房地产市场调查报告（共9篇）
第一节 佛山市房地产市场概况
一、市场交易
二、土地供应
三、潜在市场需求状况
四、楼价走势
五、新建商品住宅和存量住宅成交状况
六、写字楼、商铺市场
七、区域市场表现
第二节 佛山市土地市场情况
一、2011年全年政府出让土地成交明细表
二、2011年1市土地供应情况
三、2011年全年招拍挂方式政府出让土地成交情况 第三节 写字楼市场
一、供应情况
二、销售和投资市场情况
三、租赁市场情况
四、租金、价格和空置率
五、2011年市场展望 第四节 住宅市场
一、别墅租赁市场
二、公寓别墅市场
三、住宅市场
四、住宅价格情况
五、投资分析
甲级办公楼续租成为租赁市场一大特征
2013年北京办公楼市场整体情况为:国内企业对办公楼需求相对旺盛,而在私人租赁市场,来自国际公司的需求则有升有降。尽管政府货币政策收紧以及近来借贷减少,而内资银行及金融企业依然积极寻找办公空间。IT行业也是积极搜寻租赁商机,主要集中在中关村区域及其他偏远地区。国际专业服务公司及律师事务所的办公楼租赁需求有升有降,许多公司持续奉行成本节约政策,但同时也有一些新公司需要租赁办公场所。来自汽车行业的需求依然强劲,许多汽车制造商都计划在北京扩大生产规模。
2013年四季度,北京办公楼市场净吸纳量为61,600平方米,较三季度增长18,900平方米,使2013年全年净吸纳量达到304,700平方米。
由于大量现有租赁到期,续租成为办公楼租赁市场的一大特征。业主在租金协商中表现出灵活性,以平衡租金上涨与空置压力的关系,使得2013年北京办公楼市场租金同比下降1.6%。北京多个地区办公楼租金均有下降,但金融街的强劲表现将四季度的整体市场租金增幅环比拉升1.0%。
仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂(Eric Hirsch)表示,“在当前低空置率环境下,市场对甲级办公楼的持续需求有望支撑2014年的租金水平。但是鉴于2014年仍会有大量现有租赁到期,预计中央商务区的租金将大概维持平稳。对于空置压力较小的市场,租金将会上涨,但涨幅不会超过个位数。”
空置率依然会保持低位。2013年下半年有一个新项目竣工,为市场增加了150,000平方米的甲级办公楼空间,也使2013年全年新增供应量达到309,800平方米。仲量联行预测,2014年最多将有两座甲级办公楼进入市场,因此空置率依然会保持低位。2014年整体北京办公楼市场租金增幅有望回升,但不会超过5%。
零售地产整体可出租的面积有限
核心区域购物中心空置率创十三年来新低。成熟购物中心项目租户的频繁更换,以及2013年全年和四季度新竣工项目的高租用率反映了市场对优质零售物业的持续需求。第四季度,核心零售物业市场的空置率环比再次降低1.5个百分点,跌至4.0%,是自2000年一季度以来的第二最低点。但是,由于中坤广场可能改变商业用途,HQ尚客百货撤出中坤广场,使第三季度北京整体城区零售物业总体空置率由7.6%升至8.1%。
快时尚品牌及餐饮租赁需求强劲。就不同类型零售物业而言,2013年全年快速时尚品牌和中档品牌在租赁市场表现活跃,餐饮经营者及娱乐业租户继续扩张。购物中心业主也渴望进一步有所突破,不断改善租户构成,抵御来自电子商务日益激烈的竞争。
北京城区市场在连续两个季度没有新增零售物业供应量后,四季度终于迎来了两家新购物中心的竣工。位于中央商务区刚从新开业的嘉里中心(Kerry Centre)和位于太阳宫的爱琴海购物中心,开业即实现了90%以上的租用率。全年北京购物中心竣工面积为208,500平方米,是2006年以来的最低点。
可供租赁的零售物业存量减少,导致租金持续上涨,核心市场尤为如此。仲量联行北京零售地产部高级董事罗绮华(Alice Law)表示:“来自电子商务的竞争不断增多,同时来自高端零售商的需求减弱,使得一些购物中心业主开始计划将部分零售资产改变为其他商业用途。这会导致一些地方的零售物业供应量减少,但也为市场租金上涨提供了支撑。我们预计2014年的零售物业租赁需求会保持健康发展,而北京不会陷入供大于求的风险之中。整体可出租的面积有限,预计租金温和上升。”
工业地产租赁市场可用仓库空间缺乏
2013年四季度,非保税仓库净吸纳量跌至75,800平方米,较三季度减少了7600平方米。由于缺少新增供应量,四季度仓库空置率降至1.5%,环比降低了0.5个百分点。在供应量极其有限的物流仓库市场,大多数净吸纳量都是由于最近几个季度供应推动形成的。因此,净吸纳量减少很大程度上反映了租赁市场可用仓库空间的缺乏,并非是需求减弱。
租赁经理们纷纷表示接到了国内及国际希望升级的第三方物流公司的询问,只是市场高租用率限制了他们的选择。因此,许多租户不得不继续租用低质量仓库,或是在北京以外租赁仓库。受这种趋势的影响,第三方物流及电子商务公司在租赁市场上表现活跃。
四季度的租金增幅环比持平。大多数项目业主都满足于按照当前市场价格水平与租户签订租赁协议,虽然增加了现时租金,但并没有带动市场租金增幅增加。北京物流仓库市场租金受抑制的一个原因是河北廊坊与天津武清等邻近地区供应量的增加。
仲量联行北京工业地产部董事陈美玲(Linda Chan)表示:“中国各地零售销售额的持续增加和电子商务的快速发展有望继续推动北京非保税仓库的需求。不过,尽管仓库租用率高,但租户租金支付能力以及外围地区新供应的竞争会抑制租金增幅。”
2013年四季度北京工业地产没有新增供应。全年四个项目进入市场提供了总计156,300平方米的新增供应。在市场供应不足的情况下,这些项目总租用率达到了95%。预计2014年还会有四个项目竣工,仓库总存量将增加266,100平方米。
投资中国商业市场2014年有望更强劲
2013年四季度北京房地产投资市场有三宗交易引人关注。其中,私募股权基金高和资本以15亿元人民币收购了位于北京东南三环的办公楼丹阳大厦;冠城大通以10.7亿元人民币购得太阳宫在建办公楼冠捷大厦(总建筑面积约18,100平方米)的59个单元。该办公楼预计于2015年竣工。在中央商务区,北京国际中心(37,800平方米)的部分零售物业以7.11亿元人民币出售给北京阳光迅驰投资管理有限公司。
国内机构投资者表现活跃。2013年,国内机构投资者在北京投资市场上愈加活跃,积极寻找买入机会。包括保险公司、私募股权基金和风险投资基金在内的一些国内机构投资者希望购入不动产资产,其中包括不可立即投入使用的开发项目。也有一些经验丰富的国际投资基金选择购入已经散售的非甲级办公楼资产,这种做法在其他地方较为少见。所有这些情况都可归结为北京仍缺乏可供出售的优质商业房地产。
2014年,中国整个商业市场有望较2013年表现更为强劲,这也得益于近几个月来全球经济形势的逐渐改善。虽然人们预计中国外贸对其经济增长拉动作用有限,但中国经济硬着陆的可能性已大大降低。仲量联行预测,北京的办公楼市场已经跌至底部。尽管2014年租赁需求不大可能出现强劲反弹,但较2013年有可能出现适度回升。加之北京大多数办公楼市场空置极低,这些因素将有望支撑2014年上半年租金保持稳定,同时也是为2015年租金更大反弹构建稳固的基础。
仲量联行华北区投资部高级董事庞树东(Eric Pang)指出:“北京办公楼租赁市场形势看好,这是投资者密切关注办公楼投资机会的主要原因。中央政府坚持推进经济改革的政策走向将确保中国各大城市对办公楼的持续需求。同时,北京也一直是世界上许多公司的战略市场。”
一、房地产市场现状
固原市房地产业起步较晚，2002年撤地设市后发展较为迅速，房地产企业由撤地设市前的4家，发展到目前的25家。房地产业从业人员超过1000人，资产总值达2.1亿元。全市房地产市场发展主要有以下几个方面的特点：一是房地产投资持续较快增长；二是房地产市场供需平衡；三是住房价格持续增长；四是居住环境明显改善；五是住房消费发生转移；六是房地产中介服务逐步规范。
二、存在的主要问题
一是住房建设规划滞后。之前，为满足城市居民住房需求，我市出台了鼓励集资建房、私建和改建的建房政策，由于有一定的盲目性，加之缺乏统一和长远的规划，所以对今后的房地产业发展方向、住房供应结构、产业布局等没有一个系统的规划和设计，缺乏前瞻性。
二是房地产市场监管缺失。房地产企业非法挂靠、转包，无资质或超越资质等级范围开发建设现象突出，未经许可擅自开，违反规划随意性建设，虚假广告、一房多售、非法融资、民间高利贷等行为或多或少都存在。另外，住房二级市场尚未完全开放；中介机构服务不规范；物业管理专业化、市场化程度低；行业统计监测工作滞后，市场预警、预报机制缺失。
三是房地产企业实力弱。企业自身管理水平较低，员工普遍存在知识性、专业性不足，法律意识淡薄，现代管理理念和企业文化严重缺乏。企业资金实力不强，导致抢抓商业机遇和应对市场风险的综合能力不强。
四是房地产开发成本增加。随着城市化进程的推进，房地产开发涉及的房屋拆迁面积和拆旧换新的“量”不断增大，加之居民生活水平的提高，拆迁补偿标准也相应提高，导致了房地产开发建设成本的刚性增长。
五是住宅小区档次不高。新建小区实施物业管理的较少，而医疗所、超市、幼儿园、车库等综合配套设施和服务健全的居住小区更是寥寥无几，且服务只停留在简单的保洁层面上，偷盗现象时有发生。
三、应采取的对策措施
（一）加强房地产业的宏观调控。房地产市场虽然能依据供求关系、价格走势、信息反馈等进行自我调节，但这种调节是消极、被动、滞后和带有局部性的，所以，必须进行积极、主动、及时地宏观调控：一是完善规划，对住房建设进行统一长远规划，确保总供给与总需求大体平衡，老城、经济开发区、新区三个功能区有效连接为一体；二是合理确定土地供应结构，重点保证经济适用住房、廉租住房建设的土地供应和中小户型、中低价位商品房建设的土地供应，优化住房结构；三是把健全住房供应体系、解决中低收入家庭住房问题，提高人均住房面积作为工作的重中之重，全面安排部署，定期检查，督促落实。
（二）加大房地产企业管理。一方面，严格审查房地产开发企业资质等级，对照资质等级，审批建设项目，加强注册资本监管，检查企业资金实力情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，提高市场准入门槛。另一方面，发展和完善住房金融，支持综合实力强、信用等级良好的房地产开发企业。重点支持居民买得起的普通商品住房和经济适用住房建设项目；对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业鼓励其联合重组，优化结构。
（三）加强房地产市场管理。依据国家相关法律、法规规定和新出台的《固原市房地产市场管理办法》，切实抓住源头、治理根本。以房地产开发、交易和经营等环节为重点，采取有力措施，加强房地产开发项目全过程监管，严厉打击非法挂靠资质、转包、分包房地产项目和一房多售、非法融资、民间高利贷投入房地产开发等不法行为。在打击非法行为，创造良好投资环境的同时，全面监督落实国家和区、市关于房地产产业发展的相关政策措施，对市场行为进行规范和管理，确保公平公正。
（四）加快推进住房保障体系建设。继续完善相关配套制度，积极推进分层次、多渠道的住房保障体系建设，切实加强管理，采取措施，扩大保障覆盖面，对人均住房面积不足13平方米的7800户城市低收入住房困难家庭实现应保尽保。把满足中低收入阶层住房需求作为重点发展战略，加大廉租住房财政扶持力度，强化房地产开发结构的调控，确保房地产业的持续发展。
（五）规范和加强物业管理。严格贯彻《物业管理条例》规定，规范和完善物业管理，把完善业主大会和业主委员会制度、促进业主自律和民主决策作为切入点，切实强化对物业管理的规范和培育；全面推进社会化物业管理步伐，加大住房维修专用资金的归集使用管理力度；积极推行招投标制度和物业管理公共服务指导标准，按照质价相符的原则，实行等级服务和等级收费，不断提高物业管理的专业化、社会化、市场化程度。
（六）发展房地产中介服务。加强对房地产中介服务从业人员和服务机构的管理，加强对中介服务的资格管理，全面清理整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构，实行房地产经纪人执(职)业资格制度和中介服务人员持证上岗制度。
（七）进一步激活住房二级市场。一是实行交易办理一条龙程序，向社会实行承诺服务，简化程序，提高效率，方便群众；二是积极开展住房二级市场抵押贷款业务，适度掌握个人购房贷款比重，简化手续，为搞活住房二级市场提供良好的金融服务；三是加快二手房信息网络建设，扩大覆盖面，满足人们不断增长的住房需求。
多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于20xx年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。
一调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二调查方法
通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷42份，获取调查结果后采用Excel表
对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。
三调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出，在消费者的居住条件中，房改房所占比例较大，占47.5%;其次是自建房占25%，然后为向单位出租占6%。由此我们可以得出，兰州市消费者居住条件以房改房和自建房为主，而商品房较少，从而说明兰州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出，兰州市消费者家庭月总收入主要集中到
2500-4000元范围内，占到被调查者的46.15%;其次是1500-2500元范围，占到36.92%;排到第三位的是4000元以上，占19.23%;而800-1500元以及800元元以下的消费者比例甚小。由此我们可以得出兰州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.需要住房面积分析
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为45.71%;60-80平方米占25.71%;100-120平方米占17.14%;<60平方米的为5.71%;>120平方米占5.71%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。
4.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出，消费者计划暂时不购买房屋的占46.34%;三年内购买年的占24.39%;一年内购买的占19.51%;五年内购买的占9.76%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。
5.居民购房目的分析
一、调查背景
随着现代生活水平的提高，居民收入逐渐增多，住房问题就成了市民十分关心的问题。为使广大市民对房地产有一个客观的认识，来做此房地产市场调查。
二、调查基本情况
（一）调查目的(1)确定用户接受房地产公司装修服务的可能性及哪些用户希望获得装修服务；
(2)确定装修服务的内容和费用预算范围及用户对装修服务的要求；
(3)确定用户对现有住房的满意程度及理想中的住宅类型。
（二）项目执行情况
本次调查历时一个月（2010/9/07－2010/10/07）。
调查实施时间为9月7日至10月7日，调查方法为街头拦截式访问。根据实际情况，我们此次调研发放问卷220份，收回217份，有效问卷为185份，问卷有效率为85.3%。调查实施自始至终都进行了严格的质量控制，督导员（由调研所核心成员担任）对调查过程进行了全过程检查、督导，并对完成的问卷进行了100%的检查，实施主管对验收后的问卷进行了30%的复核。
数据处理和制图、制表使用SPSS和EXCEL软件。
（三）被访者基本情况
在185个有效样本中，男女比率约为1：1。
被访者年龄大体集中在55岁以下人群中，其中30岁以下55.6%，31～45岁26.7%，46～55岁11.1%，56岁以上6.7%。
被访者职业分布广泛，但主要集中在制造工业（18.9%）、政府公务员（16.7%）和商贸企业（10%）。
本次调查对象的收入水平处于中上等水平，其中家庭年收入为50000元的被访者占70.9%，50000元以上的为23.2%。
三、调查结果
（一）威海市居民住房基本状况
1、居民有对现住房状况满意，不满意比例约为1：1。其中35.7%居民对房屋质量表示满意，有43.6%的居民觉得物有所值。
2、居民投资在总资产中所占比例：份额相当可观
本次对于“投资在总资产中所占比例”的调查中，我们发现，多数居民都将一部分为数不小的资产进行投资，用钱生钱，提高自己的资产总量。其中，投资份额为20%以下的被访者仅有21.4%，而占到21%~50%比例的有接近一半（47.1%），投资份额多于一半（51%~80%）的被访者有22.5%，与相当少的基本持平，而将几乎全部的资产（81%~100%）都用来投资的被访者只有6%。
投资数额的大小取决于很多因素，个人的偏好、总资产的数目、宏观环境的变化等等都是原因，对此，我们将在以下的调查结论中进行进一步的解释。（图表略）
3、居民选择投资方向的信息依据：利益第一
本次调查中，被访者在选择投资时，最重视的因素是投资方式的“利润回报情况”，有66.5%的被访者选择了此项。很显然，投资的直接目的就是取得利润回报，因此虽然是“利益第一”，但也是无可非议的正当理由。同时，有43.2%的被访者选择了“政府的政策法规”，理性的投资者当然要重视客观的外部环境的因素。另外，“行情走势”也被作为一种重要的参考影响着投资者的决策，有36.8%的被访者支持此项。而投资者们对相关的“投资咨询机构的信息”则持不信任的态度，仅有5.9%的被访者选择了此项。
（图表略）
在对不同收入层次的被访者的进一步研究中，我们发现，家庭月收入在2001~5000元的被访者对“政府的政策法规”的参考度最低，只有38.0%；而家庭月收入在5000元以上的被访者则对“利润回报”更加重视，他们中有78.9%选择了这一项。
（图表略）
而在不同年龄层次中，年龄在46~55岁的被访者更重视“政府的政策法规”（53.8%），在清一色的“利益第一”中显得从容和理性。
（图表略）
同时，投资者在这个方面也存在性别上的差异：女性对于“行情走势”的信任度（52.4%）要远远高于男性（28.7%）。看来，女性的判断相对于男性来说更加依赖比较直接和表面的信息。
（图表略）
4、投资者获得投资信息的途径：电视、报刊杂志是主要渠道
电视作为中国老百姓最普及的娱乐休闲方式，无疑是所有信息传播的最好媒介，投资信息也不例外。在本次调查中，有65.9%的被访者是通过“电视”来了解各种投资信息的。另外，有50.3%的被访者选择了从“报刊杂志”上获取投资信息。
“亲戚朋友介绍”（30.3%）和“网络”（27.6%）是另外两个较受青睐的信息获取途径。他人的亲身体验可能是最令人信服的参考信息，但是又因为个人的差异性又不可尽信。而“网络”作为时髦而有效的媒介是效率较高的信息渠道之一。
（图表略）
性别差异在这里仍有所体现。在上面结论的基础上，女性在对“各种专业投资机构”的信任度（15.9%）明显高于男性（8.2%）。她们更容易将信任赋予所谓“专业人士”。
（图表略）
我们的进一步研究结论还显示，在以上的信息获取途径中，年龄差异也很明显。35岁以下的被访者对“报刊杂志”和“网络”的钟情要高于其他年龄段的被访者。年轻的他们是不会放过这两种既时尚又有效的信息渠道的。而对于36~45岁的被访者来说，他们对于“亲戚朋友介绍”的依赖度要远远高于其他的年龄层。他们正处于事业的高峰期，社交圈广阔，从这个途径获取信息也比其他年龄层的人来得方便而可靠。
5、影响投资决策的因素：“预期回报”和“自有资金状况”唱主角
在问及“影响投资者做出投资决策的主要因素”时，有接近半数的被访者选择了“预期利润回报”（51.4%）和“自有资金状况”（44.9%）。利润的因素在与投资相关的方面总是占据了十分重要的位置；而对自身因素的分析也是投资者理性的另一个表现。还有一部分被访者选择了“个人偏好”（28.6%）和“投资环境”（27.0%）。现代人的个性鲜明在投资方面也有体现。
（图表略）
6、投资时遇到的主要问题：信息不对称让投资者挠头
在本次调查中，“投资信息是否及时以及可信度问题”使投资者最为头疼，有44.3%的被访者选择了此项。信息不对称现象存在于各个领域，并且对决策的正确性的影响很大。在投资方面，这个问题仍然存在。同时，对“个人理财能力”的不自信也是影响投资者作出投资决策的障碍之一，有39.5%的被访者被这个问题所困扰。
（图表略）
（二）威海市居民的投资意向
1、投资者对目前投资状况的满意度：多数投资者持乐观态度
本次调查显示，61.1%的被访者对目前的投资状况是满意的，而仅有38.9%的被访者表示悲观。
2、重新选择投资的方向（期望投资）：“房地产”和“实业投资”翻身 在问及目前投资状况不满意的被访者“如果您重新进行投资会选择什么投资方向”时，有42.5%的被访者选择了“房地产”，同时有30.1%的被访者选择了“实业”，都大大高于现有投资中的比例。而在现有投资中比例很大的“储蓄”和“保险”，此次都表现平平，未能吸引投资者的目光。
对于这种结果，首先是由于投资者身处威海这样一个“最适合人类居住的城市”，面对不断飙升的房价，无法抗拒这样一个投资的黄金产业；而“实业投资”也同样是由于其较高的回报率赢得了更多的关注；同时又因为“储蓄”和“保险”都具有风险低收益也低的特点，投资者不必在这两个领域调整。
3、对各类投资的综合评价：“房地产”和“实业投资”赢得高分
在本次调查的被访者对各种投资形式做的根据收益与风险的综合评价中，“房地产”赢得了最高分3.60分（满分为5分），紧随其后的是“实业投资”，得分为3.51分，这些较为具体的实物性的投资兼有收益高和风险小的特点，是公认的最优秀的投资领域。而其他的如“储蓄”、“保险”、“基金”、“外汇”和“债券”都得到了一般的评价，得分在2.50分左右。另外“股票”和“期货”因其高风险得分较低，只分别得到了2.28分和2.12分。
四、小结与建议
（一）关于各种投资方式的思考
储蓄和保险这两类较为传统和常规的投资方式已经丧失了一种强烈的吸引力，投资者渐渐将目光远离了它们而转向新的领域。如何在旧瓶里装新酒是个难题。
储蓄的相对平静和低调同国家的宏观调控政策是息息相关的，在目前的扩大内需的大环境下恐怕难以有新的起色。但是换个角度，这未必是一件坏事。居民们将资金从银行中转移出来，无论是于己于国都是有积极意义的。投资意识的改变标志着居民整体上经济头脑的转换，而其对我国经济发展所起到的积极作用也将在今后的一段时间内给老百姓带来实惠。
对于保险业来说，这样的调查结果既说明了保险观念在老百姓心目中根深蒂固的地位，也说明了其后劲不足。因此，保险业的改革势在必行。另外，在中国加入WTO这样一个大背景下，面对国际保险业大鳄的挑战，本土的保险业也将不得不进行自身的完善和改进。而这样的局面势必带给保险业许多动力，也必将潜移默化的给老百姓们的投资意识中为保险又增加了一枚重重的砝码。
房地产和实业投资的热度非常，本次调查的结果已经很明确的表明了这一点。房地产在投资者中的人气是与威海的客观环境分不开的。这给房地产开发商的启示在于，房子盖好了并不只是用来住的，也是可以用来升值的。因此在楼盘的促销中可以以此作为一种新的卖点，吸引广大投资者的投资性消费。而对于实业投资，可能更多的要靠投资者们自身对机遇的敏锐性和运作能力了。
在本次调查中，股票和期货这两类风险较大的资本运作的投资方式在广大市民的头脑中已经不是理想的投资方式了。这与我国的资本运作机制的规范和完善有很大的关系。暴利的机会越来越少，投资者们也就理性的选择了放弃。
债券、基金和外汇等其他的形式则还未深入老百姓的头脑，这些方式由于收益不高、不易操作或者概念相对模糊而未能成为主流的投资形式。因此对于这些投资方式的推广和宣传是下一步可以做的工作。
（二）关于投资决策的思考
市民们对于每一项投资方式的关注，主要集中于“预期利润回报”上，这也符合投资的最根本的目的，也是最客观的信息。而其他的外部信息诸如“政府的政策法规”和“行情走势”的影响也是不容忽视的。但恰恰就是这些投资者最关心的问题成为了他们在进行投资决策时遇到的最大的问题。因此，各媒体，特别是电视和报刊杂志这些最受投资者关注的媒体，要加强对各种投资信息的发布和进行一些大方向上的指导，相信可以使投资者的眼界更加清晰。
“个人理财能力”也是投资者遇到的问题之一，而同时“个人偏好”又是投资者作出投资决策的主要依据之一。投资者们一方面对自己的能力持怀疑态度，另一方面又根据自己的主观意愿进行投资，这可能是造成投资失败的主要原因之
一。因此，投资者要及时而主动的为自己充电，提高自己的决策能力，不要一味的跟着感觉走，要用客观而理性的给自己找路。
（三）关于投资专业机构的思考
本次调查中，“投资专业机构”提供的关于投资的信息和决策建议都没有得到投资者们的认可。这个行业的年轻和弱小可能是造成这种结果的原因。因此，这些专业机构应当尽快扩大自己的影响，在投资这个广阔又具潜力的市场上找到自己的空间；同时还要争取与政府的密切关系，根据政策及时调整自己的经营方式和理念，以达到与投资者双赢的结果。
10月26日星期三天气晴朗
天气又开始闷热了，但一想到我们的实践就要有一个最终结果了，大家都很兴奋和期待。
在走访了房产登记中心，调查近几年房地产税收政策的变化对房地产市场的直接影响和拜访了房地产开发企业老总，从正面直接了解到房地产税收政策对房地产市场的影响后，为了调查结果更具科学性，我们又在网络上在线咨询了长期从事房地产市场研究的业内专家和专职分析师。
从他那里了解到，房地产总体价格水平同购买力之间的关系很复杂，房地产的总体价格水平下降并不意味着中低收入者就有能力买房，这种情况反而意味着宏观经济不景气，居民的购房租房能力反而会下降。因此政府对房地产税收的调控不仅是调动了房地产商的积极性，也能保持房地产总体价格水平稳中有升，从而保持经济强劲增长，就业和收入水平随之提高，是最有利于增强居民特别是中等收入阶层购房能力的。
这时，我们才进一步认识到原来税收政策的调整不仅是为了带动房地产市场的兴起，其实能够使中等收入阶层百姓购房能力有一定程度的提高。
First of all, according to the nature of development, everything has its beginning, growth, mature and decline period.Shangha housing prices arise almost six years from 2000 to 2006.It has been through the most exciting rapid growth periods.So it is the time for changing growth status to mature now.It is not a good sign tha things develop too fast and perfect.
Secondly, according to Yue Shen, ‘Shanghai seemed to have a housing price bubble in 2003, representing a sizeable 22 percent (Yue Shen, Eddie Chi-man Hui and Hongyu Liu 2005) ’.Therefore, the government wants to avoid a collapse of the real-estate bubble, with investors unable to pay bank debts, leaving banks with huge amounts of bad loans.Therefore, it issues a series of regulations.In 2005, the government increases the interest rate and tightens the rules of rea estate transactions.It decided that a transaction tax was imposed a the effective rate of more than fi ve percent of the house transaction price for sellers who have owned their properties for less than two years.At the same time, Central Bank raised twice of interest rates on mortgages.This regulation has brought to a cool-down impact on Shanghai hot housing market and it the fi rst time to have a negative sign of housing prices in 2006. (Yue Shen, Eddie Chi-man Hui and Hongyu Liu 2005)
Third, the vacant new housing is an important indicator fo determining housing prices.The balance between supply and demand in the space market is very important A large vacancy stock indicates an over supply in the housing market and will decrease the average selling price of new housing.Some reports said the supply and demand relationship of Shanghai housing market has been changed now.It shows a large vacancy trend of Shanghai housing market now.The research report predicts that the supply of newly built commercial houses in Shanghai will exceed the demand fo them in the future 3 years (Shanghai Municipal Committee of the Chinese People’s Political Consultative conference) .So Shangha housing prices will slightly go down in the future.
Fourth, the disposable income of consumers also plays an important role of housing market.It shows the ability of people can afford the housing prices in the market.As mentions last paragraph the structure of housing fi nance and housing provisions has changed, the development of a mortgage fi nance system become crucial (Ling Hin Li, 1996) .However, China still adopts the low-wage system that most wage-earners can not afford housing prices at the market level, especially living in such high standard city.It will result in many new departments can not be sold under this situation.This policy only benefi t for the rich people and links close with social status of people.Therefore, the disposal income is uncertainty results in price fl uctuation of Shanghai housing market.
Fifth, the 1998 Asian financial crisis is another reason for price fluctuation of Shanghai housing market.The Asian financial crises have big impact on many companies.Companies have bad performance that less possible to spend money on employee housing and it will result in deceasing in housing prices.Asian fi nancial crisis does infl uence on housing prices of Shanghai, but only a small part (Jie Chen, Qianjin Hao, 2007) .The reason for it because Shanghai has rapid economic growth and demands for urban land and new housing have increased rapidly, leading to rapid growth of housing prices.
Although many factors indicate the declines trends of housing prices of Shanghai from 2006, these factors are based on the strong intervention of government.The property prices of Shanghai would be expected to rise due to continued economic expansion without hampering.Furthermore, the foreigner investment will take some level of impact on price fl uctuation of Shanghai housing market as well.
Shanghai is the eighth largest city in the world and it has been designated the future financial centre for China.It is one of the most exciting cities for both property investment and development The property potential in Shanghai is enormous.Therefore, it is very important to understand the current state of housing market in Shanghai and the economic reasons for price fl uctuation in this market.China is currently changing from a command economy to a market-based economy now.The whole housing market has a great revolution according to the change of policies of government.Shanghai housing market has a fastest economic growth from 2000to 2006;it fi rst time has a negative sign of housing prices in 2007.Most economists predict that housing prices of Shanghai will still increase in the future without government intervention.There are many factors that contribute to price fl uctuation in Shanghai housing market.
2010中国房地产百强企业在整体发展上呈现如下特点：
(1)销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12％。
(2)规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40％。主要特点如下：银行大额授信，借壳上市受青睐，赴港IPO热潮再起，再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。
(3)盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降。
(4)成长性：2009年既是百强企业的丰收之年，电是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0％。
(5)稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正。
(6)运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短。
综合实力TOP10：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产(集团)股份有限公司位列综合实力TOP10前三位，绿地集团位列第四，恒大地产集团有限公司和绿城房地产集团有限公司并列第五，第七至十位分别为合生创展集团有限公司、广州富力地产股份有限公司、金地(集团)股份有限公司和北京首都开发控股(集团)有限公司。
2010中国房地产策划代理百强企业在整体发展上呈现如下特点：
(1)收入规模：代理业务大幅上升，带动百强企业收入规模快速增长。
(2)盈利水平：利润增速快于收入增速，百强企业实现有质量的增长。
(3)战略布局：加快业务扩张战略，百强企业全国化布局更进一步。
泰山传奇项目已经准备启动好几个月了，从公司层面来讲需要一个对泰安市场乃至整个全国房地产市场的调查数据和分析报告。营销部门在前一段调查的基础上，又重新展开了一次全面、细致的调查工作，并且准备建立动态数据库。市调情况如下：
1、调查人员：明涛、王吉文、辛玉红、王伟
2、调查日期：2011年7月7日至11日
3、调查目标：
一、摸底泰安房地产市场的现状及变化
二、寻找泰安市场消化速度最快的产品。
三、寻找泰安市场最畅销的公寓户型。
四、各大楼盘的卖点与问题。
4、调查方法：
一、问卷访谈。
二、网络查询。
三、电话咨询。
四、售楼处及工地咨询考察。
五、行业朋友走访。
5、调查范围：泰安市市区市场及周边。
6、泰安房地产区域划分
一、东部近山板块：凤台路以东，东岳大街以北，至大津口及省庄北。
二、中心区板块：凤台路以西，泮河大街以北，岱岳区政府以东。
三、泰山大街及西灵山大街板块：
四、西部近山及大河水库板块：货场路以西，泰山大街以北。
五、高铁新区板块：
六、长城路板块：
七、南部高铁新区板块：
八、青春创业开发区板块：高铁线以西
九、城郊板块：泮河大街以南。
7、泰安房地产政策及金融环境
8、泰安房地产市场初判
泰安市虽然城市规模比较小，属于三四线城市。但是，作为全国著名的旅游城市，城市环境和空气质量较好，同时又处在南北交通干线的汇集之处，且紧靠山东省会济南。所以泰安的房地产市场一直走在山东省的前列，房价较高，市场比较火爆。
2011年国家对房地产市场进行了较为严厉的调控，泰安是三四线城市中受影响较大的城市。泰安房地产市场已经限购。
受泰安市城市规划及高铁概念的影响，泰安市的房地产市场在目前的调控政策下扔有较大的上涨空间。
9、泰安市宏观经济环境
10、人口及居民收入
11、微观市场调查内容分析
11.1、泰安市目前楼盘的数量及分类
泰安市在2011年进入销售状态的楼盘接近70个，其中住宅类有：49个。
别墅有：5个。公寓有：8个。写字楼有：4综合体有：2个。商业有2个。
物业形态分析
物业形态以多层住宅为主，近两年高层、小高层发展迅猛。长城路、泰山大街、南开发区和高铁新区板块高层、小高层居多。
以上可以看出泰安市住宅项目站房地产市场的绝对优势，占有70%以上的市场。我们也能看到写字楼的市场过小。
值得注意的是综合体和商业项目越来越多，写字楼的市场不一定没有扩大。11.2、泰安市楼盘的市场价格
泰安市的楼盘价格居全省的前列，房价偏高。目前均价是6000以上。住宅的价格最低也在每平方4000元人民币以上。别墅的均价15000-20000之间。南开发区和青春创业开发区的价格也已经没有4000元以下的了。
目前升值潜力最大的是高铁新区。
11.3、楼盘的特点
一、泰安市区楼盘规模都比较小，主城区没有大楼盘。
二、大部分楼盘配套不高，物业管理水平一般。
11.4、市场供应及需求分析
一、对住宅的需求依然旺盛。
二、近3年内住宅供应量较大。
三、消费者对居住环境、物业配套及管理的要求越来越高。
四、西部投资市场总体较高。
五、公寓市场消耗很大，并非如想象中及经验中好卖，公寓式写字楼市场不一定小。
六、新SOHO式商务中心有待开发。
七、专业化市场发展部成熟，政府规划效果低下。
11.4、竞争市场与同类楼盘
泰山传奇项目是商业用地性质，处在高铁新区，紧邻泰山西大门主干线泰山大街和高铁铁路线，项目比较适合商业综合体。项目的初步定位是文化娱乐旅游综合体。目前泰安的主要类似项目是：
商业类：名嘉城市广场、宝龙城市广场、财源时尚广场、高铁商业中心、瑞奥不夜城、宋城演艺城、荣宝斋、百戏城。
公寓类：信德彩世界、东岳书香苑、新城国际、福盈天际、圣地公寓、泰山公馆、名仕尚座。
写字楼：国山中心。
住宅类：绿地国际花园城、七星圣景园、立丰世纪苑、澎湖湾、阳光和墅、弘盛现代城、安居幸福里、志高天御、华新新城、海普凤凰城、皇冠河滨园。
市场类：光彩大市场、中国五金机电城、泰西义乌大市场
同期在售类似楼盘较多，受国家调控政策限制，目前市场的销售压力比较大。各个项目正以稳妥的价格等待市场复苏，并且以各种促销手段加快自己在有限市场上的销售进度。
另外，包括恒大、绿地、海尔等在内的国内知名的大开发商已经进驻泰安，一旦项目启动，建设及销售速度将会很快，会加剧市场的竞争程度。
11.5、高铁新区的主要楼盘及开发销售状态
一、华新地产：高铁站的核心腹地，项目未启动。
二、新兴地产：高铁站的核心腹地，华新对面，项目未启动。
三、上海绿地：泰山传奇对面，项目进入前期调研阶段。
四、泮河小镇：围挡已起，预计在年底启动。泮河小镇紧邻泮河，又处在光彩大市场南门对面，高铁站与市区的主通道-灵山大街的路南，交通及地理环境及其优越。
在售的项目主要有：七星盛景园，已经销售70%，其中商铺刚刚开始销售。其住宅的起价是5300.东岳书香苑起价5050.11.6、销售速度最快的楼盘
一、板式住宅：七星色盛景园、华城丽景湾
二、小户型：名仕尚座
11.7、客群分析
一、刚需：刚需在调控政策的影响下观望气氛浓厚，刚需的释放估计不到一半。
二、投资：投资者受限严重。2010年之前投资客占泰安市房地产市场消费的60%。
三、目前主要客户依赖于新生的白领及中产阶层，以及无房产备案的二次臵业者。
12、市调总结与项目建议
基于国家对房地产市场的持续调控，及对通胀的调控需求，房地产市场面临的政策环境和金融环境依旧比较严峻，市场的销售依赖优良的产品、稳定的价格及适当的促销以及适合新兴中产阶层的小户型产品的大力推广。
2011-7-13
