房屋租赁合同的解除权

房屋租赁合同的解除权（通用8篇）

房屋租赁合同的解除权 篇1

一、租赁合同的解除权

房屋租赁合同一经订立，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任何一方不得擅自解除合同。但在达到合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件下，权利方可以提出解除合同。解除合同的情形大致有如下几种：

1、经双方协商一致，可以解除合同。

2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（合同法219条）

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。（司法解释第7条）

4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6、法律规定的其他情形，主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同。

7、因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

8、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承租人擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。

二、合同解除权消灭的情形

在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：

1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；

2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；

3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年；

4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。

房屋租赁合同的解除权 篇2

合同解除作为一种法律制度, 产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前, 解除权可以依双方当事人约定, 也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分, 故解除情形依解除事由不同, 有以下分类:1、合意解除, 即双方在合同中未预见可能产生解除的情形, 双方可协商行使解除权;2、约定解除, 即在合同中就预先定好条件, 一旦解除条件成就即可行权;3、法定解除, 即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形, 为当事人行使合同解除权提供法律依据。

二、房屋租赁合同解除权的行使主体

《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形, 但在法条表述中, 仅表述为“当事人可以解除合同”, 并未指明该当事人为守约方还是违约方。

普遍看法认为, 约定解除权的主体更为简单, 合同当事人之约定不得违反法律的强制性规定或禁止性规定, 即可在双方合同中予以明确。但在法定解除的规定情形中, 争议主要以谁可成为解除权行使的主体展开, 有主张守约方为天然行权人, 也有为违约方发声的支持者。有些违约为当事人蓄意为之, 但在一些情况下违约方并非蓄意, 为减少自身损失不得已向法院提起合同解除之诉, 法院的处理方式不尽相同。通过对关联案例的分析, 笔者尝试归纳了法院的处理模式:

此表可以看出, 对于违约情况, 救济手段首选合同的继续履行, 违约方因违反约定不享有解除权, 法院据此精神, 作出继续履行或裁定驳回起诉的判决。从合同解除设立的初衷来看, 将解除权仅赋予守约方, 是保护守约方的合法利益。但解除权从性质上来说是一种形成权, 无须相对方配合即可发生效力, 现行合同法只赋予守约一方合同解除权, 有悖平等、公平、效率原则:首先, 合同是平等主体之间设立的法律关系, 双方当事人地位平等, 享有同等的权利义务, 仅凭违约方存在违约行为而罔顾其违约原因、剥夺其解除权, 极易导致守约方借此权利压制对方意志, 谓之不平等;其次, 守约方享有解除权的条件是违约方的违约行为致使合同目的无法实现等严重程度, 不考虑实际履行时现实环境复杂性导致的被动违约, 笼统规定只要符合规定的违约行为即可解除合同, 谓之不公平;最后, 解除权作为守约方的权利, 其可以选择及时行使权利, 亦可随时放弃而改选其他救济方式。若守约方凭借手持的合同解除权, 在合理期限内不行权, 那么解除权会因过了时效而消灭。对于合同来说, 解除未发生, 合同持续有效。对于合同当事人来说, 违约的行为没有及时处理, 即使诉至法院, 法院也因“不告不理”无法处理。于情于理, 于合同涉及的各方都是有害而无益的, 不符合效率。

笔者认为, 房屋租赁合同的现实环境十分复杂, 在合同签订到合同履行完毕这段时间里, 蓄意违约和被动违约情形均应纳入考虑范围, 解除权该特殊权利不应仅赋予守约一方, 作为平衡, 应综合考虑违约的具体原因及违约的效果等多种因素, 有条件地为违约方设置有限的解除权。

三、房屋租赁合同解除权的行使

(一) 房屋租赁合同的任意解除

任意解除权, 指享有权利方无需任何理由, 可以根据实际情况, 在合同成立后履行完毕前解除合同而使合同关系趋向消灭的权利。《合同法》第二百三十二条对租赁期限不明的合同解除作如下逻辑判断:如果当事人没有约定租赁期限, 或者该期限的约定不明, 参考合同法六十一条后还是无法确定期限的, 那么判断该租赁为不定期租赁。在不定期租赁合同里, 双方当事人可以随时解除合同, 但是须在合理期限之前通知租房方。因此对于不定期的房屋租赁合同而言, 租赁双方均享有任意解除权。本文所谓不定期的房屋租赁合同, 结合合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条, 可分为以下三种:租期在半年以上但是没有书面订立合同的, 视为不定期租赁合同;当事人没有约定租期或者租期约定不明的, 视为不定期租赁合同;合同规定了租赁期且租赁期满、承租人没有返还房屋反而继续使用的, 视为不定期租赁合同。

任意解除权作为特殊的解除权, 给予当事人最大意思自治的空间, 但任意解除权利不得滥用。对不定期租赁合同任意解除权, 王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制:解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则: (1) 附条件。因法律充分尊重当事人的意思表示, 当出租人和承租人均享有任意解除权时, 当事人可根据利益的随时变化, 向相对方提出解除合同的要求, 若不对任意解除权设限, 会导致其滥用, 损害相对方的合法利益, 损害租赁物的使用价值, 不符合物尽其用的原则。 (2) 解除权须在合理期限之内通知对方。该精神在《合同法》第232条规定得以体现。作为租赁人, 随时冒着出租人任意行使解除权的风险, 对于租赁物的利益没有保障, 因此合理期限的通知实为必要。此外, 合同法虽肯定了解约人的通知义务, 对于“合理期限”并未做具体规定。 (3) 解除须秉承诚实信用原则。在纷繁复杂的民事活动中, 当事人应做到诚实守信, 履行义务务必通过善意方式, 滥用权力或者规避法律规定义务的行为不可取。何况任意解除权带来的是更大更广的合同自主权, 该规则在一定程度上会违背合同必守原则。正是基于这种冲突, 诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。

因《合同法》分则“租赁合同”一章并未规定租赁合同的解除权行使方式, 按照交易习惯, 如行使房屋租赁合同的任意解除权, 以“解除的意思表示通知到对方”为必要。至于通知的形式, 有口头与书面通知之分。《德国民法典》以“口头形式不宜作为通知的形式, 因为口头通知缺乏证明力”为考量, 规定了“必须用书面形式向对方通知对方, 表达终止租赁关系的意思。”笔者看来, 口头亦或书面, 是当事人行使解除权的自由。书面更为规范, 不必赘述;口头形式在交易习惯中方便快捷, 在效率上更甚一筹。至于口头方式不利于举证证明的问题, 不足以作为限制解除权行使限制的理由, 况且采用口头形式并不会对承租人的利益造成不利影响。

(二) 房屋租赁合同的法定解除

《合同法》第九十四条列举了五种情形, 满足之一即可行使合同解除权。针对房屋租赁合同, 法律还特别规定了出租人和承租人享有解除权的情形: (一) 承租人未经出租人同意的转租, 出租方有理由解除合同; (二) 承租人经出租人催告后在合理期间不支付租金, 出租方有理由解除合同; (三) 若租赁物部分毁损或者全部毁损, 承租人有权提起解除; (四) 承租人的安全和健康遭受质量不合格的租赁物的威胁时, 承租人有权提起解除。以上四种特殊的解除权, 实质是将《合同法》九十四条具体化, 符合法律规定的特定条件才可产生, 同属于法定解除权。

在多数租赁合同纠纷案件中, 由于被告在合理期限内不支付租金, 构成根本违约, 原告无法实现合同目的, 据此提出合同解除。此时原告的解除权属于法定, 即按法律行使合同解除。同时, 现有的房屋租赁合同多在补充协议中对租赁合同的解除进行了约定。在此种情况下, 原告基于法律规定享有解除权还是基于双方合同约定享有解除权?笔者看法和崔建远教授一致, 认为:法定解除在具体适用时, 多为一方当事人对合同约定的违反, 结果造成如合同目的不能实现等严重后果;约定解除不同, 约定解除在适用时不一定以违约作为条件。因此可以把约定解除看作法定解除的一种补充, 假使约定的解除条件无法涵盖全部解除条件的情况, 在未涵盖的领域内, 可以适用法定解除。[1]

我国在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除权的当事人要解除合同, 只需通知对方自己要解除的意思。对方如对解除的效力有异议, 可请求法院或者仲裁机构来确认。在约定解除和法定解除的情形下, 惯用通知解除作为合同解除的标准。

四、解除后发生的效力

依据合同法九十七条规定, 适用到房屋租赁合同上, 合同解除后当事人的权利义务发生如下变化: (1) 承租人对租赁房屋的返还。合同解除后承租人应当恢复原状, 负有把租赁物返还给出租人的义务。 (2) 承租人欠付租金的支付义务。 (3) 承租人对因使用原因造成的房屋损害进行修缮的义务。 (4) 损害赔偿责任。 (5) 未履行的部分终止履行。[2]

返还租赁房屋时, 返还的房屋除了应符合约定的状况, 房屋内的附属物品也应返还。如果没有经出租人的同意, 承租人对租赁房屋

进行了装修或增设了他物, 增设物和装修费用问题如何解决?A公司诉B公司租赁合同添附物案的审判结果可以作为参考。在此案中, 两家公司租赁合同的解除是A公司一方违约导致的。A公司的装修得到出租方B公司的同意继而作了改善, 因此出租方不得以“未经其同意增设他物”为由提起诉讼。该添附出于使用价值和经济价值的考虑, 不宜拆除, 故归B公司所有。如果因承租人的改善、增设行为, 出租人受有利益的, 为了实现交易公平, 平衡利益, B公司作为受益人, 应当适当补偿A公司。

五、总结

实践中, 对于解除权的主体规定较为模糊, 在不定期租赁合同中赋予当事人任意解除合同的权利等等规定, 致使承租人的住房利益无法得以保障。因此, 解除权的主体不应只限于守约方一方, 违约方在特殊事由下理应平等享有解除权;对于不定期的房屋租赁合同而言, 出租房也不得滥用合同解除权, 应本着诚实信用原则, 考虑承租方的利益, 履行提前告知义务, 从而实现交易安全, 实现资源的优化、合理配置, 达到租赁物的效益最大化。

摘要：租赁合同一旦有效成立, 即具有法律约束力;租赁双方都应严格遵守, 不得擅自变更合同内容, 违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为, 若情况使然, 合同无法继续进行, 为保护自身利益, 解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何, 解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置, 租赁合同解除权的价值不可小觑。

关键词：房屋租赁,合同解除,任意解除权

参考文献

[1]崔建远, 吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用, 2009 (11) :14-18.

论合同解除权的行使 篇3

一、行使解除权的方法

关于行使合同解除权的方法，《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、等记等手续的，依照其规定。”可见，解除权行使的方式主要可分为通知与进行批准登记。

1.以通知解除合同。在行使解除权的方式上，我国合同法采用规定了当事人一方在约定解除事由或法定解除事由发生而欲行使解除权时，必须通知相对人，合同自通知到达相对人时发生解除的效力。任何情形下解除权人行使解除权都只须以意思表示通知对方即可，不必通过法院判决或仲裁机构仲裁。其次，对通知的形式，《合同法》未作特殊要求，因此它可以包括书面、口头或其他形式，如国际上惯用的声明、请求或特定情况下的传真、电子邮件等。但为了避免产生争议，最好应采取书面形式。

2.办理批准与登记等手续解除合同。合同法》第96条第2项规定若法律或行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，需依照其规定办理。所谓“依照其规定”应理解为按照相关法律或行政法规的规定，若以有关机关的批准、登记为解除的特别生效要件的，则需获得批准或办理登记后才可解除合同；若仅为行政上管理的需要，则办理该手续与否并不会影响解除的效力。这是与合同生效要件相对应的。某一合同的解除条件与程序应当与该合同的成立条件和程序保持一致。

二、行使解除权的程序

行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，在约定解除或法定解除的条件成立以后，合同并不当然解除。合同当事人还需要按照一定的法定程序，行使合同解除权。行使解除权的程序适用于不可抗力致使合同不能履行，当事人一方违约和约定解除的场合。我国《合同法》第96条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而法律、行政法规定规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依照特别程序办理批准、登记手续后，才能产生合同解除的效力。

三、行使解除权的期限

解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。但因为行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，因此，需要对该权利加以控制或限制。根据我国《合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行使。第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。在这种情况下，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭，《合同法》未作具体规定，只规定为“合理期限”。对此，实践中应具体情况具体分析，可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定这个合理期限。

四、行使解除权的限制

我国《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。 对于约定解除权而言，必须在合同履行完毕前，出现了合同中所约定的解除条件，然后享有解除权一方当事人通过正确的行使解除权，才能最终导致合同的解除。这即是法律对解除权行使的限制。同样，对于法定解除权而言，如果不加以严格的限制，就会导致各种交易关系轻易的消灭，不仅不符合鼓励交易的目的，甚至会损害合同双方的利益。特别是在违约当事人能够继续履行合同，而非违约方也愿意其继续履行时，就应当要求违约当事人继续履行，而不能强令当事人消灭合同关系。只有这样才符合当事人的订约目的，才能更好地保护非违约方的利益。我国《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”这是《合同法》对解除权丧失时限上的规定。另外，依据《合同法》第96条的规定，明确了在对方当事人存有“异议”的情况下，可以请求人民法院或仲裁机构来判定解除权的行使是否合法，合同是否予以解除。这是通过第三者的监督审查从而对解除权行使正确与否进行的限制。 我国的合同法对约定解除权的行使设置了较为明确的限制条件。但对其它解除权消灭缺少更详细的规定。

五、完善解除权产生的条件

法定解除条件可从以下三个方面加强：

（1）合同因不可抗力而解除。我国民法不可抗力是免责事由的条件之一。但是，我国《合同法》第94条第1项却将其作为合同解除的法定条件之一加以规定。为消除这个冲突，有学者建议在合同法中专门规定“情事变更原则”，将情事变更规定为合同的解除条件较不可抗力更为合适，更符合合同解除制度的立法宗旨。（2）合同因违约而解除。所谓预期违约是指合同期限到来之前，一方无正当理由明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或其行为表明其在履行期到来之后将不可能履行合同。根据我国现行《合同法》第94条第2项和第68条的规定采用了大陆法上的拒绝履行和不安履行抗辩权制度。另外，此规定还包括两种情形，一是“明示”拒绝履行，另一个是“默示”拒绝履行，均可发生合同解除权。（3）合同因法律规定的其他情形而解除。我国合同法在第94条第5项作了一个概括性规定，即在“法律规定的其他情形”下的合同解除。对于此项规定如何解释，合同法没有作进一步的说明。

六、解除权行使的期间

论劳动者的单方解除劳动合同权 篇4

我国《劳动法》第31条规定了劳动者单方解除劳动合同的一般情形，具有重要意义，即“劳动者解除劳动合同，应当提前30日以书面形式通知用人单位。”此条文字体现的立法精神，理论界与实务界多给予很高的赞赏。但是，法律的功能不仅是要进行权利宣言，更要追求权利实现。由于《劳动法》第31条规定的内容过于笼统，理解上有歧义，适用多有不便。为此，很有深入分析的必要。

第一部分 《劳动法》第31条的理论基础

一、劳动法立法意义

法律中每个条文的理论基础都离不开整体的理论基础，对于《劳动法》而言，它体现的理念很多，基本的是劳动者的人权保护以及以社会为本位的促进社会经济发展进步两方面，我国《劳动法》的立法宗旨要适应我国的经济发展、我国的国情以及与国际社会劳动保护的接轨。市场经济中，劳动力是一种不同于一般商品的特殊商品，在运用民法、经济法来规范劳动力市场，以保持劳动力市场与整个市场体系相统一的同时，还必须针对劳动力商品的特殊性，在劳动立法规定劳动力市场的特殊规则，以保护劳动者在劳动力市场上的合法权益，维护劳动力市场的运行秩序。概括地讲，我国劳动法的意义有：(1)完善社会主义市场经济体制，促进劳动及社会保障体制改革。(2)合理配置劳动力，提高劳动效率，促进社会生产力的提高。(3)维护劳动者基本人权。(4)解决劳动争议，保障社会安定团结。(5)积极推动社会主义精神文明建设。⑴

二、《劳动法》第31条立法意义

从宏观的角度把握了劳动法制的意义后，针对本文所要论述的劳动法31条规定，我们便可作进一步的思考，此条实际规定了劳动者的辞职自由，因为不管从推动劳动效率、还是经济发展、还是劳工保护方面看都有理论上的意义，而且直接体现劳动者的择业自由，是择业自由的扩大化处理。

1、人权保护方面。此条规定充分映射了现代劳动立法的理念-保护劳工。现代劳动法诞生于19世纪的“工厂立法”⑵，劳动法的发展史和工人阶级斗争，都可以充分印证劳动法保护劳工的正义追求。我国《劳动法》第31条虽仅为劳动者解除劳动合同的单项规定，却使劳动者获得了充分的职业选择自由，保障了劳动者的独立地位，也是对弱者地位的有利救济，可以说，《劳动法》第31条的规定不仅是劳动自由的法律保障，更使劳动者人格独立和意志自由的法律表现。⑶

2、经济发展方面。此条规定有利于劳动力资源的合理配置，实现最大价值。劳动力资源是人力资源，使生产力发展的根本动力。最优配置劳动力的最佳手段是市场，是劳动力流动的最佳方式，劳动法是建立维护劳动力市场的重要制度工具。使人尽其能，按劳分配，使劳动者个人需要与社会需要相结合，激励劳动者的创造性与积极性。从客观上看，一种资源的组合未必是最优的，需要不断地调整;从主观上看，劳动者出于兴趣、爱好、专业，待遇等考虑，认定现有的单位和职业不适合于自己时，其工作积极性和效率就会受到很大的影响，也需要实现新的选择。劳动者享有单方解除劳动合同的自由，就可以积极主动地调整资源的组合方式，为实现新的更优的组合提供了可能。

3、宪政方面。此条规定也体现了我国宪法中表明的有关劳动方面的原则，宪法是根本大法，规定了我国的政治制度和经济制度，因此宪法必然对劳动法起决定性影响。由于劳动关系与劳动制度体现了社会经济制度的特点，劳动性质反映了不同社会制度的本质，所以宪法对劳动法的基本原则也规定得比较详细和具体。根据宪法，此条规定了国家促进就业的原则，也体现了国家保护劳动者合法权益的原则，更有国家尊重和保护人权原则。人权理论和人权保障运动的影响，是劳动立法得以兴起和发展的重要原因之一，劳动法在一定意义上是对人权保护的落实。

第二部分《劳动法》第31条的解释与评析

一、理论界争议的问题

1.《劳动法》第31条是授权条款还是义务条款?

一般而言，授权条款在表述上通常使用“可以”、“能够”、“有权”等法律用语;义务条款则通常使用“应当”、“必须”、“不得”等词语。据此断定，第31条的规定是义务性条款。但若对第31条进行整体解释和目的解释，就会发现，本条还是一个授权条款。理由是，“劳动者解除劳动合同”是指劳动者可以解除劳动合同的一种情形，而这种情形并非指第32条规定的特殊解除有特定的使用条件(即在程序上只需随时通知，无需提前通知)。从《劳动法》整个内容来考察，也找不到第31条适用的具体情形。基于此，第31条的前半段“劳动者解除劳动合同”不单纯是事实陈述，实际上也是对劳动者解除劳动合同的一种授权，确立了劳动者解除劳动合同的一种独立情形。劳动部1994年发布的《关于〈中华人民共和国劳动法〉若干条文的说明》也解释为：“本条规定了劳动者的辞职权”。⑷那么有一个问题不能回避：提前解约，究竟是劳动者的权利还是义务?如果认为提前解约是劳动者享有的权利，这对用人单位无疑是不公平的，这会导致有固定期限的劳动合同条款只能约束用人单位而无法约束劳动者的现象发生，致使劳动者与用人单位之间的关系处于极不稳定的状态，劳动者在合同期限内可以随意解除合同，这将使企业时常面临着高级客户经理及技术人才流失的威胁。相反，如果认为不得提前解约是劳动者的义务，那么，该义务将与《劳动法》规定的权利相违背。⑸我国《劳动法》第31条作为“混合条款”，融权利授予和义务施加于一体，表述方式上不甚妥切，授权内容过于模糊，易造成误解。

2.“提前30日以书面形式通知用人单位”是程序还是条件?

《劳动法》第31条规定的“提前30日以书面形式通知用人单位”是程序还是条件?直到今天，对这个问题仍没有明确的答案，有待法律明确规定。

条件和程序是有区别的。条件是成就一个事物的前提性因素，具有或然性。人们可以创造出一定的条件，但条件的具备与否，通常不以人的意志为转移，具有客观性。程序是行动的步骤、手续及时限，具有可为性。人们只要愿意，皆可履行程序，具有较强的主观意志性。在法律效果上，条件是权利享有、义务履行的外在表现和具体要求。据此，《劳动法》第31条中“提前30日以书面形式通知用人单位”应该是程序，而非条件。劳动部《关于<中华人民共和国劳动法》若干条文的说明》第31条也证实了这一点，即“提前30日以书面形式通知用人单位”是程序而不是条件。但在1995年劳动部给浙江省劳动厅《关于劳动者解除劳动合同的复函》中却答复为“劳动者提前30日以书面形式通知用人单位，既是解除劳动合同的程序又是条件”。“立法上的矛盾势必导致执法和司法的困惑”⑹，有权机关的解释尚且如此，司法实践中像人民法院、劳动仲裁委员会及其内部的法律工作人员如何认定和适用便是一个现实的、亟待解决的问题。

3.劳动者行使单方解除权有无限制条件?

除提前30日通知的程序义务之外，劳动者单方解除劳动合同是否还有其他限定条件?从《劳动法》第31条规定来看，无其它限定条件。劳动部《关于〈中华人民共和国劳动法〉若干条文的说明》也明确指出，“除规定的程序外，对劳动者行使辞职权不附加任何条件。”

但综观各国关于劳动合同解除的法律规定，却都有限制条件：提前通知解除权只适用于无固定期限的劳动合同，不适用于约定明确期限的劳动合同，约定明确期限的劳动合同只能给予正当的法定事由方可解除。我国《劳动法》第31条并无此种限定，劳动者的一般解除权无区别地适用于所有劳动合同，这种立法状况极不合适：⑺首先，一般解除权无区别地适用于所有劳动合同，使因一般解除权授予不平等所导致的利益失衡更加失衡。其次，当事人在订立劳动合同时约定明确的期限，即期待对方按期履行，自己也需要依据期限长短进行各种打算与投入。劳动者在合同期限内可以随意解除合同，用人单位始终面临着劳动者走人的缺员威胁。虽然用人单位可以利用30 日进行准备，但现代企业中的科技人才和高级管理人员，有时很难在短期内觅得，一个关键人员的辞职，有时会使整个企业陷于瘫痪。同时，用人单位必须时常提防劳动者“跳槽”，对劳动者的培训投入信心和动力不足，这会极大地限制劳动者素质提高和企业的长远发展。再次，劳动合同订有确定的期限，在期限内劳动合同具有法律效力。若可依单方意志而任意解除，就会破坏合同尊严。事实上，有确定期限的劳动合同，其期限对用人单位有确定的约束力，但对劳动者就缺乏确定的约束力，这也有失公允。

4.劳动者解除劳动合同后承担违约责任还是赔偿责任?

在一些劳动争议中，用人单位认为劳动者单方解除劳动合同违反了劳动合同的约定，要求依法行使预告解除权的劳动者承担违约责任和因辞职给用人单位造成损失的赔偿责任。《劳动法》第17条第2款规定：“劳动合同依法订立即具有法律约束力，当事人必须履行劳动合同规定的义务。”劳动部《关于<中华人民共和国劳动法>若干条文的说明》第31条规定：“本条规定了劳动者的辞职权，除此条规定的程序外，对劳动者行使辞职权不附加任何条件。但违反劳动合同约定者要依法承担责任。”用人单位据此认为，只要劳动者没有履行约定的合同期限或服务期限而辞职就是一种违约行为，就应当依劳动合同的约定承担违约责任，其中包括支付违约金和赔偿损失。⑻劳动者依法行使这种单方解除权导致劳动合同提前终止，从表面上看与一般违约行为相同，但它们的性质有本质区别。《劳动法》第31条规定：“劳动者解除劳动合同应提前30日以书面通知用人单位”，第102条又规定：“劳动者违反本法规定的条件解除劳动合同或者违反劳动合同约定的保密事项，对用人单位造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任”。两个条款对照非常清楚地说明，只有那些不按劳动法规定的条件和程序解除合同的劳动者才应承担赔偿责任。也就是说，劳动者依据《劳动法》第31条辞职，是法律允许的，是合法的“违约”行为，《劳动法》允许劳动者提前解除劳动合同，就排除了劳动者应承担的违约责任。因此劳动者提前解除劳动合同的行为是合法的，当然不应承担违约责任。如果依据《劳动法》第17条第2款和劳动部《关于<劳动法>若干条文的说明》第31条的规定，确认可全面追究依法辞职的劳动者的“违约责任”，则《劳动法》第31条就会仅仅成为书面上的权利宣言。⑼(加注释)因而劳动合同中若规定劳动者解除劳动合同应承担违约责任，实质上违反了劳动法的规定，是与《劳动法》的立法精神相背离的。

另外，如果确认可追究劳动者依法辞职的“违约责任”，则依法辞职与自动离职所承担的法律责任是一样的。如此就混同了劳动者依法辞职和自动离职的法律后果，这显然不合理，也是与《劳动法》的立法本意是相悖的。

二、实践中的缺陷与不足

(一)劳动者单方解除劳动合同的规定违背了兼顾用人单位利益的原则

兼顾用人单位利益也是劳动法应遵循的原则。劳动者的权利应当特殊保护，但用人单位的合法利益也不容肆意践踏。劳动法没有具体规定劳动者解除合同的法定事由，意味着法律默认了劳动者在单方解除劳动合同的自由，甚至即使是不合法，即使是劳动者出于重大恶意也无法追究，这样用人单位的正常生产秩序和工作秩序就难以依法维护，缺乏法律保障。⑽《劳动法》31条无条件地赋予了劳动者单方解除合同的权利，明显体现了劳动者和用人单位权利义务的不对等、不均衡。 劳动者可以在没有任何理由的情况下解除劳动合同，使合同关系始终处于不稳定的状态，在一定程度上损害了用人单位的利益，使用人单位的正常生产秩序、工作秩序受到冲击。

(二) 劳动者单方面解除劳动合同的规定使劳动者的合法利益受损

按照现行的劳动法，劳动者如果想解除劳动合同，只要提前30日书面通知用人单位，就可以解除任何劳动合同，这就片面扩大了劳动者的合同解除权，不利于保护用人单位的合法权益，并导致在现实中拥有比劳动者更强大优势的用人单位为了保护自身利益想出各种办法来限制劳动者的合同解除权，许多劳动争议由此产生。因而单方解除权，不仅没有保护劳动者利益反而对其造成实质上的损害，这是我国劳动法在劳动者单方解除劳动合同的规定上存在的漏洞，即用人单位为了防止或限制劳动者随意解除劳动合同，保护自身利益不受或少受损害，针对我国劳动法的某些规定的漏洞(如《劳动法》第31条)而“针锋相对”采用的对策，常用手段是交纳保证金和规定违约金。

(三)劳动者单方解除劳动合同给用人单位造成的损失难以计量

劳动者单方解除劳动合同给用人单位造成的损失在实际中难以计量，特别是对商业秘密和专利权的侵犯，这种损失有些是显性的，可以直接计算出来，用人单位可以据此要求劳动者进行赔偿，而有些损失是隐性的，是难以计量的。一是侵犯用人单位的商业秘密。劳动者在参与单位的生产经营活动中，或多或少会掌握单位的一些商业秘密，劳动者单方解除合同后就可能会直接侵犯用人单位的商业秘密。二是侵犯用人单位的专利权，比如，某单位主管科研人员，利用本单位的物质技术条件从事发明活动，该人员掌握了大量数据资料，在快要出成果时突然辞职，这时用人单位再换人负责的话，势必要延长开发时间，该科研人员也可以利用其所掌握的有关技术资料为其他单位或为本人谋利益，当然专利法也规定这种情况在辞职后一年内所作的发明创造，其专利申请权归原单位所有，但如果该科研人员只将它当作专有技术来投入生产，原用人单位又如何能发现这种侵害行为呢?⑾

第三部分《劳动法》第31条完善的立法思考

一、外国相关规定的比较借鉴

综观各国合同立法，虽有当事人单方解除权的规定，但当事人单方解除权的行使，须受到法律的严格限制。而且各国多将用人单位与劳动者纳入同一调整范畴，同等授予权利，施加义务，使双方在解除合同方面地位、能力平等。日本民法典第627条规定，当事人于未定雇用期间时，各当事人，无论何时均得为解约申明。于此场合，雇用在解约声明后，经过两星期而终止。⑿意大利民法典第2118条规定，对于未确定期限的劳动契约，任何一方都享有在按照“行业规则”、惯例或公平原则规定的期限和方式履行了通知义务之后解除契约的权利。⒀比利时雇用合同法第37条规定，对于没有规定期限的合同，双方当事人可以在通知对方后予以终止。⒁法国劳动法典第122-4条规定，不定期的雇佣合同，只要遵守下列规定，签订合同双方的任何一方依法都可以予以终止。⒂我国台湾地区《台湾劳动基准法》规定：“特定性定期合同期限超过3年的，于届满3年后，劳工才可以终止合同。”⒃ 同时，各国法律均规定，单方解除权不适用有固定期限的劳动合同，只适用无规定期限的劳动合同。⒄

与别国不同的是，我国《劳动法》分别规定用人单位和劳动者的单方解除问题，仅把无条件的一般解除权授予劳动者，而没有相应的授予用人单位。一方面，用人单位单方解除劳动合同必须有法定的正当事由，否则即构成无理解雇，要承担相应的法律责任。另一方面，劳动者行使单方解除权却无任何限制条件，这又极有可能导致劳动者单方解除权的滥用。这种立法方式和立法内容，意在严格限定用人单位解除劳动合同的范围，保障劳动者的职业安定。从目前来看，我国就业机制、社会保障制度尚未健全，劳动者的择业观念和能力还有待提高，严格限定用人单位单方解除权的适用范围，对于保障劳动者的劳动权乃至生存权至关重要。但从发展的观点看，《劳动法》应该对劳动者利益和资本所有者利益都加以保护。只是因为劳动者在劳动关系中常常处于不利的弱者地位，劳动法才对其进行重点保护。重点保护的目的是追求劳资双方地位平等和利益平衡，决不是以牺牲资本所有者的利益单方面追求劳动者的利益。否则，劳动法的调整就会矫枉过正，重点保护也就失去了平等、公平的.正义基础。笔者认为，随着各方面条件的逐渐成熟，有必要适时修改《劳动法》，将一般解除权也平等地授予用人单位。若此，既符合世界劳工立法潮流，又可促进劳动立法在平等基础上健康发展。⒅

二、几点具体建议

(一) 区分不同的劳动合同类型，规定劳动者单方解除劳动合同的限制条件(二)

如前所述，世界各国劳动立法中关于劳动者的提前解除权只适用于不固定期限的劳动合同，不适用于有明确期限的劳动合同，约定期限的劳动合同只能基于正当的法定事由或履行一定的期限后才能解除。而我国《劳动法》31条并无此限制，劳动者的单方解除权无区别地适用于一切劳动合同。这显然是不合理的。对于定期合同来说，期限自始就是一种期待和利益。而且这一期限也是能为劳动者所预见的。确定期限的劳动合同的约定，明确了双方当事人在此期间内必须全身心投入，共同创造最大价值，但劳动者享有了毫无限制的单方解除权后必然会影响其投入，这对企业无疑是不公平的。同时劳资双方互相猜疑，各怀心思，劳动关系的构架失去了合理信誉支撑，发展必然无法实现。⒆因此，有必要对有明确期限的劳动合同中劳动者的单方解除权加以限制。具体来讲，可以进行如下设计：区分固定期限合同和不固定期限合同两种情况来规定不同的解除条件。对于固定期限劳动合同规定如果合同未到期，不论是劳动者还是用人单位都不得擅自解除合同，否则应承担违约责任;而不固定期限合同中，劳动者可以按法律规定的条件和程序随时解除合同。⒇

(二)区分劳动者工作岗位的性质，规定不同预告期

《劳动法》31条对劳动者的工作性质不加区分，而统一地赋予了所有劳动者行使权的30日的预告期，而现实中不同工作性质的劳动者可替代的程度是不同的。一个普通岗位上的劳动者辞职，用人单位很快就可以找到接替的人选，而一些重要岗位上的劳动者跳槽，却很难在30日内找到替代者。笔者认为，对不同性质的劳动者行使解除权，法律应当区别对待。任何一个劳动者对企业的发展来说都是重要的，但其重要程度却是有差别的。立法和司法应当特别对待在企业中起到举足轻重作用的劳动者。如果一个高级人才的流失可能会导致企业瘫痪，使该企业蒙受巨大损失，那就应该适当延长其预告期，以使用人单位有充足的时间来寻找替代者，减少对用人单位造成的冲击和损失。同时，如果是掌握该企业商业秘密或特殊技术的劳动者跳槽，则可要求其提出辞职时附带竞业禁止条款，()即规定在解除劳动合同的一定时间内(不超过3年)，劳动者不得到生产同类产品或经营同类业务且有竞争关系的其他用人单位任职，也不得自己生产与原单位有竞争关系的同类产品或经营同类业务，但用人单位应当给予该职工一定数额的经济补偿。(劳动部《关于企业职工流动若干问题的通知》的规定)立法中，可以采用规定预告期最长最短的限度，再由不同劳动合同的当事人在此限度内根据行业习惯及具体情况协商决定预告期的制度。

(三)司法实践应确认放弃一般解除权的“弃权条款”的效力

有观点认为，这种“弃权条款”在劳动合同中的出现不符合《劳动法》的立法精神和宗旨，从理论上讲是违法的，法律明确赋予劳动者的权利不能用合同的形式来限制，而只能通过立法途径解决。(21)笔者以为，《劳动法》第31条所规定的劳动者的单方解除权并不是不可放弃的权利。在不损害国家、集体或第三人合法利益的前提下，只要劳动者出于自己真实的意思表示自愿放弃此项权利，法律没有必要加以限制。劳动合同中订有“在合同有效期内无正当理由，劳动者不得解除劳动合同”这样或类似的条款，除非能证明此项条款的订立有损国家、集体或第三人的合法利益，或是出于欺诈、胁迫或重大误解而签订的，否则该条款的效力应予确认。“弃权条款”的约定，对于保持劳动关系的相对稳定，促使劳动者增强责任感，用人单位消除疑虑、增加培训投入、合理扩大再生产都有积极意义。但由于劳动者在劳动关系中处于弱者地位，加之就业竞争激烈，在就业时的选择余地很小，处于被动地位。有时由于签约经验不足或迫于就业的压力，盲目地或被迫地接受一些对己不利的条款。这些因素应予充分考虑，综合评价“弃权条款”的性质，区分具体情况认定其效力。(22)

房屋租赁解除合同 篇5

甲方（出租方）： 舞钢冶金高级技工学校

乙方（承租方）： 姿艺或田青

甲乙双方原于二零零五年六月二日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于垭口文化路中段路东，舞钢技校出租房，总面积约为：20平方米或现有平方。现因情势变更无法继续履行合同，经双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：

一、自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除。合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任。

二、乙方应于本协议生效之日起五 日内，将房屋移交给甲方。移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后，乙方从承租的房屋内搬走。

三、乙方在管理使用该租赁房屋期间所发生的所有税费，包括房屋产权税、土地使用税以及室内的装修、装饰费用等等，不再向甲方主张；本协议生效后，甲乙双方互不相欠。

四、乙方就该房屋的装修隐蔽工程，在租赁合同解除后甲方需要时，负有说明和配合的义务。

五、本协议自双方签字盖章之日起生效。

六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方：乙方：舞钢冶金高级技工学校法定代表人：

房屋租赁合同,提前解除 篇6

篇一：《房屋租赁合同》终止协议书(提前解除)

九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 签约日期： 签约日期：

篇二：提前终止房屋租赁合同协议

提前终止《房屋租赁合同》协议书 甲方（原出租方）：

乙方（原承租方）：

甲乙双方于XX年1月28日签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于***市***区***路***号的房屋出租给乙方使用。现甲乙双方经协商一致，同意于XX年11月29日提前终止《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、互谅互让的原则，就双方提前终止《房屋租赁合同》协议相关事宜达成如下条款：

一、甲乙双方一致同意于XX年11月29日提前终止双方于XX年1月28日签订的《房屋租赁合同》。

二、基于提前终止《房屋租赁合同》，甲方退还乙方实际返还房屋之日后的剩余租金，同时，甲方同意给予乙方元的补偿，乙方同意接受甲方给予的上述补偿，该补偿包括因提前终止《房屋租赁合同》可能给乙方造成的一切直接损失和间接损失。如乙方未在本协议约定期限前将房屋及其附属物品、设备设施交付给甲方，甲方可撤回上述补偿。

三、乙方须于XX年3月30日之前返还房屋及其附属物品、设备设施。在交接时，甲乙双方共同对房屋和附属物品、设备设施及水、电、煤气使用等与房屋租赁有关的情况进行验收。甲乙双方同时结清包括上述补偿在内的相关费用。如乙方不能按约定

期限内返还房屋，乙方自愿承担甲方就该房屋与第三人签订相关合同约定的全部违约责任。

四、在《房屋租赁合同》履行期间，甲乙双方对各自民事行为负责并独立承担法律责任，与对方无关。

五、本协议签订之后，甲乙双方不得依据《房屋租赁合同》再主张任何权利。

六、乙方自始放弃因签订《房屋租赁合同》而赋予的对承租甲方房屋所享有的优先购买权。

七、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应责任。

八、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向甲方所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。

九、本协议未尽事项，甲乙双方另行协商解决并签订补充协议。甲乙双方于XX年1月28日签订的《房屋租赁合同》作为本协议的附件。

十、本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议一式二份，双方各执一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

篇三：提前终止房屋租赁协议

提前终止房屋租赁合同协议书

甲方：

地址：

乙方：

地址：

法定代表人：

现由于甲方经营需要，双方经过友好协商，达成如下一致意见共同恪守：

1.自XX年4月29日起解除双方的房屋租赁关系，原租赁合同对双方不再具有约束力。

2.乙方已全额支付甲方的房屋租赁合同上的违约金共人民币 元（￥），租赁期间的水费、电费、燃气费共人民币 元（￥）。

3.双方均同意在该终止协议签订后放弃在任何时间、任何地点，通过任何方式以原租赁关系为由向另一方提出违约赔偿要求的权利。

4.因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好解决；协商不成的，双方均有权向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的一切损失（包括但不限于律师费、差旅费）。

5.本协议未尽事项，双方可另行协商并签订补充协议，有关的补充协议与本协议不可分割，具有同等的法律效力。

6.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字、盖章之日起生效。

甲方： 乙方：

授权代表：授权代表：

年月日年月日

篇四：房东提前解除租房合同的情形

想学法律？找律师？请上

http:// 房东提前解除租房合同的情形

核心内容：房东可以提前解除房屋租赁合同的情形都有哪些？一般来说，房东和承租人在签订房屋租赁合同后，双方是不能随意擅自解除合同的，但是，在符合我国《合同法》规定的情形下，作为出租人是有权在房屋租赁合同到期以前解除合同的。房东可以提前解除房屋租赁合同的情形可以分为以下两大类：

一、约定解除

当事人协商一致，可以解除合同。双方在签订房屋租赁合同时，提前在合同中约定了提前解除合同的情况，或者是双方在履行合同规定的过程中形成约定解除合同的新合同，那么在这两种情况下，当发生了双方约定解除合同的条件时，出租人就可以提前解除合同。

二、法定解除

依据合同法的规定，在以下情形发生时，无论当事人双方是否存在解除合同的约定，出租人都可以提前解除合同。有法

律

问

题，上

法

律

快

车/retype/zoom/176929cffd0a79563d1e721apn=2&x=0&y=1275&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36__&type=pic&aimh=44&md5sum=8a1e43da7a96a5695f11a78ff031814b&sign=8aa29fd9f1&zoom=&png=86785-&jpg=0-0“ target=”_blank">点此查看

1、发生不可抗力致使合同目的不能实现。在履行合同过程中发生了不可归责于承租人的事由，致使房屋大面积或全部毁损，比如因雷击而发生大火，烧毁房屋，在这一情况下，出租人可以提前解除合同。

2、承租人没有按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的。承租人未按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的，致使房屋受到损失的，出租人可以提前解除合同。

3、承租人擅自转租房屋的。承租人没有通过出租人同意将房屋转租给第三人的，出租人可以提前解除合同。

4、承租人不支付租金的。承租人没有正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，如果承租人逾期还不支付的，出租人就可以解除合同。

5、双方对租赁期限没有约定或者约定不明确。双方对房屋的租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，但出租人要解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

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篇五：《房屋租赁合同》终止协议书(提前解除)

《房屋租赁合同》终止协议书

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

甲、乙双方于年月日签订的《》，租赁房屋位于，房屋总面积，双方至目前为止履行情况良好。由于原因，方请求终止该房屋租赁合同，经双方友好协商，就双方提前终止合同相关事宜一致达成如下条款。

一、甲乙双方一致同意提前解除年月日签订的《》，上述合同租赁期计至年月日，之后，尚未履行的合同内容，终止执行。

二、乙方应于年月日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等一切费用。

三、依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，照价赔偿（以合同的家具清单附件为准）。乙方撤出租赁房屋后，遗留物品视为放弃，甲方有权处置。

四、如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金。逾期达五天，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任由乙方负责。

五、若乙方未能按期办理完退租手续或给甲方产生任何其他损失，甲方有权用押金冲抵乙方所欠费用或遭受的损失。

六、原合同终止时，如果上述事项均无异议，则甲方应将租赁合同中的房屋押金人民币仟佰元整（￥）全额归还乙方，并返回当月剩余房费人民币仟佰拾元整（￥）；

七、原租赁合同终止后，任何一方均无须承担原租赁合同项下约定的权利和义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。

八、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。

九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

出租方（甲方）： 承租方（乙方）：

签约日期： 签约日期：

篇六：房屋租赁合同提前终止协议模板

《房屋租赁合同》终止协议书

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

甲、乙双方于年月日签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将 出租给乙方使用，乙方向甲方支付租金。双方的合作期限为 3 年，合同有效期为年月日至 年月日。甲乙双方经协商一致，同意提前终止本合同，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、互谅互让的原则，就双方提前终止合同相关事宜达成如下条款，双方共同恪守：

一、甲、乙双方同意，提前终止双方于年月日签订的《房屋租赁合同》。

二、乙方在签订该协议后，于年月日前，按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

三、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应赔偿责任。

四、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决；协商不成应向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

五、本协议自双方签字之日起生效，本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。

六、其他约定：

出租人（甲方）签字：承租人（乙方）签字： 联系方式： 联系方式：

年 月日

篇七：提前终止《房屋租赁合同》协议书

提前终止《房屋租赁合同》协议书

甲方：（原出租方）

乙方：（原承租方）

鉴于：甲乙双方于＿＿＿年＿＿月＿＿日签订《房屋租赁合同》，租赁位于上海市＿＿＿区＿＿＿＿路＿＿＿号＿＿＿室，面积为＿＿＿＿平方米的房屋给乙方使用。现经双方友好协商一致，同意于＿＿＿年＿＿月＿＿日提前终止《房屋租赁合同》并达成协议如下：

一、原合同租赁期计至＿＿＿年＿＿月＿＿日，从＿＿＿年＿＿月＿＿日起，尚未履行的合同内容终止，因《房屋租赁合同》而产生的权利、义务自行终止，甲、乙双方均不得再向对方主张任何权利。

二、本协议签订时，双方已共同对房屋和附属物品、设备设施及水、电使用等与房屋租赁有关的情况进行清点、验收，并且无任何异议。

三、甲乙双方签署本解除协议时，双方已经结清费用，再无任何债权债务关系，互不追究对方的任何责任。

四、本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议一式二份，双方各执一份，甲、乙双方于＿＿＿年＿＿月＿＿日签订的编号为＿＿＿＿＿＿＿＿的《房屋租赁合同》作为本协议的附件。

甲方：

身份证号码：

签署日期：＿＿＿年＿＿月＿＿日

乙方：

身份证号码：

签署日期：＿＿＿年＿＿月＿＿日

篇八：提前终止房屋租赁合同协议

提前终止《租赁协议》协议书

甲方（原出租方）：

乙方（原承租方）：

甲乙双方于XX年6月21日签订了《租赁协议》，约定由甲方将位于贵昆路709号（原阿拉乡阿拉村宝恩储货场）房屋及场地整体出租给乙方使用，租赁时间从XX年7月1日起至XX年7月1日止。现甲乙双方经协商一致，同意于XX年6月30日提前终止《租赁协议》，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就双方提前终止《租赁协议》相关事宜达成如下条款：

一、甲乙双方一致同意于XX年6月30日提前终止双方于XX年6月21日日签订的《租赁协议》。

二、基于提前终止《租赁协议》，乙方之前在此场地空地上建盖的厂房、仓库，合计面积___________平方米，甲方同意按每平方米_______ 元给予乙方补偿，合计补偿款________元，此补偿款甲方于____年____月____日前将全额补偿款一次性交给乙方，乙方同意接受甲方给予的上述补偿，乙方在收到甲方支付的补偿款后将属于乙方生产经营用设备设施及其附属品搬迁完毕，将场地、房屋及其附属设施交还给甲方。

三、违约责任：甲乙双方在签订本协议后不按协议条款执行的视为违约，违约方必须向守约方支付全额补偿款3倍的违约金。

四、在《租赁协议》履行期间，甲乙双方对各自民事行为负责，与对方无关。

五、本协议签订之后，甲乙双方各自履行相应的权利和义务。

六、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应责任。

七、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。

八、本协议未尽事项，甲乙双方另行协商解决并签订补充协议。甲乙双方于XX年6月21签订的《租赁协议》作为本协议的附件。

九、本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议一式二份，双方各执一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

篇九：房屋租赁提前终止协议书

《房屋租赁合同》终止协议书

出租人：天纳克【】

地址：

承租人：【】

身份证号：

出租人与承租人曾于【日期】签署《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），由承租人承租出租人位于【】的房屋，租赁期限为【】，现出租人因个人原因，拟提前终止原合同，双方就原合同的提前终止事宜，经友好协商，达成如下一致意见：

一、原合同的租赁期限自【】起终止。承租人应于【】前搬离上述房屋。

二、双方确认，承租人的租金已支付至【】。此外，就承租人已向出租人支付的【】租赁押金，出租人无需向承租人退还上述押金，该押金直接充抵【】至【】期间的房屋租金。

三、承租人搬离当日，应通知出租方共同对上述房屋进行交接，交接物品清单等以原合同约定为准。若相关物品存在损坏或灭失的，出租人有权要求承租人按实际价值进行赔偿。

四、承租人逾期未搬离上述房屋的，出租人有权依据原合同约定的租金标准，按日租金标准的2倍按日向承租人收取租金。

五、承租人搬离上述房屋时，应同时取走承租人所有的全部物品，若存在遗留物品的，视为承租人已放弃所有权，出租人有权自行处置。

六、若原合同与本协议存在不一致的情形，以本协议为准。本协议未明确约定的其他事项，均以原合同约定为准。

出租人（章）：天纳克【】

授权代表：

日期：

承租人：

签字：

日期:

篇十：提前解除租赁合同协议

提前解除《房屋租赁合同》协议书

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

甲、乙双方于 年 月 日签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋位于，房屋编码，房屋总面积 ㎡，双方至目前为止履行情况良好。由于 原因，要求提前解除《房屋租赁合同》，经双方友好协商，,双方决定提前解除该租赁合同，自 年 月 日之后，尚未履行的合同内容，终止执行并达成以下条款：

一、乙方应于 年 月 日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收。

二、依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，照价赔偿。乙方撤出租赁房屋后，遗留物品视为放弃，甲方有权处置。

三、因乙方原因合同提前终止，租赁保证金作为赔偿金，甲方不予退还。

论劳动者劳动合同的单方解除权 篇7

劳动者单方解除权是指劳动合同依法订立后, 尚未全部履行以前, 劳动者依法单方解除劳动合同, 无需用人单位同意便可终止劳动合同的权利。依据《劳动法》和《劳动合同法》的相关规定, 可将劳动者的单方解除权划分为以下几种形态:

(一) 劳动者的预告解除权。

劳动者的预告解除权是劳动者解除与用人单位劳动合同的通常情形, 根据劳动法的一般原理, 何时参加劳动, 为谁劳动是劳动者的基本权利, 劳动合同既然是劳动者自愿签订的, 自然也有权解除劳动合同。即劳动者履行了提前30日以书面形式通知用人单位的要求, 届时便会发生终止劳动合同的法律效果。应强调的是, 该30日的预告解除权是法定解除权, 不能以任何方式再行作出限制, 包括合同约定的方式。

(二) 劳动者单方即时解除权。

劳动者的即时解除权的本质是因用人单位的过错, 侵犯了劳动者的合法权益。为维护劳动者利益, 《劳动合同法》赋予了劳动者可以不经提前通知而即时解除劳动合同的权利。该情形在大陆法系被称为被迫辞职, 在英美法系被称为推动解除。劳动者在即时解除劳动合同的同时, 还可以获得经济补偿金。

(三) 劳动者试用期内的任意解除权。

试用期是劳动者和用人单位之间互相了解和适应的一段合理时期。在试用期内, 就劳动者而言, 其可以选择不同的用人单位, 可以不需要理由地直接提前3天通知用人单位解除劳动合同。劳动者在试用期内解除劳动合同是劳动者的选择权, 用人单位无权单方就此作出任何限制。但是, 劳动者在单方解除劳动合同时也应配合用人单位完成相关手续和工作的交接。

二、劳动者单方解除劳动合同权在实践中存在的问题

在我国现行立法中, 劳动者单方解除劳动合同权有预告解除权、即时解除权和试用期中的任意解除权三种情形。然而, 在适用过程中仍然存在着一些问题。

(一) 劳动者预告解除权的授权不明确。

劳动者的单方劳动合同解除权的设立宗旨在于保护劳动者的利益。通过对比我国《劳动合同法》第37条和《劳动法》第31条可以发现, 在表述上有不一致的地方。《劳动合同法》规定劳动者提前30日“可以”解除劳动合同, 而《劳动法》规定“应当”提前30日书面通知用人单位。从立法目的和宗旨来看, 《劳动法》第31条应是一个授权性条款, 但它含混的表述极易造成误解。是否可以用劳动合同约定的期限来对抗劳动者提前解除劳动合同的请求, 我国没有相关的法律法规或司法解释明确规定。

(二) 对所有劳动者设定统一的预告期不合理。

我国对劳动者行使单方解除权 (不包括试用期的情形) 统一规定了30日的预告期, 这是不合理的。现实中不同工作性质的劳动者可替代的程度是不同的。一个普通劳动者辞职, 用人单位很快就可以找到接替的人选, 而一些重要岗位上的劳动者跳槽, 却很难在30日内找到替代者, 尤其是企业中的管理者和技术人员, 他们在企业中的位置完全区别于普通劳动者, 这些人员的辞职, 对企业来说不仅是在财产上有重大的损失, 更甚者会导致企业的瘫痪或破产。

然而, 在我国未区别不同情况, 一律规定为30日, 面对纷繁复杂的劳动关系, 统一的规定缺乏灵活性, 在适用中免不了过于僵硬, 有时会损害用人单位利益。我国立法中, 可以确定预告期最长、最短的限度, 再由劳动合同当事人在此限度内根据行业习惯及具体情况协商决定预告期的制度。同时, 也要考虑劳动者的工作年限, 工作年限的长短对劳动者的熟练程度和能力有很大影响。当然, 依劳动者工作年限的不同而确定不同的预告期间的做法, 充分考虑了劳动者与用人单位关系的紧密程度, 是世界各国劳动立法的惯例。

(三) 劳动者单方解除劳动合同权的实施与合同必须信守原则之间存在冲突。

《劳动合同法》第37条规定:劳动者应当提前30日以书面形式通知用人单位, 可以解除劳动合同, 在试用期提前3日通知用人单位, 可以解除劳动合同。这一规定给予了劳动者极大的单方解除权, 目的是保护劳动者在劳动关系中的弱者地位, 维护劳动自主权利, 对劳动者解除劳动合同几乎没有设置什么障碍和条件。然而, 劳动者在任意行使此项权利时, 却极有可能在客观上损害了用人单位的利益, 此时这种权利的行使是以牺牲用人单位利益为代价的。可见, 劳动者单方面解除劳动合同权与信守原则之间存在严重的冲突。虽然劳动合同具有特殊性, 我国《合同法》也并未明确规定劳动合同属于合同法的调整范畴, 但作为受法律保护的一项权利义务之协议, 劳动者和用人单位在签订劳动合同时的法律地位是平等的, 其签订的劳动合同理应与合同法的基本原则相统一。

三、完善劳动者单方解除劳动合同权的建议

(一) 明确劳动者单方解除劳动合同权的适用范围。

对于劳动者提前30日通知即可解除劳动合同规定, 条件过于宽泛, 应当根据工作性质、岗位职责对此加以相对具体的规定;对劳动者违法解除劳动合同给用人单位造成损失的赔偿范围, 应在劳动关系法律、法规中加以明确, 以保护用人单位的合法权益。纵观国外立法, 各国关于劳动合同的解除, 几乎都分为固定期限的劳动合同解除和非固定期限的劳动合同解除, 并且都对前者限制解除以维护合同效力, 约定期限的劳动合同都只能基于正当的法定事由或履行一定的期限后才能解除。

对此, 我国在立法过程中应予以借鉴, 劳动者的劳动合同单方解除权适用于无固定期限的劳动合同, 法律应赋予劳动者和用人单位同等的法律地位, 同等的权利, 在劳动者履行了通知对方的义务后便可终止劳动合同。劳动合同单方解除权适用于固定期限时, 对明确约定了期限的劳动合同中劳动者的单方解除权予以限制, 约定了明确期限的劳动合同只能基于正当的法定事由或履行一定的期限后解除。依据我国劳动力富足的现状, 建议在立法中对固定期限的劳动合同规定履行期限, 这个履行期限可以维持在3~5年之间, 这样既在一定程度上维护了劳动合同的稳定性, 也可以均衡劳动者和用人单位之间的利益。

(二) 加强劳动者单方解除劳动合同时对用人单位商业秘密的保护。

劳动者单方解除劳动合同有时会给用人单位造成难以计量的损失, 主要表现为对用人单位商业秘密的侵犯, 其中有些损失是显性的, 可以直接计算出来, 用人单位可以依法要求劳动者进行赔偿, 而有些损失是隐性的, 是难以计量的。

根据我国《反不正当竞争法》规定, “商业秘密”是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。因其具有秘密性特征, 主要依靠“保密”来保护。一些劳动者 (中高级的管理人员和技术人员) 在参与单位的生产经营活动中, 或多或少会掌握单位的一些商业秘密, 劳动者单方解除合同后就会直接侵犯用人单位的商业秘密。即使劳动合同中有保密条款, 但有时也是难以操作的。

保密条款和禁止同业竞争条款, 二者在我国都属于法定可备条款。保密条款即约定劳动者对用人单位商业秘密负保密义务的合同条款, 它包括对保密的内容、范围、期限和措施等的约定;禁止同业竞争条款即约定禁止劳动者参与或者从事与用人单位同业竞争以保守用人单位商业秘密的合同条款, 它包括对禁止同业竞争的期限、范围和补偿等的约定。在劳动者单方解除劳动合同时, 要明确劳动者的保密义务和禁止同业竞争的义务, 避免给用人单位带来不必要的损失。

(三) 完善劳动者单方解除劳动合同中有关服务期的规定。

用人单位出资培训劳动者是现代企业的普遍做法。为了保障用人单位的合法权益, 防止劳动者通过专门培训获得专业知识和技能后“跳槽”以获得更高的收入, 《劳动法》没有关于服务期的约定, 《劳动合同法》第22条第一次规定了服务期。服务期是指劳动者因接受用人单位给予的特殊待遇而承诺必须为用人单位服务的最短期限。只要用人单位出资培训劳动者, 受训劳动者就有义务为用人单位最少服务一定年限。所以, 劳动者接受用人单位付费在职培训后, 用人单位可以与劳动者约定接受专业技术培训以后的服务期。关于接受培训的职工签订服务期的年限, 《劳动合同法》没有具体规定, 应当理解为服务期的长短可以由劳动合同双方当事人协议确定。但是, 用人单位在与劳动者协议确定服务期年限时要遵守两点:第一, 要体现公平合理的原则, 不得滥用权利;第二, 需要注意的是, 用人单位与劳动者约定的服务期较长的, 用人单位应当按照工资调整机制提高劳动者在服务期间的劳动报酬。

根据1995年《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的赔偿办法》第4条的规定, 劳动者违法解除或违约解除劳动合同, 对用人单位造成损失的, 应赔偿用人单位的招录费用、培训费用、直接经济损失以及约定的其他赔偿费用。这样的规定显然过于笼统, 由于赔偿金的数额需要经用人单位的举证才能确认, 而很多损失的计算又缺乏明确的标准, 这就可能造成两种情况:一种情况是用人单位的利益受损而得不到救济;另一种情况是赔偿金过高而超过劳动者的承受能力。因此, 立法应进一步明确赔偿的范围和计算方法。

四、结语

本文结合我国《劳动合同法》和《劳动法》及相关的法律法规, 在深入研究劳动关系现存状况的基础上就劳动合同单方解除的相关问题作了简要的分析与阐述, 重点在于探讨劳动者单方解除劳动合同时所存在的问题以及该权利所涉及劳动者和用人单位之间利益的平衡。劳动关系作为最基本的社会经济关系, 其稳定、有序、正常的运转, 不仅是建设社会主义市场经济的保证, 也是加快建设和谐社会的体现。劳动立法的不断完善, 能够进一步促进我国劳动及社会保障体系的改革, 促进社会生产力的提高, 更好地维护劳动者的基本人权, 推动社会主义法制建设。

参考文献

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[7]冯彦君.论劳动法是保护人权之法[J].中央检察官管理学院学报, 1995.1.

保险合同解除权行使问题分析 篇8

一种观点认为，根据现行《保险法》第 64 条规定可知，除 64 条列举的三种情况外，保险金不能作为被保险人的遗产。死亡保险金已成为受益人之现实权利，投保人之继承人对保险金并无任何权利，故保险人仅对受益人行使解除权即可。另一种观点认为，保险合同为投保人与保险人所订立之债权合同，受益人并非合同当事人，投保人死亡后，其权利义务应由其继承人承受，而非由受益人承受。故保险人解除合同应对全体继承人为之始生效。

保险合同解除权是在解除条件具备时发生的一种形成权。其行使无须对方承诺即发生解除合同的效力。合同解除涉及到合同当事人及合同关系人的权利义务。保险合同的当事人为投保人和保险人，合同关系人为被保险人和受益人。在通常情况下，保险人应向投保人行使合同解除权。但是，当投保人死亡后保险人应向谁行使解除权？有学者认为，应从保险合同本身的特点考虑。首先，保险合同是为被保险人的利益而订立。在合同成立后，投保人可能享有保险金请求权，也可能不享有保险金请求权。这完全取决于被保险人的指定。投保人死亡后，死亡保险金就成为受益人之现实权利。合同解除涉及到受益人能否取得保险金的问题，所以“保险人应向受益人行使解除权”。再者，由于保险合同的投保人需对保险标的有保险利益，以死亡为给付保险金条件的保险合同的投保人必须对被保险人有保险利益并征得被保险人的同意，因而投保人之继承人仅仅享有对投保人财产的继承权，并不当然取得保险合同当事人的地位。保险人向继承人行使解除权没有意义。而当保险人向受益人行使合同解除权后，若保险人依法退还投保人保险费，则继承人可依继承法取得退保费。此属于继承法律关系，与保险合同没有关系。 上述学说从保护保险受益人的角度出发，认为保险合同利益的最终承受者为受益人，如果保险合同不向其表示解除，就是无视利益承受者的存在。无论投保人是否死亡并不影响受益人的权利。也就是说，无论投保人死亡与否，保险人都应该向受益人解除保险合同 。而上述学说刻意区分了投保人死亡与否的两种情况，与自己的理论相互矛盾。

本文认为，向谁解除合同的关键并不在于谁是利益承受者。在保险合同中受益人的受益权也只是合同效力所涵盖的一部分，而决定保险合同存废的权利、义务仍然应当由合同的当事人来行使和承受。所以，在投保人死亡的情况下，按照合同权利义务转移理论，投保人的继承人在继承开始后，继承人承受被继承人生前的债权债务。

违反告知义务情形下保险合同解除权与撤销权竞合的问题

欺诈是指故意向对方提供虚假情况或者在有说明义务时，故意隐瞒事实而违反说明义务。我国《合同法》第 54 条第 1 款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”第 2 款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”从法律规定来看，产生撤销权的情形包括重大误解、显失公平、欺诈、胁迫和乘人之危几种情形。而投保方违反告知义务，既不是保险人自身对重要事项存在认识上的重大缺陷（重大误解），也不至于“显失公平”，又因为保险人与投保人之间存在相对强势与弱势的差别，也不会产生胁迫和乘人之危的情形，因此能产生保险人撤销权的充其量只有投保方的“欺诈”。从权利行使的对象上来看，撤销权行使并非以契约为行使的对象，而是以意思表示为撤销权行使的对象，因为该制度的目的即在保护表意人意思表示的自由。

然而，解除权的行使对象系针对契约为行使对象。从行使期限上来看，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭；按照我国新订《保险法》第 16 条第 3 款的规定，“前款规定的合同解除权，自保险人知道有解除事由之日起，超过三十日不行使而消灭。自合同成立之日起超过二年的，保险人不得解除合同；发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任。”从权利行使的相对人来看，撤销权人行使权利的意思表示，须向法院或仲裁机关做出，而非向相对人做出。而解除权却是直接向相对人行使，并直接发生效力。由此看来“此时若当事人间同时亦构成民法总则之相关意思表示有瑕疵之规定，自得另依民法总则之规定行使相关之权利，两者并无冲突，盖目的并不相同也。”

本文认为，民法总则中撤销权与保险法上的解除权目的上有着较大的差异。撤销权的规定一方面是不确定的法律关系趋于确定，另一方面赋予受欺诈人在一定的时间内补救自己因意思表示不真实而造成的损失。但是保险法上解除权的尤其是除斥期间的规定重点乃在于对投保方利益的保护。这从保险法上规定的除斥期间短于撤销权的除斥期间就可以看得出来。如果使保险人同时享有撤销权和解除权，与保险法规定解除权除斥期间以保护投保方利益的初衷相违背。所以，本文认为保险人不享有民法上的撤销权，而只应享有保险法上的解除权。再者，保险法上的解除权作为一种特殊规定，与一般规定不同时应该优先适用。

（作者单位：中国政法大学）