保障房建设现状与发展

保障房建设现状与发展（精选8篇）

保障房建设现状与发展 篇1

十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。和以往“五年计划”不同，“十二五”计划重点突出民生，“加大保障性安居工程建设力度”成为未来五年房地产市场发展的重要方向。可以预见，我国保障性住房建设将迎来历史最好时期。

一、我国保障性住房发展历程和现状

1、保障性住房的概念

保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。

●两限商品住房

两限房全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

●经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

●廉租房

廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。

●公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格向中低收入人群租赁。

2、我国保障性住房发展历程

阶段一：“安居工程”起步阶段(1995年-1997年)

1995年1月20日出台的《国家安居工程实施方案》标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难房，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。

阶段二：保障性住房体系初步确立阶段(1998年-2001年)1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。新的住房保障体系主要分三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房。这是救济性的，基本不需要贫困家庭出钱，完全依靠政府救济。廉租住房的核定标准是“双困标准”，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的经济适用住房。这是援助性的，即政府贴一部分，个人掏一部分。三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。这一阶段主要以商品住房的供应为主。

阶段三：保障性安居工程全面萎缩阶段(2002年-2006年)

2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。2005年更达到了历史最低点，仅为3%（2005年经济适用房投资额为519亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。

阶段四：保障性住房体系重新确立阶段(2007年-2009年)

2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。《意见》中要求城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

2008年底,国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

2009年国家制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。

阶段五：保障性住房体系逐步完善阶段(2010年-2015年)

2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。

“十二五”规划明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000套保障性住房的历史欠账。

3、我国保障性住房发展现状及问题

保障性住房发展缓慢，销售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我国确立了新的住房体系，共分为三类：廉租住房、经济适用住房、普通商品住房。2004年之后，我国房地产市场发展迅速，商品住宅销售面积逐年提高，但是经济适用房的销售面积增长缓慢，占普通商品住房销售面积的比重逐年下降。2000年，我国经适房销售面积3760万平方米，占普通住宅销售面积的23%（普通住宅销售面积16570万平方米）。而2009年，我国经济适用房销售面积3012万平方米，占普通住宅销售面积的4%（普通住宅销售面积85294万平方米）。

保障性住房资金投入规模不断加大，但其占住宅投资比重明显下降 1998年以来,随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上。但是与其他住宅项目投资额相比，政府对其资金投入力度明显不足，自1998年到2009年，经济适用住房投资额占住宅投资总额的比重从13.0%降至4.4%。

安居工程进展缓慢，项目施工赶不上投资增长速度

2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。但是投资额不断增长的同时，新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。2007年以来，我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下，新开工面积2009年出现负增长。

保障性住房用地供应严重不足，供应结构不尽合理

供给严重不足是我国保障性住房最大的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低，保障性住房项目的建设情况也就可想而知。

数据说明：本完成率数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房用地、廉租房用地及部分中地价位中小套型（划拨出让）整理而来，仅供参考，后期或做调整。分析内容以此数据为前提。

仅从2010年的全国住房用地供应计划来看，廉租房用地计划供应总量占供地计划总量的4%，经济适用房用地占比为9%，20%为棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）却占据了整个供地计划的67%。对于解决大中城市中低收入者居住问题意义重大的廉租住房只有4%的份额，加上经济适用房用地，保障性住房用地总量也不过占计划供地总量的13%。在新政波澜壮阔的2010年的供地计划尚且如此，以往的供地结构自然不言而喻。

公共租赁房严重缺失，难以实现“应保尽保”

目前我国保障性住房提供的对象主要是拥有本地户籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，这个问题在北京、上海、广州、深圳等大城市尤其突出。这与我国的户籍管理制度一脉相承，有其特定的社会历史根源，但是却也成为了增加社会不公平的因素之一，不利于社会公平、稳定和经济长远健康发展。

二、我国保障性住房发展缓慢原因分析

1、政府因素

过度追求经济的高增长率，忽视保障性住房建设

在以“经济建设为中心”的核心理论指导下，GDP的高速增长成为政绩考核最重要的指标。带动了50余个相关行业发展的房地产行业在我国经济发展中扮演着重要角色。受全球金融危机的影响，我国GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，为了完成“保八”目标，中央政府出台了一系列经济刺激计划，其中包括为房地产行业松绑等。在天量投资、银根放松、购买优惠的前提下，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%，商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%，均创下历史新高，而经济适用房建设各项指标均在2009年创下四年来的最低点。2009年经济适用房完成投资额增速、施工面积增速和新开工面积增速分别为17%、3%和-5%，远低于2006年的34%、16%和25%。显然，在追求经济利益增长的前提下，保障性住房这种不能带来直接经济利益的投资显然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房体系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供应计划难以完成成为常态 我国虽然有一系列关于保障性住房的相关政策，但是却没有专门或相关法律对于保障性住房用地的供给、项目的审批、项目建设和销售标准等等问题予以明确的规范，这就为政府在保障性住房问题上的严重缺位和寻租行为提供了理由。

特别是在保障性住房用地供应上缺乏最基本的法律保障，从而导致计划是计划，供应是供应，保障性住房用地完成率偏低成为常态。我们认为，加强保障性住房的法律建设是保障我国住房保障体系健康发展的前提。

3、财政因素

土地出让金是补充地方财政的重要来源，地方政府缺乏供应保障性住房用地的动力

不合理的财税体系使得地方政府每年都面临巨大的财政缺口，而不纳入财政范围的土地出让金自然成为各级地方政府的救命稻草。

不难看出，土地出让金可以在很大程度上弥补地方政府的财政赤字。2007年，地方政府财政赤字14766.67亿元，当年土地出让金收入12000亿元，土地出让金占地方政府财政赤字的比例高达81%。保障性住房用地大多是采取划拨和协议的出让方式，难以或较少产生政府收益，在财政本就紧张的前提下，地方政府对于不能带来直接经济效益的投资行为自然缺乏动力，甚至十分抵制，这也就是各级地方政府在保障性住房问题上严重缺位的原因所在。

三、国内外保障性住房模式的成功经验

1、新加坡保障性住房制度

层次分明、全面覆盖式的保障性住房政策

作为一个高人口密度的城市型国家，新加坡一直将为本国居民提供合理的住房并保持住房价格的基本稳定作为一项基本国策。最为典型的政策，当属“居者有其屋”计划，按收入水平将居民区分为不同的收入阶层，并为其提供相应的购房政策。具体来说，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共组屋，也可以购买，购屋首付款仅为房价款总额的5%，其余的95%可以申请贷款，期限可长达25年，每月可使用公积金还款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申请购买公共组屋，首付款为全款额的20%，余额同样可以申请贷款，并可以用公积金在20-25年的还款期内还清。月收入4000新元以上的高收入家庭，则必须按照市场价格购买商品住房。1964年开始实施的“居者有其屋”计划实施至今，新加坡已经兴建了100多万套公共组屋，使得全国84%的人口在其中安居，这种全面覆盖式的保障性住房政策使得新加坡成为世界上住房问题解决最为成功的国家之一。

在抑制投机、稳定房价方面，新加坡则有一套严格的法律制度予以约束。如购买组屋后，屋主在1年之内不得将房屋整体出租；购屋期限在5年以内的，不允许转让或者用于商业经营；另外，屋主出售购买时间不足1年的组屋将会面临高额的房产税；在申请组屋时，居民必须提供详实的资料，如发现弄虚作假的行为，申请人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，这就在很大程度上避免了投机行为的发生以及由此导致的房价飞涨。

评价：新加坡国土面积、人口数量都很小，便于信息的统计、核实与管理。因此，全面覆盖性的保障性住房政策及其相关规定能够得到有效的落实。虽然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鉴于其国情的特殊性，因此这种政策并不具有普适性。

2、美国保障性住房制度

全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑

美国是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的国家之一，其政策特点在于全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑。首先，为解决低收入者的住房问题，美国政府先后颁布了诸如《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等多项法律，为低收入人群提供低租金的公共住房、为低收入人群提供低息购房和建房贷款、提供租房和住房补贴等政策提供了全面的法律依据和法律保障。其次，发达的金融体系使得房地产抵押贷款及其证券化大行其道，为居民自建住房和购房提供了强大的资金支持。

评价：美国是典型的经济发达的地广人稀的国家，且土地私有化，这就使得自建房屋成为可能，这也成为美国房屋自有率极高的原因之一。我国实行的是土地公有制，且人口大多集中于东部经济发达地区的大中城市，自建房屋的政策无法得到推广，但是美国全面的立法保障体系和金融服务体系却值得借鉴。

3、法国保障性住房制度

法律强制与市场化运作并行

法国的保障性住房政策鲜明的体现在其独具特色的法律规定上，即规定任何开发商在开发住宅项目时，其中必须有20%的面积用于保障性住房建设，并为之提供日常的管理和维护，这就在法律的高度上保证了保障性住房的市场供给；同时通过政府专门机构的全面市场化运作，为保障性住房提供行政组织和管理保障。

评价：法国的法律硬性规定为保障性住房的供给提供了有力的保障，也杜绝了贫富分区现象的发生；全面的市场化运作杜绝了腐败现象和寻租行为，同时提高了保障性住房工程的建设效率，也降低了背上英国式的公共住房财政包袱的风险（英国由于政府出资建设的保障性住房比重过大，使得英国政府背上了沉重的财政包袱，并不得不于1936年和1980年进行了两次住房改革，以期将尽可能多的公共住房转变为私有）。

4、香港保障性住房制度 租售并举的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分为两个方面，即租房和购房两个方面。

租房方面，根据家庭的人口数量和收入水平制定相应的租房价格，并对租房资格予以严格限制。具体规定为：单身月收入4600元以下、两口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面积5.5平方米以下的，租金占该家庭收入的15%；人均租房面积达到7平方米的，租金占该家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相当于市场平均水平的30%。

住房方面，针对中低收入者，政府无偿提供土地建造住房，并以市价的60%-70%的价格出售给购房者，并由房屋委员会提供贷款担保，同时对购房者的产权予以严格限制：购房时间在5年以内的屋主不得私自出售其住房，只能以原价出售给房屋委员会；5-10年的，也只能参照当时的市价转售给房屋委员会；10年以上的，屋主可以将住房公开出售，但要把45%-55%的增值额交给房屋委员会。这在很大程度上也避免了保障性住房的投机行为的发生。

评价：租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，这部分保障性住房在很大程度上满足了中低收入家庭的住房需求，同时也给商品住房留出了足够的市场份额和发展空间，即实现了在充分保障的基础上充分发展了房地产业，具有极高的参考和借鉴意义。

5、重庆保障性住房制度典型的双轨制

不同于香港的租售双轨制，重庆模式的“双轨制”鲜明地体现在大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行宽进严出，同时放宽对于商品房的管制。公租屋住满五年后，才可以购买下来，而且卖掉的话也只能用经济适用房价格卖给政府，这就从源头上杜绝了投机行为。而对于商品房管制的放宽，使得房地产市场的运行更加符合市场经济规律，并继续带动相关行业和本地区经济的发展，可谓一举两得。

四、我国保障性住房建设建议

1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房压力较大的地区推行“重庆模式”，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。

3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。

4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。

5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。

6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口等多方面共同推动经济发展。

（一）保障房建设进展现状

2011年第一季度，我国房地产开发投资大范围受挫，保障房开发贷款一枝独秀。一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，高出同期房地产开发贷款增速34.8个百分点。其中北京、江苏等省市的保障房贷款占据了新增房地产开发贷款的半壁江山，以公共租赁房模式著称的重庆，其一季度保障房贷款余额首次突破了300亿。

2011年我国保障性安居工程建设任务高达1000万套，在政府政策的监督和鼓励下，各地保障房建设开工情况良好。根据住建部数据，截至5月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，超过2010年同期，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。例如，河北省开工13.1万套，占全年任务的37.4%；湖北省开工8.28万套，占到全年任务的23%，安徽省新开工11万套，占全年计划任务的30%；海南省已开工4.09万套，占今年计划任务的30.8%。目前看来，年我国保障房开工速度和开工率都超过了2010年同期，预计8-10月份将成为开工高潮，10月底有望实现绝大部分保障性安居工程项目开工。

（二）所面临的问题

1、制度问题

随着1000万套保障房建设的推进，未来几年我国保障房将进入分配高峰期。中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障，分配机制的公平、合理逐渐受到更多关注。目前保障房分配过程中存在瞒报、虚报、假报等不合理现象，百万富翁、公务员造假材料申请保障房福利的案例屡屡被曝光，出于对保障房数年后可以上市交易的看好，不少人试图以较低成本申请保障房，再转手倒卖以获得高额利润„„一系列现象凸显了相关法规制定、监管的空白和无力，保障房进入、退出审核机制有待进一步完善。

保障房建设难以有效推进，地方政府不积极是主要因素。多年来，我国保障房建设雷声大雨点小，由于保障性住房利润微薄，在当下土地和房地产市场暴利的吸引下，不论是地方政府，还是开发商，保障性住房都没有足够的激励，消极应付。为此，需要建立健全问责机制和激励机制，长期措施与短期措施并举，让地方政府在保障房建设上言行一致，并对在保障性住房建设上弄虚作假的官员实施问责。

2、资金来源

近年来，我国不断拓宽保障性安居工程资金来源渠道，包括中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等，基本形成了多渠道、多层次的财政投入机制。2011年我国计划建设保障性安居住房1000万套，据估算，所需投入资金约为1.4万亿元。庞大的资金需求仅仅依靠政府财政投入难以保证工程的可持续性。目前，我国保障房建设可见资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10%（最多1350亿元）；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。显然，面对保障房建设所需巨大资金，财政投入只能解决其中一部分，而另一部分需要多方筹集资金，银行信贷资金是多方筹措中的一个来源。由于保障房项目涉及拆迁、开发、销售、回笼的全流程，关联方多，情况复杂、体量巨大、各地实施运作模式差异化明显，合规性和政策性风险显著，银行信贷风险较大。银行需要与有关政府部门和房地产开发商共同研究有效的资金供应方式。只有把这个问题根本解决，才能把保障房建设落到实处。

3、土地供应

住宅建设关键取决于两大资金和土地两大因素。只有资金和土地的供应得到长效保证，保障房建设方能持续推进。2011年1000万套保障房建设对土地供应提出了较大的挑战。5月12日，国土资源部公布了2011年住房土地供应计划，计划供应量达到21.8万公顷，提高18%。其余各项指标也均有所提升。其中保障性安居工程计划供地7.74万公顷，比2010年实际供地量增加一倍还多，保障性安居工程新增供地也将占到住房用地总供应量的三成以上。在国家宏观调控下，各地政府需从增加供地数量、完善供地方式以及科学合理地进行地块选址等角度精心谋划。在保障房大举提速的前提下，地方政府如果满足上述保障房用地需求，且不对商品房市场造成挤出效应，需要整体增加土地供应，完善存量土地供应政策，盘活存量土地为保障房用地提供更多增量。

（1）国内保障房建设历史进程

1998年，亚洲金融危机成为我国房改的助推器，中国房地产第一代改革的大幕拉开。此次住房改革的目的只是政府为了借助住房消费的启动来拉动经济增长，并没有想到、更没有主动去承担政府在住房方面必须承担的公共责任。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，以商品化为标志的中国住房制度改革正式启动。从1997-2007年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上，极大地拉动了国民经济的增长。

从1999年到2003年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。

房价飞涨、民怨沸腾最终使得从2005年开始，政府不得不把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了“国八条”和“国六条”的通知，但可惜的是，由于调控措施没有打中要害，房价飞涨的势头反而越演越烈。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。从此，保障住房建设纷纷提上各级政府的工作计划和财政支出安排之中。

2009年年末，政府对房地产开始施行以抑制房价过快上涨为核心的密集调控，其关键在于让商品房与保障房并重，满足不同群体需要特别是安抚底层社会群体的眼前之需。至此，房地产改革的方向，在十年偏行偏走后终于完成纠偏，重回原点。2009年的房地产调控主要目的是纠正单纯住房商品化的片面性，转而启动住房保障的轮子，让商品化与保障化双轮并行，应对不同阶层需要，特别是安抚低收入阶层、平息民怨。

（2）国外保障房建设经验总结 美国、英国、日本、德国、法国、新加坡、香港等发达国家和地区在保障房建设方面的经验可以概括为四大方面，一是保障房建设立法先行，二是以政府财政支付为后盾确保资金来源，三是通过金融创新想入社会资金，四是建设供给模式。

立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的最通常举措。这些国家的保障房立法主要涉及四个方面：一是规定专门机构实施各项住房保障措施，如美国的联邦平民住房建设局、日本的建设省住宅局、新加坡的建屋发展局等。二是规范和引导其他经济主体在保障房建设和供给上的行为，使其服务于保障房供给的整体目标，如美国通过税收引导、调节私人资源服务于住房保障。三是确保财政资金的稳定投入。各国会根据自己的财力，立法确保一定比例的财政资金投入到保障房建设中。四是确保分配公正。在保障房分配上公开透明，凡申请保障住房，均张榜公示，出具家庭收入、人口和住房状况证明。在保障房法制建设中，法律条文会随着整体居民收入状况的调整而调整。

以政府的财政支付为后盾，一般来说，主要有以下六种途径：预算拨款，将保障房支出纳入国家财政预算，在预算收支账目中专门开列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附属商业楼所获得的资金；物业税所获得的收入；住房公积金增值收入；政府住房基金收入、社会保障和社会捐赠。

通过金融创新引入社会资金：一是住房抵押贷款证券化。这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场(转让和证券化)，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。三是强制储蓄。政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。四是政企合作。政府出土地，企业出钱，共建保障房。其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。

保障房建设现状与发展 篇2

保障房建设随着国家惠民政策的推进, 建设的数量急剧增大, 不长的时间内, 在建筑总量中将占有相当一个数量级, 节能性能能否得到保证, 直接关乎我国整体建筑节能目标能否实现, 使用这种住房的低收入人群, 能否享受到节能住宅的支出效益, 亦是低收入人群能否直观感受到国家关怀的重要条件。无须讳言, 保障性住房由于造价低, 政府、开发商、建筑商均在极低的收益水平上运作, 在节能上的投入是大打折扣的, 即使国家相关机构如何强调和监管, 保障性住房在节能性能上, 也无法于高质量的商品住房相提并论。因此:探索、研发、应用、于保障性住房价格相符, 性能可靠, 施工便捷的外维护结构构件, 市场急需, 迫在眉睫。

植物纤维自保温外墙板, 以其极高的热阻性能、极好的防火性能、便捷的拼装施工方式、较低的价格定位、满足了政府价格控制、开发商、建设商低价运作的实际困难, 同时保证了低收入人群享受到节能建筑的支出实惠。

2 植物纤维自保温外墙产品性能、规格

1) 植物纤维自保温外墙的结构及规格

植物纤维自保温外墙是由:承力板壁层、干燥空气间层、保温隔热隔板组合而成。统筹考虑了墙体的强度、结构热阻、施工便捷、地域气候要求、材料的生态性、取材广泛, 廉价性等诸因素。

植物纤维自保温外墙产品规格:厚200mm宽600mm, 长2.4-4m.

植物纤维自保温外墙为适应我国广域的气候状况, 设计了“加强保温型”、适用于哈尔滨等高寒地区;“加强隔热型”、适用于海南岛等热带地区;“冬冷夏热型”、适用于华中等亚寒带地区“保温隔热型”、适用于华北等寒带地区。

2) 植物纤维自保温外墙的基本性能

面质量:非承重填充用板60kgm2、承重用板68kgm2硬度:c-10;垂直承载:38.1顿;结构热阻:2.7 (m2.k) w;燃烧性:A级;墙板与框架连接的单点抗剪性能:6.4顿。

3 植物纤维自保温外墙的工作原理

植物纤维自保温外墙, 采用承力与保温性能兼具的板壁材料, 实现高承载, 高保温的任务;

利用秸秆类轻质集料和干燥空气作为保温隔热介质, 实现轻体、廉价、高性能的目标;

利用间层厚度、空气湿度、空气间层多重配置, 充分发挥干燥空气在建筑节能中的优秀节能作用, 改变现有建筑外墙, 高重实心、直接传热的弊病, 使外墙的传热方式变为多间层感应传热。大大提高了保温隔热效能。技术组合分述如下:

1) 板壁及填及充材料的组合阻热效能:

植物纤维承力板壁层:除了提供砌体的功能外, 还具有保温功能。由于植纤板壁由秸秆类轻集料构成 (约占提及的60%) 。其导热系数相当于稻草板的系数为:0.13[w (m.k) ].

2) 微珠发泡填充隔断:除将板中80mm的空气层隔断成两层25mm的空气层外, 其本身就是一种保温材料, 导热系数0.042[w (m.k) ].

植物纤维板壁与微珠发泡保温隔断的组合, 已使墙板具有了较高的保温隔热性能。这两种导热系数较低的材料配合, 其100mm厚的标准墙板具有的保温隔热性能以高于370mm混砖墙的系数。 (370毫米红砖墙导热系数为:0.457) 。

3) 干燥空气保温隔热功能与热工原理

植物纤维外墙保温墙板的主要保温隔热介质是干燥空气。干燥空气是最廉价, 最方便, 最环保, 广泛大量的保温隔热材料。其不同的空气间层垂直厚度热阻值, 及保温隔热的性能见表1。

从表1可以得知, 垂直空气间层的厚度以2-3厘米位最佳。小于0.5厘米的不但不能保温隔热, 反而加速热对流, 起到加快传热的负作用;大于4厘米以上, 也没有节能意义, 只是加大了建筑成本。植物纤维自保温外墙的空气间层为3厘米。

影响空气间层保温隔热性能的还有封闭空间的形状。不同的封闭形状对空气间层保温隔热性能的发挥有直接的影响。几种不同封闭形状的空气热对流状况比较, 见表2.

从上表可以得知:矩形孔型是空气间层最佳的孔型。它比其他孔型的导热系数低一倍以上。植物纤维自保温外墙采用矩形孔型。

影响空气间层的保温隔热功能的因素还有气温变化。不同的气温条件对空气间层的功能有直接的影响。见表3。

空气的湿度对空气间层的影响是最大的。空气湿度每增加10度对空气间层的导热系数约加大0.01;如果空气湿度超过60%, 空气间层不再是保温材料, 而转性为传热材料。空气湿度的控制是空气保温材料利用的主要课题, 也是“植物纤维外墙保温墙板特别注重的研究课题。植物纤维自保温外墙间层的空气湿度为25%。

4) 铝锡膜在外墙保温、隔热贡献。铝锡膜在植物纤维自保温外墙中, 其保温、隔热具有多重、高效、廉价优越特性:见表4

从表4可以看出, 贴附铝锡膜后, 空气间层的阻热值大大提高。同时它还有隔潮、隔汽、隔声、防热辐射等极佳功能。可使墙体的综合保温、隔热性能大大提高。植物纤维自保温外墙, 在微珠发泡隔板的向外面包覆有单层或多层铝锡膜。

5) 空气间层设置在墙体的不同部位, 具有不同的功能:

(1) 防潮、防凝结水空气层、

图4设置, 能有效的防止墙体冷面的潮湿与凝结水。对于墙体和保温空气间层的保温性能有很好的防潮增效功能。

(2) 防水蒸汽空气间层、见图5

图5的设置,

能有效的阻止热面的水蒸汽侵蚀墙体, 造成热面凝结水。对于保持空气间层的干燥度有益, 能够保证空气间层较低的湿度, 充分发挥保温功能。

(3) 集热空气层、见图6

图6的设置, 具有极好的集热功能。它置于两道有空气间层的墙体层的中部, 保持有极好的封闭性、干燥性、防辐射性。因此它的集热性能极高。他的极好的集热性能, 反过来又对置于冷、热面的空气间层起到了增效的作用。

植物纤维自保温外墙, 的空气间层设置, 充分考虑了上述各种影响空气间层保温效能的因素, 进行了合理配置。使得冷热空气的对流由直接传递改为感应式间接传递, 大大降低了热传递的速度和绝对量, 从而达到了外墙保温隔热的目的。冷热空气热能交换的状况, 见图7。

图7可见, 四个空期间层设置的层次和位置, 极大限度的降低了冷热空气对流交换的速度和绝对量, 大大提高了外墙阻断室内外冷热空气交换的效能, 达到了保温隔热的效果。

4 植物纤维自保温外墙, 在保障性住房建设中的性、价优势

1) 保温、隔热性能优势:植物纤维自保温外墙, 结构热阻高达2.7 (㎡.K) w, 是370砖墙0.457 (㎡.K) w6倍, 保温能效突出;由于内置铝锡膜层, 其对光辐射热的反射率达到65%以上;植物纤维自保温外墙的应用保证了保障性住房的节能效率。

2) 实现了外墙外保温无缝全包覆的最佳形式

我们知道, 在外墙保温工法的诸形式中, 全包覆外保温形式是最佳方式, 但由于材料的限制, 很难实现, 即使可以进行外保温形式, 亦难实现0冷桥的理想目标。而植物纤维自保温外墙, 在施工中很好的实现了这一目标, 它无缝的包覆在结构外面, 实现了0冷桥外漏的目标。见图8

针对墙角无缝包覆的施工难题, 专门设计了“直角转弯板”、“T字转弯板”很好的解决了墙角无缝包覆难题。见图9。

3) 集成拼装, 便捷施工

植物纤维自保温外墙, 遵循, 标准设计、工厂制作, 工地拼装的建筑产业化的技术方向;在施工中, 首先它与结构施工在时间上, 可以同步制作节省了等序的时间, 结构完工, 即刻拼装短时完成;其次工法简单, 只需用紧固螺栓将墙板固定与结构上即为完工, 大大节省施工工期。

4) 极高的经济性

植物纤维自保温外墙的性价比极高, 表现为:产品制造成本低, 由于使用廉价的空气为阻热介质, 取得廉价, 资源广泛, 成本较低;施工成本低, 由于植物纤维自保温外墙, 保温、砌体一体化, 省略了传统施工中砌体施工-抹灰置网-保温材料贴肤等多材料, 多工序繁琐的工法, 一次拼装, 同时完成了砌体和保温的全部工作。大大降低了施工成本。植物纤维自保温外墙与传统外墙保温做法比较, 性价比优势突出, 为保障性住房建设中保温性能提升, 提供了产品和技术保障。见表5

注:以上价格为2010年张家口地区的砌体+抹灰+外保温价格。

5 植物纤维自保温外墙对保障性住房的安全性的保障作用

1) 植物纤维自保温外墙对提高保障性住房的抗震性能, 提供了保证。由于植物纤维自保温外墙的轻体、延性特性, 在地震中具有极好变形释放、缓缓减冲击波的作用, 加之板块构件的整体性特征, 在地震中可以避免小单位砌体崩溃、飞溅伤人的危害。

2) 植物纤维自保温外墙可靠的避免保障性住房的火灾为威胁

植物纤维自保温外墙具有极好的防火性能, 其燃烧性检验为A级, 有效的排除了火灾的隐患, 大大提高了建筑的安全性。

3) 植物纤维自保温外墙具有体系性节能和安全功效

植物纤维自保温外墙, 配以植物纤维三玻双腔保温窗, 整体外围护结构的主要构件热阻系数, 系统性提升, 大大提高了外围护结构的平均热阻值, 节能效益显著。植物纤维窗, 是植物纤维节能建筑专利体系内的构件, 其传热系数达到2, 造价不足市场同类产品的50%, 且与植物纤维自保温外墙设计有配套的密封节点构造, 配置实用与保障性住房建设中, 将大大提高节能性能, 大大降低建设成本, 进一步提升性价比。

植物纤维自保温外墙, 植物纤维三玻双腔保温窗的燃烧性指标均为A级, 配置在保障性住房建设中, 整体外围护结构的防火性能极为可靠, 有效的避免火灾威胁, 提高建筑的安全性。见图10

综上述:植物纤维自保温外墙, 由于其保温隔热性能高, 产品成本和建设成本低, 施工便捷, 工期较短, 抗震和防火灾的性能好, 广泛用于保障性住房建设, 有利于解决, 开发商、建设商, 由于利润较低而使得建筑节能不达标的实际难题;同时使得使用保障性住房的低收入人群, 能够切身体会到国家惠民政策的温暖;亦为我国建筑产业化的推进, 建筑节能的水平提升, 提供了产品和技术支撑。植物纤维自保温外墙, 在保障性住房建设中的广泛应用, 势必会产生极好的经济、政治社会效益。

摘要：保障性住房的建筑数量较大, 随着国家惠民政策的推进, 会急剧增加, 保障性住房的节能性能的状况, 直接影响我国建筑节能的进度和质量。植物纤维自保温外墙, 由于其自重轻、热阻高、防火性能好、拼装便捷、价低质优的特点, 适合于保障房建设应用, 是保障房建设中较好的外墙用材, 为保障房建设中, 建筑节能性能提供了技术和产品保障。

全力推动保障房建设与管理 篇3

一、严肃纪律，把实事办实

保障性住房建设是各级政府义不容辞的责任，是惠及民生的实事，是促进发展、拉动内需的重要举措。我们把保障性住房建设作为一项政治任务，每年都列入市政府“十件实事”，并成立了以市主要领导为总指挥，市直各相关部门主要负责人参加的保障房建设和棚户区改造领导小组，全力推动这两项工作的开展。

一是任务早布置。按照尽力而为、量力而行的原则，我们在严格遵从城市规划和土地利用总体规划的基础上，编制了《天门市2013-2017年保障房建设和棚户区改造规划和年度计划》，根据规划，每年年初将保障房和棚户区改造项目任务进行分解，明确责任单位、挂靠领导和进度要求，实行日汇总和周通报制度，促进工作进展。同时与各责任单位签订目标责任状，进一步明确任务。

二是土地早落实。在保障性住房用地地段选择上，市政府舍得拿出好地段、好地块。廉租房建在中心城区的“黄金地段”，方便群众就业、就学、就医和出行，如园丁保障房、公园安置小区就选择在天门新城附近。棚户区改造安置实行原地建设（主要是林区、垦区棚户区改造）和异地安置（主要是城市棚户区改造）相结合，优先考虑就近安置。如官侨保障房建在天门经济开发区，便于职工上下班；侯口安置小区、接官安置小区就近选择在原村范围内，靠近城区、学校周边，既方便了群众，又便于集中管理，同时促进了村庄环境的改善。对选择购买商品房安置的，把原址附近成熟小区作为首选，为群众提供方便。在经济发展用地指标非常紧张的情况下，每年专门安排指标解决保障性住房建设用地需求。例如，在2015年，我们拿出500多亩土地用于保障房建设，其中市房管局保障房用地60亩、天门高新园安置小区用地约70亩、蒋湖农场垦区棚户区改造用地约70亩、城投公司棚户区改造用地300.18亩。

三是资金早安排。建设资金不足是保障性住房建设的一大困难。在地方财力十分紧张的情况下，我们坚持优先建设保障性住房，采取多种形式积极筹措建设资金。每年初，我们都把保障性住房建设资金纳入地方财政预算，并从土地出让收益、住房公积金增值收益和地方债券中列支资金作为地方配套资金。市政府还出台了“以房养房”政策，划出优质地块，委托房管局开发建设限价房，所产生的利润全部投入保障性住房建设，较好地化解了建设资金不足的难题。同时，我们在市城投公司建立了投融资平台，专门负责棚户区改造项目投融资。近几年，我市累计投入资金18.3亿元用于保障房建设。

四是前期工作早准备。我们每年在省政府下达计划前就开始谋划下一年度的工作，提前做好规划、设计、地勘、预算、招投标等工作。不仅为保障性住房建设开辟绿色通道，坚持快审快批，提高办事效率，确保任务下达后能迅速开工，而且按政策减免保障性住房建设及营运中所涉及的行政性收费和政府性基金，最大限度降低建设成本。

二、严格标准，把好事办好

为了让群众住的踏实，住的舒心，我们带着感情，带着良心做工作，把保障性住房建好，切实做到“四个一流”。

一是一流的规划设计。我们专门聘请专业公司对保障性住房进行专业设计，力求美观实用。

二是一流的施工质量。保障性住房工程质量的好坏，直接关系党和政府的形象。我们严格落实“项目法人制、招投标制、建设监理制、合同管理制”，实行项目设计人、建设人、施工人、监理人、质检人责任终身制。通过招投标选择资质高、信誉好的施工单位进行建设，并落实原则强、口碑好的工程监理单位实施全程监理。市政府还定期对保障性住房进行“体检”，发现问题，及时解决，保证了保障性住房的高质量。

三是一流的建设速度。为了加快保障性住房建设进度，市政府成立了领导小组，负责协调保障性住房建设工作。市政府主要领导多次到现场督导，现场协调解决项目建设中出现的各类问题，确保工程顺利按期竣工。

四是一流的配套环境。我们坚持“保障房和棚户区改造住房的配套环境不低于普通商品房小区”的原则，高度重视配套设施建设。确保每个小区道路四通八达，公交可达中心城区；小区内绿化面积、体育设施一应俱全，供水、供电、供气、社区服务等配套设施完善。在西龙保障房周边，我们修建了植物园、配套建设了江家河公园。

三、严格把关，把公事办公

一是做到进口公平。分配公平是住房保障的生命线，为了规范对保障性住房的管理，我们从建立和完善制度入手，相继出台了《天门市公共租赁住房管理暂行办法》《天门市城市棚户区改造货币化安置方案》《天门市棚户区改造安置房屋购买管理暂行办法》（天政发〔2015〕19号）等规范性文件，分别对保障范围、对象、保障方式、办理程序、退出条件等进行规范，对住房保障工作中的申请、受理、初审、复审、审批、轮候、年度复核等环节作出规定。在确定保障对象的过程中，我们严格实行社区、民政部门、住房保障部门三方把关，并将入选对象在社区进行初公示，再到新闻媒体进行第二轮、第三轮公示。在配租过程中，坚持纪委、社区代表、保障对象代表、公证机关全程参与监督，把用于配租的房屋地段、楼层、朝向与保障户一同纳入摇号，现场公布和公证结果，增强透明度，把住房保障打造成阳光工程。由于程序合法、监督有力，保障户参与高，没有发生一起上访事件，社会反响良好。

二是做到出口公正。通过导入税收、房产、车辆等信息，采取定期比对，密切关注异动情况，形成动态化管理，对失去保障条件的，严格按规定清退。

三是做到服务公开。对保障性住房的租金标准进行公开，对物业管理公司服务项目进行公开，接受群众监督。同时，我市建立了住房保障信息系统，与省住房保障信息系统联网，包括项目、建设、分配程序、配租结果等信息全部在网上进行公示。

虽然，我市在保障性住房的建设管理上进行了有益的尝试，但在工作中，还是暴露了一些问题，需要从政策层面上予以解决。

一是小区社会管理难度大。由于保障性住房，特别是廉租房入住的都是一些城市低收入家庭，他们来自城市的不同地方，且年龄偏大，他们的社会保障、户籍管理等公共服务还得回到原居住地办理，给管理带来一定的难度。

二是物业管理难度大。保障性住房不同于商业小区，租金标准低，廉租住房租金为0.9元/平方米/月，且不收物业费；公共租赁住房租金也只有4元/平方米/月，物业服务仅为0.4元/平方米/月，但管理标准不能低，需要配备环卫保洁员、保安、维修人员以及绿化养护人员。收取的物业费聘请专业公司管理是不可能的，所有的廉租房小区物业管理任务都由政府包揽，不但增加了行政管理成本，而且形成了住户对政府的依赖性。

三是保障房退出难。我市虽然提出根据保障对象情况的变化、退出保障体系或者在不同保障层面上转换的要求，但一些已不符合保障标准的保障对象拒不退出保障房，且强制执行难度大，导致一些保障房没有真正保障到需要保障的人。

保障房建设计划 篇4

各区人民政府，市相关部门、各市政专业公司及相关单位：

按照市委、市政府工作部署，加快推进今年保障房项目早开工、早竣工、早分配，市住房保障工作领导小组办公室会同市相关部门对各区申报的新开工建设项目进行了联合审查，同意将东城区豆各庄渠东地块棚改安置房等97个项目纳入今年本市保障房第一批建设计划。

现将《北京市保障房建设项目明细表(第一批)》(见附件1)印发给你们，请各相关单位做好以下工作：

一、区政府加大统筹协调力度，切实发挥第一责任主体作用。

区政府主管区长要亲自抓好保障房建设工作，定期组织区国土、规划、发展改革、建设等部门召开项目调度会，指定专人跟踪议定事项，督促项目建设单位加快申报项目前期手续，积极推进项目开工建设。

对征地拆迁尚未完成和涉及规划调整的项目，要加快组织完成征地拆迁补偿工作，加紧编制规划方案，及时向国土、规划部门申报。

各区政府要统筹考虑本区棚户区改造项目需求，组织好本区负责建设的定向安置房建设工作，要倒排工期，加快办理相关手续，确保完成年度棚户区改造定向安置房建设任务。

各区政府要加强定向安置房使用管理，确保房源分配公开透明，在解困同时适当改善居民居住条件，不得以安置房数量来调节补偿标准。

就地回迁项目，原则上控制一个产籍户购买一套回迁房的标准，异地安置的项目，原则不超过两套。

同时，要采取各种措施，加大货币化安置补偿力度。

二、相关部门主动服务，相互配合，为项目早开工创造便利条件。

市发展改革部门要加快办理项目绿通、立项等手续;市国土部门要抓紧完成已计划开工的保障房项目供地，可先期入市,其他手续跟进完善;市规划部门要将规划方案审查工作主动前移，加快调整保障房建设集中区域控规调整，提前介入项目规划方案审查工作;市住房城乡建设部门要提前启动招投标程序，继续简化手续，缩短审批流程。

建设单位按照北京市住房城乡建设委《关于加快保障性住房开工有关问题的通知》(京建法[]14号)文件，依法实施招投标工作后,到建设主管部门办理施工登记手续,开展施工活动，工程监理必须同时到位。

三、同步开展项目红线外配套市政基础设施建设工作。

各区应在确定保障房项目时同步编制保障房红线外配套市政基础设施建设计划;各专业公司应及时将保障房项目红线外配套市政基础设施工程列入建设投资计划，加快组织施工;各行业主管部门应加强对各专业公司的监督管理。

各审批部门应主动介入，加快办理保障房项目红线外配套市政基础设施建设手续。

市相关部门应提高协调层级，形成定期协调机制，确保项目主体工程与红线外配套市政基础设施同步交付使用。

四、做好信息共享工作。

各区政府要于每月25日前将本区保障房项目开竣工情况书面上报市住房保障工作领导小组办公室，同时指导项目建设单位将项目基本信息录入北京市住房保障信息平台。

市相关部门每季度末将本部门有关保障房工作信息书面报送市住房保障工作领导小组办公室。

五、如建设计划中项目确需调整的，应报市住房保障工作领导小组办公室联席会批准。

附件：北京市20保障房建设项目明细表(第一批)

北京市住房保障工作领导小组办公室

2016年4月13日

市建委关于办理2016年保障性住房建设项目

结转投资计划的通知

滨海新区建交局、各区(县)建委、各开发建设单位：

为确保我市保障性住房项目顺利实施，落实好2016年保障性住房建设计划，市建委将于近期开展经济适用房、公租房、限价商品房等保障性住房建设项目投资计划结转工作，现将有关要求通知如下：

一、申报范围

凡持有市建委下达的经济适用房、限价商品房、公共租赁房、产权置换安置房、村民安置用房投资计划的项目均应申请2016年结转投资计划，已竣工入住的项目除外。

二、申报方式

申报范围内的项目，由开发建设单位持相关申报要件到所在区(县)建委申请办理计划结转。

各区县初审并汇总整理后，统一报送市建委办理计划结转。

三、申报要件

1.项目结转计划申请(内容包括：项目目前进展情况、2016年计划安排，未开工项目要说明未开工原因;申请格式见附件);

2.20市建委下达的投资计划、结转计划，如项目进行了调整，需提供年房地产项目调整计划;

3.土地部门出具的`相关文件(划拨土地的项目提供国有土地使用证或土地划拨决定书，出让土地的项目提供土地出让合同);

4.已开工的项目需提供施工许可证;

5.房地产开发企业资质证书副本复印件;

6.2016年保障性住房项目建设投资计划结转明细表、项目进展情况调查表及非经营性公建汇总表，其中非经营性公建汇总表提供电子版(见附件)。

项目已批复标准地名的，在项目建设投资计划结转明细表备注栏中标明标准地名。

四、时间安排

1.10月21日至10月31日：项目建设单位向各区(县)建委报送有关资料，区(县)建委进行初审;

2.11月1日至11月15日：各区(县)建委将初审合格的项目汇总整理;

3.11月16日：各区(县)建委将汇总情况及合格项目资料报送市建委房地产处。

请各区(县)建委和项目建设单位按照上述安排，认真做好此项工作，报送材料要真实、准确、及时。

各项目建设单位在申请要件上加盖公章。

各区(县)建委审核合格后，填写2016年保障性住房项目建设投资计划结转汇总表及非经营性公建汇总表，并加盖本区(县)建委公章。

逾期未申报，我委不再另行下达结转计划。

凡存在违法占地、违法建设等问题的项目不得办理结转投资计划。

附件：1.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(经济适用房)

2.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(限价商品房)

3.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(公共租赁房)

4.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(村民安置用房)

5.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(产权置换安置房)

6.房地产开发项目进展情况调查表

7.非经营性公建汇总表

8.文字说明模板

北京学区房的现状与发展 篇5

院(系)专 业 班 级 学 号 姓 名 指导教师

年

月 日

目录

摘要

一、学区房的定义„„„„„„„„„„„„„„„.1 1、1学区房的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 1、2北京学区房的特点„„„„„„„„„„„„„„„ 1 1、3北京学区房的理论分析„„„„„„„„„„„„„.1

二、北京学区房的现状 2、1北京学区房的问题„„„„„„„„„„„„„„„ 2

三、北京学区房的发展 3、1北京学区房的解决方法„„„„„„„„„„„„„ 2

四、参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

五、致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

北京学区房的现状与发展

摘要

中国有句口号，叫“再穷不能穷教育”，如今现实似乎是“再富也为教育穷”在各地房价出现环比大降态势之时，一些地方的学区房却成为“房坚强”，逆势上涨，甚至供不应求。有人花135万买个4.4平方米的房子，根本不能住，只为给上学买个进门证。即便如此，仍一“房”难求。

一、学区房的定义.1、1学区房的定义

学区房，从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产，例如天津学区房的远洋城，也会受到学生家长的青睐，在学校附近购买

房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房普遍高出其他房源的20%，尽管价格不菲，但往往常受关注。

学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。1、2学区房特征：

相对于普通商品住宅而言，“学区房”具有单价相对较高、升值空间相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定的状态。学区房要以居住功能为主，房子是要住很久的，不能为了学校而放弃了自己想要的生活动能。看房子的时候，还是要看它的居住品质、楼盘景观以及居住功能等方面。当然，拥有良好居住价值的基础上，如果周边还有学校教育资源，那么这个房子是非常值得考虑的。

理由一：孟母三迁 给孩子更好的成长环境望子成龙是每个父母的心愿，学校周边文化气息比较浓重，人文环境比较好，家长希望让孩子在好的环境中受到熏陶，使他们的身心得到更好的发展。理由二：交通便捷 安全 配套设施完善

名校周边向来是交通密集的场所，也是政府会加大力度保证安全的区域，并且必然能够感受到学校带来的成熟配套设施所带来的方便，生活便利，孩子成长环境安全。

理由三：教育房产双投资 升值空间大

购买学区房也不失为一种投资行为，只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的升值空间将十分巨大，当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去。1、3学区房的理论分析

价格是调节市场一只无形的手，但在学区房面前却显得失灵了。据调查报告显示，北京对学区房的供给与需求比率为1∶10。从经济学的角度分析，一方面，需求过于旺盛导致成交量上升，另一方面，供给严重短缺引起供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。

下面就从供需两个方面来进一步剖析学区房价格形成机制背后的原因。

（一）需求方面

1、社会对教育的诉求

消费者的渴求是催生这个市场的关键。买“学区房”本质还是“择校”，是在打政策的擦边球。中国传统“学而优则仕”的精英选拔制度影响深远，教育促进社会流动的潜在功能一直是受到广大老百姓关注的。目前，我国居民，尤其是城镇居民的消费意向正由原来以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转

变，所以追求相对的“教育公平”，获取更优质的资源，是旺盛需求的根源。2010年以来，政府相继出台了取消二套房贷、提高住房公积金利率和外资购房限制等相关政策来促使楼市软著陆。尽管这些政策已初见成效，但仍无法改善学区房僧多粥少的局面。

2、消费者的预期心理

和股票市场一样，作为理性经纪人，买房者便会秉承“买涨不买跌”的原则抢购供不应求的学区房。目前市场上对学区房的需求呈现出长期性和稳定性，价格进一步的上涨具有很大现实性。此外许多公司也将这些房产作为投资项目之一，在某种程度上助推了学区房价格的上扬趋势。

3、良好的收益性导致需求过于旺盛

学区房的需求以投资需求为主，因而投资收益是影响消费者决策的主要因素。对家长来说，一方面投资学区房，可以让孩子上名校，获得良好的教育；另一方面，即使孩子还没到学龄或者根本没有教育方面的需求，学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房，具有很好的抗跌保值性。学区房的收益性使它成为理想的二次置业产品。

（二）供给方面

根据经济学的供求理论，由于土地资源有限和开发管制，导致供给缺乏弹性，于是学区房供给量的增长有限，进一步导致价格出现大幅度提升。学区房供给的短缺主要体现在以下两个方面：

1、增量不足。影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。老学区一般位于基础设施比较完善，交通发达，规划基本完成的城市中心地段，可用于扩大建设的土地资源几乎没有。因而短期内学区房供给增加空间不大。此外，房地产增量市场属于寡头垄断市场，开发商处于强势地位，追逐利润是开发商的目标，价格当然不会低。

2、存量总体不乐观。存量市场属于垄断竞争市场，价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。在二手房市场上，影响供给量的不是要素价格、开发商数量等生产性因素，而是经济、人口统计等非生产性要素。虽然学区房价格高涨时，将存在使业主抛售住房的激励；但是由于总体供给短缺，很多学区房待价而沽，业主占有价格的主导地位，并且这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性。同时，房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量，进一步加剧了供不应求的局面。

二、北京学区房的现状 2、1北京学区房的问题

需求过于旺盛，供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种 不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列的负面影响。

（一）引起教育资源分配不公平从制度设计上说这无疑是进步的，只可惜过于理想化了。此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形。市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平。由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的 深度。学区房高昂的价格让穷人“望楼兴叹”，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。

（二）形成城市的“藩篱”

在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况不得不使我们警惕可能产生的财富的“马太效应”的担忧。

（三）导致消费挤兑现象

当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面需求过于旺盛，供給严重短缺这种供求关系的严重脱节是一种 不均衡状态，必然会导致家庭对学区房展开竞价，同时对社会产生了一系列的负面影响。

（一）引起教育资源分配不公平从制度设计上说这无疑是进步的，只可惜过于理想化了。此前的教育发展以重点、精英化发展模式为主，导致各地区的教育资源分配并不平均，这一软肋制约了制度的执行，加上一些房产商、中介和学校的恶意利用重点学校的概念，导致市场越来越畸形。市场通过价格机制配置优质教育资源，使得教育资源分配不公平。由此衍生的学区房的本质是把教育资源和商品住房挂钩。这种捆绑式流通在提高优质教育资源利用效率的同时，也考验着不同家庭钱袋的 深度。学区房高昂的价格让穷人“望楼兴叹”，毫无选择权利，而富人则利用自己的经济优势购买学区房并享受相对优质的教育资源。

（二）形成城市的“藩篱”

在某种意义上说，好学区就等于富人区，坏学区就等于穷人区，造成了城市的藩篱。在良好的竞争氛围下，好学区产生正外部性，土地租金溢价曲线具有正斜率，且高收入家庭的溢价曲线高于穷人。随着高收入家庭（素质相对较高）数量增多，正外部性越强，溢价值越高，这种自我强化的变化表现为学区中高收入家庭数量增加，直至到达分离均衡。在我国，房地产发展不过短短数十年，富人区和穷人区的分界还未形成。但学区房高昂的价格和供不应求的市场状况不得不使我们警惕可能产生的财富的“马太效应”的担忧。

（三）导致消费挤兑现象

当人们收入一定，家庭开支主要转向学区房时，必然会缩减其他方面的支出，如食品、衣着、汽车、旅游消费等。此种行为一方面

三、北京学区房的发展

区房价格目前畸高，并出现了不健康的增长趋势，这既是房地产市场运行的结果，也是住房政策、教育政策推动和社会公众对于优质教育资源热衷的结果。究其根本，就是旺盛的需求与短缺的 供给所导致的均衡偏离。

为遏制“学区房热”负面效应，笔者认为应从如下几个方面着手：

首先，我们应该从政策上、规划上，采取更积极、更有效的措施推进教育资源均衡化；其次，从思想上引导人们转变观念，选择力所能及的房子，多方面培养孩子；再者，从市场上，通过制定相关的住房政策和房贷政策来规范市场秩序，杜绝因市场信息不对称带来的诸如中介、地产商的不实行为。只有这样，学区房价格才会趋于平稳，才能真正维护和保证教育资源的公平性和公共利益。

四、参考文献

五、1］杨飞．中国高房价成因的供求分析与对策［J］．经济与管理，2009（5）．

六、［2］刘洪玉，郑思齐．城市与房地产经济学［M］．中国建筑工业出版社，2007．

七、［3］（美）阿瑟·奥莎利文．城市经济学［M］．北京大学出版社

八、致谢

保障房建设现状与发展 篇6

为了吸引和留住外来人员来更好的建设星子我提出几点建议：

1、拿出一部分保障性住房专供外来务工人员和外来公务员使用。充分做好保障性住房的规划，保障房价格不能太高（廉租房每户40—50平方米左右,收费一般在70-150元/月之间，经济适用房价格每平方米为当地人均月收入1-1.5倍左右，他们可以承受，因为现在物价飞涨），具体价格标准由物价部门核定。

2、严格外来务工人员保障房建设工程的各项政策，防止保障房建设项目被其他项目挤占，确保保障房建设工程真正造福于广大的外来人员群体。

3、在目前工业园厂房比较集中的附近地区，整合土地资源，最大限度地利用一些零星边角用地，由县政府牵头建设适当规模的集中式外来务工者保障房，来改善他们的居住条件，低于市场价让优秀骨干企业、创新企业和发展潜力大的企业购置一栋或多栋不等，确保企业用工难、留人难及住宿问题得到解决。

保障房建设现状与发展 篇7

关键词：地方政府,信托公司,保障房

一、保障性住房的定义与分类

所谓保障性住房,是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。

保障性住房主要由经济适用房、廉租房和公租房组成。

1. 经济适用房

该类保障房是针对城镇中低收入家庭,在购房人家庭无自有住房的前提下,政府按成本价或低于成本价的价格出售给城镇中低收入家庭的政策住房。该类住房建筑面积一般在60-85平米之间。

2. 公租房

该类保障房是针对城镇中低收入家庭,在承租人家庭无自有住房,并且无力或不愿购买住房的前提下,政府通过每月发放住房补贴,向该部分家庭出租的住房。该类住房建筑面积与经济适用房一样。

3. 廉租房

该类保障房是针对城镇中未达到人均工资收入的低收入者,在承租人无自有住房的前提下,政府通过租赁的形式,对符合租赁资格的低收入者出租的保障性住房。该类一般为一居室,面积在40-55平米之间。

二、当前保障性住房开发的主要模式与存在的问题

保障性住房建设的主体分为三类:政府、开发商和金融机构,政府是保障性住房建设的项目发起方;开发商为承建方;金融机构为项目双方提供资金支持。

政府是保障房建设的主体,政府制定保障性住房发展规划、安排保障性住房用地供应、组织安排保障房建设资金、建设配套设施,以及保障房建成后的管理等,为社会提供公共服务,维持社会公正。开发商一般由具备一定资质的房地产开发企业承担,也有地方政府由其下属的平台公司承担开发商的角色,直接参与保障房的开发。银行等各类金融机构通过发放开发贷款等方式为保障性住房开发提供资金支持。

但在保障房开发的具体实施过程中,也暴露出了一些深层次的问题。比如:

1. 建设资金匮乏。

保障类住房建设投资大、收益低、投资回收期长,银行等金融机构对发放此类贷款积极性不高。

2. 保障房风险较小,但利润有限,大中型的房地产企业普遍热衷于利润丰厚的商品房开发,对承揽保障房项目兴趣不大。

而小型房地产企业受制于资金、人员等各种因素,无法适应大规模推动保障房开发的需要。由地方融资平台直接作为开发商,尽管便于协调,提高效率,但不可避免政府既当裁判员又当运动员的问题,另外,在银行信贷紧缩,尤其是监管部门严控地方融资平台贷款的情况下,地方政府融资平台很难从商业银行获取开发贷款。

三、地方政府加强与信托公司在保障房开发建设项目合作的必要性分析

1. 地方政府融资现状及其原因

(1)地方政府融资现状

地方政府的融资渠道主要为三类:商业银行、信托公司和小额贷款公司。

(1)商业银行:商业银行与地方政府的合作主要建立在项目贷款上,具有贷款规模大、资金成本低、贷款期限长的特点,是地方政府融资的主力军。但在2010年6月10日,国务院下发[国发[2010]19号]《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》,明确要求“对地方政府融资平台公司进行清理规范,并且加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理”后,商业银行对地方政府贷款明显收紧,甚至出现了有部分商业银行对地方政府停贷的情况。而2010年第四季度起,央行数次上调商业银行存款准备金率和商业银行贷款基准利率,商业银行的贷款规模受到了严重的限制,商业银行授信规模缩小和授信后贷款发放不足额的情况比比皆是,地方政府从商业银行获取信贷资金的难度可见一般。

(2)信托公司:信托公司与地方政府合作的模式很多,包括项目贷款模式、股权投资附加股权回购模式和BT模式等,但其本质仍属于贷款。信托公司作为非银行金融机构,同样受银监会监管,随着2010年4月银监会下发的《信托公司政信合作业务风险提示的通知》和2010年6月10日国务院下发[国发[2010]19号]《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》等文件,信托公司与地方政府的合作锐减,其主要原因是分为三个方面:第一,地方政府需提供如土地、房产等实质性资产作为信托融资的保障措施,而不仅仅是财政担保;第二,地方政府在资金用途方面不得为基础设施建设,必须是能够产生现金流的项目,例如拆迁安置房项目等;第三,信托公司的融资成本较高。随着银行信贷业务的收紧,信托融资在2010年第四季度呈现出爆发的态势,因信托融资并不受到融资规模的限制,故现阶段信托公司随着2010年4月银监会下发的《信托公司政信合作业务风险提示的通知》下发以及自2010年6月起银监会对地方政府融资平台贷款清查、解包还原等一系列举措,信托公司和商业银行对地方政府融资平台的放贷规模急剧收缩,近1/3的地方政府融资平台面临破产的危险。各地方政府只能通过地方融资平台重组、收购、委托管理等方式苦苦支撑。而2011年2月各地方银监局按照《财政部发展改革委人民银行银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》(财预[2010]412号),再次出台《当前加强政府融资平台贷款管理意见》等后续文件,规定各银行业金融机构2011年末平台类贷款余额不得超过年初水平,占全部贷款的比例以不超过20%为宜。进一步打压地方政府融资,使地方政府对配套资金的需求巨大。而2011年2月24日,住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订了2011年建设城镇保障性住房1000万套的目标责任书,对本已负债累累的地方政府而言,所谓是雪上加霜。钱少了,事多了,使地方政府对通过信托公司融资的需求巨大。

(2)各部委对地方政府融资平台融资政策收紧的原因

(1)地方政府融资平台负债率过高

2008年,国家为了抵御全球金融危机对我国经济产生的冲击,制订了积极的财政政策和较为宽松的货币政策。2008年底,国务院提出“扩内需、保增长”4万亿元经济刺激计划,各地方政府为刺激经济增长,纷纷出台投资计划,展开大规模基建投资。然而,最终中央财政仅负担了总的投资计划中的1.18万亿,大部分基建投资的项目资金严重不足。地方政府为了解决配套资金,以地方政府融资平台为载体,大规模的对外融资。而以商业银行为主的各类金融公司通过贷款、理财产品等多种方式向各级地方融资平台源源不断地输入资金,致使地方政府融资平台的负债率飞速提高,贷款风险也急剧加大。截至2011年1月的数据显示,各级地方政府融资平台贷款存量总规模高达6万亿元人民币,其中政信合作贷款的存量规模约3563亿元人民币。

(2)各金融机构对地方政府融资平台违规发放贷款的情况严重

从2008年底起,我国采取了极度宽松的货币政策,商业银行放贷冲动强烈。对于实体经济而言,大多数制造业企业,特别是中小型民营企业受国际金融危机影响巨大,中小型企业、民营企业贷款金额小、管理难度大,而且贷款潜在的风险很大,相对而言,政府投融资本台的基础设施类贷款,不仅单笔金额较大,对商业银行的收益较高,而且一般都有地方政府的信用或土地等实物资产的抵押,对贷款人而言也不会存在道德风在险,因此,金融危机以后,对政府投融资平台的贷款成为各大商业银行的主要业务,在冲规模保业绩的推动下,各家商业银行蜂拥而至,纷纷抢占这一市场,将大额新增贷款投向地方融资平台。有些银行为了抢项目,在某些情况下甚至出现了银行求政府的不正常现象,甚至以违规放贷作为谈判筹码争夺项目源,造成银行信贷环境混乱。正是在商业银行的推波助澜下,造成了在很短的时间内地方融资平台贷款的疯涨。

(3)各金融机构对地方政府融资平台贷款资金监管不力

在很多情况下,政府背景的项目贷款是以政府融资平台名义借入,由地方财政或划归项目建设主管单位统一调配使用,借款人实际并不使用和管理信贷资金,由此大大增加了金融机构贷后资金监控难度。由于无法监控贷款资金流向,资金的运用随地方政府的意志而转移,一旦将信贷资金用于非指定用途项目,最终导致项目资金失衡,无法偿还借款,形成大量不良贷款。

(3)土地财政收入吃紧

随着“国十条”等一系列的房地产调空出台,2010年全国土地流拍情况严重,甚至有些城市在2010年全年期间,一块土地都未拍卖出去,而极大多数的土地的成交价不超过土地起拍价的20%。这一现象的出现,对以土地财政为主营业务收入的地方政府融资平台影响巨大。一边是融资难,一边是主营业务收入的减少,使地方政府融资平台对资金的需求越发强烈。

三、信托公司参与保障性住房项目投融资的必要性

1.市场环境分析

近年来,房地产市场价格快速上涨,严重超出了普通百姓的购买能力,形成了较大的泡沫,不仅对我国的国民经济和金融安全带来了较大的隐患,同时也严重影响到了社会民生,不利于社会主义和谐社会的构建。基于此,自2010年以来,国家连续出台了多项调控政策,一方面通过土地、金融、税收等多种调控手段,抑制投机,遏制房价的过快上涨;另一方面,国家大力推动保障性住房的建设,以解决城市中低收入者的住房问题,促进房地产市场的健康发展。随着2011年2月24日,住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订了2011年建设城镇保障性住房1000万套的目标责任书,我国保障性住房将迎来一个难得的发展机遇,同时也为信托公司介入保障房项目的建设提供了一个重大的机会。

2. 政策环境分析

国家七部委在“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中对金融机构向公共租赁住房发放中长期贷款表示支持,并要求信托公司积极参与公共租赁住房项目的建设和运营。

2011年1月下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》(银监发【2011】11号)中约定,对公租房廉租房类保障性住房的融资类信托业务产品,按0.5%计提风险系数,低于1%的普通房地产信托产品的标准,鼓励信托公司为保障性住房建设提供资金。

关于保障性住房建设通过信托融资,银监会副主席蔡鄂生12月3日在上海举行的中国信托业峰会期间表示要予以支持,并要求信托公司要根据国家转变经济发展方式的要求,转变信托发展方式,要“把视野放宽,把立足点站高”。

目前,已有中信信托、天津信托、平安信托、中粮信托等公司分别通过不同的方式介入了保障房建设项目。

3. 信托公司向自主管理业务转型

一直以来,信托公司积极寻求向自主管理业务转型,但是不论是类REITS的房地产信托投资基金,或是二级市场股票投资信托基金,都是形式大于实质,在经过一阶段的真实投资后,在无法达到投资预期,甚至出现亏空的情况下,该类信托业务只得重新回到传统的融资业务。真实投资信托业务的高风险以及信托公司本身自主管理能力较弱的事实,使很多信托公司都不愿轻易迈出向自主管理业务转型的一步。而保障性住房投资则向信托公司打开了一扇大门,通过信托公司的包装设计,使保障性住房投资信托业务具备了较低风险和较高收益共存的特性。信托公司通过对保障性住房投资信托业务的真实管理,与信托公司自主管理能力的提高有内在的一致性,不失为信托公司向自主管理转型的一条路径。

4. 信托公司介入保障性住房建设的优势

(1)信托传统融资模式可以为政府保障性住房建设提供长期稳定的资金来源。通过信托方式,可以吸引大量民间资本力量参与公共租赁住房建设,逐步实现保障性住房的产业化生产。同时保障性住房低风险、较稳定的收益水平也适合信托公司通过设计此类产品以吸引风格稳健的社会投资者。另外,信托公司引入真实性投资模式,即为地方政府解决了融资难问题,又给广大的社会投资者带来了中等风险、高收益的真实投资信托产品,通过信托公司专业的自主管理,实现信托业务及产品的创新。

(2)保障房建设是政府的一项民生性工程,信托公司大多为国有控股、实力雄厚、以信誉为本的地方非银行金融机构,能够以社会责任为已任,在诚实守信的前提下规范运作,通过合理有效的成本控制,降低工程造价并获取合理的收益,可以有效杜绝工程建设过程中的不规范行为和可能存在的利益输送、权力寻租等腐败行为。

(3)信托公司大多为国有控股企业,长期以来与各地政府及各级行政管理部门保持着良好的人脉关系,在保障房建设过程中,有利于各方的顺畅沟通,提高办事效率,加快项目建设周期。

四、信托公司介入保障性住房建设的传统模式及创新

1. 传统信托融资模式

传统的信托融资模式主要以信托资金贷款、股权附加回购、应收账款等方式为某个单独的保障房建设项目提供资金。其中以股权附加回购的融资模式居多,具体如下表所示:

传统的信托融资模式为地方政府解决了项目配套资金,但有以下几点问题:

(1)政府方面:(1)增加了地方政府负债;(2)融资成本较高。

(2)信托公司方面:(1)资金使用监管难度大;(2)建设风险不可控;

2. 融资+开发建设模式(创新模式A)

在这种模式下,信托公司兼具开发商与金融机构的双重角色,既为项目提供资金支持,同时又承担了开发商的角色,充分发挥信托公司在资金融通与项目开发方面的综合优势。

具体操作方式为,信托公司与地方政府融资平台签订保障性住房BT协议,由信托公司发行保障性住房BT项目资金信托计划,募集民间资金专项用于政府指定的保障房项目建设,工程交由信托公司指定的具有房地产开发资质的房地产开发公司进行开发建设,项目竣工验收完成后由政府回购(可以分年度回购)。

本模式解决了信托公司对信托资金监管以及项目建设风险控制问题,同时减少了地方政府向房地产开发企业支付的建设费用,大大降低了地方政府投资保障性住房的综合成本。但地方政府负债的增加和昂贵的利息成本依然困扰着地方政府。

3. 纯投资模式(创新模式B)

本模式同时解决了传统模式带来的各种问题,信托公司的资金成本不再是地方政府考虑的主要问题。地方政府甚至无需还本付息,就可完成保障房建设要求。政府只需提供保障性住房项目,以及配套给予信托公司一块周边土地用于对保障性住房的商业配套,信托公司则直接作为开发商带资对保障性住房项目进行投资,其投资利润来源于地方政府对保障性住房配套的商业地块项目的销售或经营收入。

具体操作方式为,信托公司与地方政府融资平台签订保障性住房投资协议,由信托公司发行保障性住房投资项目资金信托计划,募集民间资金专项用于政府指定的保障房项目和配套商业项目的开发及建设。工程由信托公司指定的具有房地产开发资质的房地产开发公司进行开发建设。

在该类信托模式的实际操作中,为了保障信托计划受益人的利益,可以引入地方政府对信托公司投资资金的保底措施,即当保障性住房投资项目的净利润小于信托计划受益人的信托本金和保底利息(以5年期银行贷款利率为基准)时,地方政府因对不足部分予以补足,保障信托计划投资者的本息安全;相对的,当信托公司从保障性住房投资项目中获得一定的利润时,因与地方政府利润分成,实现地方政府、信托公司、信托计划受益人的三方共盈。

举例说明:

信托计划名称:保障性住房投资集合资金信托计划

信托计划期限:3-5年

投资者收益:投资本金+保底利息+浮动收益(项目净利润—投资者投资本金—保底利息)X 40%

信托公司管理费用:(项目净利润—投资者投资本金—保底利息)X 30%,当投资项目获得利润不足以支付投资者本金和保底利息时,信托公司不提取信托管理费。

地方政府收益:(项目净利润—投资者投资本金—保底利息)X 30%

保障措施:当投资项目获得利润不足以支付投资者本金和保底利息时,地方政府安排财政资金对不足部分资金予以补足。

五、结论

借助信托公司平台,以融资+开发建设和纯投资模式介入保障性住房的建设,就目前而言,国内还没有先例。政府如果能够采纳这种方式,将开创我国保障性住房建设的一个崭新的模式。通过这种模式,不仅能够为政府解决当前保障性住房建设的资金瓶颈问题,保证项目建设的规范运作,同时,更有利于政府顺应中央政府的政策导向,促进本市保障性住房的全面有序推进,切实解决本市中低收入居民的住房问题,推动社会的和谐发展。

参考文献

[1]王映梅.浅谈保障性住房的居住品质.发展.2010(10)

[2]韩东梅.论我国住房保障的进入与退出机制.华中师范大学.区域经济2008

[3]陈杰.我国保障性住房的供给与融资:回顾与展望.现代城市研究.2010.25(9)

[4]李德正.浅析利用BOT融资方式建设公共租赁住房.经济与社会发展.2010.8(8)

[5]高奇.四万亿形势下商业银行对政府融资平台类公司授信业务的思考.江西金融职工大学学报,2009(04):47—50.

[6]巴曙松.地方政府投融资平台应尽快规范[N].文汇报.2009—08—05.

保障房建设不是大跃进 篇8

保障房是否属于大跃进，取决于保障房的土地来源、资金来源与分配体制。

保障房土地问题不难解决。根据“十二五”规划要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％，而此后公布的2011年全国供地计划中，这三类住房用地占78.6％，接近八成。鉴于地方政府拥有土地的处置权，在强大的行政压力下，地方政府已经将保障房建设用地纳入核心范围。对此的相应要求是，中央政府放开商品房市场，使地方政府可以从商品房市场弥补保障房的亏损。

资金缺口如何弥补?按照规划，今年1000万套保障房所需资金1.34万亿元，按照住建部的估计，经济适用住房和“两限房”需建设资金5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造需投资5000亿元，其中，工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元。按照简单测算，保障房每平方米建设成本仅1600元人民币，其中主要是地方让度土地出让金收益，开发商降低赢利空间，维持在3％左右，即便两项都能做到，保障房建设资金5000多亿元的缺口也难以弥补。

住建部对此信心十足。保障房常态资金来自于三方面，政府给予的拨款、金融机构的贷款、地方政府的税费优惠。这些常态资金不足以弥补缺口，从目前看，有三种新的方式颇受瞩目：增加土地出让金净收益投向保障房的比例。由于成本占土地出让金的比例在三分之二，2010年全国土地净收益大约在9700亿元人民币，将10％提取为保障为建设资金，约为970亿元。如果增加一倍，将是1940亿元。

公积金增值收益将是未来保障房资金的新增长点。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47％。2008年末，住房公积金使用率为72.81％，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率为53.54％，同比降低3.51个百分点。据推测，我国的住房公积金有5000亿元的沉淀资金，这部分资金将是保障房市场的及时雨。

公积金在保障房市场所遭遇的难题主要是公积金的性质与使用者的权益，在这方面政府可以有所作为，以建立新型的基金体制：一方面，由公积金管理者与缴纳者代表建立严格的监管与约束机制，保障缴纳者的权益；另一方面，将沉淀资金运用于保障房市场，不会比目前将资金用于存款收取利率的方式使用效率更低；第三，将公积金运用于保障房信托等，以获得较为稳定的收益。体制安排保障缴纳者的权益，即为可行。至于让地方政府发债建设保障房、国开行贷款等，最后都会成为全体纳税人承担的坏帐。由国企建单位房，只是福利分房的变种。