三旧改造法律服务方案

三旧改造法律服务方案（共7篇）

三旧改造法律服务方案篇1

一、基础类法律法规

1.《中华人民共和国行政许可法》【时效性】现行有效

内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。

2.《中华人民共和国村民委员会组织法(2010修订)》【时效性】现行有效

内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。

3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》【时效性】现行有效

内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。

4.《中华人民共和国民法通则(2009修正)》及其司法解释【时效性】现行有效

内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。

5.《中华人民共和国物权法》

【时效性】现行有效

内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。

6.《中华人民共和国合同法》及其司法解释【时效性】现行有效

内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等。

7.《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》及其司法解释【时效性】现行有效

内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。

8.《中华人民共和国继承法》及其司法解释【时效性】现行有效

内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。

二、土地类法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及《中华人民共和国土地管理法实施条例(2011修订)》

【时效性】现行有效

内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。

2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【时效性】现行有效

内容包括：国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等。

3.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)》【时效性】现行有效

内容包括：必须招、牌、挂的用地范围，招、牌、挂的程序等。

三、规划类法律法规

1.《中华人民共和国城乡规划法》【时效性】现行有效

内容包括：城乡规划体系、城乡规划的修改、建设用地规划许可证的申请与审批、建工程规划许可证的申请与审批、建设工程竣工规划验收、违法建筑的处罚等。

2.《土地利用总体规划编制审查办法》【时效性】现行有效

内容包括：土地利用总体规划的编制、内容、审查和批准等。

四、建设类法律法规

《中华人民共和国建筑法(2011修正)》【时效性】现行有效

内容包括：建设工程施工许可、建设工程发包与承包、建设工程质量管理等。

五、房产类法律法规

1.《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》【时效性】已被修订

内容包括：土地使用权出让与划拨、房地产抵押办理、房地产权属登记发证制度等。

2.《房屋登记办法》【时效性】现行有效

内容包括：国有土地范围内房屋登记制度和集体土地范围内房屋登记制度，如办理程序、申请材料、房产证注销等。

3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》【时效性】现行有效

内容包括：公共利益有严格界定、政府是征收补偿主体、征收补偿方案应公开且应注重公众参与、补偿应保证被征收群众居住条件有改善且生活水平不降低的原则、先补偿后搬迁、禁止以暴力等非法方式迫使被征收人搬迁、禁止建设单位参与搬迁活动、取消行政强制拆迁、政府申请人民法院强制执行等。

六、广东省“三旧”改造相关政策法规

1.《广东省农村集体经济组织管理规定(2013修订)》【时效性】现行有效

内容包括：广东省农村集体经济组织的设立条件、组织章程修改程序、收益分配制度、应当履行的职责、享有的权利等。

2.《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78 号）

【时效性】现行有效

内容包括：充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性；明确“三旧”改造的总体要求和基本原则；围绕经济社会发展战略部署，合理确定“三旧”改造范围、科学规划；统筹推进“三旧”改造、因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造；分类处置，完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续。

3.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办【2009】122 号）

【时效性】现行有效

内容包括：认真编制“三旧”改造规划及年度实施计划；符合条件的旧村庄集体建设用地申请转为国有建设用地；完善历史用地手续、安排“三旧”改造用地周转指标；边角地、夹心地、插花地的处理；分散土地归宗；明确部门职责；加强监督检查等。

4.《关于办理“三旧”改造涉及完善征收手续有关问题的通知》（粤国土资利用发【2010】 5 218 号）

【时效性】现行有效

内容包括：“三旧”改造涉及完善征收手续方案的上报方式、“三旧”改造涉及完善征收手续方案的审查部门等。

5.《印发< 关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见>》（粤建规函【2011】304 号）

【时效性】现行有效

内容包括：充分认识加强“三旧”改造规划实施工作的重要意义、进一步凸显规划在“三旧”改造中的重要作用、进一步加强对“三旧”改造规划实施工作的管理、进一步完善“三旧”改造规划实施的保障机制等。

6.《关于减免“三旧”改造回迁安置房房屋所有权登记费的通知》（粤财综【2011】74 号）及《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发【2011】175 号）

【时效性】现行有效

内容包括：标图建库入库标准、标图建库调整资料要求等。

7.《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发【2011】199 号）【时效性】现行有效

内容包括：建立“三旧”改造地标图建库动态调整机制、加强对“三旧”改造规划实施的指导、规范“三旧”改造实施具体操作办法等。

8.《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》

【时效性】现行有效

内容包括：申请人民法院强制执行征收补偿决定案件管辖范围、申请机关向人民法院申请强制执行应提供的材料、征收补偿决定不准予执行的情况等。

9.《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》（粤高法【2012】217 号）【时效性】现行有效

七、广州市“三旧”改造政策法规

1.《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》（穗府【2008】8 号）【时效性】现行有效

内容包括：适用范围、处置方式、利用原有建筑物从事除房地产开发以外的第三产业的办理程序、申请将工业用地纳入政府储备用地的办理程序等。

2.《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办【2008】10 号）

【时效性】现行有效

内容包括：关于“农转居”涉及土地征收政策问题、土地和房屋确权问题、社区配套建设问题、集体经济发展问题、人员户籍管理问题、人员就业问题、人员的社会保障问题 7 等。

3.《印发广州市推进节约集约用地试点示范工作实施方案的通知》（穗府办【2009】36 号）

【时效性】现行有效

内容包括：总体要求和工作目标、主要任务、实施步骤和保障措施等。

4.《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56 号）【时效性】现行有效

内容包括：深刻领会省“三旧”改造工作指示精神、认真抓好贯彻落实；严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事；科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务；遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作；充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性；切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进等。

5.《关于加强市“三旧“改造专项资金管理的意见》（穗旧改联字【2010】2 号）【时效性】现行有效

内容包括：使用范围和管理机构、专项资金来源、专项资金使用范围及管理程序、规划编制与研究和政策调研经费使用、基本建设投资经费使用、扶持专项补助资金使用等。

6.《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字【2010】3 号）【时效性】现行有效

内容包括：适用范围和管理机构、旧村全面改造项目复建安置资金总额确定、复建安置资金监管和其他规定等。

7.《广州市“三旧”改造项目土地出让收入收缴及使用管理办法》（穗旧改联字【2011】3 号）

【时效性】现行有效

内容包括：使用范围、一般规定、土地出让收入收缴程序、土地出让收入使用管理等。

8.《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办【2011】51 号）内容包括：改造项目启动程序、选择合作企业程序、改造方案编制和报批程序、改造方案实施程序、城中村改造中的监督程序等。

9.《关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》的通知》（穗旧改办【2011】53 号）

内容包括：城中村改造范围内安置住宅复建总量的核定、城中村改造范围内集体经济物业复建总量的核定、城中村改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地成本规划、历史建筑保护费用的确定、城中村改造中临迁费标准确定、城中村改造的主要改造成本构成等。

10.《关于印发< 国有土地上旧厂房改造方案审批权限下放工作指引> 的通知》（穗旧改办【2011】70 号）

内容包括：“自行改造、补缴地价”改造审批、“公益征收，合理补偿”改造审批、“公 9 开出让、收益支持”改造审批等。

11.《关于加快推进三旧改造工作的补充意见（穗府【2012】20 号）》

内容包括：强化政府引导、强化市场配置土地资源能力，优先储备、完善旧厂房改造项目收益分配机制、规范推进“城中村”改造等。

八、广州市“三旧”改造工作指引

1.《“城中村”改造范围和编制指引审批》《广州市“城中村”改造规划指引（试行）》内容包括：规划目标、规划原则、工作流程、规划主要内容及要求、规划成果要求等。

2.《关于明确城中村改造纠纷有关问题处理意见的复函》（穗函【2008】16 号）内容包括：城中村改造方案、补偿标准等讨论表决的依据、因城中村改造引发的村集体经济组织与其成员间的纠纷的处理办法。

3.《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函【2010】9 号）内容包括：城中村安置补偿标准、广州市三旧办关于拆迁复建方案的测算原则等。

“三旧”改造的重要意义（精选）篇2

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配置市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

东莞市三旧改造政策梳理篇3

一、主要政策(摘自市国土局网站)http://land.dg.gov.cn/publicfiles/business/htmlfiles/gtj/s41108/list.htm

1、省政府：

《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

2、市政府：

《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》（东府办〔2013〕151号）《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）《关于印发加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见的通知》（东府办〔2012〕114号）

《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》（东府〔2009〕144号）

3、市直部门：

《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》

《东莞市“三旧”改造项目建设前期手续并联审批实施方案（试行）》《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》等等

二、“三旧”改造适用范围（摘自东府〔2009〕144号文第一条）下列土地可列入“三旧”改造范围：

（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；

（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；

（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

三、“三旧”改造总体要求（摘自东府〔2009〕144号文第六条）

“三旧”改造应按“拆三留一”要求优先预留公共用地，即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

四、“三旧”改造分类及对应审批流程（摘自东府〔2009〕144号文第三、四章）

（一）成片拆迁改造

1、定义：对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

2、原则：不小于5公顷，地块边界须规整；必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。

3、类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造

（二）单宗项目改造

1、定义：以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动，已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。

2、类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等

3、已批建设用地改为经营性用途

定义：是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。供地方式：

（1）集体经济组织使用本集体经济组织所有的集体建设用地改为商业、旅游、娱乐、加油站等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

（2）非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据省府令第100号规定，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，到市土地交易中心公开交易；（3）集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），要与原土地使用权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；

（4）以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）；

土地出让金标准：非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。

镇街分类：第一类：莞城、东城、万江、南城；第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山。

4、已批建设用地改为经营性用途的审批程序

（1）各镇街依据“三旧”改造专项规划及实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划；

（2）经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序：

开展权属调查：由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作；

编制和审批单元规划：由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

（3）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；具体项目改造方案应包括如下内容：

1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入实施计划。

3）土地利用现状情况：土地用途、面积、已使用年期，现有建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

4）协议补偿情况：是否已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。

5）土地拟改造情况：改造后的土地用途和产业安排、建筑面积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改造后的综合效益情况等。

（4）具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。附：三旧改造并联审批流程图

三旧改造并联审批流程图.pdf

五、“三旧”改造优惠补助申请（摘自东府办〔2013〕126号文）

（一）、适用对象

“三旧”改造产业类项目实行实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目实施计划（以下简称“实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策；申请纳入实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录：工业制造业。除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。

（二）、计划实施申报条件：

1、项目用地符合城市规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划，纳入“三旧”改造标图建库范围；

2、属于本办法规定的产业准入目录范围内的项目；

3、用地面积达到15亩及以上，且改造后容积率达到1.5及以上；

4、申报企业在我市办理了工商登记注册和税务登记，具有独立法人资格；

5、预期当年可完成报批程序且具备开工条件。

（三）、计划实施申报材料

1、东莞市“三旧”改造产业类项目申报表。

2、企业经营资格证明文件，包括企业营业执照、税务登记证。同时，按国家规定需要取得相关资质资格的企业，需提交企业资质资格证明。以上材料须提供原件核对，由镇政府（街道办事处）审核后，加盖“与原件相符”印章。

3、“三旧”改造项目基本情况说明。

4、对于非原土地使用权人实施改造的项目，应提交与原土地使用权人签订收购、租赁、合作或流转协议。政府主导改造的项目涉及征收集体土地的，应提交与集体经济组织签订的征收补偿协议。

5、以生产性服务业项目名义申报的项目，应提交《企业项目承诺书》。

6、其他相关证明文件。

（四）、补助标准

1、拆除补助。拆除补助是在旧厂房拆除或旧地块平整、取得项目建设工程施工许可证后，由补助对象向市财政局申请。对原有厂房自行改造的，补助40元/平方米；申请流程：

（1）补助对象提交有关材料和《“工改工”项目财政补助申请表》（下称《申请表》，详见附件5）报镇（街道）“三旧办”初审。镇（街道）“三旧”办初审后，报镇政府（街道办事处）审核。

（2）镇政府（街道办事处）对补助对象上报的材料核实无误后，核定应补助的用地面积和金额，在《申请表》上签署意见并加盖公章后送市“三旧”办。其中，分期拆除改造或只对部分旧厂房进行拆除改造的项目，统一按各镇（街道）城建管理部门证明的被拆除的旧厂房占地面积核定（详见附件6）。

（3）市“三旧”办对镇政府（街道办事处）报送的材料核实无误后，在《申请表》上签署意见并加盖公章，送市财政局。

（4）市财政局核实无误后，将补助资金直接拨付到补助对象开设的账户。申请材料：

（1）实施计划；（2）“三旧”改造方案批复；

（3）市住建局核发的《建设工程施工许可证》原件及复印件；

（4）旧厂房拆除前后的照片和镇（街道）城建管理部门出具的证明（详见附件6），未留存拆除前照片的，提供拆除前的局部影像图和地形图。

（5）原土地使用权证或完善用地手续后取得新土地使用权证的原件及复印件；（6）以租赁形式取得开发权的，需提供与土地使用权人签订的租赁合同原件及复印件；

（7）《“工改工”项目财政补助申请表》（详见附件5）；

（8）市行业主管部门意见或行业协会的认定证明文件（生产性服务业项目）。

2、新建补助：新建补助是在新建项目竣工验收后，由补助对象向市财政局申请。补助标准：市财政局根据竣工验收备案证书载明的建筑面积实施以下补助：容积率为1.5-2.0（下限含本数，上限不含本数，下同）的，全部建筑面积补助60元/平方米；容积率为2.0-3.0的，全部建筑面积补助80元/平方米；容积率为3.0以上的，全部建筑面积补助100元/平方米。申请流程：

（1）补助对象提交有关材料和《申请表》报镇（街道）“三旧”办初审。镇（街道）“三旧”办初审后，报镇政府（街道办事处）审核。

（2）镇政府（街道办事处）对上报的材料核实无误后，核定应补助的建筑面积和金额，并在《申请表》上签署意见并加盖公章后送市“三旧”办。

（3）市“三旧”办对镇政府（街道办事处）报送的材料核实无误后，在《申请表》上签署意见并加盖公章，送市财政局。

（4）市财政局核实无误后，将补助资金直接拨付到补助对象开设的账户。申请材料：

（1）实施计划；（2）“三旧”改造方案批复；

（3）市住建局核发的工程竣工验收备案证书和《建筑工程施工许可证》原件及复印件；

（4）《“工改工”项目财政补助申请表》；

广东省三旧改造政策政策解读篇4

2010-06-14 09:38:51 浏览次数：528 今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？

●补办征收手续问题

【相关规定】

《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

【政策解读】

大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。

●补办农用地转用手续问题

【相关规定】

《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。

【政策解读】

简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。

●补办供地手续问题

【相关规定】

《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。

【政策解读】

这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。

●土地出让收益处理的问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。

【政策解读】

这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。

●农村集体建设用地改变为国有土地问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

【政策解读】

部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。

●边角地、插花地、夹心地的处理问题

【相关规定】

《若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。

【政策解读】

三旧改造法律服务方案篇5

我区“三旧”改造工作开展两年多以来，随着相关配套政策的不断完善，“三旧”改造工作取得了显著的成绩。为更好地服务基层，加快“三旧”改造项目用地审批速度，现对“三旧”改造项目及其用地审批办法简化如下：

一、项目用地审批事项

“三旧”改造用地审批事项有：

（一）完善历史用地手续（保留集体土地性质）；

（二）国有非商服用地转为国有商服用地；

（三）国有划拨土地转让协议出让。

二、简化审批的办法

“三旧”改造用地审批事项采取与申报项目时同步报批的方式进行。即项目申请人编写改造方案时，在申报材料中列清需区政府审批的有关事项，由区政府在批准该项目列入改造范围的同时，对上述“项目用地审批事项”同步审批（属区级审批权限事项）。

（一）改造方案的分类。

1．第一类为实操性改造方案，该类方案必须列清改造项目范围内需办理的用地审批事项，并列明各审批事项所涉及的用地面积。第二类为拟定性改造方案，该类方案一般为暂不启动的项目，只要求对改造项目范围内的相关用地审批事项有一个计划性的意见。

2．申报区“三旧”改造项目时，原则上要按第一类改造方案的要求办理报批手续，对个别暂不启动的项目可按第二类方案的要求操作。

（二）改造方案的审批程序。

1．属于第一类改造方案的项目，在联审会议通过后，项目认定和改造方案一并报区政府审批。经批准的项目和方案，由区三改办对项目认定进行批复，项目改造方案则由区政府批复。

2．属于第二类改造方案的项目，在联审会议通过后，项目认定经区政府批准后，由区三改办对项目认定进行批复；改造方案可待项目申请人编写实操性改造方案后，经镇（街道）出具初审意见，联审会议通过后报区政府审批。

3．用地单位凭项目认定批复、改造方案批复及其他办理用地手续的资料，直接向国土部门申请办理有关用地手续，无须另行报区政府审批。

（三）改造方案的调整。对已批复的改造方案进行调整，涉及用地范围调整的，须征求国土和规划部门意见后，经联审会议通过后报区政府审批；不涉及用地范围调整的，经联审会议通过后报区政府审批。

（四）完善原有改造方案。对本办法出台前已认定的区“三旧”改造项目，其用地审批手续按本办法执行，即项目申报人编写实操性改造方案后，再按本办法项目用地审批流程操作。

（五）项目的`规划意见。在办理用地手续过程中，改造者需规划部门出具规划意见的，可凭经区三改办盖章确认的规划意见复印件办理有关事项。该规划意见可以是项目认定时的规划回复意见或调整项目红线时的规划回复意见，意见必须明确注明每个项目的具体规划意见。

三、改造方案的编写

（一）改造方案的编写格式：严格按附件1、2的内容填写。

（二）改造方案的说明：

1．实操性改造方案编号为FA—图斑编号，拟定性改造方案编号为FB—图斑编号。

2．《改造项目的基本情况和需办理用地手续一览表》（附件2）按是否已办理土地使用权证的情况，分别填写同一项目同一宗地和同一项目不同宗地所需办理的用地手续内容。

3．实操性改造方案的说明。为达到预期的改造效果，改造方案需明确改造过程中所涉及所有用地审批事项，同时需附上项目用地红线图，在图上标注拟立项范围及需办理手续范围，并将附件2填写的内容在图上反映清楚。镇（街道）在项目初审时，审核意见需列清上述内容（详见附件4）。

4．拟定性改造方案的说明。原则上可参考实操性改造方案的格式编写，作为改造项目认定的参考依据。

四、审批流程图（详见附件3）五、本通知自发文之日起实施，之前的相关操作办法与本通知不一致的，按本通知执行。

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三旧改造法律服务方案篇6

粤国土资试点发〔2011〕199号

发布时间：2011-11-24

各地级以上市人民政府，顺德区人民政府：

自《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以下简称粤府〔2009〕78号文）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（以下简称粤府办〔2009〕122号文）印发以来，全省各地积极贯彻落实省委省政府的工作部署，规范有序推进“三旧”改造工作，并取得明显成效。与此同时，各地也反映在推进“三旧”改造过程中遇到了一些新的情况和问题，为切实解决推进过程中所遇到的新情况和问题，规范和加快推进“三旧”改造工作，经省人民政府同意，现就“三旧”改造实施工作的有关事项通知如下：

一、建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制

“三旧”改造地块标图建库是落实“封闭运行，结果可控”要求，确保“三旧”改造工作规范推进的重要举措。各地可根据用地调查及规划调整等变化，合理调整“三旧”改造范围与改造地块数据库，并严格按照《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）的要求，实施“三旧”改造地块标图建库调整工作。

二、加强对“三旧”改造规划实施的指导

各地要按粤府办〔2009〕122号文要求，加快完成“三旧”改造规划的编制、审批和备案工作。同时，以半年为周期，根据“三旧”改造地块

数据库的动态增减调整，相应调整“三旧”改造专项规划，经市政府批准后报省住房城乡建设厅、国土资源厅备案，实施计划也应建立常态申报和动态调校机制。

各地应根据《城乡规划法》及省住房和城乡建设厅印发《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》的通知（粤建规函〔2011〕304号）（以下简称“指导意见”）要求，优化与“三旧”改造相关的控制性详细规划的编制、调整、审批程序，通过召开城市规划委员会专题会议，集中审议“三旧”改造地块所在区域的控制性详细规划、“三旧”改造单元规划、规划设计条件等，切实提高规划审批效率。

对尚未编制控制性详细规划的“三旧”用地，各地要结合“三旧”改造专项规划和城乡发展需要，加快编制控制性详细规划，确保2012年底前实现“三旧”改造用地范围内控制性详细规划的全覆盖。对改造条件成熟、改造需求迫切的重点项目涉及的“三旧”用地，可按“指导意见”要求采取编制“三旧”改造单元规划的做法，按控制性详细规划的法定程序批准后，作为“三旧”改造方案的规划设计条件依据。对已有经审批的控制性详细规划的“三旧”改造用地，符合控制性详细规划的，优先抓紧实施改造；对不突破控制性详细规划强制性内容的，可由各市城乡规划主管部门依相关程序调整控制性详细规划，加快推进项目实施改造；对不符合控制性详细规划且突破强制性内容的，应按法定程序调整控制性详细规划，尽快列入计划改造。对已编制但未经法定程序确定的控制性详细规划的“三旧”改造用地，应加快推进该控制性详细规划的审批工作。

三、规范“三旧”改造实施具体操作办法

（一）查清“三旧”改造涉及土地、房屋现状。各地应对“三旧”改造涉及土地、房屋详细调查，逐宗查清使用人及使用现状，造册汇总，并经公示无异议，由市、县人民政府盖章确认后，可作为该项目完善用地手续报批时使用现状证明材料。对有合法权属来源证明文件的土地、房屋，应及时依法办理确权登记、补偿；对无合法权属来源证明文件的土地、房屋以及超过法定面积标准使用的土地或两宅以上（含两宅）占用的土地，由县级以上人民政府结合当地实际，区分不同情况如用地发生时间等，制订合理的补偿办法，确保和谐改造。

（二）明确历史用地发生时间认定依据。对无合法手续且已使用的建设用地，用地发生时间由市、县人民政府根据当地实际，依据土地利用现状图、工商登记证明、房屋租赁协议、土地房屋违法处罚凭证、航空影像图、卫片等相关证据，统一规范和严格执行用地发生时间认定标准，确保其真实性。

（三）合理确定“三旧”改造项目用地出让面积。按照“封闭运行，结果可控”及先行先试、有利于推进改造的原则，符合“三旧”改造政策并已纳入标图建库范围的 “三旧”改造项目可根据“三旧”改造专项规划、改造方案、改造资金筹措等合理确定改造项目用地出让面积，避免出现圈地和闲置。

（四）统筹平衡“三旧”改造项目间的利益。各地要重视处理好‘三旧’改造与保护利用的关系，特别是要重视做好有历史价值建筑区域和历史文物的保护利用。应根据“三旧”改造专项规划、统筹平衡各类改

造项目的利益，促进各类改造项目有效实施。对提供公共服务设施、市政基础设施等公益设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，各级政府可从土地出让金中安排相应的项目资金予以扶持，或采取容积率奖励和异地补偿等多种方式，实现“三旧”改造项目间的利益平衡，统筹推进“三旧”改造工作。

（五）合理处置“三旧”改造个案中的“三地”超标问题。“三旧”改造项目涉及的边角地、夹心地、插花地面积大于3亩或累计面积超过改造项目用地面积10%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可由市、县人民政府将项目改造方案连同相关说明（包括超标“三地”一并纳入改造项目的必要性、社会经济预期效益等）一并报省人民政府根据个案处理原则进行审批，纳入“三旧”改造范围，享受“三旧”改造有关“三地”的政策。

（六）依法完善涉及占用国有农用地的“三旧”改造用地手续。“三旧”改造用地属占用国有农用地没有合法用地手续且已使用的历史用地，完善手续可参照粤府〔2009〕78号文十七条执行，无需办理征收手续。

（七）细化完善集体土地历史用地手续政策。各地可参照粤府办〔2009〕122号文中完善征收手续的历史用地报批程序和材料要求，制订本市市级权限内“三旧”改造完善集体土地历史用地手续的具体操作办法。

四、优化工作机制，加快“三旧”改造项目用地报批

对市级审批权限内的“三旧”改造项目，市、县人民政府要尽快确定“三旧”项目的改造主体，督促改造主体提交项目改造方案，及时组织

相关部门对项目改造方案采取集中审查和对改造项目前期手续采取并联审批等方式，简化审批流程，缩短审批时间，尽快推动改造项目实施。对“三旧”改造项目涉及完善征收手续的历史用地和申请将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地，市、县人民政府要尽快确定“三旧”项目的改造主体，及时组织相关部门制订项目改造方案，并由地级以上市级人民政府或授权市、县“三旧”改造工作机构出具综合意见，按粤府办〔2009〕122号文中相关材料要求一并上报省人民政府。

三旧改造法律服务方案篇7

关于“三旧”改造项目确定容积率和实施

“拆三留一”等问题的意见

为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《东莞市“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。

一、关于容积率的确定

（一）容积率的确定原则

容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。容积率确定的原则包括：

1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；

2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；

3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。

（二）容积率的影响因素

1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：（1）区位条件：包括城镇中心区、历史文化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。

上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。

2、经济因素：为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。在考虑经济因素时，本着成本和收益基本平衡的原则，结合拆迁补偿成本、改造地段的楼面地价等因素，允许突破已批控规和现行控规审查标准上限。

（三）容积率的确定方法

“三旧”改造项目容积率的确定应以控规为基础、以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。容积率的确定主要有以下两种方法：

1、依据已批控规和控规审查标准确定容积率

按已批控规实施改造项目能实现成本和收益基本平衡的，可以申请以已批控规为依据，直接办理相关规划许可手续，可以不再编制单元规划，不执行“拆三留一”的政策。

现行控规审查标准为：二类居住用地5万平方米以下的容积率不超过2.5，5万至10万平方米的容积率不超过2.2，10万至15万平方米的容积率不超过2.0，15万平方米以上的容积率不超过1.5；商住混合用地容积率不超过3.0；商业金融用地容积率不超过3.5。

2、以成本和收益基本平衡为原则确定容积率

按已批控规和控规审查标准实施不能实现成本和收益基本平衡的“三旧”改造项目，可以以成本和收益基本平衡为原则，通过编制单元规划，确定容积率。

计算成本容积率，按成本和收益基本平衡的原则，通过计算得出的容积率，即为成本容积率，计算出成本容积率后，结合城市规划的要求，论证校核后，即可确定地块容积率的值。应以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据是：地块的市场价值=拿地成本。具体计算方法为：

可推向市场的建设用地楼面价格×可推向市场的建筑面积=拿地成本；

成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安臵房建筑面积）/总用地面积。

（1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定

由于土地价值没有现成的数据，且不同地段土地的价值差异较大，因此，采用“一个项目一个评估”的方法，由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。评估报告必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。

（2）拿地成本的确定

拿地成本由镇街政府根据经公示的拆迁安臵方案核定，其构成包括以下几个部分：一是拆迁费用（包括拆三留一公共用地的拆迁费用，含土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安臵、建筑拆除工作费用等）；二是拆迁安臵房建造成本（含拆迁安臵房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等）；三是土地税费（含土地办证费、土地出让金等）；四是享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的项目，拿地成本中应相应扣减所享受的返还费用。拿地成本必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。

（3）容积率的确定

在确定了可推向市场的建设用地楼面价格、拿地成本之后，即可计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。

成本容积率的值计算出来后，应在编制单元规划时，在单元规划中对成本容积率进行论证校核。一种情况是，要结合公共设施、市政基础设施等的规划，对占用了计算成本容积率时已纳入、拟用于推向市场、但又必须用于公共设施和市政基础设施的用地的，可将由于公共用地的占用而减少的容积率，返算到可推向市场的建设用地上，从而增加可推向市场地块的容积率；另一种情况是，要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载能力、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技术校核，由于技术因素必须降低容积率的，应服从城市规划的需要，降低容积率的值。同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。

（四）容积率的审批程序

1、拆迁安臵方案公示。为确保拆迁成本的真实性和可行性，镇街政府或其他改造主体应制定具体可行的拆迁安臵方案，拆迁安臵方案制定后，镇街政府负责组织公示。按已批控规实施的改造项目，拆迁安臵方案进行公示后，项目建设单位可以以已批控规为依据按控规确定的容积率等指标，申请办理相关规划许可手续。需要对控规进行一般调整或重大调整的改造项目，应通过编制单元规划确定容积率。

2、单元规划技术审查。镇街政府将单元规划报市城乡规划局进行技术审查，经公示的拆迁安臵方案、经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意的拿地成本和土地评估报告作为单元规划审查的必备材料和基本依据，与单元规划一并上报。对于片区容积率较高的单元规划，镇街政府可通过编写专题研究报告、召开专家评审会等形式，加强技术论证。

3、单元规划批前公示、征求部门意见。由镇街政府组织、市城乡规划局协助开展单元规划和控规调整的批前公示。公示期间，镇街政府将单元规划提交市“三旧”改造办公室，由其发函征求相关职能部门意见。

4、控规调整方案上报市规委会审议。镇街政府根据公众意见、部门意见修改完善单元规划后，以此为依据做出控规调整方案，按现行控规审批程序上报市规委会审议。单元规划、拆迁安臵方案、土地评估报告作为控规调整的论证报告，一并提交市规委会审议。

5、单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。镇街政府按规定将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

（五）其他

1、改造地块所在片区控规未审批通过的，可结合控规编制统筹考虑。改造地块容积率诉求符合现行控规审查标准的，可简化经济效益分析；改造地块容积率诉求突破现行控规审查标准上限的，应按单元规划的审查要求，按上述容积率确定方法和程序，提供拆迁安臵方案、土地评估报告等材料，作为确定“三旧”改造项目地块容积率的基本依据。

2、容积率的区域平衡。如因改造地块的实际情况，或因城市规划要求，无法在改造地块内实现经济平衡的，允许在符合城市规划的条件下，对容积率作区域平衡。

3、单元规划批准后，因意见无法达成一致，或因市场等原因造成拆迁拿地成本上涨，改造无法实施的，改造工作暂缓或按程序重新调整相关规划。

二、关于“拆三留一”的实施

（一）“拆三留一”的定义

“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共用地，以拟拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途的一项政策。

（二）公共用地的范围

按照城市规划用地分类标准，通过“拆三留一”政策留出的公共用地，应主要用作以下范围：中小学幼儿园用地（R6）、政府机关办公用地（C1）、体育用地（C4）、医疗卫生用地（C5）、口岸监管用地（C8）、其它公共设施用地（C9）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）等建设用地。

（三）“拆三留一”的落实。“拆三留一”政策首先应按要求在城市规划层面落实，具体来说，是在编制单元规划并据此提出控规调整方案时，在控规的层面落实。即在控规的规划用地平衡表中，公共用地所占比例原则上应达到三分之一以上，确保公共用地优先安排。经审查批准的控规调整方案是规划许可的法定依据，也是下一步土地确权的规划依据。

（四）公共用地的规划

镇街政府在编制“三旧”改造单元规划时，必须严格落实“拆三留一”的政策，确保公共用地的预留，具体步骤如下：

1、在单元规划中明确留出公共用地的数量；

2、在单元规划中落实公共用地的布局方案；

3、通过控规编制调整程序，将公共用地落实到控规成果中。

（五）不需执行“拆三留一”的情况

1、对符合已批控规或只对已批控规进行微调的“三旧” 改造项目，不需执行“拆三留一”的政策，拆迁安臵方案通过公示后，可直接依据控规（或按程序微调后的控规）制定改造方案，不再另行编制“三旧”改造单元规划。镇街政府负责按照控规要求，保证相关公建配套设施与“三旧”改造项目同步实施。

2、对已有建筑保留使用、不涉及拆迁的“三旧”改造项目，不需执行“拆三留一”的政策。

（六）公共用地的补偿

“三旧”改造项目的所有拆迁成本（包括留出的公共用地部分的拆迁成本），都要进行补偿。补偿可以通过容积率或财税政策进行落实，如果通过容积率进行补偿，只能在公共用地之外的三分之二用地上进行补偿。

（七）公共用地的确权

通过“拆三留一”留出的公共用地，应按经批准的控规调整方案确定的用途使用，需要确权到具体建设单位的，在取得规划许可后，由市国土等部门按照有关法律法规和相关程序进行确权。