。因此，企业需要为各部门创造信息资源共享的机会和平台，提高信息沟通的效率和效果。从整体出发，从企业全局出发，综合考虑各项条件和因素，帮助企业降低实际税负。

四、结语

综上所述，大型商业零售企业在自身发展的各个环节都涉及到税收筹划的问题，对企业的管理能力、盈利水平都将产生直接而深远的影响。税收筹划工作具有较强的专业性，受国家税收政策的影响很大，企业需要在日常经营管理过程中，敏锐把握市场供需、着力提高市场份额，在营造氛围、引领消费、实现收益的过程中不断贯彻税收筹划的理念，严格控制涉税风险，降低企业实际税收负担，最终实现企业经济效益和社会效益的共同提升。

参考文献：

[1]李雪婷.商业企业销售方式的选择与纳税筹划[J].现代商业，2014，32：249-250.

[2]刘立曦.企业平销返利方式的纳税筹划研究——基于财务利益最大化目标[J].中国市场，2016，11：133-134.

[3]张月环.试论当前企业返利纳税筹划的策略选择[J].企业改革与管理，2014，1：165-166.

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