房屋所有权人证明书
所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权,申请房屋所有权注销登记时,不少不动产登记机构都主张,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“认定财产无主案件”程序,将该财产判决收归国家或者集体所有。对此,笔者想谈谈不同的看法。
“认定财产无主案件”涉及的“财产无主”,是指该财产所有权人不明,或者没有所有权人。反过来,所有权人不明,或者没有所有权人的财产,被称作“无主财产”。“认定财产无主案件”认定的财产主要是有形财产,无形财产一般不能成为认定无主财产案件涉及的对象。与不动产登记相关的“无主财产”,则应当是房屋及其该房屋占有的土地使用权等不动产。
现行《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“认定财产无主案件”程序,源于上个世纪特定年代国家行政机关的“无主财产代管”制度。新中国成立后,至1982年以前,国家当时的政策规定,“无主财产”由基层人民政府或者人民政府的公产、财政、房地产等管理部门公告代管。公告代管经一定期间后,由前述行政机关宣布将其收归国家所有。
1982年3月8日,全国人民代表大会常务委员会第八号令公布,自1982年10月1日起试行了《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》。该法第12章“特别程序”第5节“认定财产无主案件”,首次将原由国家行政机关处置的“无主房产”,划归由国家审判机关处置。《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》公布后,国家行政机关从此无权决定“无主房产”的所有权归属。
1991年,国家在全面修订《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》的基础上,公布了《中华人民共和国民事诉讼法》。2007年国家对该法作了局部修改,2012年又做了全面修改。1991年以后的《中华人民共和国民事诉讼法》,保留了《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》创立的“认定财产无主案件”法律制度。
现行的《中华人民共和国民事诉讼法》第15章“特别程序”第5节“认定财产无主案件”第191条规定,“申请认定财产无主,由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。申请书应当写明财产的种类、数量以及要求认定财产无主的根据”。
该法第192条规定,“人民法院受理申请后,经审查核实,应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的,判决认定财产无主,收归国家或者集体所有”。
该法第193条规定,“判决认定财产无主后,原财产所有人或者继承人出现,在民法通则规定的诉讼时效期间可以对财产提出请求,人民法院审查属实后,应当作出新判决,撤销原判决”。
与此同时,还有以下法律对与不动产登记相关的“无主财产”所有权归属,做出了规定。
《中华人民共和国继承法》第32条规定,“无人继承又无人受遗赠的遗产,归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有”。
《中华人民共和国民法通则》第79条第1款规定,“所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有”。
关于所有权人放弃房屋所有权申请的物权登记,笔者观点如下。
第一,所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权,申请房屋所有权注销登记时,不动产登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,房屋所有权人是确定的,该房屋还不是“无主财产”,公民、法人或者其他组织不得依据《中华人民共和国民事诉讼法》第191条的规定,向财产所在地基层人民法院提出“认定财产无主”的书面申请。
第二,所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权,申请房屋所有权注销登记时,不动产登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之后,房屋所有权灭失。房屋所有权灭失后的房屋,是确定无疑的“无主财产”。对于确定无疑的“无主财产”(即,该房屋并非所有权不明,而是该房屋根本就没有所有权人;下同),人民法院不得依据《中华人民共和国民事诉讼法》第192条的规定,发出财产认领公告,否则,《中华人民共和国物权法》规定的物权登记,无意义。
第三,所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权,申请房屋所有权注销登记时,不动产登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之后,房屋所有权灭失。房屋所有权灭失后的房屋,是确定无疑的“无主财产”。对于确定无疑的“无主财产”,原财产所有人或者继承人出现,在民法通则规定的诉讼时效期间对财产提出请求的,人民法院不得支持当事人的诉讼请求。
第四,《中华人民共和国物权法》首次建立了“不动产登记簿”制度。“不动产登记簿”按照“物的编成主义”生成。所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权,申请房屋所有权注销登记,仅仅是注销该房屋所有权,并非是注销该房屋。只要记载于“房屋登记簿”的房屋没有灭失,该“房屋登记簿”自始有效。不动产登记机构无权决定该房屋的所有权归属。
【推荐下载】房屋所有权人变更登记如何办理
在日常生活中，房屋是一个价值比较高的不动产，不动产的所属是以登记为主的的。所以在转移的时候需要办理相关的变更登记。那么房屋所有权人变更登记如何办理呢？今天整理了关于房屋所有权人变更登记如何办理的资料，供大家了解阅读。(一)名称变更应提交的材料 1.登记申请书;2.申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核原件收复印件);3.房屋所有权证;4.户籍所在地派出所、工商局等机关出具的姓名或者名称变更的证明文件(核原件收复印件);5.单位代理人身份证明(申请人为单位的需提供);6.其他必要材料。(二)坐落变更应提交的材料 1.登记申请书;2.申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核原件收复印件);3.房屋所有权证;4.房屋所在地派出所出具的房屋坐落的街道、门牌号等名称发生改变的证明文件
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(核原件收复印件);5.单位代理人身份证明(申请人为单位的需提供);6.其他必要材料。
(三)房屋翻建、改建的变更登记应提交的材料 1.登记申请书;2.国有土地使用证(核原件收复印件);3.申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核原件收复印件);4.房屋所有权证;5.建设工地规划许可证及附件、附图;6.工程竣工验收备案证明;7.建设工程规划验收合格证;8.房屋测绘报告和房屋测绘平面图;9.单位代理人身份证明(申请人为单位的需提供);10.其他必要材料。
(四)同一所有权人分割、合并房屋的变更登记，应提交的材料 1.登记申请书;2.申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核原件收复印件);3.房屋所有权证;4.房屋分割、合并的原因证明文件;5.房屋测绘报告和房屋测绘平面图;
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6.经相关部门批准的设计图;7.单位代理人身份证明(申请人为单位的需提供);8.其他必要材料。二.办理流程 1.申请;直接上到1楼办证大厅，这里是江岸区住房保障和房屋管理局窗口、国土规划分局窗口、地税局契税窗口以及银行窗口。2.受理;3.审核(根据规定必要时安排现场查看)4.核准并校对记载于登记簿;5.发证并归档。三.办事时限
1.法定时限：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日。
2.承诺时限：名称变更登记、坐落变更登记，7个工作日;房屋翻建、改建的变更登记、同一所有权人分割、合并房屋的变更登记，20个工作日。四.收费项目
1.住房登记费：标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。2.权证印花税：每本5元。
登记申请材料：
1、房屋登记申请书
2、企业法人营业执照
3、建设用地使用权证明（原件及复印件）。
4、建设工程规划许可证（原件及复印件）。
5、工程竣工验收合格证明或验收备案表（原件及复印件）。
6、房屋测绘成果（两张，含储藏室，原件）
7、授权委托书及代理人身份证
8、建设工程施工许可证（原件及复印件）。
9、房屋测绘图（两张，含储藏室）
转移登记所需材料
（一）办贷款的1、房屋登记申请书
2、企业法人营业执照
3、申请人（代理人）身份证明（原件及复印件）
4、房屋初始登记证
5、房屋预告登记
6、契税发票
7、房屋测绘图（两张，含储藏室）
8、授权委托书及代理人身份证
9、房屋测绘图（两张）
10、计划生育证明
（二）未办贷款的1、房屋登记申请书
2、企业法人营业执照
3、申请人（代理人）身份证明
4、房屋登记初始证
6、契税发票
7、房屋测绘图
8、合同
委托人
1、姓名：性别：身份证号码
受托人:
1、姓名身份证号码
2、我们拥有房产的产权，现委托以上受托人为我们的代理人，在本人所有权份额内，并以我们的名义在任何时间任何情况下享有上述房产的占有、使用、收益、处分的各项权利。并代为办理上述房产相关的以下所列明的事项：
1.办理转让上述房产的过户、转移登记手续，签署房地产买卖合同、存量房交易税款计征申明、房地产交
易环节个人所得税免征申报表、转移登记申请表及询问笔录等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房地产证、办理买卖公证等手续。
2.办理转让上述房产的拆迁、征地、置换等手续，如签订拆迁、征地、置换合同，领取拆迁征地补偿金等
3.办理上述房产资料变更、资料撤件、抵押登记手续、签署变更申请表、抵押物价值确认书等相关文件及
领取办妥变更、撤件、抵押登记的房地产证等相关事宜。
4.办理上述房产注销抵押登记手续、签署注销抵押申请表及询问笔录、领取办妥注销抵押登记的房地产证
等相关事宜。
5.到银行办理还清贷款手续、签署银行罚息、违约金等相关费用确认书并代为支付，终止授信额度并签署
相关文件，领取房地产证、注销房产抵押资料、房地产买卖合同、保险单、还款凭证及付清楼款证明书等相关文件资料。
6.到银行办理提前还款申请、打印贷款还款历史记录及贷款余额清单、查询扣款账号及账户余额、开立账
户及更改密码，办理关闭账户网银、电话银行、手机银行及取消托收功能的相关手续，签署相关文件，领取借款抵押合同原件及复印件。
7.到国土部门或深圳市房地产权登记中心或档案部门打印产权资料电脑查询结果表，复印房地产证、借款
抵押合同等房产相关资料。
8.到银行申请赎楼贷款、按揭贷款，签署借款申请书、借款借据、划款委托书、贷款合同等相关文件，到
银行或其他相关机构查询打印个人征信系统信息及信用报告，收取或指定账户收取上述房产的售楼款、赎楼贷款以及买方按揭贷款。
9.到担保公司签署担保（垫资）赎楼业务申请审批表/报备表、赎楼担保委托合同、垫资服务合同、借据、确认书、承诺书、授权书等办理赎楼所需签署的相关文件。
10.代为管理房产、收取房屋租金，办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、数字/有线电视、网络等
过户以及变更的相关手续，到保险公司办理上述房产的退保手续，代为收取保险金及在相关文件上签字。
11.到国税局或地方税务局办理减、免税申请手续签署并领取相关文件。到地产中介签署买卖协议及相关一
切文件并代收定金。
12.到司法机关或仲裁机构查询复印并领取上述房产所涉案件的具体情况及相关文件资料。
上述受托人有转委托权，所有受托人均可独立办理受托事项，受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我（们）均予承认。上述房产是指法律规定本人份额内房产。
委托人：
现阶段应如何证明，以避免遗产分割时出现问题
因婆婆年事已高，无法去公证，如手书证明文件可有法律效力?
如有法律效力，证明内容应包含哪些方面?
是否还需要第三证人在场或录音录像为证?
最直接有效的办法。
公正员请来、律师请来。
医生请来(用于证明你婆婆不是老糊涂，能够真实表达自己意思)
同时请你的那个兄弟在旁观看。
然后对这套房子进行公证。证明双方共同出资。出资金额多少自己弄清楚。
同时约定，该房屋待老人死后归你方所有，兄弟按照老人出资部分作价由你给付金额。
由国土资源部、财政部、农业部联合出台的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》昨天下发，到2012年底，要把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖;同时加快推进宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权发证工作。凡是到2012年底未按时完成工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。
据介绍，根据2010年3月中央出台的1号文件，国土部将会同财政部、农业部负责落实，力争用3年时间把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。朱留华介绍，时至今日，3年的约定时间已经过去将近一半，而从全国的土地确权发证情况看，截止到去年年底，国有土地使用权证发证率约为89.3%，农村集体建设用地发证约为81.9%，农民宅基地发证率约为78%。
据介绍，到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织，同时加快推进宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作。
今后，各地凡被征收的农村集体所有土地，在办理征地手续之前，要完成农村集体土地登记发证，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证和农村集体土地使用证进行补偿;凡是依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转;农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害;对新农村建设和农村建设用地整理涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。
一般来说,采取赠与过户比较省费用。但是将来的税费可能会高!
过去很简单,现在麻烦点!
可以采取赠与的方法,比过户便宜点
大额的有3%的契税和%的印花税,如果南京是4%的契税!各地可能会有小不同!
房屋赠与的转移登记
因房屋赠与申请转移登记的,申请人是赠与合同中的双方当事人。
登记要件
①天津市房屋所有权转移登记申请书(原件留存);
②申请人身份证明(查验原件、复印件留存);
③房屋所有权证书(原件留存);
④赠与合同(原件留存);
⑤契税完税凭证(查验原件)。
有抵押登记或者抵押权预告登记记载的,转让房屋应当经抵押权人书面同意。
宅基地上农民住宅房屋转让的,应当经村民委员会书面同意。
登记时限
登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。
税费标准
①登记费:住房,权利人按每套房屋80元交纳;非住房,双方各按标准房价总值的2‰交纳。
②契税:受让人按成交价格(或市场价格)的3%缴纳契税。
③印花税:按房屋市场价格的‰的税率计税,各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。
④工本费:核发一本房屋权属证书的,免收证书工本费;向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时,每增加一本证书,按每本10元交纳证书工本费。
现在要麻烦点,根据最新出台的
国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知
国税发[XX]144号
(3)属于其它情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权
税务机关应当认真审核上述材料,资料齐全并且填写正确规范的,在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人,将有关公证证书复印件留存,同时办理营业税免税手续。
(二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题
房屋所有权转移登记
一、审核依据：
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条、第61条、第62条
2.《济南市城市公有房屋管理办法》第12条
3.《济南市城市私有房屋管理办法》第6条
4.《城市房屋产权登记管理办法》
二、申请材料：
1、购买商品房申请登记需提交的资料：
①个人购买的，提交个人有效身份证明；单位购买的，提交营业执照或法人登记证；②房屋买卖合同；
③开发商的《房屋所有权证》；
④测绘机构出具的房屋面积测量报告及房屋平面图；
⑤移交结算协议书；
⑥委托代理的，个人出具公证委托书和受托人有效身份证明；单位出具委托书和受托人有效身份证明。
2、购买二手房申请登记需提交的资料：
①买卖当事人为个人的，出具个人有效身份证明；买卖当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证；
②所售房屋的《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》；
③房屋买卖合同；
④房屋平面图；
⑤委托代理的，个人出具公证委托书和受托人有效身份证明；单位出具委托书和受托人有效身份证明。
3、购买房改房申请登记需提交的资料：
①买卖当事人为个人的，出具个人有效身份证明；买卖当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证；
②所售房屋的《房屋所有权证》，有共有权人的出具产权共有人同意上市交易的证明；③已购公有住房和经济适用住房上市出售申请审批表；
④房屋买卖合同；
⑤测绘机构出具的房屋面积测量报告及房屋平面图；
⑥委托代理的，个人出具公证委托书和受托人有效身份证明；单位出具委托书和受托人有效身份证明。
4、房屋交换申请登记需提交的资料：
①交换双方当事人为个人的，出具个人有效身份证明；交换双方当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证；
②交换房屋的《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》；
③房屋交换协议；
④房屋平面图；
⑤委托代理的，个人出具公证委托书和受托人有效身份证明；单位出具委托书和受托人有效身份证明。
5、房屋赠与申请登记需提交的资料：
①赠与双方当事人为个人的，出具个人有效身份证明；赠与双方当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证；
②赠与房屋的《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》；
③赠与公证书；
④具备房地产评估资质的机构出具的评估报告；
⑤房屋平面图；
⑥委托代理的，个人出具公证委托书和受托人有效身份证明；单位出具委托书和受托人有效身份证明。
6、房屋继承申请登记需提交的资料：
①申请人有效身份证明；
②继承房屋的《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》；
③继承公证书；
④房屋平面图；
⑤委托代理的，个人出具公证委托书和受托人有效身份证明；单位出具委托书和受托人有效身份证明。
7、资料提交数量：原件一份，复印件一份。
三、办事程序：
1、一般房屋转移登记程序：
①提出申请。申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。对符合登记条件的，区房管部门进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记中心。
②审核制证。市房屋产权登记中心复审、核准后签发房屋权属证书。
③交费领证。申请人或经办人持本人身份证到市房屋产权登记中心按规定交纳相关费用后，领取房屋权属证书。
2、军队、涉外房屋及已购公房转移登记程序：
①提出申请。申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记中心提出申请。
②审核制证。市房屋产权登记中心进行现场调查，对符合登记条件的，核准签发房屋权属证书。
③交费领证。申请人或经办人持本人身份证到市房屋产权登记中心按规定交纳相关费用后，领取房屋权属证书。
四、办结时限：对不需要外查核实的，自受理之日起5个工作日内办结；对需要外查核实的，自受理之日起10个工作日内办结。
五、收费标准及依据：
依据计价格［2002］121号文件、鲁价费发［2002］172号文件收取以下费用：
1、受理编号：由登记部门填写。由各区县分编。各区县登记部门按收取登记件的顺序分编号，顺序号前加X和区县简称；市房屋权属登记事务中心受理的，单独按收取登记件的顺序分编号，顺序号前加X和市。
2、房屋坐落：按公安局编制的地名、门牌或楼号填写。
（1）平房只填到门牌号，一般门牌后不再填部位；
（2）楼房有门牌的填到门牌号、楼号，无门牌的填地名及楼号。不填部位及单元号、房号。
3、图号、地号：按房产平面图或者房屋登记表中的图号、地号填写，如没有的不填写，如有几个图号、地号的应全部填写。
4、原房屋所有权证号：填卖房人（转让人）的房屋所有权证编号。
5、原国有土地使用证号：填卖房人（转让人）的国有土地使用证编号。
6、房屋状况：填实测的房屋状况。
（1）楼（幢）号：填写按自然院落、房屋结构分别编定的幢号；
（2）部位及房号：填写按自然间分别编定的房号或楼房的单元号、房号；
（3）建筑结构：填钢、钢和钢筋、钢筋、混合、砖木、其他六类结构；
（4）总层数：平房层数填平房；楼房按整幢房屋的地上、地下总层数分别填写，错层的按局部最高层数填写，楼上房不填层数。地下层数用负数表示，填在括号里。如地上6层，地下2层填6（-2）；
（5）所在层数：填登记的房屋所在楼房中的层数；
（6）建筑面积：以建筑平方米为单位，填房屋实测面积；
（7）套内建筑面积：填套内建筑平方米数；
（8）平房间数： 按自然间填写；
（9）房屋规划用途：按建设工程规划许可证记载的用途名称填写，无记载的不填写。房屋所有权证中的设计用途栏，按房屋规划用途填写，房屋规划用途栏空白的，设计用途栏不填写。
（10）房屋使用用途：依据《房产测量规范》中房屋用途分类规定（见附件），按照二级分类28项填写。申请人可按房屋登记表中使用用途填写。
7、成交总价：买卖房屋转移登记的，填写房屋买卖合同中的房屋总价。其他转移登记不填。
8、单价：买卖房屋转移登记的，填写房屋买卖合同中的房屋单价。其他转移登记不填。
9、汇率：填写购房合同时的外汇牌价。
10、契税额：填写缴纳契税总额。
11、契税单据号：填写契税凭证的编号。
12、购房时间：填写签定房屋买卖合同的时间。
13、申请人情况：
（1）名称或姓名：买房人（受让人）、代理人：填买房人的名称或姓名；代理人:填买房人委托的登记申请受委托人姓名。卖房人（转让人）、代理人：填卖房人（转让人）的名称或姓名；代理人:填卖房人委托的登记申请受委托人姓名。
（2）性质（买房人）：填写本市城镇居民、本市非城镇居民、外省市个人、华侨、港澳同胞、台湾同胞、军人、外国个人、外国记者、其他个人；北京行政事业机构、北京企业、中央行政事业机构、中央企业、外地行政事业机构、外地企业、港澳机构、台湾机构、外国机构、其他等。
（3）份额：按份共有的，填房屋共有权人所占有房屋的份额；共同共有的，填共同共有。单独所有的，不填写；
（4）证件名称：填所有权申请人、代理人身份证件名称；法人、其他组织的填执照、证书名称；
（5）证件号码：填所有权申请人、代理人身份证件编号；法人、其他组织的填执照、证书编号；
（6）联系电话：填所有权申请人、代理人的电话号码；
（7）地址：填所有权申请人、代理人的联系地址；
14、买房人（受让人）、卖房人（转让人）盖章或签名：买房人（受让人）加盖与买房人（受让人）的名称相符的图章；卖房人（转让人）加盖与卖房人（转让人）的名称相符的图章，申请人、代理人签字。
买房人（受让人）、卖房人（转让人）为法人或其他组织的，应加盖公章；买房人（受让人）、卖房人（转让人）为自然人的，应签字（加盖图章的，也应签字）。代理人签字或盖章：委托代理人申请登记的，可由代理人签字（加盖图章的，也应签字）。
15、申请日期：由申请人按申请的当天日期填写。
甲方：凯里市昊天房地产开发有限公司台江分公司 法定代表人：杜玉祥，系该公司经理
乙方：张志成，贵州省台江县人，系台江县人民法院职工 经双方协商，达成转让合同如下：
一、甲方将其座落于台江县公安局宿舍楼边水井的土地使用权和水井边的四间平房一并转让给乙方，该宗地面积约150平方米（以实际丈量为准），转让费贰拾万元。
二、付款方式：于2011年7月11日付12万元给甲方，到2011年12月底前付清后，由甲方协助乙方办理有关过户手续，办证产生的一切费用由乙方负责。
三、四间平房的房产证由甲方交由乙方保管。
四、如涉及土地使用权和房屋所有权发生纠纷由甲方解决，造成的损失由甲方负担。
五、违约责任：甲方须在规定期限内交出土地和房屋给乙方，乙方须在规定期限为履行付款义务。如一方违约，按转让费总额的10%支付给对方。
甲方签字：乙方签字：
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