房屋购买的合同书（共12篇）
引导语：此房屋是未经上市的房屋，甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，并经甲乙双方共有人同意订立如下协议，以资共同遵守。
合同号：
甲方：
法定代表人：
乙方：
身份证号：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就购买房屋达成如下协议：
第一条 乙方所购房屋的基本情况
乙方购买的房屋为xxxxx(单位)集资楼【号楼】 【单元】【层】【房】。该房屋用途为生活用房，属于砖混结构。该房屋建筑面积共平方米。
第二条计价方式与价款 甲方与乙方按建筑面积计算，该房屋单价为 元/㎡，总金额为 整(￥： 元)。
第三条付款方式及期限
1、乙方按甲方要求以分期付款的方式进行付款。但必须于集资楼竣工前交清所有房款和附属工程款。
2、乙方逾期付款的违约责任。按《xxxx(单位)集资房交款通知书》有关规定执行。
第四条交付期限
甲方应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用。
第五条交接
房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应签署房屋交接单并签署物业管理服务协议书、房屋装修承诺书、按揭人员承诺书，同时由甲方提供物业管理相关材料。
第六条房产保证
甲方保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。
第七条产权登记
甲方在房屋交付使用后，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，办理房产证和土地使用证，所需相关手续、讫税由乙方承担。采用按揭贷款方式还款的人员，在还清所有贷款及本息后由甲方给予办理房产证和土地使用证，其相关手续费用及讫税由乙方自付。
第八条乙方的房屋仅作生活住房使用，乙方使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。
第九条本合同第二条所列建筑面积为施工图面积。房屋单价为概算预售价，实际房屋单价以竣工验收后发生的实际费用计算为准。
第十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向人民法院提请诉讼。
第十一条 合同附件壹与本合同具有同等法律效力。本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，其余部分手写无效。
第十二条 本合同连同附件共肆页，且每页页首加盖有同仁县旅游局公章，本合同一式贰份，具有同等法律效力，合同持有的情况如下：
甲方壹份，乙方壹份。
第十三条 本合同自双方签订之日起生效。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
一、关于公司股东转让股权时其他股东的优先购买权与房屋其他共有人的优先购买权问题。《公司法》第72条对有限责任公司的股权转让有如下规定:“经股东同意转让的股权, 在同等条件下, 其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的, 协商确定各自的购买比例;协商不成的, 按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”。例如:有限责任公司甲 (以下简称甲公司) 与其他自然人或法人、非法人组织乙、丙共同所有一处房屋, 甲公司股东之一张某将转让自己的股权。这时, 是否会涉及甲公司其他股东与房屋共有人乙、丙的优先购买权竞合呢?笔者认为, 公司股东转让股权的行为产生的优先购买权与房屋所有权转让时产生的优先购买权是两个不同的法律概念, 由不同的法律规范调整, 此时并不会发生房屋转让优先购买权的竞合。因为张某转让股权是房屋共有权人之一甲公司内部的股权份额变化, 这种变化对外并不涉及其他房屋共有人利益, 无论甲公司股东及股权结构怎样变, 房屋所有权对外的公示效力并没有产生变化, 也就是说这种股权转让行为是股权的交易行为而不是房屋所有权的交易行为, 或者说不是甲公司作为房屋共有权人之一以公司名义对外处置其共有份额的行为。无论该股权最终是由其他股东取得还是由公司原股东之外的人取得, 并不导致公司对房屋的共有权发生变化或转移。所以, 在张某转让股权时谈不上乙、丙有无优先购买的问题, 也不发生房屋优先购买权的竞合。
另外, 如果这里的甲公司为股份有限公司, 根据《公司法》的相关规定, 股份转让是公开、公平的, 其他股东并无优先购买的权利, 这就更谈不上对房屋所有权的优先购买权了。发生股东转让股份时, 房屋的所有权同样不发生转移, 所以房屋的其他共有人也谈不上行使优先购买权的条件。
《中外合资经营企业法实施条例》第23条规定:“合营一方转让其全部或部分出资额时, 合营他方有优先购买权”。由于合营企业的形式为有限责任公司, 如果出现类似以上的情形, 同理, 合营一方转让其出资额首先是合营企业内部财产的转移, 不是合营企业本身转让房屋所有权, 所以也不涉及其他房屋共有人优先购买的问题。
二、关于合伙企业中合伙人的优先购买权与房屋其他共有人的优先购买权问题。《合伙企业法》第23条规定:“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的, 在同等条件下, 其他合伙人有优先购买权;但是, 合伙协议另有约定的除外”。合伙企业与他人共有房屋的情况一般为:房屋的按份共有人将其共有份额向合伙企业出资或合伙企业成立后再与他人按份共有房屋。当合伙企业的合伙人有转让合伙企业中的财产份额时, 即存在合伙人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权竞合的情形。理由主要有:1.在前述第一种情形下, 要么另外的按份共有人同样为合伙人之一, 要么共有人之一投资时已征得或应视为其他共有人同意, 则应视为其他共有人同意遵守《合伙企业法》中关于合伙财产转让的相关规定。在后一种情形下, 由于这种属于合伙企业内部的财产份额变化, 不是合伙企业作为共有权人对外处置转让财产份额的情形, 而是以合伙人身份转让的财产份额, 并非以按份共有权人之一转让的财产份额, 因此应优先适用《合伙企业法》的规定。2.从法理上分析, 合伙企业是以人合为主的非法人组织, 合伙人之间的关系主要以相互信任为基础, 若合伙企业外的其他共有人优先购买权优于合伙人优先购买权, 必然导致合伙企业内部权力构架、企业治理结构的紊乱, 不利于企业发展和经济发展。
三、关于经济适用住房转让中是否涉及优先购买权的问题。《经济适用住房管理办法》第30条规定:“购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。笔者认为, 依据《经济适用住房管理办法》第1条规定, 该办法是为改进和规范经济适用住房制度, 保护当事人合法权益而制定的。因此, 该规定也是行政机关从行政管理的角度为规范经济适用住房交易制度而制定的法律规范, 而非规定当事人民事权利义务的法律规范, “回购”是从经济适用住房交易管理制度的角度考虑, 故此处并不涉及房屋优先购买权问题。
《已购公有住房和经济适用房上市管理暂行办法》第6条关于已购公有住房和经济适用住房上市出售应提交的材料有:“同住成年人同意上市出售的书面意见”。笔者认为:并不意味着其具有优先购买权, 这也同样只是对经济适用房交易制度的管理规定, 应作为上市出售的一个条件来理解。因为经济适用房是政府政策性供房, 具有很强的保障性和社会福利性, 是为保障低收入家庭的居住条件才有此管理规范的, 因此并不涉及优先购买权问题。第6条还规定“个人拥有部分产权的住房, 还应当提供产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见”。笔者认为, 当房屋符合上市交易的其他条件时, 由于个人拥有的是部分产权 (一般情况下另外部分产权为个人所在单位) , 这时个人与单位形成了共有关系, 当个人对外出售房屋时 (这里应当指个人所有的产权份额) , 单位作为共有人理应做出保留或放弃优先购买权的意思表示。
四、最高人民法院《贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《意见》) 第92条规定:“共同共有财产分割后, 一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时, 如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用, 其他原共有人主张优先购买权的, 应当予以支持”。笔者认为:《意见》颁布日期为1988年, 这时期对共同共有房屋分割后的权属登记没有具体的法律、法规、办法或文件指导, 而目前这方面的相关规定较为完善。当这里的“财产”所指为房屋时, 如果共同共有的房屋能够分割, 则能够按照目前的相关规定申请登记为若干个独立的所有权并分别载入房屋登记簿。也就是说既然能够分割, 就能够独立使用, 分割之前共同使用的厨房、卫生间等配套设施可作为公摊面积分别记入分割后的各自房屋建筑面积内, 如此对房屋作为财产的分割才能是有效的。这时, 如果没有其他限制条件, 作为独立产权的房屋可以由其产权人自由出让, 而不会发生原共同共有人优先购买的情形。
五、共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理。《民法通则》第78条、《物权法》第101条规定了按份共有人享有优先购买权;《合同法》第230条、《商品房屋租赁管理办法》第13条规定了承租人享有优先购买权。当按份共有人转让其共有份额, 其他共有人与房屋的承租人要行使优先购买权时, 哪个优先购买权更优先呢?《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释[2009]11号) 第24条中明确规定, 当房屋共有人行使优先购买权时, 承租人行使优先购买权将不予支持。因此, 共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。笔者认为其主要理由包括:1.从法律效力上看, 共有人的优先购买权的基础是共有物权关系, 它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护;而承租人的优先购买权的基础是租赁债权关系。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利, 它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。按照民法的一般规则, 对物权的保护应优先于对债权的保护, 当物权与债权并存时, 物权具有优先于债权的效力。因此, 共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。2.从权利义务上看, 共有人作为整个共有财产的权利人, 其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切, 其对共有财产的关注较承租人更为尽心, 其对共有财产所负的维护义务和责任较承租人更为重大, 因此, 根据权利与义务相一致的原则, 共有人的优先购买权比承租人的优先购买权应更为优先。3.从立法目的上看, 共有人的优先购买权是共有权中包含的权利, 是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系, 使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过, 设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力”。因此, 即使承租人相对于房屋共有权人不享有优先购买权, 其租赁权仍然能够得到保护。
。 其他要求：____________________________________________________________。 第四条 委托期限 自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。 超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。 第五条 现场看房 乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。 第六条 甲方义务 (一)应出示身份证或_________等真实有效的`身份资格证明; (二)应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合; (三)不得在委托期限内及期限届满后_________个月内与乙方介绍的客户进行私下交易， (四)乙方完成委托事项，应按约定支付佣金。 第七条 乙方义务 (一)应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明; (二)应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立; (三)收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据; (四)本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。 第八条 佣金 佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。 当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后_____日内，甲方应按照房屋成交价格的______%向乙方支付佣金。 第九条 违约责任 (一)在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金_________元; (二)甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金_________元。 第十条 合同争议的解决办法 本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第______种方式解决(以下两种方式只能选择一种) (一)向常州仲裁委员会申请仲裁; (二)依法向有管辖权的人民法院起诉。 第十一条 其他约定事项：_______________________________________________ 第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。 第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________住所：_________________ 住所：_________________身份证号码：___________ 法定代表人：___________委托代理人：___________ 委托代理人：___________电话：_________________ 电话：__________________________年____月____日 _________年____月____日80%的人还阅读了下面的合同范本：房屋租赁合同样本参考商品房租赁合同范本房屋租赁合同协议
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
经甲乙双方协商一致，就购买房屋土地及建房手续事项达成以下条款：
一、购买建房手续
1、由乙方购买价格为
叁拾万元
（小写：
300000
元）建房手续，第一次付款10万元，剩余款项待办出建房手续后，甲方已经开始施工后付清。
2、乙方支付的叁拾万元
建房手续费，算入房屋总价款。
二、买卖房屋及土地的基本情况
1、甲方所拥有的房屋坐落于
**县**村委向东200米
房屋为
二层独院
甲方修建房屋共6套，乙方选其中1套。
2、土地面积：东西宽：
7.5
米，南北长
米。房屋建筑面积为
平方米，土地合计
亩。
3、甲方自愿将上述房屋所有权及所属土地使用权转让给乙方，并征得其合伙人的同意出卖给乙方,乙方自愿购买该房屋。
三、甲乙双方同意按套计价,该房屋及所属土地总价款为人民币
大写：
叁拾伍万元
元整，（小写：
350000
元）。
付款方式：乙方已经支付建房手续费
叁拾万元
（小写：
300000
元），剩余50000元待甲方竣工后付清。
四、甲方出卖给乙方房屋及土地，上至天空，下至地理，所有产权归乙方所有。
五、从本合同签订之日起，若该转让房屋的价格发生变动（涨价或者降价）均与甲方无关，权利义务均由乙方享有和承担。
六、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，甲方、乙方向房屋所在地人民法院起诉维权。
七、本合同未尽事宜,双方可协商签订补充协议。补充协议及附件,为本合同不可分割的组成部分,具有相同效力。
八、本合同签订后，双方不得违约，如一方违约，违约方除赔偿因此给对方造成的一切经济损失外，违约方向守约方承担贰佰万元整违约金。
九、本合同自双方签字摁手印之日起生效。
十、本合同一式叁份，甲方、乙方各执一份,中介人备一份,叁份具有相同法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
合同签订日期
甲方（卖方）：身份证号码：
甲方共有人：身份证号码：
乙方（买方）：身份证号码：
乙方共有人：身份证号码：
甲、乙双方本着公平、自愿、平等和诚实信用之原则，就预定房屋事宜签订如下协议：
1、该房屋位于昆明市，其建筑面积平方米，属于结构。（以上资料以房产证记载为准）房屋面积不作为本协议计价依据。
2、该房屋性质属于。
3、经甲乙双方协商该房屋成交价为：（人民币大写），乙方愿意预定该房屋，并向甲方支付购房定金（人民币大写）元整，小写：。
4、经甲乙双方协商在日前，按协议指定的房屋签订房屋买卖合同。中途反悔拒绝签约或无故拖延者视为违约。
5、乙方预定的房屋保留至日止，在约定期限内，甲方不得将乙方已预定的房屋与除乙方以外的任何一方另行签约，否则视为违约。
6、签订本协议后，甲方不得再将房屋向乙方以外的任何中介公司和个人出售，否则视为甲方违约。同时甲方保证上述房屋所有共有人（包括配偶）同意出售。
7、经甲乙双方协商，甲方须在日前迁出，否则视为甲方违约。
8、违约责任为：若甲方违约则双倍返还定金给乙方，若乙方违约定金甲方不予退还，甲乙双方任何一方可向昆明市房产管理局投诉。办理完房屋买卖公证后，违约责任以《房屋买卖合同》为准。
9、房屋买卖过程中发生的税、费，按有关规定并经甲乙双方协商由
10、经甲、乙双方协商，甲方应将所收定金中的押金房屋产权过户和物业交割完毕，无拖欠物业管理费、水电费、有线电视等与该房屋相关的任何费用的情况下，该押金退还甲方。若有拖欠费用则由甲方支付。
11、经甲、乙双方商定，甲方应保证此房屋产权清楚、无任何纠结。否则，后果由甲方承担。
12、符合下列情况之一的，双方免责任，本协议终止，乙方已付款由甲方全额退还：
（1）遇不可抗力因素的（如地震、战争）。
（2）签订后该房屋被证实列入动迁或市政府成套改造范围的。
（3）法律、法规、政策更改致使本合同无法履行的。
13、争议解决：因本协议的履行而发生的任何争议，应由甲、乙双方通过友好协商解决。若双方协商无法达成一致，任何一方可选择
1、仲裁委员会仲裁；
2、依法向合同签订地人民法院提起诉讼。
14、双方对上述条款已经知悉并愿意遵守。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后生效。
甲方：乙方：
甲方共有人：乙方共有人：
电话：电话：
随着对商品房“差别化信贷”和“限购令”等调控措施的实施, 如果购买多套住房, 不仅首付款增加、贷款利率上浮, 甚至还受到限制。一些暂不想购房的人遂打算出卖“首套住房优惠权”, 即由实际购房人给其一定报酬, 再以其名义购房, 相关政策优惠及房屋则归实际购房人享有和所有。因我夫妻已有两套住房, 为给儿子结婚准备一套大户型房屋, 可又不符合相关规定, 便想通过购买“首套住房优惠权”的形式获得。请问:如果真的这样做, 是否存在风险?
读者:毛敏
毛敏同志:
这种做法, 实际上就是借他人名义买房, 极易产生纠纷, 也存在巨大风险。
一.立书人(以下简称购买方)愿意委托 宁阳县大地房产咨询服务中心(以下简称受托方)购买(以下简称出售方)座落于的房产(以下简称该房产)并且愿意以下列条件购买以上房屋:
1.以人民币(大写元整()愿意购买该房屋.其他约定事项:
二.购买方为表示购买该房屋之诚意,同意于签订房屋购买意向书，当日支付意向金人民币大写元整(￥).本意向金仅系受托人受购买方之委托,前往出售方处洽谈上述购买条件确认之凭据.三.在有效期内购买方不得随意取消委托,不得随意取消购买意愿,如随意取消则收取的意向金不予退还.但如所列条件不为出售方所承诺接受,则本意向书自始无效,购买方所支付之出价意向金即由受托方无息返回购买方.四.在意向书有效期间,如出售方同意购买方上述所约定购买条件.购买方应于出售方签字同意受托人，与出售方签定房屋买卖协议,如购买方与出售方签字同意按上述条件出售后,有反悔不购买或不按约定时间内前来签定房屋买卖协议时,受托方收取的本意向书约定的意向金额不予退还.五.购买方签定房屋买卖协议当日,应支付购房款总额的%予受托方作为中介服务费用.六.本协议房屋买卖合同签订后作废。
立书 人(签章):受托人(签章):
身份证号码:联系地址:
年月日时
-------------------------
一.出售方愿意将座落于的房产按购买方上述所约定条件出售给立书人(身份证码:).二.出售方同意将该房产按上述购买条件出售后,应即于签字同意之日起天内至受托人处与购买方签定房屋买卖协议,如有反悔不出售该房屋或不按上述约定条件出售给购买方或不按约定签订房屋买卖协议等行为,致无法完成签订房屋买卖协议之情形,出售方应支付购买方同等意向金额人民币(大写):元整(￥)给付受托方作为违约金而绝无异议.出售方(签章):受托人(签章):
身份证号码:
甲方：----------,女，住址-----,身份证号码：------------------------------联系电话：-----------------
乙方：-----------,男，住址----------------------------,身份证号码：------,联系电话：-------------------。
兹有甲方和乙方是多年朋友，现双方共同出资购买位于----------
房产一套，面积-----------,现双方就合伙买房事宜约定如下：
一、位于-----------------------------房产一套（房产证号为-------------）是甲乙双方共同出资购买的房产，产权登记在甲方名下，但实际为甲乙方按份共有，各占产权50%。
二、房屋出租收益、增值贬值后买卖、拆迁补偿等盈亏权益均属于双方共有共担，且要经双方协商同意方可行使上述处分房产行为。
三、如甲方未经乙方同意有第二条处分房产的行为，即使甲方处分房产行为形式上有效，那么乙方也可以向甲方主张房产实际市场评估价值50%的权益，且甲方要承担违约赔偿责任，按房产实际市场总价值的10%予以赔偿甲方。
四、如乙方未经甲方同意有第二条处分房产的行为，即使乙方处分房产行为形式上有效，那么甲方也可以向乙方主张房产实际市场评估价值50%的权益，且乙方要承担违约赔偿责任，按房产实际市场总价值的10%予以赔偿甲方。
四、如一方中途不愿意合伙时，另一方有优先购买对方房产份额的权利，具体价值按照退伙时的市场实际评估价值。如另一方也不愿意购买，则共同委托中介机构进行出售该房产，并平分房产出售款项。
五、如一方要求自住，那么应按租赁市场价格每月付一半的房租给另一方。自住一方的装修费用自行负担。因自住而产生的物业管理、水电等费用，由自住一方承担。
七、在此房产存在期间，如甲方出现意外（如病故），甲方所拥有此套房屋的50%产权归母亲或女儿所有。
八、在此房产存在期间，如乙方出现意外（如病故），乙方所拥有此套房屋的50%产权归儿子所有。
七、双方如因合伙产生纠纷无法协商处理时，应由一方向房屋所在地法院进行起诉，由法院判决处理。
七、合伙未尽事宜，双方再友好协商。本协议一式两份，双方各执一份，具同等效力。
甲方： 乙方：
主流观点认为，《合同法》第56条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，甲、乙虽然签订了房屋买卖合同，并共同申请完成了房屋所有权转移登记，但该房屋买卖合同一旦被撤销，溯及到合同签订时，其效力就不存在，基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权，应当自动恢复到合同签订前的状态，即自动恢复为卖方甲所有。换言之，人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，但是，依《合同法》第56条的规定，该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权，故登记机构可应卖方甲的单方申请，凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书，先行撤销乙的房屋所有权登记，收回乙的房屋所有权证书或公告其作废，恢复原登记簿的记载，即恢复甲原来的房屋所有权登记，并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。
一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权
从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权。
从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。
二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权
本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。
一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。
二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。
因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。
三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。
《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。
登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?
笔者认为，本案中，由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第(二)项规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利，属于权利人单方申请登记的情形，如前所述，人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲，即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权，故不能单方申请登记。
欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下，系因房屋权利主体变动产生的登记，属于转移登记。如前所述，甲只能行使物权请求权或债权请求权，直接请求乙协助办理转移登记，将房屋转移登记到自己名下，如果乙配合，甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可，无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合，甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋，或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋，还是履行返还房屋义务，均不是直接确认房屋所有权属于甲，而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任，仍然需要乙协助，通过共同申请转移登记，才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时，为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础，即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的，甲可以申请人民法院强制执行，登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。
编号：
甲方：
通讯地址：邮政编码：
乙方：国籍：[身份证][营业执照注册号]：地址：邮政编码：联系电话;
甲乙双方经协商一致，为保护双方在洽谈、签订合同中的权利，明确缔约前的权利业务，特订立本协议，以共同遵守。第一条购买权指向的标的乙方购买之购买权指向的标的（以下简称购买全标的）是甲方开发的“宝盛.花语城（沁河名苑）“商品房项目楼单元层号房屋，预计建筑面积为平方米。（本面积包括套内面积和公摊面积，最终面积以房管部门制定的测绘机测定面积为准按本协议单价据实结算）第二条 购买权标的价格
双方确认：购买权标的总价款为人民币元（大写人民币：拾万仟佰拾元）。[总价款=房屋单价×预测建筑面积，如房管部门最终核定的产权登记建筑面积与本协议书确定的协议约定建筑面积不一致，则以方管局测定的面积为准，按本协议单价，总价款多退少补。此价格包含双气、太阳能费用。] 第三条付款方式
乙方承诺按如下第[]种方式支付购买权转让款，以获得购买权标的购买权，进而获得与甲方订立关于上述标的《商品房买卖合同》之权利；
1、一次性付款：签约时付房价款元，其余房价款元于签订《商
品房买卖合同》前付清。
2、银行按揭预付款：签约时付房价款元，作为银行按揭贷款的首付预付款，余款元，选择银行按揭付款，按揭年限及金额以银行最后批复为准。
第四条交房期限
甲方于2014年10月10日前经验收合格的房屋交乙方使用。第五条其他约定
1、乙方按甲方通知要求，携本协议书、身份资料（身份证、护照、营业执照、户口簿、法定代表人身份证复印件等）到“宝盛·花语城”售楼处行使购买权即签订《商品房买卖合同》（含附件）及其他签约文本，并向甲方交回本协议书，已交纳款项转为合同房款。
2、《商品房买卖合同》（含附件）及其他相关文本必须由乙方本人（或法定代表人负责人等可有效代表乙方的人员）亲自签署；如乙方需委托他人代为签署《商品房买卖合同》（含附件）及其他相关文件，则受托人必须出具经公证的且经甲方认可的授权委托书。
3、甲乙双方的通讯联络以本协议书所载明的电话、地址等为准。乙方联系方式如有变更，应在变更后三天内以书面形式通知甲方，否则，因此引起的后果由乙方负责。若甲方按上述电话、地址等联系不到乙方，则相关责任乙方自行承担。双方同意，甲方可以在邯郸地区发行报纸上以不体现（或体现）乙方名字形式通知乙方，报纸刊发之日视为通知到达乙方。
第六条合同解除
遇有下列情况之一的，甲方有权解除合同，解除合同的通知至送达乙方生效。
1、乙方未在本协议约定的期限内交纳协议款项的。
2、乙方未能按照甲方通知要求的时间行使本协议项下的购买权，与甲方订立《商品房买卖合同》的。
由于前述情形解除本协议的，即视为乙方放弃购买权，不再与甲方签订关于购买权标的《商品房买卖合同》，乙方已交纳全部款项作为乙方因缔约过失给甲方造成损失的补偿，甲方不再予以退还，且甲方有权将乙方购买权标的另行出售。第七条生效及文本
1、本协议书在甲、乙双方签字盖章，且乙方向甲方全额交纳本协议书约定的款项后生效。本协议书与甲方开具的收据一并构成本协议书生效的充分和必要证据。
2、本协议书在甲方双方签署《商品房买卖合同》（含附件）及其他签约的文本生效时失效。
3、本协议书一式两份，甲方执一份，乙方执一份，均具有同等法律效力。乙方声明：
1、乙方在签订本协议书前已充分阅读了本协议书的内容，并充分听取了甲方工作人员对本协议书的内的解释。
2、乙方在签订本协议书前已充分阅读了甲方在售楼处明示的本协议范本，并对相关条款及填写内容无异议。
甲方：磁县安居宝盛房地产开发有限公司邯郸分公司乙方： 代表： 审核：
一、立书人(以下简称买方)愿意委托鄂尔多斯市达拉特旗恒远房屋中介(以下简称受托方)购买座落于小区号楼单元楼户的房产，并且愿意以人民币(大写)元整(￥)购买该房屋。
其他约定事项：
二、买方为了表示购买该房屋的诚意，同意于签订房屋购买意向书当日支付受托方意向金人民币(大写)元整(￥)本意向金仅系受托方受买方的委托，前往出售方处洽谈上述购买条件确认的凭据。
三、本意向书自签署后天内为有效期，在有效期内购买方不得随意取消委托，不得随意取消购买意愿，否则收取的意向金不予退还。如果上述购房条件不被出售方所接受，则本意向书无效，买方支付的意向金由受托方立即全额无息返还。
四、在本意向书有效期间，如出售方同意买方上述购房条件，则受托方收取的本意向书约定的意向金，将于《房屋购买订金收付书》签订之日，作为部分订金交付于出售人。
五、在签定房屋买卖合同当日，买方应支付购房款总额的1%予受托方作为中介服务费用。
六、本协议一式贰份，买方与受托方各执壹份，协议经双方签字盖章即刻生效。立书人(签章)：受托人(签章)：
联系电话：联系电话：
身份证号码：
一、从我国现有法律规定来看
我国现行法律对未办理产权证而进行买卖的房屋转让合同的效力无明确规定, 不同法律规定有在适用中有冲突之处。
《房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产, 不得转让: (六) 未依法登记领取权属证书的;”根据此, 未取得产权证的房屋不能转让。
《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同, 自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的, 依照其规定。”据此, 法律并没有明确规定未取得房屋产权证的房屋转让合同应当办理批准、登记等手续生效。所以未取得房屋产权证的房屋转让合同如果合同标的物不存在其他所有权争议且没有《合同法》五十二条规定的合同无效的情形和合同效力待定的情形就应依法为有效合同。
新《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力”。该条将物权变动的合同效力与物权登记的结果进行了区分。但由于《房地产管理法》第三十七条的规定, 以及该条加了“除法律另有规定或者合同另有约定外”的规定, 所以仍无法解决现有法律对实践中存在的未办理产权证而进行买卖的房屋转让合同效力认定的矛盾问题, 因此我们只能运用民法理论通过法律解释方法来解决此问题。
二、从民法理论来看不动产变动的立法模式
从民法理论看, 未取得产权证房屋买卖合同的效力与不动产物权变动的模式有关。在大陆法系物权变动理论中, 不动产物权变动的有种基本模式:意思主义 (登记对抗主义) 模式和形式主义模式 (登记要件主义) , 而形式主义模式又可分为物权形式主义和债权形式主义两种。
所谓意思主义, 即不动产物权的设立、变更、转移和消灭, 仅以当事人的法律行为作为生效的充要条件, 登记与否并不对物权变动合同之效力产生影响。然而不登记之物权不得对抗第三人, 其以法国民法为代表。在这种立法例之下, 没有物权行为的概念, 发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示, 两者合一, 一个法律行为可以引起债权发生及物权变动的双重效果。物权变动是债权合同的当然效果, 只要当事人主体适格、意思表示真实、标的物合法并能确定, 则物权变动便产生有效之效果。不动产物权登记只发挥简单的公示作用, 不产生实体权利之决定作用。
所谓物权形式主义, 指不动产物权的变动除了买卖合同外, 还需要加上当事人就转移物权所达成的物权合同和物权变动登记才能完成。也就是说, 在不动产上发生的一切变动都必须经过登记, 否则不生效, 这以德国民法为典型。在物权形式主义模式下, 房屋转让合同和房屋所有权的移转是两个独立的法律行为, 房屋所有权移转的物权行为无效, 并不导致房屋转让合同无效。当事人订立房屋转让合同并不以具有处分权限为条件, 只要其具有完全行为能力, 就可以签订合同。只有在合同约定的给付客观不能时, 合同才会无效。我国台湾地区的法律也采此模式。
所谓债权形式主义, 又称折衷主义。其物权变动只需债权的意思表示之外加上登记即可, 无需另有物权的合意, 故无物权行为的独立性, 不存在物权行为无因性。即不动产物权变动以债权行为有效为前提, 登记是不动产无权变动的生效要件。这种立法模式以奥地利、韩国等国家民法为代表。
立法模式的选择, 会直接对交易合同的效果产生影响, 进而对未登记之不动产交易纠纷的处理, 也产生截然不同的效果。如果形式主义, 则转让行为 (债权行为) 和所有权转移 (物权行为) 相区分;如果选择意思主义, 则转让行为 (债权行为) 和所有权转移 (物权行为) 同时完成。
在我国, 关于物权变动是否应当采取物权行为主义规则, 理论上有争议, 对于登记, 究竟为物权变动之生效要件还是对抗要件, 一度成为民法理论界和实务界的热门话题。但对于不动产登记可产生公示效果的观点已经趋于一致, 不经登记的不动产物权变动, 对交易双方均存在极大的风险, 也易对交易安全与秩序造成妨碍。
笔者认为, 我国目前立法承认物权行为的客观存在, 并将其与债权行为严格区分, 但并没有承认德国法中的物权行为无因型。对不动产所有权变动原则上采用债权形式主义模式, 而不是物权形式主义。这在现行法律中都有明确规定:
《合同法》第一百三十九条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 (一) 》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定, 法律、行政法规规定合同应当办理批准手续, 或者办理批准、登记等手续才生效, 在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的, 或者仍未办理批准、登记等手续的, 人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续, 但未规定登记后生效的, 当事人未办理登记手续不影响合同的效力, 合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
新《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当登记;未经登记, 不发生物权效力, 但法律另有规定的除外。”《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者当事人另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”
从《合同法》及其有关司法解释的规定和新《物权法》的立法看, 笔者认为, 在目前的审判实务中, 以债权形式主义模式确定不动产登记的效力, 从逻辑上来说更为顺畅, 也符合物权立法的发展趋势。所以我国不动产物权的变动采取的是债权合同+登记的原则。在此模式下, 对于未取得房屋产权证的房屋转让合同, 当事人双方就某项财产的转让达成协议依法订立转让合同后, 如果不能进行权属变更登记, 房屋产权不能依法发生转让, 只是不发生物权变动的效力, 但不影响转让合同的有效成立, 故房屋产权变动 (物权行为) 与转让合同 (债权行为) 是相互独立的两个行为。
三、《房地产管理法》第三十七条“转让”的法律解释
《城市房地产管理法》规定了未办理产权登记的房屋禁止转让。通过对我国不动产无权变动进行了分析, 明确了房屋买卖合同和房屋产权转移登记是两个相互独立的行为后, 我们应分析《城市房地产管理法》第三十七条规定的“转让”的法律性质。
在房屋转让中, 房屋所有权从一方移转到另一方即为不动产物权的变动, 而当事人之间订立的房屋转让合同即为原因行为。对于该条规定的“转让”的法律性质, 目前理论界和实务界存在两种基本观点:一种是把“转让”理解为房地产转让合同, 即理解为原因行为;另一种是认为“转让”是指房屋所有权或土地使用权的移转, 即不动产物权的变动。如果《城市房地产管理法》第三十七条规定的“转让”解释为指房屋转让合同这一原因行为, 那么未取得房屋产权证的房屋转让合同属于该条规定的“不得转让”的情形。根据《合同法》第五十二条第五项的规定, 违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效。第三十七条规定的“不得转让”显然属于强行性规范, 因此, 此类房屋转让合同无效。
如果将“转让”理解为房地产权的移转, 根据前面对不动产登记的立法模式的分析, 则此类房屋转让合同有效。不动产物权变动以登记作为公示方法, 法律赋予登记以一定的法律效力, 旨在使社会公众通过登记知晓不动产之享有与变动情况。应当将登记与合同相区别开来, 登记不是针对合同行为, 而是针对物权变动所采取的一种公示方式。在登记之前, 便已有了有效的房屋转让协议存在。也就是说, 即使没有登记, 房屋转让协议本身仍为有效。所谓登记生效要件, 应当理解为对物权的登记生效, 而非对合同的登记生效。若为合同的登记生效, 则需有法律另有规定之情形。所以, 房屋买卖最直观的流程应是:当事人达成协议———买卖合同生效———转移标的物之占有———登记———取得权利凭证。基于此, 我们完全可以得出结论, 房屋买卖合同的成立并生效为对转让房屋进行登记的先决条件, 是否取得房产证并不影响转让合同的效力。
而解释法律的方法主要有:语义学解释, 发生学解释, 历史解释, 比较解释, 体系解释和目的论解释。
从语义学角度看, 在我国法律界, “转让”既可以理解为转让合同, 也可以理解为房地产权移转。从体系解释看, 将“转让”理解为房地产权移转与我国现行物权法立法和民法界通论形式主义的物权变动体系是相符合的。从目的论的角度看, 《城市房地产管理法》制定当时可能对于规范房地产市场、管理房地产交易确实起到了积极作用, 但是时至今日, 这十多年来房地产业的发展和社会经济现实的变化早已超越了该法制定时的历史环境, 如果再将此条的“转让”理解为“转让合同”, 则会对房地产交易设置限制, 无法适应和满足诚信交易、降低交易成本的要求。而从市场经济和民法秩序所追求的价值看, 将“转让”理解为房地产权的移转, 从把它与其原因行为即转让合同区分开, 一方面有利于维护交易安全, 保护善意第三人, 防止由于各地房地产的市场价格普遍上涨和利益驱动, 买卖双方在签订房屋买卖合同之后利用《房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定来规避法律, 要求确认合同无效来欺诈善意的受让人、一房二卖, 逃避合同义务;另一方面也有利于督促出让人遵守城实信用原则, 努力履行合同义务, 保障交易的严肃性。
所以, 笔者认为, 从目的解释、我国现行物权变动模式和物权法、合同法的立法体系以及我国社会经济现实看, 在目前司法实践中, 将《城市房地产管理法》第三十七条条语义上的“转让”解释为房地产物权的转移更合适。
综上, 新《物权法》要求不动产物权的变更、转让应当进行登记, 未经登记的不发生物权效力, 但却不影响合同效力, 物权行为和合同行为是两个相互独立的行为;而根据法律解释原则在我国目前社会环境下应将《房地产管理法》第三十七条的“转让”缩小解释为房地产物权的转移。所以在笔者认为无其他所有权争议的情况下, 未取得产权证的二手房屋转让合同是有效的, 如果在合同订立后取得房产证的应该依法履行合同, 办理房屋产权转让登记, 而不应判定合同无效。
摘要：在我国二手房交易中, 一方在尚未取得房屋产权证时即与他人订立转让合同转让房屋的案件屡见不鲜, 而法律界对于未取得产权证的二手房屋转让合同的效力认定存在争议。本文试图通过民法理论分析和法律解释, 明确如何将《房地产管理法》、《合同法》及新《物权法》的规定协调适用, 合法合理地认定房屋转让合同的效力, 以期促进房地产交易法律体系内部的有效整合, 统一房地产类似案件的审判标准。
关键词：房屋产权证,转让,物权变动模式,物权行为主义
参考文献
[1]谢怀栻．大陆法国家民法典研究．中国法制出版社，2004.
[2]孔祥俊.法律解释方法与判解研究.人民法院出版社, 2004.
[3]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社, 2005.
