房地产营销策划计划书

房地产营销策划计划书（精选10篇）

房地产营销策划计划书 篇1

一． 广告策划执行

明确广告目标，找准目标的诉求点，在广告中将诉求点的中心表现出来！

对公司项目内外及延吉整体市场进行充分的市场调研，分析公司的强势与弱势(SWOT分析)。做出市场假设，针对市场假设制订详细的广告推广计划以及预选主题，充分利用项目及公司各项资源，达到广告的最佳效应。对市场进行细分，定位以及预测而最后得到市场认可，得到最佳的市场份额。选择好广告推广合作伙伴，提出战略性合作建议，做出详细的广告预算及投放周期。

1．1 对产品卖点进行再次定位，对项目的资源进行再次的整合。项目在前期的销售过程中，已经产生了许多独特的卖点。在后期的工作中，我们将再次发现、整理、挖掘、包装、展现。由此建议对住宅、商铺分开突破，在原有基础上对项目重新定位，重新包装，然后再次推出。对项目形象进行调整。可采取前期软文攻势，对后期的旺季销售季节广告投入做好铺垫，以吸引市场关注度。做好广告投放媒体的整合。

1.1.1 项目楼盘卖点整合从项目硬件、建筑风格、空间价值、区位价值、产品 附加值、及各种原创理念。以最佳的方式将项目形态、功能等信息传递给 消费者。做好引导消费者、激发消费者与产品进行直接对话的衔接。

1．2 对媒体进行再次的调整，电视台广告主题进行更换。报纸广告建议放缓，选择其它媒体有针对性进行投放。现阶段思路为住宅选择短信方式，采取分批分次方式投放，工作计划《房地产营销工作计划》。同时要求广告公司提供相应号段资料及投放情况回溃要求销售人员做好来电渠道统计，以监督广告效果。

1．2．1 电视台广告可采用三维，区域实景拍摄及样板间实景拍摄相结合。以实显项目及户型的品质与个性。

1．2．2 报纸广告突出现阶段长白路上项目的独有特征。包括火车站商圈的独 特地理位置。

1．3 对商铺前期采取DM单直邮方式进行推广。做一些有针对性的营销活动，满足不同的客群的需要，减少投资成本，将风险降到最低。要 求合作广告公司提供相应投放人员资料，并由广告公司人员设计DM 单样稿，交由公司审核后投放。

1．3．1 DM单内容突出项目投资优势，从国家房地产金融政策，区域政策，地块潜力等方面进行深入的分析研究。

1．3．2 在投放过程中全程监督投放效果及信息反溃在投放的同时做好软文的配合。

1．4 采取理念性推广模式。由简单的售房概念转变到精神层面上来，好的理念能为项目提高品质，提升楼盘内涵，对公司，项目品牌的建立做好铺垫。在理念概念出来之前，我们必须找出能够高度概括项目规划理念的推广口号，写出对理念全方位诠释的软文。

1．5 销售淡季广告投放以缓而不断，突出重点为要点，力求达到连锁效应，控制好广告投放的节点，以保证公司以最小的资金投入，达到最大的铺盖范围及效益。

1． 6 广告媒体的选择与整合。现阶段延吉的主要媒体为户外、报刊杂志、广 播电视等。在宣传过程中，信息传播功能方面各有所长也各有所短。为了更好的发挥媒体的效率，使公司有限的广告费用收到最大的经济效益。我们应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛癣组合、以期取长补短，以优补拙。

1． 7 因为房地产的“不动产”特征，我们可以重点选择户外、印刷及平面 媒体。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源。印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都较强，平面媒体自觉性强，覆盖面广，客源层多。三者取长补短。可以采取纵深的广告周期，横向的媒体覆盖相配合。

二． 销售工作执行

2．1 建立完善销售部组织框架及管理制度

完善销售部门人员编制及组织框架，对各岗位职责进行细化。建立销售经理负责制，强化销售经理责任。明确销售经理的职责及管理权限，建立销售部会议制度。

2．2 制订详细的销售人员培训计划

房地产营销策划计划书 篇2

关键词：互联网,房地产营销,职业院校,培养计划

一、统筹专业基础课

在各门课程中加强理实一体化。第一, 增加计算机课程, 使学生在接受新的互联网形式下夯实基础课。第二, 聘请校外企业专家进校介绍社会现阶段互联网对行业的触动。

二、调整课堂教学

将原来的房地产市场营销和现在互联网营销模式进行对比, 调整课堂教学。

1.原有的房地产经营的模式。房地产开发公司有自己的营销队伍, 在开发初期通过广告形式进行房地产销售, 另外就是通过专门的房地产营销队伍进行营销策划, 中介公司和房地产开发公司对接, 对建好的房产及在建的房产进行代理销售, 这种营销方式基本上是以门店的形式对外宣传以及各种促销的传统形式来完成房地产销售。

2.互联网经营模式。互联网经营模式是一种线上销售和线下销售相结合的模式, 简单的说就是将所有的房源信息发布在互联网上, 人们可以足不出户地在网上检索自己所需要的房源, 通过在网上与销售人员进行沟通来了解房屋的所有信息, 当有房源信息符合购房者要求时, 购房者可以到就近的门店去看实体房, 也可以同时了解多个房地产网上销售商的房源, 当实体房和购房者的意愿相符时, 可以在网上也可以在实体店完成交易手续, 达到房产营销。

三、调整教学内容

在营销课程中指导教师及时调整营销教材的内容, 让学生以新的模式去学习实践房地产的营销案例。第一, 明确什么样规模的房地产企业能完成和互联网营销形式的对接及转型。在当今互联网时代, 人们可以足不出户在网上买到所需的生活用品, 甚至餐饮食品等, 但房地产的网上销售刚刚兴起, 不少房地产商看到这一商机纷纷迫不及待地加入这一行列, 但适合的企业还是有限的, 因为作为房地产有其自身局限性, 即大多购房者可以在网上获得购房信息, 但只能完成整个购房环节的一部分, 能不能确定买房还要到实体店看房。因此, 什么样的企业在网上发布房源信息, 成为了焦点, 抢占房源信息的弊端影响了房地产营销市场的交易量, 应形成网上统一的信息平台。第二, 明确进入互联网形式的房地站企业面临的困难是什么。从以上分析可知, 大的房地产企业进入互联网营销所面临的困难是, 房地产营销作为一个大的团队进行线上线下的分工细化, 有效进行市场常态化运转, 才能获得最大的经济效益, 但问题是专业人才要在短时间内完成转型, 理念更新是对人才的最大挑战, 全能型的人才是新的营销模式的需求, 因此, 培养信息化专业化人才是人才培养的关键。

四、适当布置实践作业

在假期期间布置考察市场的作业, 使学生在完成作业的同时体验互联网的营销模式。在假期给学生布置作业使其去与专业相关的企业进行社会实践, 亲身体验互联网在现实社会中如何快速融入到实体的企业中去。并以书面形式完成实践报告。

五、建立校企合作

积极拓宽校企合作的渠道, 及时调整教学模式, 使学生在毕业前就得到实践锻炼, 从而提高学生的就业能力。和本专业相近的企业建立紧密的校企合作方式, 使学生进入企业实践, 让学生在实习过程中掌握互联网在企业管理方面的应用技巧, 为毕业就业打下坚实基础。

参考文献

[1]戴甲芳.房地产专业应用技术型人才培养模式研究[D].上海:华东师范大学, 2009.

[2]李烜.我国高校房地产专业人才培养刍议[J].湖南大众传媒职业技术学院学报, 2007 (4) .

房地产营销策划计划书 篇3

关键词:房地产;营销策划;问题;趋势

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)22-0027-01

由于我国房地产市场发展比较落后,房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟,再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验,在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。

1房地产营销策划中现存的问题

①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多, 变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”,正是由于房地产开发商的这种心态,使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。

②无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反,部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究,常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量,发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括,从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义,得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同,即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化,既然不会有同质化,那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。

{3}“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重营销策划。可以说,沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例,开始在内地开花结果。同时,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象,甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同,这已经引起同行们的关注。

{4}过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大,媒体的边际传播收益也在下滑,房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣,作出合理的广告费用预算。

2 房地产营销策划发展趋势

①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分,以满足不同类型消费需求的消费群,比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式,建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划,可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然,在整个项目策划过程中,不排除专业人士对客户适当地引导,从而把双方可能的分歧解决,目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部,经常性地与客户沟通项目进展、公司状况,组织客户深入项目策划,与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心,设投诉接待和售后服务等职能。

参考文献:

房地产营销策划计划书 篇4

目录：

一、市场分析

二、理论支撑点

三、目的四、时间

五、推广主题

六、实施方案

七、费用合计

一、市场分析

1、定位决定了市场价值。

本项目在经过长时间的市场调查，以及科学的分析，本项目从内部认购以来，从产品形象、价格定位、消费群体定位都得到了市场的认可，通过已经销售的业绩表明，本项目已经在区域市场形成一定影响力。

2、盛大开盘计划轰动效应。

本项目的开盘活动无论在声势、造势、形式各方面在西城区甚至整个西安市都是前无古人，后无来者，通过本项目的盛大开盘，已经充分彰显了开发商的实力，也扩大了产品的知名度，有利于本项目的口碑宣传，更奠定了客户的信心。

3、竞争市场的压力和反压力。

本项目在内部认购时间一积累了大量的客户，而且通过开盘活动，更是吸引了更多的消费群体的关注，给市场竞争对手施加了巨大的压力，在前期开盘活动方案中我公司已经提出了市场的竞争力度在不断增加，同样本项目强劲的市场竞争力必然给竞争对手产生压力，形成了竞争对手以及市场和我项目的压力与反压力，也即是说，竞争对手将采取更加对消费者有利的措施，从而去赢得消费市场。

4、销售成绩决定了力度。

建立在本项目的定位基础以及详细周密的实施过程之上，本项目在各部门的精诚合作下，销售处于平稳上升的局面，而且通过本项目在各销售阶段推出的销售策略以及强有力的推广活动、销售活动，不断冲击市场，取得了显著的效果。但由于种种因素，本项目在前期推广过程中力度一直不能够按原方案执行，在这样的条件下本项目通过仅有的宣传方式取得了较好的销售成绩，在证照齐全的情况下，本项目应该加强力度，为销售营造一个更好的气氛。

5、推广带动销售。

通过本项目的核心竞争力的挖掘，本项目定位于“唯美、实用、经济”三大主义，迎

合了现有的市场需求，也与消费者的消费心理取得了共鸣，但由于多方面的原因，本项目在推广过程中受到一定的阻碍，在形式改变了以后，本项目迫切需要将信息传达与客户。从市场的角度出发，符合项目定位的推广在很大程度上可以带动、促进销售，而销售成绩同样可以验证定位的准确性。

二、理论支撑点

1、销售黄金时间的到来。

在房地产销售过程中，开盘——认购——交首付——签合同——办理银行按揭时间是房地产销售中最为有利销售的时间。在这一时间段中，老客户转变为业主，很大程度上给新客户奠定了信心，打消了新客户的疑虑，而且业主的口碑宣传是最为有效的“宣传武器”。所以在这一时间段中通过促进老客户签定合同，也赢得了市场。通常这一时间段为一个月时间，而本项目由于积累了大量的客户，所以本项目这一时间段较正常时间要长。

“非典”对市场已经不存在有威胁，政府部门已经在解除禁止令，鼓励消费；而随着时间的推移，市场恢复正常，而市场在经过长时间的压制后，必将爆发巨大的反弹力。

2、开盘活动的热量发挥。

本项目的开盘活动必然给市场造成巨大的反应，利用这一活动造成的影响力，以及老客户的积极办理相关手续，争取吸纳更多的客户，在本时间段中是销售环节中很重要的一个环节，而且这一时间比较短，所以充分发挥开盘活动的热量，发挥本时间段的效益对本项目的后期销售是个关键点。

3、口碑宣传的影响力，需要加强信心。

本项目从内部认购期到现在广告投放量较少，大部分宣传效益是通过客户的口碑宣传，但由于开盘时间因为种种原因的推迟，在时间上客户已经产生疑虑，通过开盘活动，虽然打消了客户的心理不满情绪，但在准客户方面还需要更加加强他们的信心，利用这一黄金时间断，稳定老客户并促使他们成为业主的时间，给新客户起到促进和指引的作用，也增加了口碑宣传的力度和传播速度。

4、9#楼、13#楼的宣传，掀起销售的又一高潮。

在本项目一期推出的5栋楼，在开盘时间内已经销售过半的情况下，我公司建议推出新的楼号以促进销售，理由如下：

a、前期推出的5栋楼大部分较好的户型已经被客户选定，需要有新的好户型

带动剩余户型的销售。

从销售资料表明有部分客户重复选房，在开盘活动中难免要遗失部分客

户，为挽留这些客户，最大程度上促进销售，在合适时间推出新的楼号非

常有必要。

c、扩大项目形象，给区域市场再加压。根据销售业绩加快本项目的推盘时

间，给竞争对手施加了压力，同时也给消费群体建立信心，建立项目的良

好形象，有利于项目的口碑宣传；而在区域市场中也给市场增加了压力。

5、发挥品牌形象、项目形象，树立“城西大家”概念。

通过我公司在本项目的销售过程中积累的研究资料，以及对市场和本项目的充分调查b、了解，对项目的核心竞争力再挖掘，本项目确定以“城西大家”形象出现，辅助以“我和家人的风景”感情诉求，以项目的品质核心理念基础“唯美、实用、经济”为宣传主题，通过开发商的品牌宣传力度，奠定项目在区域市场的首领地位。

通过以上的市场分析和支撑点，我公司制定在“黄金销售月”营销计划。

三、目的通过开盘活动，客户的认购、交首付、签合同、办理银行按揭手续，扩大销售力度，促使老客户成为业主，吸纳新客户；通过诉求旭景碧泽园热销以及加深力度细化宣传项目的品质核心理念，扩大项目的品牌影响力。

四、时间

开盘日后的第1天起，持续4周。

五、推广主题

围绕旭景碧泽园《消费者宣言》三大主义——唯美主义、实用主义、经济主义结合本项目开盘的盛况，理性诉求，倡导引领客户消费；通过整体规划、园林设计、地段、户型配比、价格、配套以及项目在未来时间内的发展趋势等支撑点，建立旭景碧泽园成为“城西大家”的信念；通过推出9号、13号楼，引发再一次的销售热潮。

六、实施方案

一、零距离销售

在开盘计划中我公司已经有详细计划，但因为非典原因未能执行。而现在时机已经成熟，而且通过“零距离销售”稳固了周边市场。

A、调销售队伍中精兵良将6名每周六、日在各大厂区现场售楼、派发资料、小礼品。

B、销售经理以及主管对有意向团购持续跟踪。

二、高新区卖场

高新区的购买力的增大，既可以提升项目品牌扩大影响力，也给周边购买力的心理

上增加了信心。结合“零距离销售”在高新区设立新的卖场，并辅助促销活动，在高新区拓展市场。

三、组织业主活动（初步拟订为“钓鱼比赛”）

花最少的钱做最有效益的事。举办业主钓鱼比赛，投资教少，但对建立与客户沟通和市场效应却可以取到显著的效果。

四、媒体计划

a、开盘后第一周的星期一

各大媒体（电视、报纸等）记者软文

以记者的角度和社会的角度记实报道开盘盛况。

开盘后第一周的星期二

《华商报》整版软文

主题：热销

副题：理论与实践的结合——三大主义威风西城区

诉求点：热销场面经典回放

 开盘后第一周的星期五

《西安晚报》1/2版软文

主题：《消费者宣言》之“四大理论”

副题：市场是检验真理的唯一标准 报纸媒体

诉求点 ：旭景碧泽园开盘盛况再分析

 开盘后第二周星期二

《华商报》硬广1/2版彩

主题 ：涵韵——建筑之美

副题：三大主义之唯美主义

诉求点 ：建筑规划、现代主义建筑典范建筑

 开盘后第二周星期五

《华商报》硬广1/2版彩

主题 ：快乐——生活之本

副题：三大主义之唯美主义

诉求点 ：建筑规划

 开盘后第三周星期二

《西安晚报》软文1/2版彩

主题 ：我的建筑，你的风景

副题：三大主义之唯美主义

诉求点：建筑、园林规划、未来趋势

 开盘后第三周星期五

《华商报》硬广1/2版彩

主题 ：灵性——实用之美

副题：三大主义之实用主义

诉求点 ：户型、园林设计、环境布局

 开盘后第四周星期二

《西安晚报》硬广1/2版

主题 ：飞跃——经济之源

副题：三大主义之经济主义

诉求点 ：价格、升值趋势、未来规划

 开盘后第四周（星期五）

《华商报》 1/2版软文

主题：空间——实用之道

诉求点：户型的空间、生活的空间、居住环境的空间、自我的空间、家庭成员的空间

以上费用合计：￥46万元左右

b、其他媒体

户外广告、车体广告、电视广告等延续原定时间计划安排。

DM直投广告针对高新区范围投放的直投广告杂志。

房地产营销策划计划书 篇5

楼市的逐步升温

地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。

一、营销策划书编制的原则

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。

（二）简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

二、营销策划书的基本内容

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。

因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，封面：

策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。

企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析

房地产市场总体概述；

区域竞争性楼盘分析；

楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；

项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；

楼盘价格定位不当；

目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；

促销方式不佳，客户不了解楼盘；

广告投入太少，难以启动市场；

销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；

售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为

营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

（四）营销目标

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

（五）营销战略

1、营销宗旨

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。4）

楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

5）价格策略：这里强调几个普通性原则；

销售当时的市场环境；

周边楼盘的质量及销售状况；

楼盘自身的客观条件；

销售战略及销售进度安排；

发展商的成本及营销目标；

以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

4、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

5、广告宣传计划。

（1）、原则

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。

强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

（2）、广告目标

建立并树立项目品牌形象。

明确提出将项目包装成何种效果。

有力促进楼盘销售。

（3）、广告方式

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

（4）、广告风格

自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；

重点突出项目的各项优势；

注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；

强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

（5）、卖点整合项目适合炒作的概念。

楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

（6）实施步骤可按以下方式进行：

策划期内前期推出产品形象广告

各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。

节假日、重大活动前推出促销广告。

把握时机进行公关活动，接触消费者。

积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

6、具体行动方案

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

房地产营销策划 篇6

关键词：房地产;项目开发;营销策划

房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。

一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析

(一)目标市场不明

就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。

(二)营销主线不清

使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。

(三)网络营销不佳

互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。

二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施

(一)认清消费需求，强调市场调研

获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。

(二)明确目标市场，做好市场细分

要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。

(三)把握产品卖点，合理定位营销

主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。

三、营销策划对于房地产销售的重要性

(一)房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用

由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。

(二)房地产营销策划能增强企业的管理创新能力

房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。

四、结语

市场营销在房地产开发中占有重要的地位。在营销之前，应做好市场调研为制定房地产营销策略提供依据。只有进行市场调研才能更好地了解市场需求，企业才能更好地做出决策，才能开发出满足消费者需求的商品，这样企业才能获得好的收益，才能更好更长远的发展下去。

参考文献：

[1]武银燕.浅析房地产营梢策划及策略[J].中国有色建设.20xx(1).

房地产营销策划计划书 篇7

近几年我国城乡建筑发展十分迅速, 房屋建设规模日益扩大, 建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准, 它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。本文将集中分析房地产营销策划环节, 探讨现有的房地产业向绿色建筑时代过渡期中的营销策划各个阶段的相应调整。

二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析

我国房地产市场竞争的日趋激烈, 房地产业的发展也越来越趋向理性化;与此同时, 过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要;房地产市场营销模式也发生了变革, 继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成:项目判断、概念设计和广告媒体代理。

1. 项目判断阶段

伴随着绿色开发标准的建立, 可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升, 至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说, 在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了, 并在此基础上寻求市场定位。一方面, 绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求, 所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多, 成本相应提高。在项目开发阶段, 必须要给予足够的重视;其次, 绿色建筑又具有地域性特征, 使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策, 决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时, 考虑社会效益, 而且要更多的关注社会效益, 不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。

2. 概念设计阶段

概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说, 一方面, 《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系, 能够为全行业提供一个协调行动的模板, 加强对环境重要性的认同, 引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面, 这一标准不仅针对开发商, 还面向消费者 (业主) 。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者, 完全做到了公开。同时在概念设计中, 人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同, 将进一步促进绿色建筑的发展, 而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的标准化发展开辟道路。

3. 广告媒体代理阶段

广告是联系开发商和消费者的桥梁, 广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气, 其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够, 不愿花费较高成本购买节能住宅, 节能市场上缺乏需求动力, 导致开发商做节能成本风险增大, 从而形成节能消费市场恶性循环, 给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识, 合理引导消费者消费观, 必须在广告与媒体代理阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知, 并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视, 加大力度宣传绿色节能建筑意识, 加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广, 关键是要注意市场的创新, 同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展, 并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构, 以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求, 以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。

三、结论

高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变, 在这一转变进程中, 房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征, 在了解熟悉、运用上述规律的基础上, 重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位, 做好概念设计阶段的信息整合, 完成广告与媒体代理阶段的调整, 对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。

参考文献

[1]住宅:跨世纪发展热点聚焦.99中国住宅发展论坛文集[A].上海:上海财经大学出版社, 1999

[2]戴林琳盖世杰“:泛绿效应”下房地产营销策划的若干转变[J].建筑经济, 2007 (12专刊)

房地产营销策划计划书 篇8

关键词：房地产企业;营销;战略据中原地产统计数据显示，2014年上半年全国典型的54个城市综合统计住宅签约套数为113.9万套，这一数值比2013年上半年同期下跌幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。

同期2014年上半年商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积均同比出现下滑，商品房待售面积则激增25%，并达到3.59亿平方米。据《瞭望》新闻周刊的记者在调研中发现，过去“中国楼市只涨不跌，跌了也一定会涨回来”的“行业定律”，在这一轮的调控中遭受到了巨大的冲击。“零首付”等具有强大杀伤力的传统促销手段再次重现“江湖”，但在本质上也未能挽救成交量大幅下跌的局面。因此业界普遍认为房地产行业的调整期就此拉开帷幕。

因此综合上诉分析，传统地房地产开发已由单一的产品生产转向以人为本的增值运营服务。而市场供需状况的不同，城市人口与经济基础的差异，致使传统的房地产开发企业不得不去面对开发模式的创新与盈利模式和经营模式的调整。仅仅靠贩卖钢筋加水泥的几何空间已成为过去式，而房地产业未来的发展趋势将会更多的向城市运营、区域经济建设、产业经济发展为核心的方向靠拢。房地产项目开发建设则应重点突出如何实施“产城融合、产城一体”的发展战略，在推动城镇化建设的同时，营造新型生活方式。

由此可见，中国房地产业的发展已由单纯的产品生产，跨越到由著名营销专家学者菲利普.科特勒教授所提出的“营销3.0时代”与“正营销战略”为一体的发展理念当中。

“营销3.0时代”的核心底蕴是由对“消费者”的营销，转为对“人”的营销。所谓对“人”的营销，其核心诉求是将所有以市场经济为原则的商业活动，回归事物的本质、文化的本质、人性的本质，暨“从产品到顾客，再到人文精神”的营销战略模式。

在“营销1.0时代”以产品为核心导向的企业营销战略便可以解决所有问题。“营销1.0时代”本质上是解决市场供给小于需求的生产效率问题。此时，行业发展属于初级阶段。例如之前的日光盘、开盘即售罄等热销现象频繁出现。

在“营销2.0时代”其典型特征是消费者掌握购买的主动权。而房地产市场“营销2.0时代”最具代表性的特征是在市场中消费者持币观望的心态。消费者持币观望心态产生的本质是由于消费者对房地产市场信息非对称地了解与社会公信力的缺失所致。加之市场存量较大，去化速度相对较慢，新开工上市的项目较多，刺激性政策取消，消费者对房地产市场发展预期缺乏信心等一系列综合因素的结果。

此时，“营销2.0时代”房地产行业发展已进入相对较为成熟的阶段，市场增长率与需求增长率相对稳定，行业特点、行业竞争状况及用户特点相对清晰稳定，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更加困难，行业进入壁垒不断提高，致使许多房地产开发企业陷入进退维谷的尴尬境地。营销创新与企业经营战略变革及政府对房地产市场政策的调整，使得许多资深房地产业人士开始站在行业本质上深思，未来我们中国地产业的发展该何去何从。

然而对于“营销3.0时代”的定义则为我们中国房地产业的发展带来诸多启迪。如果按照常规营销逻辑进行分析，当产品由卖方市场转为买方市场时，客户需求便成为营销战略制定的重点，但是如何有效刺激客户的购买需求，降价便成为最有效的营销利器。

由于房地产具有投资、消费、保值、增值等属性，核心生产资源相对垄断。致使房地产开发面临巨大的土地成本压力，而相对固定的建安成本，以及畸形扭曲的市场价格，使得房地产开发可获利空间相对有限。其次区域市场差异较为明显，核心资源无法通过市场化手段进行集中，规模效益无法发挥最大优势，因此任何一家房地产开发企业是没有能力在本质上去发动类似于工业企业的价格战进行规模扩张和市场集中。如果价格无法解决的市场问题，只能通过价值创新的战略去寻求市场突破的路径。因此，这就要求我们的房地产开发企业只能走一条长远的可持续发展的价值创新之路。

价值创新在本质上讲，便是产品创新与企业经营战略创新。产品创新的本质是基于消费者未被满足的一切需求。企业经营战略创新是基于企业对整个行业本质的理解，是对企业所处环境的分析与判断。因此“营销3.0时代”让一切回归本质，让一切以人为本，以价值创新文本，便成为未来房地产开发企业所面临的常规市场环境。

虽然对“营销3.0时代”的理解和判断对房地产开发企业在营销战略创新中能够有所启示。但是作为房地产开发企业所面临的困局却远不止于此。在面对全新的市场环境下，房地产开发企业需要与之相对应的市场经营战略。通过对菲利普.科特勒教授的“正营销战略”进行梳理和分析，能够为房地产开发企业提供一种相对较为成熟的市场竞争优势战略。正营销战略的核心思想是“善”的价值。在眾多容易被忽略的价值中，为利益相关者创造“共享价值”是新形势下房地产开发企业进行战略调整的核心关键。

房地产开发作为城市建设的最终载体，解决的不仅仅是空间的问题，同时对经济产业、历史人文、生态环境等发展有着巨大的促进作用。面对销售压力增加、去化速度放缓、产品滞销等问题，房地产开发企业在未来将会基本告别单纯的以产品销售为主导地经营模式。而延伸出来的运营增值服务，将会成为房地产开发企业实现价值创新与价值分享的最佳途径。

作为房地产开发企业的“正营销战略”，首先需正视企业所承担的社会价值，其次是企业的市场价值，最后才是企业经营战略创新与调整。

在分析房地产开发企业的社会价值中，其核心命题是企业如何理解项目所属城市的区域价值，产业经济以及未来的发展空间与方向。在分析房地产开发企业的市场价值时，其本质是企业如何理解消费者需要什么样的生活方式，我们能为消费者提供什么样的产品，什么样的服务，营造什么样的生活空间。

在分析房地产开发企业经营战略创新与调整时，其核心命题是企业如何认识自身优势与价值。在剖析投资区域的发展空间，解读区域经济及产业经济的发展方向时，提出因地制宜的项目开发模式与产业运营战略。

房地产开发企业在“正营销战略”理论思想的指导下，将项目开发与区域发展、产业经济、社会服务、文旅休闲等进行有效链接，实现项目价值创新与资本运营多元化的企业发展战略，为区域发展，产业经济建设发挥积极的带动作用。

目前，房地产行业发展已经迎来了新一轮变革的机遇与狂潮。以万达集团为代表的“文旅商”模式，以华夏幸福基业为代表的“产城一体”模式，已在路上引领行业变革的趋势与浪潮。房地产行业的发展固然存在诸多顶层设计地问题，但作为市场经济中不可忽视的一支重要力量，固守原有的体制与模式将会被这个时代所抛弃。在行业进入相对成熟阶段，唯有进行价值创新与战略创新才是这个时代亘古不变的道理。毕竟市场经济是一门动态科学，房地产行业的发展更是如此。（作者单位：河北工业职业技术学院）

参考文献：

[1]胡娟.我国房地产品牌营销策略[J];企业导报;2010年03期

[2]吴迪;田旭.中小房地产企业品牌营销对策研究[J];中国集体经济;2011年16期

房地产项目营销策划 篇9

第一阶段：市场引导期时间：两周左右,不宜过长。

主题：南湖岸边、世外农家

阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期，凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。营销手段：

一、网络宣传：

1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登陆校园BBS发帖，发布开业期活动信息。

2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。

二、校园宣传：

1、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。

第二阶段：开业活动期

主题：心灵氧吧

阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。

营销手段：

1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。

2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校园内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。

3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调具体优惠信息。

三个季节、两个重点群体

一、春季

主题：走出校园、此处春光无限

阶段目标:抓住学生春游这一黄金时段，采取集中型宣传，在校园内形成一股消费潮流，促成引导性消费。

营销手段：

1、在校园内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校园内同时放飞，形成轰动效应。

二、新生季（秋季）

主题：来自五湖四海，我们是一家

阶段目标：利用大一新生的年级特点，采取有针对性的宣传，激发大一新生的兴趣，力争使其成为稳定客源。

营销手段：

1、借助“出行小贴士”、“校园生活ABC”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调大学是独立自主生活的开始，强调新的开始，要勇于尝试。

三、毕业季（夏季）

主题：散落天涯、永不忘你我他

阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最后一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。

营销手段：

1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特别优惠价格。

房地产营销策划报告 篇10

一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。

但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是：

操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；

1.1、确定目标市场与产品定位。

1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。

1.3、制定价格政策。

1.4、确定销售方式。

1.5、广告表现与广告预算。

1.6、促销活动的重点与原则。

1.7、公关活动的重点与原则。

（一）市场状况分析

要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：

（1）整个产品在当前市场的规模。

（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。

（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。

（5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。

（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。

（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。

（10）竞争品牌订价策略的比较分析。

（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。

（12）公司近年产品的财务损益分析。

（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。

（二）策划书正文：

一般的营销策划书正文由七大项构成：

（1）公司产品投入市场的政策

（2）企业的产品销售目标

所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。

2.1、销售目标量有以下列优点：

2.2、为检验整个营销策划案的成败提供依据。

2.3、为评估工作绩效目标提供依据。

2.4、为拟定下一次销售目标提供基础。

（3）产品的推广计划：

策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。

3.1、目标：

策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。

3.2、策略：

决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。

广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。

分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。

促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。

公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。

3.3、细部计划：

详细说明实施每一种策略所进行的细节。

广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。

媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）

促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。

公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。

（4）、市场调查计划：

市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入

大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。

市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。

（5）销售管理计划：

（6）财务损益预估：

（7）方案的可行性与操作性分析。