违法建筑通告（精选9篇）
一、凡在本市市区范围内的各项建设包括院内、院外、地上、地下、军事、民用的房屋建筑，以及道路、管理线等其他工程设施，都必须按照法定程序，领取建设工程规划许可证后，方可建设。
二、凡属《<南京市城市规划条例>实施细则》第六十一条所规定的严重影响城市规划的违法建设工程，应当责令停止建设，并给予拆除或没收等处罚。
三、对影响城市规划，尚可采取改正措施的违法建设工程，由规划管理部门责令限期改正并可对违法建设单位和承担违法建设的施工单位处以土建工程造价3%至8%的罚款。
四、违法建设单位在接到规划管理部门责令其停止施工的通知后，必须立即采取停工措施，施工单位必须立即停止施工。未经规划管理部门同意，违法建设单位或施工单位不得以任何理由恢复施工。 对接到规划管理部门责令停止施工的通知而拒不停工的，规划管理部门应立即发出停止建设决定书;对仍不执行停止建设决定的，由规划管理部门拆除继续违法建设的部分，或者申请人民法院强制执行。
五、违法建设单位在接到规划管理部门和行政处罚决定书后，必须在规定期限内执行。对到期未缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款。属限期补办手续的，还需按有关规定补交各项税费。对在规定期限内未向规划部门申请补办手续，或在三个月内因未缴纳各项税费而未办完规划审批手续的，规划管理部门可申请人民法院执行。
六、建设单位在领取建设工程规划许可证后，必须严格按照规划许可证许可的内容和规划部门核准的图纸施工，不得移位或超建。凡擅自增加建筑层数的，加层的部分一律予以拆除或没收;没收的房屋建筑由市人民政府统一安排，凡公持有建筑基础部分的规划许可证，但施工至地面以上部分的，一律按照违法建设从严查处。
七、乡(镇)村企业和联营(含城乡联营和涉外联营)企业的建设，必须严格按照城市规划的要求和法定程序进行，不得违法用地、违法建设。
八、对承担违法建设工程的规划设计单位和建筑施工单位，各专业主管部门可以根据有关规定给予处罚。
九、违法建设单位违法情节严重的，由市有关部门通过新闻媒介予以曝光，对违法建设单位的主要负责人和直接责任人员由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。
十、对违法审批行为，由上一级规划管理部门或同级人民政府撤销违法审批文件，并定期予以公布，对所涉及的建设工程按违法建设查处。因此而造成的损失，由违法审批部门负责赔偿。情节严重的，由行政监察部门予以查处，并追究有关人员的责任。
十一、各级人民政府要积极配合规划管理部门对违法建设行为进行监督和管理。任何单位都要自觉遵守有关城市规划的法律法规和本通告的各项规定。任何单位或个人对单位的违法建设行为，都有权进行检举和控告。
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一、关于违法建筑物权地位的争论
1. 无所有权说。
该观点认为, 不动产所有权的取得是以登记为生效要件的, 未经登记不能取得所有权。因为违法建筑先天的违法性, 使其无法依法完成登记, 所以建造人无法取得违法建筑的所有权, 建造人的违法的建造行为阻却了其获得所有权的可能性。
2. 动产所有权说, 即建造人只能对违章建筑中的建筑材料享有所有权。
理由主要在于:其一, 违章建筑不具备合法的报建批准手续, 建造人不能对建筑物享有所有权, 只能对建筑材料享有所有权。其二, 违章建筑具有违法性, 但建筑材料本身作为动产是合法的, 能成为动产所有权的客体。
3. 占有说, 认为违法建筑因其违法性不能取得所有权, 但违法
建筑本身的利益应当得到保护, 违法建筑虽然没有所有权, 但可以适用《物权法》有关占有的制度来保护。
4. 不动产所有权说, 即建造人对违章建筑享有不动产所有权。
理由主要在于:虽然违章建筑不能办理所有权登记, 但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。赋予其所有权可以有效对抗行政权力的任意干涉, 对抗违反程序或实体规定的公权力行使。
5. 不完全产权说。
完整的产权需要同时拥有占有、使用、收益和处分权利;“违法建筑”没有获得所有、使用、收益和处分的合法权利束, 成为不完全产权。
二、否定违法建筑物权的理据及后果
综合前述几种观点, 否定违法建筑物权地位主要从如下几个方面进行。
1. 违法建筑取得所有权, 是否违背物权法定原则?
首先, 关于物权法定原则的内涵, 学界的认识并不完全一致。如崔建远教授认为物权法定主义是指, 物权的种类和内容由法律规定, 其反面意思就是物权不得由当事人自由创设。王利明教授将物权法定原则表述为“所有权的取得, 不得违反法律的规定”, “所有权的取得必须合法。”换言之, 关于物权哪些内容法定, 学界的认识并不完全一致, 是只有物权类型和内容法定, 还是包括物权的效力、变动要件、保护方法, 皆为法定, 不同学者认识不一。
其次, 即使将物权的取得纳入物权法定原则的内容, 那么违法建筑是否一定不能取得物权呢?学界否认违法建筑所有权所依据的条款主要是《物权法》第九条、第三十条。第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力。笔者认为, 这一规定并未完全排除违法建筑通过事实行为而取得物权。 (1) 《物权法》并未明文禁止违法建筑的物权取得; (2) 《物权法》关于依据事实行为而取得物权的行为中, 虽使用了“合法建造”一词, 但其只是一种行为列举, 而非行为限定; (3) 关于依据事实行为而取得物权的条款中, 在“合法建造”、“拆除房屋”之后还有“等”这一兜底概念。换言之, 法律并未将依据事实行为而取得物权的行为限定于“合法建造”。 (4) 建造人在建设违法建筑过程中虽未取得相关合法手续, 但其它法律并未完全排除此种建筑的所有权。如《城乡规划法》第六十四条的具体规定。
最后, 即使我们认定违法建筑与物权法定原则可能存在不一致, 但违反物权法定原则是否一律否认其物权效力呢?对于这一点, 学者基本持反对态度。如梁慧星、陈华彬提出:“违反物权法定主义而创设物权时, 其法律效果宜区分不同情况而分别确定。 (1) 法律有明确规定时, 从其规定;对于违反物权法的物权设定行为, 法律无特别规定时, 则此法律行为因违反强制性或禁制性规定而无效, 不能发生预期的物权设定效果。 (2) 当事人的物权设定行为部分违反内容强制的规定, 但如果除去该部分, 其它部分仍可成立的, 则仅违反禁止规定的部分无效, 其它部分仍然有效。 (3) 物权设定行为虽因违反物权法定主意而无效, 但如果当事人的行为具备其它法律行为的要件, 则该行为认可发生该其它法律行为的效力。”无论学者们认为应当区分哪些情况具体对待, 但一个共同的思路是, 违反物权法定并非绝对导致物权无效。
2. 违法建筑取得所有权, 是否违背物权公示原则?
有学者依据我国《物权法》第六条和《城市房地产管理法》相关规定, 指出, “我国现行立法及司法实践中适用的皆是登记实质主义, 按照登记实质主义, 不动产物权的取得、移转、变更和废止等, 非经登记, 不发生效力。由此, 违章建筑无法办理登记手续领取所有权证书, 也就不能进行物权公示。”
这种观点显然站不住脚。 (1) 登记作为不动产物权变动的生效要件, 其针对的应该是依法律行为而发生的不动产物权变动, 对于法律行为以外的事实而发生的物权变动则有显著不同。不动产物权变动由事实行为而发生的, 不以登记为要件, 在原因事实发生之时, 即产生物权变动的效果, 当事人当即取得物权。我国《物权法》第28-30条都是关于依据事实行为而取得物权的情形。此时, 物权的成立不以登记为要件。新建属于事实行为, 建造人自建造行为完成时, 即自动取得所有权。不能登记, 并不影响建造人就违章建筑物的所有权取得的效力。但是, 如果当事人要对该不动产进行处分, 则必须进行登记, 否则该处分行为无效。 (2) 并非违法建筑都不能进行登记。在英国、香港等地, 违法建筑也需要进行登记。实际上在我国八十年代, 违法建筑也是需要登记的。1988年当时的城乡建设环境保护部出台《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》第五条明确指出, 违章建筑不论其能否给予从宽确权处理, 一律都要进行登记, 做到不重不漏, 为城市规划建设和管理积累资料。而1997年通过的《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条却明确将违章建筑列为不予登记的情形之一。这一立法条款延续至今。 (3) 即使从权利处分的角度看, 违法建筑因为未经登记, 其处分权受到限制。但其原因在于“未经登记”, 而非“违法建筑”。换言之, 如果某一建筑实体上违反了某一法律规范, 但因登记机关失误未有察觉, 对其进行了登记。那么其权利处分就不受到限制。另, 如果放开对违法建筑的登记, 那么这一问题也能得到解决。
3. 违法建筑是否具备物权上所有权的特征?
有学者指出, 因为所有权是一种完全的物权, 所有人可以享有占有、使用、收益、处分的权利, 是一种绝对的、统一的支配力, 而违章建筑物由于其先天的违法性而不能根据物权法授予其所有权。这种观点显然有待商榷。首先, 违法建筑上能否成立物权, 是一种立法政策。立法赋予违法建筑以所有权, 其自然就具备了所有权的特征;如果立法规定违法建筑上不能成立所有权, 其自然也就不具备所有权的特征。其次, 所有权的四个基本权能:占有、使用、收益、处分, 在违法建筑上亦能成立。在实践中, 建造人对于违法建筑, 均可行使占有、使用、收益等权能。在特定情况下, 其处分权能也能得到认可 (如小产权房) 。
4. 赋予违法建筑所有权, 是否会导致违法建筑的泛滥?
实务界和学术界反对违法建筑上成立所有权的一个重要理由就是承认违法建筑的所有权将导致违法建筑的泛滥。笔者认为, 这种观点难以成立。 (1) 赋予违法建筑所有权, 并非无视违法建筑的“违法性”。对于建造人违反公法规范的行为, 仍应按照相应的法律规范予以处理。 (2) 违章建筑是否会泛滥, 这主要是公法要解决的问题。其主要涉及违法建筑的发现机制 (巡查、举报等) 是否健全、处理程序启动机制是否健全、处理程序是否高效便捷等。如果这些机制都运作顺畅, 违法建筑泛滥的趋势便能得到有效遏制。
三、违反公法进行建设的法律后果
违法建筑与合法建筑的根本区别在于违法建筑违反了相关法律的规定, 那么, 该“违法性”对违法建筑所有权的归属会造成什么影响呢, 或者说“违法性”是否会阻却建造人对违法建筑所有权的享有呢?这就需要从违法行为产生的法律后果来进行探讨。
根据我国《城乡规划法》第六十四条之规定, 未取得建设工程规划许可证或未按许可证要求进行建设的, 可能产生四种形式的法律责任, 分别为:责令停止建设;责令改正+罚款;责令拆除;没收和 (或) 行政处罚。
就前两种责任形式而言, 其适用条件主要在于正在建设中的违法建设和“能够通过改正措施消除对规划实施的影响”的违法建筑。如果纯粹从技术角度考虑, 实践中, 除了绝对违反公法上的禁止性规范而产生的违法建设外, 绝大多数违法建设的违法性都能通过改正措施得到矫正。但不同的是, 这种“改正措施”的具体形式如何选择, 其实施成本如何得到考量。但无论行政机关如何裁量, 这两种责任形式并不直接影响当事人对违法建筑的物权。
后两种责任形式即“责令拆除”和“没收”涉及到当事人对违法建筑物权的处理。上述两种责任形式也不影响违法建筑物权的存在。 (1) 这两种责任形式都是行政处理的结果。在行政机关作出行政处理之前, 该标的物依然合法存在。而行政机关对该违法行为的处理, 要受到执法资源、期限等诸多因素的制约。并非任何违法行为都能得到处理, 特别是及时处理。在行政机关做出处理决定之前, 如果不承认违法建筑的物权效力, 其法律状态将处于不稳定状态, 有违法安定性原则; (2) 这两种责任形式的效力都是非终局的。具言之, 即使行政机关作出了“责令拆除”或“没收”的行政处理决定, 违法建筑物之物权并不当然消灭。当事人仍可在法定期限内通过行政复议或行政诉讼挑战该行政处理决定。因此, 这两种责任形式仍可能因行政复议或司法审查而被撤销; (3) 即使认可这两种责任形式的合法性, 其也并不必然消灭违法建设的所有权。如在“没收”之后, 在政府决定将其拆除之前, 其所有权仍然能够成立;只是违法建筑的所有人由建造人变为国家; (4) 这两种责任形式的适用条件相当严格。责令拆除适用条件是“无法采取改正措施消除影响的”且“能够拆除的”。如前所述, 前一条件的成立, 需要经过如下程序的审查: (1) 评估违法建设对规划实施的影响; (2) 评估违法建设能否采取改正措施; (3) 评估改正措施能否消除对规划实施的影响。在欠缺科学的程序机制的情况下, 上述要件适用的正当性很容易受到挑战。
综上, 建造人违反公法而建造的违法建筑, 会因违法情由和违法情节的不同而产生不同的法律责任。但无论是责令停止建设、行政处罚, 还是责令拆除, 甚至“没收”, 都不必然改变违法建筑之物权状态。质言之, 当事人对公法的违反, 即使对强制性, 乃至禁止性规范的违反, 都不直接和必然影响违法建筑的物权效力。
因此, 违反公法规范并不必然影响建造人财产所有权的取得。在现代社会, 违法建筑的治理也应遵循法治框架。违法建设因为其先天违法性而应遭致公法规范的否定性评价, 但这种否定性评价亦应通过合法性原则、比例原则、法安定性原则等要素的审查。违法建设并不当然因为其先天违法性而可受到公权机关的肆意处置。
摘要：立法者基于违法建筑的先天违法性而完全否认违法建筑的财产权属性, 否认其物权效力, 并在制度上确立了以“拆除”为核心的治违格局。但这一格局在理论和实践中面临诸多困境。要突破这些困境, 需要从根本上明确违法建筑的物权地位。违法建筑违反公法上的强制性规范所产生的违法性并不必然否定其所有权的成立。
买三房满足四房需求
南通人赵阳（化名）来上海工作了多年，由于一直在安亭汽车城工作，所以一直想在嘉定区买一套大面积多房间的公寓。赵阳心中的算盘是：自己和妻子一间房，儿子一间房，今后把自己的父母接来上海一起住还得有一间房，另外最好能再有一间小书房，平时可供自己工作用，节假日家里来客人也可以临时当客房用。
抱着这样的购房目标，2010年前后，赵阳在嘉定各板块看了很长时间，2010年8月，通过介绍，赵阳对嘉定新城一新开楼盘的一套大户型房源产生了浓厚的兴趣。这套房屋的建筑面积是114平方米，为三房一厅，但是当赵阳把自己想要一套四室一厅的购房需求告诉导购人员时，对方表示因为这套房子的北面是挑空结构，通过改造后可以增加一间房间的使用面积，变为四室一厅，其实是打了一个政策的擦边球。为了让赵阳确信这么改造的可行性，他不仅给赵阳看了沙盘、广告、楼书，还带赵阳去看了样板房，均为四室一厅的效果。虽然改造后单房面积有所减小，但花三房的钱能够满足四房的居住需求，赵阳及其家人还是对这套房屋十分满意，随后于同年9月与开发商签订了商品房预售合同，房屋总价为208万元。
由于是期房，签约当日，双方还签订了一份《委托装修及改造协议》，约定赵阳委托开发商对房屋进行空间结构改造及装修，交房时间为2012年5月31日前，为了吸引购房者，装修改造的费用由开发商承担。赵阳按约支付了房款。后来非因开发商的原因导致工程延期，双方于2012年3月又签订备忘录，赵阳同意改造工程延期至2012年8月31日交付。
私自改造涉嫌违章
可惜好事多磨，正在赵阳一家满心欢喜地期待着能早日入住宽敞的新居时，刚好在2012年4月6日，赵阳在电视里看到了偶然看到了一个针对该楼盘的相关调查节目，节目中称该楼盘四房一厅中有一间系开发商擅自变更建筑规划，未经过相关部门审核批准，属于不合法面积，这间多出来的房屋也成了违法建筑。
看了节目后，赵阳顿时傻眼了，原本想打个擦边球用三房的钱买四房，如今却要面临新房尚未入手便成为违法建筑的尴尬境地。由于越想越担心，想到今后可能面临的种种不确定风险，考虑再三后，赵阳便对开发商提出了退房的要求。别说开发商已经把房屋大体改造完毕，就算没有另外花费用改造，想要开发商把吃下去的钱再吐出来又岂是一件容易的事。无奈之下，赵阳便一纸诉状将开发商上海某房地产有限公司告上法庭。
欺诈指控难获支持
在法庭上，赵阳认为，房地产公司捏造房屋面积，隐瞒其中一间属于违法建筑，欺骗自己签订商品房预售合同，构成欺诈，要求撤销与对方的商品房预售合同，返还购房款208万元，同时要求对方赔偿银行抵押贷款利息及其他经济损失约22万元。
被告房地产公司则辩称，赵阳看房时，售楼员就已经明确告知房屋的实际面积和三房一厅的结构，也说明了要进行改造才能达到房型图宣传的装修效果，赵阳明确了解房屋改造的要求后才接受了公司的建议，为此双方签订了委托改造协议，由此可见，赵阳对这一情况是明确知晓并认同的，所以公司不存在欺诈。
法院经审理后认为，原被告签订的《上海市商品房预售合同》、《委托装修及改造协议》是双方的真实意思表示。双方签订的商品房预售合同对房屋的实际面积和建筑设计平面图作了明确约定，根据改造协议可以看出，改造的主要位置就是该房屋北面的挑空部位，被改造成一间独立的房间，形成了改造后的四房一厅结构。由于改造的部位不计入房屋建筑面积，所以，原被告签订改造协议的真实意思就是为了增加房屋的实际使用范围，变相提高所谓的“得房率”。被告在销售房屋时，未隐瞒房屋的建筑面积及房型结构的真实情况，但建议购房者在房屋北面的挑空部位等建筑面积外的空间可以通过改造利用以提高实际使用范围，购房者接受了建议并由双方对房屋改造达成合意。
综上所述，原告赵阳对被告开发商通过改造房屋结构多出一间房间的事实是明确知晓的，未发现被告存在欺诈行为。据此，法院驳回了赵阳的诉讼请求。
法官点评：买房莫打擦边球
上海市嘉定区人民法院民三庭法官 郏志强
所谓违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。包括占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；逾期未拆除的临时建筑；擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；违反法律、法规有关规定的其他建筑等等。在本案中，原本规划设计的三房一厅被改动为四房一厅是由于开发商在未经相关部门审核批准的情况下擅自变更建筑规划的结果，因此属于违法建筑。
根据规定，这类建筑的处理，对于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入。
购房者在购买这类需改造的房屋前，应事先了解改造是否获得了有关部门批准，否则很可能最后面临无法撤销购房合同，买下违法建筑的风险。
理财金手指：买房别贪小失大
通 告
辖区内出现违法用地和违法建设现象，严重影响了整体建设规划和形象，制约了我镇长远发展。为了加强管理，严厉打击违法用地和建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《重庆市建设用地管理办法》和《奉节县违法建设查处暂行办法》等规定，经镇政府研究决定，在全镇范围内开展严肃查处违法用地和建设行为，现就有关事项通告如下：
一、任何单位和个人建房都必须经过建设规划和国土行政主管部门批准，三层以下建筑（含三层）必须取得《村镇规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《选址意见书》（简称二证一书）和《土地用地许可证》；三层以上除了取得简称二证一书和《土地用地许可证》外，还需要提供得地勘报告和地质灾害环境影响评估报告，符合建设条件方能建设。未取得相应证书和建设条件的都属于违法建设，必须立即停止非法侵占土地和施工；以营利为目的的违法建设，按照有关规定必须依法从重从严处理。
二、下列违法建设，应当依法限期恢复原貌、回填或拆除；逾期未恢复原貌、回填或拆除的，申请人民法院依法强制执行或申请人民政府依法作出强制拆除决定；法律、法规规定可以并处罚款的，并处罚款：
（一）对社会公共安全构成严重威胁且不能通过整改消除影响的违法建设： 1．在被列为滑坡禁建区等地质灾害危险区、地质灾害极易发区和地质灾害直接威胁区域范围内的；
2．侵占国防、灾害监测、抗震、防火、防汛、通信、电力、市政等公共设施设备，影响正常运行的；
3．在河道管理范围或公路建筑控制范围内，擅自修建违法建设，危害河堤、公路交通安全的；
4．建设工程质量不符合规定的质量标准，存在重大安全隐患的。
（二）严重违反土地利用和城乡规划，又不能采取有效措施消除影响的违法建设。
（三）当事人存在下列违法情节严重的：
1.为了套取、骗取国家补偿资金，临时加修、抢修的违法建设； 2.拒绝采取整改措施或消除安全隐患的。
三、未取得房地产开发许可的单位或个人非法集资，私自销售或预销售房屋，获利5万元以上或销售额度超过100万元的，构成非法经营罪，除按《奉节县违法建设查处暂行办法》第八条第二款规定没收全部违法所得并处罚款外，由公安机关立案查处，移送司法机关追究刑事责任。
四、违法建设买卖、租赁不受法律保护。依法应当拆除或者没收的违法建筑已经出售的，违法建设单位或个人应当将购房款退还购买人，给购买人造成损失的，应当依法赔偿。
五、对于购买的房屋属于违法建设的一律不予登记办理房屋产权证；参与建设或购买违法建筑的居民一律不得享受低保等政策；如因建设或地灾需要再次搬迁的，一律不予补偿，责任自负。
六、拒不执行本通告，阻碍国家工作人员依法履行职责的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、自本通知发布之日起，凡未取得合法手续的，一律不得进行房屋建设，正在建设的必须立即停止并自行拆除。对拒不执行本通告的依法从严处理。
特此通告
安坪镇人民政府
为加强乡镇规划建设管理，维护文明城市形象，促进经济社会有序发展，决定对我市农地违章建筑进行清理整治。
一、甄别情况，分类处理
第一类，凡在公路两旁农地搭建的违反公路宽度控制标准并影响市容的临时建筑，一律责令自行清拆或强制清拆。
第二类，凡在农地搭建的与农业无关的临时建筑，一律责令自行清拆或强制清拆。
第三类，凡在农地搭建的务农人员临时生活用房，一律责令自行清拆或强制清拆。属“代耕农”的，在自行清拆后，可按政府安排搬迁至经批准的统一生活用房。
第四类，凡在农地搭建的用于农业的临时生产用房，须经当地村委会、镇农办审批同意并到国土部门办理有关手续，同时按规定进行整改。
二、分期分批，限时清拆
(一)上述第一、二、四类临时建筑，限于6月30日前自行清拆整改完毕。
(二)上述第三类临时建筑，限于7月31日前自行清拆完毕。
(三)凡在限期内未自行清拆的临时建筑，经市政府批准后，由市建设局、规划局、执法局强制清拆。
三、妥善解决代耕农生活用房问题
上述第三类临时建筑清拆之前，当地镇政府、村委会要采取统一规划、统一征地、统一建设、统一管理、统一出租的方式，妥善解决相关人员的生活用房问题。“代耕农”生活用房按不超过60平方米/户确定用地总面积，纳入镇、村年度用地供给指标范围，办理划拨用地手续，用地使用权属村集体。市政府免收办理划拨建设用地手续市级费用，并对镇村建设资金给予贴息支持。
特此通告。
关键词：公路建筑控制区；路政管理；违法建筑
随着经济的发展和社会进步，人们对公路的需求越来越迫切，除了新建公路之外，非常重要的手段就是对原有公路进行改扩建，另外，为了克服公路街道化、公路市场化，保证通视条件，提高运输效率，需要在公路两侧预留一定的备用土地，在公路两侧划出一定区域，在这个区域内是禁止修建永久性建筑工程设施的，这里划出的规定区域就叫做公路建筑控制区。公路建筑控制区的设立，还可以减少国家拓宽公路时房屋拆迁和各类公共设施迁移的投入，减轻政策性处理的难度，便于土地的征用和工程的顺利进行。所以采取有效措施对控制区实施有效管理，对路政管理人员来说是非常重要的问题。
一、公路建筑控制区的概念
公路两侧的建筑控制区是指公路沿线县级以上地方人民政府，按照国务院有关规定在公路两侧划定一定的区域，在该区域内禁止修建永久性工程设施，包括建筑物和地面构筑物。[1]
二、公路建筑控制区的设立及其范围
由于公路建筑控制区内只是对建筑物和构筑物有所限制，所以从发挥土地最大效益和节约国家资金的角度出发，公路建筑控制区的土地所有权性质是不变的，仍然属于农民集体所有，但是公路建筑控制区范围内的行为和权利是受限制的，表现为永久性建筑物禁止建设，已有建筑物的翻建、改建、扩建受限，且有随时被责令拆除的风险。[2]
对于公路建筑控制区的设立，《公路法》第五十六条第二款的规定是：建设控制区的范围，由县级以上地方人民政府按照保障公路运行安全和节约用地的原则，依照国务院的规定划定。[3]由此，我们可以看到，公路建筑控制区的划定具有原则性，既要保证公路车辆的安全运行，又要节约用地。也就是说公路建筑控制区要有一定的范围，但是范围不能太大。公路建筑控制区的范围大小由各个地区根据实际情况来确定，目前有四种划分标准。
第一种是按照行政等级来划分。按照行政等级可以把公路分为国家公路、省公路、县公路、乡公路和专用公路。等级越高，对政治、经济的影响程度越高，影响区域越大。采用这种标准划分时，行政等级越高，建筑控制区的范围就越大。
第二种是按照技术等级来划分。按照技术等级可以把公路分为高级公路、一级公路、二级公路、三级公路和四级公路。等级越高，公路允许通行的平均日交通量就越大。采用这种标准划分时，技术等级越高，建筑控制区的范围就越小。
第三种是按照行政等级和技术等级相结合的方法来划分。考虑到同一公路的技术等级和行政等级一般来说具有一定的关系，如技术等级高的公路拓宽的可能性也小，行政等级高的公路大多数情况下技术等级也比较高。所以，采用这种标准划分时，对于行政等级高技术等级低的公路，建筑控制区的范围最宽；行政等级低技术等级高的公路，建筑控制区的范围适中；行政等级和技术等级均较高或较低的公路，建筑控制区的范围最窄。
第四种是按照中心线来划分。也就是以公路的中心线为基准向两侧延伸一定范围。采用前三种标准划设公路建筑控制区时都是从公路边沟外缘开始算起，所以当公路的边沟不清时内侧界限的划设有一定困难。采用这标准时，行政等级越高，建筑控制区的范围越大。[4]
虽然不同地区采用不同标准所划定的建筑控制区的范围可能不同，但是，公路管理条例所规定的各种类别的公路建筑控制区均不应少于法定标准，也就是《中华人民共和国公路管理条例》第三十条当中规定的数值：“在公路两侧修建永久性工程设施，其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米”。[5]
关于公路建筑控制区的法律规定是始于国务院1987年10月13日发布1988年1月1日实施的公路管理条例，但是，由于之前无此规定，公路两侧的建筑物是客观存在的，对这些已有建筑物以及之后建设的建筑物的定性，地方各级人民政府都以规范性文件的形式对此作出了规定。
如河南省人民政府于1992年7月23日发布了关于加强公路路政管理的通告，以公路管理条例实施日和通告发布之日为时间点，对公路控制区内的建筑物作出了法律定性：一是1988年1月1日前经批准的建筑物为合法建筑，但不得改建、扩建和重建。二是1988年1月1日至1992年7月23日止经批准的建筑物，视为临时建筑，要限期搬迁出公路控制区。三是未经批准的建筑物均为违章建筑。
由此，我们可以把建筑控制区内的建筑分为合法建筑和违法建筑两大类。违法建筑又包括未经批准的建筑物和对建筑控制区内经批准已建成的建筑物进行改建、扩建和重建的。对于合法建筑，应根据经济发展、公路建设以及交通安全的需要，制定计划进行分批拆除，首先拆除严重影响公路交通、危及行车安全的建筑物。对合法建筑的拆除，一般应该以该建筑物的实际价值，参照国家建设征用土地上附着物补偿标准进行补偿。对违法建筑的拆除不予补偿。
参考文献
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[3]中华人民共和国公路法[S]
[4]王进思.公路路政管理学[M].机械工业出版社，2007.35
[5]中华人民共和国公路管理条例
作者简介：
关于开展对违法建筑和违法用地情况汇报
市人大常委会：
“关于开展对违法建筑和违法用地情况调研的通知”已收悉。根据该通知要求，我局自2009年11月成立以来查处文昌市违法建筑和违法用地情况汇报如下：
一、2009年以来我市违法建筑和违法用地发生的数量 2009年11月我局成立以来，共查处违法建筑共计11宗，1、位于规划区范围内，属于国有土地性质，未按照《建设工程规划许可证》核准的图纸和规定的内容进行建设：房地产开发2宗、私宅5宗、厂房2宗、市机关单位1宗（宿舍楼）
2、未报先建：加油站1宗
以上违法建筑面积共计：7298.88平方米
3、位于规划区范围内，属于村集体土地性质，未经宅基地确权，未办理合法的用地手续和报建手续的双重违法建设行为：城中村违法抢建89宗，查处29宗；
巡查发现60宗（未查处），建筑面积24407.7平方米，其中不符合规划退线要求的15宗，严重影响城市景观1宗，占用道路用地建设10宗。
以上违法建筑面积共计29294平方米。
二、违法建筑和违法用地状况存在的原因
（一）行政执法工作人员在发现违法建筑后往往只是发停工通知了事，没有采取有效措施及时拆除，给违法当事人形成政府执法只是形式而已的心理，促使违法建筑迅猛增长；同时，由于部分行政执法机关工作效率低下，对当事人刚实施违法建设行为时不能及时制止和查处，等到当事人建筑完工后才去查处，不仅加大了查处难度，也增加了执行难度。而此时的查处又有不少是以罚代拆，这又从一定程度上滋长了当事人违法建设的气焰；市委、市政府对违法建筑和违法用地问题重视不够，物力、人力、财力不足等原因，致使“打违”工作面临诸多难题；另外，对各相关职能部门的“打违”工作缺乏有效的考评和监管，致使“打违”工作责任不清，相互扯皮推诿。
（二）由于缺乏私宅报建的有关规定，致使长期以来我市居民建私房成为无序状态，乱搭乱建无规划现象严重，同时村庄规划跟不上，没有合理引导村民合法用地，致使农民宅基地审批无法落实，形成私占私分私买土地的混乱局面。另外，由于各种历史原因，农村宅基地确权发证未到位，规划编制滞后等，致使村民抢建现象严重。
（三）违法建筑源头主要在于违法用地，根据土地管理相关法规，村集体和村干部本应对村集体土地负有监管义务，但由
于我市未出台相关的监督管理机制，长期以来村干部、村民私自买卖集体土体的行为时有发生。
（四）由于缺乏社会舆论宣传氛围，在当前利益分配不公的情况下，利益的驱动和老百姓守法意识的淡薄导致社会对违法建筑行为的纵容甚至“跟风”违法建设，而未形成社会对此违法行为的谴责和议论的氛围。
（五）随着基础设施的不断完善，大项目的有效带动，旧城改造项目的不断推进以及国际旅游岛战略的实施，我市房地产价值节节攀升，因此在巨大的经济利益驱动及旧城改造拆迁补偿中存在的“违法用地同样可以得到补偿”的导向下，不少人铤而走险，不惜违法占地、私买私卖、以租代征违法建设。
三、开展打击违法建筑和违法用地专项活动采取的措施以及取得的成效
为了有效遏制违法建筑和违法用地行为的发生，我局对文城规划区范围内的违法建筑进行巡查，根据违法建筑对规划的影响程度进行分类，并制定了《文城镇违法建筑强制拆除实施方案》。
我局多次派员到海口学习，并借鉴海口打违、拆违的相关经验，在此基础上我局拟制定了《文城镇违法建筑强制拆除实施方案》。
四、当前面临的问题与困难
1、执法人员不足，车辆配备不齐；
2、城市规划编制滞后，给规划执法造成潜在阻力；
3、各相关部门工作衔接、配合不到位；
4、执法队伍素质参差不齐，管理体制有待改善；
5、涉及到违法用地和违法建筑的双重违法行为的查处主体、责任单位不明确，责任交叉容易导致监管空白；
6、文城、龙楼、清澜、铜鼓岭等地区的违法建设现象比较突出，因涉及到征地问题，所产生的矛盾多，利益关系复杂，加大了查处难度；
7、由于涉及到社会稳定问题，担心激化社会矛盾，因此对打违、拆违的决心不够。
五、下一步的整治措施和立法建议
（一）整治措施
首先要认真抓好规划执法、抓好执法队伍建设，坚持对政府职能部门的领导干部和执法人员开展法律培训，要求执法人员认真学习掌握《中华人民共和国城乡规划法》、《海南省城乡规划条例》、《海南省人民政府关于建立土地执法共同责任制度通知》及相关的法律法规，掌握执法程序，坚持文明执法、亮证执法，严格遵守规划执法的规定。同时坚持案卷评查制度，建立了执法责任制、错案追究制等相关制度，提高了执法人员的整体素质，办案质量及效率逐步提高，规范了执法行为。发现一起、查处一起，对典型案件要进行曝光，增强查处实效，确保规划的权威。要进一步加大部门协调的力度，加强与有关部门的联系，争取相关部门的支持，确保规划执法顺利开展。
其次，要进一步加大法律宣传力度，市规划局要组织力量，采取多种形式，充分运用广播、电视、报刊等新闻媒体广泛宣传规划法律法规，增强广大干部职工、市民的法律法规意识、城乡规划意识，特别要加强对“城中村”群众的法律宣传教育，建立
完善规划公示制度，为规划实施和规划执法创造良好的外部环境和舆论氛围。
再次，领导重视，建立机构。成立整治 “违法用地、违法建设”的工作领导小组，领导小组下设办公室，办公人员从各部门抽调精兵强将，采取集中办公，统一调派。六是落实保障措施，市财政部门要把“违法用地、违法建设”整治工作列入专项预算项目，划拔专项资金作为“两违”整治工作的经费保障。并且要创新工作方法，进一步细化“违法用地、违法建设”整治共同责任机制，明确各部门的职能，把责任机制细化到“两违”整治工作的前期，细化到机关、部门、企业、村民及机关干部和广大党员个人。公、检、法、司等司法部门要对“违法用地、违法建设”整治工作提供有力的法律支持，市法制办要加强对提请强制执行案件的审理和批复工作。
（二）立法建议
建议市政府从以下几方面制定规范性文件：
1、各乡镇政府负责对本乡镇区域内违法用地查处工作，加强对土地违法违规案件查处工作领导，建立和完善政府领导下的土地违法违规案件查处协调机制，根据土地管理、规划等法律法规或规章的规定组织对违法用地及其违法建设进行制止、拆除、没收。对乡镇规划区内涉及违法用地的违法建设行为进行查处，在发现或接到违法建设行为报告之日起10个工作日内，依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令违法建设当事人停止建设，限期改正；预期不改正的，可以拆除。
2、市国土行政管理部门负责土地执法工作，依法查处土地违法案件。国土部门及其派出机构应当定期实施动态巡查，对违
法用地行为必须在发现后10个工作日内采取相应措施。对违法当事人逾期不执行行政处罚决定的，依法申请人民法院强制执行。
3、市规划主管部门负责城乡规划实施的监督检查工作。对未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定的内容擅自建设行为依法进行查处；对城镇规划范围内违法建设的巡查、监控、调查取证以及拆除等工作。发现涉及违法用地的，应及时告知国土部门依法进行查处。
4、各相关供水、供电、供气等单位，对未取得合法用地、建设手续的工地或工程设施，不得供水、供电、供气；已供水、供电、供气的，接到国土、规划等相关部门告知属于违法用地及违法建设应当停水、停电、停气的书面通知后，应在10个工作日内按有关程序停止供应。
5、联合我市国土、规划、建设、城监、监察、公安、司法、法制、水务、交通、房管、卫生、市政、环境保护、市容、等相关部门，共同研究讨论，制定出我市查处违法建筑的工作方案及整治办法。
对违章建筑处罚，我国相关法律、行政法规中有比较多的规定。
根据《农村土地承包法》第四条规定：“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”第六十条规定：“承包方违法将承包地用于非农建设。以上行为属于承包土地上改变承包土地性质。”《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：“ 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”这类擅自改变承包土地用途的执法主体为所在地乡镇人民政府。
根据《土地管理法》第七十一条规定：“县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，应当依法给予行政处罚。”第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 第七十四条规定：“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
第七十七条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋或违法用地上产生的建筑物或构筑物的规定。”这类违章建筑的执法主体为地方县级以上人民政府土地行政主管部门。
在取得土地许可的条件下，不按规划建设的建筑物和构筑物，根据《城乡规划法》第六十八条
规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”这类违章建筑执法主体为县级以上建设行政主管部门。
根据《公路法》第五十六条规定：“除公路防护､养护需要的以外,禁止在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物;需要在建筑控制区内埋设管线､电缆等设施的,应当事先经县级以上地方人民政府交通主管部门批准｡”根据《中华人民共和国公路法》和《中华人民共和国公路管理条例》规定:“公路用地是指公路路基宽度加公路两侧行道树、边沟、截水沟（上至坡顶、下至坡脚）外缘起，不少于一米的土地范围，公路用地受国家保护，土地权属属于国有，任何集体或个人不得侵占和破坏；公路保护用地是指从公路两侧边沟外缘起，高等级公路不少于30米、国道不少于20米、省道不少于15米、县道不少于10米、乡道不少于5米的范围，在此范围内从事生产活动不得影响公路交通安全畅通，不得构建任何永久性建筑物。”这类随意在公路两旁非法建设的执法主体为县级以上交通主管部门。根据上列有关法律和行政法规的规定，国土部门、建设部门、公路管理部门、乡镇政府等对不同区域内的违章建筑均拥有处罚权。法律和行政法规既以相关法律法规的规定标准赋予了不同执法部门对违章建筑行使处罚权，又从管理角度赋予了相关执法部门对其管理范围内的违章建筑行使处罚权。总的来说，权力分配是比较科学、合理的，即特殊区域内的违章建筑，无论是城市规划区内还是城市规划区外，由其管理部门根据法律、法规的规定行使处罚权。除特别主管外，城市规划范围内合法土地上的违章建筑主要由建设主管部门负责执法。城市规划范围以外，违反乡镇规划，居民未领取建设许可证建“住宅”的，由乡镇人民政府行使处罚权，非法占地的或骗取批准的违章建筑，由国土部门处罚和行政执法。当然，有时有些违章建筑既具有违反规划、又具有非法占地等情形，数个执法部门均拥有处罚权，但笔者认为应按正常批准程序，由先行批准的部门行使处罚权，因为，有些法律、行政法规排列顺序时，此项在前、彼项在后并非必然，而是立法的需要，违章建筑形成后，实际产生的影响亦不尽相同。在数个执法部门对违章建筑均有处罚权时，首先，任一执法主体必须考虑不能与其他执法主体依据法律和行政法规所处罚的结果相矛盾。如在城市规划区内未取得规划许可证亦未取得用地许可，规划部门即使认为其影响城市规划，尚可采取改正措施的，也不能对其处以限期改正和罚款的处罚，该处罚只有在取得用地许可等其他许可的情况下，才能考虑适用，否则，即会出现执法上的矛盾，造成因对法律理解的不全面而发生错误；因而此类违章建筑应由土地行政主管部门为执法主体负责处理，待取得合法用地手续后，方可办理其他许可手续。其次，任何执法主体都不能懈怠行使权利，除法律规定的特别主管外，谁先发现或接到举报谁即应当依法履行职责，但应按法律程序进行处理。
一、执行对象 红旗路石材厂
经查，以上建设业主没有办理有关准建手续，属违法建设，**县**镇人民政府已在**年*月*日前已对其下发了《**省建设行政执法（处罚）责令改正告知书》，到2015年*月*日止，业主尚未拆除整改到位，为维护法律的尊严，拟于2015年*月*日组织执法队伍对上列违法建筑实施强制拆除。
二、执行行动时间、执行主体和任务 1.执行时间：
2015年*月*日上午9:00开始，共1天；县各单位参加执法行动人员在**路口集中。
2.执行主体： **县**镇人民政府 3.执行任务： 红旗路石材厂
石材厂区坐落于**镇**路旁，属于违法建房和搭建，违法建筑房屋**间，建筑面积***平方米，违法搭建铁皮棚**间，面积**平方米，违法占地面积**平方米。
三、成立**县**镇拆违现场指挥部领导小组和工作组 总指 挥 长：*** 中共**县委会副书记 副总指挥长:*** 县委政法委书记
总 协 调：*** 县委政法委副书记 *** 县委办副主任
*** 县政府办公室副主任
*** **镇党委书记 *** **镇镇长
*** 县公安局副局长
*** 县国土资源局局长
现场总指挥：*** 县综合执法局局长
工作组成员：领导成员**人、县政府办**人、县公安局**人（其中交警5人）、县综合执法局**人、**镇政府**人、电视台2人、**晚报2人、卫生局**人，供电公司**人，民工3人（由**镇政府落实）。
县府协调通知参加行动的单位，由县综合执法局做好各项后勤工作，准备钩机1台及其它材料。
四、现场分工 1.安全保障组
组成人员：县公安局**人（其中交警5人）
工作任务：维护现场的安全秩序和交通秩序，负责现场工作人员的安全保障，对妨碍执法、不听劝阻的群众强行带离现场。
2.现场清拆组 组 长：*** 副组长：*** 成 员：***镇政府10人、县执法局**人、供电公司2人、民工3人。
工作任务：拉好警戒线，协助现场安全组清退现场闲杂人员，组织指挥钩机对执行任务对象的违章建筑和违章搭建进行清理拆除。
3.法规政策宣传组 成员:**镇政府10人。
工作任务：宣传法律法规，劝导被强拆业主及围观群众，做好群众思想工作。
4.新闻宣传组4人
成员：电视台2人、**晚报2人。
工作任务：行动当日做好行动的全程录像工作以及新闻报道工作。
5.救护组4人
卫生局4人（领导1人、医生1人、护土1人、司机1人）。工作任务：救护车1台，负责整个行动的救护工作。6.后勤组5人 执法办5人。
工作任务：行动当日做好午餐、饮用水供应等工作。
五、行动步骤
联系好的钩机于2015年*月**日上午9：00前到达红旗路口。2015年*月*日上午9:00县各单位参加执法行动人员在****集中，然后到违章建筑现场开展拆违工作。
具体清拆步骤：安全保障组进场警戒，清理拆违现场的闲杂人员，政策法规组对群众做好劝导教育工作，现场清理拆除组协助清理现场后，指挥钩机拆除违法建筑物、构筑物。
撤离步骤：由现场总指挥宣布撤离，清理拆除组、政策法规组、新闻宣传组、救护组首先撤离现场，安全保障组最后撤离。
六、工作要求
1.县综合执法局联系落实钩机2台等清拆所需工具。2.执法局做好后勤各项工作。
3.**镇政府组织做好执行行动风险评估，做好群众的思想劝导工作，及时掌握群众的思想动态，化解群众的对立情绪，预防突发事件发生；并落实好民工3人。
4.公安部门切实做好维护工作秩序工作，并做好安全预案，保障拆除工作的顺利进行；做好现场道路的管制工作，保证道路的畅通。
5.全体参加行动的工作人员要听从指挥，服从命令，认真执行任务，既要分工，又要合作，整个行动时间严禁擅自离开工作岗位。
6.各个工作组到达现场后，根据实际工作任务，做好具体分工，周密部署，定人定责。
七、经费预算及经费来源
行动总经费预算***元，由执法局申请县财政解决，具体预算如下：
1.矿泉水等费用**元
2.人员补助：**人×**元＝**元 3.工作人员工作餐：**人×**元＝**元 4.其他不可预见开支:**元
**县综合执法局
